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Marktprognose 2020

Berlins Büronutzer von morgen

Auftraggeber: TLG IMMOBILIEN AG

Berlin, September 2016

bulwiengesa

Seite

EXECUTIVE SUMMARY

EINLEITUNG 1

1 BÜROIMMOBILIENMARKT BERLIN 31.1 Angebot 31.2 Besondere Strukturmerkmale 41.3 Nachfrage – aus statistischer Perspektive 61.4 Nachfrage und Umsatz – aus Marktperspektive 7

2 SONDEREINFLÜSSE AUF DEM BERLINER BÜROIMMOBILIENMARKT 9

3 UNTERNEHMENSTYPOLOGIEN 15

4 LEITBRANCHEN IN BERLIN 174.1 Leitbranchen mit differenzierter Marktrelevanz 174.2 Unterschiedliche Strukturmerkmale der Leitbranchen 18

5 WIRTSCHAFTSKRAFT 20

6 BÜROBESCHÄFTIGTENPROGNOSE BIS 2020 23

7 RISIKEN 27

8 EXPERTENMEINUNGEN ZURWIRTSCHAFTS- UND BÜROENTWICKLUNG 30

9 FAZIT UND AUSBLICK 33

Die in dieser Studie vorgelegten Ermittlungen und Berechnungen sowiedie durchgeführten Recherchen wurden nach bestem Wissen und mitder nötigen Sorgfalt auf der Grundlage vorhandener oder in der Bear-beitungszeit zugänglicher Quellen erarbeitet. Eine Gewähr für die sach-liche Richtigkeit wird nur für selbst ermittelte und erstellte Informationenund Daten im Rahmen der üblichen Sorgfaltspflicht übernommen. EineGewähr für die sachliche Richtigkeit für Daten und Sachverhalte ausdritter Hand wird nicht übernommen.

Die Ausfertigungen dieser Studie bleiben bis zur vollständigen Bezah-lung des vereinbarten Honorars unser Eigentum. Die Studie ist urheber-rechtlich geschützt und bei der bulwiengesa AG registriert. Alleine derAuftraggeber ist berechtigt, den Marktbericht oder Auszüge davon

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Interpretiert und bewertet werden die Ergebnisse vor dem Hintergrundder Erfahrungen der bulwiengesa AG in ihrer deutschland- und europa-weiten Forschungs- und Beratungstätigkeit.

bulwiengesa AG

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URHEBERRECHTLICHER HINWEIS

© bulwiengesa AG 2016 – P1603-2656

MARKTPROGNOSE 2020

BERLINS BÜRONUTZER VON MORGEN

INHALTSVERZEICHNIS

bulwiengesa

EXECUTIVE SUMMARY

Berlins wirtschaftlicher Strukturwandel in den vergangen fünfbis zehn Jahren war herausragend – auch im europäischenKontext. Einhergehend mit einem boomenden Tourismus, star-kem Zuzug aus dem In- und Ausland und einer kulturellenStrahlkraft in den Bereichen Musik, Kunst und Mode hat sichauch die wirtschaftliche Basis erkennbar stabilisiert – vor allembei Start-ups und IT-Unternehmen – und ist nun auf einem sta-bilen Wachstumskurs.

Zahlen aus der Studie

39 %

44 %

158.800 qm MF/G

366.800 qm MF/G

4 %

Bürobeschäftigtenanteil Berlin 2015Bürobeschäftigtenanteil London2015Büroflächenneuzugang Berlin(p.a. 2011-2015)Büroflächenneuzugang Paris(p.a. 2011-2015)Büroleerstandsquote Berlin 2015

9 %24,00 Euro/qm MF/G60,00 Euro/qm MF/G848.000 qm MF/G

Büroleerstandsquote Paris 2015Bürospitzenmiete Berlin 2015Bürospitzenmiete Paris 2015Büroflächenumsatz Berlin 2015

913.000 qm MF/G

4 %

3 %

18 %

Büroflächenumsatz London (Central)2015Anteil an Bundesangestellten anBerliner Bürobeschäftigten 2015New-Economy-Anteil 2000(Bürobeschäftigte Berlin)Digital Anteil 2015(Bürobeschäftigte Berlin)

13.200Quelle: bulwiengesa

Beschäftigte Start-ups Berlin 2015

Allein knapp 14.000 neue Bürobeschäftigte werden im Wirt-schaftszweig Technologie, Medien und Telekommunikation(TMT) erwartet, in dem der größte Teil der Beschäftigten in denDigitalunternehmen subsumiert wird.

Hinzu kommen mehr als 11.000 Bürobeschäftigte, die densonstigen unternehmensorientierten Dienstleistungen zuzu-schreiben sind und die ebenfalls stark mit dem Sektor der pro-sperierenden Internetunternehmen verbunden sind. Der räumli-che Nachfrageschwerpunkt liegt dabei in Berlin Mitte.

Entwicklung der Berliner Bürobeschäftigten

Zahl der Bürobe-schäftigtenBürobeschäftig-tenanteil

Quelle: bulwiengesa nach Bundesagentur für Arbeit

2015

713.000

2020

775.000

39 % 40 %

Anstieg 2015 - 2020

62.000 (+8,7%)

+ 1,0 %

2015 2020 > 2020

500

600

700

800

?

Drei Wirtschaftszweige tragen das künftige Wachstum:

– Technologie/Medien/Telekommunikation (TMT)– Sonstige unternehmensorientierte Dienstleistungen– Beratung

= Über 50 % des Gesamtvolumens von 62.000

© bulwiengesa AG 2016 – P1603-2656

MARKTPROGNOSE 2020


EINLEITUNG

Berlins wirtschaftlicher Strukturwandel in den vergangen fünfbis zehn Jahren war herausragend – auch im europäischenKontext. Einhergehend mit einem boomenden Tourismus, star-kem Zuzug aus dem In- und Ausland und einer kulturellenStrahlkraft in den Bereichen Musik, Kunst und Mode hat sichauch die wirtschaftliche Basis erkennbar stabilisiert – vor allembei Start-ups und IT-Unternehmen – und ist nun auf einem sta-bilen Wachstumskurs.

Die Zahl der Erwerbstätigen ist in Berlin in den Jahren 2005 bis2015 um 290.000 Personen gestiegen und damit deutlich stär-ker als im Bundesgebiet. Damit ging auch die Arbeitslosenquo-te von 19 % im Jahr 2005 auf knapp 10 % im Jahr 2015 zurück(DIW Wochenbericht 29/2016).

Eine Vielzahl der Erwerbstätigen arbeitet aber nach wie vor inweniger qualifizierten Bereichen, wie bspw. dem Gastgewerbeund Pflegetätigkeiten. Entsprechend liegt der Bürobeschäftig-tenanteil in der Bundeshauptstadt auch aktuell mit rund 39 %,gemessen an der Gesamtheit der Erwerbstätigen, (noch) aufeinem vergleichsweise geringen Niveau. Dies ist augenfällig imVergleich zu den europäischen Spitzenmetropolen und dendeutschen A-Städten.

Wird sich diese zurückliegende Position Berlins perspektivischändern? Sowohl regionalwirtschaftlich als auch städtebaulichsteht Berlin in diesen Jahren unter den so beschriebenenVoraussetzungen an einem Scheideweg. Wirken verlangsa-mende und bewahrende Kräfte wieder auf einen Zustand hin,der als „normal“ für Berlin empfunden wird, oder ergibt sich imWettbewerb der deutschen Großstädte ebenso wie fürDeutschland innerhalb Europas ein nachhaltiger Bedeutungs-zuwachs Berlins, der von entsprechenden Investitionen anges-toßen und nachhaltig stabilisiert wird?

bulwiengesa

© bulwiengesa AG 2016 – P1603-2656 Seite 1

Prognosen für Berlin sind aktuell teils von großer Euphorie undteils auch immer noch von Skepsis getragen, was die wirt-schaftliche Basis und die politische Umsetzung der Potenzialebetrifft. Aus diesem Grund sind die Argumentationsstränge dervorliegenden Studie stark mit den „harten Fakten“ des regiona-len Büroimmobilienmarktes und der regionalen Wirtschaft ver-bunden. Erst nach einem genauen Blick auf einige belastbareBasisdaten, einer Erwägung möglicher Risiken und einer öko-nometrischen Prognose wird ein Ausblick zu der Frage ver-sucht, unter welchen Umständen Berlin einen eher moderatenWeg oder einen starken Wachstumskurs einschlagen wird.

Neben den regionalökonomischen Voraussetzungen undHebeln sind für die Prognose auch die Zielgruppen zentral.Wer genau sind die Büronutzer, die den Arbeitsmarkt in Berlinmöglicherweise nachhaltig prägen werden? Was sind ihreAnforderungen an Quartiere und Mikrostandorte?

Anteil Bürobeschäftigte an allen Erwerbstätigen 2015 im Städtevergleich

A-Städte

Berlin

Düsseldorf

Frankfurt am Main

Hamburg

Köln

Anteil an Bürobeschäftigten

39,0 %

48,1 %

50,0 %

43,8 %

40,9 %

München

Stuttgart

Ausgew. europ. Städte

Brüssel*

48,2 %

47,8 %

73,3 %

London*

Paris**Quelle: bulwiengesa, PMA & Eurostat; * für 2014; ** für 2013

44,4 %

47,0 %

MARKTPROGNOSE 2020


bulwiengesa

Neue Berliner Nachfragegruppen verändern schon jetzt spür-bar die Strukturen des Marktes. Liegenschaften mit Loftcharak-ter und Altindustriestrukturen, also Objekte, die bisher von dentraditionellen Büronutzern wenig nachgefragt wurden, rückenverstärkt in den Fokus. Und zentral ist natürlich auch die Frage:Wieviel wird Unternehmen künftig der Standort und die MarkeBerlin wert sein?

Wenn es darum geht, diesem Milieu, das Berlin gerade zuneh-mend prägt, einen Namen und eine eindeutige Zuordnung zugeben, verschwimmen Grenzen. Gemein ist allen Unterneh-men der Bezug zum Internet. Insofern sind sie zum Teil auchNachfolger der New Economy aus der Ära des Millennium-wechsels. Drei Dimensionen spielen heute eine Rolle (sieheGrafik). Aktuell sind Start-ups gegenüber Digitalunternehmensicher kleiner (Dimension 1) und haben, oft mit Venture Capitalfinanziert, eine geringere wirtschaftliche Eigenständigkeit(Dimension 2).

Beide Unternehmenstypen fallen dagegen in der dritten Dimen-sion der Betrachtung, nämlich derjenigen der statistischen Wirt-schaftszweige, in unterschiedliche Kategorien. Die größteBedeutung hat der sogenannte TMT-Sektor, in dem die interna-tionale Beschäftigtenstatistik Technologie-, Medien und Tele-kommunikationsberufe zusammenfasst. Aber auch bei Bera-tern und vor allem bei „Sonstigen unternehmensorientiertenDienstleistungen“ sind viele der Unternehmen aus dem Inter-netmilieu zugeordnet. Entsprechend werden als Indikator fürdie spezifische Berliner Entwicklung in der vorliegenden Studieimmer wieder unterschiedliche Begriffe verwendet.

Die Frage „Wer geht morgen ins Büro?“ zeigt für einen Progno-sezeitraum von drei bis vier Jahren sicher noch keine großen,bahnbrechenden Änderungen. Es werden in weiten Teilen Nut-zertypen sein, die auch vor drei bis vier Jahren schon den Ber-liner Büroimmobilienmarkt angetrieben haben. Aber für strate-gische Entscheidungen sind in diesen Monaten die Richtungder mittel- und langfristigen Entwicklung und das Wissen überdie Wachstumskerne der regionalen Ökonomie für BerlinsZukunft wichtig.

Sowohl die Immobilienwirtschaft als auch die Stadtentwicklungsind dafür verantwortlich, der neuen Nachfrage auch Raum zugeben, um sie nachhaltig an Berlin zu binden – gegenüberWettbewerbsstandorten im In- und Ausland.


MARKTPROGNOSE 2020


Digital-unternehmen/

Digitals

Begrifflichkeiten im ThemenfeldStart-ups und Digitalunternehmen

Wirtschaftliche Eigenständigkeit

Mitarbeiterzahl

Start-ups

Stat

istisc

her W

irtsc

hafts

zwei

g

Andere (etwa Handel)

Sonstige unter-nehmensorientierteDienstleistungen

Beratung

TMT - Technologie/Medien/Telekommunikation

bulwiengesa

1 BÜROIMMOBILIENMARKT BERLIN

1.1 Angebot

Berlin – größter Büroimmobilienmarkt in Deutschland

Der Berliner Büroimmobilienmarkt verfügt nach stetigemWachstum derzeit über einen Flächenbestand von rund 19 Mil-lionen Quadratmetern MF/G1 und ist damit der größte Büroim-mobilienmarkt in Deutschland. Auch im internationalen Ver-gleich nimmt Berlin bezüglich seines Marktvolumens eine rele-vante Rolle ein. Innerhalb des S-Bahn-Rings, also quasi einemnoch inoffiziellen „Berlin Central“ befinden sich mit 12,5 Millio-nen Quadratmetern etwa 66 % des Gesamtbestandes. DiesesVolumen ist vergleichbar mit Brüssel und „London Central“. Inder unten angeführten Grafik muss im Vergleich deshalb aufdie Gesamtstadtebene Berlins zurückgegriffen werden, weil esfür die Entwicklung des Volumen innerhalb des Rings noch kei-ne Zeitreihen gibt.

Die größten Städte Europas, London und Paris, weisen auf-grund ihrer sehr zentralen Funktion deutlich größere Volumina1 MF/G = Mietfläche Gewerbe nach gif

Büroflächenbestand in ausgewählten europäischen Städten 2000 - 2015 (Mio. qm MF/G)

Quelle: bulwiengesa/PMA

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 1510

12

14

16

18

20

BerlinParis Central

London CentralBrüssel

auf. So verfügt die Region London als wirtschaftliches und kul-turelles Zentrum Englands über rund 30 Millionen Quadratme-ter, davon nur mehr 46 % im innerstädtischen „London Cen-tral“. Auch die Île-de-France als größter Büroimmobilienmarktin Europa verfügt über einen Bestand von mehr als 50 Millio-nen Quadratmetern. Entsprechend größer ist auch hier der Bü-rofächenbestand von „Paris Central“ mit 17,4 Millionen Qua-dratmetern (35 %).

Hohe Volatilität und Zyklik bei Neubauten

Die Bautätigkeit auf dem Berliner Büroimmobilienmarkt ist –wie auch im internationalen Vergleich – einer hohen Volatilitätund Zyklik unterworfen. Phasen des Booms und der Krisewechseln sich typischerweise ab.

So wurden in Berlin zwischen 1993 und 2002 jährlich rund434.000 qm MF/G Bürofläche fertiggestellt. Der spekulativeAnteil daran war vergleichsweise hoch und sorgte für einen sig-nifikanten Leerstandsanstieg. In den darauf folgenden Jahrensank das Fertigstellungsvolumen und der spekulative Bauanteildadurch spürbar ab. So wurden zwischen 2002 und 2008durchschnittlich 191.600 qm MF/G fertiggestellt, zwischen 2009und 2013 nur noch 112.000 qm MF/G. Der spekulative Anteilsank in diesem Zeitraum von 36 % auf 21 %.

bulwiengesa-Immobilienindex

Quelle: xxx

1990 1995 2000 2005 2010 201590

100

110

120

130

140

Inde

x 19

90 =

100

)

Gesamt Wohnen Gewerbe

Büroflächenneuzugang in ausgewählten europäischen Städten 2000 - 2015 (Tsd. qm MF/G)

Quelle: bulwiengesa

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15

150

300

450

600

750

BerlinBrüssel

London CentralParis Central


MARKTPROGNOSE 2020


bulwiengesa

Erst seit jüngster Vergangenheit ist wieder ein Anstieg zu ver-zeichnen. 2015 wurde mit rd. 250.000 qm MF/G, das höchsteNeubauvolumen seit 2002 erzielt, wobei im Vergleich zu den1990er Jahren das Niveau weiterhin gering ist. Zudem entfallen110.000 qm MF/G auf den BND-Neubau. Auch der spekulativeBauanteil hat sich mit ca. einem Drittel wieder leicht erhöht.

Berliner Büroleerstandsquote deutlich unter 4 %

Die Leerstandsquote des Berliner Büroimmobilienmarktes sinktseit 2004 kontinuierlich. Tragendes Element dieser Reduktionvon Angebotsflächen war die sehr vitale Büroflächennachfragein Verbindung mit der nur moderaten oben erwähnten Bautätig-keit. Insbesondere spekulative Projekte wurden so gut wienicht mehr realisiert.Bereits im Jahr 2015 wurde die 4-%-Marke unterschritten. Da-mit ist das Leerstandsniveau so niedrig wie seit den 1990erJahren nicht mehr. Im Vergleich der großen deutschen Immobi-lienstandorte hat Berlin nunmehr nach Stuttgart die niedrigsteLeerstandsquote. Für das laufende Jahr 2016 zeichnet sich imZuge der anhaltend hohen Nachfrage eine weitere Reduzie-rung des Angebots ab, sodass eine Leerstandsquote von 3,5 %oder darunter zum Jahresende realistisch wird.

Auch im internationalen Vergleich der Metropolen weist Berlinsomit eine sehr geringe Leerstandsquote auf, die deutlich unterdenen der anderen Metropolen liegt. Die konjunkturellenSchwächen einiger Staaten dokumentieren sich offensichtlichim besonderen Maße auf deren Büromärkten. Beispielhaft lässtsich hierbei die Korrelation zwischen konjunktureller Entwick-lung und Büroleerstand in Paris anführen, wenngleich für 2014und 2015 ebenfalls wieder eine Leerstandsreduktion zu ver-zeichnen war.

(Noch) konstant geringe Marktmiete im Städtevergleich

Auf dem Berliner Büroimmobilienmarkt trifft momentan einesehr hohe Nachfrage auf ein nur begrenztes Angebot. Beson-

Büroflächenleerstand in ausgewählten europäischen Städten 2000 - 2015 (in %)


00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 150

5

10

15

BrüsselLondon Central

Paris CentralBerlin

ders in den zentralen Lagen Berlins wirkt sich dieses Missver-hältnis derzeit im besonderen Maße aus. Die daraus entste-hende Konsequenz sind steigende Büromieten.

Seit 2010 steigt das Niveau der marktüblichen Spitzenmietelangsam, aber stetig an. Nachdem Ende 2015 die Marke von24,00 Euro/qm MF/G auf dem Berliner Büroimmobilienmarkterreicht wurde, konnte in der ersten Hälfte 2016 ein erneuterAnstieg auf 25,40 Euro/qm MF/G verzeichnet werden. Auch imVerlauf des Jahres 2016 und in der nahen Zukunft wird sichdieser Trend fortsetzen.

Trotz des Mietpreisanstiegs ist die Diskrepanz zu den andereneuropäischen Büromärkten, insbesondere den Top-MärktenLondon und Paris, weiterhin sehr groß. Selbst im Vergleich mitden in den 1990er Jahren erzielten Spitzenwerten auf demBerliner Büroimmobilienmarkt, welche bis zu 50,00 Euro/qmMF/G erreichen konnten, liegen Paris und v. a. London auf ei-nem deutlich höheren Niveau, wobei London derzeit bei denerwarteten Brexit-Folgen einen leichten Rückgang der markt-üblichen Spitzenmieten erwartet.

1.2 Besondere Strukturmerkmale

Viele historische Bürogebäude in Berlin

Die Berliner Bürogebäude unterscheiden sich hinsichtlich derBaualtersstruktur sehr von der anderer deutscher und europäi-scher Städte. Das ist ein Faktor, der eine mögliche Erklärungfür die besondere Entwicklung der Nutzergruppen sowie derMietpreisentwicklung der letzten fünf Jahren darstellt (vgl. Ab-schnitt 1.3 und 2).

Mit insgesamt 35 % sind ein Großteil der Berliner Büros bis indie 1940er Jahre entstanden. Diese befinden sich häufig inetablierten Wohnlagen mit stark prägender Gründerzeitbebau-

Bürospitzenmiete in ausgewählten europäischen Städten 2000 - 2015 (Euro/qm MF/G)


00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 150

20406080

100120140

BerlinBrüssel



MARKTPROGNOSE 2020


bulwiengesa

ung. Genutzt wurden sie lange vornehmlich durch die öffentli-che Verwaltung, Landes- sowie Bundesbehörden. Seit einigenJahren werden diese Objekte auch durch andere Büronutzer,wie Kreative und Start-ups nachgefragt.

In den Jahren der Teilung zwischen 1950 und 1989 sind in Ber-lin kaum Büroobjekte neu entstanden, während in diesem Zeit-raum zahlreiche andere deutsche Städte ihren Bürobestandsignifikant erweiterten. Erst nach der Wiedervereinigung setzteein dynamischer Aufschwung ein, in dessen Verlauf ca. 25 %der heutigen Berliner Büroflächen fertiggestellt wurden. Lagenam Potsdamer Platz oder in der Friedrichstraße waren dabeiwichtige Areale für den Büroneubau in dieser Phase.

Büroflächenbestand nach Baualter (in %)im deutschen Städtevergleich

Baualters-gruppen

Bis 1914

1920er -1940er Jahre1950er -1960er Jahre

1970er Jahre

1980er Jahre

Berlin

23,9

Hamburg

12,7

12,8

8,2

6,5

14,6

9,1

6,6

16,2

12,7

München

9,2

Köln

6,3

Frankfurt

6,3

4,1

15,3

4,1

20,8

14,1

15,8

21,6

11,4

2,5

18,4

17,8

11,7

1990er Jahre*

2000er Jahre*

k.A.

Quelle: Baasner Stadtplaner/bulwiengesa

25,1

12

20,1

15,8

2,4 1,4

19,3

19,6

17,9

16,1

2,6 1,8

16,7

13,5

13,1

Lange Zeit galt dieser untypische Büroflächenbestand als hin-derlich und auf langfristige Sicht galten Abriss, Umnutzung undNeubau als Strategie für die globale Wettbewerbsfähigkeit.Heute gelten besonders viele der Bauten aus Gründerzeit undKlassischer Moderne als präferierte Büroobjekte und werdenim besonderen Maße von jungen, kreativen Unternehmennachgefragt. Mit steigender Tendenz gilt dies auch für klassi-sche Branchen aus dem Bereich der unternehmensbezogenenDienstleister.

Der untypische Büroflächenbestand dient somit in zunehmen-dem Maße zur Standortpositionierung und bildet ein Alleinstel-lungsmerkmal im nationalen und internationalen Wettbewerbum die Nutzer.

Polyzentralität und Konzentration auf die innere Stadt

Der Berliner Büroimmobilienmarkt ist neben der besonderenBaualtersstruktur auch durch seine Polyzentralität geprägt. Mitder City West und der City Ost sowie dem Potsdamer Platzund seit neuestem der Europacity verfügt die Bundeshaupt-stadt über vier Teillagen mit Zentrenqualitäten.

Auch dies stellt eine Besonderheit des Marktes dar, die aberinsbesondere von internationalen Investoren wegen fehlenderEindeutigkeit auch kritisch gesehen wird. Dabei konzentriertsich ein Großteil des Marktes auf die innere Stadt. So wurdenin den vergangenen zehn Jahren rund 81 % des Neubauvolu-mens innerhalb des S-Bahn-Rings realisiert.

In der jüngsten Vergangenheit sind es vor allem die beidenEntwicklungsgebiete Mediaspree und Europacity, die hierbei imMittelpunkt stehen. Auch zukünftig wird sich der Großteil desNeubauvolumens im sogenannten Berliner „Hundekopf“ kon-zentrieren. Rund 79% der konkret geplanten neuen Büroflä-chen, die bis 2020 realisiert werden, liegen in der innerenStadt.


MARKTPROGNOSE 2020


Ca. 80 % der Berliner Bürobautätigkeitim S-Bahn-Ring

Büroentwicklungen (2016 - 2020)

-

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1.3 Nachfrage – aus statistischer Perspektive

Bürobeschäftigtenanstieg (fast) so stark wie in London

Die lokale Bürobeschäftigtenentwicklung ist nicht nur ein Immo-bilienmarktindikator, sondern auch ein starker Trendindikatorfür die regionale Wirtschaftskraft im Allgemeinen.

Aktuell weist die Statistik in Berlin knapp 713.000 Bürobeschäf-tigte aus. In den letzten zehn Jahren verzeichnete die Stadtrund 140.000 Bürobeschäftigte mehr, was einer Wachstumsra-te von 2,4 % p. a. entspricht. Dies liegt teilweise deutlich überden europäischen Vergleichsstandorten London, Paris undBrüssel, wobei gerade London zu Beginn der Finanz- undSchuldenkrise zyklischer als Berlin reagierte. In Deutschlandführt Berlin vor Hamburg und Köln mit ebenfalls hohen relati-ven Wachstumsraten im internationalen Kontext.

Im Vergleich zum Büroflächenbestand (vgl. Abschnitt 1.1) ist –ganz grob und pauschal gegenübergestellt – die Fläche je Bü-robeschäftigtem sehr unterschiedlich. Während Londoner undPariser Bürobeschäftigte im Durchschnitt auf einer Fläche un-ter 20 qm arbeiten, liegt der entsprechende Wert in Brüsselund Berlin klar über 25 qm. Eine wichtige Frage für die Zukunftist, ob und wie schnell es hier Angleichungen geben könnte.

Wachstum bei TMT und unternehmensbezogenen Dienstleistungen

Neben der reinen Anzahl der Bürobeschäftigten in Berlin hatsich auch die Struktur des Wachstums deutlich verändert. Tra-ditionell war ein Großteil der Bürobeschäftigten innerhalb deröffentlichen Verwaltung beschäftigt. Insgesamt geht deren An-teil in den letzten Jahren allerdings stetig zurück, wenngleichbspw. die Anzahl des Personals des Bundes (und damit auchvon Lobbyisten und Verbänden) steigt.

Bürobeschäftigte in ausgewählten europäischen Städten 2000 - 2015 (in Tsd.)

Quelle: bulwiengesa nach Arbeitskreis Volkswirtschaftliche Gesamt-rechnungen der Länder/PMA

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15400

500

600

700

800

900

BerlinBrüssel


Ebenfalls rückläufig zeigen sich seit 2000, im Zuge des wirt-schaftlichen Strukturwandels, die Anteile der Bürobeschäftigtenim produzierenden Gewerbe und im traditionell unterrepräsen-tierten Banken- und Finanzwesen.

Motor des Bürobeschäftigtenanstieges sind die unternehmens-bezogenen Dienstleistungen und das TMT-Segment (Technolo-gie/Medien/Telekommunikation) mit seinen IT-Beschäftigten.Hier wird die Entwicklung Berlins zum Start-up-Nukleus auch inder Statistik sichtbar.

Berlin profitiert stark von der zunehmenden Digitalisierung derGesellschaft. Seit 2008 ist laut Berlin Partner2 jeder 8. Arbeits-platz in Digitalunternehmen entstanden. Dabei wirkt sich dieseDynamik nicht allein in den reinen Technologieunternehmenaus, sondern auch in den klassischen Branchen wie demDienstleistungswesen und dem Handel (Bsp. Zalando).

2 Berlin Partner ist eine Public Private Partnership bestehend ausBerliner Senat und rund 270 Unternehmen und fungiert als Wirt-schafts- und Technologieförderung für Unternehmen, Investorensowie Wissenschaftseinrichtungen.

Bürobeschäftigtenstruktur Berlin 2000 - 2015nach Wirtschaftszweigen


00 03 06 09 12 150 %

20 %

40 %

60 %

80 %

100 %

Banken-/Finanzgew. Prod. GewerbeHandel/Kfz-Rep.Techn./Medien/Komm.Untern. Dienstl.

LogistikÖffentl. VerwaltungGastgewerbeGesundheit/Soz.Sonstige


MARKTPROGNOSE 2020


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1.4 Nachfrage und Umsatz – aus Marktperspektive

Wachsende Umsatzentwicklung

Der Flächenumsatz in Berlin, also die Vermietungen undEigennutzungen von Büroflächen, war in den letzten Jahren beieiner erkennbaren konjunkturellen Zyklizität in seiner Tendenzstark wachsend. Die breite lokale Wirtschaftsstruktur und dieRobustheit der deutschen Volkswirtschaft haben die Bundes-hauptstadt zwar vor größeren Einbußen bewahrt, dennoch sindkonjunkturelle Schwankungen sowohl hier wie auch in europäi-schen Vergleichsstädten erkennbar.

Im Mittel wurden in den vergangenen zehn Jahren in Berlin je-weils rund 600.000 qm MF/G umgesetzt. 2015 wurde erstmalsdie Marke von 800.000 qm überschritten, was auch die abseh-bare Größenordnung für 2016 sein wird. Damit erreichte Berlin(Gesamtstadt) 2015 annähernd den Flächenumsatz von Lon-don Central. Paris generiert hier wegen der führenden Positionder Metropolregion noch deutlich höhere Volumina.

Aus Sicht der künftigen Berliner Stadtentwicklung ist der klarerkennbare Wachstumstrend von hoher Bedeutung, der etwadie Vergleichsstadt Brüssel, die noch bis weit in das neue Jahr-tausend ähnliche Strukturen wie Berlin aufwies, deutlich hintersich lässt.

Neue Berliner Bürobeschäftigtein ausgewählten Branchen 2006 - 2015

Branche

Technol./Medien/Kommun.Unternehmensbez. Dienstl.BeratungGesundheit, SozialesErziehung, Bildung

∆ 2006 -2015 absolut

30.120

∆ 2006 - 2015 in %

45,4 %26.61520.588

42,9 %47,0 %

19.43711.361

30,3 %38,7 %

Öffentliche VerwaltungQuelle: bulwiengesa nach Bundesagentur für Arbeit

7.483 6,7 %

Strukturwandel verschiebt Umsatzverhältnisse

Während sich die Flächennachfrage in Paris, London undBrüssel stark auf einzelne Branchen fokussiert, wie das Ban-ken- und Finanzwesen in London und Paris oder politische In-stitutionen und Verbände in Brüssel ist die Nachfragestruktur inBerlin deutlich differenzierter und breiter. Die Schwerpunkte ha-ben sich jedoch dabei im Zuge des Strukturwandels der letztenJahre deutlich verschoben.

So ist einhergehend mit der Bürobeschäftigtenentwicklung ins-besondere der Umsatzanteil der öffentlichen Hand spürbar undstetig zurückgegangen – bei allerdings relativ hoher Stabilität inabsoluten Zahlen. Parallel hat sich der Bereich Technologie/Medien/Telekommunikation (TMT), der auch zahlreiche derStart-up-Unternehmen umfasst, nachhaltig als Nachfragegrup-pe auf dem Berliner Büroimmobilienmarkt (wieder) etabliert.

Flächenumsatz in ausgewählten europäischen Städten 2000 - 2015 (Tsd. qm MF/G)

Quelle: bulwiengesa/PMA, * Berlin = Gesamtstadt

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15200

400

600

800

1000

1200

1400

Berlin*Brüssel


Flächenumsatz nach Branchen in Berlin 2000 - 2015

Quelle: bulwiengesa

2000 2003 2006 2009 2012 20150 %

20 %

40 %

60 %

80 %

100 %

Untern. Dienstl.Banken/Finanz.TMT

Handel/IndustrieÖffentl. HandAndere


MARKTPROGNOSE 2020


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Neben vielen kleinen Abschlüssen werden vermehrt auchGroßvermietungen wie die an Rocket Internet in diesem Seg-ment erzielt.

Rund 25 % des Flächenumsatzes 2015 entfielen damit auf dieTMT-Branche, die sich dadurch zur zweitstärksten Branche aufdem Berliner Büromarkt emporgeschwungen hat. Lediglich un-ternehmensbezogene Dienstleister, also eine Gruppe, die Lob-byisten und Verbände ebenso umfasst wie Marketing, Immobi-lienberater und Anwaltskanzleien, standen mit rund 30 % für ei-nen höheren Umsatzanteil.

Anders als bei den Daten aus der Beschäftigtenstatistik zeigendie Branchenzuordnungen im Flächenumsatz in den Büro-marktdaten, wie stark abhängig das Bild jedes Jahr von einzel-nen neuen Mietverträgen ist. Eindeutige Trends sind nur unterVorbehalten analytisch abzuleiten. Das wichtigste Ergebnis ist:Das Spektrum der Berliner Büronutzer hat keine deutlichenSchwerpunkte, sondern ist im Gegenteil breit aufgestellt, unddas mit Schwankungen. Auch im Jahr 2000, zu Zeiten der NewEconomy hatte der TMT-Sektor in Berlin schon einmal einenMarktanteil von über 30 %, der in den Folgejahren wieder sank.Zu beachten sind hier nochmal die bereits genannten absolu-ten Zahlen: 2001 und 2002 war der Berliner Büroflächenum-satz nur halb so groß wie 2015 und (wahrscheinlich) 2016.

Für das Jahr 2016 zeichnet sich eine ähnliche Entwicklung ab.Die TMT-Branche und Dienstleister vereinen wieder große Teiledes Flächenumsatzes auf sich, aber auch die öffentliche Handgeneriert durch Bundesministerien wieder hohe Umsatzanteile.

Flächenumsatz nach Branchen (Volumen) in Berlin 1. Hj. 2016 (in %)

Quelle: bulwiengesa

16,3

3,3

23,514,2

30,1

Untern.-bez.DLBanken/Finanz.TMT

Handel/IndustrieÖff. Hand

,

Fazit

In der jüngsten Vergangenheit ist der Berliner Büromarktvon großer Prosperität geprägt, was sich in sehr dynami-schen Kennzahlen widerspiegelt. Motor dieser Entwicklungist eine äußerst dynamische Bürobeschäftigtenentwick-lung und damit verbunden ist eine sehr starke Nachfragenach Büroflächen.

Von besonderer Relevanz ist die Entwicklung Berlins zurStart-up-Hauptstadt, was die Nachfragestrukturen des Bü-romarktes nachhaltig mitbestimmt. Berlin profitiert in diesemZusammenhang auch von seinen untypischen Bestands-strukturen, die das Profil der neuen Nutzergruppen sehr gutbedienen.

Die hohe Büroflächennachfrage geht mit einer vergleichs-weise geringen Bautätigkeit (2015: 140.000 qm MF/G berei-nigt um BND-Neubau) einher, wodurch der Leerstand stetigsinkt und aktuell bei deutlich unter 4,0 % liegt. In Folge des-sen steigt das Mietniveau im gesamten Stadtgebiet an. Mit-telfristig ist mit einem Anhalten dieses Trends zu rechnen,da keine signifikanten Veränderungen der Rahmenbedin-gungen abzusehen sind.

Trotz des enormen Aufholprozesses, der Berlin in den letz-ten Jahren kennzeichnete, werden besonders im Vergleichmit den europäischen Spitzenmetropolen London und Parisgroße Unterschiede sichtbar. Insbesondere das weiterhingeringe Mietniveau dokumentiert die Unterschiede beson-ders deutlich.


MARKTPROGNOSE 2020


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2 SONDEREINFLÜSSE AUF DEM BERLI-NER BÜROIMMOBILIENMARKT

Neben den klassischen Einflussfaktoren eines Büroimmobilien-marktes, die sich weltweit ähnlich auf Leerstand, Mietniveau,Fertigstellungszahlen u. a. auswirken, prägen den BerlinerMarkt zahlreiche Sondereinflüsse, wie sie an anderen Standor-ten nicht gegeben sind. Für Berlin haben diese maßgeblichenEinfluss auf die Strukturen und die Entwicklungen des Büro-marktes.

Regierungsfunktion prägt Beschäftigtenstruktur nachhaltig mit

Mit der Wiedervereinigung und dem Bundestagsbeschluss ausdem Jahr 1994 zum Hauptstadtwechsel hatte Berlin eine großeHerausforderung zu meistern, die sich auch wesentlich auf denBüroimmobilienmarkt der Stadt auswirkte.

Innerhalb kürzester Zeit wurde in Berlin Raum für zahlreicheBundesministerien und angegliederte politische Institutionengeschaffen. Aktuell sind acht Ministerien in Berlin ansässig:

– Arbeit und Soziales – Auswärtiges Amt– Familie, Senioren, Frauen und Jugend– Finanzen– Inneres – Justiz und Verbraucherschutz – Verkehr und digitale Infrastruktur– Wirtschaft und Energie

Mit der Etablierung Berlins als neuer/alter Hauptstadt steigertesich auch die Anzahl der Beschäftigten des öffentlichen Diens-tes, fast ausschließlich Bürobeschäftigte, signifikant. Im Jahr2014 waren 42,2 % (30.605) der insgesamt 72.550 Berliner Be-amte beim Bund beschäftigt. Somit sind insgesamt 4,4 % derBerliner Bürobeschäftigten beim Bund angestellt.

Hinzu kommen eine Vielzahl von Stiftungen, Verbänden, Lob-byisten und Beratungs- sowie Dienstleistungsunternehmen mitBezug zu politischen Institutionen.

Der Umsatzanteil ist dabei in Abhängigkeit von einzelnen Groß-abschlüssen sehr volatil, in der Tendenz der letzten Jahre aller-dings rückläufig. Zeitweilig lag der Anteil der öffentlichen Handin der ersten Dekade des 21. Jahrhunderts bei über 40 %.Nach einem nahezu stetigen Rückgang in der jüngsten Ver-gangenheit entfielen im Jahr 2015 lediglich rund 12 % des Ge-samtberliner Flächenumsatzes auf öffentliche Institutionen.

Die weiterhin hohe Relevanz der öffentlichen Hand dokumen-tiert sich aber in den ersten Quartalen des Jahres 2016. Zahl-reiche Bundesministerien generierten hier relevante Umsatzan-teile und auch für den Rest des Jahres ist aufgrund der stei-genden Anzahl der Bundesbeschäftigten mit weiteren beson-ders umsatzrelevanten Abschlüssen zu rechnen. Besondershervorzuheben sind das Bundesministerium für Gesundheit,Arbeit und Soziales sowie das Auswärtige Amt. Zudem werdenfür den Bundestag zahlreiche Projekte realisiert.

Sechs der insgesamt 14 Bundesministerien befinden sich nochin Bonn. Die Forderungen nach einer kompletten Verlagerungwerden jedoch wieder lauter. Aktuell sind in Bonn noch rund6.800 Mitarbeiter in Ministerien tätig. Perspektivisch ist daher

Bürobeschäftigtenstruktur mit Fokus Regierungsfunktion Berlin 2014 (in %)


87,1

8,5 4,4

Bürobeschäftigte ohne öffentliche VerwaltungÖffentliche Verwaltung (ohne Personal des Bundes)Öffentliche Verwaltung (Personal des Bundes)


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weiterhin mit relevanten Marktanteilen am Berliner Büromarktzu rechnen.

Heterogene Dienstleistungsbranche als Umsatzmotor

Die Dienstleistungsbranche hat in den letzten Jahren wiederstark an Bedeutung gewonnen und sich damit als umsatz-stärkste Branche auf dem Berliner Büroimmobilienmarkt eta-bliert. Im Jahr 2015 wurden von der Gesamtheit der in Berlinansässigen Dienstleistungsunternehmen rund 29 % des Berli-ner Büroflächenumsatzes generiert.

Über die letzten 15 Jahre vereinen Unternehmen dieser Bran-che durchschnittlich rund 21 % der Flächenumsätze auf sich.Im langjährigen Mittel weist nur die öffentliche Hand höhere Vo-lumina auf. Dabei ist die Branche von einer außerordentlichenHeterogenität geprägt. So vereint sie neben klassischen Bera-tungsunternehmen auch juristische Dienstleister und Wirt-schaftsprüfer sowie Unternehmen des Grundstücks-, Woh-nungswesens und des Gastgewerbes.

Die größte Klasse stellen allerdings Unternehmen aus dem Be-reich der sogenannten weiteren freiberuflichen, wissenschaftli-chen, technischen und sonstigen wirtschaftlichen Dienstleis-tungen.

Zwischen 2000 und 2015 konnte diese Unternehmensgruppeeinen Flächenanteil von 40,6 % am Umsatz der Dienstleis-tungsbranche generieren. Dies entspricht ca. 9 % des gesam-ten Berliner Umsatzes in dieser Zeit.

Umsatzstruktur der Dienstleistungsbranche in Berlin (Volumen) 2000 - 2015 (in %)

Quelle: bulwiengesa

0,6

20,7

40,68,5

15,8

13,8

GastgewerbeGrundstücks- und WohnungswesenWeitere Freiberufl., wissenschaftl., techn., sonst. DLWirtschaftsprüfungsdienstleistungenJuristische DienstleistungenBeratungsdienstleistungen

Zu diesem Segment zählen sehr verschiedenartige Gesell-schaften, so zum Beispiel klassische Bereiche wie Architektur-und Ingenieurbüros oder aber auch Sicherheitsfirmen, CallCenter und Personalvermittlungen. In letzter Zeit sind zudemDienstleister mit einem digitalen Geschäftsmodell wiebooking.com und immoscout24 als umsatzstarke Nachfragerhinzugekommen.

Die neuen Marktstrukturen werden auch in anderen Bereichenspürbar, wie beispielsweise dem Grundstücks- und Wohnungs-wesen, wo neben den etablierten Makler-, Verwaltungs- oderInvestmentunternehmen auch Anbieter von Coworking-Arbeits-plätzen, wie beispielsweise WeWork und Mindspace hohe Um-satzvolumina generieren. Auch im Gastgewerbe wirken sichdiese Veränderungen aus. So schlagen sich Vermietungen wiebeispielsweise an Lieferheld in Mitte deutlich in den Statistikennieder.

Es zeichnet sich also grundsätzlich ab, dass immer mehrDienstleistungsunternehmen entweder einen digitalen Hinter-grund haben oder aber eng mit der Gründer- und Kreativszeneverbunden sind.

Der zeitliche Verlauf verdeutlicht noch einmal den hohen undsteigenden Stellenwert der weiteren freiberuflichen, wissen-schaftlichen, technischen und sonstigen wirtschaftlichenDienstleistungen. Gleichzeitig wird der Bedeutungsverlust vonjuristischen Dienstleistern aufgezeigt, die noch 2000 und 2005den Markt mit zahlreichen Großanmietungen prägten. DieseEntwicklung dokumentiert die immer stärker ausgeprägte Hete-rogenität der Branche. So ist die Dominanz von juristischenDienstleistern und Wirtschaftsprüfern einer deutlich diversifi-zierteren Struktur gewichen.

Umsatzstruktur der Dienstleistungsbranche in Berlin 2000 - 2015 (in %)

Quelle: bulwiengesa

2000 2005 2010 20150 %

20 %

40 %

60 %

80 %

100 %

GastgewerbeGrundstücks- und WohnungswesenWeitere Freiberufl., wissenschaftl., techn., sonst. DLWirtschaftsprüfungsdienstleistungenJuristische DienstleistungenBeratungsdienstleistungen


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Berlin als Start-up-Hauptstadt

In keiner anderen deutschen Stadt werden so viele Unterneh-men gegründet wie in Berlin. Rund die Hälfte aller deutschenStart-ups der letzten fünf Jahre haben sich hier angesiedelt.

Damit hat Berlin seine Stellung als Zentrum der deutschenStart-up-Szene zementiert. Wesentlicher Bestandteil dieserEntwicklung ist die zunehmende Digitalisierung, die sich ent-sprechend auch in den Strukturen der Start-ups widerspiegelt.

Um definitorisch und auch hinsichtlich der Auswertungen einesaubere Abgrenzung zu gewährleisten, werden Start-ups imFolgenden in Orientierung an der IFSE-Studie 2016 wie folgtkategorisiert:

Die positive Entwicklung der Berliner Start-up-Szene lässt sichdabei auf einige wichtige Rahmenbedingungen zurückführen:

Um die dominierende Stellung Berlins im deutschlandweitenKontext noch einmal zu verdeutlichen, bietet sich der NUI-Indi-kator („Neue Unternehmerische Initiative") des IfM Bonn an.Dieser setzt die Zahl der Existenz- und Betriebsgründungensowie Zuzüge von Gewerbebetrieben eines Jahres ins Verhält-nis zur erwerbsfähigen Bevölkerung der Vorjahres. Mit ca. 200Gewerbeanmeldungen pro 10.000 Einwohnern (2014) im er-werbsfähigen Alter nimmt Berlin dabei mit Abstand die Spitzen-position im gesamtdeutschen Vergleich ein.

Definitionsmerkmale eines Start-ups– Internetbasiert– Skalierbares Geschäftsmodell– Nicht älter als fünf JahreNach: IFS

Berlins Voraussetzungen zum Start-up-Zentrum

Human Ressources– Mehr als 170.000 Studenten– Mehr als 30.0000 Universitätsabsolventen jährlich– 70 % der Berliner sprechen zwei oder mehr Sprachen– Mehr als 185 NationalitätenKostenfaktor– Geringere Lebenshaltungskosten als andere bedeutende

Start-up-Metropolen, wie San Francisco und London– Vgl. niedrige Büromieten und weiterhin verfügbare Flä-

chen mit den geforderten Objekt- und LagequalitätenInfrastruktur und Netzwerke– Mehr als 100 Coworking-Anbieter und Inkubatoren (be-

tahaus, wework)– Zahlreiche Global Player (Telekom, Microsoft) betreiben

in Berlin Start-up- und Innovation-Hubs– Urbane Strukturen, kurze Wege, gute ErreichbarkeitenQuelle: bulwiengesa nach Berlin Partner

Ein weiterer aussagekräftiger Indikator sind Risikokapitalinves-titionen. Auch diese überstiegen 2015 in Berlin bei einem An-stieg um 85 % gegenüber 2014 deutlich die Anzahl der Risiko-kapitalinvestitionen der anderen Bundesländer. Jede zweite In-vestition wurde in Berlin getätigt.

NUI-Indikator nach Bundesländern 2014

Quelle: IfM Bonn

BerlinHamburg

HessenSchleswig-Holstein

BremenBayern

Rheinland-PfalzNordrhein-WestfalenBaden-Württemberg

DeutschlandNiedersachsen

SachsenBrandenburg

SaarlandMecklenburg-Vor-

pommernThüringen

Sachsen-Anhalt

50 100 150 200 250

Risikokapitalinvestitionen in deutschen Bundesländern(Anzahl) 2015 und 2014

Quelle: EY 2016

Berlin

BayernBaden-Württem-

bergHamburg

NRW

Hessen

Sachsen

Brandenburg

Sonstige

0 50 100 150 200 250

2014 2015


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Neben der Anzahl der getätigten Risikokapitalinvestitionenkonnte in Berlin ein massiver Anstieg der Investitionssummegeneriert werden. Dadurch konnte sich Berlin auch im europäi-schen Vergleich auf der Spitzenposition etablieren und denVorsprung auf andere wichtige Start-up-Destinationen wiebspw. London, Stockholm und Paris weiter ausbauen.

Die Verteilung der Risikokapitalinvestitionen auf die verschie-denen Wirtschaftsbereiche ist dabei sehr differenziert. InDeutschland wurde 2015 der überwiegende Teil des Risikoka-pitals in den Bereich des Onlinehandels (1,8 Mrd. Euro) inves-tiert. Dies entspricht rund 58 % aller Risikokapitalinvestitionen.Dem folgen die sogenannte Fintechs, welche im Bereich derFinanzdienstleistungen tätig sind. Hier wurden im Jahr 2015ca. 611 Mio. Euro investiert.

Hohe Büromarktrelevanz der Start-ups

Die aufgezeigten Entwicklungen schlagen sich nachhaltig aufden Berliner Büroimmobilienmarkt nieder. So haben sich Start-ups zu einer umsatzrelevanten Nachfragegruppe entwickelt,die einzelne Lagen und auch Assettypen verstärkt in den Fokusgerückt hat.

Die Berliner Start-ups lassen sich dabei besonders in den Sze-nelagen der Stadt verorten. Etablierte Wohnquartiere in Mitte,Prenzlauer Berg, Friedrichshain/Kreuzberg und seit kurzemauch Neukölln stehen dabei im Mittelpunkt der Start-up-Nach-frage. Urbane Strukturen und eine sehr gute Anbindung an denöffentlichen Nahverkehr in Verbindung mit altindustriellen Ob-jekten mit Loft- oder „Red brick“ Charakter stehen entspre-chend sinnbildlich für die Standort- und Objektanforderungendieser Nutzerklasse.

Beispiele sind die Höfe der GSG in Kreuzberg und Mitte. Hierwird es jungen Kreativen ermöglicht, in zentraler Lage und oft

Risikokapitalinvestitionen in ausgewählten europäischen Städten 2015 (in Mio. Euro)

Quelle: EY 2016; * einschließlich Nachbargemeinden; ** nur veröf-fentliche Investitionssummen

Berlin Lon-don

Stockholm

Paris Ham-burg

Mün-chen*

Zü-rich

0200400600800

1000120014001600180020002200

0

50

100

150

200

250205

132

25

94

2853

24

Investmentsumme in Mio Euro**Zahl von VC-Investitionen

nahe der eigenen Wohnung in äußerst flexiblen Flächen zu ar-beiten.

Gemessen an der Marktgröße hat sich neben den klassischenSzenelagen auch der Forschungs- und TechnologiestandortAdlershof zum Start-up-Domizil entwickelt. Die Nähe von Wis-senschaft, Forschung und Wirtschaft führt hier zu zahlreichenSynergien, die auch von den dortigen Gründerzentren unter-stützt werden.

Das Wachstum der Start-up-Szene ist seit 2011 deutlich in denUmsatzanteilen ablesbar. Im Mittel der letzten fünf Jahre liegtder Anteil bei rund 8,5 % des Gesamtumsatzes.

Der Trend ist dabei grundsätzlich steigend, wobei das Jahr2012 mit einem Spitzenwert von annähernd 14 % das durch-schnittliche Volumen signifikant nach oben beeinflusst.

Getragen wurde dies fast ausschließlich durch das 2008 ge-gründete Unternehmen Zalando, das in diesem Jahr mehr als70.000 qm MF/G anmietete. Laut IFSE-Studie (2016) kann Za-lando bis einschließlich 2012 aufgrund der Internetbasiertheit,und des skalierbaren Geschäftsmodells als Start-up kategori-siert werden.

Auch im Jahr 2015 wurden mehr als 75.000 qm MF/G Büroflä-chen von Zalando angemietet, welche vor dem Hintergrund derDefinition für die Auswertung als Start-up allerdings nicht mehrrelevant sind.

Dieses Beispiel verdeutlicht gleichzeitig auch die Evolution derStart-up-Unternehmen. Ein erfolgreiches Geschäftsmodell vor-ausgesetzt, können Start-ups schnell zu einem großflächigenNachfrager heranwachsen, für den strukturell und finanziellauch Neubauten in den klassischen City- oder Cityrandlagen inFrage kommen.

Anteil Start-ups am Flächenumsatz in Berlin 2000 - 2015

Quelle: RIWIS/bulwiengesa; *Zalando galt bis 2012 als Start-up

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 150

2

4

6

8

10

12

14

16

%

Zalando* mietet rd.70.000 qm MF/G


MARKTPROGNOSE 2020


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Durch Start-ups generierter Flächenumsatz je Teilmarkt 2000 - 2015

Quelle: bulwiengesa

Ad-lers-hof

Char-lotten-burg

Fried-richs-hain

Hbf./Euro-pa-city

Kreuz-berg

CityWest

Me-dia-

spree

Mitte Mitte1a

Peri-pherieNord

Peri-pherie

Ost

Peri-pherieSüd

Peri-pherieWest

Pots-da-merPlatz

Reini-cken-dorf

Schö-ne-berg

Tier-garten

Wil-mers-dorf

0

20

40

60

80

100

120

Tsd.

qm

MF/

G

0

2

4

6

8

10

12

%

Flächenumsatz Anteil am Flächenumsatz

Sehr hohe Konzentration

Hohe Konzentration

Durchschnittliche Konzentration

Geringe Konzentration

Sehr geringe Konzentration

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Wenige Headquarter – wirklich?

Lange Zeit galt Berlin aufgrund seiner schwächelnden Wirt-schaft als wenig attraktiv, um als zentraler Standort für globalagierende Unternehmen zu fungieren. Trotz Hauptstadtstatuswurden andere deutsche Großstädte wie Frankfurt am Main,Hamburg oder München oder aber internationale Metropolenbei der Standortwahl bevorzugt.

Zwar etablierten sich in Berlin Haupt- oder Deutschlandsitzevon zahlreichen namhaften Unternehmen. DAX-Unternehmenwaren jedoch nicht darunter.

Berlins dynamische Entwicklung, getragen durch die Start-up-Szene und die florierende Tourismusbranche, hat das Bild einStück weit gewandelt.

Einerseits rückt die Hauptstadt verstärkt ins Blickfeld bei derEntscheidung zur Standortwahl. Dies wird allerdings dadurcheingeschränkt, dass Global Player oft eine hohe Standortper-sistenz haben und entsprechende Umzüge daher nur selten re-alisiert werden.

Andererseits entwachsen einige Start-ups dem Status derklein- und mittelständischen Unternehmen und etablieren sichteilweise auch als international agierende Firmen.

Neben Zalando und Rocket Internet als prominentesten Vertre-tern der ehemaligen Start-ups sind weitere Unternehmen wieSoundcloud und Delivery Hero anzuführen, die als internationalagierende Unternehmen ebenfalls ihren Sitz in Berlin haben.

Zukünftig ist vor dem Hintergrund der regen Gründerszene mitder Etablierung weiterer Unternehmen zu rechnen, die einevergleichbare Entwicklung hinlegen. Berlin bietet dafür zumin-dest sehr gute Voraussetzungen.

Unternehmen mit Haupt- oder Deutschlandsitz in Berlin (Auswahl)

Alba AGAxel Spriner AG

Bayer PharmaceuticalsBerlin-Chemie

Bombardier TransportationCoca-Cola Deutschland

Helios KlinikenHerlitzKPMG

Rocket InternetSiemens (auch München)Sony Deutschland/Europe

Deutsche BahnDussmann GruppeGazprom Germany

Gegenbauer Holding

Toll CollectUniversal MusicVattenfall Europe

VivantesGRG Services Group

Quelle: Berlin PartnerZalando

Fazit

Der Berliner Büromarkt wird in seinen Strukturen und seinerEntwicklung von einigen Sondereinflüssen mitgeprägt, dienational und international ihres Gleichen suchen.

So stellt allein der Bund in Folge von Berlins Regierungs-funktion 4,4 % der Berliner Bürobeschäftigten und hat inder Vergangenheit immer wieder hohe Umsatzvoluminageneriert. Dass dies trotz rückläufiger Anteile weiterhin vonhoher Relevanz ist, dokumentieren die Umsatzanteile imersten Halbjahr 2016.

Vor dem Hintergrund, dass sich sechs der 14 Bundesminis-terien weiterhin in Bonn befinden und die Forderungen nacheiner kompletten Verlagerung wieder aktueller sind denn je,ist auch perspektivisch mit relevanten Marktanteilen desBundes zu rechnen.

Ebenfalls typisch ist die äußerst heterogene Dienstleis-tungsbranche in Berlin, die ohne dominante Komponentenauskommt, wie dies noch zu Beginn des 21. Jahrhundertsder Fall war. Dies verleiht den Marktstrukturen Stabilität undist zudem vor dem Hintergrund der zunehmenden Digitalisie-rung in diesem Bereich auch langfristig tragfähig.

Der derzeit aufmerksamkeitswirksamste Sondereinfluss istdie hohe Relevanz der Start-up-Szene in Berlin. Diese hatsich nicht nur als umsatzrelevanter Nachfrager etabliert, son-dern bietet gleichzeitig die Chance, Berlins Mangel an rele-vanten Headquartern kurz- bis mittelfristig aufzuholen.


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3 UNTERNEHMENSTYPOLOGIEN

Um in den jeweiligen Marktstrukturen einzelne Entwicklungenund Megatrends genauer abbilden zu können, bietet sich einpauschalerer Ansatz nach übergeordneten Unternehmenstypo-logien an. Anders als in der Statistik nach Wirtschaftszweigensind die Erklärungsmuster hier deutlicher erkennbar.

Diese Unternehmenstypen klassifizieren die Unternehmen da-bei nach Unternehmensgröße, Ausrichtung und Strahlkraft.

Heterogene Verteilung auf die Unternehmenstypen

Aktuell ist die Berliner Bürobeschäftigung durch eine sehr hete-rogene Struktur der fünf Unternehmenstypen gekennzeichnet.Diese hat sich dabei erst in den letzten 15 Jahren durch eineVerschiebung von City Services und Business Community hinzu Digitals und Global Playern herausgebildet.

Im nationalen Kontext weist Berlin damit jedoch weiterhin eini-ge Besonderheiten auf. So nimmt in keiner anderen Stadt dieGruppe der Digitals einen so großen Anteil an der Bürobe-schäftigung ein. Zudem sind Local Dinosaurs wie die öffentli-che Hand weiterhin vergleichsweise stark vertreten. Trotz desAnstiegs verfügt Berlin allerdings auch bis heute über einenverhältnismäßig kleinen Anteil an Global Playern.

Beschreibung der UnternehmenstypenTypusGlobalPlayers

BusinessCommunity

Digitals

LocalDinosaursCityServices

BeschreibungBörsennotiert, Kandidat für Fusion, überregio-nales Angebot, weltweites Standortnetz, zu-mindest mit nationaler HauptniederlassungÜberregionales Angebot in etablierten Bran-chen, überwiegend mittelständische StrukturGründungsunternehmen oder Technologie-töchter von Großkonzernen, überregionalesAngebot in neuen WirtschaftsfeldernGroße Serviceagglomerate mit lokalem Ange-bot, häufig öffentlich oder halböffentlichAngebote für den lokalen Markt, überwiegendkleine und mittlere Unternehmen

Quelle: Baasner Stadtplaner

Bürobeschäftigte nach Unternehmenstypen in Berlin2015 (Volumen in %)

Quelle: bulwiengesa

11,3

25,2

17,7

23,8

22

Global PlayersBusiness CommunityDigitals

Local DinosaursCity Services

Bürobeschäftigte nach Unternehmenstypen in Berlin2000 (Volumen in %)

Quelle: bulwiengesa

6,8

31,9

2,824

34,5

Global PlayersBusiness CommunityDigitals/New Econ.



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Der geringe Anteil von Global Playern sowie das weiterhinüberproportionale Auftreten der City Services sind Zeichen ei-nes Büroimmobilienmarktes, der weiter nur geringfügig interna-tional ausgerichtet ist. Die Veränderungen der letzten Jahre do-kumentieren jedoch den laufenden Transformationsprozess.

Beschäftigtenstrukturen prägen Umsatzstrukturen nachhaltig

Im Zuge der Veränderung bei den Bürobeschäftigten hat sichauch die Struktur der Flächenumsätze signifikant verändert.Dominierten im Jahr 2000 Unternehmen des Typus BusinessCommunity und Local Dinosaurs noch deutlich die Flächen-nachfrage, fällt die Verteilung heute deutlich heterogener aus.

Flächenumsatz nach Unternehmenstypen in Berlin 2000 - 1. Hj. 2016

Quelle: bulwiengesa

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 20160 %

20 %

40 %

60 %

80 %

100 %

Global PlayersBusiness CommunityDigitals


Die Teilmärkte weisen unterschiedliche Eignungen für die Ty-pen auf. Dies spiegelt sich in den Umsatzverteilungen wider. So lässt sich bspw. der Bedeutungszuwachs der Digitals vor al-lem in den Teilmärkten mit kreativem und urbanem Flair, wieKreuzberg, der Mediaspree und der Peripherie Nord deutlichnachvollziehen. Global Player konzentrieren sich hingegen vorallem auf repräsentative Citymärkte.

Aufgrund der anhaltenden Angebotsverknappung, insbesonde-re in den zentralen Lagen, wird es zukünftig zu Verschiebun-gen kommen. Global Player werden so z. B. vermehrt auch aufLagen abseits der Cityteilmärkte ausweichen, wie bereits dieAllianzvermietung Ende 2015 in Adlershof dokumentiert.

Fazit

Die Analyse nach Unternehmenstypologien bietet einenBlick aus der Vogelperspektive. So wird der stetige Wandelder Marktstrukturen hin zu einem heterogenen Marktgefügehierdurch sehr deutlich. Gleichzeitig dokumentiert er einenMarkt in Transformation, der noch immer nur geringfügiginternational ausgerichtet ist.

Die Strukturen der Teilmärkte passen dabei mal mehr, malweniger zu den Anforderungsprofilen der Nutzergruppen.Dies erlaubt einen Überblick über regionale Schwerpunkteeinzelner Unternehmenstypen, der insbesondere bei denDigitals (Teilmärkte mit Szenelagen) und den Global Playern(Citylagen) deutlich wird. Auch hier befinden sich die klassi-schen Strukturen im Zuge des derzeitigen Marktumfeldes ineinem Transformationsprozess.


MARKTPROGNOSE 2020


Unternehmenstypen nach Flächenumsätzen in Teilmärkten 2000 - 1. Hj. 2016

Quelle: bulwiengesa

Ad-lers-hof

Char-lotten-burg

Fried-richs-hain

Hbf./Euro-pacity

Kreuz-berg

CityWest

Me-dia-

spree

Mitte Mitte1a

Peri-pherieNord

Peri-pherie

Ost

Peri-pherieSüd

Peri-pherieWest

Pots-damerPlatz

Reini-cken-dorf

Schö-ne-

berg

Tier-garten

Wil-mers-dorf

0 %

20 %

40 %

60 %

80 %

100 %

Global PlayersBusiness Community

Digitals/New Econ.Local Dinosaurs

City Services

bulwiengesa

4 LEITBRANCHEN IN BERLIN

Nach dem pauschaleren Ansatz der Unternehmenstypologienwerden im Rahmen dieses Kapitels einzelne Branchen mit be-sonderer Bedeutung für den Büromarkt genauer analysiert.

Hierfür werden klassische Leitbranchen national und internatio-nal etablierter Büromärkte wie Wirtschaftsprüfer und juristischeDienstleister sowie Corporates, also große, global agierendeUnternehmen des produzierenden Gewerbes, einer Detailana-lyse unterzogen und die Ausprägung in Berlin bewertet.

Zusätzlich werden auch die über die Umsatzstrukturen undSondereinflüsse identifizierten, marktprägenden Bereiche derDigitalunternehmen (vergleichbar mit dem UnternehmenstypDigitals) und der Bundesbeschäftigten in die Analyse mit einbe-zogen.

Es handelt sich dabei entsprechend um Zuordnungen, die et-was von der WZ08 des Statistischen Bundesamtes abweichen.

Einerseits ist die Aufteilung spezifischer, wie beispielsweise beiden Bundesangestellten, andererseits stellen die Digitalunter-nehmen oder auch Corporates einen Querschnitt über die ei-gentlichen WZ-Grenzen hinaus dar.

Kriterien einer LeitbrancheBeschäftigungÜberdurchschnittlicher Anteil an BeschäftigungStabiles und hohes BeschäftigungswachstumGünstige BeschäftigungsprognoseHohe ArbeitskräftenachfrageAuskömmliches BewerberpotenzialFlächenumsatzÜberdurchschnittlicher Anteil am FlächenumsatzStabile und hohe FlächennachfragePositive NachfrageprognoseQuelle: bulwiengesa nach Arbeitsagentur

Ähnlich wie bei Unternehmenstypen ermöglicht dies eine deut-lichere Erklärung übergeordneter sozio-ökonomischer Trends.

4.1 Leitbranchen mit differenzierter Marktrelevanz

Die Analyse der Bürobeschäftigung der relevanten Leitbran-chen verdeutlicht eine unterschiedliche Dynamik in der Ent-wicklung.

Hinsichtlich der Bürobeschäftigtenzahlen weisen Wirtschafts-prüfer und juristische Dienstleister sowie Digitalunternehmenein stetiges Wachstum auf und vereinen aktuell rund 23 % allerBürobeschäftigten auf sich.

Für die Angestellten des Bundes ist ebenfalls ein Anstieg derGesamtzahl zu verzeichnen, die Dynamik bleibt jedoch hinterder des Gesamtwachstums der Bürobeschäftigung zurück,weswegen sich die Anteile reduziert haben.

Für die branchenübergreifende Gruppierung der Corporatesliegen keine statistischen Daten vor. Insgesamt stellt sich dieBeschäftigtenentwicklung im produzierenden Gewerbe jedochals angespannt dar, was sich auch in den Strukturen der Cor-porates auswirkt.

Allen Leitbranchen gemeinsam ist trotz aller Unterschiede diepositive Zukunftsperspektive hinsichtlich der Bürobeschäfti-gung.

Anteil von Leitbranchen an der Bürobeschäftigung in Berlin

Leitbranchen

Wirtschafts-prüfer & jurist.Dienstleister

Digital-unternehmen

Bund

Quelle: RIWIS

2000

6,5 %

2005

7,8 %

10,3 %

k.A.

11,4 %

5,1 %

2010

8,5 %

2015

9,1 %

Prognose2020

12,4 %

4,6 %

13,6 %

4,3 %


MARKTPROGNOSE 2020


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Ein weiterer maßgeblicher Indikator zur Bewertung des Einflus-ses der Leitbranchen ist der Büroflächenumsatz.

Hier zeigt sich beim Bund und auch bei den Corporates eineausgeprägte Volatilität. Diese wird beim Bund getragen durcheinzelne Großabschlüsse, die auch 2016 das Volumen deutlichhaben steigen lassen. Bei den Corporates korreliert der Um-satz stark mit der konjunkturellen Entwicklung.

Der Umsatz der juristischen Dienstleister wird vor allem durchGroßabschlüsse der Wirtschaftsprüfer in seinen Ausschlägengesteuert. Die Spanne fällt dabei jedoch verhältnismäßig kleinaus, wodurch das Umsatzvolumen im Verhältnis zur Bürobe-schäftigtenzahl als unterdurchschnittlich zu bewerten ist.

Noch stärker als bei der Beschäftigung stieg der Bedeutungs-zuwachs der Digitalunternehmen hinsichtlich des Flächenum-satzes. Innerhalb von zehn Jahren konnten Digitalunternehmenihren Anteil auf mehr als ein Drittel des gesamten Umsatzvolu-mens steigern.

Flächenumsatz der Leitbranchenin Berlin 2000 - 2015 (in Tsd. qm MF/G)

Quelle: RIWIS/bulwiengesa

00 03 06 09 12 150

50100150200250300350400

Wirtschaftsprüfer & jurist. DienstleisterCorporatesDigitalunternehmenBund

Anteil am Gesamtumsatz

Leitbranchen

Wirtschaftsprüfer& jurist. Dienst-leisterCorporatesDigital-unternehmen

BundQuelle: RIWIS/bulwiengesa

Ø 2000-2004

6,0 %

Ø 2005-2009

4,7 %

7,8 %

5,2 %

9,4 %

7,0 %

5,1 % 8,6 %

Ø2010-2014

4,1 %

Ø2105-2016

5,0 %

Prognosebis 2020

6,7 %

18,8 %

3,5 %

37,7 %

8,0 % 14,2 %

4.2 Unterschiedliche Strukturmerkmale der Leitbran-chen

Wirtschaftsprüfer und juristische Dienstleister

Die Bundeshauptstadt beherbergt zahlreiche renommierte An-waltskanzleien und Niederlassungen der großen Wirtschafts-prüfungsgesellschaften.

Gerade letztere sind in der jüngsten Vergangenheit durch einenstetigen und dynamischen Beschäftigtenausbau gekennzeich-net, der sich auch in den Bürobeschäftigtenanteilen nieder-schlägt. Als einziger der Big Four aus diesem Segment hat je-doch KPMG seine Deutschlandzentrale in Berlin.

An den Umsatzanteilen verdeutlicht sich zudem, dass die Be-deutung der Branche, insbesondere gegenüber dem Beginnder 2000er Jahre, spürbar nachgelassen hat. Hier bietet sichvor dem Hintergrund des deutlich höheren und steigenden Be-schäftigtenanteils Potenzial für ein mögliches Wachstum.

Vor dem Hintergrund der Standortanforderungen dieser Nutzer-gruppe liegt der Nachfragefokus dabei vor allem auf repräsen-tativen Büroteillagen in den zentralen Bereichen der Stadt. Ins-besondere Mitte und Mitte 1a, der Potsdamer Platz und dieCity West gehören seit jeher zu den präferierten Bürolagen.

Aufgrund der Lageeigenschaften und der Neubauqualitäten hatsich zudem die Europacity in jüngster Vergangenheit als rele-vanter Teilmarkt für diese Nutzergruppe etabliert.

Hierbei wirkt sich auch das derzeitige Marktumfeld aus. Der ge-ringe Leerstand, insbesondere in den zentralen Lagen, er-schwert es zunehmend, passende Flächen zu finden, sodasssich Entfaltungsmöglichkeiten auf Neubauten konzentrieren.

Corporates

Global agierende Unternehmen des produzierenden Gewerbessind in Berlin im Zuge der historischen Entwicklungen sehr ge-ring ausgeprägt.

Die fehlende industrielle Basis, sowohl im Mittelstand als auchfür Global Player, gilt als einer der Hemmschuhe für die wenigdynamische wirtschaftliche Entwicklung der Hauptstadt undden ausbleibenden Boom in der Vergangenheit. Dabei stag-nierten die Beschäftigtenzahlen nicht nur, sondern zeigten sichüber eine lange Zeit sogar rückläufig.

Entsprechend fiel auch die Büromarktrelevanz der Corporatesvergleichsweise gering aus, wenngleich in konjunkturellenBoomphasen, wie beispielsweise 2007/2008, überdurchschnitt-lich hohe Volumina generiert wurden.

Perspektivisch ist nicht mit der Etablierung neuer klassischerIndustrieunternehmen in der Bundeshauptstadt zu rechnen.


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Allerdings existieren einzelne Wachstumskerne, insbesondereim forschungsaffinen Technologiesektor, die auch politisch un-terstützt werden. Hier bieten sich Entwicklungsmöglichkeiten,die sowohl wirtschaftlich als auch aus Sicht des Büromarktesvon Relevanz sind.

Dabei verteilen sich die Headquarter dieser Leitbranche sowohlauf zentrale und repräsentative Lagen, oftmals sowohl aufNeubauten als auch auf Standorte mit Nähe zum häufig peri-pherer gelegenen Produktionsstandort.

Perspektivisch werden entsprechende Standorte mit Entwick-lungspotenzial und entsprechenden Voraussetzungen in denFokus der Anfrager rutschen. Dies betrifft Entwicklungsgebietewie die Mediaspree und die Europacity sowie auch den Stand-ort Adlershof, welcher insbesondere für die technologieaffinenUnternehmen Entfaltungsmöglichkeiten bietet.

Bund

Der in Berlin traditionell stark vertretene öffentliche Sektor ge-hörte in der Vergangenheit beständig zu den prägendstenNachfragegruppen des Büromarktes. Neben Landesinstitutio-nen gehört dabei vor allem der Bund als Arbeitgeber zu dendominierenden Marktteilnehmern.

Im Gegensatz zur gesamten Bürobeschäftigung der öffentli-chen Hand hat sich die Zahl der Bundesbediensteten sogar er-höht. Der Anteil ist aufgrund der geringeren Geschwindigkeitals das Gesamtmarktwachstum dennoch rückläufig.

Das Umsatzvolumen steigt nach einem stetigen Rückgang ak-tuell wieder an. Auch kurz- und mittelfristig kann im Zuge derweiteren Verlagerung von Ministerien von Bonn nach Berlin miteiner relevanten Flächennachfrage gerechnet werden. Dieserwird aber häufig mit Gebäuden im Bestand des Bundes, teil-weise auch Neubauten begegnet.

Die Bundeseinrichtungen konzentrieren sich überwiegend aufdas innerstädtische Zentrum im Osten der Stadt. Citylagen wieMitte 1a und das Umfeld des Hauptbahnhofes sowie Cityrand-lagen mit Cityqualitäten, wie bspw. Mitte stellen entsprechenddie regionalen Schwerpunkte.

Digitalunternehmen

Die Digitalunternehmen stellen derzeit mit Abstand die dyna-mischste Leitbranche Berlins dar. Sowohl bei den Strukturender Bürobeschäftigung als auch im Flächenumsatz lässt sichdiese Entwicklung dokumentieren.

Wesentlich ist dabei, dass diese Entwicklung in weite Bereicheder Wirtschaft ausstrahlt. So ist nicht nur das TMT-Segment(Technologie/Medien/Telekommunikation) zu betrachten, son-dern auch im Bereich der Dienstleistungen (z. B. Helpling,Wimdu), Finanzdienstleistungen (z. B. Zencap) und dem Han-

del (z. B. Zalando) werden relevante Marktanteile von Unter-nehmen mit digitalem Ansatz erreicht.

Besonders sind dabei die neuen Schwerpunktstandorte undKonzepte. Digitalunternehmen weisen deutlich andere Präfe-renzen hinsichtlich Standort und Arbeitsumgebung auf. UrbaneLagen in Wohnquartieren abseits der klassischen Bürostandor-te sind so in den Fokus der Nachfrage gerückt.

Büroobjekte mit traditionellen Strukturen der Zellenbüros gehö-ren dabei der Vergangenheit an. Vielmehr sind es flexible Büro-flächen und -konzepte mit offenem und kommunikativem Cha-rakter in Objekten mit altindustriellem Charme.

Auch Coworking-Flächen spielen gerade für Gründer einewichtige Rolle. Diese bieten dem Nutzer eine hohe Flexibilitätund erhöhen parallel die Möglichkeit, Synergien zu anderenNutzern zu generieren. In der Regel befinden sich diese Objek-te in den nachgefragten Szenelagen. In der jüngsten Zeit eta-blieren sich jedoch auch neue Anbieter wie beispielsweise We-Work, die auch in den zentralen Top-Lagen Flächen anmietenund diese Nutzern zur Verfügung stellen.

Fazit

Die Leitbranchen in Berlin, also besonders marktrelevanteBeschäftigungsbereiche, sind von unterschiedlicher Dyna-mik geprägt.

Einen besonders hohen Stellenwert verzeichnen dabei dieDigitalunternehmen, welche in nahezu sämtliche Wirt-schaftsbereiche ausstrahlen und das Marktumfeld sehrdynamisch mitprägen.

Während auch Bundesinstitutionen, insbesondere in derjüngsten Vergangenheit, wieder ihre wichtige Stellung imMarktgefüge untermauern, zeigen andere Leitbranchen wei-terhin Aufholpotenzial.

So sind die Marktanteile klassischer Leitbranchen nationalund international etablierter Büromärkte wie Wirtschafts-prüfer und juristische Dienstleister sowie Corporates,also großer global agierender Unternehmen des produzie-renden Gewerbes, in Berlin weiterhin vergleichsweisegering ausgeprägt.


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5 WIRTSCHAFTSKRAFT

Die Bruttowertschöpfung (BWS) ist einer der wichtigsten Indi-katoren für die Bewertung der wirtschaftlichen Leistungsfähig-keit und damit auch der künftigen Entwicklung der Büromärkte.Sie berechnet sich aus der Gesamtheit aller erzeugten Warenund Dienstleistungen und ermöglicht darüber Einblicke in dieProduktivität einzelner Wirtschaftsbereiche.

Stetig steigende Bruttowertschöpfung

Berlin befindet sich derzeit weiterhin in einem wirtschaftlichenAufholprozess. In den vergangenen 15 Jahren stieg die Brutto-wertschöpfung jährlich um 2,9 % im Jahresdurchschnitt gegen-über 2,8 % im bundesweiten Schnitt. Bis zum Prognosehori-zont 2020 wird ein weiteres Wachstum der Bruttowertschöp-fung erwartet. In Berlin liegt das prognostizierte Wachstum mit1,6 % p. a. damit erneut leicht oberhalb des Bundesdurch-schnitts von 1,4 %. Die Bruttowertschöpfung je Erwerbstätigenwird sich in Folge dessen bis 2020 auf dem Niveau des deut-schen Mittelwerts etablieren.

Anteil der Boombranchen steigt nur langsam

Die Strukturen der Bruttowertschöpfung werden in Berlin starkvom Dienstleistungsgewerbe geprägt. Den höchsten Anteil wei-sen mit Abstand öffentliche Dienstleister aus der Verwaltungsowie dem Erziehungs- und Gesundheitswesen auf, die annä-hernd ein Drittel der Bruttowertschöpfung auf sich vereinen.

Deutlich unterdurchschnittlich zeigt sich weiterhin das produ-zierende Gewerbe. Mit rund 16 % liegt der Anteil nur etwa beider Hälfte des deutschen Mittelwertes von ca. 30 %.

In der Entwicklung der letzten Jahre spiegelt sich dabei der an-haltende Strukturwandel wider. So verlor das produzierendeGewerbe stetig an Bedeutung, wohingegen der Dienstleis-tungssektor seine Anteile beständig steigern konnte. Auch dieboomende TMT-Branche zeigte ein leichtes Wachstum in Folgeder dynamischen Beschäftigtenzuwächse.

BWS nach Branchen Berlin 2015 (in %)

Quelle: bulwiengesa nach Statistischen Ämtern des Bundes und derLänder

15,9

31

6,78,23,1

14,7

20,4

Produzierendes GewerbeÖffentl. DL, Verwaltung, Gesundheit & BildungHandelTMTFinanz-, Versicherungs- u. untern.-bez. DLFreiberufliche, techn., wissenschaftl., sonst.DLAndere (Bau, Landw. Verkehr, u. a.)


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Die Entwicklungstrends der letzten Jahre werden nach aktuel-len volkswirtschaftlichen Berechnungen auch kurz- bis mittel-fristig weiter Bestand haben.

Einem verstärkten Wachstum insbesondere in den SegmentenTMT, freiberufliche, technische, wissenschaftliche und sonstigeDienstleistungen sowie in leichtem Maße dem öffentlichen Sek-tor stehen rückläufige Tendenzen im produzierenden Gewerbeund dem Finanz- und Versicherungswesen gegenüber.

Die Verteilung der BWS wird auch bei der Betrachtung dergrößten Berliner Unternehmen deutlich. Neben Unternehmendes verarbeitenden Gewerbes und des Transportwesens sindes mit der Charité und Vivantes insbesondere zwei Unterneh-men aus dem Bereich Gesundheit, die den Berliner Markt mithohen Anteilen an der Bruttowertschöpfung mit prägen.

Entwicklung der BWS nach Wirtschaftszweigenin Berlin 2008 - 2020* (in %)

Quelle: RIWIS; *Prognose ab 2015

08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 200 %

20 %

40 %

60 %

80 %

100 %

Produzierendes GewerbeÖffentl. DL, Verwaltung, Gesundheit & BildungHandelTMTFinanz-, Versicherungs- u. untern.-bez. DLFreiberufliche, techn., wissenschaftl., sonst. DLAndere (Bau; Landw., Verkehr, u. a.)

Aufgrund der jeweiligen Beschäftigtenstrukturen weisen jedochnicht alle Großunternehmen dieselbe Büromarktrelevanz auf.

Unter diesen Gesichtspunkten sind zum Beispiel Unternehmenwie die Deutsche Bahn, Siemens, Daimler oder auch die AxelSpringer AG hervorzuheben. Auch die Start-ups haben in kür-zester Zeit eine hohe Büromarktrelevanz entwickelt. Ein Groß-teil der dort Angestellten ist als Bürobeschäftigter angestellt.

Die 20 größten Unternehmen inkl. Start-up-Sektorin Berlin nach Beschäftigten 2015

Name desUnternehmens

Deutsche Bahn

Charité

Vivantes

BVG

Berliner Start-ups

Branche

Logistik, Transport

Anzahl der Be-schäftigten

in Berlin

19.466

Gesundheit

Gesundheit

16.800

14.714

Logistik, Transport 13.776

13.200

Siemens

Deutsche Telekom

EDEKA

Deutsche Post DHL

Verarb. Gewerbe

Telekommunik.

11.818

6.833

Handel

Logistik, Transport

6.831

6.500

WISAG

Daimler

Dussmann Gruppe

Kaiser's Tengelmann

Techn. Dienstleist.

Verarb. Gewerbe

6.466

6.203

Handel

Handel

5.950

5.908

Vattenfall

BSR

SECURITAS

METRO GROUP

Energie, Versorger

Verarb. Gewerbe

5.500

5.379

Techn. Dienstleist.

Handel

5.160

4.836

Axel Springer AG

Gegenbauer

Berliner Wasserbetr.Quelle: Berlin Partner

Medien, Telek.

Verarb. Gewerbe

4.833

4.744

Energie, Versorger 4.523


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Diese zählen auch zu den umsatzstärksten Unternehmen derStadt und gelten somit als hochproduktive Mieter, sogenannte„High Performer“.

Heterogene und homogene Standortanforderungen der „HighPerformer“

Die Unternehmen weisen dabei sehr unterschiedliche Struktu-ren auf und sind dadurch nicht nur im Vergleich untereinander,sondern teilweise auch innerhalb des Konzerns durch sehr dif-ferenzierte Standortanforderungen gekennzeichnet.

Dabei lassen sich jedoch grundsätzliche Strukturen erkennen,die sich darin dokumentieren, dass die Unternehmen häufigweniger mobil sind und oft langfristige Mietverträge abschlie-ßen. Auch Eigennutzungen spielen in diesem Zusammenhangeine wesentliche Rolle.

Ein weiteres Strukturmerkmal ist die Konzentration der Frontof-fice-Bereiche auf die repräsentativen Citybereiche, oftmalsauch in Neubauten, wohingegen Backoffice-Bereiche eher ab-seits der Zentren anzufinden sind.

Beispielhaft sind die Zentralen der Deutschen Bahn (SonyCenter), Total und 50Hertz (jeweils Neubau in der Europacity)sowie Daimler Financial Services (Mediaspree) anzuführen.

Entfaltungsmöglichkeiten sind gegeben

Die rasante Leerstandsreduktion in den zentralen Lagen im Zu-sammenspiel mit der geringen Bautätigkeit schränken die Ver-lagerungsmöglichkeiten der Unternehmen dabei immer weiterein. Mietvertragsverlängerungen wie bei der Deutschen Bahnsind daher nicht ungewöhnlich.

Großflächige Alternativen bietet daher derzeit nur der Potsda-mer Platz mit einem relevantem Flächenangebot entsprechen-der Größenordnung oder aber Neubauten. Hier stehen vor al-

Umsatzstärkste Unternehmen mit Sitz in Berlin

Name desUnternehmens

DeutscheBahn AG

Daimler FinancialServices AG

Vattenfall GmbH

Total Mineralölund Chemie AG50Hertz Trans-mission GmbH

Umsatz 2014(Mrd. Euro)

39.720

Branche

Transport

15.991

14.654

Finanz-dienstleister

Energie-versorger

12.700

8.126

Mineralöl,EnergieNetz-

betreiber

Mitarbeiter

306.966

8.878

16.105

8.809

816

Quelle: Die Welt

lem die Entwicklungsgebiete Europacity und Mediaspree imMittelpunkt, denn dort finden sich noch ausreichend Potenzialezu Entfaltung.

Auch darüber hinaus stehen im Stadtgebiet weitere Lagen zurVerfügung, die auf Grundlage vorhandener Flächenpotenzialein Verbindung mit guter Infrastruktur und repräsentativem Cha-rakter für Firmenrepräsentanzen in Frage kommen. BesonderePotenziale werden hierbei Berlin Mitte mit dem Umfeld des Ale-xanderplatzes oder auch dem Umfeld des Bahnhofs Südkreuzeingeräumt.

Fazit

Berlins Wirtschaft befindet sich weiterhin in einem Auf-holprozess, der auch noch in den kommenden Jahrenanhalten wird. Die Strukturen sind dabei nach wie vor starkvon öffentlichen Dienstleistungen geprägt. Langsam, aberstetig gewinnen jedoch unternehmensbezogene Dienst-leister und die TMT-Branche an Bedeutung.

Die besonders produktiven Mieter konzentrieren sich jedochnach wie vor auf andere Segmente, wie das in Berlin traditi-onell schwach ausgeprägte verarbeitende Gewerbe oder dieSektoren Energie und Transport.

Für deren Strukturen bieten sich trotz zunehmender Ange-botsverknappung weiterhin gute Entfaltungsmöglichkei-ten. Besonders vor dem Hintergrund der immer noch gege-benen Grundstücksverfügbarkeit, auch in zentralen Lagen,bieten sich mittelfristig gute Chancen für ein weiteresWachstum.


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6 BÜROBESCHÄFTIGTENPROGNOSEBIS 2020

Aufbauend auf den verschiedenen regionalökonomischen Per-spektiven der vorangegangenen Kapitel wird in diesemAbschnitt eine fachgerechte ökonometrische Prognose übereinen mittelfristigen Zeitraum von fünf Jahren erstellt. Sie fußtauf Daten der Beschäftigungsstatistik und steckt quasi denregionalökonomischen Korridor ab, innerhalb dessen eine wei-tere Entwicklung am wahrscheinlichsten ist.

Steigende Bürobeschäftigung bis 2020

Die wirtschaftliche Basis Berlins hat sich in den letzten Jahrenparallel zum Bevölkerungswachstum stetig verbessert und führtzu spürbaren Einkommens- und Kaufkraftimpulsen.

Während 2015 noch 1,85 Mio. Erwerbstätige auf dem BerlinerArbeitsmarkt beschäftigt waren, wird die Zahl bis 2020 auf 1,93Mio. Erwerbstätige ansteigen. Auch auf dem Büroimmobilien-markt wird sich diese Entwicklung niederschlagen. So wirdausgehend von derzeit 713.000 Bürobeschäftigten bis 2020eine dynamische Entwicklung auf knapp unter 775.000 Bürobe-schäftigte erwartet.

Prognose der Bürobeschäftigten in Berlin2015 - 2020 (in Tsd.)

Quelle: RIWIS/bulwiengesa nach Sonderauswertung der Bundes-agentur für Arbeit

2015 2016 2017 2018 2019 2020710720730740750760770780

Vier Wachstumsbranchen für das Bürobeschäftigtenwachstum

Im Prognosezeitraum bis 2020 ragen einzelne Wachstums-branchen heraus, die die künftige Bürobeschäftigtenstrukturprägen. Besonders dynamisch sind die Branchen:

– Technologie/Medien/Telekommunikation (TMT)– Beratung– Sonstige unternehmensorientierte Dienstleistungen– Erziehung, Bildung

Die Gründe hierfür liegen vor allem in der anhaltenden undzunehmenden Tertiärisierung und Digitalisierung der BerlinerWirtschaft. Dabei sind es innerhalb dieser Branchen einzelnespezifische Wachstumsfelder wie beispielsweise die Start-up-Szene der neuen Medien oder Beratungsleistungen im Kontextder Bundes- und Europapolitik, die das Wachstum im Besonde-ren tragen. Ergänzend kommt hinzu, dass bei Dienstleistungenund im Gesundheits- und Sozialwesen zusätzliche Wachstums-impulse ohne jeden digitalen Hintergrund zu erwarten sind, diesich aus dem absehbaren, stetigen Bevölkerungswachstum er-geben.

Prognose 1: Bürobeschäftigte Berlin nach Branchen 2015 - 2020 (in Tsd.)

Abstand oben/unten: je 0,1 cm - Höhe: automatisch, Ausrichtung: oben, zentriert, Absatz/Schrift: 07a-Tabelle/Grafik ÜS weiß, Hintergrund: Füllung Tab Titel Blau1


Höhe: 5,5 cm, Hintergrund: Hintergrund Blau2 30%

Abstand oben/unten: je 0,05 cm - Höhe: automatisch, Ausrichtung: oben, Absatz/Schrift: 05-Quelle

2015 2016 2017 2018 2019 202080

90

100

110

120

130

Öffentliche VerwaltungGesundheit, SozialesSonst. unternehmensorientierte Dienstleist.Technologie/Medien/Telekommunikation


MARKTPROGNOSE 2020


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Auch in Branchen, die hinsichtlich des Wachstums wenigerstark im Vordergrund stehen, existieren einzelne besondereWachstumsfelder. So bildet z. B. im produzierenden Gewerbe,welches erst langfristig wieder zu den Wachstumsbereichengehören wird, das Segment der innovativen, technologieorien-tierten Produktion einen Zweig, der auch derzeit schon Wachs-tumspotenziale aufweist und damit Nachfrageimpulse aussen-det – wenn auch noch auf niedrigem absoluten Niveau. Auchvon Seiten der öffentlichen Hand ist langfristig wieder miteinem nachhaltigen Bürobeschäftigtenanstieg zu rechnen, derden Rückgang vorangegangener Jahre kompensieren wird.Gründe hierfür liegen unter anderem in der absehbaren weite-ren Verlagerung von Ministerien von Bonn nach Berlin.

Mehr als 50 % des Zuwachses in drei Branchen

Allein drei Branchen, nämlich TMT, sonstige unternehmensori-entierte Dienstleistungen und Beratung werden mehr als 50 %des absoluten Berliner Büroflächenzuwachses bis 2020 aus-machen. Erst danach folgen Gesundheit und Soziales sowieErziehung und Bildung.

Damit setzt sich – im ökonometrischen Modell – exakt derTrend fort, der bereits in den Jahren 2006 - 2015 beobachtetwurde (vgl. Abschnitt 1.3). Allerdings in abgeschwächter Form:Berlin behält zwar eine deutliche Führungsposition im Vergleichder deutschen Städte, aber in das Modell fließen als dämpfen-de Faktoren unter anderem ein:

– Geringeres Bürobeschäftigtenwachstum in Deutschlandwegen des demografischen Wandels

– Verlangsamung des Wachstums am Ende des nationalenKonjunkturzyklusses

– Zunehmende „Metropolisierung“ des Berliner Wirtschafts-wachstums über die Landesgrenzen hinaus

Prognose 2: Bürobeschäftigte Berlin nach Branchen 2015 - 2020 (in Tsd.)

Abstand oben/unten: je 0,1 cm - Höhe: automatisch, Ausrichtung: oben, zentriert, Absatz/Schrift: 07a-Tabelle/Grafik ÜS weiß, Hintergrund: Füllung Tab Titel Blau1


Höhe: 5,5 cm, Hintergrund: Hintergrund Blau2 30%

Abstand oben/unten: je 0,05 cm - Höhe: automatisch, Ausrichtung: oben, Absatz/Schrift: 05-Quelle

2015 2016 2017 2018 2019 202030

40

50

60

70

80

Banken/Finanzdienstl.Prod. GewerbeBeratungHandel

Unterschiedliche Eignung der Teilmärkte für die Branchen

Die drei Hauptwachstumsbranchen weisen mit wenigen Aus-nahmen typische Charakteristika hinsichtlich ihrer Nachfrage-präferenzen auf. Auf Basis der sich traditionell herausgestelltenStrukturen und aktuellen Flächenverfügbarkeit eignen sich dieBerliner Büroteilmärkte sowohl aktuell wie auch in den kom-menden fünf Jahren unterschiedlich für die Aufnahme des wei-teren Beschäftigtenwachstums in einzelnen Branchen. Wassind also die Zukunftsstandorte in Berlin, die bis 2020 denGroßteil der Nachfrage auf sich vereinen werden?

Cityrandteilmärkte und periphere Lagen rücken zukünftig nochstärker in den Fokus der Nachfrage

Allein auf Basis von idealtypischen Anforderungsprofilen derwichtigen Branchen in Verschnitt mit den Teilmarktprofilen las-sen sich Entwicklungstendenzen ableiten. Eine qualitative Be-wertung der zukünftigen räumlichen Verteilung der Büroflä-chennachfrage bis zum Jahr 2020 wird in der folgenden Kartedargestellt.

Prognostizierte Bürobeschäftigtenentwicklungin Berlin nach Branchen 2015 - 2020

Branchen

Technologie, Medien,Telekomm. (TMT)Sonstige unternehmens-orientierte Dienstleistungen

Beratung

Gesundheit, Soziales

Erziehung, Bildung

Entwicklung2015 - 2020

absolut

13.743

Entwicklung2015 - 2020

in %

14,3 %

11.310

10.022

12,8 %

15,6 %

9.237

5.363

11,1 %

13,2 %

Handel

Öffentliche Verwaltung

Gastgewerbe

Land- und Forstwirtschaft

2.086

1.989

5,1 %

1,7 %

1.083

-2

15,0 %

-0,3 %

Kfz-Handel und -Reparatur

Banken und Finanzdienst-leister

Produzierendes Gewerbe

Logistik

-162

-296

-4,8 %

-0,7 %

-403

-2.947

-0,6 %

-22,3 %



MARKTPROGNOSE 2020


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Die Wachstumsbranchen suchen vor allem citynahe Cityrand-Teilmärkte mit sehr guter (ÖPNV-)Anbindung und Urbanität,womit vitale Erdgeschosszonen, Wohnnutzung und oftmalsKleinteiligkeit der Nutzungen zusammenfassend umschriebenwerden. Eine besonders hohe Gesamtnachfragedynamik wirdfür die Teilmärkte Mitte, Kreuzberg und Charlottenburg erwar-tet. Auch bis zum Jahr 2020 ist insgesamt eine Konzentrationder Berliner Büroflächennachfrage auf den sog. Hundekopf (S-Bahn-Ring) festzustellen.

Der Teilmarkt Mitte, der sich von der Reinhardstraße über denAlexanderplatz bis zur Jannowitzbrücke erstreckt, profitiert be-sonders stark von seiner Größe von mehr als 2 Mio. qm MF/Gund den sehr breit gefächerten Lagequalitäten. Mit seiner City-nähe, den etablierten Wohnquartieren und den Szenekiezenwerden gleichermaßen sowohl verschiedenartige Dienstleisterund auch kreative Unternehmen des TMT-Sektors angezogen.

Kreuzberg hat bereits in den vergangenen Jahren sehr starkvon den Veränderungen der Nachfrage profitiert. Insbesonderealtindustrielle Liegenschaften sind dabei umsatztreibend. Vorallem Start-up-Unternehmen, sowohl aus dem TMT-Sektor alsauch dem Dienstleistungsbereich, dominieren die Nachfrage-strukturen.

Charlottenburg verfügt strukturell über ähnliche Charakteristika,allerdings mit einem deutlich höheren Anteil klassischer Büro-flächen. Der insgesamt große Bürobestand, Spreelagen unddie Citynähe sprechen ein breites Publikum an. Fokussiert mansich auf jeweils einzelne Branchen, können auch andere Lagenmit relevanten Anteilen punkten.

So steht die City West stark im Fokus beratender Unterneh-men, gleiches gilt für Mitte 1a mit seinen repräsentativen 1a-Lagen wie dem Pariser Platz, dem Gendarmenmarkt oder derFriedrichstraße.

Auch die beiden großen städtischen Entwicklungsgebiete Me-diaspree und Hauptbahnhof werden künftig eine relevanteNachfrage mit ihren Neubauflächen generieren. Während dieEuropacity sich eher als hochpreisiger Headquarter-Standortetabliert, positioniert sich die Mediaspree mit einem breitenBranchenmix, der sowohl Headquarter als auch kleinteiligeStrukturen bedient.

Für die TMT-Branche als dynamischsten Wachstumsbereichzeigen sich neben den bereits aufgeführten Märkten Kreuz-berg, Mitte und Mediaspree zudem die Peripherie Nord (hiervor allem Prenzlauer Berg) und Adlershof relevant.


MARKTPROGNOSE 2020


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In Adlershof sind es vor allem klassische Technologieunterneh-men mit einem teilweise fließenden Übergang zu Produktions-unternehmen aus der Optik- oder Laserbranche. Die PeripherieNord positioniert sich hingegen als Schwerpunktstandort fürSoftwareunternehmen, die insbesondere in den citynahen Sze-nelagen als Nachfrager auftreten.

Flächen werden zunehmend knapp

Sämtliche der genannten Teilmärkte zeichnen sich bereits jetztüberwiegend durch sehr niedrige Leerstandsquoten aus. Insbe-sondere in den letzten Jahren haben sich die Angebotsflächenspürbar reduziert. Vor dem Hintergrund der auch künftig hohenNachfrage kommt der Projektpipeline von neuen potenziellenBüros daher eine erhebliche Bedeutung zu.

Deutlich wird aus diesen bekannt geworden Projektdaten, dassbis 2020 für einen Großteil der Teilmärkte eine ausreichendgroße Projektpipeline in Verbindung mit noch verfügbaren Be-standsflächen vorhanden ist, um die oben modellierte künftigeNachfrage aufzunehmen.

In einigen besonders nachgefragten Lagen wie auch Kreuz-berg und Mitte stellt sich die relative künftige Balance ausAngebot und Nachfrage etwas anders dar. Hier vergrößern sichdie Lücke und der Nachfrageüberhang zusehends. Jedoch wirddieser Aspekt zum Teil durch die schwer prognostizierbare Mie-terfluktuation aufgefangen. Beispielhaft ist der Umzug der Alli-anz zu nennen, der für 2019 rund 80.000 qm MF/G in der Me-diaspree freisetzen wird.

Blase oder nicht?

Das hier gezeichnete ökonometrische Modell mit der Bürobe-schäftigtenprognose bis 2020 geht von einer auslaufendenKonjunkturentwicklung in Gesamtdeutschland und damit teil-weise auch im überdurchschnittlich wachsenden Berlin aus.Diese prosperierende Entwicklung ist realwirtschaftlich ausrei-chend gestützt, um das Risiko einer Blasenentwicklung weitge-hend auszuschließen.

Auf die Anfälligkeit des TMT-Sektors, der Start-ups und dergrößeren und reiferen Digitalunternehmen wird im nächstenAbschnitt 7 noch einmal Bezug genommen. Dieses regional-und branchenwirtschaftliche Risiko ist aber strikt von einerübergeordneten volkswirtschaftlichen und von Finanzmärktenbefeuerten Immobilienblase zu trennen.

Mittelfristig sind die Position Deutschlands im Euroraum undder starke wirtschaftliche Strukturwandel Berlins, der durchTourismus, Kultur und Start-ups getragen wird, die Eckpfeilerfür das oben gezeichnete Prognosemodell. Verknüpft mit demrelativ geringen Angebot an Neubauflächen sowohl auf demBüro- wie gleichzeitig auch auf dem Wohnimmobilienmarkt istrealwirtschaftlich eine Trendverlängerung der Beschäftigten-struktur und -dynamik Berlins eine sichere Planungsgrundlage.

Fazit

Das Wachstum der Bürobeschäftigung der letzten Jahrehält auch in den kommenden Jahren an – allerdings mitetwas geringerer Dynamik. Als Wachstumsmotoren fungie-ren dabei weiterhin die Branchen Technologie/Medien/Tele-kommunikation, Beratung, sonstige unternehmensorientierteDienstleistungen und das Gesundheits- und Sozialwesen.

Es sind insbesondere Cityrand-Teilmärkte mit sehr guterAnbindung und hoher Urbanität sowie entsprechendenBestands- und Flächenpotenzialen, die die weiter wachsen-de Büroflächennachfrage an sich binden werden. Allenvoran steht der Teilmarkt Mitte im Fokus der weiteren Bü-roflächenentwicklungen.

Das ökonometrische Modell zur Bürobeschäftigtenprognosegeht von einer Situation aus, die in stabilem Rahmen einenauslaufenden starken Konjunkturzyklus in Berlin wieauch in Gesamtdeutschland zeichnet. Ein „Blasen-Markt"ohne eine zugrundeliegende realwirtschaftliche Verankerunghätte gerade auch auf der Angebotsseite (Büroneubau) eineandere Struktur.


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7 RISIKEN

Für eine fachgerechte Prognose, die Investitionen in den Berli-ner Büroimmobilienmarkt und strategische Weichenstellungenfür die Metropolenentwicklung städtebaulich belastbar machensoll, ist eine Risikoanalyse selbstverständlich. In das Prognose-modell aus Abschnitt 6 floss bereits ein sauber abgeleitetesChancen-Risiko-Profil ein. Zu drei Faktoren sind jedoch einigezusätzliche Kommentierungen hilfreich, die auch die Perspekti-ve über das Jahr 2010 hinaus stützen (vgl. Abschnitt 8).

Konjunktureller Abschwung

Büroimmobilienmärkte sind stets eng mit der Konjunktur ver-knüpft, was sich besonders bei den marktüblichen Spitzenmie-ten in einer ausgeprägten Zyklik widerspiegelt. Im Zeitalter derGlobalisierung werden die Märkte dabei neben den nationalenEntwicklungen auch immer stärker von globalen Einflüssen ge-prägt. Allein die letzten zwei Dekaden zeigen – hier am Beispielder vier größten deutschen Büroimmobilienmärkte –, wie nahAufschwünge und Krisen zeitlich beieinander liegen und wieeng die Büromarktentwicklungen miteinander verbunden sind.

Bürospitzenmiete in ausgewählten deutschen Städten 1990 - 2015 (Euro/qm MF/G)


90 95 00 05 10 1510

20

30

40

50

BerlinFrankfurt

MünchenHamburg

Auf dem Berliner Büromarkt, haben das „Platzen der Dotcom-Blase“ (2000/2001) und die weltweite Finanz- und Wirtschafts-krise (2008/2009) zu deutlichen Einschnitten bei den Mietenund einem Rückgang der Büroflächennachfrage geführt.Gleichwohl fiel die letzte Krise weniger stark aus, als in ande-ren nationalen und internationalen Büromarktmetropolen. Ein-erseits war dies der robusten deutschen Realwirtschaft wieauch der günstigen relativen Position Deutschlands im Euro-Raum zu verdanken. Andererseits waren auch die BerlinerWirtschaftsstrukturen in diesen Jahren mit dem beginnendenStrukturwandel und nur wenigen Beschäftigten im Finanz- undBeratungssektor relativ stabil.

Jenseits des sicherlich stark investmentgetriebenen deutschenImmobilienmarktes zeigt der Zyklusverlauf des Berliner Büroim-mobilienmarktes angesichts der starken Beschäftigtendynamikder letzten zehn Jahre überraschend wenig Aufwärtskräfte unddamit Überhitzungssignale. Ein Beschäftigtenrückgang, wie ermit den rückläufigen Büromietentwicklungen einherging, ist mit-telfristig praktisch nur noch im Zuge eines gesamtdeutschenWirtschaftsabschwungs denkbar. Es ist also ein Risiko, dasnicht ausgeschlossen werden kann, das aber

a) derzeit im europäischen und globalen Kontext in Relationnicht gravierend erscheint

b) kein berlinspezifisches Risiko ist

Unter Berücksichtigung aller beschriebenen Faktoren sind dieChancen für einen deutlichen konjunkturellen Knick in Berlinderzeit eher geringer als in anderen deutschen und europäi-schen Städten. Dagegen überwiegen die Chancen, dass dieimmer noch vergleichsweise geringe Wirtschaftskraft wie schonin den vergangenen Jahren deutlich ansteigt.

Hieraus ergeben sich gleichzeitig auch Notwendigkeiten, umkünftige konjunkturelle Krisen regional vermeiden zu könnenund Chancen für Zeiten erneuter Aufschwünge zu schaffen. Soist es Aufgabe der Politik, weiterhin eine breite wirtschaftlicheBasis zu unterstützen und entsprechende Rahmenbedingun-gen zu schaffen, die privaten Unternehmen ein sicheres undmarktadäquates Handeln ermöglichen.


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Zieht die „Start-up-Karawane“ weiter?

Die immer stärkere Digitalisierung verändert nicht nur die wirt-schaftlichen Strukturen, sondern gleichzeitig auch den Wettbe-werb der Standorte um Unternehmen und Arbeitnehmer.

Berlin hat sich den letzten Jahren (neben London) als die euro-päische Start-up-Metropole etabliert. Die Stadt profitierte auf ih-rem Weg dorthin von hervorragenden IT-orientierten Universi-täten, großer globaler Sympathie (Tourismus), günstigen Mie-ten, der Verfügbarkeit von Gewerbe-/Büroflächen in sehr urba-nen Quartieren und gut ausgebildeten Fachkräften.

Ist diese Entwicklung aber nachhaltig, wenn das „Seed Mo-ney“, also das viele Startkapital von Gründungsinvestoren, mit-telfristig versiegt, die Preise für Immobilien zu stark steigenbzw. andere Städte in den Fokus der Start-up-Branchen rü-cken?

Viele Städte buhlen um die Gunst der Gründer und Kreativen.Durch die weltweite Vernetzung spielen Standorte nicht mehrdie entscheidende Rolle und machen die Arbeitnehmer sodeutlich flexibler in ihrem Umzugsverhalten. So werden bereitsStädte wie Breslau, Athen oder Istanbul (vor dem Putschver-such und seinen Folgen) als neue Start-up-Hochburgen disku-tiert.

Gerade um Zalando und die Holding Rocket Internet gehen dieArgumente für und wider eine nachhaltige Entwicklung auf undab. An diesem Beispiel lässt sich gleichzeitig aber auch – etwaam Beispiel des Jahres 2015, in dem der Anteil von Zalandoauf 11 % des gesamten Flächenumsatzes in Berlin anstieg –veranschaulichen, dass ein geringes Risiko durchaus gegebenist. Ohne Zalando und andere Akteure aus dem Umfeld vonStart-ups und Digitalunternehmen wäre der Büroflächenumsatzin Berlin geringer ausgefallen.

Aber die überdurchschnittliche Bedeutung einzelner Branchenist traditionell ein Risiko, das mit reifen und großen Büroimmo-bilienmärkten notwendigerweise einhergeht. Auch die BeispieleLondon und Paris (vgl. Abschnitt 1) oder Frankfurt/Main undMünchen (s. oben) reagieren bei Flächenumsatz und marktüb-licher Spitzen- und Durchschnittsmiete zyklisch, weil sie jeweilserfolgreiche Unternehmen aus Wachstumsbranchen beherber-gen – und auch wieder verlieren.

Auch wenn digitale Technologien ein Spezifikum des Standor-tes Berlin geworden sind, ist die Reifung des Berliner Büroim-mobilienmarktes und die Gesundung der Berliner Wirtschaft einProzess, der nicht allein davon abhängig ist.

Dennoch ist es wichtig, dass sowohl politisch als auch privatun-ternehmerisch Maßnahmen getroffen werden, um weiterhingute Rahmenbedingungen für Gründer und die Entstehung vonDigitalunternehmen in Berlin zu bieten.

Für die Immobilienwirtschaft geht es vor allem darum, denStart-ups weiterhin Flächen zur Verfügung zu stellen, die derenAnforderungsprofil entsprechen. Dafür ist es notwendig, Jung-unternehmer mit ihren Anforderungen an kurze Vertragslaufzei-ten und niedrigen Flächenkosten als relevante Nachfrager desBüroimmobilienmarktes zielgruppengerecht zu betreuen.

Politisch ist zudem dafür zu sorgen, dass stadtplanerisch Räu-me für Start-ups etwa im Universitätsumfeld oder speziellenurbanen Quartieren bereitgestellt werden können. Gleichzeitigsollte eine Monokultur der Digitalwirtschaft jedoch verhindertwerden.

Geringer Leerstand als Bremsfaktor

Mit einer Leerstandsquote von mittlerweile unter 4 % ist aufdem Berliner Büroimmobilienmarkt relativ gesehen so wenigFläche verfügbar wie seit Mitte der 1990er Jahre nicht mehr.Die anhaltend hohe Nachfrage, getragen durch die Ansiedlungund das Wachstum von Unternehmen wie auch das starke Bü-robeschäftigtenwachstum, wird das Flächenangebot weiter re-duzieren. Erschwerend kommt hinzu, dass die Neubautätigkeitseit einiger Zeit dem Bedarf eklatant hinterherhinkt.

Insbesondere in den zentralen Lagen ist die Verknappung be-sonders stark ausgeprägt und wirkt vereinzelt bereits alsHemmschuh für Expansionsbestrebungen von Unternehmen.Auf Dauer und bei einer weiteren Verschärfung droht dies dieDynamik des Büroimmobilienmarktes und die wirtschaftlicheEntwicklung Berlins einzuschränken.

Büroflächenumsatz in Berlin „ohne Zalando“2000 - 2015 (Tsd. qm MF/G)


00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 150

250

500

750

1000

ohne Zalando mit Zalando


MARKTPROGNOSE 2020


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Die Möglichkeiten des Landes Berlin zur Steuerung und Befrie-dung eines stark nachfragegetriebenen Büroimmobilienmarktessind zwar begrenzt, können aber besonders auf qualitativerEbene nachhaltig wirksam sein durch:

a) Bereitstellung von landeseigenen Büroimmobilien für denfreien Markt – besonders in zentralen und begehrten Lagen

b) Vergabe von umfassenderen und höheren Baurechten inAussicht auf die Metropolfunktion von Berlin

c) Klare stadtentwicklungspolitische Positionierung zugunstenvon (hohen) Bürodichten an ÖPNV-Knotenpunkten

Kurz- und mittelfristig sind vielmehr Projektentwickler und In-vestoren für ein erhöhtes Bauvolumen verantwortlich. Die Rah-menbedingungen sind dabei – mit einigen Abstrichen (vgl. Ab-schnitt 8) – grundsätzlich günstig, wenngleich die Wettbe-werbsintensität beim Kampf um Grundstücke durch das pro-sperierende Wohnsegment stetig gestiegen ist.

Perspektivisch weiter steigende Mieten bei gleichzeitig hoherNachfrage und geringem Leerstand lassen in einem bestimm-ten Maße auch die Frage nach spekulativen Projekten zu.

Büroflächenleerstand in Berlin 2000 - 2015 (in %)


00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 150

2

4

6

8

10

Fazit

Wirtschaftliche und stadtentwicklungspolitische Risiken sindin Berlin wie in jedem großen und reif gewordenen Büroim-mobilienmarkt gegeben. Letztlich überwiegen aktuell aberaus unterschiedlichen Gründen die Chancen und lassendas Prognosemodell für 2020 und darüber hinaus als aus-reichend konservativ erscheinen.

Globale Herausforderungen wie konjunkturelle Schwankun-gen, die Frage der Nachhaltigkeit des Start-up-Booms, aberauch der aktuell äußerst geringe relative Büroleerstand derStadt sind Faktoren, die strategisch einkalkuliert werdenkönnen und müssen.

Sowohl die private Immobilienwirtschaft mit entsprechen-den Angeboten als auch die Politik mit der Schaffung stabi-lisierender Voraussetzungen können den Risiken entge-gentreten.


MARKTPROGNOSE 2020


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8 EXPERTENMEINUNGEN ZURWIRTSCHAFTS- UND BÜROMARKT-ENTWICKLUNG

Für ein differenziertes Urteil über den künftigen Büroimmo-bilienmarkt und die Berliner Bürobeschäftigten haben Fachleu-te aus verschiedensten Bereichen ergänzende Einschätzungenzur vorliegenden Prognose beigesteuert. Auf diese Weise kön-nen:

a) Entwicklungen über das Jahr 2020 hinaus abgeschätzt wer-den und

b) qualitative Einschätzungen über die – vorangegangenen –statistischen Strukturen hinaus berücksichtigt werden.

Prof. Dr. Martin GornigWirtschaftswissenschaftlerDIW Berlin, TU Berlin

Prof. Dr. Gornig betrachtet die BerlinerBüroimmobilienmarktentwicklung ausder Perspektive des Regionalökono-men, der strukturelle Besonderheitender Berliner Wirtschaft in den Fokusstellt (vgl. DIW Wochenbericht 29/2016).

Danach bleiben die Digitalunternehmen wahrscheinlich eineder wichtigsten treibenden Kräfte in Berlin. Viele der Unterneh-men stehen nach seiner Beobachtung vor einem wichtigenExpansionsschritt. Sollte dies mehreren Unternehmen gelin-gen, wird die Dynamik in Berlin nochmals spürbar zulegen.Zusätzlich gewinnt Deutschland in seinen Augen nicht erst seitder Entscheidung zum Brexit in Europa politisch wie wirtschaft-lich an Bedeutung. Die Anziehungskraft der deutschen Haupt-stadt auf Unternehmen, die in Europa Geschäfte machen wol-len, nehme damit „nicht unbeträchtlich“ zu. Quantitativ bedeu-tend seien dabei eher Niederlassungen, weniger Hauptsitze.Nach seinem Dafürhalten würden die meisten Umzugsträumevon Headquartern aus London, die Berlin hegt, zerplatzen.

Ob die Berliner Wirtschaft künftig ähnlich zyklisch verlaufenwird wie beispielsweise die von London, ist für ihn schwer zusagen. Die Stärke der Zyklen hänge nicht nur von der Nachfra-ge, sondern über die Preise auch vom Angebot ab. Berlin habeein großes Flächenpotenzial, das – planerisch richtig einge-setzt – dazu beitragen könnte, starke Ausschläge zu vermei-den.

Dr. Stefan FranzkeStandortvermarkterBerlin Partner für Wirtschaft und Tech-nologie

Dr. Franzke ist Geschäftsführer derBerliner Wirtschaftsförderung und indieser Funktion bemüht um gute Argu-mentationen für den Standort Berlin.

Dr. Franzke betont, dass gerade im aktuellen Jahr 2016 einstarkes Wirtschaftswachstum in Berlin sichtbar ist, das alleinfür ihn und sein Team im ersten Halbjahr rund 144 Projekteumfasse und zu über 4.200 neuen Arbeitsplätzen durch An-siedlungen und Expansionen geführt habe. Neben ersten An-siedlungsinteressen aus der Türkei, die im Zusammenhang mitden neuen politischen Verhältnissen dort gesehen werden, sei-en es vor allem die traditionellen, global handelnden Unterneh-men aus Deutschland, die nicht ihre Hauptsitze, sondern ein-zelne Funktionen nach Berlin verlegten und die meistens einJoint Venture für digitale Geschäftsmodelle in Berlin suchten.

Diese Entwicklung bedeute, so Dr. Franzke, zunächst zwarnicht unmittelbar neue Arbeitsplätze, aber doch Wirtschaftskraftin Form von potenziellen Kunden. Dennoch könne auch einUnternehmen wie Schindler mit seinem digitalen Geschäft 100neue Arbeitsplätze schaffen.

Für Berlin Partner ist natürlich die Positionierung im Standort-wettbewerb der europäischen Städte untereinander von zentra-ler Bedeutung. Derzeit könne die „Freedom City“ in seinerWahrnehmung immer noch viel Sympathien nutzen, zumal dieBevölkerung – anders als in anderen europäischen Metropolen – gut englisch spreche.


MARKTPROGNOSE 2020


Stark steigende Dynamik erwartetStarke Impulse durchDigitalunternehmensind große Chancen.Flächenpotenzialesollen politisch ein-gesetzt werden

Starkes Wirt-schaftswachstumDer deutsche Mittel-stand sucht seinedigitalen Konzepteüberwiegend in JointVentures mit BerlinerProfis

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Um beim Standortwettbewerb zu überzeugen, sei es wichtig,dass alle Parteien schnell und effizient handeln. EntscheidendeFaktoren seien dabei auch geeignete Gewerbeflächen sowieausreichend vorhandener Wohnraum.

Christian LeskaBürovermieter/BeraterSavills Immobilienberatung

Christian Leska leitet ein Büro, das denBerliner Büroimmobilienmarkt differen-ziert beleuchtet. Sein Wissen über dieEntwicklungen geht bis tief hinunter aufUnternehmensebene, was neben denstatistischen Größenordnungen auch Hinweise zu gesuchtenFlächenqualitäten gibt.

Berliner Digitalunternehmen würden, so Christian Leska, auf je-den Fall in den nächsten beiden Jahre den Büromarkt dominie-ren; und zwar nicht nur durch Zuzug, sondern vor allen Dingendurch Erweiterungen und Expansionen der schon agierendenAkteure am Markt. Nach seinen Daten machten 2015 Tech-Fir-men 37,5 % der Nettoabsorption1 in Berlin aus. Der FinTech-Sektor könnte, so seine noch vorsichtige Einschätzung, durchden Brexit von außen befeuert werden. Aktuell gebe es nachseinen Informationen lediglich zehn Anfragen à 400 - 800 qmfür einen Umzug im kommenden Jahr 2017 von London nachBerlin. Stärker als neue Firmenzentralen, die langfristig auf eineninternational bedeutenden Flughafen angewiesen sind, erwar-tet Christian Leska einen weiteren Umzug von sieben Bundes-ministerien und 20 Behörden des Bundes von Bonn nach Ber-lin, die somit in den nächsten Jahren aktiv am Marktgeschehenteilhätten. Bei aktuell ca. 5.000 Beamten wäre das ein zusätzli-cher Flächenbedarf von ca. 125.000 qm.

Zur Zyklizität weist der Immobilienberater auf einen bereitsexistenten 5-Jahres-Zyklus im Flächenumsatz hin, der erst2019 wieder zu einem Abschwung auf dem Büroimmobilien-markt führen würde. Wichtiger als der Zyklus ist für ihn aller-dings die Nachfrage, die aktuell höher ist als die Flächen, dieam Markt lieferbar sind. Sein zentraler Hinweis: Seit 1998 habesich der umsatzrelevante Flächenumsatzumsatz und somit dieNachfrage in Berlin um 116 % gesteigert.

Zwar suchten Unternehmensberater Büroflächen, was sichauch in der Statistik niederschlage. Bislang seien aber Berateretc. in Berlin keine stark wachsende Zielgruppe auf dem Büro-immobilienmarkt. Nach seinen historischen Daten und auch mitBlick auf die aktuelle Nachfrage sei eher ein Rückgang im Be-ratungsbereich abzusehen (Anteile: 2015: 7,1 %, 2014; 11,0 %,2013: 13,5 %, 2012: 9,3 %)1 Saldierter zusätzlicher Büroflächenumsatz einer Stadt (ohne Um-

züge innerhalb der Stadtgrenzen)

Die Anbieter von Serviced-Offices im Digitalen Bereich mit fle-xiblen Open-Office- und/oder Coworking-Konzepten würden inseinen Augen definitiv die Arbeitswelt von morgen verändern,sodass in ca. 5 Jahren mindestens 30 % der Arbeitsplätze imCoworking-Bereich angesiedelt seien. Mieter wie WeWork,Mindspace o. ä. hätten in der Regel immer einen Flächenbe-darf ab 3.000 qm. Derzeit gebe es eine immens hohe Nachfra-ge auch von internationalen Protagonisten dieser Branche, dienoch nicht in Berlin vertreten sind. Seine Bitte an Politik und Verwaltung: „Berlin Partner ist auf ei-nem sehr guten Weg, aber es wird hinsichtlich Marketing in an-deren Städten oder Ländern noch zu wenig getan, um neueUnternehmen für den Standort Berlin zu begeistern. Generellsind schnellere Genehmigungsprozesse bei Neuansiedlungenoder Expansionen notwendig. Baugenehmigungen für Projektewerden zu langsam bearbeitet und sind einer Hauptstadt vomBearbeitungszeitraum nicht würdig.“

Martin RodeckProjektentwickler/BauträgerOVG Real Estate

Martin Rodeck und seine Firma OVGbauen mehrere Büroprojekte in Berlin,unter anderem an der East Side Galle-ry für Zalando. Insofern bewegt er sichan der Nahtstelle zwischen einer gro-ßen Berliner Gesamtentwicklung und der Umsetzung von pas-senden Investitionsprojekten.

Martin Rodeck weist auf eine Tatsache hin, die er als Entwick-ler technologisch innovativer Büroimmobilien stark im Fokushat: Mit den steigenden marktüblichen Mieten der letzten Quar-tale würden in Berlin überhaupt erst wieder qualitativ hochwer-tigere Bürogebäude in nachgefragten Lagen möglich. Er schautdabei auf Mietverträge etwa mit Booking.com oder Delivery He-roe und sieht Perspektiven für neue „smarte“ Projekte, etwa amHauptbahnhof.

Aber für Mieten knapp unter 20 Euro/qm sieht er in Projektenwie am Postbahnhof eine weiter wachsende Nachfrage geradeder Digitalunternehmen. Die relativ preiswerte Durchschnitts-miete um 15 Euro/qm sei für viele lokale Unternehmen auchein Pluspunkt. Diese erst beginnende Entwicklung aus Nach-frage- und Mietanstieg sollte nicht schon im Keim erstickt wer-den.

Anders als die Entwicklung bei den Digitalunternehmen siehtMartin Rodeck für sein Unternehmen einen weiteren Umzugvon Ministerien und Behörden aus Bonn nach Berlin nicht starkim Fokus. Hier würden bei größeren Verbänden weiterhin Ei-gentums- vor Mietmodellen Vorrang haben. Das gleiche würdefür Hauptniederlassungen traditioneller Branchen gelten, die


MARKTPROGNOSE 2020


Bald 30 % AnteilCoworking-SpacesBund mit Flächenbe-darf von 125.000 qmerwartet. Berater injüngerer Vergangen-heit eher ohne Markt-impulse

Interaktion wie ineiner Hotel-LobbyNeue Arbeitsweisenverdrängen traditio-nelle Methoden undfordern innovativeund flexible Projekte.

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der Projektentwickler aber auch in den kommenden Jahren inBerlin – trotz erster Anfragen aus Istanbul – kaum für relevanthält. Es seien eher die rund 15.000 Mitarbeiter von Zalando,die mit weiteren Innovationen den typischen Ton auf dem Berli-ner Büroimmobilienmarkt angeben würden.

Für die Zukunft fordert er von Politik und Ämtern eine „smarteVerwaltung“ sowie einen klugen Umgang mit landeseigenenGrundstücken, nicht nur im Wohnungsbau.

Eike BeckerArchitekt

Eike Becker arbeitet mit seinem Berli-ner Büro vorrangig in den großen deut-schen Städten. Seit Jahren beobachteter die Berliner Entwicklung aus der ge-sellschaftlichen und architektonischerPerspektive. Sein Begriff ist „die Super-ferenz als Steigerung von Interferenz“, wie er sagt. Er berück-sichtigt dabei, ähnlich wie im systemischen Coaching, Zusam-menhänge auf möglichst vielen Ebenen und versucht so, ge-schlossene Systeme im Sinne eines erfolgreichen Entwurfs zuöffnen.

Mit diesem Ansatz sieht er die Entwicklung der Berliner Stadt-gesellschaft als kreative Ideengeschichte. Den in letzter Zeitangestellten Vergleich mit London hält er wegen der völlig un-terschiedlichen Dimensionen und Ausgangsbedingungen fürunpassend.

An den Start-ups und Digitalunternehmen interessiert ihn nichtallein der technologische Aspekt, sondern vorrangig die sichändernden Umgangs- und Arbeitsformen. Die Beziehung vonEinzelnen innerhalb diverser Gruppen werden dabei immerwieder neu interpretiert. Wie wir arbeiten, wohnen, einkaufenund unsere Freizeit verbringen, wird weltweit neu definiert. DieGesellschaft tut gut daran, diese Veränderungen aktiv anzu-nehmen und für sich zu nutzen.

Von der Politik erwartet er, die sich bietenden Chancen zupa-ckender zu begleiten und die Lebensqualität der Stadt weiterauszubauen. Die Entwicklungen der letzten Jahre dürfen nichtSpekulanten zum Opfer fallen, die die Grundstückspreise hoch-treiben, ohne Mehrwerte zu schaffen.

Regula LüscherSenatsbaudirektorinSenat von Berlin

Die Berliner Senatbaudirektorin musstäglich Interessen ausgleichen und enpassant ein schönes, nachhaltigesStadtbild verantworten. Neu sind seiteinigen Monaten die Fragen nach denOptionsräumen für mehr Arbeitsplätze in Berlin – parallel zuden drängenden Wohnungsfragen.

Für Frau Lüscher stellt sich bei der Zukunft der Digitalunterneh-men in Berlin zunächst auch die Frage nach der Menge. Nochwichtiger ist ihr aber die tiefe Erkenntnis hinsichtlich einernachhaltigen Gebäudestruktur – dabei unter anderem auchden Grundrissen von morgen. Denn es ist eine Sache, einschlankes Hochhaus für die traditionelle Top-down-Kultur ent-stehen zu lassen und ein andere, eine neue Typologie von Ge-bäuden für das Arbeiten in vernetzten Stukturen und flachenHierarchien zu erfinden.

Von einiger Pragmatik zeugt der Wunsch, den Frau Lüscher anEigentümer, Investoren und Bauträger formuliert: Sie räumtdem gegenseitigen guten Prozessverständnis einen extrem ho-hen Stellenwert ein. Unter anderem weil Kosten, Erträge sowieMarktbedingungen und zudem auch politische Schwerpunktesich stetig ändern. Planung im wachsenden Berlin muss flexi-bel sein und definiert sich teilweise stärker über das, was mandefinitiv ausgeschlossen hat, als über LOIs. Für diese Art vonArbeiten sind verlässliche, dauerhafte Partner hilfreich.

Fazit

Die aktuellen Beobachtungen der Fachleute, die mit derBerliner Wirtschafts- und Büroimmobilienmarktentwicklungvertraut sind, geben weitgehend eine noch höhere Dyna-mik wieder, als die statistischen Daten aus den Abschnitten2 - 6 es vermochten. Dabei sind Start-ups und Digitalunter-nehmen überwiegend die maßgeblichen Treiber.

Sowohl Einflüsse aus einem anhaltenden Umzug von Minis-terien aus Bonn nach Berlin, wie auch die Ansiedlung durchdie Folgen des Brexit oder der politischen Lage in der Türkeisind teils erwähnenswert, aber nicht so prägend wie diewirtschaftlichen Kräfte in Berlin oder in Deutschland sel-ber. Keiner der Befragten sieht in den Entwicklungen eineGefahr, Sei es durch Überhitzung oder durch mangelndeNachhaltigkeit.

Relevant für die vorliegende Studie sind ergänzende Aussa-gen zu „neuen Arbeitswelten“ (Coworking), die das Mengen-gerüst der Prognose ergänzt.


MARKTPROGNOSE 2020


Innovative Kraftliegt in Bündelungvon TätigkeitenIndividuelle undkleinteilige Konzeptegewinnen gegenüberden seriellen Entwür-fen

Stärke der Wirt-schaft bestimmtDichte und HöheKosten und Erträgevon Projekten ändernsich. Entsprechendflexibel muss die Pla-nung sein

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9 FAZIT UND AUSBLICK

Die Daten aus der amtlichen Statistik und dem Berliner Immo-bilienresearch einerseits wie auch die Fachmeinungen lokalerAkteure und Beobachter andererseits, haben in den vorange-gangenen Abschnitten gezeigt, wie relevant die Digitalunter-nehmen und das Start-up-Milieu mit seinen vielfältigen Ausprä-gungen für die Berliner Wirtschaft und den Berliner Büroimmo-bilienmarkt geworden sind – und zwar in einem Zeitraum vonnur fünf bis sieben zurückliegenden Jahren. Während dieDaten bis 2015 oder Mitte 2016 noch eine gewisse Kontinuitätund Ausgewogenheit widerspiegeln, sind die Perspektiven inden Augen der Akteure geradezu elektrisierend. Zwei so unter-schiedliche Pole machen eine zuverlässige und fachgerechtePrognose nicht einfach. Vieles hängt tatsächlich an den neuendigitalen Geschäftsmodellen.

Was das Potenzial der Digitalunternehmen angeht, muss derBlick auch auf den Wandel der globalen (und der deutschen)Wirtschaft allgemein geworfen werden. Noch stärker als Bio-technologie/Life Sciences oder Energiewirtschaft steht derzeitder „Digitale Wandel“ als großes Zukunftsversprechen für wirt-schaftliche Wettbewerbsfähigkeit im Fokus.

Für die nächsten Jahre des Berliner Büroimmobilienmarktesund der Berliner Regionalwirtschaft stehen also besonders diegegenseitigen Impulse zwischen (Berliner) Digitalwirtschaft undder gesamten deutschen Volkswirtschaft stärker im Zentrumals dies bisher thematisiert wird. Ein solcher Zusammenhanggilt auch für andere deutsche Städte, mit denen Berlin im Wett-bewerb um Talente, Unternehmen und Arbeitsplätze steht. Aberschon heute sind drei Berliner Wettbewerbs-Faktoren Anker-punkte für die vorliegende Prognose:

a) Berlin liegt bei Start-up-Gründungen und -Finanzierungendeutschlandweit und europaweit vorn und „produziert“ mitMarken wie Zalando, Immobilien Scout, SoundCloud u. a.bereits namhafte Digitalunternehmen („Digitals“).

b) Die Verbindungen zwischen traditionellen deutschen Unter-nehmen und der digitalen Szene in Berlin haben sich überNamen wie Bosch, Schindler, Volkswagen u. a. verstärktund stabilisieren die regionale IT-Dynamik durch entspre-chende Aufträge und Projekte.

c) Berlin hat auch durch den parallel zur Digitalisierung starkgewachsenen Tourismus ein globales Image mit weltweiterStrahlkraft, was den grundsätzlich global denkenden Inter-netunternehmen am Standort nutzt.

Die Prognose der Büronutzer von morgen summiert sich aufzusätzlich rund 62.000 Bürobeschäftigte, die zwischen 2015und 2020 zusätzlich Büroraum in Berlin suchen werden. Berlinwird dann im Jahr 2020 775.000 Bürobeschäftigte haben undeinen Anteil von 40 % an allen Beschäftigten in der Stadt errei-chen. Dieser Anstieg um 8,7 % in fünf Jahren entspricht einerkonservativen und etwas geringeren Dynamik als in den Jah-ren zwischen 2010 und 2015. Vor allem liegt diesem Ansatz einangenommenes geringeres deutsches Wirtschaftswachstumzugrunde. Im Kreis der sieben größten deutschen Städte weistBerlin mit diesen Werten die stärkste Dynamik auf.

Allein knapp 14.000 neue Bürobeschäftigte werden im Wirt-schaftszweig Technologie, Medien und Telekommunikation(TMT) erwartet, in dem der größte Teil der Beschäftigten in denDigitalunternehmen subsumiert wird.


MARKTPROGNOSE 2020


Berliner Regionalwirtschaft

Einflussgrößen auf den Berliner Büroimmobilienmarkt2020 und darüber hinaus

Zin-sen, Fi-nanz-märkte

Deutsche Volkswirtschaft(im europäischen und globalen Kontext)

"Digitals",Start-ups,IT

AndereBranchen

Büro-immobilien-markt

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Hinzu kommen noch einmal mehr als 11.000 Bürobeschäftigte,die den sonstigen unternehmensorientierten Dienstleistungenzuzuschreiben sind und die ebenfalls stark mit dem Sektor derprosperierenden Internetunternehmen verbunden sind (Wer-bung, Research, Wirtschaftsprüfung, Beratung etc.). Generellnicht trennscharf ist diese Gruppe zur Gruppe der Berater (Un-ternehmensberater), die in Berlin zusätzlich um rund 10.000Bürobeschäftigte zunimmt. Auf dem Büroimmobilienmarkt sindBerater in den vergangenen Jahren allerdings nicht so domi-nant in Erscheinung getreten wie die beiden erstgenanntenGruppen. Hier machen sich offensichtlich schon Auswirkungenvon neuen Arbeitsformen in Projekten, Kleingruppen und wech-selnden Teams bemerkbar, die an die Stelle großer Unterneh-mensberatungen auf dem Büroimmobilienmarkt der früherenDekaden sichtbarer waren.

Strategisch sind folgende Punkte sowohl stadtentwicklungspoli-tisch als auch für private Investoren und Bauträger zentral:

1. Der Anstieg der Bürobeschäftigten in Berlin ist seit einigenJahren im internationalen Vergleich mit dem von Londonvergleichbar – oder sogar minimal überlegen. 24 % Wachs-tum in Berlin zwischen 2005 und 2015 stehen 23 % in Lon-don Central gegenüber. Diese „neue Augenhöhe“ ist auf diekommenden Jahre übertragbar.

2. Die gesuchten Standorte und Milieus finden die Digitalunter-nehmen und Start-ups, die das bisherige Wachstum starkgetragen haben, vor allem in Berlin-Mitte, einem Standortmit rund 2 Millionen qm Büroflächenbestand. Erst abge-schlagen folgen urban angrenzende Quartiere in PrenzlauerBerg (Peripherie Nord) oder Kreuzberg.

3. Seit 2011 dominieren die Berliner Digitalunternehmengegenüber anderen Mietergruppen wie Bund/öffentliche Ver-waltung, Corporates/Hauptsitze oder Wirtschaftsprüfern undLaw Firms den Flächenumsatz auf dem Berliner Büroimmo-bilienmarkt. Diese Struktur hält mit weiterer Dynamik an.2020 werden jeweils 15 % der Bürobeschäftigten aus denbeiden großen Bereichen Verwaltung und Technologie/Medi-en kommen. Zusammen mit den sonstigen unternehmen-sorientierten Dienstleistungen (13 %) stellen diese dreiGruppen fast 50 % der Berliner Bürobeschäftigten.

Künftig, also auch über das Jahr 2020 hinaus, wird von hoherBedeutung sein, wie sich Berlin weiter an Entwicklungen wieetwa auch in Brooklyn, Austin oder Boston anlehnen kann,ohne jedoch die globale Bedeutung der Bay Area je zu errei-chen. Flächenabieter, die bewusst offene Bürogrundrisse, eineBasis von Gemeinschaft und Netzwerk (Community) sowie einglobal-digitales Innovationsgefühl vermitteln, werden den Büro-immobilienmarkt in Berlin ebenso wir dort prägen. Dem Vorrei-ter WeWork sind andere Anbieter wie Coworks, Industriousoder Mindspace bereits auf den Fersen.

Ebenso wichtig ist aber auch das politische Berlin, sowohl aufBundes- wie auf Landesebene. Während auf Bundesebene eineuropäisch und global zugewandtes Deutschland den Raumund in Berlin das Gesicht für eine abgesicherte globale Wirt-schaft liefert, muss das Land und die Metropole Berlin dasneue Wachstum umsetzen und in gute Bahnen lenken können.Dazu gehören maßvolle Stadtverdichtungen (Hochhäuser)ebenso wie ein schnell umzusetzendes G5-Netz, öffentlichesWLAN oder ein global bedeutender Großflughafen, um die bis-her entfalteten Kräfte nachhaltig binden zu können. Der Städte-wettbewerb bleibt bestehen.


MARKTPROGNOSE 2020


Berlins Büronutzer von morgenPrognose 2020 und Perspektiven

2015 2020Zahl Bürobeschäftigte ca. 713.000 ca. 775.000 = AnstiegBürobeschäftigtenanteil ca. 39 % ca. 40 % 62.000 (+ 8,7 %)

Prognose Berlin 2020 Perspektiven 2020 +

Stark anhaltendes Wachstum, wenn• Berlin den aktuellen Wettbewerbs-

vorsprung für das IT-Milieu haltenkann

• die Voraussetzungen (etwa G5-Netz,öffentliches WLAN, BER etc.) weitergeschaffen werden

Nachlassendes Wachstum, wenn• deutsche und globale Konjunktur

abflauen (Finanzmarkt, Zinsen)• politisch „wachsende Stadt“ nicht

umfassend realisiert werden kann

Bran

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Milie

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Berlin-Mitte und angren-zende urbane Quartiere

• Neue Bürogrundrisse• „Community driven“

Zentrale Lagen,BER-Korridor

• Dichte Citylagen• Klass. Mietertypus

Regierungsviertel unddiverse Stadtlagen

• Stark eigenständig• Ökonom. unabhängig

Technologie, Medien,Telekommunikation (TMT)

• Sehr starkes Wachstum• Regionale Impulsgeber• Synergien zu gesamt-

deutscher Wirtschaft

Sonstige unternehmens-orient. Dienstleistungen

• Sehr starkes Wachstum• Verflechtung mit TMT• Konjunkturabhängig

Öffentliche Verwaltung(Bund und Land)

• Mäßiges Wachstum• Aber großes Volumen• Wegen Eigentum nur

wenig marktrelevant

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