La suppression du poste de gardien

« Les 3 jours de la Copropriété » - 3ème édition du salon de l’ARC

Comment ça marche

Comment ça marche ?

� Pourquoi supprimer ?� Avantages et inconvénients ?� Quelles économies ?� Cadre légal et réglementaire

Réduction n’est pas suppression� Réduction n’est pas suppression� Si le poste est occupé ?� Quelle stratégie ?� Comment supprimer ?

� Questions… et réponses

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Pourquoi vouloir supprimer le poste de gardien ?

� Importance du poste� Souvent le second poste après le chauffage et toujours le

premier poste des abus et/ou erreurs.� Frais indirects : remplacements par entreprise, appels à des

entreprises pour des tâches relevant ou pouvant relever du personnel, produits, matériels, fournitures, eau, gaz, personnel, produits, matériels, fournitures, eau, gaz, électricité, chauffage, eau chaude, impôts de la loge.

� Service rendu non satisfaisant ou insuffisant

� Opportunité� Départ du gardien (retraite, démission, licenciement…)

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Avantages et inconvénients de la suppression

� Avantages� Économie immédiate de la masse salariale et des frais

indirects� Vente de l’appartement de fonction / loge (ou location)� Fin des sujétions de l’employeur� Souplesse contractuelle des entreprises de nettoyage� Souplesse contractuelle des entreprises de nettoyage

� Inconvénients� Réticences de ceux bénéficiant de services personnels� Réticences de ceux qui croient à la présence vigilante� Nécessité de trouver l’entreprise de bon rapport qualité / prix� Absence d’accueil des intervenants extérieurs� Problèmes si embauche d’employé(s) d’immeuble

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Économies liées à la suppression

� Le remplacement d’un gardien par une entreprise ou du personnel à qui il sera demandé les tâches nécessaires (cahier des charges à établir) permet une économie substantielle

� L’économie se calcule au cas par cas mais peut atteindre entre le tiers et la moitié du poste complet

� La vente de l’appartement de fonction / loge va apporter � La vente de l’appartement de fonction / loge va apporter une recette très importante

� La vente de l’appartement de fonction / loge va générer un copropriétaire supplémentaire pour participer aux charges

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Cadre légal de la suppression

� Loi (art. 26 loi du 10 juillet 1965)� Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

� La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble.

� Règlement (art. 31 décret du 17 mars 1967)� Le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.

� L'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.

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Cas particulier de la réduction du poste

� Article 31 du décret du 17 mars 1967� L'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.

� Article 24 de la loi du 10 juillet 1965� Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

� Conséquence� La réduction du poste de gardiennage est un acte de gestion

relevant de la simple majorité de l’article 24.� Il convient cependant de vérifier le règlement de copropriété.� Seule la suppression (définitive) relève de la double majorité

de l’article 26.

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Supprimer un poste occupé

� Démission� Interdiction de « pousser » à la démission (harcèlement)

� Retraite� À l’initiative du salarié : à partir de 60 ans (62 ans)� À l’initiative de l’employeur : pas avant 70 ans

(questionnement annuel à partir de 65 ans)(questionnement annuel à partir de 65 ans)� Indemnité de départ (2 400 € / mois + ancienneté => 20 000

€)

� Licenciement, rupture, transaction� Motif personnel justifié (cause réelle et sérieuse)� Motif économique commence à être reconnu (CA Versailles)� Inaptitude médicale (médecin du travail) sans reclassement� Impossible si arrêt accident (maladie) du travail� Nécessite une embauche si désorganisation due à maladie

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Stratégie à mettre en place

� Attendre le départ du gardien� Mettre en place une entreprise de nettoyage sur

appel d’offres réalisé par le conseil syndical (qui sait ce qu’il faut à « sa » copropriété)sait ce qu’il faut à « sa » copropriété)

� Conserver cette solution transitoire quelques mois

� Proposer à l’assemblée générale la suppression du poste de gardien avec un bilan à présenter

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Résolutions en assemblée générale

� Suppression du poste� Considérer la vacation du poste et sa durée� Indiquer le souci économique et la non-justification du poste� Décider la suppression

� RemplacementRemplacement� Décider de contracter avec une entreprise à partir de devis� OU décider l’embauche d’un employé d’immeuble (préciser la

catégorie, le coefficient et le nombre d’heures mensuel) � Distribution du courrier� Décider de la pose de boîtes aux lettres� Droit du locataire d’exiger une boîte aux lettres

. . . / . . .

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Résolutions en assemblée générale (suite)

� Vente de l’appartement de fonction / loge� Consistance de la vente et prix de vente minimum� Mandatement du syndic pour vendre� Honoraires du syndic� Honoraires d’un éventuel intermédiaire (agent immobilier)� Coût de la remise en état de vente� Coût de la remise en état de vente� Coût des diagnostics� Répartition du prix de vente

� Modification du règlement de copropriété� Reprendre les articles et en proposer la modification� Intégrer la création d’un nouveau lot (et annexes)� Frais (notaire) pour le dépôt du modificatif

Les résolutions peuvent s’échelonner dans le temps

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Questions sur la suppression du poste de gardien

� Que peut apporter l’ARC ?� Les conseils de ses juristes� L’expertise de ses contrôleurs de comptes et de gestion

spécialisés dans les questions de personnel

� Qu’est-ce que la destination d’un immeuble ?Pas de définition légale� Pas de définition légale

� Notion subjective� C’est l’usage qui doit en être fait selon les indications du

règlement de copropriété, souvent par déductions…� Sauf pour des immeubles de très grand standing où le service

de gardiennage apparaît nécessaire, il a été jugé que si les services de remplacement sont équivalents, sa suppression peut être décidée

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Questions diverses

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Merci de votre attention