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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 1 LATAM CAP RATES REPORT 2017 SERVICIOS A INVERSIONISTAS S1 Accelerating success.

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 1

LATAM CAP RATES REPORT 2017SERVICIOS A INVERSIONISTAS S1

Accelerating success.

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 2

LATAM CAP RATES REPORTSERVICIOS A INVERSIONISTAS

BIENVENIDOS

Matias GancbergVP Latin America

Colliers International

Estimados clientes y colegas,

Le damos nuestra cordial bienvenida al Reporte de Tasas de Capitalización LATAM - Primer semestre (S1) 2017. En este material, encontraran toda la inteligencia del mercado de nues-tros equipos de especialistas puesta al servicio de inversores en bienes raíces.

Para los fondos dirigidos a mercados emergentes e inversiones inmobiliarias alternativas, el mercado Latinoamericano está en-caminado a presentar un gran desempeño entre los mercados emergentes globales durante 2017. Según el índice MSCI, Amé-rica Latina supero a Asia, Oriente Medio y Europa del Este en términos de retornos totales en 2016. Después de varios años sin crecimiento, muchos inversionistas están participando acti-vamente en mercados de la región y anticipamos esta tendencia sostenida a lo largo de 2017.

Un enfoque de inversión directa en bienes raíces comerciales ofrece activos tangibles, buenas oportunidades de flujo de efec-tivo a largo plazo y una cobertura natural contra la inflación fu-tura para los inversionistas. Sin embargo, es primordial que las estrategias de inversión sean “hechas a la medida” y basadas en la mejor información del mercado objetivo. Estamos con-vencidos que podemos ayudarlos en ese sentido desde Colliers International LATAM.

El informe de tasas de capitalización en bienes raíces comercia-les en LATAM - S1 2017 de Colliers International fue concebido para compartir las tendencias actuales por mercado. Además de una descripción de los factores económicos más relevantes, nuestro informe ilustra las etapas para cada clase de activos comerciales del ciclo de inversión de cada país.

Esperamos que encuentre valor en este trabajo que orgullosa-mente nuestros equipos contribuyen para su conocimiento y educación de un mercado interesante como el Latinoamericano.

Atentamente,

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 3

LATAM CAP RATES REPORTSERVICIOS A INVERSIONISTAS

Pan de azucar

Rio de Janeiro - Brasil

¿Cuando vamos a tener el efec-to de la recuperación económi-ca en los activos inmobiliarios?

La incertidumbre de los inversionistas brasileros ha sido la principal fuente en la demora de la recuperación en los va-lores económicos de los activos inmo-biliarios. No es un secreto para nadie decir que la economía del país transitó por dos años muy desafiantes. Pero, ya es consenso entre los economistas-je-fes de las principales casas de inver-sión del país y del exterior, que ya ha pasado lo peor. De hecho, lo que hoy existe es la creación de herramientas para la inyección en la demanda.

El apetito de inversión se demuestra con mayor libertad de acción en el mer-cado. Después de dos años, los fondos de inversión comenzaron a retornar a su actividad. Las tasas de desocupa-

DESTACADO S1 2017

Brasil apuesta a una recuperación

ción o vacancia (la cantidad de espa-cios vacante en inmuebles cuya razón de existir es la generación de ingresos) muestran bajas en términos reales. Los precios se estabilizan tras un largo pe-riodo sesgado hacia la disminución, o sea, demuestran una fuerte tendencia para oportunidad de compras.

Las principales gestoras de inversión lo vienen señalando: es hora de comprar y esperar, ya que han observado que (i) el rendimiento de fondos de inversión en bienes raíces han retornado a sus niveles de 2012, lo que es muy positivo y (ii) las acciones de las principales de-sarrolladoras inmobiliarias recuperaron su valor económico durante los últimos dos trimestres, a niveles pre-crisis. In-versiones de gran monto se han ma-terializado en centros comerciales y edificios de oficinas. Además, las casas de inversión volvieron a recomendar la

ampliación de la participación en fon-dos de inversión en bienes raíces.

De acuerdo con una encuesta espe-cializada, 32 de las 34 de las mayores gestoras de inversión en Brasil comen-tan que habrá crecimiento económico en el presente año. Del mismo modo, la mitad de ellas, apuntan sus sentimien-tos a una importante búsqueda de acti-vos inmobiliarios.

La respuesta a la pregunta podría ser “es hora de ser menos conservador” y puede traer detrás de ella la idea de que la recuperación ya es una realidad incipiente, aun lenta, pero que tendrá mayor intensidad y consistencia a par-tir del segundo semestre del 2017, con una recuperación más acentuada en el 2018.

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 4

ÍNDICE INTERACTIVOINVERSIONES POR PAÍS

5

9

16

20

25

29

36

41

Los rangos de tasas de capitalización han sido obtenidos con información en moneda local y considerando condiciones, términos y practicas usuales del negocio de bienes raíces en los mercados reportados. Sugerimos a los inversores complementar este análisis ponderando riesgo cambiario, riesgo político, riesgo macroeconómico, riesgo legal, y dinamicas especifi-cas de cada mercado en particular, de acuerdo a su tesis de inversión como así también su horizonte de inversión.

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 5

· ·

·

A partir del inicio del nuevo go-bierno, han reaparecido los fondos de inversión extranjeros que, hasta el momento, se encuentran analizando: la situación actual del mercado, los riesgos, la complejidad en la instru-mentación de posibles transacciones y las oportunidades de inversión que hasta el momento presenta el mer-cado. Por otro lado, se espera el de-sarrollo de instrumentos del Mercado de Capitales (expectativa en una nue-va ley) que permitan reunir grandes montos de capital que dinamicen la demanda local.

Con respecto al mercado de ofi-cinas, presenta una oferta escasa. Pisos de propietarios o paquetes de pisos en algunos casos han sido adquiridos por empresas multina-cionales al verse imposibilitadas de girar los dividendos al exterior con el gobierno anterior. A la vez, algu-nas empresas están analizando for-matos tipo sale & leaseback con el fin de financiar proyectos e inyectar capital en el negocio, lo que genera-rá nuevas oportunidades de inver-sión atractivas para los grupos que buscan posicionarse en el mercado

El principal atractivo está dado por las oficinas corporativas, así como también los centros logísti-cos premium en donde se evalúan como alternativa los proyectos tipo BTS (Built-to-suit).

hIghlIghTS & kEy INSIghTS

Vista desde el Rio.

Buenos Aires - Argentina

Argentina, S1 2017

argentino. No obstante, se encontró una estabilidad generalizada en los precios durante el 2016.

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 6

CAp RATES

Leandro N. Alem 815, CABA

Buenos Aires - Argentina

Buenos Aires, Argentina, S1 2017

Clase de activo SubtipoCap Rate (%) Tendencia hacia

S2 2017Más Bajo Más Alto

OficinasÁrea Prime - single-tenant 7.50% 9.50%

Área Secundaria - single-tenant 9.50% 11.50%

LogísticaÁrea Prime - single-tenant 9.00% 11.00%

Área Secundaria - single-tenant 10.00% 12.00%

ComercialRetail Prime 4.00% 6.00%

Retail Popular 6.00% 8.00%

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 7

EXPANSIÓN SOBREOFERTA

RECUPERACIÓN RECESIÓN

Escasez de oferta

Alza del precio de renta

Crecimiento de la actividad de construcción

Aumenta la tasa de disponibilidad

Baja el precio de renta

Construcción permanece activa

Alto Nivel de tasa de disponibilidad

Decrecimiento constante del precio de renta y construcción

Alza en precio de renta

Decrecimiento de tasa de disponibilidad

ETApAS DE mERCADO

Oficinas

Retail

· Disponibilidad: 7%· Absorción: 85.000 m²· Inventario: 1.746.037 m²

· Disponibilidad: 1.4%· Absorción: 4.449,7 m²· Inventario: 599.976,3 m²

· Disponibilidad: 8%· Absorción: 99.000 m²· Inventario: 1.548.744 m²

Logístico

Buenos Aires, Argentina, S1 2017

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 8

OpORTuNIDADES DE INVERSIóN

- Oficinas Corporativas: A+

- Superficie Disponible: 4.248 m²

- Sup. Prom por Piso: 708 m²

- Cap rate estimado: 8%

- Parking: 1 cada 100 m²

- Ar-condicionado: VAV

- Piso Tecnico

- Grupo Electrogeno.

Puerto Madero

Buenos Aires - Argentina

San martín 344En Venta

JOSE GUERRA Valuation & Advisory

Office: + 54 11 4819 9529

[email protected]

MAXIMILIANO PIANTONI Inversiones

Office: + 54 11 4819 9538

[email protected]

CONTACTO

Argentina, S1 2017

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 9

· · · El mercado en general aún es-pera por definiciones y estabilidad. Sin embargo, en el sector retail, encontramos una tendencia de adaptación a nuevos productos en línea con lo que existe en los Esta-dos Unidods: Strip Centers, Power Centers, Outlets Centers and Su-burban retail plazas caracterizados por menores áreas de alquiler vs. shopping malls tradicionales, ma-yor énfasis en áreas de servicios y conveniencia, así como outlets en carreteras de accesos a grandes ciudades.

El mercado de oficinas ya mues-tra una recuperación mas rápida de sus arrendamientos (record en los últimos 3 anos) creando la confir-guracion de un escenario muy fa-vorable a la compra a precios rela-tivamente bajos.

Jugadores del sector e inversio-nistas demuestran una mayor preo-cupación por el concepto “last mile” (costos logísticos totales factori-zando distancia a los centros ur-banos de consumo, costo de com-bustible, impuestos y peajes) en el mercado logístico. Este concepto, tiene en cuenta la última etapa de la entrega de productos alejados de los centros de consumos y por ello, mucho más costosos en alcanzar los consumidores (entre el 28% y 50% del total de los costos logís-ticos operativos), lo que hace girar la visión del inversionista a condo-minios logísticos más próximos a centros de consumo.

Las zonas secundarias tienen la tendencia se ser más atractivas a inversiones de menor valor agrega-do, y los arrendamientos serán más importantes a determinar en el mo-mento de la desinversión.

Playa de Mucuripe

Fortaleza - Brasil

Brasil, S1 2017

·

hIghlIghTS & kEy INSIghTS

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 10

Clases de activo SubtipoCap Rate (%) Tendencia hacia

S2 2017Más Bajo Más Alto

Oficinas

Área Prime - single-tenant 8.50% 10.00%

Área Prime - multi-tenant 8.00% 10.00%

Área Secundaria - single-tenant 9.50% 12.50%

Área Secundaria - multi-tenant 9.00% 12.00%

Industrial(principalmente

SLB/BTS)

Área Prime 10.00% 13.00%

Área Secundaria 12.00% 14.00%

Logística

Área Prime - single-tenant 9.00% 12.00%

Área Prime - multi-tenant 8.50% 11.50%

Área Secundaria - single-tenant 11.50% 14.00%

Área Secundaria - multi-tenant 10.50% 13.50%

Comercial

Retail Prime 7.50% 9.00%

Retail Box - (Supermercados, etc.) 8.00% 10.00%

Retail Popular 9.00% 11.00%

CAp RATESVista desde el centro de cultura

São Paulo - BrasilSão paulo, Brasil, S1 2017

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EXPANSIÓN SOBREOFERTA

RECUPERACIÓN RECESIÓN

Escasez de oferta

Alza del precio de renta

Crecimiento de la actividad de construcción

Aumenta la tasa de disponibilidad

Baja el precio de renta

Construcción permanece activa

Alto Nivel de tasa de disponibilidad

Decrecimiento constante del precio de renta y construcción

Alza en precio de renta

Decrecimiento de tasa de disponibilidad

ETApAS DE mERCADO

Logístico

Oficinas

Retail

Industrial

· Disponibilidad: 27%· Absorción: 279.000 m²· Inventario: 12.472.000 m²

· Disponibilidad: 26%· Absorción: 25.000 m²· Inventario: 2.579.596 m²

· Disponibilidad: 10%· Absorción: 15.000 m²· Inventario: 1.871.000 m²

· Disponibilidad: 20%· Absorción: 340.000 m²· Inventario: 120.000.000 m²

São paulo, Brasil, S1 2017

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 12

OpORTuNIDADES DE INVERSIóN

- Pisos: 25

- Entrega prevista: 4 Q 2017

- Plantas de: 1.017 m²

- Estacionamientos: 750

- Elevadores: 9

- Aire acondicionado: Central

- Control de Acesso

- Sistema de monitoramento CFTV

- Area portuaria e industrial

- Superficie : 354,000m²

- 580 mts de muelle

- A 4 kilómetros del mar abierto

- Importación y Exportación

- Terminal de Uso Privado

– Posibilidad de Zona Aduanera

- Inversiones en naves logísticas

e industriales

- Vehículo financiero (fondo de

inversión inmobiliario – FII)

- Objetivo de captura de R$400 MM

- Estacionamientos: 750

- Cap Rate target: 8,50%

SAIpEm - porto de SantosEn Venta

FII Riviera - BR logísticaproducto de inversión

Marginal Pinheiros

São Paulo - BrasilBrasil, S1 2017

urbanity CorporateEn Venta

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 13

CONTACTO

Avenida Paulista

São Paulo - Brasil

DANIEL JACKEL

Executive Manager

Consulting

Office: + 55 11 3323 0000

[email protected]

EDOARDO FINA Executive Manager

Capital Markets

Office: + 55 11 3323 0000

[email protected]

MONY LACERDA

Executive Manager

Valuation

Office: + 55 11 3323 0000

[email protected]

Accelerating success.

São paulo, Brasil, S1 2017

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 14

Clases de activo SubtipoCap Rate (%) Tendencia hacia

S2 2017Más Bajo Más Alto

Oficinas

Área Prime - single-tenant 9.00% 10.50%

Área Prime - multi-tenant 9.00% 11.00%

Área Secundaria - single-tenant 10.00% 13.00%

Área Secundaria - multi-tenant 10.50% 13.00%

Industrial(principalmente

SLB/BTS)

Área Prime 9.00% 12.00%

Área Secundaria 10.00% 13.00%

Logística

Área Prime - single-tenant 9.00% 12.00%

Área Prime - multi-tenant 8.50% 11.50%

Área Secundaria - single-tenant 11.50% 14.00%

Área Secundaria - multi-tenant 10.50% 13.50%

Comercio

Retail Prime 8.00% 9.50%

Retail Box - (Supermercados, etc.) 8.50% 10.50%

Retail Popular 10.00% 12.00%

CAp RATESBahía da Guanabara

Rio de Janeiro - BrasilRio de Janeiro, Brasil, S1 2017

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 15

CONTACTO

Lago Rodrigo de Freitas

Rio de Janeiro - Brasil

EDOARDO FINA Executive Manager

Capital Markets

Office: + 55 11 3323 0000

[email protected]

MARCIA FONSECAManaging Director

Office: +55 21 2524-4242

[email protected]

Accelerating success.

Rio de Janeiro, Brasil, S1 2017

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 16

· · · El mercado de oficinas se ha visto reactivado con la incorpora-ción de nuevas oficinas, tanto clase prime como secundaria en los ejes principales de desarrollo y se han ido generando oportunidades para renegociaciones de contratos de arriendo debido a la existencia de una mayor oferta.

El mercado de retail ha visto una recuperación debido principalmen-te a la incorporación de nuevas plazas, focalizados en strip centers, stand alone y outlets. El mercado se ha visto impulsado por el auge que está teniendo en Chile el turismo de shopping, donde, principalmente Argentinos, visitan Chile para com-prar dado que es más barato que en su país.

En los parques industriales se ha observado una mayor cautela por parte de los inversionistas, dado que son inversiones de gran alcan-ce y la economía chilena se ha visto desacelerada en el último año. Las oportunidades se han dado en la captación de algunas propiedades industriales de empresas que pres-tan servicios a la minería y que se han visto obligadas a vender dada la recesión de tal industria a nivel país.

Vista aérea de la ciudad

Santiago - Chile

Chile, S1 2017hIghlIghTS & kEy INSIghTS

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 17

Clase de activo SubtipoCap Rate (%) Tendencia hacia

S2 2017Más Bajo Más Alto

Oficinas

Área Prime - single-tenant 7.00% 8.50%

Área Prime - multi-tenant 7.00% 8.50%

Área Secundaria - single-tenant 7.00% 9.00%

Área Secundaria - multi-tenant 7.00% 9.00%

Industrial(principalmente

SLB/BTS)

Área Prime 7.00% 9.00%

Área Secundaria 7.00% 9.00%

Logística

Área Prime - single-tenant 7.00% 8.00%

Área Prime - multi-tenant 7.00% 8.00%

Área Secundaria - single-tenant 7.00% 8.00%

Área Secundaria - multi-tenant 7.00% 8.00%

Comercio

Retail Prime 5.50% 8.00%

Retail Box - (Supermercados, etc.) 6.00% 8.00%

Retail Popular 6.00% 8.50%

CAp RATESLas Condes

Santiago - ChileSantiago, Chile, S1 2017

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 18

EXPANSIÓN SOBREOFERTA

RECUPERACIÓN RECESIÓN

Escasez de oferta

Alza del precio de renta

Crecimiento de la actividad de construcción

Aumenta la tasa de disponibilidad

Baja el precio de renta

Construcción permanece activa

Alto Nivel de tasa de disponibilidad

Decrecimiento constante del precio de renta y construcción

Alza en precio de renta

Decrecimiento de tasa de disponibilidad

ETApAS DE mERCADO

Logístico

Oficinas

Retail

Industrial

· Disponibilidad: 7%· Absorción: -10.671 m²· Inventario: 3.240.109 m²

· Disponibilidad: 9%· Absorción: 18.594 m²· Inventario: 3.742.803 m²

· Disponibilidad: 4%· Absorción: 6.546 m²· Inventario: 187.011 m²

· Disponibilidad: 6%· Absorción: 43.160 m²· Inventario: 19.833.630 m²

Santiago, Chile, S1 2017

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 19

OpORTuNIDADES DE INVERSIóN

- 4 estrellas

- 10.568,22 m² (148 habitaciones)

- Emplazado en el sector céntrico de la ciudad

- Restaurant, centro negocio, gim-nasio, piscina y spa.

- Parte del complejo Sol del Loa, que incluye adicionalmente casi-no, centro de eventos, oficinas y comercio.

Vitacura, Parque El Golf

Santiago - Chile

hotel CalamaEn Venta

CONTACTO

Chile, S1 2017

RODRIGO MAKUC AGUIRRE

Director

Corporate Finance

Office: +56 2 2496 1543

[email protected]

ROBERTO SIvORI CORREA

Manager

Investments Division

Office: +56 2 2496 1566

[email protected]

- Diseñar productos del tamaño eficiente para renta (1 y 2 dormi-torios)

- Utilizar materiales de alta durabil-idad en terminaciones

-Proyectos con bajos costos de mantención y baja reposición de sus materiales (ablandador de agua - termo central etc.)

Fondo Desarrollo y Renta Residencial kmA

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 20

· · · El mercado de oficinas mues-tra un constante crecimiento de in- ventario con un aumento del 8% durante el último año, la clase que lidera el inventario es Clase A con el 43% del aumento. El Central Business District registra el 51% de la oferta al cierre del año 2016. El precio promedio de renta para oficinas en Bogotá es de $63.800 (USD$22) por metro cuadrado.

El mercado industrial en la capital Colombiana registra un crecimien- to del 23% en espacios ocupados durante el 2016 con alrededor de169.000 metros cuadrados de- mandados, la oferta por su parte registro un crecimiento del 20% al cierre del año. Los precios de renta en bodegas de vocación logística cierran con un valor promedio de $18.000 (USD $6) por metro cua-drado manteniendo el liderazgo del mercado por sus especificaciones y ubicación.

El crecimiento de inventario de centros comerciales en los últimos seis años ha presentado un aumen-to del 68%, donde la clase regional lidera con el 53% de participación. La tasa de disponibilidad en la ciu-dad de Bogotá es del 3,2% con cerca de 41.800 metros cuadrados ofertados, durante el último año.

Edificio 100 Street – CBD

Bogotá - Colombia

Colombia, S1 2017hIghlIghTS & kEy INSIghTS

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 21

Clase de activo SubtipoCap Rate (%) Tendencia hacia

S2 2017Más Bajo Más Alto

Oficinas

Área Prime - single-tenant 7.75% 9.00%

Área Prime - multi-tenant 8.25% 9.25%

Área Secundaria - single-tenant 8.50% 9.50%

Área Secundaria - multi-tenant 8.75% 10.00%

Industrial(principalmente

SLB/BTS)

Área Prime 8.25% 8.75%

Área Secundaria 8.50% 9.00%

Logística

Área Prime - single-tenant 8.25% 8.75%

Área Prime - multi-tenant 8.50% 9.25%

Área Secundaria - single-tenant 8.50% 9.50%

Área Secundaria - multi-tenant 8.75% 9.25%

Comercial

Retail Prime 7.50% 8.00%

Retail Box - (Supermercados, etc.) 7.50% 8.00%

Retail Popular 8.00% 9.00%

CAp RATES

Corredor Santa Bárbara

Bogotá - Colombia

Bogotá, Colombia, S1 2017

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 22

ETApAS DE mERCADO

EXPANSIÓN SOBREOFERTA

LogísticoOficinas

Retail

Industrial

RECUPERACIÓN RECESIÓN

Escasez de oferta

Alza del precio de renta

Crecimiento de la actividad deconstrucción

Aumenta la tasa de disponibilidad

Baja el precio de renta

Construcción permanece activa

Alto Nivel de tasa de disponibilidad

Decrecimiento constante del precio de renta y construcción

Alza en precio de renta

Decrecimiento de tasa de disponibilidad

· Disponibilidad: 3,3%· Absorción: 76.700 m²· Inventario: 380.900 m²

· Disponibilidad: 10,5%· Absorción: 160.300 m²· Inventario: 2.270.400 m²

· Disponibilidad: 3,2%· Absorción: 67.200 m²· Inventario: 1.288.500 m²

· Disponibilidad: : 13,2%· Absorción: 92.600 m²· Inventario: 3.399.600 m²

Bogotá, Colombia, S1 2017

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 23

OpORTuNIDADES DE INVERSIóN

- Bogotá

- Propietario: Mapfre

- Área de terreno: 23.350 m²

- Área construida : 3.883,09 m²

- Conexión directa con Aeropuerto

El Dorado.

- Propietario: Mapfre

- Área de terreno: 4.947,69 m²

- Área construida : 4.580,72 m²

- Bodega: 356,7 m²

- Oficinas: 2.073,5 m²

- Propietario: ALMAVIVA

- Lote de terreno: 47.587 m2

- Área bodegas: 21.280 m²

- Área de Oficinas: 481 m2

- Área Zonas duras: 3.908 m²

- Área otras construcc.: 583 m²

CApRIEn Venta

SAlOmIAEn Venta

Torre Cusezar - CBD

Bogotá - ColombiaColombia, S1 2017

CESVISale & leaseback

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 24

CONTACTO

Corredor Salitre

Bogotá - Colombia

ROBERTO CáCERESManaging Director

Office: +57 1 594 2333 Ext: 247

[email protected]

AURORA TURRIAGO

Director Marketing & Research

Office: +57 1 594 2333 Ext: 152

Mobile: +57 318 275 5128

[email protected]

MAURICIO MONTANEzDirector Valuación y Consultoría

Office: +57 1 594 2333 Ext: 204

Mobile: +57 317 502 4812

[email protected]

Accelerating success.

Colombia, S1 2017

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 25

·· El mercado inmobiliario comercial durante el año pasado presentó cam-bios que influyeron en el comporta-miento general, donde se experimen-tó un incremento en el inventario de aproximadamente 156.787 m², con respecto al año anterior. Este incre-mento se debe al desarrollo de Usos Mixtos, donde se ven involucrados los tres mercados como lo es el de-sarrollo vertical de viviendas, oficinas y área comercial que busca satisfacer las necesidades de los residentes del proyecto.

El interés de los fondos de inversión hacia productos medianos y peque-ños cerca de los centros de pobla-ción.

A lo largo del año 2016 se ha ob-servado una disminución en la tasa de disponibilidad y absorciones ne-tas con tendencia a la alza. Esto se debe a un fenómeno notable por la reducción en la construcción de nue-vos proyectos que en comparación interanual tuvo una disminución de 16,9%. Dada la alta competitividad principalmente en Clase A, se ha pre-sentado un escenario de migración de inquilinos hacia aquellos inmue-bles que ofrecen mayores comodida-des, en torno a ubicación, los servi-cios, las amenidades y las tecnologías incorporadas en la estructura.

San José - Costa RicaCosta Rica, S1 2017

·hIghlIghTS & kEy INSIghTS

El Mercado Inmobiliario Industrial en Costa Rica, esta sano. Las tasas promedian una disponibilidad del 3,86%, manteniéndose bajo el 10% durante varios trimestres y siempre apuntando a la baja.

El segmento de Ofi-Bodegas mues-tra un crecimiento anual en su oferta debido a que nuevos proyectos se encuentran en construcción, apun-tando a satisfacer necesidades de Ofi-Bodegas entre los 200 y 400 metros cuadrados para pequeñas y medianas empresas.

Los fondos inmobiliarios han mostra-do un gran interés por productos de este segmento.

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 26

Clase de activos SubtipoCap Rate (%) Tendencia hacia

S2 2017Más Bajo Más Alto

Oficinas

Área Prime - single-tenant 8.00% 10.00%

Área Prime - multi-tenant 8.00% 10.00%

Área Secundaria - single-tenant 12.00% 15.00%

Área Secundaria - multi-tenant 8.50% 11.50%

Industrial(principalmente

SLB/BTS)

Área Prime 10.00% 13.00%

Área Secundaria 11.00% 14.00%

Logística

Área Prime - single-tenant 10.50% 10.50%

Área Prime - multi-tenant 8.25% 10.20%

Área Secundaria - single-tenant 9.50% 12.50%

Área Secundaria - multi-tenant 9.00% 12.25%

Comercial

Retail Prime 8.00% 11.00%

Retail Box - (Supermercados, etc.) 10.00% 12.50%

Retail Popular 9.00% 11.75%

CAp RATESSan José - Costa Rica

San José, Costa Rica, S1 2017

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 27

ETApAS DE mERCADO

EXPANSIÓN SOBREOFERTA

Logístico

Oficinas

Retail

Industrial

RECUPERACIÓN RECESIÓN

Escasez de oferta

Alza del precio de renta

Crecimiento de la actividad de construcción

Aumenta la tasa de disponibilidad

Baja el precio de renta

Construcción permanece activa

Alto Nivel de tasa de disponibilidad

Decrecimiento constante del precio de renta y construcción

Alza en precio de renta

Decrecimiento de tasa de disponibilidad

· Disponibilidad: 2,18%· Absorción: 62.543 m²· Inventario: 293.478 m²

· Disponibilidad: 12,14%· Absorción: 105.866 m²· Inventario: 1.382.850 m²

· Disponibilidad: 5,43%· Absorción: 176.411 m²· Inventario: 1.199.365 m²

· Disponibilidad: 3,86%· Absorción: 19.598 m²· Inventario: 1.111.455 m²

San José, Costa Rica, S1 2017

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 28

CONTACTO

San José - Costa Rica

RANDALL FERNáNDEzGerente General

Office: (506) 8375 6128

[email protected]

MARIO PAChECO

Asesor Inmobiliario

Office: (506) 8828 7585

[email protected]

GABRIEL CALvOAsesor Inmobiliario

Office: (506) 8371 7242

[email protected]

MONICA CASTILLOIM Manage

Office: (506) 2257 3000

[email protected]

Accelerating success.

Costa Rica, S1 2017

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 29

Vista aérea de la ciudad

Ciudad de México - México

· Fibra´s y CKD´s terminaron el año con actividad, Fibra Uno anunció la compra de tres portafolios Fri-max (industrial), Turbo (industrial y comercial) y Apollo II (comercial). Terrafina anunció la adquisición de dos portafolios industriales y Fin-sa/Walton con su CKD anunciaron también la compra de un portafolio industrial. Las tasas de capitaliza-ción en las compras antes men-cionadas, corresponden aún a una situación positiva del mercado.

El mercado de oficinas con con-centración principal en la Ciudad de México, tuvo un año record en acti-vidad, sin embargo, desde el punto de vista de inversión, este mercado sigue siendo de un mayor carácter patrimonial, durante el segundo se-

La situación para el futuro es in-cierta, el mercado espera un aumen-to en las tasas por el tema del tipo de cambio y el efecto Trump. Hasta el momento es difícil definir estos im-pactos. Se espera que el incremento en inflación y tasas de interés, ten-drá también un efecto directo en los valores de los inmuebles.

méxico, S1 2017

· ·

hIghlIghTS & kEy INSIghTS

· En el mercado de retail, Fibra Shop acaba de anunciar la compra de un centro comercial en Cd. Juárez y durante el segundo semestre de 2016 Fibra HD dos centros comer-ciales pequeños en Provincia.

mestre de 2016 tenemos registradas la compra de un edificio Clase A+ en Guadalajara por parte de Fibra Mon-terrey y otro en la Ciudad de México en el corredor Interlomas.

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 30

Clase de activo SubtipoCap Rate (%) Tendencia hacia

S2 2017Más Bajo Más Alto

Oficinas

Área Prime - single-tenant 7.25% 9.00%

Área Prime - multi-tenant 7.00% 9.00%

Área Secundaria - single-tenant 8.25% 10.00%

Área Secundaria - multi-tenant 8.00% 10.00%

Industrial(principalmente

SLB/BTS)

Área Prime 7.25% 9.00%

Área Secundaria 8.00% 10.00%

Logística

Área Prime - single-tenant 7.25% 9.00%

Área Prime - multi-tenant 7.00% 9.00%

Área Secundaria - single-tenant 8.50% 11.00%

Área Secundaria - multi-tenant 8.50% 11.00%

Comercial

Retail Prime 7.50% 9.50%

Retail Box - (Supermercados, etc.) 7.50% 9.00%

Retail Popular 8.00% 10.00%

CAp RATESEl Ángel de la Independencia

Ciudad de méxico, méxico, S1 2017Ciudad de México - México

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 31

ETApAS DE mERCADO

EXPANSIÓN SOBREOFERTA

Oficinas

Retail

Industrial

RECUPERACIÓN RECESIÓN

Escasez de oferta

Alza del precio de renta

Crecimiento de la actividad de construcción

Aumenta la tasa de disponibilidad

Baja el precio de renta

Construcción permanece activa

Alto Nivel de tasa de disponibilidad

Decrecimiento constante del precio de renta y construcción

Alza en precio de renta

Decrecimiento de tasa de disponibilidad

· Disponibilidad: 14%· Absorción: 440.000 m²· Inventario: 5.600.000 m²

· Disponibilidad: 6%· Inventario: 20.200.000 m²

· Disponibilidad: 2%· Absorción: 850.000 m²· Inventario: 9.800.000 m²

Ciudad de méxico, méxico, S1 2017

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 32

OpORTuNIDADES DE INVERSIóN

- Centro comercial tipo Fashion Center

- Anclas: Liverpool, Cinépolis, Casino

- Superficie del predio: 202.420 m²

- ARB: 33.322 m²

- Locales: 129

- Ocupación en M2: 57%

- Ocupación en número de locales: 30%

- Plan de comercialización para

alcanzar el 90% en 24 meses

méxico, S1 2017

The Shoppes at la paz En Venta con Renta

CONTACTO

AUSENCIO LOMELINManaging Director

Mexico City Office

Office: + 52 55 5209 3606

[email protected]

RICARDO SANChEzDirector Retail Listing

Mexico City Office

Office: + 52 55 5209 3691

[email protected]

CARLOS SEYDEAppraisal Director

Mexico City Office

Office: + 52 55 5209 2210

[email protected]

CARLOS ACEvEDO

Managing Director

CIVAS Mexico

Office: + 52 55 5209 3637

[email protected]

FLAvIO GOMEzNational Manager Market Research

Mexico city Office

Office: + 52 55 5209 3682

[email protected]

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 33

Clase de activo SubtipoCap Rate (%) Tendencia hacia

S2 2017Más Bajo Más Alto

OficinasÁrea Prime 9,00% 11,00%

Área Secundaria 8,50% 10,00%

Industrial

Área Prime - single-tenant 8,00% 8,00%

Área Prime - multi-tenant 9,00% 10,00%

Área Secundaria - single-tenant 10,00% 11.00%

Área Secundaria - multi-tenant 10,50% 11,50%

Comercial

Retail Prime 7.00% 8.00%

Retail Box - (Supermercados, etc.) 8.00% 9.00%

Retail Popular 10.00% 10.50%

CAp RATESTorre Comercial América

monterrey, méxico, S1 2017Monterrey - México

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 34

ETApAS DE mERCADO

EXPANSIÓN SOBREOFERTA

OficinasIndustrial

RECUPERACIÓN RECESIÓN

Escasez de oferta

Alza del precio de renta

Crecimiento de la actividad de construcción

Aumenta la tasa de disponibilidad

Baja el precio de renta

Construcción permanece activa

Alto Nivel de tasa de disponibilidad

Decrecimiento constante del precio de renta y construcción

Alza en precio de renta

Decrecimiento de tasa de disponibilidad

· Disponibilidad: 16%· Absorción: 83.049 m²· Inventario: 1.252.722 m²

· Disponibilidad: 6%· Absorción: 50.107 m²· Inventario: 9.024.264 m²

monterrey, méxico, S1 2017

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 35

OpORTuNIDADES DE INVERSIóN monterrey méxico, S1 2017

parque Industria piedras Negras - En Venta con Renta

Duro Bag mFg Co.En Venta con Renta

CONTACTO

SERGIO RESENDEzManaging Director

Monterrey, Mexico

Office: + 52 81 4160 1240

[email protected]

- En San Felipe, Piedras Negras, Coahuila.

- Sup. prom. de naves(SF): 38.836 m²

- Total arrendable SF (NRA): 660.275 m²

- Cap Rate: 11 %

- Nueve tenants en la propiedad

- Sup. prom. de bodegas: 3.608 m²

- Superficie de terreno: 57.64 Has

- Total SF (parque y reserva de tierras):

6.205.238 m²

- En Col. Solidaridad, Rio Bravo, Tamaulipas

- Tipo de suelo: Concreto pulido.

- Sistema contra incéndios

- Cap Rate: 10%

- Sup. del edificio: 21.875 m²

- Sup. de la bodega: 20.000 m²

- Superficie de oficinas: 1.875 m²

- Servicio elétrico: 1.000 - 2.000 A.

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 36

·

· ·

La situación actual del mercado de oficinas muestra oportunidades de inversión provenientes principal-mente de espacios con inquilinos que producen ingresos mediante la renta.

Tras experimentar varios periodos de sobreoferta, el mercado ha finalmen-te llegado a una fase de corrección o ajuste donde los precios han bajado, fomentando así la compra de espa-cios en las categorías A+ y A.

El mercado inmobiliario industrial ha venido mostrando un comporta-miento estable y sostenido durante los años recientes, basado en un es-quema de negocios “BTS” o hecho a la medida.

El alto desarrollo de la econo-mía, se puede evidenciar con un alto crecimiento del negocio en grandes Centros Comerciales. Un mayor consumo, combinado con la diversidad en la oferta inmobiliaria,

Vista aérea de la ciudad

Ciudad de Panamá - Panamápanamá, S1 2017hIghlIghTS & kEy INSIghTS

Las facilidades de empresas en la in-dustria de la distribución que se en-cuentran en la ciudad, han mostrado una necesidad genuina de mudar sus operaciones a la periferia.

Por otro lado, empresas con insta-laciones en sectores muy dinámicos de la ciudad han mostrado interés de capitalizarse bajo el modelo de “Sale & Lease back”.

así como gran variedad de produc-tos, servicios y entretenimiento, han convertido a este tipo de desarrollos en un eje de oportunidades de ne-gocio, inversión y empleo. Sin em-bargo, los desarrolladores conser-van sus activos por lo que no existe oferta disponible para la venta.

La inversión en producto para uso comercial se ha orientado principal-mente al sector del Casco Antiguo.

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 37

Clase de activo SubtipoCap Rate (%) Tendencia hacia

S2 2017Más Bajo Más Alto

Oficinas

Área Prime - single-tenant 6.50% 7.50%

Área Prime - multi-tenant 7.00% 8.00%

Área Secundaria - single-tenant 8.00% 8.50%

Área Secundaria - multi-tenant 8.00% 9.00%

Industrial

Área Prime - single-tenant 7.50% 8.00%

Área Prime - multi-tenant 8.00% 8.50%

Área Secundaria - single-tenant 8.50% 9.00%

Área Secundaria - multi-tenant 9.00% 10.00%

Comercial

Retail Prime 7.00% 8.00%

Retail Box - (Supermercados, etc.) 7.00% 8.00%

Retail Popular 8.00% 9.00%

CAp RATES Ciudad de panamá, panamá, S1 2017

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 38

ETApAS DE mERCADO

EXPANSIÓN SOBREOFERTA

Oficinas

Retail

Industrial/Logístico

RECUPERACIÓN RECESIÓN

Escasez de oferta

Alza del precio de renta

Crecimiento de la actividad de construcción

Aumenta la tasa de disponibilidad

Baja el precio de renta

Construcción permanece activa

Alto Nivel de tasa de disponibilidad

Decrecimiento constante del precio de renta y construcción

Alza en precio de renta

Decrecimiento de tasa de disponibilidad

· Disponibilidad: 26,1%· Absorción: 162.500 m²· Inventario: 1.685,082 m²

· Disponibilidad: 8,26 %· Absorción: 113.408 m²· Inventario: 867.526 m²

· Disponibilidad: 7,22 %· Absorción: 121.000 m²· Inventario: 1.248.325 m²

Ciudad de panamá, panamá, S1 2017

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 39

OpORTuNIDADES DE INVERSIóN

- Oficinas

- Superficie de la propiedad:

12,786.55 m² (2 edificios)

- Cap Rate: 7%

- Zonificación: MCU3

Casa Matriz LATAM de HP y Canon

-Duración contrato: 10 años

- Tenants: HP (8.363 m²) y Canon

(4.599 m²)

- Retail y Oficinas

- Sup. de la propiedad: 6.368 m²

- Cap Rate: 4.6%

- Plaza comercial con locales

comerciales y edificio de oficinas

- 142 estacionamientos

- Tenant mix: Sitel, Domino Pizza,

Minimed, etc.

- Sup. de la bodega: 9.800 m²

- Sup. de terreno: 2,2 Has

- Cap Rate: 6,7%

- Niveladora de andenes de carga

de 25.000 libras

- Resistencia del Piso: 5 ton/m²

- Techo libre: 7,3 m

- Sistema de control de incendios,

rociadores, mangueras

plaza Fernández de Córdoba En Venta con Renta

parque logístico panamáEn Venta con Renta

Calle 50

Ciudad de Panamá - Panamápanamá, S1 2017

Condado Business Center En Venta con Renta

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 40

CONTACTO

Calle 50

Ciudad de Panamá - Panamá

DANNY QUIROSMarket Research Manager

Office: +507 214 7777

Mobile: +507 6676 5009

[email protected]

ALvARO ANTADILLASSenior Broker

Office: +507 214 7777

Mobile: + 507 6674 7969

[email protected]

ANDREAS MEOLISenior Broker

Office: +507 214 7777

Mobile: +507 6982 0712

[email protected]

Accelerating success.

panamá, S1 2017

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 41

· · ·

·

En el mercado de retail hay una gran aceptación para “strip cen-ters” al igual que el ingreso de “convenience stores” las cuales están sacando del mercado a la pe-queñas bodegas o kioscos de mi-croempresarios.

En el sector industrial continua el desplazamiento de las grandes em-presas al sur de la ciudad de Lima donde actualmente se han creado tres parques industriales.

En el transcurso de este año se introducirán los FIRBIS en el Perú, lo cual le dará un mayor dinamismo

-me y subprime.

Barranco

Lima - Perú

Perú, S1 2017HIGHLIGHTS & KEY INSIGHTS

• En cuanto al sector de o�cinas están apareciendo oportunidades a precios por debajo del mercado, especialmente en los sub sectores este y oeste (Surco y Magdalena respectivamente) debido a la sobreoferta y los altos niveles de vacancia. En los sectores prime como San Isidro y Mira�ores se mantiene una vacancia saludable que permite comercializar arrien-dos con contratos de largo plazo e incrementos anuales que compen-san los �ujos.

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 42

CAp RATES Vía expresa

lima, perú, S1 2017Lima - Perú

Clase de activo SubtipoCap Rate (%) Tendencia hacia

S2 2017Más Bajo Más Alto

Oficinas

Área Prime - single-tenant 8.00% 9.50%

Área Prime - multi-tenant 7.00% 9.00%

Área Secundaria - single-tenant 9.50% 10.50%

Área Secundaria - multi-tenant 8.50% 10.00%

Industrial(principalmente

SLB/BTS)

Área Prime 8.50% 11.00%

Área Secundaria 9.50% 12.00%

Logística

Área Prime - single-tenant 8.50% 10.00%

Área Prime - multi-tenant 8.00% 9.50%

Área Secundaria - single-tenant 9.50% 11.00%

Área Secundaria - multi-tenant 9.00% 10.50%

Comercial

Retail Prime 8.00% 11.00%

Retail Box - (Supermercados, etc.) 6.50% 9.00%

Retail Popular 7.50% 10.50%

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 43

ETApAS DE mERCADO

EXPANSIÓN SOBREOFERTA

OficinasRetail

RECUPERACIÓN RECESIÓN

Escasez de oferta

Alza del precio de renta

Crecimiento de la actividad de construcción

Aumenta la tasa de disponibilidad

Baja el precio de renta

Construcción permanece activa

Alto Nivel de tasa de disponibilidad

Decrecimiento constante del precio de renta y construcción

Alza en precio de renta

Decrecimiento de tasa de disponibilidad

· Disponibilidad: 26%· Absorción: 78.169 m²· Inventario: 1.026.258 m²

· Disponibilidad: 9%· Inventario: 1.642.670 m²

lima, perú, S1 2017

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LATAM Cap Rates Report S1 2017 - Servicios a Inversionistas. 44

OpORTuNIDADES DE INVERSIóN

- Cap Rate – Año 1: 5,84%

- Plazo: 90 años

- Contrato: Derecho de superfície

- Área del terreno: 7.363 m²

- Ubicación: Av. Saenz Peña 471,

Callao

- Cuenta con exposición al corre-

dor comercial y ubicación céntrica.

- Tres opciones de Venta: - Venta directa - Sale and leaseback - Sale and leaseback con recompra a los 5 años

- Tipo: Industrial & Oficinas Adm.

- Inquilino: Construcciones Metáli-

cas Unión S.A.

- Área del Terreno: 9.494,55 m²

- Zonificación: Industria Liviana (I2)

- Entorno: Industrial Comercial

- Piso 13

- Tipo de Inmueble: Oficinas

- Inquilino: Entel

- Área Arrendable: 1.481 m²

- Estacionamientos: 43 unidades

- Cap Rate: 7,81%

- Plazo: 5 años

- Incremento de renta anual: 2,5%

Terreno Const. metálicas unión S.A. - 3 Opciones

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CONTACTO

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RODOLFO MONTEzAGerente de Mercados de Capital

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Office: +511 224 0804

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RICARDO hERNANDEzAnalista de Mercados de Capital

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Office: +511 224 0804

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LATAM CAP RATES REPORTTASAS DE CAPITALIZACION MAS ATRACTIVAS

COMPARABLES INTERNACIONALES RANGOS DE TASAS DE CAPITALIZACION (PRIME AREAS)

Mercado Oficinas Industrias Logística Retail

Pais Ciudad Rango en %

Argentina Buenos Aires 7,5 - 9,0 - 9,0 - 11,0 4,0 - 6,0

Brasil Rio de Janeiro 9,0 - 10,5 9,0 - 13,0 9,5 - 11,5 9,0 - 9,5

Brasil Sao Paulo 9,5 - 10,0 9,0 - 14,0 9,0 - 12,0 7,0 - 9,0

Canada Toronto 4,0 - 4,7 4,0 - 4,5 - 3,2 - 4,0

Chile Santiago 7,0 - 8,5 7,0 - 9,0 7,0 - 8,0 5,5 - 8,0

Colombia Bogotá 7,8 - 9,0 8,3 - 8,8 8,3 - 8,8 7,5 - 8,0

Costa Rica San José 8,0 - 10,0 7,0 - 13,1 10,4 - 10,5 7,5 - 11,9

Mexico Monterrey 9,0 - 11,0 8,0 - 8,0 - 7,0 - 8,0

Mexico Ciudad de Mx. 7,3 - 9,0 7,3 - 9,0 7,3 - 9,0 7,5 - 9,5

Panamá Ciudad de Pa. 6,5 - 7,5 7,5 - 8,0 - 7,0 - 8,0

Perú Lima 8,0 - 9,5 8,5 - 11,0 8,5 - 10,0 8,0 - 11,0

USA New York/NJ 4,0 - 4,5 4,2 - 4,7 - 3,0 - 4,0

USA Chicago 5,0 - 5,7 5,0 - 5,2 - 4,0 - 5,5

USA Los Angeles 4,5 - 5,5 4,0 - 4,5 - 3,0 - 4,5

USA Miami 5,0 - 6,5 4,2 - 4,7 - 4,0 - 5,0

América, S1 2017

Rio de JaneiroLogística9,5% - 11,5%

BogotáOficinas7,8% - 9,0%

Sao PauloIndustrias9,0% - 14,0%

Buenos AiresLogística9,0% - 11,0%

S. de ChileOficinas7,0% - 8,5%

LimaIndustrias8,5% - 11,0%

Ciudad de PanamáIndustrias7,5% - 8,0%

MiamiOficinas5,0% - 6,5%

New York/NJIndustrias4,2% - 4,7%

TorontoOficinas4,0% - 4,7%

San JoséIndustrias7,0% - 13,1%

Ciudad de MxRetail7,5% - 9,5%

MonterreyOficinas8,0% - 11,0%

Los AngelesOficinas4,5% - 5,5%

ChicagoOficinas5,0% - 5,7%

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PAULA CASARINIVice PresidentBrasilOffice: + 55 11 3323 0000 [email protected]

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