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LAUDO DE AVALIAÇÃO
FEDERAL SEGUROS SA
2017
Rua do Ouvidor esquina com a Rua Uruguaiana, 86 – Salas 1201, 1202, 1203, 1204, 1205, 1206, 1207, 1208 e 1210 – Edifício Paço do Ouvidor – Centro- Rio de Janeiro/RJ
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RESUMO EXECUTIVO
CARACTERÍSTICAS GERAIS
Tipo de Trabalho: Consultoria Descritiva do Mercado Imobiliário – SP.
Objeto: Sala Comercial.
Finalidade: Determinação do Valor de Compra/Venda.
Endereço: Rua do Ouvidor esquina com a Rua Uruguaiana, 86 – Salas 1201, 1202, 1203, 1204, 1205,
1206, 1207, 1208 e 1210 – Edifício Paço do Ouvidor – Centro – Rio de Janeiro/RJ.
MERCADO IMOBILIÁRIO - SUMMARY
De acordo com a prospecção realizada na região em que está inserido o avaliando, constatamos uma quantidade
significativa de agentes atuando nesta área e alguns imóveis sendo ofertados no que se referem a salas comerciais para
venda.
VALORES PARA CADA SALA – DATA BASE FEVEREIRO DE 2017
Descrição
Área Construída Valor Unitário
(R$/m²) Valor (R$)
Valor de Compra/Venda 40,00 m² R$ 8.459,96 R$ 345.000,00
Valor Máximo de Compra/Venda 40,00 m² R$ 8.933,79 R$ 408.000,00
Valor Mínimo de Compra/Venda 40,00 m² R$ 7.986,13 R$ 283.000,00
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INTRODUÇÃO
A Elo Engenharia apresenta suas conclusões relativas ao imóvel, localizado no Centro, município e comarca do Rio de
Janeiro/RJ.
CONSTITUINTES
Interessado FEDERAL SEGURSO SA
Cliente FEDERAL SEGUROS SA
Tipo do bem Sala Comercial.
Finalidade Determinação do Valor de Compra/Venda
Vistoria 12 de Janeiro de 2016.
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CRITÉRIO DE ELABORAÇÃO
Esta avaliação foi elaborada segundo a Norma Brasileira Registrada - N.B.R. 14.653 (Avaliação de Bens – Parte 01: Procedimentos
Gerais e Parte 02: Imóveis Urbanos) da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas e os preceitos do I.B.A.P.E. - Instituto
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. Observamos também o código de Ética da American Society of Appraisers.
O critério geral empregado foi o de avaliar os imóveis, supondo-se que continuarão sendo empregados para o mesmo fim e no
mesmo estado de conservação em que se encontram atualmente. Todas as análises são baseadas em informações atuais com
relação à oferta e demanda, as quais são devidamente tratadas em bases estatísticas e em engenharia financeira específica para o
mercado imobiliário.
Os estudos desenvolvidos têm como base os valores de avaliação sob a ótica imobiliária, onde foram considerados, entre outros,
aspectos de
Potencial de valorização futura;
Tendências do mercado imobiliário local;
Consolidação urbana;
Características constitutivas;
Perspectivas das necessidades de reinvestimento para reposicionamento da propriedade;
Projetos e obras em planejamento (públicos e privados);
Grau de especificidade do imóvel; e
Outros aspectos relevantes na consolidação do valor dos ativos.
O imóvel foi considerado livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou comprometimentos que impeçam ou imponham restrições à
sua comercialização ou utilização, exceto aqueles mencionados no decorrer do presente trabalho.
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METODOLOGIA
ANÁLISE FÍSICA
Os aspectos físicos do imóvel em questão envolvem sua localização, características constitutivas a serem adotadas, interferências
urbanísticas – conjunto de leis e atos públicos que podem interferir no uso, ocupação e status de mercado. Sua posição no mercado
imobiliário atual e futuro (se o imóvel contará com versatilidade para atender novas exigências mercadológicas); detectar problemas
e/ou vantagens quanto à sua localização; bem como apontar medidas para o incremento de atratividade.
Para esta fase, utilizamos os seguintes procedimentos:
a) visitas à região onde está o imóvel, para levantamento de dados sobre sua localização, facilidade de acesso, ocupação
circunvizinha, melhoramentos públicos existentes e previstos, transporte urbano e comunicações;
b) análise de documentos e plantas;
d) consultas a leis e publicações sobre zoneamento, desapropriações, tombamentos e, caso necessário, consulta informal aos órgão
competentes.
ANÁLISE JURÍDICA
Já a conceituação da forma de participação dos imóveis comerciais e a situação de registro (checagem de áreas, propriedade e
outras averbações), são realizadas através dos documentos de propriedade, como escrituras, matrículas, impostos, etc.
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ANÁLISE DE MERCADO
A identificação das características do mercado imobiliário onde está inserido imóvel nos permite determinar o seu posicionamento
com relação à concorrência, verificando as possibilidades de seu desempenho, quando lançado no mercado.
Para o mercado de salas comerciais foram abordados os seguintes itens:
Perfil dos imóveis em oferta;
Diferenciação dos valores de imóveis posicionados nos logradouros considerados principais e fora deles.
A análise de valores praticados se dá através da pesquisa de preços pedidos e, sempre que possível, de valores efetivamente
transacionados.
Através de informações históricas colhidas de estudos anteriores, também foi possível a análise da evolução de preços de mercado
e crescimento histórico, o que sinaliza aquecimento ou desaquecimento de demanda.
ANÁLISE DE VALOR
Os trabalhos foram pautados pelas determinações da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT e pelas recomendações
do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE/SP.
Todas as análises são baseadas em informações atuais com relação à oferta, demanda, possibilidades de uso, características
técnicas e aspectos restritivos, as quais são devidamente tratadas em bases estatísticas e análises específicas para o mercado
imobiliário, discorrendo sobre a posição atual da propriedade perante o mercado e suas perspectivas de aceitação pelo mercado.
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DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO
Para o desenvolvimento do presente trabalho adota-se o conceito presente na norma estabelecida pela ABNT “Associação
Brasileira de Normas Técnicas” (NBR 14653), que apresentam a seguinte definição para “Valor de Mercado”:
“Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de
referência, dentro das condições do mercado vigente.”
Além das normas brasileiras, as análises também consideram as definições de “Market Value” (Valor de Mercado) extraída das
recomendações do “RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) – Appraisal and Valuation Standard”, definidas a seguir:
Market Value (Valor de Mercado):
“A quantia pela qual uma propriedade deveria ser negociada, na data da avaliação, entre um comprador desejoso
e um vendedor desejoso, em uma negociação não tendenciosa (sem interesses específicos entre as partes),
após realização de marketing apropriado, onde as partes tenham agido com conhecimento, prudência e sem
compulsão”.
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico (homogeneização) dos atributos dos elementos comparáveis
constituintes da amostra, no qual é admitida “a priori” a validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e os
respectivos preços.
Para isso são considerados fatores de localização, estrutura dos salas comerciais e padrão construtivo predominante, entre outros,
que reflitam em termos relativos o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal.
Os valores de mercado são identificados considerando os imóveis como disponíveis no mercado aberto. Esta análise deve ser
realizada de forma bastante crítica, possibilitando o fornecimento de subsídios comerciais para a contratante.
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LIMITAÇÕES E PRESSUPOSIÇÕES
Trazemos à sua atenção, antecipadamente, que a seguinte lista de Limitações e Suposições acompanha nossos laudos:
1. Presume-se bom título de propriedade aquele sem ônus. Não foram realizadas averiguações profundas na documentação
do imóvel e a avaliação não tem a finalidade de confirmar título de propriedade.
2. Considera-se, para fins de avaliação, que o imóvel não possui comprometimentos de nenhuma natureza (técnicos,
documentais, licenças, etc.) que venham a impossibilitar ou interferir no processo de comercialização. Reservamos o
direito de rever a avaliação caso venha a ser identificado algo que afete o potencial da venda do imóvel.
3. Informações de terceiros são colhidas com cuidado, mas não garantimos sua veracidade.
4. Presume-se que informações fornecidas pelo cliente são corretas, mas não garantimos sua veracidade. Não foram
tomadas medidas no imóvel. Na falta de informações exatas, são feitas estimativas, e reservamos o direito de rever a
avaliação caso haja comprovação de erro na informação cedida pelo cliente.
5. Presume-se que a propriedade está com as devidas licenças e laudos para seu funcionamento.
6. Não foram realizados estudos ambientais no solo, para averiguar ou não a presença de substâncias prejudiciais à saúde,
à estrutura do empreendimento ou ao meio ambiente. A Elo Engenharia não possui “know-how” sobre assuntos que
afetam o meio ambiente ou saúde, e os valores reportados ignoram estes aspectos. Reservamos o direito de rever a
avaliação caso venha a ser identificado algo que afete o potencial da venda do imóvel.
7. O relatório é dirigido ao cliente nomeado na capa, e a Elo Engenharia não deve responsabilidades a terceiros que
assumam posições e decisões com base neste trabalho. Este relatório não poderá ser publicado em todo ou em parte,
sem prévia autorização da Elo Engenharia.
8. Os avaliadores declaram não ter conhecimento de interesse presente ou futuro, próprio ou de familiares, nos imóveis
sendo avaliados.
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9. Tendências positivas passadas do mercado não são indicativo de sucessos futuros. Projeções são opiniões na data da
avaliação, e a Elo Engenharia não assume responsabilidade por mudanças de comportamento do mercado.
10. Efetuamos análises e procedimentos por nós considerados adequados, contudo a Elo Engenharia não se responsabiliza
por informações fornecidas por terceiros e não será responsável, sob qualquer hipótese, por quaisquer danos ou perdas
resultantes da omissão de informações por parte do contratante ou de terceiros consultados durante o desenvolvimento
desta avaliação.
11. Os profissionais envolvidos neste trabalho não têm interesses financeiros nos bens aqui avaliados, caracterizando a sua
independência.
12. Os honorários cobrados não tem qualquer relação com os valores aqui avaliados.
13. O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da propriedade, ou inclui a responsabilidade
da Elo Engenharia para detectar fraudes nos documentos.
14. Não é responsabilidade da Elo Engenharia identificar ou corrigir eventuais deficiências na propriedade aqui avaliada,
incluindo físicos, financeiros e ou legais.
15. O resultado desta avaliação está condicionado às premissas e cenários específicos mencionados neste relatório e invalida
quaisquer outras análises anteriores para a mesma data-base.
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LOCALIZAÇÃO
Rio de Janeiro, RJ
MACRO LOCALIZAÇÃO E ACESSOS GERAIS
Municípios vizinhos: Duque de Caxias, Itaguaí, Seropédica, Mesquita, Nilópolis, Niterói, Nova Iguaçu, São
João do Meriti.
Principais eixos
viários:
BR-116, BR-040, BR-101, RJ-071, Avenida Brasil
Mapa de Localização
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REGIÃO
Rio de Janeiro é um município brasileiro, capital do estado homônimo, situado no Sudeste do país. Maior rota
do turismo internacional no Brasil, da América Latina e de todo o Hemisfério Sul, a capital fluminense é a cidade brasileira mais
conhecida no exterior, funcionando como um "espelho", ou "retrato" nacional, seja positiva ou negativamente. É a segunda maior
metrópole do Brasil (depois de São Paulo), a sexta maior da América e a trigésima quinta do mundo. Tem o epíteto de Cidade
Maravilhosa e aquele que nela nasce é chamado de carioca. Parte da cidade foi designada Patrimônio Cultural da Humanidade,
com o nome "Rio de Janeiro: Paisagem Carioca entre a Montanha e o Mar", classificada pela UNESCO em 1 de julho de 2012.É
um dos principais centros econômicos, culturais e financeiros do país, sendo internacionalmente conhecida por diversos ícones
culturais e paisagísticos, como o Pão de Açúcar, o morro do Corcovado com a estátua do Cristo Redentor, as praias dos bairros de
Copacabana, Ipanema e Barra da Tijuca (entre outros), o Estádio do Maracanã, o Estádio Nilton Santos, o bairro boêmio da Lapa e
seus arcos, o Theatro Municipal do Rio de Janeiro, as florestas da Tijuca e da Pedra Branca, a Quinta da Boa Vista, a Biblioteca
Nacional, a ilha de Paquetá, o réveillon de Copacabana, o carnaval carioca, a Bossa Nova e o samba. Representa o segundo
maior PIB do país (e o 30º maior do mundo), estimado em cerca de 140 bilhões de reais (IBGE/2007), e é sede das duas maiores
empresas brasileiras - a Petrobras e a Vale, e das principais companhias de petróleo e telefonia do Brasil, além do maior
conglomerado de empresas de mídia e comunicações da América Latina, as Organizações Globo. Contemplado por grande
número de universidades e institutos, é o segundo maior polo de pesquisa e desenvolvimento do Brasil, responsável por 19% da
produção científica nacional, segundo dados de 2005. Destaque para a Universidade Federal do Rio de Janeiro que publicou 5 952
artigos entre 1998 e 2002. Rio de Janeiro é considerada uma cidade global beta - pelo inventário de 2008 da Universidade de
Loughborough (GaWC). Foi, sucessivamente, capital do Estado do Brasil (1621-1815), uma colônia do Império Português, desde
1763 até 1815, depois do Reino Unido de Portugal, Brasil e Algarves (1815-1822), do Império do Brasil (1822-1889) e da República
dos Estados Unidos do Brasil (1889-1968) até 1960, quando a sede do governo foi transferida para a recém construída Brasília.
INFRAESTRUTURA E MELHORAMENTOS PÚBLICOS
A região é atendida por redes de água potável, energia elétrica (luz e força), telefone e iluminação. A via de acesso é
pavimentada em asfalto e possui guias, sarjetas, calçadas, coleta de lixo e entrega postal, de sistema viário, transporte coletivo,
coleta de resíduos sólidos, energia elétrica, telefone, esgotamento sanitário e águas pluviais. Em relação à urbanização, o
logradouro apresenta revestimento asfáltico, guias e sarjetas.
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CROQUI DE LOCALIZAÇÃO
VISTA AÉREA
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SALA COMERCIAL
Área Privativa 40,00 m²
Descrição Trata-se de 9 salas localizadas no 12° andar.
Observações As áreas privativas das salas foram estimadas “in loco” devido a ausência de informações
sobre as mesmas na documentação fornecida.
Matrícula 76.132 / 76.133 / 76.134 / 76.135 / 76.136 / 76.137 / 76.138 / 76.139 / 76.735
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ANÁLISE DE MERCADO
O MERCADO IMOBILIÁRIO
Constatamos uma quantidade significativa de agentes atuando nesta área e alguns imóveis sendo ofertados, no que se referem
a salas comerciais.
Com a recente retração do mercado imobiliário, motivada principalmente pelo delicado momento econômico que o país
atravessa, identificamos uma menor procura por imóveis similares e queda no número de novos empreendimentos imobiliários.
Alguns fatores externos motivaram tal movimento principalmente o rebaixamento no rating soberano do Brasil por uma das
principais agências de classificação de riscos.
A consequência direta é a perda do grau de investimento e o aumento das incertezas dos empresários em geral. Este
movimento geralmente eleva os custos de captação de recursos inibindo investimentos e afetando diretamente o número de
novos empreendimentos.
As linhas de crédito com as taxas majoradas concorrem paralelamente para que tenhamos um declínio no cenário anteriormente
de crescimento.
De acordo com a prospecção mercadológica realizada na região aliada à condição atual deste nicho mercadológico, adquirimos
uma convicção em relação ao valor que julgamos justa e perfeita e de acordo com a configuração de mercado descrito
classificamos o avaliando como imóvel de BAIXA LIQUIDEZ.
Desempenho de mercado Baixo
Absorção pelo mercado Baixa
Volume de ofertas Baixo
Nível de demanda Baixo
Liquidez do imóvel Baixa
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ANALISE DO VALOR
INTRODUÇÃO
Os valores sugeridos ao imóvel foram obtidos através de nossas interpretações, baseados na experiência de mercado e
tendências da região.
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico (homogeneização) dos atributos dos elementos
comparáveis constituintes da amostra, no qual é admitida “a priori” a validade da existência de relações fixas entre os atributos
específicos e os respectivos preços.
Para isso são considerados fatores de localização, estrutura dos imóveis e padrão construtivo predominante, entre outros, que
reflitam em termos relativos o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal.
Os valores de mercado são identificados considerando os imóveis como disponíveis no mercado aberto. Esta análise deve ser
realizada de forma bastante crítica, possibilitando o fornecimento de subsídios comerciais para a contratante.
DETERMINAÇÃO DOS VALORES DOS BENS
Foram analisados elementos comparáveis ao imóvel, todos no mesmo município do avaliando. Para a correta aplicação de
técnicas avançadas para análise crítica do comportamento do mercado imobiliário faz-se necessária uma análise complementar
dos fatores socioeconômicos de influência nas relações de venda dos imóveis.
Antes de se caracterizar um mercado específico, se faz necessário entender seu funcionamento e os seus mecanismos. São
três as partes componentes deste, a saber: os bens levados a mercado, as partes desejosas em tê-los e as partes interessadas
em adquiri-los.
O método aqui utilizado para descrever este mercado é a denominada “TRATAMENTO POR FATORES” onde são comparados
utilizados dados de mercado com atributos semelhantes ao do avaliando. Estas técnicas nada mais são que modelos
explicativos e simplificados do mercado já que consideram apenas as características semelhantes e não todas as
características pesquisadas.
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VALORES – DATA BASE JANEIRO DE 2016
Descrição
Área Construída Valor Unitário
(R$/m²) Valor (R$)
Valor de Compra/Venda 40,00 m² R$ 8.459,96 R$ 345.000,00
Valor Máximo de Compra/Venda 40,00 m² R$ 8.933,79 R$ 408.000,00
Valor Mínimo de Compra/Venda 40,00 m² R$ 7.986,13 R$ 283.000,00
ENCERRAMENTO
As informações contidas nesse relatório são para uso estrito e exclusivo da contratante, não podendo ser modificado, copiado,
reproduzido ou divulgado sem a prévia autorização por escrito da Elo Engenharia, sendo que o seu uso indevido estará sujeito à
aplicação da legislação competente.
Atenciosamente,
São Paulo, 01 de Fevereiro de 2016.
________________________________
Eng. Flávio Anselmo Genari Mendonça
CREA - 0682583325/D
CPF 066953448 -09
Fazem parte integrante deste laudo os seguintes anexos:
Anexo I FOTOGRAFIAS DESCRITIVAS DO AVALIANDO
Anexo II PLANILHA COM PESQUISA DE MERCADO
Anexo III TRATAMENTO DOS DADOS E MEMORIAL DE CÁLCULOS
- ANEXOS -
A N E X O I
FOTOGRAFIAS DESCRITIVAS DO AVALIANDO
- ANEXOS -
FOTO 01 – VISTA DA FACHADA
FOTO 02 – VISTA DA FACHADA
- ANEXOS -
FOTO 03 – VISTA DO LOGRADOURO
FOTO 04 – VISTA DO LOGRADOURO
- ANEXOS -
FOTO 05 – VISTA DA IDENTIFICAÇÃO DO EDIFÍCIO
FOTO 06 – VISTA DA SALA
- ANEXOS -
FOTO 07 – VISTA DA SALA
FOTO 08 – VISTA DO SANITÁRIO
- ANEXOS -
FOTO 09 – VISTA DA SALA
FOTO 10 – VISTA DA SALA
- ANEXOS -
FOTO 11 – VISTA DA SALA
FOTO 12 – VISTA DA SALA
- ANEXOS -
FOTO 13 – VISTA DA SALA
FOTO 14 – VISTA DA SALA
- ANEXOS -
FOTO 15 - VISTA DA SALA
FOTO 16 - VISTA DA SALA
- ANEXOS -
FOTO 17 - VISTA DA SALA
FOTO 18 - VISTA DA SALA
- ANEXOS -
FOTO 19 - VISTA DO SANITÁRIO
FOTO 20 – VISTA DO SANITÁRIO
- ANEXOS -
FOTO 21 – VISTA DA COPA
FOTO 22 – VISTA DA SALA
- ANEXOS -
FOTO 23 - VISTA DA SALA
FOTO 24 - VISTA DA SALA
- ANEXOS -
FOTO 25- VISTA DA SALA
FOTO 26 - VISTA DA SALA
- ANEXOS -
FOTO 27 - VISTA DA SALA
FOTO 28 – VISTA DO SANITÁRIO
- ANEXOS -
A N E X O II
PLANILHA COM PESQUISA DE MERCADO
- ANEXOS -
Amostra n.º
UF:
Andar: 13º 25 Anos 0
Amostra n.º
UF:
Andar: 12º 25 Anos 0
Amostra n.º
UF:
Andar: 15º 30 Anos 0
Amostra n.º
UF:
Andar: 33º 25 Anos 1
Amostra n.º
UF:
Andar: 8º 30 Anos 0
R$/ m2
Vagas: Conservação:
Valor de Venda:
Tipo:
Fonte/ telefone:
Bairro:
Obs.:
Livier Imóveis - Renato - 21. 9.7959-4543
Cofico Imóveis - Modesto - (21) 2497-6607
R$ 300.000,00
Rio de Janeiro
Empreendimento:
Área Privativa: 35,00
Área Privativa: 32,00
R$/ m2
Sala Comercial Idade: Vagas:
Área Privativa: 41,00
Sala Comercial
R$/ m2
Área Privativa: 35,00
R$/ m2
Status: Oferta
8.571,43R$
13/02/2017
RJCentro Cidade:
Regular
8.536,59R$
Empreendimento:
Empreendimento:
Empreendimento:
Empreendimento:
Sala Comercial Idade: Vagas: Conservação: Regular
Conservação: Regular
13/02/2017
R$ 350.000,00
R$ 260.000,00
Sergio Castro Imóveis - Darla - (21) 2272-4400
Imóvel Já - Jorge - 21. 3062-7505
RJ
Status: Oferta
8.125,00R$
foto
13/02/2017
Valor de Venda:
Endereço: Rua Alcindo Guanabara, 25
8.378,38R$
Bairro: Centro Cidade:
Tipo:
RJ
Obs.:
Vendido
Fonte/ telefone:
Status:
R$ 310.000,00
Sala Comercial Idade: Vagas: Conservação: Regular
Área Privativa: 37,00
Sergio Castro Imóveis - Darla - (21) 2272-4400
R$/ m2 R$ 270.000,00
foto
Bairro: Centro
Status:
foto
Rio de Janeiro
Fonte/ telefone:
Tipo:
Rio de Janeiro Cidade:
Vendido
Endereço: Rua Almirante Barroso, 6
13/02/2017
Obs.:
Valor de Venda:
Endereço:
Sala Comercial Idade:
Idade:foto
Endereço: Avenida Rio Branco, 45
Tipo:
Obs.:
FALSO
Bairro: Centro
Fonte/ telefone:
Cidade: Rio de Janeiro RJ
Vagas: Conservação: Regular
AMOSTRAS
1
2
3
4
5
RJ
Valor de Venda:
Tipo:
Oferta
foto
Bairro:
Fonte/ telefone:
Status:
Obs.:
Endereço: Avenida Rio Branco, 45
Centro Cidade: Rio de Janeiro
7.714,29R$
13/02/2017
Avenida Rio Branco, 245
- ANEXOS -
A N E X O III
TRATAMENTO DOS DADOS E MEMORIAL DE CÁLCULOS
- ANEXOS -
AmostraÁrea
Privativa
Fator
Oferta
Fator
Área
Fator
LocalizaçãoIdade Conservação Fator Idade Padrão
Fator
PadrãoAndar
Fator
AndarVaga
Fator
Vaga
Soma dos
Fatores
Valor Unitário
Homogeneizado
1 35,00 0,90 0,97 1,000 25 c 1,00 1,836 1,000 1,00 1,00 1,00 1,00 0,97 R$ 6.759,89
2 32,00 0,90 0,96 1,000 25 c 1,00 1,836 1,000 1,00 1,00 1,00 1,00 0,96 R$ 6.993,33
3 41,00 1,00 1,00 1,176 30 c 1,05 1,836 1,000 1,00 1,00 1,00 1,00 1,23 R$ 10.472,38
4 35,00 0,90 0,97 1,000 25 c 1,00 1,632 1,125 1,00 1,00 1,10 0,91 1,01 R$ 7.773,98
5 37,00 1,00 0,98 1,176 30 c 1,05 1,632 1,125 1,00 1,00 1,00 1,00 1,33 R$ 11.154,49
AV 40,00 25 c 1,836 1,00 1,00 1,00
R$ 8.630,81
R$ 11.220,06
Vida Útil: 70 anos R$ 6.041,57
R$ 8.630,81
R$ 2.041,82
Média =
limite superior:
limite inferior:
média saneada:
desvio padrão:
1,00
R$ 8.378,38 0,85
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL - HOMOGENEIZAÇÃO
Valor
UnitárioLocalização
R$ 6.942,86 1,00
R$ 7.312,50 1,00
R$ 8.536,59 0,85
R$ 7.714,29
1,00
- ANEXOS -
Amplitude Mínima
Amplitude Total
Valor de Liquidez Forçada
36,23%
GRAU III
GRAU DE PRECISÃO
R$ 241.500,00
18,26%
-17,97%
Amplitude Máxima
Valor Máximo de Negociação
Valor Mínimo de Negociação
345.232,49
R$ 345.000,00
Valor total do imóvel (R$)
DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO
Valor da Sala Comercial
Área privativa (m²)
Valor unitário homogeneizado do imóvel (R$/m²)
40,00
8.630,81
R$ 408.000,00
R$ 283.000,00
Valor de Negociação