l a u d o · direita e segue em linha reta com o azimute 244º19,09, numa distancia de 29,14 metros...

Eng. Sergio Antonio De Bortoli CREA 060.143.632-0

Membro Titular do IBAPE/SP no. 1185 Proc. 1007466-74.2016.8.26.0161

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EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 1ª. VARA CÍVEL DO FORO

DA COMARCA DE DIADEMA

PROCESSO: 1007466-74.2016.8.26.0161

SERGIO ANTONIO DE BORTOLI,

engenheiro, registrado no CREA sob número 143.632/D, inscrito no IBAPE

como Membro Titular n 1185, perito nomeado nos autos da ação proposta

por BANCO BRADESCO S/A em face de INTRAB COMERCIO DE

PRODUTOS DE SEGURANÇA NO TRABALHO LTDA em curso

perante esse MM. Juízo e respectivo Cartório, tendo procedido às diligências

e estudos que se fizeram necessários ao cabal cumprimento da honrosa tarefa

que lhe foi confiada vem, respeitosamente, apresentar as conclusões a que

chegou por intermédio do presente

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ÍNDICE PÁGINA 1. Preliminares 3 2. Vistoria 4

2.1 Informações da Região 4 2.2 Pontos Positivos da Região 5 2.3 Pontos Negativos da Região 5

2.4 Caracterização do Terreno 6 2.5 Caracterizaçãodas Edificações e Benfeitorias 6 3. Diagnóstico do Mercado 7 4. Metodologia Empregada 8

4.1. Procedimentos Avaliatórios 9 4.2. Critério Adotado 10 4.3. Grau de Fundamentação e Grau de Precisão 11

5. Pesquisa de Valores e Tratamento dos Dados 12 6. Determinação do Valor do Bem 12 7. Conclusão 13 8. Termo de Encerramento 13

Anexos Anexo I Localização do Imóvel

Anexo II Pesquisa de Valores Anexo III Tratamento de Dados

Anexo IV Fotografias do Imóvel Avaliando

Anexo V Fotografias dos Elementos Comparativos

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1. PRELIMINARES O objetivo do presente trabalho é a avaliação do imóvel registrado no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Diadema sob o número 58.526, conforme descrito a seguir: IMÓVEL: TERRENO, consistente nos lotes 07 (sete) e 08 (oito) da quadra 04 (quatro) da VILA ORIENTAL, neste distrito, município e comarca, que assim se descreve e confronta: inicia-se no ponto 01, de coordenadas Y=7.379.655,0094 e E=337.770,5588, localizado no alinhamento par da Rua Blindex, distante 48,38 metros da Avenida Dona Ida Cerati Magrini, deste ponto segue pelo alinhamento da referida rua Blindex, em linha reta, com azimute 334º10,41 numa distancia de 35,17 metros até o ponto 05, neste ponto deflete à direita e segue em linha reta com o azimute 63º50,17 numa distancia de 30,92 metros até o ponto 6, confrontando com o lote 06, neste ponto deflete à direita e segue em linha reta com o azimute 157º02,52 numa distancia de 17,17 metros, até o ponto 03, deste ponto segue em linha reta 157º03,34 numa distancia de 18,30 metros até o ponto 04 confrontando nestes dois últimos trechos com área pública municipal deste ponto deflete à direita e segue em linha reta com o azimute 244º19,09, numa distancia de 29,14 metros até o ponto 01, onde teve inicio a presente descrição, confrontando com o lote 09 encerrando a área de 1.059,96m2. AV.01 - Em 12 de janeiro de 2016. Ref. prenotação nº 141.345 de 29 de dezembro de 2015 CONSTRUÇÃO: Averba-se a Requerimento devidamente formalizado, firmado nesta cidade em 29 de dezembro de 2015, que no terreno objeto desta matricula, foi construído um prédio industrial e depósito lançado pelo nº 82 da Rua Blindex, com 1.842,54 m2, conforme Certificado de Regularidade nº 156.244 referente ao processo nº 4.807/09, expedido em 25.01.2011, pelo Município de Diadema,tendo sido atribuído à obra o valor de R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais ).Foi apresentada a Certidão Negativa de Débitos Relativos às Contribuições Previdenciárias e às de Terceiros nº 0-03492015-88888548, emitida em 14.12.2015.Valor base de cálculo com base no índice do SINDUSCON R$ 1.274.319,08 (microfilme nº 141.345).

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2. VISTORIA A diligência para averiguação dos fatos foi realizada no dia 03/03/2017, e foi acompanhada pelo Sr. Hiroshi Watanabe, que prestou toda colaboração necessária para realização dos trabalhos. Nesta oportunidade foi realizada a vistoria externa e interna do imóvel a ser avaliado. Em seguida, foi realizada ampla pesquisa de imóveis disponíveis para venda no mercado imobiliário da região, com o objetivo de coletar dados comparativos para serem utilizados no estudo estatístico apresentado a seguir, para a determinação do valor médio de mercado do imóvel a ser avaliado. 2.1. Informações da Região

Diadema integra a Região Metropolitana de São Paulo e está inserida na região do Grande ABCD, composta por sete cidades. Distante 17 Km do marco zero da capital do estado, localizado na Praça da Sé, Diadema tem 30,7 Km², o que representa 4,94% de todo o território do ABCD paulista e 0,01% do território estadual. O Município é composto pelos seguintes bairros: Eldorado (5,815 Km²), Centro (3,816 Km²), Piraporinha (2,956 Km²), Conceição (2,792 Km²), Taboão (2,407 Km²), Casa Grande (2,402 Km²), Serraria (2,229 Km²), Canhema (1,927 Km²), Campanário (1,817 Km²), Vila Nogueira (1,507 Km²) e Inamar (1,139 Km²). A altitude predominante gira em torno de 700 a 800 metros, possuindo relevo acidentado, com pequenas colinas e marrotes alongados e poucas áreas planas. Diadema possui, em média, 10m² de área verde por habitante. A maior parte das áreas verdes, no entanto, está concentrada ao sul do Município, dentro da área delimitada como de Proteção e Recuperação aos Mananciais (APRM). Assim, os demais bairros apresentam índices inferiores, que variam desde 1m² em Casa Grande a 6m² no Centro.

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Seu clima possui duas estações bem definidas a saber: Verão pouco quente e chuvoso e inverno ameno e subseco. As temperaturas médias giram em torno de 25ºC graus. O índice pluviométrico médio é de aproximadamente 1.400 a 1.500 mm por ano. A maior parte da rede hidrográfica está orientada para noroeste do Estado de São Paulo, em direção à calha do Tietê. O bairro de Piraporinha está localizado próximo ao Centro de Diadema e à margem direita da Rodovia dos Imigrantes, no sentido do litoral. Caracteriza-se por forte concentração de indústrias, possuindo uma área de 2.753 m2. A região possui ruas e avenidas asfaltadas e conta com energia elétrica, telefone, água e esgoto, linhas de ônibus, hospitais, escolas, comércio e etc. Possui um comércio de porte médio, trânsito intenso nos horários de pico, sendo as principais vias de acesso as Avenidas Piraporinha, Ulisses Guimarães, Robert Gordon, e Fábio Eduardo Ramos Esquível. A Rua Blindex, fica a menos de um quarteirão da Avenida Piraporinha, principal via de acesso do bairro. 2.2. Pontos Positivos da Região Proximidade de um importante polo industrial, com população formada principalmente por trabalhadores da indústria que não necessitam se deslocar a grandes distâncias para chegar ao local de trabalho. Possui várias vias de acesso aos bairros vizinhos e ao município vizinho de São Bernardo do Campo; fácil e farto acesso ao transporte público; comércio farto e diversificado. 2.3. Pontos Negativos da Região Crescimento desordenado, sem planejamento e sem cuidados com urbanização; poucas áreas verdes e de lazer; falta de segurança, característica dos grandes centros urbanos;

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2.4. Caracterização do Terreno O terreno do imóvel avaliando possui formato regular e topografia original em leve aclive, tendo sido terraplanado para implantação de suas construções. Possui uma área de 1.059,96m2, conforme matrícula apresentada no item 1 deste trabalho.

2.5. Caracterização das Edificações e Benfeitorias Sobre o terreno acima descrito, foi construído um galpão para uso industrial, constituído de 3 pisos, totalizando área de 1.842,54m2. No piso térreo estão localizados recepção, “show-room”, escritório, áreas de estoque e almoxarifado. O piso da recepção assim como a escada de acesso aos demais piso são revestidos de placas de granito. Demais pisos são cimentados e eventualmente pintados com tinta epóxi. As paredes são de bloco de concreto sem revestimento. As paredes dos escritórios são construídas com divisórias removíveis. No 1º piso estão localizados escritórios, vestiários, copa e despensa. O piso deste andar é revestido por placas cerâmicas e as paredes são revestidas de argamassa e pintura a látex, com exceção das paredes dos vestiários, da copa e da despensa, que são revestidas de azulejos. O 2º piso é formado por uma única área reservada para estoques. O piso deste andar é revestido por cimento aparente. As paredes são de blocos de concreto sem revestimentos. A estrutura do galpão é de concreto pré-moldado sendo o fechamento executado por blocos de concreto. A cobertura é constituída de telhas onduladas apoiadas sobre vigas de concreto pré-moldado. A fachada do referido galpão é toda revestida por material cerâmico. Todas as esquadrias das janelas externas são de alumínio.

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O prédio conta com elevador tipo “monta carga”. A área externa comporta estacionamento para aproximadamente 10 veículos e possui portão de fácil acesso para a entrada e manobra de caminhões. Segundo o estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP”, o padrão construtivo da construção é do “tipo 2.2.3 – Galpão - Padrão Médio”, que tem a seguinte descrição: “Com um pavimento ou mais, projetados para vãos, em geral, superiores a dez metros, utilizando estruturas metálicas ou de concreto pré-moldado ou armado no local. Coberturas metálicas ou telhas pré-moldadas de concreto protendído. Fachadas com tratamento arquitetônico simples, pintadas a látex, com revestimento de cerâmica ou outros materiais. Áreas externas com piso cimentado ou concreto simples, podendo ter partes ajardinadas. Caracterizam-se pela aplicação de materiais de acabamentos econômicos, tais como: Pisos: concreto estruturado nas áreas dos galpões; cerâmica, vinílico, carpete ou outros nas demais dependências. Paredes: pintura a látex sobre emboço ou reboco, barra impermeável ou azulejo nos banheiros. Instalações hidráulicas: completas, com louça sanitária e metais comuns. Instalações elétricas: completas, com distribuição em circuitos independentes. Esquadrias: madeira, ferro ou alumínio.” 3. DIAGNÓSTICO DO MERCADO A amostragem coletada no mercado imobiliário, acostada no Anexo II, consta de imóveis (galpões) localizados não só em Piraporinha como também em bairros adjacentes. O mercado imobiliário apresentou quantidade expressiva de elementos comparativos. A análise dos dados obtidos no mercado imobiliário demonstrou que, para imóveis semelhantes disponibilizados para venda, são consideradas variáveis significativas, a área construída, a área do terreno, o padrão construtivo e a idade aparente das respectivas construções.

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Verificou-se ainda que galpões com áreas construídas inferiores a 1.000 m2, tendem a ter valores unitários mais elevados. Outras características, como por exemplo, vagas de estacionamento, zoneamento, pé direito, entrada de energia, boa ventilação, áreas administrativas e de apoio, etc., são apresentadas pelas imobiliárias como fatores diferenciais, mas não se mostraram determinantes no estudo estatístico realizado. Tais características devem ser consideradas de acordo com a necessidade específica de cada uso. A variável topografia do terreno não foi considerada no presente estudo por se tratarem de galpões já implantados sobre terrenos originalmente planos ou terraplanados para implantação dos mesmos. O modelo matemático do estudo estatístico realizado demonstrou não haver diferenças significativas quanto à localização, o que demonstra coerência, em razão de se tratarem de galpões cuja utilização não é direcionada ao público em geral. Quanto ao padrão construtivo e ao estado de conservação, o imóvel avaliando foi considerado acima da média, quando comparado aos elementos comparativos coletados no mercado imobiliário. 4. METODOLOGIA EMPREGADA Todos os critérios adotados na elaboração da presente avaliação estão em consonância com as Normas de Avaliação e publicações técnicas do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), normas técnicas de “Avaliação de Imóveis Urbanos" - NBR-14.653/ABNT, bem como, na análise das informações obtidas no mercado imobiliário local. De acordo com o item 8.1.1 da norma NBR 14.653 – parte 1, a metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado.

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4.1. Procedimentos Avaliatórios Os procedimentos avaliatórios usuais, em conformidade com os itens 8.2, 8.3 e 8.4 da citada norma, estão descritos a seguir: a) Método Comparativo Direto de Dados do Mercado Este método estabelece de forma direta um sistema de comparação com imóveis similares, através de coleta de dados de mercado e pesquisa junto a imobiliárias, profissionais especializados, proprietários, anúncios classificados, órgãos públicos e outros veículos que possam fornecer informações básicas e concretas dos imóveis ofertados ou negociados recentemente. O processo comparativo, muito embora a pesquisa abranja imóveis similares, requer uma melhoria no seu grau de precisão, obtida por outro processo auxiliar, denominado “Homogeneização de Valores”. Tal processo, recomendado por normas técnicas, visa corrigir a discrepância, dos elementos comparativos, através de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis constituintes da amostra. O resultado comparativo de dados de mercado produz o melhor resultado devido ao cotejamento direto com o mercado, evitando processos indiretos ou involutivos. b) Método Evolutivo Método analítico que consiste em partir do valor do terreno, somá-lo ao valor da construção com custos diretos e indiretos e acrescentados ao total os custos financeiros, despesas de vendas e lucro do empreendedor, que devem ser contemplados no mercado por meio de cálculo de fator de comercialização. Entre os métodos de avaliação de imóveis, o Evolutivo é particularmente aplicável quando a propriedade avaliada compreende benfeitorias relativamente excepcionais ou especializadas, para as quais não há propriedades similares no mercado.

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Para aplicação deste método, o valor do terreno deve ser calculado através do método comparativo direto de dados do mercado, o valor da benfeitoria por meio do método da quantificação do custo e aplicando-se sobre este, o fator de comercialização. c) Método da Quantificação do Custo Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por orçamento, com citação das fontes consultadas. d) Método da Capitalização da Renda Identifica o valor do bem com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis. e) Método da Remuneração de Capital Neste critério o valor locativo é determinado pela aplicação de uma taxa sobre o valor do imóvel. É aplicado no caso de imóveis isolados e atípicos para os quais a utilização da comparação direta seja impraticável. f) Método Involutivo Identifica o valor de mercado do bem alicerçado no seu aproveitamento eficiente baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico econômica mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para a execução e comercialização do produto. O método involutivo deve ser empregado quando não houver mínimas condições de utilização do método comparativo direto de dados de mercado. 4.2. Critério Adotado Dado às características do imóvel e da disponibilidade de dados ofertados no mercado, optou-se pelo “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”.

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A análise da pesquisa constante do Anexo II foi efetuada considerando-se as seguintes homogeneizações: 1 – Desconto de 10 % (dez por cento) nas ofertas para compensação das super estimativas comuns ao mercado imobiliário. 2 - Consideração das diferenças referentes ao padrão construtivo, idade e estado de conservação entre as amostras através de variável dicotômica. 3 – Consideração das diferenças de área construída e área de terreno entre as amostras através de variáveis quantitativas. 4 - Consideração da tendência de valorização do valor unitário da construção para imóveis de áreas menores através de variável dicotômica. 4.3. Grau de Fundamentação e Grau de Precisão A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori. O presente trabalho está classificado como Grau de Fundamentação II, conforme tabela 1 do item 9.2.1 da norma ABNT NBR 14.653-2: 2004. Conforme tabela III do item 9.2.2 da mesma norma, está classificado como Grau de Precisão II (Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa <= 30%).

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12

5. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS Período da pesquisa: de 03/03/2017 a 20/03/2017 Ref.: ao Anexo II.

Tratamento dos dados: estatística inferencial – Ref.: ao Anexo III.

Número de dados de mercado utilizados igual a 19 galpões

Classificação do Imóvel: a) Quanto ao uso: Industrial b) Quanto ao tipo: Galpão c) Quanto ao agrupamento: Loteamento 6. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO BEM. Depois de analisados os elementos comparativos do Anexo II, utilizando a inferência estatística no Anexo III, obtivemos o valor médio do imóvel igual a R$ 4.221.071,63. Modelo:

Valor c/ fator de oferta =4059346,4 *e ^ (0,37350301 * Padrão) *e ^ (-

1298,182 * 1/ÁreaConstruida ) *e ^ (0,00011519054 *Área do Terreno ) *e ^

(0,76214096 *Tamanho ) *e ^ (0,24802777 * Idade )

Onde:

Valor c/ fator de oferta = valor do imóvel

Padrão = padrão construtivo: (0 = abaixo da média; 1 = acima da média)

ÁreaConstruída = área construída: (1.842,54 m2)

ÁreaTerreno = área do terreno: (1.059,56m2)

Tamanho = Tamanho do imóvel (0=acima de 1.000m2; 1=abaixo de 1000m2)

Idade= idade aparente: (0 = mais antigo; 1 = mais novo)

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13

7. CONCLUSÃO O valor médio de mercado do imóvel localizado à Rua Blindex, 82,

Piraporinha, Diadema, objeto da matrícula número 58.526 do

Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Diadema, em

março de 2017 em números redondos, é igual a R$4.220.000,00

(quatro milhões, duzentos e vinte mil reais).

8. TERMO DE ENCERRAMENTO O presente trabalho é constituído de 13 folhas, e foi digitalizado por este signatário em formato PDF na presente data.

São Paulo, 23 de março de 2017

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14

A N E X O I Localização do Imóvel

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16

A N E X O II Pesquisa de Valores

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1

Endereço / Obs Fonte Valor de

Venda Valor c/ fator

de oferta Área

Construida Área do Terreno

Vagas Tamanho Idade Localização Padrão

Rua Afonso Monteiro da Cruz, 768, Serraria, Diadema

Colliers Imobiliaria tel. 33230000 Corretor Alan cel.941058685

5.000.000,00 4.500.000,00 2.753,0 2.504,0 10,0 0 0 0 1

Avenida Piraporinha, 334, Vila Nogueira, Diadema

Leardi Imóveis tel. 22348888 Corretora Valquiria

4.600.000,00 4.140.000,00 978,0 1.184,0 6,0 1 0 1 0

Rua Altino Arantes, 1032, Canhema, Diadema Sic Central de Imóveis tel. 33023000 Corretora Taina

4.900.000,00 4.410.000,00 5.138,0 2.700,0 20,0 0 0 0 0

Rua Afonso Monteiro da Cruz, 730, Serraria, Diadema

Colliers Imobiliaria tel. 33230000 Corretor Alan cel. 941058685

5.000.000,00 4.500.000,00 2.753,0 2.504,0 10,0 0 0 0 1

Rua Paes Leme, 262, Canhema, Diadema Bolsão Imóveis tel. 29526006 Corretora Rose cel. 950003378

1.700.000,00 1.530.000,00 1.030,0 1.030,0 3,0 0 0 0 0

Avenida Dr. Ulisses Guimarães, 10, Vila Nogueira, Diaema

Bolsão Imóveis tel. 29526006 Corretora Rose cel. 950003378

8.500.000,00 7.650.000,00 4.200,0 7.200,0 20,0 0 0 1 0

Rua Altino Arantes, 32, Canhema, Diadema Di Castro Imóveis tel. 41220066 Corretora Lia

8.200.000,00 7.380.000,00 3.500,0 4.000,0 20,0 0 0 0 1

Rua Espirito Santo, 288, Casa Grande, DiademaValentina Karan Imóveis tei. 32784663 Corretor Antonio cel.994910605

7.000.000,00 6.300.000,00 4.900,0 6.100,0 30,0 0 0 0 0

Rua Espirito Santo, 222, Casa Grande, Diadema Valentina Karan Imóveis tei. 32784663 Corretor Antonio cel.994910605

3.000.000,00 2.700.000,00 1.641,0 2.557,0 8,0 0 1 0 0

Rua Neuza, 85, Canhema, DiademaOpen Real State tel. 41171741 Corretora Fernanda

10.500.000,00 9.450.000,00 2.600,0 2.600,0 6,0 0 1 0 1

Rua José Bonifacio, 1473, Serraria, DiademaCTI Imóveis tel. 43374545 tel. 43374545 Corretora Karen

2.800.000,00 2.520.000,00 1.420,0 1.650,0 10,0 0 0 0 0

Rua Goias, 360, Canhema, DiademaHome ABC Imóveis tel. 43452121 Corretor José Luis cel 947014353

4.770.000,00 4.293.000,00 1.730,0 1.840,0 10,0 0 1 0 1

Rua Dom Joaquim de Nazaré, 109, Vila Nogueira, DiademaHome ABC Imóveis tel. 43452121 Corretor José Luis cel 947014353

5.300.000,00 4.770.000,00 2.400,0 2.432,0 5,0 0 0 0 1

Rua 29 de março, 60, Canhema, DiademaAGF Imóveis tel. 26680995 Corretora Poliana

3.710.000,00 3.339.000,00 900,0 900,0 2,0 1 0 0 0

Rua Inco, 246, Casa Grande, Diadema Bamberg Imóveis tel. 55228000 Corretora Silvia

9.000.000,00 8.100.000,00 3.870,0 4.825,0 30,0 0 0 1 1

Rua Blindex, 54, Piraporinha, DiademaVila Bela Imóveis tel. 44691010 Corretor Antonio cel. 996851844

3.500.000,00 3.150.000,00 1.274,0 1.026,0 8,0 0 1 0 1

Rua Teyupa, 76, Eldorado, DiademaActiva Imóveis tel 994972181 Corretor Eduardo

3.500.000,00 3.150.000,00 1.183,0 3.530,0 30,0 0 0 0 1

Av. Casa Grande, 901, Casa Grande, DiademaImobiliaria Especialista Imóveis tel. 43355083 Corretora Marli

1.600.000,00 1.440.000,00 900,0 1.000,0 6,0 1 0 1 0

Rua Guaicurus, 335, Conceição, DiademaRDL Imóveis e Condominio tel.44366800 Corretor Ricardo cel. 989321059

2.300.000,00 2.070.000,00 875,0 1.250,0 20,0 1 0 0 0

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1

A N E X O III Tratamento de Dados

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1

Data de referência: 22/03/2017 15:51:43 Informações complementares: Número de variáveis: 6 Número de variáveis consideradas: 6 Número de dados: 19 Número de dados considerados: 19 Resultados Estatísticos: Linear Coeficiente de correlação: 0,914724 Coeficiente de determinação: 0,836720 Coeficiente de determinação ajustado: 0,773921 Fisher-Snedecor: 13,32 Significância: 0,01 Não-Linear Coeficiente de determinação: 0,849028 Normalidade dos resíduos 78% dos resíduos situados entre -1 e +1 s 94% dos resíduos situados entre -1,64 e +1,64 s 94% dos resíduos situados entre -1,96 e +1,96 s Outliers do Modelo: 1 Equação Regressores Equação T-Observado Significância Crescimento Não-Linear Padrão x 2,62 2,11 45,30 % Área Construida 1/x -3,58 0,34 9,09 % Área do Terreno x 2,11 5,45 7,53 % Tamanho x 3,11 0,83 114,00 % Idade x 1,52 15,31 28,10 % Valor c/ fator de oferta ln(y) Moda: Valor c/ fator de oferta =4059346,4 *e ^ (0,37350301 * Padrão) *e ^ (-1298,182 * 1/ÁreaConstruida ) *e ^ (0,00011519054 *Área do Terreno ) *e ^ (0,76214096 *Tamanho ) *e ^ (0,24802777 * Idade ) Informações complementares: Endereço: Complemento: Município: UF: Dados do imóvel avaliado: Padrão 1,00 Área Construida 1.842,54 Área do Terreno 1.059,96 Tamanho 0,00 Idade 1,00 Valores da Moda para 80 % de confiança Valor c/ fator de oferta Médio: 4.221.071,63 Valor c/ fator de oferta Mínimo: 3.478.671,21 Valor c/ fator de oferta Máximo: 5.121.911,41 Precisão: Grau II Moda: Valor c/ fator de oferta =4059346,4 *e ^ (0,37350301 * Padrão) *e ^ (-1298,182 * 1/ÁreaConstruida ) *e ^ (0,00011519054 *Área do Terreno ) *e ^ (0,76214096 *Tamanho ) *e ^ (0,24802777 * Idade )

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2

CARACTERÍSTICAS DA AMOSTRA

DADOS VARIÁVEIS Total da Amostra : 19 Total : 6

Utilizados : 19 Utilizadas : 6 Outlier : 1 Grau Liberdade : 13

MODELO LINEAR DE REGRESSÃO – Escala da Variável Dependente: ln(y)

COEFICIENTES VARIAÇÃO

Correlação : 0,91472 Total : 5,22576 Determinação : 0,83672 Residual : 0,85326 Ajustado : 0,77392 Desvio Padrão : 0,25619

F-SNEDECOR D-WATSON F-Calculado : 13,32362 D-Calculado : 3,07788 Significância : < 0,01000 Resultado Teste : Região não conclusiva 98%

NORMALIDADE Intervalo Classe % Padrão % Modelo

-1 a 1 68 78 -1,64 a +1,64 90 94 -1,96 a +1,96 95 94

MODELO UTILIZADO NA ESTIMATIVA DE VALOR (Moda)

Y = 4059346,380718 * 2,718(0,373503 * X1) * 2,718(-1298,181973 * 1/X2) * 2,718(0,000115 * X3) * 2,718(0,762141 * X4) * 2,718(0,248028 * X5)

MODELO DE ESTIMATIVA – PRINCIPAIS INDICADORES

AMOSTRA MODELO Média : 4494315,79 Coefic. Aderência : 0,84903 Variação Total : 95414956105263,14 Variação Residual : 14404963462451,82 Variância : 5021839795013,85 Variância : 1108074112496,29 Desvio Padrão : 2240946,18 Desvio Padrão : 1052650,99

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3

GRÁFICO DE ADERÊNCIA (Valor Observado X Valor Calculado)

Histograma de Resíduos Padronizados X Curva Normal Padrão

Distribuição de Valores Ajustados X Resíduos Padronizados

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4

DESCRIÇÃO DAS VARIÁVEIS X1 Padrão

Importada do excel Tipo: Dicotômica Isolada Amplitude: 0,00 a 1,00 Impacto esperado na dependente: Positivo Diferença entre extremos: 45,30 % na estimativa Micronumerosidade: atendida.

X2 Área Construida

Importada do excel Tipo: Quantitativa Amplitude: 875,00 a 5138,00 Impacto esperado na dependente: Positivo 10% da amplitude na média: 9,09 % na estimativa

X3 Área do Terreno

Importada do excel Tipo: Quantitativa Amplitude: 900,00 a 7200,00 Impacto esperado na dependente: Positivo 10% da amplitude na média: 7,53 % na estimativa

X4 Tamanho


X5 Idade


Y Valor c/ fator de oferta

Importada do excel Tipo: Dependente Amplitude: 1440000,00 a 9450000,00

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fls. 160



_____________________________________________________________________________________

5

Micronumerosidade para o modelo: atendida. PARÂMETROS DE ANÁLISE DAS VARIÁVEIS INDEPENDENTES

VARIÁVEL Escala Linear

T-Student Calculado

Significância (Soma das Caudas)

Determ. Ajustado (Padrão = 0,77392)

X1 Padrão x 2,62321 2,11 0,67895

X2 Área Construida 1/x -3,57654 0,34 0,58350

X3 Área do Terreno x 2,11290 5,45 0,71798

X4 Tamanho x 3,10724 0,83 0,63416

X5 Idade x 1,51759 15,31 0,75288 MATRIZ DE CORRELAÇÃO ENTRE VARIÁVEIS (Valores em percentual)

• MATRIZ SUPERIOR – PARCIAIS • MATRIZ INFERIOR – ISOLADAS

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X1 x 29 47 53 14 59

X2 1/x -38 3 76 31 70

X3 x 7 -73 33 39 51

X4 x -49 76 -48 46 65

X5 x 29 -3 -20 -27 39

Y ln(y) 46 -79 69 -44 9

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fls. 161



_____________________________________________________________________________________

1

A N E X O IV Fotografias do Imóvel

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fls. 162



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2

Fachada Ângulo 1

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fls. 163



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3

Vista Guarita de Entrada

Entrada

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fls. 164



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4

Área de Estacionamento Frontal

Área de Estacionamento Lateral

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fls. 165



_____________________________________________________________________________________

5

Piso térreo

Piso térreo escritório

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fls. 166



_____________________________________________________________________________________

6

Piso térreo almoxarifado

Piso térreo – outra vista

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fls. 167



_____________________________________________________________________________________

7

Elevador de carga

Escada de acesso ao 1º piso

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fls. 168



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8

1º piso - área livre

1º piso escritórios

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fls. 169



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9

1º piso escritórios

1º piso refeitório

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fls. 170



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10

1º piso despensa

2º piso estoques

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fls. 171



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11

A N E X O VI Fotografias dos Elementos Comparativos

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fls. 172



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12

Avenida Dr. Ulysses Guimarães, 10 Avenida Piraporinha, 334

Rua Afonso Monteiro da Cruz, 730 Rua Afonso Monteiro da Cruz, 768

Rua Altino Arantes, 32 Rua Blindex, 54

Rua Dom Joaquim de Nazaré, 109 Rua Espirito Santo, 222

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fls. 173



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13

Rua Espirito Santo, 288 Rua Guaicurus, 335

Rua Inco, 246 Rua Neuza, 85

Rua Paes Leme, 262 Rua Teyupa, 76

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7 às

15:

21 .

fls. 174

l a u d o · direita e segue em linha reta com o azimute 244º19,09, numa distancia de 29,14 metros...

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