lc webinar (specijalistički seminar) procjena vrijednosti ...pitanja i odgovori s održanog lc...

ORGANIZATOR: SUORGANIZATORI: POKROVITELJ:

REPUBLIKA HRVATSKAMINISTARSTVO GRADITELJSTVA

I PROSTORNOG UREĐENJA

Procjena vrijednosti nekretnina i naknadaLC WEBinar (Specijalistički seminar)

PITANJA I ODGOVORI

29. 05. 2020.

2 | PVN - PITANJA I ODGOVORI

Pitanja i odgovori s održanog LC WEBinara Procjena vrijednosti nekretnina i naknada za izvlaštenja održa-nog 29. 05. 2020. godine

1. PITANJE Sukladno čl. 57. stavku 4. ZPVN omogućava se prikupiti podatke iz dva izvora; eNekretnina i isprava o kupoprodaji nekretnina koje su uložene u zbirku isprava ZKO. U našem slučaju vještak je prikupio podatke sa sustava eNekretnine, i prikazao ih u procjembenom elaboratu, me-đutim na slikovnom prikazu je pod rubrikom “stanje poda-taka” uneseno ”EVALUACIJA U TIJEKU”. Pitanje je mogu li se koristiti takvi podatci iz sustava, ako u njima stoji da je evaluacija u tijeku, a ne da je provedena (skenirani prilozi iz elaborata).Dilema se javila jer je u Pravilniku u članku 23. stavku 1. na-vedeno “… na temelju dovoljnog broja pribavljenih i evalu-iranih podataka...”Nastavno na istu tematiku u ovom slučaju vještak je pri-kupio podatke sa sustava eNekretnine, i prikazao ih u ela-boratu, međutim na ovom primjeru u slikovnom prikazu je pod rubrikom “stanje podataka” uneseno ”PREUZETO OD PU”. Smije li se takav podatak koristiti ?

ODGOVORIzvrsno je primijećeno da navedena odredba ZPVN-a omogućava prikupljanje podataka iz samo dva izvora: eNekretnina ili isprava o kupoprodaji nekretnine koje su uložene u zbirku isprava ZKO. Međutim, to nije sve što piše: raspoloživi podatci iz navedenih izvora mogu se pribavljati na temelju pisanog zahtjeva. Čini se da u ovom slučaju ne postoji pisani zahtjev. Osim toga odred-bom čl. 58. st. 1. ZPVN-a uređeno je da pravo pribavljanja tih podataka imaju, među inim, procjenitelji u svrhu izra-de procjembenih elaborata. Čini se da procjenitelj nije podnio pisani zahtjev.Ako se vratimo još jedan korak unatrag u tekst Zakona, odredba čl. 57. st. 1. ZPVN-a uređuje da za procjenu vri-jednosti nekretnina… koriste kupoprodajne cijene i dru-gi podatci,… i skup obilježja nekretnine, koji nisu pod utjecajem neuobičajenih ili osobnih okolnosti. Dakle, nisu dovoljne kupoprodajne cijene već i skup obilježja. Stoga je odredbom čl. 4. st. 1. podst. 7. uređeno da eva-luacija podataka obuhvaća evidentiranje obilježja koja utječu na vrijednost nekretnina, daljnjih obilježja i evi-dentiranje drugih obilježja… Odredbe podst. 21., 3. i 30. taksativno nabrajaju o kojim se obilježjima radi. Dakle, ako su podatci u statusu „PREUZETO OD PU“ ili „EVALU-ACIJA U TIJEKU“ jasno je da isti nisu evaluirani jer uz te podatke nisu evidentirana pripadna obilježja. Odredba čl. 23. Pravilnika o MPVN „…na temelju dovoljnog broja pribavljenih i evaluiranih podataka…“ samo sažima gore navedene odredbe ZPVN-a.Osim toga, odredba čl. 22. st. 2. ZVPN-a uređuje da se izvor podataka treba precizno navesti ili se izvor poda-

taka treba priložiti procjembenom elaboratu. Navođe-nje izvora odnosi se na stručnu i znanstvenu literaturu te sudsku praksu. Prilaganje izvora podataka se odnosi na isprave tj. a izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena jest isprava. Kao izvori podataka prilažu se i druge ispra-ve, kao što su lokacijske dozvole, građevinske dozvole, ugovori s neuknjiženim pravima, relevantne presude, zemljišnoknjižni izvadci, izvodi iz katastarskog plana, ko-pije katastarskog plana, prijavni listovi i sl.

Ako se vratimo još unatrag u zakonski tekst, dolazi se do odredbe čl. 16. st. 1. podst. 1., 3., 5. i 6. ZPVN-a koji među nadležnosti upravnih tijela županije, Grada Zagreba ili velikoga grada navode • pripremu i unos podataka (podst. 1.), • evaluaciju podataka (podst. 3.)• izdavanje izvadaka iz zbirke kupoprodajnih cijena

eNekretnina (podst. 5.) odnosno alternativno • izdavanje izvadaka iz plana približnih vrijednosti ze-

mljišta (podst. 6.).

Dakle, priprema i unos podataka te evaluacija podata-ka su bitne nadležnosti upravnih tijela županije, Grada Zagreba odnosno velikoga grada. Izdavanje izvadaka iz zbirke kupoprodajnih cijena je bitna nadležnost uprav-nih tijela. Za procjenu vrijednosti nekretnina koristi se dovoljan broj evaluiranih podataka, a isti se ishode te-meljem pisanog zahtjeva iz eNekretnina.Konačno, status „PREUZETO OD PU“ čak niti ne jamči da u eNekretninama prileži isprava (kupoprodajni ugovor).

Temeljem izloženog neevaluirani podatci (status „PRE-UZETO OD PU“ i „EVALUACIJA U TIJEKU“) nisu podobni za procjenu vrijednosti nekretnina. Izvor evaluiranih po-dataka u procjembenom elaboratu je izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena eNekretnina.

U suprotnome, ako procjenitelj želi ili mora koristiti nee-valuirane podatke (primjerice ako u zadatku naručitelja dobije dan vrednovanja prije 2015. kada se nisu prosli-jeđivali kupoprodajni ugovori u eNekretnine), onda je dužan sam provesti pripremu i unos podataka te njihovu evaluaciju. To znači da u prvome koraku, na temelju pi-sanog zahtjeva, pribavlja kupoprodajne ugovore iz ze-mljišnoknjižnog odjela, iste prilaže procjembenom ela-boratu kao izvor podataka, te evaluacijom pribavljenih podataka svakoj kupoprodajnoj cijeni pridružuje skup obilježja. Drugim riječima, procjenitelj je u tom slučaju dužan provesti isti postupak koji provodi upravno tijelo županije, Grada Zagreba odnosno velikoga grada prili-kom pripreme i unosa podataka te njihove evaluacije. Postoji još veći problem. Ako se podatci za procjenu vri-jednosti nekretnina ne prikupljaju temeljem pisanog za-htjeva iz zbirke kupoprodajnih cijena eNekretnina, pove-ćava se vjerojatnost/rizik netransparentnog postupanja tj. da će različiti procjenitelji za iste nekretnine na isti dan

PITANJA I ODGOVORI - PVN | 3

vrednovanja koristiti različite podatke te doći do bitno različitih vrijednosti. „Samoposluživanje iz eNekretnina“ od strane procjenitelja umjesto podnošenja pisanog zahtjeva za izdavanjem izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena već se u praksi pokazalo kao krajnje problema-tično postupanje s razlikama u procijenjenoj vrijednosti istih nekretnina na isti dan vrednovanja od gotovo 100% odnosno +/- 50% od zajedničkog prosjeka. Ističem da prihvatljiva odstupanja temeljem odredbe čl. 4. st. 1. Pra-vilnika o MPVN iznose najviše +/- 30% od međusobnog prosjeka nakon provedbe međuvremenskog i interkvali-tativnog izjednačenja (u praksi, ako se postupalo odgo-vorno s podatcima, odstupanja su znatno manja).Naime, nitko ne poznaje bolje svoje područje nadležno-sti i događanja na tržištu nekretnina (kupoprodaje, zaku-pe, najmove) od službenika upravnog tijela koji svaki dan pripremaju i unose podatke, evaluiraju ih te na pisani za-htjev izdaju iz zbirke kupoprodajnih cijena. Osim toga, upravno tijelo je dužno temeljem pisanog zahtjeva za istu nekretninu na isti dan vrednovanja izdati isti izvadak.

Iz navedenoga je razvidno da je najekonomičnije postu-panje ono u kojem svatko od dionika u procesu procjene vrijednosti nekretnina obavlja svoj posao:• Upravno tijelo priprema i unosi podatke, provodi nji-

hovu evaluaciju i izdaje ih temeljem pisanog zahtjeva procjenitelja.

• Procjenitelj utvrđuje kakvoću procjenjivane nekretnine i temeljem pisanog zahtjeva traži izvadak iz zbirke ku-poprodajnih cijena eNekretnina od mjesno nadležnog upravnog tijela i procjenjuje vrijednost nekretnine.

2. PITANJE Procjenjuje se zemljište 1. kategorije koje grad prodaje. Smiju li se kod poredbene metode kao poredbena zemljišta koristiti arondacijske površine koja se nalaze u neposred-nom susjedstvu procjenjivane nekretnine, uz primjene ko-eficijenata radi povećanja cijene koštanja?

ODGOVORNe smiju. Arondacijske površine su manje vrijedne u od-nosu na zemljišta prve kategorije i tzv. „klinove“ i njihova se vrijednost, samo slučaju nedostatka usporedivih po-dataka u zbirci kupoprodajnih cijena eNekretnina, izvo-di temeljem propisanih raspona vrijednosti u odnosu na vrijednost prve kategorije iz Priloga 12. Pravilnika o MPVN. Obrat ne vrijedi.Osim toga, odredba čl. 19. Pravilnika o MPVN-a ograniča-va vrijednost korištenih dodataka i odbitaka za interkva-litativno izjednačenje na +/- 40 % početne vrijednosti budući da velike prilagodbe ukazuju na to da nekretnine nisu baš usporedive. U „Priručniku za procjenu vrijednosti nekretnina“ (Uhlir/Majčica, 2016.) str. 127-140 imate detaljno razloženu problematiku obilježja katastarskih čestica koje odstu-

paju u odnosu na kategoriju, vrstu i mjeru građevinskog korištenja te oblik.

3. PITANJE Člankom 57. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina („Na-rodne Novine“ 78/15), nastavno Zakon, između ostalog je određeno da se podaci potrebni za procjenu vrijednosti ne-kretnina mogu pribavljati i iz sustava e-Nekretnine, uz uvjet da isti ne mogu biti stariji od 4 (četiri) godine.Evaluacijom evidentiranih transakcija u sustavu e-Nekret-nine utvrđeno je postojanje značajnog broja evidentiranih transakcija svih navedenih vrsta nekretnina koje nisu eva-luirane (od 2012. godine nadalje) i za koje od 2012. godine do 2016. godine nije od strane porezne uprave priložen ku-poprodajni ugovor.S obzirom na utvrđeno, a u cilju efikasnosti administra-tivno-tehničke službe u upravnom tijelu Istarske županije, molimo Vas uputu za postupanje pri evaluaciji evidentira-nih transakcija starijih od 4 (četiri) godine u sustavu e-Ne-kretnine.

ODGOVORKupoprodajni ugovori nisu prosljeđivani iz Evidenci-je prometa nekretnina Ministarstva financija-Porezne uprave sve do godine 2016. Svi kupoprodajni ugovori iz ranijih razdoblja mogu se pribavljati iz raznih izvora, primjerice:• iz zbirke isprava zemljišnoknjižnih odjela (čl. 57. st. 4.

podst. 2. ZPVN-a)• iz katastarskog operata• od tvrtki koje obavljaju poslove komunalnog gospo-

darstva• od upravnih tijela koja utvrđuju iznos komunalne

naknade• od drugih pravnih osoba koje za potrebe obavljanja

svojih zakonom propisanih zadaća pribavljaju kupo-prodajne ugovore.

Iz praktičnih razloga prioritet prilikom evaluacije sva-kako predstavljaju transakcije evidentirane unatrag če-tiri godine te transakcije starije od četiri godine ako je za iste zatražen izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena eNekretnina. Idealna situacija je naravno imati evalui-rane sve transakcije od 2012. godine ali to bitno ovisi o mogućnostima upravnog tijela županije, Grada Zagreba odnosno velikoga grada.

4. PITANJE Predmet procjene je nekretnina u centru grada. Suvlasnici su Grad i fizička osoba. Nekretnina je u ruševnom stanju i predstavlja opasnost za život ljudi i Grad je spreman otku-piti dio nekretnine od fizičke osobe. Budući da je nekretnina za rušenje, na koji način definirati zadatak prema procje-nitelju, odnosno kako navesti razlog zbog kojeg tražimo procjenu odnosno "rušenje"


ODGOVORSukladno odredbi čl. 67. st. 2. Pravilnika o MPVN zada-tak naručitelja kao element procjembenog elaborata ne sadrži razlog zbog kojeg se traži procjena vrijednosti ne-kretnine već samo prostornu identifikaciju nekretnine, dan vrednovanja i dan kakvoće. Sukladno odredbi čl. 68. st. 1. podst. 4. Pravilnika o MPVN uz zadatak naručitelja ide opis procjenjivane nekretnine te osnovica za vred-novanje. Pod „opis procjenjivane nekretnine“ svakako se može navesti i njezino građevinsko stanje, ali to nije razlog odnosno svrha izrade procjembenog elaborata.Naime, odredbom čl. 67. st. 3. Pravilnika o MPVN svrha je vrsta pravnoga posla zbog kojega se izrađuje pro-cjembeni elaborat, primjerice kupoprodaja, zamjena nekretnina, osiguranje dokaza, izvlaštenje. Dakle, u svr-hu, odnosno razlog se ne ubraja „rušenje“ tj. uklanjanje građevine.

5. PITANJE Ukoliko se pri utvrđivanju vrijednosti nekretnine u postup-ku izvlaštenja pokrenutom prije stupanja na snagu Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina i pripadnog Pravilnika o metodama procjene ne može primijeniti odredbe istih, te se npr. ranijem vlasniku poljoprivrednog zemljišta obuhvaće-nog izvlaštenjem naknada određuje po cijenama za građe-vinsko zemljište, koja je namjena i mjera korištenja navede-nog građevinskog zemljišta?Naime, ako se zemljište promatra kao građevinsko, bitno je znati njegovu namjenu (stambena, industrijsko-gospodar-ska, turističko-ugostiteljska i dr.), kao i mjeru građevinskog korištenja (koef. iskoristivosti), s obzirom da je razlika u ci-jeni građ. zemljišta stambene i npr. industrijske namjene najčešće značajna i neusporediva, kao i razlika cijene ze-mljišta iste namjene, ali s različitim koef. iskoristivosti (npr. 1,0 i 3,0). Koja su tada ta daljnja obilježja nekretnine, i kojim propisima se tada uređuje postupak i metode procjene?

ODGOVORPristup u kojem se poljoprivredno zemljište obuhvaće-no izvlaštenjem smatra građevinskim nepomirljiv je s odredbama ZPVN-a. Naime, sintagma „građevinsko ze-mljište“ kao obilježje koje utječe na vrijednost nekretni-ne je previše apstraktna za primjenu prilikom procjene vrijednosti nekretnina pa je time i neuporabljva. U slučajevima izvlaštenja pokrenutim prije stupanja na snagu ZPVN-a postoje samo dva puta: teret obrazloženja primijenjenih postupaka i korištenih parametara u cije-losti pada na procjenitelja i problematično je iz perspek-tive održivosti rezultata nakon provjere ili se, ističem u dogovoru sa strankama, može pokušati s podrednom primjenom mjerodavnih odredbi ZPVN-a.

6. PITANJE Pitanje vezano za rad službenika koji su zaduženi za obav-ljanje administrativno tehničkih poslova za potrebe procje-niteljskih povjerenstava Ako prilikom pregleda procjeniteljskih elaborata primijete nedostatke u elaboratu koji nisu usklađeni sa Zakonom, trebaju li službenici koji su zaduženi za obavljanje admi-nistrativno tehničkih poslova za potrebe procjeniteljskih povjerenstava ipak te PE uputiti na procjeniteljsko povje-renstvo uz pisano očitovanje ili mogu sami kontaktirati procjenitelje i tražiti da se obave ispravke prije slanja istih na povjerenstvo?

ODGOVORU takvom slučaju, iz perspektive ekonomičnosti postup-ka, bolje je rješenje da službenik kontaktira procjenite-lje glede eventualno uočenih nepravilnosti kako bi se procjeniteljskom povjerenstvu uputio čim kvalitetniji materijal odnosno PE koji je izrađen u skladu s odred-bama ZPVN-a. Ako procjenitelj ostane pri svome, onda se zaprimljeni elaborat treba u tom obliku, uz pripadnu analizu, proslijediti procjeniteljskom povjerenstvu. Za takva postupanja službenika mora postojati koncenzus u prvome redu s čelnikom upravnog tijela, a potom i s predsjednikom procjeniteljskog povjerenstva. U suprot-nome ovakav postupak neće dati očekivane rezultate.

7. PITANJE Grad kupuje nekretninu od fizičke osobe s ciljem uređenja dječjeg igrališta. Preciznije: riječ je samo o uređenju, a ne i o izgradnji igrališta. Kad je riječ o izgradnji jasno je da nam je potreban neki pravni akt, poput građevinske dozvole, čijom pravomoćnošću možemo definirati dan vrednovanja i dan kakvoće. Međutim, što s ovim slučajem, kada se na pred-metnu parcelu samo postavljaju igračke. Kako to odrediti i koji bi bio dan vrednovanja, a koji dan kakvoće?

ODGOVORSukladno odredbi čl. 4. st. 1. podst. 5. dan vrednovanja predstavlja datum na koji se odnosi procjena vrijednosti nekretnine. Dan vrednovanja može biti određen u sadaš-njosti ili u bilo kojem trenutku u prošlosti ali nikako ne može biti određen u budućnosti jer bi to impliciralo rizik špekulantskih razmatranja odnosno procjenu vrijedno-sti nekretnine koja je različita od tržišne. U pravilu dan vrednovanja je dan kada je izdan zadatak naručitelja, a ako se radi o procjeni naknade za izvlaštene nekretnine dan vrednovanja je trenutak u kojem tijelo za izvlaštenje odlučuje o zahtjevu za izvlaštenje.Sukladno odredbi čl. 4. st. 1. podst. 4. dan kakvoće predstavlja datum na koji se odnosi stanje (kakvoća) nekretnine koje je mjerodavno za procjenu vrijednosti nekretnine. U pravilu dan kakvoće identičan je s danom vrednovanja osim ako ne postoje posebni stvarni i prav-ni razlozi kada se dan kakvoće može pomaknuti u proš-


lost, primjerice u okviru procjene naknade za izvlaštene nekretnine kada se prilikom utvrđivanja naknade za gubitak prava dan kakvoće smješta u trenutak prije pro-mjene namjene koja je povod izvlaštenja, a koji trenutak redovito prethodi danu vrednovanja. Pri tome valja vodi-ti računa da će se za utvrđivanje posljedičnih gubitaka i dobitaka dan kakvoće opet pomiče na dan vrednovanja. Dakle, u predmetnom slučaju, ako zemljište prema svo-joj kakvoći nije buduća površina javne namjene, dan vrednovanja je identičan s danom kakvoće i utvrđuje se na dan izdavanja zadatka naručitelja.Ako se radi o zemljištu koje je prema svojoj kakvoći bu-duća površina javne namjene, mjerodavne su odredbe ZPVN-a koje uređuju procjenu naknade za izvlaštene ne-kretnine iz čl. 49. – 55. ZPVN-a.

8. PITANJE Primjenjuje li se i u postupku nepotpunog izvlaštenja upo-rabno svojstvo nekretnine, odnosno načelo prethodnog učinka nekretnine ili se isto odnosi isključivo na određivanje vrijednosti nekretnine u postupku izvlaštenja?

ODGOVORPrilikom nepotpunog izvlaštenja primjenjuje se također načelo prethodnog učinka kao i odredbe o posljedičnim gubitcima i dobitcima.

9. PITANJE Može li se službenicima Porezne uprave ukazati na problem unosa podataka u sustav eNekretnine? Pri evaluaciji puno vremena se izgubi na ispravljanju krivo unešenih podataka (npr. puno poljoprivrednih zemljišta unešeno pod kategori-ju stan/apartman i sl.). Dogodi se da je cijeli niz nekrentina unešen krivo samo zato jer se nekom tko je unosio podatke u Poreznoj upravi nije dalo razvrstavati podatke.

ODGOVOROpćenito može se ukazivati kolegama iz Ministarstva fi-nancija – Porezne uprave na problem unosa podataka, primarno glede ažurnosti unosa istih na koje upravna tijela županije, Grada Zagreba odnosno velikoga grada nemaju nikakav utjecaj i u potpunosti ovise o radu ko-lega iz državne uprave. Logično je očekivati da će postu-pak evaluacije podataka u zbirci kupoprodajnih cijena eNekretnina biti brži i jednostavniji ako prvoupis kupo-prodajne cijene u Evidenciju prometa nekretnina Mini-starstva financija – Porezne uprave bude ispravan.Međutim, valja imati na umu da je sukladno odredbi čl. 16. st. 1. podst. 3. ZPVN-a evaluacija podataka bitna za-daća upravnog tijela županije, Grada Zagreba odnosno velikoga grada. U tu svrhu je i osigurana dostava ispra-va na kojima javni bilježnik ovjerava potpise. Osim toga, odredbom čl. 16. st. 1. podst. 1. propisano je da su pripre-ma i unos podataka također su bitne zadaće upravnog

tijela. Naime, odredbom članka 24. st. 3. ZPVN-a propi-sano je pravilo o utvrđivanju broja kupoprodajnih cijena (transakcija) u ovisnosti o broju kupoprodajnih ugovora i broja zemljišnoknjižnih tijela unutar istih. Ovo pravi-lo potpuno legitimno vodi do različitih upisa prilikom evaluacije u zbirci kupoprodajnih cijena eNekretnina u usporedbi s preuzetim stanjem iz Evidencije prometa nekretnina Ministarstva financija – Porezne uprave.Dakle, ukazivanje službenicima Ministarstva financija – Porezne uprave na eventualno neaužurni prvoupis ku-poprodajnih ugovora u Evidenciju prometa nekretnina jest legitimno i nužno iz perspektive Zakonom propi-sanih zadaća upravnog tijela županije, Grada Zagreba odnosno velikoga grada budući da se bez prvoupisa isprave upravna tijela spriječena u svome radu u odnosu na neevidentirane transakcije. Ukazivanje službenicima Ministarstva financija – Porezne uprave na nepravilan prvoupis kupoprodajnih ugovora u Evidenciju prometa nekretnina jest također legitimno ali nije nužno iz per-spektive Zakonom propisanih zadaća upravnog tijela žu-panije, Grada Zagreba odnosno velikoga grada budući da službenici upravnog tijela raspolažu ispravama odno-sno ugovorima koji osiguravaju pravilno evidentiranje i evaluaciju u zbirci kupoprodajnih cijena eNekretnina.

10. PITANJE Kako pri evaluaciji unositi oznaku katastarske čestice ako je ona u međuvremenu razdvojena. Npr. u ugovoru piše kč.br. 1200/1 i 1200/2, a na podlozi u eNekretninama je i dalje kč.br. 1200. To pogotovo dođe do izražaja kod neuparenih nekretnina i onda ih se ne može upariti pa ti podaci naža-lost nikom ne koriste, ostaju "zarobljeni" u rubrici neupare-ne nekretnine.

ODGOVOR Ovakve slučajeve bi bilo najčišće riješiti točnim i ažurnim podacima u podlozi, odnosno novim slojem Digitalnog katastarskog plana. Budući da se parcelacije događa-ju na dnevnoj bazi, trebalo bi u svim sustavima koji ta-kve podatke koriste osigurati ažurnu grafičku podlogu. Osvježavanje tih podataka je svakako u planu za sustav eNekretnine, samo ovisi o trenutku početka daljnjih nadogradnji (ovisi o naručitelju MGIPU) te redoslijedu prioriteta koje nam zadaju. Daljnjom nadogradnjom je predviđeno uspostavljanje automatskog ažuriranja DKP podataka na tjednoj bazi, što bi olakšalo i ubrzalo rad i sa neuparenim nekretninama.

11. PITANJE Zašto se u sustav eNekretnine unose kupoprodajni ugovori koji vidljivo odstupaju od tržišnih uvjeta kao i oni koji su ne-potpuni, npr. kod zakupa zna biti naznačena samo cijena bez površine u zakupu?


ODGOVORNakon prvoupisa kupoprodajne cijene (transakcije) u Evidenciju prometa nekretnina Ministarstva financija – Porezne uprave kupoprodajni ugovori preuzimaju se u zbirku kupoprodajnih cijena eNekretnina. Dakle, u tre-nutku preuzimanja dolaze zapisi o transakcijama koji su georeferencirani ali nisu evaluirani i nisu pročišćeni od netržišnih uvjeta.Vaše razmišljanje o tome da se ne bi trebali unositi ku-poprodajni ugovori odnosno kupoprodajne cijene koje vidljivo odstupaju od tržišnih uvjeta u potpunosti je u skladu s odredbom čl. 57. st. 1. ZPVN-a koja uređuje da kupoprodajne cijene ne smiju biti pod utjecajem neuo-bičajenih ili osobnih okolnosti. Budući da se temeljem pisanog zahtjeva takvi podatci sukladno odredbi čl. 57. st. 4. podst. 1. mogu pribavljati iz eNekretnina, jasno je se isključivanje osobnih ili neuobičajenih okolnosti (dakle, čišćenje zbirke kupoprodajnih cijena od transkacija ugo-vorenih po netržišnim uvjetima) provodi upravo u zbirci kupoprodajnih cijena. Zadnjom nadogradnjom sustava eNekretnine koja je predstavljena i na ovome webinaru uvedena je poboljšica koja će osigurati da se takve tran-sakcije isključe iz daljnjeg rada u zbirci kupoprodajnih cijena, a slijedom toga takve transakcije se više neće na-laziti niti u izvatku iz zbirke kupoprodajnih cijena. Glede ugovora o zakupu u načelu vrijedi isti pristup ali postoji malo odstupanje u odnosu na kupoprodajne ugovore. Naime, ugovori o zakupu i najmu nakon ovje-re potpisa od strane javnog bilježnika ne dolaze putem Evidencije prometa nekretnina Ministarstva financija – Porezne dolaze ovjere već izravno u sustav eNekretnine. Stoga prvoupis (tvz. „povezivanje“) zakupnine odnosno najamnine, uključivo georeferenciranje, provodi uprav-no tijelo županije, Grada Zagreba odnosno velikoga gra-da izravno u zbirku kupoprodajnih cijena. Zadnjom na-dogradnjom sustava eNekretnine prilikom „povezivanja“ osigurat će se istodobno i isključivanje osobnih ili neuo-bičajenih okolnosti, a slijedom toga takve transakcije se više neće nalaziti niti u izvatku iz zbirke kupoprodajnih cijena.

12. PITANJE Mora li procjenitelj prilikom izrade procjembenog elabora-ta uvijek tražiti izvadak iz Zbirke kupoprodajnih cijena od upravnog tijela koje vodi zbirku za svoje područje ili može koristiti podatke iz sustava eNekretnine kojima također ima pristup, tj. može li u procjembenom elaboratu koristiti „screenshot“ iz sustava eNekretnine u smislu odredbi Zako-na o procjeni vrijednosti nekretnina?Navedeno pitanje postavljam jer neki procjenitelji i dalje smatraju da mogu koristiti podatke kojima imaju pristup u sustavu eNekretnina prilikom izrade elaborata i to tako da u procjembenom elaboratu koriste „screenshot“ eNekretni-na pozivajući se pritom da im je u Zakonu ostavljena takva mogućnost.

ODGOVOROdgovor je u osnovi identičan odgovoru na pitanje pod brojem 1 uz nekoliko odlučnih pripomena vezanih uz tzv. „Screenshotove“:"Screenshot" ne ulazi u kategoriju pisanog zahtjeva."Screenshot" sadrži samo ograničeni set podataka."Screenshot" nije isprava.„Screenshot“ je oblik pribavljanja podataka koji ne jamči objektivnost odnosno transparentnost prilikom njihova odabira. Stoga „Screenshotovi“ ne mogu zamijeniti izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena.

13. PITANJE Naišli smo na puno slučajeva gdje podloga DKP-a na kar-ti eNekretnine ne odgovara trenutnom stanju karte DGU. Kada je u planu ažuriranje? Puno elaborata (parcelacija, upisa..) na službenim stranicama DGU-a je ažurno i prove-deno, dok na eNekretninama te promjene nisu vidljive

ODGOVORU planu je osvježavanje slojeva DKP-a, a u popisu pred-stojećih nadogradnji koje je potrebno ugovoriti s MGIPU imamo uspostavu automatskog osvježavanja DKP-a pre-uzimanjem podataka iz DGU putem servisa, i to na tjed-noj bazi. Kad će točno doći na red, ne mogu točno reći, ovisi o redoslijedu prioriteta koje postavi MGIPU.

14. PITANJE Na koji način evaluirati nekretninu koja je označena kao stambeni objekt kuća? Naime, ugovor o kupoprodaji od-nosi se na cijelu česticu, a ne samo na kuću koja nas zani-ma. Tako da u pravilu dobijemo jako nisku cijenu kuća jer se ugovor odnosi i na dvorište i na kuću, a nikako, osim iz-ravnim izlaskom na teren i mjerenjem nije moguće utvrditi stvarnu kvadraturu nekretnine.

ODGOVOREvaluacija stambenih objekata – obiteljskih kuća jest iza-zov i to ne samo u Hrvatskoj, i to upravo zbog razloga koji sami navodite. Pri tome bih želio istaknuti da evalu-acija ne utječe na kupoprodajnu cijenu cijele nekretnine (to je ukupno ugovoreni iznos u € ili KN) već utječe na poredbeni pokazatelj (€/m2 ili KN/m2).Evaluacija kupoprodajnih cijena obiteljskih kuća je jedan od glavnih razloga zašto su poslovi povezani s procje-nom vrijednosti nekretnina povjereni županijama, Gra-du Zagrebu odnosno velikom gradu. Naime, lokacijske i građevinske dozvole te rješenja o izvedenom stanju izdaju se upravo u tim JLP(R)S, pa su njihovim službeni-cima dostupni spisi s pripadnom projektnom dokumen-tacijom. Navedene vrste spisa mogu poslužiti kao izvor podataka za utvrđivanje ploštine korisne odnosno stam-bene površine prilikom evaluacije.


Nadalje, odredbom čl. 16. st. 3. ZPVN-a uređeno je da u svrhu evaluacije podataka iz zbirke kupoprodajnih cije-na upravna tijela mogu zatražiti od vlasnika ili nositelja drugih prava na nekretnini dostavu potrebnih isprava ili pristup na nekretnini radi obavljanja očevida. U okviru evaluacije postoji mogućnost da se do plošti-ne korisne odnosno stambene površine dođe temeljem okvirne procjene ploštine korisne odnosno stambene površine na način provedbe očevida bez pristupa na samu nekretninu (primjerice s najbliže javnoprometne površine) uz korištenje katastarskih podataka o tlocrtu obiteljske kuće.Konačno, prilikom pribavljanja isprava u širem kontek-stu evaluacije od pomoći može biti i odredba čl. 12. st. 4. ZPVN-a koja obvezuje sva javnopravna tijela da procjeni-teljskom povjerenstvu osiguraju pravnu pomoć u svrhu realizacije njegovih zadaća.

15. PITANJE Na području Grada Rijeke u eNekretninama nije prikazano ažurno stanje prostorno planske dokumentacije što uvelike otežava naš rad i dovodi do zabune kod ovlaštenih korisni-ka (pogrešnih podataka u procjembenim elaboratima).

ODGOVORProstorne planove Primorsko-goranske županijem uklju-čujući Grad Rijeku preuzimamo u sustav putem servisa koji priprema Zavod za prostorno uređenje PGŽ. Ono što oni stave dostupno to je ono što se vidi u cijelom ISPU sustavu čiji su eNekretnine dio. Imate možda primjer ne-kog konkretnog plana za koji znate da nije ažuran?

16. PITANJE Molimo Vašu pomoć oko određivanja kategorije zemljišta i koeficijenta iskoristivosti koji treba navesti pri evaluaciji ugovora za građevinsko zemljište unutar baze eNekretni-ne. Prema Pravilniku u pravilu se uzima najveća dopuštena iskoristivost ako je ona u okolišu stvarno moguća. Međutim za izgradnju stambene građevine najmanja površina gra-đevne čestice iznosi:o 500 m2 za samostojeću građevinu,o 400 m2 za poluugrađenu građevinu,o 200 m2 za niz;-najveći dopušteni koeficijent iskorištenosti (kis) iznosi:o 1,2 za samostojeću građevinu,o 1,6 za poluugrađenu građevinu,o 1,35 za niz;Treba li evaluirati ugovor na način da ukoliko je čestica gra-đevinskog zemljišta veća od 200m2 i ima osiguran pristup, treba biti I kategorije sa max kis 1,6?

ODGOVORMinimalne ploštine građevinskih čestica razmatrao bih na sljedeći način:

• preko 500 m2 za samostojeću građevinu,• 400 - 499 m2 za poluugrađenu građevinu,• 200 – 399 m2 za niz;Dakle, ako je ploština katastarske čestice veća od 200 m2 i manja od 399 m2, ima pristup na javnoprometnu povr-šinu, povoljan oblik i temeljem dozvole ne ulazi u sastav veće građevne čestice, transakciju bih evaluirao kao ze-mljište za gradnju kuće u nizu I. kategorije s kis-om 1,35.

17. PITANJE Dobili smo procjembeni elaborat u kojem je na poljopri-vrednom zemljištu legalizirana jednostavna građevina. Ured državne uprave je izdao rješenje o utvrđenju visine jednokratne naknade za prenamjenu poljoprivrednog u građevinsko zemljište za dio čestice koji se nalazi ispod objekta. Na koji način vrednovati ostatak zemljišta, kao po-ljoprivredno ili kao građevinsko?

ODGOVORBudući je rješenjem zemljište iz poljoprivrednog prena-mijenjeno u građevinsko samo ispod objekta, ostatak zemljišta je i dalje poljoprivredne namjene.Međutim, temeljem odredbe čl. 10. st. 2. podst. 2. točke e. Pravilnika o MPVN-a ostatak zemljišta, ako se ne koristi u poljoprivredne svrhe (npr. dvorište, parkiralište, igrali-šte i sl.) valjalo bi vrednovati kao pogodno poljoprivred-no zemljište kategorije 4.2.

18. PITANJE Radi se o procjeni zemljišta Društvene namjene (škole i sveučiliša) u vlasništvu grada. Odabrana metoda je pored-bena. Može li se kod tih procjena kao poredbena zemljišta koristiti zemljišta stambene/mješovite namjene.

ODGOVORAko je kao kakvoća procjenjivanog zemljišta utvrđena društvena namjena, tada se evidentno radi o budućim po-vršinama javne namjene iz odredbe čl. 49. ZPVN-a. Takvo zemljište procjenjuje se prema odredbama za procjenu naknade za izvlaštene nekretnine iz čl. 50. – 55. ZPVN-a. Za takve nekretnine potrebno je, među inim, prema odredbi čl. 50. ZPVN-a utvrditi uporabno svojstvo ne-kretnine primjenom načela prethodnog učinka (čl. 4. st. 1. podst. 43. ZPVN-a). Uporabno svojstvo je kakvoća zemljišta prije njegovog isključivanja iz daljnjeg konjun-kturnog razvoja i stvaranja dobiti u smislu privatnoga gospodarskog korištenja. Dakle, je li prije društvene na-mjene predmetno zemljište bilo stambene, mješovite, proizvodne, trgovačke, poljoprivredne ili neke druge na-mjene utvrdit će se u postupku. Osim namjene, utvrdit će se i ostala obilježja kakvoće kao što su mjera građe-vinskog korištenja (koeficijent iskoristivosti) i kategorija prije nego što je zemljište prenamijenjeno kao društve-no odnosno javno.


Dakle, točna namjena, mjera građevinskog korištenja i kategorija koje su bile na snazi prije prenamjene zemlji-šta u buduću površinu javne namjene utvrdit će se ovi-sno o okolnostima pojedinog slučaja temeljem povije-snog istraživanja povijesnih prostornih planova i drugih prikladnih izvora.

19. PITANJE Vezano za vidljivost atributa u bazi eNekretnine za procje-nitelje, zašto nije vidljiva npr. katnost nekretnine?

ODGOVOROgraničeni set podataka s tako velikim brojem korisnika rezultat je propisa o zaštiti osobnih podataka. Velika ko-ličina podataka omogućuje identifikaciju osoba i primje-rice, njihovog socijalnog statusa. Pri tome je u usporedbi sa SR Njemačkom hrvatski pristup izuzetno permisivan. Naime, u SR Njemačkoj uvid u zbirku kupoprodajnih ci-jena imaju isključivo službenici upravnih tijela, a pravo na pribavljanje izvadaka iz zbirke kupoprodajnih cijena zajamčeno je isključivo procjeniteljima i to na način da polovica saveznih zemalja ne dopušta izdavanje podat-ka o adresi ili katastarskoj čestici u izvatku.Na koncu, uvid u eNekretnine je samo informativnog ka-raktera i nije namijenjen kao zamjena izvatku iz zbirke kupoprodajnih cijena kada je u pitanju izrada procjem-benog elaborata. Ako procjenitelj umjesto izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena želi ili mora koristiti infor-mativne podatke iz eNekretnina u tom je slučaju dužan provesti isti postupak koji provodi upravno tijelo župani-je, Grada Zagreba odnosno velikoga grada prilikom pri-preme i unosa podataka te njihove evaluacije.

20. PITANJE Može li procjenitelj prilikom izrade procjembenog elabo-rata iskoristiti i priložiti izvadak iz Zbirke kupoprodajnih cijena koji mu je izdan od strane upravnog tijela za po-trebe izrade prethodnog elaborata procjene vrijednosti, tj. drugu nekretninu, a podaci iz tog izvatka mu odgovaraju i podudaraju.

ODGOVORPrije podnošenja pisanog zahtjeva za izdavanjem izvat-ka iz zbirke kupoprodajnih cijena eNekretnina procjeni-telj utvrđuje kakvoću procjenjivane nekretnine. U bitno-me to znači vrstu nekretnine, njezin položaj, ploštinu, namjenu, koeficijent iskoristivosti te kategoriju, a ako se radi o izgrađenim česticama tu je potreban podatak o katnosti, katu, godini izgradnje i dr. U oba slučaja, osim kakvoće, važan je i dan vrednovanja. Ako se sva obilježja, uključivo i vremenski raspon, podudaraju – na prvi bi se pogled mogao iskoristiti isti izvadak.Međutim, ako je prošlo određeno vrijeme od izdavanja

izvatka, čak i na isti dan vrednovanja, može se dogoditi da u zbirku kupoprodajnih cijena uđe još neka transak-cija koja na dan izdavanja izvatka nije bila evidentirana. U slučaju da je broj raspoloživih podataka relativno ma-len, nova transakcija bi mogla imati odlučan utjecaj na rezultat procjene. Ako se u zajednički kontekst stavi da nije zatražen izvadak za drugu nekretninu i da je u zbirci kupoprodajnih cijena došlo do promjene a nije zatražen izvadak za drugu nekretninu, nije nezamislivo da se po-stavi pitanje transparentnosti procjembenog elaborata. Stoga, u svrhu metodološke ispravnosti i izbjegavanja bilo kakvih rizika koji bi mogli aludirati na netransparen-tnost postupanja – preporučujem ishođenje izvatka za drugu nekretninu s drugim danom vrednovanja.

21. PITANJE Dobivamo puno procjembenih elaborata u kojima se pro-cjenjuje vrijednost građevinskih zemljišta male površine (po prostornom planu su II kategorije) za formiranje okuć-nice. Za ta zemljišta su već podneseni zahtjevi za izdavanje rješenja o utvrđenju građevne čestice te se pripajaju drugim česticama. Kako odrediti kategoriju tih čestica?

ODGOVORAko male površine ili njihovi dijelovi ulaze u sastav gra-đevne čestice, onda su sve takve čestice ili njihovi dijelo-vi prve kategorije. Ako se bilo koja od tih malih površina izostavi, nije moguće formiranje građevne čestice pa su sve jednako vrijedne. To je slučaj tzv. bračne vrijednosti (engl. marriage value).U „Priručniku za procjenu vrijednosti nekretnina“ (Uhlir/Majčica, 2016.) str. 127-140 imate detaljno razloženu problematiku obilježja katastarskih čestica koje odstu-paju u odnosu na kategoriju, vrstu i mjeru građevinskog korištenja te oblik.

22. PITANJE Koliko dugo vrijedi izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena? nije iskorišten od strane procjenitelja kad ga je zatražio zbog nama nepoznatog razloga, ali mu odgovara za narednu procjenu. Mora li zatražiti novi izvadak ili iskorisiti postojeći kojeg ima i nije ga iskoristio niti u jednom elaboratu?

ODGOVOROpćenito govoreći izvadak za istu nekretninu vrijedi onoliko dugo koliko nema promjena u zbirci kupopro-dajnih cijena. Pri tome nije samo relevantno stanje novih transakcija, već i starih koje nakon proteka od 4 godine od dana vrednovanja u načelu nisu više iskoristive za procjenu vrijednosti nekretnina.O implikacijama do kojih može dovesti korištenje starog (neažurnog) izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena eNe-kretnina možete pročitati i u odgovoru kdevčić 11:36 AM.


23. PITANJE Zanima nas koje su vidove obeštećenja prilikom utvrđiva-nja naknade za izvlaštene nekretnine primjenjivali procje-nitelji nekretnina prilikom izrade procjembenih elaborata, a vezano za primjenu presuda Europskog suda za ljudska prava, odnosno primjenu Konvencije o zaštiti ljudskih pra-va, posebice prava vlasništva i Protokola? O sadržaju pre-sude Bistrović smo upoznati i ona se odnosi na situaciju nepotpunog izvlaštenja nekretnine, tako da se gore po-stavljeno pitanje odnosi na slučajeve potpunog izvlaštenja cijele nekretnine.

ODGOVORPresuda Europskog suda za ljudska prava iz slučaja Bi-strović c/a Republika Hrvatska implementirana je u Za-kon o procjeni vrijednosti nekretnina kao institut poslje-dičnih gubitaka iz odredbe čl. 52. Ovaj institut se jednako odnosi na slučajeve potpunog i nepotpunog izvlaštenja.

24. PITANJE Vještak procjenjuje građevinsko zemljište koje je male povr-šine, a radi budućeg pripajanja susjednom građevinskom zemljištu koje je 1. kategorije. U elaboratu navodi da je procjenjivano zemljište 2. kategorije. Za pojedine članove procjeniteljskog povjerenstva sporno je da li procjenjivano zemljište 2. kategorije jer će pripajanjem susjednom zemlji-štu navedeno zemljište postati 1. kategorije te smatraju da je bez obzira na malu površinu, a budući da su zadovoljeni ostali uvjeti, zemljište trebalo procjenjivati kao 1. kategori-ju. Da li je vještak ispravno postupio kad je predmetno ze-mljište procjenjivao kao 2. kategoriju?

ODGOVORAko se zemljište pripaja drugoj čestici u svrhu formiranja nove građevne čestice onda je u pravilu prve kategorije.Prije toga valjalo bi isključiti da se radi o arondacijskoj površini iz čl. 22. Pravilnika o MPVN-a.Detaljnije o tome možete pročitati u odgovoru na 21. PITANJE

25. PITANJE Gospodine Uhlir i gospodine Majčica , u potpunosti se sla-žem za izmišljene koeificijente, te pravilni odabir adekvat-nih i podudarnih nekretnina prije procjene kao i ostalih pa-rametara i odrednica definiranim Zakonom i Pravilnikom. Ali zašto tijela koje daju procjeniteljima ugovore iz baze podataka to rade usputno i bez iskustva pa dobijemo izra-zito loše podatke. Onda ih moramo odbacivati i sami tra-žiti adekvatne i dokazive poredbe iz sustava eNekretnina nakon čega nam se elaborati vraćaju od procjeniteljskog povjerenstva. Nadalje, procjeniteljska povjerenstva vraćaju elaborate na doradu nažalost radi umjetničkog dojma.

ODGOVORPredmnijevam da ste se u svome pitanju referirali na to da upravna tijela županije, Grada Zagreba odnosno veli-koga grada procjeniteljima izdaju podatke iz zbirke ku-poprodajnih cijena eNekretnina a ne ugovore. U pravu ste da se to ne bi nikako trebalo niti smjelo raditi usput-no i bez iskustva budući je izdavanje izvadaka iz zbirke kupoprodajnih cijena eNekretnina jedna od bitnih za-daća iz čl. 16. st. 1. podst. 5. ZPVN-a. Međutim, slijedeći načelo supsidijarnosti prema kojem se navedena zadaća najbolje obavlja na razini upravnog tijela županije, Grada Zagreba odnosno velikoga grada, ZPVN je upravo toj ra-zini lokalne i područne odnosno regionalne samouprave prenio pune ovlasti ( dakle samostalnost odnosno auto-nomiju) ali i odgovornost za njihovu provedbu. Stoga taj problem valja rješavati primarno u komunikaciji sa služ-benicima odnosno čelnikom ovlaštenog upravnog tijela odnosno županom, gradonačelnikom Grada Zagreba odnosno velikoga grada. Naravno, uvijek ostaje moguć-nost obraćanja Visokom procjeniteljskom povjerenstvu.Glede postupanja procjeniteljskih povjerenstava, odred-ba čl. 13. st. 2. ZPVN-a uređuje da sve odluke povjeren-stva moraju biti obrazložene pa slijedom toga i mišlje-nja o usklađenosti izrađenih procjembenih elaborata s odredbama ZPVN-a iz odredbe čl. 12. st. 1. podst. 3. Legitimno je očekivati da će se procjeniteljska povje-renstva u svojim odlukama držati merituma, dok će se procjenitelji u procjembenim elaboratima osim norme držati i najviših profesionalnih standarda koji se očekuju prilikom izrade dokumenata u pisanom obliku. Naravno, i u ovome slučaju ostaje mogućnost obraćanja Visokom procjeniteljskom povjerenstvu.

26. PITANJE Postoji li mogućnost da se napravi neka špranca koja bi išla uz kupoprodajne ugovore u kojoj bi se naveli svi osnovni podatci o nekretnini? Pogotovo kod kuća jer ovako u ku-poprodajnom ugovoru imamo kuću komada 1 i možda još neki podatak koji se iskopa iz gruntovnice i katastra, a ne znamo katnost kuće, da li ima fasadu, grijanje i još puno podataka bitnih procjeniteljima za što kvalitetniju izradu procjembenog elaborata.

ODGOVORUpravo zbog činjenice da ugovori o kupoprodaji nekret-nina sadrže samo dio obilježja koja utječu na vrijednost nekretnine, i to samo ona koja su upisana u pripadnom zemljišnoknjižnom ulošku, odredbom čl. 4. st. 1. podst. 7. ZPVN-a propisana je evaluacija podataka tj. evidenti-ranje obilježja koja utječu na vrijednost nekretnine, dalj-njih obilježjima i drugih obilježja ovisnosti o osobitosti-ma lokalnog tržišta nekretnina u zbirku kupoprodajnih cijena. Vrste obilježja su iscrpno navedene u odredbama


čl. 4. st. 1. podst. 21., 3. i 30. ZPVN-a, a poslovi evaluaci-je odredbom čl. 16. st. 1. podst. 3. ZPVN-a povjereni su upravnom tijelu županije, Grada Zagreba odnosno veli-koga grada.Dakle, problem nedostatka podataka o bitnim obiljež-jima nekretnine koja nisu sadržana u kupoprodajnom ugovoru rješava se putem evaluacije podataka. Ovaj problem nije hrvatska specifičnost.

27. PITANJE Ima li izrađeni procjembeni elaborat rok važenja?

ODGOVORProcjembeni elaborat dijeli sudbinu izvatka iz zbirke ku-poprodajnih cijena eNekretnina koji je pribavljen u okvi-ru njegove izrade i ovisi o konkretnim događanjima na tržištu nekretnina.Naime, opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina u neprestanoj su promjeni, a razdoblja u kojima se na tr-žištu nekretnina ništa ne događa su relativno kratka. To znači da ako u međuvremenu nijedna od poredbenih transakcija iz izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena nije istekla zbog protoka vremena od četiri godine od nje-zina nastanka i ako se nije evidentirala niti jedna nova poredbena transakcija u zbirci kupoprodajnih cijena eNekretnina, procjembeni elaborat je važeći odnosno moguće ga je eventualno prilagoditi za promjenu in-deksnog broja. U suprotnom, potrebno je izraditi novi procjembeni elaborat na temlju novog izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena eNekretnina.Iznimno u izvlaštenjima odredbom čl. 30. Zakona o izvla-štenju i određivanju naknade (NN 74/14, 69/17 i 98/19) administrativno je propisano da procjembeni elaborat nije stariji od dvije godine.

28. PITANJE Naš prijedlog za unesene ugovore starije od 4 godine u eNe-kretninama je da se stavi neka oznaka na simbol u grafič-kom djelu kako bi se razlikovala od važećih ugovora.

ODGOVORIzvrstan prijedlog! Valjalo bi ga uputiti Ministarstvu gra-diteljstva i prostornog uređenja kako bi ušao u program budućih nadogradnji sustava eNekretnine.

29. PITANJE Cjenovni blokovi iz sustava eNekretnine ne odgovaraju na-mjeni nekretnina iz prostornog plana

ODGOVORMoguće je da se prilikom izrade početnog stanja cje-novnih blokova na području Republike Hrvatske godine 2018. kao podloga našao prostorni plan na čijem dijelu je

prikazano stanje koje nije više aktualno ili je u međuvre-menu izmijenjeno. Svakako se obratite Ministarstvu gra-diteljstva i prostornoga uređenja s popisom konkretnih cjenovnih blokova i pozovite se na konkretan prostorni plan kako bi se isto ispravilo odnosno ažuriralo prilikom prve sljedeće nadogradnje sustava eNekretnine.Pri tome valja imati na umu da cjenovni blokovi primar-no određuju položaj tj. lokaciju nekretnine, a tek sekun-darno namjenu i druga obilježja uzor-čestice koja su pro-pisana odredbom čl. 8. st. 3. ZPVN-a. Prilikom evaluacije u zbirci kupoprodajnih cijena eNekretnina evidentiraju se obilježja nekretnine iz prostornog plana (alternativ-no iz konkretne dozvole za evaluiranu nekretninu) a ne obilježja uzor-čestice. Naime, obilježja uzor-čestice re-levantna su za plan približnih vrijednosti a ne za zbirku kupoprodajnih cijena.

30. PITANJEKako je isto moguće ispraviti prilikom evaluacije podataka?

ODGOVORMolim Vas pročitati odgovor na Vaše prethodno pitanje.

31. PITANJE Obzirom da ste rekli da može, još jednom pitam, a ako se radi o sveučilišnom kampusu zači ministarstvo i nije privat-na škola vrijedi li i onda isto.

ODGOVORKao što je u prethodnom odgovoru navedeno točna na-mjena, mjera građevinskog korištenja i kategorija koje su bile na snazi prije prenamjene zemljišta u buduću po-vršinu javne namjene utvrdit će se ovisno o okolnostima pojedinog slučaja temeljem istraživanja povijesnih pro-stornih planova i drugih prikladnih izvora.

32. PITANJE Člankom 57. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina („Na-rodne Novine“ 78/15), nastavno Zakon, između ostalog je određeno da se podaci potrebni za procjenu vrijednosti ne-kretnina mogu pribavljati i iz sustava eNekretnine, uz uvjet da isti ne mogu biti stariji od 4 (četiri) godine.Evaluacijom evidentiranih transakcija u sustavu eNekret-nine utvrđeno je postojanje značajnog broja evidentiranih transakcija svih navedenih vrsta nekretnina koje nisu eva-luirane (od 2012. godine nadalje) i za koje od 2012. godine do 2016. godine nije od strane porezne uprave priložen ku-poprodajni ugovor.S obzirom na utvrđeno, a u cilju efikasnosti administra-tivno-tehničke službe u upravnom tijelu Istarske županije, molimo Vas uputu za postupanje pri evaluaciji evidentira-nih transakcija starijih od 4 (četiri) godine u sustavu e-Ne-kretnine.


ODGOVORU odnosu na vrijeme nastanka, iz praktičnih razloga prioritet prilikom evaluacije svakako predstavljaju tran-sakcije evidentirane unatrag četiri godine (najnovije!) te transakcije starije od četiri godine ako je za iste zatražen izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena eNekretnina (da-kle, dan vrednovanja je u prošlosti pa se uvijek zbirka ku-poprodajnih cijena eNekretnina pretražuje najviše četiri godine od dana vrednovanja). U odnosu na vrstu nekretnine prioritet prilikom evalu-acije predstavljaju transakcije rijetkih nekretnina, što gotovo u cijelom svijetu odnosi na zemljišta u građe-vinskim područjima, zatim izgrađena zemljišta uredske, turističke, trgovačke i proizvodne namjene te skladišta (cijele nekretnine a ne njihovi posebni dijelovi!). Na dnu ljestvice prioriteta su stanovi i poljoprivredna zemljišta.Međutim, slijedeći načelo supsidijarnosti prema kojem se poslovi evaluacije najbolje obavljaju na razini uprav-nog tijela županije, Grada Zagreba odnosno velikoga grada, ZPVN je upravo toj razini lokalne i područne od-nosno regionalne samouprave prenio pune ovlasti (da-kle samostalnost odnosno autonomiju) ali i odgovornost za njihovu provedbu. Stoga je, prilikom određivanja pri-oriteta, važno je imati podatak o potražnji za izdavanjem izvadaka iz zbirke kupoprodajnih cijena prema pojedi-noj vrsti nekretnine na području nadležnosti lokalnog procjeniteljskog povjerenstva – u konkretnom slučaju Istarske županije. Idealna situacija je naravno imati evaluirane sve transak-cije svih vrsta nekretnina od 2012. godine ali to bitno ovisi o mogućnostima upravnog tijela županije, Grada Zagreba odnosno velikoga grada.Pogledati odgovor na 3. PITANJE

Remetinečka cesta 7a, 10 020 ZAGREBtel: 01/65 99 555, fax: 01/65 99 511

[email protected]

Poslovni centar:LC Primorje

Radmile Matejčić 1051 000 RIJEKA

tel: 051/614-040

Poslovni centar:LC Dalmacija

Lička 421 000 SPLIT

tel: 021/314-264

Poslovni centar:LC Slavonija

Šetalište kardinala F. Šepera 1231 000 OSIJEK

tel: 031/636-730

Poslovni centar:LC Istra

Ulica Murvi 952 466 NOVIGRAD

tel: 052/757-021

www.spi.hr

lc webinar (specijalistički seminar) procjena vrijednosti ...pitanja i odgovori s održanog lc...

Documents