le aste immobiliari...spiegate davvero!


Avvertenza

Astasemplice.com ed Enrico Magni non garantiscono che le tecniche descritte nell’e-book (manuale) siano necessariamente giuste per Voi, e allo stesso modo non sono responsabili per i risultati ottenuti usando queste informazioni. Queste tecniche fanno riferimento all’esperienza personale sul mercato in questione. L’obiettivo dell’e-book (manuale) e delle informazioni contenute è quello di accrescere la Vostra consapevolezza nelle operazioni immobiliari alle aste in modo che Voi possiate sempre prendere decisioni in autonomia. Astasemplice.com è un sito di informazione immobiliare, e non offre consulenza sugli investimenti. Dovete usare i contenuti dell’e-book (manuale) come punto di partenza per le Vostre autonome riflessioni e considerazioni sulla materia, e quindi farvi un’opinione personale sulla validità di ciò che avete letto o appreso tramite il sito e l’e-book (manuale). Tutto ciò che leggerete nel sito e nell’e-book (manuale) nella versione scaricabile gratuitamente e in quella a pagamento, deve essere da Voi valutato consapevolmente e autonomamente. Qualsiasi azione che intraprenderete riguardo i Vostri investimenti non potrà essere ricondotta a noi ma è risultato di una libera scelta personale. Enrico Magni e Astasemplice.com non sono responsabili per eventuali difformità riscontrate nelle normative, procedure usi e consuetudini citati nell’ e-book (manuale). Normative,procedure, usi e consuetudini possono subire variazioni, modifiche, rettifiche o annullamenti dal legislatore competente in qualsiasi momento. Invitiamo l’utente a verificare costantemente e in maniera autonoma eventuali cambiamenti, modifiche o rettifiche delle tali. Il copyright Tutto ciò che trovate nel sito, nelle newsletter e nell'e-book (manuale) è coperto da copyright, ed è di nostra proprietà. Nessuna parte di quel materiale può essere riprodotta senza il nostro permesso scritto, se non per uso personale. Contenuto Per contenuto s’intende ogni informazione, comunicazione, software, foto, video, grafico, musica, disegno, suono o altro materiale e servizio trovato su Astasemplice.com Questo include, senza limiti alcuni, il contenuto di messaggi, posta elettronica, e altri contenuti originali. Voi concordate sul fatto che il contenuto del sito Astasemplice.com sia d’esclusiva proprietà di Astasemplice.com e non possa essere riprodotto senza preventiva autorizzazione di Astasemplice.com Tutto il contenuto è protetto dalle leggi sul copyright ed è disponibile solo per uso personale. Non è consentito modificare, pubblicare, ritrasmettere, vendere, copiare, creare estratti, distribuire o mostrare alcuna parte del contenuto, tranne farne copia per uso personale. Astasemplice.com ed Enrico Magni non devono essere ritenuti responsabili per danni diretti o indiretti o accidentali risultanti dall'uso di tutto il contenuto dell’e-book (manuale) ed in generale non perseguibili per l'uso che Voi farete del contenuto. Comportamento Voi accettate di utilizzare l’e-book (manuale) e le informazioni in esso contenute rispettando le leggi vigenti.


Capitolo 1

Acquistare

alle aste

immobiliari (estratto gratuito)


Introduzione

Negli ultimi anni le aste immobiliari hanno catturato l’attenzione di

un pubblico sempre più vasto, allettato dalla prospettiva reale di

poter acquistare un immobile risparmiando notevolmente sul

prezzo di mercato.

Spesso però il privato che si avvicina entusiasta alle aste non è

preparato a sufficienza, non conosce i potenziali rischi di un

operazione immobiliare di questo tipo o addirittura non ha la più

pallida idea di cosa sta facendo.

Dico questo perché in 5 anni d’operatività sul “mercato” aste mi

sono imbattuto in decine di situazioni e persone che rispecchiavano

questo profilo, con risultati spesso disastrosi.

La mia esperienza è cominciata partendo da zero, immagino come

te in questo momento, negli anni ho messo insieme una

procedura, se così si può chiamare, che mi ha permesso di

acquisire decine d’immobili e terreni con tre diverse società.

Nello stesso periodo mi sono reso conto che non esistevano delle

pubblicazioni sulle aste immobiliari scritte in modo semplice e

soprattutto pratico che spiegano le fasi che precedono e seguono

l’acquisto ad un’asta giudiziaria.

Proprio per questo ho deciso di mettere su carta tutto quello che

ho imparato e di renderlo disponibile al pubblico.

Il risultato è il manuale che hai appena acquistato, semplice come

l’idea da cui è nato: fornirti gli strumenti utili per acquistare alle

aste immobiliari, gli stessi che utilizzo anche io.


Quello che all’inizio è partito come un semplice progetto editoriale,

si è evoluto negli ultimi 6 mesi in un percorso formativo in piena

regola.

Questo ebook è diventato un corso “live” di un giorno intero dove

spiego personalmente il mio metodo, lo approfondisco e

ovviamente rispondo alle domande sempre fitte e specifiche del

pubblico in sala.

Inoltre la versione seminario prevede una parte dedicata alle

acquisizioni di immobili prima che arrivino all’asta: i famosi

“stralci”.

Le parole sole non bastano, quindi ti invito sul mio canale youtube

a scoprire oltre 2 ore di video tratti dal seminario “Aste & Stralci”

Clicca qui:

http://www.youtube.com/user/AstaSemplice

Puoi approfondire gli argomenti seguendomi anche sul blog

www.immobiliuniversity.com

Se invece vuoi iscriverti subito segui questo link:

http://www.astasemplice.com/ebook_gratis.php

Per passare dalla fase didattica a quella operativa, il corso “Aste &

Stralci” si è arricchito di un secondo appuntamento, questa volta

molto più selettivo: la Master Class.

E’ un workshop in piena regola che vede solo 9 partecipanti ad

appuntamento nel quale ti guiderò attraverso lo screening e la

valutazione delle perizie ad individuare la TUA prima operazione

all’asta.


Scopri come parteciparvi:

http://www.astasemplice.com/index.php?link=aste_master_class

La versione che stai leggendo ora è la terza in ordine di

“apparizione”, questo perché, a parte le modifiche puramente

grafiche ho rivisto e coretto alcuni capitoli, ne ho aggiunti altri ed

inserito dei “bonus”.

E’ molto probabile che non sarà l’ultima, ma non preoccuparti,

riceverai gratuitamente ogni seguente versione, proprio come chi

prima di te ha acquistato questo manuale.

Buona lettura


Le ragioni di un fenomeno

Il nostro paese è ancora ai primi posti in Europa per il rapporto

popolazione/case di proprietà con una percentuale superiore al

80%. Tralasciando i motivi demografici e di costume, nella nostra

cultura è vivissimo il concetto di comprarsi la casa dove abitare (

meglio ancora il terreno dove costruirla) e tenersela per tutta la

vita o quasi.

E’ quindi naturale che il solido mattone è la forma d’investimento

storicamente più utilizzata dagli Italiani.

Le aste immobiliari emergono solo recentemente come strumento

alla portata del privato per acquistare un immobile anche se le

origini di tale tipo di vendita si possono far risalire all’antica Roma

(“Vendere all’asta” deriva dal latino “sub hasta vendere” e indicava

la vendita di beni mobili , bottini di guerra o di beni dei debitori

del Tesoro Pubblico. Nel luogo dove avveniva la vendita veniva

piantata a terra una lancia, “hasta”, simbolo dell’autorità statale).

Fino a 6/8 d’anni fa le aste immobiliari erano riservate a pochi

addetti ai lavori che già per motivi professionali frequentavano

giornalmente i tribunali, inoltre era difficile per un profano riuscire

a consultare le informazioni necessarie (perizia, avviso e

ordinanza) senza considerare che interpretare e capire i termini

tecnici delle perizie è comunque difficile senza una guida.

Inoltre i tempi d’esecuzione delle aste (dal pignoramento

all’esecuzione fisica della vendita) erano a dir poco biblici con anni

d’attesa, rinvii e lungaggini burocratiche che di sicuro non hanno

aiutato la popolarità di questo meccanismo, vero è che tanti sono i


luoghi comuni e le false credenze che sono nate attorno a questo

mondo.

Di sicuro avrai sentito anche tu che “le aste sono frequentate da

soggetti poco raccomandabili” o anche “se prendi un immobile poi

passano anni prima che butti fuori gli occupanti” e altre sullo

stesso tono; come hai ben capito anche io ne ho sentite tante

prima di entrare in questo mondo.

Nel marzo del 2006 , dopo un periodo di sperimentazione da parte

del Tribunale di Monza, è entrata in vigore la riforma del processo

esecutivo che ha introdotto sostanziali modifiche alle vendite

giudiziarie per renderle più efficienti e soprattutto veloci.

Obiettivo finale è di incrementare il numero di partecipanti e

potenziali acquirenti alle gare.

L’interesse crescente ha attirato l’attenzione dei media che hanno

iniziato a promuovere l’asta come strumento d’acquisto sicuro e

alla portata di tutti.

Notevole merito a questo successo è da imputare ad internet che

ha reso le cose molto più semplici e veloci

Tutto questo è secondario quando la reale prospettiva è di riuscire

a comprare un immobile con uno sconto considerevole rispetto

ai prezzi di mercato. Fino a qualche anno fa era davvero facile

trovare perizie così datate che il prezzo proposto poteva arrivare al

40-50% di sconto!

Oggi la situazione si è molto ridimensionata e quelle percentuali

sono ormai una rarità; lo sconto medio è del 10% con punte oltre

il 25% se l’immobile passa al secondo incanto (ovvero la prima

battuta d’asta va deserta).


Sconti ad ogni modo più che appetibili, visti i prezzi di mercato a

livelli stratosferici nonostante il rallentamento delle contrattazioni.

Le aste sono spesso pubblicizzate come del tutto prive di rischio

ed è vero per la maggior parte dei casi; tuttavia alcune presentano

delle complicazioni.

Se esistono dei rischi sono evidenziati nella relazione di stima

(perizia) e questi possono andare dalla presenza di contratti

d’affitto in essere o altre restrizioni tipo usufrutti, donazioni,

sequestri conservativi.

Sono situazioni rimediabili presentando ricorso al Giudice che

eventualmente, dopo verifiche, annullerà l’aggiudicazione e

disporrà il rimborso. Ovviamente questo tipo di procedure portano

via un mucchio di tempo, tempo in cui il tuo capitale rimarrà fermo

e infruttuoso.

Partecipando a centinaia d’incanti giudiziari in tutta Italia mi sono

subito reso conto di quante persone (privati perlopiù) affrontavano

l’asta come se si trattasse di giocare pochi spiccioli alla

slot-machine di un casinò!

Ho assistito a gare in cui l’immobile è stato battuto ad un prezzo

superiore a quello di mercato!

Ho parlato con persone che avevano acquistato all’asta ma che si

sono accorte (dopo!) che la perizia riportava l’occupazione

dell’immobile da parte di un affittuario con contratto antecedente

la data di pignoramento, o ancora ‘incastrati’ da molti mesi nelle

procedure per liberare l’immobile dall’ex proprietario.

Errori facilmente evitabili sapendo cosa cercare.

(…)


Capitolo 3

Trovare

le

informazioni

www.astasemplice.com “Acquistare alle Aste Immobiliari” pag. 11 copyright © Enrico Magni 2007/2009 - tutti i diritti riservati -

Raccogliere le notizie

Come già accennato la vera rivoluzione per questo settore l’ha

portata la rete. Da quando i tribunali si sono dotati di una pagina web

o hanno delegato a società esterne la pubblicazione delle esecuzioni

immobiliari, tutto è estremamente più semplice e veloce.

Una ricerca web consentirà di individuare le pagine pertinenti alla tua

regione o provincia; per comodità ecco una lista di siti che

regolarmente utilizzo per la consultazione:

www.portaleaste.com

www.astegiudiziarie.it

www.tribunaledimonza.net

www.tribunali.it

www.esecuzionigiudiziarie.it

www.asteannunci.it

www.astagiudiziaria.com

www.aste.com

www.ivgonline.it


Il portale più cliccato dal sottoscritto è sicuramente portaleaste.it che

trovo graficamente più pratico nell’individuare e selezionare le

procedure.

(…)

Il web ti permette di risparmiare tempo e

risorse.


Purtroppo non tutti i tribunali sono ancora dotati di un sito web e non

tutte le procedure sono pubblicizzate su internet, quindi è possibile

che l’unica soluzione per avere notizie sia quella di recarsi proprio in

Tribunale all’ufficio preposto (Ufficio Esecuzioni Immobiliari) e

chiedere l’elenco delle aste in programma.

In seguito potrai fare richiesta di consultare il fascicolo riguardante la

procedura (RGE) che più ha attirato la tua attenzione.

La consultazione dei fascicoli è per legge pubblica

(Codice Procedura Civile – Libro terzo – Art. 570)

Non dovresti avere difficoltà nel consultare il fascicolo, uso il

condizionale perché considerando la vastità d’articoli e successive

modifiche, alla legge sulla privacy ed altro ancora, è possibile che gli

stessi impiegati siano ‘indecisi’ sul da farsi e non è raro che venga

negata la consultazione del fascicolo.

E’ una situazione contraddittoria e frustrante a cui purtroppo per noi

utenti non c’è soluzione rapida: dipende molto dalle interpretazioni

dei responsabili d’ufficio, cerca almeno di riuscire a capire sulla base

di quale articolo o disposizione interna ti viene negata la visione.

Ultima spiaggia possibile è quella di incaricare un avvocato, soluzione

che comporterà una spesa.

Puoi approfondire gli argomenti seguendomi anche sul blog:



In dettaglio

Le informazioni che ci servono per valutare correttamente un

operazione sono queste:

Avviso d’asta

Perizia

Ordinanza

Planimetria

Dati catastali

Foto

Avviso d’asta E’ la pubblicazione che riporta tutti i dati essenziali sullo svolgimento

dell’asta.

Il tipo d’asta (senza o con incanto),chi e dove eseguirà la gara (notaio

o giudice o altro), giorno/i e ora esatta, cosa sarà battuto (uno o più

lotti, o frazioni di proprietà/usufrutto o nuda proprietà), a che prezzo

e con quale rilancio minimo (in caso di asta all’incanto), le modalità di

presentazione della domanda e i relativi acconti (con le modalità di

versamento), le disposizioni per l’aggiudicatario, i costi della

procedura e la descrizione dell’immobile. Altre eventuali informazioni.

(Allegato A)


Perizia

E’ il documento redatto dal consulente del giudice (solitamente un

geometra o architetto) nel quale è descritto il bene da vendere

e tutti i riferimenti necessari a identificarlo e valutarlo.

Nella sua struttura non è altro che un formulario, ovvero 9/12

domande standard che il G.E. rivolge al C.T.U. il quale dovrà

rispondere nel modo più completo possibile.

Insieme all’avviso d’asta è il documento di cui hai assolutamente

bisogno se vuoi valutare la fattibilità di un’operazione.

Le prime volte la lettura di una perizia di stima può risultare

difficoltosa e piuttosto pesante, soprattutto perché ne dovrai leggere

tante.

Ti accorgerai presto dell’esistenza di diversi formati; quelle lunghe 47

pagine super esaustive, pompose, prolisse e ‘super accessoriate’,

quelle standard e decorosamente ricche di informazioni e infine quelle

stringate, secche e estremamente schematiche.

Molte informazioni contenute non sono strettamente importanti per

te, ecco le domande da mettere subito sotto la lente:

(Allegato B)

A) Quali siano gli estremi dell’atto di pignoramento.

Viene specificata esattamente la data in cui il pignoramento è

stato trascritto e registrato.

E’ una data importante in quanto il pignoramento è l’atto che toglie

la disponibilità del bene all’ esecutato (proprietario).

In poche parole qualunque atto è eseguito (vendita , affitto,

donazione ecc..) dopo questa data non ha alcun valore, ovvero non è

opponibile alla procedura.


Di contro qualunque disposizione è avvenuta prima, la più comune è

la locazione del bene, risulta valida e può pregiudicare o limitare il

pieno possesso del bene da parte dell’ aggiudicatario.

E’ specificato anche cosa e in che misura colpisce il pignoramento

(piena proprietà, quota di proprietà, nuda proprietà usufrutto ecc…) a

carico (esecutato) e a favore di chi (condominio,

persona fisica, società, banca).

(…)

Attenzione anche al caso in cui l’immobile pignorato è assegnato ad

un coniuge (di solito succede in caso di separazione quando è

presente anche un figlio minore). Qui dipende da quanto sono lunghi i

termini dell’assegnazione al coniuge, e l’unico modo per saperlo è

avere la possibilità di parlare con l’interessato/a.

In questo caso, a meno che t’ interessi particolarmente l’immobile

lascerei perdere.


D ) Stato occupativo

Il 90% degli immobili all’asta è occupato dall’ esecutato e per la

procedura è considerato libero. Questo non significa che è di fatto

vuoto, semplicemente l’occupante non ha nessun titolo opponibile al

rilascio dell’appartamento al nuovo proprietario.

Stessa cosa se è occupato da terzi (anche estranei) senza titolo.

(…)




Capitolo 6

Quale

asta?


Asta con incanto o senza incanto?

Ancora la famosa riforma del marzo 2006 ha modificato radicalmente

anche la forma di gara vera e propria, prima di quella data la

consuetudine vedeva le aste con incanto come la gara più utilizzata

fatta eccezione per alcuni casi o nelle aste fallimentari.

In seguito il legislatore ha stabilito che tutte le procedure

successive al 1°marzo 2006 , arrivassero ad utilizzare in prima

battuta la gara senza incanto, seguita dalla gara con incanto.

Andiamo a capire come funzionano.

Asta senza incanto

La famosa gara a busta chiusa, dove per partecipare bisogna

presentare in una busta sigillata e contrassegnata, tutta la

documentazione necessaria, l’acconto e l’offerta d’importo superiore

alla base d’asta. Le modalità (a chi, come, dove e quando presentare

la domanda) sono specificate nell’avviso d’asta.

Noterai che non sempre l’importo minimo d’offerta è specificato, in

questo caso (vedi box sotto) il prezzo di base di 310mila euro, la tua

offerta quindi potrà essere di 310.100 euro.


Questo perché potresti essere l’unico offerente in gara, non ha senso

quindi alzare ulteriormente la spesa.

L’offerta irrevocabile significa che nel caso tu sia l’unico offerente non

è possibile ritirarla e rinunciare alla gara.

La cauzione richiesta (un decimo) da presentare è calcolata

sull’offerta, ovvero il 10% di 310.100 euro (3.110,00 euro) da


presentarsi con un assegno circolare, subito restituita in caso di

mancata aggiudicazione.

Il giudice/notaio una volta aperte tutte le buste che partecipano alla

gara, legge le offerte in esse contenute.

Alla presenza di più offerte valide (vedi il punto 5 del box) darà

inizio all’incanto (non sempre nella stessa data) partendo dall’offerta

più alta.

Asta con incanto

L’incanto è chiamato partendo dall’offerta più alta presente nelle

buste ,con un rilancio minimo già specificato nell’ avviso d’asta

oppure deciso al momento dal delegato.

I rilanci a voce cominciano e quando passano 3 minuti (senza che

nessuno rilanci) dall’ultima offerta valida l’asta è aggiudicata.

NB. Leggi bene l’avviso d’asta per avere tutti i dettagli.

La domanda.

La documentazione da presentare al giudice o al delegato è

specificata nell’ avviso d’asta oppure sulla pagina di riferimento del

tribunale.

(…)


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