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ibu – Ingenieurgesellschaft für Bauwesen und Umwelttechnik mbH 97941 Tauberbischofsheim Untere Torstraße 21 Tel. 09341/8909-0, Fax 8909-70 email: [email protected] 76199 Karlsruhe Fischerstraße 3 Tel. 0721/35257-0, Fax 35257-20 email; [email protected] 97270 Kist Eisinger Straße 35 Tel. 09306/9858626 email: [email protected]

LANDKREIS NEUSTADT A.D. AISCH – BAD WINDSHEIM

VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN NR. 65

„ERWEITERUNG EDEKA-MARKT BLÜMLEIN“

IN BAD WINDSHEIM

Vorhabenträger: EEDDEEKKAA Nordbayern Bau- und Objekt GmbH, 97228 Rottendorf

BEGRÜNDUNG MIT INTEGRIERTER GRÜNORDNUNG Stand 14.02.2014

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 65 EDEKA Nordbayern „Erweiterung EDEKA-Markt Blümlein“ in Bad Windsheim Bau- u. Objekt GmbH

- Begründung -

M:\Projekte\Verwaltung\367\367003\03 BER\Begründung\02 Entwurf\2014-02-14-VorhBPlanErweitEDEKABlümlein-Begründ-Entw.docx

ibu - Ingenieurgesellschaft für Bauwesen und Umwelttechnik mbH, Tauberbischofsheim Seite 2

I N H A L T S V E R Z E I C H N I S Seite

1. EINFÜHRUNG 3 1.1 Planungsanlass 3 1.2 Kurze Information zur Firmenhistorie 4 1.3 Planersteller 4 1.4 Planbereich 4 1.5 Planungsstand 4 1.6 Planunterlagen 6 1.7 Rechtsgrundlagen / Informationsquellen und Arbeitsgrundlagen 6

2. NACHHALTIGKEIT DER STÄDTEBAULICHEN ENTWICKLUNG 7

3. PLANUNGSZIELE 7

4. PLANBEREICH 8 4.1 Beschreibung Bestand 8 4.2 Verkehrsmengen 10 4.3 Topographie 12 4.4 Geschützte Gebiete und Objekte 12 4.5 Altlasten 12

5. ÜBERGEORDNETE PLANUNGEN 13 5.1 Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) 13 5.2 Regionalplan Westmittelfranken 14

6. BELANGE DER RAUMORDNUNG 15

7. FLÄCHENNUTZUNGSPLAN 16

8. BAURECHT 17 8.1 Bestehendes Baurecht 17 8.2 Baurechtliches Erfordernis – Bebauungsplan der Innenentwicklung 18

9. PLANUNG 20 9.1 Standortalternativen 20 9.2 Beschreibung des Planvorhabens 20 9.3. Grünordnung 23 9.4 Schall- / Lärmschutz 28 9.5 Wesentliche Planungsrechtliche Festsetzungen 30 9.6 Wesentliche Örtliche Bauvorschriften 32 9.7 Ver- und Entsorgungsanlagen 33

10. FLÄCHENBILANZ / DATEN 33 10.1 Flächenbilanz 33 10.2 Verkaufsfläche 34 10.3 Verkaufssortimente 35

11. BODENORDNUNG 35


- Begründung -



1. EINFÜHRUNG

1.1 PLANUNGSANLASS

Die Firma EDEKA Nordbayern Bau- und Objekt GmbH als Vorhabenträger und zukünftiger

Eigentümer beabsichtigt, den auf dem Flurstück 2200 gelegenen Lebensmittelmarkt in der

Oberntiefer Straße in Bad Windsheim zu erweitern bzw. zu vergrößern und zeitgemäß um-

zugestalten. Im Zuge der Erweiterung werden die benachbarten Flurstücke 2204/4 und 2207

erworben und in das geplante Bauvorhaben integriert. Der Vorhabenträger plant mit der Er-

weiterung eine kundenorientierte Marktumstrukturierung bezüglich der Produkt- und Waren-

präsentation und eine logistische Optimierung des innerbetrieblichen Warenflusses sowohl

im Verkaufs- als auch im Lagerbereich.

Der bestehende EDEKA-Markt hat eine Verkaufsfläche von ca. 1.100 m2. Im Zuge der ge-

planten Baumaßnahme soll der Markt nach Nordwesten bzw. Nordosten vergrößert werden.

Die erweiterte Marktfläche wird zukünftig eine Verkaufsfläche von ca. 2.520 m2 (±) aufwei-

sen. Zudem sieht das Erweiterungskonzept einen Back-Shop mit Gastfläche im Eingangsbe-

reich des künftigen Marktes vor; der geplante Back-Shop ist mit einer Fläche von ca. 110 m2

(±) konzipiert. Somit entsteht ein Marktgebäude mit knapp über 2.600 m2 Verkaufsfläche incl.

einer kleinen Gastfläche im Bereich des geplanten Back-Shops Die notwendigen Kunden-

parkplätze werden überwiegend östlich des Lebensmittelmarktes neu angeordnet.

Der EDEKA-Lebensmittelmarkt in der Oberntiefer Straße ist ein Vollsortimenter und dient in

erster Linie der Nahversorgung des Stadtgebiets von Bad Windsheim, im speziellen der fuß-

läufigen Kundschaft aus den benachbarten Siedlungsbereichen. Angeboten werden vor al-

lem Waren des täglichen Bedarfs, insbesondere für die Grundversorgung mit Lebensmittel.

Die Erweiterung der Verkaufsfläche des Lebensmittelmarktes soll in erster Linie der wirt-

schaftlichen Bestandssicherung dienen. Eine wesentliche Erweiterung der angebotenen Sor-

timente ist mit den geplanten An- und Umbaumaßnahmen nicht vorgesehen.

Durch die geplanten betrieblichen Veränderungen des Lebensmittelmarktes in der Oberntie-

fer Straße wird das zentralörtliche Versorgungssystem gestärkt, die verbrauchernahe Ver-

sorgung des Stadtgebietes weiterhin sichergestellt und die Nutzungsvielfalt sowie die damit

vorhandene Lebendigkeit dieser innerstädtischen Lage erhalten.

Neben der bestehenden Ein- und Ausfahrt im Bereich der Oberntiefer Straße wird im Zuge

der Erweiterung eine zweite Ein- und Ausfahrtmöglichkeit über die Zeughausstraße geschaf-

fen. Um die Verkehrssituation in der Zeughausstraße nicht nachteilig zu verändern, ist eine

Modifizierung des Verkehrsraumes im Hinblick auf die künftigen Abbiegevorgänge geplant.

Unter diesem Aspekt wird die Zeughausstraße und der Kreuzungsbereich Zeughausstraße /

Westring in den Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanes integriert.

Bild 1: Nordansicht des bestehenden Lebensmittelmarktes Blümlein mit den dazugehörigen Kundenparkplätzen


- Begründung -



Aus planungsrechtlicher Sicht ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes im Bereich der be-

troffenen Grundstücke erforderlich. Mit der Aufstellung des Vorhabenbezogenen Be-

bauungsplanes soll somit eine baurechtliche Grundlage für die geplanten baulichen Verän-

derungen geschaffen und dadurch ein weiterer wirtschaftlicher Betrieb des Lebensmittel-

marktes gewährleistet werden.

Aufgrund dieser Tatsache ist der Vorhabenträger an die Stadt Bad Windsheim herangetreten

mit dem Ziel, die Lebensmittelnahversorgung im Stadtgebiet von Bad Windsheim planungs-

rechtlich zu sichern und die baurechtlichen Voraussetzungen für die geplanten baulichen

Veränderungen zu schaffen.

Auf Antrag des Vorhabenträgers hat der Planungsausschuss der Stadt Bad Windsheim am

16.04.2013 in öffentlicher Sitzung die Einleitung eines Verfahrens für einen vorhabenbezo-

genen Bebauungsplan zur Erweiterung des bestehenden Lebensmittelmarktes Blümlein in

Bad Windsheim beschlossen.

1.2 KURZE INFORMATION ZUR FIRMENHISTORIE

Das Unternehmen „Blümlein“ wurde Anfang der 30er Jahre von Martin Blümlein gegründet.

In den Anfängen wurde Waren des täglichen Bedarfs in den umliegenden Dörfern um Bad

Windsheim vom Fahrrad aus verkauft. Nach wenigen Monaten wurde in Bad Windsheim ein

Ladengeschäft eröffnet. Im Jahr 1990 wurde der Edeka Markt in Bad Windsheim in der

Oberntiefer Straße 1 von der Edeka Genossenschaft als Filiale übernommen. 2003 wurde

der Markt wenige Meter vom alten Standort in der Oberntiefer Straße 7 verlagert. Seitdem

erwarten dort den Kunden ein Edeka Markt mit ca. 1.100 m2 Verkaufsfläche und über 90

Parkplätzen.

1.3 PLANERSTELLER

Die EDEKA Nordbayern Bau- und Objekt GmbH aus 97228 Rottendorf hat die ibu – Ingeni-

eurgesellschaft für Bauwesen und Umwelttechnik mbH aus Tauberbischofsheim beauftragt,

den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Erweiterung EDEKA-Markt Blümlein“ in Bad

Windsheim zu erarbeiten.

1.4 PLANBEREICH

Der Geltungsbereich des Plangebiets „Erweiterung EDEKA-Markt Blümlein“ umfasst das be-

reits durch den bestehenden EDEKA-Markt Blümlein beanspruchte Grundstück Fl.St.Nr.

2200 sowie die für die Erweiterung notwendigen Grundstücke mit den Fl.St.Nrn. 2204/4

(ehem. Kindergarten bzw. Schule) und 2207 (ehem. Landmaschinenbetrieb), die durch den

Vorhabenträger erworben werden.

Desweiteren sind in den Planbereich das Straßengrundstück der Zeughausstraße (Fl.St.Nr.

883/8) und der Kreuzungsbereich Zeughausstraße / Westring (874/2, 883/5, 884/1, 886/4)

sowie der nördlich angrenzende Gehweg der Oberntiefer Straße (Fl.St.Nr. 2207/1) integriert

– siehe Planzeichnung sowie Bild 2.

1.5 PLANUNGSSTAND

Entwurf (Stand 14.02.2014) mit Ausarbeitung der Planzeichnungen und Darstellung der pla-

nerischen Inhalte in der vorliegenden Begründung.


- Begründung -



Bild 2: Luftbild mit Darstellung des Geltungsbereiches


- Begründung -



1.6 PLANUNTERLAGEN

Der Vorhabenbezogene Bebauungsplan „Erweiterung EDEKA-Markt Blümlein“ in Bad

Windsheim besteht aus:

Planzeichnung (Teil A) im Maßstab 1:250 mit Textlichen Festsetzungen (Teil B) und

Örtlichen Bauvorschriften (Teil B)

Vorhaben- und Erschließungsplan im Maßstab 1:250 (Teil C)

Begründung mit integrierter Grünordnung (Textteil)

Anlage 1 zur Grünordnung:

Erfassung von Naturhaushalt und Landschaftsbild


Bewertung von Naturhaushalt und Landschaftsbild


Ermittlung des Eingriffes in Naturhaushalt und Landschaftsbild

Schallimmissionsschutztechnische Untersuchung und Beurteilung gemäß DIN 18005

und TA Lärm vom 12.02.2014, erstellt durch Ingenieurbüro für Bauphysik GmbH Wolf-

gang Sorge, Nürnberg

1.7 RECHTSGRUNDLAGEN / INFORMATIONSQUELLEN UND ARBEITSGRUNDLAGEN

Der Vorhabenbezogene Bebauungsplan „Erweiterung EDEKA-Markt Blümlein“ in Bad

Windsheim basiert u.a. auf den nachfolgenden Rechtsgrundlagen, Informationsquellen und

Arbeitsgrundlagen:

Baugesetzbuch BauGB In der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Sep-

tember 2004 (BGBl. I S. 2414), das durch Artikel 1

des Gesetzes vom 11.Juni 2013 (BGBl. I S. 1548)

geändert worden ist.

Baunutzungsverordnung BauNVO Verordnung über die bauliche Nutzung in der Fas-

sung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990

(BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des

Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgeset-

zes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466).

Planzeichenverordnung PlanZV Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne

und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenve-

rordnung 1990 – PlanzV 90) vom 18. Dezember 1990

(BGBl. 1991 I S. 58), die durch Artikel 2 des Geset-

zes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509) geändert

worden ist.

Bayerische Bauordnung BayBO Bayerische Bauordnung, in der Fassung vom 14. Au-

gust 2007, letzte berücksichtigte Änderung: Art. 83

Abs. 1, 2 und 5 aufgeh. (§ 1 Nr. 13 G v. 08.04.2013,

174).

Landesentwicklungsprogramm Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) vom 1.

Bayern 1. September 2013.

Regionalplan Westmittelfranken Regionalplan der Region Westmittelfranken (8) des

Regionalen Planungsverband Westmittelfranken, mit

der Bekanntmachung über die Verbindlicherklärung

vom 04. November 1987 (GVBl S. 419)


- Begründung -



Ingenieurbüro für Bauphysik GmbH Schallimmissionsschutztechnische Untersuchung

Wolfgang Sorge, Nürnberg und Beurteilung vom 12.02.2014

Stadt Bad Windsheim aktueller FNP / Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Nr. 44 „Lebensmittelmarkt Oberntiefer Straße“

EDEKA, Rottendorf Allgemeine Informationen zum Bauvorhaben / Pläne

und Unterlagen zur geplanten Erweiterung des Archi-

tekturbüros Zipfel

2. NACHHALTIGKEIT DER STÄDTEBAULICHEN ENTWICKLUNG

Mit der vorgesehenen Planung wird eine geordnete städtebauliche Entwicklung fortgesetzt,

indem eine in die umgebenden Wohngebiete integrierte Lebensmittelversorgung erhalten

und langfristig gesichert wird. Durch den Erwerb der angrenzenden östlichen Grundstücke

besteht die Möglichkeit für die Erweiterung des EDEKA-Marktes im Bestand. Durch die Mög-

lichkeit der städtebaulichen Entwicklung des bestehenden Lebensmittelmarktstandorts im In-

nenbereich von Bad Windsheim kann auf die Inanspruchnahme wertvoller Außenbereichs-

flächen verzichtet werden.

Die durch die Planumsetzung bedingte Erweiterung der Verkaufsfläche wird mit der langfris-

tigen Sicherung der Lebensmittelversorgung in Bad Windsheim begründet. Infolge gestiege-

ner Kundenansprüche bleibt der Standort nur bei einer ausreichenden Verkaufsfläche kon-

kurrenzfähig.

Großflächiger Einzelhandel ist in der Regel mit einer üppigen Flächeninanspruchnahme im

Außenbereich verbunden. Die Stadt Bad Windsheim hat sich bewusst das Ziel gesetzt, den

geplanten Lebensmittelmarkt im Innenbereich zu erweitern, was nicht nur flächenschonend

ist, sondern aufgrund der zentraleren Lage auch Kundennähe und eine bessere Erreichbar-

keit bedingt. Die städtebauliche integrierte Lage des EDEKA-Marktes in der Innenstadt von

Bad Windsheim verfügt über einen hohen fußläufigen Einzugsbereich und eine gute Anbin-

dung an den öffentlichen Personennahverkehr (bedingt durch die Nähe des Bahnhofs).

Die Planung trägt zum Schutz des Orts- und Landschaftsbildes sowie zu einer Minimierung

der Flächeninanspruchnahme bei und ist damit Ausdruck einer nachhaltigen Siedlungsent-

wicklung. Ein Baustein der Funktionsvielfalt in der Innenstadt von Bad Windsheim bleibt so-

mit weiterhin erhalten.

3. PLANUNGSZIELE

Folgende Planungsziele werden für die Bauleitplanung formuliert:

Langfristige Festigung und Sicherung des Lebensmittelmarktes in der Oberntiefer Straße

durch angemessene Verkaufsflächen.

Wiedernutzbarmachung von Teilflächen im Geltungsbereich.

Schaffung der Rechtsgrundlagen und der baurechtlichen Voraussetzungen für die

geplanten baulichen Erweiterungen des bestehenden Lebensmittelmarktes.

Ausgestaltung der Festsetzungen entsprechend den städtebaulichen Zielvorgaben.

Schutz der benachbarten Wohngebiete vor potentiellen Lärmimmissionen ausgehend von

den PKW- und LKW-Fahrvorgängen auf dem Betriebsgelände, den Ladetätigkeiten bei

der Warenanlieferung und dem Betrieb technischer Anlagen.


- Begründung -



4. PLANBEREICH

4.1 BESCHREIBUNG BESTAND

Der Planbereich liegt zwischen dem Altstadtkern und der Westsiedlung von Bad Windsheim

im direkten südlichen Anschluss der Bahnstrecke Neustadt a.d.Aisch – Steinach. Das Plan-

gebiet ist erreichbar über die Oberntiefer Straße bzw. Eisenbahnstraße (Kreisstraße NEA40)

im Norden und über den West- bzw. Nordring im Süden. Die östlich angrenzende Zeughaus-

straße stellt die Verkehrsspange zwischen Oberntiefer Straße und Westring dar.

Die Oberntiefer Straße stellt als Kreisstraße (NEA40) eine der Hauptverkehrsadern in Bad

Windsheim dar und ist über weitere Hauptverkehrsstraßen an das übergeordnete Verkehrs-

system angebunden (Bundesstraße B470, Staatsstraße St2252 und St2253).

Im unmittelbaren Umfeld des Planbereichs befinden sich u.a. der Kurpark, der Bahnhof so-

wie alte und neuere Wohn- und Mischgebietsflächen.

Der Geltungsbereich des Plangebiets „Erweiterung EDEKA-Markt Blümlein“ weist eine Ge-

samtfläche von 12.476 m2 auf und umfasst folgende Grundstücke bzw. Grundstücksteile:

Der bestehende Lebensmittelmarkt auf dem Flurstück Nr. 2200 stellt einen überwiegend ein-

geschossigen Baukörper mit flach geneigtem Satteldach dar und umfasst eine Grundfläche

von ca. 1.800 m2. Die Verkaufsfläche umfasst den mittleren und nördlichen Teil des Gebäu-

des, im südlichen Gebäudebereich befinden sich die Anlieferung, Lager-, Kühl- und Technik-

räume sowie die Räumlichkeiten für das Personal. Der nördliche Teil des Lebensmittelmark-

tes ist zweigeschossig mit Flachdach ausgebildet. Im Obergeschoss des Gebäudes sind die

notwendigen Büroräume des Marktes untergebracht. Der Kundenzugang befindet sich an

der nördlichen Seite des Gebäudes, die Warenanlieferung an der westlichen Gebäudeseite.

Nördlich des Lebensmittelmarkts befinden sich die Kundenparkplätze und deren Zufahrt. Die

Warenanlieferung erfolgt ebenfalls über die Parkplatzzufahrt im Norden. Diese privaten Ver-

kehrsflächen weisen in der Regel Asphalt- oder Pflasteroberflächen auf.

Flurst-Nr. Grundstückseigentümer Bemerkung Fläche

2200 Gerd Blümlein Oberntiefer Str. 7, 91438 Bad Windsheim

Grundstück EDEKA-Lebensmittelmarkt 4.628 m

2

2204/4 EEG Gbr Ulsenheim 112, 91478 Markt Nordheim

Grundstück ehem. Kindergar-ten / Schule 2.305 m

2

2207 Hannelore Thürauf Zeughausstraße 7, 91438 Bad Windsheim

Grundstück ehem. Landma-schinenbetrieb 3.027 m

2

2207/1 Stadt Bad Windsheim Gehweg Oberntiefer Straße 154 m

2

892/6 Stadt Bad Windsheim Gehweg Oberntiefer Straße 34 m

2

883/8 Stadt Bad Windsheim Zeughausstraße 1.305 m2

874/2 zum Teil

Stadt Bad Windsheim Westring 920 m2

883/5 zum Teil

Stadt Bad Windsheim Zeughausstraße 47 m2

884/1 Stadt Bad Windsheim Zuordnung künftig zum Geh-wegbereich Westring 42 m

2

886/4 Stadt Bad Windsheim Zuordnung künftig zum Geh-wegbereich Westring 14 m

2

Gesamtfläche Planbereich 12.476 m2


- Begründung -



Das Grundstück Fl.St.Nr. 2200 ist durch den bestehenden Baukörper des Lebensmittelmark-

tes und durch die Parkplätze mit ihren Zufahrten nahezu komplett versiegelt. Neben kleinen

Grünstreifen und Einzelbäumen im Bereich des Parkplatzes ist lediglich im südlichen Bereich

des Grundstücks eine Grünfläche vorhanden, die teilweise mit Büschen und Sträuchern

durchsetzt sind. Entlang der östlichen und westlichen Grundstücksgrenze sind geschlossene

Einfriedungen aus Holz vorhanden.

Auf dem Grundstück Fl.St.Nr. 2204/4 befindet sich ein ein- bzw. zweigeschossiger Gebäu-

dekomplex, der ursprünglich als Kindergarten, später als Schule, momentan aber nicht mehr

genutzt wird. Die Zufahrt bzw. der Zugang zum Gebäude und zum rückwärtigen Teil des

Grundstücks erfolgt über die Oberntiefer Straße auf der westlichen Seite des Grundstücks;

diese Flächen sind mit Pflaster und Asphalt befestigt. Im nördlichen und westlichen Grund-

stücksbereich begleiten intensiv gepflegte Rasenflächen die angrenzenden öffentlichen und

privaten Verkehrsflächen. Der rückwärtige südliche Teil des Grundstücks wurde ehemals als

Spielgelände genutzt; in diesem Bereich befinden sich noch diverse Spielgeräte und Spiel-

einrichtungen sowie ein einseitig offener Holzunterstand. Im rückwärtigen Grundstücksteil ist

überwiegend in den Randbereichen zur Grenze eine ausgeprägte Gehölzstruktur aus Ein-

zelbäumen und Sträuchern vorhanden.

Auf dem Grundstück Fl.St.Nr. 2207 besteht ebenfalls ein ein- bzw. zweigeschossiger Ge-

bäudekomplex, im dem ehemals ein Werk zur Herstellung und Instandsetzung von Landma-

schinen untergebracht war. Der Werksbetrieb (zuletzt nur Instandsetzung) wurde bereits vor

einigen Jahren eingestellt, das Wohnhaus wird momentan noch bewohnt. Das Anwesen be-

Bild 3: Kundenparkplätze Lebensmittelmarkt Blümlein,

Eingangsbereich im Hintergrund (Fl.St.Nr. 2200), Blick in Richtung Südosten.

Bild 4: Zufahrt zum Lebensmittelmarkt Blümlein bzw. zu

den Kundenparkplätzen, Ladezone / Warenanliefe-rung im mittleren Hintergrund (Fl.St.Nr. 2200), Blick in Richtung Süden.

Bild 5: Ehem. Kindergarten bzw. ehem. Gollachschule

(Fl.St.Nr. 2204/4), Blick in Richtung Osten.

Bild 6: Ehem. Kindergarten bzw. ehem. Gollachschule,

Spielbereich im südlichen Grundstücksteil (Fl.St.Nr. 2204/4).


- Begründung -



stehend aus Wohnhaus, Bürozwischenbau und einer kleinen Werkhalle ist U-förmig ausge-

bildet und umschließt einen gepflasterten Innenhof mit Ausrichtung zur Zeughausstraße. An

der südöstlichen Grenze im rückwärtigen Grundstücksbereich befindet sich ein überdachter,

einseitig offener Unterstellplatz. Zwischen dem Unterstellplatz und dem eigentlichen Gebäu-

dekomplex ist eine gepflasterte Hoffläche mit Anbindung an die Zeughausstraße angelegt.

Der südwestliche Grundstücksteil ist als Grünfläche ausgebildet; vereinzelt sind Einzelbäume

oder Strauchwerk vorhanden.

Neben der Fahrbahn und des Gehweges auf der Westseite beinhaltet der Verkehrsraum der

Zeughausstraße auch öffentliche Parkplätze auf der Ostseite, die überwiegend senkrecht zur

Fahrbahn angeordnet sind. Der Verkehrsraum des Westrings weist eine Fahrbahn mit beid-

seitigem Gehweg auf; der Gehweg auf der südöstlichen Seite ist durch einen Grünstreifen

von der Fahrbahn getrennt. Die Fahrbahnen weisen Asphaltoberflächen auf, die Oberflächen

der Gehwege und Parkplätze sind als Pflasterbelag ausgeführt. In Teilbereichen sind die

Gehwege wie die Fahrbahn mit Asphalt befestigt.

Das Grundstück des bestehenden EDEKA-Marktes mit den Flurstücknummer 2200 befindet

sich im Besitz von Gerd Blümlein, Oberntiefer Str. 7, 91438 Bad Windsheim, der den

EDEKA-Markt auch betreibt. Bauherr und künftiger Eigentümer des EDEKA-Marktes in Bad

Windsheim wird der Vorhabenträger. Die Grundstücke Fl.St.Nr. 2204/4 und Fl.St.Nr. 2207

werden auch durch den Vorhabenträger erworben; Abstimmungen zum Grunderwerb dieser

Grundstücke wurden mit dem Eigentümer bereits durchgeführt. Die Führung des Marktes er-

folgt weiterhin durch den Alt-Eigentümer Gerd Blümlein.

4.2 VERKEHRSMENGEN

Gemäß den von der EDEKA zur Verfügung gestellten Daten betragen die Verkehrsmengen

bzw. die PKW-Mengen auf dem Marktgelände im Durchschnitt derzeit 1.197 PKW/d. Für die

Markterweiterung wird eine Zunahme um 444 PKW/d prognostiziert, die künftige Verkehrs-

menge würde sich dadurch auf 1.641 PKW/d erhöhen.

Radargestützte automatische Zählungen der Stadt Bad Windsheim und ergänzende Ver-

kehrszählungen durch die ibu-GmbH im Januar und Februar 2013 ergaben in der Zeughaus-

straße eine Verkehrsmenge von ca. 4.000 Kfz/d und in der Oberntiefer Straße eine Menge

von ca. 9.500 Kfz/d.

Die zusätzliche Verkehrsmenge von 444 PKW/d wurde anteilig den derzeitigen Verkehrs-

mengen in der Zeughausstraße und der Oberntiefer Straße aufgeteilt. Die zusätzliche Ver-

kehrsmenge aus der Erweiterung des EDEKA-Marktes Blümlein würde mit der o.g. Auftei-

lung in der Zeughausstraße ca. 132 PKw/d und in der Oberntiefer Straße Höhe Kindergarten

Bild 7: Ehemaliger Landmaschinenbetrieb (Fl.St.Nr. 2207), im Vordergrund Oberntiefer Straße (rechts) mit Einmündung in

die Zeughausstraße (links).


- Begründung -



ca. 312 PKw/d betragen. Bei einer Aufteilung in die jeweiligen Fahrtrichtungen analog dem

derzeitigen Verkehrsfluss würden sich folgende zusätzlichen tägliche Verkehrsmengen erge-

ben:

Zeughausstraße Höhe Dänisches Bettenlager stadteinwärts: + 74 PKw/d

Zeughausstraße Höhe Dänisches Bettenlager stadtauswärts: + 58 PKw/d

Oberntiefer Straße Höhe Kindergarten stadteinwärts: + 151 PKw/d

Oberntiefer Straße Höhe Kindergarten stadtauswärts: + 161 PKw/d

Bild 8: Lageplan mit Darstellung der Verkehrsmengen aus dem Jahr 2013 mit Gegen-überstellung von Verkehrsdaten aus dem Jahr 2001

Die maximale Verkehrsbelastung pro Stunde betrug bei den ausgewerteten Messungen ca.

8% bis 12% des maximalen Tageswertes. Bei Ansatz eines durchschnittlichen Wertes von

10 % würden sich folgende zusätzliche stündliche Verkehrsmengen ergeben:

Zeughausstraße Höhe Dänisches Bettenlager stadteinwärts: + 7 PKw/h

Zeughausstraße Höhe Dänisches Bettenlager stadtauswärts: + 6 PKw/h

Oberntiefer Straße Höhe Kindergarten stadteinwärts: + 15 PKw/h

Oberntiefer Straße Höhe Kindergarten stadtauswärts: + 16 PKw/h


- Begründung -



Diese zusätzlichen Verkehrsmengen wirken sich nur minimal auf die derzeitige Verkehrssitu-

ation aus (z.B. Zeughausstraße Höhe Dänisches Bettenlager stadteinwärts lt. aktueller Zäh-

lung bisher max. 248 Kfz/h, künftig max. 255 Kfz/h, d.h. bisher 4,1 Kfz/Minute, künftig 4,3

Kfz/Minute). Inwieweit sich die jeweiligen Richtungs-Verkehrsströme durch den zusätzlichen

Verkehr aus der Markterweiterung verändern, lässt sich derzeit nicht beurteilen; in Anbe-

tracht der nur geringen zusätzlichen Verkehrsbelastung ist dies aber nur von nachrangiger

Bedeutung.

4.3 TOPOGRAPHIE

Der Tiefpunkt im Planbereich mit einer Höhe von ca. 312,7 müNN liegt westlich des ehem.

Kindergartens bzw. der ehem. Schule auf dem Grundstück Fl.St.Nr. 2204/4. Der höchste

Punkt im Plangebiet mit ca. 315,5 m+NN befindet sich im Bereich der Zufahrt zum best.

EDEKA-Markt in der westlichen Ecke des Planbereichs. In der Regel liegen die Höhen im

Plangebiet zwischen ca. 313 m+NN und ca. 315 m+NN.

Die Erdgeschossfußbodenhöhe EFH des best. Lebensmittelmarktes beträgt 314,38 m+NN.

4.4 GESCHÜTZTE GEBIETE UND OBJEKTE

Schutzgebiete oder geschützte Objekte sind im und unmittelbar angrenzend an den Planbe-

reich nicht vorhanden.

Auf den Flächen des Plangebiets oder daran angrenzend sind zudem keine Natura 2000-

und Ramsar–Gebiete ausgewiesen.

4.5 ALTLASTEN

4.5.1 Grundstück Fl.St.Nr. 2200

Gemäß Auskunft aus dem Altlastenkataster vom 26.11.2012 ist das Grundstück Fl.St.Nr. 2200 nicht im Altlastenkataster eingetragen.

Mit dem Schreiben des Landratsamtes Neustadt a.d.Aisch - Bad Windsheim (SG 42 Gewässerschutz und Abfallrecht) vom 26.11.2012 erging folgender Hinweis:

Im Rahmen der Umnutzung des ehemaligen Landmaschinenhandels mit Reparaturwerk-

statt zu einem EDEKA-Markt wurde im Jahr 2003 eine Altlastenerkundung durch das Büro

Dr. Gerh. Schulze u. S. Lang durchgeführt. Gemäß dem Gutachten vom 08.05.2003 wur-

den auf dem o.g. Grundstück mehrere Sondierungen niedergebracht. Die Ergebnisse der

Bodenuntersuchungen wiesen erhöhte Werte der Schadstoffparameter PAK und MKW

auf. Gemäß dem vorliegenden Gutachten des Büros Dr. Schulze und Lang vom

11.09.2003 wurden die belasteten Bereiche im Juni 2003 mittels Erdaushub saniert.

Aus wasserwirtschaftlicher Sicht gilt der Standort bezüglich des Wirkungspfades Boden-

Grundwasser als saniert. Der Standort wurde am 08.06.2009 aus dem Altlastenkataster

entlassen. Auf Grund möglicher Restbelastungen oder noch nicht erfasster möglicher

kleinräumiger Schadensherde auf dem Grundstück sind bei zukünftigen Erdbaumaßnah-

men entsprechende abfallrechtliche Belange zu berücksichtigen.

Es wird darauf hingewiesen, dass die Entlassung aus dem Altlastenkataster keine Bestä-

tigung der Altlastenfreiheit des o.g. Grundstückes beinhaltet.


- Begründung -



4.5.2 Grundstück Fl.St.Nr. 2204/1

Gemäß Auskunft aus dem Altlastenkataster vom 27.11.2012 ist das Grundstück Fl.St.Nr. 2204/1 nicht im Altlastenkataster eingetragen.

Mit dem Schreiben des Landratsamtes Neustadt a.d.Aisch - Bad Windsheim (SG 42 Gewässerschutz und Abfallrecht) vom 27.11.2012 erging folgender Hinweis

Mitte des Jahres 2007 ist bei Arbeiten am Ölbrenner im Heizraum (Keller des Gebäudes)

Heizöl ausgelaufen. Auf Grund des im Bereich vorhandenen Erdschachtes wurde eine

entsprechende Untersuchung zur Feststellung einer Bodenverunreinigung bzw. Grund-

wasserverunreinigung durchgeführt. Gemäß dem Gutachten vom 18.09.2007 des Büros

Dr. Eberlein & Eckstein umweltconsult GmbH 08.05.2003 wurden zwei Rammkernsondie-

rungen im Bereich des Erdschachtes niedergebracht. Die Ergebnisse der Bodenuntersu-

chungen wiesen erhöhte Werte des Schadstoffparameters MKW auf. Die Kontamination

ist jedoch kleinräumig. Das im Bereich des Erdschachtes lockere Gestein wurde entfernt

und die Schachtsohle wurde mit einer Betonschicht plombiert.

Aus wasserwirtschaftlicher Sicht gilt der Standort bezüglich des Wirkungspfades Boden-

Grundwasser als saniert. Der Standort wurde am 24.08.2008 aus dem Altlastenkataster

entlassen. Auf Grund möglicher Restbelastungen oder noch nicht erfasster möglicher

kleinräumiger Schadensherde sind bei zukünftigen Erdbaumaßnahmen in diesem Bereich

entsprechende abfallrechtliche Belange zu berücksichtigen.



4.5.3 Grundstück Fl.St.Nr. 2207

Gemäß Auskunft aus dem Altlastenkataster vom 27.11.2012 ist das Grundstück Fl.St.Nr. 2207 nicht im Altlastenkataster eingetragen.:

Mit dem Schreiben des Landratsamtes Neustadt a.d.Aisch - Bad Windsheim (SG 42 Gewässerschutz und Abfallrecht) vom 27.11.2012 erging folgender Hinweis

Anhaltspunkte für das Bestehen einer Altlast sind zum jetzigen Zeitpunkt nicht bekannt

oder ersichtlich.



5. ÜBERGEORDNETE PLANUNGEN

5.1 LANDESENTWICKLUNGSPROGRAMM BAYERN (LEP)

Bad Windsheim liegt im Landkreis Neustadt a.d.Aisch - Bad Windsheim und wird der Region

Westmittelfranken (8) zugeordnet (siehe LEP-Anhang 4). Im Netz der zentralen Orte des

Landes ist Bad Windsheim gemäß LEP-Anhang 1 ein Mittelzentrum. Alle Städte und Ge-

meinden im Landkreis Neustadt a.d.Aisch - Bad Windsheim zählen gemäß LEP-Anhang 2

zum „Allgemeinen ländlichen Raum“.

Das Landesentwicklungsprogramm Bavern (LEP) definiert u.a. als Ziel (Z) der Wirtschafts-

entwicklung unter Punkt 5.3 „Einzelhandelsgroßprojekte“ bzw. Punkt 5.3.1 „Lage im Raum“,

dass Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte nur in zentralen Orten ausgewiesen werden dür-

fen. Abweichend sind Ausweisungen zulässig für Nahversorgungsbetriebe bis 1 200 m2 Ver-

kaufsfläche in allen Gemeinden und für Einzelhandelsgroßprojekte, die überwiegend dem

Verkauf von Waren des sonstigen Bedarfs dienen, nur in Mittel- und Oberzentren sowie in

Grundzentren mit bestehenden Versorgungsstrukturen in dieser Bedarfsgruppe.


- Begründung -



Desweiteren wird unter Punkt 5.3.2 „Lage in der Gemeinde“ als Ziel festgesetzt, dass die

Flächenausweisung für Einzelhandelsgroßprojekte an städtebaulich integrierten Standorten

zu erfolgen hat. Abweichend sind Ausweisungen in städtebaulichen Randlagen zulässig,

wenn zum einen das Einzelhandelsgroßprojekt überwiegend dem Verkauf von Waren des

sonstigen Bedarfs dient oder die Gemeinde nachweist, dass geeignete städtebaulich inte-

grierte Standorte aufgrund der topographischen Gegebenheiten nicht vorliegen.

Unter Punkt 5.3.3 „Zulässige Verkaufsflächen“ wird als Ziel dargelegt, dass durch Flächen-

ausweisungen für Einzelhandelsgroßprojekte die Funktionsfähigkeit der zentralen Orte und

die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich dieser Einzelhandels-

großprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden dürfen.

Durch die Ausweisung des Plangebietes „Erweiterung EDEKA-Markt Blümlein“ in Bad

Windsheim werden die Ziele und Forderungen des Entwurfs des Landesentwicklungspro-

gramms Bayern beachtet.

5.2 REGIONALPLAN WESTMITTELFRANKEN

Unter Punkt 2.5 „Handel“ werden im Regionalplan Westmittelfranken u.a. folgende Ziele und

Grundsätze formuliert und begründet:

2.5 Zur Verbesserung der Versorgungsfunktion des Handels sollen, insbe-

sondere in den zentralen Orten, die planerischen und infrastrukturellen

Voraussetzungen für den Erhalt, Aufbau und Ausbau von Handelsein-

richtungen, vor allem in Sanierungs- und Neubaugebieten, geschaffen

werden.

2.5.1.1 Auf die Erhaltung und Verbesserung einer bedarfsgerechten Warenver-

sorgung der Bevölkerung und der Wirtschaft soll in der Region Westmit-

telfranken hingewirkt werden.

zu 2.5.1.1 …. Die handelsmäßige Entwicklung Westmittelfrankens gilt es, zu unter-

stützen, damit das Ziel einer Warenversorgung erreicht werden kann,

die den Belangen der Bevölkerung und der Wirtschaft in vollem Umfang

Rechnung trägt. …

2.5.1.3 Besonders in den Mittelzentren Dinkelsbühl, Gunzenhausen, Neustadt

a.d.Aisch, Rothenburg o.d.Tauber und Weißenburg i.Bay. sowie den

möglichen Mittelzentren Bad Windsheim und Feuchtwangen soll auf die

weitere Entwicklung des Handels hingewirkt werden.

zu 2.5.1.3 Da die Region über ein voll ausgebautes Oberzentrum mit dem entspre-

chenden Angebot an Gütern des höheren Bedarfs nicht verfügt, kommt

es – neben dem möglichen Oberzentrum Ansbach – vor allem den Mit-

telzentren und möglichen Mittelzentren zu, mit einem ausreichenden

Angebot in die Fläche zu wirken. Deshalb gilt es, in allen Mittelzentren

und möglichen Mittelzentren zumindest in Teilbereichen die Einkaufs-

zentralität, insbesondere im Hinblick auf Güter des höheren und geho-

benen Bedarfs, weiterzuentwickeln.

Im Norden der Region, im Landkreis Neustadt a.d.Aisch-Bad

Windsheim, macht sich neben dem handelsmäßigen Einfluss des gro-

ßen Verdichtungsraumes Nürnberg/Fürth/Erlangen auch der des Raums

Würzburgs stärker bemerkbar. Die Stärkung des möglichen Mittelzent-

rums Bad Windsheim und des Mittelzentrums Neustadt a.d.Aisch kommt


- Begründung -



dem besonders stark im Spannungsfeld der Verdichtungsräume gelege-

nen Landkreis insgesamt zugute.

2.5.2 Einzelhandelsgroßprojekte: In der Region Westmittelfranken sollen Flä-

chen für Einzelhandelsgroßprojekte in der Regel nur noch in zentralen

Orten höherer Stufe (ab Unterzentrum) ausgewiesen werden, wenn

durch den in der Bauleitplanung vorgesehenen Nutzungsumfang die

Funktionsfähigkeit der zentralen Orte sowie die verbrauchernahe Ver-

sorgung der Bevölkerung nicht wesentlich beeinträchtigt werden, der

Nutzungsumfang in angemessenem Verhältnis zur Größe des jeweiligen

Verflechtungsbereiches steht und die Flächen städtebaulich und ver-

kehrsmäßig integriert werden können.

zu 2.5.2 Die Ausstrahlungskraft der Einzelhandelsgroßprojekte kann sich auf die

räumlichen Verflechtungen, insbesondere auf das Netz der zentralen Or-

te mit ihren gewachsenen Bindungen und auf die städtebauliche Ent-

wicklung und Ordnung sowohl der Standortgemeinde als auch der

Nachbargemeinden, auswirken. Die Beurteilung von Einzelhandelsgroß-

projekten erfordert deshalb, insbesondere die Gesichtspunkte der Funk-

tionsfähigkeit der zentralen Orte, der verbrauchernahen Warenversor-

gung im Einzugsgebiet und der verkehrsmäßigen und städtebaulichen

Integration zu berücksichtigen. Zugleich ist es erforderlich, die Maßnah-

me im Verhältnis zur Größe des Standortes und des Verflechtungsberei-

ches zu sehen.

Die „verbrauchernahe“ Versorgung steht in Beziehung zu den unter-

schiedlichen zeitlichen Begriffen des kurz-, mittel- und langfristigen Be-

darfs an Waren. Dies heißt, dass die zumutbare Entfernung der Bevöl-

kerung zu ihren Einkaufsmöglichkeiten je nach Warenart und Fristigkeit

des Bedarfs unterschiedlich groß ist: je kurzfristiger der Bedarf ist, desto

kürzere Entfernungen sind als noch zumutbar anzusehen, und umge-

kehrt.

Die Ausweisung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Erweiterung EDEKA-Markt

Blümlein in Bad Windsheim entspricht den Grundsätzen und Zielen des Regionalplans.

6. BELANGE DER RAUMORDNUNG

Eine Konzentration von Einzelhandelsbetreibern verbunden mit größer werdenden Betriebs-

flächen und einer Intensivierung des Wettbewerbs bei einer stagnierenden Kaufkraft prägt

die derzeitige Situation im Einzelhandel. Dies führt zu einem massiven Verdrängungswett-

bewerb, bei dem die Handelsketten den alt eingesessenen inhabergeführten Einzelhandel

unter Druck setzen.

Vergrößerte Betriebsflächen entstehen oft an neuen Standorten an der Peripherie der Sied-

lungen, auf der grünen Wiese, an neuen, weder städtebaulich noch verkehrlich gut integrier-

ten Standorten. Die Versorgungsfunktion der Innenstädte wird auf diese Weise ausgehöhlt.

Gemischt genutzte Stadt- und Ortsbereiche verlieren ihre langjährig bewährte Funktion.

Ziel muss dabei in erster Linie die Sicherung der wohnort- bzw. stadtnahen, dezentralen

Nahversorgung vor allem mit den Gütern des täglichen Bedarfs sein. Das kommt den Be-

dürfnissen einer immer älter werdenden Bevölkerung ebenso entgegen wie Familien mit Kin-

dern. Integrierte Lagen des Einzelhandels sind zu erhalten und zu stärken, damit nicht immer


- Begründung -



größere Bevölkerungsteile zum Einkauf auf die Nutzung motorisierter Verkehrsmittel ange-

wiesen sind und weite Wege zurücklegen müssen.

Der Lebensmittelmarkt in der Oberntiefer Straße ist seit Jahren ein wichtiger Bestandteil und

integrierter Baustein der Nahversorgung im Innenstadtbereich von Bad Windsheim, im spe-

ziellen der fußläufigen Kundschaft aus der Innenstadt und den benachbarten Siedlungsbe-

reichen. Daher ist es eine der vordringlichsten Aufgaben der Stadtplanung, die Nutzungsviel-

falt und die damit vorhandene Lebendigkeit in dieser innerstädtischen Wohnlage zu erhalten

und diese weiter zu unterstützen. Durch die geplanten betrieblichen Erweiterungen und Ver-

änderungen des Lebensmittelmarktes in der Oberntiefer Straße wird das zentralörtliche Ver-

sorgungssystem gestärkt und die verbrauchernahe Versorgung im Innenstadtbereich von

Bad Windsheim sichergestellt.

Raumbedeutsame Auswirkungen bzw. Auswirkungen auf bestehende Einzelhandelslagen im

Stadtgebiet von Bad Windsheim und deren Umland sind durch die geplante Umstrukturie-

rung und Erweiterung des bestehenden Lebensmittelmarktes nicht zu erwarten.

Mit der Erweiterung und der damit verbundenen wirtschaftlichen Stärkung des bestehenden

Lebensmittelmarktes wird zudem dem städtebaulichen Ziel der Stadt Bad Windsheim ent-

sprochen, die Innenentwicklung soweit möglich zunächst durch die Nutzung innerörtlicher

Flächenpotenziale zu decken. Die städtische Entwicklung soll zunächst auf den vorhandenen

Bestand an Flächen im Innenbereich gelenkt werden, bevor neue Siedlungsflächen in den

städtischen Randlagen erschlossen werden. Vorrangiges Ziel ist es hierbei, eine Reduzie-

rung der Flächeninanspruchnahme in den Außenbereichen zu erreichen.

7. FLÄCHENNUTZUNGSPLAN

Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Bad Windsheim, genehmigt am

29.11.2011 mit der Bekanntmachung vom 28.01.2012, sind die beanspruchten Bauflächen

im Planbereich entsprechend der Art der baulichen Nutzung dargestellt.

Der Bereich des bestehenden Lebensmittelmarktes auf dem Grundstück Fl.St.Nr. 2200 ist

als Sonderbaufläche (S) und das Grundstück Fl.St.Nr. 2207 als gemischte Baufläche bzw.

als Mischgebiet (MI) im Sinne des § 1 Abs. 1 BauNVO bzw. § 5 Abs.2 Nr. 1 festgelegt.

Das Grundstück Fl.St.Nr. 2204/4 ist als Fläche für den Gemeinbedarf entsprechend § 5 Abs.

2 Nr. 2a ausgewiesen. Die angrenzenden Straßen im Norden und Osten sind entsprechend

ihrer Nutzung als Verkehrsflächen dargestellt. Im Süden und Osten des Plangebiets grenzen

Wohn- und Mischgebietsflächen an den Planbereich.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan „Erweiterung EDEKA-Markt Blümlein“ ist als ver-

bindlicher Bauleitplan aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Bad Windsheim zu entwi-

ckeln.

Im beschleunigten Verfahren kann gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB ein Bebauungsplan,

der von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes abweicht, auch aufgestellt werden,

bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist; die geordnete städtebauliche

Entwicklung des Gemeindegebiets darf dadurch nicht beeinträchtigt werden. Der Flächen-

nutzungsplan ist im Wege der nächsten Berichtigung anzupassen.

Gemäß § 5 Abs. 1 BauGB ist die Art der Bodennutzung in den Grundzügen im Flächen-

nutzungsplan darzustellen; der Planbereich ist künftig mit Ausnahme der integrierten Straßen

als Sonderbaufläche (S) auszuweisen.


- Begründung -



8. BAURECHT

8.1 BESTEHENDES BAURECHT

Ein Teil des Planbereichs bzw. das Grundstück FL.St.Nr. 2200 des bestehenden Lebensmit-

telmarktes liegt innerhalb des rechtskräftigen Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 44

„Lebensmittelmarkt Oberntiefer Straße“, genehmigt durch das Landratsamt am 17.12.2002.

Das Grundstück des bestehenden Lebensmittelmarktes ist als Sondergebiet im Sinne des §

11 BauNVO mit der Zweckbestimmung „Sonderbaufläche / Einzelhandel“ ausgewiesen.

Für die bebauten Grundstücke mit den Fl.St.Nrn. 2204/4 und 2207 liegen keine verbindlichen

Bauleitplanungen vor. Diese Grundstücke liegen innerhalb der im Zusammenhang bebauten

Bild 9: Auszug aus dem Flächennutzungsplan (unmaßstäblich) mit Darstellung des Planbereichs (gestrichelt rot abgegrenzt)


- Begründung -



Ortsteile, weshalb Baumaßnahmen planungsrechtlich nach § 34 BauGB zu qualifizieren wä-

ren (unbeplanter Innenbereich).

8.2 BAURECHTLICHES ERFORDERNIS – BEBAUUNGSPLAN DER INNENENTWICKLUNG

Aus planungsrechtlicher Sicht ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes im Bereich der be-

troffenen Grundstücke erforderlich. Für die geplante Erweiterung und deren Zweckbestim-

mung ist daher ein Bebauungsplanverfahren einzuleiten (Vorhabenbezogener Bebauungs-

plan).

Bild 10: Auszug aus dem rechtskräftigen Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 44 „Lebensmittelmarkt Oberntiefer Straße“

(unmaßstäblich)


- Begründung -



Ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder

andere Maßnahmen der Innenentwicklung (Bebauungsplan der Innenentwicklung) kann im

beschleunigten Verfahren aufgestellt werden.

Die entsprechenden Voraussetzungen für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung nach

§ 13a BauGB sind im vorliegenden Fall gegeben:

Die Gesamtgrundfläche des Planbereichs beträgt ca. 1,25 ha (< 20.000 m2).

Vorhaben, die eine Umweltverträglichkeitsprüfung erfordern, sind nicht geplant.

Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine erhebliche Beeinträchtigung von Schutzgütern

im Sinne des § 1 Abs.6 Nr. 7b BauGB.

Im beschleunigten Verfahren gelten die Vorschriften des Vereinfachten Verfahrens nach § 13

BauGB. Im vereinfachten Verfahren kann gemäß § 13 Abs. 2

1. von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 abge-

sehen werden,

2. der betroffenen Öffentlichkeit Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb angemessener

Frist gegeben oder wahlweise die Auslegung nach § 3 Abs. 2 durchgeführt werden,

3. den berührten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange Gelegenheit zur Stel-

lungnahme innerhalb angemessener Frist gegeben oder wahlweise die Beteiligung nach §

4 Abs. 2 durchgeführt werden.

Für die Realisierung des Vorhabens ist des Weiteren ein Durchführungsvertrag zwischen

dem Vorhabenträger und der Stadt Bad Windsheim abzuschließen. Der Durchführungsver-

trag ist Voraussetzung für die Realisierung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und

ist im Baugesetzbuch in §12 Abs. 1 geregelt.

Im Durchführungsvertrag wird u.a. folgendes dargestellt und geregelt:

Darstellung des geplanten Bauvorhabens

Realisierung des geplanten Bauvorhabens innerhalb einer bestimmten Frist

Anforderungen an das Bauvorhaben / Nutzungsbedingungen

Art und Umfang der Erschließungsanlagen

Durchführung der erforderlichen festgesetzten Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen inner-

halb des Planbereichs

Ausgleichsregelung des ermittelten grünordnerischen Defizits über das Ökokonto der

Stadt Bad Windsheim

Sicherheitsleistungen

Auf Antrag des Vorhabenträgers hat der Planungsausschuss der Stadt Bad Windsheim die

Einleitung eines Verfahrens für einen Vorhabenbezogenen Bebauungsplan als baurechtliche

Voraussetzung für die erforderliche Erweiterung des bestehenden Lebensmittelmarktes

Blümlein in der Oberntiefer Straße im Innenstadtbereich von Bad Windsheim beschlossen.

Die Planung wird somit dem städtebaulichen Ziel gerecht, die Lebensmittelnahversorgung in

Bad Windsheim zunächst durch den Bestand wohnortnaher Einzelhandelsflächen zu decken

und die Flächeninanspruchnahme im Außenbereich zu vermeiden.


- Begründung -



9. PLANUNG

9.1 STANDORTALTERNATIVEN

Im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung sowie aus Gründen der Wirtschaftlichkeit wer-

den Standortalternativen seitens des Vorhabenträgers nicht angestrebt.

Bei Stilllegung des Lebensmittelmarktes in der Oberntiefer Straße würde ein wichtiger Bau-

stein der Nahversorgung verloren gehen. Eine Geschäftsaufgabe mit zentraler Lage in Bad

Windsheim würde die ausreichende Nahversorgung, vor allem für nicht motorisierte Bevölke-

rungsgruppen, beeinträchtigen.

9.2 BESCHREIBUNG DES PLANVORHABENS

Die planerische Konzeption ist im Vorhaben- und Erschließungsplan (Teil C) dargestellt.

Hinweis: Das Vorhaben ist auf der Grundlage einer Entwurfsplanung als planerische Konzep-

tion zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan dargestellt. Geringfügige Abweichungen von

der dargestellten Gesamtkonzeption sind im Zuge der Genehmigungsplanung möglich. Die

Festsetzungen des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Erweiterung EDEKA-Markt

Blümlein“ in Bad Windsheim werden aber auch bei planerischen Änderungen berücksichtigt

und eingehalten.

Die planerische Konzeption ist im Vorhaben- und Erschließungsplan (Teil C) dargestellt.

M1 Maßnahme M1:

Umstrukturierungen (Umbau) im best. Lebensmittelmarkt

Der Vorhabenträger plant im Zuge der Erweiterung auch eine kundenorientierte Um-

strukturierung im bestehenden Markt bezüglich der Produkt- und Warenpräsentation

verbunden mit einer neuen Ladengestaltung. Grundlagen sind die neuesten Erkennt-

nisse im Handelsmarketing bezüglich der Warenanordnung und –zusammenfügung

(Vertikale und horizontale Einordnung der Ware im Regal, Regalflächenoptimierung,

Mehrfachplatzierungen und Optische Präsentation der Ware, Einsatz von bestimmten

Warenpräsentern, etc.).

Eine wesentliche Erweiterung der angebotenen Sortimente ist mit der geplanten bauli-

chen Umgestaltung nicht vorgesehen.

Mit der Umstrukturierung des bestehenden Lebensmittelmarktes und dessen Erweite-

rung erfolgen des Weiteren eine logistische Optimierung des innerbetrieblichen Waren-

flusses sowie eine Nutzungsumwandlung diverser Nebenflächen.

Der bestehende Verkaufsmarkt weist momentan eine Verkaufsfläche von 1.113 m2 auf.

M2 Maßnahme M2:

Geplante Erweiterung / geplanter Anbau

Die Neukonzeption des Lebensmittelmarktes sieht als weitere Maßnahme einen über-

wiegend eingeschossigen Anbau auf der nordöstlichen und nordwestlichen Gebäude-

seite des bestehenden Marktes vor. In der nordwestlichen Gebäudeerweiterung sind

neben dem Leergutlager am Gebäudekopf die ergänzenden Verkaufsflächen geplant.

Mit der Erweiterung erhöht sich die Verkaufsfläche von 1.113 m2 auf 2.511 m2.


- Begründung -



Im nordöstlichen Erweiterungsbereich sieht die Planung die Leergutannahme und den

Eingangsbereich (Windfang) vor. Ebenfalls ist diesen Bereich wird der bestehende

Back-Shop verlagert. Neben einem kleinen Sitz-Cafe im Back-Shop werden rückwärtig

untergeordnete Räume (Flur, Treppenhaus, WC, kleine Lagerräume, etc.) unterge-

bracht. Die Verkaufs- und Gastfläche beträgt gemäß Planung 109 m2.

Lediglich über dem Back-Shop und seinen Nebenräumen wird das Gebäude zweige-

schossig ausgeführt. In diesem Obergeschoss sind die für den Betrieb notwendigen

Büroflächen vorgesehen.

Siehe Planzeichnung - Teil C.

Die Erweiterung der Verkaufsfläche des Lebensmittelmarktes soll in erster Linie der

wirtschaftlichen Bestandssicherung dienen.

M3 Maßnahme M3:

Geplante Parkplätze östlich des Lebensmittelmarktes auf den Grundstückien

2204/4 und 2207, Abriss der vorhandenen baulichen Anlagen / Gebäuden

Die Kundenparkplätze des best. EDEKA-Marktes befanden sich ursprünglich im Nor-

den des Grundstücks 2200. Bedingt durch die Markterweiterung in Richtung Norden

kann nur noch eine sehr geringe Anzahl an Parkplätzen auf dem Grundstück 2200 an-

geboten werden.

Aus diesem Grund werden zur Bereitstellung der notwendigen Stellplätze u.a. die

Grundstücke Fl.St.Nr. 2204/4 und Fl.St.Nr. 2207 vom Vorhabenträger erworben. Die

auf den Grundstücken vorhandenen Gebäude und sonstigen baulichen Anlagen wer-

den abgebrochen; die gesamte vorhandene Gehölzstruktur wird entfernt. Entsprechend

der GaStellV -Verordnung über den Bau und Betrieb von Garagen sowie über die Zahl

der notwendigen Stellplätze- sind unter Ansatz der geplanten Verkaufs- und Gastfläche

mind. 70 Parkplätze nachzuweisen (siehe Punkt 9.4). Aufgrund der stetig zunehmen-

den Mobilität werden die zur Verfügung stehenden Grundstücksflächen für die Bereit-

stellung von Kundenparkplätzen komplett in Anspruch genommen. Die vorliegende

Konzeption sieht insgesamt 139 Kundenparkplätze im Planbereich vor. Desweiteren ist

vorgesehen, Baumpflanzungen zur Eingrünung in den Parkplatzrandbereichen entlang

der Oberntiefer Straße und entlang der Zeughausstraße herzustellen. Innerhalb der

Parkplatzfläche werden ebenfalls Einzelbäume gepflanzt, die zur gestalterischen Un-

tergliederung der Kundenparkplätze und zur Durchgrünung des Planbereichs beitra-

gen.

Siehe Planzeichnung - Teil C.

M4 Maßnahme M4:

Neukonzeption der Ladezone bzw. Warenanlieferung / Einhausung

Die Ladezone für den Lebensmittelmarkt ist nach wie vor auf der Südwestseite des Le-

bensmittelmarktes vorgesehen. Die künftige Ladezone ist im direkten Anschluss an

den geplanten Anbau (M2) konzipiert. Bedingt durch den geplanten Anbau erfolgt eine

Verschiebung der Ladezone gegenüber der ursprünglichen Lage in Richtung Oberntie-

fer Straße bzw. in Richtung Nordwesten.

Im Bereich der Ladezone / Warenanlieferung ist gemäß den schallschutztechnischen

Vorgaben (siehe Anlage) eine vollständige Einhausung des Rampentisches herzustel-


- Begründung -



len. Die Einhausung soll eine Tiefe von mind. 4,5 m ab dem Ladetor aufweisen. Im di-

rekten Anschluss an die Einhausung ist eine Lärmschutzwand mit einer Länge von

mind. 18 m und einer Höhe von mind. 2,2 m, bezogen auf die Oberkante des Rampen-

tisches, zu errichten.

M5 Maßnahme M5:

Geplante Einfahrt / Ausfahrt Lebensmittelmarkt über Zeughausstraße

Momentan besteht eine Ein- und Ausfahrt im Norden des Grundstücks Fl.St.Nr. 2200

über eine an die Oberntiefer Straße angebundene Stichstraße (FlSt.Nr. 2480/1). Diese

Ein- und Ausfahrt bleibt erhalten, soll aber künftig überwiegend der Warenanlieferung

dienen.

Im Hinblick auf die überwiegend östlich des Marktes liegenden neuen Kundenparkplät-

ze soll die neue Kundenein- und -ausfahrt in Zukunft hauptsächlich über die Zeug-

hausstraße erfolgen.

M6 Maßnahme M6:

Geplanter Neuausbau Zeughausstraße incl. Kreuzungsbereich Westring

Wie bereits unter Punkt M5 beschrieben wird im Zuge der Lebensmittelmarkterweite-

rung eine zweite Ein- und Ausfahrtmöglichkeit über die Zeughausstraße geschaffen.

Um die Verkehrssituation in der Zeughausstraße nicht nachteilig zu verändern, ist eine

Modifizierung des Verkehrsraumes der Zeughausstraße incl. des Kreuzungsbereiches

mit dem Westring im Hinblick auf die künftigen Abbiegevorgänge notwendig.

Zeughausstraße - Bestand

Die asphaltierte Fahrbahn der Zeughausstraße ist zweistreifig ausgebildet. Durchlau-

fende Gehwege sind in der bestehenden Zeughausstraße lediglich auf der Südwestsei-

te vorhanden; die Oberflächen der Gehwege sind partiell aus Asphalt oder Pflaster

hergestellt. Auf der Nordostseite bestehen insgesamt 13 öffentliche Parkplätze, über-

wiegend in Senkrechtaufstellung. Zwischen den öffentlichen Parkplätzen sind die zwei

Ein- und Ausfahrten und die fußläufige Anbindung zum bestehenden „Dänischen Bet-

tenlager“ angeordnet. Im Bereich der Einmündung zur Oberntiefer Straße und im Be-

reich der öffentlichen Parkplätze sind Einzelbäume als Begrünung des Straßenraums

vorhanden.

Zeughausstraße - Planung

Die neue Verkehrsraumgliederung der Zeughausstraße sieht vor, dass der Fahrbahn-

bereich für die Ausweisung eines Linksabbiegestreifens auf insgesamt 8,25 m (= 3,25

m + 5,00 m) aufgeweitet wird. In der Zeughausstraße entstehen dadurch zwei durch-

laufende Fahrbahnstreifen mit 3,25 m auf der Südwestseite und mit 5,00 m auf der

Nordostseite. In den 5,00 m breiten Streifen wird künftig ein Fahrstreifen für den durch-

gehenden Verkehr und ein Linksabbiegestreifen integriert. Der Linksabbiegestreifen

dient der Einfahrt in das Marktgelände und der Einfahrt in die Oberntiefer Straße. Eine

Abgrenzung dieses Linksabbiegestreifens durch eine Leitlinie gegenüber dem Fahr-

streifen für den durchgehenden Verkehr erfolgt nicht, da für den Linksabbiegestreifen

und dem Fahrstreifen für den durchgehenden Verkehr nur eine Breite von 5,0 Meter

zur Verfügung steht.

Die Gehwege der Oberntiefer Straße sind stärker frequentiert und müssen im Einmün-

dungsbereich der Zeughausstraße die Fahrbahn queren. Daher ist in diesem Einmün-

dungsbereich eine Mittelinsel als punktuelle Querungsanlage für Fußgänger geplant.


- Begründung -



Die Insel liegt in der Fußgängerquerungslinie des südlichen Gehwegs der Oberntiefer

Straße.

Der südwestliche Gehweg bleibt in Lage und Form im Wesentlichen erhalten. Zwölf der

13 öffentlichen Parkplätze werden auf der Nordostseite im direkten Anschluss an die

Fahrbahn bzw. an die Entwässerungsrinne wiederhergestellt.

Im Zuge der neuen Verkehrsraumgliederung werden die Eckausrundungen der Ein-

mündung in die Oberntiefer Straße neu ausgebildet und teilweise optimiert.

Kreuzungsbereich Westring - Bestand

Die asphaltierte Fahrbahn des Westrings im Kreuzungsbereich mit der Zeughausstra-

ße ist ebenfalls zweistreifig und mit einer Breite von ca. 6,0 m ausgebildet. Durchlau-

fende Gehwege sind im Westring auf beiden Seiten der Fahrbahn vorhanden; die

Oberflächen der Gehwege sind ebenfalls partiell aus Asphalt oder Pflaster hergestellt.

Zwischen dem südöstlichen Gehweg und der Fahrbahn ist ein Grünstreifen mit Einzel-

baumbestand vorhanden.

Kreuzungsbereich Westring - Planung

Wie in der Zeughausstraße sieht die neue Verkehrsraumgliederung des Kreuzungsbe-

reiches vor, dass der Fahrbahnbereich für die Ausweisung eines Linksabbiegestreifens

aufgeweitet wird. In den 5,00 m breiten Streifen wird künftig ebenfalls ein Fahrstreifen

für den durchgehenden Verkehr und ein Linksabbiegestreifen für die Einfahrt in die

Zeughausstraße integriert. Aufgrund der geringen Fahrstreifenbreite wird auch hier

keine Abgrenzung der Linksabbiegestreifen durch eine Leitlinie gegenüber dem Fahr-

streifen für den durchgehenden Verkehr vorgenommen. Das Anlegen der Linksabbie-

gestreifen bedingt, dass ein Teilbereich des bestehenden Grünstreifens zurückgebaut

werden muss.

9.3. GRÜNORDNUNG

9.3.1 Allgemein

Die Grünordnungsplanung ist einschließlich der Feststellung von voraussichtlichen Eingriffen

und der Regelung des entsprechenden Ausgleichs im Zuge der Aufstellung des Bauleitpla-

nes auszuführen.

Der Vorhabenbezogene Bebauungsplan wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach

§ 13a BauGB im beschleunigten Verfahren umgesetzt. Im beschleunigten Verfahren gelten

die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Abs. 2 und 3 BauGB. Im verein-

fachten Verfahren wird u.a. von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und von dem

Umweltbericht nach § 2a BauGB abgesehen.

Prinzipiell sollen mögliche Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft so weit wie möglich

vermieden werden. Die Planung soll bereits darauf hin ausgerichtet sein. Nicht zu vermei-

dende Beeinträchtigungen sollen ebenfalls bereits in der Planungsphase vermindert werden.

Die durch den Eingriff in den Naturhaushalt entstehenden Beeinträchtigungen sind, sofern

möglich, in vollem Umfang im Geltungsbereich der Planung durch geeignete Maßnahmen

auszugleichen. In der Regel ist bei innerstädtischen Projekten der Ausgleich nicht innerhalb

des Geltungsbereichs möglich, so dass die erforderliche Kompensation über das Öko-Konto

der Stadt Bad Windsheim zu regeln ist.


- Begründung -



9.3.2 Bearbeitung der Naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung

Die Ermittlung der Eingriffsschwere sowie des erforderlichen Ausgleichsbedarfs wurde auf

Grundlage des Leitfadens zur Eingriffsregelung (bayer. StMLU 2003) ermittelt und mit der

Unteren Naturschutzbehörde am Landratsamt Neustadt a.d. Aisch-Bad Windsheim abge-

stimmt.

9.3.3 Erfassung von Naturhaushalt und Landschaftsbild (siehe Anlagen, Karte 01)

Die geplante Erweiterung des EDEKA-Marktes Blümlein mit einer Flächengröße von etwa

1,25 ha befindet sich im Stadtgebiet von Bad Windsheim, nordwestlich der Altstadt nahe

dem Bahnhof und der Bahnlinie. Die Höhenlage über NN liegt etwa bei 314 m. Im Flächen-

nutzungsplan der Stadt Bad Windsheim sind die betroffenen Flächen als Sonderbaufläche,

Fläche für Gemeinbedarf und Mischgebiet ausgewiesen. Angrenzend sind Wohnbauflächen,

Mischgebiete und Bahnanlagen zu finden. Der Kurpark der Stadt Bad Windsheim mit kartier-

tem Biotop (Nr. 6428-0129-001) liegt etwa 150 m nördlich der Flächen hinter der Bahnlinie

und wird durch diese Maßnahmen nicht beeinträchtigt. Direkt an den geplanten Geltungsbe-

reich grenzen öffentliche Verkehrsflächen, private Wohnbebauung und ein gewerblich ge-

nutztes, stark versiegeltes Grundstück an.

Innerhalb des Geltungsbereiches besteht die derzeitige Flächennutzung zu ca. 26 % aus be-

festigten Flächen durch Gebäude, ca. 46 % durch Asphalt und Pflaster befestigte Flächen

(befahrbare Flächen, Verkehrsflächen, Gehwege) und zu etwa 28 % aus unversiegelten

Grünbereichen. Die Grünflächen sind Straßenbegleitgrün mit alten und jungen Straßenbäu-

men, Rasenflächen mit Großbäumen und Heckenstruktur sowie ein Hausgarten mit Nutzgar-

ten und Rasenfläche mit Obstbäumen. Auf den Grundstücksgrenzen haben sich teilweise

freiwachsende Hecken entwickelt und Wildgehölze ausgesamt, hier ist die Nutzung eher ex-

tensiv, die Hecken werden teilweise beschnitten. Die Rasenflächen werden regelmäßig ge-

mäht, sodass die floristische Artenvielfalt relativ gering ist. Die Gehölzflächen weisen eben-

falls nur eine geringe Artenvielfalt auf. Großbäume sind Spitzahorn, Stieleichen, Eschen und

Kastanien, wobei sich der Spitzahorn auch stark als Wildaufwuchs im Unterwuchs entwickelt.

Eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung –saP- oder Biotopkartierung liegt für den Gel-

tungsbereich nicht vor. Der Untersuchungsraum kann hier auf den Geltungsbereich des Be-

bauungsplans beschränkt bleiben, da vorhabenbezogene oder schutzgebietsspezifische Be-

einträchtigungen darüber hinaus nicht zu erwarten sind.

9.3.4 Bewertung von Naturhaushalt und Landschaftsbild (siehe Anlage, Karte 02)

Die Flächen innerhalb des Geltungsbereiches sind entsprechend dem Leitfaden sowohl in

Kategorie I als auch II einzuordnen und zu bewerten. Flächen der Kategorie III sind im Ge-

biet nicht vorhanden.

Kategorie I – Gebiete geringer Bedeutung für Naturhaushalt und Landschaftsbild:

Hierzu zählen die bisherigen Erschließungsflächen, ungefestigte Flächen, Straßenbegleit-

grün, intensiv gepflegte Grünflächen und strukturarme Nutzgarten. Insgesamt sind 0,25 ha in

diese Kategorie einzuordnen, was ca. 20 % der zu betrachtenden Gesamtfläche entspricht.


- Begründung -



Kategorie II – Gebiete mittlerer Bedeutung für Naturhaushalt und Landschaftsbild:

In die höhere Kategorie wurden Heckenstrukturen und Obstbäume eingeordnet. Eine Unter-

scheidung dieser Flächen ist nicht notwendig, da die Hecken und Obstbäume in gleichem

Maße wertvoll für Naturhaushalt und Landschaftsbild sind, nicht nur floristisch gesehen son-

dern auch als Lebensraum für Vögel. Der Kategorie II werden 0,1 ha zugeordnet, was etwa 8

% der Gesamtfläche entspricht.

Für Sondergebiete werden keine GRZ festgesetzt, daher wird der Versiegelungs- bzw. Nut-

zungsgrad nach der Eingriffsschwere beurteilt. Die Eingriffsflächen sind entsprechend der

Eingriffsintensität der Planung dem Typ A und Typ B zuzuordnen. Einzelne Teilbereiche lie-

gen zwar in der Planung, sind aber nur geringfügig vom Eingriff betroffen. So bleiben die

Flächen des Straßenbegleitgrüns in ihrer Nutzung erhalten und werden daher Typ B zuge-

ordnet. Die anderen Grünbereiche werden im Zuge der Planung stark versiegelt und sind

daher dem Typ A zugeordnet.

9.3.5 Ermittlung des Eingriffes (siehe Anlagen, Karte 03)

Aus dem Vergleich der Flächen vor der Planung (Bewertung) und danach (Überlagerung der

Planung mit der Bewertung) kann die Höhe des Eingriffs dargestellt werden. Dies ist in der

Karte 03 dargestellt. Die Berechnung des Ausgleichsbedarfs lässt sich direkt aus den Flä-

chengrößen und dem Kompensationsfaktor ermitteln.

Kat. Bewertung Flächengröße (m²)

Korrelation Kompensations- spanne

I Straßenbegleitgrün regelmäßig gepflegt, Schotter- und Sandflächen

663 B I 0,2 – 0,5

I Intensiv gepflegte Grünflächen, strukturarme Nutzgärten

1851 A I 0,3 – 0,6

II Siedlungsgehölze (Hecken) aus überwiegend einheimischen Arten

615 A II 0,8 – 1,0

II Regelmäßige gepflegte Grünfläche mit älteren Obstbaumbeständen

412 A II 0,8 – 1,0

Flächen ohne Eingriff (bereits versiegelte Flächen)

8935

Gesamtsumme Flächen 12.476

Kat. Bewertung Flächengröße (m²)

Komp.-faktor

Begründung Fläche Ausgleich

m²

I

Eingriff auf Schotter- und Sandflächen, Straßenbegleitgrün

663 0,1

Niedriger Faktor für Flächen mit wenig Beeinflussung durch ge-plante Bebauung (Wertung än-dert sich nicht)

66

I

Eingriff auf intensiv ge-pflegte Grünflächen und strukturarmer Nutzgärten

1851 0,4 Faktor entsprechend Leitfaden 740

II Eingriff auf Siedlungsge-hölze

1027 0,8 Unterer Wert für innerörtliche Lage und starke anthropogene Einflüsse

822

Summe Ausgleichsbedarf 1.628

(Gesamtsumme Flächen 12.476)


- Begründung -



Die Höhe des jeweiligen Kompensationsfaktors wurde in Vorabstimmung mit der Unteren

Naturschutzbehörde beim LRA Neustadt a.d. Aisch-Bad Windsheim festgelegt und begrün-

det sich einerseits in der Vermeidung von Eingriffen und andererseits in der Festsetzung der

grünordnerischen Maßnahmen.

Entsprechend der Berechnung ergibt sich ein Ausgleichsbedarf von 1.628 m². Flächen für

die Vermeidung sind im Geltungsbereich nur in geringem Maß vorhanden und daher in der

Berechnung im Kompensationsfaktor berücksichtigt. So werden die Flächen des Straßenbe-

gleitgrüns nur wenig verändert und verkleinert und stellenweise wieder aufgewertet, sodass

ein niedriger Faktor gerechtfertigt ist.

Die Kompensation des Ausgleichsbedarfs soll über das Öko-Konto der Stadt Bad Windsheim

erfolgen, da innerhalb des Geltungsbereichs keine geeigneten Flächen zur Verfügung ste-

hen.

9.3.6 Festsetzung zur Grünordnung

Die grünordnerischen Festsetzungen betreffen sowohl Angaben für die Nutzung und Pflege

der Flächen als auch Maßnahmen zur Eingrünung der Flächen.

Vermeidungsmaßnahmen

Die Rodung der Gehölzbeständen soll außerhalb der Vogelbrut- und Aufzuchtzeiten im Zeit-

raum vom 1.Oktober bis 28. (29.) Februar stattfinden.

Gestaltung nicht überbauter Grundstücksflächen und öffentlicher Grünflächen

Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind gärtnerisch mit Begrünung zu gestalten und

dauerhaft zu unterhalten. Sofern diese Flächen mit Gehölzen bepflanzt werden, ist die Ar-

tenauswahl entsprechend der Pflanzliste zu beachten. Es sind einheimische Gehölze zu

verwenden und Formschnitte zu vermeiden. Im Plangebiet sind etwa 0,12 ha als private und

öffentliche Grünflächen ausgewiesen, für die diese Festsetzungen gelten.

Befestigte Flächen

Die Versiegelung von befestigten Flächen soll auf das unbedingt notwendige Mindestmaß

reduziert werden. Die öffentlichen und privaten Kfz-Stellplätze sind mittels wasserdurchlässi-

ger Oberflächenbefestigung (z.B. Pflaster mit Sickerfugen, Drain-Pflaster, Rasen-Pflaster,

Rasengitterstein etc.) auszuführen.

9.3.7 Pflanzgebot

Pflanzgebote für Bäume und Sträucher

Die im Plan als Pflanzgebot festgesetzten Bäume und Sträucher, untergliedert in PG 1 und

PG2, sind gemäß exemplarischer Pflanzliste im öffentlichen und privaten Bereich einschließ-

lich der erforderlichen Verankerung, anzupflanzen. Geringfügige Lageänderungen sind in

begründeten Fällen (z. B. Leitungstrassen) zugelassen.

Die Baumpflanzungen sind nach den anerkannten Regeln der Technik (FLL-Richtlinie Emp-

fehlung für Baumpflanzungen Teil 2) durchgeführt werden. Für dauerhafte Pflege und Unter-

halt hat der Grundstücksbesitzer entsprechend Sorge zu tragen, Ausfälle sind gleichwertig

zu ersetzen.


- Begründung -



Pflanzqualität/Pflanzgrößen

Die Bäume im öffentlichen Bereich sind als Hochstamm, 4 x verpflanzt mit Ballen oder

Drahtballen, Stammumfang mind. 18-20 cm zu pflanzen. Die Bäume auf privaten Flächen

sind mindestens in der Pflanzqualität Hochstamm, mind. 3 x verpflanzt, mit Ballen oder

Drahtballen, Stammumfang mind. 16-18 cm zu pflanzen. Für Obstbäume gilt die gleiche

Größenvorgabe. Die Sträucher sind mindestens als Heister 2 x verpflanzt, ohne Ballen zu

pflanzen.

Zu erhaltende Bäume und Gehölze

Die im Plan dargestellten bestehenden Bäume sind dauerhaft zu erhalten. Sie sind während

angrenzender Baumaßnahmen vor Beschädigungen des Wurzelwerks, des Stammes und

der Krone wirksam zu schützen.

9.3.8 Hinweise zu Pflanzungen

Gestaltung nicht überbauter Grundstücksflächen und öffentlicher Grünflächen

Es wird empfohlen, alle nicht überbauten Flächen und den Unterwuchs der Gehölzflächen

durch eine Ansaat von standortgerechten Saatgutmischungen (einheimischen Wildblumen-

saatgutmischung) oder Pflanzung heimischer Wildblumen

zu nutzen und zu pflegen. Auf diesen Flächen können

Magerstandorte durch das Anlegen von Schotterflächen

mit sehr wenig humosem Oberboden entstehen, auf de-

nen sich dauerhaft heimische Wildblumen ansiedeln las-

sen. Solche Flächen werden nur extensiv durch eine

zweimalige Mahd genutzt und tragen durch ihre Artenviel-

falt zur Biodiversität und zur Stadtökologie bei.

Bodendecker und niederwüchsige Sträucher sind zu ver-

meiden.

Kanaltrassen

Die Leitungsführung von notwendigen Medien und Einrichtungen ist im öffentlichen Bereich

unter Berücksichtigung der geplanten Baumstandorte und Pflanzungen vorzusehen. Dies be-

trifft auch mögliche notwendige Beleuchtungseinrichtungen.

Abstände von Pflanzungen zu Versorgungsleitungen

Zwischen Versorgungsleitungen und Baumstandorten ist gemäß DVGW Regelwerk, Arbeits-

blatt GW 125 ein Mindestabstand von 2,5 m einzuhalten.

9.3.9 Exemplarische Pflanzliste

Gehölze auf öffentlichen Flächen und private Flächen

Auf den im Lageplan festgelegten Flächen mit Pflanzgebot PG 1 sind heimische Sträucher

und Bäume zu pflanzen.

Im Bereich der öffentlichen und privaten Verkehrsflächen (PG2) sind einheimische klein-

bzw. mittelkronige Einzelbäume (II. und III. Ordnung) zu pflanzen.

Die geeigneten Bäume sind der exemplarischen Pflanzliste in der Planzeichnung zu ent-

nehmen.

Bild 11: Pflanzbeispiel - Baumscheibe mit

Wildblumenbepflanzung


- Begründung -



9.3.10 Begründung der Festsetzung der Grünordnungsplanung

Die örtlichen Erfordernisse und Maßnahmen zur Verwirklichung der Ziele von Naturschutz

und Landschaftspflege innerhalb des Geltungsbereichs werden in zeichnerischer und textli-

cher Form in einem Grünordnungsplan (nach Art. 3 Bayer. Naturschutzgesetz) festgesetzt.

Dieser ist in den Bebauungsplan integriert.

Durch die geplanten Maßnahmen soll eine ausreichende Durchgrünung des Geltungsbe-

reichs sowie Anbindungen an bestehende Strukturen gewährleistet werden.

Die geplanten Flächen für die Begrünung können aufgrund ihrer Nutzung als öffentliches

Grün und Grünflächen auf Verkehrsflächen nicht in die Wertung der Ausgleichsflächen ein-

gezogen werden. Es findet nur in geringem Maße eine Verbesserung der ökologischen Wer-

tigkeit statt, die in der Berechnung über den Kompensationsfaktor entsprechend berücksich-

tigt wurde.

Erhaltung schützenswerter Bäumen und Gehölze

Der Schutz der zu erhaltenden Bäume ist –soweit sie von den Baumaßnahmen betroffen

sind – durch geeignete Maßnahmen (z.B. Schutzzaun), die den Erhalt der Bäume sichern, zu

gewährleisten. Um den zu erhaltenden Baumbestand vor allem während der Bauzeit ange-

messen zu berücksichtigen sind die geltende DIN 18920 "Schutz von Bäumen, Pflanzenbe-

ständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen" (Ausgabe 2002) und die "Richtlinien

für die Anlage von Straßen, Teil Landschaftspflege, Abschnitt 4: Schutz von Bäumen, Vege-

tationsbeständen und Tieren bei Baumaßnahmen (RAS -LP4), Ausgabe 1999, vollständig zu

beachten. Dies betrifft v.a. bestehende alte Straßenbäume.

Eingrünung der Straßenräume und Bauflächen

Zur Begrünung der öffentlichen und gemeinschaftlichen Straßenräume und als Beitrag zur

Durchgrünung des Gebietes werden im Plan ortsgebundene Baumpflanzungen für die öffent-

lichen Grünflächen festgesetzt. Die Bepflanzungen sind mit der genannten Pflanzgröße ge-

mäß der beigefügten Pflanzenliste durchzuführen.

9.4 SCHALL- / LÄRMSCHUTZ

9.4.1 Allgemein

Ein wesentliches Ziel des Umweltschutzes ist es, schädliche Emissionen möglichst abzustel-

len oder auf ein verträgliches Maß zu reduzieren, um so zum einen die Verschmutzung von

Luft, Boden oder Gewässern zu vermeiden und zum anderen Menschen vor schädlichen

Einwirkungen oder Belastungen (Immissionen) zu schützen.

Zur Aufstellung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 65 „Erweiterung EDEKA-

Markt Blümlein“ in Bad Windsheim hat der Vorhabenträger eine schallimmissionsschutztech-

nische Untersuchung und Beurteilung gemäß DIN 18005 und TA Lärm ausarbeiten lassen.

Die Untersuchung des Ingenieurbüros für Bauphysik GmbH W. Sorge, 90449 Nürnberg vom

12.02.2014 ist für die Ausarbeitung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 65 „Er-

weiterung EDEKA-Markt Blümlein“ in Bad Windsheim maßgebend (siehe Anlage).

9.4.2 Schallimmissionsschutztechnische Untersuchung

Für die zur Beurteilung der Schallimmissionssituation heranzuziehenden Immissionsorte im

Umfeld des geplanten Gesamtbetriebes des EDEKA-Marktes ist gemäß Auskunft des Land-

http://de.wikipedia.org/wiki/Umweltschutz


- Begründung -



ratsamtes Neustadt a.d. Aisch die Gebietseinstufung sowohl als Allgemeines Wohngebiet als

auch als Mischgebiet zugrunde zu legen.

Für die Beurteilung der schallimmissionsschutztechnischen Situation im Rahmen der Bau-

leitplanung ist die DIN 18005 mit dem Beiblatt 1 heranzuziehen.

Daher sind für die im Einwirkungsbereich liegenden schutzbedürftigen Gebiete nachfolgende

Orientierungswerte zu beachten:

Allgemeines Wohngebiet Tageszeitraum 6.00 Uhr bis 22.00 Uhr 55 dB(A)

Nachtzeitraum 22.00 Uhr bis 6.00 Uhr 40 dB(A)

Dorf-, Mischgebiet Tageszeitraum 6.00 Uhr bis 22.00 Uhr 60 dB(A)

Nachtzeitraum 22.00 Uhr bis 6.00 Uhr 45 dB(A)

In der Untersuchung wurden an insgesamt 7 Immissionsorten der angrenzenden Wohnbe-

bauung die Beurteilungspegel ermittelt.

Folgende aktiven und passiven Schallschutzmaßnahmen sind zur Einhaltung der Immissi-

onsrichtwerte für die angrenzenden schutzbedürftigen Wohngebiete festgesetzt:

S1 Schallschutzmaßnahme S1:

Einhausung Ladezone / Warenanlieferung


Lärmschutzwand Bereich Ladezone / Warenanlieferung

Im Bereich der Ladezone / Warenanlieferung ist gemäß den schallschutztechnischen

Vorgaben (siehe Anlage) eine vollständige Einhausung des Rampentisches herzustel-

len. Die Einhausung soll eine Tiefe von mind. 4,5 m ab dem Ladetor aufweisen. Im di-

rekten Anschluss an die Einhausung ist eine Lärmschutzwand mit einer Länge von

mind. 18 m und einer Höhe von mind. 2,2 m, bezogen auf die Oberkante des Rampen-

tisches, zu errichten.

Die Lärmschutzwand soll direkt auf der Grenze zu den benachbarten Wohnbaugrund-

stücken Fl.St.Nrn. 2194/10 und 2209 errichtet werden. Das Vorhaben wurde mit den

Grundstückseigentümern im Vorfeld bereits abgestimmt.

Hinweis: Die vor beschriebene Lärmschutzmaßnahme ist in den schalltechnischen Be-

rechnungen bereits berücksichtigt.


Oberfläche Zufahrten / Fahrgassen

Alle Zufahrten und Fahrgassen auf dem Betriebsgelände sind mit einer Oberfläche aus

Asphalt oder einem akustisch gleichwertigen Bereich herzustellen.


Zeitliche Einschränkung Warenanlieferung

Warenanlieferungen mittels LKW ≥ 3,5 t sind nur an Werktagen im Beurteilungszeit-

raum „Tag - 6.00 Uhr bis 22.00 Uhr“ zulässig. Dies beinhaltet, dass auch die An- und

Abfahrt der Fahrzeuge und die Ladetätigkeiten nicht vor 6.00 Uhr bzw. nach 22.00 Uhr

erfolgen dürfen.


- Begründung -




Vorgaben für den Betrieb haustechnischer Anlagen

Für die weiteren Planungen werden die nachfolgend aufgeführten Immissions-

richtwertanteile empfohlen, die durch den Betrieb aller haustechnischen Anlagen

(Summenbetrachtung) an den maßgeblichen Immissionsorten nicht überschritten wer-

den dürfen:

Immissionsrichtwertanteile:

Allgemeines Wohngebiet „tags / nachts" LIRWA = 45 / 30 dB(A)

Mischgebiet „tags / nachts" LIRWA = 50 / 35 dB(A)

Alle Anlagen sind grundsätzlich nach dem Stand der Technik zu planen. Tonhaltige

Geräuschanteile, insbesondere bei tiefen Frequenzen unter 100 Hz, sind nicht zuge-

lassen.

Die Einhaltung der aufgeführten Immissionsrichtwertanteile für die technischen An-

lagen ist im Rahmen der Genehmigungsplanung bzw. im Rahmen der Planung der

technischen Gebäudeausrüstung nachzuweisen.

Im Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 65 „Erweiterung EDEKA-Markt Blümlein“ wer-

den die Flächen gekennzeichnet und dargestellt, bei denen bauliche Vorkehrungen zur Ein-

haltung der schalltechnischen Orientierungswerte für die angrenzenden schutzbedürftigen

Siedlungsbereiche erforderlich werden. Im Baugenehmigungsverfahren ist nachzuweisen,

dass die Orientierungswerte in den angrenzenden Wohngebietsflächen eingehalten werden.

9.5 WESENTLICHE PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN

9.5.1 Geltungsbereich

(§ 9 Abs. 7 BauGB)

Der räumliche Geltungsbereich bezieht sich auf die Grundstücke entsprechend der Darstel-

lung in der Planzeichnung bzw. entsprechend der Tabelle unter Punkt 4.1.

9.5.2 Art der baulichen Nutzung

Der Planbereich wird als Sondergebiet im Sinne von § 11 BauNVO mit der Zweckbestim-

mung „Lebensmittel-Vollsortimenter“ festgesetzt. Die Verkaufsfläche des Lebensmittel-

Vollsortimenters wird entsprechend des vorliegenden Vorhaben- und Erschließungsplanes

auf max. 2.520 m2 begrenzt. Zudem ist ein im Gebäude integrierter Back-Shop zulässig, der

eine max. Fläche von 110 m2 aufweist (Verkaufs- und Gastfläche).

Da sich noch Änderungen im Zuge der Genehmigungsplanung ergeben können, wurden die

geplanten Flächen auf die festgesetzten Werte aufgerundet.

9.5.3 Maß der baulichen Nutzung, Höhe der baulichen Anlage

(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB und §§ 16-21a BauNVO)

Als Maß der baulichen Nutzung werden die Zahl der Vollgeschosse und die Höhe des Le-

bensmittelmarktes festgesetzt.

Die Geschossigkeit des Lebensmittelmarktes wird auf ein Geschoss begrenzt. Die maximale

Gebäudehöhe (GH) darf 10,00 m nicht überschreiten.


- Begründung -



Zielsetzung der Festsetzungen zur Geschoss- und Höhenregulierung ist eine städtebaulich

vertretbare Einfügung in die allseitig angrenzenden Siedlungsbereiche (Allgemeine Wohnge-

biete und Mischgebiete).

9.5.4 Bauweise

(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m.§ 23 BauNVO)

Die Bebauung soll in abweichender Bauweise erfolgen, so dass eine Gebäudelänge über 50

Meter realisiert werden kann. Generell sind die überbaubaren Grundstücksflächen mit Bau-

grenzen umfasst.

Die Festlegung der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksflächen orientiert sich in

erster Linie an den geplanten Baumaßnahme mit Erweiterung der Verkaufsflächen in Rich-

tung Nordwesten und mit dem geplanten Anbau und der geplanten Einhausung im Bereich

der Warenanlieferung / Ladezone.

9.5.5 Festlegung der Höhenlage

(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m.§ 23 BauNVO)

Mit der Erweiterung des Lebensmittelmarktes wird die best. Höhenlage des Erdgeschoss-

fußbodens 314,38 m+NN übernommen.

9.5.6 Verkehrsflächen

(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)

Die Verkehrsflächen beziehen sich auf den Einschrieb in der Planzeichnung.

Die Neukonzeption des Verkehrsraumes der Zeughausstraße und des Westrings im Planbe-

reich wurde im Vorfeld der Bauleitplanung mit der Stadtverwaltung von Bad Windsheim und

deren Gremien abgestimmt.

Die Aufteilung und Gliederung des öffentlichen Verkehrsraumes und der privaten Kunden-

parkplätze kann sich im Zuge der weiteren Planungen geringfügig ändern.

9.5.7 Pflanzgebote

(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB)

Im Planbereich sind zum einen flächenhafte Pflanzgebote (PG 1) und zum anderen Pflanz-

gebote zu Einzelbäumen (PG 2) vorgesehen.

Die festgelegten Flächen mit Pflanzgebot PG 1 befindet sich im „ungestörten“ südwestlichen

Bereich des Plangebiets.

Das Pflanzgebot PG 2 sieht Pflanzungen von Einzelbäumen im Bereich der öffentlichen und

privaten Verkehrsflächen vor. Durch die Festlegung von Baumpflanzungen auf dem zukünfti-

gen Grundstück des EDEKA-Lebensmittelmarktes entlang der Oberntiefer Straße und ent-

lang der Zeughausstraße wird eine städtebauliche sinnvolle Eingrünung des Planbereichs er-

reicht. Desweiteren gewährleisten die Baumpflanzungen im Bereich der privaten Verkehrs-

flächen eine Durchgrünung des Planbereichs sowie eine gestalterische Untergliederung der

Kundenparkplätze.

Generell ist es Aufgabe dieser Festsetzung, die von der städtebaulichen Maßnahme ausge-

henden Beeinträchtigungen auf Naturhaushalt und Stadtbild zu minimieren bzw. zu mildern

und, zumindest zu einem kleinen Teil, zu kompensieren.


- Begründung -



9.5.8 Technische Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen

(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)

Außenbeleuchtung

Im Planbereich werden zur Außenbeleuchtung nur Lampen mit einem UV-armen, insekten-

freundlichen, energiesparendem Lichtspektrum zugelassen.

Für fliegende, nachtaktive Insekten spielt Licht eine wesentliche Rolle für ihre Orientierung.

Orientieren diese Insekten sich an der Straßenbeleuchtung, können sie in ihrem natürlichen

Lebensrhythmus gestört und Leuchten für Insekten zur tödlichen Falle werden. Daher sollen

zur Außenbeleuchtung zum Beispiel Natriumdampfhochdrucklampen eingesetzt werden, die

einen niedrigen Strahlungsanteil im kurzwelligen Bereich hat. Eine solche Lampe lockt um

bis zu 80 Prozent weniger Insekten an.

Lärmschutzmaßnahmen

Die Festsetzungen erfolgen entsprechend den gutachterlichen Vorgaben und Darstellungen

zum Schall- und Lärmschutz (gemäß Punkt 9.4).

9.5.9 Sonstige Planzeichen

Die Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes

ist entsprechend der Planzeichenverordnung (PlanZV 90) dargestellt.

Die Planzeichnung enthält eine Nutzungsschablone. Die Festsetzungen in der Nutzungs-

schablone sind in der Planzeichnung erklärend dargestellt.

9.6 WESENTLICHE ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN

Die Festsetzungen im Bebauungsplan zur äußeren Gestaltung und zu den Dächern der bau-

lichen Anlagen dienen zur baugestalterischen Einfügung in den vorhandenen Siedlungsbe-

reich verbunden mit den nachbarschaftlichen Interessen.

Die Stellplatzverpflichtung ist mit der Erfordernis verbunden, im Planbereich pro 40 m2 Ver-

kaufsnutzfläche und pro 10 m2 Gastfläche mindestens ein Kundenparkplatz herzustellen

(entsprechend der GaStellV – Verordnung über den Bau und Betrieb von Garagen sowie

über die Zahl der notwendigen Stellplätze). Bei einer max. Verkaufsfläche von 2.520 m2 sind

demnach mind. 63 Kundenparkplätze und bei einer Gastfläche im Back-Shop von ca. 70 m2

mind. 7 Kundenparkplätze, d.h. in der Summe mind. 70 Parkplätze nachzuweisen. Aufgrund

der stetig zunehmenden Mobilität sieht die vorliegende Konzeption 139 Kundenparkplätze im

Planbereich vor.

Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung zulässig und sind der architektonischen

Gestaltung der Gebäudefassaden unterzuordnen und anzupassen. Freistehende Werbean-

lagen, Fahnenmasten und Pylonen sind bis zu einer Höhe von 8,0 m zugelassen. Werbean-

lagen sind so zu errichten und zu betreiben, dass eine Blendwirkung des Verkehrs in den

angrenzenden Straßen ausgeschlossen ist. Unzulässig sind Werbeanlagen mit wechseln-

dem und bewegtem Licht (Dreh-, Wechsel-oder Blinklicht, Videos), elektronische Lichtlauf-

bänder sowie Lichtwerbungen in grellen Farben (z.B. Neonlicht). Die Festsetzungen zur Re-

gelung der Werbeanlagen sind erforderlich, um ein verträgliches städtebauliches Gesamtbild

zu erreichen.


- Begründung -



9.7 VER- UND ENTSORGUNGSANLAGEN

Im Planbereich sind Entwässerungseinrichtungen für Schmutzwasser und oberflächig anfal-

lendes Regenwasser bereits vorhanden. Die Entwässerung der neuen baulichen Einrichtun-

gen erfolgt wie bisher über den Anschluss an den öffentlichen Kanal der Stadt Bad

Windsheim. Im Zuge der weiteren Planung zur Baugenehmigung wird die Entwässerung des

Planbereichs in den Unterlagen dargestellt.

Desweiteren sind im Planbereich Einrichtungen zur Wasser- und Stromversorgung sowie zur

Telekommunikation vorhanden. Sofern Umlegungen oder Änderungen dieser Einrichtungen

notwendig werden, wird dies im Vorfeld zur Bauausführung mit den entsprechenden Versor-

gern abgestimmt.

Die Löschwasserversorgung ist durch vorhandene Hydranten in den angrenzenden öffentli-

chen Straßen sichergestellt.

10. FLÄCHENBILANZ / DATEN

10.1 FLÄCHENBILANZ

Nach den Darstellungen in der Planzeichnung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes

Nr. 65 „Erweiterung EDEKA-Markt Blümlein“ in Bad Windsheimergibt sich folgende Flächen-

bilanz:

Art der Flächennutzung Status Teilfläche Fläche Prozentu-aler Anteil

Gebäudekomplex Erweiterung EDEKA-Markt (Bestand / Planung sowie best. Nebengebäude im Süden)

privat

3.943 m2 31,6 %

davon best. EDEKA-Markt incl. best. Nebengebäude im Süden

1.805 m2

Private Verkehrsfläche (Parkplätze mit ihren Zufahrten sowie Verkehrsfläche Warenanlieferung / Ladezone)

4.977 m2 39,9 %

Private Grünfläche mit Pflanzgebot 317 m2 2,5 %

Private Grünfläche 705 m2 5,7 %

gepl. / zukünftiges Grundstück Erweiterung EDEKA-Markt

9.942 m2

Öffentlicher Verkehrsraum

öffentlich

2.376 m2 19,0 %

davon Gehweg Oberntiefer Straße 149 m2

davon Verkehrsraum Zeughausstraße 1.286 m2

davon Verkehrsraum Kreuzungsbereich Westring / Zeughausstraße

941 m2

Öffentliche Grünfläche 158 m2 1,3 %

davon Grünfläche Zeughausstraße 79 m2

davon Grünfläche Westring 79 m2

Gesamtfläche Geltungsbereich 12.476 m2 100,0%


- Begründung -



10.2 VERKAUFSFLÄCHE

10.2.1 Hinweise zur Berechnung der Verkaufsfläche

Bei der Berechnung der Verkaufsfläche ist grundsätzlich die dem Kunden zugängliche Flä-

che maßgeblich. Hierzu gehören auch Schaufenster, Gänge, Treppen (einschließlich Roll-

treppen und Personenfahrstühle), Kassenzonen, Standflächen für Einrichtungsgegenstände

und Freiverkaufsflächen, soweit sie nicht nur vorübergehend zum Verkauf genutzt werden.

Das Bundesverwaltungsgericht hat den Begriff Verkaufsfläche für diejenigen Fälle präzisiert,

in denen keine Begriffsbestimmung (textliche Festsetzung) in der verbindlichen Bauleitpla-

nung erfolgt ist. In diesen Fällen sind nach Ansicht der obersten Verwaltungsrichter

(BVerwG, Urteil vom 24.11.2005 - 4 C 10.04) bei der Berechnung der Verkaufsfläche, zu-

sätzlich zu den durch die Kunden zu betretenden reinen Verkaufsflächen, die Thekenberei-

che, die vom Kunden nicht betreten werden dürfen, der Kassenvorraum (einschließlich eines

Bereichs zum Einpacken der Ware und Entsorgen des Verpackungsmaterials) sowie ein

Windfang einzubeziehen.

Zur Präzisierung wird weiter ausgeführt, dass die Flächen, die vom Kunden zwar aus be-

trieblichen und hygienischen Gründen nicht betreten werden dürfen, in denen aber die Ware

für ihn sichtbar ausliegt (Käse-, Fleisch- und Wursttheke etc.) und in dem das Personal die

Ware zerkleinert, abwiegt und abpackt, zur Verkaufsfläche zu rechnen sind.

Nicht einzubeziehen sind dagegen die Flächen, auf denen für den Kunden nicht sichtbar die

handwerkliche und sonstige Vorbereitung erfolgt sowie die (reinen) Lagerflächen.

10.2.2 Verkaufsfläche Bestand - Planung

Entsprechend den übergebenen Daten des Vorhabenträgers ergeben sich folgende Ver-

kaufsflächen:

Verkaufsfläche - Bestand ca. 1.113 m2

Bestehender Lebensmittelmarkt ca. 1.090 m2

davon Verkaufsfläche ca. 995 m2

Windfang ca. 25 m2

Mall ca. 22 m2

Fleisch-Abteilung ca. 48 m2

Bestehender Back-Shop ca. 23 m2

Hinweis: Grundlage der Flächenermittlung ist der Tekturplan des Architekturbüros Gebert aus dem Jahr 2003.

Verkaufsfläche incl. Gastfläche im Back-Shop - Planung ca. 2.620 m2

Geplanter Lebensmittelmarkt ca. 2.511 m2

davon Verkaufsfläche

incl. Fleisch-Abteilung ca. 2.444 m2

Windfang ca. 67 m2

Geplanter Back-Shop (Verkaufs- und Gastfläche) ca. 109 m2

Hinweis: Grundlage der Flächenermittlung ist der Entwurfsplan der Planungsgemeinschaft F.K. Zipfel, Stand

20.11.2012. Geringfügige Abweichungen von den dargestellten geplanten Flächen sind im Zuge der

Genehmigungsplanung möglich. Die Festsetzungen des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Er-

weiterung EDEKA-Markt Blümlein“ in Bad Windsheim werden aber auch bei geringfügigen planeri-

schen Änderungen berücksichtigt und eingehalten.


- Begründung -



10.3 VERKAUFSSORTIMENTE

In erster Linie werden nahversorgungsrelevante Sortimente des täglichen Bedarfs, insbe-

sondere für die Grundversorgung mit Lebensmittel, angeboten:

Lebensmittel aller Art

Obst und Gemüse

Getränke

Fleisch- und Wurstwaren (in Bedienung)

Tabakwaren

Haushaltswaren des täglichen Bedarfs (nur in geringem Umfang)

Backwaren in einem gesonderten Back-Shop.

11. BODENORDNUNG

Maßnahmen zur Bodenordnung gemäß § 45 ff BauGB werden zur Planverwirklichung erfor-

derlich.

Künftiger Eigentümer des best. Lebensmittelmarktes Blümlein (Fl.St.Nr. 2200) in Bad

Windsheim wird der Vorhabenträger, die EDEKA Nordbayern Bau- und Objekt GmbH. Der

Vorhabenträger beabsichtigt desweiteren, die Grundstücke mit den Fl.St.Nrn. 2204/4 und

2207 zu erwerben. Abstimmungen zum Grunderwerb wurden mit den Eigentümern bereits

durchgeführt.

Die neue Konzeption der Verkehrsanlagen sieht unter anderem vor, die Eckausrundungen

der Fahrbahneinmündung der Zeughausstraße in die Oberntiefer Straße zu vergrößern. Zur

Umsetzung der geplanten Einmündungsaufweitung wird eine kleine Teilfläche im Nordosten

des Grundstücks Fl.St.Nr. 2207 beansprucht. Diese Teilfläche wird künftig der Zeughaus-

straße zugeordnet.

Rottendorf, den 14.02.2014 Tauberbischofsheim, den 14.02.2014

Vorhabenträger: Projektleitung: Bearbeitung:

F. H o f m e i s t e r Dipl.-Ing. R. W a b e r s i c h E. G ö b e l

EDEKA Nordbayern Bau- und Objekt GmbH ibu – Ingenieurgesellschaft für Bauwesen und Umwelttechnik mbH Edekastraße 3 - 97228 Rottendorf Untere Torstraße 21 - 97941 Tauberbischofsheim

Telefon: 09302 / 28-143 Telefon: 09341 / 8909-0 Mail: [email protected] Mail: [email protected] Web: www.edeka-nordbayern.de Web: www.ibu-gmbh.com / www.ibu-solardachboerse.de

landkreis neustadt a.d. aisch bad windsheim ... · ibu – ingenieurgesellschaft für bauwesen und...

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