lei do inquilinato comentada
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Lei do Inquilinato Lei nº 8.245/91
Locação Residencial
A Lei do Inquilinato é uma norma complexa, cheia de minúcias, e exige muito cuidado no seu estudo.
Para o perfeito enquadramento dos dispositivos a um fato concreto, é necessário ler e reler todos os
títulos que têm ligação com as características da situação; do contrário a interpretação do leitor pode não ser
totalmente correta.
Não se pode imaginar que o simples ato de ler, por uma vez, o texto comentado vá trazer ao leitor
um conhecimento sólido.
É fundamental que haja uma consciência de que, normalmente, não são escritas palavras sem
utilidade no contexto deste estudo.
Portanto, a interpretação deve considerar e analisar todas as palavras dentro da oração.
Qualquer senão, qualquer destaque e qualquer referência que o autor faça a uma situação, mencionando
qualquer adjetivo para fundamentar seu comentário, deve ser suficiente para levar o leitor a reexaminar o
texto, confrontá-lo com os demais títulos deste estudo, de forma que a situação fática a ser enquadrada fique
clara e definida, sem dúvidas, e perfeitamente identificada com os fatos.
É necessário ainda que o leitor se acostume com algumas palavras do vocabulário jurídico, visto que
estas constam da Lei e dos comentários.
Senão, por mais que se queira, não será possível interpretar o significado e a amplitude da lei.
Seria mais simples se pudéssemos usar neste estudo, por exemplo, as expressões"Proprietário" e
"Inquilino", todavia é bom lembrar que não é só o "proprietário" que pode ceder em locação seus imóveis,
mas também o posseiro, o usufrutuário e até o inquilino, que podem figurar na relação de locação como
senhorios.
Será, portanto, necessária a correta compreensão das expressões jurídicas mais usadas, mesmo
porque, em algumas situações, o leitor poderá ter de recorrer ao texto da lei, que, como óbvio, usa o
vocabulário jurídico.
Assim, é sempre bom lembrar que LOCADOR é o personagem que figura na condição de senhorio, e
LOCATÁRIO é o personagem que figura na condição de inquilino.
Este estudo está baseado na Lei 8.245, de outubro de 1991, com vigência a partir de 19 de dezembro
de 1991, denominada Lei do Inquilinato, na interpretação dos melhores doutrinadores nacionais e da
jurisprudência dos tribunais estaduais e do Superior Tribunal de Justiça.
Para abordar o tema "Lei do Inquilinato," é necessário, antes de tudo, entender o que está
compreendido no texto legal.
Imóveis Urbanos
Neste caso, é importante destacar que a locação ora comentada é apenas aquela relativa aos imóveis
urbanos (art. 1º), sendo que a locação dos imóveis rurais continua regida pelo Estatuto da Terra e pelo Código
Civil, e os bens móveis, apenas pelos Códigos Civil e de Defesa do Consumidor, no que lhes for aplicável.
São entendidos como imóveis urbanos aqueles que, mesmo situados na área rural, tenham finalidade
ou utilidade urbana.
Portanto, sendo o imóvel destinado à utilidade ou atividade urbana, sua locação será regida pela Lei
do Inquilinato, pouco importando que seja residencial, não residencial, para uso de empregado, ou até para
temporada, etc.
Imóveis de Propriedade da União, Estados e Municípios
A Lei faz algumas restrições, excluindo desta tutela especial as locações de imóveis de propriedade da
União, Estados ou Municípios, bem como de suas autarquias e fundações públicas, e também as vagas
autônomas de garagens ou unidades em apart-hotéis, hotéis-residência ou, ainda, quando for a hipótese de
Arrendamento Mercantil.
Assim, se um imóvel pertence à União, mesmo que seja locado para residência, não haverá de ser
aplicada a Lei do Inquilinato e sim o Código Civil.
Saliente-se, por oportuno, que este é menos benéfico ao inquilino do que a Lei do Inquilinato.
Prazo Contratual da Locação
As locações podem ser ajustadas por qualquer prazo, mas a lei, desejando proteger a hipótese de
locações fraudulentas, em que o cônjuge venha a alugar seu imóvel a terceiros, com qualquer privilégio e por
longo tempo, em detrimento do outro cônjuge, sabiamente estabeleceu que o Locador que pretender alugar
um imóvel por mais de 10 anos dependerá da autorização do cônjuge, ou então este não ficará sujeito a
observar o prazo pactuado (art. 3º).
Isso quer dizer que, na hipótese de locações por período superior a dez anos, poderá o cônjuge do
Locador, que não participou da locação, rescindi-la e postular a retomada do imóvel.
Contratos
Os contratos podem ser escritos ou simplesmente verbais.
Nos contratos escritos, podem ser estabelecidos o prazo, as condições, as multas, a responsabilidade
do Locatário pelo seguro de incêndio, impostos, etc.
Já nos contratos verbais, a Locação Não Residencial poderá ser rompida, mas dependerá de
notificação premonitória, e em nenhuma das locações, verbalmente contratadas, poderão ser cobrados
seguro de incêndio, multas, etc., além do que o pagamento dos aluguéis poderá ser efetuado até o sexto dia
útil seguinte ao vencimento da mensalidade.
Locação Residencial
A locação residencial (art.46), objeto deste estudo, se subdivide várias categorias:
- a locação efetivada na vigência da Lei;
- a locação antiga, anterior à vigência da Lei, que goza do direito de denúncia vazia, com prazo
dilatado para desocupação;
- a locação de imóveis com habite-se concedido após a Lei,
- e os imóveis residenciais contratados após cinco anos de vigência da Lei, que gozariam de ampla
liberdade para fixar o preço da locação, a periodicidade e indexador dos reajustes.
É de ser observado que, com o advento da nova Lei do Inquilinato, ficam patentes três categorias
distintas de locações residenciais, e cada qual tem direitos, obrigações e procedimentos próprios: a primeira,
locação pactuada por escrito, para viger durante prazo igual ou superior a 30 meses, que goza do benefício
dadenúncia vazia, portanto vantajosa para o proprietário; a segunda, que, pactuada por prazo menor, não dá
direito à "denúncia vazia" (art.47) nem mesmo depois de vencido o contrato, e só poderá ser rescindida em
situações em que haja motivos ou prazos previstos pela Lei, e a terceira, que é a locação que vier a ser
automaticamente prorrogada "por prazo indeterminado" ao fim do contrato de trinta meses, em que o
Locador não providenciou a retomada do imóvel em trinta dias, e que poderá gozar do benefício da "denúncia
vazia", ou ainda as locações antigas que automaticamente passaram a viger por prazo indeterminado por
força da nova Lei (art.77).
Finalmente, é importante destacar que todas as locações residenciais, com contrato escrito ou
verbal, que vigerem ininterruptamente por prazo superior a 5 anos depois da Lei 8.245/91 e se encontrarem
vigorando por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas com fundamento na denúncia vazia (art. 47.V)
mediante notificação com prazo de desocupação de 30 (trinta) dias.
Locação Não Residencial
A locação Não Residencial (art. 51) simples é aquela destinada aos fins de instalação de comércio,
indústria, escritórios, depósitos, ou qualquer outra atividade que não seja residencial.
Findo o prazo do contrato, o Locador tem direito a retomada pela denúncia vazia(art. 57). Todavia,
essa mesma locação Não Residencial, para algumas atividades, e mediante o atendimento de alguns
requisitos, poderá tornar-se complexa, adquirindo direitos anteriormente previstos apenas para as
antigas locações comerciais, hoje não existentes na Lei.
Nessa modalidade de locação, a Lei regulou o direito do Locatário de obter do Locador a
Renovação (art.71) do contrato locatício pela via judicial.
Mas vamos estudar essa faculdade legal no título certo, porque os requisitos são muitos, a forma de
pedir é especial, o prazo de decadência desse direito é explícito, e as condições em que a Justiça concede
essas renovações merecem exame mais apurado.
Também é considerada como locação não residencial aquela que é contratada por pessoa
jurídica (art.55), para residência de seus sócios, gerentes, diretores ou empregados.
Locação Não Residencial para Finalidade Residencial
As locações não residenciais poderão ser contratadas por Locatário pessoa física ou jurídica, sem
distinção.
Todavia, quando uma locação residencial é contratada por pessoa jurídica, com a finalidade de
residência de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados, será equiparada à locação
não residencial (art. 55).
Neste caso, independentemente de o contrato ser pactuado por trinta meses, finda a locação, o
Locador poderá exercer o direito de retomada com fundamento na denúncia vazia.
Locação em Shopping Centers
A Lei que permite a Renovação Judicial das locações não residenciais excluiu do Locador a faculdade
de pedir o imóvel para uso próprio ou de cônjuge, ascendentes ou descendentes, quando o espaço locado
estiver situado em Shopping Centers(art.52, 2º).
Nessa modalidade de locação, embora a Lei estabeleça que prevalecerão as condições livremente
pactuadas (art. 54), foi mantida a locação dentro da legislação inquilinária especial, deixando claro que a
norma não interferirá na forma contratada, porque reconhece a peculiaridade do sistema de Shopping
Centers; contudo as regras processuais e os princípios legais deverão ser observados.
Locações Especiais
Além das locações mencionadas, existem outras, muito especiais, que são tratadas de modo
diferente e privilegiado.
São as locações de imóveis para utilização por Hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos,
estabelecimentos de saúde e ensino autorizados e fiscalizados pelo poder público (art.53).
Essas locações somente poderão ser rescindidas por mútuo acordo; por infração contratual; por falta
de pagamento; para realização de reformas substanciais e urgentes determinadas pelo poder público, ou,
ainda, para demolição e edificação de outro prédio que resulte em, pelo menos, cinqüenta por cento de
acréscimo na área construída.
O Supremo Tribunal Federal já decidiu que a expressão da Lei, no que refere a estabelecimento de
saúde, deve ser entendida como estabelecimento onde se tenha internação de pacientes e não aqueles
destinados apenas a tratamento ambulatorial ou de consulta.
Da mesma forma deve ser entendido no que se refere aos estabelecimentos de ensino.
Não estarão protegidos por este artigo os estabelecimentos que se dediquem aos cursos livres
administrados pela iniciativa privada.
Mas as escolas e os cursos regulares, necessariamente autorizados e fiscalizados pelo poder público,
gozarão dos privilégios conferidos por essas locações, tidas como especiais.
Mesmo quando decretado o despejo, esses estabelecimentos gozam de prazos especiais para
desocupação (art.63,2º,3º), que podem variar de seis meses a um ano, ainda que o despejo tenha sido
decretado por falta de pagamento de aluguéis.
Renovação da Locação Não Residencial
A Lei exige, para o exercício do direito de renovação da locação, que o imóvel seja destinado ao
comércio, desde que o contrato haja sido celebrado, por escrito, e com prazo determinado; que o prazo de
locação, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, seja de cinco anos e que o Locatário esteja
explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos (art.51).
Os requisitos são muitos e difíceis de serem cumpridos. Porém, é uma possibilidade com a qual o
Locatário terá de contar para obter a renovação compulsória do seu contrato locatício.
Cumpre observar que esse direito, se atendidas as condições estabelecidas, poderá perenizar-se, já
que, renovado uma vez, as renovações seguintes serão mais simples, desde que não haja alteração na
atividade do Locatário.
É que a Lei estabelece ainda que o direito assegurado ao Locatário poderá ser exercido pelos
cessionários ou sucessores da locação.
Vale dizer: o Locatário passará a gozar do direito também de vender o seu fundo de comércio,
mesmo sem autorização do Locador, e o comprador também gozará do mesmo direito de renovar a locação.
Essa disposição legal tem origem primeiro no Decreto 24.150/34 que, à época, regulava a locação
comercial, chamada também "lei de luvas". Sua finalidade era proteger o investimento na propaganda,
qualidade dos artigos e no esforço destinado a conquistar a clientela e manter ativo o fundo de comércio.
Por isso, a Lei exige o tempo de três anos ininterruptos no mesmo ramo da atividade comercial. É
que, se não existir tal tempo, será de presumir-se que ainda não houve formação de clientela e, assim, não
estaria justificado o direito à renovação.
Por outro lado, há de ser lembrado que não basta a cessão do imóvel para que o cessionário tenha
direito à renovação, é imperativo que haja continuidade na exploração do fundo de comércio.
Embora a Lei tenha frisado que esses são direitos dos Locatários de imóveis destinados ao comércio,
a seguir estende os mesmos direitos, com as mesmas exigências, a todos os Locatários pessoas jurídicas que
atuem na atividade industrial, ou mesmo sociedades civis, com fins lucrativos, regularmente constituídas.
Na atividade comercial não importa se o Locatário é pessoa física ou jurídica.
Contudo, para prevalecer esse direito também para as demais atividades, a Lei exige que a locação
tenha sido celebrada com Locatário pessoa jurídica.
Assim, não será possível o exercício do direito de renovação compulsória por um advogado,
engenheiro, médico ou dentista, como pessoa física, mesmo que atendidos os demais requisitos, posto que a
faculdade da renovatória só foi estendida para empresas industriais ou sociedades civis com fins lucrativos.
Renovatória - Prazo para Propor
O Locatário não pode se esquecer do prazo de que dispõe para propor a Ação Renovatória, porque,
se perdê-lo, estará inevitavelmente sujeito à "denúncia vazia" ao término do contrato (art.51, 5º).
A ação deverá ser proposta, ajuizada, dentro do prazo máximo de um ano e no mínimo de seis meses
anteriores ao término do contrato que se pretende renovar.
Passado o prazo, ter-se-á por ocorrida a decadência do direito à renovação, e a locação cairá na vala
comum das locações não residenciais. Nesse caso, então, dependente da boa vontade do Locador em renová-
la, ou não.
Ação Renovatória - Requisitos Processuais
Além dos requisitos normais dos processos judiciais, o Locatário, quando desejar postular a
Renovação Compulsória da locação, deverá ficar atento para o fato de que deverá comprovar, desde a
propositura da ação, o cumprimento do contrato integralmente (art.71).
Deverá provar que acertou em dia suas obrigações, atendeu às exigências da convenção de
condomínio, pagou sua parcela de seguros conforme tenha sido previsto em contrato, quitou devidamente os
impostos municipais relativos ao imóvel, etc.; deverá ainda demonstrar, com clareza, as condições oferecidas
para a renovação da locação, indicando os fiadores com toda a sua qualificação, identidade, CPF, renda
mensal, propriedades que possuem e os bancos ou empresas com os quais mantém operações comerciais.
O Locatário somente ficará dispensado das informações e comprovações relativas a fiadores se, no
contrato renovando, não tiver fiadores.
Deve ainda o Locatário fazer prova da idoneidade financeira atual dos fiadores e, ainda, apresentar
formal e inequívoca declaração dos mesmos de que aceitam os encargos da fiança, juntamente com o seus
respectivos cônjuges, se casados, e, ainda, quando o Locatário for cessionário ou sucessor do Locatário
primitivo, fazer prova desta condição.
Quando for o caso, e em permitindo a legislação vigente, Locador e Locatário, dentro da ação
renovatória, poderão pedir alteração da periodicidade dos reajustes de aluguéis, justificando o pedido.
Renovatória - Recusa da Renovação Compulsória
Não obstante os dispositivos que facultam ao Locatário o direito de obter arenovação compulsória da
locação, também há algumas situações em que o Locador não será obrigado a aceitar a renovação
compulsória da locação(art.52).
É lícita a recusa da Renovação da Locação na hipótese de o poder público estar a exigir do Locador a
realização de obras que importem em radical transformação do imóvel, ou para fazer modificação de tal
natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade.
É lícita, ainda, a recusa quando o Locador desejar o imóvel para seu próprio uso, ou ainda para
transferência de comércio, existente há mais de um ano, de cujo capital social o Locador, ou seu cônjuge, ou
seu ascendente ou descendente, detenham a maior parte.
É certo que o Locador que alegar que não está obrigado a aceitar a renovação compulsória, sob o
argumento de pretender retomar o imóvel para uso próprio, não poderá destiná-lo ao mesmo ramo de
atividade do Locatário (52,1º),exceto se a locação também envolvia instalações e pertences próprios daquele
ramo de atividade.
Renovatória - Defesa do Proprietário
O Locador poderá se opor à renovatória judicial alegando que o Locatário não atendeu aos requisitos
legais (art.72), quaisquer que sejam; que o Locatário não apresentou proposta condizente com o valor
locativo real do imóvel (nesse caso não considerada a valorização trazida por este ao ponto ou lugar); que
possui proposta de terceiro para locação, em condições melhores, ou que não está obrigado a renovar a
locação pelas alterações que realizará no imóvel, ou ainda que o pretende para uso próprio ou de familiares,
conforme permitir a Lei.
Naturalmente que todos estes argumentos que venha a apresentar o Locador deverão ser
embasados em documentos originais ou cópias autenticadas.
O juiz, ao conceder a renovação e decidir o valor da mensalidade, determinará o pagamento
imediato, e de uma só vez, das diferenças apuradas relativamente aos aluguéis vencidos. Se o Locatário não
pagar, o Locador poderá executá-las no próprio processo.
Renovatória - Prazo de Desocupação
Entendendo o juiz que não deve ser renovada a locação, fixará na sentença o prazo de trinta dias após o fim
do processo (art.74), para que o Locatário desocupe o imóvel, desde que este pedido conste da peça de
contestação apresentada pelo Locador.
Renovatória - Prazo de Desocupação
Quando a renovação não se efetivar porque um terceiro ofereceu um valor maior para a
locação (art.75), ou quando o Locador recusou a renovação para alterar o imóvel ou para utilizá-lo e, no prazo
de três meses, não promoveu as obras necessárias ou não utilizou o imóvel com o destino alegado, o
Locatário terá direito a uma indenização equivalente ao valor dos prejuízos que comprovar e, ainda, dos
lucros que deixou de auferir com a mudança, a perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio (art.52,
3º). A apuração dos valores deverá ser procedida por perícia se as partes não acertarem composição
amistosa.
Quando a sentença não conceder a renovação em razão de proposta de terceiro mais vantajosa para
o Locador, o juiz, desde logo, fixará a indenização que será devida pelo Locador e pelo proponente da melhor
proposta, pela qual responderão solidariamente (art.75).
REGRAS COMUNS – LOCAÇÃO RESIDENCIAL E NÃO RESIDENCIAL
Locação Não Residencial para Finalidade Residencial
As locações não residenciais poderão ser contratadas por Locatário pessoa física ou jurídica, sem
distinção.
Todavia, quando uma locação residencial é contratada por pessoa jurídica, com a finalidade de
residência de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados, será equiparada à locação
não residencial (art. 55).
Neste caso, independentemente de o contrato ser pactuado por trinta meses, finda a locação, o
Locador poderá exercer o direito de retomada com fundamento nadenúncia vazia.
Locação Vinculada a Emprego
A locação para Locatário empregado é aquela em que a figura do Locador se confunde com a figura
do patrão e destina-se a uso residencial de empregado e de sua família, em razão do emprego (Art.47 ,II).
Esse tipo de locação exige contrato que contenha cláusula registrando que a locação somente vigerá
enquanto o Locatário trabalhar para o Locador.
Exige ainda que haja valor efetivamente pago ou descontado, a título de aluguel. O desconto pode
ser efetuado na folha de pagamento ou pode ser cobrado normalmente como em qualquer outra situação.
Na locação vinculada a emprego, o que realmente importa é que a locação tenha relação com o
emprego, e, ainda, que as condições da locação sejam formalmente estabelecidas.
Se o empregador dá a moradia para o empregado sem cobrar qualquer contraprestação (aluguéis),
não pode cogitar do uso da faculdade de retomada prevista na Lei do Inquilinato, uma vez que não estará
caracterizada a locação, e sim um comodato, e a retomada não se processará pela via da Ação de Despejo,
mas pela via da Ação de Reintegração de Posse.
Locação para Temporada
É considerada locação para temporada aquela destinada a residência provisória do Locatário para a
prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, realização de obras em seu imóvel e outras
situações em que a locação decorra, tão-somente, de determinado tempo (art.48).
O contrato, nesse caso, não poderá ser superior a noventa dias.
Em se tratando de imóvel para temporada, o Locador poderá receber antecipadamente (art.49) o
valor total dos aluguéis e encargos, bem como, e exclusivamente nesse caso, ainda exigir uma das
modalidades legais de garantia, para atender às demais obrigações do contrato.
Esse tipo de locação quase sempre envolve também o mobiliário que guarnece o imóvel.
Assim, para que o contrato não resulte em risco para o Locador ou para o Locatário, é importante
que, em anexo ao contrato, conste um laudo de vistoria que descreva o imóvel, o mobiliário e utensílios,
registrando, com detalhes, o estado em que se encontram.
A retomada de imóvel locado para temporada é simples e rápida.
Se o Locatário não desocupar o imóvel ao fim do contrato, poderá o Locador, dentro de trinta dias no
máximo, propor a ação de despejo, independentemente, de notificação premonitória, e ainda solicitar ao juiz
que determine a desocupação liminar do imóvel (art. 59).
Isso significa que o juiz poderá, de imediato, determinar a desocupação do imóvel, sem sequer ouvir
o Locatário.
Mas, para tanto, deve o Locador depositar um valor equivalente a três meses de aluguel, o qual ficará
à disposição do juiz para garantir uma indenização mínima ao Locatário, se acaso não estiver correta a
postulação ou o direito do Locador. Passado o prazo de recurso, ou finda a demanda sem alteração da
sentença proferida, o Locador poderá levantar o depósito com os rendimentos respectivos.
Também na locação para temporada, se o Locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias
depois de findo o prazo contratado, será tida como prorrogada a locação, por prazo indeterminado (art.50).
A conseqüência imediata é que não poderá mais o Locador receber do Locatário os aluguéis e
encargos antecipadamente, e, pior, a retomada só poderá ocorrer depois de trinta meses da locação ou,
então, nas situações de uso próprio, para descendentes, ascendentes, cônjuge ou companheiro, que não
possuam imóvel residencial próprio ou, ainda, para demolição e edificação de obras, se atendidos os
requisitos que a Lei enumera.
Locações Antigas
As locações antigas, contratadas antes de 20 de dezembro de 1991 (antes da vigência da lei
inquilinária), também podem ser rescindidas com fundamento na denúncia vazia (art.78); todavia o Locador
deverá notificar o Locatário com doze meses de antecedência.
Somente depois de decorrido esse prazo, contado do recebimento da notificação, se o Locatário não
desocupar o imóvel é que poderá o Locador ajuizar a competente ação de despejo.
A notificação deverá ser feita por escrito e com prova inequívoca de que o Locatário foi notificado.
Portanto, não vale carta simples e sequer a registrada, ou mesmo com A. R. (aviso de recebimento),
uma vez que essas cartas poderão vir a ser recebidas pelo cônjuge, filho ou serviçal do Locatário.
E quando não houver assinatura do Locatário confessando o recebimento da notificação, ou, se,
promovida pela via judicial, não contiver a certidão do oficial de justiça informando a entrega do notificação,
tecnicamente não terá havido notificação sob o aspecto legal.
O desejável é que a notificação seja realizada pela via judicial, obedecidos todos os requisitos e
formalidades, para que o documento de notificação não possa ser questionado, um ano depois, quando da
propositura da ação de despejo.
Locações de Imóvel com Habite-se concedido após a Lei 8.245/91
Os imóveis residenciais que tenham obtido habite-se depois de 20 de dezembro de 1991, e ainda os
imóveis que vierem a ser alugados depois de cinco anos de vigência da Lei, em conformidade com a Lei do
Inquilinato, teriam liberdade de contratar os aluguéis, estabelecendo livremente a periodicidade e o
indexador dos reajustes (art.85).
Contudo, esse dispositivo da Lei restou parcialmente revogado pela lei que instituiu o Plano Real,
quando dispôs sobre índices e sobre periodicidade de reajustes.
Resultaram, portanto, sem privilégios efetivos esses tipos de locação.
Locação por Período Superior a 5 anos
Com o propósito de não prejudicar o Locador, a fim de não desestimulá-lo no investimento em
imóveis de renda, inseriu ainda o legislador na Lei do Inquilinato uma faculdade extra de "retomada
imotivada".
É uma outra faculdade de retomada quando a locação vige ininterruptamente por período superior a
cinco anos (art.47,V).
É de se entender que o prazo de 5 anos deverá prevalecer para os contratos firmados após a vigência
da Lei (20/12/91), considerando que, com relação aos contratos firmados anteriormente à vigência da Lei do
Inquilinato, existem dispositivos legais que lhes impõem tratamento diferenciado.
Assim, os contratos firmados por períodos inferiores a 30 (trinta) meses, depois de 5 anos de locação
ininterrupta, também poderão usar da faculdade de "retomada imotivada" (denúncia vazia).
A Lei não exige expressamente a notificação prévia para esse caso, mas será medida correta do
Locador, quando desse tipo de retomada, promover com antecedência a notificação do Locatário,
oferecendo-lhe um prazo de desocupação de, pelo menos, trinta dias.
É que, sendo essa retomada uma faculdade legal, somente será exercitada em momento que o
Locador achar conveniente, devendo, portanto, o Locatário ser devidamente comunicado com antecedência.
Rescisão da Locação
A locação poderá ser desfeita em várias hipóteses: por acordo entre as partes, por infração legal ou
contratual, em decorrência da falta de pagamento dos aluguéis e demais encargos e, ainda, para realização de
reparações urgentes, determinadas pelo poder público, que não possam ser executadas com a permanência
do Locatário dentro do imóvel, ou mesmo, sendo possível sua execução independentemente do uso normal
do imóvel, quando o Locatário se recusar a consenti-las (art.9º).
Por acordo entende-se a existência de um distrato que declare estar rompida a locação, assinado
pelas mesmas partes que assinaram o contrato de locação.
Outro motivo para a rescisão é a infração contratual ou legal.
A infração se manifesta quando o Locador ou Locatário puderem comprovar o descumprimento de
cláusula contratual ou disposição legal.
Sublocar o imóvel, alterar sua finalidade, ou promover obras desnecessárias sem autorização do
Locador, são infrações contratuais que podem dar ensejo ao rompimento do contrato locatício e, por
conseqüência, ao ajuizamento da "ação de despejo".
A falta de pagamento se caracteriza pelo atraso no cumprimento das obrigações financeiras, como
mensalidade, seguro, impostos, contribuição ordinária de condomínio e outros compromissos legais
estabelecidos no contrato.
A rescisão da locação pela falta de pagamento só gera direito de retomada depois de judicialmente
facultada ao Locatário a oportunidade de pagar o seu débito, com as custas judiciais, multas contratuais, juros
e honorários de advogado.
Para pedir o imóvel alegando necessidade de reformas urgentes, deve o Locador possuir documento
oficial exigindo a realização das obras pretendidas.
Nesse caso, é necessário comprovar que o Locatário, depois de notificado regulamente, não entregou
o imóvel ou não permite que sejam promovidas as reparações com a sua presença.
A exigência poderá ser manifestada pela Defesa Civil, Corpo de Bombeiros ou órgão público similar.
Denúncia Vazia
Denúncia vazia é a faculdade de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a
necessidade da retomada do imóvel (art.46).
As locações Não Residenciais podem ser objeto de ação de despejo logo após o vencimento do
contrato, sem que haja qualquer fundamento jurídico ou técnico para a retomada.
Nesse caso, poderá o Locador ajuizar ação de despejo, logo após o vencimento do contrato, alegando
apenas que não mais lhe convém a locação, ou seja, poderá o Locador usar legalmente do instituto jurídico
denominado "denúncia vazia".
Entendeu também o legislador estabelecer que, findo o contrato que faculta a "denúncia vazia", na
hipótese de o Locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias, sem manifesta oposição do Locador, a
locação estaria prorrogada por prazo indeterminado, ficando mantidas as demais cláusulas do contrato.
Mas a prorrogação da locação para prazo indeterminado, embora permita ao Locador pedir a
retomada do imóvel a qualquer tempo, gera outros direitos e conseqüências jurídicas benéficos ao Locatário,
entre elas a necessidade de que o Locador promova a Notificação Premonitória, antes de exercer o direito de
retomada pela "denúncia vazia".
Notificação Premonitória
Vencidos os contratos das locações Residenciais (com prazo superior a trinta meses) e, decorrido
prazo superior a trinta dias, se o locador, por qualquer razão, deixou de ajuizar a "ação de despejo"
respectiva, essas locações passam a viger por prazo indeterminado (art.46,2º).
Nessa hipótese, a "ação de despejo" só poderá ser ajuizada depois de cumprida uma Notificação
Premonitória, isto é, o Locador só poderá usar do seu direito de retomada pela "denúncia vazia" depois de
comunicar ao Locatário, por escrito, seu interesse em retomar o imóvel; além disso, deverá conceder-lhe um
prazo de desocupação de trinta dias.
A comunicação toma o nome de Notificação e, como funciona também como um aviso, recebe o
adjetivo de Premonitória.
Somente depois de decorrido o prazo, que é contado do recebimento da Notificação, e se o Locatário
não houver desocupado o imóvel, é que poderá, então, ser ajuizada a Ação de Despejo pelo Locador.
Ações de Despejo
A medida judicial para reaver imóvel locado, independente do fundamento que possa ter dado
origem ao término da locação, será sempre a de despejo (art. 5º),ressalvada a exceção para a imissão de
posse concedida em desapropriação (art. 5º, p.único) ou no caso de Locação para empregado cuja via deverá
ser a Ação de Reintegração de Posse.
São vários os tipos de Ações de Despejo (art.59). Podem ser por falta de pagamento, por
descumprimento de cláusula contratual, para retomada imotivada (denúncia vazia) ou motivada (motivo
previsto em lei).
Ação de Despejo por Falta de Pagamento
A Ação de Despejo por falta de pagamento tem sido a menos usada nos últimos tempos (art. 62).
É que os administradores de imóveis são tão exigentes com relação ao cadastro dos Locatários e dos
Fiadores que somente em alguns casos isolados ocorre atraso no pagamento das mensalidades.
Muitos Locatários desatualizados pensam que a Ação de Despejo só pode ser Ajuizada depois de
trinta, sessenta ou noventa dias do vencimento dos aluguéis, o que não é verdade.
Alguns Locatários são até mesmo surpreendidos com administradores que, com menos de quinze
dias de atraso da prestação do aluguel, já ajuízam as ações de despejo por falta de pagamento, de pronto já
incluindo na conta do Locatário inadimplente a multa de mora, juros, correção monetária, quando devida, e
os honorários advocatícios.
A Ação de Despejo por falta de pagamento pode ser Ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada
para pagamento. A partir dessa data o Locatário já estará inadimplente e será responsável por todos os ônus
contratuais decorrentes da mora.
O certo é que, mesmo citado da Ação de Despejo, o Locatário ainda poderá manter a locação.
Para isso, apenas é preciso "emendar a mora" (art.62,II,III), ou seja, dentro de quinze dias da citação,
poderá depositar o valor total da dívida, nela incluídos todos os aluguéis vencidos até a data do depósito, mais
as custas, multa, juros e honorários advocatícios.
Quitando integralmente os aluguéis em juízo, a locação continuará como se nada tivesse havido, e os
próximos aluguéis deverão continuar a ser pagos no mesmo local em que eram pagos anteriormente.
Pode ocorrer que o aluguel apontado pelo Locador na ação de despejo já esteja pago, ou não esteja
com o valor correto, ou deva ser compensado pelos valores das contribuições condominiais extraordinárias,
de responsabilidade do Locador, pagas pelo Locatário.
Nesse caso, não haverá a hipótese de simplesmente "emendar a mora" (fazer o depósito respectivo).
Assim sendo, deverá o Locatário contratar advogado para defendê-lo no processo, dentro do mesmo
prazo de quinze dias.
A defesa produzida pelo advogado, nesse momento processual, chama-se Contestação.
A peça de Contestação é o complexo de argumentos jurídicos que o Locatário, por seu advogado,
deverá apresentar ao juiz, justificando o porquê do não-pagamento ou fornecendo a informação e
comprovação do pagamento efetuado.
O juiz, depois de ouvir os argumentos de cada qual, avaliar as provas produzidas, prolatará sentença,
definindo se concede o despejo ou não.
Tudo é muito simples, mas não pode o Locatário imaginar que será possível sempre dar ao Locador o
trabalho de ajuizar as ações e, em seguida, ir à Justiça, emendar a mora (efetuar os pagamentos respectivos) e
extinguir o processo, afinal, a Lei também prevê a situação em que o Locatário, por mero capricho, atrasa os
pagamentos, e o Locador para receber o seu crédito, às vezes até defasado, tenha sempre que ajuizar ação de
despejo.
Então o legislador dispôs que o Locatário somente poderá Emendar a Mora (fazer o pagamento na
Justiça) se nos últimos vinte e quatro meses não tiver utilizado dessa faculdade (art.62- p.único).
Assim, se o locatário já tiver utilizado a faculdade de purgar a mora nos últimos vinte e quatro meses,
não poderá mais gozar desse benefício e, se também não contestar a ação, o juiz decretará o despejo, ainda
que no prazo de quinze dias da citação o Locatário tenha depositado todo o seu débito.
Ação de Despejo por Descumprimento Contratual
Esta é uma ação mais complexa, mais demorada e, não raro, muito mais onerosa(art.9º,II).
Para dar início a uma ação por descumprimento contratual, é necessário que o Locador tenha um
argumento forte e justo.
Às vezes o descumprimento contratual não significa muito e não dá ensejo à ação de despejo, afinal,
é muito comum que os Locadores venham a impor inúmeras condições injustas para que o Locatário cumpra.
O juiz, para decretar o despejo com fundamento em descumprimento do contrato, examinará vários
aspectos, entre os quais se a condição imposta no contrato era justa e legal, se houve realmente
descumprimento, se o descumprimento é sanável e, finalmente, em sendo sanável ou já sanado, se, ainda
assim, enseja o despejo.
Mas, a essa altura dos acontecimentos, já terá decorrido muito tempo, o processo já terá consumido
muitas diligências, os advogados já terão trabalhado arduamente e, em alguns casos, pode ter sido necessária
uma perícia para aferir o descumprimento do contrato, principalmente se se refere a obras, e as despesas de
parte a parte serão elevadas.
Entretanto, essa alternativa de despejo por decumprimento contratual não pode ser desprezada. Há
muitas situações em que o Locador e Locatário excedem no exercício de seus direitos, justificando a rescisão
do contrato de locação.
É o caso, por exemplo, de Locador que aluga um imóvel com direito a telefone e retira o telefone; ou
que se compromete contratualmente a fazer adaptações no imóvel e deixa de executá-las (art.22).
Pode ser também o caso do Locatário que subloca o imóvel, faz alterações ou obras sem autorização
do Locador, ou, ainda, altera a finalidade da locação contratada(art. 23).
Ação de Despejo "Denúncia Vazia"
A retomada imotivada (denúncia vazia) é também muito simples.
Nas situações em que a Lei permite, o Locador ajuíza a ação, e o Locatário tem o prazo de quinze dias
para contestá-la.
A contestação só tem razão de ser quando fundamentada na inexistência ou vício de notificação
premonitória; no fato de a locação não se encontrar entre aquelas para as quais a Lei permite a denúncia
vazia; na hipótese de o ajuizamento ter ocorrido fora do prazo legal, ou, finalmente, se existirem vícios de
natureza processual.
No caso da denúncia vazia das locações residenciais que vigeram por período superior a trinta meses,
tornando-se locações por prazo indeterminado, ainda há a faculdade do Locatário de aceitar os termos da
ação, mas somente proceder à desocupação dentro de um prazo de até seis meses, e ainda ficar livre do
pagamento de custas processuais e honorários de advogado (art.61).
É um direito que a Lei dá ao Locatário.
Ação de Despejo Motivada
A Lei contempla várias situações em que o Locador poderá pedir o imóvel para o Locatário (art.47).
Pode ser para uso próprio, para uso de ascendente ou descendente, para uso de cônjuge ou
companheiro, ou mesmo, em algumas situações, para fazer obras ou alterar características essenciais do
imóvel.
O certo é que esses motivos deverão existir realmente e que, de preferência, possam ser
comprovados quando da propositura da Ação de Despejo.
Os tribunais têm entendido que há presunção de veracidade no pedido de retomada para uso próprio
ou de familiares que comprovadamente não possuam imóvel residencial próprio no mesmo município.
Contudo, se, tempos depois, o Locatário comprova que houve insinceridade na retomada, as
penalidades para o Locador podem ser excessivamente graves, tanto no aspecto financeiro como no aspecto
criminal.
Despejo Compulsório
O despejo compulsório é aquele determinado pelo juiz, executado por oficial de justiça e com auxílio
policial e arrombamento, se necessários, independentemente da vontade ou da colaboração do Locatário-
réu (art.65).
Geralmente esse despejo, violento, só ocorre depois da decisão de primeira instância e depois de
notificado o Locatário para desocupar o imóvel no prazo de quinze ou trinta dias (art.63), dependendo do tipo
de processo e do tempo de tramitação do processo decorrido desde a propositura da ação até a data da
sentença.
Os móveis e utensílios que guarnecerem o prédio objeto do despejo compulsório, se o Locatário não
retirá-los imediatamente, serão levados ao depositário público ou guarda-móveis particular (art.65,1º), ali
ficando depositados.
Para que o Locatário possa retirá-los depois, será necessária a autorização judicial e o pagamento das
despesas de armazenamento.
Desejo Compulsório - Liminar
Em alguns casos, o despejo pode ser decretado liminarmente (art.59,1º), sem que seja ouvido o
Locatário, com prazo de quinze dias para desocupação voluntária.
Não atendido o prazo, o despejo é compulsório e muito rápido, mesmo porque a contestação, ou
manifestação do Locatário, somente será produzida depois do decreto de despejo.
Os casos em que é permitido o decreto de despejo, liminarmente, são:
a) quando o Locatário descumprir acordo escrito celebrado pelas partes e com assinatura de duas
testemunhas, no qual tenha sido ajustado um prazo de seis meses para a desocupação do imóvel, contados da
data de assinatura do acordo;
b) quando comprovadamente houver rescisão do contrato de trabalho nas locações contratadas
entre patrão e empregado em razão do emprego;
c) quando do término da locação para temporada, desde que não tenha decorrido o prazo de trinta
dias entre o vencimento do contrato e o ajuizamento do despejo;
d) quando falecer o Locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, permanecendo no imóvel
pessoas não autorizadas por lei;
e) quando o sublocatário permanecer no imóvel depois de extinta a locação com o Locatário.
f) quando o locatário necessitar fazer reparações urgentes, determinadas pelo poder público, e o
locatário se recusar a consenti-las.
g) quando findar, sem sucesso, o prazo para o locatário apresentar novas garantias para a locação e
conforme previsto no artigo 40 da lei inquilinária.
h) quando findar o prazo da locação não residencial, se a ação for proposta dentro de 30 dias, ou
findar o prazo da notificação de denúncia vazia.
i) na falta de pagamento dos aluguéis ou acessórios da locação, quando o contrato, por qualquer
motivo, estiver desprovido de garantia, tudo conforme previsto no artigo 59 da lei inquilinária.
Abandono do Imóvel pelo Locatário
A Lei faculta ao Locador imitir-se na posse do imóvel quando o Locatário abandoná-lo depois de
ajuizada a ação de despejo (art.66).
Contudo, pensamos que seja necessária a verificação do abandono por oficial de justiça, que a
certificará.
O juiz, logo após a certidão do oficial de justiça, deferirá a imissão de posse e decretará a extinção do
processo.
Mas, se o Locatário houver abandonado o imóvel também antes da ação de despejo, não restará ao
Locador outra alternativa que não a de propor o despejo, porque a única ação que pode rescindir a locação é
a ação de despejo, e o fato de o Locatário abandonar o imóvel não presume a rescisão da locação.
Em nenhuma hipótese deve o Locador ingressar no imóvel sem autorização judicial.
Importa lembrar que o contrato faz com que o imóvel fique, legalmente, na posse direta do
Locatário, e o fato de o Locador ocupar o imóvel sem a rescisão formal, ou autorização judicial, será razão
suficiente para que o Locatário possa responsabilizá-lo por danos praticados, verdadeiros ou não ou, ainda,
por invasão de domicilio.
Prazo para desocupação depois da Ação de Despejo
A Lei dispõe que o Locatário, quando citado da "ação de despejo", naquelas situações em que a
retomada de imóvel residencial passou a viger por Prazo Indeterminado, e também naquelas fundamentadas
na necessidade do imóvel para uso próprio, de cônjuge, de companheiro, de ascendentes, de descendentes,
ou mesmo para demolição e edificação de imóvel mais útil, poderá ganhar mais tempo para entrega do
imóvel.
É que o Locatário, ao invés de contestar a ação, poderá simplesmente responder ao juiz que concorda
com a desocupação do imóvel dentro do prazo de seis meses contados da citação.
Mas não é só isso: desocupando o imóvel dentro do prazo, o Locatário ficará isento do pagamento de
custas do processo e de honorários advocatícios, que, por força da lei, serão suportados pelo Locador (art.61).
Entretanto, não pode o Locatário negligenciar com o prazo fixado.
Se decorrido o prazo, e o Locatário, apesar de haver manifestado ao juiz sua intenção de desocupá-lo,
deixar de cumprir a promessa, será severamente punido.
Primeiramente, o juiz determinará o "despejo compulsório" do Locatário, e depois lhe serão
cobrados os honorários advocatícios e as custas processuais.
Aspectos importantes em demandas com fundamento na Lei do Inquilinato Prazo nas Férias
O legislador também inovou ao estabelecer que as ações que tratam das locações previstas na Lei do
Inquilinato correm nas férias forenses (art.58,I).
Na maioria das demandas judiciais, quando começam as férias forenses, nos meses de julho e
janeiro, os prazos processuais são suspensos.
Todavia, nas demandas locatícias, a partir da Lei do Inquilinato, os prazos correm nas férias e podem
fazer com que as partes percam as demandas pelo simples fato de não atenderem às exigências dos
despachos judiciais ocorridos nas férias.
Na hipótese de uma sentença publicada nas férias, o demandante vencido tem um prazo de quinze
dias para opor recurso de apelação para o Tribunal, visando ao reexame da matéria em duplo grau de
jurisdição (julgamento por um tribunal hierarquicamente superior); se o vencido deixar decorrer o prazo, sem
aviar o competente recurso, a decisão transitará em julgado (não mais poderá ser objeto de recurso).
Nas demandas sujeitas ao Juizado Especial, caberá recurso para o próprio Juizado. O recurso será
julgado por uma turma composta de 3 juízes togados (art. 41 e parágrafos da Lei 9.099/95).
Recursos
Os recursos possíveis dentro de uma demanda com fundamento na Lei do Inquilinato são muitos.
Todavia, o mais importante, o Recurso de Apelação, que remete o processo, já julgado em primeira
instância, ao exame de um Tribunal (ou para a Turma do Juizado Especial), onde os julgadores, num sistema
colegiado, podem reformar (modificar) ou ratificar (manter) a sentença proferida pelo juiz singular (juiz que
julgou a demanda), não suspende a execução da sentença (art. 58,V).
Isso quer dizer que, se alguém é condenado a desocupar o imóvel, mesmo recorrendo para o
Tribunal, o despejo poderá ser levado a efeito. É que a Lei agora não confere efeito suspensivo aos recursos, o
que pode ocorrer é que, se o Locatário, depois de despejado, vier a ganhar a demanda, terá direito a uma
indenização, no mínimo de valor equivalente a seis mensalidades locatícias.
Caução para Despejar
Quando o juiz dá uma sentença condenando o Locatário à desocupação do imóvel, estabelece
também um valor para que o Locador, querendo executar o despejo antes do exame do recurso, deposite
como caução em garantia de indenização para a hipótese de o Locatário reverter a decisão do juiz de primeira
instância (art.64).
Assim, o recurso eventualmente interposto pelo Locatário contra a decisão do juiz não prejudica o
despejo, mesmo com o recurso tramitando.
Desde que depositada a caução fixada, poderá o juiz autorizar o despejo compulsório do Locatário.
A caução é fixada no valor entre seis e doze meses de aluguel.
Se o Locatário vier a ser vencedor na demanda, obtendo sucesso no recurso, o valor da caução será
liberado em seu favor como uma indenização mínima(art.64,2º), nada impedindo, por outro lado, que venha a
buscar na Justiça ressarcimento maior, desde que comprovados os danos decorrentes do despejo indevido.
Multas
Multa Proporcional
A Lei do Inquilinato confere ao Locatário condições sensivelmente mais favoráveis que ao
Locador (art.4º).
O legislador estabeleceu que o Locador não poderá reaver o imóvel antes do prazo do contrato. Contudo,
o Locatário poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, mesmo assim obedecendo à proporcionalidade do
tempo que restar.
Assim, se a multa for de 120 reais para um contrato de 12 meses, e já houver decorrido um período
de 10 meses, a devolução do imóvel ensejará apenas uma multa de 20 reais, porque a multa será reduzida em
proporção ao tempo restante do contrato.
Dispensa da Multa
O Locatário ficará dispensado da multa se a mudança se der em razão de transferência de localidade
da prestação de trabalho, por ordem do empregador(art.4º, p.único), e se avisar (notificar) ao Locador, por
escrito, com trinta dias de antecedência.
É necessário, no entanto, observar que as expressões usadas na Lei exigem que o Locatário tenha
uma relação de emprego. Não se aplicará o privilégio se o Locatário for autônomo, microempresário ou sócio
minoritário de empresa.
Entrega do Imóvel
Quando a locação já está vigendo por prazo indeterminado, portanto com o contrato vencido e sem
aditamento contratual em relação a prazo, o Locatário poderá entregar o imóvel a qualquer tempo, sem
pagamento de multa, desde que avise com trinta dias de antecedência (art.6º).
Contudo, deixando de avisar ao Locador, este poderá exigir do Locatário quantia correspondente a
um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da entrega do imóvel (parágrafo único do art. 6º).
Casos Especiais
Direito do Comprador
Quando o imóvel for vendido a terceiros durante a locação, o comprador poderá rescindir o contrato,
mediante prévia notificação, com prazo de noventa dias para a desocupação (art. 8º).
Mas, se a locação estiver vigendo por prazo certo, não vencido, e constar do contrato que sua
vigência será mantida em caso de venda, e mais, se o contrato estiver averbado no cartório de registro de
imóveis, prevalecerá a locação, e o comprador não poderá retomar o imóvel, antes de vencido o contrato,
apenas pelo fato de tê-lo comprado.
Entretanto, são muito difíceis esses contratos.
Na verdade, o Locatário sempre é forçado a aceitar um contrato já preparado pelo Locador, ou não
haverá locação.
A Lei, porém, funciona com a hipótese de que os contratos sejam realmente discutidos pelo Locador
e Locatário.
Prazo do Comprador de Imóvel Locado
É preciso observar o tempo para o exercício do direito de retomada, nos casos de compra do imóvel
por terceiros (art.8º,2º).
Se o comprador não tomar a iniciativa de pedir o imóvel, por escrito e com comprovação de que o
Locatário recebeu o pedido, dentro de noventa dias do registro da compra e venda, ficará valendo a locação
como se não houvesse sido vendido, ou seja, o comprador manterá apenas os direitos que tinha o antigo
Locador, não podendo retomá-lo com fundamento apenas no fato da compra.
Morte do Locador ou do Locatário
A morte do Locador não dá ensejo à rescisão do contrato (art.10º). Os herdeiros são obrigados a
manter a locação conforme o contrato ou conforme a Lei, não constituindo esse fato razão suficiente para a
rescisão da locação.
Da mesma forma ocorre quando vem a falecer o Locatário. Assumirá a locação o seu cônjuge
sobrevivente, ou o companheiro, ou, ainda, os herdeiros necessários e as demais pessoas que viviam na
dependência do falecido (art.11). Na locação "não residencial", o espólio, ou se for o caso, o sucessor do
falecido no negócio assumirá a locação.
Quando houver separação de fato, judicial, divórcio ou mesmo a separação de companheiros, a
locação será transferida àquele que permanecer no imóvel.
O sub-rogado (aquele que permanecer ocupando o imóvel) deverá informar ao locador e ao fiadores,
se for o caso, dos fatos ocorridos e que assumirá a locação do imóvel.
Nessa hipótese o fiador poderá se exonerar da locação, mediante notificação dirigida ao locador, e o
locatário deverá apresentar ao locador novas garantias (artigo 12 e parágrafos).
Cessão da Locação
A cessão da locação não poderá ser feita a terceiros sem o formal consentimento do Locador (art.13).
Caso ocorra, estará caracterizada a violação do contrato, e o Locador poderá propor a ação de despejo e
cobrar a multa prevista no contrato.
É DE SER OBSERVADO, ENTRETANTO, QUE, NAS LOCAÇÕES DE IMÓVEIS PARA FINALIDADE NÃO
RESIDENCIAL, CONTRATADAS POR PRAZO IGUAL OU SUPERIOR A 5 ANOS, OU, AINDA, QUANDO, SOMADOS OS
PRAZOS CONTRATUAIS, SEM INTERRUPÇÃO, FOREM ATINGIDOS 5 ANOS DE LOCAÇÃO E TAMBÉM FOR
TRANSFERIDO O FUNDO DE COMÉRCIO, A CESSÃO DA LOCAÇÃO SERÁ PERMITIDA.
NATURALMENTE EXISTEM OUTROS REQUISITOS LEGAIS A SEREM CUMPRIDOS PARA QUE SE POSSA
TRANSFERIR ESSE TIPO DE LOCAÇÃO, MAS A IMPORTÂNCIA DESSA OBSERVAÇÃO RESIDE NA CONSTATAÇÃO DE
QUE HÁ SUBSTANCIAL DIFERENÇA NOS DIREITOS E REFLEXOS ENTRE OS VÁRIOS TIPOS DE LOCAÇÃO.
Aluguel
Revisão do Aluguel
Em todos os tipos de locação, depois de 3 anos de vigência do contrato, não havendo acordo entre as
partes, poderá o Locador, ou o Locatário, pedir atualização do valor da locação, mediante Ação Revisional,
para adequá-la ao valor de mercado (art.68).
Geralmente, a Ação Revisional é manejada pelo Locador, porquanto é normal a defasagem dos
valores contratados em razão da inflação.
Todavia, de tempos em tempos, há ensejo para que o Locatário também possa ter interesse na
propositura da ação de revisão da locação. Tudo depende da oferta e procura de imóveis na época.
A Ação Revisional é a solução judicial para os casos em que não foi possível a composição amistosa,
só se recomendando como última alternativa.
A demanda é demorada, muito onerosa, e sempre causa prejuízo a ambas as partes.
O juiz, ao despachar a peça inicial da ação, de pronto, se estiverem devidamente comprovados os
valores atuais de mercado, relativamente ao imóvel em questão, poderá fixar um determinado valor para a
locação, provisoriamente (art.68, II), para que seja pago pelo Locatário enquanto durar a demanda.
O valor provisório eventualmente fixado pelo juiz, no princípio da demanda, é apenas uma
estimativa. Depois do laudo pericial é que o juiz estabelecerá o valor definitivo da locação para o próximo
triênio.
Na ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por
cento) do pedido;
Na ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por
cento) do aluguel vigente;
Durante o processo, quem propôs a demanda terá que adiantar as custas judiciais e ainda os
honorários do perito, que são elevados.
Quando a demanda for de iniciativa do Locador, não se deve esquecer de que os fiadores devem ser
notificados da tramitação da ação revisional.
É que, havendo alteração no valor locatício, se o fiador não participa do processo de revisão judicial,
ou não assina novo contrato, poderá mais tarde alegar que somente se responsabilizará pelos aluguéis
pactuados acrescidos das correções de lei.
Mas o valor que vier a ser fixado pelo juiz retroagirá à data da citação, e a diferença que se apurar,
relativamente ao valor efetivamente pago e o valor finalmente fixado, deverá ser paga de uma só vez,
juntamente com os encargos respectivos, acrescida da atualização monetária, ao fim do processo (art.69).
Quando da Ação Revisional, podem as partes, tanto o Autor quanto o Réu, pedir ao juiz que altere a
periodicidade dos reajustes locatícios e também, se for o caso, que substitua o indexador dos reajustes.
O atendimento a esses pedidos pelo juiz estará sempre condicionado à legalidade da
pretensão (art.69,1º).
Se a Lei estabelece que a periodicidade mínima é de um ano, não poderá o juiz reduzi-la.
Da mesma forma, não substituirá um indexador válido pela indexação ao salário mínimo, que é
vedada pela Lei (art. 17, p.único).
Convenção do Aluguel
A Lei dá liberdade ao Locador e ao Locatário para convencionarem a locação, inclusive as formas de
atualização dos aluguéis. Contudo, é vedado estabelecer o valor do aluguel em moeda estrangeira, e também
vincular o seu reajuste em variação do câmbio ou do salário mínimo (art.17).
Isso quer dizer que não adianta fazer contratos de locação em dólares, ou constar que a mensalidade
locatícia será reajustada mensalmente.
As disposições da norma prevalecerão sobre as disposições contratuais, ainda que livremente
estabelecidas e aceitas pelas partes.
Há ainda o destaque para o interesse social nas locações residenciais, posto que a Lei exige a
observação dos critérios previstos em legislação específica para os reajustes.
Aditivos Contratuais
As partes, de comum acordo, em qualquer época, poderão acertar alterações no contrato primitivo.
Basta que, mediante um outro contrato, neste caso chamado aditivo contratual, estabeleçam quais as
cláusulas do contrato que serão alteradas(art.18).
Esse aditivo deverá ser assinado também pelos fiadores. Caso contrário, estes não estarão sujeitos às
alterações pactuadas, que só valerão entre Locador e Locatário.
Recebimento Antecipado do Valor da Locação
A Lei proíbe (art.20) que o Locador receba do Locatário o valor dos aluguéis antecipadamente
(art.43,III).
Apenas aceita que, no caso de locação sem garantia, o Locador receba o aluguel do mês em curso até
o sexto dia útil do mês (art.42).
Contudo, na hipótese de aluguel para temporada, a Lei permite o seu recebimento antecipado,
integralmente (art.49). (O limite será de três meses, vez que este é o máximo de prazo permitido na locação
para temporada.)
Valor do Aluguel da Sublocação
Não há mais possibilidade de o Locatário abusar do eventual Sublocatário no tocante ao preço da
sublocação.
A Lei estabelece que o valor do aluguel do Sublocatário não poderá exceder o da locação, e mais: nas
habitações coletivas familiares, aquelas em que é alugado o imóvel para várias famílias, a soma do valor dos
aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação (art.21).
Se o Locatário descumpre essa disposição da Lei, os Sublocatários têm o direito de reduzir o valor dos
aluguéis até o dobro do valor da locação.
Se o Locatário se negar a receber o valor reduzido, os Sublocatários poderão promover o depósito,
administrativo (art. 890 e parágrafos do Código de Processo Civil) ou judicial, dos valores corretos (art.21,
p.único).
Direitos e Deveres do Locador
Deveres do Locador
A Lei estabelece que o Locador é obrigado a entregar ao Locatário o imóvel alugado em estado de
atender ao uso a que se destina a locação.
Assim, não poderá entregar ao Locatário um imóvel para residência que não possua as mínimas
condições de ocupação, como por exemplo: sem peças sanitárias, com grave vazamento no telhado, com
infiltrações ou mofo que tragam risco à saúde dos ocupantes (art.22).
O Locador também deverá garantir o uso pacífico do imóvel; manter a forma e o destino do imóvel
enquanto durar a locação; assumir os reparos dos vícios ou defeitos existentes anteriormente à locação;
fornecer ao Locatário uma descrição minuciosa do estado do imóvel, registrando os defeitos existentes;
fornecer ao Locatário recibo discriminado das importâncias pagas, (não são permitidos os recibos genéricos
que constam despesas sem discriminá-las); pagar as taxas de administração imobiliária e inclusive o
levantamento cadastral do Locatário e fiadores.
Também competirá ao Locador pagar os impostos, taxas e seguro complementar contra fogo,
relativamente ao imóvel, salvo se essas despesas estiverem contratualmente a cargo do Locatário.
Despesas Extraordinárias do Condomínio
É também dever do Locador pagar as Despesas Extraordinárias do condomínio(art.22,X).
Despesas extraordinárias do Condomínio, entre outras, são aquelas que se destinam às reformas ou
acréscimos que interessam à estrutura integral do imóvel. Isso quer dizer que, quando se reforma um jardim,
modificando sua forma, alterando sua entrada ou ambiente de estar, tais alterações se incorporam à
estrutura do prédio.
Contudo, quando se reforma o mesmo jardim apenas no sentido das vegetações ou estética, haverá
uma reforma que se destina apenas a conservar o jardim, vez que é da sua essência esse tipo de reforma
periódica. Nesse caso, as despesas, chamadas de despesas ordinárias, não serão do Locador, mas sim do
Locatário.
Serão ainda de responsabilidade do Locador, porque são despesas extraordinárias, as pinturas das
fachadas, poços de aeração e as esquadrias externas; as obras destinadas a repor as condições de
habitabilidade do edifício; as indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados,
ocorridas em data anterior ao início da locação; a instalação dos equipamentos de segurança, de incêndio, de
telefonia, de intercomunicação, de esporte e lazer; as despesas com decoração e paisagismo nas partes
comuns do prédio e, finalmente, os valores relativos à constituição do fundo de reserva.
Considerando que o Locatário é quem ocupa o imóvel, é normal que este pague as despesas que
vierem a ser inseridas nos recibos comuns de condomínio, mesmo as extraordinárias, para depois apresentá-
las ao Locador e obter sua dedução na mensalidade do aluguel.
Fundo de Reserva
O fundo de reserva é uma contribuição obrigatória que o condomínio deve instituir para fazer face às
despesas emergenciais do condomínio e até para socorrer o caixa ordinário quando qualquer dos condôminos
atrasa uma prestação (Art. 22,X,G).
Tal responsabilidade é do Locador e, da mesma forma, quando pago pelo Locatário, pode este
deduzir do valor a pagar da mensalidade locatícia.
É de ser observado que a Lei não faculta ao Locador convencionar que essa despesa também seja
suportada pelo Locatário, logo, não será válida, mesmo que venha a constar do contrato qualquer cláusula
que imponha ao Locatário o pagamento do fundo de reserva.
Direitos e Deveres do Locatário
Deveres do Locatário
A Lei impõe ao Locatário uma série de deveres, e estes deverão ser observados inteiramente, porque
o descumprimento de responsabilidades contratuais, ou legais, pode ensejar uma ação de despejo (art.23).
A obrigação mais importante para o Locatário é o pagamento da mensalidade locatícia, juntamente
com os demais compromissos legais ou contratuais da locação, dentro do prazo fixado no contrato. Mas se
não constar do contrato o dia do pagamento, poderá o Locatário efetuar o pagamento até o sexto dia útil do
mês seguinte ao vencido.
A Lei estabelece, ainda, que o Locatário deverá servir-se do imóvel para o uso convencionado ou
presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo como se fosse
seu.
Portanto, não será correto locar um imóvel residencial para fins de residência e, depois, por mero
oportunismo ou conveniência, transformá-lo em escritório ou estabelecimento comercial.
NO CASO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL, NÃO SERÁ CORRETO LOCAR UM IMÓVEL PARA FINS DE
COMÉRCIO OU ESCRITÓRIO E, DEPOIS, POR MERO OPORTUNISMO OU CONVENIÊNCIA, TRANSFORMÁ-LO EM
RESIDÊNCIA.
É de ser destacado, contudo, que os tribunais têm entendido que não constitui mudança de
destinação o fato de o Locatário instalar em um dos cômodos do imóvel seu escritório de representações,
consultório de médico ou dentista, ou, ainda, um pequeno ateliê de costura, ou qualquer atividade autônoma,
não prejudicial ao imóvel ou aos vizinhos.
Compete também ao Locatário, finda a locação, restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo
as deteriorações decorrentes do uso normal.
Sempre consta dos contratos a responsabilidade de restituir o imóvel pintado de novo, contudo esta
responsabilidade terá sentido apenas quando o Locatário também o recebeu pintado de novo. Não pode o
Locatário deixar de reparar os danos que provocar no imóvel ou em suas instalações. Por óbvio, tal
responsabilidade se estende também quando os danos foram provocados por seus familiares, visitantes ou
prepostos.
É vedado ainda ao Locatário a modificação, interna ou externa, do imóvel locado, sem a prévia
autorização escrita do Locador.
Embora seja complicado, e, às vezes, muito desconfortável, é obrigação legal do Locatário permitir
que o Locador, ou seu preposto, mediante combinação prévia, faça vistoria periódica no imóvel, bem como
não pode o Locatário se furtar a permitir que o imóvel seja visitado e examinado por terceiros, quando este
estiver à venda (art.23, IX).
A Lei estabelece ainda como obrigação do Locatário o fiel cumprimento da convenção e regulamento
interno do condomínio.
São de responsabilidade do Locatário o pagamento das contas de telefone, consumo de água, força,
luz, gás e esgoto. Não se pode esquecer de que o pagamento do prêmio de seguro-fiança, quando este se
constituir na garantia da locação, deve ser suportado pelo Locatário.
Entretanto, deve o Locatário entregar ao Locador, de imediato, os documentos de cobrança de
tributos ou encargos condominiais, intimações, multas ou exigências das autoridades, que se refiram ao
imóvel, ainda que tenham sido dirigidas ao Locatário (art.23, VII).
Quando, contratualmente, for atribuída ao Locatário a responsabilidade pelos impostos, despesas
ordinárias de condomínio e seguro complementar, poderá o Locador cobrar tais créditos juntamente com os
aluguéis do mês (art.25).
Despesas Ordinárias do Condomínio
O Locatário é obrigado ao pagamento das despesas ordinárias do condomínio.
São consideradas despesas ordinárias de condomínio aquelas necessárias à sua administração e
conservação (art.23, 1º), dentre as quais destacam-se as seguintes:
- Os salários e encargos trabalhistas, previdenciários e sociais dos empregados do condomínio; o
consumo de água e esgoto, gás, força e luz da áreas de uso comum; a limpeza, manutenção, conservação e
pintura dos elevadores, porteiro eletrônico, antenas coletivas e das demais instalações e dependências de uso
comum, bem como as de lazer e esporte, ou dos empregados.
- Os pequenos reparos nas dependências e áreas comuns, bem como a manutenção elétrica e
hidráulica, que serão rateados proporcionalmente entre os Locatários, como despesa ordinária, e ainda o
rateio de saldo devedor, quando houver, salvo aquele referentes a períodos anteriores à locação.
- Finalmente, deverá ser incluída nas despesas ordinárias a reposição do fundo de reserva, total ou
parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas tidas como ordinárias, salvo se referentes
a período anterior ao da locação.
Direito do Locatário de Examinar as Contas do Condomínio
Como o Locatário é obrigado ao pagamento das despesas ordinárias do condomínio, tem o direito
previsto na Lei de conferir e exigir a comprovação das mesmas(art.23, 2º).
Na hipótese de lhe ser negada a comprovação das despesas, poderá o Locatário comunicar
formalmente ao Locador e consignar o valor correto, pela via judicial ou administrativa, em favor do
condomínio.
Quando o prédio for de um só Locador com vários Locatários, inexistindo, portanto, condomínio, o
pagamento das despesas ordinárias do prédio, pelos Locatários, poderá ser condicionado à comprovação das
despesas (art.23, 3º).
Habitação Coletiva Precária
Quando o imóvel locado for usado como habitação de várias famílias (art.24), e a construção for
considerada precária pelo poder público, poderão os Locatários ou Sublocatários depositar o valor dos
aluguéis em juízo para que este somente seja retirado pelo Locador depois de regularizado o imóvel,
comprovadamente por laudo ou informação oficial da autoridade pública competente.
Quando houver necessidade de desocupar temporariamente o imóvel para sua regularização, os
Locatários e Sublocatários estarão desobrigados do pagamento dos aluguéis durante o período de
obras (art.24, 2º).
Reparos Urgentes no Imóvel Locado
O Locatário não poderá deixar de consentir nos reparos urgentes que se fizerem necessários no
imóvel.
Porém, se as obras demorarem mais de 10 dias, poderá o Locatário obter abatimento no aluguel
proporcional aos dias que excederem (art.26).
Contudo, se as obras demorarem mais de 30 dias, querendo, poderá o Locatário rescindir o contrato
sem multa para qualquer das partes.
Direito de Preferência do Locatário
Quando o Locador pretender vender, ceder, ou dar em pagamento o imóvel locado, o Locatário terá
preferência na sua aquisição, em igualdade de condições com terceiros (art.27).
Se o imóvel estiver sendo sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao Sublocatário e, em
seguida, ao Locatário (art.30).
Assim, antes de vender o imóvel, deverá o Locador dar ciência inequívoca ao Locatário, pela via de
notificação judicial, cartorária ou por carta que o próprio Locatário acuse formalmente haver recebido,
informando o valor do negócio, as condições e a forma de pagamento, prestando informações que esclareçam
se o imóvel tem algum tipo de gravame, bem como o dia e local em que poderá examinar a sua
documentação.
O direito de preferência do Locatário caducará após 30 dias da notificação se não manifestar ao
Locador, claramente, sua aceitação integral dos termos da proposta(art.28).
Caso o Locatário aceite a proposta, o Locador só poderá desistir do negócio se indenizar o Locatário
pelos prejuízos decorrentes, pagando, inclusive, os rendimentos ou lucros que este tiver deixado de receber
em razão do negócio(art.29).
Se o Locador estiver colocando à venda todo o prédio, e não só a unidade alugada(art.31), a
preferência incidirá sobre o prédio. Mas a preferência não alcançará os casos de perda ou venda do imóvel
por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão, ou incorporação (art.32).
O direito de preferência poderá ser exercido diretamente pelo Locatário se este o reclamar
judicialmente dentro do prazo de seis meses do registro da venda para terceiros no cartório de imóveis,
mediante depósito do valor da venda e das demais despesas da transferência (art.33).
Se o Locador deixar de atender à preferência legal, o Locatário poderá, ainda, reclamar do Locador as
perdas e danos correspondentes, mas deverá comprovar tanto sua capacidade econômico-financeira de
adquirir o imóvel quanto os prejuízos que sofreu (art.33, p.único).
Não raro acontece de o Locador oferecer o imóvel ao Locatário por um preço e efetivamente vendê-
lo, ou passar a escritura, por preço inferior.
Nesse caso, mesmo tendo recusado a compra do imóvel pelo preço oferecido, comprovando-se pela
escritura que o imóvel foi vendido por preço inferior ao valor oferecido, poderá o Locatário exercer seu direito
de preferência ou de indenização pelas perdas e danos que sofrer.
A exigência legal do registro do contrato locatício no registro imobiliário com trinta dias de
antecedência é a condição legal que dá ao Locatário direito de exigir, também do Comprador, os benefícios da
sua preferência legal.
É que, quando o Locatário exercer seu direito de preferência e requerer a "adjudicação compulsória"
(compra forçada) do imóvel, o Comprador não poderá valer-se da alegação de que agiu de boa-fé, vez que o
contrato de locação estava registrado.
Quando o Locatário exige judicialmente a compra do imóvel, nas condições em que fora vendido para
terceiro, o Comprador terá, por certo, prejuízo e perda de tempo, além de correr o risco de perder dinheiro se
na verdade houver adquirido o imóvel por um preço e, para economizar no imposto de transmissão, houver
passado a escritura por valor inferior.
Finalmente, é necessário observar cuidadosamente se o imóvel não pertence a mais de uma pessoa
em condomínio.
Essa verificação é importante porque, nessa hipótese, o direito de preferência do condômino tem
prioridade sobre o do Locatário (art. 34).
Benfeitorias Realizadas no Imóvel
Benfeitorias são obras executadas no imóvel com a intenção de conservá-lo, melhorá-lo ou
embelezá-lo.
Existem várias espécies de benfeitorias e cada uma produz um efeito jurídico diverso.
As benfeitorias podem ser Necessárias, Úteis ou Voluptuárias (art.35).
Necessárias são aquelas que se destinam à conservação do imóvel ou que evitem que ele se
deteriore. Os reparos de um telhado, infiltração ou a substituição dos sistemas elétrico e hidráulico
danificados serão benfeitorias necessárias, vez que conservam o imóvel e evitam sua deterioração.
As benfeitorias úteis são obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel. A construção de uma
garagem, a instalação de grades protetoras nas janelas, ou o fechamento de uma varanda são benfeitorias
úteis, porque tornam o imóvel mais confortável, seguro ou ampliam sua utilidade.
Já as benfeitorias voluptuárias não aumentam ou facilitam o uso do imóvel, mas podem torná-lo
mais bonito ou mais agradável. São as obras de jardinagem, de decoração ou alterações meramente estéticas.
A Lei trata essas benfeitorias de maneiras diferentes. As benfeitorias necessárias introduzidas pelo
Locatário, ainda que não autorizadas pelo Locador, são indenizáveis e dão direito ao Locatário de reter o
imóvel até o recebimento dos gastos comprovados, mesmo quando houver pedido de retomada pelo Locador,
salvo se do contrato constar renúncia do Locatário quanto às mesmas.
Mas, ainda que conste do contrato que as benfeitorias só poderão ser executadas com autorização
prévia e formal do Locador, no caso de benfeitorias necessárias, deve o Locatário notificar o Locador para
realizá-las; se este não o fizer, e as danificações do imóvel puderem comprometer o uso normal do mesmo,
terá o Locatário o direito de executá-las, mediante três orçamentos, notas fiscais e recibos respectivos, para,
em seguida, postular pela via judicial a compensação do valor gasto quando do pagamento das mensalidades
de aluguéis.
Quando se tratar de benfeitorias úteis, estas só serão indenizáveis se houver prévia autorização do
Locador para que o Locatário possa executá-las.
Nesse caso, sendo autorizadas, também darão ao Locatário o direito de reter o imóvel até o
recebimento dos valores comprovadamente despendidos.
Já as benfeitorias voluptuárias não geram direito ao Locatário de reter o imóvel(art.36).
Quando executadas, deve ser levado em conta que o custo do investimento não será recuperado. É
que a Lei entende que as benfeitorias voluptuárias nem sempre trazem um efetivo benefício para o Locador,
que pode ter outro conceito de beleza e estética.
Contudo, estas poderão ser retiradas, desde que para tanto não sobrevenha qualquer tipo de
prejuízo para o imóvel.
Garantias da Locação
A Lei estabelece que o Locador poderá exigir como garantia da locação a caução, ou a fiança, ou,
ainda, o seguro de fiança locatícia (art.37). Isto porque o Locador tem o direito de obter um tipo de segurança
para o cumprimento do contrato por parte do Locatário.
Entretanto, o Locador não poderá exigir mais que uma destas garantias.
Na hipótese de constar do mesmo contrato de locação mais de uma garantia, dentro da melhor
interpretação da Lei, prevalecerá a primeira que constar na ordem seqüencial dentro do contrato, as demais
serão consideradas como não existentes.
Caução
Caução é um depósito em dinheiro ou a nomeação de um bem móvel ou imóvel de propriedade do
Locatário, oferecidos como garantia das dívidas que possam vir a existir em relação à locação (art.38).
Quando a caução for realizada em dinheiro, o valor não poderá ultrapassar ao equivalente a 3 (três)
meses de aluguel e, ainda assim, deverá ser depositado em caderneta de poupança especial, vinculada, que,
ao final da locação, não havendo divergência quanto a débitos da locação, pertencerá ao Locatário.
O Locatário, finda a locação e quitados os compromissos avençados, deverá obter autorização do
Locador para levantar os valores depositados, bem como os rendimentos do período.
Se, ao final da locação, restar débito a ser pago pelo Locatário em favor do Locador, poderão as
partes, em conjunto, comparecer ao estabelecimento onde se encontra depositada a caução para levantar os
valores existentes e ali acertarem os seus débitos e créditos.
Contudo, havendo divergência sobre o valor do débito do Locatário, não sendo possível a solução
amigável para o litígio, o Locador deverá obter em juízo a apuração de seu crédito para, depois, mediante
autorização judicial, sacar no estabelecimento bancário o valor limite de seu crédito, ficando o restante à
disposição do Locatário.
Se acaso o valor em depósito for insuficiente para a quitação do débito do Locatário, poderá o
Locador, pela via judicial, cobrar a diferença apurada.
Outro tipo de caução será a de bens móveis - um carro, por exemplo.
Nesse caso, o contrato que descreverá o veículo e os números de seu registro junto ao órgão
competente, bem como placa, cor e características relevantes, deverá ser levado a registro no Cartório de
Títulos e Documentos da comarca.
Finalmente, quando se tratar de bem imóvel oferecido como garantia dos encargos da locação, o
contrato deverá descrevê-lo com toda clareza, além de fazer constar o número da matrícula no registro
imobiliário, depois levá-lo à averbação junto à matrícula respectiva.
Somente assim estará efetivamente garantida a eficácia da caução, pois a averbação da caução no
Cartório do Registro de Imóveis demonstrará, inclusive para terceiros, que o imóvel não está livre de
gravames.
Finalmente, quando se tratar de bem imóvel oferecido como garantia dos encargos da locação, o
contrato deverá descrevê-lo com toda clareza, além de fazer constar o número da matrícula no registro
imobiliário, depois levá-lo à averbação junto à matrícula respectiva.
Somente assim estará efetivamente garantida a eficácia da caução, pois a averbação da caução no
Cartório do Registro de Imóveis demonstrará, inclusive para terceiros, que o imóvel não está livre de
gravames.
O Locador, portanto, terá preferência no recebimento de seu crédito, mesmo se o imóvel for
penhorado por outra dívida, ou ainda se for hipotecado para garantia de qualquer outro compromisso. Isso
quer dizer que o imóvel ficará garantindo a dívida e valerá, inclusive, contra terceiros.
Por outro lado, é preciso verificar se o imóvel oferecido em caução não possui qualquer outro
gravame, penhora ou hipoteca, porque, se tais informações já constarem do registro imobiliário, a caução
estará prejudicada, uma vez que as garantias anteriores gozarão de preferência legal. Nesse caso, o Locador
só receberá o seu crédito se o imóvel, ao final, for leiloado e obtiver valor que comporte pagar todos os
créditos, na ordem em que foram registrados.
A caução também poderá ser prestada por títulos ou ações.
Mas, na hipótese de a empresa emissora do título ou ação vir a ter sua falência ou liquidação
decretados, terá o Locatário o prazo de trinta dias para substituir a caução, sob pena de dar ensejo à rescisão
do contrato.
Fiança
Fiança é a forma jurídica através da qual uma pessoa se responsabiliza, perante o credor, pelo
cumprimento de determinada obrigação assumida por outrem.
Como a fiança é uma manifestação de vontade, gratuita, que poderá gerar ônus ou até perda de
patrimônio, em sendo casado o fiador, é obrigatória a participação do cônjuge no contrato, sob pena de
nulidade da fiança.
A fiança pode ser parcial ou total, em relação a um contrato locatício.
Será parcial quando ficar restrita a um limite de valor determinado, ou, ainda, durante um prazo fixo.
Nos contratos de locação, a fiança é total, prevalece sobre todos os compromissos da locação e vige
até o efetivo recebimento das chaves do imóvel pelo Locador.
Uma vez prestada a fiança, o fiador torna-se o principal responsável pelo cumprimento do contrato.
Dessa forma, deverá ser cientificado dos processos judiciais de que eventualmente, em razão da
locação, venha a participar o Locatário, inclusive nas ações de despejo por falta de pagamento.
É que, se o fiador não tiver ciência da ação de despejo por falta de pagamento ou retomada, não
poderá ser responsabilizado pelos ônus processuais conseqüentes, mas, tão-somente, pelos valores
pactuados no contrato.
Entretanto, é importante ressaltar que o fiador terá, obrigatoriamente, de participar dos aditivos de
contrato que eventualmente estabeleçam reajustes negociados dos aluguéis.
Caso contrário, não poderá ser responsabilizado pelo aumento e responderá somente pelo valor
contratado e os reajuste legais.
Por certo, deixar de observar esse detalhe não faz com que o fiador se desonere da fiança, mas não o
atingirão as majorações e seus reflexos quando não assinar o aditivo de contrato respectivo.
É muito comum que Locador e Locatário acertem novos valores de aluguel sem contrato escrito.
Esse contrato verbal sempre valerá entre Locador e Locatário, porque o simples pagamento das
mensalidades locatícias em valor novo, sem ressalva ou objeção, induz à convicção de que houve realmente
um ajuste, senão verbal pelo menos tácito.
Porém, esse tipo de contrato não obrigará o fiador, para valer sobre este é necessário documento
escrito, com a assinatura do fiador e do seu cônjuge, se for o caso. Não há fiança verbal ou tácita.
Quando o Locatário deixa de pagar os aluguéis e os demais compromissos da locação, responderá,
obviamente, pela Ação de Despejo respectiva, mas esta não cobra dívida, apenas busca a rescisão da locação,
embora a lei permita a cumulação das ações de despejo e cobrança.
Contudo, o certo é que quando o Locador pretender cobrar a dívida, sequer haverá de ajuizar ação
contra o Locatário, pois o seu alvo será quem efetivamente terá com o que responder pela dívida.
Assim, o processo de Execução poderá ser proposto contra o fiador, diretamente, e este não terá
muitas opções de defesa. Uma vez tendo assinado o contrato como fiador, terá mesmo que pagar o débito,
pouco importando se o valor é elevado ou de pequena monta.
Quando se tratar de Ação de Cobrança, o fiador, querendo, gozará de algum tempo para efetuar o
pagamento, posto que o processo judicial é lento.
Contudo, em se tratando de obrigações certas, líquidas e exigíveis, que não necessitem de ser
discutidas perante a Justiça, o processo será de Execução, e este é mais eficiente e ágil.
O não-pagamento em 03 dias depois da citação autoriza o credor a indicar os bens do devedor, que
serão penhorados, depois leiloados e arrematados pela melhor oferta.
Além de pagar a dívida com o resultado do leilão dos bens, é certo que o prejuízo do executado será
ainda maior.
É que as arrematações de bens na Justiça dificilmente alcançam o valor equivalente a cinqüenta por
cento do preço de mercado do mesmo bem.
Seguro de Fiança
O seguro de fiança locatícia é pago pelo Locatário (art.23, XI) e, por determinação da Lei, deve
abranger a totalidade das obrigações contratadas (art. 41).
Em razão de aumentar o custo da locação para o Locatário e, necessariamente, ter de cobrir um risco
imensurável, o seguro de fiança não foi completamente adotado e aceito pelos Locadores e Locatários.
Contudo, para que possa efetivamente funcionar esse tipo de opção, com benefícios para todos os
contratantes, é necessário que o Poder Judiciário tenha condições de atuar com mais agilidade e eficiência na
solução das demandas, pois a lentidão da Justiça e a facilidade para interposição de recursos meramente
procrastinatórios criam uma faixa de insegurança que desestimula o Locador a aceitar, preferencialmente, o
seguro de fiança.
Exoneração de Fiador
Muitos fiadores, depois que tomam ciência do compromisso e do risco assumido, principalmente
quando deixam de confiar no afiançado, ficam buscando formas de se desobrigarem da fiança.
Essa tarefa não é tão fácil, entretanto, em alguns casos, é possível.
São comuns as demandas que os fiadores ajuízam, contra o afiançado e contra o Locador, para se
exonerarem da fiança.
Os principais casos de desoneração da fiança ocorrem, e podem ter sucesso na Justiça, quando
consta do contrato em que o Locador deva comunicar ao fiador as datas dos pagamentos e encargos da
locação, e este não cumpre o pactuado; quando houver substancial alteração no contrato de locação sem o
conhecimento do fiador; quando, sem consentimento do fiador, o Locador conceder moratória ao Locatário,
ou seja, aceitar parcelamento e dilação no prazo de pagamento das obrigações; quando o Locador receber do
Locatário objeto diferente da dívida e, principalmente, entre outros, quando houver novação, ou seja, quando
o Locador e o Locatário estabelecerem novo contrato sem a participação do fiador.
Substituição da Garantia
O Locador poderá exigir do Locatário a substituição da modalidade da garantia, ou mesmo novo
fiador (art.40), nos casos que a Lei enumera: morte do fiador; ausência, interdição, recuperação judicial,
falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; exoneração do fiador; prorrogação da locação por
prazo indeterminado quando a fiança é ajustada por prazo certo; alienação ou gravação de todos os bens
imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao Locador; prorrogação da locação por
prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração da fiança;
desaparecimento dos bens móveis; desapropriação ou alienação do imóvel, entre outras previstas no artigo
40 da lei inquilinária.
Penalidades Civis e Criminais
Muitos Locadores cometem atos ilícitos de ordem civil ou criminal sem que sequer o
imaginem (art.43). A Lei estabelece que constitui contravenção penal, com pena de prisão que pode variar de
cinco dias a seis meses, o fato de o Locador:
a) exigir do Locatário quantia ou valor além dos encargos permitidos;
b) exigir mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato e
c) cobrar antecipamente o aluguel, quando não se tratar de locação de temporada ou locação sem
garantia.
Taxas de Contratos e Cadastro
As taxas de contrato e cadastro deverão ser pagas pelo Locador (art.22, VII).
Entretanto, é quase rotineiro as imobiliárias cobrarem do Locatário um determinado valor a título de
elaboração de contrato ou de cadastro do interessado e dos fiadores.
Como esse é um caso de polícia (art.43, I), o Locatário deve buscar uma prova, qualquer que seja,
mesmo a testemunhal, e representar criminalmente contra a administradora e Locador.
No caso, não é necessário que o Locatário pague o valor pedido, basta que ele prove que houve a
cobrança desses valores.
Para a aplicação da punição, a Lei não exige que se consuma a vantagem pleiteada, mas sim que seja
clara a conduta de exigir o valor para tais serviços.
A Lei faculta ao juiz aplicar a pena de cerceamento da liberdade (pena de prisão), ou, então, pena de
multa em favor do Locatário. Nesse caso, a multa poderá variar entre três e doze meses do valor do aluguel
atualizado (art.43).
Exigência de mais de uma Modalidade de Garantia
Este é um ilícito fácil de comprovar.
Pode ser provado por testemunhas ou, se chegou a se consumar, pelo próprio contrato (art.43, II).
O juiz, ao examinar a situação em que ocorreu o fato, é que dosará a pena ou a multa. É comum o
juiz aplicar a multa, por ser esta mais útil ao Locatário e menos socialmente danosa ao Locador.
Cobrança de Aluguéis Antecipados
A cobrança de aluguéis antecipados é contravenção penal (art.43, III). No entanto, tal modalidade de
ilícito é mais usual do que se imagina.
Na maioria dos casos, a cobrança antecipada consta até mesmo do contrato. Porém, é de fácil
solução.
Muitas vezes o Locador, depois de consultar um advogado, opta por pagar uma indenização ao
Locatário, nos limites das multas que a Justiça aplicaria, e, mediante esta composição amistosa, negociam um
novo contrato.
Contravenção pelo Sublocador
Estas penalidades também são aplicáveis ao Sublocador que exija dos Sublocatários estas condições
que a Lei proíbe (art. 43, III).
O que é importante observar é que tais fatos, tidos como contravenção penal, deverão,
obrigatoriamente, ser originados em razão de locação ou sublocação, não se aplicando quando a situação for
outra, não protegida pela Lei do Inquilinato.
Deve ser lembrado que o aluguel de vagas de garagem, apart-hotéis e imóveis de propriedade do
poder público não estão sujeitos à Lei do Inquilinato ora examinada.
Responsabilidade das Administradoras
Quando os imóveis são administrados por empresas ou procuradores, também estes estarão sujeitos
às penalidades, vez que o procurador tem o dever de agir em sintonia com a Lei, não podendo, em nenhuma
hipótese, exceder dos limites legais, sob o pretexto de defender interesses do seu constituinte.
A responsabilidade do administrador é maior que a do Locador, vez que os administradores, ao
contrário dos simples Locadores, têm obrigação legal de conhecer a sua atividade. Por isso as penalidades,
respeitados os limites legais, deverão ser mais severas para estes.
Recusa a Fornecer Recibo
A Lei do Inquilinato, contudo, também tem punições mais graves (art.44).
Pode ser punido com pena de detenção de até um ano o Locador ou Sublocador que, nas locações
coletivas multifamiliares, recusar-se a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos.
Esse dispositivo tem um sentido maior, que é o de não permitir que Locadores e Sublocadores
mantenham os Locatários e Sublocatários em regime de escravidão locatícia, ou seja, que não possam
reclamar os seus direitos porque não possuem recibos dos pagamentos de aluguéis.
É que, não tendo recibos dos aluguéis pagos, ao reclamar poderiam sofrer ação de despejo por falta
de pagamento, posto que não teriam documentos para provar a quitação. Ainda esse dispositivo se reflete na
situação na qual o Sublocatário tem direito de reduzir o valor da sublocação coletiva multifamiliar ao dobro do
valor de locação de todo o imóvel.
Proprietário Insincero
O Locador que pede o imóvel para seu uso próprio ou de ascendente ou descendente, e não o utiliza
dentro de cento e oitenta dias da entrega do imóvelou não o ocupa durante um prazo mínimo de um ano
pode também ser punido com pena de detenção de até um ano (art.44, III).
A penalidade se aplicará ainda se a destinação de uso finalmente dada ao imóvel não for exatamente
aquela declarada no pedido.
Assim, se o Locador pede o imóvel para uso de sua filha e depois o destina para o sobrinho, cunhado
ou outro parente qualquer, estará descumprindo a Lei e, por isso, sujeitando-se à pena de prisão.
Ainda, se o Locador pede o imóvel para uso próprio e, logo depois da entrega, o ocupa e nele
permanece por oito meses, para depois alugá-lo a terceiros, estará cometendo crime e se sujeitando à prisão.
É que a Lei exige que a ocupação seja pelo prazo mínimo de um ano.
Mesmo que o Locador peça o imóvel para uso de seus pais, e estes não o ocupem, deixando-o
fechado por mais de ano, não estaria isento da penalidade. O delito não se configura pelo fato de alugar o
imóvel para terceiros, mas sim pelo fato de haver um pedido insincero de retomada.
O mesmo se dá com o pedido de retomada de imóvel com a finalidade de reparações urgentes
determinadas pelo poder público, ou para demolição e edificação, que no prazo de sessenta dias contados da
entrega do imóvel não tiverem efetivo início.
Multa em favor do Locatário
Além das penalidades descritas, reza a Lei que o Locatário, ocorrendo qualquer destas hipóteses,
poderá reclamar, em outro processo, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro
meses de locação, considerando, para efeito de cálculo, o valor da última mensalidade de aluguel,
devidamente corrigido, ou, ainda, se estiver sendo realugado o imóvel, a multa poderá ser baseada no valor
do aluguel mensal cobrado do novo Locatário (art.44, p.único).
É certo que poderão surgir situações tidas como imprevisíveis, em que fique satisfatoriamente claro
que o Locador não tenha agido com má-fé.
Contudo, temos que este fato não retira a aplicabilidade da multa, apenas poderá reduzi-la ao
mínimo, pois em razão de considerar essa eventualidade é que o legislador conferiu ao juiz a faculdade de
dosar a multa entre o mínimo e o máximo estabelecido pela Lei.
É exatamente em razão de haver dolo, culpa ou mera situação imprevisível é que a multa poderá ser
maior ou menor.
Nulidade de Cláusula Contratual
Muitos são os Locadores ou Administradores de Imóveis que fazem inserir inúmeras cláusulas inúteis
no contrato de locação.
Mas são nulas de pleno direito as cláusulas, que, de uma forma ou outra, visem frustrar os objetivos
da Lei do Inquilinato (art.45).
Decerto que não valerá a cláusula que imponha reajuste em periodicidade inferior à que a Lei
permite; que estabeleça o valor dos aluguéis em dólares; que estabeleça que ao fim do contrato residencial
seja o Locatário obrigado a assinar novo contrato; que registre que a locação não poderá viger por prazo
indeterminado, ou, ainda, entre outras, que proíba o exercício da ação revisional.
Essas cláusulas, e todas aquelas com tais características, são nulas e não produzem efeito jurídico, ou
seja, é como se não existissem, são desconsideradas numa demanda.
Os dispositivos legais vigentes demonstram o caráter social da Lei do Inquilinato e deixam claro que
não importa o fato de o Locatário ter assentido contratualmente em várias exigências por parte do Locador.
No fim, só serão válidas as cláusulas que o Locatário houver aceito e que estiverem no limite do
espírito da Lei.
As demais, quando tenham como escopo burlar a finalidade social da propriedade, assim definida até
pela Constituição Federal, não terão qualquer eficácia, mas, pelo contrário, poderão valer como prova de
abuso do Locador, em benefício do Locatário na hipótese de uma demanda judicial.
Consignação de Aluguéis
A Consignação é o ato de depositar em juízo o valor da dívida, cujas parcelas deverão ser claramente
demonstradas na petição dirigida ao juiz (art.67).
Assim, quando, injustamente, o Locador recusar-se ao recebimento do aluguel mensal, inclusive os
acessórios da locação, poderá o Locatário obter declaração judicial de quitação da dívida, mediante
consignação de aluguéis.
Para que o Locatário possa valer-se dessa faculdade, é fundamental que procure o Locador,
juntamente com duas testemunhas, e lhe ofereça o pagamento.
Recusado o pagamento, na presença das testemunhas, poderá o Locatário promover os depósitos
judiciais, inclusive dos meses subseqüentes, até que o juiz venha a prolatar a sentença.
Com o advento dos Juizados Especiais, em muitos casos poderá o Locatário exercer sua própria
defesa no âmbito judicial.
Contudo, quando a situação da demanda não se enquadrar nos permissivos da Lei, o Locatário
deverá postular seus direitos, ou exercer sua defesa, por intermédio de Advogado, ou, ainda, sendo pobre,
sem condições para suportar os ônus advocatícios e processuais, por intermédio de defensor público.
Consignação via Depósito Bancário
A lei processual (artigo 890 e seguintes do CPC - (Código De Processo Civil)),tratando-se de obrigação
em dinheiro, autoriza o devedor ou terceiro, ao invés de ajuizar a ação de consignação de imediato, optar pelo
depósito do valor devido em estabelecimento bancário oficial.
Nesse caso deverá o Locatário proceder da mesma forma, tentando efetuar o pagamento
corretamente e no endereço que fixar o contrato.
Ocorrendo a recusa, o Locatário poderá dirigir-se a um Banco Oficial, efetuar o depósito em conta
com correção monetária, especialmente aberta para tal finalidade, tirar uma cópia do recibo bancário e
remeter ao Locador, com carta informando o depósito e fixando o prazo de 10 (dez) dias para manifestação
da recusa.
A carta deverá ser expedida pelo correio, com A. R. (aviso de recebimento).
Se o Locador se recusar a receber o seu crédito, também por escrito, deve o Locatário propor, dentro
de 30 dias, a Ação de Consignação, juntando no processo a manifestação de recusa e o comprovante de
depósito do valor respectivo.
Nesse caso, a demanda será simples e rápida, posto que a recusa por escrito constitui prova
suficiente para o juiz examinar o processo e definir o direito.
Mas se não for ajuizada a Ação de Consignação dentro de 30 (trinta) dias, contados da recusa, ficará
sem efeito o depósito e, por conseqüência, poderá o Locatário-depositante levantá-lo.
Se o Locador não recusar o depósito formalmente dentro do prazo fixado, ficará legalmente quitada
a dívida, e o depósito permanecerá à disposição do Locador no banco.
Ação de Consignação X Ação de Despejo
Pode ocorrer que o Locatário ajuíze uma ação de Consignação em Pagamento, e o Locador, uma de
Despejo por falta de pagamento.
Nesse caso, as duas demandas são "conexas" (art. 102,105 e 106 do CPC - (Código De Processo
Civil), ou seja, são ações que deverão ser decididas pelo mesmo juiz, simultaneamente, vez que, se julgadas
em separado, haveria o risco de decisões contraditórias.
Qualquer das partes poderá pedir ao juiz que reuna as ações.
É certo, contudo, que os processos deverão ser remetidos ao juiz que primeiro tenha despachado
qualquer das demandas.
Essa figura processual jurídica chama-se "prevenção do Juízo".
A situação de conexão não ocorre quando há uma consignação e uma ação de despejo
por descumprimento de cláusula ou mesmo denúncia vazia.
A conexão, nesse caso, dá-se em razão de que as mesmas partes, relativamente a um mesmo
contrato, discutem uma relação jurídica em matéria de valores a pagar ou a receber.
Lembre-se . . .
1. Quando o contrato de locação é verbal, ou omisso, os impostos, as taxas e o prêmio de seguro
complementar de incêndio, incidentes sobre o imóvel, são de responsabilidade do LOCADOR.
2. O recibo de aluguéis, para o LOCATÁRIO, deve ser discriminado, informando cada parcela paga,
separadamente, posto que a Lei proíbe o recibo genérico, global.
3. O LOCADOR e o LOCATÁRIO têm direito de postular uma revisão do valor do aluguel, de 03 em 03
anos, ajustando-o ao preço de mercado. Contudo, se houver um acordo sobre valores nesse espaço de tempo,
o prazo só começará a correr contado do último acordo.
4. A ação de revisão de aluguéis não é cabível quando o LOCATÁRIO se encontra na pendência de
prazo para desocupação de imóvel.
5. Quando o LOCADOR não providenciar uma vistoria do estado do imóvel locando, ou o fizer de
forma incorreta, o LOCATÁRIO tem direito de exigir uma descrição minuciosa do estado do imóvel que está
recebendo, exatamente para não ser obrigado a fazer reparos futuros, indevidamente.
6. A pintura nova no imóvel só pode ser exigida, ao fim da locação, quando o imóvel foi recebido
também pintado de novo.
7. O LOCATÁRIO tem direito de descontar dos aluguéis mensais o valor pago, ao condomínio, a título
de despesas extraordinárias e fundo de reserva.
8. O LOCADOR tem direito de exigir a retomada do imóvel quando o LOCATÁRIO o sublocar a
terceiros, parcial ou totalmente, salvo se previsto no contrato ou autorizado por escrito.
9. A companheira do LOCATÁRIO, da mesma forma que o companheiro da LOCATÁRIA, que residir no
imóvel, tem direito de continuar a locação quando do falecimento de um ou outro.
10. As multas, por atraso no pagamento, ou por descumprimento dos deveres do LOCATÁRIO, ou do
LOCADOR, só poderão ser cobradas se previstas no contrato de locação.
11. O LOCADOR que retomar o imóvel para uso próprio ou de familiares, se não o ocupar no prazo de
seis meses, ou, se, ocupando-o, como pedido, nele não permanecer pelo prazo mínimo de um ano, estará
sujeito à indenização e pena de prisão.
12. Não é completa, portanto, sem valor jurídico, a Fiança prestada por pessoa casada sem a
assinatura do seu cônjuge.
13. Acordo de revisão de aluguel verbal, ou por aditamento, sem a assinatura dos fiadores, não os
comprometerá quanto às diferenças negociadas.
14. O LOCATÁRIO deve notificar ao LOCADOR, com cópia protocolada, a respeito de todos os danos
que ocorrerem no imóvel em razão de chuva, infiltração, defeitos em instalações, etc; esta providência pode
evitar complicações no momento da entrega do imóvel.
15. O LOCADOR que sempre recebe os aluguéis com atraso, sem cobrança de multa, está aceitando
alteração tácita no contrato, ficando impedido de passar a cobrar multa por atraso, posteriormente.
16. A locação para temporada não é renovável; se o LOCADOR aceitar a renovação, mesmo que
verbal, estará, na verdade, aceitando a locação do imóvel por um prazo mínimo de trinta meses.
17. Os acordos de qualquer tipo, entre LOCADOR e LOCATÁRIO, deverão ser escritos, isto pode evitar
problemas para ambas as partes.
18. O LOCATÁRIO, na falta do LOCADOR, poderá comparecer às assembléias do condomínio e votar
nas decisões que envolvam despesas ordinárias, mesmo sem procuração.
19. O comprador de imóvel alugado poderá retomar o imóvel, independentemente de estar ou não
vencido o contrato, salvo se o contrato tiver cláusulas que garantam a locação em caso de venda.
20. O LOCADOR não é obrigado a pagar à Administradora os custos com cadastro, contrato, anúncios,
etc; se tais despesas não estiverem claramente previstas no contrato de prestação de serviços.
21. O LOCATÁRIO não está obrigado ao pagamento de despesas de cadastro, contrato, anúncio, etc.
Essas despesas deverão ser suportadas diretamente pelo LOCADOR, ou, pela administradora.
22. O LOCADOR, antes de entregar seu imóvel à uma Administradora, deve ficar atento e informar-se
quais os serviços que esta lhe prestará e qual a comissão mensal que lhe será cobrada. Não existe tabela de
taxa de administração ou taxa de cadastro, cada administradora oferece um tipo de serviço e cada qual pode
cobrar uma comissão percentual, mensal, totalmente diferente.
23. O LOCADOR deve ficar atento para saber se a administradora cobra taxas de cadastro e/ou taxa
de contrato do LOCATÁRIO, porque, sendo certo que a cobrança é ato criminoso, o processo poderá
comprometer também o proprietário, já que, óbvio, a administração é exercida mediante procuração deste.