logistics market research 2q2021

LOGISTICS MARKET RESEARCH

2Q2021

COMPANY ROOTS

ESTABLISHED OVER 200 YEARS AGO 1805년 영국 런던에서 설립된 체스터톤스는 5개 대륙 30여개 국에 100개

이상의 오피스를 가진 글로벌 최상위 부동산 회사입니다. 영국 왕립 학회

(RICS)의 창립 멤버로 200년 역사를 자랑하며 전통을 현대적 감각에 맞춰

쇄신하고 국제활동을 폭넓게 펼치며 전세계 고객에게 우수한 서비스를 제

공하고 있습니다.

체스터톤스 코리아는 2018년부터 투자자문, 가치평가, 컨설팅, 매입매각 임

대차 자산관리 및 운영 등 종합 부동산 서비스를 제공해 왔습니다. 아시아

네트워크를 강화하고 해외 시장으로 서비스를 다각화하고 있습니다.

5 CONTINENTS 29 COUNTRIES 218 OFFICES

BROAD SERV ICE

체스터톤스의 자문 및 평가팀의 서비스는

개발자들이 추후 프로젝트에 대해 결정을 신속하게 내릴 수 있도록 다양한 근거와 자료를 전달하며,

마케팅 및 세일즈 팀은 고객의 글로벌 데이터베이스에 대한 투자를 극대화하는 동시에

투자 수익률을 극대화하는 방법에 대한 솔루션을 제공하고 있습니다.

현지 및 글로벌 판매 경험과 노출을 통해 개발 프로젝트는

가장 짧은 기간 내에 최고의 시장 가격으로 판매할 수 있는 최상의 기회를 만들어 냅니다.

컨설팅 및 리서치 (Consulting & Research)

컨설턴트 전문가 그룹을 활용하여 글로벌 투자자, 다국적 기업, 부동산 회사, 공공기관 등

다양한 의뢰인의 요구에 맞는 컨설팅 서비스를 제공합니다.

전세계 상업용 부동산 시장에 대한 리서치를 통해

시장의 과거와 오늘을 조명하고, 시장에 대한 포괄적인 전망을 제시합니다.

투자자문 (Investment & Advisory)

투자컨설팅, 투자관리, 매입대행 등 의뢰인의 부동산 투자에 필요한 모든 서비스를 제공합니다.

투자의 초기부터 전략수립, 금융구조, 매각협상까지

의뢰인의 요구와 목적에 부응하는 수익성을 최우선 한 대안을 분석합니다.

감정평가 (Valuation & Advisory)

풍부한 경험과 자격을 갖춘 전문가에 의한 최고 수준의 감정평가 서비스를 제공합니다.

체스터톤스 코리아는 한국에 진출한 글로벌 부동산 서비스회사 중

유일하게 국가공인 감정평가법인을 보유하고 있습니다.

한국과 아시아 부동산 시장에서의 경험이 풍부합니다.

임대차 및 매입매각 (Leasing & Acquisition & Disposal)

일반기업, 투자자, 공공기관을 위해 가장 효율적이고 통합적인

부동산 중개서비스, 매입매각 대행 서비스를 제공합니다.

자산 및 시설관리 / 프로젝트 관리 (Asset, Facility & Project Management)

최소의 비용으로 최대의 효과를 창출하는 통합적인 부동산 프로젝트-자산-시설관리 서비스를 제공합니다.

의뢰인의 요구에 따라 부동산의 생애단계에 적합한 통합 서비스를 제공합니다.

해외부동산서비스 (Overseas Project Service)

해외 부동산의 개발, 투자, 관리, 감정평가에 관한 포괄적 서비스를 제공합니다.

Logistics Market

1

OVERVIEW

2021년 2분기 수도권 상온 물류센터의 평균 임대료는 1층(접안층) 기준 평당

30,440원으로 상승함. 관리비는 평당 2,000원 내외임. 당분기 대형 물류센터 5만㎡

규모의 신규공급이 3건이며, 1,000억이 넘는 규모의 거래가 5건 발생하였음. 신선

식품 시장의 확대에 따라 저온 물류센터 거래가 늘어남. 또한, 쿠팡 덕평 물류센

터 대형화재로 인하여 손해보험업계 상위 5개사의 재보험 비용이 전년대비 상승

함.

2021년 2분기 수도권 대형 상온 물류센터의 평당 매매가는 626만원/평, 평균

Cap.rate는 4.58%임.

평당매매가 626 만원/평

Cap.rate 4.58 %

평균임대료 30,440 원/평

공실률 3.3 %

서울

서북부 동북부

동남부

서남부

남부

임대료 27,700 원/평

공실률 3.0 %

임대료 38,200 원/평

공실률 3.3 %

임대료 32,700 원/평

공실률 2.2 %

임대료 26,100 원/평

공실률 3.9 % 임대료 27,500 원/평

공실률 2.7%

Logistics Market

2

I. 주요 이슈

매매 · 2021년 2분기에는 수도권 서북부 지역에서 대형 물류센터

3곳(인천광역시 중구 항동 소재의 TJ 항동 물류센터, 인천

광역시 서구 원창동 소재의 트라이포트 물류센터, 김포시

고촌읍 전호리 소재의 케이로지스필드)이 매매됨

· 켄달스퀘어는 죽산PFV와 코람코자산운용으로부터 약

2,600억원에 경기도 안성, 용인에 있는 물류센터 2곳을 인

수함. 켄달스퀘어는 이로써 약 3,800,000㎡에 달하는 총

27개의 물류 자산 보유

· 수도권 중심 저온×상온의 혼합 물류센터 4곳이 거래 되었

음. e커머스와 신선식품 시장의 확대 때문으로 추정

· 2021년 2분기의 물류센터의 총 거래금액은 11,716억원이

며 수도권 3,000평이상 상온 물류센터의 평균 평당 거래

금액은 626만원으로 거래됨

동향 · 2021년 2분기에는 서북부 지역의 대형, 중대형의 혼합 물

류센터가 공급되면서 서북부 지역의 공급비율이 1% 증가

· 신세계 그룹 이마트가 이베이를 3조4,000억원에 ‘지분 양

수도 계약’을 체결 할 예정으로 밝힘

· 이천 쿠팡 덕평 물류센터 화재로 인하여 손해보험사업계

상위 5개사의 상반기 재보험료는 전년대비 9.3% 증가

· 수도권 A급 물류센터의 2021년 2분기 공실률은 지난 분

기 4.1%에서 0.8%p 하락한 3.3%를 기록

· 2021년 2분기 준공된 물류센터는 751만㎡으로 2019년 1

분기 이후 최고치를 기록

· 2021년 2분기 건축허가를 받거나 착공에 들어간 물류센터

는 138만㎡으로 1분기 115만㎡를 상회하는 수치임

정책 · 국토교통부는 스마트물류센터 민간투자를 활성화하기 위

해 예산 103억원을 확보, 업체별로 최대 1천500억원까지

7년간 이자비용을 지원하는 사업을 본격 추진함

· 인공지능(AI), 로봇, 빅데이터 등 4차 산업혁명 기술을 접

목한 스마트 물류센터에 대한 인증제를 실시함.

Logistics Market

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II. 조사개요

1. 조사기간

2021년 4월 01일 ~ 2021년 6월 31일 (2021년 2분기)

2. 조사대상

경기도 소재 연면적 3,000평 이상인 상온 물류센터를 대상으로 거래정보, 공급정보, 임대료 정보, 공실현황, 임

차인정보 등을 조사함. 세분화한 권역별로 대표성 있는 물류센터를 선별하여 표본을 선정한 후 물류센터의 접

안가능한 층을 기준으로 각 표본이 임대된 내역을 조사하여 건축물대장상 연면적(공용면적포함)을 기준으로 임

대료, 공실률, Cap.rate를 적절히 추정하였음. 거래사례의 거래 당시 주변 유사 물류창고의 임대료 수준 및 공실

수준 등을 고려하여 추정한 Cap.rate이므로 실현된 Cap.rate과는 다를 수 있음.

3. 조사권역

서울을 중심으로 수도권내 물류센터가 소재하는 위치와 주요 고속도로를 기준으로 하여 5개의 권역으로 세분

화 하였음

권역

명 특징

동북

부

물류창고의 공급이 많지 않은 편. 일부

경기권역과 강원도의 물류를 커버하는

역할

동남

부

중부고속도로를 통해 서울 및 내륙으로

의 진입가능. 유통업계 특히 냉동냉장제

품의 창고가 주종을 이룸

남부

경부고속도로를 통해 서울 및 내륙 진

입 가능. 수출입화물, 소비재 물류단지

중심으로 형성

서북

부

서울 및 경기권의 물류 거점 역할 수행

도서 출판 관련 각종 화물, LCD단지 관

련 수출입 화물이 주를 이룸

서남

부

서해안고속도로 및 평택-제천고속도로로

서울 및 내륙 진입가능. 주요 항만과 인

접하여 있어 입지요건 우수. 대중국 물

동량 증가로 공산품, 곡물 등 다양한 화

물 취급

서울

서북부 동북부

동남부

서남부 남부

포천시, 가평군, 양평

군, 남양주시 등 인천광역시, 김포시, 파주

시, 양주시, 연천군 등

시흥시, 평택시, 군

포시, 안양시, 안산

시, 화성시 일부 등

이천시, 광주시, 여주시,

용인시 일부, 안성시 등

화성시일부,

용인시일부,

의왕시, 과천시,

오산시, 수원시 등

Logistics Market

4

III. 공급동향

1. 등록현황과 공급추이

2021년 2분기 새로 물류창고업으로 등록된 창고 수는 냉장냉동창고 포함 전국 57개임. 전 분기 대비 30% 증가

함. 수도권에는 36개가 신규 등록됨. 2021년 2분기에 신축 허가를 받은 물류센터를 포함해 수도권 물류센터 공

급면적을 권역 별로 보면 이천시, 광주시 등이 소재한 수도권 동남부에 약 38%가 집중됨. 인천광역시, 김포시

등이 소재한 수도권 서북부 지역의 공급비율이 1% 상승하고 수도권 남부지역의 공급비율이 1% 하락함. 이외엔

전분기와 유사함. 수도권 물류센터 분기별 공급 연면적은 아래와 같음. 2021년 2분기 750만㎡가 공급되어 누적

2,224만㎡가 공급됨

2021년 2분기 전국 물류센터 신규 등록현황

[출처: 국가물류통합정보센터]

2021년 2분기 수도권 물류센터 공급비율

[출처: 국토교통부, 국가물류통합정보센터]

인천광역시

12%

경기도

51%충청북도

5%

충청남도

9%

전라북도

5%

전라남도

7%

경상북도

5%

경상남도

5%

서울특별시

부산광역시

대구광역시

인천광역시

광주광역시

대전광역시

울산광역시

세종특별자치시

경기도

강원도

충청북도

충청남도

전라북도

전라남도

경상북도

경상남도

제주특별자치도

3% 38% 21% 20% 19%

수도권 동북부 수도권 동남부 수도권 남부

수도권 서남부 수도권 서북부

Logistics Market

5

수도권 물류센터 분기별 공급 연면적

[출처: 국토교통부, 국가물류통합정보센터]

2. 신규공급 및 공급예정

신규공급 물류센터를 보면, 2021년 2분기에는 수도권에 연면적 기준 3,000평 이상의 물류센터가 10곳, 연면적

규모로 총 103,658평이 공급됨. 전분기 대비 공급된 물류센터의 규모가 417% 증가.

2021년 2분기 수도권 물류센터 신규공급

[출처: 국토교통부]

22

17

18

19

20

21

22

23

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1Q2019 2Q2019 3Q2019 4Q2019 1Q2020 2Q2020 3Q2020 4Q2020 1Q2021 2Q2021

(백만㎡)(천㎡) 신규 공급량(천㎡)

누적 공급량(백만㎡)

센터명 지역 연면적(평)

삼룡물산 파주시 월롱면 영태리 10,845

CCB 통합물류센터 평택시 진위면 갈곶리 18,057

양지유통업무설비 창고 C구역 냉동창고 용인시 처인구 양지면 19,012

평창리원진 물류센터 용인시 처인구 양지면 21,404

안성시 물류창고 안성시 삼죽면 내강리 24,848

이천 물류센터 이천시 부발읍 고백리 26,548

고안리 물류센터 용인시 처인구 백암면 44,889

이천 대대리 복합 물류센터 이천시 대월면 대대리 54,250

동원 물류 고매 농수산물 종합 유통센터 용인시 기흥구 고매동 59,346

일죽 능국2지구 물류단지 안성시 일죽면 능국리 63,471

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공급예정 물류센터를 보면, 2021년 2분기에는 용인시 통삼지구 창고시설, 이천시 조읍리 물류센터, 안산시 사사

동 물류센터 등 총 27개로 물류센터 규모 약 422,072평이 건축허가를 받거나 착공에 들어감.

2021년 2분기 수도권 물류센터 공급예정

[출처: 국토교통부]

센터명 지역 연면적(평)

별내 ONE 물류창고 경기도 남양주시 8,522

로지스밸리 천마 남양주 물류창고 경기도 남양주시 8,088

부천IC 냉동 창고시설 경기도 부천시 14,332

사사동 물류센터 경기도 안산시 15,597

공간세라믹 안성물류센터 경기도 안성시 15,266

미양면 양변리 281-3 창고시설 경기도 안성시 11,387

서운면 송정리 68-1 창고시설 경기도 안성시 10,732

창고시설((주)산천물류) 경기도 안성시 11,525

스마트엘 심석리 물류센터 경기도 여주시 14,358

가남읍 심석리 물류센터 경기도 여주시 12,829

강천면 간매리 264-2 창고시설 경기도 여주시 3,655

북리 134-1 물류센터 경기도 용인시 11,803

용인통삼지구 물류센터 1-2블럭 경기도 용인시 82,566

통삼지구 2-2블록 창고시설 경기도 용인시 19,948

용인통삼 1-3블록 창고시설 경기도 용인시 25,565

용인통삼 1-1BL 창고시설 경기도 용인시 29,415

HIVE 군량 경기도 이천시 16,250

대월면 대대리 576 창고시설 경기도 이천시 8,393

[베이지콜드] 이치리 냉동창고 경기도 이천시 4,201

이천시 조읍리 물류센터 경기도 이천시 19,537

부발읍 송온리 449 경기도 이천시 16,532

빌드업컴퍼니 물류창고 경기도 이천시 10,496

파주시 대원리 물류창고 경기도 파주시 11,103

(유)돌코리아 평택센터 경기도 평택시 5,344

하남 선우실업 경기도 하남시 5,812

무송리 물류창고 경기도 화성시 13,096

정남면 고지리 115-1 물류센터 경기도 화성시 12,697

합계 - 422,072

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IV. 임대시장

1. 임대료 추이

2021년 2분기 물류센터 임대료는 지난 분기보다 상승하여 평당 30,440원임. 공실률은 지난 분기보다 하락해

3.3%를 기록함. 수도권 물류센터 임대시장의 안정적인 모습은 e커머스와 신선식품 시장의 확대 때문으로 보임.

수도권 물류센터 분기별 임대료와 점유율

[출처: 공간의가치, Chestertons Korea]

2. 권역 별 분석

2021년 2분기 수도권 서북부권역의 평균임대료는 평당 38,200원, 수도권 서남부는 27,700원, 수도권 남부는

27,500원, 수도권 동남부는 26,100원, 수도권 동북부는 32,700원임. 평균임대료는 상온 물류센터의 1층(접안층)

기준으로 산정해 층, 시설규모, 설비현황 등에 따라 차이가 있으며 신축의 경우 일부 호가가 반영됨.

수도권 물류센터 권역별 임대료


Logistics Market

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V. 매매시장

1. 거래금액 추이

2021년 2분기 물류센터 총 거래금액은 Chestertons Korea조사 기준 1조1,716억원이며 평균 평당 거래금액은

626만원이었음. 평당 거래금액은 상승하는 추세.

수도권 물류센터 분기별 거래금액


2. Cap. Rate

2021년 2분기 상온 물류센터 거래량은 147,675㎡(약 44,671평)임. Cap.rate는 4.58 %로 전분기 대비 0.14%p하락

함.

수도권 물류센터 분기별 거래량과 Cap. rate


1,171,600

8.1

-0.5

0.5

1.5

2.5

3.5

4.5

5.5

6.5

7.5

8.5

-100,000

100,000

300,000

500,000

700,000

900,000

1,100,000

1,300,000

1,500,000

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

2019 2020 2021

거래금액(단위:백만원) 거래단가(단위:백만원/평)

478,712

4.58%

-

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

7.00%

8.00%

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

2019 2020 2021

거래 연면적(㎡)Cap rate(%)

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3. 거래사례

2021년 2분기 수도권 물류센터 거래사례

센터명 소재지 연면적 (평) 거래금액 (백만원) 매수자

TJ 항동 물류센터 인천시 중구 24,779 360,000 코람코자산신탁

김포 케이로지스필드 김포시 고촌읍 9,920 162,000 코람코자산신탁

인천 트라이포트 인천시 서구 21,865 160,000 BNK자산운용

쿠팡 안성4 물류센터 안성시 죽산면 73,972 160,000 켄달스퀘어리츠운용

용인 BRIC 물류센터 용인시 처인구 27,883 103,600 켄달스퀘어리츠운용

삼덕 TSL 물류센터 화성시 장안면 40,269 66,000 한강에셋자산운용

이천 국제 물류센터 이천시 실성면 28,943 35,000 한국토지신탁

쿠팡 이천3 물류센터 이천시 대월면 45,103 95,000 베스타스자산운용

베이지박스투 물류센터 여주시 가남읍 26,868 30,000 CAC자산운용


2021년 2분기에는 수도권 서북부권역과 수도권 남부권역에 대형 물류센터의 거래가 있었음. 당분기에 수도권

상온 물류센터의 경우 평단가 626만원선에서 거래가 이뤄짐.

CONTACT POINT

조병철

CEO, Head of Valuation

[email protected]

한보혁

Research team manager

[email protected]

김은정

Associate of Capital market

[email protected]

김태영

Research Analyst, 공간의가치㈜

[email protected]

체스터톤스 코리아

서울시 강남구 테헤란로 98길 8, 3층

T. 02-557-6800

박성식

Head of Capital market, Appraiser

[email protected]

윤원순

Research Team, Appraiser

[email protected]

김수현

Chief Statistician, 공간의가치㈜

[email protected]

도현웅

Research Associate, 공간의가치㈜

[email protected]

본 보고서는 시장동향에 관한 정보제공을 목적으로 하는 자료입니다. 본 내용은 당사가 신뢰할 만한 자료 및 정보를 기초로 작성

된 것이나, 보고서가 제공되는 시점에서의 내용 및 추정치로서 실제와 오차가 발생할 수 있기에 수록된 일체의 내용에 대해 어떠

한 점도 보장하지 않음을 알려드립니다. 또한 이 보고서는 당사의 서면 허락 없이 임의로 사용할 수 없음을 알려드립니다.

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