MANUAL TECNICO DE VALUACIN

MANUAL TECNICO DE VALUACIN

A.- AVALUOS DE TERRENO

APITULO l.- ANTECEDENTES

SOLICITANTE:

Nombre completo de la persona fsica y/o moral (empresa, organismo, entidad paraestatal y otro), que requiere el servicio.

En el caso de personas morales se sealara el nombre del funcionario por conducto del cual se solicita el servicio.

El solicitante es tambin la persona a cuyo cargo reside la responsabilidad del pago de honorarios devengados por el trabajo.

VALUADOR:

Perito acreditado ante la Recaudacin de Rentas Municipal que realiza el avalu y se responsabiliza de su contenido.

Se indicara el nombre completo y profesin, en su caso.

NO. DE REGISTRO:

Se indicara el numero de registro otorgado por la Recaudacin de Rentas Municipal as como el periodo de vigencia.

FECHA DEL AVALUO:

Se anotara la fecha en que se practico la visita de inspeccin al inmueble. De no referirse el avalu a la fecha actual, deber expresarse el motivo por el cual se seala otra distinta.

INMUEBLE QUE SE VALUA:

Solo indquese si es lote de terreno baldo, casa habitacin, unifamiliar o plurifamiliar, oficina, edificios de productos, industrial, etc.

REGIMEN DE PROPIEDAD:

Se indicara si es privada o publica.

La propiedad privada podr ser individual, colectiva (condominio o copropiedad), o derechos reales sobre inmuebles.

No sern motivo de avalo los inmuebles sujetos a rgimen: ejidal, comunal, o aquellos que por disposiciones legales, que sean de la competencia de otra autoridad por bienes nacionales.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

Persona fsica o moral que ampara la escritura del inmueble o aqulla que expresamente haya sealado el solicitante.

PROPSITO O DESTINO DEL AVALUO:

Es propsito o destino del avalo, el uso que se pretende dar a un dictamen vala torio para los efectos de: adquisiciones o enajenaciones (compraventas, sucesiones, donaciones, permutas daciones en pago), crditos hipotecarios, seguros fianzas, y los dems casos que sean de la competencia de las instituciones de crdito.

El valor de los bienes a valuar deber determinarse con independencia de los fines para los cuales se requiera el avalo.

UBICACIN:

En su caso, indquese el numero oficial, nombre de la calle a la cual tiene frente (o calles, en su caso de tener varios frentes), numero de lote, de la manzana, nombre de la colonia, fraccionamiento, delegacin, sector, cdigo postal, nombre de la poblacin, municipio y entidad federativa. Si el terreno tiene algn nombre, indquese este, entrecomillado. En inmuebles de difcil localizacin, indicar las vas de acceso, con distancias aproximadas o kilometraje, o referidas a puntos importantes.

NO. DE CUENTA PREDIAL:

Ctese el numero de cuenta predial y en su caso indicar si es global.

CAPITULO ll.- CARACTERSTICAS URBANAS

CLASIFICACION DE ZONA:

Anotar si es habitacional X orden y otras variantes: industrial, de servicios, comercial y su categora, etc. Incluyendo aquellos casos en lo que se aprecien clasificaciones mixtas.

PUEDEN EXISTIR LOS SIGUIENTES:

A) HABITACIONALES:

De lujo.

De primer orden.

De segundo orden.

De tercer orden.

Antigua.

Popular proletaria, de inters social.

Campestre.

En transformacin a :.....

B) INDUSTRIALES:

De industria ligera.

De industria semipesada.

De industria pesada.

De industria artesanal.

Parques industriales.

C) COMERCIALES Y DE OFICINA:

De lujo.

De primera.

De segunda.

De tercera.

De mercados, centrales de abasto.

Plazas comerciales.

D) OTRAS COMO:

Administrativas, tursticas, hospitalarias, culturales, escolares o las consideradas segn las autoridades de la localidad.

TIPO DE CONSTRUCCIN:

Mencionar si el tipo de construccin dominante en la calle o en la zona, es de casas habitacin, su tipo, calidad, de cuantos niveles; si son edificios departamentales o de oficinas, su calidad y numero de niveles; bodegas, talleres, comercios, etc.

PUEDEN CLASIFICARSE EN:

TIPO ANTIGUO:

Corriente.

Econmico.

Mediano.

Bueno.

TIPO MODERNO:

Corriente.

Econmico.

Mediano.

Bueno.

De lujo.

Edificios mixtos, comerciales, despachos, hasta n pisos.

Comercios, departamentos, etc.

Especiales, industriales, bodegas, etc.

Se podrn sealar clasificaciones mixtas.

INDICE DE SATURACIN EN LA ZONA:

Anotar el porcentaje aproximado de construccin con relacin al numero de lotes edificados en la zona.

POBLACIN:

Indicar si es nula, escasa, normal, media, semidensa, densa, flotante u otra denominacin urbanstica. Sealar nivel socioeconmico.

CONTAMINACIN AMBIENTAL:

En su caso, sealar si la hay y describir su grado y en que consiste. A veces en altos grados de contaminacin se tendr que asesorar por un tcnico especializado anexando su dictamen.

USO DEL SUELO:

En su caso, sealar las disposiciones que las autoridades establezcan de acuerdo a la ley de desarrollo urbano, a los planes de desarrollo urbano de las localidades o las cartas de usos y destinos respectivos.

Este concepto se complementa con los relativos a densidad habitacional e intensidad de construccin, que se define en el capitulo III de este instructivo.

VIAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS:

Describir el tipo de comunicacin, importancia de las vas, proximidad, intensidad del flujo vehicular, etc, tales como:

Carreteras, libramientos, perifricos, caminos vecinales, avenidas, ejes viales, o vas preferenciales, viaductos, etc.

SERVICIOS PUBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO:

Debern considerarse todos aquellos elementos que forman parte de la urbanizacin y el equipamiento urbano tales como:

Abastecimiento de agua potable: Red de distribucin con suministro mediante tomas domiciliarias; Hidrantes para servicios pblicos, pipas, corros-tanque de frecuencia irregular.

Drenaje y alcantarillado: redes de recoleccin de aguas residuales en sistemas separados para aguas negras y pluviales o sistemas mixtos, fosas spticas, etc.

Red de electrificacin: suministro a travs de redes areas, subterrneas o mixtas.

Alumbrado publico: Sistema de cableado areo o subterrneo, posteria de madera, metlica, de concreto, sencilla u ornamental; sistema de alumbrado que utiliza la posteria de la red de electrificacin; Tipo de luminarias, lmparas incandescentes, fluorescentes, de vapor de mercurio, yodo y sodio u otros.

Parmetros de vialidades (guarniciones, cordones): De concreto, seccin trapecial, de hombro redondo, de basltica, de cantera, etc.

Banquetas o acera: Ancho; materiales empleados, (concreto hidrulico, asfalto, cantera natural, elementos prefabricados, piedra bola), franjas ajardinadas integradas.

Vialidades: Tipos y anchos, andadores, calles avenidas con o sin camelln; vas preferenciales con pasos a desnivel; viaductos, etc.

Pavimentos: de concreto hidrulico, concreto armado, de asfalto; elementos prefabricados, canteras, piedra bola, piedra laja, adoqun, terracera con un riego de impregnacin, o en su caso sealar la carencia de pavimento (terracera simple).

Materiales empleados en los camellones: Concreto hidrulico, elementos prefabricados, canteras, piedra laja, piedra bola, ajardinados con setos, arbolados, fuentes, etc.

OTROS SERVICIOS:

Red telefnica, area o subterrnea.

Gas natural: Red con tanque estacionario local o suministro directo, sistema de gas por tubera.

Plantas de tratamiento de aguas residuales propias del fraccionamiento.

Recoleccin de basura.

Vigilancia.

Seal de televisin por cable.

Transportes urbanos y suburbanos en genera: servicio de transporte colectivo, distancia de abordaje, frecuencia.

Equipamiento y mobiliario urbano; Mercados y plazas cvicas, parques y jardines, escuelas, centros comerciales y templos, gasolineras, canchas deportivas, nomenclaturas de calles y sealizacin.

CAPUTULO lll..- TERRENO

TRAMO DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES IMITROFES Y ORIENTACIN:

Como se indica en escrituras: nombre de la calle en la acera al , entre las calles de , y de al y respectivamente. En su caso mencionar la distancia a la esquina mas prxima.

Si el predio esta en esquina, es cabecera de manzana o manzana completa, se mencionaran los nombres de todas las calles y sus orientaciones.

COLINDANCIAS:

Deber citarse la fuente de procedencia (de la solicitud de la escritura presentada, segn medidas catastrales, de planos proporcionados, medidas tomadas en el lugar, etc.)

Si se trata de un terreno de forma irregular (poligonal), o de un departamento en condominio, las colindancias se mencionaran, preferentemente recorriendo la figura del inmueble en un orden lgico (el de las manecillas del reloj).

AREA TOTAL:

En igual forma que el concepto anterior, indicar la fuente de procedencia.

En aquellos casos en lo que se disponga de informacin que refleje una diferencia apreciable entre medidas y/o rea de escrituras, respecto a las determinadas por medicin directa, de planos presentados o algn documento expedido por la autoridad competente, se deber consignar la informacin de las diversas fuente, sealando en el capitulo lV, consideraciones previas, el rea que ser utilizad en el calculo del ndice o ndices de valuacin, justificando la razn.

TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:

Debern sealarse los accidentes topogrficos del terreno en cuestin, tales como, pendientes (ascendentes o descendentes), sin incidencia; depresiones, promontorios, etc.

En cuanto a la configuracin, se deber mencionar la forma, describiendo las irregularidades existentes.

CARACTERSTICAS PANORAMICAS:

Debern sealarse, en su caso, todas aquellas caractersticas que ameriten o desmeriten al inmueble, tales como: frente de la playa, vista al mar, a zonas ajardinadas o arboladas, as como a cementerios, asentamientos irregulares, plantas de transferencia de desechos slidos, zonas de tolerancia, etc.

DENSIDAD HABITACIONAL PERMITIDA:

Es el numero de viviendas que podrn construirse en un predio dependiendo de su superficie y se obtendr de los planes parciales de desarrollo urbano, cartas de usos y destinos, u otro documento que expida la autoridad correspondiente.

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN PERMITIDA:

Es el numero de metros cuadrados de construccin que pueden edificarse en un terreno, dependiendo de su rea y se obtendr de los planes de desarrollo urbano, cartas de usos y destinos, u otro documento que expida la autoridad correspondiente.

SERVIDUMBRES Y/O RESTRICCIONES:

Sealar aquellas que provengan de alguna fuente documental como, escritura de propiedad, alineamiento, reglamentacin de la zona o fraccionamiento, etc.

CONSIDERACIONES ADICIONALES:

En la practica de ciertos dictmenes, ser necesario tomar en cuenta otros factores que incidirn en forma importante en la determinacin el valor de un inmueble, tales como: calidad del subsuelo y su relacin en el uso del suelo autorizado, afectaciones, reglamentos de construccin, nivel de aguas freticas, otros.

CAPITULO lV.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO

Justificacin de aplicaciones de valores unitarios, fuentes de consulta, investigaciones de mercado, criterios de valuacin o todos aquellos concepto que en forma determinante incidan en el avalo y se hagan resaltar en este apartado, tales como: bardas de gran extensin, muros de contencin, rellenos compactados, edificaciones provisionales o de poca cuanta, que no influyan en el valor del inmueble; existencia de rboles, cimentaciones, construcciones en proceso, que no justifique descripcin detallada.

As mismo, en este capitulo se indicara el procedimiento de valuacin a seguir.

En este rubro, podr ampliarse la descripcin del inmueble, hacindose nfasis en aquellos aspectos relevantes del mismo o de la zona.

CAPITULO V.- VALOR FISICO DIRECTO

LOTE O TIPO PREDOMINANTE:

En su caso, se adoptara el lote tipo predominante en la zona o en esa calle, o el que a juicio del valuador proceda, o en que seale la autoridad respectiva.

VALORES DE CALLE O ZONA:

Se asentara el valor o valores por metro cuadrado, que sern resultado del anlisis proveniente de una investigacin exhaustiva del mercado inmobiliario y de os antecedentes que obren en el banco de datos del valuador o de otras fuentes.

CAPITULO Vl.- CONCLUSIONES

Se anotara el valor comercial resultante, e nmeros redondos, as mismo se anotara la cantidad con letra y la fecha del avalo que deber corresponder a lo sealado en el capitulo l. ANTECEDENTES.

CAPITULO Vll.-VALORES REFERIDOS

En su caso, a peticin expresa del solicitante, se determinara el valor referido en lo que corresponde a efectos fiscales, a lo que establece el articulo 4to. Del reglamento del cdigo fiscal de la federacin, que en la parte conducente seala: Cuando los avalos sean referidos a una fecha anterior a aquella en que se practiquen, se proceder conforme a lo siguiente:

Se determinara el valor del bien a la fecha en que se practique le avalu, aplicando, en su caso, los instructivos que a defecto expidan la s autoridades fiscales.

La cantidad obtenida conforme a la fraccin anterior, se dividir entre el factor que se obtenga de dividir el ndice nacional de precios al consumidor del mes inmediato anterior a aquel en que se practique el avalu entre el ndice del mes al cual es referido el mismo; si el avalu es referido a una fecha en que no se disponga del dato del ndice nacional de precios al consumidor, dicha cantidad se dividir entre el factor que corresponda, segn el numero de aos transcurridos entre la fecha a la cual es referido el avalu y la fecha en que se practique, de acuerdo a la tabla que de a conocer par4a tales efectos la Secretaria de Hacienda y Crdito Publico.

El resultado que se obtenga conforme a la fraccin anterior, ser el valor del bien a al fecha a la que el avalu sea referido. El valuador podr efectuar ajustes a este valor, cuando existan razones que as lo justifiquen, las cuales debern sealarse expresamente en el evalu. Una vez presentado dicho avalu no podrn efectuarse estos ajustes.

Cuando se trate de referencias con efectos diferentes a los fiscales, debern utilizarse los parmetros que permitan ubicar en la fecha referida a las construcciones, instalaciones especiales y elementos accesorios, as como el comportamiento a la alza y a la baja del mercado inmobiliario, durante el lapso comprendido entre la fecha del avalu y la fecha de referencia, dejando constancia de los elementos de juicio que fueran considerados en estos casos.

CERTIFICACIN DEL AVALUO

VALUADOR:

Se deber indicar: nombre completo, firma y datos relativos a su registro vigente y la especialidad correspondiente y vigencia.

As mismo, en su caso, deber anotarse el registro o registros de otra autoridad.

B.- AVALUOS DE TERRENO Y CONSTRUCCIONES

CAPITULO l.- DESCRIPCIN GENERAL DEL INMUEBLE

USO ACTUAL:

Este concepto deber ser llenado amplia y explcitamente inicindose con la descripcin del terreno para continuar con la informacin relativa al uso actual de la construccin (casa habitacin, edificio de departamentos, viviendas, comercios, oficinas, bodegas, etc.)

Terminar por describir detalladamente la distribucin en sus diferentes niveles, indicando el nombre apropiado de cada una.

TIPO DE CONSTRUCCIN:

Agrupar los diferentes niveles, de acuerdo a los tipos y calidades de construccin homogneos identificados.

CALIDAD Y CLASIFICACION DE LA CONSTRUCCIN:

Sealar si es antigua, moderna o mixta, en sus distinta calidades observadas.

NUMERO DE NIVELES:

Indicar el numero de plantas o niveles de que se compone el inmueble. Cuando se el caso, sealar la altura libre de piso a techo.

Cuando se valen unidades asiladas de un edificio, mencionar el total de niveles del mismo y el o los correspondientes a la unidad valuada. Ejemplo: Del edificio 16; del Departamento 2.

EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCIN:

A juicio del valuador, se mencionara la edad aparente o la cronolgica en base a la fuente documental presentada, sealando, en su caso, fecha de reconstruccin y/o de su remodelacin, indicando si es parcial o total o en %.

VIDA UTIL REMANENTE:

Ser e residuo de la vida til o econmica total asignada a cada tipo del inmueble, menos la edad aproximada del mismo.

ESTADO DE CONSERVACIN:

Se podrn hacer las siguientes clasificaciones: ruinoso, malo, regular, bueno, muy bueno, nuevo, recientemente remodelad, reconstruido, etc., sealando las deficiencias relevante tales como humedades, salitre, cuarteaduras, fallas constructivas, asentamientos y otros.

CALIDAD DE PROYECTO:

Indicar las cualidades o defectos en base a la funcionalidad el inmueble, clasificndolo en: obsoleto, adecuado a su poca, deficiente, inadecuado, adecuado, funcional, bueno, excelente, etc.

UNIDADES RETABLES O SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

Mencionar el toral de ellos, agrupndolas segn su uso. Ejemplo, Total: 8 (2 comercios y 6 departamentos)

CAPITULO ll.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN

En este capitulo se describirn los conceptos, amplia y explcitamente, en forma similar a las especificaciones de construccin sin llegar al detalle de un presupuesto. Es evidente que la abundancia de datos asentados en estos renglones, deben justificar plenamente los valores de construccin que se asignen a los diversos tipos de edificacin apreciados.

A continuacin se refieren algunos conceptos de los rubros que se incluyen en el formato gua.

A.- OBRA NEGRA O GRUESA

CIMIENTOS:

Se consultaran los planos estructurales y de no haberlos, se supondr a cimentacin lgica de acuerdo con el tipo de construccin y calidad del terreno en la zona; en caso de duda se podr indica: aparentemente..........

ESTRUCTURA:

Se describir el tipo de estructura, mencionando materiales (muros de carga, trabes, y columnas, de concreto armado o a cero, etc.) as como e sistema constructivo, dimensiones de claros y alturas, secciones de trabes y columnas, cuando los justifique la magnitud de la construccin.

MUROS:

Material, espesor, refuerzos y si son de carga o divisorios; se indicara la altura cuando sea distinta de la normal y se dir cuando tenga acabado aparente.

ENTREPISOS:

Se mencionara el material, sistema constructivo (concreto macizo, loza reticular, pretensada, aligerada u otra), as como el tamao de sus claros: pequeos (hasta 4 m.), medianos (4 a 6 m.), y grandes (mas de 6 m.).

TECHOS:

Igual a entrepisos, agregando si son inclinados, a dos o cuatro aguas.

AZOTEAS:

Se indicaran si estn impermeabilizadas, enladrilladas o mixtas.

En este rengln se informara sobre los pretiles, indicando material, seccin y altura.

BARDAS:

Material, espesor, altura y si tiene acabados aparentes, aplanados y pintura; remates cuando sean significativos en valor, as como si son medianeras, o de uso comn (en condominio).

B.- REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES

APLANADOS:

Se indicara el material y su calidad: yeso regla y plomo, a reventn o al talochazo. Tirol planchado u otro acabado, repellados o aplanados de mezcla a regla y plomo, a reventn, en su caso sealar si son aparentes.

PLAFONES:

Se indicara el material y su calidad: yeso a regla y plomo, a reventn o al talochazo. Falso plafn de yeso y metal desplegado y si tiene tirol. Los falsos plafones se describirn por material, y en su caso marca y medida, dando la mayor cantidad de datos que contribuyan a dar la idea de su valor. Ejemplo falso plafn Acoustone, tipo glaciar, de 0.61 x 0.61 m., con suspensin oculta.

En caso de plafones de madera, se indicara la calidad de ella y se tratara de describir el diseo.

Tambin conviene mencionar los locales en que se encuentran si son plafones especiales o si son aparentes.

LAMBRINES:

Se indicara material, calidad, colocacin y ubicacin. Si son de madera, se describirn en carpintera. Mencionar altura, zona de ubicacin y calidad de ellos.

PISOS:

Se indicara material, calidad, colocacin y ubicacin (no se describirn en este concepto las alfombras ni los pisos de madera).

ZOCLOS:

En su caso mencionar zoclos indicando el material, medida calidad.

ESCALERAS:

Se indicara el material, sistema constructivo y uso (principal, de servicio o de uso comn). Cuando sea necesario se describir el barandal y el pasamanos y cuando hay deficiencias de seo o de construccin se deben mencionar. Agregar si son interiores o exteriores.

PINTURA:

Se indicara el tipo y de ser posible la calidad. En el caso de barniz o laca en carpintera, se har hincapi en la calidad y cantidad.

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

Son principalmente las alfombras fijas al piso; de materiales ahulados o plsticos, tapices y telas en muros o plafones; corchos, micro madera, etc., se indicara calidad, si es posible marca y ubicacin.

C.- CARPINTERA

PUERTAS:

Se indicara la clase y calidad de madera (pino, cedro, caoba, etc.), espesor del triplay cuando se posible; si son de tambor o entableradas; si son de triplay o de duela. Del marco se dir su madera y si es de medio cajn o marco y chambranas o algn diseo especial. En su caso mencionar las dimensiones incluyendo el espesor de las mismas.

GUARDARROPAS:

Se indicara la clase de madera. Si las puertas son corredizas o abatibles, si tiene cajones y/o entrepaos, si estn forrados en su interior. Se mencionaran las alacenas o muebles de madera, libreros empotrados y canceles.

Cuando se justifique sealar sus dimensiones y ubicacin.

LAMBRINES O PLAFONES:

Se indicara el material (triplay o duela), as como su calidad (pino, cedro, cipres, etc.) ubicacin y dimensiones.

PISOS:

Se indicara la clase de madera, la medida y de ser posible el espesor de la duela o paquet, as como su ubicacin.

En este capitulo se mencionaran tambin ventanas, tapancos, vigas decorativas, etc.

D.- INSTALACIONES HIDRULICAS Y SANITARIAS

Muebles de bao y cocina.

De las redes de alimentacin se indicara los materiales, si son aparentes u oculta. Del mobiliario se mencionara su tipo; cantidad de muebles, a si como su calidad y color, y de ser posible marca y modelo. En el caso de lavabos con mueble, se describir este y se indicara el tipo de cubierta, material y si se justifica su medida; si es mrmol, indicar la clase. Se indicara tambin la calidad de las llaves y de los accesorios de bao. Se describirn tambin los canceles en baos.

De los muebles de cocina, se mencionar: materiales, claridad, dimensiones, en su caso sealar la marca.

De los calentadores se mencionara la marca, capacidad y combustible.

Indicar tipo de lavaderos, instalaciones de lavadora, etc.

De los tinacos y tanques elevados, se indicara el material y su capacidad.

E.- INSTALACIONES ELECTRICAS

Se mencionaran si son oculta o aparentes, entubadas o si entubar, si son normales o profusas y el tipo de salida (de centro, en muro o spots). Si hay luz indirecta o plafones luminosos: tipo de lmparas cuando son empotradas, apagadores y contactos, calidad de accesorios y en su caso informar si hay corriente trifsica, as como el tipo de tablero y la calidad de unidades de el.

F.- PUERTAS Y VENTANEARA METALICA

Se indicara el material y su claridad: Ejemplo: aluminio Duranodic anodizado color oro o natural; perfiles tubulares y su calibre, cuando sea posible; si es del tipo estructural y clases de perfiles: ligeros, medianos o pesados. Rejas y protecciones indicando material y clase (ornamenta, sencilla, forjada), etc.

En los casos en que los perfiles, de cualquier material sean especiales, se debe mencionar y tambin la dimensin de los claros.

G.- VIDRIERIA

Se indicara el tipo (vidrio sencillo, medio doble, ... cristal flotado, especial, etc.), y de ser posible, sealar el espesor.

Se describirn los espejos, bastidores y marcos siempre, que sea relevante. Se mencionara en este concepto los domos acrlicos, indicando su tipo y calidad, as como las placas de acrlico en ventanas o canceles. Se describirn los emplomados; se describirn los tragaluces, a base de prismtico o bloques de vidrio, indicando medidas.

H.- CERRAJERA

Se indicara la calidad y en su caso la marca o marcas dominantes. Se mencionaran los cierra puertas y bisagras hidrulicas.

I.- FACHADAS

Mencionar los materiales predominantes si son aparente, si hay revestimientos; en su caso de granito, mrmol, cantera, prefabricados, etc., indicar mediad y profusin.

Se deben diferenciar los materiales de fachadas principal e interiores, cuando proceda.

J.- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

Para los efectos de la correcta interpretacin de estos conceptos, se entiende por:

INSTALACIONES ESPECIALES:

Aquellas que se consideran indispensables o necesarias para el funcionamiento operacional del inmueble.

Elevadores y montacargas.

Escaleras electromecnicas.

Equipos de aire acondicionado.

Sistema hidroneumtico.

Riego por aspersin.

Albercas y chapoteaderos.

Sistemas de sonido ambiental.

Calefaccin.

Antenas parablicas.

Pozos artesianos.

Sistemas de aspiracin central.

Bveda de seguridad.

Subestacin elctrica.

Sistema de intercomunicacin.

ELEMENTOS ACCESORIOS: Son aquellos que se consideran necesarios para en funcionamiento de un inmueble de uso especializado, que en si se convierten en elementos caractersticos del bien analizado, como:

Caldera en un hotel y baos pblicos.

Deposito de combustible en plantas industriales.

Espuela de ferrocarril en industrias.

Pantalla de un cinematogrfico.

Planta de emergencia en un hospital.

Butacas en un a sala de espectculos.

OBRAS COMPLEMENTARIAS: Son aquellas que proporcionan amenidades o beneficios al inmueble, como son:

Bardas, celosas.

Rejas.

Patios andadores.

Marquesinas.

Prgolas.

Jardines.

Fuentes y espejos de agua.

Terrazas y balcones.

Eventualmente cocinas integrales , cisternas, o aljibes, equipos de bombeo, gas estacionario.

Otros.

NOTA: Independientemente de la clasificacin propuesta, se hace notar la necesidad de describir estos conceptos separadamente de las construcciones, con el fin de que la determinacin del valor de cada uno de ellos considere los valores unitarios correspondientes.

CAPITULO lll.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO

En este apartado se expresara la justificacin de aplicacin de valores unitarios, fuentes de consulta, investigaciones de mercado o todos aquellos aspectos relevantes del inmueble o la zona, que en forma alguna incidan en el valor del bien en estudio.

As mismo, se indicaran los criterios y procedimientos de valuacin a saber:

Mtodo comparativo o de mercado.*

Mtodo fsico o directo.

Mtodo por rentabilidad o indirecto.

Mtodo residual.

Otros.

*Eventualmente si la informacin existente es suficiente, se podr optar por la aplicacin del mtodo comparativo de mercado para el inmueble en su conjunto terreno y edificaciones debidamente soportado en operaciones realizadas. Estos datos formaran parte del informe. Tal es el caso de viviendas de desarrollos habitacionales homogneos; oficinas, comercios, estacionamientos y bodegas en condominio, etc.

El mtodo fsico o directo es el procedimiento racional mediante el cual se determina el valor fsico o directo.

El mtodo por rentabilidad o indirecto permite determinar el valor de capitalizacin a partir de la renta efectiva que produce un inmueble, o bien, en funcin de la renta estimada o que pudiera producir dicho bien.

El mtodo residual es el procedimiento que permite determinar el valor potencial de un bien raz y esta basado en proyectos de desarrollos inmobiliarios, reales o hipotticos, acordes con el uso del suelo autorizado, la vocacin del mismo, el mejor aprovechamiento que pueda obtenerse de el y las condiciones de financiamiento que prevalezcan a la fecha del anlisis.

CAPITULO lV. VALOR FISICO O DIRECTO

A) DEL TERRENO

LOTE TIPO O PREDOMINANTE:

En su caso se adoptara el lote tipo predominante en la zona o en esa calle, o el que a juicio del valuador proceda, o el que seale la autoridad correspondiente.

VALOR (ES) DE CALLE:

Se asentara el valor o valores unitarios que sern resultado del anlisis proveniente de una investigacin exhaustiva del mercado inmobiliario, ponderndolo con los datos estadsticos comparables.

De las caractersticas conocidas de los terrenos investigados, se determinaran los factores que finalmente conduzcan al valor unitario que ser aplicado al lote en estudio.

B) DE LAS CONSTRUCCIONES:

Par valuacin de las construcciones, y atendiendo a la descripcin y clasificacin de los diversos tipos observados se proceder a ala determinacin de los valores unitarios de reposicin nuevo para cada uno de ellos.

VALOR DE REPOSICIN NUEVO:

Es el valor presente de las construcciones considerndolas como nuevas, con las caractersticas que la tcnica hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes.

Este valor considera entonces los costos necesarios para sustituir o reponer las construcciones en condiciones similares, analizadas en base a los conceptos que integran las partidas de las diferentes calidades de prototipos, mismos que debern actualizarse peridicamente, segn las variaciones en el tiempo que experimenten los costos de materiales y mano de obra.

En este apartado conviene definir tambin el concepto de valor de reproduccin nuevo, que a diferencia del anterior, este considera los costos necesarios para reproducir una construccin idntica a la original, es decir respetando las caractersticas y tcnicas que se hubieran utilizado en la fecha de su edificacin.

VALOR NETO DE REPOSICIN:

Este valor ser la diferencia que resulta de restarle al valor de reposicin nuevo el demrito correspondiente.

DEMRITO O DEPRECIACIN:

Es la perdida del valor ocasionada por la depreciacin acumulada, originada esta por el deterioro fsico as como por obsolencias funcionales y /o econmicas, segn el caso.

Para los efectos de la determinacin del ndice fsico o directo, se recomienda considerar nicamente la depreciacin por deterioro fsico debido a la edad y al estado de conservacin.

La determinacin de estos conceptos, se har en base a los mtodos que la practica ha considerado como aceptables (lnea recta, Ross, Ross-Heidecke, y otras).

En los casos que proceda la aplicacin de factores de demrito o depreciacin por obsolescencias funcionales y /o econmicas (inadecuacin, cambios de estilo o moda, etc.), estos afectaran al ndice fsico o directo, incluyendo al terreno.

CAPITULO V.- VALOR DE CAPITALIZACIN DE RENTAS

Para la determinacin del ndice de capitalizacin de rentas se tomaran en cuenta los siguientes conceptos:

a).- Renta real o efectiva: Es la que esta produciendo el inmueble a la fecha del avalu.

b).- Renta estimada de mercado: Es la que resulta de la investigacin y/o comparacin de inmuebles arrendados similares en un mercado activo de arrendamientos. Las rentas estimadas de mercado sern el resultado de aplicar las rentas unitarias investigadas en la zona a los diferentes tipos de edificacin apreciados. Las rentabilidades de edificios de oficinas, departamentos, comercios y bodegas debern considerar reas netas rentables, es decir, descontando vestbulos, pasillos generales, sanitarios comunes, cubo de elevadores, etc.

METODOS:

La determinacin del ndice de capitalizacin de rentas plantea en la actualidad diversos procedimientos, que se expresa a continuacin:

METODO TRADICIONAL: Establece que el ndice de capitalizacin de un bien raz, resulta de considerar los ingresos netos anuales que produce o pueden producir un inmueble y seleccionar una tasa de capitalizacin acorde con el mismo, que haga rentable el mercado de inmuebles de productos.

La expresin matemtica aplicable es:

INGRESO O RENTA ANUAL

INDICE DE CAPITALIZACIN = TASA DE CAPITALIZACION

TASA DE CAPITALIZACIN: Se aplicara tasa de capitalizacin que corresponda de acuerdo a edad y vida remanente del inmueble (edificaciones), uso o destino de mismo, estado de conservacin, calidad del proyecto, zona de ubicacin, oferta y demanda, calidad de las construcciones y otros.

OTROS METODOS: Actualmente se han venido aplicando otros procedimientos que, basados en el mismo principio de capitalizacin de rentas proponen:

Determinar la rentabilidad de activos fijos considerando el efecto inflacionario la situacin legal relativa al tipo de contrato de arrendamiento, la depreciacin anual de la s construcciones y otro impuesto.

La tasa de capitalizacin que se aplica, e la correspondiente a una inversin la cual deber estar en funcin del riesgo de dicha inversin y referida a las tasas de rendimiento que imperan en el mercado de capitales en el mbito nacional o internacional.

Considera rentas brutas anuales y tasas aplicables a condiciones no inflacionarias.+

Vl.- RESUMEN

VALOR FISICO O DIRECTO $

VALOR DE CAPITALIZACIN DE RENTAS $

VALOR DE MERCADO (EN SU CASO) $

Vll.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN

En este capitulo se analizaran los ndices obtenidos en el estudio, en funcin del tipo de inmueble, factores de comercializacin aplicables al caso, demrito por obsolencias funcionales y/o econmicas, que afecten el bien en su conjunto, razonando estos resultados para concluir el valor comercial.

Vlll.- COLCLUSION

VALOR COMERCIAL

$

(Cantidad con letra)

Esta cantidad representa el valor comercial de inmueble al da__ de__ 20__.

lX.- VALORES REFERIDOS

El valuador deber indicar: nombre completo, firma y datos relativos a su registro periodo de vigencia y la especialidad correspondiente.

CONSIDERACIONES ADICIONALES PARA LA FORMULACION DE AVALUOS DE INMUEBLES SUJETOS AL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO

Para el caso de valuar unidades sujetas a rgimen de propiedad en condominio, se debern observar los siguientes criterios:

La interpretacin de los conceptos que intervienen en la valuacin de estos bienes, atiende a lo dispuesto en la ley sobre rgimen de propiedad en condominio de inmuebles para el distrito federal.

Del anlisis de los artculos establecidos en este documento, se desprenden diversas recomendaciones que debern atenderse para la correcta presentacin del informe y la consecuente determinacin del valor del bien en estudio.

De acuerdo al articulo 4to. Para constituir el rgimen el propietario o propietarios debern declarar su voluntad en escritura publica en la cual se harn constar, entre otros datos, los relativos al terreno, las autorizaciones o permisos de construcciones urbanas y de salubridad, la descripcin general de las construcciones y de la calidad de los materiales empleados o que vallan a emplearse, la descripcin de cada parte privativa (departamento, vivienda, casa o local), el valor nominal y el porcentaje que le corresponda sobre l valor total, tambin nominal, de las partes en condominio (indiviso), el destino general del condominio, la descripcin de los bienes de propiedad comn, etc.

De la consulta de esta informacin presentada o recabada, el valuador contara con los datos necesarios para opinar sobre las caractersticas fsicas y legales del inmueble, fecha de construccin o de construccin a rgimen de condominio, de la propiedad o del derecho de uso de estacionamientos, de las limitaciones y prohibiciones establecidas por la propia ley y las dems que seale la escritura constitutiva y el reglamento correspondiente, de la participacin sobre las reas o partes privativas independientemente de las comunes.

CLASIFICACION:

Los inmuebles sujetos a rgimen de propiedad en condominio pueden clasificarse por su forma en:

Verticales.

Horizontales.

Mixtos.

Por su destino en :

Habitacionales.

Comerciales.

De oficinas o despachos.

Bodegas.

Estacionamientos.

Mixtos.

INDIVIDUOS:

De acuerdo a lo establecido en el articulo 4to. (prrafo v) es requisito hacer constar en la escritura de constitucin de rgimen de condominio, el valor nominal que para los efectos de esta ley, se asigne a cada departamento, vivienda, casa o local y el porcentaje que le corresponda sobre el valor total, tambin nominal, de las partes del condominio.

En tal virtud, toda unidad condominal deber disponer de este dato, a manera de informacin, se comenta lo que en la practica se ha venido observando respecto a los procedimientos llevados a cabo en la determinacin de tales porcentajes:

En funcin del rea privativa del local respecto al rea total privativa.

En funcin del rea privativa del local respecto del rea total construida.

En funcin del valor nominal de cada local, respecto al valor nominal total del conjunto.

Este ultimo procedimiento, amen de ser el establecido por la ley de la materia, es el mas racional en cuanto a los gastos comunes, en cuanto al destino o uso, locales comerciales en edificios mixtos habitacionales, en cuanto a la localizacin, preferencias de ubicacin por piso en edificios hasta de 5 niveles con vistas panormicas, etc.

DESCRIPCIN:

Independientemente de que el avalu se refiera a un local dentro del conjunto, deber describirse, en forma general, las caractersticas del edificio o del conjunto, para continuar con la descripcin particular de la unidad motivo del anlisis.

En este apartado se sealara, para el caso de los estacionamientos, si dispone o no de este servicio, precisando si es parte privativa o solo hay derecho de uso del mismo.

VALUACIN:

La valuacin de un inmueble en condominio atender a lo establecido en el instructivo en cuanto a los mtodos que en la practica se han considerado como aceptables.

Mtodo comparativo o de mercado.

Mtodo fsico o directo.

Mtodo por rentabilidad.