Condos, Coops & Timeshares

RE12R01Jody OBrien

CEU Outline

Items in RED are new Fannie, Freddie and/or FHA Guidelines

What is a Condominium?

It is a form of ownership, not a physical structure. It is the ownership of a single unit in a multi‐unit project together with an undivided interestin a common areas and facilities.

What is it?

Property Interest

• Real Property Interest– Unit– Common Area

• limited common elements 

• Personal Property Interest

MASTER DEED

Creation of a Condominium

Land & Building

What is Common

What is a unit

Limited Common Elements

Ownership

% of Interest

Restrictions

Other

Managing Entity

Plot and Plat plans

UNIT DEED

Creation of a Condominium

Right of Ownership

% of Interest

Plot Plan

Description of 

ownership

Is it really that simply?

Creation of a Condominium

• Declaration of Trust/Articles of Incorporation– establishes association and legal authority– Rules and Regulations– Bylaws

Creation of a Condominium

• Annual Budget– Operating

• Fixed Expenses • Variable Expenses• Contingency reserve • 10% of income must be capital reserve• Enough in operating to cover insurance deductible

Condo Fees

• 6 d Certificates• verifies the owners payment status of fees and assessments

• No more than 15% delinquent (30 days)• Special Assessments

MGL 183A, section 6d

(d) A statement from the organization of unit owners setting forth the amount of unpaid common expenses and any other sums which have been assessed against a unit owner, including a statement of the amount which the organization of unit owners claims is entitled to priority with respect to any mortgage under subsection (c), shall operate to discharge the unit from any lien for other sums then unpaid when recorded in the appropriate registry of deeds; provided, however, that any statement or document issuing from an unincorporated organization of unit owners may be recorded in a registry of deeds and if so recorded shall indicate and specify therein the book and page, or document number if registered land, within such registry of the instrument from which the signatory or signatories of the statement obtained authority to sign on behalf of the unincorporated organization. The statement shall be furnished within ten business days after receipt of a written request, upon payment of a reasonable fee, and shall be binding on the organization of unit owners, the governing body of the organization of unit owners, and every unit owner; provided, however, that no fee shall be required of any mortgagee, in connection with a foreclosure of a mortgage, who has given the organization notice of its intention to foreclose a mortgage upon the unit. 

Insurance and Taxes

• Master Insurance Policy• required by M.G.L. 183A• property and liability coverage for common areas

• Unit Owner Policy• real and personal property coverage for unit owner• HO‐6 policy required unless master covers interior and must be at least 20% of value

• Fidelity Insurance required over 20 units –protects HOA funds

Fannie Mae Guidelines

• 70% of new project (construction or conversion)pre‐sold

• Single owner max 10%• 20% max non‐residential space• No pending litigation regarding structure or habitability

• 25% down payment or closing cost = .75% of loan amount

FHA New Guidelines

• No approval for single family detached units• 30% pre sold• 10% budget capital reserve • Budget review by lender• 25% max non‐residential• Recertification every  years

Right of First Refusal

Guarantees the association and its members the right to buy a unit for the same price and terms set forth in a bona fide offer.

• Letter of Declination ‐ waives the right of first refusal; 

• needed at closing• FHA will not finance

Condo Super Lien Bill

• Priority Lien– associations lien takes priority– notice to owner and mortgagee after 60 days delinquency

– separate notice to mortgagee 30 days prior to filing for foreclosure

• Unit Owner Liability• fines, losses and cost of enforcement of cost• owner, tenant or guest• misconduct constitutes a lien

Condo Super Lien Bill

• On File Documents• trustees or management company must keep updated documents

• must be made available to unit owner and first mortgagee ‐ inspection or copy

• Management Obligation• terminate management contract with cause with 10 day notice

• terminate without cause with 90 days notice

Cooperatives

Residents own Shares not Unit• Proprietary Lease• Monthly Fee• Board of Directors• Financing

Time Shares

• Ownership ‐ fee simple

• Right to Use ‐ leasehold interest

• Exchange Program

Thank you for Attending Jody O’BrienThe RE/Education Company

Committed to Professionalism in Real Estate through Education

Blogwww.reeducator.wordpress.comPresentationwww.slideshare.net/ReEducationCompanySocial Mediawww.twitter.com/reeducatorwww.youtube.com/msreeducatorwww.facebook.com/reeducatorwww.linkedin.com/in/reeductor