los proyectos con desarrollo urbano condicionado
DESCRIPTION
PDUC - UrbanyaTRANSCRIPT
PDUC
LOS PROYECTOS CON DESARROLLO URBANO CONDICIONADO
Profesor: Pablo Contrucci Arquitecto U.C.
Diplomado en Gestión Inmobiliaria P. Universidad Católica de Chile
Facultad de Arquitectura, Diseño y Estudios Urbanos Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales
Julio 2011
El PRMS establece:
y entre ambos restringe el desarrollo en las
límites del área urbana
áreas de exclusión ej.: ISAM Areas de Interés Silvoagropecuario Mixto.
PLAN REGULADOR METROPOLITANO DE SANTIAGO
límites de la planificación
PDUC
Mecanismo de crecimiento de las áreas urbanas con condiciones para regular y mitigar las externalidades e impactos.
PROYECTOS CON DESARROLLO URBANO CONDICIONADO
OBJETIVO
CRECIMIENTO POR AGREGACION • No provee de infraestructura mayor. • No discrimina capacidad agrícola del suelo. • Exige un permanente subsidio del Estado a los desarrolladores periféricos. • Concebido para el crecimiento Lote a Lote. • No controla los impactos. • No prevé los efectos acumulativos. • Segrega socioeconómica y funcionalmente. • No considera escalas de intervención mayores.
• CRECIMIENTO POR CONDICIONES
• Controlar y mitigar los impactos. • Prever los impactos acumulativos. • Integrar Socioeconómica y funcionalmente. • Equilibrar los crecimientos por extensión y por densificación. • Asigna costos de urbanización reales. • Condiciona las energías que el mercado asigna.
CRECIMIENTO POR AGREGACION v/s CRECIMIENTO POR CONDICIONES
PLAN REGULADOR METROPOLITANO DE SANTIAGO 1994 DETALLE PUDAHUEL
• Proyectos de 300 hás. mínimo. • Densidad de 85 +/- 15 hab./hás. • 30% de las viviendas deben ser subsidiables (≤ 1.500 U.F.). • 12% de las viviendas deben calificar como viviendas sociales (≤680 UF). • Requisitos para equipamiento de salud, educación, deporte, servicios y áreas verdes, en suelo y construcción. • 5% del terreno a desarrollar debe destinarse a actividades productivas. • Se deben aprobar Estudios de Impacto Ambiental, Vial, Agrícola y Urbano y el proyecto debe hacerse cargo de los costos de infraestructura y de la mitigación de los impactos.
EL MECANISMO DE LAS PDUC: CONDICIONES
ETAPAS
Mínimo de 3.000 habitantes, recepciones secuenciales. No autoriza cambio de uso de suelo sin cumplir con exigencias de etapas previas.
MEDIDAS DE COMPENSACION Y MITIGACION (Aprobadas por distintos organismos competentes y finalmente por el CORE como modificación del PRMS):
- Suelo Agrícola
- Riesgos
- Capacidad Vial y de Transporte
- Aguas Lluvias
- Agua Potable y Alcantarillado
- Disposición de Basuras
- S.E.I.A.
EL MECANISMO DE LAS PDUC
Módulo Salud Educación Seguridad Areas Verdes Deportes ServiciosHabitantes
500 Plaza Vecinal Multicancha3.000 Básica Cancha de Terminal de5.000 Media Fútbol Transporte
C. Humanista PúblicoUrbano
10.000 Media Técnica Carabineros GimnasioBomberos
20.000 Consultorio Educación Parque Centro deDiferencial Servicios
40.000 Centro deEspecialidadesAmbulatorias
EL MECANISMO DE LAS PDUC
Equipamiento Tipología Terreno Edificación Radio deMínimo Mínima Influenciam2/hab. m2/hab. Kms.
Salud Consultorio 0,06 0,03 5C. Especialidades 0,04 0,026 12Ambulatorias
Educación Básica 0,75 0,3 2Media Científico- 0,35 0,11 2HumanistaMedia Técnica 0,14 0,042 5Educación 0,14 0,042 5Diferencial
Seguridad Carabineros * * 5Bomberos * * 5
Area Verde Plaza Vecinal 4,00 *** 1Parque ** *** 3
Deportes Multicancha 0,20 0,016 2Cancha de Fútbol 1,60 0,016 2Gimnasio 0,30 0,1 12
Servicios Centro Local de 0,08 0,05 5Servicios
EL MECANISMO DE LAS PDUC
EL MECANISMO DE LAS PDUC
Ejemplo: Etapa 1 3.000 habitantes
1 1
6 6
1
Plan Maestro √
Informe SAG √
Plano Georeferenciado √
Informe Favorable √
Disposición de Basuras I.M. Pudahuel √
Factibilidad Sanitaria √
Estudio de Evacuación de Aguas Lluvias √
Estudio de Capacidad Vial y de Transporte (√)
Mitigación Agrícola √
Informe Favorable √
Estudio de Impacto Urbano √
Informe Previo √ Agricultura
Informe Previo √ MINVU
Informe Previo √ I.M. Pudahuel
Informe Técnico (MINVU al Gobierno
Regional) √
D.I.A. (COREMA) Modificación PRMS √ Modificación
PRMS Gobierno Regional
√
Proceso de Aprobación del PDUC en el P.R.M.S.
Estudio de Riesgos √
Reglamento √ene 2006
Primera Etapa Presentación de la
Metodología, modelos y parámetros √may 2006
Segunda Etapa Modelación y
Soluciones Viales Generales √dic 2007
E.I.S.S.T.U. (de cada PDUC)
Estudio Estratégico (3 PDUC de Pudahuel)
Tercera Etapa
Obras, Plan de Mitigaciones y
Convenios
Modificación PRMS CORE √junio 2008
Permisos de Loteo y Edificación
D.I.A. Proyecto (COREMA)
Modificación PRMS Gobierno
Regional
√dic 2007
Proceso de Aprobación del PDUC en el P.R.M.S.
Toma de Razón (Contraloría G. De la R.)
Publicación (Diario Oficial)
Subdivisión y Loteos
Urbanización
Edificación
Permisos Dirección de Obras Municipales
• Los PDUC están creando una nueva industria inmobiliaria: El “habilitador de terreno urbanizable”
Propietario del Suelo Loteador Inmobiliario/Urbanizador Constructor
Propietario del Suelo Desarrollador Loteador Inmobiliario/Urbanizador Constructor
Norma urbana
SU
ELO
RU
RA
L S
UE
LO U
RB
AN
O
Proceso de Urbanización
Tradicional Con PDUCs
La Misión del Habilitador de Suelo • Inversionistas de largo plazo • Desarrolladores de suelo • Vendedores de Macrolotes • Desarrolladores de Proyectos Inmobiliarios Específicos
(vivienda, comercio, etc.) Otros: • Urbanizadores • Constructores
En cualquiera de los casos, el negocio está en Agregar valor para multiplicar plusvalías
HAY MENOS ACTORES
HAY MAS ACTORES
Inversionista Propietario del Suelo Desarrollador Loteador Inmobiliario/Urbanizador Constructor Vendedor
Habilitador de Suelo Financiamiento de Largo Plazo Compromisos Macro Estrategia Comercial Macro Compromisos Micro Estrategia Comercial Micro
U R B A N Y A
UBICACIÓN GENERAL
ENEA
URBANYA
CIUDAD DE LO AGUIRRE
EL LUGAR
VIALIDAD EXISTENTE
CAMINOS EXISTENTES
COSTANERA NORTE
CAMINO LO BOZA
ACCESO LATERAL AEROPUERTO
CONCESIÓN AMERICO VESPUCIO
CONCESIÓN RUTA 68
CONCESIÓN AEROVIAS
CAMINOS REPOSICION AEROPUERTO
CAMINO RENCA LAMPA
CAMINO NOVICIADO
CAMINO LO ETCHEVERS
U R B A N Y A EL PLAN MAESTRO
USOS DE SUELO TOTAL: 705,02 ha
USOS DE SUELO
Vialidad interna 92.5 ha
44,04 ha
40,8 ha
TOTAL: 705,02 ha
PARQUES 28,2 ha PLAZAS
USOS DE SUELO
Vialidad interna 92.5 ha
44,04 ha
40,8 ha
TOTAL: 705,02 ha
PARQUES
26,66 ha Educ./Dep./Sal./Serv.
28,2 ha PLAZAS
USOS DE SUELO
Vialidad interna 92.5 ha
44,04 ha
35,25 ha
40,8 ha
TOTAL: 705,02 ha
PARQUES
26,66 ha
ACT. PRODUCTIVAS
EQUIP. E/D/S/S
28,2 ha PLAZAS
USOS DE SUELO
Vialidad interna 92.5 ha
nº viviendasSocial 2.115Subsidiable 3.173Valor libre 12.338TOTAL 17.626
44,04 ha
35,25 ha
40,8 ha
413,47 ha
Neto (lotes) 292,77 ha
TOTAL: 705,02 ha
VIVIENDA BRUTO
PARQUES
26,66 ha
ACT. PRODUCTIVAS
VIALIDAD ESTR.
EQUIP. E/D/S/S
28,2 ha PLAZAS
USOS DE SUELO
nº viviendasSocial 2.115Subsidiable 3.173Valor libre 12.338TOTAL 17.626
44,04 ha
35,25 ha
40,8 ha
14,52 ha
413,47 ha
Neto (lotes) 292,77 ha
130,26 ha
TOTAL: 705,02 ha
VIVIENDA BRUTO
Cesiones EquipamientoArt. 2.2.5.
PARQUES
OTROS USOS
26,66 ha
ACT. PRODUCTIVAS
VIALIDAD ESTR.
EQUIP. E/D/S/S
28,2 ha PLAZAS
Vialidad interna 92.5 ha
USOS DE SUELO
nº viviendasSocial 2.115Subsidiable 3.173Valor libre 12.338TOTAL 17.626
44,04 ha
35,25 ha
40,8 ha
14,52 ha
413,47 ha
Neto (lotes) 292,77 ha
130,26 ha
TOTAL: 705,02 ha
VIVIENDA BRUTO
Cesiones EquipamientoArt. 2.2.5.
PARQUES
OTROS USOS
26,66 ha
ACT. PRODUCTIVAS
VIALIDAD ESTR.
EQUIP. E/D/S/S
28,2 ha PLAZAS
Vialidad interna 92.5 ha
PLAN MAESTRO DE AREAS VERDES Y LANDSCAPE
PARQUE CENTRAL NORTE-SUR
PLAN MAESTRO DE AGUAS
PLAN MAESTRO AREA LAGUNA
LA LAGUNA LA LAGUNA
U R B A N Y A
LAS MITIGACIONES
A. COMPROMISOS DE VIALIDAD: 1. Emanados del Estudio Estratégico de Transportes y Capacidad Vial.
2. Red para toda el área poniente que considera las cargas que generará el PDUC, los otros desarrollos previstos en la zona y el crecimiento urbano en un plazo de 30 años
3. Considera 3 vías paralelas a la Ruta 68 para evitar cargarla con tráficos urbanos.
4. Obras serán costeadas por el proyecto en la proporción que éste cargue la red propuesta.
MITIGACIONES
Malla Vial proyectada: Estudio Estratégico de Transportes y Capacidad Vial
B. COMPROMISOS AMBIENTALES: 1. D.I.A. LAGUNA: Protección del ecosistema de 18 ha al interior de un parque. Eco-vía que vincule el ecosistema de la Laguna con el Estero Lampa. PARQUES: Lineales continuos para generar eco-vías. EMISIONES: Compensar.
2. PLAN DE MANEJO FORESTAL Reposición de 250 has de espinos (acacia cavem). Se ejecutará en los parques y en otros predios en convenio con fundaciones que se dedican a canalizar estas mitigaciones.
MITIGACIONES
Laguna Urbanya
Acacia Cavem
Plan de Areas Verdes
C. COMPROMISOS AGRICOLAS
1. FRANJA DE TRANSICION: De 250 mts en el perímetro para preservar actividades agrícolas colindantes No se puede instalar actividades que sean incompatibles con la agricultura, (p. Ej. vivienda en alta densidad).
2. REPOSICION DE SUELO AGRICOLA:
Reposición de 50 has de suelo de capacidad agrícola tipo III existente en el predio. Proyecto aprobado previamente por SAG, con RCA de Corema y recibido por el SAG.
MITIGACIONES
Franja de Transición Agrícola
Proyecto de Reposición de Suelo Agrícola: Fundo Santa Amalia, Paine.
D. APORTES DE EXIGENCIA MUNICIPAL: • Cesión de 7 has de terrenos al municipio para la construcción de viviendas sociales y su equipamiento, aparte de las cesiones que establezca la O.G.U.C. y el mecanismo PDUC. • Localización de la Vivienda Social: Se deberá integrar en el Plan Maestro evitando la segregación social. • Evaluación social de 400 familias del sector rural cercano al proyecto (ya hecha y entregada al municipio). • Comisión de Seguimiento, Control y Cooperación para vigilar el impacto del proyecto en el equilibrio presupuestario municipal.
MITIGACIONES
D. APORTES DE EXIGENCIA MUNICIPAL: • Medidas de gestión para disminuir los gastos municipales de mantención:
Alumbrado Público, Manejo de Basuras, Riego
• Mantención de Areas Verdes por 5 años adicionales a los 5 del PDUC (10 en total) con cargo al desarrollador. • Ciclovías con ejecución desde la primera etapa en red mayor del proyecto. • Cobertura de redes de servicios a áreas habitadas cercanas carentes de los mismos. • El empleo generado en el proyecto esté coordinado con la oficina de colocación laboral de Pudahuel. • Adelantar la construcción de los equipamientos de salud exigidos, según evaluación conjunta con el municipio.
MITIGACIONES
D. APORTES DE EXIGENCIA MUNICIPAL: Seguridad: Agregar a los requisitos de disposición de terrenos para instalación de carabineros, un retén movil cada 1000 habitantes. • Paisaje: Deberá incorporarse al diseño de áreas verdes las especies locales de estepa de espino. • Incorporar equipamiento para el turismo cultural en el sector de la Laguna. • Convenios con el municipio para el uso de áreas verdes privadas. • Incorporar al proyecto propuestas culturales que apunten al rescate de las tradiciones locales.
MITIGACIONES
Noviciado Rodeo en Pudahuel Cuasimodo en Pudahuel Comisarías Móviles
OBRAS Y ACCIONES YA EJECUTADAS: 1. Recuperación de la Laguna. • Planta de tratamiento de agua de canales para el llenado (desde 2000). • Ciclos combinados aguas de canales tratadas / pozos profundos (2006). • Control de la calidad del agua de la Laguna (desde 2000). • Introducción de Euchornia Crassipes, especie vegetal purificadora del agua (2004). • Conformación de bordes, Estabilización de los niveles, Limpieza permanente (desde 2000). • Control de cazadores ilegales (desde 2000). • Inclusión de la Laguna en las mediciones de la Unión Ornitológica de Chile (2003). • Inclusión de la Laguna en programas de Visitas Municipales para la tercera edad y
colegios de la comuna (desde 2005).
MITIGACIONES
Euchornia Crassipes Laguna Urbanya
OBRAS Y ACCIONES YA EJECUTADAS (a diciembre de 2007): 2. Arborización: Plantación y mantención de 8.000 árboles alrededor de la Laguna y en las futuras vialidades principales con riego por goteo(desde 2000). Fabricación de compost en terreno (desde 2002). 3. Recuperación Cantera: Antigua cantera de pomacita de 23 has. Relleno, remodelación de bordes, confinamiento de aguas de la napa freática, plantación de árboles para recuperar el suelo (2005).
MITIGACIONES
Arborización en Urbanya Recuperación de Cantera
OBRAS Y ACCIONES YA EJECUTADAS (a diciembre de 2007): 4. Evaluación social de 400 familias del sector rural cercano al proyecto. Se entregó la evaluación y las encuestas realizadas al Municipio con el objeto de iniciar un proceso que permita que esas personas accedan a viviendas sociales del proyecto (2005-2006). 5. Caminos Públicos: Cooperación con la Dirección Provincial de Vialidad del MOP en la Pavimentación de un tramo de 1.600 mts del Camino Lo Boza y de un tramo de 800 mts del camino Renca-Lampa (2005 y 2006). Construcción de un enlace desde el camino Renca-Lampa al camino interior del aeropuerto para mejorar el acceso al sector de Campo Alegre, Peralito y Noviciado (2005 y 2006). 6. Compensación de Suelo Agrícola Ejecución de obras de drenaje de napa freática en 50 ha del Fundo Santa Amelia de Paine, con recepción del SAG.
MITIGACIONES
OBRAS Y ACCIONES YA EJECUTADAS (a diciembre de 2007): 7. Villorrio Campo Alegre Construcción en gestión compartida con el Municipio del Conjunto Campo Alegre con 160 viviendas sociales (primera etapa) en las que se incluyó 32 familias del Programa Chile Barrio. 2a Etapa de 114 viviendas se inicia en 2008. 8. Cesión de Terreno para Escuela Arturo Merino Benitez Cesión de 1,6 has para la construcción de la Escuela Arturo Merino Benítez que debía ser trasladada producto de la construcción de la segunda pista del aeropuerto.
MITIGACIONES
Villorrio Campo Alegre
CIUDAD GLOBAL U R B A N Y A
Diseño Urbano • Benkel y Larraín Arquitectos • Undurraga & Devés Arquitectos Arquitectura • Benkel y Larraín Arquitectos • Judson y Olivos Arquitectos Landscape • M3 Paisaje • Raúl Silva Vargas MedioAmbiente • Sustentable • Øve ARUP Ingeniería de Urbanización • Insur Ltda.
Ingeniería de Transportes • TRASA • LEN Ingeniería Sanitaria • D y H Consultores • SICLA Marketing • Sutil Nazca Saatchi & Saatchi • Quappe Comunicaciones • Extend • Tironi Asoc. Asesoría de Mercado • Clovis Osorio
U R B A N Y A
Límite Recinto AMB actual
Futura Propiedad del Aeropuerto
Urbanya
Uso de Suelo ISAM / Equipamiento Aeroportuario
PLANO REGULADOR METROPOLITANO DE SANTIAGO DIRECCION
Aterrizaje de Aviones: SUR
DIRECCION Despegue de Aviones:
SUR DIRECCION
VIENTOS PREDOMINANTES: SW 8 Km/h promedio
56 Db aprox. Apto para todo
Tipo de usos
RIESGO INUNDACION
AREA DE RIESGO ASOCIADO A INUNDACION RECURRENTE
(P.R.M.S.)
DEFENSA FLUVIAL APROBADA POR LA D.O.H M.O.P
U R B A N Y A