la importancia del catastro en el registro de predios fileresto del mundo a beneficiarse del...

XVI CONGRESO ANUAL DE DERECHO REGISTRAL

1ERA JORNADA PREPARATORIA

______________________________________________________________________________________

ZONA REGISTRAL N° X – SEDE CUSCO

ING. MAG. NILTON PAREDES LOPEZ 1

LA IMPORTANCIA DEL CATASTRO EN EL REGISTRO DE PREDIOS

Autor: Nilton Paredes López

I. INTRODUCCIÓN

II. ANTECEDENTES

2.1. El Registro de la Propiedad

2.2. El Catastro

2.3. Necesidad de integrarse

2.4. Problemas existentes

2.5. Situación actual del catastro y el registro de la propiedad en Europa y

América Latina

2.5.1. En Europa

2.5.2. En América Latina

2.5.3. El Catastro en el Perú

III. IMPORTANCIA

IV. METODOLOGÍA Y RESULTADOS

4.1. Veracidad y fuentes de datos

4.2. Descripción de los análisis efectuados

4.2.1. Habilitación urbana en zona arqueológica

4.2.2. Duplicidad de Inscripción

4.2.3. Inscripción en faja marginal

4.2.4. Superposición de inmuebles

4.2.5. Búsqueda Catastral

4.2.6. Análisis de los tipos de catastros

4.3. Descripción e interpretación de los resultados obtenidos

V. DISCUSIÓN Y CONCLUSIONES

5.1. Conclusiones

VI. BIBLIOGRAFÍA



______________________________________________________________________________________



I. INTRODUCCÍON

En las últimas décadas el uso de las tecnologías de la información en todos los campos

del conocimiento y las administraciones gubernamentales, han tenido un desarrollo

profundo y elevado; sobre todo cuando se trata de administración de tierras y de la

propiedad, realizando un aporte significativo al desarrollo sostenido en cada país.

Ya lo mencionaba Hernando de Soto en el libro “El Misterio del Capital”, en la que

elabora una conclusión en su estudio de por qué el capitalismo triunfa en occidente y

fracasa en el resto del mundo y su respuesta fue que existe una gran valla que impide al

resto del mundo a beneficiarse del capitalismo que es la incapacidad de producir capital y

reconoce a la fuente de ese capital a los derechos de propiedad.

En tal sentido el catastro en el registro de la propiedad, hace un aporte muy importante

en temas de seguridad jurídica, modernidad y eficiencia, en uno de los registros más

importantes el cual es el registro de la propiedad inmueble o de predios, de este uno de

sus principales fines es la seguridad en el trafico inmobiliario cuya esencia es poder

conocer con el menor coste y menor tiempo posible los derechos de propiedad y

cualesquiera otros derechos reales que puedan estar constituidos sobre un inmueble.

Pero en la historia antigua del registro de la propiedad inmueble, que tiene más de un

siglo de existencia, siempre fue un campo de trabajo de los hombres de derecho

(abogados, notarios, jueces, etc.) y no de ingenieros o arquitectos u otras especialidades;

hoy en día los trabajos de los grupos multidisciplinarios son los que más evolucionan,

dando un avance significativo en cualquier institución, la necesidad de brindar mayor

seguridad jurídica y corregir errores (duplicidades de inscripción y superposiciones) hacen

de que éste registro tenga la necesidad de evolucionar con la ayuda del catastro, ya que

en su concepción inicial no se contaba con medios (hardware y software), ni técnicas

cartográficas precisas y económicas para obligar a todos los usuarios a presentar una

correcta ubicación de las parcelas que se pretendían inscribir.



______________________________________________________________________________________



II. ANTECEDENTE

2.1. El Registro de la Propiedad

“El registro de la propiedad nace, tal y como hoy lo conocemos, a mediados del

siglo XIX para dar respuesta a las exigencias del mercado y del tráfico

inmobiliario, el cual se veía restringido por la inseguridad existente en la época, al

no poder acudir a ningún mecanismo que eliminara el riesgo en los intercambios,

debido a la falta de certeza sobre quien afirmaba ser propietario del inmueble lo

fuera realmente y si este se encontraba gravado por alguna carga que pudiera

permanecer oculta a los ojos del adquiriente”. (Frías, César 2003)

2.2. El Catastro

El catastro en el Perú, España y la mayoría de países nace con una finalidad

fiscal (tributaria), teniendo como objetivo el cobro de la recaudación, recién con la

dación de la Ley 28294 tiene de manera oficial un carácter multipropósito “el

inventario físico de los predios orientado a un uso multipropósito … con referencia

al titular o titulares del derecho de propiedad del predio … El catastro comprende

información gráfica, con las coordenadas de los vértices de los linderos de

predios, en el sistema de referencia geodésica oficial vigente, y un banco de datos

alfanuméricos con la información de los derechos registrados”. (art. 14 de la Ley

28294) (Ministerio de Justicia 2004)

Pero este catastro ha ido evolucionando de tal manera que: “El catastro ha visto

surgir en los últimos años la necesidad de que la información que contiene sea

utilizada para otras muchas actividades, tanto públicas como privadas,

evolucionando hasta convertirse en lo que es hoy una gran infraestructura de

información territorial”. (Miranda Hita 2003).

Además debemos entender al catastro como un sistema de información

geográfica SIG, entendiéndose como tal a “un sistema de hardware, software,

datos y usuarios que permite capturar, almacenar, desplegar, cartografiar,



______________________________________________________________________________________



analizar, etc., información geográfica y con ello ayudar a la toma de decisiones”

(Bosque 1997).

2.3. Necesidad de relacionarse

Como bien se mencionó en párrafo anterior, la finalidad del registro es brindar la

seguridad jurídica para contribuir al tráfico inmobiliario; pero el registro de

propiedad inmueble, se ha visto afectado por problemas de doble inmatriculación

o superposición de áreas, así como la falta de asignación de cargas a las

inscripciones efectuadas (por ejemplo inscripciones en zonas de reserva natural

protegida, zonas arqueológicas, en concesiones mineras inscritas, etc.), esto

como lo hemos visto es consecuencia de la concepción inicial en que no se

consideraba el tema de ubicación precisa y exacta de los inmuebles en el espacio.

Y aunque la inscripción de los inmuebles fueron hechos en su gran mayoría con

planos adjuntos al expediente de inscripción, éstos solo pasaron a ser un

documento más en el archivo físico registral, no teniéndolos en cuenta cuando se

realizaban segundos actos o inscripción de colindantes a fin de ver si se

superponían o no con otros.

Además era evidente de que el registrador sólo califica los documentos que le son

adjuntados al expediente; pero qué pasa con aquellas demarcaciones territoriales

que tienen un efecto administrativo sobre los inmuebles y pasan a constituir

cargas al inmueble (Parques Naturales, Zonas arqueológicas, franjas marginales,

concesiones, etc.), ellas no podían ser vistas por los registradores (abogados) y

definir en cuentos metros o hectáreas cuadradas se superponían ni determinar las

coordenadas precisas, ni la porción del terreno que se superpone.

Sobre lo dicho se ha escrito que “Lo que verdaderamente necesita (el registro

de la propiedad) es que las fincas (inmuebles), tengan una representación gráfica

que permita una perfecta identificación de las mismas, mediante la definición,

también gráfica, de sus linderos, de su superficie, y ubicación en el territorio a



______________________________________________________________________________________



través de las coordenadas geográficas de cada uno de los puntos que definen su

perímetro, para que pueda conocerse de forma indubitada cual es el lugar que las

fincas ocupan dentro del territorio y su relación con las demás” (Frías, Requejó

2003)

Frente a éste contexto hoy en día vemos diversos intentos de relacionar el

catastro con el registro de la propiedad inmueble, a través del Código Único

Catastro – CUC en el caso peruano “El registrador de predios verifica a través de

la calificación registral, la asignación del código único catastral e inscribe” (art. 17

de la Ley N° 28294 21-07-2004) (Ministerio de Justicia 2004) y la referencia

catastral en el caso español “La referencia catastral de los bienes inmuebles

deberá figurar en los instrumentos públicos, mandamientos y resoluciones

judiciales, expedientes y resoluciones administrativas y en los …Asimismo, se

hará constar en el Registro de la Propiedad, en los supuestos legalmente

previstos” (art. 38 de Real decreto Legislativo 1/2004) (Ministerio de Hacienda

2004)

2.4. Problemas existentes

Existe hoy en día diversos problemas entre los cuales, el de mayor discusión es

que las unidades inmobiliarias son distintas en ambos organismos, ya que por

ejemplo en un solo predio registral (hacienda, predio, fundo, parcela, etc.), pueden

coincidir o tener varias unidades catastrales, entendiéndose como unidad catastral

a aquel que tiene independencia física susceptible de ser independizada e inscrita

en el registro de la propiedad (casas, terrenos, tiendas comerciales, parques,

etc.).

Otro ejemplo es la aprobación de una habilitación urbana compuesta por lotes,

vías, parques y demás áreas de aporte, de unos propietarios que aunque viven en

la zona, con casas de distinta configuración a la habilitación que se pretenden

inscribir, desean remodelar y llegar a la formalidad, este proyecto de habilitación



______________________________________________________________________________________



urbana llega al registro de la propiedad, mediante la aprobación urbanística de la

municipalidad competente, colegio de ingenieros y demás organismos, con lo cual

se inscribe dando nacimiento a nuevas partidas registrales, por cada uno de los

lotes y áreas de aporte. Esto en el catastro no puede existir ya que el catastro se

basa en la realidad física de los inmuebles para su levantamiento catastral, por

cuanto el registro de la propiedad tendrá una configuración de inmuebles distinta a

la del catastro.

Un caso especial es cuando el predio inscrito aparece como un solo inmueble

pero al transcurrir de los años se ha configurado un gran número de viviendas en

todo su ámbito, mientras que los propietarios originales no regularicen su situación

en el registro de la propiedad (petición de parte), éste permanece tal cual se

inscribió (el registro no es obligatorio en Perú y en muchos países), pero en el

catastro son tantas unidades catastrales como inmuebles exista.

2.5. Situación actual del catastro y el registro de la propiedad en Europa y

América Latina

2.5.1. Caso de Europa

Existen países en Europa en que el catastro y el Registro de la Propiedad

son una única institución desde hace más de 20 años y 11 los países en que

se han unificado el catastro y el registro de la propiedad, de los cuales 3 de

ellos aún están en proceso y otros tienen planes de fusión, pero en la

mayoría de los casos estos comparten una misma base de datos, con lo que

vemos “la necesidad del registro de la propiedad de disponer de una base

cartográfica como elemento imprescindible para reforzar su actividad

registral” (Durán Boo, Velasco Martín-Varés 2007)

Podemos afirmar entonces, que en la Unión Europea existe una tendencia

muy fuerte a que el registro de la propiedad y el catastro trabajen como una

solo institución, debido a la necesidad antes mencionada.



______________________________________________________________________________________



2.5.2. Caso América Latina

Existen varias formas de la administración del catastro y el registro de la

propiedad, entre ellos se encuentran: “El que mantiene a catastros y registro,

trabajando en paralelo, como lo hace Guatemala, Nicaragua y Panamá; y el

que implanta procesos orientados a estrechar los lazos de ambas

instituciones, como Honduras, Costa Rica y El Salvador” (Erba 2008)

También se tiene aquellos que tienen proyectos para relacionar la

información como Paraguay con el PROCAR (Programa de Catastro

Registral) y en el caso de Colombia con el proyecto ICARE (Integración de

Catastro y Registro)

En los países de Argentina, Brasil, México y Venezuela, tienen instituciones

que establecen pautas a nivel nacional, pero al ser países federales, tienen

la potestad de emitir normas catastrales en cada uno de sus estados. Para el

caso de México se muestran los siguientes ejemplos: Ley de Catastro del

Estado de Aguas Calientes, Ley Catastral y Registral del Estado de Sonora,

Ley del Catastro del Estado de México; por cuanto la realidad es por estados

y no por país.

En cuanto a Ecuador, Bolivia, Chile y Uruguay no existe una relación directa

entre el catastro y el registro de la propiedad.

2.5.3. El Catastro en el Perú

En el Perú se tienen diversas entidades que realizan catastro según sus

necesidades (Catastro Rural, Urbano, Minero, etc.), debido a las normas

legales que las crean y diversidad de instituciones que nacieron con fines

específicos (COFOPRI, PTRT3, INGEMET, etc.), lo que en muchos casos

han traído como consecuencia el doble esfuerzo de tiempo y recursos para

un mismo fin. A continuación se ha hecho una clasificación del catastro en

base a los siguientes aspectos:



______________________________________________________________________________________



Catastro Registral o Jurídico

El Catastro Registral, Jurídico o el “Catastro del Registro de Predios” como

se le conoce en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos -

SUNARP, organismo dependiente del Ministerio de Justicia, creado por la

Ley Nº 26366.

La SUNARP en el año 2003 incorporo en todas sus oficinas a nivel nacional,

áreas de catastro, con el fin de calificación de expedientes técnicos y

construcción de una Base Gráfica Registral que sirvieran para los fines de

seguridad jurídica.

Ya en su libro “El Catastro en Latinoamérica y el Caribe” Diego Erba nos

decía lo siguiente:

“El catastro registral comprende el catastro jurídico de los predios inscritos

en los ámbitos rural, urbano o minero, las áreas correspondientes a las

restricciones que obran sobre las parcelas como: áreas naturales protegidas,

áreas de patrimonio cultural, centros históricos, parques nacionales, zonas

arqueológicas, ríos (restricción respecto a las fajas marginales), entre otras.”

(Erba 2008)

A continuación se puede apreciar el catastro registral y el uso de la

información vectorial y raster; su base cartográfica es construida en base a la

cartografía de otras instituciones (principalmente entidades generadoras de

catastro) y sobre ella se adicionan los inmuebles inscritos. En la imagen

vemos que los linderos de los inmuebles inscritos coinciden, con los linderos

vistos en la ortofoto, ya que este catastro trata de tender a que la realidad

física, coincida con la realidad jurídica.



______________________________________________________________________________________



También, se tiene la Ley 28294 Ley que Crea el Sistema Nacional Integrado

de Catastro y su Vinculación con el registro de Predios, por cuanto existe

una norma con rango de Ley para que el Catastro generado por las

entidades generadoras de catastro (municipalidades, COFOPRI, INACC,

etc.), y el Registro de Propiedad se vinculen mediante el Código Único

Catastral, con el fin también de regular la integración y unificación de

estándares, nomenclatura y procesos técnicos de las diferentes entidades

generadoras de catastro del país.

III. IMPORTANCIA

El Catastro le puede dar al registro algo que no puede verse a simple vista, ni

leyendo el titulo archivado, los expedientes materia de inscripción, ni las normas

registrales y es que el catastro maneja una fuente de información territorial que las

cruza con las inscripciones dando un panorama global y la situación territorial y las

posibles afectaciones del predio materia de análisis con realidades extraregistrales (rio,

zonas arqueológicas, zonas de riesgo, delimitación de centros históricos, zonas de

playa, concesiones mineras, áreas naturales protegidas, etc.), pero que son necesarias

Imagen 1: Catastro Registral Fuente: Catastro de la Zona Registral Nº X – Sede Cusco



______________________________________________________________________________________



conocer y tener en cuenta cuando se inscribe o modifica un bien inmueble

(rectificaciones de área).

Por otro lado el uso del mosaico de predios inscritos sirve para proteger las

inscripciones ya efectuadas con otras que se pretenda inscribir, por cuanto una

inscripción de un inmueble no debe afectar a otro (por superposición o duplicidad), por

cuanto está demostrado que el catastro evita de manera eficiente que siga existiendo

superposición de inmuebles inscritos o duplicidades de inscripción.

Además es un medio efectivo de la publicidad registral, debido a que el comprador

antes de hacer efectiva la compra de un terreno, puede acudir al registro y por medio

de una búsqueda catastral puede saber si el inmueble que pretende inscribir está

siendo afectado por ejemplo con un área natural protegida, de tal manera que él puede

ser consiente que si compra el terreno al ser un área natural protegida no le será

posible construir ya que la norma no permite que pierda su condición natural (sin

construcciones).

IV. RESULTADOS DEL BENEFICIO

4.1. Veracidad y fuentes de datos

Los casos presentados en el presente documento son reales, para los cuales se

ha tomado como referencia al Registro de la Propiedad del Perú:

Base gráfica – alfanumérica de la Zona Registral Nº X – Sede Cusco.

Normatividad vigente.

Partidas registrales inscritas

4.2. Descripción de los análisis efectuados

Los análisis presentados son elaborados en base a los trabajos efectuados en la

Zona Registral Nº X – Sede Cusco (Registro de Propiedad del Perú), donde se

pretende analizar la necesidad de un trabajo técnico en base al catastro.



______________________________________________________________________________________



4.2.1. Habilitación urbana en zona arqueológica

Una asociación de servidores agrícolas con un terreno inscrito en la partida

02041772 solicitó al registro de la propiedad la inscripción de su habilitación

urbana, denominada “Tambillo”. En el análisis registral se verifica el derecho

inscrito y los requisitos pertinentes, presentándose el plano respectivo como

el siguiente:

La inscripción se efectúa debido a que el análisis registral sólo toma en

cuenta los requisitos legales y el análisis de los antecedentes registrales

mediante una consulta a una base alfanumérica, pero en el análisis catastral

se encuentra lo que se verifica en el siguiente plano:

Lo que no se encuentra en el expediente ni en los planos presentados, ni

en la base de datos alfanumérica es que dicho terreno se encuentra dentro

del Parque Arqueológico de Sacsayhuaman y según el art. 4 de la Norma

GH. 010, capítulo I del Reglamento de edificaciones, “Las habilitaciones

urbanas podrán ejecutarse en todo el territorio nacional, con excepción de

las zonas identificadas como: a) De interés arqueológico, histórico y

Imagen 2: Plano de Habilitación Urbana de Tambillo Fuente: Elaboración propia



______________________________________________________________________________________



patrimonio cultural” (Ministerio de Transporte, Comunicaciones, Vivienda y

Construcción 2006).

Otro aspecto que escapa a la calificación registral es que debido a que el

registro en el Perú es potestativo, no todas las zonas arqueológicas o de

reserva natural protegida, se encuentran inscritas, existiendo muchas aún en

proceso de inscripción; pero éste hecho no enerva su condición de ser

considerados patrimonio cultural de la nación; y éstos no puede ser

detectado al consultar únicamente el sistema alfanumérico de los inmuebles

inscritos.

Para el catastro, esto no pasa por alto ya que utiliza una base gráfica

donde se encuentra los datos catastrales de los inmuebles inscritos y todo

aquello que repercute en el tráfico inmobiliario como las áreas naturales

protegidas, las concesiones mineras, ríos, delimitación de los centros

históricos, parques arqueológicos, vías, etc.

Imagen 3: Ubicación de la habitación urbana en la base gráfica catastral. Fuente: Catastro de la Zona Registral Nº X – Sede Cusco



______________________________________________________________________________________



Y como vemos en el gráfico anterior, dicha habilitación urbana se

encuentra dentro del área del Parque Arqueológico de Sacsayhuman y en

base a la norma antes mencionada, ésta no debería estar inscrita.

4.2.2. Duplicidad de Inscripción

Al fallecer el propietario de un inmueble de 940.00 m2, los 4 hijos forman

la Sucesión Mendoza Torres y deciden independizar y vender el inmueble en

4 partes, dos de ellas de 250.00 m2 y las otras dos de 220.00 m2. Los

expedientes de independización y venta se presentan e inscriben en el

registro de la propiedad, conforme van siendo vendidos los terrenos. A

continuación se presentan un plano tipo para efectuar la independización

mencionada:

Conforme se puede ver en el plano siguiente, fue elaborado en base a

coordenadas, una ubicación general y nombre de colindantes en su mayoría

de casos era Suc. Mendoza Torres, ya que el predio se había dividido en 4 y

en cada documento se le coloca un nombre a cada predio (hecho habitual en

Cusco y otras partes del país). La calificación registral verifica el derecho de

los propietarios, que estaban en correcto orden, así como los demás

requisitos

Imagen 4: Plano de Ubicación e Independización de un inmueble de 250.00 m2 en coordenadas UTM .

Fuente: Elaboración propia



______________________________________________________________________________________



En la partida matriz se van mencionado las áreas remanentes conforme

se van presentando las independizaciones, la primera área a independizar

fue de 250.00 m2 con lo que, en una anotación especial se menciona que el

predio matriz queda reducido a 690.00 m2 y así sucesivamente hasta que el

área remanente llega a cero con la cuarta inscripción.

Luego de ello se presenta una quinta solicitud de independización por un

nuevo propietario que adquiere la propiedad a través de la mencionada

sucesión, a lo que la calificación registral le menciona que no es procedente

realizar la inscripción ya que toda el área que pertenecía a la sucesión ya

estaba inscrita y cada uno de los 4 inmuebles tenia propietario nuevo,

evidentemente este hecho ocasionó al propietario de dicho inmueble una

gran sorpresa, indignación, gastos y pérdida de tiempo.

Lo que no ocurrió en la calificación registral fue la elaboración de una

cartografía catastral que ubicara los inmuebles conforme se iban

inscribiendo; en el análisis catastral se ubicó los inmuebles en la cartografía

en base a los planos que tenían coordenadas, empezando por la matriz

hasta cada uno de los inmuebles independizados conforme se ve en el

siguiente gráfico:

Imagen 5: Ubicación de los inmuebles. Fuente: Catastro de la Zona Registral Nº X – Sede Cusco



______________________________________________________________________________________



El color azul indica los inmuebles inscritos y el color marrón claro señala el

inmueble al que le fue negada la inscripción por el registro de la propiedad;

pero conforme se aprecia el predio denominado Zuresteniyoc y el predio

Domestiyoc, se encontraban en la misma posición ambos ya inscritos, con lo

cual se determinó que existía duplicidad de inscripción entre éstos dos

inmuebles; y el inmueble al que le fue negada su inscripción tenia total

derecho a inscribir (los nombres de predios y otros no son verdaderos a fin

de no vulnerar datos confidenciales).

4.2.3. Inscripción en Faja Marginal

Cuando se han realizado diversas inscripciones en el registro de la

propiedad, los planos adjuntos presentaban poco o nada, la realidad que

rodea al inmueble en cuestión, es así que se encuentran inscritos diversos

inmuebles, donde los planos no presentaban, o se presentaban

distorsionados los ríos circundantes, éste hecho era imposible de ver en el

momento de la calificación registral. Un ejemplo de esto son los inmuebles

inscrito dentro de las fajas marginales ya que según la normativa se

menciona en el art. 1 del Decreto Supremo 12-94-AG los siguiente:

“Declárese áreas intangibles los cauces, riberas y fajas marginales de los

ríos, arroyos, lagos, lagunas y vasos de almacenamiento; quedando

prohibido su uso para fines agrícolas y asentamiento humano” (Ministerio de

Agricultura 1994).

En la siguiente imagen del catastro registral, podemos ver lo

anteriormente mencionado:



______________________________________________________________________________________



En este caso como en los anteriores, lo que no puede ver la calificación

registral son aquellas cosas que de una u otra manera limitan o se

configuran con cargas en los inmuebles; vemos el caso de la habilitación

urbana de Santa Lucia (límite de línea roja) que colinda con el río Huatanay

(línea color cyan), cuando ésto por norma está prohibido, en este caso se

debió dejar libre una faja marginal, de al menos 10 metros.

4.2.4. Superposición de Inmuebles

Los casos de superposición, son en realidad, los más frecuentes que las

duplicidades de inscripción, pero la detección de éste hecho es más difícil,

ya que para determinar las afectaciones (área y límites superpuestos) se

debe realizar un trabajo técnico de mucha precisión por cuanto estos suelen

finalizar en instancias judiciales.

Para este caso se presenta dos habilitaciones urbanas inscritas en

diferentes tiempos cuyos planos se pueden ver a continuación:

Imagen 6: Habilitación Urbana de la Asoc. Vivienda Santa Lucila al borde del río Fuente: Catastro de la Zona registral Nº X – Sede Cusco



______________________________________________________________________________________



Revisando los expedientes de manera individual como ocurre en una

calificación registral, no se puede detectar si el predio se superpone a otro ya

inscrito, o si su configuración es acorde con la realidad física, este hecho

solo se puede analizar con el catastro, ya que entre otras cosas, también

utiliza las ortofotos, o imágenes satelitales, como se presenta en el siguiente

plano:

Imagen 7: Habilitación Urbana de la A.P.V. La Pradera Fuente: Catastro de la Zona registral Nº X – Sede Cusco

Imagen 8: Pueblo Joven Construcción Civil Fuente: Catastro de la Zona registral Nº X – Sede Cusco



______________________________________________________________________________________



Como se aprecia ambas habilitaciones urbanas se encuentran superpuestas,

también se aprecia que en el lugar de la superposición la configuración

urbanística, no es igual y con la ayuda de una ortofoto se puede determinar

en el lugar de la superposición, quien hace ocupación adecuada del suelo,

siendo en este caso los lotes de color azul, mientras que en los lotes de color

amarillo, la disposición no se encuentra distribuido de acuerdo a lo que

existe físicamente.

4.2.5. Búsqueda Catastral

Las búsqueda como en todo sistema alfanumérico puede ser rápido y

eficiente, si se consulta el código exacto de lo que se busca, o si las

inscripciones efectuadas, tienen bien ingresados los datos de dirección del

inmueble; el sistema alfanumérico no puede determinar ante la pregunta de

un usuario si se encuentra inscrito un área de terreno en un sitio rústico, rural

(donde no hay dirección, ni se sabe quien es el propietario) o con un dato de

ubicación antiguo, o tal vez un perímetro donde estén comprendidas 4

manzanas o más.

Imagen 09: Superposición de las dos habilitaciones urbanas Fuente: Catastro de la Zona registral Nº X – Sede Cusco



______________________________________________________________________________________



Para ello una base catastral se presenta como la mejor opción de

búsqueda, con la versatilidad de salidas de información en planos temáticos

o por medio de reportes que nos pueden llevar a realizar de un trabajo

tedioso, a un trabajo simple, ágil y eficiente. Con el uso de la cartografía que

contienen, accidentes geográficos como los ríos, lagunas, quebradas,

nevados, carreteras, coordenadas, etc., y las imágenes satelitales u

ortofotos, donde además sobre todo ello, aparecen los inmuebles inscritos,

podemos determinar fácilmente si existe una o varias inscripciones, teniendo

en cuenta que la publicidad registral es uno de los pilares del registro de la

propiedad.

4.2.6. Análisis de los tipos de catastro

Como se ha podido comprender en el punto 2.4. (problemas existentes),

el registro de la propiedad inmueble es un registro de derechos, con lo cual

es posible que se inscriba algo que todavía no existe físicamente pero si

jurídica o administrativamente (inscripción de un proyecto de habilitación

urbana, licencia de construcción e independización o inscripción de aires),

donde el inmueble tiene una configuración distinta a la parcela o unidad

catastral ya que esta última es un fiel reflejo de lo que existe en la realidad

tangible (datos tomados de campo), por cuanto el catastro tradicional, no se

ajusta a los inmuebles en el registro de la propiedad.

En el caso del catastro con fines jurídicos, cuyo fin es la inscripción en el

registro de la propiedad, mediante saneamiento físico legal de los inmuebles,

se ajusta más a lo necesitado por el registro de la propiedad ya que éste,

hace coincidir la realidad física con la realidad jurídica, mediante técnicas de

remodelación o es más fácil aun cuando hace levantamiento de zonas que

no se encuentran inscritas, con lo cual el catastro físico es entregado al

registro para su inscripción, siendo la realidad física y jurídica la misma.



______________________________________________________________________________________



Pero en el caso de estos catastro de tipo jurídico tienen la desventaja de

no ser una sola institución la encargada de levantar información; cada

institución hace su propio catastro como en el caso de COFOPRI e

INGEMMET, si bien es cierto COFOPRI se encarga del catastro urbano y

rural, éste no trabaja en todo el territorio de la nación, sino únicamente, en

aquellas zonas consideradas como asentamientos humanos y demás

posesiones u ocupaciones informales, ya que en los principales centros

poblados de cada departamento del país, los municipios son los que realizan

sus propios catastros.

Esto conlleva a reconocer que ante la diversidad de instituciones que

realizan catastro, con diversos fines y metodologías, el registro de la

propiedad necesita un catastro que englobe toda la información territorial

posible ya que las peticiones de inscripciones también llegan al registro por

medio de los propietarios particulares, que necesitan realizar alguna

inscripción.

Para el registro de la propiedad es muy útil un catastro actualizado como

lo debería ser cualquier catastro, pero además es necesario el catastro de

todos los inmuebles inscritos (desde la primera inscripción hasta la última,

así éstos no hayan sufrido modificación registral desde hace muchos años),

con el fin de tener completo, todo el catastro jurídico, sea ésta o no, la

realidad física, ya que ante un conflicto de tierras, prima ante los juzgados el

derecho inscrito; de no ser así se correría el riesgo de certificar que un

inmueble no esta inscrito cuando en realidad si lo está.

4.3. Descripción e interpretación de los resultados obtenidos

Como se ha podido ver a través del presente documento, el catastro se

convierte en una necesidad primordial para los fines del registro de la propiedad



______________________________________________________________________________________



inmueble, debido a que en ella se contempla muchas circunstancias especiales

que no pueden ser vistas fácilmente por un sistema alfanumérico o por miles de

expedientes aun en formato papel, además que el catastro también contienen

muchos aspectos de información territorial (ríos, áreas de patrimonio, reservas

naturales protegidas, vías, etc.), que son necesarios para definir circunstancias

especiales que se definen con cargas o limitaciones que debe saberse en el

tráfico jurídico.

También se ha podido comprobar que:

Ninguno de los catastros antes mencionados, nos da el inventario espacial de

todos los inmuebles inscritos desde el nacimiento del registro de la propiedad.

No existe una única institución que realice el levantamiento catastral a nivel

nacional en el Perú, pero si una norma general La Ley 28294 Ley del Sistema

Nacional Integrado de Catastro y su Vinculación con el Registro de Predios

(Ley 28294), cuya meta es “Al año 2021, el Perú debe contar con un Sistema

Único Nacional de Información Catastral Integrado y en Operación” (Gisell

Alviteres, 2011)

Por cuanto es de entenderse que sólo el catastro registral es el más idóneo

para el registro de la propiedad, por sus múltiples beneficios, considerando que

siempre debe tenderse a que los inmuebles que se registran deben ser acordes

con la realidad física.

Siendo uno de los pilares del registro de la propiedad, la seguridad jurídica, es

indudable como lo hemos podido ver que el beneficio del catastro dentro del

Registro de la Propiedad, puede brindar una mayor seguridad, mediante la

delimitación espacial de los inmuebles, las coordenadas de cada uno de sus

vértices, la delimitación real de sus linderos y su relación con otros inmuebles

inscritos o las cargas antes mencionadas, lo que hace que, en el registro de la

propiedad tengan certidumbre de los inmuebles que en ella se encuentran

inscritos.



______________________________________________________________________________________



“Solo la certeza sobre la propiedad de los inmuebles y la libertad de las cargas

constituidas sobre los mismos permite el desarrollo del crédito territorial.

Solamente la seguridad de que quien constituye la hipoteca es el dueño de la

finca que la soporta y que está es el gravamen preferente sobre la misma, permite

a las entidades de crédito conceder préstamos hipotecarios a los intereses más

bajos que los ordinarios, por que descuenta el riesgo, lo que facilita el acceso al

crédito de un mayor número de personas, lo que a su vez produce un mayor

desarrollo del mercado, un mayor progreso en definitiva.” (Frías, Requejó 2003)

V. Discusión y valoración crítica de los resultados obtenidos

5.1. Conclusiones

Como se ha argumentado, el catastro en el Registro de la Propiedad es

necesario desarrollarlo, ya que la delimitación de los inmuebles sobre una

base cartográfica define y distingue de manera exclusiva y excluyente, la

extensión objetiva del derecho del propietario, sobre cada inmueble, de esta

manera no habrá duplicidades, superposiciones y cada inmueble inscrito,

tendrá sus cargas respectivas.

Existe una fuerte tendencia a que el catastro sea incluido en el registro de

la propiedad, tanto en Europa como en América Latina, ya sea por fusión,

integración o relación.

La fusión entre el catastro tradicional (de fines fiscales) y el registro de la

propiedad, no es posible ya que las unidades catastres (el hecho físico) no

es lo mismo que los predios registrales (hecho jurídico), siendo esto, el

motivo por que algunos países como el caso de España aún no se hayan

integrado.



______________________________________________________________________________________



Sólo el catastro registral es el idóneo para que el registro de la propiedad

posea una base confiable de lo que tiene registrado y así poder ayudar a su

mejor desempeño y fiabilidad de los servicios que en ella se dan a los

ciudadanos, lo cual repercute en la economía del país.



______________________________________________________________________________________



V.I. BIBLIOGRAFÍA

BARRIO, J., 30 Noviembre del 2007, 2007-last update, "Catastro y registro, dos sistemas

destinados a entenderse" [Homepage of Tecnología Inmobiliaria], [Online]. Available:

http://www.tecnologiainmobiliaria.net/2007/11/catastro-y-registro-dos-sistemas.html

[Mayo/15, 2008].

COFOPRI, 23 Junio 2008, 2008-last update, "Funciones del COFOPRI" [Homepage of

COFOPRI], [Online]. Available: www.cofopri.gob.pe [Junio, 2008].

CONGRESO DE LA REPÚBLICA DEL PERÚ, 2003. "Ley 27972 Orgánica de

Municipalidades". Norma Legal edn. Lima - Perú: Perú.

DURÁN BOO, I. and VELASCO MARTÍN-VARÉS, A., 2007. "La Relación entre el Catastro

y el Registro de la Propiedad en los países de la Unión Europea" 1. Si, I(I), pp. 7.

ERBA, D.A., 2008. "El Catastro Territorial en America Latina y el Caribe". I edn. EEUU:

Lincoln Institute of Land Police.

FRÍAS, C. and REQUEJÓ, J., 2003. "La Información Gráfica como Soporte de la

Seguridad Jurídica". Si, I(1), pp. 1-8.

MINISTERIO DE AGRICULTURA, 2000. "Organización y Funciones del PETT". Norma

Legal edn. Lima - Perú: Perú.

MINISTERIO DE AGRICULTURA, 1994. "Declaran áreas intangibles los cauces, riberas y

fajas marginales de los rios, arroyos, lagos, lagunas y vasos de almacenamiento". Norma

Legal edn. Lima - Perú: Perú.

MINISTERIO DE ENERGÍA Y MINAS, 2003. "Reglamento de Organización y Funciones

del INACC". Norma - Legal edn. Lima - Perú: Perú.

MINISTERIO DE HACIENDA, 2004. "Real Decreto Legislativo 1/2004 Ley de Catastro

Inmobiliario". Norma Legal edn. España: España.

MINISTERIO DE JUSTICIA, 2004. "Ley que crea el Sistema Nacional Integrado de

Catastro y su Vinculación con el Registro de Predios". Norma Legal edn. Perú: Perú.

MINISTERIO DE TRANSPORTE, COMUNICACIONES, VIVIENDA Y CONSTRUCCIÓN,

2006. "Reglamento Nacional de Edificaciones". Norma Legal edn. Lima - Perú: Perú.

MIRANDA HITA, J., 2003. "La Ley del Catastro Inmobiliario I". Si, I, pp. 7.

http://www.tecnologiainmobiliaria.net/2007/11/catastro-y-registro-dos-sistemas.html

http://www.cofopri.gob.pe/



______________________________________________________________________________________



SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS - SUNARP, 2008.

"Reglamento de Inscripción del Registro de Predios". Norma legal edn. Perú: Perú.

CHUVIECO SALINERO, EMILIO, 2007 “Teledetección ambiental”, 3ª ed. España 586 pp.

BOSQUE SENDRA, JOAQUIN. 1997: “Sistemas de información geográfica”. Madrid,

Ediciones Rialp, 2ª edición corregida, 451 p.

CONGRESO DE LA REPUBLICA, 2004 “Ley 28294 Ley del Sistema Nacional Integrado

de Catastro y su Vinculación con el Registro de Predios”

la importancia del catastro en el registro de predios fileresto del mundo a beneficiarse del...

Documents