lokalplan nr. 2019-04 · 2019. 4. 24. · 7 lokalplan nr. 2019-04 forslag - edegØrele...

LOKALPLAN NR. 2019-04BOLIGOMRÅDE VED HØVEVEJ, FÅREVEJLE KIRKEBY

Miljø & Teknik

Forslag

Hvad er en lokalplan?Byrådet fastlægger bindende bestemmelser for et område i en lokalplan. Fx om anvendelse, udstykning, veje og stier, placering og udformning af bygninger, bevaring af bygninger og landskabstræk, udlæg af friarealer, beplantningsforhold, fællesanlæg og zoneforhold.

Lov om planlægning fastlægger, at der skal udarbejdes en lokalplan inden et større anlægsarbejde eller byggeri sættes i gang eller en større nedriv-ning gennemføres. Der skal også udarbejdes en lokalplan, når det er nød-vendigt for at sikre kommuneplanens gennemførelse. Byrådet kan herudover altid fastlægge nærmere bestemmelser for et område i en lokalplan.

En lokalplan skal fremlægges til offentlig høring i mindst 4 uger, inden den kan vedtages endeligt. I denne periode har alle mulighed for at fremsæt-te indsigelser, bemærkninger eller ændringsforslag, og har således mulighed for at påvirke planens kvalitet og indhold. Byrådet skal tage stilling til mod-tagne skriftlige indlæg inden lokalplanen kan vedtages endeligt.

Efter den endelige vedtagelse indberettes lokalplanen til PlansystemDK, http://kort.plansystem.dk. Indberetningen erstatter den tidligere tinglysning på ejendommene.

Lokalplanlægningen må ikke stride mod lands-, region- og kommuneplan-lægningen, andre love, EU-direktiver m.v., og skal dermed holde sig inden for disse rammer.

Lokalplaner kan betegnes som grundstenene i det danske planlægningssy-stem. De udmønter kommuneplanens arealregulerende indhold og rammer, således at de bliver juridisk bindende overfor den enkelte grundejer.

IndledningLokalplanen indledes med en redegørelse om, hvorledes lokalplanen forhol-der sig til kommuneplanen og den øvrige planlægning. Herefter følger en beskrivelse, der fortæller om lokalplanens hovedindhold. Endelig følger sel-ve lokalplanen. Her findes de bindende bestemmelser om den fremtidige udnyttelse af området.

Lokalplanens retsvirkninger fortæller om planens direkte betydning, blandt andet for grundejere i området.

Til sidst følger kort, illustrationer og bilag, for at gøre det lettere at forstå lokalplanbestemmelserne.

Vær opmærksom på, at efter en årrække kan oplysningerne i redegørel-sen om anden planlægning og anden lovgivning mv. være blevet forældede, uanset at lokalplanens bestemmelser stadig er gældende.

Forsidebilledet viser luftfoto af grunden

på Høvevej 7, Fårvejle 1:3000.

Fotos i lokalplanen er taget af

Nicola Gliese, LONE BACKS | Arkitekter

Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkningerNår et forslag til lokalplan er offentliggjort, må de ejen-domme der er omfattet af pla-nen, ikke bebygges eller i øv-rigt anvendes på en måde der skaber risiko for at foregri-be indholdet af den endelige plan, jf. Planlovens § 17.

Dette forbud gælder dog højst ét år efter offentliggørelsen af forslaget.

Når fristen for indsigelser, æn-dringsforslag og bemærkninger er udløbet, kan kommunal-bestyrelsen tillade, at ejen-domme udnyttes efter forsla-get. Dette forudsætter dog, at anvendelsen er i overens-stemmelse med kommunepla-nen, og at der ikke er tale om at påbegynde et større bygge-arbejde.

Forslaget bortfalder, hvis ikke planen er endeligt vedtaget inden tre år fra offentliggø-relsen.

Din mening om lokalplanforslaget!Lokalplanforslaget er offentligt fremlagt fra den 26. april 2019 til den 24. maj 2019.

Bemærkninger, indsigelser og ændringsforslag skal sendes senest den 24. maj 2019 til: [email protected] eller til Odsher-red Kommune, Plan, Byg og Erhverv, Nyvej 22, 4573 Højby.

3

INDHOLDSFORTEGNELSE

Lokalplanredegørelse 5 Baggrund 5

Formål 5

Lokalplanområdet 5

Landskabs-/Byrumsanalyse 5

Lokalplanens indhold 6

Kommuneplan 2013-2025 7

Kystnærhedszonen 9

Trafik 9

Arkæologiske interesser 9

Tilladelser eller dispensationer 9

Grundejerforening 10

Miljøforhold 10

Miljøscreening 11

Lokalplanbestemmelser 13§ 1 Formål 13

§ 2 Område og zonestatus 13

§ 3 Arealanvendelse 13

§ 4 Udstykning 14

§ 5 Veje, stier og parkeringsforhold 14

§ 6 Bebyggelsens placering og omfang 15

§ 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 15

§ 8 Ubebyggede arealer, beplantning og hegning 15

§ 9 Lednings- og forsyningsforhold 16

§ 10 Antenneanlæg 16

§ 11 Forudsætning for at tage ny bebyggelse i brug 16

§ 12 Grundejerforening 12

§13 Tilladelse fra andre myndigheder 16

§ 14 Servitutter og deklarationer 16

§15 Retsvirkninger 16

Vedtagelse 17

Kortbilag 1: Matrikelkort 18

Kortbilag 2: Lokalplanområde og delområder 19

Kortbilag 3.1: Udstykning, veje, stier, parkering og beplantning 20

Kortbilag 3.2: Udstykning, veje, stier, parkering og beplantning 21

Kortbilag 3.1: Illustrationsplan 22

Kortbilag 3.2: Illustrationsplan 23

Bilag 4: Farvekort - Eksempel 24

5

Denne lokalplan er udarbejdet på baggrund af et ønske om at opføre en bo-ligbebyggelse på ejendommen nord for Høvevej.

Intentionen bag lokalplanen er, at de eksisterende landbrugsbygninger på matr.nr. 4a, Fårevejle By, Fårevejle, skal rives ned, dog bevares stuehuset på hjørnet af matriklen. Den øvrige del af matriklen kan med genneførelsen af denne lokalplan udstykkes til mindre parceller.

Formålet med lokalplanen er skabe grundlag for opførelse af åben-lav bolig-bebyggelse (fritliggende énfamiliehuse), med mulighed for at der i en del af området også kan opføres et mindre antal tæt-lav boliger (rækkehuse, dob-belthuse, klyngehuse).

Formålet er at disponere arealet, således at der opnås en helhed i bebyg-gelsesplanen, som sikrer sammenhæng dels mellem det åbne landskab og et fælles friareal, et grønt areal, som kiler sig ind i midten boligområdet, dels mellem stier, veje og boliger indenfor lokalplanområdet.

Med lokalplanen bliver de bebyggelsesregulerende bestemmelser også fast-lagt.

Lokalplanområdet ligger centralt i Fårevejle Kirkeby og er nabo til byens dagligvarebutik, som planlægger en mindre udvidelse af butikken på en lille del af matr.nr. 4a sideløbende med nærværende lokalplan.

Lokalplanområdet er på ca. 25.000 m2 og omfatter således størstedelen af matr. nr. 4a. Lokalplanområdet omfatter derudover en mindre del af matr.nr. 2a, Fårevejle By, Fårevejle, som i dag udgør indkørsel til boligen Vinkel-vej 1.

På matr.nr. 4a ligger i dag en gård med stuehus og driftsbygninger.

Mod nord grænser lokalplanområdet op til det åbne land.

BAGGRUND

FORMÅL

LOKALPLANOMRÅDET

LOKALPLANREDEGØRELSE

6

REDEGØRELSE - LOKALPLAN NR. 2019-04 FORSLAG

Lokalplanområdet er placeret for foden af Odsherreds bakkede landskab med hele den nordvendte grænse ud mod det åbne landbrugslandskab. Om-rådet er smukt terrasseret, hvor terrænet falder jævnt fra syd mod nord og grunden ender i et lavtliggende område ud til det åbne land.

Med placeringen ved krydset af Høvevej og Kalundborgvej ligger området centralt i Fårevejle Kirkeby. På to af siderne grænser lokalplanområdet op til eksisterende boligområder, mens byens dagligvarebutik ligger op mod områdets sydlige grænse.

Bebyggelsesplanen for lokalplanområdet tager udgangspunkt i det omgiven-de landskab med fokus på at inddrage naturen i det nye boligområde.

Lokalplanområdet vejbetjenes fra af en ny boligvej med indkørsel fra Vin-kelvej (den sydlige ende) via matr.nr. 2a, Fårevejle By, Fårevejle. Indkørslen indgår i lokalplanområdet og skal tinglyses på ejendommen.

Centralt i området deler vejen sig til to små afgrænsede boligområder, som opdeles af et fælles friareal i midten.

Boligvejen udlægges med en bredde 7,5 meter med et befæstet areal på 5 meter. Boligvejene kan anlægges som opholds- og legeområder.

Midt i området etableres en grøn kile, der åbner sig op imod de omkringlig-gende marker ud mod det åbne land. Denne grønne kile, vil blive det fælles friareal for hele boligområdet. Der kan anlægges et regnvandsbassin i den nordlige ende af det fælles friareal.

Det fælles friareal skal fremstå som natureng, som kan indrettes med små nicher af legeområder, bålpladser og lignende. Der kan etableres beplant-ning i form af enkeltstående træer eller mindre klynger af træer.

LANDSKABS-/BYRUMSANALYSE

LOKALPLANENS INDHOLD

Lokalplanområdet ligger i Fårevejle, Høvevej 7.

7

LOKALPLAN NR. 2019-04 FORSLAG - REDEGØRELSE

Lokalplanområdet skal som udgangspunkt bebygges med åben-lav bebyggel-se, 20 fritliggende huse (énfamiliehuse på selvstændige parceller). Ved hu-sene skal der til hver grund etableres 2 parkeringspladser.

Lokalplanen giver også mulighed for tæt-lav bebyggelse. I områdets østlige del kan der i stedet for 9 åben-lav boliger (område 2) bygges 13 tæt-lav bo-liger efter en samlet bebyggelsesplan, hvor det grønne fælles friareal træk-kes helt ind til bebyggelsen. Der udlægges således ikke areal til private ha-ver til tæt-lav boligerne.

Det østlige område (område 2) skal enten anvendes til åben-lav eller til tæt-lav bebyggelse. Der kan i dette område ikke etableres en blanding af både åben-lav og tæt-lav bebyggelse.

I forbindelse med tæt-lav bebyggelse skal der etableres 1 ½ parkeringsplads pr. bolig. Det kan ske ved at der etableres en parkeringsplads ved boligen og ½ plads pr. bolig i et fælles parkeringsareal.

Lokalplanen giver mulighed for at opføre ny i bebyggelse i op til 1 ½ eta-ge. Der åbnes mulighed for både traditionel arkitektur med sadeltage og ar-kitektur med et mere moderne formsprog med ensidig taghældning og fla-de tage.

Der kan anvendes både tegl og pap til tagene og facader kan ligeledes udfø-res med forskellige materiale som teglsten, pudsede facader eller pladebe-klædning, evt kombineret med mindre træpartier.

For at sikre en diskretion i forhold til omgivelserne må der alene anvendes jordfarver.

Der skal oprettes en fælles grundejerforening, der skal forestå drift og ved-ligeholdelse af veje og fælles friarealer.

HovedstrukturDet fremgår af kommunens strategiske planlægning, at Odsherreds byer skal fortættes og udvikles indefra med blandt andet nye byfunktioner, så bylivet forstærkes. Placering af en række nye boliger i Fårevejle Kirkeby, vil forøge udbuddet af boliger i området og understøtte det lokale handelsliv. Det nye boligområde vil være med til at danne en ”afslutning” på Fårevejle Kirke-by, idet det udfylder et hul imellem to eksisterende boligområder. Lokalpla-nområdet er i nord afgrænset af større grønne landskabskiler, som i følge kommuneplanen ikke inddrages til mere byudvikling. Området er beliggende i landzone og med lokalplanens vedtagelse overføres det til byzone.

Kulturarv og arkitekturLokalplanområdet er ikke udpeget som del af et kulturmiljø og indeholder hverken fredede eller bevaringsværdige bygninger.

Lokalplanområdet ligger i omgivelserne for Fårevejle kirke. Den del af om-rådet, som er omfattet af kirkebyggelinjen rummer eksisterende bebyggel-se, som delvist vil blive erstattet af ny bebyggelse. Den nye bebyggelse vil ikke ændre ved kirkens synlighed i omgivelserne, da bygningshøjden ikke overstiger højden på de eksisterende bygninger. Set fra kirken ligger lokal-planområdet skjult bag eksisterende bebyggelse.

KOMMUNEPLAN 2013-2025

8


Geopark Odsherred

Lokalplanområdet er beliggende på en litorinaskrænt. Skrænterne er et vig-tigt element for landskabsforståelsen i Geopark Odsherred. Indenfor lokal-planområdet er terrænet jævnt skrånende uden synlige skrænter. Bebyg-gelsen kommer derfor ikke til at sløre skrænten.

Beskyttelse af det åbne land

Lokalplanområdet er ikke omfattet af fredninger eller naturbeskyttelse. Der er ikke nogen registreringer af levesteder for dyre- eller plantearter i for-hold til EF-habitatsdirektivets bilag IV inden for lokalplanområdet. Kommu-nen vurderer derfor, at den økologiske funktionalitet for bestande af disse arter ikke påvirkes i lokalplanområdet med gennemførelse af lokalplanen.

Klima og bæredygtighed

I området er der ikke registreret bluespots, det vil sige lavninger, der for-ventes at blive oversvømmet ved kraftige regnskyl.

Området skal i henhold til Odsherred Kommunes spildevandsplan separat-kloakeres. Der kan blive stillet krav om forsinkelse af regnvand og overfla-devand, inden udledning til kloak. Lokalplanen udlægger areal til et forsin-kelsesbassin.

I nye boligområder skal det sikres, at energi og ressourcebesparende bygge-ri fremmes. Der skal i materialevalg lægges vægt på kvalitet og bæredygti-ge principper. Lokalplanen muliggør derfor energibesparende tiltag.

Lokalplanen giver mulighed for opsætning og solceller og solfangere, som en integreret del af tagflader og facader. (dog maks. glans 20) og der gives mu-lighed for ”grønne” tage eksempelvis sedumtag.

VandLokalplanområdet ligger i dag idenfor et større område, der i Kommuneplan 2017-29 er udpeget som lavbundsareal, hvilket betyder, at området i fremti-den skal kunne omdannes til vådområde og derfor skal friholdes for bebyg-gelse. Udpegningen af lavbundsarealet justeres med et kommuneplantillæg (se afsnittet nedenfor). Med vedtagelsen af kommuneplantillægget vil en lil-le del af lokalplanområdet fortsat ligge indenfor det justerede lavbundsare-al (se kortbilag 3.1 og 3.2).

Lokalplanområdet ligger lavt i terrænet og det antages derfor, at området kan være fugtigt eller vandlidende. Det er bygherres ansvar at sikre, at der tages højde for dette i byggeprojekterne.

Lokalplanområdet ligger uden for område med særlige drikkevandsinteres-ser, uden for boringsnære beskyttelsesområder (BNBO) og udenfor indvin-dingsopland til vandværksboringer.

Kommuneplantillæg nr. 5 til Kommuneplan 2017-29 for Odsherred KommuneLokalplanområdet er ikke rammeplanlagt i Kommuneplan 2017 – 29. Der er derfor udarbejdet et kommuneplantillæg (Tillæg nr. 5). Tillægget udlægger en ny ramme til boligformål 11B13, som udfylder ”hullet” mellem to eksi-

9


sterende rammeområder til boligformål. Bebyggelsesprocenten fastsættes, som i de omkringliggende rammeområder, til 40 for tæt-lav bebyggelse og 30 for åben-lav bebyggelse.

Lokalplanområdet ligger indenfor et større område, som i Kommuneplan 2017-29 er udpeget som lavbundsareal, hvilket betyder at området i fremti-den skal kunne omdannes til vådområde. Det er imidlertid vurderet, at lav-bundsarealet er udlagt for stort, idet hele området ikke er egnet til gen-opretning som vådområde, da det bl.a. omfatter eksisterende bebyggelse, hvorfor udlægget med kommuneplantillægget justeres. Det justerede ud-læg defineres efter terrænkote 1,5.

Lokalplanområdet ligger indenfor kystnærhedszonen. Lokalplanområdet lig-ger knap 4 km fra kysten og er afskærmet fra denne, da der imellem ky-sten og lokalplanområdet ligger et bakkedrag, som udgør en del af ”Ods-herredbuerne”. Udbygning af lokalplanområdet på det lave areal, som ligger bag ved bakkedraget, med boliger i en maksimal højde af 8,5 meter vil ikke medføre nogen visuel påvirkning af kystlandskabet, da bakkedragets højde langt overstiger bygningshøjden.

Lokalplanområdet ligger i cykelafstand fra Fårevejle Station, hvorfra der er togforbindelse til Holbæk og videre til København. På Ordrupvej og Hø-vevej, er der desuden busforbindelser til Fårevejle Stationsby. Høvevej er kommunalt ejet vej, så kommunen er vejmyndighed på overkørselstilla-delser. Området vil blive trafikbetjent fra Høvevej via Vinkelvej (nuværen-de ind- og udkørsel til Vinkelvej 1), som er en privat fællesvej. Aftalen om vejadgang via matr.nr. 2a, Fårevejle By, Fårevejle, skal tinglyses på matrik-len.

Der er ikke registeret kulturhistoriske værdier indenfor området. Dog be-mærkes det, at der på baggrund af det jævne terræn på matriklen, nærhe-den til et mindre vådområde samt ikke mindst tidligere fund af genstande fra såvel sten-, bronze- og jernalder er mulighed for at påtræffe væsentlige fortidsminder. Derfor anbefaler Museum Vestsjælland, at bygherre forud for planlægning af byggemodning og anlægsaktivitet indhenter en udtalelse ef-ter Museumslovens §25, hvilket i dette tilfælde forudsætter en forundersø-gelse med søgegrøfter.

Lokalplanens muligheder for etablering af ny bebyggelse kan kun udnyttes, såfremt udpegningen af det lavbundsareal, som er foreslået med kommune-plantillæg nr. 5, vedtages. Det er en national interesse, at kommunen sik-rer lavbundsarealer, der er potentielt egnede til genopretning som vådom-råder mod planlægning, der ikke er forenelig med en eventuel genopretning af vådområderne, herunder en formindskelse af det samlede udpegede lav-bundsareal. Miljøstyrelsen er øverste myndighed.

Landbrugspligten i henhold til Landbrugsloven skal ophæves på den berør-te del af matr.nr. 4a. Ophævelse af landbrugspligten kræver tilladelse fra Jordbrugskommissionen for Sjælland.

KYSTNÆRHEDSZONEN

TRAFIK

ARKÆOLOGISKE INTERESSER

TILLADELSER ELLER DISPENSATIONER

10


Der skal etableres en fælles grundejerforening for lokalplanområdet, hvor-til der er medlemspligt for alle ejere af ejendomme indenfor lokalplanom-rådet.

Grundejerforeningen skal bl.a. forestå indretnings-, drifts- og vedligeholdel-sesopgaver af de fælles friarealer, veje, stier og parkeringspladser indenfor lokalplanområdet.

Grundejerforeningen skal senest stiftes, når 25% af grundene er solgt.

Støj

Bygherre skal selv sikre, at boligerne i det nye boligområde sikres mod støj fra de allerede etablere virksomheder og områder udlagt til centerformål, som det grænser op til.

Opvarmning I området er der individuel varmeforsyning. Fårevejle Kirkeby er udlagt som naturgasområde.

Det er ikke tilladt at opvarme med el i området. El må kun anvendes til at drive f.eks. varmepumper, jordvarme eller andre tilsvarende bæredygtige varmekilder.

KloakeringI henhold til Odsherred Kommunes spildevandsplan er området ikke kloa-keret, men skal separatkloakeres i forbindelse med byggemodningen. Der skal etableres et separeret anlæg, hvor spildevand og regnvand adskilles. Der kan etableres anlæg til forsinkelse af regnvand, evt. som vådt eller tørt bassin. Kloakering og regnvandsbassin skal projekteres i samråd med - og efter anvisninger fra Odsherred Forsyning.

JordforureningOmrådet har været anvendt til jordbrug. Der er ikke registeret jordforure-ning indenfor lokalplanområdet.

Renovation Renovation skal kunne udføres fra boligvejene i området. Samtlige af om-rådets boligveje skal kunne benyttes af renovationsbiler. Derfor skal vende-pladser i området stå ubenyttede og til en hver tid give mulighed for at re-novationsbilerne kan vende. Hvis der skal etableres miljøstationer, må der efter reglerne i Odsherred kommunes ”Regulativ for husholdningsaffald” maksimalt må være 10 meter fra miljøstationerne til vendepladserne, hvor renovationsbilerne holder.

Andre tekniske anlæg

Området skal tilsluttes Fårevejle Kirkebys Vandværk, og elforsynes via SE-AS-NVE i Svinninge.

Lokalplanområdet henligger som landbrugsareal, og skal derfor byggemod-nes.

Boliger skal søges tilsluttet kabel- fibernet eller lignende fælles signalan-

GRUNDEJERFORENING

MILJØFORHOLD

11


læg.

På baggrund af miljøscreeningen vurderes det, at den potentielle miljøpå-virkning har en sådan karakter, at gennemførelsen af en miljøvurdering af planen, ikke kan begrundes.

I screeningsafgørelsen er der endvidere lagt vægt på planens karakteristika herunder at:

• Planområdet udelukkende vurderes at vedrøre en mindre ændring af et område på lokalt plan.

• Planforslagets anvendelse som boligområde integreres godt i den tilknyt-ning til de eksisterende boligområder og byens centerområde.

• Planforslaget sikrer, at bebyggelsens højde ikke overstiger 8,5 m.

Odsherred Kommune konkluderer derfor, at det på det foreliggende grund-lag er godtgjort, at etableringen og drift af projektet ikke vil resultere i væsentlige miljøpåvirkninger. Der vil derfor ikke være behov for at miljø-vurdere planen.

MILJØSCREENING

13

Lokalplanens formål er:

1.1 - at fastlægge området til boligformål i form af åben-lav boliger, samt at fastlægge byggefelter med mulighed for tæt-lav boliger.

1.2 - at fastlægge bebyggelsesregulerende bestemmelser, der sikrer at byg-ningshøjden respekterer den omkringliggende bebyggelse.

1.2 – at sikre et fælles friareal midt i boligområdet, som en grøn kile, der åb-ner sig ud mod det åbne landskab.

1.3 – at sikre overgange til naboområder med stiforbindelser.

1.4 – at fastlægge områdets parkeringsforhold ud fra normen; 2 parkerings-pladser pr. åben-lav bolig og 1½ parkeringsplads pr. tæt-lav bolig.

1.5 -at sikre at trafikken og renovationsbiler kan komme rundt i området.

2.1 Matrikkeloversigt:

Lokalplanen omfatter størstedelen af matr. nr. 4A Fårevejle By, Fårevejle, samt alle parceller indenfor lokalplanområdet, der efter lokalplanens vedta-gelse udstykkes fra den nævnte ejendom.

Lokalplanen omfatter desuden en mindre del af Vinkelvej beliggende på matr.nr. 2a, Fårevejle By, Fårevejle. Adgangsret skal tinglyses på arealet.

2.2 Delområder:

Lokalplanområdet opdeles i delområde 1,2 og 3. Se kortbilag 2.

2.3 Zoneforhold:

Lokalplanområdet er delvist beliggende i landzone.

Med den endelige vedtagelse af lokalplanen overføres hele lokalplanområ-det til byzone.

3.1 Delområde 1 og 2 må kun anvendes til helårsbeboelse.

3.2 Delområde 1 må kun anvendes til åben-lav boligbebyggelse.

3.3 Delområde 2 må anvendes til enten åben-lav bebyggelse eller tæt-lav bebyggelse med maks. 13 boliger.

Anvendelserne kan ikke kombineres i dette delområde.

3.4 Delområde 3 må kun anvendes til fælles friareal og forsinkelsesbassin til regnvand.

§ 1 FORMÅL

§ 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS

§ 3 AREALANVENDELSE

LOKALPLANBESTEMMELSER

14

BESTEMMELSER - LOKALPLAN NR. 2019-04 FORSLAG

3.5 Ejendomme i området må ikke benyttes til erhvervsvirksomhed.

Der må dog drives sådan virksomhed som almindeligvis kan udføres i bolig-områder under forudsætning af:

• at erhvervet alene udføres af ejendommens beboer(e)

• at ejendommens og omgivelsernes karakter af beboelse ikke ændres, f.eks. ved skiltning eller lignende,

• at erhvervsudøvelsen ikke medfører ulempe for de omkringboende, og ikke afføder et parkeringsbehov, der ikke kan imødekommes på ejendom-men eller på fælles parkeringsarealer i området.

4.1 Området må kun udstykkes i overensstemmelse med den retningsgiven-de udstykningsplan, som vist på kortbilag 3.1 og 3.2.

4.2 Grunde til åben-lav bebyggelse må ikke udstykkes med mindre end 700 m2.

4.3 Grunde til tæt-lav bebyggelse kan udstykkes i overensstemmelse med den retningsgivende udstykningsplan som vist på kortbilag 3.2. Udstyknin-gen til tæt-lav bebyggelse skal svare til min. 350 m2 grundareal (eks. vej-areal) pr. boligenhed.

5.1 Lokalplanområdet vejbetjenes fra Høvevej (Hovedvejen) via den sydlige ende af Vinkelvej, principielt som vist på kortbilag 3.1 og 3.2.

5.2 Der udlægges areal til nye boligveje, principielt som vist på kortbilag 3.1 og 3.2.

5.3 Der udlægges areal til vendepladser for renovationsbiler mv., jf. regula-tiv, principielt som vist på kortbilag 3.1 og 3.2.

5.4 Boligvejene udlægges i en bredde af 7,5 meter med et befæstet areal på min. 5 meter. Vejbelægningen skal være asfalt.

5.5 Boligvejene kan anlægges som opholds- og legeområde*.

5.6 Til åben-lav bebyggelse skal der anlægges 2 parkeringspladser pr. bolig, på egen grund.

5.7 Til tæt-lav bebyggelse skal der anlægges 1,5 parkeringspladser pr. bo-lig, på egen grund og på fælles parkeringsareal, principielt som vist på kort-bilag 3.2.

§ 4 UDSTYKNING

§ 5 VEJE, STIER OG PARKERINGSFORHOLD

* NOTE

Et opholds- og legeområde er et fodgængerområde, hvor kørende har adgang, men hvor de skal færdes på de gåendes betingelser. F.eks. må parkering i opholds- og legeområder må ikke ske uden for særligt afmærkede pladser. Opholds- og legeområder må ikke anlægges med adskilt kørebane og fortov, og der må ikke være nogen gennemgående højdeforskel i vejens tværprofil. De afmærkes med en særlig tavle, E 51, ”Opholds- og legeområde”.

Vejanlægget skal opfylde Vejdirektoratets vejregler for opholds- og legeom-råde. Den endelige udformning af stier (ekskl. trampestier), parkeringsplad-ser, vendepladser, veje, inkl. udstyr, samt vejtilslutninger skal godkendes af vejmyndigheden og politiet.

15

LOKALPLAN NR. 2019-04 FORSLAG - BESTEMMELSER

5.8 Der udlægges stier, principielt som vist på kortbilag 3.1 og 3.2. Stier må etableres som grusstier eller trampestier.

6.1 Den maksimale bebyggelsesprocent for åben-lav bebyggelse fastsættes til 30.

6.2 Den maksimale bebyggelsesprocent for tæt-lav bebyggelse fastsættes til 40.

6.3 Bebyggelse må opføres i maks. 1 ½ etage med en maks. bygningshøjde på 8,5 meter.

6.4 Facadehøjden fastlægges til maks. 4,5 meter.

6.5 Tage må udføres med en hældning på mellem 0 og 45 grader. Tage kan udføres som sadeltag, tage med ensidig taghældning eller som flade tage.

6.6 Åben-lav bebyggelse skal overholde en byggelinje på 2,5 m fra naboskel og 5 m fra vejskel.

6.7 Tæt-lav bebyggelse skal placeres inden for de på kortbilag 3.2 viste byg-gefelter.

6.8 Carporte og udhuse må opføres tættere på skel og uden for byggefelter-ne, såfremt det til enhver tid gældende bygningsreglement overholdes.

7.1 Facader skal udføres i teglsten, som pudsede facader eller pladebeklæd-ning i afdæmpede farver, som vist på bilag 4. Mindre elementer kan udføres som træpartier.

7.2 Garager og skure kan udføres i træ eller i samme materiale som hoved-bygningen.

7.3 Tage med taghældning mellem 0 og 20 grader skal udføres med sort/grå tagpap.

7.4 Tag med taghældning mellem 20 og 45 grader skal udføres i teglsten el-ler sort/grå tagpap.

7.5 Tage kan også udføres som sedumtage / grønne tage.

7.6 Teglsten må ikke være glaserede. Der må desuden være dele af taget svarende til max. 20% som er glas.

7.7 Der kan tillades solceller og/eller solfangere. Solceller og solfangere kan placeres på tag- og facadeflader, integreret i bebyggelsens arkitektur. Dis-se må ikke reflektere over glans 20. Solceller og solfangere må ikke placeres på terræn.

7.8 Skiltning og reklamering må ikke finde sted.

8.1 Delmråde 3 udlægges til fælles friareal, se kortbilag 2.

8.2 Det fælles friareal skal fremstå som natureng, som skal slås 1-2 gange om året.

8.3 Beplantning i det fælles friareal skal udføres som enkeltstående træer eller små grupper af træer.

8.4 Hegn skal udføres som levende hegn i en maks. højde af 1.8 meter.

8.5 Der må ikke foretages terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 meter i

§ 6 BEBYGGELSENS PLACERING OG OMFANG

§ 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN

§ 8 UBEBYGGEDE AREALER, BEPLANTNING OG HEGNING

16

BESTEMMELSER - LOKALPLAN NR. 2019-04 FORSLAG

forhold til et fastlagt niveauplan, jf. bygningsreglementet.

9.1 Ny bebyggelse skal separatkloakeres og tilsluttes det offentlige kloaknet. Kloakeringsprincipper fremgår af gældende spildevandsplan.

9.2 Belysning af veje og fællesarealer skal udføres som parkbelysning med en højde på maks. 3,5 meter.

9.3 I delområde 3 kan etableres anlæg til forsinkelse af regnvand, evt. som vådt eller tørt bassin, i princippet som vist på kortbilag 3.1 og 3.2. Der skal være serviceadgang til forsinkelsesbassinnet fra den nærmeste vendeplads.

10.1 Udvendige antenner og paraboler må opsættes i en maks. højde af 1,5 meter.

11.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før der er etableret vej-, og parke-ringsarealer jf. kortbilag 3.1 og 3.2.

11.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før vejadgangen til området via Matr.nr. 2a, Fårevejle By, Fårevejle, er tinglyst.

11.3 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før der er etableret fælles friarea-ler jf. § 8.

12.1 Der skal etableres en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere inden for lokalplanområdet.

12.2 Grundejerforeningen er forpligtiget til at overtage veje og fællearealer og herefter forestå drift og vedligeholdelse.

12.3 Grundejerforeningen er forpligtiget til at overtage skøde på fællesare-aler.

12.4 Grundejerforeningen skal senest stiftes når 25 % af grundene er solgt.

12.5 Senest når grundejerforeningen stiftes skal stier etableres.

13.1 Landbrugspligten i henhold til Landbrugsloven skal ophæves på den be-rørte del af matr.nr. 4a.

Ophævelse af landbrugspligten kræver tilladelse fra Jordbrugskommissionen for Sjælland.

14.1 Tinglyste servitutter og deklarationer, der er uforenelig med lokalpla-nen, vil blive ophævet.

14.2 Denne lokalplan aflyser delvist lokalplan nr. 19 for den del af lokalpla-nens område, som ligger indenfor nærværende lokalplan.

15.1 Lokalplanens retsvirkninger.

Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af lokalpla-nen må ejendomme, der er omfattet af planen kun udstykkes, bebygges, el-

§ 9 LEDNINGS- OG FORSYNINGSFORHOLD

§ 10 ANTENNEANLÆG

§ 11 FORUDSÆTNING FOR AT TAGE NY BEBYGGELSE I BRUG

§ 12 GRUNDEJERFORENING

§ 13 TILLADELSE FRA ANDRE MYNDIGHEDER

§ 14 SERVITUTTER OG DEKLARATIONER

§15 RETSVIRKNINGER

17

LOKALPLAN NR. 2019-04 FORSLAG - BESTEMMELSER

ler i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser, jf. Lov om planlægning, § 18. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hid-til.

Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen.

15.2 Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, under forudsætning af, at det ikke er i strid med principperne i planen.

Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen, der ikke er i overensstemmelse med planens principper kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.

15.3 I henhold til Lov om planlægning, § 47, kan der foretages ekspropriati-on af private ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropri-ationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen.

Privatretlige servitutter og øvrige tilstandsservitutter, der måtte være ufor-enelige med lokalplanens bestemmelser, fortrænges af lokalplanen, når By-rådet har foretaget offentlig bekendtgørelse om lokalplanens endelige ved-tagelse.

15.4 Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensati-onen ikke er i strid med principperne i planen. Større fravigelser fra lokal-planen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer m.fl., medmindre byrådet skønner, at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens §§ 19 og 20)

15.5 Forslagets midlertidige retsvirkninger.

Indtil forslaget er endeligt vedtaget af byrådet, må de ejendomme der er omfattet af forslaget ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for at foregribe indholdet af den endelige plan. Den eksiste-rende lovlige anvendelse af ejendomme kan fortsætte som hidtil.

Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra den 26. april 2019 og indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog højst indtil et år efter of-fentliggørelsen.

Forslag til lokalplan nr. 2019-04 er vedtaget til offentliggørelse af Odsherred Byråd den 23. april 2019

VEDTAGELSE

Thomas Adelskov Borgmester

Claus Steen Madsen Kommunaldirektør

18

BILAG - LOKALPLAN NR. 2019-04 FORSLAG

KORTBILAG 1: MATRIKELKORT 1:1500

Signaturforklaring

Bebyggelse

Matrikelskel

Højdekurver 0,5 m

0 10 20 30 m

19

LOKALPLAN NR. 2019-04 FORSLAG - BILAG

KORTBILAG 2: LOKALPLANOMRÅDE OG DELOMRÅDER 1:1500

Signaturforklaring

Bebyggelse

Delområde 1

Delområde 2

Områdeafgrænsning

Ny vej

Højdekurver 0,5 m

0 10 20 30 m

Delområde 3Fælles friarealer

Parceller

Tæt / lav el. parceller

20


Signaturforklaring

Bebyggelse Byggefelt

ForsinkelsesbassinLavbundsareal

Ny vej

Højdekurver 0,5 m

0 10 20 30 m

Områdeafgrænsning

Stier

KORTBILAG 3.1: UDSTYKNING OG VEJE, PARCELLER 1:500

21


KORTBILAG 3.2: UDSTYKNING OG VEJE, TÆT-LAV 1:1500

Signaturforklaring

Bebyggelse

ForsinkelsesbassinLavbundsareal

Ny vej

Højdekurver 0,5 m

0 10 20 30 m

Områdeafgrænsning

Stier

Byggefelt

Tæt / Lav afgrænsning

22


ILLUSTRATIONSPLAN, PARCELLER 1:1500 - EKSEMPEL PÅ BEBYGGELSE

Signaturforklaring

Bebyggelse Ny bebyggelse; FORSLAG

Grønt areal

Udstykkes når eks. gårdbygninger nedrives

Ny vej

Højdekurver 0,5 m

0 10 20 30 m

Områdeafgrænsning

Forsinkelsesbassin

23


ILLUSTRATIONSPLAN, TÆT-LAV 1:1500 - EKSEMPEL PÅ BEBYGGELSE

Signaturforklaring

Bebyggelse

Grønt areal

Ny bebyggelse; FORSLAG

Udstykkes når eks. gårdbygninger nedrives

Ny vej

Højdekurver 0,5 m

0 10 20 30 m

Tæt / Lav afgrænsningOmrådeafgrænsning

Forsinkelsesbassin

24


BILAG 4: FARVEKORT - EKSEMPEL

Traditionelle betegnelser for jordfarver er bl.a.Gul - Gul(d) okker, Jernoxydgult, (Jernvitriolkalk)Brun - Terra di Siena, Rå og brændt Umbra, Capu MortuumRød - Rød okker, Engelsk-, Svensk- og Italienskrødt, Brændt Terra di Siena, (Falurød)Grøn - bjerg-, malikit-, kobber-, mineral-, tyroler- og skifergrøntBlå - bjerg-, kobber-, mineral- og hamburgerblåtHvid - danskhvidt, wienerhvidt og perlehvidt, (hvidtekalk)Sort - sortgrafit, sortkridt, spansk kridt, skifersort og tegneskifer

Traditionelle betegnelser for andre farver er bl.a.Gul - (Kadmiumgul).Brun - Rå umbra, Brændt umbra, Rød - .Grøn - Grønjord, Kromoxidgrøn, Hollandsk grøn, Portgrøn, Blå - Ultramarinblå, Lapis Lazuli, Koboltblå, Berli-nerblå, PariserblåHvid - Kridt, Titanhvidt,Grå - Varm grå, Kold grå, GrafitgråSort - Oxydsort, Sodsort, Kønrøg, Bensort.

Facadefarver

Jordfarver NCS-kode

Okker

S 1040 - Y10R

Lys okker

S 1530 - Y20R

Terra di Siena

S 2020 - Y70R

Engelsk rød

S 4050 - Y80R

Svensk rød

S 5040 - Y80R

Mørkebrun

S 7020 - Y80R

Brun umbra

S 8010 - Y30R

Dodenkop

S 8010 - Y90R

Grågrøn

S 4010 - G50Y

Grøn umbra

S 7005 - G20Y

Hvid

S 0500 - N

Lysegrå

S 2500 - N

Mørkegrå

S 5000 - N

Sort

S 9000 - N

Farver • mindre bygningsdele

Andre farver NCS-kode

Svagt creme gul

S 0505 - Y50R

Rød

S 5040 - Y70R

Rødbrun

S 6030 - Y90R

Brun

S 8010 - Y70R

Grønjord

S 4550 - G60Y

Grøn

S 6010 - G30Y

Vogngrøn m.fl.

S 8010 - G30Y

Ultramarinblå

S 4550 - R80B

Blå

S 8010 - R70B

Grå

S 4502 - G

Antracitgrå

RAL 7016

Sort

S 8505 - B20G

NoteFarverne er her defineret ud fra NCS systemet (se evt. nærmere på http://www.ncscolour.com/), en enkelt er fra RAL systemet.

Kodeværdierne skal ikke opfattes som et krav om præcision, men blot definere udgangspunk-tet for farven.

Den samme farve vil desuden kunne fremtræ-de ret forskelligt afhængigt af glans, malingsty-pe og pigment. For eksempel findes okkergul og svenskrødt fra gammel tid i flere udgaver.

Farver, der åbenlyst afviger fra skemaet eller ikke på anden vis, fx i Center for Bygningsbe-varing i Raadvads anvisning: „Den klassiske pig-ment-farveskala“ (2013), kan dokumenteres at høre til den klassiske pigment-farveskala, må ikke anvendes.

Af trykketekniske årsager kan de viste farver aldrig blive gengivet helt korrekt på tryk eller print, og slet ikke set på en skærm.

Prøver på „de rigtige farver“ kan bl.a. ses hos kommunen, en malermester, en farvehandler eller et byggemarked.

25


MILJØ & TEKNIK | ODSHERRED KOMMUNE

Nyvej 22 | 4573 Højby

59 66 66 66 - 59 66 60 50

odsherred.dk | [email protected]

Marts 2019 | Layout: Kommunikation og Projekter

lokalplan nr. 2019-04 · 2019. 4. 24. · 7 lokalplan nr. 2019-04 forslag - edegØrele...

Documents