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LA PRODUCCIÓN SOCIAL DEVIVIENDA EN MÉXICO.

SU IMPORTANCIA NACIONAL Y SUIMPACTO EN LA ECONOMÍA DE LOSHOGARES POBRES

México, D.F. Septiembre de 2006

AutorRino Torres

AsesoríaEnrique Ortiz

Corrección de estiloLorena Zárate

Raquel Barreda

Diseño gráfico y Portada

PublicaciónCoalición Internacional para el Hábitat

Oficina Regional para América Latina (HIC-AL)Tacuba # 53, 1er. Piso - Colonia Centro

06000 México D.F.Tel: (52-55) 55 12 15 86

Telefax: (52-55) 55 12 67 26E-mail: [email protected]

Web: www.hic-al.org

ISBN: 970-9067-10-9

Ciudad de México, septiembre de 2006

Versión revisada, actualizada y adaptada para difusión del estudio Dimensión e impactos macro ymicroeconómicos de la producción social de vivienda en México, realizado durante 2004 por el ProgramaUniversitario de Estudios Metropolitanos de la Universidad Autónoma Metropolitana (UAM), confinanciamiento del Fondo de Desarrollo Científico y Tecnológico para el Fomento de la Producción yFinanciamiento de Vivienda y el Crecimiento del Sector Habitacional constituido por el Consejo Nacionalde Ciencia y Tecnología (CONACYT) y la Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (CONAFOVI). Infor-me técnico en proceso de publicación.

El proyecto regional que impulsa HIC-AL y esta publicación, que forma parte de sus resultados, son posiblesfundamentalmente gracias al aporte de Oxfam-Novib, al que se suman otros apoyos de Misereor, InWent yla Oficina Regional para América Latina y el Caribe del Programa Hábitat de las Naciones Unidas (ROLAC).

La Producción Social de Vivienda en México.Su Importancia Nacional y su Impactoen la Economía de los Hogares Pobres

[email protected]

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Presentación

Introducción

CAPÍTULO I. Definición de conceptos básicos

CAPÍTULO II. Dimensión de la producción social de vivienda en México

CAPÍTULO III. Importancia macroeconómica de la producción social devivienda en México

CAPÍTULO IV. Impactos de la producción social de vivienda en la economía delos hogares pobres

Impactos microeconómicos en siete casos de estudio

1. Revisión general de los casos estudiados: formas de intervención y experiencias

obtenidas

A) Programa de Desarrollo Urbano y Habitacional en la Colonia

Moctezuma, Xalapa, Veracruz (UCISV-Poblador@s, A.C.)

B) Programa de mejoramiento de vivienda, Colonia Gabriel Hernández yAmpliación Gabriel Hernández, GAM, D.F. (Casa y Ciudad, A.C.)

2. Medición cuantitativa de lo realizado: recursos empleados e impactos obtenidos

3. Valoración sobre las condiciones de habitabilidad de los barrios y colonias

estudiados

CAPÍTULO V. Conclusiones

Bibliografía

Índice de cuadros y gráficas

Siglas y acrónimos

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Las políticas urbanas y de vivienda surgidas del Consenso de Washing-ton cancelaron la producción de vivienda bajo promoción directa delsector público sustituyendo el papel proveedor del Estado por una fun-ción facilitadora que por lo general se ha limitado a apoyar las iniciati-vas del sector privado.

La producción social de vivienda (PSV), que es aquella que se realiza sinfines de lucro y que responde principalmente a las necesidades habita-cionales de los sectores ubicados por debajo de la línea de pobreza, norecibió el mismo trato. Más que facilitarla y apoyarla, las políticas surgi-das en los años 90’ la ignoraron y combatieron llegando a criminalizarincluso algunas de sus prácticas. Se cancelaron los pocos apoyosinstitucionales con los que contaba y se estigmatizaron sus procesosproductivos, sus resultados y sus actores, calificándolos de informales,irregulares, subnormales e incluso ilegales.

Las consecuencias de este enfoque y de políticas que se limitan a con-cebir a la vivienda como mercancía, como sector industrial y como ne-gocio inmobiliario y financiero de alta rentabilidad, fueron dejando fuerade ese próspero mercado a los sectores pobres de la sociedad, lo queaunado a la cancelación de instrumentos de apoyo a la producciónsocial del hábitat contribuyó a agudizar el problema de vivienda en laregión.

Ocupación de terrenos lejanos y sin infraestructura adecuada, ubica-ción en zonas de riesgo, invasión de áreas de protección ecológica y unbrutal incremento del hacinamiento y la precariedad en barrios popula-

p r e s e n t a c i ó np r e s e n t a c i ó np r e s e n t a c i ó np r e s e n t a c i ó np r e s e n t a c i ó np r e s e n t a c i ó np r e s e n t a c i ó np r e s e n t a c i ó np r e s e n t a c i ó np r e s e n t a c i ó n

PRESENTACIÓN

res son algunas de las consecuencias que, sumadas a los procesos desegregación urbana, desalojos masivos y abandono del campo, caracte-rizan el hábitat popular a inicios del siglo XXI.

Ante estos hechos incontrovertibles, nace hoy un nuevo interés porconocer y apoyar en forma más eficaz las iniciativas sociales que en laregión latinoamericana definimos como producción social del hábitat.Máxime cuando los gobiernos latinoamericanos se plantean la necesi-dad de establecer políticas de Estado en materia de vivienda, lo quenecesariamente implica superar la visión focalizadora –que en los he-chos terminó por marginar al menos a la mitad de la población en lamayor parte de nuestros países– para adoptar un enfoque sin duda másincluyente.

Para ello es necesario romper los muchos mitos que se han tenido entorno de la producción social de vivienda, siendo uno de los más desta-cados el de su irrelevancia económica. Las políticas de desarrollo vigen-tes conciben la producción de la “vivienda formal” como sector econó-mico privilegiado con un alto peso en la macroeconomía, activador demás de 30 ramas industriales, generador de empleo y factor relevanteen la activación del sector financiero. Nada dicen en cambio de la pro-ducción social de vivienda.

Ante este olvido, la Coalición Internacional para el Hábitat (HIC), a tra-vés de varios de sus miembros y junto con otras redes internacionales,convinieron en 2003, en el marco del Foro Social Mundial realizado enenero de ese año en Porto Alegre, Brasil, promover la realización deestudios nacionales orientados a medir la magnitud y el peso económi-co de la PSV en la región.

En abril de 2004, con apoyo de la Oficina Regional para América Latinay el Caribe del Programa Hábitat de Naciones Unidas (ROLAC)y por iniciativa de la ONG colombiana FEDEVIVIENDA, HIC convocó auna reunión en Bogotá para discutir la metodología adecuada para larealización de dichos estudios.

Desde entonces, la Oficina de HIC para América Latina (HIC-AL) conapoyo de FEDEVIVIENDA inició acciones para promover ante los go-biernos de la región la realización de este estudio, incluyéndolo comoparte relevante de su proyecto internacional de gobernanza e inciden-cia en políticas públicas.

México fue el primer país en interesarse en la realización de dicho estu-dio, integrándolo al convenio de investigación sobre temas habitacio-

PRESENTACIÓN

nales suscrito por la Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda(CONAFOVI) y el Consejo Nacional de Ciencia y Tecnología (CONACYT).

La formulación de la propuesta y la realización del estudio fue respon-sabilidad del Programa Universitario de Estudios Metropolitanos de laUniversidad Autónoma Metropolitana bajo la conducción de RobertoEibenschutz Hartman y la coordinación técnica de Rino Enzo TorresBaños. El trabajo de campo fue realizado por integrantes de la Coali-ción Hábitat México: Casa y Ciudad, Centro de la Vivienda y EstudiosUrbanos, Centro Operacional de Vivienda y Poblamiento, Fomento So-lidario de la Vivienda y UCISV-VER-Pobladores de Xalapa. Ambas enti-dades habían enviado representantes a la reunión de Bogotá lo quefacilitó la formulación de la propuesta y su posterior ejecución. La in-vestigación que se realizó entre agosto y noviembre de 2004 será próxi-mamente publicada en su versión original por la UAM-X bajo el títuloDimensión e Impactos Macro y Microeconómicos de la Producción So-cial de Vivienda en México.

A dos años de haberse iniciado ese estudio, HIC-AL promovió la elabo-ración de un documento revisado y actualizado con objeto de divulgarsus principales hallazgos. Se pensó en un texto escrito en lenguaje sen-cillo destinado a los miembros de HIC y otros actores que no manejanen profundidad los temas económicos: ONG, organizaciones y movi-mientos sociales, grupos gremiales y académicos solidarios.

El trabajo de revisión y actualización del texto original fue realizado porel propio Rino Torres, lo que permitió garantizar su apego y consisten-cia con el trabajo original.

El interés de HIC en emprender este esfuerzo deriva de la relevanciamisma del estudio y de varios hechos que vinculan sus 30 años de exis-tencia a procesos sociales de producción y gestión del hábitat, uno delos ejes estratégicos de su labor internacional encaminada a promoverel reconocimiento, la defensa y la realización concreta del derecho hu-mano a la vivienda.

Un alto porcentaje de organizaciones miembros de HIC en AméricaLatina (ONG, organizaciones y movimientos sociales y grupos gremia-les y académicos) tienen una larga trayectoria y experiencia acumuladaen el desarrollo y asesoría de programas y proyectos de producciónsocial de vivienda en sus diversas modalidades: mejoramiento, amplia-ción y consolidación de viviendas autoproducidas en forma espontáneapor pobladores pobres; autoproducción organizada –vía asociaciones,cooperativas y otras opciones– de vivienda nueva en conjuntos; pro-

PRESENTACIÓN

ducción no lucrativa de vivienda destinada a sectores de bajo ingreso,grupos especiales y vulnerables o víctimas de desastres.

Su experiencia y práctica cotidiana abarca la asesoría de procesosautogestionarios de poblamiento y vivienda; la generación de tecnolo-gías constructivas y sociales destinadas a facilitarlos; la incidencia enpolíticas públicas para darles viabilidad y sustentabilidad financiera, le-gal y política; la investigación, la planeación urbana y la capacitación delos diversos actores involucrados.

Esta vasta experiencia e interés en el tema son compartidos con otrasredes que también operan en la región: Secretaría Latinoamericanapara la Vivienda Popular (SELVIP); Centro Cooperativo Sueco; Pro-grama Iberoamericano de Ciencia y Tecnología para el Desarrollo(CYTED), Hábitat para la Humanidad. También por organismos in-ternacionales como ROLAC y la Comisión Económica para AméricaLatina y el Caribe de la ONU (CEPAL) y por varios gobiernos de Améri-ca Latina y el Caribe que, en el marco de MINURVI, buscan construirpolíticas incluyentes de Estado en materia de vivienda y opciones via-bles para enfrentar con mayor eficacia los problemas institucionales delos sectores de bajo ingreso.

Consideramos que este documento puede significar un aporte sustanti-vo al conocimiento de la dimensión y los impactos económicos de laproducción social de vivienda y a la construcción de políticas públicas einstrumentos capaces de fortalecer el vigoroso esfuerzo social que ca-racteriza los procesos del hábitat popular latinoamericano.

Agradecemos profundamente la autorización otorgada tanto por el Di-rector General de la Comisión Nacional de Vivienda, Carlos GutiérrezRuiz, como por Roberto Eibenschutz Hartman, de la Universidad Autó-noma Metropolitana y coordinador general del estudio, para la realiza-ción, publicación y difusión de este trabajo.

Enrique Ortiz FloresPresidente de HIC

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La huella de nuestra sociedad tiene una de sus expresiones más ricas, com-plejas y variadas en la construcción de su propio hábitat. El hábitat que día adía se produce en las ciudades y poblados es el espacio que contiene la vidamisma. En el hábitat construido se reflejan los avances y los rezagos en eldesarrollo de la sociedad, las innovaciones y las tradiciones, las inercias y loscambios, los aciertos y los errores en la ocupación y uso del espacio.

No existe otro elemento que exprese con mayor claridad y contundencia lasdiferencias y desigualdades sociales en que nos desenvolvemos: en el hábitatconstruido se ven reflejadas las capacidades individuales y de cada gruposocial, desde las pobres improvisaciones de una choza hasta los avances tec-nológicos y arquitectónicos que se han alcanzado en la actualidad, pasandopor un amplio abanico de experiencias y procesos que han poblado las callesde nuestras ciudades.

En México –y en prácticamente todas las ciudades de América Latina– existeuna amplísima colección de colonias, conjuntos habitacionales y barrios quereproducen lo bueno y lo malo de la intensa urbanización de la segundamitad del siglo XX. No sólo en lo que se refiere a la distribución y organiza-ción del espacio construido, sino también en lo que constituye el ejercicio delos derechos ciudadanos de representación política, calidad de vida y aten-ción social.

Es necesario que conozcamos más a fondo los procesos que han dado formay contenido a nuestras ciudades y, para ello, el estudio de la producción de

i n t r o d u c c i ó ni n t r o d u c c i ó ni n t r o d u c c i ó ni n t r o d u c c i ó ni n t r o d u c c i ó ni n t r o d u c c i ó ni n t r o d u c c i ó ni n t r o d u c c i ó ni n t r o d u c c i ó ni n t r o d u c c i ó n

10 INTRODUCCIÓN

vivienda es un campo privilegiado, es uno de los puntos de observación másamplios y precisos para comprender lo que está ocurriendo.

En primer lugar, porque más del 60 por ciento del espacio urbano está cons-tituido por viviendas y la principal fuente de expansión de las ciudades pro-viene precisamente de la ocupación de nuevos terrenos para el desarrollohabitacional. Además, durante los primeros treinta años del siglo XXI, enMéxico se requerirá construir cerca de 19.0 millones de viviendas, 90 porciento más de lo construido hasta el año 2000.

En segundo lugar, porque dos terceras partes del total de viviendas que exis-ten actualmente en el país han sido construidas mediante procesos de pro-ducción social, esto es, han sido producto del trabajo, la organización, lagestión y el financiamiento de sus propios habitantes, dando lugar a coloniasy barrios que sustentan la economía popular, base principal del mercado in-terno del país.

Y en tercer lugar, porque la construcción y el mejoramiento de las viviendas,así como de los barrios y colonias de nuestro país, ha sido uno de los princi-pales motores de organización social y política de los sectores más amplios dela población, por un lado, y área estratégica de la actuación institucional delas autoridades correspondientes, por el otro.

En el presente estudio se pretende contribuir a la comprensión de estos as-pectos de la realidad social, económica y política que viven los grupos mayo-ritarios de las ciudades mexicanas a partir del análisis de tres temas centralesde la producción habitacional en el país: i) Las dimensiones de la producciónsocial de vivienda; ii) la importancia de esta producción para la economíanacional, y iii) su impacto en la economía de los hogares que recurren a ella.

El documento se ha organizado en función de esos tres temas y en cada unode los capítulos se ha optado por dar una explicación cuidadosa de los proce-dimientos metodológicos adoptados. Sin embargo, conviene mencionar aquílos siguientes aspectos:

i) Los procedimientos metodológicos para estimar el número de viviendasconstruidas mediante los procesos de producción social, su valor moneta-

11 INTRODUCCIÓN

rio y el monto de la inversión involucrada en estos procesos se encuentrandetallados en los apartados correspondientes. Todas las cifras fueron so-metidas a un análisis escrupuloso, cuidando siempre de verificar la con-gruencia global de los resultados.

De esta forma, las cifras sobre inversión, por ejemplo, son plenamenteconsistentes con la estadística oficial sobre cuentas nacionales; los cálcu-los sobre el número de viviendas construidas en los procesos de produc-ción social son congruentes con la estadística oficial, con la elaborada porempresas especializadas en el mercado habitacional del sector privado eincluso con la estadística sobre distribución del ingreso por hogares queelabora periódicamente el INEGI.

ii) Se realizó una investigación de campo en siete barrios y colonias con proce-sos de producción social de vivienda (cinco en el Distrito Federal, una en elmunicipio de Ecatepec, Estado de México y otra en la Ciudad de Xalapa,Veracruz) para obtener la información necesaria que permitiera medir elimpacto en la economía familiar de estos procesos productivos.

Es importante mencionar que los casos seleccionados se refieren princi-palmente a procesos que contaron con el apoyo de organizaciones nogubernamentales especializadas en el tema y con recursos de los progra-mas públicos de vivienda progresiva, lotes con servicios y mejoramientode vivienda.

Los resultados obtenidos se refieren, por ello, a procesos que han contadocon un sostén institucional y organizacional importante, lo que revela laeficacia de estos instrumentos. Es de esperar, por tanto, que en los casosen los que no se ha contado con estos apoyos el proceso de producciónsocial de la vivienda sea más lento y más difícil para los hogares que enellos participan. El análisis de estos casos constituye parte de la agendapendiente en la investigación y discusión que habremos de desarrollar afuturo.

iii) La medición del impacto de los procesos de producción social de vivien-da en la economía de los hogares se realizó mediante entrevistas a pro-fundidad en más de 1,100 hogares cuyos resultados fueron cotejados con

12 INTRODUCCIÓN

observaciones de campo y con la revisión de los expedientes técnicos decada uno de los casos estudiados.

Conviene resaltar que la experiencia y el conocimiento directo de loscasos estudiados que posee el equipo que realizó la investigación de cam-po fueron elementos centrales para obtener la información con altosparámetros de certidumbre y precisión.

Los resultados obtenidos con el trabajo realizado son claros: la producciónsocial de vivienda es un proceso al que han recurrido, y seguirán recurriendo,la mayoría de los hogares mexicanos, lo que hace necesario establecer políti-cas públicas de amplio espectro para apoyar y ordenar su desarrollo.

Para la mayoría de los mexicanos su vivienda no constituye una mercancía ymenos aún un activo que pueda ser hipotecado para financiar otros proyec-tos. Para ellos, la vivienda constituye el principal componente del patrimoniofamiliar y a su construcción dedican los mayores esfuerzos bajo una lógicaque escapa a la del mercado inmobiliario que prevalece en la actualidad.

En las colonias y los barrios en que se lleva a cabo la producción social de lavivienda se detonan una serie de efectos multiplicadores que rebasan lo eco-nómico. Es cierto que por cada peso invertido en la construcción de su casalas familias logran un patrimonio habitacional tres o cuatro veces superior.Más allá de eso, también se detonan economías locales que generan empleose ingresos para sus habitantes, y se crean instancias organizacionales que pro-mueven otros procesos de desarrollo social, cultural y político que contribu-yen notablemente a que la población logre transitar de las condiciones demarginación en que se encontraba originalmente a otras condiciones máscercanas a lo que establecen los derechos ciudadanos.

México, D.F. Agosto de 2006

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Definición de Conceptos Básicos

¿Por qué es importante la construcciónde vivienda en nuestro país?

La construcción de vivienda es considerada unaactividad de primera importancia para el desa-rrollo nacional por diversas razones:

En el plano económico, porque se reconocesu impacto sobre la inversión, la produccióny el empleo nacionales, así como sobre losniveles de bienestar de las familias. Es decir,se reconoce su importancia sobre el creci-miento del mercado interno y la reducciónen los niveles de pobreza de la población.En el plano político porque, por una parte,ha motivado el diseño y aplicación de políti-cas específicas que han fortalecido y legiti-mado la acción gubernamental1 y, por la otra,

ha servido como argumento para establecercompromisos político-electorales de muy di-versa índole, sobre todo en las zonas urba-nas del país.En el plano social, porque la vivienda y suentorno son la expresión física de lamarginación y la pobreza en que se encuen-tran millones de personas (también de losniveles de bienestar que ha alcanzado lapoblación de mayores ingresos) y porqueha dado pie al surgimiento de múltiples ex-periencias de organización social que hanaglutinado a personas y familias de muydiverso origen pero similar condiciónsocioeconómica (amas de casa, maestros,colonos, obreros, trabajadores por cuentapropia, etc.) para atender sus necesidadescomunes de vivienda.Y, finalmente, en el plano cultural, porqueconstituye el sustento espacial de la socie-dad mexicana actual, predominantementeurbana: las viviendas forman los barrios y

1 Desde 1983 el derecho a la vivienda ha sido elevado arango constitucional aunque la acción habitacional delgobierno mexicano data de las primeras décadas (1925)del siglo XX.

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LA PRODUCCIÓN SOCIAL DE VIVIENDA EN MÉXICO 14

colonias que dan su carácter particular acada ciudad.

En este estudio presentamos una serie de ele-mentos que permiten dimensionar la producciónsocial de vivienda en México y estimar su im-pacto tanto macro como microeconómico.

¿Qué quiere decir impacto macro ymicroeconómico?

Lo macro y lo microeconómico constituyen dosesferas diferentes del análisis económico perose refieren a la misma realidad económica queexiste en un lugar y momento determinados.

El análisis de cualquier mercado en particular esun tema microeconómico y su propósito es es-tablecer cómo y porqué se producen y se com-pran las mercancías a los precios vigentes, ade-más de comprender cuál es el beneficio o la uti-lidad que obtienen las personas y las empresasque participan en ese mercado.

En cambio, los sucesos y fenómenos macro-económicos son el resultado de las millones dedecisiones que se toman cada día en el nivelmicroeconómico, es decir, en el nivel de lasempresas y las personas individuales. Lacuantificación de los fenómenos macro-económicos, por ejemplo, no es más que la ex-presión agregada de los resultados que se obtie-nen a nivel de las unidades de producción o delos agentes económicos. Así, el producto inter-no bruto, la inversión total de cada sector deactividad económica, el empleo sectorial, el ni-vel general de precios, el balance comercial con

el exterior, el tipo de cambio o el valor de lastasas de interés promedio de la economía, porcitar algunos de los valores más usuales y cono-cidos, son el resultado de todas las actividades ytransacciones que se realizan día a día en unaeconomía determinada.

El estudio de la esfera macroeconómica permiteconocer la evolución y el desempeño de unaeconomía nacional así como la estrategia de cre-cimiento que ha definido el gobierno central,mientras que la esfera microeconómica remiteal comportamiento y a las decisiones de los agen-tes económicos particulares: las empresas y losindividuos.

El mercado de la vivienda, ya sea que se considereel fenómeno a escala nacional o local; que se re-fiera a la demanda de grupos determinados de lapoblación o a la de familias y personas individua-les; o que se aborde desde la perspectiva de lospromotores, constructores y productores de insumosy materiales, es un asunto microeconómico.

¿Quién construye las viviendas enMéxico y para quién?

En México el mercado habitacional presenta unaestructura marcadamente polarizada. Por el ladode la oferta, existen dos grandes grupos deoferentes:

a) Los organismos nacionales de vivienda (fon-dos sobre aportaciones, entre los que desta-can el INFONAVIT y el FOVISSSTE); otras ins-tituciones gubernamentales locales (como losorganismos estatales de vivienda) y naciona-

DEFINICIÓN DE CONCEPTOS BÁSICOS


les (FONHAPO, entre otros) que otorgan cré-ditos hipotecarios y subsidios a su poblaciónobjetivo; la Sociedad Hipotecaria Federal (an-tes FOVI), y las instituciones financieras pri-vadas (bancos mercantiles, SOFOLES, etc.)con programas y políticas específicas de cré-dito hipotecario para el mercado de ingresosmedios y altos.2 Este grupo produce unfinanciamiento que hace posible la existen-cia de un sector privado de productores ypromotores de vivienda compuesto por mi-les de pequeñas y medianas empresas y unreducido número (9 empresas) de grandesdesarrolladores que concentran el 20% deeste mercado; y

b) las organizaciones, individuos, familias y em-presas que construyen vivienda de diversasformas, ya sea mediante losprocesos de producción so-cial de vivienda (para la po-blación de escasos recur-sos) o mediante los proce-sos mercantiles de promo-tores residenciales (para lapoblación de ingresos altosy medios).

Esta estructura de la oferta de-termina, a su vez, la estructuraprincipal de la demanda habi-

tacional en el país, que también podemos clasi-ficar en dos grandes grupos.

Por un lado, se encuentran los millones de trabaja-dores con derecho a recibir un crédito hipotecariopor parte del organismo al que están afiliados, oson beneficiarios de alguna institución públicade ahorro, crédito o subsidio para la vivienda,más las personas y familias de mayores recursosque acceden al crédito hipotecario mercantil.

Por el otro lado, existe un número aún mayorde personas y familias que resuelven por cuentapropia sus necesidades de vivienda; constituyen,en otras palabras, una demanda que genera supropia oferta. En este último grupo se encuen-tran tanto las personas con mayores ingresoscomo las de menores recursos.

Fuente: Elaboración propia

2 La participación del financiamientobancario y de otras instituciones uorganismos es marginal, es decir, esmuy pequeña comparada con la delas instituciones y organismosmencionados.



3 Es importante mencionar que, en el caso de la vivienda progresiva del Programa “Tu Casa” (antes Programa VivAh), la relaciónde producción se asemeja más al grupo de la vivienda completa nueva institucional, ya que en ninguna de las etapas de laedificación participan los posibles beneficiarios. La producción se realiza mediante un desarrollador profesional. Asimismo,en el programa “PROSAVI” la forma de producción es similar al de la VCNI.

4 Se estima que la construcción de nuevas viviendas para el estrato de ingresos más alto de la población representa cerca del2.5% del total de viviendas nuevas que se construyen en el país cada año (ver más adelante, cap.II)

Bajo estas características generales de la oferta yla demanda de vivienda en México, podemosclasificar los sistemas de producción habitacionalen dos tipos: el institucional y el no institucional;en este último participan tanto los productoresy constructores de menores ingresos que recu-rren a la autoconstrucción, como los construc-tores de vivienda residencial cuyo mercado seencuentra en los sectores de mayores ingresos,ya sea por encargo o por iniciativa propia.

Los tipos mayoritarios o principales de viviendaque ofrecen estos dos sistemas de producciónhabitacional los hemos clasificado, a su vez, entres grandes grupos:

i) Vivienda completa nueva institucional (VCNI):corresponde a los créditos otorgados por to-dos los organismos e instituciones, públi-cos y privados, en el programa de viviendacompleta nueva (incluye los créditos otor-gados en el subprograma "Con disponibili-dad de terreno"). Su cuantificación proce-de de la estadística oficial de financiamientoa la vivienda.

ii) Producción social de vivienda (PSV): corres-ponde a las viviendas que son construidas conapoyo financiero institucional en los progra-mas de vivienda incompleta (pie de casa yautoconstrucción) y de infraestructura (lotescon servicios),3 más las viviendas construidassin apoyo financiero institucional por la po-

blación de menores recursos, tanto en el cam-po como en la ciudad. Su cuantificación serealiza a partir de la estadística oficial definanciamiento a la vivienda y de la informa-ción de los censos generales de población yvivienda.

iii) La construcción de vivienda para la pobla-ción de mayores ingresos en el país, normal-mente autofinanciada o financiada median-te préstamos hipotecarios de las institucio-nes mercantiles de crédito. Este segmento delmercado habitacional se incorpora al análi-sis de este estudio sólo de manera residual.4

La oferta de vivienda completa nueva insti-tucional está determinada principalmente por:

La disponibilidad de recursos de las institu-ciones y los organismos públicos de vivienda(recursos que provienen mayoritariamente delas aportaciones mensuales que realizan lospropios trabajadores a los fondos de vivien-da), así como por las características y condi-ciones que se establezcan en sus reglas deoperación o en sus condiciones generales decrédito.La política crediticia que adopten las institu-ciones crediticias privadas (SOFOLES, Banca)

Esta oferta de VCNI se ve beneficiada por laspolíticas urbanas y fiscales de las autoridadeslocales.



La oferta de la producción social de vivienda,por su parte, está determinada exclusivamentepor la disponibilidad de recursos de la pobla-ción, aunque está sujeta a serias dificultades delocalización (de tipo urbano) y a graves caren-cias de apoyo técnico y financiero que son en-frentadas con estrategias organizacionales ysolidarias. En la mayoría de los casos, no se vebeneficiada por las políticas urbanas y fiscalesde los gobiernos locales.

Por último, la oferta de vivienda comercial paralas personas y los hogares de mayores ingresosestá determinada por la disponibilidad de recur-sos de este grupo de la población, así como porla oferta crediticia de las instituciones mercanti-les de financiamiento hipotecario. Su desarrollogeneralmente está asociado a la ocupación delas mejores localizaciones urbanas y suburbanas,además de contar con el apoyo pleno de las au-toridades locales en la materia.

¿Cuántas viviendas se necesitan en elpaís?

La demanda de vivienda se genera día con día,ya sea porque se forman nuevos hogares (deparejas, de personas solas, o de otras formas) oporque se requiere ampliar, rehabilitar o recons-truir una porción de las viviendas existentes.

De acuerdo con la información oficial,5 cada añoes necesario construir cerca de 730 mil nuevasviviendas para atender la demanda de la forma-

ción de nuevos hogares, además de realizarmejoras y ampliaciones en otras 400 mil vivien-das que cada año se deterioran o resultan insufi-cientes. A todo esto es necesario agregar el reza-go acumulado a lo largo de los años. Nuevamen-te, de acuerdo con la misma información ofi-cial, al año 2000 en México existía un rezagohabitacional de 4.3 millones de viviendas com-puesto por:

1.8 millones de viviendas nuevas que es ne-cesario construir para reponer las viviendasmuy deterioradas y para atender a los hoga-res sin vivienda que existían en el año 2000;2.5 millones de viviendas que es necesariomejorar mediante ampliaciones y otras obras.

Como hemos dicho, las personas y los hogaresque se encuentran en situación de carencia devivienda solamente tienen dos formas principa-les de satisfacer sus necesidades habitacionales:

1. Vía la oferta institucional, accediendo a uncrédito hipotecario del organismo al que seencuentren afiliados sus miembros trabaja-dores; a un crédito bancario; a un subsidio oapoyo financiero, o a una combinación deestos mecanismos.

2. Empleando sus propios recursos financieros,organizacionales, solidarios y de mano deobra.

En México existen 14.6 millones de los trabaja-dores (el 35% de la población ocupada) que

5 Cfr. CONAFOVI, Necesidades de Vivienda en México, 2000-2010, México, 2001.6 INEGI, Encuesta Nacional de Empleo Trimestral, Indicadores estratégicos de empleo y desempleo, abril 2006, sitio en internet

del instituto (www.Inegi.gob.mx)



cuentan con prestaciones laborales;6 el resto delos trabajadores (26.6 millones) no cuenta conellas. Los que cuentan con prestaciones se en-cuentran afiliados principalmente al INFONAVIT(11.9 millones de trabajadores al 6º bimestre de2004), mientras que en el FOVISSSTE la cifra deafiliados asciende a 2.3 millones de trabajado-res.7 El resto de trabajadores con prestacioneslaborales cuenta con otro tipo de afiliación(PEMEX, CFE, etc.).

Sin embargo, el contar con prestaciones labora-les en el empleo no es garantía de que se obten-drá un crédito hipotecario. Por ejemplo, al 6ºbimestre de 2004 existían en INFONAVIT 11.9millones de trabajadores vigentes, de los cualessolamente 1.5 millones contaban con un crédi-to del Instituto, es decir, cerca del 13% del totalde trabajadores vigentes. Durante toda su histo-ria, desde 1972 hasta 2004, el Instituto ha otor-gado un total de 3.2 millones de créditos (entodas sus líneas), pero en ese lapso 1.7 millonesde trabajadores con crédito han dejado de estarvigentes en la institución. Es por ello que la co-

bertura hasta la fecha representa sólo el 13% deltotal de trabajadores. Si el INFONAVIT otorgara300 mil créditos anuales, y no hubiera variacio-nes en la afiliación, tardaría más de veinte añosen otorgar un crédito a todos sus afiliados conpuntaje y más de 30 años para atender su de-manda potencial (ver más adelante, Cap. II).

Por otra parte, como hemos dicho, se encuen-tran los 26.6 millones de trabajadores que noestán afiliados a ningún organismo de vivienda.Como veremos más adelante, la mayoría de ellosperciben bajos ingresos, por lo que no tienenacceso a una VCNI. Esta población, más la po-blación derechohabiente de bajos ingresos queno ha recibido un crédito hipotecario, consti-tuye la demanda de la producción social devivienda.

Un segmento aparte lo constituye la viviendadestinada para la población de mayores ingre-sos en el país, la cual representa sólo el 2.5% deltotal de las viviendas nuevas que se construyenactualmente.8

7 Para el caso del INFONAVIT la información se obtuvo del sitio en internet del Instituto, tabla Distribución de trabajadoresvigentes por entidad federativa, 6º bimestre de 2004, y para el caso del FOVISSSTE se adoptó la población derechohabientedel ISSSTE que se reporta en el anexo estadístico al 4º informe de gobierno del Presidente Fox, pág. 220.

8 Ver cuadro 2 en el siguiente capítulo.


¿Cuántas viviendas existen en México ycómo se construyeron?

El censo general de población y vivienda queelabora cada diez años el INEGI nos permiteconocer cuántas viviendas existen en el país paraun año determinado (1980, 1990, 2000). Perono nos dice cómo se construyeron esas vivien-das, es decir, si se construyeron con el apoyofinanciero de algún organismo o instituciónhabitacional, o si fueron construidas por sus pro-pios habitantes (autoconstrucción, autoproduc-ción, etc.), o bien si se trata de viviendas mediaso residenciales de lujo.

Para hacer un cálculo lo más preciso posible decómo se construyeron las viviendas que existen

en la actualidad, lo primero que hacemos es esta-blecer una clasificación de ese total de viviendas:

1. Viviendas completas financiadas, que son lasque se han construido con financiamiento delos organismos e instituciones de vivienda.En esta clasificación se encuentran viviendasde muy variado tipo y precio, de acuerdocon los productos que fueron ofreciendolos organismos institucionales a lo largo deltiempo.

2. Viviendas medias no incluidas en los progra-mas oficiales de vivienda, que son las quenormalmente han sido financiadas con re-cursos de sus propietarios originales9 y que,por su nivel de precio, se ubican en el seg-

Dimensión de la Producción Socialde Vivienda en MéxicoC

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9 Además de hacer uso de sus propios recursos financieros, dichos propietarios pueden haber recurrido a algún créditohipotecario comercial para completar o terminar la edificación. En este segmento también se encuentran las viviendasedificadas por constructores o promotores privados que realizaron sus operaciones en el libre mercado, fuera de losprogramas oficiales de vivienda. Para la adquisición de estas viviendas es probable que los compradores también hayanrecurrido a un crédito hipotecario comercial.


mento de vivienda media (entre 380 mil y1.0 millón de pesos en el año 2003).

3. Viviendas residenciales, que son, al igual quela clasificación anterior, las viviendas que hansido financiadas con recursos de sus propie-tarios originales10 pero que, por su nivel deprecio (más de 1.0 millón de pesos en 2003),son consideradas como residenciales, las máscaras del mercado mexicano.

4. Viviendas construidas mediante procesos deproducción social de vivienda (PSV), las queha producido la población de menores re-cursos mediante procesos individuales o co-lectivos, organizados y no organizados.

La suma de todas estas viviendas es igual al in-ventario o parque habitacional existente en elpaís (las cifras que presentamos son a diciembrede 2003). Para calcular su número hemos segui-do el siguiente procedimiento:

1. En primer lugar, estimamos el número totalde viviendas existentes en México a diciem-bre del año 2003 a partir de la informaciónde los censos generales de población y vi-vienda de los años 1990 y 2000. Siguiendoprocedimientos estadísticos convencionales,obtuvimos un total de poco más de 24.1 mi-llones de viviendas, que constituyen el inven-tario total de viviendas en nuestro país al fi-nalizar el año 2003.

2. En segundo lugar, calculamos el número to-tal de viviendas completas financiadas por or-ganismos e instituciones públicos y privados

que deben existir en la actualidad: suman casi5.7 millones de viviendas, de acuerdo con laestadística oficial de vivienda desde el año1965 hasta el año 2003.

En este punto es muy importante aclarar quela cifra de 5.7 millones de viviendas se en-cuentra sobreestimada puesto que la estadís-tica oficial –a pesar de sus múltiples variacio-nes conceptuales y metodológicas a lo largodel tiempo– se refiere a créditos otorgadospara adquirir una vivienda completa nueva,y no al número de viviendas efectivamenteconstruidas.

Una vivienda pudo haber sido adquirida oconstruida con más de uno de los créditoscomputados en la estadística oficial, por loque sin duda alguna el número de viviendases menor al número de créditos otorgados.Por ejemplo, en 1975 –hace ya más de 30años– un trabajador al servicio del gobiernofederal podía obtener un crédito delFOVISSSTE para adquirir un terreno y poste-riormente otro para edificar su casa. Aunquelas reglas de operación de este organismo –ylas de los demás– han cambiado sustancial-mente desde su fundación, hoy en día escomún que la adquisición de una casa confinanciamiento oficial se realice con el apo-yo de por lo menos dos créditos por vivien-da (por ejemplo, bajo el denominado pro-grama de cofinanciamiento que han adopta-do el INFONAVIT y el FOVISSSTE).

10 Ídem.

DIMENSIÓN DE LA PRODUCCIÓN SOCIAL DE VIVIENDA...


Por otro lado, es probable que algunas deestas viviendas ya no existan debido a su des-trucción por algún desastre natural o por otracausa, o bien que se haya modificado su usopor otro que no sea el habitacional, todo locual es imposible de saber.

Por último, es necesario subrayar que estas5.7 millones de viviendas son las que la esta-dística oficial clasifica como vivienda com-pleta nueva. No incluyen, por lo tanto, lasviviendas parcialmente financiadas en el res-to de los programas oficiales como los de lo-tes y servicios, vivienda progresiva o mejora-miento de vivienda, entre otros.

3. De esta forma, sabemos que en México seconstruyeron 5.7 millones de viviendas confinanciamiento institucional (público y priva-do) y que el resto, 18.4 millones de vivien-das, se construyeron con recursos de sus pro-pietarios originales o de otra manera.

Para calcular cuántas de estas viviendas hansido construidas mediante procesos de pro-ducción social debemos estimar, en primerlugar, cuántas de ellas (de los 18.4 millonesde viviendas que nos restan) han sido cons-truidas para los segmentos de ingreso medioy alto de la población.

Elegimos este procedimiento porque es elúnico que nos permite la información dispo-nible: sabemos el total de viviendas existen-tes, sabemos también cuántas podrían asig-narse al financiamiento de los programas ofi-ciales (públicos y privados), y contamos con

una estimación de la cantidad de viviendaspara los hogares con ingresos medio y alto.No contamos, en cambio, con ninguna in-formación acerca del número total de vivien-das construidas mediante procesos de produc-ción social y por ello lo debemos obtener demanera residual, es decir, lo debemos inferir.

Para estimar el número de viviendas destina-das al mercado de los hogares con ingresosmedios y altos recurrimos a otra fuente deinformación, la proporcionada por la empresade consultoría inmobiliaria SOFTEC,11 la cualha elaborado una clasificación de las vivien-das mexicanas de acuerdo con su precio. Loque nos parece relevante de la informaciónde SOFTEC es su estimación del número deviviendas de tipo medio (cuyo precio demercado se encuentra entre 380 mil y unmillón de pesos) y de viviendas de tipo resi-dencial (cuyo precio de mercado supera unmillón de pesos). De acuerdo con SOFTEC,a fines de 2003 existían en México 6.96 mi-llones de viviendas de tipo medio y 1.99 mi-llones de viviendas de tipo residencial.

4. Establecemos la hipótesis de que dentro delas 6.96 millones de vivienda de tipo medioque ha estimado SOFTEC se encuentran las5.7 millones de viviendas completas finan-ciadas que calculamos en el paso 2. Para co-rroborar esta hipótesis, hicimos un recorridodocumental de las características constructi-

11 Información obtenida en el reporte “El estado de lavivienda en México, 2004”, elaborado por el Centro deInvestigación y Documentación de la Casa (CIDOC),México, 2005.



vas que poseen las viviendas completas fi-nanciadas desde 1965 y hasta fines de 2003en nuestro país: tamaño de lote, ubicación,metros construidos y materiales empleadosen la construcción.12

Con base en estas características constructi-vas concluimos que es posible considerar quetodas ellas se ubican actualmente en el ran-go de precio de la vivienda media, aunqueoriginalmente hayan sido concebidas y des-tinadas al mercado formado por la poblaciónasalariada de menores ingresos, como fue elcaso, por ejemplo, de la conocida viviendade interés social (VIS), de la cual hubo variostipos dependiendo de sus dimensiones y ca-racterísticas constructivas. En la actualidad,una de estas viviendas cuesta, sin duda algu-na, más de 380 mil pesos.

De esta forma, obtenemos que del total delas 6.96 millones de viviendas de tipo medioque ha estimado SOFTEC, 5.7 millones fue-ron financiadas por alguna institución y lasrestantes 1.26 millones fueron financiadas porsus propietarios originales.13

5. Bajo este procedimiento obtenemos, enton-ces, el siguiente resultado:Total de viviendas: 24.1 millones, de las cuales

5.7 millones fueron construidas con finan-ciamiento institucional, público y privado;1.26 millones son de tipo medio y fueronfinanciadas por sus propietarios originales,14 y1.99 millones son de tipo residencial,también financiadas por sus propietariosoriginales.15

Al no existir más tipos de viviendas, la dife-rencia entre el total de viviendas existentes(24.1 millones) y la suma de los tres tipos devivienda que hemos considerado en los pa-sos anteriores (5.7+1.26+1.99= 8.95 millo-nes) nos proporciona el total de viviendas debajo costo que constituyen el inventario dela producción social de vivienda: 24.1-8.95=15.1 millones de viviendas.

En el cuadro siguiente se presentan los resulta-dos de este procedimiento para estimar la di-mensión histórica de la producción social de vi-vienda en México, esto es, para conocer cuán-tas de todas las viviendas que existen en el paíshan sido construidas por la población de meno-res ingresos.

Por la dimensión de lo construido, dos terceraspartes del total de viviendas, se demuestra queesta población ha sabido suplir la insuficienciade recursos monetarios con la generación y apro-vechamiento de otro tipo de recursos: ahorro ytrabajo propios durante largos periodos, estrate-gias y procedimientos organizacionales solida-rios, creatividad y perseverancia, etc., recursosque sin duda habrían multiplicado su impacto sihubiesen contado con la asistencia técnica y elapoyo financiero adecuados.

12 Baste ver, por ejemplo, el acervo documental delINFONAVIT o del FOVISSSTE o el “Estudio sobre elfinanciamiento al sector de la vivienda en México”elaborado por el Banco de México en 1986.

13 Ver la nota a pie de página núm. 1014 Ídem.15 Ídem.



Esto mismo lo podemos expresar en la siguiente gráfica:

Fuente: elaboradoa partir de INEGI:censos generalesde población yvivienda, 1990 y2000, y CIDOC,2004, op.cit.

Fuente: estimaciones propias a partir de INEGI: censos generales de población y vivienda, 1990 y 2000, y CIDOC, 2004, op.cit.



¿Cuánto valen todas estas viviendas?

Existen varias estimaciones acerca de cuánto valetodo el inventario habitacional en México. Laque nos parece más certera es la que ha elabo-rado un investigador del Banco de México, elcual calcula que el valor total de ese inventarioes equivalente al 68.3% del PIB.16 Pero aquí nosinteresa resaltar las diferencias en el valor de lasviviendas según los tipos que hemos definido.

De acuerdo con nuestras estimaciones, basadasen los costos promedio de edificación17 actualescorrelacionados con las características construc-tivas de las viviendas18 (dimensiones y calidadde la construcción), así como en el valor de loscréditos y subsidios que se otorgan en la actuali-dad en los programas de vivienda progresiva,19

hemos concluido que en México el 63.4% delinventario habitacional corresponde a viviendas

de bajo costo, desde menos de 80,000 pesoshasta un máximo de 380,000 pesos, mientrasque el restante 36.6% del inventario habitacionalcorresponde a viviendas cuyo valor va desde380,000 pesos hasta varios millones de pesos.20

De esta forma, aunque las viviendas de bajo costoaportan el 63.4% del inventario total, solamenterepresentan el 24% del valor total del inventariohabitacional del país, mientras que las viviendasde costo medio y alto, que aportan el 36.6% delinventario total, representan el 76% del valor totalde las viviendas mexicanas. Esta composición esconsistente con la distribución del ingreso entrelos hogares mexicanos: en 2002, el 36.2% delos hogares concentraba el 71.5% del ingresocorriente monetario, mientras que el restante63.8% de los hogares percibía el 28.5% del in-greso corriente monetario nacional. En las si-guientes gráficas se observa esto con claridad:

Fuente: Estimacionespropias a partir de

SOFTEC y de INEGI,op. cit.



La composición por tipo de vivienda del valordel inventario habitacional y la distribución delingreso en el país son consistentes con lo quehemos dicho hasta ahora. Por un lado, cerca dedos terceras partes de las viviendas del país(63.4%) pertenecen a los hogares de menoresingresos (63.8% del total de hogares), hogarescuyos integrantes no cuentan con los recursossuficientes para hacer frente de una manera sol-vente a las condiciones de crédito de las institu-ciones bancarias comerciales, además de que la

Fuente:Estimacionespropias apartir deSOFTEC y deINEGI, op. cit.

mayoría de ellos no son derechohabientes dealgún fondo habitacional o no han podido acce-der a un crédito del fondo al que cotizan. En elcapítulo IV de este estudio veremos cómo mu-chas de las viviendas de estos hogares, a pesarde su bajo costo y de que –como todos hemosvisto– su arquitectura no es, por lo general, esté-ticamente apreciable, sí cuentan con los elemen-tos suficientes para generar seguridad, privacidady comodidad a sus habitantes.

16 A. Guerra de Luna, La relevancia macroeconómica de los bienes raíces en México, Banco de México, Serie Documentos deInvestigación Núm. 9707, México 1997.

17 Los costos promedio de construcción de las viviendas más económicas en el país ascendían, en 2005, a $1,650.00 por metrocuadrado, sin incluir el terreno.

18 Las características promedio de las viviendas las hemos inferido, principalmente, a partir de la investigación de campo que sellevó a cabo para este estudio (ver más adelante, capítulo IV).

19 En el año 2005 el FONHAPO otorgaba a la población de menores ingresos un apoyo financiero por $45,000.00 para iniciaruna vivienda de 20m2. Este apoyo financiero incluye el costo de adquisición del terreno, pero no incluye la mano de obra.

20 Estas estimaciones coinciden con las que han realizado otras empresas que realizan estudios del mercado inmobiliario, comola mencionada SOFTEC.



Por el otro lado, el 36.6% de las viviendas perte-nece a personas cuyos hogares se encuentranen los estratos superiores de ingreso (el 36.2%del total de hogares); estos son los hogares quepueden acceder al financiamiento bancario, quehan accedido a un crédito en el fondo en el quecotizan -en su caso- y que, además, cuentan conlos recursos suficientes para financiar por cuen-ta propia ya sea la compra o la construcción desu propia vivienda.

¿Cuántas viviendas se construyen –oinician su construcción– cada año enMéxico y quién las construye?

La construcción de vivienda es un proceso con-tinuo, que no se detiene, pues día a día se for-man nuevos hogares que requieren de un lugardonde vivir (parejas que deciden vivir juntas,nuevos esposos, personas solas que necesitanuna casa, etc.) y también día a día muchísimasfamilias dedican gran parte de su esfuerzo paraampliar, reparar, mejorar y habilitar la casa en laque habitan.

En México, como hemos dicho, la construcciónde vivienda tiene diferentes fuentes de origenque podemos englobar en dos grandes grupos.Por un lado, existe un conjunto de organismos einstituciones públicas y privadas de financia-miento a la vivienda que promueven la cons-trucción de cientos de miles de viviendas desti-nadas principalmente a la población que cuentacon un empleo bajo contrato y, por ende, conprestaciones sociales derivadas de sus aportacio-nes a fondos específicos: el de vivienda, el desalud y el de retiro.

Además, se encuentran las instituciones banca-rias y financieras (como las SOFOLES) que otor-gan crédito hipotecario a la población que cuentacon las condiciones económicas suficientes (in-gresos medios y altos, estabilidad en el empleoo la ocupación, ahorro previo de hasta varioscientos de miles de pesos, etc.) para acceder aese crédito.

Por el otro lado, se encuentra el resto de la po-blación: los hogares más ricos y los más pobres.Por lo general, ambos emplean sus propios re-cursos (capitalización financiera, en el caso delos hogares más ricos; ahorro, mano de obra yorganización en el caso de los hogares más po-bres) para la construcción o compra de su vi-vienda. El grupo de la población más pobre es,sin duda, el más numeroso: abarca casi dos ter-ceras partes de los hogares mexicanos.

Para estimar el número de nuevas viviendas quese producen cada año en México bajo estas con-diciones del mercado debemos considerar, enprimer lugar, dos cosas:

a) La vivienda que financian los organismos einstituciones públicas y privadas de vivien-da, más la que adquieren o construyen loshogares de ingresos medios y altos en elpaís, es una vivienda que comúnmente seconstruye por completo de una sola vez, esdecir, se inicia y termina en un proceso quegeneralmente emplea menos de un año deconstrucción.

b) En cambio, la vivienda que construye la po-blación de menores ingresos, la que englo-



bamos en la producción social de vivienda,se realiza progresivamente, de acuerdo conlas posibilidades de cada familia, por lo quesu construcción puede llevar varios años.Como veremos más adelante, hemos estima-do que estas viviendas requieren un prome-dio de diez años para consolidar su construc-ción. Sin embargo, desde que inician, así seatan sólo con un pequeño cuarto construidocon materiales perecederos, ya constituyenuna vivienda, una nueva casa, y como taldebemos considerarlas.

Con base en estas consideraciones, para estimarel número de viviendas que cada año se cons-truyen o inician su construcción en México se-guimos el siguiente procedimiento:

La construcción anual de vivienda enMéxico: 1980-2004

Iniciamos observando lo ocurrido en 2004, yaque es el año para el que contamos con la infor-mación oficial más reciente.

La estadística oficial de vivienda reportó queen el año 2004 se otorgaron 496,052 crédi-tos institucionales para adquirir igual núme-ro de viviendas nuevas completas, es decir,totalmente terminadas.21

La misma estadística oficial registra que eseaño se otorgaron 43,596 créditos institu-cionales en apoyo a la producción socialde vivienda (en las modalidades de Pie decasa, Apoyo a la autoconstrucción y Lotescon servicios).Nosotros estimamos, con base en la informa-

ción de los censos generales de población yvivienda de 1990 y 2000 que elaboró elINEGI, que ese mismo año se iniciaron, sinapoyo oficial, 242,500 nuevas casas mediantelos procesos de producción social de vivien-da. La cifra constituye el promedio anual delas viviendas que comenzaron a construirsemediante procesos de producción social sinapoyo de organismos o instituciones oficia-les durante la década de los noventa; no exis-te razón para suponer que este promediohaya disminuido en la actualidad; al contra-rio, como se verá más adelante, las proyec-ciones indican que esta cifra va en aumento.Finalmente, estimaciones de la empresaSOFTEC indican que ese año (2004) se cons-truyeron 51,661 viviendas de tipo medio yotras 19,163 viviendas de tipo residencial.22

Dada la cantidad de créditos institucionalesotorgados durante el año, y la apertura delas reglas crediticias de los fondos habi-tacionales a otorgar financiamientos ycofinanciamientos a viviendas de alto costo,además del aumento en los créditos hipote-carios otorgados por el sistema financieroprivado, es posible considerar que por lomenos el número de viviendas de tipo me-dio ya están incluidas en la cifra de los496,052 créditos que reporta la estadísticaoficial. Por ello, y porque la inversión priva-da residencial no institucional disminuye con-forme aumenta el financiamiento insti-tucional, sobre todo el de las instituciones

21 De este total, 9,785 créditos se destinaron a viviendacompleta con disponibilidad de terreno y 62 para adquirirvivienda usada.

22 Ver CIDOC, Estado de la vivienda en México, 2005, pág. 30.



bancarias y financieras mercantiles (ver gráfi-ca 14 más adelante), en este punto conside-raremos en nuestros cálculos solamente lasnuevas viviendas de tipo residencial (19,163).

De esta forma podemos concluir que durante2004 se construyeron o empezaron a construir-se un total de 801,320 viviendas. Esta es una delas cifras de vivienda nueva más altas que se han

registrado en México durante las últimas déca-das y obedece tanto al mayor impulso a la ofertahabitacional que ha desplegado el actual gobier-no mexicano, como al crecimiento en la forma-ción de hogares. Para ilustrar mejor este punto,en el cuadro 3 se presenta la evolución de laoferta de vivienda en México durante los últi-mos veinticinco años.

1/ Total de créditos otorgados para adquisición de vivienda completa nueva2/ Total de créditos otorgados en los programas: Pie de casa, Apoyo a laautoconstrucción y Lotes con servicios3/ Para los años 2001 a 2004 conserva el ritmo anual observado en la décadade los noventa de 242,509 viviendas iniciadas cada año.

Fuente: elaborado con base en INEGI,censos generales de población y vivienda1980, 1990 y 2000; CONAFOVI,Estadística de vivienda, varios años, yCIDOC, op. cit.



Como se observa en el cuadro anterior, en Méxi-co se construyen cada vez más viviendas al año:de un promedio de cerca de 430,000 durantelos años ochenta a casi el doble en la actualidad.Este incremento es resultado de un doble fenó-meno: por un lado, el aumento en la ofertahabitacional impulsada por la política crediticiade los organismos e instituciones de vivienda y,por el otro, el aumento del número de hogaresque obedece a las características demográficasque presenta nuestro país en la actualidad, comoveremos a continuación.

Es oportuno mencionar que no todas las nuevascasas son ocupadas por hogares de nueva for-mación; muchas de ellas son adquiridas por hoga-res ya constituidos años atrás, lo que contribuye adisminuir el rezago de los hogares sin casa.

¿Cuántas viviendas se necesitanproducir en los próximos años y quiénlas va a producir?

La estimación de las necesidades actuales y fu-turas de vivienda es un aspecto muy importantepara comprender la importancia de la produc-ción social de vivienda en México. Hemos vistoque el mercado habitacional se encuentra divi-dido entre una oferta institucional destinada prin-cipalmente a las personas de mayores ingresos ymejores condiciones laborales (con relacionescontractuales que incluyen prestaciones socia-les y cotización en los fondos de vivienda, entreotros aspectos), y una oferta no institucional quees generada mayoritariamente por la poblaciónque no cuenta con prestaciones en su trabajo nicon los recursos para acceder a un crédito hipo-

tecario mercantil. Vimos también que la ofertainstitucional ha crecido notoriamente en los úl-timos años y que la producción social de vivien-da ha mostrado una tendencia a iniciar la cons-trucción de 242,500 viviendas al año.

Al hacer un análisis más detallado del mercadoencontramos, como se verá a continuación, quela producción social de vivienda tenderá a cre-cer durante los próximos años, por lo menoshasta el 2020, como resultado de dos fenóme-nos fuertemente asociados entre sí:

1. El empobrecimiento de la población: aumen-to del número de hogares pobres, y

2. Las limitaciones al crecimiento de la ofertainstitucional

1. Tendencias y perspectivas de laformación de hogares pobres enMéxico, 2005-2030

En México ya es un lugar común hablar de lasdificultades que enfrentan la mayoría de los ho-gares para satisfacer sus necesidades básicas. Para4 de cada 5 jefes de familia se ha vuelto cadavez más difícil no sólo comprar una vivienda dig-na sino incluso hacer frente a los gastos diariosde alimentación, vestido, calzado, educación,salud, agua, gas, energía eléctrica y transporte,por citar sólo los rubros imprescindibles del gas-to. Ante esta situación económica de las fami-lias, consideramos que la producción social devivienda continuará siendo la opción obligadapara los nuevos hogares pobres que se formen

23 Ver más adelante cuadro 5.



en el país, los cuales superan las 400 mil unidadespor año en la actualidad23 –y continuarán crecien-do a este ritmo por lo menos hasta el año 2020–como se verá más adelante en este apartado.

Una de las razones que explican por qué las fa-milias se han empobrecido es porque los sala-rios de los trabajadores han crecido menos quelos precios.24 La mayoría de las personas que tra-bajan lo hacen a cambio de percibir un salario(el 60% del total de personas ocupadas en el país,aunque sólo el 35% lo haga bajo un contratoque incluye el pago de prestaciones laborales);el resto lo hace con el fin de percibir una ganan-cia (empleadores y trabajadores por cuenta pro-pia, que en conjunto representan al 28% del to-tal de ocupados), o son trabajadores no remu-nerados pero que comparten los beneficios dela actividad económica que desempeñan (7% deltotal) o, en fin, son personas que trabajan a des-tajo o perciben propinas y comisiones (5% deltotal). A todos ellos les afecta el nivel que guar-den los salarios respecto a los precios.

En la gráfica 3 se presenta el crecimiento deprecios y salarios durante los últimos veinteaños tomando dos indicadores básicos: el ín-dice general de precios al consumidor (IGPC)y el salario mínimo (SM) general de la Repú-blica Mexicana.25 Aunque la mayoría de lostrabajadores obtiene ingresos superiores a unsalario mínimo, su comportamiento es buenindicador de lo que ocurre con el resto de lossalarios contractuales y, en general, con el pre-cio de la mano de obra.

Además, en México se mide la distribución delingreso en veces el salario mínimo y se estable-cen políticas específicas en función de ese in-greso; por ejemplo, en materia de vivienda, enla cual los organismos e instituciones públicasde financiamiento hipotecario establecen suscriterios de fijación de precios de las viviendas(hasta 117 o 180 o 341 salarios mínimos men-suales, etc.) y de asignación de recursos en fun-ción del ingreso de la población objetivo: fami-lias con ingresos de hasta 3 salarios mínimos, de

3 a 5 salarios mí-nimos, o familiascon ingresos dehasta 2.5 salariosmínimos, etc.

Fuente: elaborada conbase en información delBanco de México y de laComisión Nacional de losSalarios Mínimos.



Mientras que durante los últimos veinte años losprecios crecieron 149 veces, los salarios nomina-les lo hicieron sólo 63 veces. Esta diferencia en elcrecimiento de precios y salarios nos lleva a intro-ducir el concepto de salario real. A diferencia delsalario nominal, que es el nivel del salario en un mo-mento dado –por ejemplo ahora, el salario míni-mo nominal es de $47.05 diarios (abril de 2006)–, el

24 Por qué en la economía mexicana los salarios crecen menos que los precios es un tema que merece otro libro. Baste deciraquí que el fenómeno ocurre por una decisión explícita de las autoridades nacionales; no existe ninguna ley científica queestablezca que los salarios deben crecer menos que los precios.

25 El índice general de precios al consumidor mide el crecimiento conjunto de los precios de todas las mercancías quegeneralmente consumen las personas y los hogares en el país; lo elabora quincenalmente el Banco de México. El salariomínimo ha sido establecido constitucionalmente como el salario mínimo suficiente para que una familia pueda adquirir todoslos satisfactores básicos y necesarios que garanticen su bienestar material: alimentación, vestido y calzado, vivienda, salud,educación, transporte y recreación; se establece periódicamente por la Comisión Nacional de Salarios Mínimos, formada porrepresentantes de los trabajadores, los empresarios y el gobierno federal.

salario real mide el poder adquisitivo, esto es, lacapacidad de compra de ese salario para un niveldeterminado de precios. Puesto que los salariosmínimos nominales crecieron mucho menos quelos precios, como se ve en la gráfica 3, los salariosmínimos reales hoy pueden adquirir menos mer-cancías que antes, es decir, tienen menor poderadquisitivo. Esto se ilustra en la gráfica 4.

Fuente: elabo-rada con baseen informacióndel Banco deMéxico y de laComisión Na-cional de los Sa-larios Mínimos.



En la actualidad, el poder adquisitivo de un sala-rio mínimo es apenas el 42% de lo que era vein-te años atrás. Como es imposible sostener losgastos de una familia con un salario que en veinteaños ha perdido más de la mitad de su poderadquisitivo, la mayoría de los hogares mexica-nos hoy se encuentra en rangos superiores deingreso. Esto no significa que tengan mayor po-der adquisitivo; significa que deben ganar máspara poder comprar lo mismo que veinte añosantes. Es por ello que, como se observa en el

cuadro 4, mientras que en 1984 el 77.3% de loshogares se encontraban en el rango de ingresode hasta 3.0 salarios mínimos, hoy ese mismoporcentaje de hogares se encuentra en el rangode hasta 7.0 salarios mínimos. No han mejora-do su situación económica; simplemente handebido trabajar más (más horas, más miembrosdel hogar en el mercado de trabajo, etc.) parapermanecer igual que veinte años antes: un in-greso de 7 salarios mínimos en 2004 equivale auno de tres salarios mínimos en 1984.

En la gráfica 5 se muestran los cambios en ladistribución de los hogares según su ingreso no-minal expresado en veces el salario mínimo.Durante los veinte años transcurridos entre 1984y 2004 los hogares de menores ingresos, hasta 3

salarios mínimos, disminuyeron en conjunto del77.3 al 37.1 por ciento del total; los demás es-tratos de ingreso aumentaron consistentemente,en particular el grupo de hogares de mayoresingresos, los que perciben más de 8 salarios mí-

Fuente: Elaborado con base en INEGI, encuestas de ingreso y gasto de los hogares, 1984 y 2004.



nimos: pasaron de representar el 2.7% en 1984al 20.5% en 2004. Este último grupo de hogaresconstituye el segmento de mercado que es aten-dido por las instituciones financieras e hipoteca-

Una consecuencia importante de lo anterior esque la "población objetivo" de las políticas so-ciales y de vivienda se ha desplazado, debido asu esfuerzo por no empobrecer más, del rangode los 3 salarios mínimos (en 1984) al de los 7salarios mínimos (en 2004). Como hemos dicho,los dos rangos de ingreso son equivalentes entérminos del poder adquisitivo para esos años.Hace falta que las instituciones reconozcan loanterior, ya que mientras en el año 1984 loshogares que percibían hasta 3 salarios mínimos

sumaban 11.5 millones, en el año 2004 los hoga-res que perciben hasta 7 salarios mínimos suman19.3 millones. La mayoría de los nuevos hoga-res que se formarán a partir de estas familias re-currirán a la producción social de vivienda.

Otro aspecto de este fenómeno de la pérdidadel poder adquisitivo de los salarios, vinculadadirectamente con nuestras estimaciones acercade la formación futura de hogares pobres en lospróximos años, es la tendencia a una mayor con-

rias mercantiles, aunque también han contadocon el apoyo del INFONAVIT y de la SociedadHipotecaria Federal, entre otros.

Fuente: Elaborado con base en INEGI, encuestas de ingreso y gasto de los hogares, 1984 y 2004.



centración del in-greso, tendenciaque será muy difícilrevertir en los próxi-mos diez o quinceaños, periodo en elcual se formará lamayor cantidad dehogares pobres denuestro futuro pró-ximo. En las gráficas6 (a) y 6 (b) semuestra cómo se hacomportado estatendencia durantelos últimos veinteaños.

Fuente: Elaborado con base en INEGI,encuestas de ingreso y gasto de loshogares, 1984 y 2004.

Fuente: Elaborado con base en INEGI,encuestas de ingreso y gasto de los hogares,1984 y 2004.



En el año 2004, el grupo de hogares con ingre-sos iguales o mayores a 8 salarios mínimos (20.7%del total de hogares) concentraba el 54.9% delingreso monetario total (veinte años antes con-centraba apenas el 14.4% y representaba sola-

Los niveles de ingreso de la mayoría de estoshogares seguirán siendo muy bajos. Para nues-tra estimación hasta el año 2030 de la forma-ción de nuevos hogares pobres que recurrirán ala producción social de vivienda, hemos hecholas siguientes consideraciones:

1. Se mantiene la actual estructura de la distribu-ción del ingreso monetario entre hogares (2004),esto es, no aumenta la desigualdad en el periodo.

2. Se mantiene el porcentaje de hogares que la

SEDESOL ha clasificado como hogares po-bres: el 45.9% del total de hogares con el53.7% del total de la población. Esta clasifi-cación se refiere a los hogares que no cuen-tan con los ingresos diarios suficientes paracubrir las necesidades de alimentación, sa-lud, educación, vestido, calzado, vivienda ytransporte público, ingresos que en el año2000, de acuerdo con la SEDESOL, debe-

mente el 2.7% del total de hogares). No existenindicios económicos ni políticos ni sociales quehagan suponer que la estructura de la distribu-ción del ingreso en México será menos desigualen el corto o mediano plazos. Cambiar esta es-

tructura requerirá,por lo menos, otrosveinte años, si es queocurre. En ese lapsose habrán formadomillones de nuevoshogares pobres.

De acuerdo con lasestimaciones deCONAPO,26 para elaño 2030 existiránen el país cerca de42 millones de ho-gares, 19.0 millonesmás que en el año2000 (ver gráfica 7).

Fuente: Elaborado con base en CONAPO, op cit.

26 Consejo Nacional de Población (CONAPO), Proyeccionesde población 2030, Hogares y Viviendas, México(obtenidas del sitio en internet de la Institución, 2005).



rían ascender a 41.8 pesos por persona. Sinembargo, si consideramos que el hogar pro-medio mexicano está compuesto por 4.4personas, el ingreso mínimo por hogar paracubrir esos gastos necesarios debe ascendera 183.9 pesos diarios del año 2000, o 5.2veces el salario mínimo vigente ese año. Estonos lleva a concluir que el total de hogarespobres es mayor al que reporta la SEDESOL,ya que el grupo de ingreso monetario de hasta5 salarios mínimos representa más del 60%de los hogares. Puesto que durante los añosde 2000 a 2004 los salarios mínimos nomi-nales han crecido a una tasa prácticamenteigual a la del índice general de precios al con-sumidor, podemos considerar que en el añode 2004 los hogares pobres son los que per-tenecen al grupo de hogares con ingresosmonetarios de hasta 5 salarios mínimos, el

61.8% de los hogares en ese año (ver cuadro4). Usaremos las dos cifras en nuestras proyec-ciones, el 45.9% que reporta la SEDESOL y el61.8% que se desprende de las encuestas deingreso y gasto de los hogares del INEGI.

3. Incluimos el grupo de ingreso de hasta 7 sa-larios mínimos ya que, como se ha dicho,ése es el nivel de ingresos que equivale a uningreso de 3 salarios mínimos en 1984, topemáximo para ser beneficiario –en ese enton-ces– de los programas habitacionales de losfondos de prestaciones, del FONHAPO y dela mayoría de los organismos gubernamen-tales de vivienda (excepto FOVI, hoy SHF).

En el cuadro 5 se presentan las proyecciones deformación de nuevos hogares según condicio-nes de pobreza y grupos de ingreso.

* Hogares y personasque se encontrabanen situación de po-breza patrimonial en2000.** Hogares con ingre-sos de hasta 5 salariosmínimos mensuales(smm) en 2004*** Hogares con in-gresos de hasta 7 sa-larios mínimos men-suales (smm) en 2004

Fuente: Elaborado conbase en CONAPO,Proyecciones de Hogaresy Viviendas 2030,México, 2004;SEDESOL, Evolución ycaracterísticas de lapobreza en México en laúltima década del sigloXX, México, 2002, eINEGI, encuestasnacionales de ingreso ygasto de los hogares,2000 y 2004.



27 En los párrafos anteriores se demostró que la cifra de hogares pobres reportada por SEDESOL (45.9% del total) se encuentrasubestimada ya que el ingreso mínimo para no ser considerado pobre, según los propios criterios de SEDESOL, debeascender a 5.2 salarios mínimos para un hogar típico en México (promedio de 4.4 miembros por hogar), situación en la quese encuentran, en realidad, el 61.8% de los hogares, según la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de 2004.

Fuente: Elaborado conbase en CONAPO, Pro-yecciones de Hogares yViviendas 2030, México,2004; SEDESOL, Evolu-ción y características de lapobreza en México en laúltima década del sigloXX, México, 2002, eINEGI, encuestas nacio-nales de ingreso y gastode los hogares, 2000 y2004.

La formación de nuevos hogares para los próxi-mos años alcanzará un máximo histórico en laprimera mitad de la próxima década, cuandocrezcan a un promedio de 688 mil hogares poraño, la mayoría de los cuales serán hogares po-bres cuyos ingresos no superarán los 5 salariosmínimos27 (ver gráfica 8).

Al final del periodo, en el año 2030, en Méxicose habrán formado 19.0 millones de nuevos ho-gares, de los cuales 11.7 millones serán hogarespobres con ingresos de hasta 5 salarios mínimos

que habrán construido, o empezado a construir,un número similar de viviendas.

¿Por qué crecerá la producción socialde vivienda en los próximos años?

Las viviendas que habitarán los nuevos hogaresque se formarán durante los próximos años enMéxico serán construidas, en su mayoría, me-diante procesos de producción social de vivien-da. Las razones de ello se encuentran en los si-guientes hechos:


* Hogares y personasque se encontraban ensituación de pobrezapatrimonial en 2000.


1. Solamente un 35% del total de 41.1 millo-nes de trabajadores que laboran en el paíscuenta con prestaciones laborales (ver gráfi-ca 9). De ellos, 11.9 millones son derecho-habientes del INFONAVIT (82% del total detrabajadores con prestaciones) y 2.3 millo-nes son derechohabientes del FOVISSSTE(15.9% del total de trabajadores con presta-ciones). El resto de trabajadores con presta-ciones están afiliados a otras empresas y or-

ganismos que cuentan con programas pro-pios de vivienda (PEMEX, CFE, etc.).

2. 26.6 millones de trabajadores no cuentancon prestaciones laborales. Ellos deben re-solver por cuenta propia sus necesidadesde vivienda. Nosotros consideramos que lamayoría de estos trabajadores han recurri-do –y recurrirán– a la producción social devivienda.

Fuente: INEGI, Indicadores estratégicos de empleo y desempleo, sitio internet de la Institución,abril 2006; INFONAVIT, sitio en internet de la Institución, Ejercicio 2004; y Vicente Fox Q.,4º Informe de Gobierno, Anexo Estadístico, pág. 220.

3. La oferta habitacional que promuevan me-diante créditos hipotecarios los fondos de vi-vienda estará destinada a atender la deman-da de sus propios trabajadores afiliados quecumplan con los requisitos establecidos para

obtener un crédito (puntaje). Por ejemplo, almes de junio de 2004, en el INFONAVIT exis-tían 5.9 millones de trabajadores con puntaje,aunque el total de sus derechohabientes ascen-día a 11.9 millones.28 Si el INFONAVIT ofrece



300 mil créditos anuales para este segmentode sus trabajadores, tardará 20 años en aten-der los derechos de sus trabajadores conpuntaje. La demanda potencial de los progra-mas del INFONAVIT ha sido estimada en 9.3millones de trabajadores,29 por lo que el tiem-po que requerirá el Instituto para atenderlosa todos será de 31 años a un ritmo de 300mil por año. Durante este lapso, los trabajado-res habrán encontrado la manera de satisfacersus necesidades de vivienda. Nosotros consi-deramos que la mayor parte de ellos, particu-larmente los que perciben hasta 4.0 salariosmínimos (70% del total de derechohabientesdel Instituto) lo harán recurriendo a los proce-sos de producción social de vivienda.

4. La oferta habitacional de los fondos de aporta-ciones para la vivienda ha sufrido un doble

impacto negativo como consecuencia de lapérdida del poder adquisitivo de los salarios.Recordemos que la principal fuente de ingre-sos de estos fondos la constituyen las aporta-ciones a nombre de cada trabajador, equiva-lentes al 5% de su salario integrado mensual.

El primer impacto se refiere a que se ha per-dido capacidad de financiamiento real comoconsecuencia de que los costos de la cons-trucción habitacional han crecido más deldoble que los salarios (ver gráfica 10). Ello setraduce en que los créditos que otorgan es-tos fondos permiten adquirir viviendas cadavez más pequeñas y/o ubicadas en lugarescada vez más alejados de las ciudades (don-de el precio del suelo es, al principio, menoscaro), aunque el valor nominal del créditosea cada vez mayor.

Fuente: Elaborado con base en Banco de México, Informacióneconómica y financiera, y Comisión Nacional de los Salarios Mínimos,salarios mínimos generales de la República Mexicana, varios años.

28 Fuente:INFONAVIT, sitioweb de lainstitución,Ejercicio 2004.

29 Fuente:CONAFOVI,Comité deFinanciamiento,ComisiónConsultiva Privada,julio de 2004.



El desigual crecimiento de precios y salarios(el de los primeros supera en más del dobleal de los segundos), se ha traducido en queel valor promedio de los créditos otorgados

por los organismos e instituciones definanciamiento a la vivienda también crezcaal doble entre los años 1980 y 2004.

Fuente: Elaborada con base en CONAFOVI, Estadística de vivienda, varios años, y Comisión Nacionalde Salarios Mínimos, Salarios mínimos generales de la República Mexicana, varios años.

El crecimiento nominal de los créditos hipo-tecarios se refleja, naturalmente, en una ma-yor carga financiera para los acreditados, loque constituye el segundo impacto del quehablábamos al inicio de este subinciso.

Una forma de ilustrar cómo ha crecido lacarga financiera para los acreditados de losorganismos e instituciones oficiales de

financiamiento a la vivienda es mediante elsiguiente ejercicio: supongamos que cada tra-bajador debe pagar un salario mínimo cadames como cuota por un crédito hipotecariootorgado por algún organismo o instituciónoficial. Esto es, cada trabajador paga 12 sala-rios mínimos mensuales al año. El monto delcrédito es igual al valor promedio de los cré-ditos otorgados durante el periodo 1980-



2004 que se presentó en la gráfica 11. Dadoel aumento en el valor nominal de estos cré-ditos, el resultado es que en el año 2004 untrabajador estaría obligado a pagar 1 salariomínimo al mes durante 15.8 años, plazo queen 1980 era de 7.7 años (ver gráfica 12).

El ejercicio es solamente ilustrativo, ya quetambién el ingreso nominal de los trabajado-res ha crecido en términos del salario míni-

mo (hemos dicho que ahora las familias de-ben ganar hasta siete salarios mínimos paraconservar el poder adquisitivo de tres sala-rios mínimos 20 años antes). Sin embargo, ladiferencia de dos veces en el crecimiento delos costos de edificación de las viviendas ylos salarios mostrada en la gráfica 10 indicaque hoy el esfuerzo financiero es el dobleque hace dos décadas.

Fuente: Estimaciones propias con base en CONAFOVI, Estadísticade Vivienda, varios años, y Comisión Nacional de Salarios Mínimos,Salarios mínimos generales de la República Mexicana, varios años.

El “pico” de 26.7 años que se registró en elaño 1993 refleja la mayor participación delas instituciones bancarias mercantiles que enaquellos años (1991 a 1994) adoptaron una

agresiva política de expansión en el otorga-miento de créditos hipotecarios, incremen-tando, con su participación, el valor prome-dio de los mismos. El crecimiento en la carga



financiera para los acreditados representa, sinduda, un efecto negativo para la ofertahabitacional institucional pues reduce elatractivo de este tipo de créditos, aunque esteefecto viene compensado por las todavía fa-vorables condiciones crediticias vigentes enla oferta de los fondos de aportaciones: tasade interés fija y subsidiada, descuento denómina, seguro y plazo suficientemente lar-go para no afectar más allá del 30% del in-greso nominal mensual de los acreditados.

5. Por último, debe mencionarse que las espe-cificaciones constructivas de las viviendas pro-movidas por el financiamiento hipotecarioinstitucional, además de la lejanía de los cen-tros urbanos donde son construidas la mayo-ría de ellas –encareciendo con ello el costo

de la vida mediante mayores gastos en trans-portación–, le resta atractivo a estas vivien-das para ser habitadas. En el cuadro 6 se pre-sentan las características de las viviendas fi-nanciadas por la Sociedad Hipotecaria Fe-deral entre el 2002 y enero de 2005. En rojoestán destacadas las viviendas destinadas ala población de menores ingresos.

Se trata de 6,928 viviendas de hasta 33 me-tros cuadrados de construcción y de otras10,272 que no superan los 40 metros deconstrucción, con un costo, ambas, que pue-de implicar una obligación financiera de hasta20 años para quien las adquiera.

Los cinco hechos que hemos expuesto nos permi-ten considerar que la producción social de vivien-

da será una opción a la que re-currirán cada vez más los nue-vos hogares mexicanos. Estodebe llamar la atención de las au-toridades en la materia ya que laproducción social de vivienda re-quiere de una amplia y consis-tente política de apoyo técnico yfinanciero; de un adecuado mar-co legal y normativo, y de unaadecuada planeación del creci-miento de las ciudades con el finde dotarlas de suelo apto para lavivienda, tanto por sus condicio-nes físicas y de ubicación, comopor sus condiciones de merca-do, ya que se requiere de sue-lo accesible para la poblaciónde menores ingresos en el país.

Fuente: Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), Información deviviendas individualizadas, sitio internet de la Institución.


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I

Importancia Macroeconómica de laProducción Social de Vivienda en México

La producción de vivienda es una actividad deprimera importancia para el crecimiento y desa-rrollo del mercado interno de la economía. Seestima que la industria de la construcción de-manda bienes intermedios producidos por cer-ca de la mitad de las otras ramas de actividadeconómica, que no requiere de productos delexterior y que tiene un alto impacto en la ge-neración de empleo: por ejemplo, que gene-ra alrededor de 5.5 empleos directos e indi-rectos por cada vivienda de interés social quese construye.

El mejor indicador económico con el que con-tamos para medir el comportamiento y la im-portancia de la construcción de vivienda en laeconomía nacional lo constituyen las cifras so-bre inversión. Estas cifras se miden constante-mente, son comparables a lo largo del tiempo–entre sí y con el resto de las cifras de inversiónde los demás sectores de la economía–, y per-miten observar la participación de los principa-

les actores involucrados en la construcciónhabitacional (las empresas, las familias y los or-ganismos e instituciones que intervienen en elmercado).

Esta información la genera anualmente elINEGI (bajo el nombre de formación bruta decapital fijo en construcción residencial30) ynosotros la hemos dividido en tres grupos: in-versión institucional, producción social de vi-vienda e inversión privada no institucional.Asumimos como inversión institucional la quereportan las estadísticas oficiales31 bajo el con-cepto de créditos otorgados por todos los or-ganismos e instituciones en el conjunto de pro-gramas que se encuentran establecidos, inclu-yendo los de apoyo a la producción social devivienda (Pie de casa, Apoyo a la auto-construcción y Lote con servicios), que actual-

30 Ver INEGI, Sistema de Cuentas Nacionales, Cuentas deBienes y Servicios, varios años,

31 Ver CONAFOVI, Estadística de Vivienda, varios años.


mente representan entre 2 y 3 por ciento deltotal de la inversión institucional. Conviene acla-rar que en el total de la inversión institucionalno separamos el monto de recursos destinadoa los apoyos a la producción social de vivien-da porque es de nuestro interés determinar elesfuerzo financiero que realizan las familiaspobres con sus propios recursos, sin el apoyoinstitucional que, además, es muy reducido einestable en el tiempo.

Asumir el monto de los recursos otorgados encréditos hipotecarios como inversión ins-titucional puede sobreestimar los valores deesta última ya que el INEGI contabiliza la in-versión en construcción (lo que se gastó en laconstrucción) y no el precio de venta de lascasas en el mercado. Sin embargo, esta situa-ción se ve contrarrestada porque no incluimosel enganche –ni otros pagos– que deben cu-brir los acreditados al adquirir una casa, de talforma que el valor del crédito hipotecario (quees siempre una porción del precio comercialde una vivienda) se aproxima al monto de lainversión realizada por los constructores de lasviviendas que se adquieren con los créditosinstitucionales.

Es importante mencionar que la mayor partede los recursos que son empleados en la in-versión institucional provienen, desde sus ini-cios, de los propios trabajadores. Baste men-cionar, por ejemplo, que en los años 2003 y 2004la participación del INFONAVIT y del FOVISSSTEen la inversión institucional ha representado,en conjunto, el 64% y el 59% del total paracada año.

La inversión en producción social de viviendaque realizan las familias sin el apoyo insti-tucional la hemos calculado en función delinventario habitacional generado por este sis-tema de producción (número total de vivien-das) y por el valor de mercado que se ha esti-mado para este tipo de viviendas, así como apartir de la estimación de la inversión que añocon año se realiza bajo los procesos de PSV,estimación que se presenta en las siguientespáginas. El resultado final que hemos obtenidocon este procedimiento es que la inversión enproducción social de vivienda representa el 24%de la inversión anual total.

Por último, la inversión privada no institucionalla obtenemos de restar a la inversión total enconstrucción de vivienda que reporta el INEGI,la inversión institucional y la inversión en pro-ducción social de vivienda. De esta forma, lo queobtenemos son las cifras de la inversión en vi-vienda que realizan las familias y las personasde elevados recursos económicos que constru-yen sus propias viviendas o las adquieren a em-presas y profesionistas dedicados a este segmentodel mercado habitacional, sin recurrir al merca-do hipotecario.

Los resultados de este procedimiento se presen-tan en las gráficas 13 y 14. En la gráfica 13 semuestra el comportamiento de la inversión du-rante el periodo 1988 a 2004 a precios constan-tes, es decir, eliminando el efecto del aumentoen los precios, lo que proporciona una idea másprecisa del crecimiento o disminución de la in-versión en vivienda durante el periodo conside-rado. En la gráfica 14 se muestra esa misma in-

IMPORTANCIA MACROECONÓMICA DE LA...


versión como proporción del PIB de cada año.Es útil comparar con el tamaño del PIB de cadaaño ya que se obtiene una medida de la impor-

Fuente: Estimaciones propias conbase en INEGI y CONAFOVI, op. cit.

tancia relativa de esta inversión respecto al ta-maño de toda la economía.



Fuente: Estimaciones propias conbase en INEGI y CONAFOVI, op. cit.

La inversión en vivienda en México ha repre-sentado alrededor del 4.5 por ciento del PIBdurante el periodo 1988-1994, lo que concuer-da con lo registrado en otros países con econo-mías de mercado.32 Son notorios, sin embargo,los cambios en su composición. Destacan lasfuertes variaciones de la inversión institucional(años 1992 a 1994 y 1996 a 1998), resultado dedecisiones basadas en expectativas económicascontrarias: auge y crecimiento, en el primer caso;crisis y estancamiento, en el segundo caso.

Es notoria también la forma en que la inver-sión privada no institucional sigue un ritmocontrario al de la inversión institucional. Larazón de esto es clara: cuando existen recur-sos competitivos en el mercado institucional,

las personas y las familias de mayores recursosacuden a ese mercado para financiar sus vi-viendas; cuando no existen recursos con esascaracterísticas, esas personas y familias finan-cian con recursos propios sus viviendas. Es porello que la inversión total en vivienda no re-fleja las variaciones abruptas de estos dos mer-cados y se comporta de manera estable, comose observa en la gráfica 14.

Lo más relevante es, sin embargo, el comporta-miento de la inversión en producción social devivienda. De acuerdo con nuestras estimaciones,esta inversión se mantiene de manera práctica-

32 Ver Banco de México, Documento de Investigación 9707,México, 1997.



mente constante en niveles ligeramente superio-res al 1% del PIB, como se observa en la gráfica 14.La razón de ello es que se trata de una inversióntotalmente atomizada, la cual es alimentada pormillones de familias que año con año inician nue-vas viviendas o realizan pequeñas y grandesmejoras y ampliaciones en las viviendas ya exis-tentes. Como hemos dicho, se trata de un pro-ceso de producción continuo que abarca, en pro-medio, un periodo de 10 años. Y se trata, tam-bién, de un proceso con una tendencia consis-tente al alza ya que está determinado por la con-tinua formación de nuevos hogares.

La inversión en producción social devivienda para los próximos años: unescenario al 2015

En las páginas anteriores hemos establecido quela inversión en producción social de vivienda semantiene estable a lo largo del tiempo. Esto nospermite realizar un ejercicio prospectivo paraestimar su evolución durante los próximosaños, hasta el 2015. Los parámetros básicosestablecidos para cada año de la proyecciónson los siguientes:

1.1 Vivienda inicial: lote de hasta 90m2; vivienda progresiva; espacioconstruido de hasta 30m2 durante el primer año; sin servicios total-mente establecidos. El proceso de construcción tarda 10 años.

1.2 Vivienda en proceso: cada año se construyen espacios equivalen-tes a 10m2 con las especificaciones técnicas básicas y las arquitectóni-cas mínimas. Al final del proceso se cuenta con una vivienda de 130 m2.

2.1 Vivienda inicial: $45,000.00 a precios de 2005 durante el primeraño, incluye terreno. Es el costo inicial promedio de las viviendasestudiadas en la investigación de campo de este trabajo. Equivale alsubsidio que otorga FONHAPO para una UBV urbana más la apor-tación del beneficiario.

2.2 Vivienda en proceso: $16,500.00 a precios de 2005 por cada añodurante 10 años. Equivale al subsidio que otorga FONHAPO paraampliación o mejoramiento físico de viviendas en zonas urbanas ysuburbanas.

2.3 Ajuste de la inversión: a las cifras anteriores de inversión se agregaun 20% que corresponde a una valuación mínima del costo de lamano de obra que aportan los hogares (ya sea en especie o median-te pago monetario) y otros costos asociados (organizacionales, degestión, etc.)

PRODUCCIÓN SOCIAL DE VIVIENDA EN MÉXICO: MARCO PROSPECTIVO 2001-2015PARÁMETROS BÁSICOS ANUALES

1. Tipo de vivienda: seconsideran dos tipos devivienda: viviendainicial y vivienda enproceso.

2. Monto de la inversiónpara cada uno de lostipos de viviendaconsiderados.



3. Número de unidades:está asociado a la forma-ción de nuevos hogaresproyectada por CONAPO.Se adoptan dos escena-rios: el de viviendaspara hogares pobres y elde viviendas para hoga-res de hasta 5 sm.

3.1 Viviendas para hogares pobres: el número de viviendas que ini-cian es igual al número de hogares pobres que se forman cada año(45.9% del total de hogares según la clasificación de SEDESOL).

3.2 Viviendas para hogares hasta 5 sm: el número de viviendas queinician es igual al número de hogares que se forman cada año enel rango de ingresos de hasta 5.0 salarios mínimos. Se mantieneconstante la distribución del año 2004: 61.8% de los hogaresmexicanos.

4.1 El periodo inicia en el año 2001 con 2.95 millones de viviendas enproceso de construcción que corresponden al total de la produc-ción social de vivienda que inició su construcción durante la décadade los noventa (ver cuadro 2 de este estudio).

4.2 Cada año se inicia un número de viviendas igual al número de nue-vos hogares en condiciones de pobreza o con ingresos de hasta 5.0salarios mínimos.

4.3 Por razones de simplificar el cálculo, suponemos que durante el perio-do 2001-2010 se terminará, cada año, el 10% de las viviendas iniciadasen la década anterior. Esto es, cada año hasta el 2010 se terminan295,000 viviendas. A partir del año 2011 se termina el 10% de lasviviendas que se encuentren en proceso desde el año 2001. Por ejem-plo, al finalizar el año 2002 se encontraban en proceso 2.94 o 3.05millones de viviendas, según se trate del escenario de hogares po-bres o del de hogares con ingresos de hasta 5.0 salarios mínimos, por loque en el año 2011 se terminarán 294 o 305 miles de viviendas, segúnse trate de cada escenario, y así sucesivamente en los años siguientes.

4.4 El número de viviendas en proceso en cada año se estima de lasiguiente manera: Por ejemplo, el total de viviendas en proceso du-rante el año 2002 es igual al número de viviendas en proceso du-rante 2001, más las viviendas que inician en ese mismo año, menoslas viviendas que terminan en ese 2001.

4. Proceso de producciónde las viviendas

En el cuadro 7 se presentan los resultados de esteejercicio. La inversión en producción social de vi-vienda asciende en la actualidad a entre 80 y 95mil millones de pesos a precios de 2005, y se esti-ma que continuará creciendo continuamente has-ta alcanzar las cifras de entre 85 y 120 mil millonesde pesos en el año 2015, a precios actuales. Estas

cifras son plenamente consistentes con los montosde inversión que reportan las cuentas nacionalesdel INEGI. En la gráfica 15 se muestra su evolucióndurante el periodo considerado según se adopteel escenario de considerar exclusivamente a loshogares pobres o el de incluir en la proyección a loshogares con ingresos de hasta 5.0 salarios mínimos.



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Fuente: Elaboración propia

La dimensión y la consistencia a lo largo del tiem-po de la inversión en la producción social devivienda no se debe solamente a la necesidadde atender una carencia ineludible para cual-quier persona o familia: la de contar con unavivienda que ofrezca seguridad y otorgue perte-nencia. Es también resultado de que constituyeuna inversión altamente redituable para las fa-milias que la realizan, particularmente cuandocuentan con el apoyo técnico y financiero ade-cuados. No es solamente la única opción paralas familias pobres de México; se puede conver-

tir en su mejor opción para poseer una viviendaque satisfaga sus necesidades particulares y quesea construida al ritmo que su realidad econó-mica les permite.

Para conocer con mayor detalle el impacto quela producción social de vivienda genera en lascondiciones de vida (económicas y habita-cionales, entre otras) de las personas y las fami-lias que en ella participan, durante este estudiose realizó una investigación de campo cuyos re-sultados se presentan en el siguiente capítulo.


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llll l o o o o o IIII I VVVV V

a) La producción social del hábitat y elanálisis económico

La producción de vivienda no es un asunto quese refiera exclusivamente a los aspectos cons-tructivos de la edificación misma o a su finan-ciamiento, sino que es parte de un proceso ma-yor que incluye necesariamente otros elemen-tos que determinan la calidad de vida de la po-blación que habita esas viviendas. Una casa debebrindar protección y permitir vivir con comodi-dad, privacidad, seguridad e higiene; debe estarubicada en un lugar adecuado para habitarlo,con el equipamiento y los servicios que requie-re la vida en la ciudad o el campo, y de fácil acce-so; debe formar parte de un barrio o colonia endonde sea posible la convivencia social ordenaday regulada; en fin, una casa digna debe formar

parte de un hábitat que permita la protección, elbienestar y el desarrollo de sus ocupantes.

Construir un hábitat con esas características no hasido tarea fácil para los hogares mexicanos que lohan logrado, los cuales son todavía minoría. Lamayoría de la población, como se vio en los capí-tulos anteriores, vive en condiciones de pobreza,33

la cual siempre viene acompañada por condi-ciones de hacinamiento y de marginación urba-na y rural. En todas las ciudades de nuestro paísexisten masivos testimonios de esta realidad.

La falta de disponibilidad de suelo apto para lavivienda a un costo accesible para la poblaciónde menores ingresos, la reducida capacidad delas autoridades locales para atender la demandade servicios públicos básicos y dotar delequipamiento necesario a las zonas habitacio-nales, así como los elevados precios de los ma-teriales y componentes de construcción en rela-ción con los bajos niveles de los ingresos del tra-

Impactos de la Producción Socialde Vivienda en la Economíade los Hogares Pobres

33 El 45.9% de los hogares, según SEDESOL, o el 61.8% delos hogares, según nuestras propias estimaciones (vercuadro 4, cap. II de este documento).


bajo, entre otros muchos factores, son todos ele-mentos que explican la existencia de esas con-diciones de precariedad y marginación de am-plios segmentos de la población en el campo ylas ciudades mexicanas.

La respuesta a estas difíciles condiciones de pre-cariedad y marginación ha provenido de la pro-pia población. Desde hace ya varias décadas hansurgido grupos sociales, principalmente urbanos,que han generado experiencias de construccióndel hábitat (viviendas y barrios o colonias tantoen zonas céntricas de lasciudades como en susáreas suburbanas y peri-urbanas) dirigidas a ha-cer efectivos los dere-chos a la ciudad y a lavivienda de las familiasde menores recursos,abarcando con ello otrosaspectos de la vida social,cultural, económica e in-clusive política de las per-sonas y sus familias.

Una forma de resumir y,a la vez, de visualizar demanera amplia y multi-dimensional la comple-jidad y los alcances delas experiencias de pro-ducción social del hábi-tat (del cual la viviendaes un componente prin-cipal) que han sido pro-movidas desde la orga-

nización autogestiva de los grupos sociales ur-banos en diferentes países de América Latina sepresenta en las tablas 1, 2, 3 y 4 que se muestran acontinuación. En ellas se condensa el trabajo desa-rrollado durante años por distintas organizacio-nes en 42 casos específicos (que han beneficia-do a 322 mil personas) ubicados en 12 países:Argentina (14), Bolivia (2), Brasil (6), Colombia(1), Costa Rica (1), El Salvador (1), México (10),Nicaragua (1), Perú (3), República Dominicana(1), Uruguay (1) y Venezuela (1).

IMPACTOS DE LA PRODUCCIÓN SOCIAL DE VIVIENDA...


Fuente: Ortiz Flores, Enrique y Zárate, María Lorena, (compilación y edición), De la marginación a laciudadanía. 38 casos de producción y gestión social del hábitat, Habitat International Coalition, ForumBarcelona 2004 y Habitat International Coalition-América Latina, España, 2005, págs. 54 y 55.

TABLAS 1 y 2:

Las cifras entre paréntesis indican el número de casos a los que se refiere cada ítem. La sumano coincide con el total porque en cada caso pueden verificarse diferentes ítems a la vez.



Las cifras entre paréntesis indican el número de casos a los que serefiere cada ítem. La suma no coincide con el total porque en cadacaso pueden verificarse diferentes ítems a la vez.

Fuente: Ortiz Flores, Enrique y Zárate, María Lorena, (compilación yedición), De la marginación a la ciudadanía. 38 casos de produccióny gestión social del hábitat, Habitat International Coalition, Forum Barcelona2004 y Habitat International Coalition-América Latina, España, 2005,págs. 54 y 55.



Las cifras entre paréntesis indican el número de casos alos que se refiere cada ítem. La suma no coincide con eltotal porque en cada caso pueden verificarse diferentesítems a la vez.

Fuente: Ortiz Flores, Enrique y Zárate, María Lorena, (compilación y edición), Dela marginación a la ciudadanía. 38 casos de producción y gestión social del hábitat,Habitat International Coalition, Forum Barcelona 2004 y Habitat InternationalCoalition-América Latina, España, 2005, págs. 54 y 55.

Las 4 tablas anteriores ilustran la complejidad,profundidad y variedad de situaciones y proce-sos que son detonados con la participación dela población en la búsqueda de mecanismos al-ternativos para atender sus necesidades más

importantes, particularmente las relacionadascon la vivienda y su contexto urbano. Es la luchade la gente de menores recursos por salir de lamarginación, poseer una vivienda propia ade-cuada a sus necesidades y acceder a los dere-



chos de lo que se denomina ciudadanía en nues-tras sociedades actuales y que en México inclu-so se encuentran establecidos en la ConstituciónPolítica.

Es muy útil conocer, o por lo menos visualizarcon amplitud, las características de estos proce-sos de producción social del hábitat y de la vi-vienda para comprender los impactos micro-económicos que se desprenden de ellos. Estosimpactos microeconómicos, como se verá másadelante en este mismo capítulo, no se generansimplemente a partir de las relaciones conven-cionales que se establecen teóricamente en elciclo productor-distribuidor-consumidor o en laecuación precio-cantidad-utilidad, que suelenemplearse en los análisis microeconómicos. Aun-que sin duda la producción social de viviendamuestra en los casos estudiados una elevada efi-ciencia y una utilidad muy alta tanto en térmi-nos de capitalización de las familias como enuso y disfrute de las viviendas, sus impactos vanmás allá de estos conceptos.

La producción social de vivienda no se generaen un mercado convencional como en el que seencuentra la mayoría de las operaciones produc-tivas y comerciales de la economía. En primerlugar, porque no es un sistema de produccióndirigido a obtener mercancías para su venta, estoes, no se encuentra gobernado por la búsquedade maximizar los beneficios o las utilidades delproductor y del vendedor. En la producción so-cial de vivienda el productor es también el con-sumidor, y el beneficio económico se obtiene alargo plazo, como resultado indirecto de lasmúltiples funciones que cumple la vivienda, ade-

más de constituir un patrimonio para las fami-lias propietarias.

El Banco Mundial, en su reporte sobre la vivien-da para la población de bajos recursos en Méxi-co, menciona tres grandes razones por las cua-les esta población recurre a la producción socialde vivienda: "Las familias de bajos ingresos op-tan con frecuencia por la vivienda informal de-bido a tres razones principales. Primero, el sec-tor formal usualmente ofrece vivienda como unproducto completo y terminado, mientras queel sector informal ofrece la oportunidad de vi-viendas progresivas y autoconstruidas. Segundo,obtener una vivienda en el sector formal nor-malmente requiere contratar una hipoteca queconlleva la obligación de pagos mensuales du-rante un largo periodo de tiempo. El sector in-formal, en cambio, se basa en un sistema en elque se avanza en la construcción conforme sedispone de recursos, lo que le permite a los resi-dentes hacer ajustes en cualquier momento deacuerdo con la situación económica de la fami-lia. Tercero, con la obligación de una hipoteca yante una situación de elevadas y fluctuantes ta-sas inflacionarias, el comprador en el sector for-mal enfrenta una condición de beneficio incier-to. En el sector informal, por su parte, la vivien-da progresiva es siempre un beneficio, posee unvalor preciso: puede ser habitada, vendida,rentada o donada como parte del patrimoniofamiliar, aunque sea una vivienda modesta e in-completa".34

En segundo lugar, porque constituye un sistemade producción extremadamente heterogéneo.Por ejemplo, la fijación del precio de la tierra



está sujeta a múltiples condicionantes y varian-tes entre un caso y otro; el financiamiento gene-ralmente es mixto e intermitente y es práctica-mente imposible establecer su costo real; losproductos (las viviendas) son diferentes entre síen cuanto a cantidad y calidad de construcción;los costos de producción son altamente varia-bles y se encuentran escalonados en un periodolargo de tiempo, además de que en muchos ca-sos interviene la mano de obra del propio con-sumidor final y la de sus compañeros del grupou organización; existen ahorros variables por lacompra conjunta de materiales y equipo, etc.

Todos estos elementos deben ser tenidos encuenta al momento de analizar el impactomicroeconómico de la producción social de vi-vienda. Por ello, antes de presentar los resulta-dos de nuestra investigación sobre los impactosmicroeconómicos de la producción social de vi-vienda, creemos que es pertinente que se esta-blezcan con claridad las características de losdiferentes sistemas de producción de viviendaen nuestro país.

b) Sistemas y formas de producción devivienda: un panorama general

En el capítulo II establecimos dos sistemas deproducción a partir de una clasificación de lasviviendas producidas en México según el origen

de su financiamiento: el institucional, cuyos pro-ductos habitacionales englobamos bajo el tér-mino vivienda completa nueva institucional; yel no institucional, cuyos productos habitacio-nales denominamos vivienda media no incluidaen los programas oficiales de vivienda, viviendaresidencial y producción social de vivienda. Estaclasificación fue útil para estudiar y cuantificarla oferta de vivienda en el país a partir del ori-gen de su financiamiento ya que ésa es la cate-goría que sirve de base para la elaboración y pre-sentación de las estadísticas oficiales de cons-trucción anual de vivienda.

Ahora debemos ahondar un poco más en el temay definir con mayor precisión las característicasespecíficas de los diferentes sistemas y las varia-das formas en que se produce la vivienda en Méxi-co, más allá del origen de su financiamiento, conparticular énfasis en el mosaico de modalidadesque presenta la producción social de vivienda.

La producción de vivienda es un fenómeno quepresenta múltiples variantes productivas, ya seaque consideremos sus alcances físicos (prepara-ción de lotes e introducción de servicios bási-cos, producción de vivienda nueva –inicial ocompleta y terminada– o bien mejoramiento yampliación de las viviendas existentes), o quehagamos referencia al objetivo que persigue ylas formas o modalidades en que se lleva a cabo.

34 Banco Mundial, Mexico Low Income Housing. Issues and Options, Reporte No. 22534-ME, septiembre de 2002, Vol. I,pág. vi (traducción propia). Es importante mencionar que no estamos de acuerdo en denominar sector informal a laproducción social de vivienda y sector formal a la producción institucional de la misma. SI bien es cierto que en diferentescasos el acceso al suelo en las colonias populares ha ocurrido mediante procedimientos irregulares que posteriormente se hanregularizado, en la producción social de vivienda bajo la conducción de organizaciones y grupos de colonos legalmenteconstituidos todas las operaciones económicas y financieras son formales, en el sentido de que cumplen con los requisitos ylas normas establecidas tanto social como institucionalmente.



Independientemente de los aspectos físicos dela producción de vivienda, es muy importantedestacar la importancia que reviste el objetivoprincipal que orienta la actividad de cada pro-motor o productor de la vivienda ya sea públi-co, privado, social o mixto, puesto que ello nospermite establecer una distinción más precisaentre los distintos sistemas productivos existen-tes en nuestro país. Este objetivo principal secentra, fundamentalmente, en dos aspectos:

el carácter lucrativo que puede represen-tar la producción;35 yla propia valoración del producto "vivien-da" como un bien producido para el usode los propios beneficiarios.

De acuerdo con el objetivo principal de cadapromoción habitacional, Ortiz (2004) clasifica laproducción de vivienda en tres sistemas, y ela-bora la siguiente definición general:

Sistema de producción habitacional

"Por sistema de producción habitacional se en-tiende el conjunto de programas, proyectos yactividades relativos a los procesos de planea-ción, construcción y distribución de la vivienda,conducidos por promotores que trabajan en for-ma organizada, planificada y continua, bajo es-quemas de operación estructurados."36

Los tres sistemas de producción habitacional quepropone Ortiz (2004) son los siguientes:

1. Sistema de producción pública"Se caracteriza por ser un sistema que provee

acceso a la vivienda, principalmente a los secto-res sociales de bajos ingresos, mediante la pro-moción directa de proyectos por parte de algúnorganismo público que la produce para ser arren-dada o para entregarse en propiedad mediantela canalización de créditos subsidiados a sus be-neficiarios o derechohabientes.

2. Sistema de producción privadaEste sistema desarrolla, con fines lucrativos, a tra-vés de empresas promotoras privadas (promo-toras inmobiliarias, constructoras), edificios yconjuntos habitacionales que generalmente ven-de en el libre mercado a demandantes indivi-duales, sujetos de crédito, eventualmente apo-yados por subsidios estatales. Este sector en al-gunas ocasiones produce también para el arren-damiento, principalmente orientado a sectoresde altos ingresos.

3. Sistema de producción socialPresenta un alto potencial para desarrollarse enel futuro inmediato ante la cancelación paulati-na de la producción pública y la incapacidad delproductor privado de atender a grandes secto-res sociales de bajo ingreso. Aún es poco enten-dido y apoyado. Produce sin fines de lucro, poriniciativa y bajo el control de una empresa so-cial promotora, sea ésta una organización de base(cooperativa, asociación, sindicato, etc.), o unaorganización profesional no gubernamental (cen-tros de asistencia técnica, institutos populares devivienda, asociaciones civiles pro-vivienda, etc.).


35 Las viviendas de los programas “Tu Casa” y “PROSAVI”cumplen con estas características.

36 Ortiz, Enrique, Notas sobre la producción social devivienda. Elementos básicos para su conceptualización eimpulso. Casa y Ciudad 2004. pág. 37.


Produce vivienda y conjuntos habitacionales queadjudica a demandantes organizados, general-mente de bajos ingresos pero con alguna capa-cidad de crédito que, por lo general, son identi-ficados y participan activamente desde las pri-meras fases del proceso habitacional".37

En cuanto a las distintas formas o modalidadesque asume la construcción habitacional, en lossiguientes puntos haremos referencia exclusiva-mente a la vivienda realizada por las propias fa-milias o grupos sociales,38 independientementede su nivel de ingreso:

Formas de producción habitacional realizadapor las propias familias o grupos sociales

Autoconstrucción"Sólo abarca el aspecto constructivo del procesode producción. Es sólo una de las maneras posi-bles de realizar la fase de construcción de viviendao los componentes del hábitat. Generalmentese vincula con prácticas de auto producción."39

La autoconstrucción es un proceso que puedeser definido como la forma de producciónhabitacional característica del sector social debajos ingresos. En ella, el usuario, ante la faltade un capital o crédito que financie la produc-ción en paquete de su vivienda, realiza median-te su gestión directa la adquisición de los mate-riales y aporta su propia fuerza de trabajo entiempo y forma, de acuerdo a sus capacidades.

Generalmente, la autoconstrucción se realiza conun nivel técnico elemental, aun cuando para al-gunos trabajos más especializados suele apoyar-se en personal que contrata el usuario.

Como señala Ortiz (2004, 43), la autocons-trucción es sólo una forma de edificar la vivien-da o los componentes del hábitat y no debe con-fundirse con la autoproducción. Puede ser laopción constructiva que asume un grupo, em-presa o familia autoproductora pero esta opciónsólo implica una fase del proceso productivo yno necesariamente el control del mismo.

De acuerdo con este autor, la autoconstrucciónpuede ser de cuatro diferentes tipos:

a) Autogestiva: cuando es realizada por inicia-tiva y ejecución directa del usuario. Sólo enlos casos en que el productor decide ejecu-tar por sí mismo bajo su propia iniciativa ysin paga todas o algunas tareas de edifica-ción, podríamos hablar de autoconstrucciónautogestionaria o autogestiva.

b) Dirigida: cuando es planificada, organizaday ejecutada bajo la coordinación de un ase-sor técnico. En este caso, la producción escontrolada por un tercero (empresa, ONG,etc.) y el autoconstructor participa sólo en lafase de construcción.

c) Pura: cuando el o los usuarios ejecutan to-das o la mayor parte de las tareas constructi-vas, sin recurrir a mano de obra pagada.

37 Ídem, pág. 39. Cabe comentar que los programas “Tu Casa” y “PROSAVI” no cumplen con esta característica.38 No consideramos necesario introducir aquí las definiciones de las otras formas de producción habitacional, tales como las

adoptadas por las empresas constructoras o la llamada “producción industrial de vivienda”.39 Romero, Gustavo. La Participación en el Diseño Urbano y Arquitectónico en la Producción Social del Hábitat. 2004. p. 31.



d) Mixta: cuando se combinan trabajos realiza-dos por los propios usuarios y tareas contra-tadas a trabajadores o empresas especializa-dos. Las formas mixtas de construcción pue-den o no depender de un proceso de auto-producción, en función de quién controledicho proceso y no de la intensidad con laque participen en la construcción los propiosusuarios.

Autoproducción"Se refiere al proceso por medio del cual indivi-duos, familias o grupos organizados llevan a caboun proceso de producción por su propia inicia-tiva y para su propio beneficio. Puede hacerse através de la autoconstrucción o mediante un pro-ceso de construcción realizado por terceros."40

Como señala Ortiz (2004, 41-43), la autopro-ducción es el proceso de producir vivienda ocomponentes del hábitat humano que se realizasin fines de lucro, por iniciativa y bajo el controldirecto de sus propios usuarios, sea de maneraindividual, familiar, comunitaria o colectiva yorganizada. Según el autor, los tipos característi-cos de la autoproducción son:

a) Individual o familiar: es la forma común deproducir vivienda por los diferentes sectoressociales; toca los extremos sociales: por unaparte, la persona o familia con recursos sufi-cientes para contratar una firma constructo-ra y/o los servicios de los profesionales en lamateria y, por la otra, el autoconstructor ru-ral o el autoproductor urbano.

b) Comunitaria y tradicional: a partir de diver-sas prácticas colectivas: de ayuda mutua,mano vuelta, faenas, tequio, etc., controla-das por comunidades, principalmente las in-dígenas y campesinas.

c) Emergente: las experiencias hippies de losaños 60-70´s; las de ocupantes de edificiosabandonados de todo tipo que se adaptan ausos habitacionales; los sistemas que cons-truyen soportes estructurales y dan espacio ala aportación creativa de componentes remo-vibles aportados por los usuarios.

d) Colectiva organizada: aquella que se realizabajo la iniciativa y el control de grupos, orga-nizaciones y empresas sociales (cooperativas,asociaciones, etc.). Este tipo de autopro-ducción puede tener las siguientes variantes:

Grupos informales, como grupos de solici-tantes y asociaciones de vecinos que se or-ganizan generalmente para tomar, solicitar ocomprar la tierra y gestionar e introducir ser-vicios, y difícilmente realizan un proyectocolectivo planificado y una producción or-ganizada de su vivienda. La producción dela vivienda en estos casos se realiza general-mente bajo formas individuales familiares.Empresas sociales legalmente constituidas,tales como cooperativas, asociaciones ci-viles, mutuales, que cuentan con asesoríatécnica integrada a la empresa social o con-tratada a ONG o a profesionales indepen-dientes; su operación implica decisionescolectivas así como acción planificada y or-ganizada. Esta última forma de autopro-ducción por empresas de base social es unade las más características de la producciónsocial de vivienda.40 Romero, Gustavo. 2004. Pág. 31.



Producción social de la viviendaEs un sistema de producción más completo ycomplejo que los dos anteriores. Constituye, dehecho y conceptualmente, una etapa superiorde ambos y los engloba. "Puede o no hacer usode la autoconstrucción, y generalmente se refie-re a procesos de autoproducción coordinada,pero admite también ciertos tipos de produc-ción llevada a cabo por terceros, por ejemplo,aquella realizada por ONG productoras de vi-vienda sin fines de lucro o por organizacionesfilantrópicas."41

"En general, la noción de Producción Social delHábitat y la Vivienda (PSHV), se desarrolla a partirde la necesidad de generar estrategias para en-cauzar y potenciar los esfuerzos que realizan lospobladores al producir su propio espacio habi-table. La caracterización de la PSHV permite pro-poner un sistema de producción que rescate aque-llos aspectos positivos de los llamados asenta-mientos populares –la flexibilidad para acoger di-versos espacios y funciones, la posibilidad de arti-cular una economía local por medio de comerciosy talleres, así como la creación de barrios con es-pacios para la interacción social, entre otrascaracterísticas– y, al mismo tiempo, que ayude asuperar las dificultades que presentan estos desa-rrollos, como la falta de servicios, falta de recur-sos, el factor de terrenos difíciles y alejados, etc."42

c) Definiciones contenidas en la nuevaLey de Vivienda de México (abril 2006)

El 27 de junio de 2006 se publicó en el DiarioOficial de la Federación la nueva Ley de Vivien-da. Las definiciones que se establecen en esta

nueva Ley y que nos parece pertinente mencio-nar en este punto son las siguientes:

Autoproducción de vivienda: el proceso degestión de suelo, construcción y distribuciónde vivienda bajo el control directo de sususuarios de forma individual o colectiva, lacual puede desarrollarse mediante la contra-tación de terceros o por medio de procesosde autoconstrucción;Autoconstrucción de vivienda: el proceso deconstrucción o edificación de la vivienda rea-lizada directamente por sus propios usuarios,en forma individual, familiar o colectiva;Producción social de vivienda: aquella quese realiza bajo el control de autoproductoresy autoconstructores que operan sin fines delucro y que se orienta prioritariamente a aten-der las necesidades habitacionales de la po-blación de bajos ingresos; incluye aquella quese realiza por procedimientos autogestivos ysolidarios que dan prioridad al valor de usode la vivienda por sobre la definición mer-cantil, mezclando recursos, procedimientosconstructivos y tecnologías con base en suspropias necesidades y su capacidad de ges-tión y toma de decisiones; yProductor social de vivienda: la persona físi-ca o moral que en forma individual o colec-tiva produce vivienda sin fines de lucro.

Estas definiciones son claras y precisas, y enmar-can con amplitud los casos que se presentan acontinuación.

41 Ortiz, Enrique. Op. cit. Pág. 31.42 Ibid, 30.



43 En esta publicación hemos decidido incluir sólo dos de los siete casos estudiados por motivos de espacio. Se encuentra enmarcha la elaboración de un segundo tomo que recoja con detalle los resultados de la investigación en la totalidad de ellos.

44 Las reseñas que aquí se presentan son un resumen de los aspectos más relevantes tratados en los informes técnicos que cadaorganización elaboró para este estudio.

Impactos microeconómicos en sietecasos de estudio

I. Revisión general de dos de los siete ca-sos estudiados: formas de intervencióny experiencias obtenidas;43

II. Medición cuantitativa de lo realizado: re-cursos empleados e impactos obtenidos.Se realizó un levantamiento de 1,111 fi-chas técnicas en igual número de casasque son representativas de las 4,524 vi-viendas existentes en los siete casos deestudio, además de realizar observacio-nes de campo y revisar las memorias ylos expedientes de las diferentes organi-zaciones sociales involucradas.

III. Se concluye con una valoración sobre lascondiciones de habitabilidad de los ba-rrios y colonias estudiados.

1. Revisión General de los CasosEstudiados: Formas de Intervención yExperiencias Obtenidas

Las experiencias que a continuación se reseñan44

constituyen ejemplos de la variedad de situacio-nes, procesos y acciones que se llevan a cabo enla producción social de vivienda y del hábitat.Aunque se trata solamente de dos casos especí-ficos de los cientos de casos en los que existe unapoyo financiero institucional público y una in-tervención explícita y profesional de organiza-ciones no gubernamentales en apoyo a los gru-pos de colonos sin vivienda o en condicioneshabitacionales muy precarias, muestran con cla-ridad que se trata de procesos difíciles peroexitosos. Por ejemplo, el rendimiento de un cré-dito o de un subsidio en estos programas es muy

En esta sección presentamos los resultados de la investigación de campo realizadadurante el segundo semestre del año 2004 en siete colonias con procesos de

producción social de vivienda en México. El orden de la presentación es el siguiente:



alto: la pobla-ción beneficiariaobtiene, confor-me avanza en elproceso de pro-ducción, una vi-vienda cuyo va-lor es varias ve-ces superior al monto del crédito recibido. Deacuerdo con los datos valuados a precios de 2004que se presentan más adelante, con un créditode $43,520.0 la población obtiene al final unavivienda con un valor de mercado de $335,000.0en promedio.

Los programas públicos de apoyo a la produc-ción social de vivienda, los grupos sociales y lasorganizaciones no gubernamentales tienen, encasos como los que aquí se reseñan, pruebasconcretas de la efectividad que pueden alcan-zar sus acciones.



Historia, antecedentes y contexto

La iniciativa forma parte de la estrategia generalque la UCISV-VER45 Poblador@s, A.C. desarro-lla con el fin de promover la organización de lospobladores y pobladoras de las colonias popula-res para lograr un hábitat justo, democrático ysustentable. En este sentido la organizacióninstrumenta mecanismos que facilitan la partici-pación de la población con el fin de sentar lasbases para garantizar la autogestión en sus co-munidades o colonias.

La experiencia se ubica en Xalapa, capital del Esta-do de Veracruz que experimenta un creciente de-sarrollo urbano a costa de suelos ejidales y deparcelas cafetícolas. Por ello uno de los problemasurbanos es el déficit de vivienda y de servicios básicospara un porcentaje considerable de la población.

Esta situación es más compleja para las familiasde escasos recursos que se han visto obligadasprácticamente a asentarse en predios no aptospara urbanizarse o a ser víctimas de especula-dores urbanos o de partidos políticos.

Uno de los mecanismos mediante elcual el Gobierno del Estado ha pre-tendido resolver el problema habita-cional fue impulsado a finales de losaños ochenta dentro del Programa Fe-deral de 100 Ciudades Medias: seconstituyó una Reserva Territorial Ur-bana con aproximadamente 471 has.

A) Programa de Desarrollo Urbano y Habitacional en la ColoniaMoctezuma, Xalapa, Veracruz [UCISV-VER Poblador@s, A.C.]

El programa que se reseña a continuación obtuvo los reconocimientos internacionales:PREMIO INTERNACIONAL 1998, ONU-DUBAI, Para las Mejores Prácticas en el

Mejoramiento de la Calidad del Hábitat y la nominación como finalista delPREMIO MUNDIAL DEL HABITAT 2003.


45 UCISV-VER es una organización social con20 años de experiencia en trabajocomunitario en el ámbito urbano.


al sureste de la ciu-dad, de las cuales 51has. se destinaronpara el Programa Lo-tes con Serviciosofertando en su pri-mera etapa 1,600lotes a familias coningresos inferiores a2.5 vsm.

De esta manera, laproblemática fue re-suelta sólo parcial-mente ya que por unlado la demanda erasuperior y por otrolado los lotes fueronentregados sin contar con servicios básicos ni in-fraestructura en la colonia. En este período (1995)la UCISV-VER tuvo acceso a 160 lotes en dichaReserva Territorial.

A partir de entonces el desafío consistió en lo-grar que las familias ocuparan sus predios con-tando únicamente con su voluntad, sus propiosrecursos económicos y su capacidad organizativa,teniendo al mismo tiempo que pagar renta, elcrédito de su lote y solventar además el gastofamiliar, todo esto con un ingreso exiguo y enun período de dos años.

En este contexto surgió en 1997 el ProgramaDesarrollo Urbano y Habitacional en la ColoniaMoctezuma, respondiendo a la necesidad degenerar alternativas para la construcción de lavivienda ante la amenaza de rescisión de con-

tratos por parte del Gobierno del Estado.46 Des-pués de un diagnóstico participativo, se decidióemprender de manera "piloto" la experiencia deconstrucción de viviendas con 7 familias lideradaspor mujeres, retomando como ejes principalesla participación y la organización comunitaria,la asesoría técnica y el ahorro popular.

Esta iniciativa desató una fuerte expectativa en-tre las integrantes de la organización, pero tam-bién logró la movilización de recursos estatalesdurante las primeras fases. Hasta la fecha se hanejecutado 800 acciones de vivienda. Este des-punte se logró por la conjunción de esfuerzos yrecursos de varios actores: las compañeras inte-

46 Los lotes ofertados por el Gobierno del Estado en laReserva Territorial, según la Ley 59, deberían ser habitadosen dos años contados a partir de su asignación; en casocontrario se cancelaría el contrato de compra.



grantes de la organi-zación, que hacenuna aportación enahorro, la coopera-ción internacionalque posibilitó laconstitución de unFondo Revolvente(ver Cuadro Xal-1) yfinalmente la capa-cidad organizativaque impulsó la mo-vilización de recur-sos oficiales en laetapa inicial delPrograma.



A través del tiempo los montos de ahorro,microcrédito e intereses se han adecuado con lafinalidad de buscar las mejores condiciones para

El programa se ha consolidado en todas sus fases–la socio-organizativa, la técnica y la financiera– yactualmente se analiza la operación financieradel fondo revolvente con el fin de impulsar unalto grado de sostenibilidad del programa.

Objetivos estrategias y alcances delprograma

Objetivo General:Promover el desarrollo urbano y habitacional al-ternativo para la Col. Moctezuma, a través deun proceso de producción social de vivienda.

lograr la sostenibilidad del programa. Aportacio-nes, montos del microcrédito, intereses y tiem-pos se registran en el Cuadro Xal-2.


47 La aportación del Gobierno del Estado en este periodo fuepor un total de $900,000.00 . El Fondo Revolventecomplementó los microcréditos correspondientes.

48 Actualmente en proceso.


Objetivos específicos:Coadyuvar al acceso y la construcción de unavivienda apropiada para las familias de esca-sos recursos, principalmente las lideradas pormujeres.Incorporar a las autoridades locales en elimpulso de la iniciativa.Incidir en las políticas públicas relacionadas conla construcción del hábitat popular en Veracruz.

Criterios estratégicos:Consolidación de la organización comunitaria parael desarrollo habitacional en la Col. Moctezuma.Operación de un Fondo Revolvente sosteniblepara financiar la producción social de vivienda.

Alcances del programa:Número de acciones ejecutadas: 800, 31%de construcción nueva y 69% de mejora-miento y ampliación de vivienda.Beneficiarios directos: 800 familias, aproxi-madamente 3,200 habitantes. Beneficiariosindirectos: 5,000 habitantes.78% de la población involucrada en el Pro-grama es femenina.Constitución y operación de un FondoRevolvente.Amplitud de la cobertura del Programa a otrosmunicipios de Veracruz: Xalapa, Coatepec,Huatusco, Veracruz, Boca del Río, Tlapa-coyan., Minatitlán, Cosoleacaque.



Estructura y Funcionamiento del Programa

El Programa se desarrolla en tres partes:

a) Organización comunitaria: permite la forma-ción y consolidación de grupos solidarios queposibilitarán la operación técnica, financieray administrativa del proyecto.

b) Aspectos financieros: se combinan recursoseconómicos provenientes de las beneficiarias,retomando el mecanismo de las "tandas" y elFondo Revolvente UCISV-VER.

c) Asesoría y supervisión técnica que facilitanla realización de un proceso participativo dediseño y ejecución de obra, asegurando laplanificación de la vivienda y su crecimientoprogresivo.

Para todas las etapas se contempla la realizaciónde evaluaciones participativas que permitan darseguimiento y re-encauzar el proyecto en casonecesario.

Componentes del programa o proyecto(breve descripción de cómo se articulan)

Elementos del hábitat incluidos en elproceso productivoEl Programa en sí es un instrumento para la con-creción de la misión de la organización social queretoma la visión integral del hábitat, no sólo comoel espacio físico donde los hombres y mujereshabitan sino como un espacio de interacción conla sociedad y con la naturaleza. Por ello se valo-ra la integración de estos componentes:

a) Físicos: la adquisición de suelo, la construc-

ción y/o mejoramiento de vivienda, la ges-tión social de infraestructura, servicios bási-cos, equipamientos. En este sentido cobra im-portancia la defensa de las áreas verdes, quesufren una presión constante para serlotificadas. En este sentido se entiende laimportancia de la territorialidad para la eje-cución del programa.

b) Sociales y culturales: se considera importan-te fortalecer la organización comunitaria y de-sarrollar procesos de capacitación y forma-ción para la autogestión. Es por ello que sevalora y prioriza el papel de las mujeres y seimpulsan "acciones positivas" que faciliten suparticipación: horarios adecuados, puntuali-dad, seguridad en los espacios de reunión,acompañamiento de los hij@s, entre otros.

c) Ecológico: el fomento a una nueva cultura(principalmente en lo que concierne al cui-dado y manejo del agua) se refleja en el im-pulso de técnicas de saneamiento como lossanitarios secos y los entramados de raíces.Por otra parte, se asume la importancia deldiseño de las viviendas considerando facto-res de habitabilidad y de salud que implicanespacios ventilados, distribución de áreasapropiadas, áreas de cocina y lavado consi-derando la utilización que hacen las mujeresde ellas, y finalmente los espacios de pro-ducción de plantas de ornato, medicinales uhortalizas para el consumo familiar.

d) Productivo: resulta un componente peculiaren dos sentidos: primero en la producciónmisma de la vivienda, ya que genera empleo



directo e indirecto, y por otra parte en la cons-trucción de espacios potencialmente produc-tivos al interior de las viviendas como talle-res, tiendas, panaderías, etc. Cabe mencio-nar que la organización promueve la genera-ción de empresas familiares que permiten uningreso adicional.

Dificultades para la operación del programa

Subsidio parcial de los gastos de operacióndel proyecto.Fondo Revolvente limitado que no permiteampliar la cobertura del Programa.Carencia de un sistema eficaz de monitoreoen la recuperación de los préstamos.Equipo reducido para operar el Programa.Necesidad de capacitación y profesionaliza-ción del equipo que opera el Programa.Dispersión de las obras en 8 municipios delEstado: Xalapa, Coatepec, Martínez de laTorre, Tlapacoyan, Veracruz, Boca del Río,Coatzacoalcos, Cosoleacaque y Minatitlán.

Logros y principales lecciones aprendidas

i. Sensibilización a las familias integrantes dela UCISV-VER respecto a la importancia de:a) La producción social de la vivienda.b)La construcción progresiva de la vivienda.c) La asesoría técnica para el logro de dise-

ños apropiados de vivienda.d)El uso de tecnologías alternativas para el

servicio sanitario doméstico.ii. Reconocimiento de que el modelo aplicado

por UCISV-VER Poblador@s, A.C. es viable y

ha generado un clima de confiabilidad de lapoblación, lo que se refleja en la crecientedemanda.

iii. Operación continua del Programa desde1997, garantizando la aplicación de los re-cursos materiales en la ejecución de obrasque han beneficiado a 800 familias.

iv. Potenciación del desarrollo local en losasentamientos mediante la inversión en la co-munidad, no sólo al mejorar la vivienda y pro-vocar el mejoramiento del entorno inmedia-to sino en la generación de espacios produc-tivos y/o microempresariales que permitenasegurar un ingreso a las familias.

v. UCISV-VER ha adquirido una experienciaimportante en el diseño, ejecución y evalua-ción del Programa.

vi. Adquisición de capacidades y habilidadespara el manejo hacia la sustentabilidad delPrograma.

vii. UCISV-VER ha movilizado recursos a favor delproyecto, tanto de las beneficiarias como dela cooperación internacional.

viii.Generación de la microempresa Servicios yAsesoria Técnica para la Producción Socialde la Vivienda.

ix. Viabilidad del proyecto permite prefiguraruna política pública en materia de produc-ción social habitacional.

x. Los reconocimientos internacionales: PRE-MIO INTERNACIONAL 1998, ONU-DUBAI,Para las Mejores Prácticas en el Mejoramien-to de la Calidad del Hábitat y la nominacióncomo finalista del PREMIO MUNDIAL DELHABITAT 2003.


LA PRODUCCIÓN SOCIAL DE VIVIENDA EN MÉXICO 71 IMPACTOS DE LA PRODUCCIÓN SOCIAL DE VIVIENDA...


Breve caracterización del caso

El Programa de Mejoramiento de Vivien-da o Programa de Vivienda en Lote Fa-miliar surge como una propuesta frente al défi-cit de vivienda en el Distrito Federal, con el ob-jetivo de trabajar en las colonias populares conpoblación de bajos recursos –en situación demarginación– así como reconocer la importan-cia del proceso de producción de vivienda porautoproducción (ver definición en pág. 60) ensus aspectos financiero, operativo, técnico así

como lo que se refiere a la participación directade los usuarios a través de la aportación de sufuerza de trabajo.

El Programa es un modelo acorde a los procesosde edificación popular caracterizado por lasumatoria de recursos económicos, técnicos yhumanos, tanto públicos (de origen fiscal) como

B) Programa de mejoramiento de vivienda, Col. GabrielHernández y Ampliación Gabriel Hernández, GAM, D.F.

[Casa y Ciudad, A.C.]

Casa y Ciudad, A.C. obtuvo el PremioNacional de Vivienda de México en el

año 2005.


Antes...

...después


privados (de organizaciones no gubernamenta-les, colegios de profesionales, organizacionessociales y de los propios beneficiarios).

Para su ejecución se han diferenciado varios ti-pos de acciones. En 1998 sólo existía el:

Programa de Mejoramiento de Vivienda: seaplica en los casos en que las intervencionesconsisten en ampliaciones de la vivienda yaexistente o bien en la aplicación de acaba-dos o instalaciones.

A partir de 2001 se incorpora una nueva modali-dad, con créditos de mayor alcance económico:

Programa de Vivienda Nueva en Lote Fami-liar y Segundos Niveles: este tipo de créditose aplica para la construcción de viviendasnuevas en planta baja o en primer nivel.

Y a partir de 2004 se incorporan ocho modalida-des que, según las Reglas de Operación y Políticade Administración Crediticia, consisten en:

Ampliación: edificación adicional de cuartos,cocina o baños para hacer más habitable lavivienda original.

Mejoramiento: corresponde a la intervenciónque tiene como propósito la mejora de la vi-vienda mediante la sustitución o refuerzo deelementos estructurales en espacios habita-dos así como de las condiciones sanitarias yde habitabilidad.Mantenimiento preventivo: consiste en larehabilitación de la vivienda con la finalidadde aumentar su vida útil, sin afectar elemen-tos estructurales. Interviene en conceptoscomo la impermeabilización, aplanados, ins-talaciones hidro-sanitarias expuestas ahorra-doras de agua, cableado eléctrico y lámparasahorradoras de energía, cambio de piso, en-tre otros acabados.Mantenimiento correctivo: rehabilitación dela vivienda con la finalidad de aumentar suvida útil, incluyendo los elementos estructu-rales (losas, columnas y trabes) la readecua-



ción del espacio habitable y el cambio deinstalaciones ocultas, entre otras.Mantenimiento general: corresponde a laintervención conjunta de los alcances de lasmodalidades de mantenimiento preventivoy correctivo.Mejoramiento y ampliación: esta modalidadcorresponde a la intervención conjunta delos alcances de las modalidades de mejora-miento y ampliación.Vivienda nueva progresiva: edificación devivienda nueva en segundos o terceros nive-les, sustitución de vivienda precaria o en ries-go, y/o subdivisiones de facto en predios oen lotes de propiedad de familias de bajosingresos que habitan en vecindades, barrioso colonias populares.Vivienda nueva terminada: edificación deuna vivienda completa, ya sea para sustituirviviendas que ya cumplieron su vida útil–como ocurre con inmuebles de vecindadesque no se redensificarán– o bien para cons-truir condominios en lotes habitados (en des-orden) por familiares directos hacinados ydesdoblados.

En las colonias Gabriel Hernández y AmpliaciónGabriel Hernández se dan seis de estas modali-dades, excluyendo las de mantenimiento correc-tivo y vivienda nueva terminada.

Historia, antecedentes y contexto

Casa y Ciudad realiza desde 1984 una labor deapoyo técnico, organizativo y de formación a lasorganizaciones sociales y a los grupos comunita-rios, buscando el cumplimiento del derecho a la

vivienda y, como consecuencia, la mejora de sucalidad de vida, potenciando la intervención deestos actores en la solución a los problemas desu entorno.

Como parte de esta tarea se encuentra el crearun espacio habitacional que contemple loscomponentes sociales, culturales y económi-cos que ayuden a modificar la calidad de vidaexistente en las colonias populares, lugares enlos cuales la forma predominante de produc-ción de vivienda es la definida como "auto-producción". Como resulta de lo analizado enlos capítulos anteriores del presente estudio, esteproceso ha dado origen a la formación de lamayoría de las colonias populares: entre el 60%y el 70% del parque habitacional construido pro-viene de la iniciativa de particulares y de los gru-pos organizados, al margen de cualquier tipo deapoyo oficial.

Conocedores de este panorama de producciónhabitacional, surge en 1998 la propuesta de laCoalición Hábitat México (CHM)49 al gobiernodel Distrito Federal para trabajar un esquema decrédito y gestión que hiciera más efectivos losrecursos que se destinan a la vivienda. El progra-ma propuesto por la CHM concebía su aplica-ción en las zonas que necesitaran mejorar oremodelar la vivienda deteriorada, ya fuera enla periferia o bien en las áreas ya consolidadas afin de aprovechar la infraestructura y el equi-pamiento con que cuenta la ciudad.

49 Integrada por Casa y Ciudad, Centro Operacional deVivienda y Poblamiento (COPEVI), Centro de la Vivienda yEstudios Urbanos (CENVI) y Fomento Solidario de laVivienda (FOSOVI).



Casa y Ciudad inicia la operación del Programaen el año 1998 en la Delegación Gustavo A. Ma-dero. El Programa comenzó con dos opcionesdiferentes de operación: la de demanda abier-ta, operada por el Instituto de Vivienda (INVI)con recursos propios, y la que trabajó Casa yCiudad, en su primera etapa, con recursos pro-venientes de FOSOVI, Caja Popular Mexicana yel mismo INVI, considerando también el ahorrorealizado por las familias beneficiadas por el Pro-grama. A esta última modalidad se la denominaPrograma Cofinanciado, ya que contempla nosólo los aportes provenientes de los recursos fis-cales sino también de otras fuentes definanciamiento.

En la primera etapa del Programa (Cofinanciada)se buscaba un esquema de financiamiento concrédito revolvente, de montos pequeños, a lamedida de la capacidad de pago del beneficia-rio, plazos de pago cortos en los cuales se inclu-

yen subsidios al buen pago, además de conside-rar la aportación del beneficiario (9% del montodel crédito). En la segunda etapa que inicia en2001, a partir de que el Programa se masifica seincrementan los montos de los préstamos quevan de 880 a 1,728 veces salario mínimo, conplazo de pago de hasta 8 años y con una aporta-ción del beneficiario del 5%.

El crédito otorgado debe utilizarse para la com-pra de materiales de construcción, el pago de lamano de obra y la asesoría técnica, un pago paragastos de operación que realiza el INVI, un co-bro anual por concepto de seguro de vida y laaportación al fondo de ayuda social que consis-te en la asignación de 5 pesos por cada mil pe-sos del crédito.

El objetivo de Casa y Ciudad es generar tambiénuna incidencia a nivel urbano, a nivel económi-co y social, fortaleciendo el tejido social y las



acciones comuntarias a fin de llegar a una parti-cipación organizada que impulse el desarrollode un Programa de Mejoramiento Barrial quepermita a la población de estas colonias accedera una mejor calidad de vida.

Objetivos, estrategias y alcances delPrograma en las Colonias Gabriel Hernández

y Ampliación Gabriel Hernández

Los principales objetivos del Programa han sidolos siguientes:

Intervenir en el proceso de producción so-cial de vivienda para familias de escasos re-cursos.Apoyar y establecer un crecimiento progra-mado en el proceso de autoproducción tan-to individual como colectiva de la poblaciónde bajos ingresos.Realizar un proceso de diseño participativoen el cual intervengan de manera corres-ponsable la asesoría técnica y los beneficia-rios a fin de atender las necesidades de lafamilia.Ampliar, reforzar y consolidar las viviendasque se encuentran en proceso.Ejercer una supervisión participativa de laobra basada en la interacción entre los prin-cipales actores: asesoría técnica, mano deobra y beneficiarios.Solucionar las principales exigencias de fun-cionamiento, sanidad y confort en las vivien-das de los beneficiados.Reducir el hacinamiento a través de la am-pliación o edificación de nuevas viviendas enlos predios que son compartidos por dos omás familias.

Fortalecer las redes solidarias y familiaresmediante la generación de viviendas adicio-nales en predios familiares.Contribuir a la consolidación urbana de lascolonias populares impulsando un mejora-miento barrial a partir de la intervención enla vivienda.

Logros y principales lecciones aprendidas

Es posible destacar como los principales logrosobtenidos durante la ejecución del Programa:

La utilización del diseño participativo comouna estrategia para buscar la solución de lasnecesidades más apremiantes en la vivien-da. Es importante relacionar a la familia be-neficiaria con la asesoría técnica para lograrla obtención de un resultado que cubra tan-to las necesidades cotidianas del beneficia-rio como los alcances técnicos marcados porel Programa.Los talleres de capacitación, los cuales permi-ten una mayor identificación entre los diver-sos actores que intervienen en el Programa.El reconocimiento de los comités de vivien-da como una parte importante de la socie-dad civil organizada en el proceso de lograrel financiamiento de acciones en el Progra-ma de Mejoramiento.La apropiación del proceso por parte de losintegrantes de la institución, a fin de lograr ladefinición de alternativas de solución.La conformación de un equipo técnico queha logrado el alcance de las metas físicas yun buen desempeño en la interacción conlos beneficiarios a fin de intercambiar aspec-



tos técnicos particulares de cada acción.El intercambio de experiencias y conocimien-tos entre los diversos equipos de trabajo dela instituciones que integran la CoaliciónHábitat México.

Complicaciones a las que nos enfrentamosEl reducido tiempo para la realización de lasobras propicia que se brinde mayor impor-tancia al aspecto individual, descuidando elproceso colectivo.En algunos casos existen cambios en los pro-yectos lo cual lleva a que al finalizar la obralos planos no correspondan con lo construido.Se han descuidado las compras colectivas demateriales debido a que en muchos casosprevalece una perspectiva individual.No se ha podido incidir en el desarrollo delmejoramiento barrial.

Conclusiones y lecciones aprendidasEl papel relevante de las mujeres en el pro-ceso del Programa (75% de las personas quese han encargado de la ejecución y segui-miento) a pesar de no ser, en ocasiones, lastitulares del crédito.Las colonias Gabriel Hernández y AmpliaciónGabriel Hernández presentan un porcentajedel 60.5% y del 80% de vivienda desdobla-da respectivamente lo cual evidencia la faltade accesibilidad al suelo, ya sea por la faltade recursos económicos y/o por la carenciade oferta de suelo para la construcción devivienda.Alrededor de un 80% de las viviendas inter-venidas emplean materiales permanentes deconstrucción, mostrando el grado de conso-

lidación de las viviendas en estas colonias.Una de cada 10 viviendas cuenta con usomixto –habitacional con comercio principal-mente dedicado al abastecimiento del con-sumo diario.Según el estudio de campo realizado, se es-tima un valor promedio de la vivienda en 260mil pesos en Gabriel Hernández y en 245mil pesos en Ampliación, lo que implica uncosto de 2 mil pesos el metro cuadro.Con el crédito otorgado por el Programa sealcanza a construir un promedio 30 m2, perogracias al proceso de progresividad de la vi-vienda se han alcanzado de 117 a 128 m2.Es necesario reconocer la importancia dela organización en los alcances económi-cos del Programa, pues con las comprasorganizadas se logró (entre 1999 y 2000) unahorro del 17.5%.Ente 1999 y 2003 los precios de los materia-les mantuvieron un incremento constante del5% anual pero en 2004 éste se elevó en un250% , lo cual impactó en los alcances pre-vistos de obra (de 30m2 a 15 m2), absorbien-do las familias el sobreprecio propiciado poresta situación para poder conservar los alcan-ces establecidos.El Programa ha fortalecido una fuente deempleo local, como los acarreos de materia-les a las viviendas intervenidas.En la zona sólo 1.16% de la vivienda existen-te se encuentra en renta, con un costo pro-medio mensual de 1,800.00.La implementación del diseño participativocomo una estrategia que permite solucionar lasnecesidades más primordiales en la vivienda.La utilización de la capacitación tanto for-



mal como informal nos permite tener unmayor contacto entre los beneficiarios ytécnicos y los demás actores participantesen el programa.El considerar el mejoramiento no como unaacción aislada sino como parte de un proce-so, por lo cual se hace necesario prever los

criterios para crear una imagen urbana en lascolonias.El reconocimiento del papel de varios acto-res en el proceso del Programa de Mejora-miento de Vivienda (organizaciones sociales,comités vecinales, etc.).



II.II.II.II.II.

2. Medición Cuantitativa de loRealizado: Recursos Empleados eImpactos Obtenidos

En este inciso abordaremos el estudio de losimpactos microeconómicos desde dos perspec-tivas: a) la individual y familiar (característicasprincipales de las viviendas) y b) la colectiva (ge-neración de empleo y economía local).

a) Calidad de las viviendas y patrimonio familiar

En el cuadro 8 se presenta una serie de caracterís-ticas seleccionadas de las 1,111 viviendas que fue-ron objeto de la investigación de campo de esteestudio.50 Los puntos a destacar son los siguientes:

El tamaño promedio de las viviendas es de 92.7m2 de construcción en un terreno de 118.2 m2.

La mitad de las viviendas cuenta con unasuperficie de construcción superior a la me-dia: 103 viviendas (9.3% del total) cuentancon una superficie construida de 203.8 m2

en promedio; 135 (12.4% del total) con 134.8m2 en promedio, y 312 (28.1% del total) tie-nen un promedio de 102.5 m2 de superficieconstruida. Otra quinta parte de las vivien-das cuenta con una superficie promedio de72.7 m2 y el restante 31.4% de las viviendascuenta con una superficie de construccióninferior a los 60 m2.

El crecimiento promedio de las viviendas esde 67.0 m2 adicionales a los de la viviendainicial (30 m2). El rango de crecimiento vadesde un promedio máximo de 141 m2 adi-cionales de construcción hasta un mínimopromedio de 22 m2. En términos generales,al final del proceso la vivienda cuenta conuna superficie construida tres veces mayor ala superficie inicial.

En el 90% de los casos las viviendas fueronconstruidas con materiales permanentes,mientras que en el restante 10% aún exis-tía una combinación de materiales perma-nentes y no permanentes en su construc-ción, sobre todo en las viviendas de menortamaño.

El tiempo promedio que tardaron las fami-lias en lograr las condiciones actuales de suvivienda fue de 9.9 años, abarcando un ran-go que va desde 14.2 años para las viviendasde mayor tamaño hasta uno de 6.8 años paralas de menor tamaño.

El costo promedio total para lograr la vivien-da actual ascendió a $99,661.0 (a precios de2004), mientras que su valor de venta en elmercado se estima en más de $335,000.0 aprecios de vendedor (también para 2004).Es importante mencionar que la gran mayo-ría de los entrevistados afirmó no tener nin-guna intención de vender o rentar su vivien-da. Sin embargo, es notoria la creación deun patrimonio familiar que brinda seguridadfinanciera a los hogares y potencial de desa-rrollo para los hijos o los herederos.

50 El instrumento que se empleó fue una ficha técnica de 57preguntas acerca de 4 temas: Características físicas de lasviviendas; Formas de producción; Formas de ahorro yfinanciamiento y Características socioeconómicas de loshogares.



Fuente:Elaboraciónpropia conbase en lainvestigaciónde campo.

* Salariomínimo generaldiario en 2004:$43.3; el salariomínimo mensualresulta igual a$1,317.0suponiendo quese paga altrabajadordurante los 365días del año=(43.3*365/12)

Más del 95% de las familias es propietaria desus viviendas y cerca del 60% ya terminó de

pagar los créditos recibidos para su adquisi-ción y construcción.



Más del 15% de las viviendas cuenta con un espa-cio destinado a realizar alguna actividad econó-mica, lo que es particularmente relevante si con-sideramos que el ingreso promedio de los ho-gares es de 4.7 salarios mínimos mensuales. Enla investigación encontramos 40 tipos de activi-dad económica, comercial y manufacturera, quese llevaban a cabo en las viviendas (ver másadelante, impacto en la economía local).

En todos los casos, excepto en el conjuntohabitacional Primero de Mayo en Ecatepec, Esta-do de México –en el cual el proyecto ejecutivo sebasó en un tipo de vivienda de 52 m2 de cons-trucción inicial–, es posible encontrar vivien-das grandes, medianas y pequeñas, lo que re-vela una situación socioeconómica de las fami-lias ampliamente diversificada que frena el dete-rioro potencial de los barrios y colonias populares.

Otros aspectos relevantes que se desprenden delas entrevistas en las 1,111 viviendas son lossiguientes:

El 75% de los entrevistados contestó haberrecibido un crédito inicial de un organismopúblico por un monto equivalente a 13 ve-ces su ingreso mensual promedio en el mo-mento de recibir el crédito. A precios de2004, el crédito promedio recibido ascen-dería a $43,520.0, equivalente a 33 salariosmínimos mensuales de ese año o a 7.0 vecesel ingreso promedio mensual actual de losentrevistados.

La aportación monetaria inicial que desem-bolsaron los colonos fue igual al 94% de suingreso mensual, cantidad que lograron re-unir de diversas maneras:

Fuente:Elaboraciónpropia conbase en lainvestigaciónde campo.

Adicionalmente, para obtener los recursos quenecesitaban emplear en el financiamiento de suvivienda, en el 63% de los casos los colonos de-bieron trabajar más horas y realizar diferentes

actividades; en el 29% de los casos otros miem-bros de la familia se emplearon en alguna activi-dad económica, y en el restante 8% se recurrió a laventa de algunos bienes muebles e inmuebles.



Fuente: Elaboración propia conbase en la investigación de campo.

En el 49% de los casos las obras de inicio dela vivienda fueron realizadas por las propiasfamilias, con ayuda de los vecinos y recurrien-do a la contratación de mano de obra espe-cializada; en el 47% de los casos estas obrasiniciales fueron realizadas por mano de obraespecializada bajo supervisión de la organi-zación de colonos.

El 75% de las obras de ampliación y mejo-ramiento de las viviendas fueron realiza-das por las familias con ayuda de los veci-nos y mediante contratación de mano deobra especializada; en el 21% de los casosestas obras las realizó la familia por cuentapropia.

En el 75% de los casos las personas adquirie-ron los materiales de construcción de mane-ra individual en establecimientos de su elec-ción; en el 18%de los casos es-tas compras serealizaron demanera con-junta entre va-rios vecinos omediante la or-ganización decolonos.

El 56% de loscolonos aportódinero ($442.0)y trabajo (67jornadas) en unlapso de 2 años

en promedio para la introducción de los ser-vicios básicos en la colonia.

El 22% de los colonos aportó dinero ($623) ytrabajo (30 jornadas) en un lapso de casi dosaños (21 meses en promedio) para la cons-trucción del equipamiento básico de la colo-nia (escuelas, clínicas, canchas deportivas,etc.)

El 47% de los colonos paga una cuota para laconservación y mantenimiento de la coloniay el 24% aporta un promedio de 25 jornadasde trabajo al año para el mismo propósito.

La mayoría de las viviendas cuenta conlos servicios básicos y sus instalacioneshidráulicas, eléctricas y de gas funcionanadecuadamente:



El equipamien-to en las vivien-das es elevado:

El tiempo y costo de transportarse al lugar de trabajo es alto: más de una hora para la mayoría delos trabajadores y cerca de $30.0 diarios, respectivamente:

Fuente: Elaboraciónpropia con base en lainvestigación de campo.

Fuente: Elaboración propia conbase en la investigación de campo.



Trasladarse a lasáreas con equi-pamientos bási-cos implica me-nos de mediahora en la mayo-ría de los casos:

b) Impacto en la economía local

Los procesos de producción social de la vivien-da y el hábitat constituyen un fenómeno econó-mico a escala nacional (ver Capítulo III) y local.En este último ámbito, el impacto económicotambién es determinante.

En primer lugar, porque genera una demandade empleo directo e indirecto y de materialespara la construcción asociados a la etapa inicialde edificación. Algunos ejemplos de este impactoson los siguientes:

Fuente: Elaboración propiacon base en la investigaciónde campo.



El impacto directo asociado a la construcción delas viviendas y la colonia es, sin duda, muy im-portante: la industria de la construcción consti-tuye uno de los motores del crecimiento econó-mico en cualquier país, y más aún en econo-

mías como la mexicana en la que existe abun-dante mano de obra.

Sin embargo, existe otro impacto más general yde largo plazo que está directamente asociado a



la actividad econó-mica que se gene-ra en todo asenta-miento humanoque supere ciertasmínimas dimensio-nes. Nos referimosa la serie de activi-dades económicasde manufacturas,comercio y servi-cios que se estable-cen en cada una delas colonias denuestras ciudades.

En el siguiente cua-dro y mapa semuestra un pano-rama de la activi-dad económicaque prevalece en laColonia La Era, enel Distrito Federal.



En el siguiente plano se ilustra la distribución enla Colonia de estas actividades económicas:

Los barrios y co-lonias desarrolla-dos a partir delos procesos deproducción so-cial de la vivien-da y el hábitatson, claramente,espacios centra-les en la econo-mía de la ciudad.



A partir de las entrevistas y el trabajo de campose obtiene una gráfica denominada perfil de ba-rrio. Este instrumento califica en forma agrega-da, a través de 27 variables, las condiciones encada territorio estudiado.51 El diagrama reflejaen forma sintética las carencias y el nivel desatisfacción en cada uno de los temas de lacaracterización, proporciona una idea clara yrápida de las necesidades, y al mismo tiempopermite comparar las condiciones entre uno yotro barrio.

El perfil es el instrumento que permite determi-nar el nivel de habitabilidad que tiene el barrioen relación con sus carencias físicas. La escalade habitabilidad va del 0 al 10; el cero repre-senta la máxima precariedad, determinada porla ausencia total del servicio, mientras que el 10

representa la óptima habitabilidad, indica la co-bertura total y/o la disponibilidad y calidad ade-cuadas del servicio. Por tanto, la línea de óptimahabitabilidad se encuentra en 270 puntos y elpunto medio es de 135.

Cabe comentar que en el caso de las variablesrelacionadas con la calificación de contamina-ción del agua, aire y drenaje, así como para lasvariables de vulnerabilidad y basura, la califica-ción mínima implica un alto nivel de contami-nación y corresponde con la condición de pre-cariedad; por el contrario, una calificación altaimplica un nivel bajo de contaminación o vul-nerabilidad y por consiguiente mayor habita-bilidad. La valoración que se menciona a conti-nuación es la obtenida en el levantamiento de cam-po a partir de la percepción de la población.

51 El perfil del barrio fue una metodología implementada en el proyecto Estudios Urbanísticos y Ambientales para 75 barrioscorrespondientes al SUN que SEDESOL contrató a la UAM-X a través del Programa Universitario de Estudios Metropolitanosen 2003.

3. Valoración sobre las condiciones de habitabilidad de los barrios y coloniasestudiados.

Perfil del barrio como instrumento para evaluar el diagnóstico



Gabriel Hernández

Entre las 7 zonas de estudio, la Col. Gabriel Hernández es una de lasmejor atendidas. Los elementos de infraestructura, medio ambiente,vialidad, edificación, tenencia y medio ambiente se encuentran en con-diciones satisfactorias.

Por su parte, el equipamiento es uno de los factores que se encuentra en unnivel de servicio medio, mientras variables como la cultura, la recreación y eldeporte, los espacios públicos y el mobiliario son los elementos que presen-tan menos atención.

a) Resultados sobre el perfil de barrio por zona de estudio


Xochimilco

Se trata de otra zona con buen nivel de atención. Las variables de agua y alum-brado público fueron las que obtuvieron más baja calificación con 6 puntos, loque indica que el servicio no es satisfactorio, ya sea por presentar fallas en ladotación, en la distribución y/o en la calidad del agua.

El rubro de equipamiento se encuentra dentro de un nivel de satisfacción bueno, como elcaso del abasto y el servicio de telefonía, ambos con calificación de 9.

Factores relacionados con medio ambiente, vialidad, edificación, imagen urbana ytenencia de la tierra están dentro de la calificación media.

CAPÍTULO IV. IMPACTOS DE LA PRODUCCIÓN SOCIAL...


El Molino

Esta zona también se encuentra en condiciones favorables; su per-fil promedio se localiza por arriba de la media. En general, los ele-mentos que conforman su estructura urbana están en buen nivelpara atender a la población.

Los factores que presentan falta de atención son el equipamientode cultura y la provisión de agua, con problemas particularmentegraves de contaminación que pueden repercutir en la salud de lapoblación.


Primero de Mayo

Es una zona que muestra un panorama regular;todos los elementos que integran su estructuraurbana se encuentran medianamente atendidos.

La carencia más significativa tiene que ver conel equipamiento de cultura, que obtiene califi-cación de 3 puntos; el resto de las variables deequipamiento mantienen un buen nivel de con-servación. La infraestructura de agua, drenaje,

electrificación, alumbrado, telefonía y trans-porte, así como lo relacionado con la edifica-ción (vivienda y construcción), registran elmejor nivel de atención con calificaciones pro-medio de 8.

La imagen urbana de la zona tiene un impactovisual deteriorado aunque no en extremo ya quelas calificaciones obtenidas van de 6 a 7.



La Era

Esta zona tiene un nivel de satisfacción aceptable. Loselementos con mayor deficiencia son equipamiento eimagen urbana, con calificación de 4 (cultura, recrea-ción y deporte, espacios públicos y mobiliario).

La infraestructura es la variable que está en mejorescondiciones de habitabilidad con calificación de 8, loque indica que la cobertura y/o calidad de los servicioses aceptable.


Belvedere

Es una de las zonas que presenta mayor carencia y falta deatención. La calificación mayor que se obtuvo fue de 7 eninfraestructura, vialidad, equipamiento y tenencia, lo queindica que hay grandes deficiencias en los servicios, cali-dad y mantenimiento de estos elementos. Hay factores quedenuncian gran de falta de atención como son la edifica-ción, la vialidad, la imagen urbana y los equipamientos engeneral.



Xalapa

Esta zona tiene graves problemas de satisfacción en vialidad (guarnicio-nes, arroyo y banquetas).

El equipamiento es el factor con más problemas y carencias, en parti-cular los de salud y cultura con calificación de 1.

Otro de los elementos con baja calificación es el mobiliario (6). Estoselementos muestran un panorama general de la imagen urbana dete-riorada. Los elementos mejor calificados son infraestructura (agua y elec-trificación) y tenencia, ambos con 8.


b) Análisis integral según puntaje acumulado

Puntaje acumulado por zona de estudio

La calificación media acumulada en las 7 zonas de estudio es de 177puntos, es decir, 42 arriba del valor medio que es de 135. Tres de laszonas se ubicaron por debajo del valor medio y cuatro de éstas porencima de este valor.

La zona Gabriel Hernández es la que mayor acumulación tuvo con204 puntos; y por el contrario, la Col. Moctezuma en Xalapa es la queacumuló menor puntaje con 137 puntos.



Calificaciones promedio por variable

Al conjuntar los resultados de las 7 zonas de estu-dio se tuvo que, entre las 27 variables, las queobtuvieron mayores calificaciones fueron la elec-trificación, la telefonía, la construcción y la tenen-cia de la tierra, todas ellas calificadas con 8 pun-tos; la variable relacionada con el equipamientode cultura es la que muestra el más bajo nivel desatisfacción, por debajo del punto medio del per-fil registrando 4 puntos. El resto de las variablesfueron calificadas en promedio con 6 y 7 puntosque indican niveles de satisfacción medios.


El equipamiento de cultura en general obtuvo 29 puntos. Elvalor promedio por variable se ubica en 46 puntos. Las varia-bles que se encuentran dentro de esta media son el agua,calles y avenidas e imagen urbana; la variable electrificaciónregistró el mayor puntaje con 56.



c) Análisis de comparativas de perfiles de barrio

La comparativa de perfil promedio de barriomuestra que la Col. Moctezuma (Xalapa,Veracruz) se encuentra debajo del perfil prome-dio. Los factores menos atendidos y con mayo-res carencias son los correspondientes a equi-pamiento (salud 1 punto, educación 5 puntos,abasto 4 puntos, cultura 1 punto, recreación ydeporte 3 puntos, y espacios públicos 3 pun-tos). Esto indica que el equipamiento de la zonano tiene la cobertura y la operación favorables.

Los barrios San Juan y San Marcos (Xochimilco,

Distrito Federal) y Gabriel Hernández (GustavoA. Madero, Distrito Federal) se encuentran porencima de la media, lo cual quiere decir quetienen un nivel satisfactorio de habitabilidad. Lasvariables mejor atendidas son electrificación,alumbrado, telefonía, abasto, basura e imagencon 9 puntos de calificación.

En la zona de El Molino (Iztapalapa, Distrito Fe-deral) la variable agua (5 puntos) muestra que lainfraestructura no es la adecuada y que la con-taminación del líquido es muy grave.

103

A partir de los resultados generales que arrojaesta investigación, tanto en el orden macro-económico, al estimar que una importante pro-porción de las viviendas que integran el inven-tario actual en el país ha surgido mediante pro-cesos de producción social, como en el micro-económico, al observar que existen experien-cias exitosas demostrativas de colonias surgidasmediante procesos de autoconstrucción que re-gistran edificaciones de alta calidad y buenas con-diciones de habitabilidad, podemos concluir quela producción social de vivienda contribuyesignificativamente a resolver las necesidades dela población, principalmente la de bajos ingre-sos, al atender la demanda de vivienda que elgobierno por sí solo no puede resolver debido acarencias presupuestales y prioridades distintas,entre muchos otros factores.

Pese a sus múltiples limitaciones, la producciónsocial de vivienda presenta importantes venta-jas, siempre que su diseño y construcción sean

asesorados y supervisados técnicamente por es-pecialistas en la materia. Entre sus mayores ven-tajas se pueden citar:

Logra resolver las demandas de los sectoressociales que no pueden acceder a la ofertadel mercado inmobiliario o a los programasque promueven las instituciones oficiales.Evita la espera durante varios años de laaprobación de un crédito para acceder auna vivienda terminada, así como largosprocesos de gestiones, muchas veces inúti-les, para obtener otros tipos de crédito.La construcción de la vivienda es vista comouna necesidad sin fines de lucro.Implica bajos costos indirectos al reducir ta-reas y costos administrativos en la fase de pro-ducción de la vivienda.Detona economías locales en la industria dela construcción, así como en otros sectorescomplementarios, además de estimular elmercado nacional.

Conclusiones

Cap

ítu

lo V

Cap

ítu

lo V

Cap

ítu

lo V

Cap

ítu

lo V

Cap

ítu

lo V


Favorece la movilización de múltiples recur-sos técnicos, sociales y culturales.Fomenta la participación comunitaria y laorganización social.Favorece el desarrollo de la capacidad creativa,técnica y administrativa de las comunidades.Promueve el uso y experimentación de nue-vas prácticas, muchas veces a favor de lasustentabilidad ambiental urbana.Genera en la población mayor concienciasobre los problemas urbanos.Garantiza el reconocimiento social de los di-versos actores, particularmente la capacidady el trabajo de los jóvenes y las mujeres.Permite a las familias tener una vivienda con-forme a su gusto y capacidad económica encuanto a diseño arquitectónico y tamaño dela misma.La posibilidad de crecer, tanto en superficieconstruida como en la calidad de los acaba-dos, permite que la vivienda se aprecie o re-valorice a través del tiempo por la inversiónacumulada.

Al mismo tiempo, a pesar de las múltiples venta-jas que implica la producción social de vivien-da, existen un sinnúmero de factores que limi-tan y condicionan su práctica. Algunos de losmás importantes son:

La falta de reconocimiento legal, político yadministrativo.La carencia de instrumentos legales, finan-cieros, administrativos y operativos para apo-yarla y, cuando llegan a existir, la imposiciónde requisitos, normas y procedimientos con-trarios a su lógica productiva.

Recursos limitados y condiciones financierasincompatibles con las formas de produccióny la capacidad económica de quienes optanpor la autogestión.Falta de apoyos para desarrollar su capaci-dad productiva y sistematizar su propiaexperiencia.Falta de acceso a información en campos es-tratégicos para su desarrollo: planes, progra-mas y legalidad vigente.Falta de asesoría técnica, por lo que en lapráctica es frecuente que quienes recurren ala autoconstrucción utilicen tecnologías in-adecuadas.Falta de utilización de sistemas constructivosy materiales adecuados.

A partir de la situación antes señalada, y del re-conocimiento de todas las potencialidades querepresenta la producción social de vivienda, seconsidera pertinente fortalecer este sistema deproducción. Los retos exigen la participaciónactiva de todos los actores que en él intervie-nen, en primera instancia de las dependenciasde la administración pública en sus diferentesórdenes de gobierno, de los propios producto-res de vivienda, así como de las organizacionesacadémicas, profesionales, no gubernamentalesy de cooperación internacional; y en segundainstancia, de muchos otros actores que incidendirecta e indirectamente en el sistema.

A modo de recomendación se propone fortale-cer y promover las siguientes acciones:

Profundizar en el estudio y registro de infor-mación relacionada con la producción social

CONCLUSIONES


de vivienda, tanto en términos estadísticospara estimar con mayor exactitud el númerode unidades generadas mediante este pro-ceso, así como en el impacto que representaen la economía nacional, particularmente envariables como la inversión mínima requeri-da por unidad, el número de empleos quegenera, la contribución al PIB, la activaciónde la planta productiva, entre otras variables.Como responsabilidad del Estado, promoverpolíticas e instrumentos que faciliten la ad-quisición de suelo en el mercado y la pro-ducción social de vivienda.Entre los instrumentos reviste gran importan-cia el establecimiento de mecanismos finan-cieros, así como el impulso de estímulos fis-cales a la producción social de la vivienda.En la creación y diseño de los instrumentospara estimular la producción social de vivien-da será indispensable la participación de or-ganizaciones y colonos con experiencia enel tema, así como de agencias multilateralespara el desarrollo.

Impulsar programas y proyectos de produc-ción social de vivienda, entre ellos y de ma-nera importante los relacionados con las re-servas territoriales y la adquisición del suelo,

tanto de forma individual como colectiva.De suma importancia será difundir entre losproductores sociales el contenido de los pro-gramas de desarrollo urbano, en particularde lo que establecen en materia de reservasterritoriales y de los usos de suelo permitidos.

Impulsar la creación de entidades y organis-mos institucionales capaces de asesorar y su-pervisar a los productores de vivienda social,así como de gestionar subsidios y/o créditospara la ampliación y mejoramiento de lasviviendas.Será responsabilidad de estos organismos ladifusión y desarrollo de sistemas constructi-vos adecuados a la producción social: mate-riales, componentes, técnicas, etc., así comola capacitación y el apoyo técnico.Será indispensable también el reconocimien-to legal por parte del Estado de las organiza-ciones no lucrativas de asistencia técnica.

El establecimiento de convenios por parte dela administración pública con los producto-res y distribuidores de insumos para la cons-trucción, en particular para negociar y mejo-rar los precios de los materiales.

CONCLUSIONES

107

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b i b l i o g r a f í ab i b l i o g r a f í ab i b l i o g r a f í ab i b l i o g r a f í ab i b l i o g r a f í ab i b l i o g r a f í ab i b l i o g r a f í ab i b l i o g r a f í ab i b l i o g r a f í ab i b l i o g r a f í a


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SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL. Información de viviendas individualizadas,2002-2005. sitio Web de la Institución.


Índice de cuadros

Cuadro 1. Esquema general del mercado habitacional en México

Cuadro 2. Composición del inventario habitacional en México, 2003

Cuadro 3. Evolución de la oferta de vivienda nueva en México ycontribución de la producción social de vivienda, 1980-2004

Cuadro 4. Distribución de los hogares por rango de ingreso, 1984-2004

Cuadro 5. Formación de nuevos hogares por nivel de ingreso y condición depobreza, 2000-2030

Cuadro 6. SHF: Características de las viviendas financiadas, 2002-2005(enero)

Cuadro 7. Estimación de la inversión anual en Producción social de viviendaen México, 2001-2015

Cuadro 8. Características seleccionadas de las viviendas estudiadas, segúntamaño actual de la construcción

Cuadro 9. Generación de empleos e ingresos locales en la etapa inicial, ColoniaLa Era

Cuadro 10. Generación de empleo e ingresos locales en las etapas demejoramiento, Colonia La Era

Cuadro 11. Insumos y materiales empleados en las diferentes etapas delPrograma Desarrollo Urbano y Habitacional, Col. Moctezuma, Xalapa, Ver.(1997-2004)

Cuadro 12. Unidades económicas, Colonia La Era

Cuadro Xal-1. Integración del Fondo Revolvente

Cuadro Xal-2. Diferentes modalidades de préstamo a lo largo del periodo deejecución del proyecto (Por acción en pesos)

Cuadro Xal-3. Número de acciones ejecutadas y aportaciones realizadas enel Programa (1997-2004)

Índice de gráficas

Gráfica 1. Composición del inventario habitacional en México, 2003

Í n d i c eÍ n d i c eÍ n d i c eÍ n d i c eÍ n d i c eÍ n d i c eÍ n d i c eÍ n d i c eÍ n d i c eÍ n d i c ed e c u a d r o s y g r á f i c a sd e c u a d r o s y g r á f i c a sd e c u a d r o s y g r á f i c a sd e c u a d r o s y g r á f i c a sd e c u a d r o s y g r á f i c a sd e c u a d r o s y g r á f i c a sd e c u a d r o s y g r á f i c a sd e c u a d r o s y g r á f i c a sd e c u a d r o s y g r á f i c a sd e c u a d r o s y g r á f i c a s

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Gráfica 2 (a). Participación en el número y en el valor de las viviendas enMéxico, 2003

Gráfica 2 (b). Participación en el total de hogares e ingreso, 2002

Gráfica 3. Crecimiento de precios y salario mínimo nominal 1984-2005

Gráfica 4. Salario mínimo real, 1984-2005

Gráfica 5. Cambios en la distribución de hogares según ingresos nominales,1984-2004

Gráfica 6 (a). Porcentaje de hogares según nivel de ingresos, 1984-2004

Gráfica 6 (b). Porcentaje del ingreso total que corresponde a cada grupo dehogares clasificados según su ingreso mensual, 1984-2004

Gráfica 7. Proyección de hogares en México, 2000-2030

Gráfica 8. Formación de nuevos hogares por nivel de ingreso y condición depobreza, 2002-2030

Gráfica 9. Trabajadores con prestaciones y sin prestaciones laborales,1997-2005

Gráfica 10. Crecimiento del salario mínimo y del Índice del costo deedificación de la vivienda de interés social (hoy construcción residencial),1980-2004

Gráfica 11. Valor promedio de los créditos otorgados por los organismos einstituciones de financiamiento a la vivienda en veces el salario mínimomensual de cada año, 1980-2004

Gráfica 12. Plazo en años para cubrir un crédito hipotecario oficial pagandoun salario mínimo al mes

Gráfica 13. Inversión en vivienda, 1988-2004 (Millones de pesos a preciosde 1993)

Gráfica 14. Inversión en vivienda como porcentaje del PIB, 1988-2004

Gráfica 15. Inversión anual en producción social de vivienda en México,2001-2015 (Millones de pesos a precios de 2005)

Índice de tablas

Tabla 1. Producción social del hábitat en América LatinaCaracterización de 42 casos en 12 países

Tabla 2. Producción social del hábitat en América LatinaTipo de intervención, componentes y procesos integrados de 42 casos en 12 países

Tabla 3. Producción social del hábitat en América LatinaEstrategias transformadoras de 42 casos en 12 países

Tabla 4. Producción social del hábitat en América LatinaEstrategias Operativas y de Acción de 42 casos en 12 países

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Centro de Vivienda y Estudios Urbanos, AC

Compañía Federal de Electricidad

Centro de Investigación y Documentación de la Casa, AC

Consejo Nacional de Ciencia y Tecnología

Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda

Consejo Nacional de Población

Centro de Doblamiento y Vivienda, AC

Fideicomiso del Fondo Nacional de Habitaciones Populares

Fomento Solidario de la Vivienda, AC

Fondo de Operación de la Vivienda

Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los

Trabajadores del Estado

Delegación Gustavo A. Madero, Distrito Federal

Instituto Mexicano del Seguro Social

Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática

Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores

Instituto de Vivienda, Gobierno del Distrito Federal

Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado

Petróleos Mexicanos

Programa de Subsidios a la Vivienda

Programa Universitario de Estudios Metropolitanos

Secretaría de Desarrollo Social

Sociedad Hipotecaria Federal

Sociedad Financiera con Objeto Limitado

Universidad Autónoma Metropolitana, Unidad Xochimilco

Unión de Colonos, Inquilinos y Solicitantes de Vivienda-Veracruz

CENVI

CFE

CIDOC

CONACYT

CONAFOVI

CONAPO

COPEVI

FONHAPO

FOSOVI

FOVI

FOVISSSTE

GAM

IMSS

INEGI

INFONAVIT

INVI

ISSSTE

PEMEX

PROSAVI

PUEM

SEDESOL

SHF

SOFOL

UAM-X

UCVISV-VER

s i g l a s y a c r ó n i m o ss i g l a s y a c r ó n i m o ss i g l a s y a c r ó n i m o ss i g l a s y a c r ó n i m o ss i g l a s y a c r ó n i m o ss i g l a s y a c r ó n i m o ss i g l a s y a c r ó n i m o ss i g l a s y a c r ó n i m o ss i g l a s y a c r ó n i m o ss i g l a s y a c r ó n i m o s

Col. Moctezuma, Xalapa (Ver.)Cristina Almazán VillalobosUCISV-VER-Poblador@s

Barrios San Juan y San Mateo, Xochimilco (D.F.)Mary WilliamsCentro de la Vivienda y Estudios Urbanos (CENVI)

Colonias Belvedere, Primero de Mayo (Ecatepec, EDOMEX) yEl Molino (D.F.)María de Lourdes García VázquezFomento Solidario de la Vivienda (FOSOVI)

Col. Gabriel Hernández y Col. Ampliación Gabriel Hernández,Gustavo A Madero (D.F.)Georgina SandovalTatiana SánchezMargarita GonzálezFernando AlfaroCasa y Ciudad

Col. La Era, Álvaro Obregón (D.F.)Gabriel Ramírez GarcíaPatricia Barragán SolísDaniel Díaz CamposCentro Operacional de Vivienda y Poblamiento (COPEVI)

RESPONSABLES DEL TRABAJO DE CAMPO

INVESTIGACIÓN REALIZADA POR EL PROGRAMAUNIVERSITARIO DE ESTUDIOS METROPOLITANOS DE LAUNIVERSIDAD AUTÓNOMA METROPOLITANA

Coordinación General del proyectoRoberto Eibenschutz Hartman

Coordinación Técnica del proyectoRino Enzo Torres Baños

Apoyo en la coordinación técnicaRoberto Ascencio Álvarez

Asesoría ExternaEnrique Ortiz FloresJorge Andrade NarváezGustavo RomeroGuillermo Flores Villasana

Apoyo EstadísticoMaría Angélica Quintero SaucedoLaura Carolina Sánchez López

Apoyo AdministrativoMaricela Contreras PradoAlberto Cortés Genis

la producciÓn social deautogestao.unmp.org.br/wp-content/uploads/2015/02...lorena zárate raquel...

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