Actualmente las responsabili-dades en caso de ruina de laedificación en España se en-cuentran contempladas en elartículo 1.591 del Código Civil(cuadro 1) que establece la res-

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Aunque pueda resultar sor-prendente, en la construcciónde casas de la antigua Babiloniaya se aplicaban preceptos deresponsabilidad civil para ma-yor seguridad de sus moradores.

Al margen de la considera-ción actual que podamos tenersobre los artículos del CódigoHammurabi antes reseñados, anadie se le escapa que es admi-rable que en el año 1792 antesde Cristo ya existiera una regu-lación legal sobre la responsabi-

La Ley de Ordenación de la Edificación enel Senado. Responsabilidades y garantías

Antonio ArizaMAPFRE INDUSTRIAL

lidad en la construcción. Sin du-da en aquella época como en laactualidad la vivienda era unode los bienes más apreciadospara la mayoría de los seres hu-manos y a cuya adquisición

destinaban la parte más impor-tante de sus recursos económi-cos.

Desde entonces hasta nues-tros días la legislación y los in-tervinientes en los procesosconstructivos han ido evolucio-nando notablemente.

ponsabilidad durante diez añosdel contratista por vicios de laconstrucción y del arquitecto,por vicio del suelo o de la direc-ción. La jurisprudencia ha ex-tendido la responsabilidad apromotores y otros intervinien-tes.

del Código Civil, contra el vende-dor-promotor y contra otros po-sibles responsables.

Esta solución, además de aca-rrearle nuevos gastos, no le re-suelve el problema con la pron-titud que tal situación requiere,puesto que los procesos judicia-les generalmente son largos y enmuchos casos inciertos en cuan-to a la restitución de los daños yperjuicios causados.

Por esta razón, entre otras ta-les como el establecimiento deobligaciones y responsabilida-des de los agentes del procesoedificatorio y la fijación del mar-co general para el fomento de lacalidad, el Gobierno de España,sensible a esta necesidad social,aprobó el pasado día 5 de marzoel Proyecto de Ley de Ordena-ción de la Edificación, en el cualse pretenden resolver proble-mas como el anteriormente ex-puesto mediante el estableci-miento de un sistema de garan-tías que permita una restituciónde las pérdidas patrimonialessufridas por los adquirentes deviviendas con la inmediatez ne-cesaria.

El Proyecto de Ley de Orde-nación de la Edificación (LOE)fue publicado por el Boletín

Teniendo en cuenta esta pro-tección legislativa para el adqui-rente de una vivienda, cabríapreguntarse: ¿qué se puede ha-cer en caso de ruina de la vi-vienda adquirida causada portales vicios o defectos construc-tivos?

Supongamos que a los cuatroaños de terminarse la construc-ción, la vivienda sufre serios da-ños estructurales que obligan asu desalojo. El panorama paralos propietarios puede resultardramático por el hecho de quese pueden encontrar sin vivien-da en un momento en el que to-davía tendrán que estar pagandolos fuertes compromisos econó-micos adquiridos generalmentepor los créditos solicitados parasu adquisición.

Por otro lado los seguros tra-dicionales (incendios, combina-dos del hogar, comunidades,etc.) no otorgan cobertura a da-ños debidos a defectos o viciosconstructivos, salvo algunas ex-cepciones (por ejemplo, daños por agua por roturas de tube-rías).

La única solución posible paralos perjudicados se encuentra enplantear demanda, en virtud delamparo legal del artículo 1.591

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Cuadro 1

Oficial de las Cortes Genera-les el 15 de marzo. Su aproba-ción se tramitó por el procedi-miento de urgencia y se presen-taron 170 enmiendas de losgrupos parlamentarios y ha su-frido algunas modificaciones asu paso por el Congreso de losDiputados. Finalmente se apro-bó por el Pleno el pasado día 1de julio. Actualmente se en-cuentra tramitándose en el Se-nado. Si no surgen imprevistos,es presumible que en el últimotrimestre del presente año pue-da ser ley.

Los aspectos más relevantesen el capítulo de las responsabi-lidades y garantías son los quese exponen a continuación.

RESPONSABILIDADES

La LOE establece que todoslos agentes (personas físicas ojurídicas ) responderán frente alos propietarios y terceros ad-quirentes de los daños materia-les dentro de los plazos siguien-tes a contar desde la recepciónde la obra sin reservas o desde lasubsanación de éstas.

Decenal

Daños materiales por vicios odefectos que afecten a la cimen-tación, los soportes, las vigas, losforjados, los muros de carga uotros elementos estructurales, yque comprometan directamentela resistencia mecánica y la esta-bilidad del edificio.

Trienal

Daños materiales causadosen el edificio por vicios o defec-tos de los elementos constructi-vos o de las instalaciones queocasionen el incumplimiento delos requisitos de habitabilidad.

Como «habitabilidad» se con-sidera:

– Higiene, salud y proteccióndel medio ambiente.

– Protección contra el ruido.

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los dos años a contar desde quese produzcan los daños.

GARANTÍAS

La LOE fija para el asegura-miento de tales daños un siste-ma de garantías mediante segu-ros de daños materiales o se-guros de caución.

El seguro decenal, que será elúnico obligatorio a la entrada envigor de la ley en edificios cuyodestino principal sea vivienda,deberá ser contratado por elpromotor o el constructor porpacto y por cuenta de aquél, yserán los asegurados el propiopromotor y los sucesivos adqui-rentes del edificio.

La suma asegurada debe serel 100% del valor de ejecuciónmaterial de la construcción, in-cluidos los honorarios profesio-nales.

La obligatoriedad de asegura-miento de los daños trienales yanuales, así como para edificiosde otros usos, se deja a un futu-ro real decreto-ley. Las sumasaseguradas en estos últimos sefijan en el 30% y 5%, respectiva-mente. El seguro anual puedeser sustituido por la retencióndel promotor.

También el texto legal fija lasexclusiones de las garantías(cuadro 2), entre las que cabe re-señar aquellas que se refieren alas reservas efectuadas a la re-cepción.

Los promotores que incum-plan la obligación de asegura-miento, además de responderpersonalmente, no podrán ins-cribir en el Registro de la Propie-dad escrituras públicas de pri-mera transmisión inter vivos nide adjudicación voluntaria deedificaciones. Tampoco podráncerrar en el Registro Mercantil lahoja abierta al promotor indivi-dual ni inscribir la liquidación delas sociedades promotoras.

Cuando la LOE entre en vigora los seis meses de su publicaciónen el BOE, el mercado asegura-dor español llevará varios años

– Ahorro de energía y aisla-miento térmico.

– Otros aspectos funcionalesde los elementos constructivoso de las instalaciones.

Anual

El constructor responderá delos daños materiales por vicios odefectos de ejecución que afec-

ten a los elementos de termina-ción o acabado de las obras.

Las responsabilidades son exi-gibles en forma personal e indivi-dualizada, salvo en el caso deconcurrencia de culpas, sin quepueda precisarse el grado de in-tervención de cada agente, quese exigirá solidariamente.

Las acciones para exigir laresponsabilidad prescribirán a

Cuadro 3

Cuadro 2

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de desarrollo del seguro decenalde daños a la edificación, pueslos promotores lo requieren deforma voluntaria como un valorañadido a sus promociones (pro-tección patrimonial); si bien sonpocas las entidades aseguradorasque actualmente ofrecen esteproducto y la cuota de penetra-ción probablemente no alcanceel 10%.

En este tiempo la contrataciónse ha centrado principalmenteen obras de nueva planta, y se haofrecido como garantía principallos daños estructurales (cuadro3) y como garantías complemen-tarias los defectos de impermea-bilización de cubiertas, fachadasy sótanos.

La exigencia de un control téc-nico para la contratación de laspólizas, efectuado por una em-presa de control independientede los demás intervinientes delproceso edificatorio y experi-mentada (cuadro 4), ha sido unrequisito indispensable para lacontratación de las pólizas y pre-sumiblemente se mantendrá enel futuro. Las empresas de con-trol deben ser aceptadas por losaseguradores, a cuyo efecto sehan creado unas normas de ac-tuación y reconocimiento quedeterminarán varios niveles deactuación en aquellas que seanreconocidas por el comité (cua-dros 4, 5 y 6). El control técnicoes valorado por muchos promo-tores como un apoyo a la calidady un aliciente comercial en laventa de sus promociones.

La entrada en vigor de la leyabrirá nuevas expectativas dedesarrollo para este seguro. Seestima un volumen de primasanual de aproximadamente 14millardos de pesetas, conside-rando un volumen de obra enedificación de viviendas supe-rior a 2 billones de pesetas.

Es deseable que con la LOE elobjetivo principal de la calidad,compartido por todos los agen-tes intervinientes, se vea reforza-do en el futuro, lo que favorece-rá a los adquirentes y a todos lossectores involucrados. ■

Cuadro 4

Cuadro 5

Cuadro 6