lap du an khu du lich nghi duong nam du 2 sao

DỰ ÁN ĐẦU TƢ

2015

KHU DU LỊCH

NGHỈ DƢỠNG

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

----------- ----------

BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI

DỰ ÁN ĐẦU TƢ

KHU DU LỊCH NGHỈ DƢỠNG

NAM DU

CHỦ ĐẦU TƢ :

ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN :

---THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, tháng 9 năm 2015---

-----------------------------------------------------------------

i

MỤC LỤC

CHƢƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƢ VÀ DỰ ÁN ................................................ 1

I.1. Giới thiệu về chủ đầu tƣ ............................................................................................ 1

I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án ...................................................................................... 1

CHƢƠNG II: BỐI CẢNH VÀ CĂN CỨ CỦA DỰ ÁN ................................................ 3

II.1. Căn cứ xác định sự cần thiết và tính cấp thiết của dự án ......................................... 3

II.1.1. Kinh tế vĩ mô và chính sách phát triển du lịch của đất nƣớc ................................ 3

II.1.2. Các điều kiện và cơ sở của dự án .......................................................................... 6

II.2. Mục tiêu của dự án ................................................................................................... 8

II.2.1. Mục tiêu chung ..................................................................................................... 8

II.2.2. Mục đích đầu tƣ .................................................................................................... 8

II.3. Kết luận về sự cần thiết đầu tƣ dự án ....................................................................... 8

CHƢƠNG III: PHÂN TÍCH ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG .................................................. 9

III.1. Địa điểm đầu tƣ ...................................................................................................... 9

III.2. Khí hậu ................................................................................................................... 9

III.3. Địa hình .................................................................................................................. 9

III.4. Hạ tầng khu đất xây dựng dự án ............................................................................. 9

III.4.1. Hiện trạng dân cƣ ................................................................................................ 9

III.4.2. Hiện trạng lao động ........................................................................................... 10

III.4.3. Hiện trạng sử dụng đất....................................................................................... 10

III.4.4. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật ............................................................................... 11

III.5. Nhận xét chung ..................................................................................................... 11

CHƢƠNG IV: QUY MÔ DỰ ÁN – TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN ...................................... 12

IV.1. Quy mô dự án ....................................................................................................... 12

IV.2. Hạng mục công trình ............................................................................................ 12

IV.3. Tiến độ thực hiện dự án ........................................................................................ 12

CHƢƠNG V: GIẢI PHÁP QUY HOẠCH – KIẾN TRÚC XÂY DỰNG ................... 13

V.1. Tính chất khu quy hoạch ....................................................................................... 13

V.2. Giải pháp về quy hoạch – kiến trúc ....................................................................... 13

V.2.1. Các chỉ tiêu sử dụng đất dự kiến ........................................................................ 13

V.2.2. Bố cục quy hoạch ............................................................................................... 13

CHƢƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG .......................................... 14

VI.1. Đánh giá tác động môi trƣờng .............................................................................. 14

VI.1.1. Giới thiệu chung ................................................................................................ 14

VI.1.2. Các quy định và các hƣớng dẫn về môi trƣờng ................................................. 14

VI.2. Tác động của dự án tới môi trƣờng ...................................................................... 14

VI.2.1. Trong giai đoạn thi công xây dựng ................................................................... 14

VI.2.2. Giai đoạn dự án đi vào hoạt động ..................................................................... 15

VI.3. Các biện pháp hạn chế ô nhiễm môi trƣờng ......................................................... 15

VI.3.1. Trong giai đoạn xây dựng hạ tầng và công trình kiến trúc ............................... 15

VI.3.2. Giai đoạn đƣa dự án vào khai thác sử dụng ...................................................... 16

VI.4. Kết luận ................................................................................................................ 16

CHƢƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƢ DỰ ÁN .......................................................... 17

VII.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ .................................................................................. 17

VII.2. Nội dung tổng mức đầu tƣ .................................................................................. 18

VII.2.1. Nội dung ........................................................................................................... 18

VII.2.2. Kết quả tổng mức đầu tƣ .................................................................................. 20

-----------------------------------------------------------------

ii

CHƢƠNG VIII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN ............................................... 21

VIII.1. Kế hoạch đầu tƣ ................................................................................................. 21

VIII.2. Tiến độ sử dụng vốn .......................................................................................... 21

VIII.3. Nguồn vốn thực hiện dự án ............................................................................... 22

VIII.4. Tổng sử dụng vốn .............................................................................................. 22

CHƢƠNG IX: KẾ HOẠCH VAY VỐN VÀ HOÀN TRẢ VỐN VAY ....................... 24

IX.1. Kế hoạch vay vốn ................................................................................................. 24

IX.2. Kế hoạch hoàn trả vốn vay ................................................................................... 24

CHƢƠNG X: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ................................... 25

X.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán ................................................................. 25

X.1.1. Giả định về doanh thu ......................................................................................... 25

X.1.2. Giả định về chi phí .............................................................................................. 27

X.2. Báo cáo thu nhập dự trù ......................................................................................... 29

X.3. Báo cáo ngân lƣu theo quan điểm tổng đầu tƣ (TIPV) .......................................... 29

X.4. Hệ số đảm bảo trả nợ ............................................................................................. 31

X.5. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội ......................................................................... 31

-----------------------------------------------------------------

1

DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƢỠNG PHÚ QUỐC

CHƢƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƢ VÀ DỰ ÁN

I.1. Giới thiệu về chủ đầu tƣ

Chủ đầu tƣ :

Mã số doanh nghiệp :

Nơi cấp :

Đăng ký lần đầu :

Trụ sở chính :

Website :

Điện thoại :

Chi nhánh Phú Quốc :

Vốn điều lệ :

Tổng giá trị tài sản :

Đại diện pháp luật : Chức danh:

I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án

Tên dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp nghĩ dƣỡng Hòn Bờ Đập.

Địa điểm đầu tƣ : xã Nam Du, huyện Kiên Hải, Kiên Giang

Diện tích khu đất : 20,000 m2.

Loại hình : Bungalow cho khách du lịch.

Mục tiêu dự án : Đầu tƣ xây dựng một khu du lịch nghỉ dƣỡng phức hợp

khép kín đạt tiêu chuẩn 2 sao.

Đối tƣợng mục tiêu : Đây sẽ là khu du lịch nghỉ dƣỡng kiểu mẫu nhằm phục vụ

02 đối tƣợng:

Đây sẽ là khu du lịch nghỉ dƣỡng kiểu mẫu nhằm phục vụ 02 đối tƣợng:

- Đối tƣợng khách du lịch nƣớc ngoài với nhu cầu thuê Bungalow nghỉ dƣỡng.

- Đối tƣợng khách du lịch trung lƣu nội địa nhu cầu thuê Bungalow nghỉ dƣỡng

-----------------------------------------------------------------

2


Mục đích đầu tƣ : Hƣớng tới sự phát triển du lịch bền vững, góp phần thúc

đẩy kinh tế xã hội của tỉnh Kiên Giang nói chung và huyện đảo Kiên Hải nói riêng.

Hình thức đầu tƣ : Đầu tƣ xây dựng mới

Hình thức quản lý : Thành lập ban quản lý trực tiếp quản lý thực hiện dự án.

Tổng mức đầu tƣ : 120,000,000,000 đồng

- Vốn vay : 35,000,000,000 đồng

- Vốn chủ sở hữu : 95,000,000,000 đồng

Tiến độ thực hiện : Từ quý III/2015 đến quý IV/2016 bao gồm các giai đoạn:

- Giai đoạn chuẩn bị : Từ quý III/2015 đến quý IV/2015

- Giai đoạn 1 : Từ quý I/2016 đến quý IV/2016. Bao gồm các hạng mục:

+ Xây dựng quầy bar nhà hàng

+ Xây dựng nhà Bungalow đôi

+ Xây dựng khu trò chơi biển

+ Xây dựng khu Spa

-----------------------------------------------------------------

3


CHƢƠNG II: BỐI CẢNH VÀ CĂN CỨ CỦA DỰ ÁN

II.1. Căn cứ xác định sự cần thiết và tính cấp thiết của dự án

II.1.1. Kinh tế vĩ mô và chính sách phát triển du lịch của đất nƣớc

Kinh tế vĩ mô

Kinh tế-xã hội nƣớc ta những tháng đầu năm 2015 tiếp tục đối mặt với nhiều

khó khăn. Mặc dù các điều kiện về tài chính toàn cầu đã và đang đƣợc cải thiện; những

rủi ro ngắn hạn đang có dấu hiệu giảm bớt; một số nền kinh tế lớn đang áp dụng chính

sách nới lỏng tiền tệ và tài chính nhằm tăng cầu trong nƣớc nhƣng nhìn chung, kinh tế

thế giới chƣa hoàn toàn phục hồi, tăng trƣởng chậm và vẫn tiềm ẩn nhiều nguy cơ bất

lợi.

GDP bình quân năm 2015 ƣớc đạt 2.200 USD, tính theo ngang giá sức mua

PPP đạt trên 5.600 USD. Phát biểu tại Diễn đàn doanh nghiệp Việt Nam - Hàn Quốc

sáng 14/7, Thứ trƣởng Bộ Kế hoạch & Đầu tƣ Nguyễn Thế Phƣơng nhận định kinh tế

Việt Nam thời gian qua có chuyển biến tốt. 6 tháng đầu năm, tăng trƣởng GDP ở mức

6,28%, dự kiến cả năm tăng 6,5% - cao nhất từ năm 2011. Với mức tăng GDP đạt

5,4% trong năm 2013 (trung bình 3 năm là 5,6%), quy mô kinh tế hiện tại của Việt

Nam hiện đạt gần 176 tỷ USD, thu nhập bình quân đầu ngƣời khoảng 1.960 USD, nếu

tính theo phƣơng pháp ngang giá sức mua (PPP) sẽ đạt 5.293 USD. Nhƣ vậy, trong hai

năm qua, thu nhập ngƣời Việt Nam ƣớc tăng 15%, ƣớc đạt 2.200 USD năm 2015.

Vƣợt mục tiêu đạt 2.000 USD (khoảng 3,8 triệu/tháng) vào năm 2015 mà Đại hội

Đảng lần thứ XI đề ra.

Về vận tải hành khách:

Trong tháng 8, lƣợng khách quốc tế đến Việt Nam ƣớc đạt 664.985 lƣợt, tăng

12% so với tháng trƣớc và tăng 7,5% so với cùng kỳ năm 2014. Tính chung 8 tháng

năm 2015 ƣớc đạt 5.063.187 lƣợt, giảm 7,5% so với cùng kỳ năm 2014.

Chỉ tiêu Ƣớc tính

tháng

8/2015

8 tháng

năm 2015

Tháng

8/2015 so

với tháng

trƣớc (%)

Tháng

8/2015 so

với tháng

8/2014 (%)

8 tháng 2015

so với cùng

kỳ năm trƣớc

(%)

Tổng số 664.985 5.063.187 112,0 107,5 92,5

Chia theo phƣơng tiện đến

1, Đƣờng không 610.159 4.231.540 120,0 117,4 96,4

2, Đƣờng biển 1.36 33.182 69,5 90,7 75,2

3, Đƣờng bộ 53.466 798.465 64,3 54,8 77,1

Chia theo một số thị trƣờng

Hàn Quốc 104.146 730.481 142,5 119,1 132,9

Singapore 19.206 146.017 118,7 134,1 115,8

Phần Lan 478 10.903 82,7 66,5 112,2

-----------------------------------------------------------------

4


Tây Ban Nha 9.541 27.922 259,3 113,0 108,5

Đài Loan 40.357 295.768 87,6 130,9 106,8

Mỹ 35.725 336.822 79,0 111,4 106,2

Italy 5.505 26.543 241,4 99,7 104,4

Nhật 63.243 430.215 125,9 100,7 101,1

Đức 13.417 96.324 154,1 98,4 101,0

Hồng Kông 2.671 11.828 136,4 272,0 100,9

Malaisia 24.531 220.117 113,5 127,2 100,9

Hà Lan 6.57 35.684 95,5 100,9 100,8

Bỉ 2.286 16.152 69,1 101,2 98,0

Đan Mạch 1.602 20.084 44,2 93,9 97,3

Anh 21 140.713 125,5 102,8 97,2

Canada 6.777 73.016 87,4 96,9 96,3

Pháp 20.904 146.493 125,8 97,9 95,4

Thụy Điển 1.171 21.896 52,1 88,4 92,9

Niuzilan 2.745 21.633 84,2 101,2 92,7

Úc 21.709 205.342 74,9 98,3 92,0

Thụy Sỹ 1.955 19.481 70,9 84,2 91,6

Na Uy 1.289 15.671 33,6 92,3 90,6

Nga 22.079 212.467 101,8 91,9 88,3

Philippin 8.254 63.571 109,1 92,6 88,1

Indonesia 5.996 41.436 91,8 77,5 86,0

Trung Quốc 159.01 1.109.796 116,4 117,6 79,6

Thái Lan 15.066 127.044 129,9 76,7 69,7

Lào 12.029 67.016 133,4 76,5 65,9

Campuchia 8.714 137.402 84,8 30,0 53,2

Các thị trƣờng khác 27.009 255.35 109,5 205,1 75,6

Nguồn: Tổng cục Thống kê

Chính sách phát triển du lịch của đất nƣớc

Chính phủ Việt Nam đã xác định phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mui

nhon nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; đồng thời phát triển du

lịch bền vững gắn chặt với việc bảo tồn và phát huy các giá trị văn hóa dân tộc; giữ gìn

cảnh quan , bảo vệ môi trƣờng ; bảo đảm an ninh , quôc phong , trât tƣ an toan xa hôi ;

đảm bảo hài hòa tƣơng tác giữa khai thác phát triển du lịch với bảo vệ giá trị tài

nguyên tự nhiên và nhân văn. Quan điểm này đƣợc thể hiện trong Quyết định số

201/QĐ-TTg ngày 22/01/ 2013 của Thủ tƣớng Chính phủ v/v phê duyệt “Quy hoạch

tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030”.

Trong quyết định này, Chính phủ cung đề ra định hƣớng:

-----------------------------------------------------------------

5


1. Phát triển thị trƣờng khách du lịch: Đẩy mạnh phat triên đông th ời cả du lich

nôi đia và du lịch quôc tê ; chú trong phân đoạn thị trƣờng khách có mục đích du lịch

thuần túy, nghỉ dƣỡng, lƣu trú dài ngày và chi tiêu cao.

- Khách du lịch nội địa

+ Phát triển mạnh thị trƣờng du lịch nội địa, chú trong khach với mục đích nghi

dƣơng, giải trí, nghỉ cuối tuần, lễ hội tâm linh, mua săm.

+ Khuyến khích phát triển, mở rộng thị trƣờng du lịch chuyên biệt và du lịch

kết hợp công vụ.

- Khách du lịch quốc tế

+ Thu hút, phát triển mạnh thị trƣờng gần nhƣ Đông Bắc Á (Nhật Bản, Trung

Quốc, Hồng Kông, Hàn Quốc, Đài Loan); ASEAN (Thái Lan, Malaysia, Indonesia,

Singapore, Lào, Campuchia).

+ Tăng cƣờng khai thac thi trƣơng truyền thống cao câp tƣ Tây Âu , Băc Âu ,

Bắc My, châu Đại Dƣơng va Đông Âu (Nga, Ukraina)...

+ Mơ rông thi trƣơng mơi: Trung Đông, Ấn Độ.

2. Phát triển sản phẩm du lịch

- Ƣu tiên phát triển các dòng sản phẩm chính:

+ Phát triển mạnh hệ thống sản phẩm du lịch biển có khả năng cạnh tranh trong

khu vực về nghỉ dƣỡng biển, tham quan thắng cảnh biển, hệ sinh thái biển. Khai thác

hệ thống đảo ven bờ phục vụ phát triển du lịch.

+ Ƣu tiên phát triển các sản phẩm du lịch văn hóa gắn với di sản, lễ hội, tham

quan và tìm hiểu lối sống. Phát triển mạnh du lịch ẩm thực. Phát huy các giá trị văn

hóa vùng miền làm nền tảng cho các sản phẩm du lịch đặc trƣng.

+ Đẩy mạnh phát triển các san phâm du lịch sinh thái , chú trong khám phá hang

động, du lịch núi, du lịch sinh thái nông nghiệp, nông thôn.

- Phát triển sản phẩm du lịch đặc trƣng theo các vùng đƣợc tổ chức theo các

không gian phát triển du lịch với tính chất đặc trƣng nổi trội để tạo dựng thƣơng hiệu

từng vùng có sản phẩm điểm đến tổng hợp.

- Đa dạng hóa sản phẩm phục vụ các đối tƣợng khách với những nhu cầu đa

dạng nhƣ: Du lịch MICE (Hội hop, khuyến thƣởng, hội nghị, triển lãm); du lịch đô thị;

du lịch giáo dục; du lịch thể thao; du lịch dƣỡng bệnh; du lịch du thuyền; du lịch làm

đẹp…

- Tăng cƣờng liên kết giữa các địa phƣơng, doanh nghiệp; theo khu vực, các

hành lang kinh tế; cùng các ngành vận chuyển, các liên kết vùng, liên vùng và quốc tế

để tạo thành sản phẩm du lịch hấp dẫn.

3. Tổ chức hoạt động kinh doanh du lịch

- Lữ hành: Tăng cƣờng hoạt động tổ chức kinh doanh các dịch vụ lữ hành du

lịch thu hút, đón tiếp và phục vụ khách du lịch quốc tế vào Việt Nam du lịch, đồng

thời phục vụ tốt cho cƣ dân Việt Nam đi du lịch ở trong nƣớc và nƣớc ngoài; đẩy

mạnh hoạt động lữ hành kết nối các điểm hấp dẫn du lịch và hệ thống dịch vụ trên địa

bàn điểm đến.

- Lƣu trú: Mở rộng và nâng cao chất lƣợng cơ sở lƣu trú du lịch trong đó chú

trong loại hình lƣu trú nghỉ dƣỡng chất lƣợng cao với đa dạng dịch vụ bổ sung, nâng

cao chất lƣợng dịch vụ đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của du khách.

-----------------------------------------------------------------

6


- Ăn, uống: Mở rộng và phát triển các loại hình dịch vụ ẩm thực, món ăn truyền

thống. Hình thành chuỗi nhà hàng ẩm thực có thƣơng hiệu vƣơn ra thị trƣờng quốc tế,

nâng cao vị thế văn hóa ẩm thực Việt Nam.

- Khu du lịch, điểm du lịch: Chú trong phát triển kinh doanh các khu, điểm du

lịch quốc gia, mở rộng kinh doanh các khu, điểm du lịch đặc thù địa phƣơng.

- Vui chơi, giải trí: Tăng cƣờng và mở rộng phát triển các dịch vụ vui chơi giải

trí cao cấp, đặc biệt ở các khu du lịch quốc gia và các đô thị lớn.

II.1.2. Các điều kiện và cơ sở của dự án

Chính sách phát triển của tỉnh

Tỉnh Kiên Giang phấn đấu đến năm 2015, phát triển du lịch trở thành ngành kinh

tế quan trong của tỉnh, là một trong những trung tâm du lịch trong khu vực Đồng bằng

sông Cửu Long, kết nối sâu rộng với khu vực ASEAN.

Tỉnh Kiên Giang hiện có 40 điểm, khu du lịch, trong đó có các điểm, khu du lịch

thu hút đông đảo khách tham quan nhƣ Đình thờ Nguyễn Trung Trực, di tích Ba Hòn,

quần đảo Bà Lụa, Chùa Hang-Hòn Phụ Tử, vƣờn quốc gia U Minh Thƣợng, đảo Phú

Quốc, Hòn Tre, Hòn Sơn, Nam Du…

Hoạt động du lịch lữ hành ở Kiên Giang có các hình thức xây dựng tour tại địa

phƣơng, liên kết nhận tour từ các tỉnh, thành phố và vận chuyển phục vụ du khách theo

yêu cầu.

Với nguồn tài nguyên du lịch đa dạng và phong phú, thời gian qua, tỉnh Kiên

Giang đã có nhiều chính sách nhằm khai thác tiềm năng, lợi thế để phát triển dịch vụ

du lịch.

Trong đó, chủ trƣơng xã hội hóa du lịch đang đƣợc bắt đầu thực hiện nhằm tranh

thủ các nguồn lực của xã hội để đầu tƣ xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng, các loại

hình dịch vụ vui chơi giải trí, từng bƣớc thay đổi diện mạo của ngành Du lịch của tỉnh.

Căn cứ pháp lý của dự án

Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nƣớc

CHXHCN Việt Nam;

Luật Du lịch ngày 14 tháng 6 năm 2005;

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tƣ xây dựng cơ

bản của Quốc hội khóa XII, kỳ hop thứ 5 số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009;

Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN

Việt Nam;

Luật Đầu tƣ số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN

Việt Nam;

Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nƣớc

CHXHCN Việt Nam;

Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN

Việt Nam;

Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc Hội

nƣớc CHXHCN Việt Nam;

Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc

Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;

-----------------------------------------------------------------

7


Luật Bảo vệ môi trƣờng số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nƣớc

CHXHCN Việt Nam;

Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN

Việt Nam;

Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nƣớc

CHXHCN Việt Nam;

Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về việc Quản lý

dự án đầu tƣ xây dựng công trình;

Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính Phủ về

thuế thu nhập doanh nghiệp;

Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ Qui định chi tiết

thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng;

Nghị định 140/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định

việc bảo vệ môi trƣờng trong các khâu lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện

các chiến lƣợc, quy hoạch, kế hoạch, chƣơng trình và dự án phát triển;

Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về việc

qui định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật bảo vệ môi trƣờng;

Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung

một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 của Chính phủ về việc

quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trƣờng;

Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí

đầu tƣ xây dựng công trình;

Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 của Chính phủ quy định chi tiết một

số điều luật phòng cháy và chữa cháy;

Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý

chất lƣợng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của

Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;

Thông tƣ số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ xây dựng hƣớng dẫn việc

lập và quản lý chi phí khảo sát xây dựng;

Thông tƣ số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 của Bộ Xây dựng hƣớng dẫn

điều chỉnh dự toán xây dựng công trình;

Thông tƣ số 05/2008/TT-BTNMT ngày 08/12/2008 của Bộ Tài nguyên và Môi

trƣờng hƣớng dẫn về đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc, đánh giá tác động môi trƣờng và

cam kết bảo vệ môi trƣờng;

Thông tƣ số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn quyết

toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nƣớc;

Thông tƣ số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi

trƣờng hƣớng dẫn về đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc, đánh giá tác động môi trƣờng và

cam kết bảo vệ môi trƣờng;

Quyết định số 02/2001/QĐ-TCDL ngày 27 tháng 4 năm 2001 của Tổng cục

trƣởng Tổng cục Du lịch về việc bổ sung, sửa đổi Tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn;

Quyết định số 201/QĐ-TTg ngày 22/1/2013 của Thủ tƣớng Chính phủ v/v phê

duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến

năm 2030;

-----------------------------------------------------------------

8


Quyết định số 2473/QĐ-TTg ngày 30 tháng 12 năm 2011 của Thủ tƣớng Chính

phủ phê duyệt Chiến lƣợc phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến

năm 2030;

Định mức chi phí quản lý dự án và tƣ vấn đầu tƣ xây dựng kèm theo Quyết định

số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;

TCVN 5065 -1990 : Khách sạn – Tiêu chuẩn thiết kế;

TCVN 4391-2009 : Khách sạn – Xếp hạng ;

II.2. Mục tiêu của dự án

II.2.1. Mục tiêu chung

Đầu tƣ xây dựng một khu du lịch nghỉ dƣỡng phức hợp khép kín đạt tiêu chuẩn 2 sao.

Đây sẽ là khu du lịch nghỉ dƣỡng kiểu mẫu nhằm phục vụ 02 đối tƣợng:

- Đối tƣợng khách du lịch nƣớc ngoài với nhu cầu thuê Bungalow nghỉ dƣỡng.

- Đối tƣợng khách du lịch trung lƣu nội địa nhu cầu thuê Bungalow nghỉ dƣỡng.

II.2.2. Mục đích đầu tƣ

Hƣớng tới sự phát triển du lịch bền vững, góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội của

tỉnh Kiên Giang nói chung và đảo Nam Du nói riêng.

II.3. Kết luận về sự cần thiết đầu tƣ dự án

Nam Du lâu nay đƣợc biết đến nhƣ một thiên đƣờng du lịch nghỉ dƣỡng của

Việt Nam với vẻ đẹp hoang sơ nguyên bản. Hòn đảo xinh đẹp này đang dần trở thành

điểm đến lý tƣởng của nhiều du khách trong nƣớc và quốc tế. Hiểu rõ lợi thế về vị trí

đầu tƣ, sự thiếu hụt cơ sở lƣu trú có chất lƣợng cao cùng những chính sách ƣu đãi của

Chính phủ trong việc phát triển du lịch đảo Nam Du nói riêng và du lịch cả nƣớc nói

chung, chúng tôi rất mong muốn đƣợc triển khai dự án “Khu du lịch sinh thái kết hợp

nghỉ dƣỡng Hòn Bờ Đập” tại xã Nam Du, huyện Kiên Hải, tỉnh Kiên Giang.

Dự án này sẽ đƣợc xây dựng trên diện tích 20,000 m2

với 34 cụm phòng

Bungalow đạt tiêu chuẩn 2 sao. Dự án cung bao gồm nhiều hạng mục khác nhƣ hệ

thống nhà hàng, quầy bar giải trí, Spa,... Với tổng vốn đầu tƣ trên 120 tỷ đồng, Khu du

lịch sinh thái kết hợp nghỉ dưỡng Hòn Bờ Đập nằm tại xã Nam Du. Công trình dự kiến

sẽ đi vào hoạt động vào khoảng tháng 1 năm 2017. Quy hoạch kiến trúc chung của dự

án theo phong cách đƣơng đại, phù hợp với du khách đến nghỉ dƣỡng và đáp ứng nhu

cầu lƣu trú cao cấp của khách du lịch quốc tế. Tất cả phòng nghỉ đều có tầm nhìn

hƣớng biển hoặc núi đồi, đƣợc bao quanh bởi không gian xanh. Sau khi hoàn thành,

khu du lịch nghỉ dƣỡng Nam Du sẽ là một nơi thân thiện với môi trƣờng, hài hòa với

thiên nhiên.

Tóm lại, với năng lực và tâm huyết nghề nghiệp của tập thể lãnh đạo, đội ngu

nhân viên Công ty chúng tôi tin tƣởng dự án “Khu du lịch sinh thái kết hợp nghỉ

dƣỡng Hòn Bờ Đập” hội tụ những căn cứ và điều kiện cần thiết để thực hiện; đồng

thời đây chính là một đầu tƣ cần thiết và cấp bách trong giai đoạn hiện nay.

-----------------------------------------------------------------

9


CHƢƠNG III: PHÂN TÍCH ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG

III.1. Địa điểm đầu tƣ

Dự án Khu du lịch sinh thái kết hợp nghỉ dưỡng Hòn Bờ Đập đƣợc xây dựng tại

xã Nam Du, huyện Kiên Hải, tỉnh Kiên Giang.

Khu du lịch sinh thái kết hợp nghỉ dƣỡng Hòn Bờ Đập nằm ở phía đông nam

đảo Phú Quốc, thuộc hai xã An Sơn và Nam Du, huyện Kiên Hải, tỉnh Kiên Giang,

cách đất liền khoảng 60km.

III.2. Khí hậu

Khí hậu trên đảo Nam Du thuộc loại nhịêt đới gió mùa (nóng ẩm, mƣa

nhiều,...). Có hai mùa chính: mùa khô từ tháng 10 đến tháng 4 năm sau, mùa mƣa từ

tháng 5 đến tháng 9. Hai bờ Tây và Đông của đảo chịu ảnh hƣởng của gió mùa, tuy

nhiên do nằm trong vùng vị trí đặc biệt của vịnh Thái Lan nên ít bị thiên tai. Chính vì

điều kiện khí hậu nhƣ vậy nên Nam Du có đƣợc một nguồn tài nguyên vô giá là rừng

nhiệt đới, trong đó có rất nhiều giống, loài đặc hữu. Đây là vốn quý nhất để phát triển

du lịch sinh thái trên hòn đảo này.

Nhiệt độ: Nam Du đƣợc thừa hƣởng một nhiệt độ rất phù hợp, trung bình là

27.70C với nhiệt độ trung bình ban ngày tối đa 31.2

0C và tối thiểu trung bình là

24.60C. Với nhiệt độ luôn ấm áp, Nam Du là nơi hoàn hảo cho một kỳ nghỉ bãi biển.

Lƣợng mƣa: Nam Du có tháng khô hạn nhất từ tháng 11 đến tháng tháng 3 khi

lƣợng mƣa trung bình chỉ là một 43mm/tháng. Tháng 1 và tháng 2 là những tháng khô

hạn nhất trong năm và cung là mùa phổ biến nhất để du khách đến tham quan và khám

phá đảo Nam Du.

III.3. Địa hình

Ðịa hình khu vực xây dựng dự án tƣơng đối bằng phẳng, cao độ thấp.

III.4. Hạ tầng khu đất xây dựng dự án

III.4.1. Hiện trạng dân cƣ

Huyện đảo Kiên Hải có 23 hòn đảo lớn, nhỏ với gần 22.000 ngƣời sinh sống,

-----------------------------------------------------------------

10


chia làm 4 xã gồm Hòn Tre, An Sơn, Lại Sơn và Nam Du.

III.4.2. Hiện trạng lao động

Trƣớc nhu cầu lao động phục vụ cho các dự án du lịch ở du lịch và các khu, cụm công

nghiệp (KCCN) trên địa bàn tỉnh, Chủ tịch UBND tỉnh đã chỉ đạo xây dựng kế hoạch

đào tạo lao động có tay nghề, đáp ứng nhu cầu tuyển dụng lao động của các doanh

nghiệp tại các KCCN trên địa bàn tỉnh và phục vụ du lịch tại huyện Phú Quốc.

Thực hiện chủ trƣơng này, UBND tỉnh giao ngành Lao động Thƣơng binh và Xã hội

đƣợc giao nhiệm vụ chủ trì phối hợp với các ngành có liên quan, các địa phƣơng khẩn

trƣơng khảo sát, nắm lại lực lƣợng lao động thực có của tỉnh với địa chỉ cụ thể, trên cơ

sở đó xác định số lao động có thể cung ứng cho nhu cầu của doanh nghiệp; kết hợp với

tổng hợp số liệu điều tra cung, cầu lao động tham mƣu UBND tỉnh xây dựng kế hoạch

và triển khai thực hiện đào tạo lao động phục vụ cho các KCCN và phục vụ du lịch

của tỉnh. UBND tỉnh giao Trƣờng Cao đẳng Kinh tế - Kỹ thuật Kiên Giang tiếp tục

phát huy mô hình và quảng bá nhân rộng mô hình phối hợp với doanh nghiệp đào tạo

lao động nhƣ đã làm trong thời gian qua. Đồng thời, Trƣờng Cao đẳng Kinh tế - Kỹ

thuật Kiên Giang chủ trì phối hợp với các trƣờng cao đẳng, cơ sở dạy nghề , kể cả

trƣờng ngoài tỉnh để tiến hành công tác đào tạo sao cho có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu

lao động của doanh nghiệp.

Để thực hiện tốt chủ trƣơng này, UBND tỉnh cung yêu cầu các doanh nghiệp, nhà

đầu tƣ, các địa phƣơng tích cực khảo sát hiện trạng lao động, cung cấp yêu cầu về số

lƣợng lao động theo ngành nghề phù hợp với tiến độ đầu tƣ của các dự án để tỉnh có kế

hoạch đào tạo.

Chủ trƣơng lập kế hoạch và tổ chức đào tạo lao động cho 2 lĩnh vực tỉnh đã và đang

tập trung kêu goi đầu tƣ là yêu cầu bứt thiết, cấp bách để hỗ trợ doanh nghiệp, nhà đầu

tƣ có đƣợc nguồn lao động có tay nghề; đồng thời góp phần tích cực giải quyết công

ăn việc làm cho lao động tỉnh nhà.

III.4.3. Hiện trạng sử dụng đất

Trong những năm vừa qua, đƣợc sự quan tâm chỉ đạo của Lãnh đạo Bộ, Lãnh

đạo Tổng cục và sự quan tâm của UBND các cấp việc triển khai xây dựng cơ sở dữ

liệu đất đai đã bƣớc đầu có những kết quả nhất định. Đặc biệt từ khi có Chiến lƣợc ứng

dụng công nghệ Thông tin ngành tài nguyên Môi trƣờng đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ

phê duyệt và có sự chỉ đạo thống nhất về công nghệ của Cục Công nghệ Thông tin.

Việc triển khai Dự án VLAP tại 9 tỉnh và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai vĩ mô cấp

Trung ƣơng (trong thành phần cơ sở dữ liệu tài nguyên môi trƣờng) và đặc biệt là việc

phê duyệt dự án tổng thể về xây dựng hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai, cấp GCN và

xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đã mang lại những kết quả khả quan và có hiệu quả

nhất định trong quản lý góp phần tránh trùng lặp trong đầu tƣ, tiết kiệm trong giải

phóng mặt bằng khi thực hiện quy hoạch các công trình mới trên nền cơ sở dữ liệu đất

đai.

Lãnh đạo các cấp cung đã quan tâm chỉ đạo công tác xây dựng hệ thống Hồ sơ địa

chính và Cơ sở dữ liệu quản lý đất đai trên địa bàn của địa phƣơng, các ngành cung đã

phối hợp tƣơng đối chặt chẽ để kết quả của dự án đầu tƣ đạt hiệu quả cao phục vụ

công tác quản lý, ổn định xã hội và nhu cầu sử dụng của các đối tƣợng khác nhau.

-----------------------------------------------------------------

11


III.4.4. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật

Hầu hết các xã trên đảo lớn đều có điện từ nguồn máy phát diesel nhƣng chỉ có

Hòn Tre đƣợc cấp điện 24/24 giờ, các xã còn lại chỉ đƣợc dùng điện khoảng 10

giờ/ngày. Tuy nhiên, do các máy phát có công suất nhỏ, trang thiết bị và hệ thống

đƣờng dây đã cu, xuống cấp nên chất lƣợng điện không bảo đảm phục vụ nhu cầu sinh

hoạt và phát triển sản xuất của ngƣời dân.

III.5. Nhận xét chung

Qua phân tích các số liệu điều kiện tự nhiên và hiện trạng, ta thấy khu quy

hoạch này có nhiều thuận lợi cho việc đầu tƣ xây dựng Khu du lịch nghỉ dƣỡng.

-----------------------------------------------------------------

12


CHƢƠNG IV: QUY MÔ DỰ ÁN – TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN

IV.1. Quy mô dự án

Diện tích khu đất quy hoạch : 20,000 m2

IV.2. Hạng mục công trình

Hạng mục Đơn vị Diện tích Tỷ lệ

Đất xây dựng công trình m2 9,950 49.8%

Bar nhà hàng m2 1,500 7.5%

Nhà dịch vụ Bungalow m2 3,400 17.0%

Dịch vụ spa m2 400 2.0%

Bờ kè m2 1,000 5.0%

Đƣờng bộ hành m2 2,500 12.5%

Bể bơi m2 250 1.3%

Khu vui chơi trò chơi biển m2 900 4.5%

Tổng cộng m2 20,000

Công trình Diện tích sàn xây

dựng

Số lƣợng Đơn vị

Bar nhà hàng 1,500 200 Chỗ

Nhà dịch vụ Bungalow 3,400 34 Phòng

Nhà dịch vụ spa 400 20 Phòng

Khu trò chơi 900 90 Chỗ

IV.3. Tiến độ thực hiện dự án

Dự án đƣợc tiến hành thực hiện từ quý III/2015 đến quý IV/2016 bao gồm các

giai đoạn:

Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ: Từ quý III/2015 đến quý IV/2015.

Giai đoạn 1: Từ quý I/2016 đến quý IV/2016. Bao gồm các hạng mục:

+ Xây dựng nhà Bungalow hƣớng biển.

+ Xây dựng quầy bar nhà hàng.

+ Xây dựng khu spa.

+ Xây dựng khu trò chơi biển.

+ Xây dựng công trình công cộng.

-----------------------------------------------------------------

13


CHƢƠNG V: GIẢI PHÁP QUY HOẠCH – KIẾN TRÚC

XÂY DỰNG

V.1. Tính chất khu quy hoạch

Tính chất của khu quy hoạch là xây dựng khu dịch vụ du lịch nghỉ dƣỡng cao

cấp phục vụ nhu cầu ở, nghỉ ngơi, vui chơi giải trí và điều dƣỡng cho du khách trong

và ngoài nƣớc với các Bungalow thấp tầng đạt tiêu chuẩn 2 sao và dịch vụ giải trí thể

thao biển.

V.2. Giải pháp về quy hoạch – kiến trúc

V.2.1. Các chỉ tiêu sử dụng đất dự kiến

Hạng mục Đơn vị Diện tích Tỷ lệ

Đất xây dựng công trình m2 9,950 49.8%

Bar nhà hàng m2 1,500 7.5%

Nhà dịch vụ Bungalow m2 3,400 17.0%

Dịch vụ spa m2 400 2.0%

Bờ kè m2 1,000 5.0%

Đƣờng bộ hành m2 2,500 12.5%

Bể bơi m2 250 1.3%

Khu vui chơi trò chơi biển m2 900 4.5%

Tổng cộng m2 20,000

V.2.2. Bố cục quy hoạch

Khu du lịch nghỉ dƣỡng sẽ đƣợc các chuyên gia kiến trúc nổi tiếng thiết kế, có

bố cục không gian uyển chuyển, hài hòa giữa địa hình tự nhiên, mặt biển và sắc thái

hoạt động vui chơi giải trí. Cấu trúc trục cảnh quan chính uốn lƣợn theo hình thể của

biển.

Sát bờ biển là khu vực giải trí bao gồm các hạng mục: nhà dịch vụ bar bể bơi,

quầy bar ngoài trời. Đối diện với bể bơi là quầy bar và khu vực nhà hàng.

Các 34 Bungalows đôi hƣớng ra biển.

Khu vui chơi thể thao biển gần bờ biển với diện tích khai thác mặt biển

500x200 m=10,000m2.

Khu sinh thái cây xanh chiếm 51.2% diện tích toàn khu.

-----------------------------------------------------------------

14


CHƢƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG

VI.1. Đánh giá tác động môi trƣờng

VI.1.1. Giới thiệu chung

Dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp nghĩ dưỡng Hòn Bờ Đập đƣợc xây dựng

tại xã Nam Du, huyện Kiên Hải, Kiên Giang.

Tình hình môi trƣờng khu vực dự án trƣớc khi xây dựng:

- Trên khu đất không có dân cƣ.

- Tình hình môi trƣờng ở đây nói chung là sạch sẽ, không ngập nƣớc mƣa,

không có rác thải và không có tiếng ồn.

Mục đích của đánh giá tác động môi trƣờng là xem xét đánh giá những yếu tố

tích cực và tiêu cực ảnh hƣởng đến môi trƣờng trong xây dựng dự án và khu vực lân

cận, để từ đó đƣa ra các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất

lƣợng môi trƣờng hạn chế những tác động rủi ro cho môi trƣờng khi dự án đƣợc thực

thi, đáp ứng đƣợc các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trƣờng.

VI.1.2. Các quy định và các hƣớng dẫn về môi trƣờng

Các quy định và hƣớng dẫn sau đƣợc dùng để tham khảo:

- Luật Bảo vệ Môi trƣờng số 52/2005/QH11 đã đƣợc Quốc hội nƣớc CHXHCN

Việt Nam khóa XI kỳ hop thứ 8 thông qua tháng 11 năm 2005;

- Nghị định số 80/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 09 tháng 8 năm 2006 về việc

quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trƣờng;

- Nghị định số 21/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 28 tháng 2 năm 2008 về Sửa

đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006

của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của luật

Bảo vệ Môi trƣờng;

- Thông tƣ số 05/2008/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ngày

18/12/2008 về việc hƣớng dẫn về đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc, đánh giá tác động

môi trƣờng và cam kết bảo vệ môi trƣờng;

- Quyết định số 35/QĐ-BKHCNMT của Bộ trƣởng Bộ Khoa hoc Công nghệ và

Môi trƣờng ngày 25/6/2002 về việc công bố Danh mục tiêu chuẩn Việt Nam về môi

trƣờng bắt buộc áp dụng;

- Quyết định số 23/2006/QĐ-BTNMT ngày 26/12/2006 về việc ban hành Danh

mục chất thải nguy hại kèm theo Danh mục chất thải nguy hại;

- Tiêu chuẩn môi trƣờng do Bộ KHCN&MT ban hành 1995, 2001 & 2005;

- Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18 tháng 12 năm 2006 của Bộ Tài

Nguyên và Môi trƣờng về việc bắt buộc áp dụng 05 Tiêu chuẩn Việt Nam về Môi

trƣờng và bãi bỏ áp dụng một số các Tiêu chuẩn đã quy định theo quyết định số

35/2002/QĐ-BKHCNMT ngày 25 tháng 6 năm 2002 của Bộ trƣởng Bộ KHCN và Môi

trƣờng;

VI.2. Tác động của dự án tới môi trƣờng

VI.2.1. Trong giai đoạn thi công xây dựng

- Việc san lấp mặt bằng có thể gây ra bụi, đất rơi vãi trên tuyến đƣờng trong khu

vực.

-----------------------------------------------------------------

15


- Máy móc thi công có thể gây tiếng ồn và bụi.

- Quá trình tập kết vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị thi công có thể làm cho

khu vực dự án bị ảnh hƣởng xấu đến môi trƣờng.

- Công nhân xây dựng tập trung đông ngƣời có thể gây ra nhiều chất thải, rác thải

sinh hoạt.

- Vấn đề an toàn lao động trong giai đoạn này cần phải đƣợc coi trong hơn so với

trƣớc đó.

- Nƣớc thải sinh hoạt của công nhân trực tiếp thi công, chủ yếu từ các khu tập kết

vật liệu xây dựng, điều này cung ít xảy ra do tính chất của công trình nhƣ đã trình bày

ở trên. (Tuy nhiên, vẫn bố trí một nhà vệ sinh công cộng tự hoại tạm phục vụ công

trình).

VI.2.2. Giai đoạn dự án đi vào hoạt động

- Sau khi dự án xây dựng xong và đi vào khai thác sử dụng, một số tác động

đến môi trƣờng có thể xảy ra là:

+ Tác động do chất thải rắn.

+ Tác động do chất thải sinh hoạt.

VI.3. Các biện pháp hạn chế ô nhiễm môi trƣờng

VI.3.1. Trong giai đoạn xây dựng hạ tầng và công trình kiến trúc

- Lập kế hoạch thi công, bố trí nhân lực hợp lý tránh chồng chéo giữa các giai

đoạn thi công.

- Áp dụng biện pháp thi công tiên tiến, cơ giới hóa rút ngắn thời gian thi công tới

mức tối đa.

- Công xƣởng hóa vật liệu xây dựng, đảm bảo chất lƣợng vật liệu xây dựng theo

yêu cầu thiết kê. Tránh tình trạng làm rơi vãi vật liệu gây ô nhiễm môi trƣờng.

- Có biện pháp an toàn thi công, thời gian và trình tự thi công hợp lý. Bố trí mặt

bằng thi công thuận lợi, tránh chồng chéo ảnh hƣởng lẫn nhau. Các máy phát, máy nổ

cẩn đƣợc che chắn giảm tiếng ồn. Tránh để nguồn nƣớc thi công rò rỉ, chảy lai láng

làm ô nhiễm vùng công trƣờng xây dựng.

- Mặt bằng thi công phải đảm bảo cho công nhân làm việc và sinh hoạt thuận lợi.

Bố trí hợp lý chỗ làm việc, nghỉ ngơi ăn uống, tắm rửa, y tế và vệ sinh sạch sẽ.

- Bố trí đƣờng vận chuyển vật liệu xây dựng, tránh các ách tắc giao thông trên

đƣờng trong khu vực xã Nam Du, huyện Kiên Hải, Kiên Giang.

- Lập rào chắn cách ly khu vực thi công, làm biển báo khu vực công trƣờng, tăng

cƣờng nguồn chiếu sáng nếu có thi công về đêm.

- Chú ý các tuyến đƣờng cấp điện thi công phải hết sức hợp lý, tránh rò rỉ gây tai

nạn lao động, đặc biệt chú ý đến biện pháp phòng cháy chữa cháy tại khu vực công

trƣờng đang thi công xây dựng.

-----------------------------------------------------------------

16


VI.3.2. Giai đoạn đƣa dự án vào khai thác sử dụng - Sau khi dự án và thiết kế kỹ thuật đƣợc phê duyệt sẽ tiến hành thi công hạ

tầng kỹ thuật và các công trình thành phần. Một số tác động đến môi trƣờng có thể xảy

ra là:

Tác động do chất thải rắn.

Tác động do chất thải nƣớc sinh hoạt.

- Dự án đề xuất các biện pháp khắc phục, các tác động tích cực tới môi trƣờng

nhƣ sau:

Các chất thải rắn bao gồm: Đất đá, vật tƣ dƣ thừa trong quá trình thi công. Do

tính chất công việc, đơn vị tổ chức thi công cuốn chiếu nên lƣợng vật tƣ cung cấp tới

đâu thi công tới đó, chủ yếu là dƣ thừa đất trong quá trình thi công hệ thống thoát

nƣớc, đơn vị sẽ tổ chức vận chuyển ra khỏi công trƣờng và đổ vào nơi quy định.

Bụi: Để hạn chế bụi tại công trƣờng cần có kế hoạch thi công, kế hoạch cung

ứng vật tƣ thích hợp, hạn chế tập kết vật tƣ cùng một lúc. Khi chuyên chở vật tƣ, các

xe phải đƣợc phủ kín bạt, tránh rơi vãi, bụi bặm cho môi trƣờng xung quanh.

Tiếng ồn: Để hạn chế tiếng ồn cần phải có kế hoạch thi công xe máy thích

hợp, các thiết bị xe máy chỉ đƣợc phép hoạt động không quá 19h trong ngày.

Nƣớc thải sinh hoạt: Nƣớc thải sinh hoạt trong toàn khu đều đƣợc xử lý cục bộ

trƣớc khi thải ra hệ thống thoát nƣớc chính (Dùng hệ thống bể lắng và hầm tự hoại).

Rác và chất thải sinh hoạt: Đƣợc thu gom và chuyển về nơi tập trung rác của

xã.

VI.4. Kết luận

Dựa trên những đánh giá tác động môi trƣờng ở phần trên chúng ta có thể thấy

quá trình thực thi dự án có thể gây tác động đến môi trƣờng quanh khu vực xã Nam

Du, huyện Kiên Hải, Kiên Giang và các khu vực lân cận. Tuy nhiên mức độ ảnh

hƣởng tới môi trƣờng tƣơng đối và chỉ là những tác động nhỏ trong khoảng thời gian

ngắn không có tác động về lâu dài.

-----------------------------------------------------------------

17


CHƢƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƢ DỰ ÁN

VII.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ

Tổng mức đầu tƣ cho dự án đầu tƣ “Khu du lịch sinh thái kết hợp nghĩ dƣỡng

Hòn Bờ Đập” đƣợc lập dựa trên các phƣơng án trong hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án và

các căn cứ sau đây:

- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội Nƣớc Cộng

hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam;

- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc Hội khóa XII kỳ hop thứ 3, số

14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008 ;

- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý

dự án đầu tƣ và xây dựng công trình;

- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản

lý chất lƣợng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008

của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;

- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi

phí đầu tƣ xây dựng công trình;

- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ quy định chi

tiết thi hành Luật thuế giá trị gia tăng;

- Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản 1

Điều 7 Nghị định số 158/2003/NĐ-CP;

- Thông tƣ số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 của Bộ Xây dựng về việc

“Hƣớng dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tƣ xây dựng công trình”;

- Thông tƣ số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hƣớng dẫn thi hành Nghị

định số 123/2008/NĐ-CP;

- Thông tƣ 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hƣớng dẫn thi hành một số điều

của Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp.

- Thông tƣ số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007. Hƣớng dẫn một số nội dung

về: lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tƣ xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và

tổ chức quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình;

- Định mức chi phí quản lý dự án và tƣ vấn đầu tƣ xây dựng kèm theo Quyết

định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;

- Thông tƣ 33-2007-TT/BTC của Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007

hƣớng dẫn quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nƣớc;

- Thông tƣ 203/2009/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 20 tháng 10 năm 2010

hƣớng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;

- Căn cứ suất vốn đầu tƣ xây dựng công trình ban hành theo quyết định

495/QĐ-BXD ngày 26/04/2013 của Bộ xây dựng.

- Căn cứ Quyết định số 35/2012/QĐ-UBND ngày 30/11/2012 của UBND tỉnh

Kiên Giang về việc ban hành quy định đơn giá xây dựng mới nhà ở, công trình và các

vật kiến trúc trên địa bàn tỉnh Kiên Giang.

- Các văn bản khác của Nhà nƣớc liên quan đến lập Tổng mức đầu tƣ, tổng dự

toán và dự toán công trình.

-----------------------------------------------------------------

18


VII.2. Nội dung tổng mức đầu tƣ

VII.2.1. Nội dung

Mục đích của tổng mức đầu tƣ là tính toán toàn bộ chi phí đầu tƣ xây dựng Dƣ an

“Khu du lịch sinh thái kết hợp nghĩ dƣỡng Hòn Bờ Đập” làm cơ sở để lập kế hoạch,

quản lý vốn đầu tƣ và xác định hiệu quả đầu tƣ của dự án.

Tổng mức đầu tƣ của dự án là 120,000,000,000 đồng (Một trăm hai mươi tỷ

đồng) bao gồm:

+ Chi phí xây dựng công trình và hạ tầng

+ Chi phí đầu tƣ thiết bị

+ Chi phí quản lý dự án.

+ Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng

+ Chi phí khác

+ Chi phí dự phòng

+ Giá trị quyền sử dụng đất

Chi phí xây dựng công trình và hạ tầng

Dựa trên bảng khái toán về tổng mức đầu tƣ xây dựng công trình. Giá trị đầu tƣ xây

dựng công trình và hạ tầng là 56,259,500,000 đồng.

Chi phí thiết bị

Dựa trên khái toán về tổng mức đầu tƣ xây dựng công trình, chi phí thiết bị là

47,910,500,000 đồng.

Chi phí quản lý dự án

Chi phí quản lý dự án tính theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009

của Bộ Xây dựng về định mức chi phí quản lý dự án và tƣ vấn đầu tƣ xây dựng công

trình.

Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc

quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm

thu bàn giao công trình vào khai thác sử dụng, bao gồm:

- Chi phí tổ chức lập dự án đầu tƣ;

- Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tƣ, tổng mức đầu tƣ; chi phí tổ chức thẩm

tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng công trình;

- Chi phí tổ chức lựa chon nhà thầu trong hoạt động xây dựng;

- Chi phí tổ chức quản lý chất lƣợng, khối lƣợng, tiến độ và quản lý chi phí xây

dựng công trình;

- Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trƣờng của công trình;

- Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán,

quyết toán vốn đầu tƣ xây dựng công trình;

- Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình;

- Chi phí khởi công, khánh thành;

=> Chi phí quản lý dự án = 1,642,740,000 đồng Gxd: Chi phí xây lắp

Gtb: Chi phí thiết bị

Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng

Bao gồm:

-----------------------------------------------------------------

19


- Chi phí khảo sát;

- Chi phí lập ý tƣởng quy hoạch;

- Chi phí tƣ vấn lập dự án đầu tƣ;

- Chi phí lập thiết kế công trình;

- Chi phí thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công, tính hiệu quả và tính khả thi của dự

án đầu tƣ, dự toán xây dựng công trình;

- Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu và chi phí phân

tích đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa chon nhà thầu tƣ

vấn, nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung cấp vật tƣ thiết, tổng thầu xây dựng;

- Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng và giám sát

lắp đặt thiết bị;

- Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trƣờng;

- Chi phí tiếp thị quảng cáo;

=> Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng = 3,782,020,000 đồng.

Chi phí khác

Chi phí khác bao gồm các chi phí cần thiết không thuộc chi phí xây dựng; chi

phí thiết bị; chi phí quản lý dự án và chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng nói trên bao gồm:

- Chi phí bảo hiểm công trình;

- Lệ phí thẩm định dự án;

- Lệ phí thẩm định thiết kế;

- Lệ phí thẩm định dự toán;

- Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tƣ;

- Chi phí kiểm toán

- Một số chi phí khác (đầu nối công trình)

=> Chi phí khác =416,460,000 đồng.

Chi phí dự phòng

Dự phòng phí bằng 5-10% chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự

án, chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng và chi phí khác phù hợp với Thông tƣ số

05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hƣớng dẫn lập và quản

lý chi phí dự án đầu tƣ xây dựng công trình”.

=> Chi phí dự phòng =9,260,030,000 đồng.

Giá trị quyền sử dụng đất

Diện tích khu đất: 20,000 m2

Diện tích mặt biển: 10,000 m2

=> Tổng giá trị quyền sử dụng đất: 728,750,000 đồng

(Khái toán giá trị đầu tư xây dựng công trình được thể hiện chi tiết trong phụ

lục của dự án)

-----------------------------------------------------------------

20


VII.2.2. Kết quả tổng mức đầu tƣ

Bảng Tổng mức đầu tƣ

Đơn vị: đồng

STT Hạng mục GT Trƣớc thuế Thuế GTGT GT sau thuế

1 Đầu tƣ xây dựng 59,300,000,000 5,930,000,000 65,230,000,000

2 Đầu tƣ thiết bị 35,400,000,000 3,540,000,000 38,940,000,000

3 Chi phí quản lý dự án 1,493,400,000 149,340,000 1,642,740,000

4 Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây

dựng công trình 3,438,200,000 343,820,000 3,782,020,000

5 Chi phí khác 378,600,000 37,860,000 416,460,000

6 Chi phí dự phòng 8,418,209,091 841,820,909 9,260,030,000

7 Giá trị quyền sử dụng đất

và mặt nƣớc 662,500,000 66,250,000 728,750,000

Tổng mức đầu tƣ dự án 109,090,909,091 10,909,090,909 120,000,000,000

-----------------------------------------------------------------

21


CHƢƠNG VIII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN

VIII.1. Kế hoạch đầu tƣ

Dự án đƣợc tiến hành thực hiện từ quý III/2015 đến quý IV/2016 bao gồm các

giai đoạn:

Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ: Từ quý III/2015 đến quý IV/2015.

Giai đoạn 1: Từ quý I/2016 đến quý IV/2016. Bao gồm các hạng mục:

+ Xây dựng nhà Bungalow đôi

+ Xây dựng Bar nhà hàng

+ Xây dựng Spa

+ Xây dựng khu trò chơi thể thao biển

Kế Hoạch đầu tƣ xây dựng công trình:

Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ:

Kế hoạch đầu tƣ Quý III/2015 Quý IV/2015

Chi phí xây dựng



Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng 50% 50%

Chi phí khác 50% 50%


Giá trị quyền sử dụng đất 100%

Giai đoạn đầu tƣ:

Kế hoạch đầu tƣ Quý I/2014 Quý II/2014 Quý III/2014 Quý IV/2014

Chi phí xây dựng 25.00% 25.00% 25.00% 25.00%

Chi phí thiết bị 50.00% 50.00%

Chi phí quản lý dự án 12.50% 12.50% 37.50% 37.50%

Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng

Chi phí khác

Chi phí dự phòng 25.00% 25.00% 25.00% 25.00%

VIII.2. Tiến độ sử dụng vốn

Tiến độ xây dựng dự án đƣợc thể hiện chi tiết qua bảng sau:

Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ: Đơn vị : đồng

Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ

Phân chia theo dòng tiền Quý III/2015 Quý IV/2015

Chi phí xây dựng

Chi phí máy móc thiết bị


Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng 1,891,010,000 1,891,010,000

-----------------------------------------------------------------

22


Chi phí khác 208,230,000 208,230,000


Giá trị quyền sử dụng đất 728,750,000

Tổng cộng 2,827,990,000 2,099,240,000

Giai đoạn đầu tƣ: Đơn vị : đồng

Giai đoạn đầu tƣ

Phân chia theo dòng tiền Quý I/2016 Quý II/2016 Quý III/2016 Quý IV/2016

Chi phí xây dựng 14,064,875,000 14,064,875,000 14,064,875,000 14,064,875,000

Chi phí máy móc thiết bị - - 23,955,250,000 23,955,250,000

Chi phí quản lý dự án 205,342,500 205,342,500 616,027,500 616,027,500

Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng - - - -

Chi phí khác - - - -

Chi phí dự phòng 2,315,007,500 2,315,007,500 2,315,007,500 2,315,007,500

Giá trị quyền sử dụng đất

Tổng cộng 16,585,225,000 16,585,225,000 40,951,160,000 40,951,160,000

VIII.3. Nguồn vốn thực hiện dự án

Tổng mức đầu tư dự án là 120,000,000,000 đồng. Trong đó :

- Vốn vay chiếm 29.17% tổng mức đầu tư công trình tƣơng ứng với 35,000,000,000

đồng

- Vốn chủ sở hữu chiếm 70.83% tổng mức đầu tƣ xây dựng công trình tƣơng

đƣơng với 85,000,000,000 đồng bao gồm:

Cơ cấu nguồn vốn đầu tƣ xây dựng công trình:

Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ: Đơn vị: đồng

Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ

Tổng nguồn vốn đầu tƣ Quý III/2015 Quý IV/2015

Vốn vay

Vốn chủ sở hữu 2,827,990,000 2,099,240,000

Tổng cộng 2,827,990,000 2,099,240,000

Giai đoạn đầu tƣ:

Giai đoạn đầu tƣ

Tổng nguồn vốn đầu tƣ Quý I/2016 Quý II/2016 Quý III/2016 Quý IV/2016

Vốn vay

10,000,000,000 25,000,000,000

Vốn chủ sở hữu 16,585,225,000 16,585,225,000 30,951,160,000 15,951,160,000

Tổng cộng 16,585,225,000 16,585,225,000 40,951,160,000 40,951,160,000

VIII.4. Tổng sử dụng vốn

Tổng sử dụng vốn cho dự án qua các giai đoạn đầu tƣ:

-----------------------------------------------------------------

23


Đơn vị: đồng

Tổng sử dụng vốn Tổng cộng Tỷ lệ

Chi phí xây dựng 56,259,500,000 46.9%

Chi phí máy móc thiết bị 47,910,500,000 39.9%

Chi phí quản lý dự án 1,642,740,000 1.4%

Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng 3,782,020,000 3.2%

Chi phí khác 416,460,000 0.3%

Chi phí dự phòng 9,260,030,000 7.7%

Giá trị quyền sử dụng đất 728,750,000 0.6%

Tổng cộng 120,000,000,000 100%

-----------------------------------------------------------------

24


CHƢƠNG IX: KẾ HOẠCH VAY VỐN VÀ HOÀN TRẢ

VỐN VAY

IX.1. Kế hoạch vay vốn

Tổng mức đầu tƣ dự án là 120,000,000,000 đồng, trong đó vốn vay chiếm

29.19% tổng mức đầu tƣ xây dựng công trình tƣơng ứng với 35,000,000,000 đồng.

Nguồn vốn vay dự kiến vay trong thời gian 60 tháng với lãi suất dự kiến

12%/năm. Thời gian ân hạn trả vốn gốc là 6 tháng và thời gian trả nợ là 54 tháng.

Tỷ lệ vốn vay 20.83% Tổng mức đầu tƣ

Số tiền vay 35,000,000,000 đồng

Thời hạn vay 60 tháng

Ân hạn 6 tháng

Lãi vay 12% /năm

Thời hạn trả nợ 54 tháng

IX.2. Kế hoạch hoàn trả vốn vay

Nguồn vốn vay là 35,000,000,000 đồng

Thời gian ân hạn: 6 tháng. Trong thời gian ân hạn, chủ đầu tƣ không phải trả

vốn gốc, Lãi trong thời gian xây dựng đƣợc cộng dồn vào vốn gốc.

Sau thời gian ân hạn, chủ đầu tƣ sẽ tiến hành trả nợ cho ngân hàng. Phƣơng

thức hoàn trả vốn vay: Trả gốc đều và tiền lãi tính theo dƣ nợ đầu kỳ.

Nguồn trả vốn vay: Lợi nhuận thu đƣợc từ việc kinh doanh các dịch vụ của

resort.

Năm 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Hạng mục 0 1 2 3 4 5

Nợ đầu kỳ

35,000,000,000 29,166,666,667 21,388,888,889 13,611,111,111 5,833,333,333

Vay trong kỳ 35,000,000,000

Lãi phát sinh

trong kỳ 299,178,082 3,977,534,247 3,071,689,498 2,138,356,164 1,205,022,831 155,555,556

Trả nợ

9,810,867,580 10,849,467,275 9,916,133,942 8,982,800,609 5,988,888,889

+ Trả gốc

5,833,333,333 7,777,777,778 7,777,777,778 7,777,777,778 5,833,333,333

+ Trả lãi 299,178,082 3,977,534,247 3,071,689,498 2,138,356,164 1,205,022,831 155,555,556

Nợ cuối kỳ 35,000,000,000 29,166,666,667 21,388,888,889 13,611,111,111 5,833,333,333 -

-----------------------------------------------------------------

25


CHƢƠNG X: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH

DỰ ÁN

X.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán

Các thông số giả định trên dùng để tính toán hiệu quả kinh tế của dự án trên cơ

sở tính toán của các dự án đã triển khai, các văn bản liên quan đến giá bán, các tài liệu

cung cấp từ Chủ đầu tƣ, cụ thể nhƣ sau:

X.1.1. Giả định về doanh thu

Các hoạt động chính của resort bao gồm:

+ Cho thuê Bungalow đôi hƣớng ra biển

+ Kinh doanh quầy Bar nhà hàng

+ Kinh doanh dịch vụ spa

+ Kinh doanh khu thể thao biển

Số ngày hoạt động trong năm của khu resort: 365 ngày/năm

Đơn giá các dịch vụ:

+ Dịch vụ cho thuê buồng phòng:

Giá phòng sẽ đƣợc thanh toán bằng VNĐ theo tỷ giá quy đổi tại thời điểm

thanh toán.

Giá phòng bao gồm 10% VAT.

Giá phòng đã bao gồm: ăn sáng.

Các trang thiết bị, đồ dùng và dịch vụ trong phòng .

Miễn phí sử dụng internet không dây tại tất cả các phòng và khu vực công cộng

trong khách sạn.

Miễn phí trà, cà phê, cùng với các dụng cụ pha chế và hai chai nƣớc suối mỗi

ngày.

Các phòng đều có bồn và vòi hoa sen.

Các phòng đều có ban công riêng.

Cung cấp truyền hình cáp vệ tinh với trên 60 kênh truyền hình chon loc hấp

dẫn.

Cung cấp các dịch vụ IDD, mini bar và két sắt an toàn trong mỗi phòng.

Các phòng đều có máy điều hòa với điều khiển riêng và bàn làm việc có ngăn

kéo nhỏ.

Cung cấp dịch vụ sử dụng hồ bơi và tham gia câu lạc bộ sức khỏe miễn phí.

Cung cấp dép đi trong phòng và dép đi biển.

Dịch vụ cho thuê phòng Số lƣợng

(phòng) Giá phòng

Giá dịch

vụ Đơn giá

Bungalows đôi hƣớng ra biển 34 4,700,000 235,000 4,935,000

+ Dịch vụ Bar khách sạn

Số lƣợng (khách)

Đơn

giá/khách

Phí dịch vụ

5%

Đơn

giá/khách

Bar nhà hàng 80 400,000 20,000 420,000

-----------------------------------------------------------------

26


+ Dịch vụ kinh doanh Bar, café:

Số lƣợng (khách) Đơn giá/khách

Trò chơi thể thao biển 30

400,000

+ Dịch vu spa:

Số lƣợng

(giờ/ngày) Đơn giá/giờ Phí dịch vụ Đơn giá/giờ

Dịch vụ Spa 20

350,000

17,500

367,500

(Chi tiết về doanh thu được thể hiện trong phụ lục của dự án)

-----------------------------------------------------------------

27


X.1.2. Giả định về chi phí

Chi phí lƣơng nhân viên:

Chế độ tiền lƣơng của nhân viên bao gồm:

- Mức lƣơng cơ bản.

- Tiền phụ cấp

- BHYT,BHXH: 22% mức lƣơng cơ bản.

- Số tháng đƣợc hƣởng lƣơng: 13 tháng.

- Mức tăng lƣơng hằng năm: 5%/năm.

Chế độ tiền lƣơng của các bộ phận Đơn vị: đồng

Bộ phận Số lƣợng

nhân viên

Mức lƣơng

cơ bản Phụ cấp

Tổng

lƣơng/tháng/ngƣời

Giai đoạn 1

Quản lý trực tiếp 2 20,000,000 8,000,000 28,000,000

Bộ phận kinh doanh 4 4,000,000 3,000,000 7,000,000

Bộ phận lễ tân 2 6,000,000 3,000,000 9,000,000

Bộ phận buồng phòng 9 3,000,000 2,000,000 5,000,000

Bộ phận nhà hàng 20 3,000,000 2,000,000 5,000,000

Bộ phận nhà bếp

+ Bếp trƣởng 1 20,000,000 8,000,000 28,000,000

+ Nhân viên nhà bếp 8 4,000,000 3,000,000 7,000,000

Bộ phận kế toán 2 5,000,000 3,000,000 8,000,000

Bộ phận hành chính 2 5,000,000 3,000,000 8,000,000

Bộ phận dịch vụ bãi biển 2 3,000,000 2,000,000 5,000,000

Bộ phận cứu hộ 2 3,000,000 2,000,000 5,000,000

Bộ phận bảo vệ 8 3,000,000 2,000,000 5,000,000

Bộ phận kỹ thuật 3 4,000,000 3,000,000 7,000,000

Bộ phận bảo vệ cây xanh 2 3,000,000 2,000,000 5,000,000

Giai đoạn 2

Quản lý trực tiếp 1 20,000,000 8,000,000 28,000,000

Bộ phận kinh doanh 2 4,000,000 3,000,000 7,000,000

Bộ phận lễ tân 2 6,000,000 3,000,000 9,000,000

Bộ phận buồng phòng 12 3,000,000 2,000,000 5,000,000

Bộ phận dịch vụ bãi biển 2 3,000,000 2,000,000 5,000,000

Bộ phận cứu hộ 2 3,000,000 2,000,000 5,000,000

-----------------------------------------------------------------

28


Khấu hao tài sản cố định

Tính toán khấu hao cho tài sản cố định đƣợc áp dụng theo Thông tƣ 45/2013/TT-

BTC của Bộ Tài chính về ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản

cố định. Thời gian khấu hao tài sản cụ thể nhƣ sau:

Đơn vị: đồng

Loại tài sản Thời gian KH Giá trị TS Phƣơng pháp khấu hao

Chi phí xây dựng 20 56,259,500,000 Theo đƣờng thẳng

Chi phí thiết bị 10 47,910,500,000 Theo đƣờng thẳng

Chi phí quản lý dự án 7 1,642,740,000 Theo đƣờng thẳng

Chi phí tƣ vấn đầu tƣ

xây dựng công trình 7 3,782,020,000 Theo đƣờng thẳng

Chi phí khác 7 416,460,000 Theo đƣờng thẳng

Chi phí dự phòng 7 9,260,030,000 Theo đƣờng thẳng

Giá trị quyền sử dụng

đất và mặt nƣớc 50 728,750,000 Theo đƣờng thẳng

(Bảng chi tiết khấu hao tài sản cố định được trình bày chi tiết ở phụ lục của dự án)

Chi phí nguyên liệu cho quầy Bar nhà hàng: ƣớc tính 50% doanh thu nhà hàng.

Chi phí khu trò chơi : ƣớc tính 40% doanh thu khu trò chơi biển.

Chi phí bảo trì tu bổ: đƣợc tính bằng 8% giá trị xây dựng và trang thiết bị.

Chi phí điện nƣớc văn phòng phẩm: 4% doanh thu

Chi phí marketing: ƣớc tính 8% tổng doanh thu.

Chi phí khác: ƣớc tính 5% tổng doanh thu.

(Bảng chi tiết chi phí dự án được trình bày chi tiết ở phụ lục của dự án)

-----------------------------------------------------------------

29


X.2. Báo cáo thu nhập dự trù

Thời gian hoạt động 20 năm từ năm 2017 đến năm 2036.

Thuế thu nhập doanh nghiệp: 20%

Báo cáo thu nhập dự trù trong 4 năm hoạt động đầu tiên: Đơn vị: đồng

Năm 2017 2018 2019 2020

Hạng mục 1 2 3 4

Doanh thu 55,226,286,675 64,430,667,788 67,652,201,177 71,034,811,236

Chi phí 43,367,438,163 46,334,103,052 47,745,332,134 49,227,122,669

Chi phí lƣơng 9,459,450,000 9,932,422,500 10,429,043,625 10,950,495,806

Chi phí BHYT,BHXH 1,194,732,000 1,254,468,600 1,317,192,030 1,383,051,632

Chi phí khấu hao 9,775,921,429 9,775,921,429 9,775,921,429 9,775,921,429

Chi phí nguyên liệu bar nhà hàng 4,056,318,000 4,732,371,000 4,968,989,550 5,217,439,028

Chi phí trò chơi biển 1,158,948,000 1,352,106,000 1,419,711,300 1,490,696,865

Chi phí điện nƣớc văn phòng phẩm 2,209,051,467 2,577,226,712 2,706,088,047 2,841,392,449

Chi phí bảo trì, tu bổ 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000

Chi phí Marketing 4,418,102,934 5,154,453,423 5,412,176,094 5,682,784,899

Chi phí khác 2,761,314,334 3,221,533,389 3,382,610,059 3,551,740,562

EBIT 11,858,848,512 18,096,564,735 19,906,869,043 21,807,688,567

Lãi vay 3,977,534,247 3,071,689,498 2,138,356,164 1,205,022,831

EBT 7,881,314,265 15,024,875,237 17,768,512,879 20,602,665,736

Thuế TNDN (20%) 1,576,262,853 3,004,975,047 3,553,702,576 4,120,533,147

EAT 6,305,051,412 12,019,900,190 14,214,810,303 16,482,132,589

(Chi tiết báo cáo thu nhập dự trù thể hiện ở phụ lục 12 của dự án)

X.3. Báo cáo ngân lƣu theo quan điểm tổng đầu tƣ (TIPV)

Phân tích hiệu quả dự án hoạt động trong vòng 20 năm với suất chiết khấu là

WACC = 14.8 % đƣợc tính theo giá trị trung bình có trong số chi phí sử dụng vốn của

các nguồn vốn.

WACC= %D. rd (1-t)+ %E. re Ghi chú:

D: vốn vay

E: Vốn CSH

re: suất sinh lợi vốn chủ sở hữu

rd: lãi suất danh nghĩa.

t: thuế suất thu nhập doanh nghiệp

-----------------------------------------------------------------

30


Báo cáo ngân lƣu theo quan điểm tổng đầu tƣ TIPV: Đơn vị: đồng

Năm 2015 2016 2017 2018

0 0 1 2

NGÂN LƢU VÀO - - 55,226,286,675 64,430,667,788

Doanh thu

55,226,286,675 64,430,667,788

Thanh lý đất

NGÂN LƢU RA 4,927,230,000 115,072,770,000 33,591,516,735 36,558,181,624

Đầu tƣ 4,927,230,000 115,072,770,000

Chi phí lƣơng

9,459,450,000 9,932,422,500

Chi phí BHYT,BHXH

1,194,732,000 1,254,468,600

Chi phí nguyên liệu nhà hàng

4,056,318,000 4,732,371,000

Chi phí khu trò chơi

1,158,948,000 1,352,106,000

Chi phí điện nƣớc văn phòng phẩm

2,209,051,467 2,577,226,712

Chi phí bảo trì và tu bổ

8,333,600,000 8,333,600,000

Chi phí Marketing

4,418,102,934 5,154,453,423

Chi phí khác

2,761,314,334 3,221,533,389

Ngân lƣu ròng trƣớc thuế (4,927,230,000) (115,072,770,000) 21,634,769,940 27,872,486,164

Thuế TNDN

1,576,262,853 3,004,975,047

Ngân lƣu ròng sau thuế (4,927,230,000) (115,072,770,000) 20,058,507,087 24,867,511,116

Ngân lƣu tích luy (4,927,230,000) (120,000,000,000) (99,941,492,913) (75,073,981,797)

(Chi tiết báo cáo ngân lưu TIPV thể hiện qua bảng phụ lục của dự án)

Biểu đồ thể hiện ngân lƣu ròng TIPV qua các năm hoạt động:

Vòng đời hoạt động của dự án là 20 năm không tính năm xây dựng

Dòng tiền vào bao gồm: tổng doanh thu hằng năm

Dòng tiền ra gồm: Đầu tƣ xây dựng công trình; Giá trị quyền sử dụng đất; chi

phí lƣơng; chi phí BHYT,BHXH; chi phí nguyên liệu quán Bar nhà hàng; chi phí khu

trò chơi biển;chi phí điện nƣớc văn phòng; chi phí marketing và chi phí khác.

Với chi phí sử dụng vốn bình quân WACC=14.8%, giá trị hiện tại ròng NPV=

70,812,434,760 đồng.

Suất sinh lợi nội tại IRR= 23,5%

-----------------------------------------------------------------

31


Thời gian hoàn vốn: 6 năm 10 tháng (bao gồm cả thời gian xây dựng dự án)

Qua phân tích, giá trị NPVTIPV >0, suất sinh lợi IRRTIPV > WACC= 14,8%.

Điều này thể hiện dự án khả thi về mặt tài chính theo quan điểm tổng đầu tƣ. Bên cạnh

đó thời gian hoàn vốn là 6 năm 9 tháng (bao gồm cả năm xây dựng) cho thấy dự án có

thời gian hoàn vốn nhanh.

X.4. Hệ số đảm bảo trả nợ

Khi dự án chính thức đi vào hoạt động, chủ đầu tƣ sẽ dùng chính lợi nhuận tạo

ra từ dự án để trả nợ cho ngân hàng. Khả năng trả nợ từ năm 2017 đƣợc thể hiện qua

bảng sau: Đơn vị: đồng

Năm 2017 2018 2019 2020 2021

Trả nợ: Gốc+ Lãi 9,810,867,580 10,849,467,275 9,916,133,942 8,982,800,609 5,988,888,889

Ngân lƣu ròng

TIPV 27,463,076,848 28,849,871,793 30,495,283,502 32,255,632,462 33,672,534,586

Hệ số đảm bảo

trả nợ 2.80 2.66 3.08 3.59 5.62

Hệ số trả nợ

bình quân 3.55

Hệ số đảm bảo trả nợ bình quân 3,55, điều này cho thấy khả năng trả nợ vốn

vay cho ngân hàng cao.

X.5. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội

Phân tích tài chính hiệu quả đầu tƣ cho thấy dự án “Khu du lịch sinh thái kết

hợp nghĩ dƣỡng Hòn Bờ Đập” rất khả thi qua các thông số tài chính nhƣ NPVTIPV=

70,812,434,760 đồng; suất sinh lời nội bộ là: IRR= 23,5% ; thời gian hoà vốn sau 6

năm 9 tháng. Vì vậy dự án mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tƣ, niềm tin lớn khi

khả năng thanh toán nợ vay cao và thu hồi vốn đầu tƣ nhanh. Thêm vào đó, dự án còn

đóng góp vào sự phát triển và tăng trƣởng của nền kinh tế quốc dân nói chung và của

khu vực nói riêng; nhà nƣớc và địa phƣơng có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT,

Thuế Thu nhập doanh nghiệp.

-----------------------------------------------------------------

32


CHƢƠNG XI: KẾT LUẬN

Khu du lịch sinh thái kết hợp nghĩ dưỡng Hòn Bờ Đập đƣợc quy hoạch thành khu

dịch vụ du lịch nghỉ dƣỡng cao cấp đạt tiêu chuẩn 2 sao phục vụ du khách trong và

ngoài nƣớc. Không những mang lại hiệu quả kinh tế cho Công ty dự án còn nằm trong

chiến lƣợc phát triển ngành du lịch của đất nƣớc, đồng thời góp phần tạo việc làm,

tăng thu nhập cho lao động trong khu quy hoạch.

Riêng về mặt tài chính, dự án đƣợc đánh giá rất khả thi thông qua kế hoạch vay

vốn, sử dụng vốn, chi phí đầu tƣ, chi phí hoạt động và nguồn doanh thu.

Để phát huy đƣợc hiệu quả dự án, Công chúng tôi rất cần sự hỗ trợ của các cơ

quan chức năng. Vì vậy kính mong các cơ quan chức năng tạo điều kiện giúp đỡ để

dự án sớm đƣợc phê duyệt và đi vào hoạt động.

Chúng tôi xin chân thành cảm ơn.

Tp.Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2015

Nơi nhận:

- Nhƣ trên

- Lƣu TCHC.

CHỦ ĐẦU TƢ

-----------------------------------------------------------------

1


Phụ lục 1: Khấu hao

Năm 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

1 2 3 4 5 6 7

Tổng khấu hao 9,775,921,429 9,775,921,429 9,775,921,429 9,775,921,429 9,775,921,429 9,775,921,429 9,775,921,429

Chi phí xây dựng 2,812,975,000 2,812,975,000 2,812,975,000 2,812,975,000 2,812,975,000 2,812,975,000 2,812,975,000

Chi phí thiết bị 4,791,050,000 4,791,050,000 4,791,050,000 4,791,050,000 4,791,050,000 4,791,050,000 4,791,050,000

Chi phí quản lý dự án 234,677,143 234,677,143 234,677,143 234,677,143 234,677,143 234,677,143 234,677,143

Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng công trình 540,288,571 540,288,571 540,288,571 540,288,571 540,288,571 540,288,571 540,288,571

Chi phí khác 59,494,286 59,494,286 59,494,286 59,494,286 59,494,286 59,494,286 59,494,286

Chi phí dự phòng 1,322,861,429 1,322,861,429 1,322,861,429 1,322,861,429 1,322,861,429 1,322,861,429 1,322,861,429

Giá trị quyền sử dụng đất và mặt nƣớc 14,575,000 14,575,000 14,575,000 14,575,000 14,575,000 14,575,000 14,575,000

Năm 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

8 9 10 11 12 13 14

Tổng khấu hao 7,618,600,000 7,618,600,000 7,618,600,000 2,827,550,000 2,827,550,000 2,827,550,000 2,827,550,000

Chi phí xây dựng 2,812,975,000 2,812,975,000 2,812,975,000 2,812,975,000 2,812,975,000 2,812,975,000 2,812,975,000

Chi phí thiết bị 4,791,050,000 4,791,050,000 4,791,050,000


Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng công trình

Chi phí khác


Giá trị quyền sử dụng đất và mặt nƣớc 14,575,000 14,575,000 14,575,000 14,575,000 14,575,000 14,575,000 14,575,000

-----------------------------------------------------------------

2


Năm 2031 2032 2033 2034 2035 2036

15 16 17 18 19 20

Tổng khấu hao 2,827,550,000 2,827,550,000 2,827,550,000 2,827,550,000 2,827,550,000 2,827,550,000

Chi phí xây dựng 2,812,975,000 2,812,975,000 2,812,975,000 2,812,975,000 2,812,975,000 2,812,975,000



Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng công trình

Chi phí khác


Giá trị quyền sử dụng đất và mặt nƣớc 14,575,000 14,575,000 14,575,000 14,575,000 14,575,000 14,575,000

-----------------------------------------------------------------

3


Phụ lục 2: Doanh Thu

Năm 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

1 2 3 4 5 6 7

Mức tăng đơn giá 1.05 1.10 1.16 1.22 1.28 1.34 1.41

Công suất thực tế 63% 70% 70% 70% 70% 70% 70%

Tổng doanh thu 55,226,286,675 64,430,667,788 67,652,201,177 71,034,811,236 74,586,551,798 78,315,879,387 82,231,673,357

Bungalows đôi hƣớng ra biển 42,441,641,550 49,515,248,475 51,991,010,899 54,590,561,444 57,320,089,516 60,186,093,992 63,195,398,691

Bar khách sạn 8,112,636,000 9,464,742,000 9,937,979,100 10,434,878,055 10,956,621,958 11,504,453,056 12,079,675,708

Dịch vụ Spa 1,774,639,125 2,070,412,313 2,173,932,928 2,282,629,575 2,396,761,053 2,516,599,106 2,642,429,061

Trò chơi thể thao dƣới nƣớc 2,897,370,000 3,380,265,000 3,549,278,250 3,726,742,163 3,913,079,271 4,108,733,234 4,314,169,896

Năm 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

8 9 10 11 12 13 14

Mức tăng đơn giá 1.48 1.55 1.63 1.71 1.80 1.89 1.98

Công suất thực tế 70% 70% 70% 70% 70% 70% 70%

Tổng doanh thu 86,343,257,025 90,660,419,876 95,193,440,870 99,953,112,913 104,950,768,559 110,198,306,987 115,708,222,336

Bungalows đôi hƣớng ra biển 66,355,168,626 69,672,927,057 73,156,573,410 76,814,402,080 80,655,122,184 84,687,878,294 88,922,272,208

Bar khách sạn 12,683,659,494 13,317,842,469 13,983,734,592 14,682,921,322 15,417,067,388 16,187,920,757 16,997,316,795

Dịch vụ Spa 2,774,550,514 2,913,278,040 3,058,941,942 3,211,889,039 3,372,483,491 3,541,107,666 3,718,163,049

Trò chơi thể thao dƣới nƣớc 4,529,878,391 4,756,372,310 4,994,190,926 5,243,900,472 5,506,095,496 5,781,400,270 6,070,470,284

-----------------------------------------------------------------

4


Năm 2031 2032 2033 2034 2035 2036

15 16 17 18 19 20

Mức tăng đơn giá 2.08 2.18 2.29 2.41 2.53 2.65

Công suất thực tế 70% 70% 70% 70% 70% 70%

Tổng doanh thu

121,493,633,453

127,568,315,125

133,946,730,882

140,644,067,426

147,676,270,797

155,060,084,337

Bungalows đôi hƣớng ra biển

93,368,385,819

98,036,805,110

102,938,645,365

108,085,577,633

113,489,856,515

119,164,349,341

Bar khách sạn

17,847,182,635

18,739,541,766

19,676,518,855

20,660,344,797

21,693,362,037

22,778,030,139

Dịch vụ Spa

3,904,071,201

4,099,274,761

4,304,238,499

4,519,450,424

4,745,422,946

4,982,694,093

Trò chơi thể thao dƣới nƣớc

6,373,993,798

6,692,693,488

7,027,328,162

7,378,694,570

7,747,629,299

8,135,010,764

-----------------------------------------------------------------

5


Phụ Lục 3 : Chi Phí

Năm 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

1 2 3 4 5 6 7

Chi phí lƣơng 9,459,450,000 9,932,422,500 10,429,043,625 10,950,495,806 11,498,020,597 12,072,921,626 12,676,567,708

Chi phí BHYT,BHXH 1,194,732,000 1,254,468,600 1,317,192,030 1,383,051,632 1,452,204,213 1,524,814,424 1,601,055,145

Chi phí khấu hao TSCĐ 9,327,396,429 9,327,396,429 9,327,396,429 9,327,396,429 9,327,396,429 9,327,396,429 9,327,396,429

Chi phí nguyên liệu bar nhà hàng 4,056,318,000 4,732,371,000 4,968,989,550 5,217,439,028 5,478,310,979 5,752,226,528 6,039,837,854

Chi phí trò chơi biển 1,158,948,000 1,352,106,000 1,419,711,300 1,490,696,865 1,565,231,708 1,643,493,294 1,725,667,958

Chi phí điện nƣớc văn phòng phẩm 2,209,051,467 2,577,226,712 2,706,088,047 2,841,392,449 2,983,462,072 3,132,635,175 3,289,266,934

Chi phí bảo trì và tu bổ 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000

Chi phí Marketing 4,418,102,934 5,154,453,423 5,412,176,094 5,682,784,899 5,966,924,144 6,265,270,351 6,578,533,869

Chi phí khác 2,761,314,334 3,221,533,389 3,382,610,059 3,551,740,562 3,729,327,590 3,915,793,969 4,111,583,668

Tổng chi phí 42,918,913,163 45,885,578,052 47,296,807,134 48,778,597,669 50,334,477,731 51,968,151,796 53,683,509,564

Năm 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

8 9 10 11 12 13 14

Chi phí lƣơng 13,310,396,093 13,975,915,898 14,674,711,693 15,408,447,277 16,178,869,641 16,987,813,123 17,837,203,779

Chi phí BHYT,BHXH 1,681,107,902 1,765,163,297 1,853,421,462 1,946,092,535 2,043,397,162 2,145,567,020 2,252,845,371

Chi phí khấu hao TSCĐ 7,170,075,000 7,170,075,000 7,170,075,000 3,276,075,000 3,276,075,000 3,276,075,000 3,276,075,000






Chi phí khác 4,317,162,851 4,533,020,994 4,759,672,043 4,997,655,646 5,247,538,428 5,509,915,349 5,785,411,117

Tổng chi phí 53,327,313,793 55,218,495,732 57,204,236,769 55,395,264,857 57,584,544,350 59,883,287,818 62,296,968,459

-----------------------------------------------------------------

6


Năm 2031 2032 2033 2034 2035 2036

15 16 17 18 19 20

Chi phí lƣơng 18,729,063,968 19,665,517,167 20,648,793,025 21,681,232,676 22,765,294,310 23,903,559,026

Chi phí BHYT,BHXH 2,365,487,640 2,483,762,022 2,607,950,123 2,738,347,629 2,875,265,010 3,019,028,261

Chi phí khấu hao TSCĐ 3,276,075,000 3,276,075,000 3,276,075,000 3,276,075,000 3,276,075,000 3,276,075,000

Chi phí nguyên liệu bar nhà hàng 8,923,591,317 9,369,770,883 9,838,259,427 10,330,172,399 10,846,681,019 11,389,015,070

Chi phí trò chơi biển 2,549,597,519 2,677,077,395 2,810,931,265 2,951,477,828 3,099,051,720 3,254,004,306

Chi phí điện nƣớc văn phòng phẩm 4,859,745,338 5,102,732,605 5,357,869,235 5,625,762,697 5,907,050,832 6,202,403,373

Chi phí bảo trì và tu bổ 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000

Chi phí Marketing 9,719,490,676 10,205,465,210 10,715,738,471 11,251,525,394 11,814,101,664 12,404,806,747

Chi phí khác 6,074,681,673 6,378,415,756 6,697,336,544 7,032,203,371 7,383,813,540 7,753,004,217

Tổng chi phí 64,831,333,131 67,492,416,038 70,286,553,090 73,220,396,994 76,300,933,094 79,535,495,999

-----------------------------------------------------------------

7


Phụ Lục 4: Báo Cáo Thu Nhập

Năm 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Hạng mục 1 2 3 4 5 6 7

Doanh thu 55,226,286,675 64,430,667,788 67,652,201,177 71,034,811,236 74,586,551,798 78,315,879,387 82,231,673,357

Chi phí 43,367,438,163 46,334,103,052 47,745,332,134 49,227,122,669 50,783,002,731 52,416,676,796 54,132,034,564

Chi phí lƣơng 9,459,450,000 9,932,422,500 10,429,043,625 10,950,495,806 11,498,020,597 12,072,921,626 12,676,567,708

Chi phí BHYT,BHXH 1,194,732,000 1,254,468,600 1,317,192,030 1,383,051,632 1,452,204,213 1,524,814,424 1,601,055,145

Chi phí khấu hao 9,775,921,429 9,775,921,429 9,775,921,429 9,775,921,429 9,775,921,429 9,775,921,429 9,775,921,429




Chi phí bảo trì, tu bổ 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000


Chi phí khác 2,761,314,334 3,221,533,389 3,382,610,059 3,551,740,562 3,729,327,590 3,915,793,969 4,111,583,668

EBIT 11,858,848,512 18,096,564,735 19,906,869,043 21,807,688,567 23,803,549,067 25,899,202,591 28,099,638,792

Lãi vay 3,977,534,247 3,071,689,498 2,138,356,164 1,205,022,831 155,555,556 - -

EBT 7,881,314,265 15,024,875,237 17,768,512,879 20,602,665,736 23,647,993,511 25,899,202,591 28,099,638,792

Thuế TNDN (20%) 1,576,262,853 3,004,975,047 3,553,702,576 4,120,533,147 4,729,598,702 5,179,840,518 5,619,927,758

EAT 6,305,051,412 12,019,900,190 14,214,810,303 16,482,132,589 18,918,394,809 20,719,362,073 22,479,711,034

-----------------------------------------------------------------

8


Năm 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

Hạng mục 8 9 10 11 12 13 14

Doanh thu 86,343,257,025 90,660,419,876 95,193,440,870 99,953,112,913 104,950,768,559 110,198,306,987 115,708,222,336

Chi phí 53,775,838,793 55,667,020,732 57,652,761,769 54,946,739,857 57,136,019,350 59,434,762,818 61,848,443,459

Chi phí lƣơng 13,310,396,093 13,975,915,898 14,674,711,693 15,408,447,277 16,178,869,641 16,987,813,123 17,837,203,779

Chi phí BHYT,BHXH 1,681,107,902 1,765,163,297 1,853,421,462 1,946,092,535 2,043,397,162 2,145,567,020 2,252,845,371

Chi phí khấu hao 7,618,600,000 7,618,600,000 7,618,600,000 2,827,550,000 2,827,550,000 2,827,550,000 2,827,550,000




Chi phí bảo trì, tu bổ 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000


Chi phí khác 4,317,162,851 4,533,020,994 4,759,672,043 4,997,655,646 5,247,538,428 5,509,915,349 5,785,411,117

EBIT 32,567,418,232 34,993,399,144 37,540,679,101 45,006,373,056 47,814,749,209 50,763,544,169 53,859,778,877

Lãi vay - - - - - - -

EBT 32,567,418,232 34,993,399,144 37,540,679,101 45,006,373,056 47,814,749,209 50,763,544,169 53,859,778,877

Thuế TNDN (20%) 6,513,483,646 6,998,679,829 7,508,135,820 9,001,274,611 9,562,949,842 10,152,708,834 10,771,955,775

EAT 26,053,934,586 27,994,719,315 30,032,543,281 36,005,098,445 38,251,799,367 40,610,835,335 43,087,823,102

-----------------------------------------------------------------

9


Năm 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Hạng mục 15 16 17 18 19 20

Doanh thu 121,493,633,453 127,568,315,125 133,946,730,882 140,644,067,426 147,676,270,797 155,060,084,337

Chi phí 64,382,808,131 67,043,891,038 69,838,028,090 72,771,871,994 75,852,408,094 79,086,970,999

Chi phí lƣơng 18,729,063,968 19,665,517,167 20,648,793,025 21,681,232,676 22,765,294,310 23,903,559,026

Chi phí BHYT,BHXH 2,365,487,640 2,483,762,022 2,607,950,123 2,738,347,629 2,875,265,010 3,019,028,261

Chi phí khấu hao 2,827,550,000 2,827,550,000 2,827,550,000 2,827,550,000 2,827,550,000 2,827,550,000

Chi phí nguyên liệu bar nhà hàng 8,923,591,317 9,369,770,883 9,838,259,427 10,330,172,399 10,846,681,019 11,389,015,070

Chi phí trò chơi biển 2,549,597,519 2,677,077,395 2,810,931,265 2,951,477,828 3,099,051,720 3,254,004,306

Chi phí điện nƣớc văn phòng phẩm 4,859,745,338 5,102,732,605 5,357,869,235 5,625,762,697 5,907,050,832 6,202,403,373

Chi phí bảo trì, tu bổ 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000

Chi phí Marketing 9,719,490,676 10,205,465,210 10,715,738,471 11,251,525,394 11,814,101,664 12,404,806,747

Chi phí khác 6,074,681,673 6,378,415,756 6,697,336,544 7,032,203,371 7,383,813,540 7,753,004,217

EBIT 57,110,825,321 60,524,424,087 64,108,702,792 67,872,195,431 71,823,862,703 75,973,113,338

Lãi vay - - - - - -

EBT 57,110,825,321 60,524,424,087 64,108,702,792 67,872,195,431 71,823,862,703 75,973,113,338

Thuế TNDN (20%) 11,422,165,064 12,104,884,817 12,821,740,558 13,574,439,086 14,364,772,541 15,194,622,668

EAT 45,688,660,257 48,419,539,270 51,286,962,233 54,297,756,345 57,459,090,162 60,778,490,670

-----------------------------------------------------------------

10


Phụ Lục 5: Ngân Lƣu Theo Quan Điểm Tổng Đầu Từ.

Năm 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

0 0 1 2 3 4 5

NGÂN LƢU VÀO - - 55,226,286,675 64,430,667,788 67,652,201,177 71,034,811,236 74,586,551,798

Doanh thu

55,226,286,675 64,430,667,788 67,652,201,177 71,034,811,236 74,586,551,798

Thanh lý đất

NGÂN LƢU RA 4,927,230,000 115,072,770,000 33,591,516,735 36,558,181,624 37,969,410,705 39,451,201,240 41,007,081,302

Đầu tƣ 4,927,230,000 115,072,770,000

Chi phí lƣơng

9,459,450,000 9,932,422,500 10,429,043,625 10,950,495,806 11,498,020,597

Chi phí BHYT,BHXH

1,194,732,000 1,254,468,600 1,317,192,030 1,383,051,632 1,452,204,213

Chi phí nguyên liệu nhà hàng

4,056,318,000 4,732,371,000 4,968,989,550 5,217,439,028 5,478,310,979

Chi phí khu trò chơi

1,158,948,000 1,352,106,000 1,419,711,300 1,490,696,865 1,565,231,708

Chi phí điện nƣớc văn phòng phẩm

2,209,051,467 2,577,226,712 2,706,088,047 2,841,392,449 2,983,462,072

Chi phí bảo trì và tu bổ

8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000 8,333,600,000

Chi phí Marketing

4,418,102,934 5,154,453,423 5,412,176,094 5,682,784,899 5,966,924,144

Chi phí khác

2,761,314,334 3,221,533,389 3,382,610,059 3,551,740,562 3,729,327,590

Ngân lƣu ròng trƣớc thuế (4,927,230,000) (115,072,770,000) 21,634,769,940 27,872,486,164 29,682,790,472 31,583,609,995 33,579,470,495

Thuế TNDN

1,576,262,853 3,004,975,047 3,553,702,576 4,120,533,147 4,729,598,702

Ngân lƣu ròng sau thuế (4,927,230,000) (115,072,770,000) 20,058,507,087 24,867,511,116 26,129,087,896 27,463,076,848 28,849,871,793

Ngân lƣu tích luy (4,927,230,000) (120,000,000,000) (99,941,492,913) (75,073,981,797) (48,944,893,901) (21,481,817,052) 7,368,054,741

-----------------------------------------------------------------

11


Năm 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028

6 7 8 9 10 11 12

NGÂN LƢU VÀO 78,315,879,387 82,231,673,357 86,343,257,025 90,660,419,876 95,193,440,870 99,953,112,913 104,950,768,559

Doanh thu 78,315,879,387 82,231,673,357 86,343,257,025 90,660,419,876 95,193,440,870 99,953,112,913 104,950,768,559

Thanh lý đất

NGÂN LƢU RA 42,640,755,367 44,356,113,136 46,157,238,793 48,048,420,732 50,034,161,769 52,119,189,857 54,308,469,350

Đầu tƣ

Chi phí lƣơng 12,072,921,626 12,676,567,708 13,310,396,093 13,975,915,898 14,674,711,693 15,408,447,277 16,178,869,641

Chi phí BHYT,BHXH 1,524,814,424 1,601,055,145 1,681,107,902 1,765,163,297 1,853,421,462 1,946,092,535 2,043,397,162

Chi phí nguyên liệu nhà hàng 5,752,226,528 6,039,837,854 6,341,829,747 6,658,921,234 6,991,867,296 7,341,460,661 7,708,533,694

Chi phí khu trò chơi 1,643,493,294 1,725,667,958 1,811,951,356 1,902,548,924 1,997,676,370 2,097,560,189 2,202,438,198




Chi phí khác 3,915,793,969 4,111,583,668 4,317,162,851 4,533,020,994 4,759,672,043 4,997,655,646 5,247,538,428

Ngân lƣu ròng trƣớc thuế 35,675,124,020 37,875,560,221 40,186,018,232 42,611,999,144 45,159,279,101 47,833,923,056 50,642,299,209

Thuế TNDN 5,179,840,518 5,619,927,758 6,513,483,646 6,998,679,829 7,508,135,820 9,001,274,611 9,562,949,842

Ngân lƣu ròng sau thuế 30,495,283,502 32,255,632,462 33,672,534,586 35,613,319,315 37,651,143,281 38,832,648,445 41,079,349,367

Ngân lƣu tích luy 37,863,338,242 70,118,970,705 103,791,505,290 139,404,824,605 177,055,967,886 215,888,616,330 256,967,965,697

-----------------------------------------------------------------

12


Năm 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035

13 14 15 16 17 18 19

NGÂN LƢU VÀO 110,198,306,987 115,708,222,336 121,493,633,453 127,568,315,125 133,946,730,882 140,644,067,426 147,676,270,797

Doanh thu 110,198,306,987 115,708,222,336 121,493,633,453 127,568,315,125 133,946,730,882 140,644,067,426 147,676,270,797

Thanh lý đất

NGÂN LƢU RA 56,607,212,818 59,020,893,459 61,555,258,131 64,216,341,038 67,010,478,090 69,944,321,994 73,024,858,094

Đầu tƣ

Chi phí lƣơng 16,987,813,123 17,837,203,779 18,729,063,968 19,665,517,167 20,648,793,025 21,681,232,676 22,765,294,310

Chi phí BHYT,BHXH 2,145,567,020 2,252,845,371 2,365,487,640 2,483,762,022 2,607,950,123 2,738,347,629 2,875,265,010

Chi phí nguyên liệu nhà hàng 8,093,960,379 8,498,658,397 8,923,591,317 9,369,770,883 9,838,259,427 10,330,172,399 10,846,681,019

Chi phí khu trò chơi 2,312,560,108 2,428,188,114 2,549,597,519 2,677,077,395 2,810,931,265 2,951,477,828 3,099,051,720




Chi phí khác 5,509,915,349 5,785,411,117 6,074,681,673 6,378,415,756 6,697,336,544 7,032,203,371 7,383,813,540

Ngân lƣu ròng trƣớc thuế 53,591,094,169 56,687,328,877 59,938,375,321 63,351,974,087 66,936,252,792 70,699,745,431 74,651,412,703

Thuế TNDN 10,152,708,834 10,771,955,775 11,422,165,064 12,104,884,817 12,821,740,558 13,574,439,086 14,364,772,541

Ngân lƣu ròng sau thuế 43,438,385,335 45,915,373,102 48,516,210,257 51,247,089,270 54,114,512,233 57,125,306,345 60,286,640,162

Ngân lƣu tích luy 300,406,351,032 346,321,724,134 394,837,934,391 446,085,023,661 500,199,535,895 557,324,842,240 617,611,482,402

-----------------------------------------------------------------

13


Năm 2036 2037

20 21

NGÂN LƢU VÀO 155,060,084,337 437,250,000

Doanh thu 155,060,084,337

Thanh lý đất

437,250,000

NGÂN LƢU RA 76,259,420,999

Đầu tƣ

Chi phí lƣơng 23,903,559,026

Chi phí BHYT,BHXH 3,019,028,261

Chi phí nguyên liệu nhà hàng 11,389,015,070

Chi phí khu trò chơi 3,254,004,306

Chi phí điện nƣớc văn phòng phẩm 6,202,403,373

Chi phí bảo trì và tu bổ 8,333,600,000

Chi phí Marketing 12,404,806,747

Chi phí khác 7,753,004,217

Ngân lƣu ròng trƣớc thuế 78,800,663,338

Thuế TNDN 15,194,622,668

Ngân lƣu ròng sau thuế 63,606,040,670

Ngân lƣu tích luy 681,217,523,073

lap du an khu du lich nghi duong nam du 2 sao

Documents