logistics market research...•이천시 호법면 매곡리 소재 휠라 이천센터는...
TRANSCRIPT
LOGISTICS MARKET RESEARCH
3Q 2018
C O M PA N Y R OOT S
ESTABLISHEDOVER 200 YEARS AGO
Introduction
1805년에 영국에서 설립된 체스터톤스는 5개 대륙 30여개 국
에 걸쳐 확장된 100개 이상의 사무실을 포함하고 있는 런던의
최상위 부동산 회사 중 하나입니다.
200년의 역사를 자랑하는 체스터톤스는 영국 왕립 학회(RICS)
의 창립 멤버로서, 다년간의 국제적인 활동과 현재 시점에 맞게
적용한 전통성을 바탕으로 고객에게 우수한 서비스를 제공하는
데 주력하고 있습니다.
2018년 시작하는 체스터톤스 코리아는 투자자문, 가치평가, 컨
설팅, 매입매각 임대차 자산관리 및 운영서비스 등 종합 부동산
서비스를 제공하며, 아시아 네트워크를 발전시키고 해외 시장으
로의 서비스를 다각화 하려 합니다
B R O AD S E R V I C E
체스터톤스의 자문 및 평가팀의 서비스는 개발자들이 추후 프로젝트에 대한 결정을 신속하게
내릴 수 있도록 다양한 근거와 자료를 전달하며, 마케팅 및 세일즈 팀은 고객의 글로벌 데이
터베이스에 대한 투자를 극대화하는 동시에 투자 수익률을 극대화하는 방법에 대한 솔루션을
제공하고 있습니다 .현지 및 글로벌 판매 경험과 노출을 통해 개발 프로젝트는 가장 짧은
기간 내에 최고의 시장 가격으로 판매할 수 있는 최상의 기회를 만들어 냅니다.
컨설팅 및 리서치 (Consulting & Research)
체스터톤스 코리아는 컨설턴트 전문가 그룹의 풀을 활용하여 글로벌 투자자, 다국적 기업,
부동산 회사, 공공기관 등 다양한 의뢰인의 요구에 맞는 컨설팅 서비스를 제공합니다.
체스터톤스 코리아는 전세계적으로 상업용 부동산 시장에 대한 리서치를 통해 시장의
과거와 오늘을 조명하며, 장래시장에 대한 포괄적인 전망을 제시합니다.
투자자문 (Investment & Advisory)
체스터톤스 코리아는 투자컨설팅, 투자관리, 매입대행 등 의뢰인의 부동산 투자에
필요한 모든 서비스를 제공합니다. 투자의 초기부터 전략수립, 금융구조, 매각협상
까지 의뢰인의 요구와 목적에 부응하는 수익성을 최우선 한 대안을 분석합니다.
감정평가 (Valuation & Advisory)
풍부한 경험과 자격을 갖춘 전문가에 의한 최고 수준의 감정평가 서비스를 제
공합니다. 한국과 아시아 부동산 시장에서의 풍부한 경험을 토대로 통합적인
감정평가 서비스를 제공합니다. 체스터톤스 코리아는 한국에 진출한 글로벌
부동산 서비스회사 중 유일하게 국가공인 감정평가법인을 보유하고 있습니다.
임대차 및 매입매각 (Leasing & Acquisition & Disposal)
일반기업, 투자자, 공공기관을 위해 체스터톤스 코리아는 가장 효율적이고
통합적인 부동산 중개서비스, 매입매각 대행 서비스를 제공합니다.
자산 및 시설관리 / 프로젝트 관리 (Asset, Facility & Project Management)
최소한의 비용으로 최대의 효과를 창출하는 통합적인
부동산 프로젝트-자산-시설관리 서비스를 제공합니다. 의뢰인의 요구에
따라 부동산의 생애단계에 적합한 통합 부동산 서비스를 제공합니다.
해외부동산서비스 (Overseas Project Service)체스터톤스 코리아는 해외 부동산의 개발, 투자, 관리,
감정평가에 관한 포괄적 서비스를 제공합니다
GLOBAL NETWORK
INTERNATIONAL SERVICE LINE
5 CONTINENTS
29 COUNTRIES
218 OFFICES
FRANCE (9)
AUSTRIA
CANADA
MALTA
MAURITIUS
LOGISTICS RESEARCH TABLE OF CONTENTS
OVERVIEW
주요 ISSUE
조사개요1. 조사대상 및 내용
2. 조사기간
3. 조사권역
4. 임대료, 공실률 추정방법
5. Cap.rate 추정방법
시장동향1. 권역별 시장 특징
2. 물류센터 수요동향
3. 물류센터 공급동향
임대시장1. 임대시장 동향
2. 수도권의 권역별 임대시장 분석
3. 2018년 3분기 임대 정보
매매시장1. 물류센터 매매시장 동향
2. Cap. Rate
3. 2018년 3분기 거래사례
Logistics Market
1
OVERVIEW l 2018년 3분기의 온라인시장 거래액은 약26조89백억원으로 인터넷쇼핑몰의 거래액은
지난 분기와 유사하나 모바일쇼핑몰의 거래액은 꾸준히 상승하고 있음. 특히 물류센
터의 수요와 밀접한 의류 및 잡화시장, 가전 및 전자통신기기시장 등의 매출액이 전
체 온라인시장의 거래액에서 많은 비중을 차지하고 있음.
l 2018년 3분기에 물류창고업으로 등록된 창고 수는 냉장냉동창고를 포함하여 전국
128개임. 이 중 수도권에는 연면적 3천평 이상의 대형 물류센터가 16개가 등록되었으
며 4곳이 준공완료되었음. 권역별로는 수도권 동남부의 공급량이 전체 수도권 공급량
의 약 41% 차지함. 지난 분기와 대체로 유사한 경향을 보임.
평당매매가 4.4 백만원/평
Cap.rate 6.57 %
평균임대료 29,100 원/평
공실률 5.4 %
l 2018년 3분기 수도권 물류센터의 평균임대료는 1층 접안층수기준 평당 약 29,100원
수준에서 형성되고 있음. 관리비는 평당 1,000~2,000원수준으로 전분기와 유사한 수
준임. 수도권 물류센터의 공실률은 약 5.4%로 전분기에 비하여 증가하였으나 권역별
로 살펴보면 전분기에 비하여 공실률이 낮아진 권역도 있음.
l 2018년 3분기 수도권 상온 대형 물류센터는 수도권 동남부권역을 중심으로 거래가
이루어짐. 전분기에 비하여 평당 매매가격은 상승하였으며 Cap.rate는 감소하였음.
서울
서북부 동북부
동남부
서남부
남부
임대료 29,000 원/평
공실률 21.3 %
평균매매가 -
임대료 38,700 원/평
공실률 10.2 %
평균매매가 4,975 천원
임대료 26,200 원/평
공실률 4.8 %
평균매매가 2,679 천원임대료 29,500 원/평
공실률 4.2%
평균매매가 2,697 천원
임대료 26,100 원/평
공실률 2.0 %
평균매매가 4,622 천원
Logistics Market
2
Ⅰ. 주요 ISSUE
2018년 3분기
매매
• 2018년 3분기의 경우 전 분기에 비하여 많은 대형 물류센터의 거래가 진행중이
거나 완료되었음
• 2018년 3분기에는 과거에 비하여 준공 이전 선매입하려는 물류센터 투자수요가
증가함.
• 마켓컬리에서 비롯된 새벽배송 서비스는 이마트, GS리테일, 롯데슈퍼 등 대기업까
지 확대되어 새벽배송시장이 급성장하였음. 이에 신선식품보관 및 배송을 위한 냉
장냉동 물류센터 및 상온–냉장냉동이 함께 있는 복합물류센터에 대한 투자수요
가 증가함.
동향
• 미국계 투자펀드 콜버그크래비스로버츠가 인천시 서구 석남동 소재 SK인천석유화
학 소유부지(55,733㎡)에 총사업비 3천억원을 들여 지하1층~지상7층, 연면적
30만㎡규모의 첨단물류센터 건립을 추진함.
• 무료배송 서비스를 제공하였던 많은 업체들이 물류비용의 상승에 따른 적자누적
등을 이유로 무료배송의 주문 금액기준을 상향하거나 무료배송서비스를 폐지함.
• 기업들의 물류시장에 대한 관심이 증가하고 있음. 현대글로비스는 미래 신성장 동
력을 위한 연구와 첨단 물류기술 개발을 위해 종합물류연구소를 만들 계획임을
발표함.
• 경기도 파주시 성동IC인근 자유로변에 위치하는 경기개성공단사업협동조합에서
추진중인 남한 내 개성공단지원 복합물류단지 조성사업이 국토교통부 실수요검증
을 통과하여 2020년까지 단지조성완공을 목표로 추진중임.
• 중소기업의 입장에서 물류비용은 부담이 될수 있는 바 이와 관련한 지자체들의
관심과 노력이 증가하고 있음. 경기도와 평택항만공사는 물류 지원 사업을 내용으
로 하는 국제물류 활성화 설명회를 개최하였으며, 인천시는 도시형 혁신물류센터
건립을 위한 MOU를 체결함.
정책
• 물류신고센터 설치, 제3자물류 촉진 등을 주요 내용으로 하는 물류정책 기본법
개정안이 국회에서 통과됨.
• 국토교통부는 서울-부산 물류 새싹기업 육성을 위하여 협력체계 구축을 위한 업
무협약을 체결함. 주요 내용으로는 물류창업 지원 및 정보공유, 새싹기업의 해외
진출을 위한 홍보 및 지원, 창업교육 및 인력양성, 창업활성화를 위한 규제 및 문
제점 개선 등임.
• 국토교통부는 국토교통과학기술 연구개발 종합계획을 확정함. 건설, 교통, 물류
등 전통적인 국토교통 산업에 첨단 기술을 융합, 복합하여 새로운 부가가치를 창
출하고 공공서비스의 품질을 높이며 지능형 자동화물 운송시스템개발 등을 통한
스마트 물류구현을 위한 계획이 포함됨.
• 7월1일부터 시행된 노동시간단축의 개정근로기준법은 보관 및 창고업이 특례업종
에서 제외되었으나 창고업만 영위하는 기업은 많지 않아 대부분의 물류기업이 특
례업종에 포함되면서 상대적으로 타 업종보다는 미치는 영향력이 낮은편임. (물류
터미널운영업의 경우 특례업종에 해당함.)
임대
• 지난 분기와 마찬가지로 이번 분기에 공급된 신규 대형 물류센터는 준공 이전에
임차가 완료된 경우가 대부분으로 공실이 거의 없음.
• 이천시 호법면 매곡리 소재 휠라 이천센터는 휠라코리아가 매각 후 전체를 임차
하여 이용중임.
• .평택시소재 메이플트리로그 킹스톤 물류센터는 기존 임차인인 이랜드가 나간 후
공실이었던 부분에 대하여 100%임차완료하였으며 안성시소재 메이플트리로그
일죽센터도 새로운 화주를 맞이하였음.
Logistics Market
3
Ⅱ. 조사개요 1. 조사대상 및 내용
경기도소재 연면적 3,000평 이상인 상온 물류센터를 대상으로 거래정보, 공급정보, 임대료 정보,
공실현황, 임차인정보 등에 관한 사항을 조사함.
2. 조사기간
2018년 07월 01일 ~ 2018년 09월 30일 (2018년 3분기)
3. 조사권역
서울을 중심으로 수도권내 물류센터가 소재하는 위치와 주요 고속도로를 기준으로 하여 5개의
권역으로 세분화 하였음.
4. 임대료, 공실률 추정방법
세분화한 권역별로 대표성 있는 물류센터를 선별하여 표본을 선정한 함. 임대료는 물류센터의 접
안가능한 층을 기준으로 각 표본이 임대된 내역을 조사하여 건축물대장상 연면적(공용면적포함)
을 기준으로 추정하였음.
5. Cap. Rate 추정방법
건물의 준공연도, 층고 등은 1층 기준임대료 산정시 반영하고 층별효용(화물엘리베이터 유무, 경
사지를 통한 차량접안 가능여부, 건물내 Lamp의 존재여부 등)은 1층 기준 임대료 대비 비율로
조정하여 NOI를 추정하되, 임차인의 특성(3PL, 2PL)에 따른 임대료의 차이는 NOI를 추정하는
데 고려하지 아니함.
거래사례의 거래 당시 주변 유사 물류창고의 임대료 수준 및 공실 수준 등을 고려하여 추정한
Cap.rate이므로 실현된 Cap.rate과는 다를 수 있음.
건물이 현저히 최유효이용에 미달하는 경우, 매도인과 매수인이 내부 관계자(대기업 계열사 등)인
경우에는 적정한 Cap.rate 산정을 위하여 표본에서 배제하였음.
서울
서북부 동북부
동남부
서남부 남부
포천시, 가평군, 양평군,
남양주시 등
인천광역시, 김포시, 파주시,
양주시, 연천군 등
시흥시, 평택시, 군포시,
안양시, 안산시, 화성시
일부 등
이천시, 광주시, 여주시 ,
용인시 일부, 안성시 등화성시일부,
용인시일부,
의왕시, 과천시,
오산시, 수원시,
등
Logistics Market
4
Ⅲ. 시장동향
1. 권역별
시장특징
2. 수요동향
3. 공급동향
1. 권역별 시장 특징
지역 특징
동
북
부
포천시, 가평군
양평군,남양주시 등
• 물류창고의 공급이 많지 않은 편
• 일부 경기권역과 강원도의 물류를 커버하는 역할
동
남
부
광주시, 이천시
여주시, 안성시,
용인시일부 등
• 중부고속도로를 통해 서울 및 내륙으로의 진입가능
• 유통업계 특히 냉동냉장제품의 창고가 주종을 이룸
남
부
화성시, 용인시일부,
의왕시, 과천시
오산시 등
• 경부고속도로를 통해 서울 및 내륙 진입 가능
• 수출입화물, 소비재 물류단지 중심으로 형성
서
북
부
김포시, 인천광역시
파주시, 양주시
연천군 등
• 서울 및 경기권의 물류 거점 역할 수행
• 도서 출판 관련 각종 화물, LCD단지 관련 수출입 화물이 주를
이룸
서
남
부
시흥시, 안산시
화성시(서부)
평택시 등
• 서해안고속도로 및 평택-제천고속도로를 이용하여 서울 및 내
륙 진입가능
• 주요 항만과 인접하여 있어 입지요건 우수
• 대중국 물동량 증가로 공산품, 곡물 등 다양한 화물 취급
2. 물류센터 수요동향
(1) 온라인시장 거래액 추이
2018년 3분기의 온라인시장 거래액은 26.89조원이었음. 이 중 인터넷쇼핑몰의 거래액은 약
10조1천억원, 모바일쇼핑몰의 거래액은 약 16조7천억원임. 분기별 동향을 살펴보면 인터넷쇼
핑몰 거래액의 증가세는 거의 볼 수 없으며 모바일쇼핑몰의 거래액은 꾸준히 증가하고 있어
앞으로 이러한 추세는 계속될 것으로 보임. 세부적으로 살펴보면 거래액 중 많은 비중을 차지
하는 것은 의류 및 잡화시장, 가전 및 전자통신기기시장, 생활용품시장 순임.
분기별 온라인 쇼핑몰 거래액 추이
[자료: KOSIS 국가통계포털]
0.00
5.00
10.00
15.00
20.00
25.00
30.00
15 1Q 15 2Q 15 3Q 15 4Q 16 1Q 16 2Q 16 3Q 16 4Q 17 1Q 17 2Q 17 3Q 17 4Q 18 1Q 18 2Q 18 3Q
온라인시장거래액 (단위 : 조원)
26.89
Logistics Market
5
Ⅲ. 시장동향
1. 권역별
시장특징
2. 수요동향
3. 공급동향
(2) 택배시장의 성장추이
온라인시장의 발전으로 택배시장도 연간 꾸준히 성장하였음. 통계청의 발표자료에 의하면
2016년에 4.5조원으로 매년 연간 평균상승률 10.48%를 보이며 지속적으로 성장하는 추세임.
평균 택배단가가 2016년 2,302원에서 2017년 상반기에 2,235원으로 낮아졌음을 고려하면
택배업 매출액은 더욱 성장하였음을 알 수 있음. (현재 2017년의 통계자료 미발표로 추정치임)
연간 전국 택배업 매출액 추이
[자료: KOSIS 국가통계포털, 한국통합물류협회]
(3) 택배 물동량 및 성장률 추이
물류센터의 수요와 가장 밀접한 관련이 있는 택배 물동량은 한국통합물류협회에 따르면 2017년
4분기에 2,319백만 박스로 2007년 이후 2017년 현재 연평균 10.16%씩 증가하였음. 택배상
품의 크기와 부피에 따라 개당 요금이 다르지만 전체적인 1개당 평균 요금은 2,248원으로 지난
해에 비하여 3%가 하락하였음. 전체 택배시장에서 1위인 CJ대한통운의 시장 점유율은 50% 가
까이 계속 확대되고 있어 물류센터에서 화주로서 CJ대한통운의 영향력이 더욱 커지고 있음.
택배 물동량 추이 및 연간 성장률
[자료: 한국통합물류협회]
4.59
0.00
0.50
1.00
1.50
2.00
2.50
3.00
3.50
4.00
4.50
5.00
5.50
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017(F)
전국택배업 매출액(단위:조원)
2,048 2,319
21.5%
11.5%
21.1%
10.9%
8.4% 8.2%7.1%
7.8%
11.9%12.8% 13.2%
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
-
500
1,000
1,500
2,000
2,500
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
택배물동량 (단위 : 백만 박스) 연간성장률 (단위 : %)
Logistics Market
6
Ⅲ. 시장동향
1. 권역별
시장특징
2. 수요동향
3. 공급동향
3. 물류센터 공급동향
(1) 전국물류센터 등록현황 및 수도권 물류센터의 연도별 공급추이
2018년 3분기에 물류창고업으로 등록된 창고 수는 냉장냉동창고 포함하여 전국 128개로 전분기
에 비하여 소폭 증가하였음. 이중 수도권에는 39개가 등록됨. 창고유형으로 살펴보면 전국에 일반
창고 86개, 냉동냉장창고 25개, 기타보관장소가 17개 등록되었음. 2018년 3분기에는 수도권에
171,417평이 공급되었음. 특히 연면적 3,000평이상의 물류센터는 전국에 16개가 등록되었으며
이중 수도권에 등록된 물류센터는 12개임.
2018년 3분기 전국 물류센터 등록현황
[자료: 국가물류통합정보센터]
수도권 물류센터의 분기별 공급 연면적 추이
[자료: 국토교통부, 국가물류통합정보센터]
경기도, 43%
강원도, 0%충청도, 24%
전라도, 47%
경상도,
11%
경기도
강원도
충청도
전라도
경상도
91,318.9
16,853,627.02
0
2,000,000
4,000,000
6,000,000
8,000,000
10,000,000
12,000,000
14,000,000
16,000,000
18,000,000
20,000,000
0
100,000
200,000
300,000
400,000
500,000
600,000
700,000
3Q2017 4Q2017 1Q2018 2Q2018 3Q2018
신규 공급량(㎡)
누적 공급량(㎡)
Logistics Market
7
Ⅲ. 시장동향
1. 권역별
시장특징
2. 수요동향
3. 공급동향
(2) 수도권의 물류단지 현황
물류단지란 국토교통부장관이 물류시설의 집단화, 공동화를 통한 물류체계의 효율성을 제고하고자
화물의 운송, 집화, 하역 등을 하는 물류단지시설과 지원시설을 집단적으로 설치 육성하기 위하여
지정, 개발한 일단의 토지 및 시설을 말함. 2018년 3분기 현재 물류단지로 지정된 곳은 전국 31
개(총면적 12,371,213㎡)로 서울포함 수도권에 15개 지정됨. 이는 지정된 총면적 대비 59.8%
(면적7,397,377㎡)에 해당됨. (전분기와 변동없음)
명칭 소재지 총면적(㎡) 전국분포비중(%)
서울동남권물류단지서울특별시 송파구
장지동560,694
경인아라뱃길인천물류단지 인천광역시 서구 오류동 1,145,026
평택도일물류단지 경기도 평택시 도일동 486,062
광주도척물류단지 경기도 광주시 도척면 278,016
김포고촌물류단지 경기도 김포시 고촌읍 894,454
부천오정물류단지 경기도 부천시 오정동 457,856
화성동탄물류단지 경기도 화성시 동탄면 460,670
안성원곡물류단지 경기도 안성시 원곡면 682,398
광주초월물류단지 경기도 광주시 초월읍 264,529
여주종합물류단지 경기도 여주시 명품로 264,242
이천패션물류단지 경기도 이천시 마장면 796,706
광주직동물류단지 경기도 광주시 직동 571,410
안성미양물류단지 경기도 안성시 미양면 136,942
남여주물류단지 경기도 여주시 연라동 206,955
광주오포물류단지 경기도 광주시 오포읍 191,417
(3) 수도권 권역별 물류센터의 공급비율
2018년 3분기에 신축허가된 물류센터의 공급을 포함하여 현재 누적된 물류센터의 공급면적을
살펴보면 이천시, 광주시 등이 소재하는 수도권 동남부에 약 41.3%가 집중되어있으며 이는 전
분기 대비 소폭 상승한 수치임. 평택시, 오산시 등이 소재하는 남부권역과 인천광역시, 김포시
등이 소재하는 서북부권역이 뒤를 잇고 있으며 공급비율은 대체로 전분기와 유사함.
수도권 권역별 물류센터의 공급비율
59.
80
%
16.
34
%
14.
76
%
7.7
0%
1.41%
경기도 충청도
경상도 전라도
강원도
3.0% 41.3% 21.4% 14.6% 19.7%
수도권 동북부 수도권 동남부
수도권 남부 수도권 서남부
수도권 서북부
Logistics Market
8
Ⅲ. 시장동향
1. 권역별
시장특징
2. 수요동향
3. 공급동향
(4) 당 분기 신규공급 물류센터
2018년 3분기에는 수도권에 연면적 기준 3,000평 이상의 물류센터가 4곳이 공급 되었음. 연면
적 규모로 하면 총 약 27,624평에 해당됨. 전분기에 비하여 준공완료된 물류센터의 규모는 적
은 편임. 이는 폭염으로 인한 공사기간이 지연되어 준공이 늦추어진 경우도 있기 때문임.
센터명 지역 연면적(평)
삼성로지스물류창고 경기도 안성시 미양면 양변리 10,350
- 경기도 이천시 마장면 해월리 8,299
- 경기도 파주시 월롱면 덕은리 3,217
- 경기도 여주시 가남읍 삼승리 5,758
연면적 합계 (평) 27,624 평
[자료 : 국토교통부]
(5) 공급예정 주요 물류센터
2018년 3분기에는 에이치엔물류센터, 해성물류센터, 엘엔피코스메틱 물류센터가 착공에
들어감. 해성물류센터의 경우 상대적으로 대형 물류센터의 분포비중이 낮은 파주에 입지하
였다는 점에서 주목할만함.
센터명 지역 연면적(평)
에이치엔물류 이천시 설성면 행죽리 7,347
해성물류센터 파주시 월롱면 영태리 3,641
엘엔피코스메틱 화성시 서신면 전곡리 5,577
Sub Total - 16,565
[자료 : 국토교통부]
위와 별도로 당분기에 신축허가절차를 마치고 착공 준비중에 있는 물류센터는 아래와 같음.
센터명 지역 연면적(평)
해월리물류센터 이천시 마장면 해월리 3,784
디벨로지스물류센터 이천시 백사면 조읍리 7,157
고백리 물류센터 이천시 부발읍 고백리 6,374
- 이천시 부발읍 신원리 8,758
- 광주시 오포읍 능평리 7,299
Sub Total - 33,371
[자료 : 국토교통부]
Logistics Market
9
Ⅳ. 임대시장
1. 임대시장
동향
2. 시장분석
3. 임대정보
1. 물류센터 임대시장동향
2018년 3분기 물류센터의 임대료는 지난분기에 비하여 소폭 상승하였음, 이는 일부 물류센터에
서 물가상승률을 반영한 임대료상승이 7월에 있었으며 일부 신규공급된 물류센터들의 임대료가
타 물류센터에비하여 다소 높은 것에 기인함. 반면 공실률은 증가하였는데 일부 마스터리스로 사
용하던 화주가 계약기간만료로 전체 공실이 된 물류센터가 있었고, 신규공급된 물류센터 중 일부
가 아직 임차가 완료되지 않은 곳이 있었기 때문임.
물류센터 임대료 및 점유율 추이
2. 수도권의 권역별 임대시장 분석
2018년 3분기 수도권 물류센터의 임대료는 전 분기에 비하여 권역별로 다른 양상을 보임. 수도
권 서북부권역의 평균임대료는 평당 38,700원임. 과거 서북부권역이 김포를 중심으로 평균임대
료 상승을 견인하였는데 현재 인천, 파주, 일산 등 다양한 곳에 물류센터가 입지하면서 권역의
평균임대료가 낮아짐. 동남부권역의 평균임대료는 평당 26,100원 수준임. 수도권 동북부권역은
평당29,000원, 남부권역은 평당 29,500원, 서남부권역은 26,200원 수준을 보임. (상기 평균임
대료는 상온 물류센터의 1층 (접안층) 기준으로 층별, 시설규모, 설비현황 등에 따라 차이가 있
으며 신축 물류센터의 경우 일부 호가가 반영되어 있음.)
수도권의 권역별 물류센터 임대료 추이
29,000 29,100
96.4% 94.6%
70.0%
75.0%
80.0%
85.0%
90.0%
95.0%
100.0%
15,000
18,000
21,000
24,000
27,000
30,000
33,000
'11년 '12년 '13년 '14년 '15년 '16년 4Q'17년 1Q'18년 2Q'18년 3Q'18년
임대료(원)
점유율(%)
27,00029,000 29,000
23,900 25,40026,100
28,000
29,60029,500
26,500 26,80026,200
32,700
39,800 38,700
20,000
25,000
30,000
35,000
40,000
45,000
'11년 '12년 '13년 '14년 '15년 '16년 4Q'17년 1Q'18년 2Q'18년 3Q'18년
수도권 동북부 수도권 동남부 수도권 남부
수도권 서남부 수도권 서북부
Logistics Market
10
Ⅳ. 임대시장
1. 임대시장
동향
2. 시장분석
3. 임대정보
3. 2018년 3분기 임대 정보
2018년 3분기에는 기존 공실이었던 물류센터의 임차계약이 완료되었으며 신규공급된 물류센터
들의 임차계약이 진행중에 있음. 부천시 오정동 소재 부천로지스틱스파크는 서북부권의 주목할만
한 물류센터로 현재 절반정도 임차계약이 완료되었으며 나머지도 진행중에 있음. 여주시 소재 메
이플트리 로그퍼스트 물류센터의 경우 기존 임차인인 태은물류가 이전하여 공실상태로 일부 단
기화주가 임차해 있었으나 이번 분기에 해당 센터전체를 JMT가 계약하여 입주완료하였음.
센터명 소재지 연면적(평)주요임차인
(화주)소유자
휠라이천센터
이천시
호법면
매곡리
15,009 휠라코리아 ㈜국민은행
부천로지스틱스파크
부천시
오정구
오정동
92,237
CU,
범한판토스,
제일모직
부천물류센터프로젝트금융투자
메이플트리로그
일죽
안성시
일죽면
고은리
7,078
태은물류,
한솔 CSN,
ENC 로지스틱스
메이플트리
메이플트리로그
퍼스트코리아
여주시
능서면
마래리
3,315 JMT 메이플트리
메이플트리로그
킹스톤
평택시
포승읍
원정리
30,526
동서식품,
CJ 대한통운,
대상, 원진물류
메이플트리
우리물류
용인시
처인구
양지면
제일리
3,949 MBC 우리물류㈜
Logistics Market
11
Ⅴ. 매매시장
1. 매매시장
동향
2. Cap. Rate
3. 거래사례
1. 물류센터 매매시장동향
2018년 3분기에는 수도권 동남부를 중심으로 대형 물류센터의 거래가 있었음. 2018년 3분기의
물류센터의 총 거래금액은 196,811백만원이며 평당 거래금액은 4.4백만원이었음. 물류센터의
평당 거래금액은 상승하고 있는 추세에 있으며 물류센터에 대한 인기, 건축비용의 상승 등을 고
려할 때 이러한 상승세는 한동안 지속될 것으로 보임.
물류센터 거래금액
2. Cap. Rate
2018년 3분기의 거래량은 147,787㎡ (약 44,706평) Cap.rate은 6.57%로 과거에 비해 하향하
고 있는 추세에 있음. 이러한 추세는 경쟁이 심화됨에 따라 지속될 것으로 보이지만 오피스와 같
은 타 부동산시장에 비하여 물류센터시장은 상대적으로 호황이라 할 수 있음. 물류센터 준공 이전
에도 선매입하는 계약이 이루어지고 있으며 자가물류센터로 이용중인 것을 매각한 후 그 곳의 임
차인으로 계속 이용하는 경우도 증가하고 있음.
분기별 수도권 물류센터 거래량 및 Cap.rate
196,811
4.4
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
350,000
400,000
450,000
500,000
1Q17 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18 2Q18 3Q18
거래금액의 합 (단위:백만원)
147,787
6.57%
-
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
350,000
400,000
450,000
500,000
3.00%
4.00%
5.00%
6.00%
7.00%
8.00%
9.00%
10.00%
분기별 거래량 (연면적sqm)
거래사례 Cap.rate(%)
Logistics Market
12
Ⅴ. 매매시장
1. 매매시장
동향
2. Cap. Rate
3. 거래사례
3. 2018년 3분기 거래사례
2018년 3분기에는 수도권 동남부권역을 중심으로 대형 물류센터의 거래가 있었음. 현재 국내
및 국외의 기관 투자자들의 물류자산에대한 투자가 진행중에 있으며 물류 부동산 투자기회를 찾
고있는 기관 투자자들도 많음.
수도권 물류센터 거래사례
센터명 소재지연면적
(평)
매매시점
(연, 월)
거래금액
(백만원)매도 매수
식사동
물류센터
고양시
일산동구
식사동
13,486 2017.11 80,000 ㈜NHN위투 ㈜국민은행
프롤로지스
덕평물류
이천시
마장면
덕평리
3,761 2017.12 14,000㈜제이와이
코퍼레이션
㈜고려
수산
DSL물류
이천시
마장면
회억리
14,415 2018.02 51,200 ㈜DSL ㈜국민은행
LIM이천물류
이천시
마장면
회억리
13,130 2018.02 61,200 ㈜하나은행도이치
자산운용
용인국제물류
용인시
처인구
백암면
11,123 2018.05 47,249㈜용인국제
물류CBRE
정안로지스
이천시
마장면
이치리
10,093 2018.07 34,000㈜정안
로지스켄달스퀘어
스타럭스
물류센터
이천시
호법면
매곡리
4,235 2018.09 25,500 ㈜스타럭스 농협은행㈜
SLX2
이천센터
이천시
마장면
덕평리
11,702 2018.09 55,724 ㈜하나은행 ㈜하나은행
제이케이
로지스
이천시
마장면
관리
9,249 2018.09 41,120 ㈜하나은행 ㈜하나은행
-
용인시
처인구
백암면
9,427 2018.09 40,467 ㈜하나은행 ㈜하나은행
C O N TA C T POIN T
조병철 CEO, Head of Valuation
02-6447-5300
문제상 Head of VAS, Appraiser
02-6447-5306
김재희 Head of ICS, Appraiser
02-6447-5330
박성식 Head of Capital market, Appraiser
02-6447-5317
김철현 전문가자문 ㈜ Logis Partners
010-4805-5134
이서안 Analyst (Logistics), Appraiser
02-6447-5343
체스터톤스 코리아서울시 강남구 영동대로 316, 6층 (대치동, 새마을운동중앙회)T. 02-557-6800 F. 02-556-5335
본 보고서는 시장동향에 관한 정보제공을 목적으로 하는 자료입니다. 본 내용은 당사가 신뢰할 만한 자료 및 정보를 기초로 작성된 것이나,
보고서가 제공되는 시점에서의 내용 및 추정치로서 실제와 오차가 발생할 수 있기에 수록된 일체의 내용에 대해 어떠한 점도 보장하지 않음
을 알려드립니다. 또한 이 보고서는 당사의 허락 없이 임의로 사용할 수 없음을 알려드립니다.