laboratorio di progettazione partecipata municipio … · strutture per i giovani e i meno giovani...

1 Coordinamento Cittadino Progetto Partecipato (http://ccprogettopartecipato.blogspot.com/)

Laboratorio di progettazione partecipata Municipio Roma XVII – ex deposito ATAC di piazza Bainsizza

7/11/2011

Coordinamento Cittadino Progetto Partecipato (http://ccprogettopartecipato.blogspot.com/) 7/11/2011 2


UNA VISIONE CONDIVISA PER IL

FUTURO DELL’EX DEPOSITO ATAC

“VITTORIA” DI PIAZZA BAINSIZZA

Coordinamento Cittadino Progetto Partecipato (http://ccprogettopartecipato.blogspot.com/)

GLI ABITANTI E GLI STUDENTI DELLE SCUOLE

COMPILANO I QUESTIONARI PER ESPRIMERE LE

LORO PREFERENZE SUI PROGETTI DA

REALIZZARE NELL’AREA DELL’EX DEPOSITO (aprile 2011)

7/11/2011 3



36%

17%13%

12%

18%4%

Pro_area_svagoPro_culturaPro_serviziPro_ristoro_e_area_commercialePro_parcheggiPro_edilizia

GLI ABITANTI SONO FAVOREVOLI A…

area svago: parco pubblico, campi sportivi, punto ritrovo, punto internet, piscina, cicloffocina, area cani

cultura: biblioteca, videoteca, musei, teatri, scuola musica, spazi espositivi

servizi: ASL, asili nido, hospice anziani ristoro e aree commerciali: ristoranti, negozi, centri comm.,

supermercati / ipermercati parcheggi: parcheggi liberi edilizia: piccola edilizia, appartamenti di

taglio medio

7/11/2011 4



23%

46%

11%

5%15%

Contro_ristoro_e_aree_commercialiContro_ediliziaContro_parcheggiContro_area_svagoContro_uffici_banche

GLI ABITANTI SONO CONTRARI A…

ristoro e aree commerciali: ristoranti, negozi, centri comm. supermercati/ ipermercati edilizia: cementificazione, palazzi alti,

edilizia abitativa, grattacieli, edilizia speculativa

parcheggi: parcheggi a pagamento, parcheggi sotterranei

area svago: parco pubblico, discoteca, multisala uffici/banche: uffici di ogni tipo, filiali bancarie

7/11/2011 5



GLI STUDENTI SONO FAVOREVOLI A…

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GLI STUDENTI SONO CONTRARI A…



GLI ABITANTI COSTRUISCONO LO “SCENARIO

FUTURO”, IDENTIFICANO I “CENTRI” DA

REALIZZARE NELL’AREA E LI DISPONGONO IN

ORDINE DI PREFERENZA (aprile-maggio 2011)

N.B. I “centri” sono spazi fisici idonei a ospitare le attività e le pratiche che gli abitanti desiderano svolgere.



“Ritorno a Prati dopo dieci anni di permanenza all’estero. In tutti questi anni ho

mantenuto la mia casa di viale Angelico. (…)

Entrando dall’ingresso di piazza Bainsizza mi rendo subito conto che Prati ha

finalmente conquistato una nuova piazza verde, fiorita e profumata, molto diversa da

piazza Bainsizza - che è soltanto una rotatoria - ma anche da piazza Mazzini, con il

suo giardino centrale molto bello ma poco accessibile a causa dal traffico automobilistico

che lo circonda. (…)

Il luogo è molto frequentato e luminoso: ci sono giovani che frequentano la sala per le

prove teatrali e musicali, dove si può anche assistere a spettacoli e proiezioni. Ci sono altre

strutture per i giovani e i meno giovani quali uno skate park, uno spazio per praticare le

arti marziali, una falesia per arrampicata, un caffè letterario, un punto studio per

studenti e, d’estate, un cinema all’aperto. (…)”

N.B. I “centri” sono in rosso.

BREVI STRALCI DELLO “SCENARIO FUTURO”



LA GRADUATORIA DEI “CENTRI” (DAL 1° AL 18° POSTO) Laboratorio di progettazione partecipata Municipio Roma XVII – ex deposito ATAC di piazza Bainsizza


LA GRADUATORIA DEI “CENTRI” (DAL 19° AL 36° POSTO) Laboratorio di progettazione partecipata Municipio Roma XVII – ex deposito ATAC di piazza Bainsizza


LA GRADUATORIA DEI “CENTRI” (DAL 37° AL 52° POSTO)


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IL LABORATORIO RIFLETTE SULLE NORME

TECNICHE DI ATTUAZIONE DEL PRG E SULLA

DELIBERAZIONE COMUNALE n. 39 (giugno 2011)



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• per rispettare le Norme Tecniche di Attuazione del PRG il

nuovo complesso non potrà superare la volumetria esistente.

• una SUL massima realizzabile in loco di 15.156 mq, come

indicato nella deliberazione comunale n. 39, è eccessiva per un

intervento che dovrebbe essere “una opportunità di

valorizzazione e non di densificazione urbanistica”.

• il mix funzionale di 60% per le abitazioni e 40% per i servizi

e le attività commerciali, indicato nella deliberazione, è in

netto contrasto con i desiderata degli abitanti del quartiere che

vogliono che i servizi e le altre attività abbiano un peso

maggiore di quello delle residenze. Il rapporto dovrebbe essere

quantomeno invertito: 40% per le abitazioni e 60% per i servizi

e le attività commerciali.



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LA “VISIONE” DEL LABORATORIO RISPECCHIA

AMPIAMENTE LE VOLIZIONI DEGLI ABITANTI.

DA ESSA CONSEGUONO LE LINEE GUIDA DEL

PROGETTO



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LE LINEE GUIDA DEL PROGETTO

1. salvaguardia degli elementi di maggior pregio e della tipologia architettonica dell’ex deposito (corte chiusa o cittadella), che è ricorrente nel quartiere e nella città [questa prescrizione si ritrova anche in uno specifico parere dalla Sovrintendenza ai Beni Culturali del Comune di Roma (22/10/2009)] 2. nuove costruzioni coerenti con la tipologia architettonica e con le preesistenze che saranno conservate [le nuove costruzioni non dovranno essere realizzate necessariamente “in stile”: la scelta del tutto legittima di progettarle secondo un linguaggio proprio della contemporaneità non dovrà comunque andare a discapito della coerenza e del carattere unitario dell’intero complesso]



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3. realizzazione di un nuovo portale all’ingresso di piazza Bainsizza 4. creazione di una nuova piazza verde al centro del complesso, con alberi di alto fusto e piccoli specchi d’acqua, dove i bambini possano giocare e gli adulti passeggiare e rilassarsi in un ambiente naturale protetto dai rumori del traffico e dall’inquinamento, ben ventilato d’estate e al riparo dai venti invernali 5. realizzazione di spazi destinati alle attività sportive (palestra e piscina) adiacenti alla piazza verde



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6. presenza di attività sociali e culturali (caffè letterario, spazi espositivi, sala per conferenze, attività teatrali e musicali ecc), di spazi artigianali e commerciali (commercio equo e solidale, valorizzazione e vendita di prodotti agricoli a km zero e di prodotti tipici ecc) e di abitazioni di piccolo taglio 7. assenza di supermercati e sedi bancarie 8. inalienabilità della sede ASL di via Monte Santo, struttura socio-sanitaria di indiscussa utilità per il territorio che molti abitanti sentono come parte importante della loro memoria collettiva



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9. autosostenibilità dell’intero complesso sotto il profilo energetico e ambientale (disposizione planimetrica e volumetrica ottimale dei nuovi edifici rispetto alla radiazione solare a alla ventilazione, uso di tecnologie solari attive e passive ecc) 10. il progetto come occasione per riqualificare e integrare con il complesso gli spazi adiacenti degradati o poco funzionali 11. parcheggi sotterranei sotto le strade circostanti il complesso (e comunque non in corrispondenza della piazza verde), in parte pertinenziali e in parte a orario, a servizio delle nuove attività



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IL LABORATORIO AUSPICA CHE L’AMMINISTRAZIONE

COMUNALE UTILIZZI LE LINEE GUIDA PER

REDIGERE UN BANDO DI CONCORSO RIGUARDANTE

IL RECUPERO E RIUSO DELL’EX DEPOSITO



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NEL LABORATORIO SONO ATTUALMENTE IN CORSO

DI ELABORAZIONE ALCUNE ESEMPLIFICAZIONI

PROGETTUALI CHE FANNO SPECIFICO RIFERIMENTO

ALLE LINEE GUIDA. QUESTE ESEMPLIFICAZIONI NON SONO ANTICIPAZIONI DI UN

PROGETTO ORMAI CONCLUSO, MA SOLTANTO UNO DEI MODI IN CUI SI

PUÒ ELABORARE UN PROGETTO CHE INTENDA RISPETTARE SIA I

VINCOLI DI PRG SIA LA “VISIONE”



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“GLI ELEMENTI DI MAGGIOR PREGIO SONO CONSERVATI E RECUPERATI”

IL PROGETTO ESEMPLICATIVO PREVEDE IL RECUPERO

DEGLI ELEMENTI DI MAGGIOR PREGIO E LA DEMOLIZIONE

DI TUTTI GLI ALTRI.

LA CUBATURA RECUPERATA DALLE DEMOLIZIONI È UTILIZZATA

PER COSTRUIRE NUOVI EDIFICI: VOLUME TOTALE: 48408 mc VOLUME TOTALE DEMOLITO UTILIZZABILE PER COSTRUIRE NUOVI EDIFICI: 22577 mc



I VOLUMI DEMOLITI



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“una SUL massima realizzabile in loco di 15.156 mq, come indicato nella deliberazione comunale n. 39, è

eccessiva per un intervento che dovrebbe essere ‘una opportunità di valorizzazione e non di densificazione

urbanistica’”; “salvaguardia della tipologia architettonica dell’ex deposito (corte chiusa o cittadella)”; “nuova

piazza verde pubblica al centro del complesso, con alberi di alto fusto e piccoli specchi d’acqua”



25

PLANIMETRIA – PIANO TERRA



26

PLANIMETRIA – PRIMO PIANO



27

Nuovo edificio di viale Carso (h = 7 m)

piano terra attività non abitative mq. 1000 varchi mq. 200

totale mq. 1200

primo piano abitazioni mq. 1200

totale edificio mq. 2400

“A ridosso del muro di viale Carso potranno essere realizzati nuovi edifici, la cui altezza non potrà essere maggiore di

quella del muro, che non sarà alterato nelle caratteristiche fondamentali (mantenimento delle partizioni, nessuna

introduzione di elementi incoerenti ecc). Lungo il muro potranno essere creati alcuni varchi estendendo fino a terra i

bordi delle finestrature, che consentiranno di penetrare all’interno del complesso. “



28

ALCUNI DATI QUANTITATIVI …

7/11/2011 29 Coordinamento Cittadino Progetto Partecipato (http://ccprogettopartecipato.blogspot.com/)




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PER GLI ASPETTI ECONOMICO-FINANZIARI DEL PROGETTO

OCCORRE CALCOLARE I COSTI E I RICAVI E DETERMINARE

GLI INDICI VAN, TIR E DSCR, CHE CONSENTONO DI

VALUTARNE LA CONVENIENZA ECONOMICA



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CALCOLO DEI COSTI Costi di costruzione Si determinano moltiplicando le superfici di progetto per i costi parametrici a mq distinti in base al tipo e alla funzione dell’immobile. Costi di gestione e manutenzione Si possono calcolare sulla base di un prezziario, soprattutto per quanto riguarda la manutenzione. Una stima approssimata dei costi di gestione si ottiene come il 20-30% dei ricavi totali. Spese tecniche Sono generalmente pari al 10 % dei costi di costruzione Acquisizione dell’area Questo costo è presente solo se l’intervento non sarà effettuato direttamente da ATAC, proprietario dell’area. Altrimenti occorre sapere se l’ATAC ha intenzione di vendere l’area o cedere il diritto di superficie.

Tipologia Valore Mercato

(€/mq) Valori Locazione (€/mq x mese)

Min Max Min Max Abitazioni

civili 4800 6700 18,5 25,5

Box 3600 5000 19,3 26,8 Posti auto

coperti 2600 3600 15 20,8 Posti auto scoperti 1500 2100 9 12,5



Min Max Min Max

Negozi 5600 7300 35,5 46,5



Min Max Min Max

Uffici 4800 7000 20,5 29,5

N.B. I costi e i ricavi saranno valutati solo dopo che il progetto sarà stato definito con un dettaglio sufficiente

* I ricavi si ottengono moltiplicando le superfici di progetto per il valore di mercato degli immobili nella zona (dati 2011 - Agenzia del Territorio)

CALCOLO DEI RICAVI*



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I PROGRAMMI E LE DATE DEI PROSSIMI INCONTRI DEL LABORATORIO SONO PUBBLICATI SUL SITO :

http://ccprogettopartecipato.blogspot.com/

TUTTI GLI ABITANTI SONO INVITATI A

PARTECIPARE

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