manutenção predial e facilities - central sigma · 3 temos percebido no cenário atual das...
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Manutenção Prediale FacilitiesManutenção Prediale Facilities
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O termo “Facilities Management” segundo alguns autores surgiu na
década de 1960, nos Estados Unidos ou no Reino Unido, para descrever o
crescimento de práticas de terceirização dos serviços bancários,
responsáveis pelo processamento de cartões de créditos e outras
transações. A sua definição é controversa tanto nos EUA como no Reino
Unido. A atividade da Gestão de Facilidades começou a ser reconhecida
globalmente há pouco tempo, quando passou a ter uma importância
crescente em organizações líderes de mercado. Na maioria das grandes
empresas atuais, passou a estar totalmente integrada nas suas políticas e
estratégias.
Espera-se que este e-book seja útil aos gestores prediais, fornecendo
conhecimentos técnicos essenciais para o exercício da função e
despertando a necessidade da gestão das atividades da manutenção de
edificações, de forma a otimizar os recursos e melhorar a qualidade da
prestação dos serviços.
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Temos percebido no cenário atual das organizações muita competitividade e inovação e, com
isso, a necessidade de mudanças nas maneiras de agir e gerir seus negócios. Surge então entre
as organizações uma gestão até então pouco valorizada, mas antiga e conhecida mundialmente
como Facility Management ou Gestão de Facilidades, com o intuito de manter ambientes
funcionais e de qualidade para os usuários. Logo percebemos que esse novo conceito vem se
tornando como uma nova estratégia para as diversas organizações em aprimorar esse tipo de
gestão de serviços.
Existem evidências que a área de Gestão de Facilidades vem ganhando importância no Brasil,
apesar de ainda em estágio inicial vem sendo reconhecida e recomendada como estratégica pela
maioria das empresas brasileiras. Assim como a grande variedade que estas podem atender,
temos também diversas definições diferentes, entre elas:
Introdução
Definição do CEN – Comitê Europeu de Normalização:A gestão de facilidades é a integração de processos dentro de umaorganização, para manter e desenvolver os serviços acordados quesuportam e melhoram a eficácia das suas atividades primárias.
Definição da IFMA – Associação Internacional de Gestão de Facilidades:A gestão de facilidades é uma profissão de múltiplas funções, asseguraa funcionalidade do ambiente construído por meio da integração depessoas, locais, processos e tecnologia.
Definição do BIFM – Instituto Britânico de Gestão de Facilidades:A gestão de facilidades é a integração de atividades multidisciplinaresdentro do ambiente construído e a gestão do seu impacto sobre aspessoas e o local de trabalho.
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Definição
Com base nestes conhecimentos podemos definir que Facilities é a transferência de diversos
serviços contratados dentro da organização através de diversos prestadores de serviço para
apenas um prestador estratégico que opera e gerencia um escopo direcionado para sua empresa.
No médio prazo, a tendência é que haja uma migração natural do modelo de contratação atual
para o Facilities, que cada dia mais se consolida como uma solução eficaz e diminuí a busca
constante de mão de obra qualificada, além de constituir um amplo campo interdisciplinar que se
ocupa da coordenação de espaços, infraestruturas, pessoas e organizações, frequentemente
associado a funções relacionadas com a gestão da prestação de serviços gerais a instalações,
tais como edifícios, escritórios, estádios, escolas, centros de congressos, centros comerciais,
hospitais, hotéis, etc.
Através dele é possível contratar, por exemplo, atividades de elétrica, pintura, jardinagem,
manutenção predial e muitos outros serviços, consolidando tudo em um único fornecedor. O que
possibilita em apenas uma contratação reduzir aproximadamente 15% dos custos com impostos
(bi-tributados), e entre 5% a 10% no custo da contratação do serviço, através da agregação de
volumes. Além de possibilitar a redução da base de fornecedores.
Esta melhoria de processo visa uma maior eficácia da gestão e manutenção dos prédios e
consequentemente um acompanhamento mais eficiente das atividades da manutenção nesses
ambientes e/ou contratos de prestação de serviço.
Por isso a estratégia de contratação de serviços, através do facilities é vista cada vez mais com
bons olhos pelas organizações.
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Serviços prestadospela área de Facilidades
As atividades ligadas à área de facilidades são numerosas e controversas, algumas empresas e alguns
especialistas, entendem que todas as atividades conhecidas como apoio fazem parte da Gestão de
Facilidades.
Existe uma divisão quanto a sua complexidade, são normalmente divididos em serviços “rígidos” (hard
services) e serviços “macios” (soft services). No primeiro estão incluídos os serviços de maior complexidade
técnica, tais como o projeto de instalações e a manutenção de instalações críticas tais como geradores de
energia. No segundo, temos os serviços de menor complexidade, tais como a limpeza diária e as pequenas
reparações.
Quanto à divisão em termos de tipologia temos:
Os serviços ao cliente são os serviços de suporte interno aos departamentos e funcionários de uma organização (clientes internos), que se destinam a facilitar a realização das suas atividades principais e a garantir o seu bem estar no espaço de trabalho.
Serviços ao cliente
Os serviços de engenharia incluem normalmente os serviços “rígidos” (hard services) na área da manutenção técnica das instalações e a realização de projetos técnicos. Entre eles inclui-se a manutenção de sistemas críticos para o funcionamento das instalações e a operação da organização. Este tipo de serviços é normalmente assegurado por pessoal técnico altamente especializado.
Serviços de engenharia
Os serviços de gestão energética destinam-se a gerir os consumos de energia e água da organização, com o objetivo de reduzir os seus custos com estas áreas e a contribuir para a sua política de sustentabilidade ambiental.
Serviços de gestão energética
Os serviços de operações de edificações incluem os serviços “macios” (sof t services) de conservação dos espaços e equipamentos da organização. Entre eles estão a manutenção preventiva e pequenas reparações, a limpeza dos espaços, a segurança e o serviço de mudanças.
Serviços de operações de edificações
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Sistemática de Gestão daManutenção Predial
A manutenção predial tem sido tema de debates
nos últimos anos no setor da construção civil
brasileira. Este debate se iniciou a partir do
acidente ocorrido no edifício residencial Palace II
no Rio de Janeiro em 1998, provocando fortes
preocupações tanto no meio técnico quanto na
comunidade brasileira quanto às condições de
uso e manutenção das edificações.
Em 1999, foi lançada a NBR 5674 “Manutenção
de edificações – Procedimento”, com o objetivo
de fixar procedimentos de orientação para a
organização de um sistema de manutenção de
edificações. Esta norma foi um marco para a
implementação de ações voltadas a manutenção
predial.
De acordo com a referida norma, a manutenção
predial é um conjunto de atividades a serem
realizadas para conservar ou recuperar a
capacidade funcional da edificação e de suas
partes constituintes visando atender as
necessidades e a segurança dos seus usuários.
Além disso, a manutenção predial visa prolongar
a vida útil da edificação; reduzir os dispêndios
com equipamentos; evitar o elevado custo social
causado pelo maior tempo de indisponibilidade
de uso destes equipamentos devido a
deficiências em sua gerência e manutenção,
reduzir custos com manutenção corretiva, bem
como proporcionar serviços de alta qualidade.
Apesar da recente evolução dos estudos e de
ações relativas à manutenção predial, a
realidade brasileira ainda revela o quadro das
constantes improvisações (a famosa gambiarra)
e falta de conhecimento de conceitos e práticas
de gestão predial, tais como edificações
residenciais, comerciais, hospitalares,
educacionais, entre outros.
Citaremos então neste e-book alguns principais
tópicos que envolvem conhecimentos teóricos e
práticos para a implementação de uma
sistemática de gestão predial visando tornar as
atividades de manutenção mais eficientes.
A Sistemática de Gestão da Manutenção Predial
consiste na determinação das atividades
essenciais de manutenção, sua periodicidade, os
responsáveis pela execução e os recursos
necessários. Geralmente a responsabilidade
pela elaboração desta programação é do gestor
predial que poderá contratar eventualmente uma
empresa ou profissional especializado para
auxiliar na elaboração e no gerenciamento do
mesmo.
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Referência dos Sistemas Críticos
A durabilidade de uma edificação não depende apenas da qualidade dos materiais empregados em sua
construção. É necessário garantir o uso adequado dos sistemas prediais, executar as ações de
manutenção preventiva conforme planejamento e tomar as ações de manutenção corretiva sempre que
necessário.
Visando fornecer subsídios para o planejamento e execução das ações de manutenção, será apresentada a
seguir um modelo de Ficha de Referência para os sistemas críticos, onde devemos definir as seguintes
informações:
Descrição do sistema;
Cuidados de uso;
Manutenção preventiva;
Manutenção corretiva – critérios de inspeção.
Sendo assim, como procedimento inicial é
importante definir os serviços de acordo com sua
criticidade, conforme exemplo a seguir:OBSERVAÇÃO
É importante ressaltar que as recomendações
contidas nas fichas apresentadas a seguir,
devem ser avaliadas quanto à sua pertinência
para o prédio em questão, devendo-se fazer as
adaptações necessárias, principalmente no
que se refere à per iodic idade das
manutenções preventivas. Outros itens
porventura não citados aqui, porém
necessários para garantir a conservação dos
prédios, podem ser acrescentados no
planejamento da manutenção.
Após serem definidos todos os principais tópicos
de maior criticidade dentre os sistemas prediais,
podemos definir os procedimentos e métodos de
controle para cada tipo de falha, tipo de
manutenção a ser realizada, periodicidade, etc
Utilizaremos aqui alguns métodos aplicados no
item “2. Instalações Elétricas” como exemplo.
Instalações Hidráulicas;
Instalações Elétricas;
Pintura Interna e Externa;
Sistemas de Condicionamento de Ar;
Forros (gesso, madeira e PVC).
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Critérios de Inspeção Preventivaem Quadros Elétricos
É de responsabilidade dos Executantes e/ou
contratantes e contratados cumprir a
NR-10 – Segurança em Instalações e Serviços
de Eletricidade.
A manutenção deve ser executada com os
circuitos desenergizados (disjuntores
desligados);
Permit i r somente que prof iss ionais
habilitados tenham acesso às instalações e
equipamentos.
Sempre que for executada manutenção nas
instalações, como troca de lâmpadas, limpeza
e reapertos dos componentes, desligar os
disjuntores correspondentes.
Verificar, registrar e analisar a leitura do medidor de energia. Utilizar como referência a Planilha Modelo para Acompanhamento de Consumo de Energia e Água;
Iluminação - Fazer teste de funcionamento do sistema de emergência;
Iluminação - Verificar se os fusíveis do sistema de emergência estão mal fixados ou queimados;
DIÁRIA
MENSAL
BIMESTRAL
Rever estado de isolamento das emendas de fios.
Testar o disjuntor tipo DR apertando o botão localizado no próprio disjuntor. Ao apertar o botão, a energia será cortada. Caso isso não ocorra, trocar o disjuntor.
Verificar o estado dos contatos elétricos, substituindo as peças que apresentarem desgaste (tomadas, interruptores, pontos de luz).
Cobre Nu - Verificar a continuidade
dos condutores em sistema de
aterramento.
Desobstruir poços de inspeção
das hastes de aterramento.
Verificar interligação das antenas
ao sistema de aterramento.
Reapertar todas as conexões dos
Quadros de Distribuição.
Realizar manutenção preventiva
da subestação com empresa
especializada.
Efetuar manutenções previstas do
grupo gerador;
SEMESTRAL
SEMESTRAL
SEMESTRAL
ANUAL
ANUAL
ANUAL
ANUAL
BIENAL
CONFORMEFABRICANTE
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O SIGMA tem a solução!
O
disponibiliza diversas ferramentas de controle
para atender a diversos tipos de aplicação,
dentre eles claro, a Manutenção Predial.
Como um sistema robusto e especialista para a
área de manutenção o SIGMA possui recursos
básicos de controle, dentre eles:
Cadastramento do quadro de funcionários
(Efetivos, terceirizados, aprendizes, etc);
E s t r u t u r a m e n t o d a e d i f i c a ç ã o
(parametrizável em até 4 níveis hierárquicos);
Valorização da OS’s (dentre mão de Obra e
peças utilizadas integradas ao módulo de
Estoque);
Controle dos ativos (parametrizável em até 3
níveis hierárquicos).
Recursos Específicos
Além dos recursos básicos que o SIGMA
disponibiliza para todo o controle da edificação,
são disponibilizados recursos específicos
desenvolvidos estrategicamente para atender as
necessidades de usuários da área predial.
SIGMA - Sistema Gerencial de Manutenção
Leia-me!
Saiba mais sobre estes recursos específicos do SIGMA PDCA assistindo ao vídeo que será direcionado no QR Code acima ou acesse
https://www.youtube.com/watch?v=EUcB5Gt7VTk
Para saber mais solicite uma apresentação ao Setor Comercial do SIGMA:
Com base nestes conhecimentos, podemos efetuar uma análise
minuciosa de cada estrutura a se aplicar estes conceitos e assim efetuar o
cronograma de manutenção para os ativos. Ainda é muito comum e não
menos eficaz, este controle ser efetuado de uma forma totalmente
manual com planilhas entre outros métodos de controle de interno, mas
vale lembrar que atualmente temos diversos Softwares que facilitam o
controle das manutenções, programações e até mesmo montar planos
com alertas que facilitem na rotina do programador destas atividades.
A manutenção predial é para muitas organizações a principal manutenção
realizada. A empresa pode não ter muitas máquinas e equipamentos de
uso contínuo, mas o controle de todos os componentes elétricos e
eletrônicos do prédio e também a conservação estrutural tem gastos
consideráveis e que devem ser quantificados para análise futura. Cabe aí
ao coordenador da área identificar a melhor forma de controle de seus
gastos.
Conclusão
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R
(11) 4062-0139 • (51) 3035-7175www.centralsigma.com.br