LỜI MỞ ĐẦUI. Toàn cảnh thị trường BĐS 20151. BĐS dần hồi phục nhịp cung – cầu2. Tín dụng BĐS song hành cùng doanh nghiệp và người mua3. Chuyển biến tích cực ở phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ giá trung bình4. Đa dạng hóa vốn và hàng hóa trên thị trường5. Không có khả năng xuất hiện bong bóng trong 3 năm tới6. Câu chuyện người nước ngoài tham gia vào kinh doanh BĐS

II. Những cơ chế chính sách mới tác động đến thị trường BĐS trong năm 2015 – 20161. Bối cảnh khi các văn bản mới được ban hành2. Nhiều Luật mới, quan trọng được ban hành3. Những khó khăn, vướng mắc khi triển khai các văn bản quy phạm pháp luật mới

III. Kinh tế vĩ mô 2015 và thị trường tài chính BĐS1. Bức tranh tổng quát về kinh tế thế giới 20152. Kinh tế Việt Nam 20153. Thị trường tài chính BĐS tại Việt Nam

IV. Nhận định, giải pháp và dự báo về thị trường BĐS 2015-20161. Thị trường BĐS và những giải pháp thiết thực2. Cơ hội cho thị trường BĐS 2016

V. Trao đổi giữa khách mời và các chuyên gia

VI. Báo chí nói về Hội thảo

MỤC�LỤC

02

Hội thảo chuyên đề lớn nhất trong năm về lĩnh vực Bất động sản do Batdongsan.com.vn tổ chức đã thành công rực rỡ, nhận được sự đánh giá cao từ giới chuyên môn về quy mô, chất lượng nội dung, thông tin được phân tích, chia sẻ, cũng như chất lượng khách mời tham dự. Để có được thành công này, Ban Tổ chức xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất tới các diễn giả, các chuyên gia cố vấn nội dung, các vị khách mời đã nhiệt tình tham dự, chia sẻ và đóng góp ý kiến cho Hội thảo. Bên cạnh đó, Ban Tổ chức cũng xin ghi nhận sự ủng hộ của các đơn vị, doanh nghiệp, sự quan tâm, đưa tin của các cơ quan báo đài, truyền thông lớn tại Hà Nội và TP.HCM, giúp Hội thảo có sức lan tỏa sâu rộng trong cộng đồng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

Xin trân trọng cảm ơn!

Ban tổ chức

Tập đoàn Đại Việt

chức tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, thu hút khoảng 900 khách mời là các chuyên gia đầu ngành, đại diện các doanh nghiệp lớn, các chủ đầu tư và sàn phân phối uy tín trong cả nước. Tham gia Hội thảo, khách mời đã được chia sẻ những thông tin toàn diện và sâu sắc nhất về sự ảnh hưởng của nền kinh tế vĩ mô, tài chính, tín dụng đối với thị trường bất động sản, cùng với các giải pháp tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn cho doanh nghiệp khi áp dụng các chính sách, pháp luật mới vào đầu tư, kinh doanh; đồng thời,nắm bắt được xu hướng phát triển của thị trường bất động sản trong năm 2016; được các chuyên gia đầu ngành chia sẻ, giải đáp những thắc mắc, khó khăn cần tháo gỡ và nhận được những lời khuyên rất hữu ích cho định hướng phát triển trong năm tới. Quan trọng hơn, Ban Tổ chức mong rằng, Hội thảo đã tạo ra một dịp giao lưu, gặp gỡ, trao đổi thông tin và tìm kiếm cơ hội hợp tác cho các doanh nghiệp, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

LỜI�MỞ�ĐẦU

Quý vị đang xem cuốn kỷ yếu Hội thảo "Dự báo xu hướng thị

trường bất động sản 2016" với toàn bộ nội dung chi tiết và đầy đủ

nhất được trình bày tại Hội thảo thay cho lời cảm ơn chân thành

của Ban tổ chức. Chúng tôi hi vọng, cuốn kỷ yếu này sẽ giúp quý vị

có được cái nhìn đầy đủ, toàn diện và khách quan nhất về sự kiện.

K ính thưa quý vị!Năm nay, hội thảo “Dự báo xu hướng thị trường bất

động sản 2016” của Batdongsan.com.vn được tổ

03

trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng). Ông Hà cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam luôn có sự kết nối chặt chẽ và tác động lẫn nhau với nhiều thị trường khác như tài chính, đầu tư… Do vậy, một khi nền kinh tế vĩ mô được giữ ổn định như thời gian qua, các thị trường này sẽ tiếp tục có sự phát triển tốt trong tương lai. Nhìn lại quá khứ, ông Hà nhận xét, thị trường thời điểm từ 2008-2013 luôn phát triển mất cân đối, nhiều giai đoạn không có giao dịch nhưng có lúc thì giao dịch quá “nóng”. Tuy nhiên, các Luật và quy định mới đây dành riêng cho thị trường BĐS đã có những quy định chặt chẽ hơn, nhưng cũng có những điều khoản mở rộng hơn cho doanh nghiệp. Chẳng hạn, Luật cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam là một đột biến lớn cho thị trường. “Năm 2016, thị trường BĐS sẽ tiếp đà hồi phục và phát triển mạnh mẽ hơn năm 2015”, ông Hà dự báo.

1. Bất động sản dần phục hồi nhịp cung - cầu

Cùng chung nhận định trên, PGS.TS Đặng Hùng

Võ nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, "hơi ấm” thị trường thực sự trở lại từ năm 2014, lúc đó người mua nhà đã không còn tâm lý chờ giá nhà giảm nữa. Do vậy, khách hàng bắt đầu mua nhà và đẩy thị trường ấm lên. Giao dịch nhà ở tại Tp. HCM và Hà Nội từ năm 2014 đến nay liên tục tăng và sẽ tăng tiếp trong tương lai, tín dụng BĐS hiện đạt 342 nghìn tỷ, các dòng vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường tăng mạnh… đã góp phần kích thích sự phục hồi khá mạnh mẽ của thị trường.Theo báo cáo hàng tháng của Bộ Xây dựng, giao dịch BĐS nhà ở trên thị trường khá ổn định khi hàng tháng đều đạt mức khoảng 1.400 tới 1.900 giao dịch tại Hà Nội và . Tính đến tháng 11/2015, cả nước có gần 35.000 lượt giao dịch bất động sản được thực hiện. Với tốc độ giao dịch như thời gian qua, về cuối năm số lượt giao dịch bất động sản năm 2015 sẽ có khả năng đạt mức gấp hai lần so với năm 2014.

Bảng số liệu trên đưa ra số lượng giao dịch thành công hàng tháng tại Hà Nội và TP.HCM. Nhìn vào số liệu trên bảng, có thể thấy sự quan tâm tới BĐS nhà ở của người tiêu dùng đang ở mức giải quyết chỗ ở cho những người có nhu cầu. Đây là lượng giao dịch thật, phục vụ nhu cầu an cư của người dân và chưa có nhiều dấu hiệu trở lại mạnh mẽ của nhà đâu tư hay giới đầu cơ. Thị trường hiện vẫn chưa thu hút được các luồng vốn đầu tư từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Quan hệ cung - cầu như vậy cho thấy, thị trường đang dần hồi phục nhịp giao dịch thực, chưa thể nói tới sức hút mạnh của thị trường BĐS và khả năng sốt giá trong một vài năm tới. Năm 2015 chính thức kết thúc thời kỳ giảm giá của bất động sản. Thị trường đã khẳng định với cả người mua nhà và giới đầu tư là BĐS sẽ không thể giảm giá thêm được nữa. Nhận định vấn đề này, người mua đã chấm dứt tâm lý chờ đợi và bắt đầu giao dịch. Sức mua quay trở lại cộng thêm nhiều chính sách, thể chế nhằm ổn định, hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản đã phát huy tác dụng.Cùng với đó là lòng tin vào xu hướng phát triển tích cực của BĐS trong thời gian tới, nên nhiều nhà đầu tư đã quay lại với thị trường;

cũng như khách hàng an tâm hơn trong giao dịch, mua bán BĐS khi được bảo đảm trên nhiều mặt.

Giao dịch nhà ở tại HN và TP.HCM 11 tháng đầu năm 2015

04

TOÀN�CẢNH�THỊ�TRƯỜNG

BẤT�ĐỘNG�SẢN2015T

Tháng

Hà Nội

TP.HCM

1

1.550

1.450

2

1.200

1.100

3

1.500

1.400

4

1.600

1.500

5

1.650

1.600

6

1.750

1.700

7

1.800

1.750

8

1.900

1.800

9

1.600

1.550

10

1.650

1.600

11

1.550

1.600

Thị trường BĐS đang phát triển ngày càng vững mạnh hơn

Thị trường BĐS đang phát triển ngày càng vững mạnh hơn - đó là nhận định từ ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục

tư vào BĐS khá lớn, khoảng 360.000 tỷ đồng, chiếm 12% tổng dư nợ toàn hệ thống. Dòng tiền đầu tư từ kiều hối vào BĐS tại Việt Nam cũng khá cao, khoảng 3 tỷ USD. Cùng với đó là lượng tiền dân cư đầu tư vào BĐS là chưa thể tính được.Tín dụng 9 tháng đầu năm 2015 tăng trưởng lên mức 10,23% so với cuối năm 2014, gấp gần hai lần so với mức tăng cùng kỳ 2014 (tăng 5,82%). Mặt bằng lãi suất cho vay trong tháng 9 duy trì ổn định so với tháng trước. Lãi suất cho vay các lĩnh vực sản xuất kinh doanh thông thường ở mức 6,8 - 9%/năm đối với ngắn hạn, 9,3 đến 11%/năm đối với trung và dài hạn. Thị trường cổ phiếu – trái phiếu hình thành xu hướng hồi phục vào cuối tháng 8, VN-Index giao động trong biên độ hẹp, trạng thái tích lũy trong suốt tháng 9.Theo số liệu về tín dụng BĐS trong 9 tháng đầu năm 2015 ở Bảng trên, có thể thấy tín dụng BĐS đã tăng trưởng khá tích cực,

P2. Tín dụng BĐS đang song hành cùng doanh nghiệp và người mua

Điều này cho thấy với lãi suất tín dụng thấp như hiện nay, cơ hội tiếp cận vốn cho phát triển thị trường BĐS là rất lạc quan.

trong đó tín dụng cho nhà ở chiếm tỷ trọng cao nhất tới 39,3%, sau đó là phát triển khu đô thị với 19,8% và các loại BĐS khác với 21,5%.Điều này cho thấy với lãi suất tín dụng thấp như hiện nay, cơ hội tiếp cận vốn cho phát triển thị trường BĐS là rất lạc quan. Trong năm 2016 tiếp theo, thị trường sẽ không thể xẩy ra tình trạng trầm lắng. Thị trường BĐS vốn là thị trường có sức ì rất lớn, một xu hướng cũng phải diễn ra trong vài năm. Điều cần làm lúc này là làm gì để hút được vốn vào đầu tư BĐS ở nhiều dạng khác nhau, trong đó có vốn từ tiết kiệm của dân, vốn từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ trong nước, vốn từ người nước ngoài, v.v. Để hút được vốn, cần chứng minh được khả năng sinh lợi cao và an toàn khi đầu tư vào BĐS.Trong tình hình hiện nay, thói quen của người Việt Nam vẫn ưu tiên cho thị trường BĐS khi so sánh quyết định đầu tư giữa BĐS, vàng, ngoại tệ, gửi ngân hàng, chứng khoán và trực tiếp sản xuất kinh doanh. Bên cạnh thói quen trong tư duy, BĐS vẫn là nơi đầu tư có nhiều ưu việt mặc dù khả năng sinh lợi từ nay chắc chắn không được cao như trước đây.

PGS.TS Đặng Hùng Võ khẳng định thị trường BĐS Việt Nam đang có chiều hướng tích cực với việc đón nhận nhiều dòng tiền đổ vào. Hiện nay, dòng tiền tín dụng đầu

39%

21%

7%

9%

20%

4%

Khu CN

Khu DT

VP Cho thuê

Nhà ở

Mua QSD đất

BDS khác

05

Số lượng người được thụ hưởng gói tín dụng 30 nghìn tỷ tăng nhiều hơn, lượng cung nhà nhiều hơn và bảo đảm được chỗ ở cho nhiều người lao động thiếu chỗ ở

ngân 12.000 tỷ đồng. Còn lại 10.000 tỷ đồng, từ nay đến cuối năm sẽ được các đơn vị liên quan tiếp tục thực hiện hiệu quả. Từ những điều chỉnh chính sách, gần đây số lượng người được thụ hưởng gói tín dụng 30 nghìn tỷ tăng nhiều hơn, lượng cung nhà nhiều hơn và bảo đảm được chỗ ở cho nhiều người lao động thiếu chỗ ở. Nói chung, mọi dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ đều sử dụng gói tín dụng 30 nghìn tỷ để tạo vốn đầu tư. Tiến độ giải ngân gói tín dụng này đã gặp nhiều khó khăn, nhưng đến 2015, mức tăng tiến độ giải ngân đã khá ổn định, hàng tháng có thể tăng khoảng từ 10% tới 20% so với tháng trước.Nhìn vào các biểu đồ này có thể thấy cam kết và tiến độ giải ngân đối với hộ gia đình, cá nhân đã có những cải thiện rất đáng kể.

Tổng lại, đã cam kết cho vay được gần 22 nghìn tỷ và đã giải ngân được trên 13 nghìn tỷ. Nếu tiếp tục đẩy nhanh tiến độ, phân khúc nhà ở giá rẻ có thể sử dụng hết gói tín dụng ưu đãi này trong năm 2016 hoặc kéo hạn thêm 1 năm nữa. Tuy nhiên, một thực tế là người nghèo ở đô thị vẫn chưa thể tiếp cận được nhà ở cho thuê. Luật Nhà ở 2014 đã dựng được khung

ta vẫn cần một thời gian đáng kể để có chính sách phù hợp nhằm phát triển nguồn nhà ở cho thuê.

Nửa cuối năm 2015 thuộc về giao dịch nhà ở, căn hộ thuộc phân khúc nhà ở giá trung bình và trên trung bình, loại hàng hóa BĐS mà chỉ cần khoảng 2 năm trước tưởng như vẫn khó có thể có giao dịchNói đến cầu trong phân khúc này, cần thấy rằng quá trình đô thị hóa ở nước ta mới được 30% nhưng phải hoàn thành tới mức 70% trong một tương lai khá gần, và tiếp tục ở mức 80% hay 90% trong những năm tiếp theo. Quá trình này cũng là quá trình tăng dân số và lao động khá nhanh ở các đô thị. Điều này cho thấy triển vọng lớn của phân khúc giá trung bình và trên trung bình trong những năm tiếp theo.Nhà chung cư sẽ chiếm tới 80% nguồn nhà ở, nhưng hiện nay vấn đề lớn đang diễn ra là câu chuyện cải tạo các chung cư cũ đã hết niên hạn sử dụng hoặc gần hết mà đến lúc phải quy hoạch lại. Khung pháp luật đã có nhưng thực thi còn rất nhiều vấn đề. Giải pháp căn cơ nhất để giải quyết là sử dụng đất chung cư có thời hạn đã bị bỏ rơi khi thông qua Luật Nhà ở. Trong khi đó, cư dân chung cư vẫn có suy nghĩ cải tạo hay xây lại nhà vẫn thuộc Nhà nước hoặc chủ đầu tư.

3. Chuyển biến tích cực ở phân khúc nhà ở xã hội & căn hộ giá trung bình

06

pháp lý khá tốt bằng cách tiếp cận quyền đối với cả bên thuê và cho thuê nhà ở. Nhu cầu thuê nhà ở giá rẻ của người nghèo đô thị vẫn luôn cao. Vấn đề còn lại là cần có tín dụng dài hạn để có vốn đầu tư phát triển phân khúc cho thuê. Chúng

TTheo báo cáo mới nhất từ bộ Xây dựng, đến hết tháng 9, trong tổng số 30.000 tỷ đồng hỗ trợ đã có 20.000 tỷ đồng được ký hợp đồng với các ngân hàng, trong đó đã giải

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Cam kết Giải ngân

Cam kết & giải ngân gói tín dụng 30 nghìn tỷ

Cam kết & giải ngân đối với hộ gia đình cá nhân

25000

20000

15000

10000

5000

0

7000

6000

5000

4000

3000

2000

1000

01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Cam kết Giải ngân

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

7000

6000

5000

4000

3000

2000

1000

0

Cam kết & giải ngân đối với tổ chức

Cam kết Giải ngân

bỏ qua những phân khúc tầm trung hơn. Theo đó, trong giai đoạn 2016-2018, ước tính thị trường có nguồn cung đến gần 80.000 đơn vị nhà ở, thì phân khúc cao cấp đã chiếm trên 70%, trong khi nhu cầu về nhà ở bình dân đang khá lớn nhưng ít được doanh nghiệp quan tâm đầu tư. Hiện trên thị trường BĐS, số căn hộ cao cấp chiếm đến gần 1/3 tổng số căn mở bán mới, đạt kỷ lục về số lượng căn hộ cao cấp giao dịch trong vòng 3 năm qua. Tuy nhiên, tới nay, hầu hết những dự án mới mở bán trong năm nay, doanh nghiệp đều chưa bán hết sản phẩm. “Doanh nghiệp cần dùng nhiều thủ pháp để đa dạng hóa vốn và hàng hóa trên thị trường. Thị trường BĐS Việt Nam đang cần các thương hiệu lớn gắn với chữ tín cao. Đó là cơ hội và thách thức cho các nhà đầu tư BĐS trong nước”, ông Võ nhấn mạnh.Về vấn đề đa dạng hóa nguồn vốn, GS.TS Đặng Hùng Võ chia sẻ thêm, bên cạnh huy động vốn trong nước, cần phải mở rộng thu hút nguồn vốn từ nước ngoài. Hiện tại, chính sách của chúng ta cho phép người nước ngoài sở hữu nhà để ở và kinh doanh nhưng lại không cho phép họ được thế chấp nhà để vay vốn tại ngân hàng quốc tế. Điều này sẽ làm hạn chế nguồn tài chính của BĐS.Về đa dạng hóa sản phẩm, hiện tại các nhà đầu tư, phát triển BĐS đang ngày càng khai thác khái niệm môi trường sống, tăng tính chuyên nghiệp, BĐS ngày càng hướng về tiện ích dịch vụ thay vì chỉ bán căn hộ, tạo sắc thái cho khu đô thị gắn với tiện nghi.

4. Đa dạng vốn và hàng hóa trên thị trường

trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng thị trường BĐS đã kết thúc giai đoạn tích tụ bong bóng và xì hơi bong bóng. Người tiêu dùng không còn chờ đợi giảm giá và quyết định mua theo nhu cầu sử dụng. Năm 2015, thị trường BĐS đã có nhiều biểu hiện tích cực thể hiện qua sự tăng trưởng về giao dịch và tín dụng BĐS cũng như tốc độ giảm hàng tồn kho ở tất cả các phân khúc.

5. Không có khả năng xuất hiện bong bóng BĐS trong 3 năm tới

07

80,000

70,000

60,000

50,000

40,000

30,000

20,000

10,000

0

73,386 73,153 70,703 68,782 67,443 65,273 63,74460,299 59,395

56,28653,245

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Tồn kho BĐS 2015

30,000

25,000

20,000

15,000

10,000

5,000

0

Giải quyết tồn kho đối với từng phân khúc

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Chung cư Thấp tầng Đất nền nhà ở Đất nền thương mại

M

L

ột điểm quan trọng mà GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng đang ảnh hưởng không tốt đến thị trường là hiện thị trường BĐS vẫn phát triển theo hướng mất cân đối. Tức là, đa số doanh nghiệp trong ngành có xu hướng “chạy” theo phân khúc dự án nhà ở cao cấp, trong khi

iên quan đến lo ngại về khả năng "bong bóng" BĐS có thể xuất hiện trở lại. GS.TS Đặng Hùng Võ nhận định, chúng ta đã lo quá xa về vấn đề này. Không có lý do gì phải lo tới bong bóng BĐS khi giá đang rất ổn định, nhà đầu tư nhỏ lẻ chưa quyết định bỏ vốn vào đầu tư. Nguyên Thứ

Trong suốt năm 2015, lượng tồn kho BĐS được giảm hàng tháng từ khoảng 2% tới 5%, những tháng cuối năm có xu hướng giảm mạnh hơn. Điều này cho thấy kho BĐS tồn đọng sẽ được từng bước giải quyết trong quá trình ấm lên của thị trường. Cách thức thực hiện duy nhất đúng là chắp nối các thương vụ mua bán và sáp nhập doanh nghiệp, dự án. Đặc biệt, giao dịch nhà ở tại TP.HCM và Hà Nội ở mức độ trung bình chứng tỏ thị trường BĐS mới chỉ thỏa mãn nhu cầu mua nhà ở của dân, chưa có tình trạng đầu cơ.Về tín dụng, năm 2015, tổng dư nợ tín dụng vào thị trường BĐS đạt mức khoảng 342 tỉ đồng, trong đó tỉ lệ cho phần nhà ở là 39%, tiếp đó, khu đô thị và các BĐS khác là 21%, khu công nghiệp 4%, đất đai 7%, văn phòng cho thuê 9%... “Tuy đây chưa phải mức tăng trưởng quá lớn nhưng có thể thấy đã có sự song hành trong tăng trưởng tín dụng và BĐS. Từ đầu năm đến nay mức giảm hàng tồn kho BĐS vào khoảng từ 3 đến 5%/tháng, mức giảm này tuy còn chậm nhưng cũng là dấu hiệu tích cực đáng ghi nhận của thị trường BĐS”, ông Võ cho biết.Sự chuyển biến mạnh mẽ của phân khúc căn hộ cao cấp trong các tháng cuối năm cho thấy yêu cầu của người mua nhà đã khác xưa. Người mua nhà ngày càng đòi hỏi cao hơn, không chỉ là nhu cầu về một căn nhà để ở mà còn là các điều kiện về an ninh, tiện ích… Điều này cũng cho thấy, thị trường BĐS đang ngày càng chuyên nghiệp hơn, đòi hỏi các nhà đầu tư phải tính toán tốt mới được hưởng lợi. Do đó, ông Võ khẳng định, trong vòng 3 – 4 năm tới, không thể có bong bóng BĐS được vì hiện đường giao dịch đang nằm ngang và dựa các yếu tố kinh tế vĩ mô nên không thể xảy ra bong bóng. Thị trường trong năm 2016 sẽ có sự tăng trưởng mạnh hơn.Từ thực tế sự tăng trưởng khả quan gần đây, đánh giá về thực trạng thị trường bất động sản nước ta, Viện Nghiên cứu Kinh tế và

Chính sách (VEPR) cho rằng, sự phục hồi của thị trường BĐS là tín hiệu tích cực với nền kinh tế. Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cũng lưu ý: thị trường hiện tại khó có thể xảy ra bóng bóng, nhưng BĐS vốn diễn biến rất phức tạp nên không thể chủ quan. Chia sẻ quan điểm về thị trường, các chuyên gia đều cho rằng thị trường tài chính toàn cầu có đặc điểm tính bất định khá lớn, dễ bị tổn thương, hay bị sốc. USD tăng giá liên tục, Nhân dân tệ cũng phá giá liên tục, tuy nhiên BĐS toàn cầu đang phục hồi nhanh, khá vững chắc, không có kiểu quay lại bong bóng mà phục hồi tương đối đều.Hơn nữa, khi thị trường tài chính bất ổn thì nơi trú ngụ vững chắc nhất cho nhà đầu tư là thị trường BĐS. Khảo sát cho thấy đầu tư vào BĐS tại nhiều nước ngày càng tăng, đây là xu thế chung. Đặc biệt, khi hiệp định TPP có hiệu lực, dự kiến dòng lao động từ nông thôn ra thành thị sẽ tăng, làn sóng đô thị hóa sẽ đến kéo theo nhu cầu về BĐS.

Qua thu thập số liệu, chạy mô hình và cho kết quả: đến 2018 nhu cầu về BĐS mới cân bằng với cung. Hiện tại cung vẫn cao hơn cầu. Nhưng từ sau năm 2018 cầu sẽ lớn hơn cung. Dự báo khoảng năm 2021 - 2023 mới có bong bóng BĐS. Đặc biệt dù có bong bóng thì bong bóng cũng không lớn, do thị trường minh bạch hơn, thông tin cân xứng hơn và Chính phủ quản lý chặt chẽ hơn./.

08

Thị trường hiện tại khó có thể xảy ra bóng bóng, nhưng BĐS vốn diễn biến rất phức tạp nên không thể chủ quan

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

16,000

14,000

12,000

8,000

6,000

4,000

2,000

0

Tồn kho BĐS tại Hà Nội và TP.HCM

Hà Nội TP.HCM

Ông Jeff Foo nhấn mạnh: “Rất nhiều nhà

đầu tư sẽ vào Việt Nam cùng phát triển

sau khi Việt Nam tham gia các hiệp định

kinh tế song phương và đa phương".

Nếu không tạo điều kiện tốt cho người

nước ngoài mua nhà thì người thiệt sẽ là

các doanh nghiệp Việt”.

6. Câu chuyện người nước ngoài tham gia vào kinh doanh BĐS

mang tính thực tiễn cuộc sống. Thứ nhất là người nước ngoài chưa thực sự tin vào sự ổn định của hệ thống pháp luật Việt Nam, có thể đến một giai đoạn nhất định, độ mở hiện nay sẽ bị khép lại? Thứ hai, chính sách được mở ở Trung ương nhưng thủ tục vẫn quá phức tạp ở địa phương. Để thực hiện chính sách và mang lại hiệu quả thực sự, các cơ quan quản lý nhà nước và các nhà đầu tư trong nước cần đưa ra kế hoạch cụ thể để tạo thuận lợi nhất cho người nước ngoài dễ dàng mua và kinh doanh BĐS ở Việt Nam, và mang lại lợi ích thực sự cho họ.Ông Jeff Foo, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS Singapore, nhận xét rằng các chính sách mới của Chính phủ Việt Nam dành cho thị trường BĐS sẽ giúp thiết lập một thị trường cân bằng hơn, minh bạch và bền vững hơn trong giai đoạn tới. Tuy nhiên, đối với các nhà đầu tư BĐS nước ngoài, họ vẫn cần nhiều thời gian để quan sát các cơ hội trên thị trường này trước khi quyết định “rót” vốn đầu tư vào đây. “Quan ngại của chúng tôi là khi dòng tiền của nhà đầu tư nước ngoài “đổ” vào thị trường như hiện nay liệu nhà nước có điều chỉnh chính sách gì hay không? Liệu sau 5 hay 10 năm sẽ thay đổi theo hướng nào? Các nhà đầu tư rất quan tâm vì họ rất khó dự báo được những yếu tố này khi muốn đầu tư vào Việt Nam”, ông Jeff Foo nói. Ngoài ra, một quan ngại khác theo một số nhà đầu tư nước ngoài, là việc các chính sách về nhà ở nói riêng, thị trường BĐS nói chung cần có cái nhìn dài hơi chứ không ngắn hạn, chính sách cần hết sức minh bạch và không thay đổi chóng vánh dựa trên tác động của môi trường kinh tế. Một khi thị trường BĐS Việt Nam bền vững sẽ hút lượng lớn nhà đầu tư nước ngoài tham gia.

Rất nhiều nhà đầu tư sẽ vào Việt Nam cùng phát triển sau khi Việt Nam tham gia các hiệp định kinh tế song phương và đa phương". Nếu không tạo điều kiện tốt cho người nước ngoài mua nhà thì người thiệt sẽ là các doanh nghiệp Việt

Mr. Jeff Foo

L uật Nhà ở 2014 đã mở khung pháp luật để người nước ngoài có thể mua nhà ở và kinh doanh nhà ở tại Việt Nam. Khung pháp luật đã có nhưng thực thi còn một số vấn đề

09

chế chính sách tác động đến thị trường sẽ có rất nhiều, nhưng trong khuôn khổ hội thảo chỉ tập trung vào chính sách có tác động trực tiếp đến thị trường BĐS, đó là 2 Luật mới: Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở.Những văn bản pháp quy mới ban hành thời gian qua trong bối cảnh từ 2008 - 2009 đến đầu năm 2013 là khoảng thời gian vô cùng khó khăn không chỉ với thị trường BĐS mà với cả nền kinh tế vĩ mô, lạm phát tăng, lãi suất ngân hàng, nợ xấu...Thị trường BĐS có những giai đoạn hầu như không có giao dịch, tồn kho rất nhiều, lệch pha cung cầu…Yêu cầu về cải cách các thủ tục hành chính tạo điều kiện kinh doanh cho doanh nghiệp, tiếp cận với dịch vụ công nhanh chóng của người dân là rất cấp bách. Trong khi đó, một yêu cầu cũng rất cấp thiết khác là nhu cầu về mặt quốc tế thúc đẩy kinh tế phát triển, tạo năng lực cạnh tranh cho nền kinh tế… Đây cũng là một thuận lợi để những chính sách mới ban hành với nhiều điều kiện cởi mở hơn.Trong những năm 2008 - 2009 đề xuất cho người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam vô cùng khó khăn, khi đó Quốc hội chỉ thông qua duy nhất một nghị quyết cũng là nghị quyết thí điểm để cá

1. Bối cảnh khi các văn bản mới được ban hành

nhân, tổ chức người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam và cũng chỉ thực hiện thí điểm trong vòng 5 năm. Chính sách rất khó khăn nhưng khi làm Luật nhà ở mới năm 2014 để ban hành vào cuối năm, việc thông qua cơ chế cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam trở nên cởi mở, thông thoáng hơn rất nhiều.Ngoài ra, sau quá trình thị trường BĐS trầm lắng, cung vượt cầu và lệch pha cung cầu, nhà ở cao cấp dư thừa còn nhà ở bình dân, Nhà ơ xã hội quá thiếu trong khi nhu cầu nhiều… các thành phần tham gia thị trường và các cơ quan quản lý cũng có kinh nghiệm hơn. Chính những khó khăn, vấp váp trong quá trình thực hiện Luật nhà ở năm 2005 và Luật kinh doanh BĐS 2014 đã giúp các cơ quan quản lý nhà nước có những cách nhìn, cách tiếp cận mới. Vì vậy những chính sách được đưa ra trong các cơ chế, văn bản quy định pháp luật mới đã được cập nhật, điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu của tình hình hiện nay.

CƠ�CHẾ�CHÍNH�SÁCH�MỚITÁC�ĐỘNG�ĐẾN�THỊ�TRƯỜNG

BẤT�ĐỘNG�SẢN2015-2016

... đầu năm 2013 là khoảng thời gian vô cùng khó khăn không chỉ với thị trường BĐS mà với cả nền kinh tế vĩ mô, lạm phát tăng, lãi suất ngân hàng, nợ xấu...

Thị trường BĐS là thị trường có sự kết nối với nhiều thành phần khác từ vấn đề đầu tư, tài chính, pháp lý... Do đó những cơ

10

Luật Đầu tư 2014; Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn trong sản xuất kinh doanh và hỗ trợ giải quyết nợ xấu và Nghị quyết 61/NQ-CP ngày 21/08/2014 về sửa đổi, bổ sung cho nghị quyết 02/NQ-CP…Những nội dung mới quan trọng trong các VBQPPL mới:

Luật Đất đai 2013

Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2013 bao gồm 14 chương với 212 điều, cơ bản khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003. Nhìn lại toàn bộ Luật Đất đai 2013, có thể thấy một số đổi mới quan trọng bao gồm:Quy định giao đất và các bổ sung cụ thể của việc giao đất dự án cho các nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự ánQuy định thu hồi đất được quy định rõ ràng chỉ đối với các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, được Thủ tướng Chính phủ chập nhậnQuy định rõ nguyên tắc định giá đất theo mục đích sử dụng, khung giá do Chính phủ ban hành, định kỳ 5 năm 1 lầnQuy định cụ thể về việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo công khai minh bạch

Luật Nhà ở 2014

Việt Nam có luật nhà ở đầu tiên vào năm 2005, sau gần 10 năm thực hiện Luật nhà ở có nhiều bất cập, nhiều cơ chế chính sách trong việc phát triển trong Luật nhà ở cũng có những bất cập cần phải sửa đổi. Chính vì vậy Luật nhà ở năm 2014 đã có một số điểm mới:

2. Nhiều Luật mới quan trọng được ban hành Thứ nhất là việc thu hẹp phạm vi điều chỉnh, chỉ điều chỉnh việc sở hữu, phát triển, quản lý sử dụng, giao dịch, quản lý Nhà nước về nhà ở. Vấn đề giao dịch nhà ở thương mại sẽ được chuyển sang cho Luật kinh doanh BĐS điều chỉnh. Thứ hai, quy định phát triển nhà phải theo quy hoạch và phải có kế hoạch. Trong Luật nhà ở cũ không có quy định rõ ràng do đó quy hoạch theo kiểu đánh đố. Chẳng hạn, quy hoạch đến năm 2050 nhưng có khi các dự án đã được triển khai trước đó rất lâu, do tư duy nhiệm kỳ nên nhiều khi các dự án giao rất nhanh, rất nhiều mà không cân đối các nhu cầu, kế hoạch phát triển phần trăm như thế nào, kế hoạch phát triển với từng loại nhà như thế nào, nhà cao cấp ra sao, nhà xã hội, nhà cho công nhân...Vì vậy nhà thương mại bán trả tiền ngay, bán cho các đối tượng có thu nhập có khả năng chi trả thì dư thừa trong khi nhà ở cho những đối tượng khó khăn như nhà cho công nhân, sinh viên, các đối tượng xã hội khác rất thiếu nhất là ở những Khu đô thị có tốc độ phát triển đô thị hóa nhanh như Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, một số khu công nghệ cao...Thứ ba là mở rộng đối tượng sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài: Trong nội dung Luật nhà ở mới cũng mở rộng các đối tượng được mua, sử dụng nhà ở tại Việt Nam đặc biệt là các tổ chức, cá nhân nước ngoài, Việt kiều, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Nếu trong Luật nhà ở 2005 có hạn chế là có những Việt kiều chỉ được mua 1 nhà thì Luật mới không phân biệt người Việt Nam ở nước ngoài với người trong nước, được mua thoải mái về số lượng, số nhà đều không hạn chế. Quy định mới còn cởi mở hơn ở chỗ, người nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài chỉ cần được cấp visa, đóng dấu nhập cảnh, không cần biết được vào bao nhiêu ngày là được làm thủ tục để mua nhà. Trước đây trong nghị quyết 19, năm 2009 nhà người nước ngoài được mua chỉ là nhà chung cư còn hiện nay họ được

Quy định phát triển nhà phải theo quy hoạch, phải có kế hoạch. Trong Luật nhà ở cũ không có quy định rõ ràng do đó quy hoạch theo kiểu đánh đố...

T rong bối cảnh trên, hàng loạt các văn bản, Luật mới được ban hành như: Luật Đất đai 2013; Luật Xây dựng 2014; Luật Nhà ở 2014; Luật Kinh doanh bất động sản 2014;

11

Nếu muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh sẽ khiến người mua yên tâm hơn, ngân hàng cũng phải xem xét kỹ năng lực, tính khả thi của dự án.

mua cả nhà chung cư, nhà đất (hạn chế trong phạm vi nhất định, chẳng hạn trong các dự án chứ chưa mở rộng cho buôn bán tại các khu nhà ở, khu phố cũ). Thứ tư là mở rộng các đối tượng là người được thụ hưởng chính sách xã hội: trong đó có 1 chương có quy định cụ thể về trách nhiệm, đối tượng đặc biệt là vốn. Ngân hàng chính sách xã hội nắm vai trò chính nhưng các ngân hàng thương mại cũng phải để dành một phần vốn để cho vay như gói 30.000 tỷ hiện đang triển khai theo nghị quyết 02 của Chính phủ. Ngoài ra, Luật nhà ở 2014 còn nhiều quy định mới chẳng hạn vấn đề quản lý nhà chung cư, huy động vốn trong phát triển nhà ở; Quy định cụ thể hơn về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở để phù hợp với từng loại giao dịch nhà ở, chuyển quyền sở hữu giữa chủ đầu tư và người mua nhà…

Luật Kinh doanh BĐS 2014

Cũng có những quy định chặt chẽ hơn, mở rộng hơn so với Luật cũ. Thứ nhất là, Luật quy định chặt chẽ hơn về điều kiện kinh doanh BĐS, nâng mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh BĐS từ 6 tỷ lên 20 tỷ đồng. Như vậy việc kinh doanh nhỏ lẻ như hộ gia đình cá nhân, các tổ chức không có chức năng kinh doanh BĐS không có nhu cầu thành lập doanh nghiệp sẽ không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp. Nhờ đó, thị trường có sự phân biệt rạch ròi hơn: các doanh nghiệp kinh doanh BĐS chuyên nghiệp và các nhà đầu tư nhỏ.Thứ hai là mở rộng phạm vi kinh doanh BĐS cho nhà đầu tư nước ngoài để họ có thể tham gia nhiều hơn vào thị trường BĐS Việt Nam. Trước đây, Luật không cho phép các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS nước ngoài được thuê BĐS để cho thuê lại, đây là một trong những yêu cầu mà rất nhiều doanh nghiệp BĐS nước ngoài quan tâm. Ví dụ họ được thuê một khách sạn lớn nhưng không được phép sửa sang để cho thuê lại, hoặc họ có một văn phòng, diện

tích thuê lại nhưng không được phép làm siêu thị rồi cho thuê lại... Còn trong Luật mới, nhà đầu tư nước ngoài được phép thuê và cho thuê lại BĐS...Thứ ba là việc quy định bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai phải được Ngân hàng Thương Mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với khách hàng trong trường hợp nhà đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ với khách hàng theo đúng cam kết như không bàn giao được nhà, không thể tiếp tục triển khai dự án. Trước đây không có quy định cụ thể, khi tranh chấp xảy ra hai bên có thể kiện ra tòa, đương nhiên phần thiệt hại vẫn là về phía người mua vì rất khó lấy lại được tiền đã đầu tư, nhiều gia đình gom góp cả đời mới mua được một ngôi nhà, nếu dự án đổ bể chủ đầu tư bị bắt hoặc bỏ trốn coi như mất trắng. Do đó, nếu muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh sẽ khiến người mua yên tâm hơn, ngân hàng cũng phải xem xét kỹ năng lực và tính khả thi của dự án. Nếu không có ngân hàng bảo lãnh thì phải đầu tư xong mới được bán sản phẩm, không được bán nhà ở hình thành trong tương lai mà phải bán nhà ở đã hình thành. Đây là một quy định rất mới được nhà đầu tư và người dân rất quan tâm.

12

thì nhiều dự án lại gần như không bị mất phí bảo lãnh, ngân hàng sẵn sàng bảo lãnh hoặc mức phí bảo lãnh rất thấp, có khi chỉ 0,03%. Thậm chí nhiều ngân hàng còn cho vay thì doanh nghiệp sẽ không bị tính phí bảo lãnh.Thủ tục cho người nước ngoài mua nhà cũng khó khăn như mua thế nào, tiền sẽ chuyển như thế nào...những khó khăn đó sẽ dần được tháo gỡ trong các nghị định.Hiện nay Luật nhà ở và Luật kinh doanh BĐS đã được Chính phủ ban hành 5 Nghị định mới; nghị định 76, 99, 100, 101. Các nghị định này đều đã có hiệu lực. Riêng nghị định 76 về hướng dẫn Luật kinh doanh BĐS đã có hiệu lực từ 1/11 các nghị định còn lại sẽ có hiệu lực vào ngày 10/12. Các thông tư hiện đã trình bày xem xét ký chậm nhất trong tháng 12 các nghị định hướng dẫn sẽ được ban hành. Những khó khăn, cảm nhận vướng mắc sẽ được tháo gỡ và chắc chắn những văn bản mới của cơ quan quản lý nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển chứ không phải là sẽ gây khó khăn thêm.

Thứ tư là bỏ quy định doanh nghiệp BĐS phải giao dịch qua sàn. Trước đây Luật quy định doanh nghiệp có nhà ở phải bán qua sàn. Người dân có nhà bán cũng phải qua sàn. Nhận thấy quy định nhiêu khê, gây thêm khó khăn, tốn thêm kinh phí cho người mua nhà nên quy định này đã bị hủy bỏ. Nhưng hiện nay thị trường ngày càng chuyên nghiệp, chủ đầu tư không trực tiếp bán hàng mà thuê các sàn giao dịch phân phối. Ngoài ra, Luật Kinh doanh BĐS 2014 còn một số điểm mới đáng chú ý khác như: Khách hàng được quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Chứng chỉ hành nghề môi giới phải qua sát hạch; bỏ quy định bắt buộc với doanh nghiệp BĐS phải giao dịch qua sàn…

3. Những khó khăn, vướng mắc khi triển khai các văn bản quy phạm pháp luật mới

tích cực đến thị trường BĐS. Tuy nhiên vẫn còn những điểm vướng mắc trong quá trình triển khai:Nhiều văn bản mới ban hành người dân chưa quen, do đó khi triển khai thực hiện cần phải có hướng dẫn cụ thể hơn. Ví dụ quy định về bảo lãnh ngân hàng, khi còn là dự thảo rất nhiều người không đồng tình nhưng khi vào thực hiện

...nhiều dự án lại gần như không bị mất phí bảo lãnh, ngân hàng sẵn sàng bảo lãnh hoặc mức phí bảo lãnh rất thấp, có khi chỉ 0,03%

Những VBQPPL mới được ban hành đã gỡ bỏ được nhiều khó khăn, bất cập trong thủ tục hành chính, tác động đến

13

KINH�TẾ�VĨ�MÔ�&�THỊ�TRƯỜNG�TÀI�CHÍNH

BẤT�ĐỘNG�SẢN2015bức tranh có cả những khoảng sáng và khoảng

tối đan xen lẫn nhau”.

Thứ nhất, năm 2015 chứng kiến sự phát triển và phục hồi mạnh mẽ của các nước phát triển như Mỹ, Nhật và các nước phát triển trong khối liên minh EU sau khi đã giải quyết được cơ bản vấn đề nợ công. Tuy nhiên song song với những sự tăng trưởng tích cực này thì khối các nền kinh tế lớn mới nổi BRICS bao gồm Nga, Trung Quốc, Ấn Độ và Brazil lại có sự chững lại và đi xuống. Thứ hai, sự biến động cũng như sụt giảm mạnh của giá dầu gây tác động đến nền kinh tế thế giới. Cuối cùng, chính là sự tăng trưởng chưa bền vững của kinh tế thế giới thể hiện qua việc CPI bình quân của nhiều quốc gia phát triển ở mức khá thấp. Theo đó năm 2015, quỹ tiền tệ quốc tế IMF đánh giá tăng trưởng kinh tế thế giới sẽ chỉ đạt mức 3.1%.Tăng trưởng kinh tế thế giới chưa bền vững

Nhìn vào biểu đồ về sự tăng trưởng kinh tế của các quốc gia trên thế giới, dễ dàng nhận thấy sự tăng trưởng kinh tế thế giới 2015 không hề ấn tượng nếu so với 2014, đặc biệt sự chững lại của các quốc gia trong khối BRICS đã làm kìm hãm đà tăng trưởng chung của thế giới. Nổi bật nhất trong khối BRICS là sự chững lại của nền kinh tế

Trung Quốc và tăng trưởng âm của kinh tế Nga, theo đó, nhận định của IMF cho 2 nền kinh tế này trong 2016 là không được khả quan. IMF cho rằng kinh tế Trung Quốc sẽ phát triển chậm lại với tốc độ tăng trưởng thấp hơn 2015. Trong khi đó, kinh tế Nga năm 2015 sau những biến động về kinh tế và chính trị cùng với tốc độ tăng trưởng đang ở mức âm khá sâu - gần -4%, được dự đoán sẽ còn tăng trưởng âm trong 2016 nhưng với mức giảm nhẹ hơn. Trong nhóm những nước đang phát triển, Việt Nam có tốc độ tăng trưởng khá ấn tượng, tiếp tục đà hồi phục và vẫn đang tăng trưởng tốt từ 2014 với mức tăng trưởng 6.1%. Kết thúc 2015, kinh tế Việt Nam được dự báo sẽ có mức tăng trưởng 6.5% và được nhận định vẫn tiếp tục tăng trưởng tốt trong 2016 ở mức 6.7% theo dự báo của World Bank.

1. Bức tranh tổng quát về kinh tế thế giới 2015

Để đánh giá một cách toàn diện và thấu đáo những thay đổi, chuyển biến của thị trường BĐS VN trong 2015, không thể không nói đến những tác động trực tiếp từ nền kinh tế vĩ mô nói chung và thị trường tài chính BĐS nói riêng đến thị trường BĐS.

2014 2015 2016

N

8

6

4

2

0

-2

-4

Thế giới

Các nư

ớc PT

KV EUR EU

C. nướ

c đan

g PT Úc

BRICSTru

ng Q

uốc

Ấn Độ

Nga

Nhậ

t

Mỹ

Việt N

am

ASEAN

hìn lại kinh tế thế giới trong năm qua, TS. Kinh tế Cấn Văn Lực nhận xét: “Nền

kinh tế thế giới trong năm 2015 là một

14

Giá dầu biến động ảnh hưởng đến kinh tế thế giớiGiá xăng dầu đã chứng kiến mức sụt giảm mạnh nhất trong 10 năm qua, chỉ tính trong 2015 giá xăng dầu đã sụt giảm xấp xỉ 60% so với 2014. Giá dầu đã có những thời điểm lên đến 130-140 USD/thùng, nhưng tại thời điểm này chỉ còn khoảng 40 USD/thùng và vẫn có thể giảm hơn nữa. TS Cấn Văn Lực cho rằng, giá dầu có thể giảm xuống mức 35 USD/thùng và con số này có thể là ngưỡng để các quốc gia xuất khẩu dầu trên thế giới phải ngồi lại với nhau để tìm ra giải pháp bình ổn giá dầu, tránh tình trạng sụt giảm không thể kiểm soát và gây ảnh hưởng nghiêm trọng tới kinh tế các quốc gia xuất khẩu dầu này. Tuy nhiên song song với những tác động không tích cực do giá dầu giảm đối với các quốc gia xuất khẩu dầu thì những nước nhập khẩu dầu lại được hưởng lợi. Nhìn vào biểu đồ các nước chịu tác động không tốt và những nước hưởng lợi từ giá dầu giảm, Nga và Venezuela là các nước bị ảnh hưởng nặng nhất trong khi đó Thái Lan và Hàn Quốc là những quốc gia nhập siêu dầu được hưởng lợi rất lớn. Việt Nam cũng là một trong những quốc gia được hưởng lợi từ việc giá dầu giảm sâu khi nhập siêu xăng dầu kể từ 2008 đến nay. Thực tế cũng cho thấy, tác động của giá dầu giảm có lợi nhiều hơn so với những ảnh hưởng tiêu cực mà nó gây ra.

Phân tích về sự tăng trưởng mang tính chất chưa bền vững của kinh tế thế giới, TS Cấn Văn Lực dẫn chứng biểu đồ tăng trưởng CPI của các quốc gia trên thế giới, theo đó chỉ số giá hàng hóa bình quân trên thế giới giảm rất mạnh trong 2015, đặc biệt tại các quốc gia phát triển như Mỹ, Nhật, Anh và khối các nước Châu Âu, điều này cho thấy mặc dù những tăng trưởng của các quốc gia trên trong 2015 là rất tích cực nhưng chưa thực sự cân bằng và bền vững do giá trị của hàng hóa vẫn giảm từ 30-40%, đặc biệt là giá xăng dầu.

2014E 2015F 2016F

4.5

4

3.5

3

2.5

2

1.5

1

0.5

0

Global

Indus

trial

US

Japa

anEuro

Area

Austra

lia

UK Emerg

ing

China

Nguồn: Citi Research (Tháng 10 - 2015)

Giá dầu thô 10 năm qua

Lạm phát bình quân ở mức khá thấp (%)

CB 1: 40.86 Vol: 866717

2006 2008 2010 2012 2014

1000000500000

0

160.00150.00140.00

130.00120.00

110.00100.00

90.0080.00

70.00

60.0050.0040.86

30.00

CBF06 - Crude Oil Brent (ICE)

Thaila

ndKore

aTu

rkey

India

S Africa

Ukraine

Japa

nChin

aGerm

any

Franc

e US UKBraz

ilMex

icoCan

ada

Norway

Russia

Vene

zuela

1050

-5-10-15-20

EM

DM

Net petroleum imports (% of GDP)

Impact of lower oil prices is not evenly split among countries

15

và ổn định.Đề cập đến vấn đề tăng trưởng tín dụng, mà trong đó kiều hối là một dòng đầu tư rất quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế nói chung cũng như ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói riêng, TS Lực nhận định: Trong năm 2015 vừa qua, dòng tín dụng này có xu hướng giảm nhẹ trên thế giới với mức tăng tưởng 4%, còn tại Việt Nam mức tăng trưởng này là 10%. Việt Nam trong 2015 nằm trong số 15 quốc gia nhận được lượng kiều hối nhiều nhất thế giới và theo thống kê mới nhất, tổng lượng kiều hối nhận được trong 2015 có giá trị là 12.5 tỷ USD. Đây có thể coi là một điểm sáng cho kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường BĐS nói

Tăng trưởng tín dụng trên đà hồi phục

Một trong những chủ đề rất được quan tâm của kinh tế thế giới năm vừa qua là việc kinh tế Trung Quốc đã có những dấu hiệu của khủng hoảng và tăng trưởng kinh tế chững lại. Nhận định về vấn đề này, theo TS. Cấn Văn Lực. Hiện nay, nền kinh tế Trung Quốc đang gặp phải 4 khó khăn lớn. Một là vấn đề khủng hoảng thừa nguyên vật liệu, với rất nhiều những khu vực “haunted area”, là những khu vực mà Chính phủ Trung Quốc đầu tư 586 tỷ USD vào năm 2009 để phát triển cơ sở hạ tầng, kích thích kinh tế nhưng dòng vốn này đã không được quản lý tốt, không chảy vào đúng chỗ và dẫn đến khủng hoảng thừa. Từ đó, dẫn đến vấn đề nợ xấu tăng nhanh trong nền kinh tế. Các chuyên gia nhận định tỷ lệ nợ xấu thực tế của Trung Quốc hiện nay đang ở mức 6-7%, thậm chí có thể lên đến 10%. Điểm khó khăn thứ 3 của Trung Quốc chính là việc Chính phủ Trung Quốc kích thích thị trường chứng khoán phát triển bằng cách “thả nổi” việc cho vay tín dụng đầu tư chứng khoán không có sự kiểm soát hợp lý khiến cho thị trường chứng khoán Trung Quốc đã giảm 40% trong 10 tháng đầu năm 2015. Cuối cùng là đồng Nhân dân tệ mất giá ảnh hưởng nhiều đến kinh tế Trung Quốc. Tuy nhiên bên cạnh những điểm chưa tích cực trong chính sách điều hành kinh tế, Chính phủ Trung Quốc cũng đã linh hoạt trong việc điều hành tỷ giá và được IMF ghi nhận đưa đồng Nhân dân tệ vào rổ tiền tệ SDR của thế giới trong năm 2015, trở thành 1 trong 5 đồng tiền dự trữ của thế giới. Trong thời gian tới Chính phủ Việt Nam cũng nên xem xét về bài toán đa dạng hóa nguồn ngoại tệ và tính đến việc mua nhân dân tệ dự trữ.

riêng. Dòng kiều hối tại Khu vực Châu Á Thái Bình Dương trong đó có Việt Nam sẽ tăng trưởng tốt hơn trong 2016 và cũng sẽ là một trong những nhân tố góp phần vào sự tăng trưởng kinh tế thế giới trong năm tới.

Sự chững lại của nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới và những tác động tới kinh tế thế giới

Việt Nam cũng trải qua 1 năm tăng trưởng tín dụng khá tốt và ổn định.

C ó thể nói, tình hình tín dụng thế giới trong 2015 đã tăng trưởng trở lại, nối tiếp đà hồi phục từ cuối 2014, còn Việt Nam cũng trải qua 1 năm tăng trưởng tín dụng khá tốt

30.0

25.0

20.0

15.0

10.0

5.0

-

-5.0

-10.0

-15.0

03-2

006

07-2

006

11-2

006

03-2

007

07-2

007

11-2

007

03-2

008

07-2

008

11-2

008

03-2

009

07-2

009

11-2

009

03-2

0010

07-2

0010

11-2

0010

03-2

0011

07-2

0011

11-2

0011

03-2

0012

07-2

0012

11-2

0012

03-2

0013

07-2

0013

11-2

0013

03-2

0014

07-2

0014

11-2

0014

03-2

0015

TG (TD trong nước) TG (TD quốc tế) Mỹ KV EUR Châu Á - TBD

Ấn Độ

Trung

Quố

cPhil

ippine

sMêh

icoPhá

pNige

riaAi C

ậpPak

istan Đức

Bangla

desh

Vietna

m BỉTâ

y Ban

Nha

Indon

esia

Nga

8070

60

50

40

30

20

10

0

72.2

63.9

29.725.7 24.4

20.9 20.4 20.1 17.5 15.812.5 11.1 10.5 10.5 7.9

15 nước nhận kiều hối 2015 (tỷ USD)

Nguồn: World Bank 2015.

16

Số lượng doanh nghiệp mới thành lập là 86.800 tăng 28% về số lượng và 38% về số vốn đăng ký so với cùng kỳ năm 2014. Về Chính sách, đã có nhiều động thái cải thiện môi trường kinh doanh quyết liệt hơn từ Chính phủ (NQ19, các Luật liên quan bắt đầu có hiệu lực trong 2015); kết quả ban đầu rất khả quan, cải thiện vị trí của Việt Nam trên trường Quốc tế khi năng lực cạnh tranh tăng 12 bậc so với 2014 và tăng 3 bậc về môi trường kinh doanh. Đặc biệt, trong 2015, các hoạt động hội nhập kinh tế quốc tế được đẩy mạnh.

Hội nhập kinh tế cùng những cơ hội và thách thức

Trong 2015, Việt Nam đã tham gia ký kết 4 Hiệp định thương mại thế hệ mới quan trọng: TPP, AEC, RCEP và hiệp định thương mại FTA Việt Nam EU. Đây chính là cơ hội để đưa kinh tế và sản xuất trong nước có những bước phát triển cao hơn. Theo đó 4 hiệp định thế hệ mới đem đến những cơ hội mở rộng thị trường đầu tư, mở rộng đối tượng khách hàng, đối tác; có điều kiện giảm chi phí và nâng cao sức cạnh tranh (chia sẻ kinh nghiệm, chuyển giao công nghệ, kỹ năng quản trị…); cơ hội tham gia chuỗi giá trị toàn cầu; tăng cơ hội huy động, đầu tư và phân bổ vốn hiệu quả hơn; tăng cơ hội việc làm, kinh doanh; tăng lựa chọn và tiếp cận hàng hóa-dịch vụ, khả năng tìm kiếm đối tác chiến lược…v..v... và tạo áp lực cải cách. Tuy nhiên bên cạnh những cơ hội phát triển rất tốt với nền kinh tế thì việc hội nhập sâu rộng cũng mang đến những thách thức không hề nhỏ: Đó là sự cạnh tranh đến từ quốc tế rất khốc liệt. Nếu doanh nghiệp trong nước không có những chuẩn bị kỹ lưỡng hành trang cho hội nhập thì hoàn toàn có thể bị mất thị phần ngay trên sân nhà; thách thức trong quản lý do mức độ khác nhau về trình độ phát triển, văn hóa, tập quán và cơ sở hạ tầng; giảm tính tự chủ, độc lập trong việc ra cơ chế, chính sách do tính chất hội nhập mà các quyết định chính sách của mỗi quốc gia đều ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của các quốc gia khác; rủi ro đến từ dòng vốn luân chuyển nhanh hơn (nếu không quản lý tốt sẽ gây khủng hoảng) và rủi ro chảy máu chất xám.

CPI, lạm phát 2015 ở mức thấp

Nhìn nhận từ góc độ một chuyên gia tài chính ngân hàng và một doanh nghiệp tín dụng, TS Nguyễn Trí Hiếu cho biết, việc kiểm soát lạm phát của Chính phủ năm nay nhìn chung khá tốt, CPI chỉ còn 1,5%

tuy nhiên mức lạm phát của Việt Nam qua 10 năm chưa có sự ổn định, biến động liên tục. Tỷ lệ lạm phát của năm 2015 thấp là do biến động từ thị trường quốc tế mà cụ thể là biến động giá dầu giảm. Việt Nam là nước nhập khẩu dầu nên việc giá dầu thế giới hạ đã tác động lên kinh tế một cách mạnh mẽ. Đây không hẳn là điều tốt vì lạm phát ở mức thấp không hoàn toàn do nội tại nền kinh tế tạo nên mà có sự tác động không nhỏ của các yếu tố bên ngoài. TS Nguyễn Trí Hiếu cũng nhấn mạnh, kinh tế chỉ có thể ổn định nếu lạm phát được khắc phục bằng khả năng tự thân của thị trường thay vì nhờ vào tác động bên ngoài, cho thấy đây chưa phải là một sự phát triển bền vững cho nền kinh tế VN. Phân tích kỹ hơn về con số lạm phát dưới 2%, theo ông Hiếu. cần có sự kiểm soát tốt lạm phát, nếu để quá thấp sẽ có nguy cơ dẫn đến tình trạng thiểu phát. Lạm phát nên được kiểm soát và duy trì ở mức ổn định là 2%.

2. Kinh tế Việt Nam 2015

V

Nguồn: Itakura (2013) trong Nghiên cứu Đánh giá giữa kỳ ACE của ERIA

ề cơ bản kinh tế Việt Nam 2015 tăng trưởng tích cực, lạm phát được kiểm soát tốt, thấp nhất trong vòng 14 năm qua. Từ 2005 -2015 tỷ lệ lạm phát biến động liên tục từ 8,4% năm 2005 lên đến 20% năm 2008, xuống 18% năm 2011 và năm 2015 lạm phát chỉ còn 1,5%.

5.04.54.03.53.02.52.01.51.00.50.0

1.5

4.4

2.02.3

0.9 1.0

1.6 1.5

3.5

RoSEAsia Cambodia Indonesia Laos Malaysia Philippines Singapore Thailand Viet Nam

A5: Tariff + Services AT: Tariff + Services + TimeA5: Tariff

17

Biến động tỷ giá USD

Phân tích về những Chính sách kinh tế của Việt Nam trong 2015 có thể thấy, NHNN đã linh hoạt trong việc điều chỉnh tỷ giá USD/VND, hạ lãi suất tiền gửi USD xuống 0-0.25% nhằm kiểm soát và ngăn cấm việc găm giữ ngoại tệ. Điều này đã hạn chế được VND không mất giá mạnh so với USD trong 2015.Phân tích sâu hơn về sự ảnh hưởng của biến động tỷ giá USD/VND đến thị trường tài chính kinh tế Việt Nam trong 2015-2016, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, việc kinh tế Mỹ tăng trưởng tốt trong năm qua khiến cho đồng USD tăng giá tương đối mạnh kèm theo việc FED tăng lãi suất sẽ đẩy giá vàng xuống, trong khi giá vàng hiện đang trong tình trạng biến động tương đối mạnh. Hiện chênh lệch giữa giá vàng trong nước với giá vàng quốc tế là khá lớn. Thị trường vàng được dự báo trong thời gian sắp tới sẽ có rất nhiều biến động. Giá vàng trên thế giới cũng như trong khu vực sẽ tiếp tục có sự thuyên giảm.Về ảnh hưởng của biến động tỷ giá tới thị trường chứng khoán, việc VND mất giá so với USD cũng khiến một số dòng vốn ngoại tệ đổ vào thị trường chứng khoán thuyên giảm, tuy hiện tại chưa có những tác động quá lớn đến tình hình phát triển của thị trường chứng khoán, nhưng về lâu dài sẽ

ảnh hưởng tiêu cực nhất định do hiện nay dòng vốn nội địa vẫn còn rất nhỏ so với vốn ngoại. Nhìn chung 2015 là một năm phát triển tương đối tốt của thị trường chứng khoán Việt Nam, trong khi các thị trường chứng khoán lớn trong khu vực tăng trưởng âm thì thị trường chứng khoán Việt Nam tăng 5% so với 2014.Về tác động của biến động tỷ giá tới BĐS, nguồn vốn nóng đang đổ mạnh vào khiến tín dụng BĐS tăng lên và thời điểm này có khoảng 8-9% trong tổng dư nợ tín dụng cả nước thuộc về lĩnh vực BĐS, chủ yếu là dư nợ cho vay kinh doanh, xây dựng. Nếu tính cả dư nợ tín dụng mua bán thì con số sẽ cao hơn. Hiện tại BĐS tăng trưởng tín dụng nóng, nhưng vẫn trong mức kiểm soát được. Lãi suất cho vay hiện không giảm do ràng buộc với lãi suất huy động đầu vào nên lãi suất cho vay BĐS hiện nay còn khá cao. Lãi suất vay tăng sẽ khiến giá BĐS tăng nhưng chưa đến mức báo động. Dự kiến giá BĐS có thể tăng khoảng 5-10% trong năm tới và vẫn ở mức chấp nhận được. Chỉ khi mức tăng lên 20 -30% mới báo động về khả năng tình trạng bong bóng có thể xảy ra. Tuy nhiên hiện vẫn cần cảnh giác.

25%

20%

15%

10%

5%

0%

Lạm phát Việt Nam 2005-2015

8.40%6.60%

12.63%

19.89%

6.52%

11.75%

18.13%

6.81% 6.04%

1.84% 1.50%

2005 2006 20007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015F

-20.0% -15.0% -10.0% -5.0% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0%

-5.0%

2.5%

11.3%

9.0%

9.6% 0.1%

11.3% 1.6%

-2.6% -3.5%

-5.8% -6.8%

-13.7%

-5.3% -4.3%

-14.4%

-11.0% Vnindex

SET (Thai)Kospi (Korea)

STI (SG)PSEI (Phil)KL Comp

Nikkei 300Jakarta Comp

Indi BSEHang Seng (HK)Shanghai Comp

All Ordinaries (OZ)DJ Asia Pacific

Stoxx EuropeDJIA

Nasdaq CompS&P 500

Nguồn: WSJ, VNDirect

18

Lãi suất huy động và lãi suất cho vay

Nhận định về lãi suất trong 2015, TS. Nguyễn Trí Hiếu đánh giá lãi suất cho vay và lãi suất huy động đã được kiềm giữ khá tốt. Thậm chí lãi suất đã có giảm so với các năm trước đây. Tuy nhiên vào thời điểm cuối năm, lãi suất huy động và cho vay có tăng nhẹ. Nguyên nhân của sự tăng lãi suất cho vay này là do sự phục hồi của kinh tế khiến tín dụng cho vay nóng lên. Lãi suất huy động không giảm do tình hình tỷ giá biến động. Nhu cầu vay vốn tăng buộc phải tăng lãi suất huy động vốn kéo theo lãi suất cho vay tăng. Do vòng luẩn quẩn về huy động và cho vay khiến lãi suất khó kiểm soát hơn.Lãi suất huy động hiện đang ở mức 4-6%, còn lạm phát đang ở mức dưới 2%. Con số chênh lệch giữa lạm phát và lãi suất quá lớn trong khi sự chênh lệch này chỉ nên dừng lại ở mức 2% thì mới ổn định. Điều này dẫn tới việc Chính phủ phải đưa ra các hình thức giải quyết như ban hành trái phiếu, chính vì vậy các ngân hàng cũng sẽ đưa ra mức lãi suất huy động cao hơn so với lãi suất trái phiếu, kéo theo lãi suất cho vay cũng sẽ tăng lên.Bên cạnh những mặt tích cực, những điểm sáng của kinh tế Việt Nam 2015, vẫn còn những rủi ro, thách thức và khó khăn cần được giải quyết. Đó là vấn đề về nợ xấu chưa được giải quyết triệt để, tái cơ cấu đầu tư công chưa hiệu quả và rõ nét, tái cơ cấu doanh nghiệp còn chậm…

Đánh giá chung về kinh tế Việt Nam 2015

Sau 5 năm thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế, nhìn chung kinh tế Việt Nam hiện nay đã có sự hồi phục và phát triển đáng khích lệ nhưng vẫn chưa đạt được đúng như những chỉ tiêu và kỳ vọng đã đề ra. Các ngân hàng đã có sự tái cơ cấu trong tổ chức và duy trì mức lãi suất ổn định hơn tuy nhiên ngành ngân hàng vẫn còn nhiều vấn đề cần khắc phục. Việc thanh lọc ngân hàng mang lại hiệu quả nhưng cả 3 ngân hàng lớn hiện nay đều đang phải đối mặt với khó khăn. Hoạt động trong lĩnh vực đầu tư công chưa thực sự hợp lý và còn nhiều lãng phí dẫn đến tăng chí phí công, bội chi ngân sách…mà đến nay vẫn chưa có giải pháp xử lý triệt để. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp Nhà nước hiện chưa có sự tái cơ cấu tốt. Dù Chính phủ đã nỗ lực nhiều nhưng còn nhiều phương diện chưa đạt được như mong đợi.

Austra

liaChin

aInd

iaInd

ones

iaJa

pan

Korea

Malays

iaPak

istan

Phillip

ines

Russia

Singap

oreTh

ailand

Vietna

m

1412

10

8

6420

Tỷ lệ nợ xấu của VN vẫn còn cao so với các nước trong khu vực (%)

1.1 1.5

4.3

2.1 1.7 1.53 1.6

12.3

2

6.7

0.8

2.5 3

Nợ công/GDP của Việt Nam tăng nhanh

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

44.8%41.6% 40.0%

47.2% 49.2% 50.0% 50.8%54.2%

59.6% 61.3%

2006 20007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014E 2015F

Nguồn: Bộ Tài Chính, IMF

19

Tổng quan về thị trường tài chính BĐS

chất của mỗi nước, các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm khoảng 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Do vậy tính chất “lan tỏa” của BĐS là vô cùng lớn trong nền kinh tế hiện nay. Nói như TSCấn Văn Lực thì, tính lan tỏa của thị trường BĐS có thể được hiểu khi đầu tư 1 đồng vào BĐS thì nó sẽ làm tăng giá trị này lên thành 1,5 đến 2 đồng.Bối cảnh thị trường tài chính BĐS hiện nay tại Việt Nam có đặc thù là được sử dụng làm tài sản đảm bảo khi vay vốn, tỷ lệ này chiếm tới 60% trong năm 2014. Tại Việt Nam, thủ tục hành chính, quy trình giải phóng mặt bằng đối với BĐS khá phức tạp, kéo theo chi phí lớn. Quy mô các doanh nghiệp BĐS trong nước hiện còn khá nhỏ, với 4500 doanh nghiệp BĐS mà trong đó 60 doanh nghiệp niêm yết với tổng giá trị vốn hóa thị trường chỉ chiếm 10% trên tổng lượng vốn hóa hiện nay của thị trường chứng khoán Việt Nam. 60% doanh nghiệp BĐS có vốn điều lệ dưới 20 tỷ. Việc đầu tư vào BĐS vẫn còn mang tính phong trào và thiếu sự quy hoạch rõ ràng, thông tin thị trường chưa được minh bạch.

Cơ cấu thị trường tài chính BĐS VN

Thị trường BĐS hiện có 3 nguồn vốn chính:Nguồn vốn đến từ Nhà nước, đây là nguồn vốn chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu vốn hiện nay của thị trường BĐS, nguồn vốn này chủ yếu tập trung vào các dự án BĐS về cơ sở hạ tầng lớn cấp quốc gia với số vốn đầu tư rất lớn; song song với nguồn vốn cho các dự án phát triển cơ sở hạ tầng cũng tồn tại các quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở do UBND tỉnh/thành phố thành lập phục vụt

cho các dự án nhà ở thương mại, các khu đô thị mới với vốn từ ngân sách địa phương.Nguồn vốn thứ 2 đến từ các thành phần kinh tế trong nước, đó là từ các định chế tài chính mà cụ thể là các NHTM chiếm 70% tổng số vốn cho vay đầu tư kinh doanh BĐS; là tiền nhàn rỗi trong dân cư, các hộ gia đình; vốn tự có của doanh nghiệp, do doanh nghiệp phát hành trái phiếu, cố phiếu; và cuối cùng là các quỹ đầu tư BĐS trong nước.Nguồn vốn thứ 3 là vốn ngoại, bao gồm vốn ODA, FDI và FII. 11 tháng đầu năm 2015, FDI đăng ký đầu tư vào lĩnh vực BĐS là 2.33 tỷ USD so với 1.27 tỷ USD cùng kỳ 2014, chiếm 11.5% so với 7.3% năm 2014 trên tổng số vốn FDI đăng ký năm nay.

3.Tài chính Bất Động Sản

BĐS có thể chiếm đến 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước, các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm khoảng 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Do vậy tính chất “lan tỏa” của BĐS là vô cùng lớn trong nền kinh tế hiện nay

BĐS là một phần quan trọng của nền kinh tế, ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống kinh doanh của các cá thể trong quốc gia. BĐS có thể chiếm đến 40% lượng của cải vật

20

Khó khăn hiện nay của thị trường nguồn vốn cho BĐS

Hiện nay, hệ thống các định chế tài chính chưa đa dạng (chưa có các loại định chế tài chính quỹ tín thác đầu tư BĐS REIT, các loại hình cơ quan cho vay thế chấp nhà ở…). Đặc biệt là rủi ro về đòn bẩy tài chính khi phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay từ các ngân hàng trong khi đó thị trường trái phiếu và cố phiếu vẫn chưa phát triển và thực sự hỗ trợ tốt cho việc cung cấp một nguồn vốn ổn định cho BĐS. Điều này dẫn đến việc doanh nghiệp BĐS hiện nay rất khó khăn trong việc huy động vốn trung và dài hạn. Thêm vào đó là việc chưa có thị trường tài chính thứ cấp cho thị trường BĐS, thị trường thứ cấp có thể giải quyết vấn đề nguồn vốn bằng những giải pháp chứng khoán hóa BĐS, mua bán chứng chỉ đầu tư BĐS…Các thị trường liên quan trực tiếp tới thị trường BĐS (vốn, vật liệu xây dựng, xây dựng, lao động…) phát triển chưa đồng bộ và chưa tương thích với thị trường BĐS (về sản phẩm, chu kỳ, vòng quay….). Đây chính là một trong những tác nhân dẫn đến hiện tượng tồn kho lớn của BĐS. Hệ thống thông tin, dự báo về thị trường BĐS không thống nhất, thiếu tin cậy và minh bạch dẫn đến khó khăn trong thẩm định và ảnh hưởng đến việc quản lý cho vay, gián tiếp là một tác nhân dẫn đến nợ xấu BĐS. Công tác quản lý nhà nước, qui hoạch đối với thị trường BĐS còn nhiều bất cập (chưa có đầu mối thống nhất, thủ tục hành chính…) khiến cho chi phí giao dịch tăng cao, ảnh hưởng trực tiếp tới giá cả BĐS hiện nay.

Thực trạng thị trường tài chính

BĐS

Về tình hình tín dụng BĐS tại Việt Nam hiện nay, tổng dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS của Việt Nam đến 30/9/2015 là khoảng 360.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 8,05% tổng dư nợ). Tính đến hết tháng 9/2015, dư nợ tín dụng BĐS tăng khoảng 14,5% so cuối năm 2014 (so với mức chung khoảng 12%). Bảo lãnh BĐS (theo Luật kinh doanh BĐS 2014): đã có 41 NHTM đủ điều kiện cấp bảo lãnh, 1 số dự án đã được bảo lãnh. Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng: hết tháng 10/2015, tổng số tiền đã cam kết là 21.518 tỷ đồng (đạt 72%), đã giải ngân là 13.499 tỷ đồng (đạt 45%).

Đặc biệt là rủi ro về đòn bẩy tài chính khi phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay từ các ngân hàng trong khi đó thị trường trái phiếu và cố phiếu vẫn chưa phát triển và thực sự hỗ trợ tốt cho việc cung cấp một nguồn vốn ổn định cho BĐS

21

Cơ hội phát triển thị trường BĐS 2016 luôn phụ thuộc vào sức hấp dẫn sinh lợi khi đầu tư vào BĐS, cách thức quản lý rủi ro trên thị trường. Trước hết, phải bảo đảm tính minh bạch của thị trường về thông tin để mỗi người có thể có dự báo riêng cho mình, lựa chọn cách đầu tư theo dự báo của mình. Tiếp theo, những rủi ro về quan hệ tài chính cũng cần được quản lý chặt chẽ, kể cả giao dịch chuyển quyền, giao dịch bảo đảm, giao dịch tài sản trên giấy. Quản lý rủi ro tốt là bảo đảm mọi giao dịch trên thị trường đều an toàn, tạo sự hấp dẫn cho thị trường.Hệ thống thuế BĐS của Việt Nam đã quá lạc hậu, không tạo tăng thu ngân sách từ BĐS để phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng, cũng không mang lại hiệu quả quản lý đối với thị trường. Ví dụ, chúng ta mất rất nhiều sức để cố gắng giải tỏa khu phố cổ Hà Nội nhưng vẫn chưa thể làm được gì. Trên thực tế, chỉ cần đánh thuế cao đối với BĐS tại khu phố cổ là có thể điều chỉnh lại phân bổ dân cư tại đây.

NHẬN�ĐỊNH,�GIẢI�PHÁPDỰ�BÁO�VỀ�THỊ�TRƯỜNG

BẤT�ĐỘNG�SẢN2015 có thể đi đúng quỹ đạo phát triển trong dài hạn, để thúc đẩy hơn nữa quá trình hồi phục của thị trường BĐS. Những vấn đề cần quan tâm và cần được giải quyết trước tiên đó là:Cơ chế cho vay tín dụng ưu đãi đối với người nghèo, người có thu nhập thấp cần được điều chỉnh lại trên nguyên tắc thực hiện các tín dụng nhỏ với sự tham gia của cộng đồng và các tổ chức xã hội. Điều quan trọng là giúp người nghèo có cơ hội cải tạo nhà đang ở, không nên tiếp tục áp dụng cơ chế "xin - cho" như thời gian qua...(chèn ảnh PAN_1098)Cần có những giải pháp cho vấn đề về nguồn vốn trung và dài hạn cho các doanh nghiệp BĐS và những cá thể tham gia thị trường. Có thể xem xét việc xây dựng, hình thành hệ thống và tạo điều kiện để các định chế tài chính, sản phẩm tài chính BĐS phát triển như quỹ tín thác BĐS REIT; các cơ quan cho vay thế chấp nhà ở (như mô hình đã được Malaysia áp dụng rất thành công), chứng khoán hóa các dự án đầu tư kinh doanh BĐS (các dự án giai đoạn sau 2015).Cần nâng cao hơn nữa chất lượng quản lý doanh nghiệp, quản lý rủi ro, nguồn nhân lực và tiềm lực tài chính, điều này ảnh hưởng trực tiếp tới sự vận hành của doanh nghiệp và quyết định sự thành công hay thất bại của một doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp BĐS nói riêng. Đặc biệt, cần tăng cường hơn nữa vai trò thể phối hợp, hỗ trợ lẫn nhau, chia sẻ thông tin, kinh nghiệm trong phát triển kinh doanh.

1.Thị trường BĐS và những giải pháp thiết thực

N hìn lại năm 2015, bên cạnh những thành công đạt được, thị trường BĐS vẫn có đó những khó khăn, những vấn đề tồn đọng cần được giải quyết, tháo gỡ để

Cần nâng cao hơn nữa chất lượng quản lý doanh nghiệp, quản lý rủi ro, nguồn nhân lực và tiềm lực tài chính, điều này ảnh hưởng trực tiếp tới sự vận hành của doanh nghiệp và quyết định sự thành công hay thất bại của một doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp BĐS nói riêng.

22

Tiềm năng phát triển BĐS rất lớn, nhưng phải làm sao để mang lại lợi ích cho tất cả mọi người tham gia thị trường, tái cấu trúc thị trường để phát triển bền vững, minh bạch

trầm lắng và đóng băng, năm 2015 đang mở ra một giai đoạn tiếp theo với triển vọng lớn hơn gắn với tính chuyên nghiệp cao hơn nhiều. Trước đây cứ bỏ được tiền vào BĐS là nhìn thấy siêu lợi nhuận. Đến nay, khả năng sinh lợi như vậy không tồn tại nữa mà cần có những tính toán chuyên nghiệp hơn. Ví dụ như một nhà đầu tư có thể lựa chọn địa điểm đầu tư phù hợp với dự báo của mình. Có thể chọn một khu đất vàng ở trung tâm Hà Nội hoặc TP.HCM hay chọn một vùng ven đô mà trong tương lai gần có thể trở thành một trung tâm đô thị mới, hay chọn một tỉnh xa có tiềm năng du lịch, v.v.Với mức độ hội nhập quốc tế đang ngày càng tăng, Việt nam có thể xuất khẩu BĐS tại chỗ cho người nước ngoài do đó cần tạo dựng niềm tin cho đối tượng này vào chính sách đã mở. Tóm lại, sức hút của thị trường giai đoạn tới sẽ khác với trước đây, không phải cứ có tiền đổ vào BĐS là có lợi nhuận mà chỉ có thể giành lợi nhuận khi biết tính toán. Tiềm năng phát triển BĐS rất lớn, nhưng phải làm sao để mang lại lợi ích cho tất cả mọi người tham gia thị trường, tái cấu trúc thị trường để phát triển bền vững, minh bạch.

Tóm lại, năm 2016 là năm tiếp tục mọi thành tựu mà năm 2015 đã đạt được, việc phát triển có hiệu quả hay không hoàn toàn phụ thuộc vào quá trình tái cấu trúc để tăng tính chuyên nghiệp của mỗi thành phần tham gia thị trường kể cả nhà quản lý, nhà đầu tư và người tiêu dùng. Năm 2016 chắc chắn thị trường sẽ có những phát triển tốt hơn năm nay với sức bật được tích lũy từ năm 2014 và 2015. Thêm vào đó từ năm 2015, đã bắt đầu chu kỳ mới của thị trường BĐS với

tính minh bạch, cạnh tranh cao hơn, tăng cơ hội cho người có tiền đầu tư vào BĐS, từ đó có thể đa dạng hóa được nguồn vốn vào thị trường.

2. Cơ hội cho thị trường BĐS 2016

Thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua giai đoạn đầu gắn với nền kinh tế chuyển đổi từ bao cấp sang thị trường. Sau giai đoạn

23

24

TRAO�ĐỔI�GIỮA�KHÁCH�MỜI�&

CHUYÊN�GIA

Về các yếu tố xác định giá trị của căn hộ cao cấp: Yếu tố đầu tiên là vị trí của dự án, vị trí tốt, đắc địa sẽ giúp chúng ta bán được với giá tốt. Thứ hai là chủ đầu tư dự án có uy tín, có tiềm lực, đã từng đầu tư các dự án cao cấp và có thương hiệu. Thứ ba là số lượng căn hộ tại dự án ở mức độ thấp. Một dự án cao cấp chúng ta không thể nào đẩy lên 5 nghìn căn, 7 nghìn căn hay 10 nghìn căn. Mật độ quá lớn sẽ tạo ra áp lực lên các công trình cơ sở hạ tầng giao thông, công cộng xung quanh. Những dự án mà G20 đang phân phối như dự án Gateway, Nassim có khoảng 400 căn hộ. Đặc biệt dự án Nassim chỉ có 238 căn. G20 mới mở bán nhưng đã bán được 100 căn là bởi dự án được đánh giá cao về trị trí và số lượng căn hộ thấp. Tiêu chí xây dựng căn hộ cao cấp của các chủ đầu tư: Ở mức độ cao cấp tức là sản phẩm có thiết bị cao cấp và do các nhà đầu tư, tư vấn giám sát có uy tín, các nhà quản lý dự án có thương hiệu, ví dụ như Savill, CBRE… Kinh nghiệm đầu tư căn hộ cao cấp: Thứ nhất là vị trí dự án. Thứ hai là giá. Hiện nay, có nhiều giá khác nhau. Có những dự án giá khoảng 700 triệu/m2 nhưng mà người đầu tư vẫn mua. Đôi khi khách mua vì đẳng cấp chứ không phải vì giá. Có những người mua không cần xem giá mà họ chỉ cần biết dự án này vị trí ra sao, số lượng căn, chủ đầu tư… Thứ ba là số lượng căn hộ của dự án. Đối với những dự án căn hộ cao cấp, số lượng

thường khoảng dưới 500 căn. Cuối cùng là yếu tố kinh nghiệm của người mua, người đầu tư đánh giá một dự án như thế nào để quyết định có mua, đầu tư hay không.

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang xây dựng một thông tư về phân hạng nhà chung cư. Trong thông tư mới này sẽ có thêm những thông tin, những tiêu chí được nêu ra nhằm xác định thế nào là căn hộ cao cấp, thế nào là căn hộ trung bình và thấp cấp. Tất nhiên, đây cũng chỉ là cơ sở cho chúng ta định lượng, còn nhiều khi khách hàng lựa chọn sản phẩm không chỉ vì giá, mà vì thể hiện đẳng cấp của người mua. Bản thân chúng tôi là những người được giao xây dựng mà việc phân hạng nhà chung cư này cũng gặp khó khăn trong việc định lượng được thế nào là căn hộ cao cấp. Nhưng tôi cũng hi vọng rằng, khi Thông tư được ban hành, nhà đầu tư, người mua nhà sẽ có thêm được nhiều thông tin giúp ích cho việc quyết định mua nhà hay đầu tư.

Các yếu tố xác định giá trị bất động sản cao cấp và đâu là lời khuyên cho những người đầu tư BĐS trong giai đoạn sắp tới?

Ông Trần Quang HùngChủ tịch G20

Ông Nguyễn Mạnh HàNguyên Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản - Bộ xây dựng

Theo tôi, việc phân hạng chung cư nếu nói về bản chất thì chỉ có khách hàng đánh giá là chính xác nhất. Tuy nhiên, ban quản lý nhà nước cũng cần phải nghiên cứu cho ra một khung quy định phân loại cụ thể. Nhưng suy nghĩ việc này từ trước những năm 1975 khi Bộ xây dựng ban hành thông tư số 14 thì tôi cho rằng: Đương nhiên những tiêu chí như chung cư, vị trí, tiện nghi và uy tín của chủ đầu tư… là cần thiết. Trên thực tế, có rất nhiều tiêu chí chúng ta phải đánh giá xem đạt được bao nhiêu tiêu chí chứ không phải chỉ đánh giá vào một vài tiêu chí mà chúng ta coi là tiêu biểu nhất. Ví dụ như có tổng cộng 100 tiêu chí, nếu đạt được từ 80-100 tiêu chí thì ta có thể phân loại là đặc biệt; đạt 60-80 tiêu chí là cấp 1… chứ không có nghĩa đặc biệt là phải đặt được tiêu chí này tiêu chí kia. Tóm lại, tiêu chí là do khách hàng quyết định.

Ông Phan Trường SơnTrưởng phòng phát triển nhà và thị trường BĐS sở xây dựng TP.HCM

25

chết vài ba lần rồi tái sinh lại với tiền hạ tầng ban đầu rất lớn từ ngân hàng ra, do đó tiền đó không đúng với giá trị thực sự của dự án đó. Ví dụ, chúng ta bán 1 dự án là 50 triệu thì tiền xây dựng khoảng 15 triệu là nhiều, hoặc tối đa là 20 triệu. Như vậy, phần còn lại 30 triệu đó là tiền đất, mà hệ số sử dụng đất ở nhiều nơi được sinh đến 5-7 lần, có nghĩa là 1m2 đất chúng ta được xây 5-7 lần căn hộ. Theo đó, 30 triệu nhân với 5-7 lần thì giá trị miếng đất đó là khoảng 150-200 triệu đồng/m2. Vấn đề đặt ra là giá trị đất có vượt lên trên cái giá trị thực sự hay không, hay là giá trị này từ nợ xấu ngân hàng ra?trường BĐS Việt Nam đã vượt đáy, đang trong quá trình hồi phục. Tuy nhiên, nếu chúng ta không thận trọng thì chu kỳ sẽ diễn ra rất nhanh và các chủ đầu tư sẽ phải đổi mặt với những thách thức, khó khăn nhiều nữa.

26

Thị trường BĐS Việt Nam năm 2016 sẽ thuộc điểm nào trong chu kỳ của thị trường. Như vậy, các doanh nghiệp BĐS có những cơ hội nào cần nắm bắt và những rủi ro tiềm ẩn cần lưu ý?

Thị trường BĐS đã bị trầm lắng rất nhiều năm, rồi đến năm 2014 bật dậy bằng những phân khúc trung bình thấp giá dưới 1 tỷ đồng. Qua giai đoạn 2014 thì năm 2015 thị trường BĐS lại bật dậy một cách mãnh liệt hơn nhưng hầu hết giá dưới 2-3 tỷ đồng. Hiện nay, chúng ta đã tung ra thị trường trong vòng từ năm 2016-2017 là khoảng 50.000 - 60.000 căn hộ cao cấp giá 2-4 tỷ đồng. Nếu như trong 2 năm này mà chúng ta không tiêu thụ được khoảng từ 50-70% số lượng căn hộ đã tung ra thì chuyện gì sẽ xảy ra? Bởi tôi biết, nếu muốn dự án thành công thì phải bán ít nhất là 50%, thậm chí bán 70% thì mới có thể phát triển tốt được. Còn nếu bán dưới số lượng đó thì rất khó. Mà nếu hàng loạt, hàng chục dự án, hàng vài chục dự án ra 50.000 căn hộ mà không thành công thì tôi cho rằng điều đó rất nguy hiểm. Mặt khác, tuy rằng chúng ta đang hoạt động hàng vài chục dự án nhưng mà chúng ta chỉ thấy đó là tảng băng nổi, còn tảng băng chìm là hiện nay còn 500 dự án đang đắp chiếu. 500 dự án này sẽ kéo theo bao nhiêu nhà đầu tư phá sản, bao nhiêu nợ xấu nằm trọn gói ở ngân hàng mà không có đường ra? Tại sao hiện nay chúng ta không có những căn hộ giá từ 15 triệu/m2 mà toàn là những căn hộ 30-40 triệu/m3, thậm chí 70 triệu/m2. Mà tất cả các dự án cao cấp đó đều là những dự án đã

Ông Nguyễn Văn ĐựcPhó chủ tịch hiệp hội BĐS TP.HCM, phó giám đốc công ty Đất Lành

Điều nguy hiểm nhất của thị trường BĐS trong những năm 2008-2009 cho đến 2010 là giá lên rất cao, tăng liên tục. Tất cả các chi phí đều được tính cả vào trong giá bán. Khi giá cao quá thì người dân không mua nữa, và không mua thì tồn kho như vậy tiếp tục tạo ra sự ảm đạm trên thị trường. Thị trường ảm đạm hay không là chủ yếu do chúng ta, nhà đầu tư cũng góp phần rất quan trọng vào thị trường này. Tất nhiên giá cao nhưng hiện nay các nhà đầu tư cũng đã rút kinh nghiệm và diện tích các căn hộ cũng không còn như ngày xưa nữa. Ngày xưa, có những căn hộ diện tích 600m2, 400m2, hay “nho nhỏ xinh xinh” cũng 250m2. Chính vì vậy khi nghị quyết 02 về tháo gỡ khó khăn BĐS, chúng tôi là người đề ra cần phải chia nhỏ dự án, chia nhỏ căn hộ và cũng vấp phải rất nhiều ý kiến phản đối như là tạo ổ chuột… nhưng rõ ràng chúng ta có thể thấy, mặc dù chúng ta phải bỏ rất ít tiền thôi, nhưng những yếu tố chia nhỏ dự án, chuyển đổi các dự án… tác động rất tốt tới thị trường. Vì vậy, chúng tôi hi vọng rằng, những nhà đầu tư cũng nên đặt mình vào trong thị trường này thì mới tạo được một thị trường BĐS lành mạnh. Điều chúng ta cần vào thời điệm này, thứ nhất là diện tích nhỏ hơn, thứ hai giá cả cũng cần có mức độ thì mới đáp ứng được nhiều. Về chu kỳ, hiện nay thị trường BĐS Việt Nam đã vượt đáy, đang trong quá trình hồi phục. Tuy nhiên, nếu chúng ta không thận trọng thì chu kỳ sẽ diễn ra rất nhanh và các chủ đầu tư sẽ phải đổi mặt với những thách thức, khó khăn nhiều nữa.

TS. Nguyễn Mạnh HàNguyên Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản - Bộ xây dựng

Trong thời gian thị trường đóng băng thì thường có tồn kho. Nhưng tồn kho này cũng phải hiểu theo giá trị tương đối. Ví dụ như vào cuối năm 2012, khi thị trường rất ảm đạm nên quỹ nhà của các chủ đầu tư tại TP.HCM vào cuối năm 2012 là 14.490 căn. Hiện nay, qua khảo sát lại số 14.490 căn này, sau 3 năm chỉ còn khoảng 2.400 căn. Tuy nhiên, hàng năm các chủ đầu tư, các dự án sản

Ông Phan Trường SơnTrưởng phòng phát triển nhà và thị trường BĐS sở xây dựng TP.HCM

Do đó chỉ cần thị trường BĐS rơi vào tình trạng khủng hoảng là sẽ dẫn đến ngay lập tức hệ lụy nợ xấu không thể giải quyết được.

Hiện tại, tín dụng BĐS đã tăng lên đến 350.000 tỷ, chiếm 8% trên tổng dư nợ tín dụng của toàn quốc. Hiện tại, chưa có hiện tượng bong bóng BĐS, nhưng còn rất nhiều dự án “đắp chiếu”. Đặc biệt là những dự án khu nghỉ dưỡng, hiện tại lại nở ra một thị trường cho các khu BĐS nghỉ dưỡng, nhưng rất nhiều trong số đó từ những dự án “đắp chiếu”, khi thị trường BĐS ấm lên thì họ phục hồi lại. Bên cạnh đó, hàng tồn kho của thị trường BĐS vẫn còn lớn. Mặt khác, nhìn từ phía ngân hàng thì ngoài 8%, 9% tín dụng BĐS trên tổng dư nợ thì rất nhiều các tín dụng ở trong hệ thống ngân hàng là được bảo đảm thế chấp bằng BĐS. Tổng số có thể lên đến 60% tín dụng trên toàn lãng thổ VN là được bảo đảm, thế chấp bằng BĐS. Do đó vấn chỉ cần thị trường BĐS rơi vào tình trạng khủng hoảng là sẽ dẫn đến ngay lập tức hệ lụy nợ xấu không thể giải quyết được. Vì vậy, về phía ngân hàng tôi khuyến cáo tất cả những người tham gia vào thị trường BĐS cần rất cận trọng. Giá BĐS lên bao nhiêu, ở những thị trường, phân khúc nào…. Trong khi đó, phía ngân hàng cũng rất cận thận vì chúng tôi biết rằng, tín dụng BĐS là miếng bánh rất ngon lành, vì BĐS cho vay mình có thể nhìn thấy, sờ thấy, ví dụ như một ngôi nhà không có chân nó chạy nên phía ngân hàng cho vay BĐS là một miếng bánh rất ngon, tuy nhiên đó cũng là bông hồng có gai. Đó là cái rủi ro rất lớn trong thị trường này.

TS. Nguyễn Trí HiếuChuyên gia tài chính Ngân hàng

phẩm vẫn tiếp tục hoàn thành và đưa vào thị trường. Năm 2013, bên cạnh quỹ nhà 14.490 căn cuối năm 2012 nếu có thì giải quyết được một ít cộng thêm sản phẩm mới thì trong năm 2013 sản phẩm đưa vào thị trường là 27.000 căn, chào bán thành công khoảng 7.000 căn. Đến năm 2014, sản phẩm đưa vào thị trường cộng với hàng cũ còn tới 33.000 căn. Sản phẩm chào bán thành công tới 17.000 căn. Trong 10 tháng năm 2015, sản phẩm đưa vào thị trường lên tới gần 48.000 căn, sản phẩm giao dịch thành công là 26.000 căn. Như vậy, chúng ta có thể thấy đây là số liệu minh chứng cho thị trường BĐS trong 3 năm qua là ấm dần lên. Tuy nhiên, qua đây tôi cũng muốn nói rằng khái niệm tồn kho chỉ đúng vào lúc thị trường đóng băng. Thị trường BĐS là phải theo quy của thị trường, cung cầu cân bằng, có cầu thì có cung. Nhưng cũng có một thực tế qua quá trình quản lý nhà nước, ví dụ như trên thị trường quỹ nhà trên thị trường là như thế nào và qua hàng năm nó được tiêu thụ ra sao?

27

Một chủ đầu tư muốn bán dự án thì phải có ngân hàng bảo lãnh và tùy theo hợp đồng giữa người mua và người bán ngân hàng sẽ bảo lãnh dự án đó sẽ được thực hiện đúng tiến độ. Nếu dự án đó không thực hiện đúng tiến độ, ngân hàng có nghĩa vụ phải thanh toán lại số tiền mà người mua đã đóng cho chủ đầu tư. Trong trường hợp một dự án đang dang dở, thì trước hết là dự án đó chưa được thực hiện theo tiến độ thì việc bảo lãnh của ngân hàng sẽ không được thực hiện. Nghĩa vụ thanh toán, nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng sẽ không được thực hiện trong trường hợp dự án đó đang dang dở. Tuy nhiên, có thể điều đó đưa đến một tranh cãi rằng, nếu bên chủ đầu tư nói rằng họ vẫn đúng theo tiến độ, còn người mua nhà thì cho rằng tiến độ trì trệ trong khi họ đã đóng một số tiền nào đó rồi. Lúc đó người mua nhà có thể dựa vào bảo lãnh

và đến đòi tiền của ngân hàng. Trong trường hợp như vậy chưa có một quy định nào cụ thể, nhưng chúng ta biết rằng chỉ khi nào dự án đó không thực hiện đúng tiến độ thì bấy giờ ngân hàng mới phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Chính vì điểm này mà tôi nghĩ rằng, trong hợp đồng mua bán, người mua và người bán nên có những quy định cụ thể là trong trường hợp dự án đó không được thực hiện thì việc bảo lãnh của ngân hàng sẽ được thực hiện ở chừng mực nào đó và phải có sự chấp thuận của ngân hàng. Nếu có sự đồng ý của ngân hàng, khi dự án tạm ngưng hoạt động thì ngân hàng phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Nhưng theo quy định của pháp luật và thông tư của ngân hàng nhà nước, ngân hàng chỉ bảo lãnh khi dự án không thực hiện đúng tiến độ.

Hiện nay, quy định đã đầy đủ rồi chỉ có điều chúng ta chưa đi vào những trường hợp cụ thể để mà giải quyết từng trường hợp một. Nhưng trong trường hợp này, người mua có quyền yêu cầu ngân hàng thanh toán toàn bộ số tiền đã nộp nếu chủ đầu tư không giao nhà đúng tiến độ. Theo tôi, người mua nhà cần có những hợp đồng chi tiết, dựa vào hợp đồng đó, bàn thảo với ngân hàng để ngân hàng nắm được những quy định trong hợp đồng đó và thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh một cách trọn vẹn.

TS. Nguyễn Trí HiếuChuyên gia tài chính Ngân hàng

Không cần phải đợi những chính sách kế tiếp nữa. Nếu người mua nhà đã được ngân hàng bảo lãnh và họ bảo lãnh dự án đó sẽ được thực hiện đúng tiến độ.

Không cần phải đợi những chính sách kế tiếp nữa. Nếu người mua nhà đã được ngân hàng bảo lãnh và họ bảo lãnh dự án đó sẽ được thực hiện đúng tiến độ.

TS. Nguyễn Trí HiếuChuyên gia tài chính Ngân hàng

Tôi có nghe nói ngân hàng sẽ đầu tư cho các dự án trong tương lai để đảm bảo lợi nhuận cho người bán, người mua. Tôi xin hỏi là qua phần bảo lãnh đó, giả sử một dự án vì bất cứ lý do nào mà nhà đầu tư tạm dừng hoặc dừng hẳn không triển khai nữa thì ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm như thế nào để bảo vệ quyền lợi người mua?

Giả sử dự án dừng tiến độ thì ngân hàng có hoàn trả lại hoàn toàn số tiền mà chúng tôi đã từng chi trả trước đây hay không? Hay chúng tôi phải đợi những chính sách kế tiếp?

28

Theo nhận định của tôi, trong thời gian sắp tới, những sản phẩm đáp ứng nhu cầu đại đa số của dân với diện tích từ 80m2 trở lại vẫn dẫn dắt thị trường.

Cung - cầu trên thị trường BĐS hiện nay đã cân đối chưa và có điểm gì đáng lưu ý?

Thị trường BĐS TP.HCM đang có xu hướng phát triển nhanh và mạnh ở khu Đông Sài gòn, đặc biệt là các quận 2, 9, Thủ Đức, Bình Thạnh…đây cũng là khu vực được quy hoạch theo hướng hiện đại, cơ sở hạ tầng được đầu tư hoàn thiện. Theo ông, đâu là yếu tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển của khu vực này và ông có thể nhận định đâu là phân khúc BĐS có sức hút nhất trong thời gian tới?

Nhìn chung, cung - cầu trên thị trường BĐS hiện nay vẫn chưa đảm bảo cân đối. Nhu cầu người mua ngày nay cũng khác rồi, người ta không chỉ cần mua một ngôi nhà có mái che mà người ta cần biết những tiện ích xung quanh… Mọi phân khúc đều có những điểm mang lại lợi ích nhưng cũng có những điểm đầu tư không mang lại lợi ích gì. Như vậy, lúc này rất cần những thông tin, khả năng dự báo, tính chuyên nghiệp của mỗi người. Về nguyên tắc, ví dụ nếu bây giờ tôi mua một căn nhà ở Hàng Đào, chờ đó để bán đi thì không bao giờ tôi làm. Bởi khả năng chênh lệch giá ở Hàng Đào bây giờ không có nữa, trừ khi chúng ta có một dự án đặc biệt. Trái lại, đối với một khu vực gần đường ga Metro, gần quy hoạch...thì không có cớ gì không mua vì chỉ cần 3 năm nữa khi quy hoạch lộ ra thì lập tức có thể lên đến 10 triệu đồng/m2.

GS.TS. Đặng Hùng VõNguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Lý do chính tôi thấy thị trường này phát triển là bởi hạ tầng giao thông và sự kết nối giao thông từ các khu vực này đến trung tâm TP. Từ đó mà hàng loạt dự án trong thời gian qua cũng như sắp tới đã và đang mọc lên. Chắc chắn sự phát triển đó sẽ vấn còn tiếp diễn. Nhưng nếu chúng ta không khai thác đủ và không có một yếu tố đó là sự uy tín thì cũng rất khó thành công. Uy tín thứ nhất là chủ đầu tư, chủ đầu tư đó là ai, có uy tín hay không? lâu nay họ có tên tuổi như thế nào trên thị trường?... Đây là yếu tố lòng tin của khách hàng đối với chủ đầu tư. Thứ hai là yếu tố pháp lý của sản phẩm đó đến đâu?

29

Về phân khúc BĐS có sức hút nhất trong thời gian tới, theo tôi, nếu gắn liền cả xu hướng thị trường như này thì lạnh hẳn hay nguội hẳn thị trường sẽ không hoàn toàn bởi phân khúc nhà ở xã hội vẫn phát triển tốt. Thậm chí, cung còn thiếu, nên trong giai đoạn nào đi chăng nữa, phân khúc mà đáp ứng nhu cầu của đại đa số của dân sẽ luôn phát triển. Tuy nhiên, trong xu hướng thị trường hiện nay, phân khúc cao cấp hạng sang đặc biệt là quận 2 và quận Bình Thạnh sắp tới tôi thấy đó hoàn toàn là một định hướng mới của thị trường. Trong thời gian vừa qua chúng ta thấy xu hướng phát triển và các giao dịch rất thành công của các dự án cao cấp và hạng sang tại quận 2. Theo nhận định của tôi, trong thời gian sắp tới, những sản phẩm đáp ứng nhu cầu đại đa số của dân với diện tích từ 80m2 trở lại vẫn dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, những sản phẩm cao cấp từ 80m2 trở lên vẫn có thể chiếm lĩnh thị trường miễn sao đáp ứng được chữ tín của chủ đầu tư và của sản phẩm. Hai loại sản phẩm này tương đương 60% và 40%.

Ông Trương Anh TúGiám đốc kinh doanh tiếp thị Phát Đạt Corporation

Định hướng phát triển quy hoạch đô thị TP.HCM theo quyết định 24 của Thủ tướng Chính phủ, có 4 hướng phát triển chính. Thứ nhất là hướng phát triển ở phía Đông, đó là quận 9, quận Thủ Đức và quận 2. Khu vực này rất phát triển về cơ sở hạ tầng cũng như cơ sở xã hội. Đây là một trung tâm phát triển kinh tế trọng điểm ở phía Nam chứ không chỉ của TP. Hướng phát triển thứ hai là ở phía Nam, đặc biệt là KĐT Nam Sài gòn. Còn khu vực phía Tây, đặc biệt là Bình Chánh thì tập trung phát triển các cụm dân cư. Cuối cùng là khu vực phía Bắc, trong giai đoạn 5 năm tới cũng sẽ hình thành KĐT Tây Bắc. Hướng phát triển gần nhất chính là khu vực phía Đông có tuyến đường sắt Bến Thành –Suối Tiên đã đươc xây dựng và hoàn thành sớm nhất vào năm 2018. Yếu tố này cũng tác động rất lớn đến thị trường BĐS TP.HCM. Chúng ta có thể thấy, các dự án phát triển BĐS cũng phải nghiên cứu kỹ yếu tố là khi tuyến Metro của TP được hình thành thì vị trí của dự án đó đến Metro cũng là yếu tố cần phải xem xét. Ví dụ từ dự án đến ga metro khoảng 500m thì sẽ rất thuận lợi. Đương nhiên khi tuyến Metro này hình thành thì các dự án bám theo tuyến metro sẽ rất nhiều.

Ông Phan Trường SơnTrưởng phòng phát triển nhà và thị trường BĐS sở xây dựng TP.HCM

người nước ngoài mua nhà. Tôi là 1 nhà đầu tư ở Việt Nam, tôi biết khi đầu tư mua nhà tại VN thì tôi chỉ được sở hữu trong vòng 50 năm thôi. Nhưng đối với 1 nhà đầu tư BĐS thì ít khi nào người ta mua và sở hữu đến tận 50 năm, bởi nếu như có lãi thì chỉ 20-30 năm là họ đã bán rồi. Vì vậy, đối với tôi thời hạn sở hữu cũng không có gì quan trọng. Đối với các nhà đầu tư trên thế giới, thời hạn sở hữu đối với họ là 50 năm, 80 năm hay thậm chí là 100 năm cũng không quan trọng mà quan trọng là ví dụ hôm nay tôi bỏ ra 1 triệu đô để mua ngôi nhà này và khoảng 4 năm sau tôi bán được 2 triệu đô thì làm thế nào để tôi chuyển số tiền đó ra nước ngoài. Vấn đề là chiến lược tháo ra đối với nhà đầu tư BĐS mới là quan trọng, tức là làm thế nào để tôi rút được số tiền đó ra và sẽ bị đánh thuế bao nhiêu. Ví dụ ở thị trường Anh, họ đánh thuế đối với lợi nhuận từ đầu tư BĐS của nhà đầu tư nước ngoài khi đưa tiền ra nước ngoài rất cao. Nhưng ở Singapore không đánh thuế đối với lợi nhuận đầu tư kinh doanh BĐS. Thế nên, nếu tôi mua ngôi nhà 1 triệu đô, bán được 2 triệu đô thì tôi sẽ bán ngay và mang tiền ra khỏi Singapore.

Ở Singapore chúng tôi có nhiêu thời hạn sở hữu đất đai, đối với nhà chung cư có thời hạn 90 năm hoặc 99 năm, còn đối với một số đất công nghiệp có thể là 60 năm. Ở VN là 60-70 năm đối với

Ông Jeff FooChủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS Singapore

Ông có thể chia sẻ thông tin về định hướng quy hoạch phát triển hạ tầng của TP.HCM từ nay đến năm 2030?

Vốn pháp định của DN kinh doanh BĐS lên 20 tỷ đồng áp dụng cho doanh nghiệp chuyển nhượng dựa trên tiêu chí nào? DN nhỏ thì dựa trên tiêu chí nào?

Kinh tế Việt nam so với Singapore chỉ bẳng 1/10. Sự chênh lệch giữa VN và Singapore lên tới 70 năm. Vậy làm thế nào có thể khiến BĐS VN trở nên thu hút nhà đàu tư Singapore trong khi có một sự chênh lệch rất lớn?

Theo quy định của Luật kinh doanh BĐS, vốn pháp định cho các DN kinh doanh BĐS là 20 tỷ. Tức chỉ đối với những DN tham gia đầu tư BĐS, còn những DN môi giới, tư vấn, dịch vụ, quản lý vận hành toà nhà…thì không yêu cầu cần có vốn pháp định.

Ông Nguyễn Mạnh HàNguyên Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản - Bộ xây dựng

30

Đây chính là một thị trường ngách để các doanh nghiệp BĐS mới có thể nghiên cứu và tập trung đầu tư.

Theo quy định hiện nay, không phải là 50 năm, mà 50 năm chỉ là thời hạn ban đầu. Sau 50 năm thì sẽ được gia hạn thêm một thời hạn tối đa là 50 năm nữa. Hiện nay, theo quy định của nhà nước VN, thuế thu nhập BĐS đối với các giao dịch BĐS là 2,5% trên tổng số giao dịch. Nếu đóng thuế đầy đủ, nhà đầu tư có quyền rút vốn đầu tư và lợi nhuận ra nước ngoài. Do đó, những nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào VN cũng không cần lo ngại gì khi bỏ tiền ra đóng thuế. Tôi cho rằng, thuế BĐS tại VN là thấp nhất trong khu vực Đông Nam Á.

Ông Nguyễn Mạnh HàNguyên Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản - Bộ xây dựng

Năm 2014-2015, tình hình kinh tế cũng đã đi lên, các chính sách cho thị trường BĐS, tín dụng, giải pháp tháo gỡ đã được đưa ra. Các dự án cũng mọc lên rất nhiều, chủ yếu nằm trong vành đai 3 đầu vạc. Năm 2013 - 2014 chúng ta đang dừng lại ở phân khúc thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Nhưng bước sang 2014-2015 và thời gian trở lại đây, các nhà đầu tư đồng loạt triển khai lên mức cao hơn là trung cấp ở mức cao và phân khúc cao cấp. Bởi phân khúc

này chắc chắn mang lại nhiều hiệu quả hơn. Tuy nhiên, cung hiện nay ở phân khúc trung cấp và cao cấp đang rất nhiều. Còn phân khúc có nhu cầu thực cứu BĐS 2014-2015 là phân khúc trung bình thấp thì lại được ít nhà đầu tư quan tâm. Đây chính là một thị trường ngách để các doanh nghiệp BĐS mới có thể nghiên cứu và tập trung đầu tư. Trước khi đầu tư, nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ mặt cung cầu của thị trường.

Ông Phan Thanh ĐiệpTổng giám đốc công ty địa ốc Phú Tài

Thị trường BĐS Hà Nội đang trong giai đoạn kinh tế phát triển 2015 – 2016, dự án mọc lên như nấm. Như vậy, chắc chắn lượng cung sẽ dư thừa còn lượng cầu sẽ không tương xứng và sẽ có sự chênh lệch lớn về cung cầu, xảy ra tình trạng cạnh tranh, ganh đua rất khốc liệt. Vậy với một doanh nghiệp mới phát triển thì giải pháp nào để tồn tại và hoạt động có hiệu quả?

Các chuyên gia đánh giá và nhận định như thế nào về việc hội nhập đối với thị trường BĐS Việt Nam năm 2016 và những năm tiếp theo? Đặc biệt là năm nay Việt Nam đã ký rất nhiều hiệp định song phương và đa phương. Điều đó có ảnh hưởng như thế nào đối với thị trường BĐS Việt Nam trong những năm tiếp theo?

Song song với các chính sách mở đối với thị trường BĐS Việt Nam thì trong năm vừa qua, Việt Nam đã tham gia rất nhiều các hiệp định thương mại nhiều bên như TPP, AEC, hiệp định Việt Nam đa phương với liên minh Châu Âu… Đây chính là điều kiện để chính sách mở của chúng ta cho người nước ngòai được mua nhà ở tại Việt Nam. Tôi cho rằng, quá trình Việt Nam hội nhập sâu, tức là Việt Nam cũng như các nước có thể trao đổi công dân, trao đổi lao động, đặc biệt khi ASEAN là một cộng đồng thì việc trao đổi lao động trong các nước ASEAN về tự do cư trú trong các nước

GS.TS. Đặng Hùng VõNguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

31

ASEAN là điều đương nhiên. Và đấy chính là nguyên nhân tăng cầu cho nhà ở. Ở đâu có cầu tăng thì cung cũng sẽ tăng, tạo điều kiện cho thị trường BĐS vận hành tốt hơn. Tôi cho rằng đây chính là ngữ cảnh mà chúng ta gọi là BĐS Việt Nam có điều kiện “xuất khẩu” tại chỗ. Có nghĩa là chúng ta có thể bán nhà cho người nước ngoài ngay tại nước mình và thu bằng nguồn ngoại tệ như việc xuất khẩu hàng hóa khác. Đây là hoàn cảnh rất tốt cho thị trường BĐS Việt Nam những năm tới khi Việt Nam đã tham gia hội nhập sâu vào quốc tế thì khả năng chúng ta đã mở chính sách thì chính sách này sẽ mang lại hiệu quả cao cho BĐS. Như vậy, trong những năm tới, thị trường BĐS Việt Nam sẽ có điều kiện phát triển rất mạnh. Chỉ có điều chúng ta cần sớm chứng minh rằng chính sách của chúng ta là hoàn toàn mở và chúng ta tạo điều kiện rất nhiều loại hàng hóa BĐS phù hợp với quá trình hội nhập sâu, đáp ứng nhu cầu của công dân các nước mà trong Hiệp định thương mại đã ký kết với Việt Nam.

đã biết, người ta còn nghiên cứu rất kỹ thị trường trước khi quyết định đầu tư, vì vậy chúng ta không hi vọng nó sẽ có tác động mạnh ngay trong năm 2016. Theo tôi, yếu tố tác động mạnh ngay trong năm 2016 chính là xu hướng M&A - mua bán chuyển nhượng BĐS.

Mặt khác, khi VN được hưởng lợi về tăng trưởng kinh tế từ TPP thì dĩ nhiên sẽ ảnh hưởng đến tất cả các thị trường và trong đó có BĐS. Tuy nhiên, AEC sẽ có hiệu lực vào cuối năm nay, trong khi TPP sẽ còn rất dài để đi vào hiện thực. Trong khoảng thời gian đó, chúng ta sẽ cần có sự chuẩn bị những nguồn lực để chờ đón TPP. Và chắc chắn hiệp định TPP và AEC sẽ tạo ra một cú hích trên thị trường BĐS.

Rõ ràng khi chúng ta hội nhập và ký kết nhiều hiệp định thương mại thì kinh tế của đất nước sẽ có điều kiện rất tốt để phát triển, tăng trưởng. Kèm theo tăng trưởng là vấn đề đô thị hóa sẽ ngày càng tăng. Hiện nay, tỷ lệ đô thị hóa của chúng ta mới khoảng 35%. Đây là một tỷ lệ thấp đối với một nước đang bắt đầu công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước. Như vậy, nếu tốc độ tăng trưởng lên khoảng 50% mà dân số sống đô thị khoảng gần 50 triệu người, lúc ấy tác động lên thị trường BĐS sẽ rất tích cực bởi thu nhập của người dân ngày một tăng lên. Còn tác động bên ngoài thì trước mắt chưa có tác động lớn đến thị trường BĐS. Bởi vì như chúng ta

Ông Nguyễn Mạnh HàNguyên Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản - Bộ xây dựng

Đầu tư bất động sản quan trọng số 1 là “vị trí, vị trí và vị trí”. Tức là vị trí của BĐS ấy ở đâu thì nó sẽ quyết định được giá bán BĐS ấy như thế nào. Hiện nay, BĐS cao cấp đang được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm. Năm 2013-2014 thị trường chủ yếu tập trung vào phân khúc bình dân và nhà ở xã hội, nhưng năm 2015 sẽ tiếp tục mở mới những dự án mà trước đây không dám làm. Như vậy, nguồn cung về nhà ở cao cấp trong thời gian tới sẽ có khả năng sẽ dư thừa. Chính vì vậy, là doanh nghiệp thì chúng ta phải làm những gì mà thị trường đang có nhu cầu. Còn làm thời điểm nào thì tôi cho rằng, đối với một dự án lớn thì cũng phải mất 5-10 năm. Nếu doanh nghiệp có sẵn đất rồi thì mới có thể nói bất cứ thời điểm nào, nhưng nếu bây giờ mới có ý tưởng thì chắc rất là khó để xác định thời điểm.

Ông Nguyễn Mạnh HàNguyên Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản - Bộ xây dựng

Thưa ông, Việt Nam đã hoàn tất việc ký kết hiệp định thương mại Quốc tế TPP. Vậy theo ông, điều này có thể tạo thành một cú hích cho thị trường BĐS khi TPP chính thức được triển khai, kèm theo đó là Luật nhà ở đã cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam?

Nên đầu tư vào phân khúc và khu vực nào của thị trường BĐS năm 2016? Và vào thời điểm nào trong năm 2016 thì nên đầu tư vào BĐS là hợp lý?

Chắc chắn hiệp định TPP và AEC có hiệu lực sắp tới sẽ tạo ra một cú hích trên thị trường BĐS dưới nhiều khía cạnh. Thứ nhất, khi chúng ta tham gia TPP, rất nhiều nhà đầu tư sẽ đến VN, trong đó có chuyên gia, người lao động nước ngoài, do vậy nhu cầu nhà ở sẽ rất lớn. Đồng thời, BĐS tại những khu chế xuất, KCN sẽ tăng giá theo nhu cầu của các công ty nước ngoài đến VN. Lợi dụng lợi thế trong TPP và họ đưa những công nghệ, sản xuất của họ vào VN.Mới đây, một số những doanh nghiệp của Ấn Độ và Hàn Quốc đã bắt đầu dịch chuyển cơ sở sản xuất của họ sang VN với mong muốn khi VN gia nhập TPP và AEC thì họ sẽ là người sản xuất những mặt hàng để VN xuất khẩu ra nước ngoài. Với lợi thế những mặt hàng đó được miễn trừ thuế chắc chắn trong tương lai sẽ tạo ra một thị trường mới cho chúng ta.

TS. Nguyễn Trí HiếuChuyên gia tài chính Ngân hàng

32

Đại Việt Group - cơ quan chủ quản chuyên trang Batdongsan.com.vn sẽ tổ chức hội thảo

"Dự báo xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam 2016" tại TP HCM và Hà Nội lần lượt

vào ngày 5/12 và 12/12.

Hội thảo sẽ mang đến cho khách mời góc nhìn toàn cảnh về thị trường bất động sản trong

năm 2015. Các chuyên gia sẽ phân tích yếu tố tác động từ thực tế để đưa ra những dự báo

cụ thể và khách quan về xu hướng của địa ốc năm 2016.

cơ hội dành cho nhà đầu tư trong năm 2016. Đồng thời, các chuyên gia sẽ đưa ra những giải pháp và lời khuyên dành cho các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.Hội thảo có sự tham gia cố vấn nội dung của các chuyên gia đầu ngành như giáo sư - tiến sĩ Đặng Hùng Võ (nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường), ông Nguyễn Mạnh Hà (nguyên Cục trưởng Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng), ông Cấn Văn Lực - Cố vấn cấp cao Chủ tịch HĐQT Ngân hàng BIDV, chuyên gia kinh tế; tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính ngân hàng, ông Trần Trọng Tuấn - Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM...Các chuyên gia sẽ đưa ra những góc nhìn sâu rộng, mới mẻ về thị trường bất động sản Việt Nam, các thông tin có giá trị và hữu ích. Tham gia hội thảo, khách mời có thể chủ động trao đổi, đặt câu hỏi trực tiếp tới các chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực kinh tế, tài chính, bất động sản, được giải đáp những thắc mắc liên quan tới định hướng đầu tư, chiến lược kinh doanh, cơ hội và thách thức... Không chỉ vậy, khách mời còn có cơ hội giao lưu, chia sẻ với hơn 700 nhân sự cao cấp là lãnh đạo và cán bộ quản lý đến từ những công ty bất động sản lớn nhất Việt Nam.Hội thảo "Dự báo xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam 2016" sẽ diễn ra tại TP HCM vào 9h ngày 5/12 tại Grand Ballroom, khách sạn Sheraton Saigon (88 Đồng Khởi, quận 1, TP HCM). Tiếp đến hội thảo tại Hà Nội sẽ diễn ra vào 9h ngày 12/12 ở Song Hong G. Ballroom, khách sạn Sheraton Hà Nội (11 Xuân Diệu, quận Tây Hồ, Hà Nội)”

Chuyên gia hiến kế phát triển thị trường bất động sản Việt 2016

ội thảo cũng phân tích sự ảnh hưởng của nền kinh tế vĩ mô, thị trường tài chính, tín dụng tới bất động sản năm qua và trong năm tới. Dự báo sự chuyển động của các phân khúc thị trường, thay đổi trong nhu cầu và tâm lý của khách mua, khó khăn và H

33

BÁO�CHÍ�NÓI�VỀ

HỘI�THẢO

Nhận định về thực trạng thị trường, GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng, năm 2016, thị trường

vẫn chuyển biến tích cực với các dấu hiệu đáng chú ý như: tổng dư nợ tín dụng bất động

sản năm 2015 lên đến 342.000 tỷ đồng, trong đó phân khúc nhà ở chiếm đến 39%; lượng

tồn kho giảm mạnh trên từng phân khúc, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM.

và 12/12vừa qua ở TP.HCM và Hà Nội được các chuyên gia trong ngành đánh giá là hội thảo chuyên đề có quy mô và chất lượng tổ chức lớn nhất trong năm, thể hiện ở giá trị thông tin và vai trò kết nối với các doanh nghiệp.Tại hội thảo, bên cạnh việc điểm lại các diễn biến nổi bật của thị trường bất động sản 2015, các diễn giả còn đưa ra những phân tích thực tế thị trường, nhận định các chính sách pháp luật mới, kinh tế vĩ mô, tài chính ngân hàng tác động đến thị trường trong năm 2016…”

Thị trường bất động sản sẽ chuyển biến tích cực trong năm 2016

uy tụ hơn 800 khách mời là những lãnh đạo, cán bộ quản lý cao cấp từ các tập đoàn, chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản uy tín nhất cả nước, “Dự báo xu hướng thị trường bất động sản 2016” do Batdongsan.com.vn tổ chức diễn ra vào hai ngày 5/12Q

DIỄN ĐÀN DÂN TRÍ VIỆT NAM

Tại tại Hội thảo “Dự báo xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam 2016”, diễn ra ngày

5/12 tại TP.HCM, ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường

BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam luôn có sự kết nối chặt chẽ và tác

động lẫn nhau với nhiều thị trường khác như tài chính đầu tư… Do vậy, một khi nền kinh

tế vĩ mô được giữ ổn định như thời gian qua, các thị trường này sẽ tiếp tục có sự phát

triển tốt trong tương lai.

định chặt chẽ hơn, nhưng cũng có những điều khoản mở rộng hơn cho doanh nghiệp. Chẳng hạn, Luật cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam là một đột biến lớn cho thị trường. “Năm 2016, thị trường BĐS sẽ tiếp đà hội phục và phát triển mạnh mẽ hơn năm 2015”, ông Hà dự báo.Cùng chung nhận định trên, ông Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng "hơi ấm” thị trường thực sự trở lại từ năm 2014, lúc đó người mua nhà đã không còn tâm lý chờ giá nhà giảm nữa. Do vậy, khách hàng bắt đầu mua nhà và đẩy thị trường ấm lên. Giao dịch nhà ở TP.HCM và Hà Nội từ năm 2014 đến nay liên tục tăng và sẽ tăng tiếp trong tương lai, tín dụng BĐS hiện đạt 342 nghìn tỷ, các dòng vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường tăng mạnh… đã góp phần kích thích sự phục hồi khá mạnh mẽ của thị trường.“Theo phân tích của tôi, trong vòng 3 – 4 năm tới, không thể có bong bóng BĐS được vì hiện đường giao dịch đang nằm ngang và dựa các yếu tố kinh tế vĩ mô, nên không thể xảy ra bong bóng. Thị trường trong năm 2016 sẽ có sự tăng trưởng mạnh hơn tuy tâm lý bong bóng BĐS quay lại đang hiển hiện trong dân”, ông Võ khẳng định.”

Kịch bản nào cho thị trường bất động sản năm 2016?

hìn lại quá khứ, ông Hà cho biết thị trường thời điểm từ 2008-2013 luôn phát triển mất cân đối, nhiều giai đoạn không có giao dịch nhưng có lúc thì giao dịch quá nóng. Tuy nhiên, các Luật và quy định mới đây dành riêng cho thị trường BĐS có những quyN

34

“Cuối tuần rồi, tại hội thảo “Dự báo xu hướng Thị trường bất động sản 2016” do Kênh

thông tin batdongsan.com.vn (thuộc Công ty cổ phần Đầu tư và Công nghệ Đại Việt) tổ

chức tại TPHCM, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường,

cho rằng, năm 2015 là năm kết thúc giai đoạn tích tụ “bong bóng” và xì hơi “bong bóng” của

thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo ông Võ, niềm tin vào thị trường bất động sản từ khách hàng đã dần quay trở lại. Khách hàng đã không còn chờ đợi sự giảm giá của thị trường này mà thay vào đó, họ mua bất động sản theo nhu cầu sử dụng của mình. Ông dự báo, năm 2016 thị trường sẽ tiếp tục đà hồi phục của năm 2015, đồng thời đây cũng là lúc chưa cần nghĩ đến “bong bóng” bất động sản.Chuyên gia này cho rằng, vào thời điểm nổ ra “bong bóng” bất động sản trước đây, giá nhà tăng vùn vụt, ngày hôm sau tăng 1% so với ngày hôm trước. Song, trong giai đoạn sắp tới, tính minh bạch của thị trường đã ít nhiều cải thiện, các nhà đầu tư và các chủ đầu tư cũng hoạt động chuyên nghiệp hơn, cùng với sự hỗ trợ từ khung pháp lý đến từ các Luật mới sẽ giúp thị trường kiểm soát “bong bóng” bất động sản.Theo ghi nhận từ một số doanh nghiệp địa ốc lớn tại TPHCM, tâm lý chung là sự tự tin năm 2016 sẽ tốt hơn năm 2015, nhất là khi thị trường còn được ủng hộ bởi những quy định mới, thông thoáng hơn từ Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014.”

heo đó, thị trường đã có nhiều dấu hiệu tích cực về giao dịch, sự chuyển dịch giữa các phân khúc của thị trường, giải quyết tồn kho bất động sản cũng như tốc độ giải ngân các gói tín dụng dành cho thị trường này.T

“Sáng nay (12/12), tại Khách sạn Sheraton Hà Nội, Tập đoàn Đại Việt sẽ tổ chức hội thảo

chuyên đề lớn nhất trong năm “Dự báo xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam 2016”.

lên đến 342.000 tỷ đồng, trong đó phân khúc nhà ở chiếm đến 39%; lượng tồn kho giảm mạnh trên từng phân khúc, đặc biêt tại Hà Nội và TP.HCM.Tuy nhiên, theo GS.TS Đặng Hùng Võ vẫn cần có sự nỗ lực của cơ quan nhà nước để khắc phục các nhược điểm của thị trường bất động sản như: cần đa dạng hóa sản phẩm, bổ sung nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản; giảm lãi suất thêm nữa khi hiện nay trên thế giới lãi suất của các nước đã giảm nhiều; xem xét, “cởi trói” cho các dự án bất động sản thế chấp ở ngân hàng nước ngoài để vay vốn, vì các ngân hàng này có nguồn vốn trung hạn và dài hạn rất lớn, giá rẻ hơn các ngân hàng trong nước.Trong khi đó, dưới góc độ tài chính ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu và TS. Cấn Văn Lực cho rằng, chuyển biến của kinh tế thế giới và xu hướng hợp tác Quốc tế có sẽ có những tác động quan trọng tới thị trường bất động sản Việt Nam, bao gồm cả yếu tố tích cực và tiêu cực, trong đó yếu tố tích cực vẫn chiếm ưu thế.”

uất hiện trở lại sau 1 thời gian dài lặng lẽ quan sát thị trường, GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng, năm 2016, thị trường tiếp tục chuyển biến tích cực. Dấu hiệu phát triển của thị trường nhà ở thể hiện ở các điểm như: tổng dư nợ tín dụng bất động sản năm 2015 X

0235

“Tại hội thảo: “Dự báo xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam 2016”, do trang tin

Batdongsan.com.vn tổ chức tại Tp. HCM ngày 5/12, các diễn giả tham dự cho rằng thị

trường bất động sản đang ấm lên.

thời điểm số căn hộ cao cấp chiếm 70% tổng số căn hộ được chào bán trên thị trường. Mức tăng trưởng của số lượng giao dịch thành công đã giúp lượng hàng tồn kho của thị trường bất động sản giảm đều đặn trong năm 2015.Tại thời điểm cuối tháng 10/2015, tổng giá trị tồn kho của thị trường căn hộ còn 56.286 tỉ đồng, giảm 38.172 tỉ đồng, tương đương với 40,41% so với năm 2014.Câu hỏi được nhiều nhà đầu tư quan tâm nhất là cung - cầu bất động sản đã cân bằng chưa?Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường, cung - cầu thị trường bất động sản chưa cân đối. Nhu cầu người mua đã thay đổi, yêu cầu cao hơn. Vì trước đó người mua chỉ cần một mái nhà để ở, còn hiện nay khi mua nhà họ tính đến tiện ích của khu, người dân sống xung quanh đó thế nào…Từ đây trở đi tính chuyên nghiệp của thị trường bất động sản đã được nâng cao, có nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp Việt Nam và nước ngoài cạnh tranh đưa ra những khu đô thị nhiều sắc thái văn hóa đa dạng, đây là xu hướng của năm 2016. Trong đó có những khu đô thị, khu du lịch nghỉ dưỡng dành cho người nước ngoài thuê nhà cũng tăng tốc…”

ếu như trong năm 2014, giao dịch chủ yếu là ở phân khúc nhà ở thương mại có giá từ 15-20 triệu đồng/m2 thì từ đầu năm đến nay, nhiều sản phẩm nhà ở thương mại có giá cao khoảng từ 30-40 triệu đồng/m2 được người mua đặc biệt quan tâm. Có nhữngN

“Tại Hội thảo “Dự báo xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam 2016” được tổ chức

vừa qua tại TP. HCM, về cơ bản, nhận định chung của các chuyên gia đều cho rằng, thị

trường sẽ tiếp tục có những bước phát triển mới, nhưng vẫn chứng kiến sự sàng lọc

mạnh mẽ.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, có thể nói, tính từ năm 2008 đến nay, năm 2015 là năm chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ nhất của thị trường bất động sản. Sự phục hồi hiện nay là nhờ sự tác động của các chính sách phát triển thị trường. Về cơ bản, các chính sách mới đã tạo ra sự minh bạch hơn cho thị trường. Song các sắc luật mới cũng có những quy định chặt chẽ hơn, đòi hỏi các doanh nghiệp muốn phát triển tốt phải chứng tỏ được năng lực thực sự của mình. Cùng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, “hơi ấm” thị trường thực sự trở lại từ năm 2014, lúc đó người mua nhà đã không còn tâm lý chờ giá nhà giảm nữa, nên bắt đầu mua nhà, giúp thị trường ấm lên. Cũng theo ông Võ, giao dịch nhà ở TP. HCM và Hà Nội từ năm 2014 đến nay liên tục tăng và sẽ tăng tiếp trong tương lai, tín dụng bất động sản hiện đạt 342.000 tỷ đồng, các dòng vốn đầu tư tăng mạnh…, đã góp phần kích thích sự hồi phục của thị trường. “Trong vòng 3 - 4 năm tới, không thể có bong bóng bất động sản, vì thực tế, thị trường thời gian qua có thanh khoản tốt, nhưng chủ yếu vẫn xuất phát từ nhu cầu thực tế”, ông Võ nhấn mạnh.”

02

rong vòng 3 - 4 năm tới, không thể có bong bóng bất động sản, vì thực tế, thị trường thời gian qua có thanh khoản tốt, nhưng chủ yếu vẫn xuất phát từ nhu cầu thực tế” - GS. Đặng Hùng Võ.T

36

“Năm 2015 là năm kết thúc giai đoạn tích tụ “bong bóng” và “xì hơi bong bóng” của thị

trường bất động sản Việt Nam với nhiều dấu hiệu tích cực về giao dịch, chuyển dịch giữa

các phân khúc, giải quyết tồn kho, tốc độ giải ngân gói 30.000 tỷ đồng, tín dụng bất động

sản…

trường mạnh hơn”.Đây là ý kiến của Giáo sư, Tiến sĩ Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường tại hội thảo “Dự báo xu hướng thị trường bất động sản 2016” do trang Batdongsan.com.vn (thuộc Đại Việt Group) tổ chức ngày 5/12 tại TP.HCM.Cũng theo Giáo sư, Tiến sĩ Đặng Hùng Võ, những biểu hiện cho thấy dấu hiệu phát triển tích cực của thị trường nhà ở như tổng dư nợ tín dụng bất động sản năm 2015 lên đến 342.000 tỷ đồng; trong đó phân khúc nhà ở chiếm đến 39%; lượng tồn kho giảm mạnh trên từng phân khúc, đặc biêt tại Hà Nội và TP.HCM.”

ùng với đó, niềm tin vào thị trường tăng trở lại, người tiêu dùng không còn chờ đợi giảm giá và quyết định mua theo nhu cầu sử dụng. Đây cũng là năm bắt đầu thời kỳ mới của thị trường bất động sản Việt Nam, đòi hỏi tính chuyên nghiệp và chất thịC

37

Vào ngày 5/12 và 12/12 tới đây, Batdongsan.com.vn sẽ tổ chức hội thảo chuyên đề lớn nhất

trong năm “Dự báo xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam 2016” lần lượt tại hai

thành phố lớn là TP.HCM và Hà Nội.

trường để đưa ra những dự báo cụ thể và khách quan về xu hướng của thị trường bất động sản trong năm 2016.Cụ thể, Hội thảo sẽ phân tích sâu sắc sự ảnh hưởng của nền kinh tế vĩ mô, thị trường tài chính, tín dụng tới thị trường bất động sản năm qua và trong năm tới; dự báo sự chuyển động của các phân khúc thị trường, sự thay đổi trong nhu cầu và tâm lý của khách mua, khó khăn và cơ hội dành cho nhà đầu tư trong năm 2016; đồng thời, các chuyên gia sẽ đưa ra những giải pháp và lời khuyên thiết thực nhất dành cho các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.Hội thảo có sự tham gia cố vấn nội dung của các chuyên gia đầu ngành như: GS.TS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường; Ông Nguyễn Mạnh Hà – Nguyên Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ xây dựng); Ông Cấn Văn Lực - Cố vấn cấp cao Chủ tịch HĐQT Ngân hàng BIDV, Chuyên gia Kinh tế; TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia Tài chính Ngân hàng; Ông Trần Trọng Tuấn – Giám đốc Sở Xây dựng Tp. HCM….”

Thị trường bất động sản Việt Nam 2016 sẽ chuyển biến ra sao?

ự báo xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam 2016” là hội thảo chuyên đề mang đến cho khách mời không chỉ cái nhìn toàn cảnh về thị trường bất động sản trong năm 2015 mà sâu hơn thế, các chuyên gia sẽ phân tích yếu tố tác động từ thực tế thịD

Bản tin 12h trưa12/12/2015

Thị trường BĐS là một trong các lĩnh vực sẽ được hưởng lợi lớn từ hội nhập mạnh mẽ trong năm 2016. Đặc biệt, trong bối cảnh các hiệp định mới như TPP vừa được ký kết. Đây là nội dung chính được phát trên bản tin 12h trưa ngày 12/12, hệ thời sự chính luận, ban thời sự, Đài truyền hình Việt Nam.

Tin tức 63 tỉnh, thành phố12/12/2015

Thị trường BĐS là một trong các lĩnh vực sẽ được hưởng lợi lớn từ hội nhập mạnh mẽ trong năm 2016. Đặc biệt, trong bối cảnh các hiệp định mới như TPP vừa được ký kết. Đây là nội dung chính được phát trên bản tin 12h trưa ngày 12/12, hệ thời sự chính luận, ban thời sự, Đài truyền hình Việt Nam.

Bản tin trưa12/12/2015

Năm 2016, người dân sẽ đầu tư vào BĐS vì đây là kênh đầu tư hấp dẫn, doanh nghiệp cần chuẩn bị kế hoạch để thích ứng với sự thay đổi của chính sách nhằm tận dụng tối đa cơ chế mở cửa của cả nước. Là những thông tin quan trọng tại hội thảo “Dự báo xu hướng thị trường bất động

sản Việt Nam 2016” được ghi nhận bởi VTC1 - Kênh thời sự tổng hợp.

Bản tin mới13/12/2015

Làm thế nào để khắc phục những nhược điểm của thị trường BĐS năm 2016. Cùng theo dõi trên bản tin Mới ngày 13/12 của Kênh truyền hình Kinh tế Tài chính VITV.

Bản tin Xây dựng và Bất động sản 13/12/2015

Năm 2016, thị trường BĐS sẽ tiếp tục chuyển biến tích cực hơn. Đó là nhận định chung của các diễn giả tại Hội thảo: “Dự báo xu hướng thị trường BĐS Việt Nam 2016” do Batdongsan.com.vn tổ chức ngày 12/12 vừa qua

38

Rất mong nhận được sự góp ý của Quý vị khách mời để các Hội thảo tiếp theo của Batdongsan.com.vn sẽ gặt hái được thêm nhiều thành công hơn nữa.Góp ý xin vui lòng gửi lại theo địa chỉ Hoithao@batdongsan.com.vn; Hotline: 0904648183

Trân trọng cảm ơn!Ban tổ chức Hội thảo

Tập đoàn Đại Việt