nr 4 2009 project voorburg16

Woningcorporatie WoonIn-vest heeft het wooncomplex Prinses Beatrixlaan eo. in de wijk ’t Loo in Voorburg gere-noveerd. Drie portiekflats zijn omgebouwd tot galerij-flats. Het complex heeft een ware metamorfose onder-gaan door het aanbrengen

voorburg levensloopbestendige renovatie

project 2

tekst judith van bokhoven

foto’s WoonInvest

van grote balkons, galerijen en keramische tegels. Door het aanbrengen van een compleet pakket met isola-tieglas, vloer-, gevel- en dakisolatie is het energiela-bel van F naar A gegaan. Niet voor niets won dit project de Duurzaamheids-

prijs 2009. John van der Hulst, adjunct directeur bij WoonInvest, vindt het project een aanwinst voor ‘t Loo: “Een uitstekende mogelijkheid voor onze huurders om ook in de toekomst in de wijk te blij-ven wonen.”

De portiekflats aan de Prinses Beatrixlaan vóór de renovatie

nr 4 2009project voorburg 17

In de jaren vijftig/zestig van de vorige eeuw moesten er na de oorlog in hoog tempo zo veel mogelijk huizen worden gebouwd. Dit zorgde voor vrij veel portiekflats met zo nu en dan een klein blokje gezinswoningen erbij. De Voorburgse wijk ’t Loo bestaat voor het merendeel uit drie à vier woon-lagen op een souterrain portiekwoningen. Uitgangspunt voor de renovatie van het complex aan de Prinses Beatrixlaan was het in- en uitgaan van de woning voor mensen te vergemakkelijken. John van der Hulst, adjunct directeur bij WoonInvest, legt uit: “Het eerste scenario was standaard groot onderhoud van deze portiekflats; het renoveren van de woningen en het complex ontsluiten via galerijen. Het alternatieve scenario was veel meer op de toekomst gericht: het vernieuwen van sanitair, keukens en kozijnen. Daarnaast wilden we de gevels opknappen en het hele complex van liften voorzien. Toen we dat eenmaal besloten hadden, kwam vanuit de gemeente Leidschendam-Voorburg de vraag: ‘waarom niet ook kijken naar duurzaamheid’? Met behulp van subsidies hebben we er toen ook alles uitgehaald wat erin zat. Dat heeft uiteindelijk geresulteerd in een nieuwe warmwatervoorziening, gebruik van duurzame energiemiddelen en dikke isolatiematerialen, zodat we met die behaalde waardes meer met groenfi-nanciering konden doen. Maar het was niet zo dat we dit van tevoren alle-maal al uitgedokterd hadden. Dat is fasegewijs gegaan.”

DyNAmIscH ProcEsDe renovatie van de woningen is gedaan in bewoonde toestand omdat WoonInvest en de gemeente Leidschendam-Voorburg de soci-ale structuur in de wijk wilden behouden. Van tevoren zijn daarom een goed ontwerp en een strakke werkvolgorde opgesteld. Van der Hulst: “Uitgangspunt was het wisselen van portiek en slaapkamer in de portiekbeuk, terwijl er nieuwe slaapruimte in de woning werd gecre-eerd en een mogelijkheid om de woning in en uit te gaan. Om te beginnen zijn de woningen via de oorspronkelijke balkondeuren in de keuken ontsloten, en zijn de nieuwe trappenhuizen en galerijen aange-bouwd. Vervolgens zijn de portieken afgesloten en voorzien van vloe-ren met een houten balklaag. In de daaropvolgende twee weken moesten de bewoners de slaapkamer naar deze ruimte verplaatsen. Het kozijn van de vrijgekomen slaapkamer werd vervangen door een kozijn met twee voordeuren en er werd een tussenwand geplaatst om de twee entrees te scheiden. In eerste instantie wilden wij als Woon-Invest een gezamenlijke hal creëren, maar de bewonerscommissie gaf echter de voorkeur aan een privé-toegang vanaf de galerij. Al met al was dit dus een enorm dynamisch proces”, vertelt Van der Hulst.

coNstructIEVoordat de galerijen werden aangebouwd, zijn eerst de buitenkozijnen van de woningen vervangen, met uitzondering van het kozijn van de slaapkamer in de portiekbeuk. “Dit omdat het nieuwe gevelelement met de twee voordeuren geen ventilatievoorzieningen heeft, en voor een slaapkamer zijn die wel noodzakelijk. Na het vervangen van ook deze laatste kozijnen kon worden gestart met het aanbrengen van isolatie en keramische bekleding”, vertelt Van der Hulst.In de eindfase van het project heeft de tijdelijke ontsluiting via de keuken de functie van balkondeur weer teruggekregen. Van der Hulst: “Aangezien de galerij een stukje van de gevel af is geplaatst, konden er privé-ruimtes worden gecreëerd tussen de galerij en de woningen. Dat privé-deel is groter dan het oorspronkelijke balkon, en ook de balkons aan de voorkant van de woning zijn fors groter. Zowel voor de balkons aan de voorkant als voor de galerijen is gekozen voor een staalconstructie, met één dragende kolom en een verbinding aan de gevel.”

LEErzAAmWoonInvest heeft er bewust voor gekozen om tussen de galerijen en de gevel een meter ruimte te laten. Van der Hulst noemt twee redenen: “Om de woning licht te houden en om een buffer te creëren, zodat niet ieder-een vlak langs de gevel langsloopt. De bewoners stelden dit erg op prijs. De daglichttoetreding speelde overigens voor de bouwwijze geen allesbe-palende rol. Slechts in een binnenhoek van het complex was er sprake van te weinig daglicht in de keuken. Dat is opgelost door het keukenko-zijn verder naar buiten te plaatsen.” WoonInvest is voorafgaand aan het project op diverse locaties gaan kijken naar renovaties met galerijen. “Achteraf is het opvallend dat bijna nergens zo ingrijpend is gerenoveerd als bij ons. Maar leerzaam was het zeker, zo werd ons bijvoorbeeld sterk afgeraden om met houten vlonders te werken”, aldus Van der Hulst.

DuurzAmE ENErgIEmIDDELENHet renovatieproject is niet beperkt gebleven tot de gevel van het complex. Bij de verbouwing van portiekflats naar galerijflats zijn de wonin-gen ook intern volledig gerenoveerd. Van der Hulst somt op: “De badka-mer, keuken en het toilet zijn vernieuwd en er is mechanische ventilatie aangebracht. Ook hebben we de individuele cv-moederhaarden en geisers vervangen door een collectief verwarmingssysteem en is er nu een warmwatervoorziening met zonnecollectoren. Een oorspronkelijke eenkamerwoning heeft daarvoor de functie van collectief ketelhuis gekre-gen. De woningen hebben nu een EPC van 0,98. In de nieuwe kozijnen is HR++-isolatieglas geplaatst. Daken, bergingsplafonds en gevels zijn voorzien van isolatie met een Rc-waarde van 3,5 m2 K/W. We hebben volop gebruikgemaakt van duurzame energiemiddelen en zijn daardoor van het F- naar het A-label gegaan”, zegt Van der Hulst enthousiast. “Het project voldoet ook aan de eisen voor groenfinanciering. In de uitvoering leverde dat helaas wel wat vertraging op: in het najaar van 2006 bleek voor de nieuwe kozijnenen onvoldoende hout met het FSC-keurmerk voorradig te zijn. Gelukkig hebben we dat opgelost door voor een deel van de kozijnen een recyclebaar kunststof te gebruiken.”

KENmErKHet belangrijkste kenmerk van renovatie in de wijk ’t Loo is dat mensen zijn blijven wonen waar ze voorheen ook woonden. Juist voor senioren is blijvende bereikbaarheid van de woning van groot belang, volgens Van der Hulst. “Het totale comfort voor de bewoners is met grote stappen vooruit gegaan. Als het complex zou zijn gesloopt - qua kosten zat het vrij dicht bij een nieuwbouwproject - dan was waarschijnlijk slechts 10 procent van de bewoners teruggekeerd naar de oorspronkelijke woning. Door deze aanpak hebben we én duurzaamheid én toegankelijkheid gere-aliseerd en is de sociale structuur intact gebleven. Achteraf kunnen we

voorburg levensloopbestendige renovatie

De portiekflats aan de Prinses Beatrixlaan na de renovatie

nr 4 2009 project voorburg18

stellen dat die drie zaken zijn het meest kenmerkend zijn geweest voor dit project”, aldus Van der Hulst. Doordat WoonInvest en de gemeente geld op de kostbare plannen hebben toegelegd, is de huurverhoging beperkt gebleven tot gemiddeld 50 euro per maand. Van der Hulst: “Dat lijkt veel, maar men bespaart op energie en heeft nu een veel groter balkon. Ook kregen de huurders een tegemoetkoming in ongeriefsvoor-ziening die gemiddeld tussen de 2000 en 2500 euro lag.”

PArtIcIPANtENVanaf het begin heeft WoonInvest nauw samengewerkt met de Gemeente Leidschendam-Voorburg en de bewoners van het complex. Van der Hulst: “Verenigd in een bewonerscommissie hebben zij vanaf dag 1 inspraak gehad en het proces van voor tot achter kunnen volgen. Aangezien de gehele renovatie is gedaan in bewoonde toestand, ook het weghalen van de trappenhuizen en het daarin creëren van slaapka-mers, vonden we dat de bewoners actief betrokken moesten worden. Voor zo’n project moet je een aannemer hebben die alles tot in puntjes beheerst. De bewonerscommissie heeft daarom het recht gehad om van vijf geselecteerde aannemers er één weg te stemmen. En inder-daad, een gerenommeerde aannemer kwam niet door ‘de commissie’. Deze had geen logisch gestructureerd plan om de renovatie in bewoonde toestand gefaseerd uit te kunnen voeren. De bewoners hebben dus van begin tot eind een dikke vinger in de pap gehad en ook bij de bouwvergaderingen gezeten.” Als vierde component is energiebedrijf Eneco erbij betrokken. Zij hebben het duurzaamheidstraject opgepakt en gezorgd voor de instal-latie en exploitatie van warm tapwater. “Een flinke vooruitgang”, vertelt Van der Hulst, “we zijn van energielabel F naar label A gegaan. Wat we met dit project gedaan hebben is het meest maximale. Maar dit is alleen gerealiseerd dankzij de medewerking van de gemeente. De infrastruc-tuur om het complex is opgeknapt met parkeerplaatsen, speelplekken en tuinen. Met de subsidie die we van de gemeente hebben ontvangen, hebben we warm tapwater met zonnecollectoren kunnen realiseren in het complex. Dit was een forse steun in de rug.”

mINPuNtTerugkijkend op het renovatieproject aan de Prinses Beatrixlaan eo. zegt Van der Hulst: “Het mooiste is dat mensen die hier lang niet zijn geweest, denken dat er een compleet nieuw complex staat. Dat is het beste compli-

De portiekflats aan de Prinses Beatrixlaan na de renovatie

Het aanzicht na de renovatie

DuurzAAmHEIDsPrIJsHet project ‘Prinses Beatrixlaan eo.’ won op 13 mei jl. de Duurzaam-heidsprijs 2009. Deze prijs is een onderdeel van de Nationale Reno-vatieprijs en werd voor de eerste keer uitgereikt. Volgens de jury heeft het complex een ware metamorfose ondergaan en is er zoveel mogelijk gebruik gemaakt van duurzame materialen, waardoor dit project in aanmerking kwam voor een groenfinanciering. Van der Hulst vertelt zichtbaar enthousiast: “Het was een grote verrassing. We hadden ons aanvankelijk ingeschreven voor de Renovatieprijs, maar daarvoor waren we niet eens genomineerd. Een beetje teleur-stellend was dat wel. Op de Bouwbeurs bleek ineens dat er ook een Duurzaamheidsprijs in het leven was geroepen en dat wij die gewon-nen hadden! Een onverwachte, aangename verrassing. En eerlijk gezegd vind ik deze prijs nog waardevoller voor ons project dan de Renovatieprijs, omdat we hier zo zwaar op duurzaamheid ingestoken hebben.”

nr 4 2009project voorburg 19

ment dat je kunt krijgen: dat het erkend wordt als nieuwbouw. Omdat de totale gedaante niet eens lijkt op dat wat het was. Qua kleuren en qua materialen is het gewoon totaal anders nu.” Is er toch iets wat WoonInvest de volgende keer anders zou doen? Daar is Van der Hulst helder in: “De vraag is of we ooit nog zo’n ingrijpende verbouwing in bewoonde toestand zouden doen. Ik denk dat we af en toe op- of zelfs soms óver de grens hebben gezeten van wat je mensen kunt aandoen. Uit een enquête is weliswaar gebleken dat de bewoners achteraf wel vinden dat het deze

PROJECTGEGEVENS

Naam en Plaats Complex 1018;

Pr. Beatrixlaan e.o

Aantal woningen en typen 109 wonin-

gen; 5 eenkamerwoningen, 13

vu=vijfkamerwoningen, 13 zeskamer-

woningen

Bouwjaar 1962

Eigenaar WoonInvest

Architect Jan Overeem

Aannemer Waal/ Renostate vof

Uitvoering Onderhandse aanbeste-

ding bij 4 aannemers

Uitvoeringswijze tradtioneel

Projectfase gerealiseerd

MAATREGELEN IN HOOFDLIJNEN

I SCHIL

1. Dak Nieuwe dakbedekking met

isolatie

2. Dichte gevel Geïsoleerd en

bekleedt met tegels

3. Gevelopeningen Kozijnen vervangen

door recyclebaar kunststof kozijnen

en FSC houten kozijnen

4. Balkon Deze vergroot dmv staal-

constructie en prefab betonnen

platen

II WONING INTERN

5. Keuken Vervangen

6. Douche Vernieuwen

7. Toilet Vernieuwen

8. Indelingswijziging (binnen

casco) Van de huidige slaapkamer

zijn twee hallen gemaakt voor de

voordeur. Van de bestaande portiek

is een slaapkamer gemaakt

9. Vergroting casco (uitbouw/

opbouw) De balkons zijn vergroot,

door de galerij ca. 1,5 van de gevel

te houden hebben de bewoners

ook een kleine binnenruimte aan

de galerijzijde.

VOORBURG

Nieuwe situatie

Schaal 1: 200

VOORBURG

Oude situatie

Schaal 1: 200

III INSTALLATIES

10. Cv-/mv-units Nieuwe collectieve

Eco-Energy CV installatie. Een

collectieve warmwaterinstallatie in

combinatie met zonnecollectoren.

Nieuwe mechanische ventilatie

met RF schakeling.

11. Rest installatie Er zijn drie liften

aangebracht in dit complex.

IV GEMEENSCHAPPELIJKE RUIMTEN

12. Entree Twee nieuwe entrees

13. Trappenhal en/of galerij

e.d. Nieuwe galerijen

14. Lift Drie stuks liftinstallaties

15. Bergingen e.d. n.v.t

V WOONOMGEVING

16. Erfafscheidingen/buitenbergingen

e.d. Privé-tuintjes met stalen

hekwerken

17. Inrichting omgeving/achterpaden

e.d. Nieuwe inrichting

KOSTEN PER WONING

I Schil, incl. galerijen en balkons

€ 44.900,-

II Woning intern € 24.800,-

III Woninginstallaties pm (Eneco)

IV Gemeenschappelijke ruimten

€ 7.800,-

V Woonomgeving € 3.400,-

Aanneemsom inclusief BTW totaal per

woning € 80.900,-

PRIJS / KWALITEIT

Kale huurprijs voor renovatie € 301,87

Kale huurprijs na renovatie € 351,87

Aantal WWS-punten voor renova-

tie gemiddeld 115

Aantal WWS-punten na renova-

tie gemiddeld 142

bouwput waard is geweest, maar op een moment dat het aan de gang is, zie je toch wel schrijnende gevallen. Wisselwoningen of tijdelijke opvang elders is zeker het overwegen waard, mochten we in de toekomst weer zo’n ingrijpend project aanpakken.” Een ander minpunt is de interne geluidsisolatie. De betonmassa is daarvoor te gering en voor het plaatsen van voorzetwanden zijn de vertrekken te klein. “Doordat de buitengevel nu hoogwaardiger is gemaakt, wordt geluid binnen het complex wellicht meer gehoord en als hinderlijk ervaren”, legt Van der Hulst uit. ■