IL SETTIMANALEde il Quotidiano Immobiliare

1998 luglio 2017

la formulavincente della casa

intervista a marco grillo di abitare in

Seminario ilQiL’innovazione

entra in hoteL

FocuSQi H1iL mercato

immobiLiare neL Primo semestre

2S

articoLi

un business model per l’immobiliarePagina 7

sommario

sommario

italia, ancora avanti pianoPagina 16

esperienza e tecnologiaper il futuro dell’alberghiero

Pagina 21

in uganda un ospedale a misuradi paziente

Pagina 31

rubriche

editoriale

report

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Guglielmo Pellicciolifondatore ed editorialista de

il Quotidiano Immobiliare

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il mercatocome una sfidacome si fa a decidere nel 2012 di entrare nel mondo immobiliare per fare sviluppo residenziale? con tan-to coraggio e tantissima incoscienza. in realtà marco grillo, aD di abitare in, non è un imprenditore sprov-veduto ma un attendo osservatore del mercato. ha capito, anzi, lo ha tradotto in un progetto, che il mer-cato immobiliare milanese aveva un buco: non c’era prodotto di qualità per la fascia di prezzo intorno ai 400 mila euro, vale a dire quello della classe media. Questa la prima intuizione a cui ne sono seguite altre, come leggerete nel nostro articolo di copertina de il settimanale. a noi piace raccontare questa storia per-ché dimostra come nulla, con una buona idea, possa essere precluso. basta metterci della buona volontà e un po’ di intelligenza. Perché lo abbia fatto grillo, neofita del settore, e non una delle innumerevoli so-cietà immobiliari, fa pensare che forse qualcosa si è spento nella comunità degli imprenditori del mattone. e attenzione, non è che abitare in si sia infilata in un vicolo chiuso e bisogna attenderla alla prova dei fatti. La loro seconda iniziativa, abitare in maggiolina (dopo abitare in Poste) sull’area dove sorgeva la redazione e la stampa de il giorno è alla fase di demolizione del vecchio insediamento e ha già venduto 100 apparta-menti sui 120 che verranno edificati a partire dall’au-tunno 2017.non crediamo che grillo e i suoi soci siano dei feno-meni. Forse è solo gente che sa guardare il mercato come una sfida.

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L’anno 2016 si è concluso con una crescita delle presenze nelle strutture alberghie-re pari allo 0,9%, sostenuta principalmente da turisti italiani (+2,4%) piuttosto che da turisti stranieri (-0,5%). il dato dell’istat sul totale delle presenze turistiche in italia al termine del 2016 risulta anche migliore, con una crescita pari all’1,3%. Durante i primi mesi del 2017 è proseguito il trend positivo con un aumento del 3,7% rispetto al mede-simo periodo del 2016. L’andamento delle presenze non è stato omogeneo tra le città e tali dinamiche hanno influenzato diversamente il tasso di occupazione degli hotel in italia. Durante i primi mesi del 2017 la città con il tasso di occupazione più elevato risulta Firenze (69,3%), seguita da milano (68,5%) e torino (65,1%). roma e venezia risultano in lieve crescita ma con tassi di occupazione più bassi.Le dinamiche positive continuano ad attrarre gli investitori verso l’acquisto di hotel in italia sia nelle principali città d’arte che nelle località montane o balneari di maggior pregio. al termine del 2016 gli investimenti nel settore alberghiero avevano superato il miliardo di euro, valore che potrebbe migliorare al termine del 2017 alla luce dei 450 milioni di euro investiti nel corso del primo semestre ancora non conclusosi.

AndAmento delle presenze turistiche in itAliA, 2009 - 2017

Gli stranieri investono neGli hotel italianiIn aumento i turisti che soggiornano in albergo

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Istat

* La variazione è calcolata rispetto al periodo gennaio-marzo 2016

-0,8%

1,3%

3,0%

-1,6%

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3,7%

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0,0%

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4,0%

5,0%

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Gen-Mar 2017*

rePort 6S

report a cura dinomisma

un business modelper l’abitare

Intervista a Marco GrilloAD di Abitare In

di Marina Bettoni

7Sun business Model per l’abitare

marco Grillo

Persona

8Sun business Model per l’abitare

È andato molto bene il primo anno dopo lo sbarco in borsa di abitare in, società di sviluppo residenziale che ha il suo ambito di azione privilegiato sul merca-to milanese. tra i soci che hanno creduto un anno fa in questo progetto e nei due fondatori – Luigi goz-zini (presidente) e marco grillo (amministratore de-legato) – troviamo alcuni dei più rilevanti player del settore real estate come la famiglia borromeo e la Pizzarotti & c. spa, più alcune altre importanti fami-glie che hanno investito mediante fondi specializzati. abitare in si caratterizza per lo sviluppo di progetti di riedificazione urbana a Milano facendo rinasce-re aree o immobili dismessi e realizzando nuovi ed eleganti edifici residenziali. Con una particolarità in più: la possibilità di personalizzare il proprio acqui-sto quasi come quando si acquista un’auto. abbia-mo visitato la sede e lo showroom che ripropone gli interni degli appartamenti e i terrazzi che sembrano salotti immersi nel verde. ad accoglierci marco grillo con cui abbiamo parlato della nascita e del percorso fatto sinora dalla società.

Marco, abitare in debutta in borsa nell’aprile 2016. perché questa scelta? come sta andando la vostra presenza in borsa?La scelta di quotarsi nasce dall’opportunità di creare, per la prima volta in italia, una realtà immobiliare che, basandosi su un modello di business innovativo, si occupasse esclusivamente di sviluppo residenziale e che potesse diventare la piattaforma d’investimen-to di riferimento per il settore real estate residenziale

abitare in

società

a livello nazionale. siamo molto contenti della quo-tazione e del comportamento del titolo in borsa. ri-spetto ai prezzi di iPo, le azioni abitare in (il cui ticker è abt.mi) hanno fatto registrare uno straordinario +140%, essendo oggi quotate sopra i 330 euro per azione. abbiamo, inoltre, trovato in borsa italiana un validissimo interlocutore, disponibile, di grande sup-porto e molto preparato.

certamente un bel salto… come sono stati il proces-so di quotazione e l’impatto dell’ingresso in borsa? il processo di quotazione, durato più di 12 mesi, è stato decisamente impegnativo ma ritengo che non avrebbe potuto essere altrimenti vista anche la re-sponsabilità nei confronti di mercato e investitori che ne deriva. Quando siamo partiti, in pochissimi crede-vano nel settore residenziale. si veniva da una fortis-sima crisi e molti operatori finanziari e istituti ban-cari ne erano rimasti scottati. La scelta di rivolgere la nostra proposta di investimento ad alcune delle grandi storiche famiglie che rappresentano il meglio dell’imprenditoria del settore e non, si è rivelata vin-cente. L’ingresso in borsa, ben preparato dal proces-so di quotazione, è stato in continuità con le nostre attività precedenti, senza quindi grossi cambiamenti rispetto alla normale operatività della società. sicu-ramente la quotazione ci ha permesso una visibilità, anche sui media, molto maggiore.

9Sun business Model per l’abitare

vi siete ispirati a un modello in particolare?Per quanto riguarda il modello a cui ci siamo ispirati prima di valutare in nostro ingresso in borsa, abbia-mo guardato con attenzione a quanto succedeva nei mercati stranieri, in particolare all’aim del London stock exchange. abbiamo sicuramente riscontrato una grandissima sintonia e analogia di strategia e di intenti con telford homes, quotatasi all’aim di Lon-dra una quindicina di anni fa con dimensioni e vo-lumi di affari decisamente inferiori ai nostri. telford homes, che si occupa esclusivamente di residenzia-le nella zona est di Londra nel segmento cosiddetto “affordable”, capitalizza oggi quasi 330 mln di euro ed è cresciuta anche per mezzo di aumenti di capitali successivi all’iPo.

a distanza di un anno abbondante pensi che sia stata corretta la scelta del timing della quotazione rispetto ai mercati finanziari?siamo entrati in borsa quando il mercato mostrava i primi segnali di ripresa e oggi il mercato residenzia-le milanese è in forte crescita. oggi, con gli annunci dei nuovi progetti abbiamo potuto beneficiare piena-mente di un mercato positivo e nuovamente fiducio-so nel settore. non possiamo quindi che essere mol-to contenti della nostra scelta di timing.

abitarein MaggiolinaRiqualificazione e rinascitadi un quartiere a Milano

guarda il video

10Sun business Model per l’abitare

ci vuoi parlare della governance della società?io e Luigi gozzini, rispettivamente aD e presidente, siamo i fondatori e soci di maggioranza della abitare in spa, detenendo circa il 68% di abitare in. com-pletano il cda l’ing. Luca manara (responsabile dello sviluppo residenziale della Pizzarotti spa) e il Prof. mario mazzoleni (consigliere indipendente). tra i soci che hanno creduto nella nostra iniziativa, inve-stendo sia in fase di iPo sia negli aumenti di capitale successivi, ci sono la famiglia borromeo (il dott. vi-taliano e il dott. Federico) e il cavalier Paolo Pizza-rotti sia a livello personale sia con la Pizzarotti & c. spa, più altre importanti famiglie che hanno investito mediante fondi specializzati.il nostro modello societario prevede che vi siano una holding (la abitare in spa, quotata) che possiede in-teramente le società veicolo titolari delle varie inizia-tive immobiliari (es. abitare in Poste srl e abitare in maggiolina srl). Per garantire la massima trasparen-za e per consentire una fattiva riduzione dei fattori di rischio, la Holding non si può indebitare e le “figlie” possono solo sottoscrivere finanziamenti sotto for-ma di mutui ipotecari a saL. La holding detiene il know-how e il personale che fornisce in service ai veicoli che detengono solo gli immobili. terminato il progetto il veicolo viene “chiuso” e si distribuiscono i dividendi.

11Sun business Model per l’abitare

che idea ti sei fatto del mercato immobiliare in que-sti anni?L’ultima crisi, unitamente al cambiamento dei para-digmi economico-fiscali di riferimento per il setto-re e all’influenza dei social network, ha radicalmente cambiato il mercato immobiliare residenziale nel no-stro Paese, avvicinandone le dinamiche a quelle delle principali nazioni europee. il cambiamento ha messo al centro le esigenze di acquisto delle famiglie che abitano la casa, marginalizzando il ruolo dell’investi-tore privato. il cliente è sempre più esigente e infor-mato e la casa assume sempre di più la connotazio-ne di “prodotto di consumo” e di “status symbol” e non più di puro asset patrimoniale. in questo conte-sto, lo sviluppatore deve necessariamente adottare modelli industriali che si rifanno sia alle best practice europee del settore sia sfruttare esperienze di settori industriali evoluti e competitivi (un esempio su tutti quelli dell’automotive).il mercato residenziale di milano sta vivendo un mo-mento di vera e propria euforia, con 14 trimestri con-secutivi di crescita, supportato da trend demografi-ci locali straordinariamente positivi. solo nel 2016 i nuovi iscritti all’anagrafe sono stati quasi 60.000, di cui i 2/3 sono giovani tra i 18 e i 40 anni (più propensi all’acquisto del nuovo) a fronte di sole 2.000 abita-zioni di nuova costruzione consegnate nello stesso anno. il comune di milano prevede che il trend di nuo-vi residenti si rafforzi per almeno i prossimi 10 anni, spinto ulteriormente da un fenomeno generale di ri-accentramento (la città offre più servizi ed è più si-cura) e dal boom di iscrizioni alle università cittadine.

12Sun business Model per l’abitare

Quali debolezze o potenzialità vedi nel settore?Preferisco parlare delle potenzialità del settore an-che se, probabilmente, l’ecosistema immobiliare, nel suo complesso, non è ancora attrezzato per il cam-biamento. Nello specifico Milano dovrà, così come sta facendo, adoperarsi per agevolare lo sviluppo di nuove residenze con tempistiche ottimizzate, per fare fronte all’enorme domanda di nuove abitazioni per il prossimo decennio. Le potenzialità del setto-re sono, però, notevoli. il cambio di paradigma di cui abbiamo parlato, crea i presupposti perché possano svilupparsi degli operatori che, ricorrendo a modelli di business industriali innovativi, acquisiscano po-sizioni di leadership consolidate sia dalle economie di scala sia dalla conoscenza specifica di dominio, segmento e mercato target. Know-how che diventa vantaggio competitivo che crea così un circolo vir-tuoso dove l’accrescimento di competenza specifica incrementa la competitività e viceversa. riteniamo, pertanto, che la nostra strategia di focalizzazione possa garantirci una posizione di assoluto privilegio.

abbiamo recentemente presentato il vostro pro-getto di Abitare In Maggiolina nella nostra serie di trasmissioni Progetti ma tra le vostre iniziative c’è anche Abitare In Poste che avete lanciato nel 2013, in un periodo non certo favorevole all’immobiliare. ce ne vuoi parlare?abitare in Poste ha destato nel mercato immobiliare un interesse straordinario proprio perché partito nel periodo più nero della crisi, a fine 2013. Concentran-doci sul prodotto e sul cliente, abbiamo dimostrato che il mercato della prima casa non conosce crisi nel momento in cui le esigenze e le aspirazioni delle

13Sun business Model per l’abitare

famiglie vengono soddisfatte a condizioni di acqui-sto accessibili. in poco meno di 12 mesi, quando il cantiere era a meno di un terzo, avevamo concluso le vendite di tutte le 81 unità per futuri ricavi superiori ai 20 mln di euro. oggi abitare in Poste è un bell’esem-pio di sviluppo immobiliare con una valenza funzio-nale, abitativa e architettonica di grande rilievo loca-le.

voi oggi lavorate su Milano. resterete solo su que-sta piazza? Quali sono gli asset di maggior interes-se?milano è un mercato molto grande che esprime un potenziale di oltre 10 miliardi di euro di volumi di transazioni immobiliari residenziali all’anno. un mer-cato per noi particolarmente premiante non solo, come visto, per il trend demografico estremamen-te positivo che crea un forte mismatch tra domanda e offerta. milano ha, infatti, dimostrato di essere un mercato strutturalmente e storicamente meno sen-sibile ai cicli immobiliari. il concentrarsi nel solo ter-ritorio comunale assicura, inoltre, tantissimi vantag-gi in termini di ottimizzazione delle risorse, tra i quali: un’evidente economia di scala sugli investimenti di marketing e comunicazione; un profondo know-how delle dinamiche commerciali locali e delle aree di-sponibili che diventano fonte di un forte vantaggio competitivo; un’efficiente gestione delle risorse e degli showroom/info-Point; la massimizzazione del rapporto con i vari stakeholder del territorio e con la

14Sun business Model per l’abitare

pubblica amministrazione. Milano ha, infine, la parti-colarità di essere stata, anche recentemente, una cit-tà industriale dove il tessuto produttivo e artigianale era compenetrato con quello residenziale. Questo fa sì che oggi ci sia un’ottima disponibilità di aree indu-striali dismesse in zone semi-centrali e totalmente urbanizzate da riqualificare e convertire in abitazioni creando i presupposti per una crescita di medio-lun-go termine del nostro business.

Quali altri progetti avete in mente?abbiamo appena annunciato di aver acquisito, in zona adiacente a corso Lodi, una bellissima area di oltre 33.000 mq di sLP costruita, della quale purtrop-po non posso ancora anticipare i dettagli di progetto. complessivamente, attraverso una serie di operazio-ni su nPL e posizioni distressed, ci siamo garantiti aree da sviluppare a milano nei prossimi 5-6 anni per oltre 70.000 mq di sLP inclusivi di abitare in maggio-lina (di cui 45.000 già contrattualizzati), a un prezzo medio che ci assicura un risparmio sui prezzi di mer-cato odierni di oltre 40 mln di euro. ciò ci assicura una struttura di costi ampiamente sostenibile anche nei peggiori scenari di crisi.

15Sun business Model per l’abitare

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italia, ancoraavanti piano

Il mercato nel primo semestre 2017 visto dal FocusQI H1di Cristina Giua

il traguardo dei primi sei mesi dell’anno rappresenta un passaggio importante nell’economia di un intero anno immobiliare: segna, infatti, la metà esatta del cammino dell’anno in corso e dà quindi agli opera-tori più attenti l’occasione per fare un primo parziale consuntivo, ma soprattutto di capire che aria tirerà nei mesi successivi. certo all’inizio di luglio non ci sono ancora “tutti i numeri nelle caselline”, ovvero non sono ancora disponibili molti dei dati in via di elaborazione, che verranno diffusi dagli uffici studi nei prossimi mesi, ma il polso del mercato lo si sente già con chiarezza. che mercato allora è stato quello da gennaio a giu- gno? verrebbe da dire “italia avanti, ma piano”, come sintetizza il titolo. non ancora una ripresa decisa, dunque, come speravamo, ma certamente non man-ca qualche spunto di dinamismo in più rispetto al passato. Lasciamo allora la parola agli esperti che hanno accettato di scrivere sul FocusQi h1 (dove h1 sta ovviamente per First half), l’appuntamento

italia, ancora avanti piano

FocusQi h1 2017L’ anDamentoDeL Primo semestre 2017 e Le ProsPettivePer L’ intero anno

uscita: 12 luglio

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con cui ilQi due volte l’anno (una a inizio luglio, l’al-tra a inizio gennaio) fa il punto sullo stato di salute del segmento residenziale, di quello degli uffici, degli hotel, dei centri commerciali, delle high street di ne-gozi, della logistica. riportiamo qui di seguito alcune anticipazioni, tutte tratte dalle analisi che troverete in forma estesa e compiuta sul FocusQi che sarà pub-blicato in digitale all’inizio della prossima settimana. solo una serie di spunti, dunque, che hanno però il pregio della sintesi e sopratutto de rapido “sguardo d’insieme”. Partiamo con luca dondi, da poche set-timane nominato amministratore Delegato di no- misma. “il quadro che emerge dall’analisi congiun-turale del settore immobiliare – scrive Dondi sul Fo-cusQi h1 - pur evidenziando un ulteriore migliora-mento, risulta caratterizzato da fattori di fragilità della domanda sul versante residenziale e di inadegua-tezza di una quota consistente dell’offerta su quello corporate”. “in tale contesto - conclude - non deve stupire la prospettiva di sostanziale stagnazione dei prezzi che scaturisce ad esito di spinte contrapposte. L’efficienza del mercato si rivela ancora una volta un fattore di accelerazione delle fasi di transizione cicli-ca, altrimenti destinate a protrarsi oltremodo, come peraltro avvenuto nel nostro Paese”.

italia, ancora avanti piano

luca dondi

Persona

nomisma

società

18Sitalia, ancora avanti piano

Per Mario breglia, Presidente di scenari immobiliari, ci troviamo invece di fronte ad “un’europa a due ve-locità, con il mercato immobiliare europeo che corre e quello italiano che lo segue a distanza. con la crisi ormai alle spalle, l’italia si trova in una fase di ‘ripre- sina’ del mercato nazionale, ancora lontano dai livelli di scambi e di investimenti del periodo 2004-2010”. grandi attese però sul fronte dei fondi immobiliari. “Lo strumento di investimento in italia ha raggiunto un patrimonio d i 46 miliardi di euro a fine 2016 - ri-prende a scrivere breglia - e per il 2017 non è utopico stimare di arrivare a 50 miliardi di euro con oltre 400 fondi immobiliari. Dall’inizio del secolo il settore è cresciuto di diciotto volte. in miglioramento i bilanci delle imprese, che beneficiano di una ritrovata viva- cità del mercato del lavoro e degli investimenti priva-ti. in questo scenario anche le banche tirano un so-spiro di sollievo, grazie all’aumento dell’erogazione di mutui e allo smaltimento degli nPL, con una car-tolarizzazione più facile tramite la legge di bilancio 2017”.tra tutti i segmenti dell’immobiliare, il residenziale mantiene un ruolo di primo piano. secondo roberto busso, aD di gabetti property solutions: “la signifi-cativa crescita, che ha visto i volumi annuali attestarsi nel 2016 sopra le 500 mila unità, potrà riportare, nei

mario breGlia

Persona

roberto busso

Persona

Gabetti Ps

società

scenari immobiliari

società

19Sitalia, ancora avanti piano

prossimi anni, il mercato residenziale a raggiungere nuovamente i volumi medi degli anni 2009-2011. in particolare per il 2017 si prevede una crescita di un ulteriore 10%. contestualmente, secondo i dati delle agenzie gabetti, Professionecasa e grimaldi, elabo-rati dall’Ufficio Studi Gabetti, i prezzi tendono a sta-bilizzarsi e si sono ridotti i tempi medi di vendita e sconti medi in sede di chiusura delle trattative”. Proseguiamo con il giudizio positivo di pierre Marin, amministratore Delegato di Jll italia: “Dall’inizio di quest’anno ad oggi abbiamo ricevuto diversi segna-li positivi dal mercato real estate, che è sempre ri-masto sostenuto, negli investimenti grazie ai capi-tali esteri e nelle locazioni grazie al dinamismo delle grandi corporate”. “il mercato nella prima metà del 2017 – sottolinea marin - è stato caratterizzato dal-le brillanti performance del settore logistico, che ha registrato transazioni per circa 300 milioni di euro solo nel Q1, cifra che segna non solo un incremento senza pari rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, ma anche la cifra più alta di sempre registrata a livello trimestrale”.

Pierre marin

Persona

jll

società

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non altrettanto positiva la situazione sul fronte dell’edilizia, dove è giuliano campana, neo-presiden-te ance (associazione nazionale costruttori edili) ad inquadrare lo stato di salute del suo settore: “Di fronte alla crisi che, ormai da quasi dieci anni, si abbatte sul mercato degli investimenti in costruzioni, gli uni-ci segni di fiducia possono essere rintracciati nella ripresa delle compravendite e nell’andamento po- sitivo del comparto della riqualificazione”. “Il Centro studi dell’ance - prosegue campana - è impegnato, in questi giorni, nella formulazione delle valutazioni e delle stime sull’andamento del settore, che saranno presentate a luglio nel tradizionale osservatorio con-giunturale sull’industria delle costruzioni. Le prime anticipazioni confermano - purtroppo - il trend os-servato negli ultimi anni: scarsa la nuova produzione nei comparti del residenziale e del non residenziale privato, estrema difficoltà nel trasformare le risorse destinate a nuove infrastrutture in cantieri. Di contro, prosegue la dinamica positiva negli investimenti in riqualificazione e si consolida la ripresa del mercato immobiliare, soprattutto di quello a destinazione resi- denziale”.

italia, ancora avanti piano

Giuliano camPana

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ance

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emiliovaldameri

Persona

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esperienza e tecnologiaper il futuro dell’alberghiero

Al seminario de ilQI si guardaal buon momento del mercato italiano

e quali innovazioni attendono questo settore

di Kevin Massimino

c’è quantità, c’è qualità e c’è anche futuribilità. ecco cosa è emerso dal seminario organizzato da ilQi in collaborazione con nctm studio Legale l’evoluzione del prodotto alberghiero, svoltosi a milano lo scorso 6 luglio.otto interventi dedicati al settore dell’hospitality in italia che, secondo le ultime ricerche, è in forte ripre-sa, con i numeri tornati al periodo pre-crisi. merito di un mercato la cui panoramica viene ef-fettuata da emilio valdameri di progetto turismo, insieme a emilio becheri di new Mercury turism consulting, nel primo intervento “L’evoluzione dei modelli di ospitalità e di business: cause ed effetti”.

esperienza e tecnologia per il futuro dell’alberghiero

i numeri esposti da valdameri disegnano un’italia dove la domanda si colloca tra i primi dieci al mondo per entrate turistiche e arrivi internazionali, mentre l’offerta delle strutture ricettive si presenta ampia, variegata e capillare, ma molto frazionata e dove la qualità è sparsa a macchia di leopardo. L’italia è il terzo Paese in europa per presenza di strutture tu-ristiche, una prestazione di livello che diventa addi-rittura eccellenza quando si parla del comparto “Lu-xury”. infatti, secondo le ricerche, se l’italia piazza al primo posto nel mondo come meta ambita per il turi-smo di lusso, con un fatturato di 185 miliardi di euro.Purtroppo i dati evidenziano anche un rovescio del-la medaglia, con la crescita dei turisti stranieri com-pensata dal calo di quelli italiani e con il numero dei posti letto rimasto invariato dal 2010. inoltre, se da un lato cresce il lusso, e i tre stelle spingono il mer-cato a ritmo costante, le strutture di qualità minore continuano a diminuire, soffocati dalla concorrenza delle nuove tipologie di hospitality. una presenza di strutture obsolete che non riescono a sopperire alla domanda generale, con social e tecnologia che ten-dono sempre più a farla da padrone.

relazione integraleEmilio Valdameri, Progetto Turismo

Emilio Becheri, New Mercury Tourism Consulting

emilio becheri

Persona

22Sesperienza e tecnologia per il futuro dell’alberghiero

ProGettoturismo

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nmtc

società

relazione integraleMichele De Marco, JLL

michele de marco

Persona

jll

società

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Proprio dalla tecnologia parte l’intervento di Michele de Marco, senior vice President divisione hotel & hospitality di Jll, che nel panel “Potenziale del set-tore alberghiero per l’industria immobiliare” defi-nisce quanto sia importante per le strutture alber-ghiere comprendere le nuove esigenze del cliente. La società della condivisione richiede agli hotel di adeguare la propria offerta con ambienti dedicati al co-working e allo scambio di informazioni. un pas-saggio non semplice, ma necessario, come quello della domotica, dove invece il settore alberghiero è sempre stato all’avanguardia. si parla addirittura di una tecnologia che potrebbe arrivare a sostituire il personale alberghiero, dalla zona reception fino alla pulizia delle camere.cambiamenti che stravolgono completamente gli standard, con novità che coinvolgono anche strut-ture dall’identità definita. Persino gli ostelli, che per reggere alla concorrenza di nuove realtà come the student hotel, si sono avvicinati alle famiglie, con stanze di otto persone pensate per ospitare nuclei di persone che affrontano una permanenza di breve periodo.

esperienza e tecnologia per il futuro dell’alberghiero

innovazioni e rivoluzioni che inevitabilmente diventa-no il valore aggiunto quando si tratta di investire, una tematica ancora poco sviluppata in questo settore come sottolinea l’intervento di dario leone, head of hospitality italia di Cushman & Wakefield, “Le pro-spettive degli investimenti nel settore alberghiero in italia”. infatti, nel mercato degli investimenti europei, quello dell’hospitality ha sempre riguardato una per-centuale di appena il 10% del totale.in italia gli hotel stanno comunque riscoprendo l’in-teresse degli investitori, che nel 2016 hanno generato un flusso di transazioni pari a 1,2 miliardi di euro, di cui 700 milioni riguardanti portafogli immobiliari. un dato non definito, in virtù della già citata frammenta-rietà del mercato italiano, dove molte compravendite tra piccoli privati sono difficilmente rintracciabili.gli operatori comunque non mancano, soprattutto nelle principali città italiane di milano, roma, venezia e Firenze, anche se i dati mostrano come i rendimen-ti migliori derivino da piazze secondarie.il potenziale comunque esiste e la prospettiva per gli investimenti non manca, perché l’italia oltre al pro-prio patrimonio sta vivendo un momento di crescita dovuto anche al calo delle vicine località francesi e nordafricane, causato dai recenti sviluppi geopolitici.

relazione integraleDario Leone, Cushman & Wakefield

dario leone

Persona

cushman & wakefield

società

24Sesperienza e tecnologia per il futuro dell’alberghiero

a metà seminario interviene per la parte legale bruno Fondacaro, equity Partner di nctm stu-dio legale, con il panel “i contratti nel settore alberghiero”. Fondacaro spiega subito come la storia legislativa italiana non abbia mai dedi-cato particolare attenzione alla gestione della struttura alberghiera, rinchiusa nelle quattro tipo-logie di locazione di bene immobile: management, contratto di affitto di azienda, contratto di locazione e franchising. Nel dettaglio le tipologie di locazione e di affitto, le più classiche, si differenziano per diversi motivi, come la durata del contratto (di 9+9 anni per il primo e con-cordata tra le parti per il secondo) e il riconoscimento di indennità solo in caso di locazione, che a differen-za dell’affitto non prevede il recesso a meno di gravi motivazioni.il management, invece, risulta una pratica in crescita nell’ultimo decennio e consiste nella scelta del gesto-re di assumere l’impegno di amministrare una strut-tura alberghiera senza presa di responsabilità, che invece verrebbe presa dal titolare della struttura. un sistema di obblighi che le parti devono gestire, dalla divisione dei servizi fino all’assunzione del persona-le, passando per promozione e rapporti commerciali.Infine il franchising, che consiste in un contratto tra soggetti in cui l’affiliato riceve dal franchisor la possi-bilità di sfruttare il marchio e alcuni servizi. un siste-ma che prospetta maggiori obblighi nei confronti del franchisee, il quale è tenuto a mantenere determinati standard qualitativi in virtù del brand che lo affianca.

relazione integraleBruno Fondacaro,

Nctm Studio Legale

bruno fondacaro

Persona

nctm studio leGale

società

25Sesperienza e tecnologia per il futuro dell’alberghiero

se nel legal si sta trovando una quadratura grazie al D.L. 133/2014, cd. “sblocca italia”, le valutazioni delle strutture del Paese rappresentano ancora più una situazione dove è necessario trovare un sistema assoluto al quale fare appello. il panel a due di crif con Federica selleri, Director Property, e elisabet-ta tarroni, Project coordinator Property valuation corporate, prova a spiegare come il ramo dell’azien-da criF res stia cercando di creare delle linee guida, attraverso la competenza, il database e gli standard del gruppo.La valutazione parte dall’indice rev Per, che in-quadra il ricavo medio per stanza, in modo da cal-colare le basi di valore e di canone dell’attività, per fornire i dati per la fase di analisi dell’immobile (ubi-cazione e descrizione) e del contesto di riferimento (mercato, stato occupazionale e contrattuale). attra-verso questi diventa possibile dare la valutazione del reddito che genera la struttura.chiarito il metodo valutativo, tarroni e selleri fanno una brief description degli hotel a 4 stelle presenti in italia e dei resort del Paese, con i primi che registra-no un rev Par che va dai 42 ai 112 euro per stanza, numeri che superano di molto i resort, fermi a una cifra compresa tra i 40 e i 45 euro.

relazione integraleFederica Selleri ed Elisabetta Tarroni,

CRIF Res

elisabetta tarroni

Persona

crif

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federica selleri

Persona

26Sesperienza e tecnologia per il futuro dell’alberghiero

a far luce sul punto di vista degli operatori ci pensa il panel “verso nuove forme di ospitalità: il rapporto tra catena alberghiera e territorio - il punto di vista di un operatore” con alan Mantin, senior Director Development southern europe e north africa di hilton Worldwide, azienda presente sul territorio ita-liano dal 1963 e che nel 2017 è stata riconosciuta come best Place to Work. L’obiettivo per il gruppo, la cui presenza è più che raddoppiata negli ultimi 10 anni, è quello di puntare sulla qualità e la varietà dell’offerta, attraverso la creazione di marchi ad hoc che si adattano alle diverse tipologie di clientela, dal lusso del Waldorf Astoria fino all’innovativo Canopy dedicato ai millennials. si parla anche della nuova prospettiva di hilton, dove la qualità e autenticità sono protagoniste, magari presenti in spazi più pic-coli ma sempre a contatto con la realtà che li circon-da. secondo mantin è importante regalare al cliente un’esperienza stimolante, ma senza dimenticare lo sviluppo tecnologico che permette al fruitore di ge-stire, attraverso il proprio smartphone, tutto il suo soggiorno, dalla prenotazione fino al check out.

relazione integraleAlan Mantin, Hilton Worldwide

alan mantin

Persona

hilton worldwide

società

27Sesperienza e tecnologia per il futuro dell’alberghiero

agganciandosi alla tematica del legame col ter-ritorio, giuseppe varsavia, managing Director eclettico Design di lombardini22, inizia il suo panel “il design contemporaneo per l’albergo del futuro” basandosi sui nuovi trend di un set-tore che sta cambiando faccia. una realtà che ha modificato gli standard delle due tipologie di hotel, wild e city, con il primo che si apre sem-pre di più alla città, mentre il secondo tende a isolare l’ospite dal contesto esterno.il valore al quale si fa riferimento è perciò la ri-cerca dell’esperienza, perché il cliente guarda sempre di più al contenuto che al contenitore.L’operatore chiede così al designer soluzioni sensoriali che integrino stile, eleganza, tecno-logia e sostenibilità. i case study mostrati da Varsavia mostrano infatti hotel dove i profili della città fanno da sfondo agli alberghi me-tropolitani e dove la tecnologia è ovunque an-che se in modo velato e poco opprimente. un design che intreccia ogni minimo dettaglio in base alle richieste dell’operatore, il quale pre-tende sempre la ricerca di una soluzione 100% sostenibile.

relazione integraleGiuseppe Varsavia, Lombardini22

GiusePPe varsavia

Persona

lombardini22

società

28Sesperienza e tecnologia per il futuro dell’alberghiero

tira le somme dell’incontro il panel con cristina paini, Chief Executive Officier di lhM - White label hotel Management company, “L’evoluzione dell’of-ferta alberghiera per rispondere alla nuove esigenze dei consumatori”. L’intervento tende a staccarsi ri-spetto ai precedenti, sottolineando che la vera clien-tela degli alberghi non è di tipo turistico, ma business. Per questo la persona che viaggia per affari non vuo-le emozioni particolari, ma cerca connettività, essen-zialità e disponibilità immediata, visto il breve perio-do del suo soggiorno. una connettività che desidera anche il cliente turist, perché in un certo senso si re-sta sempre collegati.nonostante questo, Piani sottolinea come le velocità d’evoluzione di cliente e tecnologia siano diverse, per questo è importante non dimenticare il vero elemen-to cardine dell’hospitality: il rapporto umano.Perché secondo le recensioni dei vari siti di valutazio-ne, la percezione dei clienti su come si viene accolti è ancora fondamentale. Per questo l’operatore deve essere sempre pronto a soddisfare direttamente le esigenze del suo ospite.

relazione integraleCristina Paini, LHM

cristina Paini

Persona

lhm

società

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interviste qitv

raFFaele palettiFrontemare

eros ghezziVideoworks

servizio Qitv

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in ugandaun ospedale

a misuradi paziente

Intervista a Massimo Roj, Progetto CMR

di Marina Bettoni

international specialized hospital of uganda (ishu). si chia-merà così il complesso ospedaliero d’avanguardia disegna-to dalla società di progettazione integrata milanese progetto cMr che sorgerà nei pressi della capitale ugandese Kampa-la e sarà completato in due anni circa. a Lubowa, poco fuo-ri la capitale, poche settimane fa la posa della prima pietra alla quale ha partecipato anche l’architetto Massimo roj, aD di Progetto cmr e chief Designer del progetto, insieme alle auto-rità locali, tra cui il Presidente dell’Uganda Yoweri Museveni, il ministro della sanità Jane ruth aceng, il vice-ministro della sa-nità Diana atwine, il ministro delle Finanze matia Kasaija.

in uganda un ospedale a Misura di paziente

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architetto roj, quello dell’ishu è un progetto che darà vita a polo d’eccellenza in uganda, non solo per gli alti standard di innovazione e ricerca, ma anche per l’attenzione alle per-sone. cosa lo caratterizza in particolare? Da quando abbiamo iniziato a lavorare sul progetto dell’in-ternational specialized hospital of uganda, prima ancora di tracciare le primissime linee mi ero già immaginato un luo-go che coniugasse la funzionalità e l’efficienza, che un com-plesso ospedaliero deve sicuramente avere, con la volontà di creare, al tempo stesso, uno spazio piacevole e vivibile, disegnato intorno alle persone! il risultato che poi ci ha per-messo di vincere la gara internazionale per il progetto ri-specchia in pieno queste linee guida: l’ishu è un complesso ospedaliero di standard internazionale che sarà in grado di fornire un’ampia gamma di cure e trattamenti, come cardio-logia, chemioterapia, neurologia, trapianti, introducendo an-che alcune tecnologie mai utilizzate prima in africa, come il ciclotrone per la medicina nucleare. Da architetti, quello che

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massimo roj

Persona

ProGetto cmr

società

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abbiamo provato a fare è dare quel tocco di umanità e di emozione a un luogo, l’ospedale, che solitamente si pensa come anonimo e freddo. Partendo dalle scelte architettoni-che di macro livello, abbiamo optato per un complesso che fosse percepito come il più possibile integrato nel contesto che lo ospita, disegnato seguendo le curve di livello e con-tenendo le altezze dei singoli edifici, offrendo al paziente la possibilità di godere da ogni lato della vista migliore sul pa-esaggio. sia gli esterni che gli interni sono stati pensati per far sentire l’utente a suo agio: spazi colorati, eleganti, ac-coglienti, flessibili e funzionali, dove quasi ci si dimentica di trovarsi all’interno di un ospedale. tutto questo lo possiamo riassumere in un’unica espressione, il “motto” di questo pro-getto: “a hospital on patient’s scale”, un ospedale a misura di paziente!

in uganda un ospedale a Misura di paziente

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A lei è stato affidato il compito di presentare l’intervento e illustrarne le peculiarità agli invitati alla posa della prima pietra. su quali aspetti si è soffermato maggiormente?al di là degli elementi puramente architettonici del progetto, ciò che ho voluto trasmettere alle autorità locali e in gene-rale al pubblico presente sono stati i benefici che mi auguro che la realizzazione dell’ishu possa portare alla comunità: un complesso all’avanguardia e di alto livello, pensato sul-le esigenze delle persone, che possa migliorare in maniera consistente la qualità della vita tanto all’interno quanto all’e-sterno dei suoi spazi, nel pieno rispetto del luogo, delle sue tradizioni e del suo ambiente.

a cosa tiene di più di questo progetto?ci sono diversi aspetti legati a questo progetto che mi piace mettere in evidenza. in primis, il ruolo del paziente: tutte le scelte sono orientate a porre il paziente al centro del proget-to, trattando gli spazi quasi come fossero ambienti ricettivi o residenziali, offrendo al contempo uno spazio ideale anche per il personale medico.

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inoltre, l’ishu, grazie al coinvolgimento attivo dell’asst Papa Giovanni XXIII di Bergamo nella verifica del progetto, nelle fasi di selezione e formazione del personale e nell’organiz-zazione e avvio della struttura, diventa veicolo di promozione delle eccellenze del “made in italy” nel settore sanitario, si-curamente tra le punte di diamante del nostro know how nel mondo.

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l’ishu sorgerà a Kampala, nel cuore dell’africa. cosa rac-conta il progetto della cultura e dell’anima africana? come è stato mantenuto il rapporto con la tradizione locale?mantenere un legame tra il costruito e il territorio è uno dei tratti distintivi del nostro modo di concepire l’architettura e anche nel caso dell’ishu ci siamo fatti ispirare dalla bel-lissima cultura e dal contesto locali. il motivo scelto per la facciata è il risultato di un’attenta analisi dei pattern tipi-ci della tradizione locale: gli elementi in pietra scura, che spezzano il colore chiaro della facciata rendendola più di-namica, creano dei disegni particolari che rimandano a dei motivi tipici africani.inoltre, nella scelta dei materiali, sia per gli interni che per gli esterni, è stata data preferenza ai materiali tipici del luo-go, in modo da sottolineare il dialogo tra il complesso e la natura circostante e stabilire una simbiosi tra queste due dimensioni.

“Lavorare sul progetto dell’International Specialized Hospital of Uganda, il primo intervento di Progetto CMR nell’Africa sub-sahariana, è per me motivo di grande orgoglio, non solo in quanto architetto, ma anche e soprattutto come uomo. Mi auguro davvero che l’ISHU possa contribuire a cambiare la situazione sanitaria in Uganda, perché l’architettura è (anche) questo: etica e responsabilità sociale!”

arch. Massimo roj

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dal punto di vista tecnologico e impiantistico sappiamo che il complesso è stato progettato seguendo i criteri dettati dal green building council. Quali particolari accorgimenti e tecnologie verranno adottati?il complesso è stato progettato per garantirne la sostenibili-tà ambientale, attraverso una serie di soluzioni costruttive e impiantistiche che limitano il consumo delle risorse e limita-no l’impatto degli edifici sulla natura.tra le tecnologie e le soluzioni adottate vi sono:- involucro dalle elevate prestazioni isolanti;- impianti per il trattamento dei rifiuti e dei reflui;- pompe di calore per la produzione contemporanea di fluidi caldi e freddi- superfici esterne con un ridotto SRI (Solar Reflex Index);- tetti ventilati e coperture verdi, adatte anche alla raccolta dell’acqua piovana per il successivo riutilizzo per usi non po-tabili;- scelta di materiali locali.

Il complesso, che sorgerà su un’area di circa 300.000 mq, sarà costituito da 9 edifici, che oltre l’ospedale per 268 posti riservati alle degenze e più di 100 posti riservati alle attività di day hospital, comprendono strutture di supporto come residenze per medici e infermieri, una scuola di formazione, un centro congressuale, hotel e aree commerciali e avrà complessivamente un costo di circa 250 milioni di dollari. Secondo quanto riportato dal portavoce della Presidenza ugandese, la realizzazione dell’ISHU permetterà al governo di risparmiare oltre 180 milioni di dollari, cifra spesa in media ogni anno dallo Stato per sostenere le cure all’estero dei suoi cittadini.

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Fabrizio vimercati di otis illustra l’importanza del-la continuità di servizio nei trasporti verticali in un cc. non solo è importante una buona progettazio-ne ma è anche fondamentale pianificare interventi preventivi molto rigorosi, stabilire cioè un vero pia-no di manutenzione. grande attenzione va data a quei componenti che posso essere particolarmen-te soggetti a usura. vimercati fa una panoramica di alcuni accorgimenti e consigli utili appunto a chi gestisce i centri commerciali.

CENtRI COMMERCIALI: L’IMpORtANZA DELLACONtINUItà DI SERVIZIO NEI tRASpORtI VERtICALICOpERNICO40

fORMAZIONE RE

seconda puntata del ciclo di trasmissioni “marke-ting e real estate”, nella quale si affrontano situa-zioni immobiliari in difficoltà che possono recupe-rare valore grazie a una corretta applicazioni delle strategie di marketing. si parla di immobili a garan-zia di non-Performing-Loans e di immobili a uso ricettivo. ospiti in studio piero almiento (Docente del corso sDa bocconi “marketing immobiliare” e real estate advisor), stefano scopigli (Yard) ed emilio valdameri (Progetto turismo).

MARkEtING NEL REAL EStAtEpER NpL E ALBERGhICOpERNICO40

fORMAZIONE RE

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È possibile rafforzare i concetti di ospitalità e comfort in un centro commerciale? ce lo spiega adolfo suarez di lombardini22. ospitalità è un concetto che sta diventando importante anche per i centri commerciali, in uno scenario di consu-mo molto ampio che copre dal bisogno immediato a esperienze molto sofisticate. Importanti quindi tutti gli aspetti che vanno a toccare l’inclusione della persona.

RAffORZARE I REqUISItI DI OSpItALItàE COMfORt DI UN CENtRO COMMERCIALECOpERNICO40

fORMAZIONE RE

il mercato immobiliare italiano ha continuato a mo-strare segnali positivi nel corso del primo seme-stre del 2017, facendo crescere di conseguenza la domanda di mutui. Di pari passo, anche se con un leggero rallentamento rispetto allo scorso anno, è proseguito anche il trend positivo delle erogazioni, favorito dai tassi d’interesse che continuano a rima-nere ai minimi storici. come sta affrontando questa congiuntura positiva il settore della mediazione cre-ditizia? in questa puntata de L’agente immobiliare lo abbiamo chiesto a renato landoni (presidente Kìron Partner, Gruppo Tecnocasa), antonio Ferrara (amministratore delegato monety, gruppo gabetti) e angelo spiezia (amministratore delegato We- unit, gruppo Fondocasa).

MUtUI: IL MEDIAtORE CREDItIZIO E LA CONGIUNtURA pOSItIVACOpERNICO 40

L’AGENtEIMMOBILIARE

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Più che di casa, intesa come immobile, giampao-lo nuvolati, docente di sociologia dell’ambiente e del territorio dell’università degli studi di Milano bicocca, preferisce parlare di modi di abitare che si moltiplicano e si modificano. L’occasione per tracciare quelli che potrebbero essere gli scenari futuri dell’abitare è stata il convegno che sigest ha dedicato alla smart home e allo iot dal titolo Let’s get phygital. come abiteremo le case nei prossimi anni?

NUVOLAtI (UNIMI BICOCCA): SI MOLtIpLICANO I LUOGhI DELL’ABItAREMILANO

INtERVIStE

Anche un comparto importante nella filiera immo-biliare, come quello dell’arredo e del design, non poteva restare indifferente ai cambiamenti e alle suggestioni che arrivano dall’internet of things (iot) e dalle novità legate alla smart home. come? a fare il punto su un mercato ancora di nicchia, ma che promette di cambiare il nostro modo di abitare, è giulia Molteni, head of communication and marketing di Molteni&c, durante il convegno organizzato da sigest dal titolo Let’s get phygital. come abiteremo le case nei prossimi anni?

MOLtENI (MOLtENI&C): L’ARREDAMENtODIVENtA SMARtMILANO

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Una nicchia quella del IoT, che in Italia significa 185 milioni di fatturato annuo, ma con un +23% di crescita rispetto al 2015. molte le start-up che si stanno affermando sul comparto, anche se, ad esempio, manca ancora gran parte della filiera dei servizi legati ai device domestici connessi. a trac-ciare il quadro di quello che è il mondo della smart home è giulio salvadori, direttore dell’osservato-rio internet of things del politecnico di Milano.

SALVADORI (pOLIMI): IOt,UN MERCAtO IN ESpANSIONEMILANO

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