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MINISTERIO DE VIVIENDA

10792 REAL DECRETO LEGISLATIVO 2/2008, de 20 dejunio, por el que se aprueba el texto refundidode la ley de suelo.

I

La Disposicin final segunda de la Ley 8/2007, de 28 demayo, de Suelo, deleg en el Gobierno la potestad dedictar un Real Decreto Legislativo que refundiera el textode sta y los preceptos que an quedaban vigentes delReal Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el quese aprob el Texto Refundido de la Ley sobre Rgimen delSuelo y Ordenacin Urbana. El plazo para la realizacinde dicho texto era de un ao, a contar desde la entrada envigor de aqulla.

Dicha tarea refundidora, que se afronta por medio deeste texto legal, se plantea bsicamente dos objetivos: deun lado aclarar, regularizar y armonizar la terminologa y

el contenido dispositivo de ambos textos legales, y deotro, estructurar y ordenar en una nica disposicin gene-ral una serie de preceptos dispersos y de diferente natura-leza, procedentes del fragmentado Texto Refundidode 1992, dentro de los nuevos contenidos de la Ley deSuelo de 2007, adaptados a las competencias urbansti-cas, de ordenacin del territorio y de vivienda de lasComunidades Autnomas. De este modo, el objetivo finalse centra en evitar la dispersin de tales normas y el frac-cionamiento de las disposiciones que recogen la legisla-cin estatal en la materia, excepcin hecha de la partevigente del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por elque se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Rgi-men del Suelo y Ordenacin Urbana, que tiene una apli-cacin supletoria salvo en los territorios de las Ciudadesde Ceuta y Melilla y, en consecuencia, ha quedado fuerade la delegacin legislativa por cuya virtud se dicta este

Real Decreto Legislativo.

II

Como recuerda la Exposicin de Motivos de la Ley 8/2007,de 28 de mayo, de Suelo, la historia del Derecho urbans-tico espaol contemporneo se forj en la segunda mitaddel siglo XIX, en un contexto socio-econmico de indus-trializacin y urbanizacin, en torno a dos grandes tiposde operaciones urbansticas: el ensanche y la reformainterior, la creacin de nueva ciudad y el saneamiento y lareforma de la existente. Dicha historia cristaliz a media-dos del siglo XX con la primera ley completa en la mate-ria, de la que sigue siendo tributaria nuestra tradicinposterior. En efecto, las grandes instituciones urbansti-cas actuales conservan una fuerte inercia respecto de lasconcebidas entonces: la clasificacin del suelo como tc-nica por excelencia de la que se valen tanto la ordenacincomo la ejecucin urbansticas, donde la clase de urbani-zable es la verdadera protagonista y la del suelo rstico ono urbanizable no merece apenas atencin por jugar unpapel exclusivamente negativo o residual; la instrumenta-cin de la ordenacin mediante un sistema rgido de desagre-gacin sucesiva de planes; la ejecucin de dichos planesprcticamente identificada con la urbanizacin sistem-tica, que puede ser acometida mediante formas de ges-tin pblica o privada, a travs de un conjunto de siste-mas de actuacin.

Desde entonces, sin embargo, se ha producido unaevolucin capital sobre la que debe fundamentarse estaLey, en varios sentidos.

En primer lugar, la Constitucin de 1978 establece unnuevo marco de referencia para la materia, tanto en lo

dogmtico como en lo organizativo. La Constitucin seocupa de la regulacin de los usos del suelo en su artcu-lo 47, a propsito de la efectividad del derecho a lavivienda y dentro del bloque normativo ambiental for-mado por sus artculos 45 a 47, de donde cabe inferir quelas diversas competencias concurrentes en la materiadeben contribuir de manera leal a la poltica de utilizacin

racional de los recursos naturales y culturales, en particu-lar el territorio, el suelo y el patrimonio urbano y arquitec-tnico, que son el soporte, objeto y escenario necesariode aqullas al servicio de la calidad de vida. Pero adems,del nuevo orden competencial instaurado por el bloquede la constitucionalidad, segn ha sido interpretado por ladoctrina del Tribunal Constitucional, resulta que a lasComunidades Autnomas les corresponde disear ydesarrollar sus propias polticas en materia urbanstica. AlEstado le corresponde a su vez ejercer ciertas competen-cias que inciden sobre la materia, pero debiendo evitarcondicionarla en lo posible.

Aunque el legislador estatal se ha adaptado a esteorden, no puede decirse todava que lo haya asumido ointeriorizado plenamente. En los ltimos aos, el Estadoha legislado de una manera un tanto accidentada, en

parte forzado por las circunstancias, pues lo ha hecho acaballo de sucesivos fallos constitucionales. As, desdeque en 1992 se promulgara el ltimo Texto RefundidoEstatal de la Ley sobre Rgimen de Suelo y OrdenacinUrbana, cuyo contenido an vigente, se incorpora a stetexto, se han sucedido seis reformas o innovaciones dediverso calado, adems de las dos operaciones de legis-lacin negativa en sendas Sentencias Constitucionales,las nmero 61/1997 y 164/2001. No puede decirse que tanatropellada evolucin ocho innovaciones en doce aos-constituya el marco idneo en el que las ComunidadesAutnomas han de ejercer sus propias competenciaslegislativas sobre ordenacin del territorio, urbanismo yvivienda.

Esta situacin no puede superarse aadiendo nuevosretoques y correcciones, sino mediante una renovacinms profunda plenamente inspirada en los valores y prin-

cipios constitucionales antes aludidos, sobre los que sienteunas bases comunes en las que la autonoma puedacoexistir con la igualdad. Para ello, se prescinde por pri-mera vez de regular tcnicas especficamente urbansticas,tales como los tipos de planes o las clases de suelo, y seevita el uso de los tecnicismos propios de ellas para noprefigurar, siquiera sea indirectamente, un concretomodelo urbanstico y para facilitar a los ciudadanos lacomprensin de este marco comn. No es sta una Leyurbanstica, sino una Ley referida al rgimen del suelo y laigualdad en el ejercicio de los derechos constitucionales al asociados en lo que atae a los intereses cuya gestinest constitucionalmente encomendada al Estado. UnaLey, por tanto, concebida a partir del deslinde competen-cial establecido en estas materias por el bloque de la cons-titucionalidad y que podr y deber aplicarse respetandolas competencias exclusivas atribuidas a las ComunidadesAutnomas en materia de ordenacin del territorio, urba-nismo y vivienda y, en particular, sobre patrimonios pbli-cos de suelo.

Con independencia de las ventajas que pueda tener latcnica de la clasificacin y categorizacin del suelo por elplaneamiento, lo cierto es que es una tcnica urbanstica,por lo que no le corresponde a este legislador juzgar suoportunidad. Adems, no es necesaria para fijar los crite-rios legales de valoracin del suelo. Ms an, desde estaconcreta perspectiva, que compete plenamente al legisla-dor estatal, la clasificacin ha contribuido histricamentea la inflacin de los valores del suelo, incorporandoexpectativas de revalorizacin mucho antes de que serealizaran las operaciones necesarias para materializar lasdeterminaciones urbansticas de los poderes pblicos y,por ende, ha fomentado tambin las prcticas especulati-

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vas, contra las que debemos luchar por imperativo cons-titucional.

En segundo lugar, esta Ley abandona el sesgo con elque, hasta ahora, el legislador estatal vena abordando elestatuto de los derechos subjetivos afectados por el urba-nismo. Este reduccionismo es otra de las peculiaridadeshistricas del urbanismo espaol que, por razones que no

es preciso aqu desarrollar, reserv a la propiedad delsuelo el derecho exclusivo de iniciativa privada en la acti-vidad de urbanizacin. Una tradicin que ha pesado sinduda, desde que el bloque de constitucionalidad reservaal Estado el importante ttulo competencial para regularlas condiciones bsicas de la igualdad en el ejercicio delos derechos y el cumplimiento de los deberes constitu-cionales, pues ha provocado la simplista identificacin detales derechos y deberes con los de la propiedad. Pero losderechos constitucionales afectados son tambin otros,como el de participacin ciudadana en los asuntos pbli-cos, el de libre empresa, el derecho a un medio ambienteadecuado y, sobre todo, el derecho a una vivienda digna yasimismo adecuada, al que la propia Constitucin vinculadirectamente con la regulacin de los usos del suelo en suartculo 47. Luego, ms all de regular las condiciones

bsicas de la igualdad de la propiedad de los terrenos,hay que tener presente que la ciudad es el medio en elque se desenvuelve la vida cvica, y por ende que debenreconocerse asimismo los derechos mnimos de libertad,de participacin y de prestacin de los ciudadanos enrelacin con el urbanismo y con su medio tanto ruralcomo urbano. En suma, la Ley se propone garantizar enestas materias las condiciones bsicas de igualdad en elejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberesconstitucionales de los ciudadanos.

En tercer y ltimo lugar, la del urbanismo espaolcontemporneo es una historia desarrollista, volcadasobre todo en la creacin de nueva ciudad. Sin duda, elcrecimiento urbano sigue siendo necesario, pero hoyparece asimismo claro que el urbanismo debe respondera los requerimientos de un desarrollo sostenible, minimi-zando el impacto de aquel crecimiento y apostando por la

regeneracin de la ciudad existente. La Unin Europeainsiste claramente en ello, por ejemplo en la EstrategiaTerritorial Europea o en la ms reciente Comunicacin dela Comisin sobre una Estrategia Temtica para el MedioAmbiente Urbano, para lo que propone un modelo deciudad compacta y advierte de los graves inconvenientesde la urbanizacin dispersa o desordenada: impactoambiental, segregacin social e ineficiencia econmicapor los elevados costes energticos, de construccin ymantenimiento de infraestructuras y de prestacin de losservicios pblicos. El suelo, adems de un recurso econ-mico, es tambin un recurso natural, escaso y no renova-ble. Desde esta perspectiva, todo el suelo rural tiene unvalor ambiental digno de ser ponderado y la liberalizacindel suelo no puede fundarse en una clasificacin indiscri-minada, sino, supuesta una clasificacin responsable del

suelo urbanizable necesario para atender las necesidadeseconmicas y sociales, en la apertura a la libre competen-cia de la iniciativa privada para su urbanizacin y en elarbitrio de medidas efectivas contra las prcticas especu-lativas, obstructivas y retenedoras de suelo, de maneraque el suelo con destino urbano se ponga en uso gil yefectivamente. Y el suelo urbano la ciudad ya hecha-tiene asimismo un valor ambiental, como creacin cultu-ral colectiva que es objeto de una permanente recreacin,por lo que sus caractersticas deben ser expresin de sunaturaleza y su ordenacin debe favorecer su rehabilita-cin y fomentar su uso.

III

El Ttulo preliminar de la Ley se dedica a aspectosgenerales, tales como la definicin de su objeto y la enun-

ciacin de algunos principios que la vertebran, de acuerdocon la filosofa expuesta en el apartado anterior.

IV

Por razones tanto conceptuales como competenciales,la primera materia especfica de que se ocupa la Ley es la

del estatuto de derechos y deberes de los sujetos afecta-dos, a los que dedica su Ttulo I, y que inspiran directa oindirectamente todo el resto del articulado. Con esteobjeto, se definen tres estatutos subjetivos bsicos quecabe percibir como tres crculos concntricos:

Primero, el de la ciudadana en general en relacincon el suelo y la vivienda, que incluye derechos y deberesde orden socio-econmico y medioambiental de toda per-sona con independencia de cules sean su actividad o supatrimonio, es decir, en el entendimiento de la ciudadanacomo un estatuto de la persona que asegure su disfruteen libertad del medio en el que vive, su participacin en laorganizacin de dicho medio y su acceso igualitario a lasdotaciones, servicios y espacios colectivos que deman-dan la calidad y cohesin del mismo.

Segundo, el rgimen de la iniciativa privada para la

actividad urbanstica, que en los trminos en que la con-figure la legislacin urbanstica en el marco de esta Leyes una actividad econmica de inters general que afectatanto al derecho de la propiedad como a la libertad deempresa. En este sentido, si bien la edificacin tiene lugarsobre una finca y accede a su propiedad de acuerdo connuestra concepcin histrica de este instituto, por lo quepuede asimismo ser considerada como una facultad delcorrespondiente derecho, la urbanizacin es un serviciopblico, cuya gestin puede reservarse la Administracino encomendar a privados, y que suele afectar a una plura-lidad de fincas, por lo que excede tanto lgica como fsi-camente de los lmites propios de la propiedad. Luego,all donde se confe su ejecucin a la iniciativa privada, hade poder ser abierta a la competencia de terceros, lo queest llamado adems a redundar en la agilidad y eficien-cia de la actuacin.

Tercero, el estatuto de la propiedad del suelo, definidocomo es tradicional entre nosotros-como una combina-cin de facultades y deberes, entre los que ya no secuenta el de urbanizar por las razones expuestas en elprrafo anterior, aunque s el de participar en la actuacinurbanizadora de iniciativa privada en un rgimen de dis-tribucin equitativa de beneficios y cargas, con las debi-das garantas de que su participacin se basa en el con-sentimiento informado, sin que se le puedan imponerms cargas que las legales, y sin perjuicio de que el legis-lador urbanstico opte por seguir reservando a la propie-dad la iniciativa de la urbanizacin en determinados casosde acuerdo con esta Ley, que persigue el progreso perono la ruptura.

V

Correlativos de los derechos de las personas son losdeberes bsicos de las Administraciones con que la Leyabre su Ttulo II.

Los procedimientos de aprobacin de instrumentosde ordenacin y de ejecucin urbansticas tienen una tras-cendencia capital, que desborda con mucho el planoestrictamente sectorial, por su incidencia en el creci-miento econmico, en la proteccin del medio ambientey en la calidad de vida. Por ello, la Ley asegura unosestndares mnimos de transparencia, de participacinciudadana real y no meramente formal, y de evaluacin yseguimiento de los efectos que tienen los planes sobre laeconoma y el medio ambiente. La efectividad de estosestndares exige que las actuaciones urbanizadoras demayor envergadura e impacto, que producen una muta-cin radical del modelo territorial, se sometan a un nuevo

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ejercicio pleno de potestad de ordenacin. Adems, la Leyhace un tratamiento innovador de este proceso de evalua-cin y seguimiento, con el objeto de integrar en l la con-sideracin de los recursos e infraestructuras ms impor-tantes. Esta integracin favorecer, a un tiempo, lautilidad de los procesos de que se trata y la celeridad delos procedimientos en los que se insertan.

Mencin aparte merece la reserva de suelo residencialpara la vivienda protegida porque, como ya se ha recor-dado, es la propia Constitucin la que vincula la ordena-cin de los usos del suelo con la efectividad del derecho ala vivienda. A la vista de la senda extraordinariamenteprolongada e intensa de expansin de nuestros mercadosinmobiliarios, y en particular del residencial, parece hoyrazonable encajar en el concepto material de las bases dela ordenacin de la economa la garanta de una ofertamnima de suelo para vivienda asequible, por su inciden-cia directa sobre dichos mercados y su relevancia para laspolticas de suelo y vivienda, sin que ello obste para quepueda ser adaptada por la legislacin de las Comunida-des Autnomas a su modelo urbanstico y sus diversasnecesidades.

En lo que se refiere al rgimen urbanstico del suelo,

la Ley opta por diferenciar situacin y actividad, estado yproceso. En cuanto a lo primero, define los dos estadosbsicos en que puede encontrarse el suelo segn sea susituacin actual rural o urbana-, estados que agotan elobjeto de la ordenacin del uso asimismo actual del sueloy son por ello los determinantes para el contenido delderecho de propiedad, otorgando as carcter estatutarioal rgimen de ste. En cuanto a lo segundo, sienta el rgi-men de las actuaciones urbansticas de transformacindel suelo, que son las que generan las plusvalas en lasque debe participar la comunidad por exigencia de laConstitucin. La Ley establece, conforme a la doctrinaconstitucional, la horquilla en la que puede moverse lafijacin de dicha participacin. Lo hace posibilitando unamayor y ms flexible adecuacin a la realidad y, en parti-cular, al rendimiento neto de la actuacin de que se trateo del mbito de referencia en que se inserte, aspecto ste

que hasta ahora no era tenido en cuenta.

VI

El Ttulo III aborda los criterios de valoracin del sueloy las construcciones y edificaciones, a efectos reparcela-torios, expropiatorios y de responsabilidad patrimonialde las Administraciones Pblicas. Desde la Ley de 1956, lalegislacin del suelo ha establecido ininterrumpidamenteun rgimen de valoraciones especial que desplaza la apli-cacin de los criterios generales de la Ley de Expropia-cin Forzosa de 1954. Lo ha hecho recurriendo a criteriosque han tenido sin excepcin un denominador comn: elde valorar el suelo a partir de cul fuera su clasificacin ycategorizacin urbansticas, esto es, partiendo de culfuera su destino y no su situacin real. Unas veces se hapretendido con ello aproximar las valoraciones al mer-

cado, presumiendo que en el mercado del suelo no seproducen fallos ni tensiones especulativas, contra las quelos poderes pblicos deben luchar por imperativo consti-tucional. Se llegaba as a la paradoja de pretender que elvalor real no consista en tasar la realidad, sino tambinlas meras expectativas generadas por la accin de lospoderes pblicos. Y aun en las ocasiones en que con loscriterios mencionados se pretenda contener los justipre-cios, se contribuy ms bien a todo lo contrario y, lo quees ms importante, a enterrar el viejo principio de justiciay de sentido comn contenido en el artculo 36 de la viejapero todava vigente Ley de Expropiacin Forzosa: que lastasaciones expropiatorias no han de tener en cuenta lasplusvalas que sean consecuencia directa del plano o pro-yecto de obras que dan lugar a la expropiacin ni las pre-visibles para el futuro.

Para facilitar su aplicacin y garantizar la necesariaseguridad del trfico, la recomposicin de este panoramadebe buscar la sencillez y la claridad, adems porsupuesto de la justicia. Y es la propia Constitucin la queextrae expresamente en esta concreta materia y no enotras-del valor de la justicia un mandato dirigido a lospoderes pblicos para impedir la especulacin. Ello es

perfectamente posible desvinculando clasificacin y valo-racin. Debe valorarse lo que hay, no lo que el plan diceque puede llegar a haber en un futuro incierto. En conse-cuencia, y con independencia de las clases y categorasurbansticas de suelo, se parte en la Ley de las dos situa-ciones bsicas ya mencionadas: hay un suelo rural, estoes, aqul que no est funcionalmente integrado en latrama urbana, y otro urbanizado, entendiendo por tal elque ha sido efectiva y adecuadamente transformado porla urbanizacin. Ambos se valoran conforme a su natura-leza, siendo as que slo en el segundo dicha naturalezaintegra su destino urbanstico, porque dicho destino ya seha hecho realidad. Desde esta perspectiva, los criterios devaloracin establecidos persiguen determinar con lanecesaria objetividad y seguridad jurdica el valor de sus-titucin del inmueble en el mercado por otro similar en su

misma situacin.En el suelo rural, se abandona el mtodo de compara-cin porque muy pocas veces concurren los requisitosnecesarios para asegurar su objetividad y la eliminacinde elementos especulativos, para lo que se adopta elmtodo asimismo habitual de la capitalizacin de rentaspero sin olvidar que, sin considerar las expectativas urba-nsticas, la localizacin influye en el valor de este suelo,siendo la renta de posicin un factor relevante en la for-macin tradicional del precio de la tierra. En el suelo urba-nizado, los criterios de valoracin que se establecen danlugar a tasaciones siempre actualizadas de los inmuebles,lo que no aseguraba el rgimen anterior. En todo caso ycon independencia del valor del suelo, cuando ste estsometido a una transformacin urbanizadora o edificato-ria, se indemnizan los gastos e inversiones acometidosjunto con una prima razonable que retribuya el riesgo

asumido y se evitan saltos valorativos difcilmente enten-dibles en el curso del proceso de ordenacin y ejecucinurbansticas. En los casos en los que una decisin admi-nistrativa impide participar en la ejecucin de una actua-cin de urbanizacin, o altera las condiciones de sta, sinque medie incumplimiento por parte de los propietarios,se valora la privacin de dicha facultad en s misma, loque contribuye a un tratamiento ms ponderado de lasituacin en la que se encuentran aqullos. En definitiva,un rgimen que, sin valorar expectativas generadasexclusivamente por la actividad administrativa de orde-nacin de los usos del suelo, retribuye e incentiva la acti-vidad urbanizadora o edificatoria emprendida en cumpli-miento de aqulla y de la funcin social de la propiedad.

VII

El Ttulo IV se ocupa de las instituciones de garanta dela integridad patrimonial de la propiedad: la expropiacinforzosa y la responsabilidad patrimonial. En materia deexpropiacin forzosa, se recogen sustancialmente lasmismas reglas que ya contena la Ley sobre Rgimen delSuelo y Valoraciones, tradas aqu por razones de tcnicalegislativa, para evitar la dispersin de las normas y elfraccionamiento de las disposiciones que las recogen. Enmateria de reversin y de responsabilidad patrimonial,los supuestos de una y otra se adaptan a la concepcin deesta Ley sobre los patrimonios pblicos de suelo y lasactuaciones urbanizadoras, respectivamente, mantenin-dose en lo dems tambin los criterios de la Ley anterior.Se introduce, adems, un derecho a la retasacin cuandouna modificacin de la ordenacin aumente el valor delos terrenos expropiados para ejecutar una actuacin

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urbanizadora, de forma que se salvaguarde la integridadde la garanta indemnizatoria sin empear la eficacia de lagestin pblica urbanizadora.

VIII

El Ttulo V contiene diversas medidas de garanta del

cumplimiento de la funcin social de la propiedad inmo-biliaria. Son muchas y autorizadas las voces que, desde lasociedad, el sector, las Administraciones y la comunidadacadmica denuncian la existencia de prcticas de reten-cin y gestin especulativas de suelos que obstruyen elcumplimiento de su funcin y, en particular, el acceso delos ciudadanos a la vivienda. Los avances en la capacidadde obrar de los diversos agentes por los que apuesta estaLey (apertura de la iniciativa privada, mayor proporciona-lidad en la participacin de la Administracin en las plus-valas) deben ir acompaados de la garanta de que esacapacidad se ejercer efectivamente para cumplir con lafuncin social de la propiedad y con el destino urbansticodel suelo que aqulla tiene por objeto, ya sea pblico oprivado su titular.

Toda capacidad conlleva una responsabilidad, que

esta Ley se ocupa de articular al servicio del inters gene-ral a lo largo de todo su cuerpo: desde la responsabilidadpatrimonial por el incumplimiento de los plazos mximosen los procedimientos de ordenacin urbanstica, a laposibilidad de sustituir forzosamente al propietarioincumplidor de los plazos de ejecucin, el mayor rigor enla determinacin de los destinos de los patrimonios pbli-cos de suelo o las medidas arbitradas para asegurar quese cumple ese destino aun cuando se enajenen los bienesintegrantes de los patrimonios pblicos de suelo.

El contenido del Ttulo se cierra con una regulacin delrgimen del derecho de superficie dirigida a superar ladeficiente situacin normativa actual de este derecho yfavorecer su operatividad para facilitar el acceso de losciudadanos a la vivienda y, con carcter general, diversifi-car y dinamizar las ofertas en el mercado inmobiliario.

IX

Por ltimo, el Ttulo VI contiene una serie de preceptosque, localizados hasta ahora de manera fragmentada enel Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por elque se aprob el Texto Refundido de la Ley sobre Rgi-men del Suelo y Ordenacin Urbana, ha parecido razona-ble agrupar bajo la denominacin de Rgimen Jurdico.En l se contienen las actuaciones con el Ministerio Fiscala consecuencia de infracciones urbansticas o contra laordenacin del territorio, las peticiones, actos y acuerdosprocedentes en dichos mbitos, las posibles acciones yrecursos pertinentes y las normas atinentes al Registro dela Propiedad que ya han sido objeto de desarrollo regla-mentario mediante el Real Decreto 1093/1997, de 4 dejulio, por el que se aprobaron las normas complementa-

rias al Reglamento para la ejecucin de la Ley Hipotecariasobre inscripcin en el Registro de la Propiedad de actosde naturaleza urbanstica.

La introduccin de este Ttulo, y la de aquellos otrospreceptos que haban perdido coherencia sistemtica en elcontenido subsistente del Real Decreto Legislativo 1/1992,que ahora la recuperan mediante su insercin dondecorresponde en la estructura de la Ley 8/2007, junto a lalabor de aclaracin, regularizacin y armonizacin realiza-das, permiten derogar ambas disposiciones generales yrecuperar finalmente en un solo cuerpo legal la unidad dela legislacin estatal en la materia, al amparo de lo dis-puesto en la Disposicin final segunda de la Ley 8/2007,de 28 de mayo, de Suelo.

En su virtud, a propuesta de la Ministra de Vivienda,de acuerdo con el Consejo de Estado y previa delibera-

cin del Consejo de Ministros en su reunin del da 20 dejunio de 2008,

D I S P O N G O :

Artculo nico. Aprobacin del Texto Refundido de la Ley

de Suelo.Se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo.

Disposicin adicional nica. Remisiones normativas.

Las referencias normativas efectuadas en otras dispo-siciones al Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio,por el que se aprob el Texto Refundido de la Ley sobreRgimen del Suelo y Ordenacin Urbana y a la Ley 8/2007,de 28 de mayo, de Suelo, se entendern efectuadas a lospreceptos correspondientes del Texto Refundido que seaprueba.

Disposicin derogatoria nica. Derogacin normativa.

Quedan derogadas todas las disposiciones de igual o

inferior rango que se opongan al presente Real DecretoLegislativo y al Texto Refundido que aprueba y, en particu-lar, las siguientes:

a) La Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.b) El Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio,

por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobreRgimen del Suelo y Ordenacin Urbana.

Disposicin final nica. Entrada en vigor.

El presente Real Decreto Legislativo y el Texto Refun-dido que aprueba entrarn en vigor el da siguiente al desu publicacin en el Boletn Oficial del Estado.

Dado en Madrid, el 20 de junio de 2008.

JUAN CARLOS R.

La Ministra de Vivienda,

BEATRIZ CORREDOR SIERRA

TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE SUELO

TTULO PRELIMINAR

Disposiciones generales

Artculo 1. Objeto de esta Ley.

Esta Ley regula las condiciones bsicas que garantizan

la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumpli-miento de los deberes constitucionales relacionados con elsuelo en todo el territorio estatal. Asimismo, establece lasbases econmicas y medioambientales de su rgimen jur-dico, su valoracin y la responsabilidad patrimonial de lasAdministraciones Pblicas en la materia.

Artculo 2. Principio de desarrollo territorial y urbanosostenible.

1. Las polticas pblicas relativas a la regulacin,ordenacin, ocupacin, transformacin y uso del suelotienen como fin comn la utilizacin de este recurso con-forme al inters general y segn el principio de desarrollosostenible, sin perjuicio de los fines especficos que lesatribuyan las Leyes.

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2. En virtud del principio de desarrollo sostenible, laspolticas a que se refiere el apartado anterior deben propi-ciar el uso racional de los recursos naturales armonizandolos requerimientos de la economa, el empleo, la cohe-sin social, la igualdad de trato y de oportunidades entremujeres y hombres, la salud y la seguridad de las perso-nas y la proteccin del medio ambiente, contribuyendo ala prevencin y reduccin de la contaminacin, y procu-rando en particular:

a) La eficacia de las medidas de conservacin ymejora de la naturaleza, la flora y la fauna y de la protec-cin del patrimonio cultural y del paisaje.

b) La proteccin, adecuada a su carcter, del mediorural y la preservacin de los valores del suelo innecesa-rio o inidneo para atender las necesidades de transfor-macin urbanstica.

c) Un medio urbano en el que la ocupacin del suelosea eficiente, que est suficientemente dotado por lasinfraestructuras y los servicios que le son propios y en elque los usos se combinen de forma funcional y se implan-ten efectivamente, cuando cumplan una funcin social.

La persecucin de estos fines se adaptar a las pecu-

liaridades que resulten del modelo territorial adoptado encada caso por los poderes pblicos competentes en mate-ria de ordenacin territorial y urbanstica.

3. Los poderes pblicos promovern las condicionespara que los derechos y deberes de los ciudadanos esta-blecidos en los artculos siguientes sean reales y efecti-vos, adoptando las medidas de ordenacin territorial yurbanstica que procedan para asegurar un resultadoequilibrado, favoreciendo o conteniendo, segn proceda,los procesos de ocupacin y transformacin del suelo.

El suelo vinculado a un uso residencial por la ordena-cin territorial y urbanstica est al servicio de la efectivi-dad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y ade-cuada, en los trminos que disponga la legislacin en lamateria.

Artculo 3. Ordenacin del territorio y ordenacin urba-nstica.

1. La ordenacin territorial y la urbanstica son fun-ciones pblicas no susceptibles de transaccin que orga-nizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdocon el inters general, determinando las facultades ydeberes del derecho de propiedad del suelo conforme aldestino de ste. Esta determinacin no confiere derecho aexigir indemnizacin, salvo en los casos expresamenteestablecidos en las leyes.

El ejercicio de la potestad de ordenacin territorial yurbanstica deber ser motivado, con expresin de losintereses generales a que sirve.

2. La legislacin sobre la ordenacin territorial yurbanstica garantizar:

a) La direccin y el control por las AdministracionesPblicas competentes del proceso urbanstico en susfases de ocupacin, urbanizacin, construccin o edifica-cin y utilizacin del suelo por cualesquiera sujetos,pblicos y privados.

b) La participacin de la comunidad en las plusvalasgeneradas por la accin de los entes pblicos en los tr-minos previstos por esta Ley y las dems que sean deaplicacin.

c) El derecho a la informacin de los ciudadanos y delas entidades representativas de los intereses afectadospor los procesos urbansticos, as como la participacinciudadana en la ordenacin y gestin urbansticas.

3. La gestin pblica urbanstica y de las polticas desuelo fomentar la participacin privada.

TTULO I

Condiciones bsicas de la igualdad en los derechosy deberes constitucionales de los ciudadanos

Artculo 4. Derechos del ciudadano.

Todos los ciudadanos tienen derecho a:

a) Disfrutar de una vivienda digna, adecuada y acce-sible, concebida con arreglo al principio de diseo paratodas las personas, que constituya su domicilio libre deruido u otras inmisiones contaminantes de cualquier tipoque superen los lmites mximos admitidos por la legisla-cin aplicable y en un medio ambiente y un paisaje ade-cuados.

b) Acceder, en condiciones no discriminatorias y deaccesibilidad universal, a la utilizacin de las dotacionespblicas y los equipamientos colectivos abiertos al usopblico, de acuerdo con la legislacin reguladora de laactividad de que se trate.

c) Acceder a la informacin de que dispongan lasAdministraciones Pblicas sobre la ordenacin del territo-rio, la ordenacin urbanstica y su evaluacin ambiental,as como obtener copia o certificacin de las disposicio-nes o actos administrativos adoptados, en los trminosdispuestos por su legislacin reguladora.

d) Ser informados por la Administracin compe-tente, de forma completa, por escrito y en plazo razona-ble, del rgimen y las condiciones urbansticas aplicablesa una finca determinada, en los trminos dispuestos porsu legislacin reguladora.

e) Participar efectivamente en los procedimientos deelaboracin y aprobacin de cualesquiera instrumentosde ordenacin del territorio o de ordenacin y ejecucinurbansticas y de su evaluacin ambiental mediante laformulacin de alegaciones, observaciones, propuestas,reclamaciones y quejas y a obtener de la Administracinuna respuesta motivada, conforme a la legislacin regula-dora del rgimen jurdico de dicha Administracin y delprocedimiento de que se trate.

f) Ejercer la accin pblica para hacer respetar lasdeterminaciones de la ordenacin territorial y urbans-tica, as como las decisiones resultantes de los procedi-mientos de evaluacin ambiental de los instrumentosque las contienen y de los proyectos para su ejecucin,en los trminos dispuestos por su legislacin regula-dora.

Artculo 5. Deberes del ciudadano.

Todos los ciudadanos tienen el deber de:

a) Respetar y contribuir a preservar el medioambiente, el patrimonio histrico y el paisaje natural y

urbano, abstenindose en todo caso de realizar cualquieracto o desarrollar cualquier actividad no permitidos por lalegislacin en la materia.

b) Respetar y hacer un uso racional y adecuado,acorde en todo caso con sus caractersticas, funcin ycapacidad de servicio, de los bienes de dominio pblico yde las infraestructuras y los servicios urbanos.

c) Abstenerse de realizar cualquier acto o de desa-rrollar cualquier actividad que comporte riesgo de pertur-bacin o lesin de los bienes pblicos o de terceros coninfraccin de la legislacin aplicable.

d) Cumplir los requisitos y condiciones a que lalegislacin sujete las actividades molestas, insalubres,nocivas y peligrosas, as como emplear en ellas en cadamomento las mejores tcnicas disponibles conforme a lanormativa aplicable.

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Artculo 6. Iniciativa privada en la urbanizacin y laconstruccin o edificacin.

La legislacin sobre ordenacin territorial y urbans-tica regular:

a) El derecho de iniciativa de los particulares, sean o

no propietarios de los terrenos, en ejercicio de la libreempresa, para la actividad de ejecucin de la urbaniza-cin cuando sta no deba o no vaya a realizarse por lapropia Administracin competente. La habilitacin a par-ticulares, para el desarrollo de esta actividad deber atri-buirse mediante procedimiento con publicidad y concu-rrencia y con criterios de adjudicacin que salvaguardenuna adecuada participacin de la comunidad en las plus-valas derivadas de las actuaciones urbansticas, en lascondiciones dispuestas por la legislacin aplicable, sinperjuicio de las peculiaridades o excepciones que staprevea a favor de la iniciativa de los propietarios delsuelo.

b) El derecho de consulta a las Administracionescompetentes, por parte de quienes sean titulares del dere-cho de iniciativa a que se refiere la letra anterior, sobre loscriterios y previsiones de la ordenacin urbanstica, de losplanes y proyectos sectoriales, y de las obras que habrnde realizar para asegurar la conexin de la urbanizacincon las redes generales de servicios y, en su caso, las deampliacin y reforzamiento de las existentes fuera de laactuacin.

La legislacin sobre ordenacin territorial y urbans-tica fijar el plazo mximo de contestacin de la consulta,que no podr exceder de tres meses, salvo que una normacon rango de ley establezca uno mayor, as como los efec-tos que se sigan de ella. En todo caso, la alteracin de loscriterios y las previsiones facilitados en la contestacin,dentro del plazo en el que sta surta efectos, podr darderecho a la indemnizacin de los gastos en que se hayaincurrido por la elaboracin de proyectos necesarios queresulten intiles, en los trminos del rgimen general dela responsabilidad patrimonial de las Administraciones

Pblicas.c) El derecho de quienes elaboren instrumentos de

ordenacin de iniciativa privada, cuando hubieren obte-nido la previa autorizacin de la Administracin compe-tente, a que se les faciliten por parte de los OrganismosPblicos cuantos elementos informativos precisen parallevar a cabo su redaccin, y a efectuar en fincas particula-res las ocupaciones necesarias para la redaccin del instru-mento con arreglo a la Ley de Expropiacin Forzosa.

d) El derecho del propietario a realizar en sus terre-nos, por s o a travs de terceros, la instalacin, construc-cin o edificacin permitidas, siempre que los terrenosintegren una unidad apta para ello por reunir las condicio-nes fsicas y jurdicas requeridas legalmente y aqullas selleven a cabo en el tiempo y las condiciones previstas porla ordenacin territorial y urbanstica y de conformidad

con la legislacin aplicable.

Artculo 7. Rgimen urbanstico del derecho de propie-dad del suelo.

1. El rgimen urbanstico de la propiedad del sueloes estatutario y resulta de su vinculacin a concretos des-tinos, en los trminos dispuestos por la legislacin sobreordenacin territorial y urbanstica.

2. La previsin de edificabilidad por la ordenacinterritorial y urbanstica, por s misma, no la integra en elcontenido del derecho de propiedad del suelo. La patri-monializacin de la edificabilidad se produce nicamentecon su realizacin efectiva y est condicionada en todocaso al cumplimiento de los deberes y el levantamientode las cargas propias del rgimen que corresponda, en

los trminos dispuestos por la legislacin sobre ordena-cin territorial y urbanstica.

Artculo 8. Contenido del derecho de propiedad delsuelo: facultades.

1. El derecho de propiedad del suelo comprende lasfacultades de uso, disfrute y explotacin del mismo con-forme al estado, clasificacin, caractersticas objetivas ydestino que tenga en cada momento, de acuerdo con lalegislacin aplicable por razn de las caractersticas ysituacin del bien. Comprende asimismo la facultad dedisposicin, siempre que su ejercicio no infrinja el rgi-men de formacin de fincas y parcelas y de relacin entreellas establecido en el artculo 17.

Las facultades a que se refiere el prrafo anteriorincluyen:

a) La de realizar las instalaciones y construccionesnecesarias para el uso y disfrute del suelo conforme a sunaturaleza que, estando expresamente permitidas, notengan el carcter legal de edificacin.

b) La de edificar sobre unidad apta para ello en los

trminos dispuestos en la letra d) del artculo 6, cuando laordenacin territorial y urbanstica atribuya a aqulla edi-ficabilidad para uso o usos determinados y se cumplanlos dems requisitos y condiciones establecidos para edi-ficar.

Todo acto de edificacin requerir del acto de confor-midad, aprobacin o autorizacin administrativa que seapreceptivo, segn la legislacin de ordenacin territorial yurbanstica. Su denegacin deber ser motivada.

En ningn caso podrn entenderse adquiridas porsilencio administrativo facultades o derechos que contra-vengan la ordenacin territorial o urbanstica.

c) La de participar en la ejecucin de las actuacionesde urbanizacin a que se refiere la letra a) del apartado 1del artculo 14, en un rgimen de equitativa distribucinde beneficios y cargas entre todos los propietarios afecta-dos en proporcin a su aportacin.

Para ejercer esta facultad, o para ratificarse en ella, sila hubiera ejercido antes, el propietario dispondr delplazo que fije la legislacin sobre ordenacin territorial yurbanstica, que no podr ser inferior a un mes ni con-tarse desde un momento anterior a aqul en que puedaconocer el alcance de las cargas de la actuacin y los cri-terios de su distribucin entre los afectados.

2. Las facultades del apartado anterior alcanzarn alvuelo y al subsuelo slo hasta donde determinen los ins-trumentos de ordenacin urbanstica, de conformidadcon las leyes aplicables y con las limitaciones y servidum-bres que requiera la proteccin del dominio pblico.

Artculo 9. Contenido del derecho de propiedad delsuelo: deberes y cargas.

1. El derecho de propiedad de los terrenos, las insta-laciones, construcciones y edificaciones, comprende,cualquiera que sea la situacin en que se encuentren, losdeberes de dedicarlos a usos que no sean incompatiblescon la ordenacin territorial y urbanstica; conservarlosen las condiciones legales para servir de soporte a dichouso y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, acce-sibilidad y ornato legalmente exigibles; as como realizarlos trabajos de mejora y rehabilitacin hasta dondealcance el deber legal de conservacin. Este deber consti-tuir el lmite de las obras que deban ejecutarse a costade los propietarios, cuando la Administracin las ordenepor motivos tursticos o culturales, corriendo a cargo delos fondos de sta las obras que lo rebasen para obtenermejoras de inters general.

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En el suelo urbanizado a los efectos de esta Ley que tengaatribuida edificabilidad, el deber de uso supone el de edificaren los plazos establecidos en la normativa aplicable.

En el suelo que sea rural a los efectos de esta Ley, oest vacante de edificacin, el deber de conservarlosupone mantener los terrenos y su masa vegetal en con-diciones de evitar riesgos de erosin, incendio, inunda-

cin, para la seguridad o salud pblicas, dao o perjuicioa terceros o al inters general; incluido el ambiental; pre-venir la contaminacin del suelo, el agua o el aire y lasinmisiones contaminantes indebidas en otros bienes y, ensu caso, recuperarlos de ellas; y mantener el estableci-miento y funcionamiento de los servicios derivados delos usos y las actividades que se desarrollen en el suelo.

2. El ejercicio de las facultades previstas en las letrasa) y b) del apartado primero del artculo anterior, en terre-nos que se encuentren en el suelo rural a los efectos deesta Ley y no estn sometidos al rgimen de una actua-cin de urbanizacin, comporta para el propietario, en laforma que determine la legislacin sobre ordenacinterritorial y urbanstica:

a) Costear y ejecutar las obras y los trabajos nece-sarios para conservar el suelo y su masa vegetal en el

estado legalmente exigible o para restaurar dicho estado,en los trminos previstos en la normativa que sea deaplicacin.

b) Satisfacer las prestaciones patrimoniales que seestablezcan, en su caso, para legitimar usos privados delsuelo no vinculados a su explotacin primaria.

c) Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructurasde conexin de la instalacin, la construccin o la edifica-cin con las redes generales de servicios y entregarlas ala Administracin competente para su incorporacin aldominio pblico cuando deban formar parte del mismo.

3. El ejercicio de la facultad prevista en la letra c) delapartado primero del artculo anterior, conlleva asumircomo carga real la participacin en los deberes legales dela promocin de la actuacin, en rgimen de equitativadistribucin de beneficios y cargas y en los trminos de lalegislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica, ascomo permitir ocupar los bienes necesarios para la realiza-cin de las obras al responsable de ejecutar la actuacin.

TTULO II

Bases del rgimen del suelo

Artculo 10. Criterios bsicos de utilizacin del suelo.

1. Para hacer efectivos los principios y los derechosy deberes enunciados en el Ttulo I, las AdministracionesPblicas, y en particular las competentes en materia deordenacin territorial y urbanstica, debern:

a) Atribuir en la ordenacin territorial y urbansticaun destino que comporte o posibilite el paso de la situa-cin de suelo rural a la de suelo urbanizado, mediante laurbanizacin, al suelo preciso para satisfacer las necesi-dades que lo justifiquen, impedir la especulacin con l ypreservar de la urbanizacin al resto del suelo rural.

b) Destinar suelo adecuado y suficiente para usosproductivos y para uso residencial, con reserva en todocaso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a unrgimen de proteccin pblica que, al menos, permitaestablecer su precio mximo en venta, alquiler u otrasformas de acceso a la vivienda, como el derecho desuperficie o la concesin administrativa.

Esta reserva ser determinada por la legislacin sobreordenacin territorial y urbanstica o, de conformidad conella, por los instrumentos de ordenacin y, como mnimo,comprender los terrenos necesarios para realizar el 30

por ciento de la edificabilidad residencial prevista por laordenacin urbanstica en el suelo que vaya a ser incluidoen actuaciones de urbanizacin.

No obstante, dicha legislacin podr tambin fijar opermitir excepcionalmente una reserva inferior paradeterminados Municipios o actuaciones, siempre que,cuando se trate de actuaciones de nueva urbanizacin, se

garantice en el instrumento de ordenacin el cumpli-miento ntegro de la reserva dentro de su mbito territo-rial de aplicacin y una distribucin de su localizacinrespetuosa con el principio de cohesin social.

c) Atender, en la ordenacin que hagan de los usosdel suelo, a los principios de accesibilidad universal, deigualdad de trato y de oportunidades entre mujeres yhombres, de movilidad, de eficiencia energtica, degaranta de suministro de agua, de prevencin de riesgosnaturales y de accidentes graves, de prevencin y protec-cin contra la contaminacin y limitacin de sus conse-cuencias para la salud o el medio ambiente.

2. Las instalaciones, construcciones y edificacioneshabrn de adaptarse, en lo bsico, al ambiente en queestuvieran situadas, y a tal efecto, en los lugares de pai-saje abierto y natural, sea rural o martimo, o en las pers-

pectivas que ofrezcan los conjuntos urbanos de caracte-rsticas histrico-artsticas, tpicos o tradicionales, y en lasinmediaciones de las carreteras y caminos de trayectopintoresco, no se permitir que la situacin, masa, alturade los edificios, muros y cierres, o la instalacin de otroselementos, limite el campo visual para contemplar lasbellezas naturales, rompa la armona del paisaje o desfi-gure la perspectiva propia del mismo.

3. Sern nulos de pleno derecho los actos adminis-trativos de intervencin que se dicten con infraccin de laordenacin de las zonas verdes o espacios libres previs-tos en los instrumentos de ordenacin urbanstica. Mien-tras las obras estn en curso de ejecucin, se proceder ala suspensin de los efectos del acto administrativo legiti-mador y a la adopcin de las dems medidas que proce-dan. Si las obras estuvieren terminadas, se proceder a surevisin de oficio por los trmites previstos en la legisla-cin de procedimiento administrativo comn.

Artculo 11. Publicidad y eficacia en la gestin pblicaurbanstica.

1. Todos los instrumentos de ordenacin territorial yde ordenacin y ejecucin urbansticas, incluidos los dedistribucin de beneficios y cargas, as como los conve-nios que con dicho objeto vayan a ser suscritos por laAdministracin competente, deben ser sometidos al tr-mite de informacin pblica en los trminos y por el plazoque establezca la legislacin en la materia, que nuncapodr ser inferior al mnimo exigido en la legislacinsobre procedimiento administrativo comn, y debenpublicarse en la forma y con el contenido que determinenlas leyes.

2. Los acuerdos de aprobacin definitiva de todoslos instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica sepublicarn en el Boletn Oficial correspondiente. Res-pecto a las normas y ordenanzas contenidas en tales ins-trumentos, se estar a lo dispuesto en la legislacin apli-cable.

3. En los procedimientos de aprobacin o de altera-cin de instrumentos de ordenacin urbanstica, la docu-mentacin expuesta al pblico deber incluir un resumenejecutivo expresivo de los siguientes extremos:

a) Delimitacin de los mbitos en los que la ordena-cin proyectada altera la vigente, con un plano de susituacin, y alcance de dicha alteracin.

b) En su caso, los mbitos en los que se suspendan laordenacin o los procedimientos de ejecucin o de inter-vencin urbanstica y la duracin de dicha suspensin.

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4. Las Administraciones Pblicas competentesimpulsarn la publicidad telemtica del contenido de losinstrumentos de ordenacin territorial y urbanstica envigor, as como del anuncio de su sometimiento a infor-macin pblica.

5. Cuando la legislacin urbanstica abra a los parti-culares la iniciativa de los procedimientos de aprobacinde instrumentos de ordenacin o de ejecucin urbans-tica, el incumplimiento del deber de resolver dentro delplazo mximo establecido dar lugar a indemnizacin alos interesados por el importe de los gastos en que hayanincurrido para la presentacin de sus solicitudes, salvo enlos casos en que deban entenderse aprobados o resueltosfavorablemente por silencio administrativo de conformi-dad con la legislacin aplicable.

6. Los instrumentos de ordenacin urbanstica cuyoprocedimiento de aprobacin se inicie de oficio por laAdministracin competente para su instruccin, perocuya aprobacin definitiva competa a un rgano de otraAdministracin, se entendern definitivamente aproba-dos en el plazo que seale la legislacin urbanstica.

7. En todo caso, en la tramitacin de los instrumen-tos de ordenacin territorial y urbanstica deber asegu-

rarse el trmite de audiencia a las Administraciones Pbli-cas cuyas competencias pudiesen resultar afectadas.

Artculo 12. Situaciones bsicas del suelo.

1. Todo el suelo se encuentra, a los efectos de estaLey, en una de las situaciones bsicas de suelo rural o desuelo urbanizado.

2. Est en la situacin de suelo rural:

a) En todo caso, el suelo preservado por la ordena-cin territorial y urbanstica de su transformacinmediante la urbanizacin, que deber incluir, comomnimo, los terrenos excluidos de dicha transformacinpor la legislacin de proteccin o polica del dominiopblico, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los quedeban quedar sujetos a tal proteccin conforme a la orde-nacin territorial y urbanstica por los valores en ellosconcurrentes, incluso los ecolgicos, agrcolas, ganade-ros, forestales y paisajsticos, as como aqullos con ries-gos naturales o tecnolgicos, incluidos los de inundacino de otros accidentes graves, y cuantos otros prevea lalegislacin de ordenacin territorial o urbanstica.

b) El suelo para el que los instrumentos de ordena-cin territorial y urbanstica prevean o permitan su paso ala situacin de suelo urbanizado, hasta que termine lacorrespondiente actuacin de urbanizacin, y cualquierotro que no rena los requisitos a que se refiere el apar-tado siguiente.

3. Se encuentra en la situacin de suelo urbanizadoel integrado de forma legal y efectiva en la red de dotacio-nes y servicios propios de los ncleos de poblacin. Se

entender que as ocurre cuando las parcelas, estn o noedificadas, cuenten con las dotaciones y los serviciosrequeridos por la legislacin urbanstica o puedan llegar acontar con ellos sin otras obras que las de conexin de lasparcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.

Al establecer las dotaciones y los servicios a que serefiere el prrafo anterior, la legislacin urbanstica podrconsiderar las peculiaridades de los ncleos tradicionaleslegalmente asentados en el medio rural.

Artculo 13. Utilizacin del suelo rural.

1. Los terrenos que se encuentren en el suelo rural seutilizarn de conformidad con su naturaleza, debiendodedicarse, dentro de los lmites que dispongan las leyes yla ordenacin territorial y urbanstica, al uso agrcola,

ganadero, forestal, cinegtico o cualquier otro vinculadoa la utilizacin racional de los recursos naturales.

Con carcter excepcional y por el procedimiento y conlas condiciones previstas en la legislacin de ordenacinterritorial y urbanstica, podrn legitimarse actos y usosespecficos que sean de inters pblico o social por sucontribucin a la ordenacin y el desarrollo rurales o por-

que hayan de emplazarse en el medio rural.2. Estn prohibidas las parcelaciones urbansticas de

los terrenos en el suelo rural, salvo los que hayan sidoincluidos en el mbito de una actuacin de urbanizacinen la forma que determine la legislacin de ordenacinterritorial y urbanstica.

3. Desde que los terrenos queden incluidos en elmbito de una actuacin de urbanizacin, nicamentepodrn realizarse en ellos:

a) Con carcter excepcional, usos y obras de carc-ter provisional que se autoricen por no estar expresa-mente prohibidos por la legislacin territorial y urbans-tica o la sectorial. Estos usos y obras debern cesar y, entodo caso, ser demolidas las obras, sin derecho a indem-nizacin alguna, cuando as lo acuerde la Administracinurbanstica. La eficacia de las autorizaciones correspon-

dientes, bajo las indicadas condiciones expresamenteaceptadas por sus destinatarios, quedar supeditada a suconstancia en el Registro de la Propiedad de conformidadcon la legislacin hipotecaria.

El arrendamiento y el derecho de superficie de losterrenos a que se refiere el prrafo anterior, o de las cons-trucciones provisionales que se levanten en ellos, estarnexcluidos del rgimen especial de arrendamientos rsti-cos y urbanos, y, en todo caso, finalizarn automtica-mente con la orden de la Administracin urbanstica acor-dando la demolicin o desalojo para ejecutar los proyectosde urbanizacin. En estos supuestos no resultar aplica-ble lo establecido en la Disposicin Adicional Undcima,segundo prrafo.

b) Obras de urbanizacin cuando concurran losrequisitos para ello exigidos en la legislacin sobre orde-nacin territorial y urbanstica, as como las de construc-cin o edificacin que sta permita realizar simultnea-mente a la urbanizacin.

4. No obstante lo dispuesto en los apartados anterio-res, la utilizacin de los terrenos con valores ambientales,culturales, histricos, arqueolgicos, cientficos y pai-sajsticos que sean objeto de proteccin por la legislacinaplicable, quedar siempre sometida a la preservacin dedichos valores, y comprender nicamente los actos dealteracin del estado natural de los terrenos que aquellalegislacin expresamente autorice.

Slo podr alterarse la delimitacin de los espaciosnaturales protegidos o de los espacios incluidos en la RedNatura 2000, reduciendo su superficie total o excluyendoterrenos de los mismos, cuando as lo justifiquen los cam-bios provocados en ellos por su evolucin natural, cient-ficamente demostrada. La alteracin deber someterse a

informacin pblica, que en el caso de la Red Natura 2000se har de forma previa a la remisin de la propuesta dedescatalogacin a la Comisin Europea y la aceptacinpor sta de tal descatalogacin.

El cumplimiento de lo previsto en los prrafos anterio-res no eximir de las normas adicionales de proteccinque establezca la legislacin aplicable.

Artculo 14. Actuaciones de transformacin urbanstica.

1. A efectos de esta Ley, se entiende por actuacionesde transformacin urbanstica:

a) Las actuaciones de urbanizacin, que incluyen:

1) Las de nueva urbanizacin, que suponen el pasode un mbito de suelo de la situacin de suelo rural a la

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de urbanizado para crear, junto con las correspondientesinfraestructuras y dotaciones pblicas, una o ms parce-las aptas para la edificacin o uso independiente y conec-tadas funcionalmente con la red de los servicios exigidospor la ordenacin territorial y urbanstica.

2) Las que tengan por objeto reformar o renovar laurbanizacin de un mbito de suelo urbanizado.

b) Las actuaciones de dotacin, considerando comotales las que tengan por objeto incrementar las dotacio-nes pblicas de un mbito de suelo urbanizado parareajustar su proporcin con la mayor edificabilidad o den-sidad o con los nuevos usos asignados en la ordenacinurbanstica a una o ms parcelas del mbito y no requie-ran la reforma o renovacin integral de la urbanizacin deste.

2. A los solos efectos de lo dispuesto en esta Ley, lasactuaciones de urbanizacin se entienden iniciadas en elmomento en que, una vez aprobados y eficaces todos losinstrumentos de ordenacin y ejecucin que requiera lalegislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica paralegitimar las obras de urbanizacin, empiece la ejecucinmaterial de stas. La iniciacin se presumir cuandoexista acta administrativa o notarial que d fe delcomienzo de las obras. La caducidad de cualquiera de losinstrumentos mencionados restituye, a los efectos de estaLey, el suelo a la situacin en que se hallaba al inicio de laactuacin.

La terminacin de las actuaciones de urbanizacin seproducir cuando concluyan las obras urbanizadoras deconformidad con los instrumentos que las legitiman,habindose cumplido los deberes y levantado las cargascorrespondientes. La terminacin se presumir a la recep-cin de las obras por la Administracin o, en su defecto, altrmino del plazo en que debiera haberse producido larecepcin desde su solicitud acompaada de certificacinexpedida por la direccin tcnica de las obras.

Artculo 15. Evaluacin y seguimiento de la sostenibili-dad del desarrollo urbano.

1. Los instrumentos de ordenacin territorial y urba-nstica estn sometidos a evaluacin ambiental de confor-midad con lo previsto en la legislacin de evaluacin delos efectos de determinados planes y programas en elmedio ambiente y en este artculo, sin perjuicio de la eva-luacin de impacto ambiental de los proyectos que serequieran para su ejecucin, en su caso.

2. El informe de sostenibilidad ambiental de los ins-trumentos de ordenacin de actuaciones de urbanizacindeber incluir un mapa de riesgos naturales del mbitoobjeto de ordenacin.

3. En la fase de consultas sobre los instrumentos deordenacin de actuaciones de urbanizacin, debernrecabarse al menos los siguientes informes, cuando seanpreceptivos y no hubieran sido ya emitidos e incorpora-dos al expediente ni deban emitirse en una fase posteriordel procedimiento de conformidad con su legislacinreguladora:

a) El de la Administracin hidrolgica sobre la exis-tencia de recursos hdricos necesarios para satisfacer lasnuevas demandas y sobre la proteccin del dominiopblico hidrulico.

b) El de la Administracin de costas sobre el des-linde y la proteccin del dominio pblico martimo-terres-tre, en su caso.

c) Los de las Administraciones competentes enmateria de carreteras y dems infraestructuras afectadas,acerca de dicha afeccin y del impacto de la actuacinsobre la capacidad de servicio de tales infraestructuras.

Los informes a que se refiere este apartado serndeterminantes para el contenido de la memoria ambien-tal, que solo podr disentir de ellos de forma expresa-mente motivada.

4. La documentacin de los instrumentos de ordena-cin de las actuaciones de urbanizacin debe incluir uninforme o memoria de sostenibilidad econmica, en el

que se ponderar en particular el impacto de la actuacinen las Haciendas Pblicas afectadas por la implantacin yel mantenimiento de las infraestructuras necesarias o lapuesta en marcha y la prestacin de los servicios resultan-tes, as como la suficiencia y adecuacin del suelo desti-nado a usos productivos.

5. Las Administraciones competentes en materia deordenacin y ejecucin urbansticas debern elevar alrgano que corresponda de entre sus rganos colegiadosde gobierno, con la periodicidad mnima que fije la legis-lacin en la materia, un informe de seguimiento de laactividad de ejecucin urbanstica de su competencia,que deber considerar al menos la sostenibilidad ambien-tal y econmica a que se refiere este artculo.

Los Municipios estarn obligados al informe a que serefiere el prrafo anterior cuando lo disponga la legisla-

cin en la materia y, al menos, cuando deban tener unaJunta de Gobierno Local.El informe a que se refieren los prrafos anteriores

podr surtir los efectos propios del seguimiento a que serefiere la legislacin de evaluacin de los efectos dedeterminados planes y programas en el medio ambiente,cuando cumpla todos los requisitos en ella exigidos.

6. La legislacin sobre ordenacin territorial y urba-nstica establecer en qu casos el impacto de una actua-cin de urbanizacin obliga a ejercer de forma plena lapotestad de ordenacin del municipio o del mbito terri-torial superior en que se integre, por trascender del con-creto mbito de la actuacin los efectos significativos quegenera la misma en el medio ambiente.

Artculo 16. Deberes de la promocin de las actuacionesde transformacin urbanstica.

1. Las actuaciones de transformacin urbansticacomportan, segn su naturaleza y alcance, los siguientesdeberes legales:

a) Entregar a la Administracin competente el sueloreservado para viales, espacios libres, zonas verdes y res-tantes dotaciones pblicas incluidas en la propia actua-cin o adscritas a ella para su obtencin.

En las actuaciones de dotacin, la entrega del suelopodr ser sustituida por otras formas de cumplimientodel deber en los casos y condiciones en que as lo preveala legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica.

b) Entregar a la Administracin competente, y condestino a patrimonio pblico de suelo, el suelo libre decargas de urbanizacin correspondiente al porcentaje dela edificabilidad media ponderada de la actuacin, o delmbito superior de referencia en que sta se incluya, quefije la legislacin reguladora de la ordenacin territorial yurbanstica.

En las actuaciones de dotacin, este porcentaje seentender referido al incremento de la edificabilidadmedia ponderada atribuida a los terrenos incluidos en laactuacin.

Con carcter general, el porcentaje a que se refierenlos prrafos anteriores no podr ser inferior al 5 por cientoni superior al 15 por ciento.

La legislacin sobre ordenacin territorial y urbans-tica podr permitir excepcionalmente reducir o incremen-tar este porcentaje de forma proporcionada y motivada,hasta alcanzar un mximo del 20 por ciento en el caso desu incremento, para las actuaciones o los mbitos en losque el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente

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inferior o superior, respectivamente, al medio en los res-tantes de su misma categora de suelo.

La legislacin sobre ordenacin territorial y urbans-tica podr determinar los casos y condiciones en quequepa sustituir la entrega del suelo por otras formas decumplimiento del deber, excepto cuando pueda cumplirsecon suelo destinado a vivienda sometida a algn rgimende proteccin pblica en virtud de la reserva a que serefiere la letra b) del apartado primero del artculo 10.

c) Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras deurbanizacin previstas en la actuacin correspondiente,as como las infraestructuras de conexin con las redesgenerales de servicios y las de ampliacin y reforzamientode las existentes fuera de la actuacin que sta demandepor su dimensin y caractersticas especficas, sin perjui-cio del derecho a reintegrarse de los gastos de instalacinde las redes de servicios con cargo a sus empresas pres-tadoras, en los trminos establecidos en la legislacinaplicable.

Entre las obras e infraestructuras a que se refiere elprrafo anterior, se entendern incluidas las de potabiliza-cin, suministro y depuracin de agua que se requieranconforme a su legislacin reguladora y la legislacin

sobre ordenacin territorial y urbanstica podr incluirasimismo las infraestructuras de transporte pblico quese requieran para una movilidad sostenible.

d) Entregar a la Administracin competente, juntocon el suelo correspondiente, las obras e infraestructurasa que se refiere la letra anterior que deban formar partedel dominio pblico como soporte inmueble de las insta-laciones propias de cualesquiera redes de dotaciones yservicios, as como tambin dichas instalaciones cuandoestn destinadas a la prestacin de servicios de titulari-dad pblica.

e) Garantizar el realojamiento de los ocupantes lega-les que se precise desalojar de inmuebles situados dentrodel rea de la actuacin y que constituyan su residenciahabitual, as como el retorno cuando tengan derecho a l,en los trminos establecidos en la legislacin vigente.

f) Indemnizar a los titulares de derechos sobre lasconstrucciones y edificaciones que deban ser demolidas ylas obras, instalaciones, plantaciones y sembrados queno puedan conservarse.

2. Los terrenos incluidos en el mbito de las actua-ciones y los adscritos a ellas estn afectados, con carcterde garanta real, al cumplimiento de los deberes del apar-tado anterior. Estos deberes se presumen cumplidos conla recepcin por la Administracin competente de lasobras de urbanizacin o, en su defecto, al trmino delplazo en que debiera haberse producido la recepcindesde su solicitud acompaada de certificacin expedidapor la direccin tcnica de las obras, sin perjuicio de lasobligaciones que puedan derivarse de la liquidacin delas cuentas definitivas de la actuacin.

3. Los convenios o negocios jurdicos que el promo-tor de la actuacin celebre con la Administracin corres-pondiente, no podrn establecer obligaciones o presta-ciones adicionales ni ms gravosas que las que procedanlegalmente en perjuicio de los propietarios afectados. Laclusula que contravenga estas reglas ser nula de plenoDerecho.

Artculo 17. Formacin de fincas y parcelas y relacinentre ellas.

1. Constituye:

a) Finca: la unidad de suelo o de edificacin atribuidaexclusiva y excluyentemente a un propietario o varios enproindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vueloo en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislacin hipo-

tecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad,tiene la consideracin de finca registral.

b) Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasantecomo en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edifi-cabilidad y uso o slo uso urbanstico independiente.

2. La divisin o segregacin de una finca para dar

lugar a dos o ms diferentes slo es posible si cada unade las resultantes rene las caractersticas exigidas por lalegislacin aplicable y la ordenacin territorial y urbans-tica. Esta regla es tambin aplicable a la enajenacin, sindivisin ni segregacin, de participaciones indivisas a lasque se atribuya el derecho de utilizacin exclusiva de por-cin o porciones concretas de la finca, as como a la cons-titucin de asociaciones o sociedades en las que la cuali-dad de socio incorpore dicho derecho de utilizacinexclusiva.

En la autorizacin de escrituras de segregacin o divi-sin de fincas, los notarios exigirn, para su testimonio, laacreditacin documental de la conformidad, aprobacin oautorizacin administrativa a que est sujeta, en su caso,la divisin o segregacin conforme a la legislacin que lesea aplicable. El cumplimiento de este requisito ser exi-gido por los registradores para practicar la correspon-

diente inscripcin.Los notarios y registradores de la propiedad harn

constar en la descripcin de las fincas, en su caso, su cua-lidad de indivisibles.

3. La constitucin de finca o fincas en rgimen depropiedad horizontal o de complejo inmobiliario autorizapara considerar su superficie total como una sola parcela,siempre que dentro del permetro de sta no quedesuperficie alguna que, conforme a la ordenacin territo-rial y urbanstica aplicable, deba tener la condicin dedominio pblico, ser de uso pblico o servir de soporte alas obras de urbanizacin o pueda computarse a los efec-tos del cumplimiento del deber legal a que se refiere laletra a) del apartado 1 del artculo anterior.

4. Cuando, de conformidad con lo previsto en sulegislacin reguladora, los instrumentos de ordenacin

urbanstica destinen superficies superpuestas, en larasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificacin o usoprivado y al dominio pblico, podr constituirse complejoinmobiliario en el que aqullas y sta tengan el carcterde fincas especiales de atribucin privativa, previa la des-afectacin y con las limitaciones y servidumbres que pro-cedan para la proteccin del dominio pblico.

5. El acto administrativo que legitime la edificacinde una parcela indivisible, por agotamiento de la edifica-bilidad permitida en ella o por ser la superficie restanteinferior a la parcela mnima, se comunicar al Registro dela Propiedad para su constancia en la inscripcin de lafinca.

Artculo 18. Operaciones de distribucin de beneficios ycargas.

1. El acuerdo aprobatorio de los instrumentos dedistribucin de beneficios y cargas produce el efecto de lasubrogacin de las fincas de origen por las de resultado yel reparto de su titularidad entre los propietarios, el pro-motor de la actuacin, cuando sea retribuido mediante laadjudicacin de parcelas incluidas en ella, y la Adminis-tracin, a quien corresponde el pleno dominio libre decargas de los terrenos a que se refieren las letras a) y b)del apartado 1 del artculo 16. En este supuesto, si pro-cede la distribucin de beneficios y cargas entre los pro-pietarios afectados por la actuacin, se entender que eltitular del suelo de que se trata aporta tanto la superficiede su rasante como la del subsuelo o vuelo que de l sesegrega.

2. En los supuestos de subrogacin real, si existie-sen derechos reales o cargas que se estimen incompati-

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bles con la ordenacin urbanstica, el acuerdo aprobatoriode la distribucin de beneficios y cargas declarar suextincin y fijar la indemnizacin correspondiente acargo del propietario respectivo.

3. Existiendo subrogacin real y compatibilidad conla ordenacin urbanstica, si la situacin y caractersticasde la nueva finca fuesen incompatibles con la subsisten-

cia de los derechos reales o cargas que habran debidorecaer sobre ellas, las personas a que estos derechos ocargas favorecieran podrn obtener su transformacin enun derecho de crdito con garanta hipotecaria sobre lanueva finca, en la cuanta en que la carga fuera valorada.El registrador de la propiedad que aprecie tal incompatibi-lidad lo har constar as en el asiento respectivo. Endefecto de acuerdo entre las partes interesadas, cual-quiera de ellas podr acudir al Juzgado competente delorden civil para obtener una resolucin declarativa de lacompatibilidad o incompatibilidad y, en este ltimo caso,para fijar la valoracin de la carga y la constitucin de lamencionada garanta hipotecaria.

4. Cuando no tenga lugar la subrogacin real, elacuerdo aprobatorio de la distribucin de beneficios ycargas producir la extincin de los derechos reales y car-

gas constituidos sobre la finca aportada, corriendo acargo del propietario que la aport la indemnizacincorrespondiente, cuyo importe se fijar en el mencionadoacuerdo.

5. No obstante lo dispuesto en los apartados 2 y 4, lasindemnizaciones por la extincin de servidumbres predia-les o derechos de arrendamiento incompatibles con el ins-trumento de ordenacin urbanstica o su ejecucin, seconsiderarn gastos de urbanizacin en el instrumento dedistribucin de beneficios y cargas correspondiente.

6. Una vez firme en va administrativa el acuerdo deaprobacin definitiva de la distribucin de beneficios ycargas, se proceder a su inscripcin en el Registro de laPropiedad en la forma que se establece en el artculo 54.

7. Las transmisiones de terrenos a que den lugar lasoperaciones distributivas de beneficios y cargas por aporta-cin de los propietarios incluidos en la actuacin de trans-

formacin urbanstica, o en virtud de expropiacin forzosa,y las adjudicaciones a favor de dichos propietarios en pro-porcin a los terrenos aportados por los mismos, estarnexentas, con carcter permanente, si cumplen todos losrequisitos urbansticos, del Impuesto sobre TransmisionesPatrimoniales y Actos Jurdicos Documentados, y no ten-drn la consideracin de transmisiones de dominio a losefectos de la exaccin del Impuesto sobre el Incremento delValor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Cuando el valor de las parcelas adjudicadas a un pro-pietario exceda del que proporcionalmente corresponda alos terrenos aportados por el mismo, se girarn las liqui-daciones procedentes en cuanto al exceso.

Artculo 19. Transmisin de fincas y deberes urbansti-cos.

1. La transmisin de fincas no modifica la situacindel titular respecto de los deberes del propietario con-forme a esta Ley y los establecidos por la legislacin de laordenacin territorial y urbanstica aplicable o exigiblespor los actos de ejecucin de la misma. El nuevo titularqueda subrogado en los derechos y deberes del anteriorpropietario, as como en las obligaciones por ste asumi-das frente a la Administracin competente y que hayansido objeto de inscripcin registral, siempre que talesobligaciones se refieran a un posible efecto de mutacinjurdico-real.

2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerseconstar en el correspondiente ttulo:

a) La situacin urbanstica de los terrenos, cuandono sean susceptibles de uso privado o edificacin, cuen-

ten con edificaciones fuera de ordenacin o estn destina-dos a la construccin de viviendas sujetas a algn rgi-men de proteccin pblica que permita tasar su preciomximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a lavivienda.

b) Los deberes legales y las obligaciones pendientesde cumplir, cuando los terrenos estn sujetos a una de las

actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artculo 14.3. La infraccin de cualquiera de las disposiciones

del apartado anterior faculta al adquirente para rescindirel contrato en el plazo de cuatro aos y exigir la indemni-zacin que proceda conforme a la legislacin civil.

4. Con ocasin de la autorizacin de escrituras pbli-cas que afecten a la propiedad de fincas o parcelas, losnotarios podrn solicitar de la Administracin Pblicacompetente informacin telemtica o, en su defecto,cdula o informe escrito expresivo de su situacin urba-nstica y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimientoestn afectas. Los notarios remitirn a la Administracincompetente, para su debido conocimiento, copia simpleen papel o en soporte digital de las escrituras para las quehubieran solicitado y obtenido informacin urbanstica,dentro de los diez das siguientes a su otorgamiento. Estacopia no devengar arancel.

5. En los ttulos por los que se transmitan terrenos ala Administracin deber especificarse, a efectos de suinscripcin en el Registro de la Propiedad, el carcterdemanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, suincorporacin al patrimonio pblico de suelo.

Artculo 20. Declaracin de obra nueva.

1. Para autorizar escrituras de declaracin de obranueva en construccin, los notarios exigirn, para su tes-timonio, la aportacin del acto de conformidad, aproba-cin o autorizacin administrativa que requiera la obrasegn la legislacin de ordenacin territorial y urbans-tica, as como certificacin expedida por tcnico compe-tente y acreditativa del ajuste de la descripcin de la obraal proyecto que haya sido objeto de dicho acto adminis-trativo.

Tratndose de escrituras de declaracin de obra nuevaterminada, exigirn, adems de la certificacin expedidapor tcnico competente acreditativa de la finalizacin desta conforme a la descripcin del proyecto, la acredita-cin documental del cumplimiento de todos los requisitosimpuestos por la legislacin reguladora de la edificacinpara la entrega de sta a sus usuarios y el otorgamiento,expreso o por silencio administrativo, de las autorizacio-nes administrativas que prevea la legislacin de ordena-cin territorial y urbanstica.

2. Para practicar las correspondientes inscripcionesde las escrituras de declaracin de obra nueva, los regis-tradores exigirn el cumplimiento de los requisitos esta-blecidos en el apartado anterior.

TTULO III

Valoraciones

Artculo 21. mbito del rgimen de valoraciones.

1. Las valoraciones del suelo, las instalaciones, cons-trucciones y edificaciones, y los derechos constituidossobre o en relacin con ellos, se rigen por lo dispuesto enesta Ley cuando tengan por objeto:

a) La verificacin de las operaciones de reparto debeneficios y cargas u otras precisas para la ejecucin de laordenacin territorial y urbanstica en las que la valora-

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cin determine el contenido patrimonial de facultades odeberes propios del derecho de propiedad, en defecto deacuerdo entre todos los sujetos afectados.

b) La fijacin del justiprecio en la expropiacin, cual-quiera que sea la finalidad de sta y la legislacin que lamotive.

c) La fijacin del precio a pagar al propietario en la

venta o sustitucin forzosas.d) La determinacin de la responsabilidad patrimo-

nial de la Administracin Pblica.

2. Las valoraciones se entienden referidas:

a) Cuando se trate de las operaciones contempladasen la letra a) del apartado anterior, a la fecha de iniciacindel procedimiento de aprobacin del instrumento que lasmotive.

b) Cuando se aplique la expropiacin forzosa, almomento de iniciacin del expediente de justiprecio indi-vidualizado o de exposicin al pblico del proyecto deexpropiacin si se sigue el procedimiento de tasacinconjunta.

c) Cuando se trate de la venta o sustitucin forzosas,al momento de la iniciacin del procedimiento de declara-

cin del incumplimiento del deber que la motive.d) Cuando la valoracin sea necesaria a los efectos

de determinar la indemnizacin por responsabilidadpatrimonial de la Administracin Pblica, al momento dela entrada en vigor de la disposicin o del comienzo de laeficacia del acto causante de la lesin.

Artculo 22. Criterios generales para la valoracin deinmuebles.

1. El valor del suelo corresponde a su pleno dominio,libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de lapropiedad.

2. El suelo se tasar en la forma establecida en losartculos siguientes, segn su situacin y con indepen-dencia de la causa de la valoracin y el instrumento legalque la motive.

Este criterio ser tambin de aplicacin a los suelosdestinados a infraestructuras y servicios pblicos de inte-rs general supramunicipal, tanto si estuvieran previstospor la ordenacin territorial y urbanstica como si fuerande nueva creacin, cuya valoracin se determinar segnla situacin bsica de los terrenos en que se sitan o porlos que discurren de conformidad con lo dispuesto enesta Ley.

3. Las edificaciones, construcciones e instalaciones,los sembrados y las plantaciones en el suelo rural, se tasa-rn con independencia de los terrenos siempre que seajusten a la legalidad al tiempo de la valoracin, sean com-patibles con el uso o rendimiento considerado en la valora-cin del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dichavaloracin por su carcter de mejoras permanentes.

En el suelo urbanizado, las edificaciones, construccio-nes e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasa-rn conjuntamente con el suelo en la forma prevista en elapartado 2 del artculo 24.

Se entiende que las edificaciones, construcciones einstalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de suvaloracin cuando se realizaron de conformidad con laordenacin urbanstica y el acto administrativo legiti-mante que requiriesen, o han sido posteriormente legali-zadas de conformidad con lo dispuesto en la legislacinurbanstica.

La valoracin de las edificaciones o construccionestendr en cuenta su antigedad y su estado de conserva-cin. Si han quedado incursas en la situacin de fuera deordenacin, su valor se reducir en proporcin al tiempotranscurrido de su vida til.

4. La valoracin de las concesiones administrativasy de los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos desu constitucin, modificacin o extincin, se efectuarcon arreglo a las disposiciones sobre expropiacin queespecficamente determinen el justiprecio de los mismos;y subsidiariamente, segn las normas del derecho admi-nistrativo, civil o fiscal que resulten de aplicacin.

Al expropiar una finca gravada con cargas, la Adminis-tracin que la efecte podr elegir entre fijar el justipreciode cada uno de los derechos que concurren con el dominio,para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, obien valorar el inmueble en su conjunto y consignar suimporte en poder del rgano judicial, para que ste fije ydistribuya, por el trmite de los incidentes, la proporcinque corresponda a los respectivos interesados.

Artculo 23. Valoracin en el suelo rural.

1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de estaLey:

a) Los terrenos se tasarn mediante la capitalizacinde la renta anual real o potencial, la que sea superior, de

la explotacin segn su estado en el momento al quedeba entenderse referida la valoracin.

La renta potencial se calcular atendiendo al rendi-miento del uso, disfrute o explotacin de que sean sus-ceptibles los terrenos conforme a la legislacin que lessea aplicable, utilizando los medios tcnicos normalespara su produccin. Incluir, en su caso, como ingresoslas subvenciones que, con carcter estable, se otorguen alos cultivos y aprovechamientos considerados para suclculo y se descontarn los costes necesarios para laexplotacin considerada.

El valor del suelo rural as obtenido podr ser corre-gido al alza hasta un mximo del doble en funcin defactores objetivos de localizacin, como la accesibilidad ancleos de poblacin o a centros de actividad econmicao la ubicacin en entornos de singular valor ambiental o

paisajstico, cuya aplicacin y ponderacin habr de serjustificada en el correspondiente expediente de valora-cin, todo ello en los trminos que reglamentariamentese establezcan.

b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones,cuando deban valorarse con independencia del suelo, setasarn por el mtodo de coste de reposicin segn suestado y antigedad en el momento al que deba enten-derse referida la valoracin.

c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes,as como las indemnizaciones por razn de arrendamien-tos rsticos u otros derechos, se tasarn con arreglo a loscriterios de las Leyes de Expropiacin Forzosa y de Arren-damientos Rsticos.

2. En ninguno de los casos previstos en el apartadoanterior podrn considerarse expectativas derivadas de laasignacin de edificabilidades y usos por la ordenacinterritorial o urbanstica que no hayan sido an plena-mente realizados.

Artculo 24. Valoracin en el suelo urbanizado.

1. Para la valoracin del suelo urbanizado que noest edificado, o en que la edificacin existente o en cursode ejecucin es ilegal o se encuentra en situacin de ruinafsica:

a) Se considerarn como uso y edificabilidad dereferencia los atribuidos a la parcela por la ordenacinurbanstica, incluido en su caso el de vivienda sujeta aalgn rgimen de proteccin que permita tasar su preciomximo en venta o alquiler.

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Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o usoprivado por la ordenacin urbanstica, se les atribuir laedificabilidad media y el uso mayoritario en el mbitoespacial homogneo en que por usos y tipologas la orde-nacin urbanstica los haya incluido.

b) Se aplicar a dicha edificabilidad el valor de reper-cusin del suelo segn el uso correspondiente, determi-nado por el mtodo residual esttico.

c) De la cantidad resultante de la letra anterior sedescontar, en su caso, el valor de los deberes y cargaspendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

2. Cuando se trate de suelo edificado o en curso deedificacin, el valor de la tasacin ser el superior de lossiguientes:

a) El determinado por la tasacin conjunta del sueloy de la edificacin existente que se ajuste a la legalidad,por el mtodo de comparacin, aplicado exclusivamentea los usos de la edificacin existente o la construccin yarealizada.

b) El determinado por el mtodo residual del apar-tado 1 de este artculo, aplicado exclusivamente al suelo,sin consideracin de la edificacin existente o la construc-cin ya realizada.

3. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido aactuaciones de reforma o renovacin de la urbanizacin,el mtodo residual a que se refieren los apartados ante-riores considerar los usos y edificabilidades atribuidospor la ordenacin en su situacin de origen.

Artculo 25. Indemnizacin de la facultad de participaren actuaciones de nueva urbanizacin.

1. Proceder valorar la facultad de participar en laejecucin de una actuacin de nueva urbanizacin cuandoconcurran los siguientes requisitos:

a) Que los terrenos hayan sido incluidos en la deli-

mitacin del mbito de la actuacin y se den los requisi-tos exigidos para iniciarla o para expropiar el suelocorrespondiente, de conformidad con la legislacin en lamateria.

b) Que la disposicin, el acto o el hecho que motivala valoracin impida el ejercicio de dicha facultad o alterelas condiciones de su ejercicio modificando los usos delsuelo o reduciendo su edificabilidad.

c) Que la disposicin, el acto o el hecho a que serefiere la letra anterior surtan efectos antes del inicio de laactuacin y del vencimiento de los plazos establecidospara dicho ejercicio, o despus si la ejecucin no sehubiera llevado a cabo por causas imputables a la Admi-nistracin.

d) Que la valoracin no traiga causa del incumpli-miento de los deberes inherentes al ejercicio de la facultad.

2. La indemnizacin por impedir el ejercicio de lafacultad de participar en la actuacin o alterar sus con-diciones ser el resultado de aplicar el mismo porcen-taje que determine la legislacin sobre ordenacinterritorial y urbanstica para la participacin de la comu-nidad en las plusvalas de conformidad con lo previstoen la letra b) del apartado primero del artculo 16 deesta Ley:

a) A la diferencia entre el valor del suelo en su situa-cin de origen y el valor que le correspondera si estuvieraterminada la actuacin, cuando se impida el ejercicio deesta facultad.

b) A la merma provocada en el valor que correspon-dera al suelo si estuviera terminada la actuacin, cuandose alteren las condiciones de ejercicio de la facultad.

Artculo 26. Indemnizacin de la iniciativa y la promo-cin de actuaciones de urbanizacin o de edificacin.

1. Cuando devengan intiles para quien haya incu-rrido en ellos por efecto de la disposicin, del acto o delhecho que motive la valoracin, los siguientes gastos ycostes se tasarn por su importe incrementado por la tasalibre de riesgo y la prima de riesgo:

a) Aqullos en que se haya incurrido para la elabora-cin del proyecto o proyectos tcnicos de los instrumen-tos de ordenacin y ejecucin que, conforme a la legisla-cin de la ordenacin territorial y urbanstica, seannecesarios para legitimar una actuacin de urbanizacin,de edificacin, o de conservacin o rehabilitacin de laedificacin.

b) Los de las obras acometidas y los de financiacin,gestin y promocin precisos para la ejecucin de laactuacin.

c) Las indemnizaciones pagadas.

2. Una vez iniciadas, las actuaciones de urbanizacinse valorarn en la forma prevista en el apartado anterior oen proporcin al grado alcanzado en su ejecucin, lo que

sea superior, siempre que dicha ejecucin se desarrollede conformidad con los instrumentos que la legitimen yno se hayan incumplido los plazos en ellos establecidos.Para ello, al grado de ejecucin se le asignar un valorentre 0 y 1, que se multiplicar:

a) Por la diferencia entre el valor del suelo en susituacin de origen y el valor que le correspondera siestuviera terminada la actuacin, cuando la disposicin,el acto o hecho que motiva la valoracin impida su termi-nacin.

b) Por la merma provocada en el valor que corres-pondera al suelo si estuviera terminada la actuacin,cuando slo se alteren las condiciones de su ejecucin,sin impedir su terminacin.

La indemnizacin obtenida por el mtodo establecidoen este apartado nunca ser inferior a la establecida en elartculo anterior y se distribuir proporcionalmente entrelos adjudicatarios de parcelas resultantes de la actua-cin.

3. Cuando el promotor de la actuacin no sea retri-buido mediante adjudicacin de parcelas resultantes, suindemnizacin se descontar de la de los propietarios y secalcular aplicando la tasa libre de riesgo y la prima deriesgo a la parte dejada de percibir de la retribucin quetuviere establecida.

4. Los propietarios del suelo que no estuviesen al daen el cumplimiento de sus deberes y obligaciones, sernindemnizados por los gastos y costes a que se refiere elapartado 1, que se tasarn en el importe efectivamenteincurrido.

Artculo 27. Valora