LEGALITAS PERALIHAN HAK ATAS TANAH PARTIKELIR MENJADI HAK

MILIK PERSEORANGAN DITINJAU DARI UNDANG-UNDANG 5 TAHUN 1960

TENTANG POKOK-POKOK AGRARIA

Skripsi

Diajukan kepada Fakultas Syariah dan Hukum

Untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh

Gelar Sarjana Hukum (S.H.)

Oleh:

Ando Iqbal Noorhadi

NIM : 11140480000011

PROGRAM STUDI ILMU HUKUM

FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM

UNIVERSITAS ISLAM NEGERI

SYARIF HIDAYATULLAH

JAKARTA

1438 H / 2017 M

iii

LEGALITAS PERALIHAN HAK ATAS TANAH PARTIKELIR MENJADI HAK

MILIK PERSEORANGAN DITINJAU DARI UNDANG-UNDANG 5 TAHUN 1960

TENTANG POKOK-POKOK AGRARIA.

Skripsi

Diajukan kepada Fakultas Syariah dan Hukum

Untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh

Gelar Sarjana Hukum (S.H.)

Oleh:

Ando Iqbal Noorhadi

NIM : 11140480000011

PROGRAM STUDI ILMU HUKUM

FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM

UNIVERSITAS ISLAM NEGERI

SYARIF HIDAYATULLAH

JAKARTA

1438 H / 2017 M

iv

PENGESAHAN PANITIA UJIAN SKRIPSI

Skripsi berjudul LEGALITAS PERALIHAN HAK ATAS TANAH PARTIKELIR

MENJADI HAK MILIK PERSEORANGAN DITINJAU DARI UNDANG-UNDANG 5

TAHUN 1960 TENTANG POKOK-POKOK AGRARIA telah diujikan dalam Sidang

Munaqasyah Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif

Hidayatullah Jakarta pada tanggal 14 September 2017. Skripsi ini telah diterima sebagai salah

satu syarat memperoleh gelar Sarjana Hukum (S.H.) pada Program Studi Ilmu Hukum

dengan Konsentrasi Hukum Bisnis.

PANITIA UJIAN MUNAQASYAH

Ketua : Dr. H. Asep Syarifuddin Hidayat,SH.,M.H.

NIP. 196911211994031001

Sekretaris : Drs. Abu Tamrin, SH. M.Hum.

NIP. 196509081995031001

Pembimbing I : Dr. Supriyadi Ahmad, M.A.

NIP. 195811281994031001

Pembimbing II : Feni Arifiani, S.Ag., M.Hum.

NIP. 197607082002121009

Penguji I : Dr. Djawahir Hejazziey, S.H., M.A., M.H.

NIP. 195510151979031002

Penguji II : Ali Mansur, M.A.

NIP. 197605062014111002

v

PERNYATAAN

Yang bertanda tangan di bawah ini saya:

Nama: Ando Iqbal Noorhadi

NIM: 11140480000011

Fakultas/Program Studi: Fakultas Syariah dan Hukum/Ilmu Hukum

Tempat, Tanggal Lahir: Jakarta, 9 Juli 1995

Alamat: Komplek Pertani Nomor 13, Duren Tiga, Pancoran, Jakarta Selatan RT: 06/RW:

003, Kode Pos: 12760;

menyatakan bahwa:

1. Skripsi ini merupakan hasil karya asli saya yang diajukan untuk memenuhi salah satu

syarat memperoleh gelar Strata 1 (S1) di Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif

Hidayatullah Jakarta.

2. Semua sumber yang digunakan dalam penulisan ini telah saya cantumkan sesuai

dengan ketentuan yang berlaku di Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah

Jakarta.

3. Jika dikemudian hari terbukti hasil karya ini bukan hasil karya asli saya atau

merupakan hasil jiplakan orang lain, maka saya bersedia menerima sanksi yang

berlaku di Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta.

Jakarta, 4 Agustus 2017

Ando Iqbal Noorhadi

vi

ABSTRAK

ANDO IQBAL NOORHADI. NIM 11140480000011. Legalitas Peralihan Hak Atas Tanah

Partikelir Menjadi Hak Milik Perseorangan Ditinjau Dari Undang-Undang 5 Tahun 1960

Tentang Pokok-Pokok Agraria. Program Studi Ilmu Hukum, Konsentrasi Hukum Bisnis.

Fakultas Syariah dan Hukum. Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta. 1438

H/2017 M. viii + 75 halaman + 3 halaman daftar pustaka + 16 lampiran.

Pemasalahan utama terkait dengan perubahan kepemilikan atas sebidang tanah dengan status

hak yang berupa hak atas tanah partikelir menjadi hak milik perseorangan. Tujuan dalam

penelitian ini mendeskripsikan akibat hukum dari konversi status hak kepemilikan atas tanah

partikelir menjadi hak milik perseorangan dan tinjauan hukum yang digunakan dalam

mengukuhkan mekanisme konversi tersebut.

Metode yang digunakan adalah normatif-empiris dengan pendekatan perundang-undangan,

dan konsep. Data berasal dari bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, dan bahan

nonhukum. Bahan hukum, baik bahan hukum primer, ketiga sumber data tersebut diuraikan

dan ditampilkan dalam penulisan sistematis untuk menjawab pemasalahan.

Dari hasil penelitian, diperoleh kesimpulan bahwa akibat hukum yang timbul dengan

konversi status hak tanah partikelir menjadi hak milik perseroangan adalah telah

sempurnanya suatu persyaratan administratif terhadap tanah tersebut dalam proses penerbitan

suatu Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Proses penerbitan sebuah IMB dapat dilaksanakan

apabila status hak tanah yang sudah dimohonkan dalam pembuatan IMB sudah berubah

menjadi Hak Milik Perseorangan. Dasar hukum yang mengukuhkan proses konversi hak

tanah partikelir menjadi hak milik perseorangan diunifikasikan pada Pasal 77 sampai dengan

Pasal 83 Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1999,

Kata Kunci: Legalitas, Peralihan, Tanah Partikelir, Hak Milik Perseorangan, Konversi.

Pembimbing : 1. Dr. Supriyadi Ahmad, M.A.

: 2. Feni Arifiani, S.Ag., M.Hum.

Daftar Pustaka : Tahun 1990 sampai Tahun 2014

vii

KATA PENGANTAR

Alhamdulillah puji syukur penulis panjatkan kepada Allah SWT., yang senatiasa

memberikan bimbingan dan petunjuk sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini.

Shalawat serta salam senangtiasa tercurahkan kepada Nabi Muhammad SAW.

Penyusunan skripsi ini adalah salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana

Hukum (S.H.) pada Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif

Hidayatullah Jakarta. Dalam menyelesaikan penulisan skripsi ini, peneliti telah

menerima banyak bantuan baik material dan immaterial oleh karena itu penulis ingin

menyampaikan ucapan terima kasih kepada yang terhormat:

1. Dr. Asep Saepudin Jahar, M.A. Dekan Fakultas Syariah dan Hukum UIN

Jakarta dan seluruh jajaran dekanat Fakultas Syariah dan Hukum UIN Jakarta;

2. Dr. Asep Syarifuddin Hidayat, S.H., M.H. dan Drs. Abu Tamrin, S.H., M.Hum.

Ketua dan Sekretaris Program Studi Ilmu Hukum UIN Jakarta;

3. Dr. Supriyadi Ahmad, M.A. dan Feni Arifiani, S.Ag., M.Hum. pembimbing

skrpsi. Terima kasih atas semua kritik dan saran yang membangun;

4. Keluarga tersayang, Sapta Hadi Saputra, S.H., M.Kn., Dotty Julia, S.H. dan adik

penulis Andi Faizkha Haditya yang telah memberikan bantuan tak terhingga

dalam bentuk materil, doa, dan dorongan agar penulis dapat menyelesaikan

skripsi ini.

5. Seluruh Keluarga Besar Indo Rave Project yang turut memberikan bantuan yang

sangat besar berupa dorongan secara moral kepada penulis agar penulis tetap

memiliki semangat dalam menyelesaikan dan menuntaskan skripsi ini.

6. Sitti Hardiyanti yang berperan besar sebagai penyemangat utama agar penulis

dapat menyelesaikan skripsi ini dan pada akhirnya dapat berfoto bersama dia

viii

saat wisuda dan mengenakan toga nanti dan seluruh pihak yang secara langsung

atau tidak langsung sudah membantu, menyemangati, dan mendoakan penulis

dalam menyelesaikan skripsi penulis.

Atas seluruh bantuan baik berupa materil dan immateril dari pihak-pihak yang telah

disebutkan diatas dan pihak-pihak lain, penulis berharap Allah memberikan pahala yang

berlipat ganda. Penulis berharap semoga skripsi ini bermanfaat bagi penulis khususnya

dan bagi pembaca umumnya.

Jakarta, 30 Mei 2017

Penulis,

Ando Iqbal Noorhadi

ix

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL................................................................................................................... i

LEMBAR PERSETUJUAN PEMBIMBING............................................................................ ii

PENGESAHAN PANITIA UJIAN SKRIPSI ...................................................... ................... iv

PERNYATAAN ................................................................................................... ................... . v

ABSTRAK ............................................................................................................ ................... vi

KATA PENGANTAR .......................................................................................... .................. vii

DAFTAR ISI ......................................................................................................... ................. .. ix

BAB I PENDAHULUAN ................................................................................ .................... 1

A. Latar Belakang Masalah................................................................. .................... 1

B. Pembatasan Masalah dan Perumusan Masalah ............................... .................... 4

1. Pembatasan Masalah................................................................. .................... 4

2. Perumusan Masalah .................................................................. .................... 5

C. Tujuan dan Manfaat Penelitian ........................................................ .................... 6

1. Tujuan Penelitian ...................................................................... .................... 6

2. Manfaat Penelitian .................................................................... .................... 6

D. Tinjauan (Review) Kajian Terdahulu ............................................... .................... 7

E. Metode Penelitian ............................................................................ .................... 8

F. Sistematika Penelitian ...................................................................... .................. 12

BAB II TINJAUAN UMUM PERALIHAN HAK BERDASARKAN KONVERSI ATAS

TANAH PARTIKELIR / BEKAS TANAH PARTIKELIR ................ .................. 14

A. Legitimasi Konversi Hak Kepemilikan Atas Tanah ........................ .................. 14

B. Pengertian dan Penguasaan Tanah Partikelir ................................... .................. 20

C. Kepemilikan Tanah Partikelir Pada Masa Kolonialisme dan Pasca Kemerdekaan

Indonesia .......................................................................................... .................. 24

BAB III SEJARAH PEMBENTUKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 5 TAHUN 1960

DAN SEJARAH TANAH PARTIKELIR DI INDONESIA BERSERTA

PENDAFTARAN HAK ATAS TANAH............................................. .................. 27

A. Sejarah Pembentukan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan

Dasar Pokok-Pokok Agraria ............................................................ .................. 27

B. Gambaran Umum tentang Penguasaan Tanah Partikelir/Bekas Tanah Partikelir

pada Masyarakat di Jakarta Selatan ................................................. .................. 33

C. Pendaftaran Hak Atas Tanah Menurut Peraturan Perundang-Undangan............37

x

BAB IV KONVERSI STATUS HAK KEPEMILIKAN ATAS TANAH PARTIKELIR

MENJADI HAK MILIK PERSEORANGAN ..................................... .................. 47

A. Akibat Hukum yang Timbul Atas Peralihan Status Hak Atas Tanah Partikelir

Menjadi Hak Milik Perseorangan .................................................... .................. 47

B. Mekanisme Konversi Hak Kepemilikan Tanah Partikelir Menjadi Hak Milik

ccdPerseorangan Dalam Peraturan Perundang-undangan .................... .................. 60

C. Analisa Akibat Hukum Atas Konversi Status Hak Kepemilikan Tanah Partikelir

Menjadi Hak Milik Perseorangan dan Mekanisme Konversi Menurut Peraturan

Perundang-undangan ....................................................................... .................. 65

BAB V PENUTUP ............................................................................................ .................. 71

A. Kesimpulan ...................................................................................... .................. 71

B. Saran ................................................................................................ .................. 72

DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................... .................. 73

xi

Daftar Lampiran

1. Pengesahan Tim Seminar Proposal Program Studi Ilmu Hukum 2016.......................76

2. Surat Penunjukan Pembimbing Skripsi........................................................................78

3. Surat Pernyataan Pelepasan Hak Atas Sebidang Tanah Negara Di Kelurahan Duren

Tiga, Kecamatan Pancoran Kotamadta Jakarta Selatan, tertanggal; 26 Juli 2006 ....... 79

4. Surat Keterangan Nomor 43/1.711.3 dari Kelurahan Duren Tiga ............................... 81

5. Surat Rekomendasi Permohonan Hak Atas Tanah BTP Nomor 43/1.711.3 dari

Kelurahan Duren Tiga.................................................................................................. 82

6. Surat Pernyataan Pelepasan Hak Atas Sebidang Tanah Negara Di Kelurahan Duren

Tiga, Kecamatan Pancoran Kotamadta Jakarta Selatan, tertanggal; 3 April 2000 ...... 83

7. Surat Pernyataan Penguasaan Atas Sebidang Tanah; tertanggal 3 April 2000 ............ 84

8. Surat Perjanjian Pelepasan Hak Atas Tanah BTP Di Kelurahan Duren Tiga,

Kecamatan Pancoran Kotamadya Jakarta Selatan; tertanggal 3 April 2000 ................ 85

9. Surat Pernyataan Penguasaan Atas Sebidang Tanah; tertanggal 26 Juli

2006..............................................................................................................................87

10. Surat Rekomendasi Permohonan Hak Atas Tanah BTP Nomor 147/1.711.03 dari

Kelurahan Duren Tiga .................................................................................................88

11. Surat Keterangan Nomor 147/1.711.03 dari Kelurahan Duren Tiga...........................89

12. Surat Pernyataan Pengakuan Menguasai Fisik Sebidang Tanah Di Kelurahan Duren

Tiga Kecamatan Pancoran Kota Administrasi Jakarta Selatan;tertanggal 1 Agustus

2016..............................................................................................................................90

13. Surat Pernyataan Tidak Sengketa; tertanggal 1 Agustus

2016..............................................................................................................................91

14. Surat Rekomendasi Permohonan Hak Atas Tanah Negara Nomor 85/ 1.711.1 dari

Kelurahan Duren Tiga..................................................................................................92

15. Surat Keterangan Nomor 85/1.711.1 dari Kelurahan Duren

Tiga...............................................................................................................................93

16. Ketetapan Rencana Kota Nomor 277/5.2.0/31.74.08.1004/-

1.711.531/2016.............................................................................................................94

1

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Salah satu jenis hukum perdata yang cukup dikenal oleh masyarakat

adalah mengenai hukum agraria. Hukum agraria adalah kaidah-kaidah yang

mengatur hubungan antara orang dengan bumi, air, ruang udara dan kekayaan

alam yang terkandung di dalamnya.1 Objek dari hukum agraria itu sendiri

yang memiliki peran yang penting di masyarakat antara lain adalah terkait

bidang pertanahan.

Bagi penyelenggaraan pembangunan fisik selalu diperlukan tanah,

bahkan bagi pembangunan bidang bidang tertentu seperti kawasan industri

dan kawasan perkebunan ataupun yang lainnya. Berdasarkan hal tersebut

maka Pasal 33 ayat (3) dari Undang-undang Dasar Negara Republik

Indonesia Tahun 1945 (disingkat UUD NRI 1945) memuat pengaturan terkait

pertanahan yakni:

“Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh

dan dipergunakan sebesar besarnya untuk kemakmuran rakyat”.

Ketentuan yang terkandung dalam pasal 33 ayat (3) Undang-undang

Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 tersebut menjadi dasar

terlahirnya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960

1 Sri Harini Dwiyatmi, Pengantar Hukum Indonesia, (Bogor: Ghalia Indonesia, 2006),

h. 125.

2

Pokok-Pokok Agraria atau disingkat dengan UUPA di Indonesia. Undang-

Undang tersebut memuat pengaturan terkait dengan perombakan hukum

agraria di Indonesia serta pokok persoalan agraria dan penyelesaiannya.2

Pemakaian istilah agraria dalam arti luas yang terkandung dalam Pasal

2 ayat (1) UUPA mencangkup bumi, air, kekayaan alam dan bahkan ruang

angkasa dan hal-hal yang bersangkutan dengan itu.3 Menurut Boedi Harsono,

hukum tanah adalah keseluruhan ketentuan-ketentuan hukum, ada yang

tertulis ada pula yang tidak tertulis, yang semuanya mempunyai objek

pengaturan yang sama, yaitu hak-hak penguasaan atas tanah sebagai lembaga-

lembaga hukum dan sebagai hubungan-hubungan hukum konkret, beraspek

publik dan perdata, yang dapat disusun dan dipelajari secara sistematis,

hingga keseluruhannya menjadi satu kesatuan yang merupakan satu sistem.

Dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok

Agraria, asas hak menguasai negara atas tanah diatur dan diturunkan ke

macam-macam hak yang diberikan kepada orang atau badan hukum. Negara

memberikan beberapa macam hak atas tanah perseorangan atau badan hukum

dengan tujuan agar pemegang hak tersebut mengelola tanah sesuai hak

tersebut sejauh tidak bertentangan dengan batas-batas yang ditetapkan

negara.4 Dalam hukum kolonialisme Belanda dikenal adanya 3 (tiga) buah

2Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-undang

Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaanya Jilid 1, (Jakarta: Djambatan, 2007), h. 3.

3Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-undang

Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaanya Jilid 1, h. 6.

4 Elsa Syarief, Pensertifikatan Tanah Bekas Hak Eigendom, (Jakarta: Gramedia,

2014), h. 2.

3

jenis hak penguasaan atas tanah yakni eigendom, erpacht dan opstal. Pada

masa kolonialisme belanda, hak eigendom dalam pengaturan hukum barat

dapat memiliki sebuah hak pertuanan. Hak eigendom merupakan hak yang

paling sempurna atas suatu benda dalam hal ini adalah hak atas kepemilikan

sebidang tanah.5 Sebidang tanah dengan hak eigendom yang memiliki hak

pertuanan tersebut disebut dengan tanah partikelir.

Lahirnya Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1958 tentang Penghapusan

Tanah-Tanah Partikelir di Republik Indonesia memiliki tujuan untuk

melakukan nasionalisasi aset-aset berupa hak-hak kepemilikian tanah yang

berupa hak partikelir yang juga merupakan hak eigendom tadi menjadi tanah

negara melalui kepemilikan Warga Negara Indonesia (WNI). Dua tahun

kemudian UUPA terbit untuk kembali mengukuhkan proses nasionalisasi

berseta konversi hak-hak kepemilikan tanah berdasarkan hukum barat

menjadi hak-hak kepemilikan tanah yang berdasarkan hukum nasional.

Berdasarkan pemaparan di atas, peneliti tertarik untuk meneliti akibat

hukum yang timbul dari konversi status kepemilikan tanahn berdasarkan

hukum barat menjadi berdasarkan hukum nasional berikut dengan tinjauan

aturan hukum yang digunakan dalam mengukuhkan mekanisme konversi hak-

hak kepemilikan tanah berdasarkan hukum barat menjadi hak-hak

kepemilikan berdasarkan hukum nasional. Oleh karena itu peneliti

mengambil judul penelitian Legalitas Peralihan Hak Atas Tanah Partikelir

5 Soebekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, (Jakarta: Intermasa, 2003), h. 69.

4

Menjadi Hak Milik Perseorangan Ditinjau Dari Undang-Undang 5

Tahun 1960 Tentang Pokok-Pokok Agraria.

B. Pembatasan Masalah dan Perumusan Masalah

1. Pembatasan Masalah

Agar penelitian peneliti menjadi efektif, tepat sasaran dan tidak

melebar maka peneliti hanya membatasi dengan beberapa hal sebagai

berikut:

a. Akibat hukum dalam penelitian ini merupakan akibat hukum dari

peralihan hak-hak kepemilikan tanah melalui konversi status hak

kepemilikan tanah berupa kepemilikan sebidang tanah partikelir

menjadi kepemilikan sebidang tanah dengan hak milik perseorangan.

Adapun hak yang menjadi objek konversi hak kepemilikan atas tanah

partikelir menjadi hak milik perseorangan tersebut merupakan

sebidang tanah yang terletak di Jalan Guru Alip Nomor 24, Kelurahan

Durentiga, Kecamatan Pancoran, Jakarta Selatan.

b. Tanah partikelir yang dimaksud pada penelitian ini merupakan tanah

“eigendom” di atas mana pemiliknya memiliki hak–hak pertuanan.

Pasal 1 Undang – Undang Nomor 1 Tahun 1958 tentang Penghapusan

Tanah – Tanah Partikelir menjelaskan bahwa hak–hak pertuanan itu

sendiri merupakan hak untuk mengangkat atau mengesahkan

pemilihan serta memperhentikan kepala kampung atau desa, hak

untuk menuntut kerja paksa atau memungut uang pengganti kerja

paksa dari penduduk, hak mengadakan pungutan, hak untuk

5

mendirikan pasar memungut biaya pemakaian jalan dan penyebrangan

maupun hak -hak lainnya.

c. Hak milik perseorangan yang dibahas pada penelitian ini merupakan

hak milik atas sebidang tanah mengandung didalamnya kemilikan atas

segala apa yang ada diatasnya dan di dalam tanah berdasarkan

ketentuan yang tertuang pada Pasal 20 Undang –Undang Nomor 5

Tahun 1960 tentang Pokok–Pokok Agraria.

d. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria

yang merupakan undang-undang di bidang agraria dan pertanahan di

Indonesia. Dalam penelitian ini ketentuan mengenai hak milik

perseorangan dan ketentuan konversi dalam Undang-Undang Nomor 5

Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yang

menjadi objek acuan utama.

2. Perumusan Masalah

Berdasarkan pembahasan terkait latar belakang dan pembatasan

masalah yang telah di bahas di atas maka peneliti memaparkan beberapa

perumusan masalah sebagai berikut:

a. Apa akibat hukum dari konversi status hak-hak kepemilikan tanah

partikelir menjadi hak milik perseorangan setelah berlakunya Undang-

Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria?

b. Bagaimana mekanisme konversi hak dengan status kepemilikan tanah

partikelir menjadi kepemilikan status hak milik perseorangan

berdasarkan peraturan perundangan-undangan nasional?

6

C. Tujuan dan Manfaat Penelitian

1. Tujuan Penelitian

Berdasarkan perumusan masalah yang telah diuraikan maka penelitian

ini memiliki tujuan sebagai berikut :

a. Untuk menjelaskan akibat hukum yang timbul dari konversi status

hak-hak kepemilikan tanah berdasarkan hukum barat menjadi

berdasarkan hukum nasional;

b. Untuk mengidentifikasi aturan hukum dalam proses konversi hak atas

tanah bekas tanah partikelir berdasarkan hukum barat menjadi hak

milik perseorangan yang berdasarkan peraturan perundang-undangan.

2. Manfaat Penelitian

Berdasarkan tujuan penelitian di atas, maka penelitian ini diharapkan

dapat memberikan kegunaan baik secara teoritis bagi pengembangan ilmu,

maupun secara praktis bagi guna laksananya. Kegunaan tersebut peneliti

uraikan sebagai berikut di bawah ini :

a. Secara teoritis, penelitian ini diharapkan dapat memberikan kegunaan

untuk pengembangan ilmu hukum, khususnya dalam hukum agraria

dan terlebih lagi bagi peneliti terkait penerapan-penerapan hukum

agraria serta pertanahan di Indonesia;

b. Secara praktis, Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan

sumbangan pemikiran dalam praktik konversi status hak tanah

partikelir dan bagi masyarakat maupun pemerintah.

7

D. Tinjauan (Review) Kajian Terdahulu

Dalam penelitian skripsi ini peneliti merujuk kepada buku serta skripsi

terdahulu dengan membedakan apa yang menjadi fokus masalah dalam

rujukan dengan fokus masalah yang peneliti terbitkan, diantaranya:

1. Skripsi Muhammad Usep Asnawi, dengan judul Penyelesaian

Sengketa Bukti Kepemilikan Hak Atas Tanah (Studi Kasus Putusan

No. 13/PDT.G/2007/PN.PDG), Skripsi Universitas Islam Negeri

Syarif Hidayatullah Jakarta Tahun 2010. Skripsi ini berbeda

dengan penelitian peneliti yang berfokus kepada akibat hukum

yang timbul karena adanya suatu proses konversi hak atas tanah

bekas tanah partikelir menjadi hak milik perseorangan serta akibat

hukum yang timbul dari peristiwa konversi hak tersebut.

2. Skripsi Ria Rahayu, Perubahan Penggunaan Tanah pada Bekas

Tanah Partikelir di Kota Depok, Skripsi Universitas Indonesia

Tahun 2003. Perbedaan antara skripsi tersebut dengan penelitian

peneliti adalah penelitian peneliti berfokus pada aspek – aspek

hukum agraria yang berperan untuk merubah status hak

kepemilikan pada sebuah tanah partikelir menjadi hak milik

maupun segala akibat hukum yang timbul dengan adanya konversi

status hak kepemilikan bekas tanah partikelir menjadi hak milik

perseorangan yang berdasarkan peraturan perundang-undangan.

3. Buku Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan

Pendaftarannya, penerbit Sinar Grafika, Tahun 2009. Buku ini

8

berbeda dengan penelitian peneliti yang menganalisa akibat hukum

dalam hukum agraria yang berfokus kepada konversi status hak

kepemilikan atas sebidang tanah partikelir menjadi hak milik

perseorangan yang ditinjau berdasarkan proses permohonan hak

atas tanah yang diajukan oleh Dotty Julia di Jakarta Selatan.

4. Jurnal Aditya Christy Hanggara, Pelaksanaan Konversi Hak Atas

Tanah Adat (Letter C) Menjadi Hak Milik di Kabupaten Magelang,

Jurnal Universitas Atma Jaya Yogyakarta Tahun 2013. Perbedaan

antara jurnal ini dengan penelitian peneliti, dapat terlihat pada

aspek hukum dan objek hukum yang digunakan untuk meneliti

sebuah akibat hukum yang terjadi di masyarakat karena

diberlakukannya UUPA. Dimana aspek hukum yang peneliti

jadikan bahan penelitian adalah terkait dengan akibat hukum yang

timbul dari perubahan status hak kepemilikan atas tanah bekas

tanah partikelir menjadi hak perseorangan milik dan objek hukum

yang peneliti teliti merupakan suatu proses permohonan hak atas

tanah bekas tanah partikelir menjadi hak milik perseorangan yang

diajukan oleh Dotty Julia di Jakarta Selatan.

E. Metode Penelitian

1. Jenis penelitian

Penelitian ini memiliki jenis penelitian kualitatif. Penelitian

kualitatif merupakan penelitian dengan menggunakan metode ilmiah

untuk menggungkapkan suatu fenomena dengan cara mendeskipsikan

9

data dan fakta melalui kata-kata secara menyeluruh terhadap subjek

penelitian.6

2. Pendekatan Penelitian

Dalam penelitian ini, peneliti menggunakan pendekatan normatif

empiris. Normatif berupa penafsiran hukum, kontruksi hukum, sejarah

hukum dan perbandingan hukum. Pada aspek sejarah hukum

menitikberatkan pada perkembangan hukum agraria sebelum lahirnya

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria

dan pada perbandingan hukumnya difokuskan kepada perbedaan-

perbedaan yang terdapat di aneka macam sistem hukum.7 Pendekatan

empiris mengacu kepada peraturan perundang–undangan, norma dan

gejala hukum yang ada di masyarakat dan juga menggambarkan

peraturan perundang–undangan yang dikaitkan dengan teori-teori

hukum dan praktik pelaksanaan hukum positif yang diangkat sebagai

penelitian.8

3. Bahan Hukum

Bahan hukum yang digunakan dalam penelitian ini antara lain :

a. Bahan Hukum Primer

6 Deddy Mulyana, Metodologi Penelitian Kualitatif (Bandung: Penerbit

Rosdakarya, 2008). h.15.

7 Soejono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, cetakan ke-3, (Jakarta : UI Press,

2014),h. 50.

8Ronny Haditjo Soemitro, Metedologi Penelitian Hukum dan Jurimetri, cetakan ke-4,

(Jakarta : Penerbit Ghalia Indonesia, 1990), h. 97-98.

10

Bahan hukum primer merupakan bahan hukum yang bersifat

autoritatif yang artinya memiliki otoritas. Bahan-bahan hukum

primer meliputi perundang-undangan, catatan-catatan resmi atau

risalah dalam pembuatan perundang-undangan atau putusan-

putusan hukum.9 Bahan hukum yang terdapat pada penelitian ini

antara lain Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-

Pokok Agraria, Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1958 tentang

Penghapusan Tanah-Tanah Partikelir, Peraturan Pemerintah

Nomor 24 Tahun 1997, Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun

1958, dan Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan

Nasional Nomor 3 Tahun 1999

b. Bahan Hukum Sekunder

Bahan hukum sekunder yang peneliti gunakan dalam

penelitian ini terdiri dari buku buku yang berkaitan dengan

Hukum Agraria, Sejarah Hukum dan Politik Hukum khususnya

yang berkaitan dengan bidang pertanahan, Jurnal-jurnal hukum

yang terdapat pada situs internet dan juga skripsi dan tesis tentang

hukum agraria.

c. Bahan non Hukum

Merupakan bahan atau rujukan yang memberikan petunjuk

atau penjelasan bermakna terhadap bahan hukum primer dan

9 Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum (Jakarta: Kencana 2010), h. 141.

11

sekunder. Seperti kamus hukum, ensiklopedia, berita hukum dan

lain-lain.

4. Metode Pengumpulan Data

Metode pengumpulan data dalam penelitian ini dilakukan melalui

studi kepustakaan, obsevasi langsung dan wawancara. Studi

kepustakaan adalah teknik pengumpulan data dengan melakukan

penelitian data sekunder berupa buku, jurnal, artikel ataupun literatur

lainnya dan observasi langsung yang dilakukan dalam penenlitian ini

adalah dengan terjun langsung dalam proses pengkonversian status hak

kepemilikan bekas tanah partikelir menjadi hak milik perseorangan.

5. Analisis Data

Data yang diperoleh dalam penelitian ini baik penelitian

kepustakaan maupun penelitian lapangan dianalisis secara kualitatif.

Penelitian ini bertitik tolak dari peraturan-peraturan yang ada sebagai

hukum positif dan data yang berasal dari berbagai literatur. Dengan

demikian merupakan analisis data tanpa mempergunakan rumus dan

angka.

6. Teknik Penulisan

Teknik penulisan dan pedoman yang digunakan peneliti dalam

skripsi ini disesuaikan kaidah-kaidah penelitian karya ilmiah dan buku

“Pedoman Penelitian Skripsi Fakultas Syariah Dan Hukum Universitas

Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta tahun 2012”

12

F. Sistematika Penelitian

Sistematika pembahasan dalam tulisan ini terdiri atas lima bab. Pada

pendahuluan dikemukakan latar belakang masalah, rumusan serta batasan

masalah yang diteliti, tujuan dan manfaat penelitian dan tinjauan kajian

terdahulu. Bagian-bagian tersebut diuraikan terlebih dahulu agar dapat

diketahui secara jelas apa yang menjadi masalah pokok dan perbedaannya

dengan penelitian lain. Kemudian, dijelaskan pula metodologi penelitian yang

digunakan dalam penelitian ini, diakhiri dengan sistematika penulisan.

Bab kedua akan menjelaskan terkait legitimasi konversi hak

kepemilikan atas tanah, pengertian dan penguasaan tanah partikelir dan

kepemilikan tanah partikelir pada masa kolonialisme dan pasca

kemerdekaan Indonesia. Pembahasan diawali dengan uraian definisi

masing-masing. Kemudian pembahasan selanjutnya diarahkan pada

legalitas konversi dari tiap status hak kepemilikan atas tanah, sejarah asal

mula pemberlakuan status tanah partikelir pada zaman kolonialisme

Belanda dan juga pembahasan terkait dengan kepemilikan tanah partikelir

pada masa kolonialisme dan pasca kemerdekaan Indonesia..

Bab ketiga menguraikan pembahasan terkait sejarah pembentukan

UUPA, penguasaan tanah hak atas tanah partikelir/bekas tanah partikelir pada

masyarakat di Jakarta Selatan dan pendaftaran hak atas tanah menurut

peraturan perundang-undangan. Pembahasan pada bab ini diawali dengan

analisa terhadap sejarah dalam pembentukan UUPA berserta latar belakang

pembentukan undang-undang tersebut. Selanjutnya, pembahasan diarahkan

13

kepada fakta penguasaan atas bidang-bidang tanah partikelir yang berada di

wilayah DKI Jakarta serta pembahasan terkait tujuan dari sebuah pendaftaran

tanah menurut peraturan perundang-undangan. Kemudian, pembahasan pada

bab ini diakhiri dengan fakta-fakta peralihan hak-hak atas tanah partikelir dan

prosedur pendaftaran tanah secara sistematik maupun sporadik.

Bab keempat merupakan inti pokok dari semua pembahasan dalam

skripsi ini, yang mana menjelaskan tentang akibat hukum yang timbul

dikarenakan peralihan status hak atas tanah partikelir menjadi hak milik

perseorangan dihubungkan dengan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960

Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, dengan memfokuskan

pembahasan kepada kendala yang dihadapi dalam proses pensertifikatan

ataupun konversi status kepemilikan atas sebidang tanah bekas tanah

partikelir menjadi hak milik perseorangan dengan Undang-Undang Nomor 5

tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok Pokok Agraria dan tinjauan-

tinjauan aturan hukum dalam peraturan perundang-undangan yang digunakan

dalam mengukuhkan mekanisme konversi hak-hak kepemilikan tanah

berdasarkan hukum barat menjadi hak-hak kepemilikan berdasarkan hukum

nasional.

Bab kelima merupakan penutup. Pada bab ini, hasil-hasil pembahasan

pada bab sebelumnya dirumuskan dalam berbagai pernyatan sebagai jawaban

dari masalah pokok dari penelitian ini. Saran penulis ditujukan kepada para

pihak yang bertanggung jawab dalam rangka pembangunan hukum nasional

yang efektif dan adil khususnya hukum agraria dan pertanahan di Indonesia.

14

BAB II

TINJAUAN UMUM PERALIHAN HAK BERDASARKAN KONVERSI

ATAS TANAH PARTIKELIR / BEKAS TANAH PARTIKELIR

A. Legitimasi Konversi Hak Kepemilikan Atas Tanah

Peraturan perundangan-undangan dalam bidang agararia di Indonesia

pada awalnya merupakan sebuah peraturan perundang-undangan yang

diwarisi dari zaman kolonialisme Belanda. Lahirnya Undang-Undang Nomor

5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria di Indonesia

menggantikan ketentuan dalam Agrarisch Wet tahun 1870 yang diadopsi

sejak zaman kolonialisme Belanda. Pemberlakuan ketentuan konversi dari

hak kepemilikan tanah berdasarkan hukum kolonial Belanda menjadi

berdasarkan hukum nasional dimulai sejak terbitnya Undang-Undang Nomor

5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria pada tanggal

24 September 1960 sampai dengan tanggal 24 September 1980 atau dengan

durasi 20 tahun.10

Pengertian dari konversi hak atas tanah menurut A.P. Parlindungan

adalah bagaimana pengaturan dari kepemilikan hak-hak tanah yang ada

sebelum berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang

Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria untuk masuk dalam sistem dari

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-

Pokok Agraria, yakni kegiatan menyesuaikan hak-hak atas tanah lama

10

Yamin Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, (Bandung: Penerbit Mandar Maju, 2010).

h. 218

15

menjadi hak-hak atas tanah baru yang dikenal dalam Undang-Undang Nomor

5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.11

Dasar hukum ketentuan konversi hak atas tanah dalam Undang-Undang

Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

terdapat pada buku kedua pasal I – pasal IX. Berdasarkan jenis tanahnya

konversi hak atas tanah yang dahulu berdasarkan hukum kolonialisme

Belanda terbagi atas 3 (tiga) jenis yakni konversi atas tanah yang berasal dari

tanah barat, konversi hak atas tanah yang berasal dari tanah bekas hak

Indonesia dan konversi hak atas tanah yang berasal dari tanah bekas

swapraja.12

Hak-hak atas tanah yang berasal dari tanah barat antara lain adalah hak

eigendom, erfpacht, opstal, gebruik (recht van gebruik) dan bruikleen. Hak

eigendom adalah suatu hak kepemilikan atas sebidang tanah secara bebas

sepenuhnya, namun tidak bertentangan dengan peraturan perundangan serta

tidak menyalahi hak eigendom yang dimiliki orang lain. Hak eigendom dapat

dikonversikan menjadi hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai.

Apabila hak eigendom tersebut dibebani hak opstal atau hak erfpacht maka

11

A.P. Parlindungan, Konversi Hak-Hak Atas Tanah (Bandung: Penerbit Mandar Maju,

2007), h.1.

12 H. Ali Achmad Chomzah, Hukum Agraria: Pertanahan di Indonesia, (Jakarta:

Prestasi Pustaka, 2003). h. 81.

16

mekanisme konversinya harus melalui kesepakatan antara pemegang hak

eigendom dan pemegang hak opstal atau erfpacht tersebut.

Hak erpacht menurut pasal 820 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

merupakan hak kebendaan atas penguasaan sebidang tanah yang dimiliki oleh

orang atau badan hukum lain untuk dimanfaatkan dan dipergunakan untuk

kurun waktu yang lama. Konversi dari hak erpacht dibagi menjadi 3 (tiga)

kategori pengaturan konversi yakni:13

1. Hak erpacht untuk perusahaan kebun besar dapat dikonversikan

menjadi hak guna usaha.

2. Hak erpacht untuk perumahan dapat dikonversikan menjadi hak

guna bangunan.

3. Hak erpacht untuk pertanian kecil tidak dapat dikonversikan dan

dihapus.

Hak gebruik atau recht van gebruik merupakan hak kebendaan atas suatu

benda yang dimiliki oleh orang lain untuk mengambil manfaat serta

dipergunakan bagi suatu pihak tertentu. Hak gebruik atau recht van gebruik

dikonversikan menjadi hak pakai menurut Undang-Undang Nomor 5 Tahun

1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Selain hak gebruik, hak

bruikleen juga dikonversikan menjadi hak pakai menurut Undang-Undang

Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

Bruikleen merupakan suatu perjanjian dengan suatu jangka waktu tertentu

13

H. Ali Achmad Chomzah, Hukum Agraria: Pertanahan di Indonesia, h. 10-12.

17

dimana salah satu pihak menyerahkan benda dengan cuma-cuma kepada

pihak lainnya untuk dipergunakan.

Hak atas tanah yang berasal dari tanah bekas hak Indonesia dan memiliki

ketentuan untuk dapat dikonversikan terbagi menjadi 3 (tiga) jenis yakni hak

erfpacht altijddurend, hak agrarische eigendom dan hak gogolan.14

Hak

erfpacht altijddurend merupakan hak erfpacht yang diberikan sebagai

pengganti hak usaha diatas sebuah tanah bekas tanah partikelir. Hak erfpacht

altijddurend menurut Undang-Undang Nommor 5 Tahun 1960 Tentang

Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dapat dikonversikan menjadi hak

milik, hak guna usaha maupun hak guna bangunan tergantung pada subjek

hak dan peruntukannya.

Hak agrarische eigendom menurut pasal 51 ayat 7 IS (Indische

Staatsregelling) merupakan tanah dengan hak eigendom yang diberikan

kepada rakyat pribumi untuk dipergunakan dan diambil manfaatnya dengan

melaksanakan kewajiban-kewajiban tertentu. Hak agrarische eigendom

dalam ketentuan konversi juga sama seperti hak erfpacht altijddurend dan

dapat dikonversikan menjadi hak milik, hak guna usaha maupun hak guna

bangunan tergantung pada subjek hak dan peruntukannya.

Hak gogolan, yakni tanah yang dikuasai oleh penduduk asli suatu desa

secara komunalistis selaras dengan pola kebudayaan masyarakat adat. Tanah

gogolan itu sendiri terbagi menjadi dua yakni yang bersifat tetap maupun

14

H. Ali Achmad Chomzah, Hukum Agraria: Pertanahan di Indonesia, h. 111.

18

tidak tetap. Tanah gogolan yang tetap itulah yang kemudian bisa dikuasai

dengan hak milik dan dapat dikonversikan menjadi hak milik, sedangkan

tanah gogolan yang sifatnya tidak tetap atau sementara bisa dikuasai dengan

hak pakai dan dikonversikan menjadi hak pakai.15

.

Hak-hak atas tanah yang memiliki ketentuan untuk dapat dikonversi dan

berasal dari tanah bekas tanah swapraja terdiri dari 3 (tiga) jenis yakni tanah

dengan hak hanggaduh, tanah dengan hak grant dan tanah dengan hak

konsesi dan sewa untuk perusahaan perkebunan besar.16

Hak hanggaduh merupakan hak untuk menggunakan tanah yang

merupakan kepemilikan dari raja yang terletak di Daerah Istimewa

Yogyakarta. Hak hanggaduh dapat dikonversikan menjadi hak pakai. Hak

grant, geran datuk, geran sultan atau geran raja merupakan hak atas tanah

yang berasal dari pemberian kepemilikan dari raja kepada bangsa asing.

Ketentuan konversi dari tanah dengan hak grant dibagi menjadi 3 (tiga) jenis

yakni

1. Hak grant sultan yang merupakan hak atas tanah yang diberikan oleh

sultan kepada kelompok swapraja. Hak ini dapat dikonversikan

menjadi hak milik, hak guna usaha atau hak guna bangunan sesuai

dengan subjek hak dan peruntukannya.

15

A. Ridwan Halim, Pengantar Hukum Indonesia dalam Tanya Jawab, (Bogor: Ghalia

Indonesia, 2005), h. 58

16 H. Ali Achmad Chomzah, Hukum Agraria: Pertanahan di Indonesia, h. 130-133.

19

2. Hak grant controleur merupakan hak atas tanah yang diberikan oleh

sultan kepada kelompok yang bukan swapraja. Hak ini dapat

dikonversikan menjadi hak pakai.

3. Hak grant deli maatschappy merupakan hak atas tanah yang

diberikan oleh sultan kepada deli maatschappy atau perantara yang

berwenang untuk memberikan bagian-bagian tanah kepada pihak

lain. Menurut Budi Harsono, hak ini dapat dikonversikan menjadi

hak pakai karena sifatnya yang sama dengan hak grant controleur.17

Hak konsesi dan sewa untuk perusahaan perkebunan besar merupakan

hak untuk menngambil manfaat ataupun keuntungan sebuah tanah swapraja

untuk dipergunakan sebagai perkebunan yang mana hasilnya akan diberikan

kepada kepala swapraja sedangkan, hak sewa tersebut merupakan hak sewa

atas tanah negara termasuk tanah bekas swapraja didalamnya yang

dipergunakan untuk perkebunan dengan luasnya 25 Hektar atau lebih. Hak

tersebut dapat dikonversikan menjadi hak guna usaha.

Ketentuan konversi dari hak-hak barat memiliki jangka waktu 20 tahun

sejak terbitnya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan

Dasar Pokok-Pokok Agraria namun menurut Yamin Lubis, terhadap

mekanisme konversi tanah tersebut dapat tetap dilaksanakan proses

konversinya sepanjang pemohonnya masih tetap sebagai pemegang hak atas

tanah yang sah dengan dijelaskan oleh bukti-bukti tertentu berupa peta atau

17

Budi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang

Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, (Jakarta: Djambatan, 2007), h. 68.

20

surat ukur dan untuk kemudian dalam mekanisme konversinya maka

pembukuannya cukup dilakukan dengan memberi tanda cap atau stempel

pada alat bukti tersebut dengan menuliskan jenis hak dan nomor hak yang

dikonversi.18

B. Pengertian dan Penguasaan Tanah Partikelir

Tanah partikelir merupakan sebuah tanah yang kepemilikannya pada

awalnya merupakan tanah eigendom yang dimiliki oleh tuan-tuan tanah yang

berasal dari Belanda ataupun tuan-tuan tanah lainnya yang berasal dari daerah

Timur Asing. Tanah partikelir memiliki corak khusus yang disebut dengan

landheerlijke recthten, yang mana memberikan hak-hak pertuanan kepada

pemilik sebidang tanah partikelir. Hak-hak pertuanan tersebut antara lain

adalah sebagai berikut:19

1. Hak untuk mengangkat atau mengesahkan pemilihan serta

memperhentikan kepala-kepala kampung atau desa dan kepala-kepala

umum;

2. Hak untuk menuntut kerja paksa atau memungut uang pengganti kerja

paksa dari penduduk;

3. Hak mengadakan pungutan-pungutan, baik yang berupa uang atau

hasil tanah dari penduduk;

18

Yamin Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah. h. 225. 19

Muchsin, Hukum Agraria Indonesia dalam Perspektif Sejarah, h. 28.

21

4. Hak untuk mendirikan pasar-pasar memungut biaya pemakaian jalan

dan penyebrangan;

5. dan hak-hak lainnya yang sederajat dengan yang disebut dalam poin 1

sampai 5 seperti hak untuk memungut biaya pemakaian jalan dan

penyebrangan.

Pada zaman kolonialisme pemerintahan Hindia Belanda, di Indonesia

terdapat kurang lebih 1.150.000 Hektar tanah partikelir yang tersebar

dibeberapa daerah terutama di Jawa Barat. Tanah partikelir menurut fungsi

serta kepemilikannya dapat dibedakan menjadi tiga jenis yakni tanah-tanah

partikelir yang diduduki oleh orang-orang Timur Asing disebut tanah-tanah

Tionghoa, tanah partikelir yang diduduki oleh rakyat asli disebut tanah-tanah

usaha dan juga tanah-tanah partikelir yang dikuasai oleh tuan tanah sendiri

atau yang disebut tanah kongsi yang juga biasanya pada zaman itu banyak

dipergunakan sebagai penyewaan rumah tinggal bagi penduduk-penduduk

yang ingin tinggal di tanah partikelir tersebut.20

Pada masa kolonialisme Belanda, corak khusus yang memberikan hak-

hak pertuanan kepada pemilik tanah partikelir dipandang tidak efektif karena

menimbulkan sebuah anggapan bahwa terdapat sebuah negara kecil didalam

sebuah negara karena pemilik sebuah tanah partikelir memilik beberapa

wewenang yang dianggap melampaui batas dan seharusnya hanya dapat

dimiliki oleh negara oleh karena hal tersebut pemerintahan Hindia Belanda

20

Supriyadi, Hukum Agraria, cetakan ke-5, h. 20.

22

berangsur-angsur berusaha untuk mengembalikan wewenang tersebut kepada

negara dengan mengeluarkan Regeling Reglement (S. 1855–2) yang

memberikan larangan kepada Gubernur Jendral untuk mejual tanah yang

luasnya lebih atau sama dengan 10 bau kepada perseorangan.

Pada tahun 1910 pemerintah Hindia Belanda mulai melakukan usaha

nyata untuk menghapuskan corak khusus dan mengembalikan wewenang

kenegaraan bagi pemilik tanah partikelir melalui peralihan hak yang

dilakukan dengan cara pembelian tanah-tanah partikelir tersebut. Pada kurun

tahun 1912-1931 pemerintahan Hindia Belanda 456.709 Hektar telah

membeli tanah partikelir dari masyrarakat atau tuan-tuan tanah tersebut

namun usaha untuk mengembalikan tanah-tanah partikelir tersebut kepada

negara tertunda pada kurun waktu 1931-1936 dikarenakan adanya usaha

penghematan dari pemerintah Hindia Belanda.21

Pada tahun 1935 didirikanlah badan usaha darurat oleh pemerintahan

Hindia Belanda untuk menangani usaha pengembalian tanah partikelir

bernama N.V. Javansche Particuliere Landrijen Maatschappij. Pada kurun

tahun 1936-1941 badan usaha tersebut telah membeli 13 bidang tanah

partikelir dengan luas 80.713 hektar. Setelah kemerdekaan Indonesia tepatnya

pada tahun 1948, dibentuklah sebuah Panitia untuk memberikan usulan

kepada pemerintah terkait cara terbaik untuk menglikuidasi tanah-tanah

21

Penjelasan dalam Undang-undang Nomor 1 Tahun 1958 tentang Penghapusan Tanah-

Tanah Partikelir dalam

www.hukumonline.com/pusatdata/downloadfile/lt4c46721865586/parent/25037 (diunduh

pada tanggal 22 September 2016).

23

partikelir yang tersisa sejak zaman kolonialisme pemerintahan Hindia

Belanda.

Berdasarkan usulan Panitia tersebut maka terbitlah Keputusan

Pemerintah Nomor 1 tertanggal 8 April 1949 yang menuntut pengembalian

secara damai 48 tanah partikelir seluas 469.506 Hektar yang terletak

disebelah Barat Cimanuk dan membeli tanah-tanah yang dimiliki oleh N.V.

Javansche Particuliere Landrijen Maatschappij untuk kemudian diambil alih

oleh pemerintahan Republik Indonesia dan pada tanggal 13 Desember 1951

N.V. Javansche Particuliere Landrijen Maatschappij resmi dibubarkan.

Pemerintahan Republik Indonesia terus mengupayakan untuk membeli

kembali tanah-tanah partikelir yang tersisa sejak zaman kolonialisme

pemerintahan Hindia Belanda dengan menyusun rencana pembelian tanah-

tanah partikelir dengan jangka waktu lima tahun namun hal tersebut tersendat

dikarenakan berbagai masalah awal keuangan negara di awal-awal masa

kemerdekaan Indonesia sehingga pada akhir tahun 1956 pemerintah

Indonesia hanya dapat membeli kembali 25 bidang tanah partikelir seluas

11.759 Hektar.

Pada tahun 1958 di pulau Jawa masih tersisa 117 bidang tanah partikelir

dengan luasnya yang berjumlah 11759 Hektar. Usaha untuk menglikuidasi

sisa tanah-tanah partikelir yang dilakukan oleh pemerintah Indonesia

menemui beberapa kendala selain kendala ketersediaan kas negara di awal

masa kemerdekaan Indonesia. Kendala tersebut disebabkan oleh sikap tuan

24

tanah yang hanya ingin melepaskan tanah partikelir yang dimiliknya dengan

harga yang tinggi dan menyebabkan proses pengembalian tanah-tanah

partikelir menjadi tersendat. Pemerintah Indonesia akhirnya membentuk

Undang-undang Nomor 1 Tahun 1958 tentang Penghapusan Tanah-Tanah

Partikelir berserta dengan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 1958

sebagai peraturan pelaksanaan undang-undang sebagai dasar hukum materil

serta formal untuk mengukuhan langkah-langkah pemerintah Indonesia untuk

menghapuskan tanah-tanah partikelir di Indonesia.

C. Kepemilikan Tanah Partikelir Pada Masa Kolonialisme dan Pasca

Kemerdekaan Indonesia

Kepemilikan tanah partikelir dikuasai oleh masyarakat Belanda maupun

masyarakat Timur Asing yang tinggal di Indonesia pada zaman kolonilaisme

Pemerintahan Hindia Belanda awalnya didapat melalui pembelian tanah-

tanah partikelir yang dijual akibat adanya suatu kebijakan yang ditetapkan

oleh Gubernur Herman Willem Daendles pada kurun tahun 1800-1811.22

Peralihan hak atas sebidang tanah partikelir selayaknya dapat dilakukan

sebagaimana peralihan hak pada sebuah tanah eigendom. Peralihan hak atas

sebidang tanah partikelir biasanya dilakukan melalui pewarisan bidang tanah

partikelir dan penjualan maupun pembelian dari sebidang tanah partikelir dari

seorang tuan tanah.

Tuan tanah yang menduduki sebidang tanah partikelir dapat menyewakan

bagian-bagian tanah partikelir kepada masyarakat pribumi ataupun lainnya

22

Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak-Hak atas Tanah, (Jakarta: Prenada Media,

2010), h. 17.

25

melalui perjanjian layaknya sewa menyewa dan memberikan kewajiban

kepada masyarkat yang menyewa sebidang tanah partikelir tersebut untuk

membayarkan biaya sewa ataupun upeti kepada tuan tanah dari sebidang

tanah partikelir. Selain itu tuan tanah partikelir juga mampu menarik upeti

berupa hasil panen dari sebidang tanah partikelir yang dijadikan lahan

pertanian ataupun perkebunan bagi masyarakat yang mengelola sebidang

tanah pertanian ataupun perkebunan yang dimiliki oleh tuan tanah dari

sebidang tanah partikelir.

Pada tahun 1958 Menteri Agraria Soenarjo menerbitkan Undang-Undang

Nomor 1 Tahun 1958 tentang Pehapusan Tanah-Tanah Partikelir. Sejak

tertanggal 24 Januari 1958, hak-hak pemilik tanah partikelir berserta hak-hak

pertuanan yang melekat pada tanah partikelir tersebut terhapus dan tanah-

tanah bekas partikelir tersebut secara hukum seluruhnya menjadi tanah

negara.23

Menurut Urip Santoso, ketentuan mengenai kepemilikan lebih lanjut

atas sebuah tanah bekas tanah partikelir setelah adanya penghapusan tanah-

tanah partikelir berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1958 tentang

Penghapusan Tanah-Tanah Partikelir baru terbit setelah dua tahun kemudian

yakni ketika Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar

Pokok-Pokok Agraria terbit.

Pada pasal II ketentuan konversi dari UUPA diatur bahwa hak-hak atas

tanah dengan bentuk hak agrarisch eigendom, yasan, andarbeni, hak atas

23

Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak-Hak atas Tanah, h. 28.

26

druwe, hak atas druwe desa, pesini, grant sultan, landrijenbezitrecht,

altijddurende erpacht dan hak usaha atas bekas tanah partikelir setelah

berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar

Pokok-Pokok Agraria menjadi hak milik.24

Berdasarkan ketentuan pasal tersebut dapat diambil kesimpulan bahwa

sebidang tanah partikelir yang dimiliki oleh Warga Negara Indonesia setelah

berlakunya UUPA berubah status kepemilikannya menjadi hak milik,

sedangkan, tanah partikelir yang dimiliki oleh Warga Negara Asing dengan

berlakunya seluruh ketentuan dari Undang-Undang- Nomor 1 Tahun 1958

Tentang Penghapusan Tanah-Tanah Partikelir dan ketentuan Pasal 21 ayat (1)

dari Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-

Pokok Agraria sehingga status tanah partikelir tersebut menjadi terhapus dan

sebidang tanah tersebut menjadi beralih fungsi menjadi tanah negara.

24

Muchtar Wahid, Memaknai Kepastian Hukum Hak Milik Atas Tanah, (Jakarta:

Penerbit Republika, 2008), h. 25.

27

BAB III

SEJARAH PEMBENTUKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 5 TAHUN

1960 DAN SEJARAH TANAH PARTIKELIR DI INDONESIA BERSERTA

PENDAFTARAN HAK ATAS TANAH

A. Sejarah Pembentukan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang

Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

Hukum pertanahan di Indonesia memiliki sejarah panjang semenjak masa

kolonialisme Pemerintahan Hindia Belanda. Perkembangan hukum agraria

serta pertanahan di Indonesia menggambarkan adanya proses pembentukan

dan pelembagaan pengaturan yang dinamis sesuai dengan ritme peradaban

dan tingkat pengetahuan masyarakat yang dibingkai dengan situasi dan

kondisi yang mengitarinya.25

Sistem pertanahan sejak masa kolonialisme

Pemerintahan Hindia Belanda terbagi menjadi dua buah yakni berdasarkan

hukum tanah adat yang berlandaskan hukum adat dan hukum barat yang

berlandaskan BW (Burgerlijk Wetboek). Pemberlakuan hukum tanah barat

diberlakukan kepada penduduk golongan Hindia Belanda, Eropa dan Timur

asing sedangkan hukum tanah adat diberlakukan kepada golongan bumiputra

atau pribumi sesuai dengan pemberlakuan pasal 131 IS dan pasal 163 IS pada

masa itu.

Hukum tanah adat berlaku bagi tiap masyarakat pribumi yang berada

pada daerah adat tertentu dengan pranata hukum tertentu bagi masyarakat

25

Ridwan, Pemilikan Rakyat dan Negara Atas Tanah Menurut Hukum Pertanahan

Indonesia dalam Perspekstif Hukum Islam, (Jakarta: Penerbit Badan Litbang dan Diklat

Kementrian Agama RI, 2010), h. 167.

28

adat tersebut. Adapun tanah-tanah yang diatur melalui hukum tanah adat

adalah sebagai berikut:26

1. Tanah milik adat, yang biasanya dikuasai oleh masyarakat adat

setempat secara komunalistis

2. Tanah ulayat atau tanah ulayat, yakni tanah yang dikuasai oleh

masyarakat hukum adat yang bersangkutan yang diperuntukan nagi

para warganya untuk dinikmati dan dimanfaatkan segala hasilnya

secara bergantian atau bergiliran dengan seadil-adilnya.

3. Tanah yayasan, yakni tanah milik lembaga sosial atau

kemasyarakatan.

4. Tanah gogolan, yakni tanah yang dikuasai oleh penduduk asli suatu

desa secara komunalistis selaras dengan pola kebudayaan

masyarakat adat. Tanah gogolan itu sendiri terbagi menjadi dua

yakni yang bersifat tetap maupun tidak tetap. Tanah gogolan yang

tetap itulah yang kemudian bisa dikuasai dengan hak milik,

sedangkan tanah gogolan yang sifatnya tidak tetap atau sementara

bisa dikuasai dengan hak pakai.

5. Tanah garapan masyarakat adat.

6. Tanah-tanah adat lainnya, yang semuanya dimanfaatkan secara

bersama dan hasilnya dinikmati bersama pula oleh masyarakat adat

yang bersangkutan.

26

A. Ridwan Halim, Pengantar Hukum Indonesia dalam Tanya Jawab, (Bogor: Ghalia

Indonesia, 2005), h. 58.

29

Hukum tanah barat berlaku bagi golongan Hindia Belanda, Eropa dan

Timur asing yang pranata hukumnya diatur oleh pemerintah Hindia Belanda

melalui pemerintahan swapraja dalam mengatur tanah-tanah adat yang ada di

Indonesia. Adapun hak atas tanah dalam hukum tanah barat adalah sebagai

berikut:27

1. Agrarisch eigendom, yang diadakan untuk memberikan kesempatan

kepada masyarakat adat untuk meningkatkan status tanahnya

menjadi hak milik Barat, sehingga kepemilikannya bisa dibuktikan

secara tertulis.

2. Landrijen bezitrecht, yang diadakan sebagai hak usaha atas tanah

bekas tanah partikelir yang dikuasai oleh orang-orang Timur asing.

3. Grantrecht atau hak grant, yakni hak milik istimewa sebagai hak

atas tanah-tanah di wilayah swapraja yang biasanya dipegang oleh

bangsawan-bangsawan pribumi atau penjabat-penjabat tinggi Hindia

Belanda.

Pada awal masa kemerdekaan serta pasca masa revolusi fisik (tahun

1945-1949) Indonesia belum memiliki landasan hukum agraria dan

pertanahan sendiri sehingga aturan hukum pertanahan baik hukum pertanahan

barat maupun adat masih tetap berlaku dengan adanya ketentuan mengenai

asas konkordasi yakni asas yang memberlakukan suatu aturan hukum yang

dahulu selama belum ada aturan baru yang menggantikan aturan hukum

27

A. Ridwan Halim, Pengantar Hukum Indonesia dalam Tanya Jawab, h. 59.

30

tersebut. Pada tahun 1948 pemerintah Indonesia telah mempersiapkan konsep

aturan hukum agraria dan pertanahan baru untuk menggantikan aturan hukum

pertanahan barat yang dipandang bermasalah dan merugikan bagi masyarakat

Indonesia. Pada masa awal Indonesia merdeka setidaknya terdapat dua

masalah yang mendasar dalam hukum tanah yang mendorong pembaruan

hukum tanah di Indonesia yakni kepemilikan tanah yang tidak proposional

dan kebutuhan tanah yang semakin meningkat seiring penduduk yang

bertambah.28

Langkah awal pemerintah Indonesia dalam memperbarui hukum tanah di

Indonesia adalah melalui pembentukan suatu payung hukum berupa undang-

undang bidang agraria dan pertanahan yang baru untuk menggantikan

Agrarische Wet tahun 1870 yang dibentuk pada masa kolonialisme

pemerintahan Hindia Belanda dan aturan hukum pertanahan barat lainnya.

Menurut Supriyadi, pemerintah Indonesia membentuk beberapa panitia

bernama Panitia Agraria dan kemudian mulai memasuki proses pembentukan

undang-undang tersebut dengan beberapa tahap. Perjalanan pembentukan

UUPA dimulai dengan dikeluarkannya Penetapan Presiden Nomor 16 Tahun

1948 yang mengukuhkan terbentuknya Panitia Agraria Yogya yang diketuai

oleh Sarimin Reksodihardjo.

Panitia Agraria Yogya bertugas untuk mengembangkan pemikiran untuk

sampai kepada usulan-usulan dalam rangka menyusun hukum agraria baru

28

Erman Rajaguguk Hukum Agraria, Pola Penguasaan Tanah dan Kebutuhan Hidup

(Jakarta: Chandra Pratama, 1995), h.11.

31

pengganti Agrarische Wet yang sudah berlaku sejak tahun 1870 silam dan

aturan hukum pertanahan barat lainnya. Usulan-usulan yang dihasilkan oleh

Panitia Agraria Yogya telah berhasil disampaikan kepada DPR namun

pembahasan lebih lanjut terkait gagasan-gagasan pembentukan undang-

undang agraria yang baru harus tertunda dan Panitia Agraria Yogya pun

dibubarkan akibat gejolak-gejolak yang terjadi di Indonesia pada tahun itu

seperti agresi militer Belanda II, perubahan sistem politik, dan perpindahan

ibukota Republik Indonesia pindah ke Jakarta. Untuk melanjutkan kinerja

Panitia Agraria Yogya maka pada tahun 1951 dibentuklah Panitia Agraria

Jakarta yang diketuai juga oleh Sarimin Reksodihardjo untuk melanjutkan

pembahasan gagasan dasar pembentukan UUPA. Panitia Agraria

menghasilkan beberapa gagasan yakni:29

1. Dianggap perlu adanya penetapan batas luas maksimum dan

minimum kepemilikan tanah.

2. Yang dapat memiliki tanah untuk usaha tanah kecil hanyalah Warga

Negara Indonesia.

3. Pengakuan hak rakyat atas kuasa undang-undang.

Panitia Agraria Jakarta kemudian dibubarkan dan digantikan dengan

Panitia Soewahjo yang diketuai oleh Soewahjo Soemodilogo pada tahun 1956

bertempatan dengan terbentuknya kabinet baru setelah pemilihan umum

tahun 1955. Panitia Soewahjo bertugas untuk menyusun sebuah rancangan

29

Supriyadi, Hukum Agraria, cetakan ke-5, (Jakarta: Sinar Grafika, 2012), h. 46.

32

undang-undang agraria nasional berdasarkan dari usulan-usulan serta gagasan

yang telah dibentuk oleh panitia sebelumnya. Pada tahun 1957 berhasil

menyusun rancangan undang-undang agraria nasional yang memuat beberapa

butir penting yakni penghapusan asas domein dengan asas “menguasai oleh

negara” dan asas bahwa pertanian dikerjakan dan diusahakan sendiri oleh

pemiliknya.30

Keberadaan Panitia Soewahjo tidak lama digantikan oleh Panitia

Soenarjo pada tahun 1957. Panitia Soenarjo dibentuk karena perkembangan

yang sangat pesat dan gejolak-gejolak dalam dunia politik Indonesia. Tugas

Panitia Soenarjo adalah meneruskan rancangan undangan-undang agraria

nasional yang telah dibentuk oleh Panitia Soewahjo dan pada tahun 1958

Panitia Soenarjo berhasil melaksanakan tugasnya dan menyampaikan

Rancangan Undang-Undang Pokok Agraria (RUUPA) kepada DPR.

Kemudian terbentuklah sebuah panel kerjasama antara pemerintah yang

diwakili Departemen Agraria, Panitia Ad Hoc dan akademisi dari Universitas

Gajah Mada, kerjasama ini dibentuk dengan tujuan untuk:31

1. Membahas naskah RUUPA yang telah dibentuk oleh Panitia Soenarjo

lebih dalam secara teknis yuridis.

2. Memperlajari bahan-bahan yang bersangkutan dengan RUUPA

tersebut yang sudah ada dan mengumpulkan bahan-bahan yang baru.

30

Muchsin, Hukum Agraria Indonesia dalam Perspektif Sejarah, (Bandung: Penerbit

Refika Aditama, 2010), h. 45.

33

3. Menyampaikan laporan tentang pelaksanaan tugasnya serta usul-usuk

yang dipandang perlu mengenai RUUPA kepada panitia

permusyawaratan DPR.

Panitia Soenarjo kemudian digantikan oleh Panitia Sadjarwo untuk

meneruskan penyempurnaan RUUPA dalam panel kerjasama antara

Departemen Agraria, Panitia Ad Hoc dan akademisi dari Universitas Gajah

Mada. Pada tahun 1959 terbentuklah sebuah RUUPA baru yang merupakan

penyempurnaan dari versi terdahulu dan kemudian pada tanggal 1 Agustus

1960 RUUPA tersebut diteruskan kepada DPR-GR (Dewan Perwakilan

Rakyat Gotong Royong, yang merupakan DPR yang terbentuk berdasarkan

Dekrit Presiden tanggal 5 Juli 1959). Setelah RUUPA diterima oleh DPR-GR

maka pembahasan terkait RUUPA tersebut dilakukan dan pada tanggal 24

September 1960 disahkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang

Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yang menjadi landasan hukum

pertanahan di Indonesia menggantikan ketentuan-ketentuan hukum

pertanahan barat yang berlaku di Indonesia.

B. Gambaran Umum tentang Penguasaan Tanah Partikelir/Bekas Tanah

Partikelir pada Masyarakat di Jakarta Selatan

Pada zaman koloniliasme Belanda, penguasaan tanah- tanah partikelir

dibagi menjadi dua konsep pembagian yakni, tanah kongsi dan tanah usaha.

Tanah kongsi merupakan tanah yang dikuasai langsung oleh tuan tanah dan

apabila diatasnya terdapat usaha atau perumahan rakyat dikenakan konsep

sewa-menyewa bagi masyarakat yang tinggal dibidang tanah tersebut,

34

sedangkan tanah usaha adalah tanah yang tidak dikuasai secara langsung oleh

tuan tanah melainkan merupakan tanah desa atau milik masyarakat adat yang

diatasnya terdapat hak penduduk bersifat turun temurun.32

Pemberlakuan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1958 tentang

Penghapusan Tanah-Tanah Partikelir sejak tanggal 24 Januari 1958

menghapus segala bentuk hak penguasaan atas sebidang tanah partikelir di

Indonesia.33

Seluruh bidang tanah partikelir yang dimiliki oleh masyarakat

Belanda, Eropa maupun Timur Asing beralih status menjadi tanah negara

Dua tahun kemudian pada saat terbitnya Undang-Undang Nomor 5

Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria Pasal II

Ketentuan Konversi yang mulai berlaku pada tanggal 24 September 1960

memberikan ketentuan-ketentuan terhadap konversi-konversi beberapa hak

kepemilikan warisan zaman kolonialisme Belanda yakni hak agrarisch

eigendom, yasan, andarbeni, hak atas druwe, hak atas druwe desa, pesini,

grant sultan, landrijenbezitrecht, altijddurende erpacht dan hak usaha atas

bekas tanah partikelir agar dapat dikonversikan bentuk penguasaan atas

bidang tanah tersebut menjadi Hak Milik.

Ketentuan konversi dari hak-hak kepemilikan pada zaman kolonialisme

belanda dikhususkan hanya terhadap tanah-tanah yang dimiliki oleh Warga

32

Budi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang

Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, (Jakarta: Djambatan, 2003), h. 99.

33 Urip Santoso, Hukum Agraria Kajian Komprehensif, (Jakarta: Prenada Media, 2013),

h. 34.

35

Negara Indonesia atau pribumi. Terhadap tanah-tanah yang dikuasai oleh

masyarakat Belanda, Eropa ataupun Timur Asing karena dibatasi oleh

ketentuan dalam Pasal 21 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960

tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yang membatasi pemberian

hak milik hanya kepada Warga Negara Indonesia sehingga ketentuan

konversi tidak berlaku.34

Penghapusan atas kepemilikan tanah-tanah partikelir yang dipelopori

dengan terbitnya Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1958 Tentang

Penghapusan Tanah-Tanah Partikelir tidak semata-mata menghapuskan hak-

hak kepemilikan atas bidang tanah partikelir tersebut, namun memberikan

biaya ganti rugi yang jumlahnya ditentukan berdasarkan luas bidang tanah

partikelir tersebut. Penghapusan tanah partikelir diberlakukan dengan

penerbitan surat keputusan penghapusan atas hak kepemilikan tanah partikelir

yang dikeluarkan oleh Menteri bidang Agraria/Kepala BPN.

Selain tanah partikelir, penghapusan hak-hak kepemilikan tanah

berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1958 Tentang Penghapusan

Tanah-Tanah Partikelir juga diaplikasikan bagi tanah eigendom dengan luas

bidang kepemilikan tanah yang lebih dari 10 bau. Ketentuan ganti rugi bagi

penghapusan kepemilikan tanah partikelir ataupun tanah eigendom dengan

luas bidang kepemilikan tanah yang lebih dari 10 bau, berlaku bagi pemilik

34

Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia Himpunan Peraturan-Peraturan Hukum

Tanah, (Jakarta: Djambatan, 2008), h. 12.

36

tanah partikelir yang memiliki status Warga Negara Indonesia maupun Warga

Negara Asing.35

Data yang terdapat dalam penjelasan Undang-Undang Nomor 1 Tahun

1958 terhadap luas tanah partikelir yang terletak di Provinsi DKI Jakarta

adalah seluas 1.360 Hektar dan terbagi menjadi 13 bidang tersebar di

beberapa wilayah kotamadya dan termasuk di wilayah Jakarta Selatan.

Semenjak pemberlakuan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1958 tentang

Penghapusan Tanah-Tanah Partikelir serta Peraturan Pemerintah Nomor 18

Tahun 1958 yang menjadi landasan hukum pemberlakuan secara formal

undang-undang tersebut maka masyarakat-masyarakat yang menduduki

tanah-tanah partikelir di Jakarta Selatan tidak memiliki status atas tanah yang

didudukinya hingga diberikannya status hak atas tanah negara menurut

peraturan yang berlaku.

Pemberian status kepemilikan atas bidang tanah bekas tanah partikelir di

Jakarta Selatan secara sah dapat dilaksanakan apabila diajukannya suatu

permohonan hak atas bidang tanah bekas tanah partikelir tersebut untuk

kemudian dikonversikan hak-hak kepemilikannya dan dikeluarkannya

sertifikat hak milik perseorangan sebagai tanda bukti yang sah menjelaskan

hak kepemilikan atas sebidang tanah tersebut. Walaupun kepemilikan atas

tanah-tanah bekas tanah partikelir sudah dihapuskan oleh Undang-Undang

Nomor 1 Tahun 1958 tentang Penghapusan Tanah-Tanah Partikelir, terdapat

35

Memori Penjelasan Bab III nomor (6) Undang Undang Nomor 1 Tahun 1958

Tentang Penghapusan Tanah-Tanah Partikelir

37

bidang tanah bekas tanah partikelir di Jakarta Selatan yang hak

kepemilikannya telah beralih kepada pihak ketiga melalui pembelian maupun

penjualan. Hal ini disebabkan oleh sifat tanah-tanah partikelir tersebut yang

merupakan hak eigendom yang mana dapat beralih seperti halnya peralihan

hak milik perseorangan yang diatur oleh Pasal 26 dari Undang-Undang

Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

C. Pendaftaran Hak Atas Tanah Menurut Peraturan Perundang-Undangan

Tujuan pendaftaran tanah adalah menjamin kepastian hukum dari hak-

hak atas tanah.36

Tujuan dari pelaksanaan pendaftaran tanah tersebut telah

disematkan pula pada pasal 19 ayat (1) dari Undang-Undang Nomor 5 Tahun

1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

Suatu proses pendaftaran tanah akan menghasilkan sertifikat yang

merupakan alat pembuktian yang kuat dari hak atas tanah sebagaimana yang

dituliskan dalam pasal 19 ayat (1) huruf c, pasal 23 ayat (2), pasal 32 ayat (2),

dan pasal 38 ayat (2) dari Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang

Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Hal ini berarti keterangan-keterangan

yang tercantum didalam sebuah sertifikat mempunyai kekuatan hukum tetap

dan harus diterima sebagai keterangan yang benar selama dan sepanjang tidak

ada alat pembuktian yang membuktikan sebaliknya.37

36

Elsa Syarief, Pensertifikatan Tanah Bekas Hak Eigendom, (Jakarta: Gramedia, 2014),

h. 38. 37

Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya (Jakarta: Sinar

Grafika, 2013), h. 113.

38

Berdasarkan ketentuan-ketentuan yang berada didalam Undang-Undang

Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria,

ketentuan mengenai pelaksanaan teknis pendaftaran itu sendiri, dituangkan

pada Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 yang dikemudian

digantikan oleh Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang

Pendaftaran Tanah yang menjadi landasan ketentuan pelaksanaan teknis

pendaftaran hak atas tanah hingga saat ini.

Kepastian hukum dari suatu pendaftaran hak atas tanah meliputi beberapa

hal yakni orang atau badan hukum yang menjadi pemegang hak, letak, batas-

batas, serta luas bidang tanah.38

Pemerintah memiliki peran yang krusial

dalam mewujudkan kepastian hukum dari suatu pendaftaran hak atas tanah

karena dalam mewujudkan kepastian hukum tersebut pemerintah diharuskan

melakukan pengumuman atas hak-hak atas tanah tersebut meliputi beberapa

hal yakni:39

1. Pengumuman mengenai subjek yang menjadi pemegang hak yang

dikenal sebagai asas publisitas dengan maksud agar masyarakat luas

dapat mengetahui tentang subjek dan objek atas suatu bidang tanah.

2. Penetapan mengenai letak, batas-batas dan luas bidang-bidang tanah

yang dipunyai seseorang atas sesuatu hak atas tanah, dikenal sebagai

38

Bachtiar Effendi, Pendaftaran Tanah di Indonesia, (Bandung: Alumni, 1993), h.20 -

21.

39 Irawan Soerodjo, Kepastian Hukum Hak Astas Tanah di Indonesia, (Surabaya:

Arkola, 2003), h. 79.

39

asas spesialitas dan implementasinya adalah dengan mengadakan

kadaster.

Dalam pendaftaran hak atas tanah, pemegang hak yang telah terdaftar

dalam daftar-daftar umum diberikan surat tamda bukti hak, yaitu surat yang

membuktikan pemegang hak sebagai pemegang hak yang sah menurut hukum

sesuai dengan kekuatan bukti yang diberikan dalam daftar-daftar umum.40

Berdasakan pasal 13 ayat (1) dari Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun

1997 Tentang Pendaftaran Tanah, suatu pendaftaran tanah dibedakan menjadi

2 (dua) tipe yakni pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah

secara sporadik. Menurut pasal 1 angka 10 Peraturan Pemerintah Nomor 24

Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, pendaftaran tanah secara sistematik

adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara

serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftar

dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan. Pendaftaran tanah

secara sistematik didasarkan pada suatu rencana kerja dan dilaksanakan di

wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri yang bertanggung jawab

dibidang agraria atau pertanahan.41

Prosedur pendaftaran tanah secara sistematik menurut Peraturan

Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah memiliki

beberapa tahap yang antara lain:

40

Elsa Syarief, Pensertifikatan Tanah Bekas Hak Eigendom, h. 39.

41 Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, h. 136.

40

1. Adanya suatu rencana kerja (pasal 13 ayat (2) Peraturan Pemerintah

Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah).

Pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan pada suatu rencana

kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh

Menteri Negara Agraria (Kepala Badan Pertanahan Nasional).42

2. Pembentukan Panitia Ajudikasi (pasal 8 Peraturan Pemerintah

Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah).

3. Pembuatan peta dasar pendaftaran (pasal 15 dan pasal 16 Peraturan

Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah).

4. Penetapan batas bidang-bidang tanah (pasal 17 sampai dengan pasal

19 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang

Pendaftaran Tanah)

Penetapan batas bidang tanah dilakukan melalui kesepakatan antar

pihak-pihak yang berbatasan dan apabila tidak diperoleh kesepakatan

antara pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dengan

pemegang hak atas tanah yang berbatasan, dilakukan berdasarkan

batas-batas yang menurut kenyataannya merupakan batas-batas

bidang tanah menurut kenyataannya.43

Dalam hal telah diperoleh

kesepakatan melalui musyawarah mengenai batas-batas yang

dimaksudkan atau diperoleh kepastiannya berdasarkan putusan

Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap, diadakan

42

A.P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah Di Indonesia, (Bandung: Mandar Maju, 2009)

h. 91. 43

A.P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah Di Indonesia, h. 98.

41

penyesuaian terhadap data yang ada pada peta pendaftaran yang

bersangkutan.44

5. Pembuatan peta dasar pendaftaran (pasal 20 Peraturan Pemerintah

Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah).

6. Pembuatan daftar tanah (pasal 21 Peraturan Pemerintah Nomor 24

Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah).

7. Pembuatan surat ukur (pasal 22 Peraturan Pemerintah Nomor 24

Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah).

8. Pengumpulan dan penelitian data yuridis (pasal 24 dan pasal 25

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran

Tanah).

Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari

konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai

adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi atau

pernyataan yang bersangkutan. Dalam hal tidak atau tidak lagi

tersedia secara lengkap alat-alat pembuktiannya, pembukuan hak

dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang

tanah yang bersangkutan selama 20 tahun atau lebih berturut-turut

oleh pemohon pendaftaran dan pendahulu-pendahulunya, dengan

syarat:

a. penguasaaan tersebut dilakukan dengan iktikad baik dan secara

terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas

44

Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, (Jakarta: Prenada Media

2010), h. 145.

42

tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat

dipercaya;

b. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama

pengumumam tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum

adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak

lain.

9. Pengumumam hasil penelitian data yuridis dan hasil pengukuran

(pasal 26 dan pasal 27 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997

Tentang Pendaftaran Tanah).

Pengumuman tersebut dilakukan pada kantor pertanahan setempat

atau kantor desa/kelurahan ataupun dilokasi tanah itu sendiri dan

didaerah RT atau RW yang bersangkutan dapat pula melalui media

massa selama 30 hari untuk memberi kesempatan kepada pihak yang

berkepentingan mengajukan keberatan.45

10. Pengesahan hasil pengumuman penelitian data fisik dan data yuridis

(pasal 28 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang

Pendaftaran Tanah).

Setelah jangka waktu pengumuman berakhir (lewat 30 hari) data

fisik dan data yuridis yang diumumkan tersebut oleh Panitia

Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik disahkan

dengan berita acara.46

45

A.P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah Di Indonesia, h. 116.

46 Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, h. 149.

43

11. Pembukuan hak (pasal 29 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun

1997 Tentang Pendaftaran Tanah).

12. Penerbitan sertifikat (pasal 31 Peraturan Pemerintah Nomor 24

Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah).

Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah

untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah

dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual

atau massal.47

Menurut Budi Harsono, pendaftaran tanah secara sporadik

dilaksanakan atas permintaan pihak yang berpentingan, yaitu pihak yang

berhak atas objek pendaftaran tanah yang bersangkutan atau kuasanya. Oleh

karena itu suatu pendaftaran tanah dapat dibedakan melalui pihak yang

menginisiasi proses pendaftaran tanah itu sendiri. Prosedur pendaftaran tanah

secara sporadik menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997

Tentang Pendaftaran Tanah memiliki beberapa tahapan yakni sebagai berikut:

1. Pendaftaran tanah secara sporadik dilakukan atas permintaan ihak

yang berkepentingan (pasal 13 ayat (4) Peraturan Pemerintah Nomor

24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah).

Pihak yang dimaksud sebagai pihak yang berkepentingan adalah

pihak yang berhak atas bidang tanah yang bersangkutan atau

kuasanya.48

47

Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, h. 136.

48 A.P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah Di Indonesia, h. 91.

44

2. Pembuatan peta dasar pendaftaran (pasal 15 dan pasal 16 Peraturan

Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah).

3. Penetapan batas bidang-bidang tanah (pasal 17 sampai dengan pasal

19 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang

Pendaftaran Tanah).

4. Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta

pendaftaran (pasal 20 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997

tentang Pendaftaran Tanah).

5. Pembuatan daftar tanah (pasal 21 Peraturan Pemerintah Nomor 24

Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah).

6. Pembuatan surat ukur (pasal 22 Peraturan Pemerintah Nomor 24

Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah).

7. Pembuktian hak baru (pasal 23 Peraturan Pemerintah Nomor 24

Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah).

Hak atas tanah baru dibuktikan dengan suatu Surat Keputusan

pemberian hak oleh Menteri Negara Agraria/Kepala BPN atas tanah-

tanah yang dikuasai oleh negara ataupun dari Hak Pengelolaan.49

8. Pembuktian hak lama (pasal 24 dan 25 Peraturan Pemerintah Nomor

24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah).

Hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan

dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-

bukti tertulis, keterangan saksi atau pernyataan yang bersangkutan.

49

A.P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah Di Indonesia, h. 103.

45

Alat-alat bukti tertulis yang dapat membuktikan adanya suatu hak-

hak lama berdasarkan hak-hak kepemilikan hukum kolonial Belanda

menrujuk kepada beberapa ketentuan. Berdasarkan ketentuan

mengenai alat bukti tertulis yang dapat diterima perihal pembuktian

hak-hak lama maka dapat ditafsirkan bahwa:50

a. tanah bekas hak eigendom yang sudah dikonversi dan tidak

dilanjutkan untuk diganti bukti haknya dengan sertifikat hak

milik, harus mengajukan permohonan hak;

b. tanah bekas hak eigendom yang sudah dicatat pada bukti dan

dicap dikonversi menjadi hak milik, telah diganti bukti

haknya dengan sertifikat;

c. tanah bekas hak eigendom yang tidak dikonversi yang

terbukti dari tidak dicapnya bahwa hak tersebut telah

dikonversi pada bukti haknya, harus mengajukan

permohonan hak yang baru;

d. tanah bekas hak eigendom, yang surat-suratmya sudah hilang

namun telah melaporkan kehilangan tersebut dan telah

diselesaikan menurut ordonnantie noodvoorzieningen

overschrijiving en teboekstelling 1948.

9. Pengumumam hasil penelitian data yuridis dan hasil pengukuran

(pasal 26 dan pasal 27 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997

Tentang Pendaftaran Tanah).

50

A.P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah Di Indonesia, h. 108.

46

Hasil pengumpulan dan penelitian data yuridis berserta peta bidang

atau bidang-bidang tanah yang bersangkutan sebagai hasil

pengukuran diumumkan selama 60 hari untuk memberi kesempatan

kepada pihak yang berkepentingan mengajukan keberatan melalui

pengajuan gugatan di Pengadilan.

10. Pengesahan hasil pengumuman penelitian data fisik dan data yuridis

(pasal 28 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang

Pendaftaran Tanah).

11. Pembukuan hak (pasal 29 dan pasal 30 Peraturan Pemerintah Nomor

24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah).

12. Penerbitan sertifikat (pasal 31 Peraturan Pemerintah Nomor 24

Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah)

Sertifikat diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang

bersangkutan namun apabila dalam buku tanah terdapat catatan-catatan yang

menyangkut data fisik maupun data yuridis, penerbitan sertifikat

ditangguhkan sampai catatan yang bersangkutan dihapus.51

Sertifikat

diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, ditandatangani oleh

Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dalam pendaftaran tanah secara

sporadik yang bersifat individual (perseorangan), atau Kepala Seksi

Pengukuran dan Pendaftaran Tanah atas nama Kepala Kantor Pertanahan

Kabupaten/Kota dalam pendaftaran tanah secara sporadik yang bersifat

massal.

51

A.P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah Di Indonesia, h. 125.

47

BAB IV

KONVERSI STATUS HAK KEPEMILIKAN ATAS TANAH PARTIKELIR

MENJADI HAK MILIK PERSEORANGAN

A. Akibat Hukum yang Timbul Atas Peralihan Status Hak Atas Tanah

Partikelir Menjadi Hak Milik Perseorangan

Legalitas peralihan hak atas tanah partikelir menjadi hak milik

perseorangan yang peneliti jadikan objek penelitian di skripsi ini merupakan

sebuah sebidang tanah seluas ± 157,50 yang berada di Jalan Guru Alip

Nomor 24 Kelurahan Duren Tiga, Kecamatan Pancoran, Kotamadya Jakarta

Selatan dengan kode pos 12760.

Tanah ini merupakan tanah partikelir yang pada mulanya dikuasai dan

dimiliki oleh Aseni bin Ka’i yang kemudian menjadi harta warisan yang

diwariskan kepada ahli warisnya pada tahun 1997 sebanyak 4 (empat) orang

yakni Asimah bin Aseni, Asmat bin Aseni, Hayati binti Aseni dan Asbi bin

Aseni.52

Pada tanggal 3 April 2000 pihak-pihak ahli waris dari sebidang tanah

partikelir tersebut memutuskan untuk menjual bidang tanah yang mereka

dapatkan sebagai warisan kepada Zakwani melalui Surat Perjanjian Pelepasan

Hak Atas Tanah Bekas Tanah Partikelir Di Kelurahan Duren Tiga,

Kecamatan Pancoran, Kotamadya Jakarta Selatan. Poin yang dituangkan

52

Surat Pernyataan tertanggal 3 April 2000 yang ditandatangani di Jakarta oleh Asimah,

Asmar, Hayati dan Asbi selaku yang membuat pernyataan dengan turut ditandantangani

sebagai saksi Djasmin selaku Ketua Rt 004 RW 06 Kelurahan Duren Tiga, Eko Supoyo

selaku Ketua RW 06 Kelurahan Duren Tiga dan Tabrani selaku Staf Kelurahan Duren Tiga.

48

dalam Surat Perjanjian Pelepasan Hak Atas Tanah Bekas Tanah Partikelir

antara pihak ahli waris dari Aseni yang kemudian dalam surat perjanjian

tersebut disebut sebagai pihak kesatu dengan pihak Zakwani sebagai

penerima hak atas tanah bekas tanah partikelir yang untuk kemudian dalam

suart perjanjian tersebut disebut sebagai pihak kedua antara lain adalah

sebagai berikut:53

1. Pihak kesatu atas dasar kerelaan dan kehendak sendiri meyerahkan

kepada pihak kedua dan pihak kedua menerima pelepasan hak dari

pihak kesatu sebidang tanah bekas tanah partikelir yang terletak di

Kelurahan Duren Tiga, RT 004 RW 06, seluas: ± 157,50

berbatasan dengan tanah Tabrani, tanah Jalan Guru Alip dan tanah

Bambang.

2. Pihak kedua meyerahkan hak atas tanah bekas tanah partikelir kepada

pihak kesatu dan pihak kesatu telah menerma dari pihak kedua uang

sebesar Rp. 100.000.000 (Seratus Juta Rupiah) sebagai ganti rugi

pembayaran sebidang tanah bekas tanah partikelir berikut segala yang

ada diatas tanah tersebut.

3. Surat pelepasan hak atas tanah bekas tanah partikelir tersebut dibuat

oleh para pihak dengan keadaan sebenarnya/sesungguhnya pada

waktu keadaan sehat badan dan fikiran serta tanpa ada paksaan dari

53

Surat Perjanjian Pelepasan Hak Atas Tanah Bekas Tanah Partikelir Di Kelurahan

Duren Tiga, Kecamatan Pancoran, Kotamdya Jakarta Selatan. Ditandatangani di Jakarta,

tanggal 3 April 2000 oleh Para Ahli Waris Almarhum Aseni sebagai Pihak kesatu, Zakwani

Sebagai Pihak kedua dan turut ditandatangani oleh Djasmin, Ketua RT 004, Kelurahan Duren

Tiga, Drs. Eko Supoyo Ketua RW 06, Kelurahan Duren Tiga dan Tabrani, Staf Kelurahan

Duren Tiga, selaku para pihak yang mengetahui.

49

pihak lain sehingga tidak dapat lagi terjadi gugatan dari pihak kesatu

maupun dari ahli waris lainnya.

4. Surat pelepasan hak atas tanah bekas tanah partikelir tersebut dibuat

para pihak dan ditanda tangani bersama-sama diatas kertas yang

bermaterai cukup yang berlaku pula sebagai kwitansi tanda

penerimaan uang yang sah.

5. Setelah surat pelepasan hak tersebut dibacakan atau dibacakan

kembali dihadapan para pihak dengan benar dan jelas serta telah

dimengerti oleh para pihak, maka para pihak tanda tangani dengan

demikian hak tas tanah bekas tanah partikelir tersebut menjadi hak

kepunyaan/penguasaan dan tanggung jawab pihak kedua.

6. Surat pelepasan hak atas tanah bekas tanah partikelir dibuat untuk

selanjutnya oleh pihak terakhir yang menguasai fisik akan meneruskan

pengurusan hak (sertifikat) ke Kantor Badan Pertanahan Kotamdya

Jakarta Selatan.

Selain membuat surat perjanjian pelepasan hak atas tanah bekas tanah

partikelir yang dibuat untuk mengalihkan hak atas tanah yang dimiliki oleh

ahli waris Aseni kepada Zakwani, para ahli waris juga membuat surat

pernyataan yang menjelaskan terkait penguasaan atas tanah bekas tanah

partikelir tersebut yang dimiliki berdasarkan warisan dari Almarhum Aseni

bin Ka’i sebagai pemegang hak, yang meninggal dunia pada tahun 1997.54

54

Surat Pernyataan yang ditandatangi di Jakarta pada tanggal 3 April 2000 oleh

Asimah, Asmat, Hayati dan Asbi selaku yang membuat pernyataan dan sebagai ahli waris

dari Aseni.

50

Para ahli waris Aseni juga menjelaskan dalam surat pernyataan yang mereka

buat tersebut bahwa hingga saat dibuatnya surat pernyataan tersebut, tanah

bekas tanah partikelir tersebut belum pernah dijual atau dioper, digadaikan

dan/atau dijadikan jaminan kepada Bank Pemerintah atau Bank Swasta

ataupun pada perseorangan serta tidak menjadi sengketa dengan pihak

manapun.

Pihak Zakwani untuk selanjutnya mengajukan Surat Permohonan Hak

Atas Tanah Bekas Tanah Partikelir kepada Pemerintah melalui Kelurahan

Duren Tiga untuk ditembuskan pula kepada Walikotamadya Jakarta Selatan

dan Kepala Kantor Pertanahan Jakarta Selatan.

Pada tanggal 5 April 2000 terbitlah Surat Keterangan Nomor: 43/1.711.3

melalui Instruksi Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor

1056 Tahun 1981 yang mengukuhkan penguasaan atas tanah bekas tanah

partikelir berdasarkan Surat Pernyataan Pelepasan Hak yang dibuat pada

tanggal 3 April 2000 antara pihak yang melepaskan haknya yakni pihak ahli

waris Almarhum Aseni yang terdiri dari Asimah, Asmat, Hayati dan Asbi

kepada pihak yang menerima haknya yakni Zakwani.55

Tujuan dari adanya

Surat Keterangan tersebut adalah untuk melengkapi berkas Rekomendasi

Permohonan Hak Atas Tanah Bekas Tanah Partikelir dengan Nomor

43/1.711.3 yang turut menjelaskan terkait penelitian lapangan terhadap

55

Surat Keterangan tertanggal 5 April 2000 yang ditandatangani oleh Kepala Kelurahan

Duren Tiga Drs. Hamir Hasan Ibrahim dan juga Camat Pancoran Drs. Susanto AD sebagai

Pihak yang mengetahui.

51

bidang tanah bekas tanah partikelir yang ingin dikuasai hak kepemilikannya

guna mengungkapkan data kelengkapan permohonan hak atas tanah bekas

tanah partikelir.

Data kelengkapan permohonan hak atas tanah bekas tanah partikelir yang

diajukan oleh Zakwani dalam Surat Rekomendasi Permohonan Hak Atas

Tanah Bekas Tanah Partikelir dengan nomor surat 43/1.711.72 dengan

tanggal 5 April 2000 adalah sebagai berikut:56

1. Sebidang tanah yang diajukan sebagai objek permohonan hak atas

tanah bekas tanah partikelir terletak di Kelurahan Duren Tiga, RT 004

RW 06, Kecamatan Pancoran, Kotamadya Jakarta Selatan.

2. Asal usul penguasaan sebidang tanah bekas tanah partikelir tersebut

adalah berasal dari Surat Pernyataan Pelepasan Hak dengan tanggal 3

April 2000, dari ahli waris Almarhum Aseni bin Ka’i.

3. Luas keseluruhan bidang tanah adalah : ± 157,50

4. Batasan-batasan bidang tanah yakni berbatasan dengan tanah Tabrani,

tanah Jalan Guru Alip dan tanah Bambang.

5. Penguasaan fisik bidang tanah bekas tanah partikelir dikuasai oleh

Zakwani.

Surat Rekomendasi Permohonan Hak Atas Tanah Bekas Tanah Partikelir

ini juga menjelaskan bahwa sampai saat itu Surat Rekomendasi Permohonan

Hak Atas Tanah Bekas Tanah Partikelir dibuat atau tertanggal 5 April 2000

56

Surat Rekomenadasi Permohonan Hak Atas Tanah Bekas Tanah Partikelir tertanggal

5 April 2000 yang ditandatangani oleh Kepala Kelurahan Duren Tiga Drs. Hamir Hasan

Ibrahim dan juga Camat Pancoran Drs. Susanto AD sebagai Pihak yang mengetahui

52

terhadap bidang tanah bekas tanah partikelir tersebut tidak terdapat sengketa

yang melekat kepada bidang tanah partikelir tersebut dan Surat Rekomendasi

Permohonan Hak Atas Tanah Bekas Tanah Partikelir tersebut berlaku untuk

pengajuan permohonan gak atas tanah/sertifikat oleh Zakwani.

Kepemilikan dari sebidang tanah tersebut tetaplah kepemilikan dengan

status tanah dbekas tanah partikelir dengan penguat haknya berupa Surat

Perjanjian Pelepasan Hak Atas Tanah Bekas Tanah Partikelir Di Kelurahan

Duren Tiga, Kecamatan Pancoran, Kotamadya Jakarta Selatan yang dibuat

oleh pihak-pihak ahli waris Almarhum Aseni kepada Zakwani.

Pihak Zakwani mengalihkan kembali hak atas bidang tanah bekas tanah

partikelir seluas ± 157,50 yang berada di Jalan Guru Alip Nomor 24

Kelurahan Duren Tiga, Kecamatan Pancoran, Kotamadya Jakarta Selatan

dengan kode pos 12760 kepada pihak Dotty Julia melalui proses jual beli

untuk kemudian dibuatnya Surat Pernyataan Pelepasan Hak Atas Sebidang

Tanah Negara Di Kelurahan Duren Tiga, Kecamatan Pancoran Kotamadya

Jakarta Selatan tertanggal 26 Juli 2006.57

Surat Pernyataan Pelepasan Hak

Atas Sebidang Tanah Negara Di Kelurahan Duren Tiga, Kecamatan

Pancoran, Kotamadya Jakarta Selatan tertanggal 26 Juli 2006 antara Zakwani

sebagai Pihak Kesatu dan Dotty Julia sebagai Pihak Kedua diman dalam

57

Surat Pernyataan Pelepasan Hak Atas Sebidang Tanah Negara Di Kelurahan Duren

Tiga, Kecamatan Pancoran, Kotamadya Jakarta Selatan tertanggal 26 Juli 2006 yang

ditandatangi oleh Zakwani sebagai Pihak Kesatu, Dotty Julia sebagai Pihak Kedua, dan H.

Djasmin, Ketua RT 004 Kelurahan Duren Tiga sebagai saksi, H. Yahya HS, Ketua RW.03

Kelurahan Duren Tiga sebagai saksi, Sarwanto, Staf Kantor Kelurahan Duren Tiga sebagai

saksi dan Darmawati, Istri dari Pihak Pertama yang turut menjadi saksi.

53

Surat Pernyataan Pelepasan Hak Atas Sebidang Tanah Negara Di Kelurahan

Duren Tiga, Kecamatan Pancoran, Kotamadya Jakarta Selatan tertanggal 26

Juli 2006 tersebut kedua belah pihak mencapai kepada beberapa poin

kesepakatan yang secara garis besar menerangkan beberapa hal antara lain

sebagai berikut:58

1. Pihak Kesatu melepaskan hak kepada Pihak Kedua dan Pihak Kedua

menerima penyerahan hak dari Pihak Kesatu, berupa sebidang tanah

negara yang terletak di RT 004 RW 06 Kelurahan Duren Tiga,

Kecamatan Pancoran, seluas ± 157,50 dengan berbatasan dengan

tanah Tabrani, tanah Jalan Guru Alip dan tanah Bambang.

2. Pihak Kedua telah meyerahkan kepada Pihak Kesatu dan Pihak

Kesatu telah menerima penyerahan dari Pihak Kedua berupa uang

sebesar Rp 400.000.000 (Empat Ratus Juta Rupiah) sebagai pengganti

penyerahan hak oleh Pihak Kesatu kepada Pihak Kedua.

3. Surat Pelepasan Hak Atas Tanah Negara tersebut dibuat dan

ditandatangani oleh para pihak dengan sebenarnya pada waktu

keadaan sehat badan dan pikiran serta tanpa ada paksaan dari pihak

lain, sehingga tidak dapat diganggu gugat oleh Pihak Kesatu maupun

ahli waris lainnya.

58

Surat Pernyataan Pelepasan Hak Atas Sebidang Tanah Negara Di Kelurahan Duren

Tiga, Kecamatan Pancoran, Kotamadya Jakarta Selatan tertanggal 26 Juli 2006 yang

ditandatangi oleh Zakwani sebagai Pihak Kesatu, Dotty Julia sebagai Pihak Kedua, dan H.

Djasmin, Ketua RT 004 Kelurahan Duren Tiga sebagai saksi, H. Yahya HS, Ketua RW.03

Kelurahan Duren Tiga sebagai saksi, Sarwanto, Staf Kantor Kelurahan Duren Tiga sebagai

saksi dan Darmawati, Istri dari Pihak Pertama yang turut menjadi saksi.

54

4. Setelah Surat Pelepasan Hak tersebut dibacakan dihadapan para pihak

dengan benar dan jelas serta telah para pihak mengerti maksud, isi dan

tujuannya maka kemudia para pihak akan menandatangi secara

bersama-sama Surat Pelepasan Hak tersebut dan selanjutnya tanah

tersebut menjadi hak kepunyaan/penguasaan dan tanggung jawab

Pihak Kedua.

5. Surat Pelepasan Hak Atas Tanah Negara tersebut dibuat oleh para

pihak dan ditandatangani kedua belah pihak diatas kertas bermaterai

cukup yang berlaku sebagai tanda bukti serah terima yang sah.

6. Akibat apapun yang timbul dari pelaksanaan pelepasan hak atas tanah

negara ini adalah sepenuhnya menjadi tanggung jawab para pihak.

Seiringan dibuatnya Surat Pernyataan Pelepasan Hak Atas Sebidang

Tanah Negara Di Kelurahan Duren Tiga, Kecamatan Pancoran, Kotamadya

Jakarta Selatan tersebut. Pihak Dotty Julia juga membuat Surat Pernyataan

tertanggal 26 Juli 2006.59

Surat Pernyataan tersebut berisikan beberapa poin

pernyataan yang menyatakan bahwa hak atas tanah negara berserta bangunan

yang diterima oleh pihak Dotty Julia berdasarkan pelepasana hak dari pihak

Zakwani pada tanggal 26 Juli 2006 terletak pada RT 004 RW 06, Kelurahan

Duren Tiga, Kecamatan Pancoran, Kotamadya Jakarta Selatan seluas ±

157,50 tidak berada dalam keadaan sengketa dan pihak Dotty Julia

59

Surat Pernyataan tertanggal 26 Juli 2006 yang ditandatangi oleh Dotty Julia selaku

pihak yang membuat pernyataan dan H. Djasmin, Ketua RT 004 Kelurahan Duren Tiga

sebagai saksi, H. Yahya HS dan Ketua RW.03 Kelurahan Duren Tiga sebagai saksi.

55

berkewajiban mengurus dan mengajukan permohonan hak atas tanah tersebut

kepada Kantor Badan Pertanahan Kotamadya Jakarta Selatan.

Pihak Dotty Julia juga berkewajiban untuk mengajukan permohonan

mendirikan bangunan berupa dokumen Izin Mendirikan Bangunan (IMB) di

Kantor Suku Dinas Pembangunan dan Pengawasan Kotamadya Jakarta

Selatan dan Advis Planning ke Suku Dinas Tata Kota Kotamadya Jakarta

selatan apabila diatas tanah tersebut akan didirikan suatu bangunan setelah

terbitnya Sertifikat Hak Atas Tanah Negara yang dalam hal ini merupakan

Sertifikat Hak Milik.

Untuk meneruskan proses konversi status kepemilikan atas sebidang

yang mulanya adalah sebidang tanah partikelir, pada tanggal 8 Agustus 2016

pihak Dotty Julia mengajukan Surat Rekomendasi Permohonan Atas Tanah

Negara yang diterbitkan oleh Kelurahan Duren Tiga dan Kecamatan Pancoran

dengan nomor surat 147/1.7.11.03 kepada Walikota Jakarta Selatan berserta

Kepala Kantor Pertanahan Kota Jakarta Selatan.60

Surat tersebut merupakan

pembaharuan Surat Rekomendasi Permohonan Atas Tanah Negara tertanggal

1 Agustus 2006 dengan nomor surat 85/1.711.1 yang juga terdiri dari 2 berkas

yang diterbitkan oleh Kelurahan Duren Tiga dan Kecamatan Pancoran serta 3

(tiga) berkas yang dibuat oleh pihak Dotty Julia.

60

Surat Rekomendasi Permohonan Hak Atas Tanah Negara tertanggal 8 Agustus 2016

ditandatangi oleh Endang Mulahatmi, S.E. selaku Lurah Duren Tiga dan Herry Gunara,

S.Sos, M.M., selaku Camat Pancoran.

56

Surat Rekomendasi Permohonan Hak Atas Tanah Negara dengan tanggal

8 Agustus 2016 dengan nomor surat 147/1.711.03 terdiri dari 2 (dua) berkas

yang diterbitkan oleh Kelurahan Duren Tiga dan Kecamatan Pancoran serta 3

(tiga) berkas yang dibuat oleh pihak Dotty Julia. Berkas yang diterbitkan oleh

Kelurahan Duren Tiga dan Kecamatan Pancoran antara lain Surat

Rekomendasi Permohonan Hak Atas Tanah Negara dan Surat Keterangan

dengan nomor surat 147/1.711.03. Surat Rekomendasi Permohonan Hak Atas

Tanah Negara menjelaskan terkait beberapa poin antara lain:61

1. Sebidang tanah yang diajukan sebagai objek permohonan hak atas

tanah negara terletak di Kelurahan Duren Tiga, RT 004 RW 06,

Kecamatan Pancoran, Kotamadya Jakarta Selatan.

2. Asal usul penguasaan sebidang tanah bekas tanah partikelir tersebut

adalah berasal dari Surat Pernyataan Pelepasan Hak dengan tanggal 3

April 2000, dari ahli waris Almarhum Aseni bin Ka’i kepada

Zakwani, Surat Pernyataan Pelepasan Hak Atas Tanah negara di

Kelurahan Duren Tiga dari Zakwani kepada Dotty Julia pada tanggal

26 Juli 2006 dan Surat Pernyataan Pengakuan Menguasai Fisik Atas

Tanah Negara atas nama Dotty Julia dengan tanggal 1 Agustus 2016.

3. Luas keseluruhan bidang tanah adalah : ± 157,50

4. Kepemilikan bidang tanah atas nama Dotty Julia berbatasan dengan

dengan tanah Tabrani, tanah Jalan Guru Alip dan tanah Bambang.

61

Surat Rekomendasi Permohonan Hak Atas Tanah Negara tertanggal 8 Agustus 2016

ditandatangi oleh Endang Mulahatmi, S.E. selaku Lurah Duren Tiga dan Herry Gunara,

S.Sos, M.M., selaku Camat Pancoran.

57

5. Penguasaan fisik saat ini dikuasai oleh pemohon Surat Rekomendasi

Permohonan Hak Atas Tanah Negara dalam hal ini Dotty Julia.

Surat Rekomendasi Permohonan Hak Atas Tanah Negara tersebut

berlaku untuk hal permohonan atas tanah negara oleh pemohon yang dalam

hal ini adalah Dotty Julia dan apabila dikemudian hari ada gugatan dari pihak

lain yang dapat memperlihatkan bukti-bukti yang sah maka surat

rekomendasi tersebut batal demi hukum. Segala akibat hukum yang

ditimbulkan akibat terbitnya Surat Rekomendasi Permohonan Hak Atas

Tanah Negara tersebut baik pidana maupun perdata menjadi tanggung jawab

Dotty Julia yang selaku pemohon tanpa melibatkan Lurah dan Camat serta

membebaskannya dari segala tuntutan.

Selain Surat Rekomendasi Pemohonan Hak Atas Tanah Negara,

Kecamatan Pancoran dan Kelurahan Duren Tiga juga menerbitkan Surat

Keterangan dengan nomor surat 147/1.711.03. Surat tersebut berisikan

keterangan mengenai penguasaan atas sebidang tanah bekas tanah partikelir

yang pada saat ini dikuasai oleh Dotty Julia. Asal usul penguasaan tanah

bekas tanah partikelir tersebut didasarkan kepada Surat Pernyataan Pelepasan

Hak Atas Sebidang Tanah Negara di Kelurahan Duren Tiga yang dibuat pada

tanggal 26 Juli 2006.62

62

Surat Pernyataan tertanggal 26 Juli 2006 yang ditandatangi oleh Dotty Julia selaku

pihak yang membuat pernyataan dan H. Djasmin, Ketua RT 004 Kelurahan Duren Tiga

sebagai saksi, H. Yahya HS dan Ketua RW.03 Kelurahan Duren Tiga sebagai saksi.

58

Berkas-berkas lampiran yang berada dalam satu bundel Surat

Rekomendasi Permohonan Hak Atas Tanah Negara tersebut sebanyak 3 (tiga)

lembar yakni berkas-berkas yang dibuat oleh pemohon dalam hal ini Dotty

Julia yang terdiri atas:

1. Surat Pernyataan Pengakuan Menguasai Fisik Atas Sebidang Tanah

Di Kelurahan Duren Tiga Kecamatan Pancoran Kota Administrasi

Jakarta Selatan yang menjelaskan terkait penguasaan fisik sebidang

tanah bekas tanah partikelir oleh Dotty Julia sejak tanggal 26 Juli

2006 berdasarkan Surat Pelepasan Hak Atas Tanah Negara yang

melepaskan hak atas tanah dari Zakwani ke Dotty Julia.63

2. Surat Pernyataan Tidak Sengketa yang menjelaskan bahwa sejak

tanah bekas tanah partikelir tersebut dikuasai oleh pihak Dotty Julia

tertanggal 26 Juli 2006 sejak saat surat pernyataan tersebut dibuat

yakni tertanggal 1 Agustus 2016, tanah bekas tanah partikelir tersebut

belum pernah dioper/dijual, digadaikan dan/atau dijadikan jaminan

kepada Bank Pemerintah/Swasta ataupun pada perseorangan serta

tidak menjadi sengketa dengan pihak manapun.64

3. Surat Pernyataan yang menjelaskan bahwa sejak tanah bekas tanah

partikelir tersebut dikuasai oleh pihak Dotty Julia tertanggal 26 Juli

2006 atas sebidang tanah yang terletak pada RT 004 RW 06,

63

Surat Pernyataan Pengakuan Menguasai Fisik Aras Sebidang Tanah Di kelurahan

Duren Tiga Kecamatan Pancoran Kota Administrasi Jakarta Selatan yang ditandatangi di

Jakarta pada tanggal 1 Agustus 2016 dengan disaksikan oleh H.M. Djasmin selaku ketua RT

04 RW 06 Kelurahan Duren Tiga dan Achmad Sobari, S.E. selaku Ketua RW 06 Kelurahan

Duren Tiga dan turut ditandatangani oleh Endang Mulahatmi, S.E. selaku Lurah Duren Tiga.

59

Kelurahan Duren Tiga, Kecamatan Pancoran, Kotamadya Jakarta

Selatan seluas ± 157,50 sejak saat surat pernyataan tersebut dibuat

yakni tertanggal 1 Agustus 2016, tanah bekas tanah partikelir tersebut

tidak dalam sengketa, pihak Dotty Julia berkewajiban mengurus

permohonan hak atas tanah tersebut pada Kantor Badan Pertanahan

Kota Administrasi Jakarta Selatan dan apabila diatas tanah tersebut

akan didirikan suatu bangunan, maka pihak Dotty Julia berkewajiban

mengajukan permohonan pendirian bangunan berupa Izin Mendirikan

Bangunan (IMB) dan Advice Planning ke Satuan Pelaksana PTSP

Kecamatan Pancoran, Kota Administrasi Jakarta Selatan.65

Dalam format pembuatan format Surat Pernyataan yang dibuat oleh

pihak Dotty Julia yang juga menjadi salah satu berkas yang dilampirkan

dalam Surat Rekomendasi Permohonan Hak Atas Tanah Negara dengan

nomor surat 147/1.711.03 dinyatakan sebuah poin yang menjelaskan terkait

ketentuan tambahan yang berisikan kewajiban bagi pihak Dotty Julia untuk

mengurus permohonan pendirian bangunan berupa Izin Mendirikan

Bangunan (IMB) dan Advice Planning ke Satuan Pelaksana PTSP Kecamatan

Pancoran, Kota Administrasi Jakarta Selatan apabila terhadap tanah dan

bangunan yang dimohonkan haknya tersebut ingin dibangun sebuah

bangunan.

65

Surat Pernyataan tertanggal 26 Juli 2006 yang ditandatangi oleh Dotty Julia selaku

pihak yang membuat pernyataan dan H. Djasmin, Ketua RT 004 Kelurahan Duren Tiga

sebagai saksi, H. Yahya HS dan Ketua RW.03 Kelurahan Duren Tiga sebagai saksi.

60

Hal yang menjadi persyaratan dapat diterbitkannya sebuah permohonan

pendirian bangunan berupa Izin Mendirikan Bangunan (IMB) meliputi

persyaratan administratif dan persyaratan teknis sebagaimana yang tercantum

dalam Pasal 7 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan

Gedung. Hal-hal yang menjadi persyaratan administratif dalam pengajuan

permohonan pendirian bangunan antara lain berupa persyaratan status hak

atas tanah, status kepemilikan bangunan gedung dan izin mendirikan

bangunan.

Hal-hal yang menjadi persyaratan teknis dalam pengajuan permohonan

pendirian bangunan antara lain berupa persyaratan tata bangunan dan

persyaratan keandalan bangunan gedung. Status hak atas tanah yang menjadi

salah satu persyaratan administratif dalam pengajuan permohonan pendirian

bangunan merupakan hak atas tanah yang mana penguasaan atas tanah

tersebut diwujudkan dalam bentuk sertifikat sebagai tanda bukti penguasaan

atau kepemilikan tanah, seperti hak milik, hak guna bangunan (HGB), hak

guna usaha (HGU), hak pengelolaan, dan hak pakai.66

B. Mekanisme Konversi Hak Kepemilikan Tanah Partikelir Menjadi Hak

Milik Perseorangan Dalam Peraturan Perundang-undangan

Tanah partikelir menurut pasal 1 huruf c dan huruf d Undang-Undang

Nomor 1 Tahun 1958 Tentang Penghapusan Tanah-Tanah Partikelir terbagi

menjadi dua bagian yakni tanah usaha dan tanah kongsi. Tanah usaha

66

Penjelasan Pasal 8 Ayat (1) huruf a Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 Tentang

Bangunan Gedung.

61

merupakan bagian-bagian dari tanah partikelir yang menurut adat setempat

termasuk tanah desa atau diatas mana penduduk mempunyai hak yang

sifatnya turun-temurun, sedangkan tanah kongsi merupakan bagian dari tanah

partikelir yang bukan merupakan termasuk tanah desa atau diatas mana

penduduk mempunyai hak yang sifatnya turun-temurun. Tanah partikelir

dapat terdiri dari seluruhnya tanah usaha atau tanah kongsi atau sebagian

tanah usaha dan sebagian tanah kongsi.67

Pada pasal 5 ayat 1 sampai dengan ayat 3 Undang-Undang Nomor 1

Tahun 1958 Tentang Penghapusan Tanah-Tanah Partikelir terdapat ketentuan

yang berisi:

1. Tanah-tanah usaha tersebut pada pasal 1 ayat 1 sub c dalam Undang-

Undang Nomor 1 Tahun 1958 Tentang Penghapusan Tanah-Tanah

Partikelir oleh Menteri Agraria atau pejabat lain yang ditunjuknya,

diberikan kepada penduduk yang mempunyai hak usaha atas tanah itu

dengan hak milik, kecuali jika hal itu menurut peraturan yang ada

sekarang tidak mungkin. Dalam hal yang terakhir oleh Menteri

Agraria diadakan ketentuan-ketentuan khusus.

2. Pemberian hak milik tersebut pada ayat 1 pasal ini dilakukan dengan

cuma-cuma dan dapat disertai syarat-syarat menurut keputusan

Menteri Agraria.

67

Penjelasan pasal 1 huruf c dan d Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1958 Tentang

Penghaspusan Tanah-Tanah Partikelir

62

3. Hak-hak lainnya yang pada waktu Undang-Undang Nomor 1 Tahun

1958 Tentang Penghapusan Tanah Partikelir mulai berlaku

membebani bekas tanah partikelir tetap berlangsung kecuali jika

kemudian ditentukan lain oleh Menteri Agraria.

Penyelesaian tanah-tanah usaha yang menjadi bagian dalam tanah

partikelir yang juga telah diatur dalam pasal 5 Undang-Undang Nomor 1

Tahun 1958 Tentang Penghapusan Tanah-Tanah Partikelir dalam mana antara

lain-lain ditentukan, bahwa tanah-tanah itu akan diberikan kepada penduduk

yang berhak yakni penduduk yang mempunyai hak usaha atas tanah-tanah

itu.68

Menurut ketentuan dalam pasal 7 dan pasal 8 Peraturan Pemerintah

Nomor 18 Tahun 1958 Tentang Perlaksanaan Undang-Undang Penghapusan

Tanah Partikelir (Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1958, Lembaran Negara

Nomor 2 Tahun 1958) menyatakan bahwa hak milik yang diberikan setelah

adanya perincian yang telah dilakukan terlebih dahulu sebelum hak milik

dapat diberikan. Bentuk perincian yang dimaksudkan meliputi proses

pengukuran dan perpetaan yang dilakukan oleh instansi yang ditunjuk dan

menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan oleh Menteri Agraria.

Ketentuan mengenai pemberian hak milik secara cuma-cuma yang

ditegaskan dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1958 Tentang

Penghapusan Tanah-Tanah Partikelir diubah 2 (dua) tahun kemudian dengan

68

Penjelasan Umum Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1958 Tentang Penghapusan

Tanah-Tanah Partikelir Bab III Nomor 5.

63

ketentuan konversi yang terdapat dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun

1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

Ketentuan konversi dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960

Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria terdiri dari 9 (sembilan) butir

pasal yang terdapat dalam buku kedua dari undang-undang tersebut.

Ketentuan yang terdapat pada pasal II Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960

tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria menyebutkan bahwa hak

agrarisch eigendom, milik, yasan, andarbeni, hak atas druwe, hak atas druwe

desa, pesini, grant Sultan, landerijenbezitrecht, altijddurende erfpacht, hak

usaha atas bekas tanah partikelir dan hak-hak lain dengan nama apapun juga

yang akan ditegaskan lebih lanjut oleh Menteri Agraria semenjak Undang-

Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

diundangkan, dalam hal ini tertanggal 24 September 1960, dibebankan

ketentuan mengenai pengkoversian menjadi hak milik sesuai dengan pasal 20

ayat 1 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-

Pokok Agraria dengan memperhatikan pula syarat-syarat kepemilikan yang

tertera pada pasal 21 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang

Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.69

Pasal II ketentuan konversi Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960

Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria menyebutkan bahwa hak

usaha atas bekas tanah partikelir sebagai salah satu objek kepemilikan berupa

hak yang memiliki kewajiban untuk dikonversikan menjadi hak milik.

69

Budi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, h. 24.

64

Ketentuan pemberian secara cuma-cuma yang sebelumnya diutarakan dalam

pasal 5 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1958 Tentang Penghapusan Tanah-

Tanah Partikelir digantikan dengan pasal II ketentuan konversi Undang-

Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

tersebut.

Pasal IX ketentuan konversi dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun

1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria menjelaskan bahwa

penyelenggaraan dari pengkoversian hak-hak kepemilikan yang diutarakan

dalam pasal I sampai dengan pasal VIII dari kentuan konversi Undang-

Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

diatur lebih lanjut oleh Menteri Agraria.70

Peraturan perundang-undangan yang menjadi landasan hukum dan

menjelaskan tentang langkah-langkah selanjutnya dalam proses konversi hak

atas tanah partikelir antara lain adalah pemberian serta penerimaan hak

tersebut. Ketentuan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997

Tentang Pendaftaran Tanah serta disesuaikan dengan Peraturan Menteri

Agraria Nomor 9 Tahun 1999 Tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan

Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan telah melakukan unifikasi

terhadap peraturan-peraturan menteri agraria terdahulu menjadi acuan untuk

mengatur terkait pemberian hak atas tanah negara yang merupakan proses

memperoleh hak atas tanah yang didapatkan dari proses konversi hak-hak

atas tanah warisan hukum Kolonial Belanda.

70

Budi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, h. 26.

65

C. Analisa Akibat Hukum Atas Konversi Status Hak Kepemilikan Tanah

Partikelir Menjadi Hak Milik Perseorangan dan Mekanisme Konversi

Menurut Peraturan Perundang-undangan

Status hak atas tanah bekas tanah pertikelir yang dimiliki oleh pihak

Dotty Julia merupakan status hak atas tanah bekas tanah partikelir yang pada

awalnya dimiliki oleh pihak Zakwani dan kemudian dialihkan haknya kepada

pihak Dotty Julia sebagai penerima hak. Status hak atas tanah bekas tanah

partikelir tersebut diajukan dalam Surat Rekomendasi Permohonan Hak Atas

Tanah Negara dengan nomor surat 147/1.711.03 sehingga status hak atas

tanahnya dapat menjadi status hak atas tanah dengan terbitnya sertifikat hak

milik atas bidang tanah tersebut.

Tanah yang telah memiliki status hak atas tanah dengan diwujudkan

dalam bentuk sertifikat sebagai tanda bukti penguasaan atau kepemilikan

tanah, seperti hak milik, hak guna bangunan (HGB), hak guna usaha (HGU),

hak pengelolaan, dan hak pakai dengan dilampirkannya pula gambar yang

jelas mengenai lokasi tanah bersangkutan yang memuat ukuran dan batas-

batas persil71

, telah melengkapi persyaratan status hak atas tanah dalam

penerbitannya permohonan pendirian bangunan.

Adapun akibat hukum lainnya dari suatu proses konversi hak yang

meliputi proses pendaftaran hak atas tanah yang pihak Dotty Julia lakukan,

secara administratif dapat berdampak terhadap kekuatan pembuktian hak atas

tanah yang dimilikinya. Ketentuan pasal 19 ayat (2) huruf c Undang-Undang

71

Penjelasan Pasal 11 Ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 Tentang

Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung.

66

Nomor 5 Tahun 1960 menjelaskan bahwa surat-surat tanda bukti hak

merupakan alat pembuktian yang kuat. Ketentuan dalam pasal tersebut

menjelaskan bahwa keterangan-keterangan yang tercantum didalam sebuah

sertifikat mempunyai kekuatan hukum tetap dan harus diterima sebagai

keterangan yang benar selama dan sepanjang tidak ada alat pembuktian yang

membuktikan sebaliknya.72

Terbitnya Sertifikat Hak Milik yang menjelaskan dengan detil status

kepemilikan hak atas sebidang tanah yang terletak di Jalan Guru Alip Nomor

24 RT 04 RW 006 Kelurahan Duren Tiga, Kecamatan Pancoran Kotamadya

Jakarta Selatan atas kepemilikan atas nama Dotty Julia, hal tersebut dapat

menjadi alat pembuktian yang kuat atas status hak yang dimiliki dan

didaftarkan oleh pihak Dotty Julia. Sebagai suatu perbandingan, suatu

Sertifikat Hak Milik yang telah terbit dan dimiliki atas nama Dotty Julia

memiliki kekuatan sebagai pembuktian yang lebih kuat dibanding dengan

suatu keterangan hak atas tanah bekas tanah partikelir yang semulanya

menjadi alas hak atas sebidang tanah yang terletak di Jalan Guru Alip Nomor

24 RT 04 RW 006 Kelurahan Duren Tiga, Kecamatan Pancoran Kotamadya

Jakarta Selatan tersebut.

Adapun kendala yang menjadi penghambat proses konversi hak atas

sebidang tanah partikelir menjadi hak milik perseorangan yang peneliti

hadapi dalam mengajukan konversi serta mengajukan permohonan

72

Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya (Jakarta: Sinar

Grafika, 2013), h. 113.

67

pendaftaran hak atas sebidang tanah tersebut merupakan kendala-kendala

yang sifatnya yuridis. Hal ini dapat dilihat dari pengaturan-pengaturan hukum

yang menjelaskan terkait konversi status hak kepemilikan yang berdasarkan

hak-hak menurut hukum Kolonial Belanda dibeberapa peraturan perundang-

undangan yang berlaku. Konversi hak-hak atas tanah yang berdasarkan

hukum Kolonial Belanda di Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang

Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria terdapat pada buku kedua ketentuan

konversi yang terdiri dari 9 (sembilan) pasal.73

Ketentuan mengenai tata cara

konversi hak usaha atas tanah partikelir menjadi hak milik terdapat di pasal II

ketentuan konversi tersebut.

Ketentuan pelaksanaan dari proses konversi yang berujung kepada

pendaftaran hak atas tanah partikelir tersebut tersebar diberbagai level

peraturan perundang-undangan seperti Peraturan Pemerintah serta Peraturan

Menteri Agraria. Penulis berpendapat bahwa hal tersebut dapat menjadi

sebuah kendala dalam suatu proses konversi hak-hak atas tanah partikelir

karena banyaknya hal-hal yang harus diteliti serta dicermati yang menjadi

aspek-aspek penilaian yang diatur dan diterangkan dalam berbagai peraturan

perundang-undangan yang terkait sejak permohonan dibuat oleh pihak

pemohon yang dalam hal ini Dotty Julia sampai dengan permohonan tersebut

diterima pihak Badan Pertanahan Nasional dalam hal ini diwakili oleh Kepala

Badan Pertanahan setempat selaku pejabat yang berwenang dan untuk

73

Budi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, (Jakarta: Penerbit Djambatan, 2008), h.

23-27.

68

kemudian diterbitkannya sebuah Sertifikat Hak Milik atas sebidang tanah

tersebut.

Syarat dan tata cara dalam mendapatkan sebuah hak atas tanah negara

yang dalam hal ini merupakan bentuk hak dari sebidang tanah bekas tanah

partikelir dari saudara Dotty Julia dan diperuntukan untuk rumah tinggal

terdapat pada pasal 77 sampai dengan pasal 83 dari Peraturan Menteri Agraria

Nomor 9 Tahun 1999 Tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak

Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.

Permohonan hak milik atas tanah menurut pasal 77 sampai dengan pasal

83 dari Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1999 Tentang Tata Cara

Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah negara dan Hak Pengelolaan

diajukan secara tertulis kepada Kepala Kantor Pertanahan yang daerah

kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan dan mengikuti rangkaian tata

cara sebagai berikut:

1. Mengajukan Permohonan Hak Milik yang terdiri dari keterangan

mengenai pemohon, keterangan mengenai tanahnya yang meliputi dan

keterangan mengenai jumlah bidang, luas dan status tanah-tanah yang

dimiliki termasuk bidang tanah yang dimohon.74

2. Setelah berkas permohonan diterima Kepala Kantor Pertanahan maka

Kepala Kantor Pertanahan memeriksa dan meneliti kelengkapan

permohonan, mencatat pada formulir isian sesuai format Lampiran 18

74

Penjelasan Pasal 79 Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1999 Tentang Tata

Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.

69

19 Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1999 Tentang Tata

Cara Pemberian dan Pembatan Hak Atas Tanah Negara dan Hak

Pengelolaan, dan memberikan tanda terima berkas permohonan sesuai

formulir isian pada Lampiran 19 Peraturan Menteri Agraria Nomor 9

Tahun 1999 Tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatan Hak Atas

Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.75

3. Kepala Kantor Pertanahan meneliti kelengkapan dan kebenaran berkas

permohonan Hak Milik atas tanah dan memeriksa kelayakan

permohonan tersebut untuk dapat dikabulkan/tidak dikabulkan sesuai

dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Dalam hal hasil penelitian dan pemeriksaan berkas permohonan telah

cukup untuk mengambil keputusan, apabila tanahnya melebihi luas

yang tidak terkena uang pemasukan sesuai ketentuan peraturan

perundang-undangan yang berlaku, Kepala Kantor Pertanahan

mengeluarkan surat pemberitahuan penenetapan uang pemasukan

kepada negara sesuai format pada Lampiran 20 Peraturan Menteri

Agraria Nomor 9 Tahun 1999 Tentang Tata Cara Pemberian dan

Pembatan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.76

Setelah uang pemasukan dan biaya pendaftaran tanah dilunasi, Kepala

Kantor Pertanahan mencantumkan keputusan pemberian hak secara umum

75

Penjelasan Pasal 81 Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1999 Tentang Tata

Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.

76 Penjelasan Pasal 82 Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1999 Tentang Tata

Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.

70

sebagai dasar pemberian haknnya dan untuk selanjutnya Kepala Kantor

Pertanahan memberikan dan mendaftarnya menjadi Hak Milik serta

mencatatnya dalam buku tanah, Sertifikat dan daftar umum lainnya serta

menerbitkan Sertifikat Hak Milik.77

77

Penjelasan Pasal 83 Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1999 Tentang Tata

Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.

71

BAB V

PENUTUP

A. Kesimpulan

Berdasarkan penjelasan dan pembahasan di atas maka kesimpulan yang

dapat peneliti paparkan adalah sebagai berikut:

1. Akibat hukum yang timbul dengan adanya konversi status hak atas

tanah yang semula merupakan tanah partikelir menjadi hak milik

perseroangan adalah telah sempurnanya suatu persyaratan

administratif berupa hak atas tanah terhadap proses penerbitan suatu

Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Penerbitan sebuah suatu Izin

Mendirikan Bangunan hanya dapat dilaksanakan apabila status hak

atas tanah yang sudah dimohonkan untuk pembuatan sebuah IMB

sudah berubah menjadi Hak Milik Perseorangan. Akibat hukum

lainnya yang timbul dari proses konversi status hak atas tanah

partikelir menjadi hak milik perseorangan ini adalah terbitnya sebuah

Sertifikat Hak Milik yang menjadi alat pembuktian paling kuat atas

hak milik sebidang tanah.

2. Proses dan tata cara konversi hingga pada pendaftaran tanah bagi

tanah partikelir mengunakan landasan hukum yang terdapat pada

berbagai level peraturan perundang-undangan antara lain pasal II

ketentuan konversi UUPA, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun

72

1997 dan pasal 77 sampai pasal 83 Peraturan Menteri Agraria Nomor

9 Tahun 1999.

B. Saran

Tiap tahap yang ditempuh dalam proses konversi tersebut memiliki dasar

hukum berupa ketentuan dalam perundang-undangan. Ketentuan umum

mengenai proses konversi tersebut terdapat pada Ketentuan Konversi UUPA.

Ketentua tersebut menjadi dasar pengaturan tahapan konversi dalam berbagai

perundang-undangan yang antara lain terdapat pada Peraturan Pemerintah

Nomor 24 Tahun 1997, Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun

1973, Peraturan Menteri Agraria Nomor 3 Tahun 1997 dan secara khusus

terkait konversi status kepemilikan tanah partikelir/tanah bekas tanah

partikelir menjadi hak milik perseorangan di unifikasi dalam Peraturan

Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1999.

Unifikasi dalam Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1999 tidak

menghilangkan ketentuan yang terdapat dalam berbagai perundang-undangan

lain yang mengatur upaya konversi status kepemilikan tanah sehingga

beberapa ketentuan dalam konversi status kepemilikan tanah partikelir

menjadi hak milik perseorangan masih dapat berlaku di peraturan

perundangan lain. Berdasarkan kesimpulan diatas peneliti memberikan saran

yakni diperlukan adanya suatu unifikasi hukum dengan level undang-undang

terhadap proses konversi hak-hak barat guna untuk memberikan satu acuan

terkait ketentuan mengenai proses konversi status kepemilikan tanah yang

semula adalah tanah partikelir menjadi hak milik perseorangan secara khusus.

73

DAFTAR PUSTAKA

A. Buku –buku

Chomzah, H. Ali Achamad, Hukum Agraria: Pertanahan di Indonesia,

Prestasi Pustaka, Jakarta, 2003

Dwiyatmi, Sri Harini, Pengantar Hukum Indonesia, Ghalia Indonesia, Bogor,

2006

Effendie Bachtiar, Pendaftaran Tanah di Indonesia, Alumni, Bandung, 1993

Halim, A. Ridwan, Pengantar Ilmu Hukum dalam Tanya Jawab, edisi kedua,

Ghalia Indonesia, Bogor, 2005

Harsono, Boedi, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-

undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaanya Jilid 1,Penerbit

Djambatan, Jakarta, 2007

_____________, Menuju Penyempurnaan Hukum Tanah Nasional Dalam

Hubungannya Dengan TAP MPR RI No.IX/MPR/2001, Universitas

Trisakti, Jakarta, 2002

Lubis, Yamin, Hukum Pendaftaran Tanah, Penerbit Mandar Maju, Bandung,

2010

Marzuki, Peter Mahmud, Penelitian Hukum, Penerbit Kencana, Jakarta, 2010

Muchsin, Ikhtisar Ilmu Hukum, Badan Penerbit Iblam, Jakarta, 2006

Mulyana, Deddy, Metodologi Penelitian Kualitatif, Penerbit Rosdakarya,

Bandung, 2008

Nazir, Moh., Metode Penelitian, Ghalia Indonesia, Jakarta, 1998

Parlindungan, A.P, Pendaftaran Tanah Di Indonesia, Mandar Maju,

Bandung, 2009

________________, Konversi Hak-Hak Atas Tanah, Penerbit Mandar Maju,

Bandung, 2007

Rajaguguk, Erman, Hukum Agraria, Pola Penguasaan Tanah dan Kebutuhan

Hidup, Penerbit Chandra Pratama, Jakarta, 1995

74

Ridwan, Pemilikan Rakyat dan Negara Atas Tanah Menurut Hukum

Pertanahan Indonesia dalam Perspektif Hukum Islam, Penerbit Badan

Litbang dan Diklat Kementerian Agama RI, Jakarta, 2010

Ruchiyat, Eddy, Politik Pertanahan Sebelum dan Sesudah Berlakunya

UUPA, Edisi Revisi, Penerbit Alumni, Bandung, 1995

_____________, Politik Pertanahan Nasional Sampai Orde Reformasi,

Penerbit Alumni, Bandung, 2006

Santoso, Urip, Hukum Agraria dan Hak-Hak atas Tanah, Penerbit Prenada

Media, Jakarta, 2010

___________, Hukum Agraria Kajian Komprehensif, cetakan ke 3, Penerbit

Prenada Media, Jakarta, 2013

___________, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Penerbit Prenada

Media, Jakarta, 2010

Soebekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, cetakan ke 31, Penerbit Intermasa,

Jakarta, 2003

Soemitro, Ronny Haditjo, Metedologi Penelitian Hukum dan Jurimetri,

cetakan ke-4, Penerbit Ghalia Indonesia, Jakarta, 1990

Soerodjo, Irawan, Kepastian Hukum Hak Atas Tanah di Indonesia, Penerbit

Arkola, Surabaya, 2003

Supriyadi, Hukum Agraria, cetakan ke-5, Sinar Grafika, Jakarta, 2012

Sutedi, Adrian, Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya, Sinar

Grafika, Jakarta, 2009

___________, Sertifikat Hak Atas Tanah, Sinar Grafika, Jakarta, 2012

Syarief, Elza, Persertifikatan Tanah Bekas Hak Eigendom, Penerbit

Gramedia, Jakarta, 2014

Tutik, Titik Triwulan, Hukum Perdata dalam Sistem Hukum Nasional,

cetakan kedua, Prenada Media Group, Jakarta, 2010

Wahid, Muchtar, Memaknai Kepastian Hukum Hak Milik Atas Tanah,

Penerbit Republika, Jakarta, 2008

75

B. Perundang-undangan

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok

Agraria.

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1958 tentang Penghapusan Tanah-Tanah

Partikelir.

Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 1958 tentang Pelaksanaan Undang-

Undang Penghapusan Tanah-Tanah Partikelir.

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 tentang

Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak

Pengelolaan.

Keputusan Presiden Nomor 32 Tahun 1979 tentang Pokok-Pokok

Kebijaksanaan dalam Rangka Pemberian Hak Baru Atas Tanah Asal

Konversi Hak-Hak Barat