logic-immo hainaut 207 du 17/10/15

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Logic-immo Hainaut 207 du 17/10/15

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  • Organise par Logic-Immo dans le cadre du salon Homexpo (Tours & Taxis - Bruxelles - 24 > 27 septembre) la table ronde consacre ltat actuel et lvolution de limmobilier rsidentiel en

    Province de Hainaut runissait diffrents acteurs de ce march dont, Arnaud Berlingin (Club Immobilier), Aldo Zambitto (Alpimmo), Anthony Hallot (YW), Laurent Lardinois (Century 21), Thierry Hocepied (Acanthe), Anne Sophie Debroux (Architecte), Marly Di Pietrantonio (Arch. Ing. Plateforme Maison

    Passive), Jean Winnepennickx (Matexi), Pierino Di Michele (Architecte), Yves Van Roy (Notaire), Philippe Roquet (Service Acor), Yves Van Ermen (Prsident IPI), Annelise Demeuse (Club Immobilier), Rudy

    Courbet (Logic-immo.be), Florence Sarazin (Logic-immo.be Hainaut) et Thierry Laffineur (Journaliste).

    TABLE RONDE - LOGIC-IMMO Hainaut : un march rsidentiel multiple

    Avec des particularismes marqus, notamment lis au pass socio-conomique de la rgion, les diffrentes entits urbaines de la province du Hainaut (Mons, Charleroi, Tournai,...) constituent autant de micro marchs immobiliers spcifiques. Avant den considrer quelques caractristiques, il convient de mettre le march rsidentiel hennuyer en perspective avec ceux des autres rgions du pays. Ainsi, dans son dernier rapport (deuxime trimestre 2015), le baromtre des notaires prcisait que le nombre de transactions immobilires - au niveau national - connaissait une hausse de +/- 6% par rapport la mme priode de 2014, notamment soutenue par une amlioration de lindice de confiance des mnages et des entreprises. A

    noter toutefois que malgr cette amlioration le secteur de la construction reste fragile et empreint dincertitudes dont celles lies la rgionalisation des comptences (6me rforme de lEtat).

    Toujours au niveau national, une comparaison des volutions de prix des biens immobiliers entre les seconds trimestres 2015 et 2014, montre les chiffres suivants (taux daugmentation et prix moyens ):

    Table ronde

    Maisons dhabitation Belgique : + 1% > 236 kFlandre : + 3,7% > 261 kWallonie : + 0,4% > 179 kBruxelles : + 3% > 437 k

    Appartements Belgique : + 2,1 % > 204 k Flandre : + 4,5% > 209 kWallonie : + 2,8% > 162 kBruxelles : - 0,6% > 222 k

    Un regard plus en dtails sur la Province du Hainaut montre les indicateurs suivants (volution mi-2014 > mi-2015):- prix maison : 142 k / + 1,8%- prix appartement : 125 k / - 8,9% - volution de lactivit immobilire (mi-2014 > mi-2015) : + 10,8 %

    Jean Winnepenninckx

    Matexi

    Aldo Zambitto

    Alpimmo

    Laurent Lardinois

    Century 21

    Didier Roelands

    Ecofin

    Anthony Hallot

    YW

    Arnaud Berlingin

    Club Immobilier

    Marly Di Pietrantonio

    Arch. Ing. Plateforme

    Maison Passive

    Anne Sophie Debroux

    Architecte

    Thierry Hocepied

    Acanthe

    HA207-tableronde_4pages.indd 2 14/10/2015 14:01:40

    02 TABLE RONDE

  • VALEURS et CRDITSDerrire ces chiffres globaux se cachent des ralits fort diffrentes. Ainsi, depuis 5 ans Charleroi et dans sa rgion, on relve une baisse des valeurs - comprise entre 10 et 15% - des biens ncessitant une rnovation. Illustration de ce mouvement, Montigny le Tilleul, les petites villas des annes 60 > 70 , vendues entre 200 et 230 k en 2010 atteignent aujourdhui pniblement 185 k et plus souvent 180 k.

    A loppos, cette baisse - galement sensible pour les maisons de plus grande dimension et dune valeur suprieure - se fait peu

    sentir dans le segment des petits biens, quil sagisse de maisons ou dappartements dont les cots oscillent entre 100 et 150 k. Toutefois et paradoxalement ces petits biens savrent de plus en plus difficiles vendre.

    Pourquoi ?La population intresse par ce type dhabitat - parmi laquelle nombre de mnages monoparentaux - se trouve souvent confronte une difficile accessibilit au financement, davantage par manque de capacit dun apport personnel que par le montant des mensualits rembourser. En effet, depuis 2008, les financements 125% (ils permettaient de compenser le

    manque dapport personnel) ne sont plus de mise et, depuis 2011, les accords de Ble 3 et Solvabilit 2 ont mis en place une rforme des rgulations prudentielles.

    Derrire cette rforme se profile une nouvelle ralit dans laquelle les crdits hypothcaires sont dsormais considrs risque. Par ailleurs ces mmes crdits savrent peu rentables pour les banques et ne constituent plus un outil de fidlisation de la clientle. Toutefois, face des situations paradoxales dans lesquelles, faute dun apport personnel une population ne peut accder au crdit et se retourne donc vers le march locatif - quitte payer des loyers dont les montants sont parfois suprieurs

    Florence Sarazin

    Logic-immo.be Hainaut

    Thierry Laffineur

    Journaliste

    Rudy Courbet

    Logic-immo.be

    Pierino Di Michele

    Architecte

    Yves Van Ermen

    Prsident IPI

    Annelise Demeuse

    Club Immobilier

    Yves Van Roy

    Notaire

    Philippe Roquet

    Service Acor

    TABLE RONDE 03

  • ceux des mensualits de remboursement - , les organismes financiers ont t inventifs et proposent des crdits personnels sur 5 ans destins couvrir les frais dactes notariaux dun processus dacquisition.

    Paralllement, les biens rsidentiels urbains des 3 principales agglomrations (Mons, Charleroi et Tournai) connaissent un tassement de leurs valeurs. Celui-ci est mettre en rapport avec la dcote parfois spectaculaire (> - 50%) des commerces des centre-ville dlaisss au profit des centres commerciaux priphriques des grandes enseignes (Ex.: Grand Prs,..). A noter que cet effet de cannibalisation, renforc par limpact de lInternet, pose le problme du devenir de ces immeubles - surtout ceux sis dans les pitonniers - pour lesquels on invente de nouvelles fonctions dont celles de magasins/bureaux prcaires consistant louer lespace lessai pour une priode de 3, 6 ou 12

    mois, avant denvisager des baux plus longs. La question de lavenir de ces immeubles reste toutefois ouverte et des raffectations (magasins > rsidentiel) ne sont pas exclure.

    APPEL DAIR DU BRABANT WALLON Il reste que derrire ce tableau parfois sombre, le Hainaut bnficie dun appel dair non ngligeable. En effet, la proximit gographique du Brabant wallon - dont les prix de limmobilier sont globalement suprieurs ceux du Hainaut - joue en faveur de ce dernier. Cette proximit attire une nouvelle population pour laquelle le temps daccs Bruxelles depuis Wavre ou depuis Ath est sensiblement le mme, alors que la diffrence du prix de limmobilier entre les deux villes est comprise entre 10 et 25% ! En consquence, on assiste un accroissement de la demande - surtout pour les biens compris entre 150 et 200 k hors

    frais - et donc une hausse de la valeur du foncier (ex.: dans la rgion de Ath, le cot du foncier a augment de +/- 30% en dix ans).

    On notera encore que si la rgion de Ath/Tournai se remet plus rapidement des effets de la crise (entre 2000 et 2010 les valeurs immobilires ont augment de +/- 10%/an avant de chuter), la ville de Charleroi a entrepris de (trs) gros travaux dinfrastructures (Quai de la Sambre, Rive gauche, etc,..) qui semblent dsormais motiver les investisseurs et donc redynamiser le secteur immobilier. On ajoutera quentre les deux provinces (Brabant wallon et Hainaut) les diffrences de prix ne sont pas toujours fortement marques. Ainsi le cot du foncier et de limmobilier neuf au sud de Charleroi (ex.: Gerpinnes) est parfaitement comparable celui de Wavre et, par ailleurs, une dynamique des marchs immobiliers

    04 TABLE RONDE

  • apparat dans dautres communes hennuyres (ex.: Erquelinnes,..)

    PEB et CODES Si, pour un candidat propritaire occupant, lachat immobilier procde en grande partie de lmotionnel, il existe galement une dimension rationnelle qui altre le march. Celle-ci transparat, entre autres, dans les exigences lgales contraignant lacqureur dun bien ancien une (re)mise aux normes de son habitat. Il en est ainsi de lobligation de mise en conformit du circuit lectrique endans les 18 mois suivant lacquisition. Or une telle opration -