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La valoración de las actuaciones de Urbanización. D. Gerardo Roger Fernández,
Arquitecto urbanista.
LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS TRAS EL REAL DECRETO
DE DESARROLLO DE LA LEY DE SUELO.
UNIVERSIDAD CARLOS III-INSTITUTO PASCUAL MADOZ.
VALORACIÓN DE LAS ACTUACIONES DE URBANIZACIÓN.
Técnicas y Procedimientos Prácticos. SINOPSIS DE LA PONENCIA.
SALÓN DE GRADOS DE LA UC3M / 28 de Noviembre de 2011.
Gerardo Roger Fernández. Arquitecto Miembro y Profesor de
Urbanismo del Ito. Pascual Madoz de la Universidad Carlos III.
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Índice.
1. DISPOSICIONES Y DEFINICIONES GENERALES SOBRE LAS ACTUACIONES
DE URBANIZACIÓN. .................................................................................................. 2
1.1.- APLICACIÓN DE LAS ACTUACIONES DE URBANIZACIÓN.- ................................ 3
1.2.- ÁMBITOS ESPACIALES COMPLEJOS SUJETOS A ACTUACIONES DE
URBANIZACIÓN.- ............................................................................................................. 3
1.3.- USO Y EDIFICABILIDAD DE REFERENCIA SUJETO A ACTUACIONES DE
TRANSFORMACIÓN URBANÍSTICA.- .................................................................................. 4
1.4.- EDIFICABILIDAD MEDIA (PONDERADA) DE UN ÁMBITO ESPACIAL
HOMOGÉNEO.- ................................................................................................................ 4
1.5.- PARÁMETROS DE APLICACIÓN A ACTUACIONES DE URBANIZACIÓN.- ............ 5
1.6.- TASA LIBRE DE RIESGO Y PRIMA DE RIESGO................................................... 7
2. VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO SOMETIDO A ACTUACIONES DE
URBANIZACIÓN DE REFORMA INTERIOR O DE RENOVACIÓN URBANAS. .................... 8
3. VALORACIÓN DEL SUELO SUJETO A ACTUACIONES DE URBANIZACIÓN
EN RÉGIMEN DE EQUIDISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS. ................................ 9
4. INDEMNIZACIÓN POR SUPRESIÓN DE LA FACULTAD DE PARTICIPAR. .. 11
5. INDEMNIZACIÓN POR LA INCIATIVA Y PROMOCIÓN (IPP) DE
ALTERACIONES DE URBANIZACIÓN O DE EDIFICACIÓN. ........................................... 12
5.1.- COSTES DE INICIATIVA Y PROMOCIÓN.- ...................................................... 12
5.2.- DETERMINACIÓN DE LA INDEMNIZACIÓN (IIP). ........................................... 13
5.3.- DISTRIBUCIÓN DE LAS INDEMNIZACIONES.- ................................................ 16
1. DISPOSICIONES Y DEFINICIONES GENERALES SOBRE LAS
ACTUACIONES DE URBANIZACIÓN.
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1.1.- APLICACIÓN DE LAS ACTUACIONES DE URBANIZACIÓN.-
Las Actuaciones de Urbanización pueden afectar, tanto al Suelo
Urbanizado sometido a Actuaciones de Transformación Urbanística
(Unidades de Ejecución y Planes de Reforma Interior en Suelo
Urbano en terminología urbanística), como a los Suelos Rurales
sometidos a Actuaciones de Nueva Urbanización (Suelos
Urbanizables en terminología urbanística).
1.2.- ÁMBITOS ESPACIALES COMPLEJOS SUJETOS A
ACTUACIONES DE URBANIZACIÓN.-
1.2.1.- Ámbitos Espaciales de Suelo Urbanizado (Urbano)
sometidos a Actuaciones de Reforma o de Renovación de la
Urbanización.
Actuaciones de Reforma Urbana (Planes de Reforma
Interior) o de Renovación Urbana (Unidades de Actuación o
de Ejecución en SU) Actuaciones de Transformación
Urbanística: Artículo 14-1-a)-2) T.Rdo. 2/2008.
PROBLEMA: las Unidades de Actuación-Ejecución
UAs localizadas en el borde exterior de los Suelos
Urbanos “Consolidados”. Estos suelos rústicos
contiguos al Urbanizado que han sido calificados
(impropiamente) como UAs en SUNC, presentan la
ambigüedad (inseguridad jurídica) de su posible
valoración: bien toda como Rural (al no disponer de
servicios) o bien toda como Urbano por ser colindante
(¿estar integrada?) al núcleo de población (a la malla
urbana existente “intra-muros”).
Por ello, para garantizar la seguridad jurídica y aplicar
racionalmente los criterios de la Ley, resulta lógico valorar
como Urbanizado una franja contigua de fondo igual a la
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media de las manzanas “intra-muros” y el resto de la UA,
como Rural sometido a Actuaciones de Transformación.
1.2.2.- En este Apartado de Actuaciones de Urbanización, también
se integran los Suelos en Situación de Rural sometidos a
Actuaciones de Trasformación Urbanística, conocidos como
Urbanizables en las legislaciones urbanísticas tradicionales.
1.2.3.- En cualquier caso, los Suelos Urbanos (Urbanizados)
afectados por PERIs o UAs, se encuentra normalmente sometidos
al régimen de Equidistribución de Beneficios y Cargas, según
se establece en el Artículo 21-1-a) T.Rdo. 2/2008 y Artículo 27 del
Reglamento.
ACLARACIÓN: Sobre estos Suelos Urbanizados sujetos a
Actuaciones de Transformación Urbanística y sobre los Suelos
Rurales sometidos a Actuaciones de Transformación (Suelos
Urbanizables), todas ellas sujetas al Principio de Equidistribución,
versará esta Ponencia. Sigamos con las Definiciones aplicables a
las mismas.
1.3.- USO Y EDIFICABILIDAD DE REFERENCIA SUJETO A
ACTUACIONES DE TRANSFORMACIÓN URBANÍSTICA.-
En el caso de suelos sujetos a Actuaciones de Transformación
Urbanística de Reforma o Renovación Urbanas o de Nueva
Urbanización, se considerará la Edificabilidad Media (ponderada) del
ámbito espacial (o el homogéneo) en que se integran.
1.4.- EDIFICABILIDAD MEDIA (PONDERADA) DE UN ÁMBITO
ESPACIAL HOMOGÉNEO.-
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SDSA
VRSr
VRSixSixEi
EMP
(Artículo 16-1-b) T.Rdo. 2/2008 y Artículo 21 del Reglamento).
En terminología jurídico-urbanística, corresponde a la determinación
del aprovechamiento medio que se realiza mediante la suma de las
edificabilidades atribuidas a las diferentes parcelas, homogeneizadas
por los correspondientes coeficientes de ponderación, y dividida por la
superficie del ámbito establecido por el Plan (en terminología jurídico-
urbanística, Zona de Ordenación, Área de Reparto, ámbito de la
Actuación…).
EMP Edificabilidad Media Ponderada del Ámbito (m2t/m2s).
Ei Edificabilidad Atribuida a cada parcela “i” del Ámbito (m2t/m2s).
Si Superficie de cada Parcela “i” del Ámbito (m2s).
VRSi Valor Repercusión Suelo de cada Parcela “i” (€/m2t).
VRSr Valor Repercusión Suelo del Uso Característico del Ámbito
(normalmente, el de mayor edificabilidad) (€/m2t).
VRSi/VRSr Coeficiente de Ponderación (correctamente
determinados en función de los valores de repercusión).
SA Superficie del Ámbito (m2s).
SD Superficie Suelo Dotación Existente afectado a su destino (m2s).
1.5.- PARÁMETROS DE APLICACIÓN A ACTUACIONES DE
URBANIZACIÓN.-
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VcK
VvVRS
1.5.1.- En Ámbitos Espaciales de Reforma, Renovación
Urbanas o de Nueva Urbanización El resultado del restar de la
EMP del Ámbito, la parte correspondiente a los deberes y cargas
previstos en el planeamiento, aún no realizados.
En cualquier caso, en las Actuaciones de Reforma o
Renovación, se considerarán como usos y edificabilidades,
las atribuidas por el planeamiento vigente en el momento de
adopción del acto administrativo que establece la Reforma o
Renovación -Modificación o Revisión de Plan- (Situación de
Origen Artículo 24-3 T.Rdo. 2/2008 y Artículo 25 del
Reglamento).
1.5.2.- Los Valores de Repercusión de Suelo se determinarán
por el Método Residual Estático (Artículo 24-1-b) T. Rdo. 2/2008
y Artículo 22-2 del Reglamento).
Debe considerarse el acertado establecimiento del Método Estático
(frente al Dinámico), pues se trata de valoraciones expropiatorias
por interés público, que deben referirse a la fecha de iniciación del
expediente de justiprecio (no cabe la evaluación de eventuales
escenarios de mercado futuro propios de una actuación
empresarial -especulativa-, no de una actuación pública).
De la fórmula del Valor Residual, Vr = K (VRs + Vc), se deduce:
VRS Valor de Repercusión de Suelo (€/m2t).
Vv Valor en Venta del producto sobre la base de un Estudio de
Mercado.
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K Coeficiente inclusivo de Gastos Generales (financiación +
gestión + promoción) + Beneficio Empresarial. Normalmente
1,40, si bien:
1,20 ≤ K ≤ 1,50, en función de las tipologías (Unifamiliar, VPP,
Viviendas de lujo, Naves, etc…) y razones justificadas de dinámica
del mercado.
Vc Valor de la Construcción (€/m2t), incluyendo Ejecución
Material + Gastos Generales + Beneficio + Honorarios + Tributos,
etc.
1.6.- TASA LIBRE DE RIESGO Y PRIMA DE RIESGO.
Se constituyen como componentes básicos del Beneficio Empresarial
(Artículo 26 T.Rdo. 2/2008 y 22-3 del Reglamento).
1.6.1.- Tasa Libre de Riesgo (TLR) última referencia publicada
por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado
secundario de la Deuda Pública a dos y seis años (Disposición
Adicional 7ª RDL 6/2010 que modifica T.Rdo. 2/2008 “Decreto
Zurbano” y Artículo 22-3 del Reglamento).
1.6.2.- Prima de Riesgo (PR) en función de los usos y tipologías
correspondientes y de la situación del mercado inmobiliario,
debiendo justificarse en un Estudio de Mercado, según establece el
Artículo 22-3 y ANEXO IV del Reglamento, (se toma como
referencia la establecida en la Disposición Transitoria Única de la
Orden Eco/805/2003).
TABLA APLICABLE – ANEXO IV REGLAMENTO.
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Tipo de inmueble Porcentaje
Edificio de uso residencial (primera residencia) 8
Edificio de uso residencial (segunda residencia) 12
Edificio de oficinas 10
Edificios comerciales 12
Edificios industriales 14
Plazas de aparcamiento 9
Hoteles 11
Residencias de estudiantes y de la tercera edad 12
Otros 12
En el caso de edificios destinados a varios usos la prima de riesgo de referencia se obtendrá ponderando las primas de riesgo señaladas anteriormente en función de la superficie
destinada a cada uno de los usos.
En el caso de edificios destinados a varios usos la Prima de Riesgo
de referencia se obtendrá ponderando las Primas de Riesgo
señaladas anteriormente en función de la superficie destinada a
cada uno de los usos.
1.6.3.- La suma del porcentaje de Gastos Generales más el
correspondiente al Beneficio determinado mediante la aplicación
de las TLR y la PR, no podrá superar el Coeficiente K (Artículo 22-
3 del Reglamento).
2. VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO SOMETIDO A
ACTUACIONES DE URBANIZACIÓN DE REFORMA INTERIOR O
DE RENOVACIÓN URBANAS.
2.1.- Se aplicará el procedimiento establecido en los Apartados 1.5.1,
1.5.2 anteriores de esta Ponencia.
VS = E x VRS.
VS Valor del Suelo.
E Edif. de Referencia.
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VRS Valor de Repercusión.
2.2.- Recordar que los parámetros a considerar, son los atribuidos en
su Situación de Origen, por lo que los eventuales incrementos de
valor como consecuencia de las Actuaciones de Reforma o
Renovación, no se tendrán en cuenta en el contenido económico del
derecho de propiedad (no han sido patrimonializados por ser una
expectativa de futuro).
En el caso que se generaran decrecimientos de valor en relación a su
Situación de Origen, tampoco se tendrán en cuenta (no serán
indemnizables), salvo que el acto administrativo que determinara la
Actuación interrumpiera los plazos previstos o las condiciones
establecidas para su desarrollo por el planeamiento (artículo 35-a)
T.Rdo. 2/2008).
3. VALORACIÓN DEL SUELO SUJETO A ACTUACIONES DE
URBANIZACIÓN EN RÉGIMEN DE EQUIDISTRIBUCIÓN DE
BENEFICIOS Y CARGAS.
(Artículo 18 del T.Rdo 2/2008 y 27 del Reglamento).
3.1.- Aplicación a los casos de Gestión No Expropiatoria en la que los
Propietarios, por su iniciativa o a instancia de un “Promotor” (público o
privado), desarrollan su Facultad de Participar: (Sistemas de
Compensación, Agente-Urbanizador, Cooperación, etc…).
3.2.- La ponderación entre las propiedades de los diferentes titulares
del suelo y las correspondientes al Promotor (en su caso), se tasarán
por el Valor Final que correspondería a la terminación de las obras,
según el procedimiento establecido en el Apartado 1.5 de esta
Ponencia, salvo que la totalidad de los propietarios acordaran otro
criterio.
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3.3.- En el caso de propietarios que no pudieran ejercitar la Facultad
de Participar por no alcanzar sus derechos a una Parcela Mínima
Edificable, su suelo se tasará según:
VS = VSF – GU (1 + TLR + PR)
VS Valor del Suelo a recibir por el propietario (€).
VSF Valor del Suelo Urbanizado (€).
GU Gastos de Urbanización (Costes de Urbanización + Valor
de Resto de Cargas/Deberes) pendientes de realizar (€).
TLR Tasa Libre de Riesgo.
PR Prima de Riesgo.
INDEMNIZACIONES RELATIVAS A LA PÉRDIDA DE LA FACULTAD
DE PARTICIPAR Y POR LA INICIATIVA Y PROMOCIÓN DE LAS
ACTUACIONES DE NUEVA URBANIZACIÓN O DE EDIFICACIÓN.
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4. INDEMNIZACIÓN POR SUPRESIÓN DE LA FACULTAD DE
PARTICIPAR.
(Artículo 25 T.Rdo. 2/2008 y Artículo 28 del Reglamento).
Facultad de Participar derecho de los propietarios a intervenir en
los procesos de transformación urbanística en régimen de
equidistribución (artículo 8-1-c) del T.Rdo 2/2008) y que solo es
suprimible por causa de expropiación por interés público. En
Compensación, Cooperación, Urbanizador, etc.., el propietario
mantiene la facultad de participar, asumiendo los costes de
producción en metálico o en parcelas edificables o bien, saliéndose
voluntariamente de la actuación (renuncia voluntaria a participar).
4.1.- La indemnización corresponde, por tanto, a Actuaciones de
Nueva Urbanización (Suelos Urbanizables -art. 25-1 T. Rdo 2/2008-
de paso de rural a urbanizado, pues para las de Reforma o
Renovación Urbana ya disponían de ella) para las que se establece
como Sistema de Ejecución el de Expropiación.
4.2.- La Indemnización por causa del Sistema de Expropiación, viene
establecida:
en el Planeamiento General, como Sistema de Ejecución por
Gestión Directa de la Administración por causa de razones de
interés público.
durante la vigencia del Plan General, por razones de interés
público que surta sus efectos antes del inicio de la actuación y
de que hubieran vencido los plazos previstos para su desarrollo:
(ver Modificación de 28/Feb./2008 de la Disposición Adicional 7ª
de la Orden ECO/805/2003).
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4.3.- También es aplicable esta Indemnización, cuando se modifiquen
los parámetros jurídico-urbanísticos atribuidos por el planeamiento
dentro de los plazos asignados por éste (artículo 35-a) T.Rdo. 2/2008)
y la alteración comporte una disminución del Valor del Suelo.
4.4.- Determinación de la Indemnización (IFP).-
Sistema análogo al Principio de Participación Pública en las
Plusvalías cuando actúan los privados, a la Administración le
corresponde un concreto % PPV y cuando actúa la
Administración, a los particulares les corresponde un % de
plusvalías semejante.
IFP = % PPV (VSF – VSR)
IFP Indemnización por la Facultad de Participar (€).
% PPV % de Participación Pública en las Plusvalías atribuido
a la Administración Actuante (5-15%) por la legislación
urbanística.
VSF Valor del Suelo Totalmente Urbanizado (€).
VSR Valor del Suelo en Situación de Rural.
Para los supuestos de alteración de los parámetros jurídico-
urbanísticos, será:
I = % PPV (VSF1 – VSF2).
…. siendo VSF1 y VSF2 los Valores del Suelo correspondientes a
las situaciones derivadas de la alteración.
5. INDEMNIZACIÓN POR LA INCIATIVA Y PROMOCIÓN (IPP) DE
ALTERACIONES DE URBANIZACIÓN O DE EDIFICACIÓN.
5.1.- COSTES DE INICIATIVA Y PROMOCIÓN.-
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(Artículo 26 del T. Rdo. 2/2008 y 29 del Reglamento).
Valorables cuando devengan inútiles para los que (propietarios,
promotor) los hubieran asumido:
CIP = (HP + CCOF + CT + COP + In) (1 + TLR + PR).
CIP Costes de Iniciativa y Promoción.
HP Honorarios de Proyectos.
CCOF Costes de Constitución de Operaciones Financieras,
Gestión y Promoción.
CT Costes de Tributos.
COP Costes de Obras Preparatorias que, en su caso, se
hubieran realizado previamente al Inicio de la Ejecución.
In Indemnizaciones abonadas.
TLR Tasa Libre de Riesgo.
PR Prima de Riesgo.
En cualquier caso:
CIP ≤ Vc x K.
…. es decir, entre el 1,20 y 1,50 del Valor de los Costes de
Construcción, según se establece para la determinación del Valor
de Repercusión de Suelo en el apartado 1.5.3 de esta Ponencia.
5.2.- DETERMINACIÓN DE LA INDEMNIZACIÓN (IIP).
5.2.1.- Será la superior de los tres factores siguientes:
IIP ≥ IFP ó CIP ó IGE.
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IIP Indemnización por Iniciativa y Promoción (€).
1.- IFP Indemnización por la Facultad de Participar (€).
2.- CIP Costes de Iniciativa y Promoción.
3.- IGE Indemnización por el Grado de Ejecución (cuando se
impida la terminación).
5.2.2.- Valoración de la Indemnización por el Grado de
Ejecución.
Introducción del Principio de Coherencia al Sistema
Urbanístico Español sobre la base del Principio de Reparto
de Cargas y Beneficios: se considera y valora como
indemnización aquella parte de los Beneficios de la
Actuación (de las plusvalías) determinada en idéntica
proporción al % de Cargas (costes) que los propietarios
hayan asumido (se otorgan plusvalías en tanto se asumen
cargas y no se “entrega” toda la plusvalía tras la
reclasificación, sin asumir carga alguna, como establecía la
Ley 6/98).
IGE = % GE (VSF – VSO).
IGE Indemnización en función del Grado de Ejecución.
% GE Porcentaje entre 0 y 100 (0 y 1) en proporción al
Grado de Ejecución determinado por la proporción de los
Costes de Construcción asumidos por la propiedad en
relación al Total del Presupuesto de Contrata, según
Certificación de la Dirección Facultativa.
VSF Valor del Suelo Totalmente Urbanizado.
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VSO Valor del Suelo en Situación de Origen (de la
Valoración).
5.2.2.1.- En Actuaciones de Nueva Urbanización, VSO = Valor
en Situación de Rural (VSR).-
IGE = % GE (VSF – VSR).
5.2.2.2.- En Actuación de Reforma o Renovación Urbanas,
VSO Valor en Situación de Origen, según lo establecido en el
Apartado 1.5-B) de esta Ponencia:
IGE = % GE (VSF – VSO).
5.2.2.3.- Cuando se modifiquen los parámetros jurídico-
urbanísticos, sin impedir la terminación de la Actuación:
IGE = % GE (VS1 – VS2).
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…. Siendo VS1 y Vs2 los Valores del Suelo correspondientes a
las dos situaciones derivadas de la modificación: la originaria y
la alterada.
5.3.- DISTRIBUCIÓN DE LAS INDEMNIZACIONES.-
Las indemnizaciones obtenidas se distribuirán
proporcionalmente entre los adjudicatarios de las parcelas
resultantes (en función de los derechos de la Reparcelación).
En el caso (artículo 26-3 del T.Rdo. 2/2008) de existencia de
Promotor (Agente Urbanizador, público o privado) que no
hubiera sido retribuido con parcelas finales, le corresponderá
una Indemnización equivalente al Beneficio de la Retribución
que tuviera establecida y que dejará de percibir:
IP = Rp x (TLR + PR).
IP Indemnización del Promotor de la Actuación.
Rp Retribución del Promotor pendiente para terminar la
ejecución.
TLR Tasa Libre de Riesgo.
PR Prima de Riesgo.
Esta IP se descontará de la correspondiente a los propietarios.
Gerardo Roger Fernández.
Arquitecto y Profesor de Urbanismo
del Ito. Pascual Madoz de la UCIII.