laudo tÉcnico de avaliaÇÃo de imÓvel · o presente laudo de avaliação foi elaborado por...

Arq. João Paulo Bueno Avaliações e Pericias Imobiliárias

Rua Felipe Siqueira, 48 - 11 2473 4548 / 11 99727 7004 - Bragança Paulista SP e-mail: [email protected]

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Av. José Adriano Marrey Jr., Nº 101 – Vila Municipal - Bragança Paulista – SP

Latitude: 22°57'6.77"S

Longitude: 46°32'18.11"O

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FICHA DO IMÓVEL

1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE

2. FINALIDADE DO LAUDO

3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

4.1. DOCUMENTAÇÃO

4.2. LOCALIZAÇÃO

4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO TERRENO

7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO

7.2. CÁLCULO DO VALOR TOTAL

8. ENCERRAMENTO

9. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

10. QUESITOS

ÍNDICE

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FICHA DO IMÓVEL

I. LOCALIZAÇÃO: ENDEREÇO: Avenida José Adriano Marrey Jr., 101 - Vila Municipal - Bragança Paulista - SP

II. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO:

FORMATO DO TERRENO: POLIGONO REGULAR: POLIGONO IRREGULAR:

III. CARACTERISTICAS DO TERRENO:

ÁREA (m²): 96,00 FRENTE PRINCIPAL (m): 16,00 TOPOGRAFIA: PLANO: ACLIVE: DECLIVE: ACIDENTADO: SOLO: SECO: ÚMIDO: ALAGADIÇO:

IV. BENFEITORIA EXISTENTE: PADRÃO CONSTRUTIVO: ÁREA (m²): PAVIMENTO:

IDADE ESTIMADA: ano(s) USO:

ESTADO DE CONSERVAÇÃO: BOM: REGULAR: RUIM:

C 166,40 2

30 RESIDENCIAL/COMERCIAL

Supermercado

Papai

Rodoviária

velha

Avaliando

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O presente Laudo de Avaliação foi elaborado por solicitação do ...

O presente Laudo de Avaliação foi elaborado por solicitação do EXMO. Sr. Dr. Frederico Lopes Azevedo, Juiz de

Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Bragança Paulista - SP

O presente trabalho tem por objetivo a avaliação dos bens em processo e responder aos quesitos, para

dirimir os conflitos e dúvidas que possam haver entre as partes e auxiliar a tomada da decisão da lide,

constituindo-se do conjunto de procedimentos técnicos necessários destinados a levar à instância decisória

elementos de prova necessários à solução do litígio, na forma de Laudo Pericial, em conformidade com as

normas aplicáveis e a legislação específica pertinente.

O objetivo do Laudo de Avaliação é a determinação do valor de mercado com base em pesquisas no mercado

imobiliário da região geoeconômica do imóvel avaliando, apresentando como conclusão a convicção do valor de

mercado após tratamento dos dados, para fins de alienação.

4.1. DOCUMENTAÇÃO

Os elementos necessários para elaboração deste trabalho, fornecidos pelo solicitante, foram considerados por

premissa, como válidos e corretos, não tendo sido aferidas as áreas em campo por técnicos. Para efeitos da

avaliação, o imóvel foi considerado livre de penhoras, arrestos, hipotecas, contaminação do solo ou ônus de

qualquer natureza. O imóvel possui uma transcrição, nº 12.517, do Oficial de Registro de Imóveis de Bragança

Paulista.

4.2. LOCALIZAÇÃO

O imóvel avaliando objeto de estudo da presente avaliação localiza-se à Avenida José Adriano Marrey Jr., 101 - Vila

Municipal - Bragança Paulista - SP





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Figura 1: Localização do avaliando.


O imóvel está localizado na região urbana de Bragança Paulista, sendo sua via principal, a Av. José Adriano Marrey

Jr., 101 - Vila Municipal - Bragança Paulista - SP

A via é contemplada por imóveis residenciais e comerciais, tipo casas e edifícios. O bairro possui infraestrutura e é

servido pelos seguintes melhoramentos urbanos:

• Energia elétrica;

• Iluminação pública;

• Redes de Telefone;

• Coleta de lixo;

• Rede de Abastecimento de água;

• Vias asfaltadas;

AVALIANDO

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Trata-se de imóvel urbano, composto por terreno, com acessos por vias asfaltadas. O lote está ocupado por

construção classificada como: casa e pontos comerciais padrão proletário.

O terreno possui área de 96 m², conforme transcrição nº 12.517, do Oficial de Registro de Imóveis de Bragança

Paulista.

O imóvel assim se descreve: O lote, cujas dimensões são de 16,00 m x 6,00 m, sendo sua extensão maior faz frente

para a Av. José Adriano Marrey Jr., 101.

A topografia é praticamente plana, via com leve aclive.

Figura 2: Vista aérea do avaliando e da região de entorno, Google Maps

Não foram considerados no imóvel avaliando quaisquer restrições no que tange a passivos ambientais ou áreas de

proteção permanente (APP) e não faz parte do escopo do trabalho e nem foram fornecidos elementos para

verificação quanto a possíveis contaminações do solo.

Conforme vistoria de reconhecimento da região, onde se insere o imóvel avaliando, verificam-se alguns imóveis

disponibilizados em oferta, onde os corretores locais indicam um mercado de média valorização, o assim pode-se

concluir que a sua liquidez é média.


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A NBR 14.653-2:2011, em seu item 9 – Especificação das avaliações, apresenta a seguinte redação:

“9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como

com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial, pelo contratante, do grau

de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não

representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende

exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori.”

Em função das particularidades do imóvel avaliando e do comportamento do mercado imobiliário da região, e em

conformidade com a NBR 14.653-2:2011, item 9.2.1 – Tabela 1 e Tabela 2, item 9.2.3 – Tabela 5, o presente laudo de

avaliação possui Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão III.


Para o presente trabalho adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo do valor do

imóvel. Foram realizadas pesquisas no mês de Abril de 2018 na região do avaliando, e os elementos foram

devidamente homogeneizados à situação do avaliando, visando obter o melhor valor para o atual contexto de

mercado. Adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo do valor do imóvel,

praticado na região geo-econômica próxima da localização da área a ser avaliada, cujos cálculos foram elaborados

com base na metodologia de TRATAMENTO POR FATORES para a determinação do valor unitário de terreno

(R$/m²). Neste tratamento, os atributos dos imóveis comparativos (exemplo: área, frente, profundidade, localização,

etc.) são homogeneizados para representar a situação do imóvel paradigma (referência de uma determinada região).

Fatores Utilizados:

Fator Transposição: Utilizado para corrigir variações de valor em função da localização do avaliando em relação aos

comparativos de mercado, aplicado através da seguinte equação: Ft = Ia/Ic, onde:

Ft = Fator Transposição

Ia = índice local do avaliando e Ic = índice local dos comparativos

O índice local será estimado conforme observações do avaliador quando da vistoria e pesquisa no local. Para o

imóvel avaliando foi adotado o índice igual a 100;

Fator Oferta: Para os comparativos ofertados, aplicamos o fator 0,90, a fim de compensar a super estimativa /

elasticidade da oferta;

Construções: Para os comparativos com construções, as mesmas foram deduzidas conforme Estudos Valores de

Edificações Imóveis Urbanos – 2018, considerando classificação, estado de conservação e idade aparente. Em

7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO TERRENO


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levantamento de dados junto ao mercado imobiliário, obtiveram-se elementos, cujos dados de análise constam na

planilha juntada ao presente laudo como anexo. Após tratamento dos dados, obteve-se o seguinte VALOR UNITÁRIO

para o terreno:

VALOR UNITÁRIO TERRENO = R$ 1.800,00/m²

Para a determinação do valor total do terreno aplicaremos a fórmula abaixo:

VALOR TERRENO = VALOR UNITÁRIO * ÁREA

Sendo:

VALOR TERRENO → Valor do terreno

VALOR UNITÁRIO → Valor unitário de terreno

ÁREA → Área total registrada de terreno

VALOR LOTE = R$ 1.800,00/m² * 96 m²

VALOR LOTE = R$ 172.800,00

DETERMINAÇÃO DO VALOR DA BENFEITORIA

Existe uma construção no lote, na Av. José Adriano Marrey Jr., 101, com área de 166,40 m²

Imóvel de uso misto assobradado (comercial e residencial) com ótima localização

TÉRREO

1 Salão médio comercial locado, dotado de 2 lavabos (unificação de 2 salas pequenas)

1 Sala pequena dotada de 1 lavabo, atualmente utilizada pela Sra. Neide

SUPERIOR

1 Sala

2 Quartos

1 Banheiro

1 Cozinha

1 Corredor de circulação

1 Lavanderia

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Valor da construção

Estimativa média construtiva por m² = R$ 1.600,00

VALOR CONSTRUÇÃO = R$ 266.240,00

7.2 CÁLCULO DO VALOR TOTAL

VALOR TOTAL = 172.800,00 + 266.240,00 = R$ 439.040,00

Em números redondos, temos

VALOR TOTAL = R$ 440.000,00 (Quatrocentos e quarenta mil reais)

Encerra-se o presente trabalho composto por 16 (dezesseis) folhas, todas impressas de anverso, sendo esta

folha datada e assinada pelo autor do presente trabalho, e as demais rubricadas.

Portanto, adotando-se até o limite de 1%, conforme NBR 14.653-1:2001, tem-se o seguinte valor:

Bragança Paulista, 14 de maio de 2018.

_______________________________

João Paulo Bueno da Silva

Arquiteto e Urbanista

CAU A687707-7

Responsável pelo trabalho

8. ENCERRAMENTO

R$ 440.000,00 (Quatrocentos e quarenta mil reais)

Data-base Maiol/2.018

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FOTOGRAFIAS 1 e 2: Vista frontal e via de acesso, de frente para a Av. José Adriano Marrey Jr.

FOTOGRAFIAS 3 e 4: Vista lateral direita e via de acesso, de frente para a Av. José Adriano Marrey Jr.

FOTOGRAFIAS 5 e 6: Vista interna da sala comercial em uso pela Sra. Neide

9. ANEXO FOTOGRÁFICO

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FOTOGRAFIAS 7 e 8: Vista interna da sala comercial locada



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FOTOGRAFIAS 13 e 14: Escada de acesso e sala

FOTOGRAFIAS 15 e 16: Guarnição com avaria e infiltrações pelo telhado e ou esquadria

FOTOGRAFIAS 17 e 18: Corredor de acesso e dormitório 1

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FOTOGRAFIAS 19 e 20: Infiltrações pelo telhado

FOTOGRAFIAS 21 e 22: Infiltrações pelo telhado, dormitório 2

FOTOGRAFIAS 23 e 24: Infiltrações pelo telhado, dormitório 2 e corredor de acesso

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FOTOGRAFIAS 25 e 26: Banheiro

FOTOGRAFIAS 27 e 28: Revestimentos da cozinha piso e parede

FOTOGRAFIAS 29 e 30: Cozinha

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FOTOGRAFIAS 31 e 32: Cozinha

1) Existem infiltrações no imóvel? Existem problemas no telhado? Será necessária a reforma do telhado?

Qual seria o valor para executar tal serviço?

R: Em observação a parte interna do imóvel, foi possível identificar pontos com infiltrações médias

localizados a partes superiores das alvenarias, bem prováveis providas por danos na cobertura, toda residência com

exceção da lavanderia possui laje e cobertura de telha cerâmica. Para um orçamento mais detalhado, seria preciso

uma avaliação mais detalhada pela parte superior do telhado executada por um profissional da área. No entanto,

para sanar tal situação encontrada por este perito, estima-se:

2 Diárias de Pedreiro e ou Carpinteiro + 50 telhas + suplementos (aproximadamente) = R$ 640,00

2) É necessária nova pintura no imóvel por dentro e por fora do imóvel, incluindo todas as portas de

madeira e de aço? Qual seria o custo para realizar tal serviço?

R: Em modo geral, o imóvel se encontra com pintura no estado mediano, destaca-se pontos necessários, os

causados pelas infiltrações. Estima-se:

Material + Mão de obra (aproximadamente) = R$ 950,00

3) O batente da porta da entrada, porta da escada para a garagem e do banheiro do imóvel estão

estragados na parte de baixo? Precisam ser trocados? As molduras precisam ser trocadas também? Qual seria o

custo para realizar tal reforma?

R: Os batentes em madeira devido o passar dos anos, acabam retendo água e ou umidade pela parte inferior

provida do piso (vide foto 15), os batentes mencionados apresentam sim esta patologia e necessitam de reparos e

ou substituição. Estima-se ao total da casa a substituição de 4 batentes com as respectivas guarnições:

Material + Mão de obra (aproximadamente) = R$ 1.100,00

10. QUESITOS

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4) A porta da sala está com rachaduras e remendos com massa plástica na região da fechadura? A porta

da cozinha está com remendo de madeira para cobrir um corte? A porta do quarto próximo à cozinha está com a

parte superior refeita com massa? Qual seria o custo para realizar as reformas necessárias?

R: Estima-se ao total da casa a substituição de 3 portas:


5) Os azulejos da cozinha estão furados e/ou rachados e tapados com rejunte? Qual seria o custo da

reforma?

R: Os azulejos instalados são considerados antigos, e os furos aparentes são provenientes de antigos

armários ali já fixados (vide foto 28), no entanto o custo deste material para substituição se torna mais instável,

pode estimar a fim de substituição 10 peças.


6) Tais depreciações deverão ser consideradas na avaliação? Se sim, em quanto impacta no valor do

imóvel?

R: Sim, estes pontos provenientes da falta de manutenção e conservação, acabam de certa maneira

impactando no valor final do imóvel, os valores mencionado do item 1 ao 5, totalizam em:

Material + Mão de obra (aproximadamente) = R$ 3.495,00

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LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Imóvel Rural – Bairro Bom Retiro - Bragança Paulista – SP

Latitude: 22°55'43.85"S

Longitude: 46°27'47.15"O

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FICHA DO IMÓVEL





4.1. DOCUMENTAÇÃO

4.2. LOCALIZAÇÃO





7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO TERRENO


7.2. CÁLCULO DO VALOR TOTAL

8. ENCERRAMENTO

9. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

10. QUESITOS

ÍNDICE

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FICHA DO IMÓVEL

I. LOCALIZAÇÃO: ENDEREÇO: Bairro do Bom Retiro - Bragança Paulista - SP

II. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO:

FORMATO DO TERRENO: POLIGONO REGULAR: POLIGONO IRREGULAR:

III. CARACTERISTICAS DO TERRENO:

ÁREA LEVANTAMENTO SABESP (m²): 24.952,02 FRENTE PRINCIPAL (m): 8,75 ÁREA MATRICULA (m²): 2,6 ha = 26.000,00 TOPOGRAFIA: PLANO: ACLIVE: DECLIVE: ACIDENTADO: SOLO: SECO: ÚMIDO: ALAGADIÇO:

IV. BENFEITORIA EXISTENTE: PADRÃO CONSTRUTIVO: ÁREA (m²): PAVIMENTO:

IDADE ESTIMADA: ano(s) USO:

ESTADO DE CONSERVAÇÃO: BOM: REGULAR: RUIM:

D 123,20 1

25 RESIDENCIAL

Avaliando

Rod. Fernão Dias

BH

SP

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O presente Laudo de Avaliação foi elaborado por solicitação do ...

O presente Laudo de Avaliação foi elaborado por solicitação do EXMO. Sr. Dr. Frederico Lopes Azevedo, Juiz de

Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Bragança Paulista - SP

O presente trabalho tem por objetivo a avaliação dos bens em processo e responder aos quesitos, para

dirimir os conflitos e dúvidas que possam haver entre as partes e auxiliar a tomada da decisão da lide,

constituindo-se do conjunto de procedimentos técnicos necessários destinados a levar à instância decisória

elementos de prova necessários à solução do litígio, na forma de Laudo Pericial, em conformidade com as

normas aplicáveis e a legislação específica pertinente.

O objetivo do Laudo de Avaliação é a determinação do valor de mercado com base em pesquisas no mercado

imobiliário da região geoeconômica do imóvel avaliando, apresentando como conclusão a convicção do valor de

mercado após tratamento dos dados, para fins de alienação.

4.1. DOCUMENTAÇÃO

Os elementos necessários para elaboração deste trabalho, fornecidos pelo solicitante, foram considerados por

premissa, como válidos e corretos, não tendo sido aferidas as áreas em campo por técnicos. Para efeitos da

avaliação, o imóvel foi considerado livre de penhoras, arrestos, hipotecas, contaminação do solo ou ônus de

qualquer natureza. O imóvel possui uma transcrição, nº R.3- 20.716, do Oficial de Registro de Imóveis de Bragança

Paulista.





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4.2. LOCALIZAÇÃO

O imóvel avaliando objeto de estudo da presente avaliação localiza-se no bairro Bom Retiro - Bragança Paulista - SP

Figura 1: Localização do avaliando.


O imóvel está localizado na região rural de Bragança Paulista, com acesso principal pela Rodovia Fernão Dias sentido

bairro dos Bacci, sendo da rodovia até o sitio 2Km em via asfaltada mais 1,2Km em estrada de terra.

A região predominantemente ocupada por chácaras e plantações, incide-se também comércios e industrias ali

próximo. As edificações mais próximas a área do avaliando se trata de uma granja de suinocultura (Figura 1).

O bairro possui infraestrutura e é servido pelos seguintes melhoramentos :

• Energia elétrica;

• Vias parcialmente asfaltadas;


Trata-se de imóvel rural, composto por terreno, sendo 58% em média mata, com acessos por vias parcialmente

asfaltadas. O terreno está ocupado por construções classificadas como: casa (124,36m²) e um paiol (28,00m²)

O terreno possui área de 2,6ha conforme transcrição nº R.3-20.716, do Oficial de Registro de Imóveis de Bragança

Paulista.

A topografia é em aclive.

AVALIANDO

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Figura 2: Vista aérea do avaliando e da região de entorno, Google Maps

Não foram considerados no imóvel avaliando quaisquer restrições no que tange a passivos ambientais ou áreas de

proteção permanente (APP) e não faz parte do escopo do trabalho e nem foram fornecidos elementos para

verificação quanto a possíveis contaminações do solo.

Conforme vistoria de reconhecimento da região, onde se insere o imóvel avaliando, verificam-se alguns imóveis

disponibilizados em oferta, onde os corretores locais indicam um mercado de média valorização, o assim pode-se

concluir que a sua liquidez é média.

A NBR 14.653-2:2011, em seu item 9 – Especificação das avaliações, apresenta a seguinte redação:

“9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como

com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial, pelo contratante, do grau

de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não

representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende

exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori.”



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Em função das particularidades do imóvel avaliando e do comportamento do mercado imobiliário da região, e em

conformidade com a NBR 14.653-2:2011, item 9.2.1 – Tabela 1 e Tabela 2, item 9.2.3 – Tabela 5, o presente laudo de

avaliação possui Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão III.


Para o presente trabalho adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo do valor do

imóvel. Foram realizadas pesquisas no mês de Abril de 2018 na região do avaliando, e os elementos foram

devidamente homogeneizados à situação do avaliando, visando obter o melhor valor para o atual contexto de

mercado. Adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo do valor do imóvel,

praticado na região geo-econômica próxima da localização da área a ser avaliada, cujos cálculos foram elaborados

com base na metodologia de TRATAMENTO POR FATORES para a determinação do valor unitário de terreno

(R$/m²). Neste tratamento, os atributos dos imóveis comparativos (exemplo: área, frente, profundidade, localização,

etc.) são homogeneizados para representar a situação do imóvel paradigma (referência de uma determinada região).

Fatores Utilizados:

Fator Transposição: Utilizado para corrigir variações de valor em função da localização do avaliando em relação aos

comparativos de mercado, aplicado através da seguinte equação: Ft = Ia/Ic, onde:

Ft = Fator Transposição

Ia = índice local do avaliando e Ic = índice local dos comparativos

O índice local será estimado conforme observações do avaliador quando da vistoria e pesquisa no local. Para o

imóvel avaliando foi adotado o índice igual a 100;

Fator Oferta: Para os comparativos ofertados, aplicamos o fator 0,90, a fim de compensar a super estimativa /

elasticidade da oferta;

Construções: Para os comparativos com construções, as mesmas foram deduzidas conforme Estudos Valores de

Edificações Imóveis Urbanos – 2018, considerando classificação, estado de conservação e idade aparente. Em

levantamento de dados junto ao mercado imobiliário, obtiveram-se elementos, cujos dados de análise constam na

planilha juntada ao presente laudo como anexo. Após tratamento dos dados, obteve-se o seguinte VALOR UNITÁRIO

para o terreno:

VALOR UNITÁRIO TERRENO = R$ 7,00/m²

7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO TERRENO

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Para a determinação do valor total do terreno aplicaremos a fórmula abaixo:

VALOR TERRENO = VALOR UNITÁRIO * ÁREA

Sendo:

VALOR TERRENO → Valor do terreno

VALOR UNITÁRIO → Valor unitário de terreno

ÁREA → Área total registrada de terreno

VALOR TERRENO = R$ 7,00/m² * 24.952,02 m²

VALOR TERRENO = R$ 174.664,14

DETERMINAÇÃO DO VALOR DA BENFEITORIA

Existe uma construção no terreno, com área de 124,33 m²

Imóvel de uso residencial

TÉRREO

1 Sala

2 Quartos

1 Depósito

1 Banheiro

1 Cozinha

1 Área de churrasqueira

Varanda frontal

Valor da construção

Estimativa média construtiva por m² = R$ 1.200,00

VALOR CONSTRUÇÃO = R$ 149.196,00

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7.2 CÁLCULO DO VALOR TOTAL

VALOR TOTAL = 174.664,14 + 149.196,00 = R$ 323.860,14

Em números redondos, temos

VALOR TOTAL = R$ 320.000,00 (Trezentos e vinte mil reais)

Encerra-se o presente trabalho composto por 14 (quatorze) folhas, todas impressas de anverso, sendo esta

folha datada e assinada pelo autor do presente trabalho, e as demais rubricadas.

Portanto, adotando-se até o limite de 1%, conforme NBR 14.653-1:2001, tem-se o seguinte valor:

Bragança Paulista, 14 de maio de 2018.

_______________________________

João Paulo Bueno da Silva

Arquiteto e Urbanista

CAU A687707-7

Responsável pelo trabalho

8. ENCERRAMENTO

R$ 320.000,00 (Trezentos e vinte mil reais)

Data-base Maio/2.018

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FOTOGRAFIAS 1 e 2: Vista posterior da residência e lateral direita

FOTOGRAFIAS 3 e 4: Vista frontal da residência e lateral direita

FOTOGRAFIAS 5 e 6: Vista posterior da residência e lateral esquerda

9. ANEXO FOTOGRÁFICO

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FOTOGRAFIAS 7 e 8: Vista interna ao dormitório e corredor de acesso

FOTOGRAFIAS 9 e 10: Vista interna do banheiro e do dormitório

FOTOGRAFIAS 11 e 12: Vista interna da cozinha e do banheiro

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FOTOGRAFIAS 13 e 14: Vista interna da cozinha e da área de churrasqueira

FOTOGRAFIAS 15 e 16: Vista externa do abrigo

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1) Existe uma propriedade vizinha com criação de porcos? Gera odor no sitio? Este fato impacta no valor do

imóvel? Se sim, em quanto o desvaloriza?

R: Sim, foi possível observar a granja e sentir tal odor, considerado moderado, na lateral esquerda externa

da residência, a principio tal fator pode gerar talvez desinteresse de aquisição momentânea, a depender do

uso de destinação a propriedade, no entanto não afeta diretamente no valor da propriedade podendo assim

causar uma desvalorização máxima momentânea de até 5%.

2) Existe a necessidade de realizar o georreferenciamento no sitio para fins de regularização documental?

Qual o custo da sua realização?

R: Sim, aparentemente as metragens da escritura estão divergentes ao do levantamento existente, devendo

a fim de dirimir as duvidas, retificar a área e seguir com a documentação do imóvel.

Estimativa apresentada por um topógrafo R$ 6.000,00

3) A casa está com rachaduras nas paredes? Qual o custo deste reparo? R: Foi possível observar pequenas fissuras e pontos danificados por infiltrações. Estima-se: Material + Mão de obra (aproximadamente) = R$ 950,00

4) O piso do quintal está com rachaduras e desnivelado por causa do terreno ter cedido? Existem outras

rachaduras na casa? Qual o custo para repara-las?

R: Existem pequenas rachaduras e desníveis no piso externo provenientes da acomodação da residência

sobre o solo. As rachaduras na casa estão relatadas na pergunta anterior. Estima-se:


5) Existem infiltrações na porta do banheiro principal, quarto ao lado do banheiro e cozinha? O telhado

precisa ser reformado? Qual o custo dessa reforma?

R: Em observação a parte interna do imóvel, foi possível identificar pontos com infiltrações médias

localizados a partes superiores das alvenarias, bem prováveis providas por danos na cobertura, toda

residência possui aparentemente apenas cobertura de telha cerâmica e forro de madeira. Para um

orçamento mais preciso seria necessário uma avaliação mais detalhada pela parte superior do

telhado executada por um profissional da área. No entanto, para sanar tal situação encontrada por este

perito, estima-se:

1 Diária de Pedreiro e ou Carpinteiro + 30 telhas + suplementos (aproximadamente) = R$ 340,00

6) A propriedade é servida por um poço “caipira”? A sua capacidade é suficiente para a manutenção do

imóvel ? Este fato impacta no valor do imóvel?

R: Conforme fotos anexadas ao processo, o poço existente é do tipo caipira, não observado in loco. Sobre a

capacidade de extração hídrica, não foi possível mensurar. A falta ou a pouca quantidade de água no imóvel

pode afetar seu valor a depender do uso.

7) O telhado do paiol está corroído por cupins? É necessária a sua reforma?

R: O paiol, observado apenas pela parte externa, se deduz abandonado, sendo apenas para uso de

armazenamento simples, o mesmo necessita de reforma geral.

10. QUESITOS

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8) Haverá necessidade de construir novo padrão na entrada da propriedade para que o transformador seja

colocado fora da propriedade? Qual o custo para realização do serviço?

R: Não foi possível observar tal necessidade nem levantar custos para tais serviços em primeira observação

9) Existe esgoto tratado na propriedade ou é servida por fossas?

R: O descarte do esgoto se da através de fossa séptica

10) O terreno é acidentado (declive em sua imensa maioria)

R: O terreno é em aclive em sua maioria

11) As depreciações acima apontadas impactam no valor do imóvel? Se sim, em que elas desvalorizam o

imóvel?

R: Sim, pode-se dizer que a principio o valor de desvalorização em reparos totais mencionados nos itens

acima é de R$ 7.770,00.

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AVALIAÇÃO DE VEÍCULO

DATA 06/04/2018

PROPRIETARIO Osvaldo Olivatto

LOCAL Av. José Adriano Marrey Jr. , 101

DESCRIÇÃO Volkswagen Gol MI - Fabricação/Modelo 1998 - Cor Branca - Gasolina - Placa CLV 1939 - RENAVAM 00697179168 - CHASSI 9BWZZZ377WP523319

DEBITO - MULTAS

IPVA NADA CONSTA MULTAS NADA CONSTA

LICENCIAMENTO R$ 106,55 DPVAT NADA CONSTA

Pontos para análise Estado

1 - Para Choques Frente Regular

2 - Grelha Regular

3 - Capot Ruim

4 - Guarda Lamas Frente Esquerdo Regular

5 - Porta Frente Esquerda Regular

6 - Porta Trás Esquerda Não Possuí

7 - Ilharga Trás Esquerda Bom

8 - Embaladeira Esquerda Regular

9 - Guarda Lamas Frente Direito Regular

10 - Porta Frente Direita Regular

11 - Porta Trás Direita Não Possuí

12 - Ilharga Trás Direita Bom

13 - Embaladeira Direita Regular

14 - Tampa da Mala Regular

15 - Para Choques Trás Ruim

16 - Capota Bom

VALOR DE AVALIAÇÃO VALOR TABELA FIPE R$ 8.243,00 VALOR DE MERCADO R$ 6.800,00 VALOR DEBITOS R$ 106,55

Valor Avaliado

R$ 4.800,00

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Documentação

Lateral Direita e Esquerda

Para Choques Traseiro e Capot

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Vista Frontal e Posterior

Capota e Motor

Fechamento Superior do Motor e Painel (Marcação de 228.221 Km)

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Estofamento Traseiro e Painel

Motor e Pneus

Mês de referência: abril de 2018

Código Fipe: 005001-6

Marca: VW - VolksWagen

Modelo: Gol 1000 Mi 2p / 1000i

Ano Modelo: 1998 Gasolina

Autenticação cbhtyxt909sp

Data da consulta terça-feira, 24 de abril de 2018 16:13

Preço Médio R$ 8.243,00

Consulta Tabela Fipe

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laudo tÉcnico de avaliaÇÃo de imÓvel · o presente laudo de avaliação foi elaborado por...

Documents