manual valuacion inmobiliaria

7/28/2019 Manual Valuacion Inmobiliaria

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NDICE. PAG.

PRESENTACIN. 4

OBJETIVO. 4

CAPTULO I.1 MARCO JURDICO. 5

CAPTULO II.

2 DEFINICIONES. 8

2.1 Glosario de Trminos. 8

CAPTULO III.

3 OPERACIONES CATASTRALES PARA LA VALUACIN 12

3.1 Inspeccin Ocular, Objetivo y Operacionalidad. 12

3.2 Datos que debe contener el croquis de localizacin de la manzana y el predio. 14

3.3Sembrado de las construcciones en el predio y clasificacin de tipologas existentes. 14

3.4 Lineamientos Tcnicos de Valuacin. 15

3.5 Procedimientos de Valuacin Inmobiliaria. 16

3.6 Reporte fotogrfico. 21

CAPTULO IV.

4 VALUACIN DE PREDIOS URBANOS, SUBURBANOS Y RSTICOS. 21

4.1 Predios urbanos. 21

4.2 Por su rgimen de propiedad. 21

4.3 Clasificacin del suelo urbano. 22

4.4 Factores en el proceso de valuacin de predios. 22

4.5 Factores de eficiencia de suelo 23

4.6 Factor resultante de la tierra. 30

CAPTULO V.

5 VALUACIN DE CONSTRUCCIONES. 30

5.1 Tipologas de Construccin. 30

5.2 Habitacional Precaria. 32

5.3 Habitacional Unifamiliar Econmico. 35

5.4 Habitacional Unifamiliar de Inters Social. 37

5.5 Habitacional Unifamiliar Medio. 38

5.6 Habitacional Unifamiliar Bueno. 40


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5.7 Habitacional Unifamiliar Muy Bueno. 43

5.8 Habitacional Unifamiliar Especial. 45

5.9 NH1 Precaria. 48

5.10 NH2 Econmica. 485.11 NH3 Media. 49

5.12 NH4 Buena. 49

5.13 NH5 Muy Buena. 50

5.14 NH6 Lujo. 50

5.15 NH7 Especial. 51

5.16 AEAC Anuncios espectaculares y Antenas de Telefona y Comunicacin. 51

5.17 Descripcin de elementos constructivos de acuerdo a las tipologas de Construccin. 52

5.18 Mritos y Demritos de las Construcciones. 53

5.19 Tabla de Valores Unitarios segn tipologa. 55

CAPITULO VI6 RGIMEN DE CONDOMINIOS 55

6.1 Condominios. 55

6.2 Clculo de indivisos. 56

6.3 Mtodo de valuacin de condominios. 67


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PRESENTACION.

La Presidencia Municipal de Oaxaca de J urez tiene a bien presentar EL MANUAL DE

PROCEDIMIENTOS Y LINEAMIENTOS TCNICOS DE VALUACIN INMOBILIARIA, PARA EL

MUNICIPIO DE OAXACA DE JUREZ, que contiene las polticas y criterios, que debern aplicar las

personas que practiquen avalos catastrales dentro del municipio con fines recaudatorios para el pago

de las contribuciones establecidas en el marco normativo municipal.

Es facultad del H. Ayuntamiento y Gobierno Municipal, tal como lo establecen los artculos 115 de la

CONSTITUCIN POLTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS y 113 CONSTITUCIN

POLTICA DEL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE OAXACA regular la actividad que sobre valuacin

inmobiliaria catastral se presenta para inscribir o modificar los registros existentes, en el catastro

municipal. Por lo que este manual establece los procedimientos y criterios que se requieren para

establecer las cuotas equitativas.

El Manual de Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria es obligatorio para los

peritos valuadores registrados en el Municipio de Oaxaca de J urez, as como para los notarios

pblicos, contribuyentes y personal que labora en el H. Ayuntamiento, ya que a travs de este se

establece el clculo del pago de contribuciones, Impuesto Predial, Impuesto Sobre Traslado de

Dominio, regularizaciones y/o modificaciones, como lo son subdivisin, desmembr, fusin etc. Por lo

anterior, es necesaria la autorizacin por parte el H. Cabildo.

El municipio de Oaxaca de J urez hace un reconocimiento a la labor y apoyo que realiz el COLEGIO

ANTEQUERA DE PROFESIONALES EN VALUACION A.C.para la realizacin de este manual.

OBJETIVO.

Este Manual tiene como objetivo establecer la Normatividad en Materia de Valuacin Catastral que

ser aplicada de manera particular en todos los predios ubicados en el Municipio de Oaxaca de J urez,

Oaxaca, conforme a sus caractersticas fsicas y de ubicacin, empleando para ello los Valores

Catastrales Unitarios de Suelo y Construccin publicados.


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CAPTULO I.

1.-MARCO JURDICO.

CONSTITUCIN POLTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS.

ARTCULO 27, PRRAFOS I y III.

La Nacin tendr en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades quedicte el inters pblico, as como el de regular, en beneficio social, el aprovechamiento de loselementos naturales susceptibles de apropiacin, con objeto de hacer una distribucin equitativa de lariqueza pblica, cuidar de su conservacin, lograr el desarrollo equilibrado del pas y el mejoramientode las condiciones de vida de la poblacin rural y urbana. En consecuencia, se dictarn las medidasnecesarias para ordenar los asentamientos humanos y establecer adecuadas provisiones, usos,reservas y destinos de tierras, aguas y bosques, a efecto de ejecutar obras pblicas y de planear yregular la fundacin, conservacin, mejoramiento y crecimiento de los centros de poblacin; parapreservar y restaurar el equilibrio ecolgico; para el fraccionamiento de los latifundios; para disponer,en los trminos de la ley reglamentaria, la organizacin y explotacin colectiva de los ejidos ycomunidades; para el desarrollo de la pequea propiedad rural; para el fomento de la agricultura, de laganadera, de la silvicultura y de las dems actividades econmicas en el medio rural, y para evitar la

destruccin de los elementos naturales y los daos que la propiedad pueda sufrir en perjuicio de lasociedad.

ARTCULO 31, FRACCIN IV.

Son obligaciones de los mexicanos:

IV. Contribuir para los gastos pblicos, as de la Federacin, como del Distrito Federal o del Estado yMunicipio en que residan, de la manera proporcional y equitativa que dispongan las leyes.

ARTCULO 36, FRACCIN I, PRRAFO PRIMERO.

Son obligaciones del ciudadano de la Repblica:

I. Inscribirse en el catastro de la municipalidad, manifestando la propiedad que el mismo ciudadanotenga, la industria, profesin o trabajo de que subsista; as como tambin inscribirse en el RegistroNacional de Ciudadanos, en los trminos que determinen las leyes.

ARTCULO 73, FRACCIONES XIX y XXIX.

El Congreso tiene facultad:

XIX. Para fijar las reglas a que deba sujetarse la ocupacin y enajenacin de terrenos baldos y elprecio de stos;

XXIX-C. Para expedir las leyes que establezcan la concurrencia del Gobierno Federal, de los Estados y

de los Municipios, en el mbito de sus respectivas competencias, en materia de asentamientoshumanos, con objeto de cumplir los fines previstos en el Prrafo Tercero del artculo 27 de estaConstitucin;


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ARTCULO 115, FRACCIN IV Y V.

IV. Los Municipios administrarn libremente su hacienda, la cual se formar de los rendimientos de losbienes que les pertenezcan, as como de las contribuciones y otros ingresos que las legislaturasestablezcan a su favor, y en todo caso: a) Percibirn las contribuciones, incluyendo tasas adicionales,que establezcan los Estados sobre la propiedad inmobiliaria, de su fraccionamiento, divisin,consolidacin, traslacin y mejora as como las que tengan por base el cambio de valor de losinmuebles. Los Municipios podrn celebrar convenios con el Estado para que ste se haga cargo dealgunas de las funciones relacionadas con la administracin de esas contribuciones.

V. Los Municipios, en los trminos de las leyes federales y estatales relativas, estarn facultados para:a) Formular, aprobar y administrar la zonificacin y planes de desarrollo urbano municipal;

En lo conducente y de conformidad a los fines sealados en el prrafo tercero del artculo 27 de estaConstitucin, expedirn los reglamentos y disposiciones administrativas que fueren necesarios;

ARTCULO 121. En cada Estado de la Federacin se dar entera fe y crdito de los actos pblicos,registros y procedimientos judiciales de todos los otros. El Congreso de la Unin, por medio de leyesgenerales, prescribir la manera de probar dichos actos, registros y procedimientos, y el efecto de

ellos, sujetndose a las bases siguientes:

I. Las leyes de un Estado slo tendrn efecto en su propio territorio y, por consiguiente, nopodrn ser obligatorias fuera de l.

II. Los bienes muebles e inmuebles se regirn por la ley del lugar de su ubicacin.

CONSTITUCIN POLTICA DEL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE OAXACA.

ARTCULO 113, FRACCIN II.

Los municipios a travs de sus ayuntamientos, administrarn libremente su hacienda, la cual secompondr de sus bienes propios y de los rendimientos que estos produzcan, as como de lascontribuciones e ingresos que la legislatura del estado establezca a su favor y en todo caso:

Percibirn las contribuciones, incluyendo tasas adicionales que establezca el estado sobre la propiedadinmobiliaria, de su fraccionamiento, divisin, consolidacin, traslacin y mejoras, as como las quetengan por base el cambio de valor de los inmuebles.

LEY DE INGRESOS DEL MUNICIPIO DE OAXACA DE JUREZ, OAXACA, PARA EL EJERCICIOFISCAL 2013.

ARTCULO 15.- La realizacin de los avalos que se soliciten por cualquier dependencia municipaldeber realizarse por el rea de valuacin inmobiliaria dependiente de la Unidad de Catastro Municipalo en su defecto, por personas fsicas que se encuentren registradas como perito valuador ante laDireccin de Ingresos Municipal.

Para registrarse como perito valuador, se deber cumplir con los siguientes requisitos:I.- Ser ciudadano mexicano;II.- Tener ttulo profesional de Ingeniero Civil, Ingeniero Arquitecto, Arquitecto y Corredor Pblico, o ensu caso acreditar su especialidad, arte u oficio ante la Direccin de Ingresos;III.- Tener cdula de la Direccin General de Profesiones, dependiente de la Secretara de EducacinPblica;


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IV.- Que tenga la acreditacin de perito valuador de bienes inmuebles otorgada por un colegioprofesional, acreditado ante la Secretara de Educacin Pblica (SEP);V.- Estar en ejercicio de su profesin y tener como mnimo una experiencia de dos aos en valuacininmobiliaria, inmediatamente anterior a la fecha de su solicitud, misma que ser acreditada por elcolegio profesional que emita la acreditacin de la fraccin anterior.VI.- Que tenga conocimientos suficientes de los procedimientos y lineamientos tcnicos, as como delmercado de bienes inmuebles de Oaxaca de J urez, para lo cual la autoridad fiscal emitir loslineamientos generales con el fin de corroborarlos.La Direccin de Ingresos dependiente de la Tesorera Municipal generar con dichos documentos yrequisitos un registro de valuadores inmobiliarios municipales que determinar los peritos autorizadospara emitir avalos fsicamente factibles para el catastro municipal mismo que se encontrar disponibleen el sitio de la pagina web del municipio.

ARTCULO 35.- La determinacin de las bases gravables, para el cobro de las contribucionesinmobiliarias, Impuesto Predial e Impuesto sobre Traslado de Dominio, se realizar en los trminos dela presente Ley, aplicando supletoriamente, en lo que se oponga, la Ley de Hacienda Municipal delEstado de Oaxaca, de acuerdo a las tablas de valores unitarios de terreno y construccin que sedescribe a continuacin:

I.-Para calcular el valor del suelo:

Se deber consultar la tabla correspondiente que se encuentra en la Ley de Ingresos para el Municipiode Oaxaca de J urez, Oaxaca, Ejercicio Fiscal 2013.Debiendo aplicar invariablemente los valores descritos de acuerdo con la clave de suelo y la clave deconstruccin que le corresponda, de conformidad con la tabla de valores de uso de suelo establecidaen el artculo 39 de la presente ley.

II.- Para calcular el valor de la construccin o construcciones se utilizarn los siguientes parmetros devalor.

Se deber consultar la tabla correspondiente que se encuentra en la Ley de Ingresos para el Municipiode Oaxaca de J urez, Oaxaca, Ejercicio Fiscal 2013.Los valores catastrales, inmobiliarios o bajo cualquier otra denominacin, determinados por

Autoridades de otros niveles de gobierno distintos al municipal, o por perito valuador autorizado por laDireccin de Ingresos Municipal o por institucin bancaria con licencia expedida por la ComisinNacional Bancaria y de Valores, podrn ser utilizados como valor de referencia para determinar lasbases gravables de las contribuciones inmobiliarias municipales, nicamente cuando los valores seadecuen a las tablas de valores unitarios de suelo y construccin, o en su caso el valor que resulte quesea superior a estos valores fiscales, emitidos en documento oficial que contenga el avalo comercial oinmobiliario practicado, en donde se especifique de manera particular que clave de valor de terreno yque clave de valor de suelo se utilizaron de acuerdo a la zonificacin aprobada en la presente Ley.

ARTCULO 36.- Para la aplicacin de la zonificacin de valores unitarios de terreno y construccionesse estar a lo dispuesto en el artculo 39 de la presente ley. Por lo que respecta al valor y la tipologade la construccin, adems de lo dispuesto por el artculo 35, fraccin II, ser aplicable lo establecidoen el Manual de Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria para el Municipio

de Oaxaca de Jurez.Para efectos de las claves aplicables a la zonificacin de los valores de suelo, stas podrn estarconformadas en forma numrica o alfanumrica, comprendindose los dos primeros dgitos como elidentificador de la agencia, los siguientes dos dgitos como el identificador de la colonia y los ltimosdos dgitos como el identificador de la regin o zona de valor fiscal, pudiendo contener tambin unidentificador de letras A;B;C;D;E, que identifican la subregin o subzona de valor a que correspondacada clave.


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ARTCULO 38.- Las Autoridades podrn determinar presuntivamente el valor fiscal mediante larealizacin de un avalo fiscal, el cual servir para estimar la base gravable y determinar lascontribuciones inmobiliarias.

ARTCULO 39.- Para la aplicacin de los impuestos en materia inmobiliaria, los sujetos obligados alpago, estn regulados por la siguiente tabla de valores de uso de suelo que contiene la AgenciaMunicipal, nombre de la colonia, clave de identificacin catastral, zonificacin y valor unitario de suelopor metro cuadrado.

Se deber consultar la tabla correspondiente que se encuentra en la Ley de Ingresos para el Municipiode Oaxaca de Jurez, Oaxaca, Ejercicio Fiscal 2013.

CAPTULO XIII.

DERECHOS PRESTADOS POR LA TESORERA MUNICIPAL.

ARTCULO 128.- Por los servicios y trmites que se presten a travs de la Tesorera Municipalcausarn derechos conforme a la siguiente tarifa:

Se deber consultar la tabla correspondiente que se encuentra en la Ley de Ingresos para el Municipiode Oaxaca de Jurez, Oaxaca, Ejercicio Fiscal 2013.

CAPTULO II.

2. DEFINICIONES.

2.1 Glosario de Trminos.

Para los efectos de este Manual de Procedimientos, se establecen las siguientes definiciones:

ACCESORIOS (ELEMENTOS).- Son aquellos que se consideran indispensables para elfuncionamiento de un inmueble de uso especializado, es decir, que se convierten en elementos

caractersticos del bien analizado.

AGOSTADERO: Sirve para pastizales y normalmente se encuentra en las faldas de los cerros o encerros completos o terrenos que no se usan para la agricultura.

BASE CATASTRAL.- Es el valor asignado a un bien inmueble, para efectos del cobro de ImpuestoPredial y Traslado de Dominio; el cual deber tomarse el de mayor valor entre el valor declarado por elcontribuyente y el del avalo realizado por el perito valuador registrado ante el municipio.

BIEN INMUEBLE.- El suelo y las construcciones adheridas a l, as como todo lo que est unido a unpredio de manera fija, de modo que no pueda separarse sin causarle deterioro al mismo o al objeto quese separe; y en general los que considere como tales el Cdigo Civil del Estado de Oaxaca.

CATASTRO.- Es un sistema de informacin territorial para usos mltiples, estructurado por losregistros documentales, grficos y alfanumricos que contienen la informacin cuantitativa y cualitativade los bienes inmuebles ubicados en el territorio del Municipio de Oaxaca de J urez (inventario), sinimportar la tenencia de la tierra: ejidal, comunal, propiedad privada, propiedad del estado.

CATEGORA DE LA CONSTRUCCIN.- Es la clasificacin de acuerdo al costo de los principaleselementos de la construccin, siendo stos: econmico, medio y bueno.


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COEFICIENTE DE CONSTRUCCIN.- Es el factor que se le aplica al valor de una construccin enparticular, el cual puede ser de diversa ndole.

COEFICIENTE DE SUELO.- Es el factor que se le aplica al valor del suelo para determinar su valor demanera particular, el cual puede ser de diversa ndole.

CONDOMINIO.- Es el inmueble, construido en forma vertical, horizontal o mixta, susceptible deaprovechamiento independiente, perteneciente a distintos propietarios y con elementos o partescomunes de carcter indivisibles.

CONDOMINO.- Es la persona fsica o moral, en calidad de propietario o que haya celebrado contratopor el que, de cumplirse en sus trminos, llegue a ser propietario, est en posesin de uno o ms delos departamentos, casas o locales del inmueble susceptible de aprovechamiento independiente y conpartes de uso comn indivisibles, que tiene un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un readeterminada en la que ejercen plenos actos de dominio y derecho de copropiedad sobre los elementoscomunes.

CORREDOR CARRETERO.- Comprende los lotes con frente a carreteras o vas de acceso a la ciudadse caracteriza por la presencia de usos especficos de la zona como son bodegas, talleres, locales

industriales y hoteles, generalmente su nivel de consolidacin puede ser bajo, medio y alto.

CORREDOR URBANO.- Comprende los predios con frente a una vialidad importante, se caracterizapor la presencia constante de locales comerciales y oficinas en planta baja, mezclados con vivienda enla parte alta o posterior del frente. En algunos casos la concentracin de actividades de corredor seextiende a los lotes colindantes abarcando a veces manzanas completas. Existen dos tipos decorredores urbanos: alta y baja Intensidad.

DATOS PERSONALES.- Segn la Ley de Transparencia y Acceso a la Informacin Pblica para elEstado de Oaxaca y la de Proteccin de Datos Personales del Estado de Oaxaca, son aquellosreferentes al nombre del propietario o poseedor, domicilio, ubicacin del predio, valor catastral,medidas y colindancias, as como la vinculacin de los anteriores con la fotografa de la propiedad ocualquier informacin existente en el Banco de Datos existente.

DEMRITO.- Es el resultado de la aplicacin de los factores que disminuyen el valor del inmueble y seexpresa en porcentajes, que pueden ser de diversa ndole.

DESMEMBRE.- Parte de la subdivisin de un predio con la autorizacin correspondiente de laDireccin General de Ordenamiento Urbano, Centro Histrico y Medio Ambiente Sustentable delMunicipio de Oaxaca de J urez.

FEDATARIO.- Las personas dotadas de fe pblica que intervengan en operaciones inmobiliarias,vinculadas al objetivo del catastro.

FRACCIONAMIENTO.- Lotificacin mayor a 25 lotes que incluye reas de donacin, reas devialidades y reas verdes, existen para vivienda y parques industriales y sern autorizados por la

Direccin General de Ordenamiento Urbano, Centro Histrico y Medio Ambiente Sustentable delMunicipio de Oaxaca de J urez.

IMPUESTO PREDIAL.- Es un tributo con el cual se grava una propiedad o posesin inmobiliaria, ocontribucin que hacen los ciudadanos que son dueos de un inmueble, ya sea vivienda, despacho,oficina, edificio o local comercial, que se pagar conforme a las tasas aplicables previstas en la Ley deIngresos Municipal Vigente.


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INSTALACIONES ESPECIALES.- Son aquellas que se consideran indispensables para el tipo deinmueble.

LEVANTAMIENTO.- Conjunto de actividades topogrficas, fotogramtricas y de informacin catastralen campo efectuadas para obtener las caractersticas fsicas de un bien inmueble.

LEY DE INGRESOS DEL MUNICIPIO DE OAXACA DE JUREZ.- Disposicin normativa quecontempla la estimacin de ingresos del Municipio de Oaxaca de J urez durante un ao calendario, deconformidad con las bases establecidas en la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos,la Constitucin Poltica del Estado Libre y Soberano de Oaxaca, y dems legislacin aplicable.

LOTE.- Fraccin de terreno cuyos linderos estn determinados fsica y/o legalmente.

LOTE CON PANCOUPE.- Lote en esquina con achatamiento en el vrtice que forma la esquina, el cualno deber ser mayor de 25 metros.

LOTIFICACIN.- Divisin de un terreno hasta en 25 partes o lotessin destinar reas de donacin oreas verdes. De medida estndar.

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS LINEAMIENTOS TCNICOS.- Conjunto de normas, reglas yprocedimientos que integran los mtodos y criterios adecuados para llevar a cabo la valuacin, conapego a la normatividad vigente.

MANZANA.- rea debidamente delimitada por vas, reas pblicas y zonas federales que puedecontener uno o ms predios.

MENSURA.- Medicin efectuada por la autoridad catastral de bienes inmuebles.

MRITO.- Es el incremento resultado de la aplicacin de los factores que aumentan el valor de uninmueble y se expresa en porcentajes y puede ser de diversa ndole.

NOMBRE DEL PROPIETARIO O POSEEDOR.- Es el dato que aparece en el documento con el que

ampara tal circunstancia; cuando existan varios propietarios o poseedores, se registrar el nombre delprimero de ellos, seguido de la expresin y copropietarios o y coposeedores.

OBRAS COMPLEMENTARIAS.- Son aquellas que proporcionan amenidades o beneficios al inmueble.

PADRN CARTOGRFICO.- Es el conjunto de mapas, planos, fotografa, impresos y archivosdigitales de los mismos que permiten conocer en forma grfica, la localizacin y las caractersticascuantitativas de los inmuebles ubicados en el Estado.

PADRN CATASTRAL.- Es el conjunto de registros de informacin catastral en los que se asientanlas caractersticas de los bienes inmuebles que deben ser del conocimiento de las autoridadescatastrales para ejercer sus atribuciones en trminos de Ley.

PANCOUP O CHAFLN.-Es una lnea recta (a veces curva pero no es lo correcto) que une doslneas perpendiculares suavizando el vrtice de tal modo que permita el libre trnsito y giro devehculos. El mnimo es de 3m de radio, lo que facilita que los autos den vuelta de una calle a la otra.

PERITO VALUADOR.- Es el profesionista que cuenta con conocimientos tericos, prcticos yexperiencia sobre valuacin de bienes inmuebles, con constancia de registro expedida por el Municipiode Oaxaca de Jurez.


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PLANO DE MANZANA.- Es aqul que contiene el permetro de la misma, as como los parapetos o elparmetro de las manzanas contiguas, nombre de las calles circundantes, orientacin, as como lalocalizacin de esta en la zona.PLANO DE PREDIO.- Es aquel que contiene el permetro y medidas de ste, localizacin dentro de lamanzana, orientacin y nombre de las calles circundantes.

PLANO DE SECTOR.- Es aqul que contiene informacin planimtrica y/o altimtrica de una zona dela localidad o poblacin, as como su localizacin en la misma.

PLANO DE ZONAS HOMOGNEAS DE VALOR.- Es aquel que contiene las zonas de valor quepresenta una zona con caractersticas de igualdad que se generan dentro de la ciudad, para formargrandes extensiones de terreno con igual nmero de poblacin, densidad de construccin, servicios yequipamiento entre otros, el cual lleva a homogenizar totalmente y que representan una zona de valortotal.

PREDIO.- Es la porcin de terreno comprendida dentro de un permetro, con construcciones o sin ellas,pudiendo ser sub-urbano o urbano, que pertenezca en propiedad o posesin a una o varias personas.

PREDIO EN CONDOMINIO.- Es el espacio horizontal ocupado por la unidad constructiva, ya sea que

est ubicado en la planta baja o en la planta alta o superior.

PREDIOS RSTICOS.- El predio rstico es aquel que estando fuera de los lmites de las ciudades opoblaciones, sea por su naturaleza, susceptible de actividades agropecuarias y en general de cualquierotra actividad econmica primaria; los predios rsticos tambin se localizan dentro de las reas deinfluencia de las ciudades o poblaciones.

RGIMEN EN CONDOMINIO.- Rgimen jurdico conforme al cual una persona llamada condmino, ala vez que es propietaria individual y exclusiva de un espacio arquitectnico, es tambin copropietariade los elementos y partes comunes del inmueble que forma parte.

PROPIEDAD OFICIAL (FEDERAL, ESTATAL O MUNICIPAL).- Es aquella que tiene normalmenteutilidad pblica y que se encuentra debidamente registrada en el catastro de la localidad y en el

Registro Pblico de la Propiedad.

PROPIEDAD PRIVADA.- Se denomina as al derecho que tenemos los mexicanos al dominio de latierra que nos otorga la Constitucin Federal de los Estados Unidos Mexicanos para poseerla trabajarlao habitarla y de esa manera usufructuarla para lo cual es necesario formalizarla a travs de undocumento legal (escritura, acta de posesin o documento que compruebe la propiedad debidamenteregistrada en el catastro de la localidad y en el Registro Pblico de la Propiedad).

SECTOR.- Es la subdivisin tcnico-administrativa realizada en una zona catastral, establecida por lasAutoridades municipal, en la que agrupa a un nmero determinado de manzanas.

TIPOLOGA.-Es la clasificacin de las construcciones en dos grupos: antigua y moderna, identificadascon categoras de inmueble: econmico, medio y bueno, e identificado con tres estados de

conservacin malo, regular y bueno.USO DE CONSTRUCCIN.- Es la clasificacin de acuerdo a su uso y podrn ser: habitacional, deproducto, industrial y/o de apoyo a la produccin y obras complementarias.

VALOR CATASTRAL.- Es el producto de la aplicacin de los valores unitarios, por unidad, tipo deterreno y construccin aprobados por Ayuntamiento, multiplicados por las superficies respectivas y que


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sirve como base gravable para la determinacin del Impuesto Predial y Traslacin de Dominio, de losinmuebles en el municipio de Oaxaca de J urez.

VALOR COMERCIAL O DE MERCADO.- Es el valor que resulta de la investigacin de los valores desuelo y construccin a travs de su oferta y demanda para un bien inmueble en particular.

VALOR UNITARIO DE SUELO.- Es el valor por unidad de superficie que el Municipio le asigna alsuelo y que se encuentra dentro de los rangos publicados por el Peridico Oficial del Estado.

VALOR UNITARIO DE CONSTRUCCIN.- Es el valor por unidad de superficie construida y publicadoen el peridico oficial del estado para las distintas tipologas de construccin.

VALUACIN.- Es el procedimiento por medio del cual se determina el valor de la base catastral de unbien inmueble, aplicando las Tablas de Valores de Suelo y de Construccin a un predio en particular.

ZONA CATASTRAL.- rea de una poblacin que presenta caractersticas urbanas y socioeconmicashomogneas.

ZONA DE VALOR CATASTRAL.- Delimitacin geogrfica que establecen las autoridades municipalesde un rea o superficie urbana que contienes valores catastrales.

CAPTULO III.

3. OPERACIONES CATASTRALES PARA LA VALUACIN.

Conforme a la Ley de Catastro del Estado de Oaxaca vigente, la valuacin catastral tiene por objetoasignar mediante procedimientos tcnicos, un valor determinado a los inmuebles ubicados en elMunicipio, de acuerdo a lo establecido en dicha Ley y su Reglamento. Para determinar el valorcatastral, se emplean la zonificacin catastral y los valores unitarios aprobados por el Congreso delEstado, que correspondan tanto para el terreno como para la construccin.

La Autoridad Catastral podr emitir un avalo catastral en el marco de los programas que se realicenpara actualizar el padrn catastral o a iniciativa de los propietarios o poseedores cuando estn dentro

de los supuestos que contempla la Ley, que pueden ser:

a) Como predio inscrito por primera vez (avalo nuevo).b) Cuando el valor del predio tenga una antigedad de un ao.c) Cuando en el predio se efecten mejoras, adiciones o modificaciones;d) Cuando parte del predio o la totalidad sea objeto de traslado de dominio o modifique su

situacin jurdica.e) Cuando el predio cambie de tipo de predio (rstico a urbano).f) Cuando una construccin est habilitada o en su caso ya se encuentre habitada, an y cuando

no se haya terminado, yg) Porque el propietario o poseedor lo solicite.

Para la emisin de un avalo catastral se debern seguir cuatro pasos fundamentales, los cuales sern

descritos en este captulo y son: La inspeccin ocular, el levantamiento catastral, la asignacin de laclave catastral y la emisin del avalo catastral.

3.1 Inspeccin ocular: objetivo y operatividad.

El objetivo principal de la inspeccin ocular, para fines de emisin de avalo catastral, es corroborar lainformacin del predio a valuar, con base en sus caractersticas fsicas y legales. Para ello, cuando se


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va realizar un trmite ante la Autoridad Catastral en donde se tiene que emitir un avalo catastral(avalo nuevo, actualizacin, manifiesto catastral o traslado de dominio) previamente se tramita lainspeccin, comprobando la autoridad que ya fueron cubiertos los derechos establecidos en la Ley deIngresos vigente a la fecha de la emisin, y que el solicitante ya cumpli con los requisitos necesariosde acuerdo al tipo de trmite.

La inspeccin permite recabar los datos generales del predio, de la manzana y/o de la zona deubicacin del mismo; ya que durante este proceso se recorrer el bien a valuar y se verificarn losdatos fsicos del predio y, en su caso de la construccin, comunicndole al propietario la necesidad derealizar una medicin o levantamiento catastral. Adicionalmente se realizar el reporte fotogrfico.

En la inspeccin ocular realizada al predio, se analizan 7 aspectos importantes que son: datoscatastrales, datos del propietario o poseedor, datos de ubicacin del predio, datos fsicos del predio,medidas y colindancias, datos fsicos de la construccin, e Identificacin de tipologas deConstrucciones existentes.

a) Datos Catastrales.

En este rubro se indicar la fecha de reporte de la inspeccin ocular, el nmero de folio de la UCMO(Unidad Catastral del Municipio de Oaxaca), y se corroborar y en su caso asignar la clave catastral y

la cuenta predial correspondiente.

b) Datos del Propietario o Poseedor.

En este rubro se consignan los datos de la o las personas fsicas y/o morales que tienen la propiedad oposesin del predio. Es importante considerar que no siempre se da el caso de que el propietario oposeedor viva en el inmueble que se va a valuar.

c) Datos de Ubicacin del Predio.

En este rubro se deber consignar, en primer lugar, la zona de valor, la cual est indicada en la Ley deIngresos del Municipio vigente. Ello permite ubicar el inmueble a valuar, asignar su correspondientevalor unitario de suelo, y tambin identificar su uso del suelo.

Los datos correspondientes al equipamiento en la zona donde se ubica el predio, facilitan que a futurose considere una nueva propuesta de valor catastral unitario de suelo. Esta informacin permite,tambin, diferenciar entre un predio rstico y uno urbano. Para el caso de la vialidad se deber indicarel tipo y material de sta.

d) Datos Fsicos del Predio.

Se refieren a los datos especficos y cualitativos del predio, como son: ubicacin en la manzana; relieve(topografa); porcentaje de pendiente; si es baldo o si tiene construccin; su forma geomtrica; suprofundidad o fondo, as como su frente. Estos dos ltimos, indicados en metros.

e) Medidas y Colindancias.

Esta informacin se genera de los documentos legales presentados (escrituras, levantamientotopogrfico, traslado de dominio, etc.). En el formato del Avalo Catastral, en el espacio de fuente deinformacin se anotar el nombre del documento de donde se obtienen los datos. Cabe sealar laimportancia de identificar stos, ya que en caso de existir diferencias considerables, se debernconsignar contra lo visto en campo.


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f) Datos Fsicos de la Construccin.

Si al realizar la inspeccin ocular al predio motivo del avalo, se observan una o ms construcciones,stas se debern desglosar. La superficie se refiere a los metros cuadrados construidos y en el uso delsuelo del inmueble, se indicar el detectado en la inspeccin, con las observaciones correspondientes.Esta informacin permitir cuantificar el monto de lo edificado sobre el predio, para asignarle elcorrespondiente valor unitario catastral, de acuerdo al tipo (habitacional, comercial y/o industrial, etc.).

g) Identificacin de Tipologas de Construcciones existentes.

Finalmente, en el caso de que el inmueble cuente con diferentes construcciones, stas se deberndescribir por su clave y tipo, si est en avance constructivo o terminado; su edad en aos; su estado deconservacin, el cual podr ser bueno, regular o malo; los niveles construidos y su correspondienterea en metros cuadrados. Esta informacin nos permite clasificar los tipos de construccin y su estadode conservacin.

Los datos referidos son necesarios para asignar el Valor Unitario Catastral indicado en la Ley deIngresos del Municipio.

Es importante que en el formato de inspeccin ocular se asiente el nombre y registro del perito que

realiz dicho trabajo y el nombre de la persona que corrobor la inspeccin de dicho inmueble y enambos casos se deber signar el documento.

3.2 Datos que debe contener el croquis de localizacin de la manzana y el predio.

Para una identificacin precisa del lote o inmueble por valuar, el croquis que deber dibujarse en elformato correspondiente deber contener: la macrolocalizacin en donde aparezca la ubicacin delterreno o inmueble dentro de la manzana o bloque en donde se encuentre y a partir de este en un radioaprox. de 300 mts. Las manzanas y nombres de calles, sin olvidar la orientacin correspondiente, lamicrolocalizacin que debe contener las medidas perimetrales del terreno y las de sus diagonales, lasdistancias de este hacia sus esquinas derecha e izquierda, el ancho de las calles derecha e izquierda,el ancho de la calle adyacente al terreno, nombre de calles, orientacin correspondiente y suscoordenadas de georreferencia por medio del GPS.

3.3 Sembrado de las construcciones en el predio y c lasificacin de tipologas existentes.

Este inciso nos indica el procedimiento que debemos de seguir para dibujar en el formato de valuacinde la UCMO el o los volmenes construidos en el terreno que se requiere valuar, los diferentes nivelesque los compongan as como sus diferentes tipologas, todo lo anterior con el fin de determinar lasreas de construccin correspondientes que al aplicarles los valores unitarios establecidos por la Leyde Ingresos del Municipio, con sus diferentes factores de mritos y demritos y obtener el valorcatastral de las construcciones.

Como complemento al levantamiento del terreno tenemos la medicin de las construcciones, las que alser edificadas generalmente con ngulos de 90, facilitan el levantamiento, todas estas mediciones

realizadas con cinta.Cuando la geometra de las construcciones es irregular, existen dos formas muy usuales de medirlas:

a) Por azotea.b) Por tierra.


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1

Hacerlo por azotea facilita el levantamiento, ya que est libre de obstculos, permite detectar posiblesniveles de menor rea que no son visibles desde el piso, as como descubrir pozos de luz que a vecespasan inadvertidos.

3.4 Lineamientos Tcnicos de Valuacin.

1.- Los avalos a que se refiere este manual debern satisfacer los requisitos de forma y contenido, ascomo los que prev el propio manual.

2.- Para poder emitir un avalu fiscal, el contribuyente deber presentar ante el departamentocorrespondiente como mnimo la siguiente documentacin:

Fraccin I.-Requisitos para la integracin de un expediente. (tabla 1.0).

REQUISITOS FRACC.I

FRACC.II

FRACC.III

FRACC.IV

FRACC.V

FRACC.VI

FRACC.VII

Copia de cdula catastral. (cotejada

ante la Unidad de Catastro Municipal). X X X

Solicitud de trmite catastral. X X X

Formato de Tesorera. Debidamente

requisitado. X X X X

Copia de escrituras, acta de posesin

o ttulo de propiedad. X X X X X X X

Copia de la credencial de elector del

contribuyente o gestor. X X X X X X X

Copia del compro bante de domicilio.X X X X X X X

Copia del comprobante de pago

predial. X X X X X X

Croquis de ubicacin del predio o

inmueble. X X X X X X X

Permiso de subdivisin o fusin ante

la dependencia de ordenamiento

urbano. X

Licencia de construccin, planos

arquitectnicos O O O O O O O

Uso de suelo y nmero oficial. O O O O O O O

SIMBOLOGA.

X DOCUMENTOS NECESARIOS PARA TR MITE POR PARTE DEL CONTRIBUYENTE. O GESTOR.

O DOCUMENTOS OPCIONALES SEG N EL TR MITE.


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1

Fraccin II.- Se anexar la siguiente documentacin en casos de trmites especiales.

a) Acta consti tu tiva y/o poder que acredi te la personal idad del representante legal. Sesolicitar este tipo de documentacin cuando el propietario se presente como persona moral.

b) Acta de nacimiento. Ser solicitada en casos que el propietario sea un menor de edad.c) Adjudicacin testamentaria. Este documento ser necesario cuando el contribuyente realice

un traslado en base a una adjudicacin, solicitando a la vez copia del testamento o delproyecto de adjudicacin ante un notario.

d) Adjudicacin in testamentaria. Para este tipo de caso ser necesario una copia de laresolucin judicial.

Porcentajes de traslado. Para poder definir el porcentaje correcto, se solicitar copia de antecedente(escritura anterior).

a) 50% de traslado en sociedad conyugal. En este tipo de trmite ser indispensable la copiadel antecedente de propiedad as como la copia del acta de matrimonio.

b) Integracin de condominios. Deber presentar el permiso de rgimen de condominiootorgado por la dependencia de Ordenamiento Urbano.

3.- Los avalos comerciales o de valores de mercado cuya antigedad no sea mayor a seis meses,que sean emitidos por peritos autorizados ante el Municipio; debern contar con la aprobacin deltitular de la Tesorera Municipal para su validez y aplicacin en pagos de impuesto predial y detraslado de dominio.

As mismo se presentarn en formatos debidamente formulados, sellados, firmados sin omisiones nialteraciones, escritos a mquina o a computadora, incluyendo las hojas complementarias y memoriasde anlisis que abunden o aclaren un punto especfico.

4- Una vez integrada la documentacin de acuerdo al tipo de trmite a realizar, el contribuyente ogestor deber presentarlo ante el Departamento de Registro Catastral para su previo cotejo,autorizacin y posteriormente la emisin del avalu fiscal inmobiliario por parte del departamento devaluacin inmobiliaria.

5.- Los avalos tendrn una vigencia de un ao contando a partir de la fecha en que fueronpracticados, siempre y cuando no cambien las caractersticas fsicas del inmueble o las condicionesgenerales del mercado inmobiliario.

6.- Las personas autorizadas y/o registradas, estn obligadas a guardar copia de los avalos quepractiquen o de aquellos que auxilien en su prctica, segn sea el caso; durante 5 aosposteriores asu emisin, as como de cualquier otra informacin que sirva como sustento para cualquier aclaracin orequerimiento de las autoridades fiscales.

7.- Si el contribuyente est en desacuerdo con el resultado otorgado o se detecta alguna discrepancia oanomala en el proceso de emisin del avalu o verificacin, ste ser remitido a el rea de verificaciny valuacin inmobiliaria, el cul designar a un verificador as como la fecha, hora y el pago de losderechos establecidos en la Ley de Ingresos Vigente, para la inspeccin fsica u ocular del inmueble.

3.5 Procedimientos de Valuacin Inmobiliaria.

1.- El rea de verificacin y valuacin inmobiliaria con base en este manual, se acatar al siguientecaptulo para la realizacin de una verificacin ocular o fsica del predio y/o bien inmueble.


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1

A. Levantamiento a cinta.

Este se emplea cundo el terreno es sensiblemente horizontal, descubierto y accesible. El levantamientode un terreno con cinta se efecta dividiendo en triangulo y tomando suficientes medidas de lados,alturas, ngulos de los tringulos que permitan calcular el resto de los lados y ngulos necesarios paradibujarlo y calcular la superficie.

Para fijar las posiciones de los puntos del terreno, setraza una figura llamada polgono de base o poligonal,que siga aproximadamente el permetro del terreno quese desea levantar.

El polgono de base se transforma en una figura rgidadividindolo en tringulos bien conformados; es decir, loms cerca posible del equiltero.

El levantamiento con cinta comprende dos clases detrabajo los cuales son divididos tanto en campo como engabinete.

A1.-Mtodo de Biangulacin.

Este mtodo consiste en la localizacin de un punto Ma partir de una recta A-B (punto A y B conocidos), pormedio de los ngulos (a y b), medidos en cadaextremidad de la recta. (Fig. 1.0).

A2.- Mtodo de Dilaceracin.

Este mtodo consiste en la localizacin de un punto M a partir de una recta A-B (puntos A y Bconocidos), por medio de las distancias (a y b), medidas en cada extremidad de la recta. (Fig. 2.0).

A3.- Mtodo de Triangulaciones.

Este mtodo consiste en determinar las coordenadas de una serie de puntos distribuidos en tringulos:partiendo de dos conocidos (A y B) que definen la base, y midiendo todos los ngulos de los tringulos:

Si A y B son dos puntos de coordenadas conocidas (A-B es la base), para calcular las coordenadas deC, basta medir los ngulos a, c y b, estos ngulos se determinan estacionando en A, B y C, y tomandolas lecturas horizontales a los otros vrtices. (Fig. 3.0).

a b

A B

M

A B

ba

Fig. 1.0.- Mtodo de Biangulacin.

Fig. 2.0.- Mtodo de Dilaceracin.

A

B

C

D

E

F

c

a b

Norte

dAB

BASE

Fi . 3.0.- Mtodo de Trian ulaciones.


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1

Puesto que en este mtodo hay que medir los ngulos de los tringulos es necesario que hayavisibilidad desde cada vrtice de un tringulo a los otros dos. La utilidad del mtodo es distribuir puntoscon coordenadas conocidas por una zona. Esos puntos pueden servir para tomar los detalles que sequieran representar en un plano o como apoyo para otros mtodos.

A4.- Mtodo de lneas de Liga.

Se aplica cuando el terreno por suscaractersticas topogrficas, nopermita ver tres vrtices consecutivosdel polgono de base. Elprocedimiento consiste en medir loslados del polgono de base, as comolas lneas que unen perfectamentedos puntos con lados contiguos,adems de medir el polgono generalpara determinar la longitud de cadauno de sus lados. Figura 4.0

A5.- Mtodo de Alineaciones.

Consisten en identificar el polgonopor levantar en un mapa escala1:500, cuyos lados se puedan medircon cinta. Con este mtodo seprolongan los lados del polgono, quepueden ser los muros de unaconstruccin o los linderos de unapropiedad, hasta su encuentro conlos dos lados del rectngulo,midiendo las distancias de los

vrtices del rectngulo a los puntosen los que los alineamientosprolongados interceptan los lados delmismo. Adems de medir los ladosdel polgono. Este mtodo esadecuado para levantar permetros de construcciones irregulares.

a) Levantamiento por azotea.

Este mtodo facilita el levantamiento, ya que est libre de obstculos, permite detectar posibles nivelesde menor rea que no son visibles desde el piso, as como descubrir cubos de luz que a veces pasaninadvertidos. Figura 5.0

El procedimiento es el siguiente:1. Verificar ocularmente la geometra de la construccin2. Medir lados y diagonales de las figuras obtenidas.3. Obtener los ngulos que configuren la forma de las construcciones a travs de mediciones

triangulares.4. Procesamiento de gabinete para la obtencin de las reas.

3.62

2.62

4.54

3.85

3.07

3.67

4.66

4.33

20.25

35.25

20.25

35.25

12.16

12.35

27.98

28.34

2.62

3.62 4.54

3.85

3.67

3.07

4.66

4.33

RECTANGULO

DIRECTOR.

Fig. 4.0.- Croquis Mtodo de Alineaciones.


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1

33.52 X 3 NIV.

=100.57m

PATIO DE SERVICIO

PATIO DE SERVICIO

7

23,155 5,475

24,5

8

5,325

3,5

16,2046,818,323

4,35612,655

5,654

11,1

1,5

46

134.58 X 2 NIV.

=269.16 m

89.19 X 3 NIV.

=267.30 m

61.54 X 2 NIV.

=123.08 m

PATIO DE SERVICIO

TERRENO =574.93 m

LOTE EN ESQUINA

ALLENDE

MACEDONIO

ALCALA

4,6

24,334

14,865

8,5

8

V I A L I D A D

V

IA

LIDA

D

162.88 X 2 NIV.

=325.76 m

221.28 m

TERRENO =323.62 m

LOTE INTERMEDIO

MAYOR AL PROMEDIO

PLOMADA

L

ESTACA

ESCARPADO,

TERRENO

NATURAL

TERRENONATURAL

C I N T A

ENCADENADOR 2ENCADENADOR 1

SECCION LONGITUDINAL

P

Q

FIGURA.

b) Levantamiento por tierra.

El procedimiento es el siguiente:

1. Medir todos los lados de la construccin.2. Obtener los ngulos que configuren la forma de las construcciones a travs de mediciones

triangulares apoyndose en la prolongacin virtual de los lados para poder aplicar latriangulacin correspondiente.

3. Procesamiento de gabinete para la obtencin de las reas.

Medicin por encadenamiento de un terreno enpendiente.

La medicin de un terreno cuya pendiente superael 5%, requiere que el mismo tipo de instrumentode medicin se use de una manera diferente paramedir las distancias horizontales de acuerdo alsiguiente procedimiento:

1.- Marque la lnea recta con jalones en losextremos y con piquetes intermedios, recordandotrabajar con pendiente abajo para la obtencin demayor precisin.

En este caso el encadenador delantero debe sostener horizontalmente el instrumento de medicin.Cuando el instrumento de medicin est correctamente instalado y bien extendido el encadenadordelantero determina el punto exacto en el que colocar la estaca mediante una plomada. (Fig. 6.0 y7.0).

Nota: En terrenos con una pendiente ms pronunciada conviene utilizar un instrumento de medicinms corto, por ejemplo: de 5 mts., en lugar de 10 mts.

Fig. 5.0 Levantamiento por azotea.

Fig. 6.0.- Medicin por encadenamiento.


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2

Medicin de terrenos accidentados.

Frecuentemente las distancias se deben medir sobre terrenos accidentados, o sea con crestas,montculos, rocas, zanjas o cursos de agua. En muchos la cuerda, cadena o cinta de medicin se debelanzar por encima de los obstculos por lo cual es importante observar las siguientes reglas (Fig. 6.0 y7.0):1.- Mantener el instrumento de medicin bien extendido. En caso de necesidad, la cinta o cuerda sepuede acortar enrollndola en la mano.

2.- Mantener el instrumento de medicin en posicin horizontal utilizando un nivel para asegurar unamayor precisin.3.- En caso de necesidad utilizar una plomada para linear exactamente la extremidad con la cintamtrica y el piquete utilizado para marcar el terreno.

En los suelos muy duros o terrenos rocosos, es imposible utilizar estacas para sealar. En esos casosconviene sealar los puntos intermedios mediante objetos fcilmente visibles, por ejemplo, piedraspintadas o trozos de madera. Ser importante verificar que tales marcas no vuelen con el viento o ensu caso rueden, as mismo se puede trazar una seal sobre el suelo mediante un bastn o una marcade tiza sobre una piedra.

Medicin con Telmetro Laser GLM profesional. (250 VF).

Se en entiende por telmetro el sistema ptico que permite calcular sin moverse deun sitio la distancia que hay desde l a otro, teniendo un rango de medicin interiorde 0.05 cm a 250 metros lineales, con una precisin de medicin de 1.0 mm, elalcance aumenta cuanto mejor sea reflejado el rayo laser por la superficie (de formadispersa y sin resplandecer) y cuanto mayor sea el contraste del haz de luz del lserrespecto a la luz ambiente (interiores, crepsculo).

Distancia mxima a calcular de acuerdo al mtodo de medicin.

TIPO DETERRENO. CINTA MTRICA. TELMETRO.

Plano 50.00 mts. 250.00 mts.

Semi plano20.00 mts, si permite tener una horizontalcorrecta.

250.00 mts, si permite tener un haz de luzhorizontal.

QuebradoEn tramos que permitan controlar lahorizontal y tensin.

En tramos que permitan controlar la horizontal,para el haz de luz.

A

B

I IESTACAS

H

TERRENONATURAL

SECCION LONGITUDINALFig. 7.0.- Medicin por encadenamiento.

Fig. 8.0.- Telemetro laser


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2

Precisin en las medidas de distancias.

TIPO DE TERRENO. CINTA MTRICA. TELMETRO.

Plano 4cm/100m 5mm5mm/km

(oseaunerrorde0.25mmpara50m)

Precisinfinal=5.25mm=5mm

Semi plano 10cm/100m

Quebrado 20cm/100m

3.6 Reporte fotogrfico .

Como complemento de la inspeccin fsica ocular, el Perito Valuador Catastral, complementar sureporte , insertando en el formato y en los espacios designados para el caso, un reporte fotogrfico delterreno o inmueble por valuar con fotografas que aun en el trabajo de gabinete pueda identificarse conprecisin las caractersticas fsicas y de construccin del terreno o del inmueble.

Estas fotografas debern ser tomadas de manera digital a color, en formato .J PG, insertadas con pie

de foto y en las que se debe apreciar lo siguiente:

1. Fachada o fachadas del terreno o del inmueble.2. Entorno urbano del terreno o del inmueble por ambos lados.3. Vistas interiores panormicas cuando se trate de terreno que pueden ser de norte a sur; de sur

a norte; de oriente a poniente; o de poniente a oriente. (mnimo 2 fotografas interiores).

Cuando se trate de inmuebles las vistas interiores de: sala, comedor, cocina, baos, estudio, escaleras,recmaras, pasillos, cocheras, patios de servicio, cobertizos y azoteas.

CAPTULO IV.

4.-VALUACIN DE PREDIO URBANOS, SUBURBANOS Y RSTICOS.

4.1.- Predios urbanos.Los predios urbanos son los todos aquellos que cuentan con una infraestructura urbana completa,(agua, drenaje, electricidad, pavimentos y banquetas).

Los predios suburbanos son los que estn en proceso de transformacin a urbanos.Ser aquel que se encuentre fuera del rea de influencia de una poblacin, y su destino o uso sea parael desarrollo urbano o que se encuentran contemplados dentro de los planes de desarrollo de un centrode poblacin para crecimiento futuro y que en la actualidad no cuentan con servicios pblicos.

4.2.- Por su rgimen de prop iedad.

I. Propiedad privada. El concepto de propiedad privada hace referencia al poder jurdicocompleto de una persona sobre una cosa; el derecho que tiene un particular, persona fsicao moral, para usar, gozar y disponer de un bien, con las limitaciones establecidas en la ley,de acuerdo con las modalidades que dicte el inters pblico y de modo que no seperjudique a la colectividad.

II. Propiedad comunal. Se denomina bien comunal o procomn (de pro, provecho, y comn)a un determinado ordenamiento institucional en el cual la propiedad est atribuida a un


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conjunto de personas en razn del lugar donde habitan y que tienen un rgimen especialde enajenacin y explotacin. De esa forma, ninguna persona individual tiene un controlexclusivo sobre el uso y la disposicin de un recurso particular bajo el rgimen de comn.

III. Propiedad ejidal. Se le reconoce como aquella forma de propiedad en que undeterminado nmero de personas conforma un ejido que no es otra cosa que una porcinde tierra destinada a la produccin agrcola o ganadera por aquellas personas que seencuentran unidas a dicha organizacin, y que tiene como caracterstica que solamentepueden ser propiedad de los miembros del ejido y hasta en un 5% de la totalidad delmismo para cada uno.

IV. Propiedad en condominio. Conforme al artculo 3 de la Ley de Propiedad en Condominiode Inmuebles para el Distrito Federal, se le denominar al grupo de departamentos,viviendas, casas, locales o naves de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontalo mixta, y susceptibles de aprovechamiento independientemente por tener salida propia aun elemento comn de aquel o a la va pblica y que perteneciera a distintos propietarios.Estos tendrn un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad de propiedadexclusiva, y adems, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunesdel inmueble, necesarios para el adecuado uso o disfrute.

4.3.- Clasificacin del suelo urbano.

Para efectos de la verificacin, los terrenos urbanos se clasifican:Segn su forma.Segn su ubicacin en la manzana.Segn su topografa.

4.4.- Factores en el proceso de valuacin de predios.

Para efectos del proceso de valuacin se deben de considerar los siguientes factores:

1.- Valor Unitario del Suelo.

2.- rea de valor.3.- Corredor de valor.4.- Factores de eficiencia del suelo:

a.- Factor de zona. fzob.- Factor de forma. ffoc.- Factor de ubicacin en la manzana. fubd.- Factor de topografa. ftoe.- Factor de superficie. fsuf.- Factor de frente. ffr

1.-Valor Unitario del Suelo.

1.1.- En la investigacin de campo se debe considerar lo siguiente:a)- Localizacin.- Ubicar el predio en un plano de la ciudad, determinando la zona (habitacional,comercial, industrial, mixta).b).- Acceso a la zona y calle.- Determinar las vialidades primarias, secundarias, carretera, caminoasfaltado, pavimento de concreto, empedrado, terracera, ancho de calle, camelln o sin camelln.


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2

c).- Servicios de la zona.- agua, drenaje, energa elctrica, alumbrado pblico, y otros (como tv porcable).d).- Tipo de pavimentos y banquetas.- Determinar tipo de pavimentos y banqueta, y estado deconservacin.e).- Uso de suelo.- Segn planes de desarrollo si es habitacional, comercial, servicios, industrial, mixto.f).- ndice de saturacin.- Porcentaje de construccin que se observa en la zona.g).-Nivel socioeconmico.- Clase social de la zona: bajo medio, alto, muy alto.h).- Equipamiento urbano en la zona.- Existencia de escuelas, mercado, hospitales, clnicas, iglesia,oficinas.k).- Servicios municipales.- Recoleccin de basura, seguridad, etc.l).- Calidad de proyecto de la zona.- Determinar si existe planeacin urbana de la zona.1.2.-Investigacion de los valores de suelo urbano.

De acuerdo con la ubicacin se deben investigar los valores de suelo urbano en la zona referida o ensimilares, de seis lotes a la compra y venta realizadas recientemente.Para determinar valores catastrales se deben de consultar las Tablas de Valores de Suelo, autorizadaspor el municipio y por el Congreso del Estado, recientes y vigentes, para ser aplicadas.

2.-rea de valor.

Con la informacin clasificada de la zona, considerando los servicios, infraestructura, equipamiento, ylos valores de suelo, se puede determinar si la zona tiene reas de valor que deben de tomarse encuenta para establecer los valores de calle.

3.- Corredores de valor.

Con la observancia de la zona, y la consulta de los planes de desarrollo urbano se establece si existencorredores de valor en la ubicacin del predio que se vala, para que stos sean considerados.

4.5 .- Factores de efic iencia del suelo

A.- Factor de zona (fzo).

Factor que influye en el valor de un predio segn su ubicacin dentro de un rea de valor especfica,para la aplicacin de este factor se entender por:

a. Calle moda, aqulla cuyas caractersticas de trfico vehicular, anchura, calidad de carpetas,mobiliario urbano de aceras y camellones, se presenta con mayor frecuencia en el rea de valor endonde se ubique el inmueble.

Factor de zona (fzo).

Caractersticas. (fzo)nico frente a la calle moda de la zona. 1.00Ningn frente a calle superior a la calle moda y al menos uno a la calle

moda.

1.00

Al menos un frente a corredor de valor. 1.00Al menos un frente en calle a calle superiora la calle de moda o a unparque o plaza.

1.20

nico frente o todos a calle inferior secundaria a la calle de moda. 0.80


24/58

2

CALLE

CALLE

20

CALLE

CALLE

20

CALLE

20

70

EN PANCOUPE

CALLE

CALLE

( A ) ( B )

CALLE

CALLE

( C )

90

CALLE

CALLE

90

( D ) ( E ) ( F )

B.- Factor de forma (ffo).1) Lotes regulares: se considerarn como predios regulares, los terrenos que presenten formacuadrangular, con ngulos que no difieran mas de 20 grados del ngulo recto; asimismo, son regulareslos predios situados en esquina con el vrtice que forma la esquina achatado ( en pancoupe) y aquellosde forma triangular con dos o tres frentes a la calle. Figura 9.0

2) Lotes irregulares: todo lote que no cumpla la caracterstica anterior.Factor que influye en el valor unitario del rea o corredor de valor, en su aplicacin a un predio deforma irregular, es decir, que no es de forma rectangular. Figura 10.0

a).- Rectngulo inscri to ri.El mayor rectngulo que puede inscribirse en un predio haciendo coincidir su frente con l, o uno de losfrentes del predio.

b).- reas restantes ar.

Las reas del predio que quedan fuera del rectngulo inscrito.

c).- Porcin anterior pa.La parte del rectngulo inscrito cuyo fondo no es mayor que tres veces el frente. Incluye adems todoslos rectngulos que pueden inscribirse en las reas restantes que tengan frente a alguna va deacceso.

CALLE CALLE

20

70

20

110

70

CALLE

20

110

70

Fig. 10.0 Lote irregular.

Fig. 9.0 Lotes regulares


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2

d).- Porcin posterior pp.La parte del rectngulo inscrito que no es porcin anterior. Incluye adems todos los rectngulos quepueden inscribirse en las reas restantes sin frente en una va de acceso.

e).- reas irregu lares con frente a la calle ac.Las reas restantes con frente a alguna va de acceso que no forman parte de la porcin anterior.

f).- reas irregu lares anteriores ai.Las reas restantes sin frente a alguna va de acceso que no forman parte de la porcin posterior.El cuadrado se entender como un caso particular del rectngulo.

Factor de forma (ffo).

Caractersticas. factor (ffo)Lotes regulares. 1.00

Caractersticas. factor (ffo)Lotes irregulares.

rea del Rectngulo inscrito. 1.00reas restantes y porciones fuera del rectngulo inscrito. 0.80

C.- Factor de ubicacin en la manzana fub.Factor que influye en el valor unitario medio correspondiente al rea o corredor de valor en suaplicacin a un predio, en funcin de la posicin del mismo en la manzana en que se ubica.

Descripc in por ubicacin de predio figura 11.0

1.- Cabecero de manzana: son terrenos que presentan colindancias con tres calles de las cuales dosde ellas en forma paralela.2, 3 y 9.- Lote intermedio regular:Son terrenos donde algunos de suslados forman vrtices con ngulos de90, y uno de sus lados es colindantecon una vialidad.4.- Lote intermedio con accesopropio: considerado como unterreno de forma irregular ya quecuenta con una gran profundidad ensu acceso, as como la comunicacina una vialidad.5.- Lote intermedio con 2 frentes acalles distintas sin ser esquina:Terreno donde dos de sus ladoscolindan con vialidades ya seanprimarias o secundarias

(considerando como terreno deforma regular).6.- Lote intermedio con tresfrentes a calles distintas si ser esquina: Considerando como un terreno de forma regular, donde tresde sus lados colindan con una vialidad y no forman esquinas entre ellas.

10

11

C A L L E

C

A

L

L

E

C A L L E

1

23

456

7

89

C

A

L

L

E

Fig. 11.0 Croquis de ubicacin del predio dentro de la


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2

7.- Lote esquina de forma regular: Considerado as, ya que mas de sus tres lados se encuentran conngulos de 90 y entre ellas 2 de sus calles forman un cruce.Factor de ubicacin (fub).

Caractersticas. factor (fub)Sin frente a la va de circulacin. 0.70

Con frente a una sola va de circulacin. 1.00Con frente a dos vas de circulacin. 1.15Con frente a tres vas de circulacin. 1.25Con frente a cuatro o ms vas de circulacin. 1.35

D.- Factor de topografa (fto).Dentro de los elementos fsicos de los predios se consideran las condiciones topogrficas para llevar a cabo suclasificacin en:

Terreno a nivel: es cuya superficie est sensiblemente a nivel medio de la calle al frente del lote, con unapendiente mxima del 5%. (Fig. 12.0).

Terreno escarpado hacia arriba: es aquel lote cuya superficie media tiene pendiente ascendente respecto alnivel de la calle. (Fig. 13.0).

Terreno escarpado hacia abajo: Es aquel cuya superficie media tiene una pendiente descendiente respecto alnivel de la calle frente al lote. (Fig. 14.0).

BANQUETAARROYO

VEHICULAR

TERRENO NATURALSECCION TRANSVERSAL

PEND. DEL 0% AL 5 %

Fig. 12.0.- Croquis de Terreno a nivel.

H

L

TERRENO NATURAL

BANQUETA

ARROYO

VEHICULAR

SECCION TRANSVERSALFig. 13.0 Escarpado hacia arriba.


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28/58

2

Terreno rugoso : Es aquel que presenta la mayor parte de la superficie rea rocosa en diferentes formalidades.(Fig. 17.0).

Factor de topografa (fto).

Caractersticas. factor (fto)Lote con pendiente a nivel. 1.10Lote con pendiente hacia arriba. 1.05

Lote con pendiente hacia abajo. 0.95Lote elevado. 1.00Lote hundido. 0.90Lote accidentado o rugoso. 0.90

E.- Factor de superfic ie (fsu).Factor que afecta el valor unitario del rea o corredor, al aplicarse a un predio mayor de dos veces lasuperficie del lote moda, para la determinacin de este factor se entender por: lote moda, al lote cuyotamao se repite ms en el rea o en el corredor de valor.

Factor de superficie (fsu).

Factor (rlm) Factor (fsu) Factor (rlm) Factor (fsu)

Hasta 2.00 1.00 de 11.01 a 12.00 0.80De 2.10 a 3.00 0.98 de 12.01 a 13.00 0.78De 3.01 a 4.00 0.96 de 13.01 a 14.00 0.76De 4.01 a 5.00 0.94 de 14.01 a 15.00 0.74De 5.01 a 6.00 0.92 de 15.01 a 16.00 0.72De 6.01 a 7.00 0.90 de 16.01 a 17.00 0.70De 7.01 a 8.00 0.88 de 17.01 a 18.00 0.68De 8.01 a 9.00 0.86 de 18.01 a 19.00 0.66De 9.01 a 10.0 0.84 de 19.01 a 20.00 0.64De 10.01 a 11.00 0.82 en adelante 0.62

Factor de superficie (fsu)

Clave Tipo Superficieh5 habitacional hasta 50 hab/ha. 1,000h1 habitacional hasta 100 hab/ha. 500h2 habitacional hasta 200 hab/ha. 250h4 habitacional hasta 400 hab/ha. 125h8 habitacional plurifamiliar. 600

Fig. 17.0 Terreno rugoso.

BANQUETA

ARROYO

VEHICULAR

RUGOSIDAD

ROCA

SECCION TRANSVERSAL TERRENO NATURAL

L


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2

h2s habitacional c/servicios hasta 200 h/ha. 250h4s habitacional c/servicios hasta 400 h/ha. 125h2i,h4i habitacional con industria mezclada 500h2is,h4is habitacional industria y servicios mezc. 500iv industrial vecinal 500ia industrial aislada 2,000

Nota: el factor resultante de la tierra nunca ser menor de 0.60.

F.- Factor de frente (ffr).

Factor que influye en el valor unitario del rea o corredor de valor al aplicarse a predios con menorfrente del que autorizan los reglamentos.El valor unitario de un lote con frente diferente a 7.00 mts. se obtendr multiplicando el valor unitario dela calle a la que se tiene frente por un factor de frente (f.f).

Factor de frente (ffr).

G.- Demrito en relacin de frente con respecto a su pro fundidad.

Caractersticas factor (ffr)Frente igual o mayor a 7.00 mts. 1.00

Frente igual o mayor a 4.00 mts. y menor a 7.00 mts. 0.80Frente menor a 4.00 mts. 0.60Nota: los predios cuyo frente tenga como mnimo una dimensin de 6.90 mts. seconsiderarn con frente de 7.00 mts.

r=p/f % del valor r=f/p % del valor r= f/p % del valor1.50 1.2 5.10 0.85 8.70 0.651.60 1.18 5.20 0.85 8.80 0.641.70 1.15 5.30 0.84 8.90 0.641.80 1.13 5.40 0.83 9.00 0.631.90 1.12 5.50 0.83 9.10 0.63

2.00 1.1 5.60 0.82 9.20 0.622.10 1.09 5.70 0.82 9.30 0.622.20 1.07 5.80 0.81 9.40 0.622.30 1.06 5.90 0.81 9.50 0.612.40 10.5 6.00 0.80 9.60 0.612.50 1.04 6.10 0.79 9.70 0.602.60 1.03 6.20 0.79 9.80 0.602.70 1.02 6.30 0.78 9.90 0.592.80 1.01 6.40 0.78 10.00 0.592.90 1.01 6.50 0.77 10.10 0.593.00 1.00 6.60 0.76 10.20 0.583.10 0.99 6.70 0.76 10.30 0.583.20 0.98 6.80 0.75 10.40 0.58

3.30 0.97 6.90 0.75 10.50 0.573.40 0.97 7.00 0.74 10.60 0.573.50 0.96 7.10 0.74 10.70 0.573.60 0.95 7.20 0.73 10.80 0.563.70 0.94 7.30 0.73 10.90 0.563.80 0.94 7.40 0.72 11.00 0.56


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3

Para efecto de aplicar las tipologas de construccin mencionadas en la tabla anterior, considerando eluso al que se les dedica, es decir al aprovechamiento genrico que tiene el inmueble y el rango deniveles de construccin, se clasificarn de acuerdo a lo siguiente.

a) Habitacional.

b) No habitacional.

Por avance de obra.- Se aplicar solamente cuando la construccin se encuentra en proceso determinacin, pero ya est habitada. Para ello se considera los siguientes niveles de edificacin.

I. OBRA NEGRA: Se considera cuando los avances de la construccin son de un 40% a un60%, es decir; que se han ejecutado los trabajos correspondientes a: cimentacin, muros,castillos o columnas, losas o cubiertas, canalizacin de ductos para instalacin elctrica,hidrulica y sanitaria.

II. OBRA GRIS: La construccin presenta un avance de un 80%, se consideran recubrimientode muros (repellados), firmes de concreto, instalacin elctrica, hidrulica y sanitariahabilitada (en uso).

III. OBRA TERMINADA: Se considera cuando los avances de la construccin se hanejecutado de un 90% a 100%, considerando la etapa de acabados segn la tipologa deconstruccin.

Estado de conservacin.- Aun y cuando el estado de conservacin se puede plantear como un factor,los municipios del Estado de Oaxaca publican los valores catastrales unitarios de construccin deacuerdo al Tipo y el Estado de Conservacin, considerando los tres probables:

I. Bueno.- Construccin nueva o en buen estado, pudiendo estar dentro de esta clasificacinan y cuando le falte pintura o reparaciones menores, (grietas pequeas o humedadaislada).

II. Regular.- Construccin con acabados en proceso, falta de pintura, elementos estructuralescon pequeas grietas, humedad en muros, falta de barniz o de esmalte en puertas,ventanas o protecciones y algunas piezas rotas en el caso de pisos y lambrines.

III. Malo.- Las construcciones cuyos acabados estn desprendindose (aplanadosinservibles), herrera con fuerte avance de corrosin, gran cantidad de vidrios rotos,muebles, sanitarios con deficiente funcionamiento y algunos elementos estructurales confallas como grietas y que necesitan reparacin mayor a su remplazo. Construccin casiestado de abandono.

Por su Uso Habitacional (H).- Se refiere a las edificaciones en donde residen individual ocolectivamente las personas o familias y comprende todo tipo de vivienda a la que se incluyen los

cuartos de servicio, patios, andadores, estacionamientos, cocheras, jaulas de tendido y elementosasociados a sta. Tambin se incluyen orfanatos, asilos, casas cuna, conventos y similares,clasificndose a su vez en:


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5.2 HABITACIONAL PRECARIA HP.

USO: Edificaciones destinadas a casa- habitacin, en su mayora en P.B., de ni-velsocioeconmico bajo, localizadas en agencias y zona perifrica del Municipio yen donde el uso del suelo es habitacional.

CARACTERSTICAS: Infraestructura: servicios aislados de agua, drenaje sanitario, alumbrado pblico,telfono, pavimentos, banquetas, transporte pblico y de servicios, etc.;equipamiento urbano: escuelas, tianguis y comercios aislados etc.; elementosde construccin: cimientos de mampostera de piedra o zapatas de concretoarmado; Estructura: muros de tabicn de concreto vibrocomprimido, tabiquerojo y de adobe, cadenas y castillos de concreto armado; techos de lminagalvanizada o de asbesto cemento; Acabados interiores: aplanados de murosrsticos de mortero y muros rsticos aparentes; Pisos de terracea y otros decemento pulido concreto escobillado; Ventanas y puertas exteriores de perfilestructural; Ausencia de lambrines en baos y cocina; Muebles sanitarios deporcelana blanca y en cocina fregadero de material y calentador de gas;

Instalaciones elctricas y sanitarias visibles; Tanque de almacenamiento deagua.

FOTO 1. CASA HABITACI N: FACHADA

VISTA INTERIOR DE REC MARAS.VISTA DEL ENTORNO URBANO DEL INMUEBLE.


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5.3 HABITACIONAL UNIFAMILIAR ECONMICO HUE.

USO: Edificaciones destinadas a casa- habitacin, en su mayora en P.B., de nivelsocioeconmico bajo, localizadas en agencias, colonias populares y zonaperifrica del Municipio y con uso de suelo que puede ser habitacional o mixto.

CARACTERSTICAS: Infraestructura: servicios aislados de agua, drenaje sanitario, alumbrado pblico,telfono, pavimentos de asfalto, concreto terracera, banquetas, transportepblico y de servicios, etc.; Equipamiento urbano: escuelas, tianguis ycomercios aislados etc.; Elementos de Construccin: cimientos demampostera de piedra o zapatas de concreto armado; Estructura: muros detabicn de concreto vibrocomprimido, tabique rojo, cadenas y castillos deconcreto armado; Techos de losas de concreto armado bveda de ladrillo;Acabados interiores: aplanados de muros rsticos de mortero y muros rsticosaparentes; pisos de cemento pulido; ventanas y puertas exteriores de perfilestructural; ausencia de lambrines en baos y cocina; muebles sanitarios deporcelana blanca y en cocina fregadero de material de lmina de aceroinoxidable y calentador de gas; instalaciones elctricas y sanitarias visibles y

ocultas; Cisterna para agua.

FOTO 1. CASA HABITACI N: FACHADA PRINCIPAL Y VISTA INTERIOR.



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TIPOLOG A ECON MICO.

CLAVEHABITACIONAL UNIFAMILIAR ECON MICO HUE. PORCENT.

DEL TOT.RANGO/PUNT.

ACimentacin ysubestructura.

Piedra.24%

B Estructura. Block de cemento o tabique. 14%

CEntrepisos yTechos.

Teja de Barro, bveda de ladrillo solao con vigas de madera.

15%

D Servicios.1 bao, calentador de lea, lavadero yfregadero.

4%

E Instalaciones Bsicas. Hidrulica. 4%

Sanitaria. 3%

Elctrica. 4%

F Pisos.Firme de concreto pulido oescobillado.

6%

G Acabados y Fachadas.Repellado de mezcla; plafonesaparentes, pisos de concreto pulido oescobillado.

10%

H Complementos. Muebles econmicos.4%

Herrera: Ventanas Fierro estructural ligero, ngulo. 4%

Vidriera: Sencillos. 3%

Carpintera: Puertas yclosets

Madera rstica.3%

Pinturas Acrlica. 2%

TOTAL 100%

Estado de Conservacin.

Bueno 1.00

Regular 0.84

Malo 0.76


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5.4 HABITACIONAL UNIFAMILIAR DE INTERS SOCIAL HUIS.

USO: Edificaciones destinadas a casa habitacin, construidas en P.B. y P.A, de nivelsocioeconmico medio, localizadas en su mayora en fraccionamientos odesarrollos habitacionales propios para inters social, ubicadas en lugaresdonde el uso de suelo es habitacional.

CARACTERSTICAS: Infraestructura: servicios de agua, drenaje sanitario, alumbrado pblico, telfono,internet, T.V. por cable, pavimentos, banquetas, transporte pblico y deservicios, etc.; Equipamiento urbano: en un radio aprox. de 1,000 mts. existenescuelas, oficinas, bancos, mercado, parques, etc.; Elementos de construccin:Cimientos a base de losas de cimentacin y contratrabes corridas de concretoarmado; Estructura: muros de tabique rojo o tabicon de concretovibrocomprimido; Techos de losas concreto armado o vigueta y bovedilla;Acabados interiores: de muros aplanados finos de mortero o texturizados y enplafones texturizados; Pisos de loseta de cermica; Ventanas y puertas deperfil de aluminio natural; Lambrines en baos de loseta de cermica en reade regadera, muebles sanitarios econmicos, en cocina fregadero de lamina de

acero inoxidable; Instalaciones: hidrosanitaria y elctrica ocultas y calentadorde gas automtico; Carpintera: con puertas de tablero de melanina o triplayesmaltado; Cisterna.




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HABITACIONAL UNIFAMILIAR MODERNA DE INTERES SOCIAL HUIS.

5.5 TIPO HABITACIONAL UNIFAMILIAR MEDIO HUM.

USO: Edificaciones destinadas a casa -habitacin que pueden ser en P.B. y P.A. de nivelsocioeconmico medio, localizadas en el permetro del Centro Histrico,agencias, fraccionamientos y zona perifrica del Municipio.

CARACTERSTICAS: Infraestructura: servicios de agua, drenaje sanitario, alumbrado pblico, telfono,pavimentos, banquetas, transporte pblico y de servicios,, etc.; Equipamientourbano: escuelas, oficinas, bancos, mercado, etc.; Elementos de Construccin:cimientos de mampostera de piedra o zapatas de concreto armado; Estructura:muros de tabicn de concreto vibro comprimido, tabique rojo, mixtos conadobe, piedra y tabique, cadenas, castillos, trabes y losas de concreto armadoy otras con techos de bveda de ladrillo y viguera de madera con ladrilloaparente; Acabados interiores: aplanados de muros y plafones finos demortero, pulidos de cal, de yeso, texturizados o muros rsticos; pisos de

losetas de granito o de cermica; ventanas y puertas exteriores de perfilestructural, tubulares o de aluminio; lambrines en baos y cocina con loseta decermica; muebles sanitarios de porcelana blanca o de color y en cocinafregadero de lmina de acero inoxidable comnmente integrado en mueble dematerial o prefabricado y calentador de gas; instalaciones elctricas y sanitariasocultas; Cisterna.

CLAVE CONCEPTO %VIDATIL

PONDERACIN

1 Cimentacin. 11.50% 100.00 11.50%

2 Estructura: muros, cadenas, castillos,trabes y losas.

26.95% 100.00 26.95%

3 Trabes y losas. 15.00% 100.00 15.00%

4 Impermeabilizaciones. 1.67% 30.00 0.50%

5 Pisos. 1.11% 20.00 0.22%

6 Acabados y recubrimientos. 8.75% 15.00 1.31%

7 Cancelera. 5.62% 25.00 1.41%

8 Carpintera. 7.06% 20.00 1.41%

9 Instalaciones hidrulica y sanitaria. 7.35% 20.00 1.47%10 Instalacin elctrica. 9.50% 30.00 2.85%

11 Pintura. 5.49% 15.00 0.82%

TOTAL 100.00% 63.45%60 AOS


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TIPO HABITACIONAL UNIFAMILIAR MODERNA MEDIO HUM.

FOTO 1. FACHADA PRINCIPAL. ENTORNO URBANO.

VISTA VOLUMTRICA EN EL INTERIOR. VISTA DE LOS INTERIORES.

FOTO 1. ENTORNO URBANO Y ACCESO

AL INMUEBLE AL FONDO.

VISTA VOLUMTRICA EN EL INTERIOR.


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HABITACIONAL UNIFAMILIAR MEDIO HUM.

5.6 HABITACIONAL UNIFAMILIAR BUENO HUB.

USO: Edificaciones destinadas a habitacin familiar que pueden ser en P.B. y P.A. denivel socioeconmico medio alto, localizadas en su mayora enfraccionamientos y otras en la zona entre el polgono del Centro Histrico yPolgono Municipal.

CARACTERSTICAS: Infraestructura: Servicios de agua, drenaje sanitario, alumbrado pblico,telfono, televisin por cable, sky e internet, pavimentos, banquetas, transportepblico y de servicios, etc.; Equipamiento urbano: escuelas, oficinas, bancos,mercado, etc.; Elementos de Construccin: cimientos de zapatas de concreto

armado; Estructura: muros de tabicn de concreto vibrocomprimido y tabiquerojo, cadenas, castillos, trabes y losas de concreto armado; Acabadosinteriores: aplanados de muros y plafones finos de mortero, pulidos de cal, deyeso, texturizados, muros aparentes de tabique o piedra y lambrines demadera; o pisos de losetas de cermica y laminados; ventanas y puertas demadera maciza fina y barnizadas y de aluminio; vidriera comnmente filtrasol;

CLAVE CONCEPTO %VIDAUTIL

PONDERACION

1 Cimentacin. 7.05% 100.00 7.05%

2Estructura: muros, cadenas,castillos, trabes y losas.

12.25% 100.00 12.25%

3 Trabes y losas. 10.50% 100.00 10.50%

4 Impermeabilizaciones. 1.67% 50.00 0.84%

5 Pisos. 1.11% 65.00 0.72%

6 Acabados y recubrimientos. 29.26% 65.00 19.02%

7 Cancelera. 5.62% 70.00 3.93%

8 Carpintera. 11.43% 60.00 6.86%

9 Instalaciones hidrulica y sanitaria. 11.72% 50.00 5.86%10 Instalacin elctrica. 2.53% 60.00 1.52%

11 Pintura. 6.86% 30.00 2.06%

TOTAL 100.00% 70.60%70

AOS


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4

lambrines en baos y cocina con loseta de cermica; muebles sanitarios deporcelana blanca o de color y en cocina fregadero de lmina de aceroinoxidable comnmente integrado en mueble de material o prefabricado ycalentador de gas; instalaciones elctricas y sanitarias ocultas; cisterna.

FOTO 1. FACHADA PRINCIPAL DEL INMUEBLE Y VISTA INTERIOR.



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4

TIPOLOGA: BUENO.

CLAVE TIPO HABITACIONAL UNIFAMILIAR BUENO HUB.PORCENT.DELTOTAL

RANGO

/PUNT.

ACimentacin ysubestructura. Zapatas aisladas o corridas.

15%

B Estructura. Tabique rojo recocido, block. 10%

C Entrepisos y Techos. Losa de concreto maciza y aligerada. 12%

D Servicios.2 1/2 a 3 1/2 baos, lavadero, fregadero,cocineta y calentador de gas automtico.

4%

E Instalaciones Bsicas. Hidrulica. 3%

Sanitaria. 2%

Elctrica. 4%

Instalaciones especiales. Telfono. 1%

Interfn. 1%

Gas estacionario. 1%

Cisterna. 2%

T.V. Cable. 1%

F Pisos.Loseta esmaltada, terrazo, alfombracalidad media o buena.

9%

G Acabados y Fachadas. Pasta y tirol, cintilla, plafones de tirol. 10%

H Complementos.Muebles de calidad media y accesoriosde porcelana, azulejo o cermicas.

3%

Ventanas. Herrera de perfiles laminados y aluminio. 8%

Vidriera. Especiales y biselados. 4%

Carpintera: Puertas yclosets.

Madera de pino y fina.7%

Pinturas. Vinlicas, esmalte, acrlica y barniz. 3%

TOTAL 100%

Estado de Conservacin.Bueno 1.00

Regular 0.84


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TIPOLOGA: MUY BUENO

FOTO 2.- FACHADA PRINCIPAL DEL INMUEBLE Y ENTORNO URBANO.


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5.8 HABITACIONAL UNIFAMILIAR ESPECIAL HUESP.

CLAVE TIPO HABITACIONAL UNIFAMILIAR MUY BUENO HUMB.PORCENT.DEL TOT.

RANGO/PUNT.

ACimentacin ysubestructura.

Zapatas y/o contratrabes, columnas ytrabes.

14%

B Estructura. Tabique rojo recocido. 10%

CEntrepisos yTechos.

Losa de concreto maciza y aligerada.12%

D Servicios.2 1/2 a 3 1/2 baos, lavadero,fregadero, cocineta, calentador de gaso elctrico automtico.

3%

E Instalaciones Bsicas. Hidrulica. 2%Sanitaria. 1%Elctrica. 4%

Instalaciones esp. Telfono. 0.30%Interfn. 0.30%Gas estacionario. 0.40%

Cisterna. 1.00%T.V. Cable. 1.00%Antena Parablica. 0.30%Aire acondicionado. 1.00%Alarma vs. Robo. 0.40%Hidroneumtico. 1.00%

F Pisos.Loseta esmaltada, mrmol, parquet,alfombra buena calidad.

10%

G Acabados y Fachadas.Pasta y tirol, cintilla, plafones de tirol ofalso plafn; cintilla.

15%

H Complementos. Muebles de lujo y accesorios cromadosde lujo.

7%

Cancelera. Aluminio anodizado buena calidad 3". 5%

Vidriera. Especiales o de 6 mm. 3%

Carpintera: Puertas yclosets.

Madera fina.5%

Pinturas. Vinlica, esmalte, acrlica y barniz. 3%

TOTAL 100%

Estado de Conservacin

Bueno 1.00

Regular 0.84

Malo 0.76


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4

USO: Edificaciones destinadas a casa -habitacin unifamiliar que pueden ser en P.B. P.B. Y P.A. de nivel socioeconmico alto, localizadas en su mayora enfraccionamientos denominados residenciales y en la zona de San Felipe delAgua de este Municipio.

CARACTERSTICAS: Infraestructura: Servicios de agua, drenaje sanitario, alumbrado pblico,telfono, televisin por cable, sky e internet, pavimentos, banquetas, transportepblico y de servicios, etc.; equipamiento urbano en un radio de 1,000 mts:escuelas, oficinas, bancos, mercado, etc.; elementos de construccin:cimientos de zapatas de concreto armado; estructura: muros de tabicn deconcreto vibrocomprimido y tabique rojo, cadenas, castillos, trabes y losas deconcreto armado; acabados interiores: aplanados de muros y plafones contexturizados, pastas acrlicas, palladio o recubrimientos con maderas finas o demrmol, nix o similares, muros aparentes de piedra; pisos de losetas cermicaimportada, mrmol, terrazo, nix, madera o laminados; ventanas y puertas demadera maciza fina y barnizadas o de aluminio anodizado o de PVC; vidrieracomnmente doble y filtrasol; lambrines en baos y cocina con loseta de

cermica importada o mrmol; muebles sanitarios de porcelana importada decolor y en cocina muebles integrales de laminados o de madera maciza decedro con cubiertas comnmente de mrmol; calentador de gas de paso congas estacionario para el servicio; instalaciones sanitarias, hidrulicas yelctricas ocultas, instalacin de hidroneumtico, alberca con sistema defiltrado de agua y cisterna de almacenamiento de agua.




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4

No Habitacional (NH).- Se refiere a todo inmueble que no se ubique en el supuesto anterior y que paraefectos de determinar su tipo se divide en:

I. Construcciones que cuentan con cubiertas o techos (completos o semicompletos).

L Hoteles D Deportes A Abasto C Comercio I Industria O Oficinas K Comunicaciones S Salud E Educacin

II. Construcciones que no poseen cubiertas o techos, en uso no habitacional

PE - Estacionamientos, patios y plazuelas J J ardines PC - Canchas Deportivas P- Panteones

a. (L) Hoteles.- Se refiere a las edificaciones destinadas a prestar servicio de alojamiento

temporal, comprendiendo hoteles, moteles, casas de huspedes, albergues y similares.

b. (D) Deportes.- Se refiere a aquellas edificaciones e instalaciones en donde se practicanejercicios de acondicionamiento fsico y/o se realicen y se presenten todo tipo de espectculosdeportivos, tales como: centros deportivos, clubes, pistas, canchas, gimnasios, balnearios,albercas pblicas y privadas, academias de acondicionamiento fsico y artes marciales,estadios, autdromos, plazas taurinas, arenas de box y luchas, veldromos, campos de tiro,centros de equitacin y lienzos charros, as como instalaciones similares.

c. (C) Comercio.- Se refiere a las edificaciones destinadas a la prestacin o contratacin deservicios o la comercializacin o intercambio de artculos de consumo y en general cualquiermercadera, tales como: tiendas, panaderas, farmacias, boticas, drogueras, tiendas de autoservicio, tiendas departamentales, centros comerciales, venta de materiales de construccin y

electricidad, ferreteras, madereras, vidrieras, venta de materiales y pinturas, renta y venta deartculos, maquinaria, refacciones, llantas, salas de belleza, peluqueras, tintoreras, sastreras,baos, instalaciones destinadas a la higiene fsica de las personas, sanitarios pblicos, saunasy similares, laboratorios fotogrficos, servicios de limpieza y mantenimiento de edificios,servicios de alquiler y en general todo tipo de comercios. Tambin incluye a las edificacionesdestinadas al consumo de alimentos y bebidas, entre otros: restaurantes, cafeteras, fondas,cantinas, bares, cerveceras, pulqueras, video bares, centros nocturnos y salas de fiestas,entre otros.

d. (O) Oficinas.- Se refiere a aquellas edificaciones destinadas al desarrollo empresarial, pblicoo privado, tales como: oficinas empresariales, corporativas, de profesionistas, sucursales debanco, casas de cambio, oficinas de gobierno, representaciones exclusivas para ese uso y susaccesorios, instalaciones destinadas a la seguridad del orden pblico y privado, agencias

funerarias, de inhumaciones, mausoleos y similares, as como despachos mdicos dediagnstico.

e. (S) Salud.- Se refiere a aquellas edificaciones destinadas a la atencin, diagnstico,tratamiento y rehabilitacin de las personas afectadas por enfermedades o accidentes, talescomo: unidades mdicas, clnicas, hospitales, sanatorios, maternidades, laboratorios clnicos yradiolgicos, consultorios, centros de tratamiento de enfermedades crnicas y similares.


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4

f. (Q) Cultura.- Se refiere a las edificaciones o instalaciones destinadas al desarrollo deactividades culturales, tales como: salas de lectura, hemerotecas, y archivos, galeras de arte,museos, centros de exposicin, planetarios, observatorios, teatros, auditorios, cines, salas deconciertos, cinetecas, centros de convenciones, casas de cultura, academias de danza,msica, pintura y similares. As como, las edificaciones destinadas a las actividades de cultoreligioso, comprende templos, capillas, iglesias, sinagogas, mezquitas y similares.

g. (A) Abasto.- Se refiere a las edificaciones e instalaciones pblicas y privadas destinadas alalmacenamiento, tales como: centros de acopio y transferencia de productos perecederos y noperecederos, bodegas, silos, tolvas, almacn de granos, de huevo, de lcteos, de abarrotes,centrales y mdulos de abasto, rastros, frigorficos, obradores, mercados e instalacionessimilares.

h. (I) Industria.- Se refiere a cualquier instalacin o edificacin destinada a ser fbrica o taller,relacionada con la industria extractiva, manufacturera y de transformacin, de ensamble, debebidas, de alimentos, agrcola, pecuaria, forestal, textil, del calzado, siderrgica,metalmecnica, automotriz, qumica, televisiva, cinematogrfica, electrnica y similares.Tambin incluye las instalaciones para el almacenamiento de maquinaria, materias primas yproductos procesados, as como aquellas destinadas al alojamiento de equipos e instalaciones

relacionadas con los sistemas de agua potable, drenaje, energa elctrica, servicios de limpia,dispo

manual valuacion inmobiliaria

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