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MTODO MANDELBLATT CAMACAROMtodo utilizado cuando se tiene muy pocos datos referenciales de un terreno con construcciones

Se solicita informacin a empresas especializadas en el rea inmobiliaria y se efecta una investigacin en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio respectivo. Se analizan los documentos que contienen operaciones de compra - venta de viviendas y terrenos, a los efectos de tener informacin de valor de propiedades cuyas caractersticas tengan similitud con el inmueble tasable. A la vez, se consulta el mercado inmobiliario con la finalidad de obtener una muestra representativa que permita conocer de la oferta.3. El Valor Actual de Mercado, que representa el precio ms probable que se pagara por el inmueble en un mercado abierto de libre competencia, se determina calculando el valor del terreno a travs del Mtodo Residual basado en el Modelo Mandelblatt - Camacaro, y el Valor Actual de la Construccin se obtiene utilizando el Mtodo del Costo de Reproduccin a Nuevo; a la suma de estos dos valores, se le adiciona el Factor de Comercializacin, a los efectos de estimar correctamente el valor inmobiliario.ENFOQUE METODOLGICOExisten limitaciones para localizar comparables actuales en algunos caso siendo necesario aplicar el Mtodo de Mandelblatt- Camacaro. Se parte de las siguientes relaciones:

Donde:Vi : Valor del Inmueble.Vt : Valor del Terreno.Vc : Valor de la ConstruccinFc: Factor de Comercializacin (indicador del mercado). Si el mercado es comprador (Fc 1) si es Vendedor (K 1) y en la prctica, se deber ubicar entre 0,85 y 1,15, si se trata de inmuebles residenciales.

Donde:Vc: Valor de la Construccin ActualVcn: Valor de la Construccin NuevaD : Depreciacin de la Construccin

Donde:D : Depreciacin de la Construccin. : Factor de Depreciacin, obtenido a partir del Criterio de ROSS HEIDECKEy se obtiene directamente de la tabla o por la aplicacin de lasiguiente relacin: = [(1-) * c+ ], siendo = * (e/v + e2/v2); y c: el factor Heidecke que depende del estado de conservacin y mantenimiento del inmueble para la fecha de la tasacin.Vcn : Valor de la Construccin Nueva.Vr : Valor de Rescate de la Construccin.

Donde:r : Relacin Porcentual entre el valor del terreno y el valor del inmueble nuevo, quedebe estar fundamentado en un investigacin de mercado para cadaurbanizacin o regin del Municipio.

Entonces, sustituyendo en se tiene:

Y se introduce en , de donde:

Si se define, , donde Fr es el factor de rescate, se tiene:

Desarrollando en se tiene:

Al despejar Vi se tiene:

que es el MODELO DE MANDELBLATT - CAMACARO.

FORMACIN Y JUSTIFICACIN DEL VALORPara el clculo del Valor del bien tasable, se utiliz la metodologa expuesta presentndose los siguientes resultados:

Hoja1CONCEPTOViValor del Inmueble ( Bs)ACFcFactor de Mercado o de Comercializacin (Adim)cFactor Heidecke (Adim)FrFactor Rescate (Adim)eEdad Efectiva de la Construccin (aos)ViVida ti de la Construccin (aos)Factor de Depreciacin (Adim)rIncidencia del Valor de la Tierra (Adim)Valor de la Construccin (Bs)Valor de la Tierra (Bs)Valor del Inmueble (Bs)

Hoja2

Hoja3

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