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via Cristoforo Colombo, 426 C/D - 00145 Roma – www.agenziaentrateit – Codice Fisclae e partita IVA: 06363391001 COMMITTENTE: Comune di calusco d’Adda - Ufficio Tecnico piazza S. Fedele,1 – 24033 Calusco d’Adda tel. 035.43.89.011 Fax 035.4.89.076 pagina. 1 di 12 Largo Belotti, 3 24100 Bergamo tel. 0353832211 up_bergamo@agenziaterritorio.it Direzione Regionale per la Lombardia – Ufficio Provinciale di Bergamo-Territorio rifer. prot. 491 del 29/01/2014 Relazione di stima degli immobili siti in Calusco d’Adda (BG) località: strada provinciale 166 strada delle Angelade

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via Cristoforo Colombo, 426 C/D - 00145 Roma – www.agenziaentrateit – Codice Fisclae e partita IVA: 06363391001

COMMITTENTE: Comune di calusco d’Adda - Ufficio Tecnico piazza S. Fedele,1 – 24033 Calusco d’Adda tel. 035.43.89.011 Fax 035.4.89.076

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rifer. prot. 491 del 29/01/2014

Relazione di stima degli immobili siti in Calusco d’Adda (BG)

località: strada provinciale 166

strada delle Angelade

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via Cristoforo Colombo, 426 C/D - 00145 Roma – www.agenziaentrateit – Codice Fisclae e partita IVA: 06363391001

COMMITTENTE: Comune di calusco d’Adda - Ufficio Tecnico piazza S. Fedele,1 – 24033 Calusco d’Adda tel. 035.43.89.011 Fax 035.4.89.076

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INDICE

PREMESSA ................................................................................................. 3

PARTE I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE ............................................ 3

1 inquadramento geografico-territoriale del comune.................................. 3

2 descrizione immobili ........................................................................... 3

3 Dati identificativi e consistenze ............................................................ 4

3.1 Dati catastali – catasto terreni ............................................................. 4

3.2 Consistenze....................................................................................... 4

4 Dati urbanistici .................................................................................. 5

5 scopo della stima ............................................................................... 5

PARTE II – PROCESSO DI VALUTAZIONE .............................................................. 5

6 criteri e metodologie estimative ........................................................... 5

6.1 Generalità ......................................................................................... 5

6.2 Analisi del mercato immobiliare............................................................ 6

6.3 Metodologie estimative adottate........................................................... 6

6.3.1 Valore di mercato......................................................................... 7

7 conclusioni ........................................................................................ 8

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PREMESSA

La presente valutazione viene effettuata nell’ambito dello specifico accordo di

collaborazione, per la fornitura di servizi estimativi, stipulato con il Comune di

Calusco d’Adda (BG) con prot. n. 491 del 29/01/2014.

La richiesta e stata formulata con nota-email del committente del

15/10/2013,pervenuta a quest’Ufficio il 21.10.2013 prot. n. 6366.

Lo scopo della presente relazione è quello di determinare il “valore di mercato”

e l’indennizzo” per occupazione ed uso di alcuni tronchi stradali.

Sulla base della documentazione pervenuta, della documentazione d’Ufficio e

del sopralluogo alla zona in esame effettuato congiuntamente al tecnico

comunale in data 28.03.2014, si è proceduto alla redazione della presente

relazione estimale.

PARTE I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE

1 INQUADRAMENTO GEOGRAFICO-TERRITORIALE DEL COMUNE

Il comune di Calusco d’Adda è un centro di pianura, di antichissime origini,

ubicato nel quadrante centro-occidentale della provincia di Bergamo, a confine

con il comune di Como. E ‘ compreso tra i principali comuni di Carvico, Terno

d’Isola, Solza, Medolago, facilmente raggiungibile dalla strada statale n. 342

della Briantea. Il territorio che si estende ai piedi della zona collinare sulla

sponda sinistra del fiume Adda, è attraversato da numerosi corsi d’acqua,

presenta un profilo geometrico regolare con alcune accentuate variazioni

altimetriche.

L’economia locale è molto florida, basata sulle tradizionali attività di tipo

agricolo (coltivazione e allevamento) e su un consistente e sviluppato sistema

industriale (soprattutto tessile, edile r metalmeccanico), oltre al tradizionale

sistema commerciale e terziario.

Il comune ha una superficie di circa 8,24 km², dista dal capoluogo 20

chilometri circa, è ubicato ad un’altitudine di 273 m. circa sul livello del mare e

conta circa 8.900 abitanti.

2 DESCRIZIONE IMMOBILI

Le porzioni immobiliari oggetto della presente valutazione consistono in tratti

di strade comunali alcune non più utilizzate, altre inglobate in proprietà

privata. In particolare, trattasi di:

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• porzione di strada comunale denominata “viale Cimitero” di circa mq. 500

circa, in zona periferica rispetto al centro cittadino caratterizzata da

prevalente edilizia di tipo residenziale e produttivo, priva di servizi primari

e/o collettivi. L’area in trattazione confina a nord con il cimitero comunale, a

sud con strada comunale, ad ovest con particella n. 3447 e ad est con

particelle n. 7508 e n. 3838.

Era utilizzata come accesso al cimitero comunale direttamente dalla via V.

Emanuele II e da via Marconi (strada provinciale n. 166), ora non più

utilizzato a seguito della modifica della viabilità per l’accesso al cimitero. Il

terreno, in disuso e recintato su tutti i lati, presenta giacitura piana alla

stessa quota della strada provinciale n. 166, di forma rettangolare stretta e

lunga, con vegetazione spontanea, di non buona fertilità;

• porzione di area di circa mq. 600,00 ubicata in località “delle Angelade”, in

prossimità del casello ferroviario, in zona periferica rispetto al centro

cittadino caratterizzata da prevalente contesto di tipo agricolo. L’area in

trattazione confina a nord con la particella n. 442, a sud con particella n.

1077, ad ovest con la strada provinciale per Solza e ad est con particella n.

414 e strada vicinale delle Angelade. Sulla base del sopralluogo effettuato

l’area in argomento, inglobata in più ampia area di proprietà privata,

presenta accesso difficoltoso che avviene dalla predetta strada comunale per

Solza, strada ad altro traffico, giacitura piana a quota inferiore rispetto al

piano stradale, di forma irregolare. L’ampia area agricola in cui sono inserite

le porzioni stradali in argomento è di buona fertilità e facilmente lavorabile

con mezzi meccanici.

3 DATI IDENTIFICATIVI E CONSISTENZE

3.1 Dati catastali – catasto terreni

Gli immobili oggetto della presente stima, trattandosi di strade sono, in

quanto tali, prive di riferimenti ed elementi censuari nella banca dati catastale

di quest’Ufficio.

3.2 Consistenze

Come consistenze, si assumono quelle comunicate dall’Amministrazione

comunale e nella documentazione di cui alla richiesta pervenuta, pari a mq.

500,00 circa per il tratto stradale di “via cimitero” e di mq. 600,00 circa per la

restante porzione ubicata in via “delle Angelade”

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4 DATI URBANISTICI

Nell’attuale Piano di Governo del Territorio del comune di Calusco d’Adda,

approvato con delibera n. 7 del 16.03.2012 le porzioni immobiliari in

trattazione ricadono nelle seguenti zone:

• 1° tratto stradale - via cimitero : “zone per il verde”

• 2° tratto stradale – via delle Angelade: “zone per la viabilità, fasce di rispetto

per le infrastrutture della mobilità, viabilità a raso, zone agricole produttive

ZAP”.

5 SCOPO DELLA STIMA

Come accennato in premessa, lo scopo della presente valutazione è quello di

determinare, il “valore di mercato e di indennizzo per occupazione ed uso di

tronchi di strade vicinali”, e più precisamente:

- il più probabile valore di mercato dell’area ubicata in “via cimitero”, per

eventuale alienazione mediante asta;

- il più probabile valore di mercato dell’area ubicata in via “delle Angelade” e le

indennità di occupazione riferite ai seguenti periodi: dal 01/01/1999 al

28/02/2004 e dal 01/02/2004 all’attualità (data della stima).

PARTE II – PROCESSO DI VALUTAZIONE

6 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE

6.1 Generalità

Lo scopo della stima, accennato in premessa, ha richiesto un esame

preliminare delle metodologie estimali applicabili nella fattispecie, al fine di

poter meglio rispondere alla richiesta.

Per quanto riguarda la scelta dei criteri di stima da adottare bisogna

premettere che si tratta di determinare il valore venale in comune commercio

delle porzioni di aree, cioè quel valore che in una libera contrattazione tra una

pluralità di operatori economici, avrebbe la maggior probabilità di segnare il

punto d’incontro tra domanda e offerta. Gli aspetti economici, sotto i quali può

essere valutato un bene, sono connessi allo scopo per il quale la perizia è

effettuata. Nel caso in esame l’aspetto economico è individuato dal “più

probabile valore di mercato”, da determinarsi all’attualità.

La dottrina estimale indica per la determinazione del valore di mercato due

diversi procedimenti, aventi per fondamento logico la comparazione (unicità

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del metodo estimale): il primo diretto o sintetico, il secondo indiretto o

analitico.

Il procedimento diretto può trovare concreta attuazione secondo diversi

procedimenti estimali tra i quali appare logico privilegiare, per il caso in

esame, quello del “confronto” con prezzi unitari di beni analoghi od

assimilabili.

Per quanto riguarda i procedimenti indiretti, il più noto è quello per

“capitalizzazione dei redditi”. Sinteticamente esso si articola nella

capitalizzazione iniziale, al saggio di fruttuosità indicato dal mercato, dei

redditi futuri, quali si prevede possano essere ricavati dal bene oggetto di

stima un libero mercato locativo.

6.2 Analisi del mercato immobiliare

Ai fini dell’applicazione della metodologia diretta sono state effettuate le

necessarie ricerche di mercato aventi come oggetto terreni o aree assimilabili

a quelle in trattazione. Le suddette indagini hanno rilevato che il mercato

immobiliare del comune di Calusco d’Adda, per quel che concerne le aree

periferiche simili a quelle oggetto di valutazione si presenta attualmente poco

dinamico per la mancanza di lotti assimilabili a quelli in esame. Le ricerche

effettuate sia presso gli Uffici dell’ex-conservatoria di quest’Agenzia, sia presso

operatori specializzati, non hanno prodotto, infatti, elementi significativi a cui

fare riferimento nel caso specifico.

6.3 Metodologie estimative adottate

Il quesito estimativo proposto rappresenta in sostanza la determinazione del

valore economico delle disponibilità delle aree, in relazione ad una limitazione

imposta alla collettività per la sottrazione all’uso pubblico ed ai costi, sostenuti

dal Comune, per la salvaguardia delle aree stesse, oltre che proporzionale al

vantaggio particolare che il singolo ricava dall’uso e/o dall’occupazione del

suolo pubblico.

Per quanto riguarda la porzione di area di “via cimitero”, la sua ubicazione in

zona in cui insistono attività produttive di piccola e media consistenza, può

costituire un fattore determinante e maggiormente apprezzabile dal mercato

immobiliare; per tale considerazione l’area può costituire, pertanto, un

incremento accessorio pertinenziale (parcheggio, prato, spazi manovra, ecc.)

degli edifici ivi esistenti. Per tali considerazioni e per la mancanza di elementi

di cui alle indagini di mercato sopra menzionate, nel caso specifico si applica il

criterio di stima sintetico-comparativo basato sul più probabile valore di

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mercato attribuibile ad un’area di pertinenza ad immobili a destinazione

produttiva.

Mentre per la valutazione delle restanti porzioni di aree, in considerazione del

contesto di tipo agricolo in cui sono inserite e della mancanza di elementi di

confronto di cui alle ricerche di mercato effettuate, si applica il criterio

sintetico-comparativo di tipo semplificato basato sui dati della Commissione

Provinciale Espropri della provincia di Bergamo, considerando dette aree come

aree agricole. Infine per le indennità di occupazione per tali terreni, si fa

riferimento ai contenuto del DPR 327/2001.

6.3.1 Valore di mercato

1) tratto stradale di “via cimitero”

Sulla base di quanto riportato nel precedente paragrafo 6.3, si fa riferimento a

quanto previsto dal DPR 138/98 in merito alla omogeneizzazione delle

superfici scoperte, quantificata nel 10% della superficie principale. Pertanto,

tenuto conto dei valori indicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)

di quest’Agenzia che per la destinazione produttiva indica importi compresi tra

€/mq. 520,00÷740,00, si indica la seguente valutazione:

• mq. 500,00 x €. 740,00/mq x 10% = €. 37.000,00

2) Valutazione area di “delle Angelade”

Trattandosi come relazionato nei paragrafi precedenti di piccole porzioni di

strada inglobate in ampia area agricola, in mancanza, come già evidenziato,

di elementi economici riferiti alla compravendita di aree simili, si riporta il

valore unitario indicato dalla Commissione Provinciale Espropri della Provincia

di Bergamo, che per la zona agraria n. 8 in cui ricade il comune di Calusco, per

la qualità colturale prevalente dei terreni confinanti con la porzione di area in

questione, e cioè “seminativo-arborato”, indica, all’attualità, il valore di €.

9,00/mq.

Pertanto, il più probabile valore dell’area all’attualità è dato da:

•mq. 600 x €. 9,00/mq = €. 5.400,00.

2.1 Indennità per occupazione aree

Ai fini della determinazione delle indennità annuali per il periodo richiesto, si fa

riferimento al contenuto del testo unico degli espropri, D.P.R. 327/2001, che in

merito all’indennità di esproprio, stabilisce che “….al proprietario è dovuto per

ogni mese o frazione di mese un dodicesimo dell’indennità annua. A sua volta

l’indennità annua è commisurata ad un dodicesimo di quanto si sarebbe

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dovuto corrispondere al proprietario dell’area, qualora si fosse trattato di una

espropriazione….”

Pertanto, dal più probabile valore di mercato dell’area sopra quantificato, pari

ad €. 5.400,00 , si ottiene l’indennità annua pari a:

• €. 5.400,00 / 12 = €. 450,00/anno

7 CONCLUSIONI

Sulla base delle considerazioni svolte e delle valutazioni eseguite, tenuto

conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di

stima, della relativa ubicazione, consistenza, destinazione urbanistica,

appetibilità, effettiva collocabilità sul mercato nonché dei risultati dei conteggi

istituiti, quest’Ufficio in esito al quesito estimale in trattazione attribuisce agli

immobili i seguenti valori in cifra tonda:

1) valore di mercato attuale area “via cimitero”: €. 37.000,00 (euro

trentasettemila/00)

2.1 ) valore di mercato attuale area via “per Solza”: €. 5.400,00 (euro

cinquemilaquttrocento)

2.2 Indennità di occupazione: €. 450,00 per ciascun anno richiesto e

precisamente dal 1999 al 2004

Bergamo, 20 maggio 2014

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