LA TRANSFORMATION DE

BUREAUX EN LOGEMENTS A PARIS

1 Réunion de l’IFEI – La transformation de bureaux en logements - Pierre MOREL - 2014

Par :

Pierre MOREL, Président de SOVEICO

Membre Titulaire IFEI

Antoine HINFRAY

Avocat Associé de la SCP FORESTIER & HINFRAY

Docteur d’Etat en droit

Membre Associé IFEI

Sommaire

Réunion de l’IFEI – La transformation de bureaux en logements - Pierre MOREL - 2014 2

1. Historique

2. Un marché étroit

3. Un parcours du Combattant

4. La procédure de changement d’usage

5. Les outils juridiques de la transformation

de bureaux en logements à PARIS

INTRODUCTION

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Une importante demande latente en logements

Un faible niveau de construction de logements en France 330.000 logements réalisés en 2013

Un déficit global de logements estimé à 300.000 logements

A Paris :

Une offre de logements très limitée

• manque de foncier

Une demande élevée

• Paris –Ile de France regroupe l’essentiel de l’activité

économique du pays

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Historique 1

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au 19ème siècle, les bâtiments en pierre de taille des belles

artères parisiennes des 8ème et 9ème arrondissements étaient

occupés bourgeoisement par des gens soucieux de l‘emploi

de matériaux nobles comme la pierre et d’avoir une adresse :

celle des Beaux Quartiers cf. roman de Louis Aragon « Les

Beaux quartiers »

La première moitié du 20ème siècle voit des revers de fortune

qui se soldent pour certains par la vente ou pour d’autres par

une absence totale d’entretien

Les " 30 glorieuses " arrivent (1945-1974) dévoreuses de

Bureaux et tant bien que mal au centre ville de Paris (Q.C.A.).

Des immeubles entiers d’habitation sont transformés en

Bureaux : souvent d’ailleurs de façon peu professionnelle

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la crise des années 1991-1996 a inversé la tendance marasme économique

chômage en augmentation

effondrement du Marché des Bureaux

reconversion des beaux immeubles haussmanniens en logements (leur vocation initiale)

actuellement, la transformation de bureaux en logements n’est

plus la niche occasionnée par ces années de crise le Marché des Bureaux n’est pas au beau fixe, attendant un retour

de la croissance

la situation n’est en rien comparable avec celle des années 1991-

1996 où le logement subissait de sérieuses décotes

actuellement, l’immobilier résidentiel est un Marché très

demandeur dopé par : • un manque de logements à louer

• des taux d’intérêts historiquement attractifs

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Face à la pénurie de logements, l’idée de transformer des

bureaux en logements resurgit

En 2013, une centaine de dossiers de transformation de

Bureaux en logements ont été autorisés, réalisés par :

des Promoteurs privés : • EIFFAGE : création de 500 petits logements dans la Tour Palatino

17 avenue de Choisy dans le 13ème

• PITCH PROMOTION : création de 33 logements au 91 bis rue du

Cherche Midi

• GECINA : création de 100 logements rue Lecourbe

• NOVAXIA : 68 logements avenue Reille près du Parc Montsouris

des Bailleurs sociaux : • 209-213 rue La Fayette 10ème

• 60 rue La Fayette 9ème

• 15 rue Bleue 9ème

• 27 rue du Château d’eau 10ème

• 11- 11 bis rue Claude Terrasse 16ème

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Un marché étroit 2

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Quelques Intervenants : Promoteurs et Bailleurs sociaux

NEXITY, EIFFAGE, PITCH PROMOTION, GECINA, NOVAXIA

R.I.V.P., Paris Habitat OPH , ELOGIE (ex SGIM), BATIGERE

Des Vendeurs (les Cédants)

Investisseurs Institutionnels : Compagnies d’Assurances,

Foncières qui arbitrent leurs immeubles en totalité

Entreprises parisiennes

• qui ont besoin de trésorerie

• qui ont besoin de déménager / taille / localisation

• qui s’installent dans des bureaux plus modernes

Des arrondissements parisiens à potentiel de cession de

commercialité à prix attractifs

1er- 2ème – 7ème - 8ème – 9ème – 16ème – 17ème

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Arrondissement de Paris

Prix de cession en € H.T. /m²

Coefficient

1er 1.500 1

2ème 1.300/1.500 1

7ème 1.700 1

8ème 2.500/3.000 1

9ème 1.200 1

16ème 1.800 / 2.000 1

17ème 1.500 1

Valeur moyenne du prix de cession de commercialité

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Des immeubles, mais pas n’importe lesquels

Critère de localisation

Caractéristiques de l’immeuble :

• Haussmannien : oui car conçus initialement à usage de

logement

• Immeubles des années 1960 – 1970 : peu « glamour »

• Immeubles des années 1990 : complexes à traiter

Des contraintes

Juridiques

• contrainte des 25 % de logements sociaux

Techniques

• profondeur de trame comprise entre 12 m et 14 m

• contraintes ERP , énergétiques et de sécurité

• coût de transformation très élevé : 2.000 : 2.500 Euros HT/m²

contre 1.600 / 1.800 Euros H.T./m² pour une construction neuve

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Faible rentabilité à court terme

Loyer des logements inférieur au loyer des bureaux

A long terme, le logement s’avère gagnant, en 30 ans

le prix des logements à Paris a été multiplié par 7

le prix des Bureaux à Paris a été multiplié par 4

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Un parcours du

Combattant 3

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Les justificatifs permettant le changement d’usage

Le certificat administratif dit de commercialité de l’art. L 631-7 du

C.C.H.

A défaut, tout autre moyen de preuve

L’art L 631-7 du C.C.H.

le principe de l’interdiction d’affectation du logement à un usage

commercial

Distinction entre changement d’usage et changement de

destination

• Code de la Construction et de l’Habitat et Direction du Logement et de

l’Habitat pour l’usage

• Code le l’Urbanisme et Direction de l’Urbanisme pour la destination

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Les dérogations au principe d’interdiction

L’art. L 631-7.4 du C.C.H. précise que les dérogations et autorisations sont

accordées à titre " personnel et non cessible"

le changement d’usage d’un local d’habitation en vue de

l’exercice d’une profession commerciale a été admis dans deux cas :

• la création d’entreprise : le Chef d’entreprise peut légalement installer

son Siège social dans son local d’habitation

• la dérogation discrétionnaire de la Mairie au principe de l’interdiction,

cette dérogation doit s’accompagner d’une compensation

le changement d’usage d’un local d’habitation en vue de

l’exercice d’une profession libérale a été admis sous certaines

conditions :

• la Mairie peut autoriser – sans compensation – l’exercice dans une

partie d’un local d’habitation d’une profession libérale si ce local

constitue en même temps le domicile du Demandeur

• la Mairie peut accorder en faveur des professions libérales une

dérogation - sans compensation - dans la limite de 50 m² par

professionnel exerçant seul et 20 m² par professionnel supplémentaire

dans la limite de 150 m²

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le changement d’usage de Bureaux, de boutiques, de surfaces

commerciales en logements peut se faire sans autorisation

• une fois ces locaux affectés à l’habitation, ils perdent leur

commercialité

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La procédure de

changement d’usage 4

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Présentation à la Mairie de Paris du dossier de demande de

changement d’usage

Les surfaces d’habitation sont compensées par des surfaces

affectées à usage de Bureaux dans le même arrondissement sauf

s’il s’agit de Bailleurs sociaux

Composition du dossier de demande de changement d’usage

Accord de cession de commercialité : contrat au terme duquel un

Opérateur qui transforme un local à usage commercial en

logement cède " sa commercialité" à un autre Opérateur

(dénommé Cessionnaire)

certificat administratif ou tout autre moyen de preuve

Justification des titres de propriété,…etc…

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Le pouvoir discrétionnaire de l’administration

Acception ou refus

Refus soumis aux conditions suspensives :

• constat d’occupation à usage d’habitation des surfaces de Bureaux

présentées en compensation

• obtention des permis de construire ou Déclaration Préalable sur les

sites transformés

Les sanctions aux infractions à l’art L 631-7du C.C.H

Exemple : arrêt de Cour d’Appel de Paris du 5 décembre 2013

• amende de 25.000 Euros pour chacun des 5 appartements loués en

infraction avec l’art. L 631 – 7 du C.C.H.

• retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation dans un

délai de 15 jours à compter de la signification de cet arrêt de C.A.,

passé lequel courra une astreinte de 1.000 Euros par jour de retard et

par m² utile

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Les outils juridiques

de la transformation

des bureaux en

logements à Paris

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LES OUTILS JURIDIQUES DE LA TRANSFORMATION

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Le Code de la Construction et de l’Habitation

• Une première antériorité : une fausse bonne idée • Un traitement légal aléatoire : CE, 7 mars 2008 et Cass. 3ème civ., 9 mai 2012 • Une règlementation incertaine : TA PARIS, 31 mars 2013 • Des sanctions alourdies : CA PARIS, 5 décembre 2013

Le régime de la Copropriété

• Un pas en avant et peut-être un pas en arrière : l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée

Le Droit de l’Urbanisme

• Un dispositif en creux… pour combler des creux : La loi du 24 mars 2014 et l’ordonnance n°2013-889 du 3 octobre 2013

• La redevance pour création de bureaux se porte toujours bien : Article L.520-1

La Fiscalité

• Un soutien mesuré : CGI, article 210 F