La stima analitica dei costi in edilizia(il computo metrico estimativo)

Arch. Valeria Ruaro – valeria.ruaro@gmail.com

Valutazione economica di piani e progettia.a. 2015/16

Prof. Paolo Rosato

La stima dei costi in edilizia

Il costo di produzione (promotore)

Il costo di costruzione (costruttore)

Il costo tecnico (costi variabili di cantiere)

Costo di produzione

Costo di costruzione

Costo tecnico

Il costo totale di produzione

pgmnpcat UImpICCO O CCC ++++++++=

dove:

Ct = costo di produzione

Ca = costo dell’area

Cc = costo di costruzione

Op = oneri professionali

On = oneri di urbanizzazione e di concessione

Cm = costo di commercializzazione

Cg = costo generale

I = interessi

Imp= imposte

Up = utile normale del promotore

Il costo di costruzione

Cc = Ct + Sg + Uc = Sa + M + Nt + Sg + Uc

dove:

Cc = costo di costruzione

Ct = costo tecnico di costruzione

Sa = salari

M = materiali

Nt = noli e trasporti

Sg = spese generali di sede e di cantiere ≈ 15% Ct

Uc = utile dell’imprenditore costruttore ≈10% (Ct+Sg)

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La stima ex-ante dei costi in edilizia

15/04/2016Prof. Paolo Rosato

Tipo di procedimento

Sintetico Analitico Misto

Confronto diretto mediante opportuni

parametri

Computo metrico estimativo (CME)

Procedimento

per elementi funzionali

La stima ex-ante dei costi ed il livello progettuale

Tipo di progetto

Stima del costo

Documento Finalità

PreliminareSintetica/Mist

aPreventivo sommario

Fattibilità amministrativa e

tecnica

Definitivo AnaliticaComputo metrico

estimativo

Rilascio di autorizzazioni ed

approvazioni

Esecutivo AnaliticaComputo metrico

estimativo

Determinazione in ogni dettaglio di lavori

e costi

Cos’è il CME

Quando si affronta la progettazione definitiva ed esecutiva di un

progetto, la descrizione del progetto deve essere completata sotto il

profilo estimativo, esplicitando il suo valore di costo (o costo di

costruzione), precisato attraverso il Computo Metrico Estimativo (CME).

Il costo di costruzione si determina con la seguente funzione:

∑=i

iipqCc

dove:

qi: quantità della lavorazione i

pi: prezzo unitario della lavorazione i

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Le fasi del computo metrico estimativo (CME):

I_COMPUTO METRICO (determinazione di qi)

1. Identificazione di tutti gli elementi costruttivi che compongono l’opera

(classificazione)

2. Attribuzione a ciascuno di essi della corrispondente quantità espressa

nell’unità di misura competente (misurazione)

II_ANALISI PREZZI (determinazione di pi)

1. Determinazione delle quantità di ciascun fattore produttivo necessario alla

realizzazione delle singole lavorazioni finite

2. Applicazione a tali quantità dei rispettivi prezzi unitari che avrò

raggruppato in un elenco prezzi

Le fasi

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Le modalità di remunerazione

La lavorazione può essere remunerata in funzione della forma contrattuale e del tipo di prestazione:

1. a corpo: importo fisso preventivamente calcolato per l’esecuzione completa dei lavori

2. a misura: in funzione della dimensione o del numero (quantità) di opere effettivamente realizzate, sulla base dei prezzi unitari stabiliti per le singole categorie (es. mq, ml)

3. in economia, retribuendo separatamente ai diversi fornitori le diverse voci di spesa dei fattori di produzione (es. posatore, mattonelle, ecc)

4. a percentuale, come incidenza su altre voci di costo (es. assistenza muraria come % del costo dell’ impianto elettrico)

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La classificazione

La classificazione prevede la scomposizione del sistema costruttivo in parti

fisiche al fine di associare in maniera univoca la descrizione qualitativa del

prodotto edilizio e la sua precisa quantificazione.

Sulla base della classificazione vengono selezionati (o redatti):

a) gli articoli di capitolato recanti le specifiche tecniche

b) l’elenco voci del CME a cui faranno riferimento le misure e i prezzi

unitari

Esistono due diverse tipologie di classificazione:

1. per materiali e lavorazioni

2. per funzioni

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La classificazione per materiali e lavorazioni

Questo tipo di classificazione realizza una corrispondenza diretta tra gli elementi della classificazione e gli elementi fisici della costruzione, ponendo in relazione questi ultimi con i singoli fattori di produzione.

I. Le opere vengono distinte facendo riferimento diretto all’organizzazione del cantiere edile

II. Sono quindi raggruppate sulla base delle categorie di lavoro collegate ai singoli operatori che intervengono nel processo

1. OPERE DA IMPRENDITORE EDILEDemolizioniScaviCalcestruzzi, acciaio, casseriMuratureSolaiSoffittatureIntonaci…….PavimentiRivestimentiAssistenze murarie

2. OPERE COMPLEMENTARIOpere da lattoniereOpere da falegnameOpere da fabbroOpere da vetraioOpere da verniciatore

3. IMPIANTI TECNOLOGICIImpianto idrosanitarioImpianto del gasImpianto elettrico…….

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La classificazione per funzioni

Questa classificazione si basa sulla suddivisione dell'organismo edilizio secondo sistemi tecnologici; è il modo con cui la Tecnologia dell'Architettura scompone l'organismo edilizio per poterne analizzare i singoli elementi secondo l'analisi esigenziale e prestazionale.

Lo schema di riferimento è quello dell’UNI 8290

Classe di unità tecnologiche

Unità tecnologicaClasse di elementi tecniciStrutture di fondazione diretteStrutture di fondazione indiretteStrutture di elevazione verticaliStrutture di elevazione orizzontali e inclinateStrutture di elevazione spazialiStrutture di contenimento verticaliStrutture di contenimento orizzontaliPareti perimetrali verticaliInfissi esterni verticali

Solai a terra

Infissi orizzontali

Solai su spazi aperti

Infissi orizzontali[9]

Coperture

Infissi esterni orizzontali

Struttura portante

Struttura di fondazione

Struttura di elevazione

Struttura di contenimento

Chiusura

Chiusura verticale

Chiusura orizzontale inferiore

Chiusura orizzontale su spazi esterni

Chiusura superiore

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Le voci di capitolato

“Solaio piano al piano terra in lastre prefabbricate di calcestruzzo armato e blocchi di

alleggerimento in polistirolo, come da progetto strutturale H = cm 4+16+5, a nervature parallele b = 13 cm antincendio REI 120, per un sovraccarico accidentale di 200 Kg/mq ed un carico permanente

pari a quello indicato negli esecutivi strutturali. Sono compresi: le eventuali casseforme; le armature e puntellature provvisorie di sostegno di qualunque tipo, natura, forma e specie, fino ad una altezza di

m 3,50 dal piano di appoggio; la fornitura dei pannelli in opera compresi i relativi prezzi speciali

ove occorrono; il calcestruzzo per il getto di completamento che dovrà essere di classe Rck 350;

il ferro di armatura, ripartizione e con rete elettrosaldata come indicato da progetto strutturale; la soletta superiore in calcestruzzo la cui altezza di

cm 5; le nervature trasversali di ripartizione, se necessarie. E’ inoltre compreso quanto altro occorre per dare l’opera finita. Misurato per la superficie

effettiva al netto degli appoggi. Per luci nette da m 6,00 a m 6,50. Solaio a lastre ‘Predalle’ H = 4+16+5

al piano terra”

Le singole lavorazioni sono descritte mediante voci (o articoli) di capitolato.

In esse sono descritti gli oggetti o le parti convenzionali assunte a base della misurazione, così come provengono dal tipo di classificazione adottato.

Tali voci sono costituite da tre parti:

1. Descrizione della lavorazione

2. Quantità della lavorazione

3. Unità di misura adottata

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L’elenco prezzi unitari

Una volta classificate le lavorazioni e individuate le voci di capitolato che le descrivono, deve essere formato l’elenco prezzi unitari.

Questo documento riveste una certa importanza in quanto è viene posto a base di gara negli appalti di lavori, e rispetto alle cui voci vengono fatti i ribassi da parte delle aziende partecipanti alla gara.

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La misurazione

La misurazione va eseguita secondo NORME in genere legate a usi locali e raccolte presso le Camere di Commercio, che è opportuno inserire nel capitolato speciale. Una norma di misurazione deve contenere:

Obiettivi delle norme di misurazione sono:

1. semplificare i tipi di misurazione più ricorrenti

2. rendere la misurazione più velocemente aggiornabile nel casointervengano piccole varianti

3. permettere una generale interpretabilità delle procedure di calcolo aduso di altri utilizzatori del computo metrico (tecnici di cantiere,costruttori, committenti, fornitori)

1.grandezza geometrica e fisica

2.unità di misura

3.modalità di misurazione

4.oneri particolari

5.esclusioni

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La misurazione “in linea d’asse”

La superficie è pari al prodotto dello sviluppo della linea d’asse per lo spessore

Linea d’asse = (20+12)*2 = 64m

spessore = 0,40 m

superficie = 0,40 * 64 =25,6 m

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La misurazione “fuori tutto”

La superficie considerata è pari alla superficie netta intesa come differenza tra la sua area al lordo di vuoti e rientranze e la somma delle aree di questi ultimi.

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La misurazione “vuoto per pieno”

Se la superficie delle forature non è rilevante (di norma inferiore ad 1mq) allora viene considerata “piena”

La superficie considerata sarà pari a

b*h

Senza apportare alcuna detrazione

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Alcuni esempi di norme di misurazione (I)

Scavi. La misurazione degli scavi si effettua a volume: per gli scavi di sbancamento con il metodo delle sezioni ragguagliate; pergli scavi di fondazione moltiplicando la base fondale per la sua profondità senza tener conto nè di scarpe nè dell'aumento di volume delle terre. Nei prezzi degli scavi si intende compreso e compensato il rinterro dei vani risultanti tra i paramenti murari e le scarpate nonché l'onere per la realizzazione delle normali sbadacchiature.

Demolizioni. I prezzi delle demolizioni si applicano ai metri cubi di volume effettivo delle murature da demolire e comprendono gli oneri per l'accatastamento e il trasporto a rifiuto dei materiali. Nel caso di demolizioni che interessino interi fabbricati, il prezzo può essere definito a metro cubo vuoto per pieno.

Murature. Le murature si misurano a volume o a superficie, secondo la categoria, in base a misure prese sul vivo dei muri. Le murature di spessore superiore a 15 centimetri e quelle portanti in generale sono misurate in metri cubi. Le tramezzature sono misurate in metri quadrati. Saranno dedotti tutti i vuoti di luce superiore a 1,00 metri quadrati nel piano della muratura e i vuoti per canalizzazione e canne fumarie di sezione superiore a 0,25 metri quadrati. Nei prezzi unitari delle murature si intende compreso ogni onere per formazione di spalle, sguinci, canne, spigoli, strombature, incassature per imposte di archi, volte e piattabande. Cornici, cornicioni e lesene sono computate a volume effettivo se di aggetto superiore a 5 centimetri.

Strutture in cemento. I getti in conglomerato per opere in cemento armato di qualsiasi natura e spessore sono valutati per il loro volume effettivo senza detrazioni del volume del ferro. I casseri sono misurati in base alla effettiva superficie bagnata delgetto. Nel prezzo dei casseri si intendono compresi, oltre alla loro formazione e disfacimento, anche il consumo e lo sfrido di tutti i materiali impiegati. Il ferro per cemento armato è valutato in base ai dati di progetto applicando il peso teorico; nel suo prezzo sono compresi trasporto, avorazione, posa in opera, sfrido, e filo di ferro per legature.

Solai. Qualunque tipo di solaio è misurato in metri quadrati di superficie netta interna dei vani coperti, misurata tra le murature al grezzo. I solai interamente in calcestruzzo senza laterizio sono valutati a metro cubo come ogni altra opera in cemento armato. Nel prezzo dei solai in laterocemento sono comprese casseforme, impalcature di sostegno, il conglomerato, i laterizi, l'acciaio nonché ogni opera e materiale per dare il solaio pronto per la pavimentazione e l'intonaco. Nel prezzo dei solai in legno resta escluso solo il legname per le travi principali ed è invece compreso ogni altro onere per dare il solaiocompleto.

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Alcuni esempi di norme di misurazione (II)

Tetti. I tetti e i manti di copertura si misurano in base all'effettiva superficie delle falde computate a metro quadrato con deduzione dei vani superiori a 1,00 metri quadrati. Nei tetti in legno si intendono comprese fornitura e posa dei gattelli della reggia e della chioderia. Sono escluse converse, scossaline, cuffie, catene, staffe ecc..

Pavimenti. I pavimenti sono valutati per metro quadrato di superficie delimitata dalle pareti intonacate. Dal prezzo del pavimento è escluso il sottofondo che è pagato a parte per il suo volume effettivo.

Intonaci. Gli intonaci sono misurati nella loro superficie ultimata senza tener conto di risalti, lesene e simili le cui superfici laterali sono valutate solo se la loro larghezza supera i 5 centimetri. Sono dedotte le aperture superiori a 1,00 metri quadrati. Gli intonaci esterni sono valutati vuoto per pieno nella proiezione sul piano verticale, intendendosi valutate in questo modo le sporgenze e le rientranze fino a 25 centimetri dal piano delle murature esterne.

Tinteggiature. Le tinteggiature interne ed esterne per pareti e soffitti sono in generale misurate con le stesse norme sancite per gli intonaci. Nei prezzi delle tinteggiature, coloriture e verniciature sono comprese l'eventuale raschiatura e stuccatura delle superfici nonché gli oneri per mezzi d'opera, trasporto, sfilatura e rinfilatura degli infissi ecc.

Lavori in pietra. La pietra da taglio da pagarsi a volume, è sempre valutata a metro cubo al volume del minimo parallelepipedo retto rettangolare circoscrivibile a ciascun pezzo. Le lastre, i lastroni e altri pezzi da pagarsi a superficie sono valutati inbase al minimo rettangolo circoscrivibile. Nei prezzi si intendono compresi gli oneri per il trasporto in cantiere e, qualoraprevista, per la posa in opera comprendente accessori meccanici (zanche, chiavelle, spinotti), opere di scalpellatura e riduzioni di muratura restando comunque escluse le assistenze dello scalpellino o di altri specialisti.

Impianti tecnologici. Gli impianti elettrici si computano a punto luce con prezzi variabili in funzione delle varie tipologie: a interruzione, a commutazione, a deviazione, prese luce, campanelli. Si computano sempre ad unità citofoni, serrature elettriche, suonerie e prese telefoniche o televisive. Gli impianti idraulici sono da computarsi generalmente a peso a esclusione delle tubazioni non metalliche che si misurano a metro lineare e ai pezzi speciali (raccordi, giunti, curve, ispezioni, sifoni) che si conteggiano separatamente. Il prezzo unitario comprende sempre le sagomature di tracciato o di imbocco delle tubazioni, le saldature e ogni altro magistero relativo alla corretta installazione mentre può comprendere o meno gli accessori di rubinetteria. L'assistenza e l'opera muraria per la posa degli impianti vari e dei loro accessori sono espresse in valori percentuali sui costi dei rispettivi impianti tecnologici e comprendono lo scarico, il sollevamento e il trasporto al luogo di installazione delle forniture da installare nonché le opere murarie occorrenti.

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L’analisi dei prezzi unitari (APU)

La stima dei prezzi unitari può essere condotta attraverso due modalità:

� procedimento sintetico per confronto, tramite archivio aziendale o listini (es. Camere di Commercio)

� procedimento analitico (ANALISI DEI PREZZI)

L’analisi dei prezzi è basata sulla scomposizione delle lavorazioni in fattori elementari

La funzione di costo di riferimento è

Per ciascuna lavorazione, si stima l’effettivo impiego dei fattori elementari(Sa, M, Nt) ed il relativo costo.

La normativa sui lavori pubblici prevede:Sg = 15 % CtUc = 10 % (Ct+Sg) = 11,5 % Ct

Cc = Sa + M + Nt + Sg +Uc = Ct + Sg + Uc

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L’analisi dei prezzi unitari (APU) un esempio

Codice Descrizione QTA UM Perc. Prezzo ImportoA.01.01.a OPERAIO 4° LIVELLO > > > da 0 a 1000 m s.l.m. 0,15 h 0 31,05 4,66A.01.02.a OPERAIO SPECIALIZZATO > > > da 0 a 1000 m s.l.m. 0,35 h 0 29,51 10,33A.01.03.a OPERAIO QUALIFICATO > > > da 0 a 1000 m s.l.m. 0,35 h 0 27,52 9,63B.04.09.a PIGNATTE PER SOLAIO > > > da cm 16x25x48 6,667 n 0 0,9 6B.05.01.c ABETE > > > per sottomisure 0,0008 m³ 0 215,8 0,17B.05.01.e ABETE > > > in travi uso Trieste 0,0051 m³ 0 193 0,98B.09.01.a TRAVETTI > > > per sovraccarico fino a kg/mq 450 1,667 m 0 2,49 4,15B.98.04.00 CHIODI CM 7÷ 8 > > > CHIODI CM 7÷ 8 0,05 kg 0 0,83 0,04D.03.04.a GRU > > > altezza m 31, sbraccio m 31 e portata t 2.2 0,022 h 0 43,53 0,96D.05.02.a POMPE PER CALCESTRUZZO AUTOCARRATE > > > piazzamento (si

ipotizza l'utilizzo della pompa per una quantità media di mc 30 di calcestruzzo pompato)

0,064 m³ 0 5,74 0,37

D.05.02.b POMPE PER CALCESTRUZZO AUTOCARRATE > > > pompaggio 0,064 m³ 0 5,74 0,37E.08.02.h CONGLOMERATO CEMENTIZIO A RESISTENZA CARATTERISTICA IN

OPERA > > > classe di lavorabilità S3 (semifluida), classe di esposizione XF2, C 28/35, rapporto e/c= 0,5, contenuto minimo di aria 3%, aggregati conformi alla UNI EN 12620 di adeguata resistenza al gelo/disgelo

0,064 m³ 0 141,8665875 9,08

E.08.04.00 ACCIAIO IN BARRE Fe B 44K > > > Acciaio in barre per armature di conglomerato cementizio, lavorato e tagliato a misura, sagomato e posto in opera, compreso lo sfrido, le legature e gli oneri relativi ai controlli di legge, del tipo B450C ad aderenza migliorata controllato in stabilimento

1,48 kg 0 1,414759555 2,09

E.08.05.00 RETE ELETTROSALDATA A MAGLIA QUADRA IN Fe B 44K > > > Rete elettrosaldata in acciaio a maglia quadra di qualsiasi dimensione per armature di conglomerato cementizio, lavorata e tagliato a misura, posta in opera, compreso lo sfrido, le legature, del tipo B450C ad aderenza migliorata controllato in stabilimento, diametro del tondino da mm 4 a mm 12

3 kg 0 1,52902827 4,59

Totale 53,42Spese (0 ,265) 14,16Totale art. 67,58

E.10.01.aFORNITURA E PO SA IN O PERA DI SO LAIO IN O PE RA INTERASSE cm 60 > > per un'altezza del laterizio di cm 16 e carichi fissi e di esercizio, oltre al peso proprio, fino a kg/ mq 450

NOLIMANO D’OPERA

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L’analisi dei prezzi unitari (APU) un esempio

Codice Descrizione QTA UM Perc. Prezzo ImportoA.01.02.a OPERAIO SPECIALIZZATO > > > da 0 a 1000 m s.l.m. 0,4 h 0 29,51 11,8A.01.04.a OPERAIO COMUNE > > > da 0 a 1000 m s.l.m. 0,2 h 0 24,96 4,99B.04.30.00 TEGOLE CURVE > > > TEGOLE CURVE 35 n 0 0,32 11,2B.04.33.00 COLMI PER TEGOLE CURVE > > > COLMI PER TEGOLE CURVE 0,2 m 0 0,92 0,18C.01.11.a MALTA BASTARDA > > > con mc 0.90 di malta di calce in pasta e

sabbia e kg 100 di cemento 0,015 m³ 0 78,36 1,18

D.03.04.a GRU > > > altezza m 31, sbraccio m 31 e portata t 2.2 0,02 h 0 43,53 0,87Totale 30,22Spese (0,265) 8,01Totale art. 38,23

E.21.02.00MANTO DI COPERTURA IN CO PPI > > Manto di c opertura in coppi in ragione di n. 33 per mq, misur ato in sviluppo di falda fino all'estremo delle tegole, compresi i colmi e displuvi, posto in opera con malta un corso su tre

NOLI

MANO D’OPERA

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L’impostazione di un CME

Il documento finale di CME redatto in forma corretta deve contenere i seguenti campi:

• numero d’ordine progressivo

• numero di riferimento all’analisi dei prezzi

• descrizione lavori

• parti simili

• dimensioni (lunghezza, altezza, larghezza)

• unità di misura

• quantità

• prezzo unitario

• importo

CLASSIFICAZIONE

MISURAZIONE

STIMA

CO

MPU

TO M

ETR

ICO

A

NA

LISI

PR

EZ

ZI

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Un esempio di CME

Descrizione U. di m. Quant. Prezzo Importo

1 Formazione di intonaco rustico tirato a frattazzo…

mq 350 13,00 4.550,00

2 Ripristino di elementi sporgenti quali cornici…

ml 77 35,00 2.695,00

3 Restauro di chiavi di volta lapidee…

n. 6 400,00 2.400,00

TOTALE 9.645,00

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Un esempio di CME

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Approfondimento 1Lo scomputo degli oneri di urbanizzazione

Il costo totale di produzione

pgmnpcat UImpICCO O CCC ++++++++=

dove:

Ct = costo di produzione

Ca = costo dell’area

Cc = costo di costruzione

Op = oneri professionali

On = oneri di urbanizzazione e di concessione

Cm = costo di commercializzazione

Cg = costo generale

I = interessi

Imp= imposte

Up = utile normale del promotore

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Origine

Dal 1977, per effetto della legge n. 10 (Legge Bucalossi), l'attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica, è un’attività che può essere eseguita solo a seguito del rilascio di un'autorizzazione amministrativa a titolo oneroso.

Con la Legge 127/1997 (Bassanini bis) il potere di rilasciare autorizzazioni e concessioni è passato dalla figura del sindaco a quella dei funzionari comunali con qualifica dirigenziale.

Dal 2001, per effetto della emanazione del DPR 380 (Testo unico dell'edilizia), non si parla più di concessione edilizia, ma di permesso di costruzione.

Il suo rilascio è comunque a titolo oneroso, e condizionato dal pagamento dei costi di permesso.

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Origine

I costi di permesso variano a seconda del comune in cui si opera, ma in linea generale prevedono il pagamento di:

- contributo di costruzione (non più oneri concessori)

- diritti di segreteria

- diritti di sopralluogo tecnico

- cartellina di progetto

- imposta di bollo

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Origine

Il contributo di costruzione si articola in tre componenti:

Opere di urbanizzazione primaria • strade residenziali, • spazi di sosta o di parcheggio, • fognature, • rete idrica, • rete di distribuzione dell'energia

elettrica e del gas, • pubblica illuminazione, • spazi di verde attrezzato.• infrastrutture di comunicazione

elettronica per impianti radioelettrici e le opere relative

• cavedi multiservizi e i cavidotti per il passaggio di reti di telecomunicazioni

PRIMARIA (U1) SECONDARIA (U2)

CONTRIBUTO SUL COSTO DI

COSTRUZIONE (Ccc)

• opere di urbanizzazione• secondaria (L 865/71)• asili nido e scuole materne, • scuole dell’obbligo nonché strutture e

complessi per l’istruzione superiore all’obbligo,

• mercati di quartiere, d• delegazioni comunali, • chiese e altri edifici religiosi,• impianti sportivi di quartiere, • aree verdi di quartiere, • centri sociali e attrezzature culturali e

sanitarie; nelle attrezzature sanitarie sono ricomprese le opere, le costruzioni e gli impianti destinati allo smaltimento, al riciclaggio o alla distruzione dei rifiuti urbani, speciali, pericolosi, solidi e liquidi, alla bonifica di aree inquinate

ONERI DI URBANIZZAZIONE

realizzazione di edilizia

residenziale pubblica

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La stima

L'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è stabilita con deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la regione definisce per classi di comuni in relazione a una serie di elementi (ampiezza e andamento demografico dei comuni, caratteristiche geografiche, destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti, ecc.)

Il costo di costruzione per i nuovi edifici è determinato periodicamente dalle regioni. Il contributo afferente al permesso di costruire comprende una quota del costo di costruzione per l’edilizia residenziale pubblica, con riferimento ai costi massimi ammissibili per l'edilizia agevolata. La percentuale prevista va dal 5 per cento al 20 per cento.

Nel caso di interventi su edifici esistenti il costo di costruzione è determinato in relazione al costo degli interventi stessi; inoltre al fine di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, per gli interventi di ristrutturazione edilizia i comuni hanno comunque la facoltà di deliberare che i costi di costruzione ad essi relativi siano inferiori ai valori determinati per le nuove costruzioni.

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La stima

Art. 16 del DPR 380/2001

2. La quota di contributo relativa agli oneri di urbanizzazione va corrisposta al comune all'atto del rilascio del permesso di costruire e, su richiesta dell’interessato, può essere rateizzata. A scomputo totale o parziale della quota dovuta, il titolare del permesso può obbligarsi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione, nel rispetto dell’art. 32, comma 1, lett. g) e art. 122, comma 8, d.lgs. n. 163 del 2006 - n.d.r. con le modalità e le garanzie stabilite dal comune, con conseguente acquisizione delle opere realizzate al patrimonio indisponibile del comune.

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Un esempio di calcolo Comune di Gorizia

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Un esempio di calcolo Comune di Gorizia

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Un esempio di calcolo Comune di Gorizia

Superficie da realizzare (mq) 200 mqDestinazione residenziale Zona CIf (mc/mq) 1< X< 3

% Cc base euro/ mq Sup. euroU1 17,43 200 3.486U2 41,12 200 8.224Ccc 1,80% 952,37 17,14 200 3.429

15.139

SCO MPUTO% Cc base euro/ mq Sup. euro

U2 41,12 200 8.224Ccc 1,80% 952,37 17,14 200 3.429

11.653

Stima delle urbanizzazioni primarie euro/ u.m. u.m. Q .t à eurostrade, percorsi 25 mq 20 500reti tecnologiche 80 ml 50 4.000sistemazione area verde 4,5 mq 30 135totale 4.635Spese tecniche 8% 370,8Totale da imputare nel modello di valutazione 5.006

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La rateizzazione

Il Contributo di costruzione è anche rateizzabile.

Es: Comune di Gorizia DGC 252/2015

«… la Legge regionale n. 19 del 2009 “Codice regionale dell'edilizia”, all’art. 29, disciplina in maniera analoga al Testo Unico nazionale le modalità di corresponsione del contributo di costruzione nonché le modalità di corresponsione degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, ipotizzando anche la facoltà di richiedere rateizzazione, mentre per la quota relativa al contributo di costruzione è previsto il relativo versamento in corso d’opera, secondo le modalità e garanzie definite dal Comune; …»

Approfondimento 2La monetizzazione degli standard

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Cosa sono gli standardArt. 3 del D. Interministeriale 1444/68

«Per gli insediamenti residenziali, i rapporti massimi … sono fissati in misura tale da assicurare per ogni abitante - insediato o da insediare - la dotazione minima, inderogabile, di mq 18 per spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggio, con esclusione degli spazi destinati alle sedi viarie.

Tale quantità complessiva va ripartita, di norma, nel modo appresso indicato:

a) mq 4,50 di aree per l'istruzione: asili nido, scuole materne e scuole dell'obbligo;b) mq 2,00 di aree per attrezzature di interesse comune: religiose, culturali, sociali, assistenziali, sanitarie, amministrative, per pubblici servizi (uffici P.T., protezione civile, ecc.) ed altre;c) mq 9,00 di aree per spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport, effettivamente utilizzabili per tali impianti con esclusione di fasce verdi lungo le strade ;d) mq 2,50 di aree per parcheggi (in aggiunta alle superfici a parcheggio previste dall'art. 18 della legge n. 765. 18 della legge n. 765): tali aree - in casi speciali - potranno essere distribuite su diversi livelli.

…»

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La monetizzazione

La monetizzazione delle aree a standard consiste nel versamento al Comune di un importo alternativo alla cessione diretta delle stesse aree, ogni volta che tale cessione non venga disposta, per le caratteristiche specifiche del progetto.

La monetizzazione in Friuli Venezia Giulia è prevista dal DPR (Decreto del Presidente della Regione) del 20 gennaio 2012, n. 018/Pres, «Regolamento di attuazione della legge regionale 11 novembre 2009, n. 19 “Codice regionale dell’edilizia”:

«7. Il Comune, con la delibera prevista dall’articolo 29, comma 5, della legge o ai fini degli atti d’obbligo previsti dall’articolo 22, comma 2 della legge e articolo 29, comma 2 della legge, può prevedere la monetizzazione degli standard qualora gli stessi non siano realizzabili a scomputo degli oneri di urbanizzazione, ovvero non siano già puntualmente individuati negli strumenti di pianificazione, ovvero non siano reperibili in un’area esterna a quella di pertinenza dell’intervento, in zona urbanisticamente compatibile, entro la distanza di raggio pari a 1.000 metri, nei casi in cui l’irriperibilità delle aree rappresenta una condizione preesistente all’intervento assentito.»

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La monetizzazione degli standard

La monetizzazione degli standard costituisce pertanto un’eccezione e la determinazione del quantum necessario alla monetizzazione dovrebbe avvenire su base peritale, valutando caso per caso, e tenendo in considerazione l’effetto economico che ha sul progetto la mancata cessione delle aree a standard.

Alcuni comuni individuano delle somme che possono essere utilizzate per la monetizzazione in ragione della zona in cui si colloca l’intervento e dell’area in cui è previsto il reperimento degli stessi.

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La monetizzazione degli standard un esempio

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La monetizzazione degli standard un esempio