marseille rapport nicol 27 mai 2015

La requalification du parc immobilier priv Marseille Mai 2015 1/49

LA REQUALIFICATION DU PARC IMMOBILIER PRIVE A MARSEILLE

RAPPORT A LATTENTION DE MADAME LA MINISTRE DU

LOGEMENT, DE LGALIT DES TERRITOIRES ET DE LA RURALIT

tabli par Christian NICOL

Inspecteur gnral honoraire de ladministration du dveloppement durable Assist par Soraya Daou (ANAH) rapporteuse

et Jolle Boneu (EPFIF)

Cline Brodovitch (SOREQA) Frank Caro (ANRU)

Michel Polge (DIHAL)

Mai 2015


Table des matires

Introduction ................................................................................................................................................................ 3 Premire partie : Synthse des principales prconisations........................................................................................ 4 Deuxime partie : Constats et prconisations............................................................................................................ 8 1. Des enjeux multiples, un cadre dintervention peu oprant ............................................................................. 8

1.1. Les enjeux lis lhabitat Marseille : pluriels, massifs et inquitants ...................................................... 8 1.2. Des acteurs et des dispositifs mobiliss mais peu efficaces sur le traitement de lhabitat indigne ou dgrad :............................................................................................................................................................. 10

2. Eradiquer lhabitat priv indigne et dgrad : un plan durable de requalification du parc.............................. 13 2.1. Mettre en uvre une organisation favorisant lapplication des procdures de police sur lhabitat indigne13 2.2. Dans le centre ancien et certains faubourgs dgrads : structurer et renforcer le traitement de lhabitat priv, indigne ou dgrad, en lien avec les projets urbains ................................................................................ 15

2.2.1. Scuriser, court et moyen terme, lintervention sur les ilots prioritaires identifis par la Ville ..... 17 2.2.2. Au-del du traitement llot, dfinir et formaliser une stratgie globale et partage de traitement du centre ancien qui sinscrive dans le long terme : ...................................................................................... 19

2.3. Pour le traitement des grandes coproprits en difficult, dfinir et mettre en place un plan daction exceptionnel........................................................................................................................................................ 20

2.3.1. Traiter les coproprits prioritaires dans le cadre dune ou plusieurs ORCOD (Etat et Ville) ...... 23 2.3.2. Dfinir et formaliser une stratgie globale et partage entre lEtat et la Ville................................ 24

2.4. Dployer les acteurs ainsi que les moyens ncessaires la mise en uvre du programme daction global (centre ancien et grandes coproprits) :................................................................................................. 25 2.5. Organiser lhbergement provisoire, le relogement et la reconstitution de loffre recycle....................... 26 2.6. Intgrer ce plan daction lchelle mtropolitaine, dans un objectif de mixit sociale ............................ 27

3. Annexes : ...................................................................................................................................................... 28 3.1. Annexe 1 : Lettre de mission.................................................................................................................... 28 3.2. Annexe 2 : Liste des personnes rencontres ........................................................................................... 30 3.3. Annexe 3 : Etude cartographique des revenus des mnages et du parc potentiellement indigne Marseille ............................................................................................................................................................. 31 3.4. Annexe 4 : Etude sur les coproprits fragiles......................................................................................... 37 3.5. Annexe 5 : Localisation de lOPAH RU multi-sites et des grandes coproprits en difficult (source Ville de Marseille) ....................................................................................................................................................... 41 3.6. Annexe 6 : Caractristiques principales des grandes coproprits.......................................................... 45 3.7. Annexe 7 : Projets rcemment achevs, en cours ou venir Marseille ................................................ 46 3.8. Annexe 8 : Les principaux oprateurs institutionnels ............................................................................... 48


Introduction

La ministre du logement, de lgalit des territoires et de la ruralit a souhait, dans la perspective dun comit interministriel sur Marseille disposer dun clairage particulier, sur les mesures prendre pour lutter contre lhabitat indigne Marseille. En effet, le parc immobilier marseillais comporte un parc priv potentiellement indigne prsentant un risque pour la sant ou la scurit de quelques 100 000 habitants. Il concerne plus de 40 000 logements, soit 13% du parc de rsidences principales, situs pour 70% dentre eux dans des coproprits. Parmi les 20 000 coproprits prsentes Marseille, on estime que 6000 dentre elles sont fragiles, dont une grande partie situe dans le centre ancien et les quartiers Nord. Deux enjeux majeurs taient identifis dans la lettre de mission de la ministre :

Le traitement de grandes coproprits des annes 1960-1970 dans les arrondissements du nord, en proie de graves difficults urbaines et sociales ;

Le traitement des petites et moyennes coproprits dans le centre ville et le centre ancien, o une problmatique plus globale de traitement de lhabitat ancien dgrad et indigne perdure.

Pour rpondre ces enjeux et en vue du comit interministriel qui se tiendrait fin mai, elle ma demand de formuler des propositions sur la requalification du parc priv marseillais, en liaison avec les services de lEtat et de la ville de Marseille et en tenant compte des actions dj engages. Avec lquipe dexperts runis pour cette mission - Jolle Boneu, directrice de la mission ORCOD l'EPF d'Ile-de-France, Cline Brodovitch, directrice de la SOREQA, Franck Caro, Directeur de la stratgie et du dveloppement des programmes de lANRU, Michel Polge, directeur du ple habitat indigne la DIHAL et Soraya Daou, responsable du service des tudes, de la prospective et de l'valuation lAnah qui par ailleurs a accept dtre la rapporteuse de la mission - nous avons rencontr les services de lEtat de la ville et de la communaut urbaine Marseille Provence Mtropole ainsi que les nombreux partenaires impliqus dans la politique du logement Marseille et dont la liste figure en annexe. Nous avons tudi les actions conduites ou en cours et formul des propositions afin de permettre une meilleure efficacit de laction publique sur le traitement de lhabitat priv dgrad. Le programme dactions propos sarticule autour des propositions suivantes :

- Mettre en place une organisation administrative favorisant lapplication des procdures de police sur lhabitat indigne ;

- Structurer et renforcer le traitement de lhabitat priv, indigne ou dgrad, en lien avec les projets urbains dans le centre ancien ;

- Dfinir et mettre en uvre un plan daction exceptionnel pour le traitement des grandes coproprits en difficult, avec la mise en place notamment dune ou plusieurs ORCOD dintrt national et par la mobilisation des tablissements publics de lEtat (Euromditerrane et lEtablissement public foncier de PACA) sous le pilotage du prfet ;

- Dployer les acteurs ainsi que les moyens ncessaires la mise en uvre du programme daction global ; - Organiser le relogement, lhbergement provisoire et la reconstitution de loffre de logements ; - Intgrer ce programme daction lchelle mtropolitaine, notamment dans llaboration du PLH de la

mtropole Aix-Marseille-Provence dans un objectif de mixit sociale.


Premire partie : Synthse des principales prconisations

1. Mettre en uvre une organisation favorisant lapplication des procdures de police sur lhabitat indigne

1.1 Amliorer/renouveler lorganisation et le fonctionnement des services :

- Transfrer de plein droit les pouvoirs de police municipaux en matire de scurit et de salubrit de lhabitat et les services municipaux qui exercent ces polices la nouvelle mtropole dAix-Marseille-Provence (qui pourra le dlguer aux conseils de territoire) puis dlguer les comptences de lEtat en matire dinsalubrit (mesure lgislative)

o A dfaut ou en attendant la mise en uvre de la proposition prcdente, articuler ou fusionner les services de Marseille ddis aux polices de la sant ou de la scurit et lhabitat. Etablir une doctrine commune sur le signalement, les procdures prendre et les modes de traitement en fonction des situations rencontres pour permettre lefficacit de laction.

- Renforcer cot Etat les quipes de lAgence rgionale de Sant (ARS). Il conviendrait de crer 4 5 postes supplmentaires dans limmdiat, voire 5 10 de plus pour accompagner la monte en rgime des ORCOD (oprations de requalification des coproprits dgrades) lorsquelles seront mises en place.

- Renforcer la formation des services sur la mise en ouvre des outils de la lutte contre lhabitat indigne (Etat et Ville avec laide de la DIHAL)

1.2 Renforcer le dispositif spcifique de lutte contre les marchands de sommeil (Etat/ Ville/ Justice/ autres partenaires)

- Poursuivre et renforcer le partenariat et la mthode de travail avec le Procureur de la Rpublique pour les actions lencontre des marchands de sommeil ou propritaires indlicats dans le cadre du GOLHI (groupement oprationnel de lutte contre lhabitat indigne). Associer au GOLHI le service habitat de la ville de Marseille ainsi que la DDT (redployer un cadre de catgorie A sur cette mission). Organiser le partenariat entre le parquet et le PDLHI

- Renforcer les moyens des services de police pour la ralisation des enqutes (besoins estims par le prfet 10 postes)

1.3 Contractualiser le partenariat et construire un pilotage actif du dispositif

- Organiser la coopration des services de lEtat et de la Ville dans le cadre dun nouveau protocole de lutte contre lhabitat indigne. Mettre en place une instance de pilotage rgulire et prennise dans le temps pour suivre les actions.

- Mettre en place un dispositif de suivi des signalements et des arrts, notamment par le biais dune base de donnes informatique. (Etat et Ville avec laide de la DIHAL)

2. Dans le centre ancien : structurer et renforcer le traitement de lhabitat priv, indigne ou dgrad, en lien avec les projets urbains

2.1 Soutenir et renforcer court et moyen termes lintervention sur les cinq ilots prioritaires identifis par la Ville (les ples Fonderie-Vieille, Korsec-Velten, Mazagran, Coutellerie et Opra) et sur le quartier de Noailles

- Consolider lintervention de loprateur sur les lots prioritaires : Complter les diagnostics raliss,

laborer une stratgie dintervention immeuble par immeuble dans chaque ilot, complter la concession


damnagement de la SOLEAM. Formaliser les objectifs et les moyens de traitement dans la convention dOPAH RU et intgrer le projet dans le contrat de ville et la convention de renouvellement urbain qui sera contractualis notamment par la ville, lEtat, lAnah et lANRU. Dfinir les objectifs en matire dvolution de loffre de logements et de reconstitution de loffre recycle.

- Permettre la rhabilitation par les propritaires : Mobiliser les aides aux syndicats de lAnah pour les

coproprits, le dispositif davance de subvention de lAnah, crer dun dispositif de microcrdit pour succder celui des SACICAP (Ministres des Finances et du Logement). Mettre en place dun dispositif de soutien aux services locaux par lAnah

- En cas de dfaillance des propritaires sappuyer sur les outils de substitution (Ville). - Dployer des moyens pour la ralisation de travaux doffice et utiliser la possibilit de se substituer

financirement aux seuls copropritaires dfaillants quand les travaux sont bloqus par des copropritaires ne rpondant pas aux appels de charges (procdure non utilise jusqu prsent) (avec laide de la DIHAL)

- Optimiser le cot de lacquisition publique (Etat et Ville) : Amliorer le partenariat avec France Domaine,

notamment sur lapplication des dcotes dans le cadre des diffrents arrts de police spciale (ministre des Finances)

2.2 Partager et formaliser une stratgie globale de traitement du centre ancien et de certains faubourgs dgrads, long terme Les propositions suivantes devront tre formalises dans le cadre du contrat de ville. Pour les secteurs en NPNRU qui prsentent de forts enjeux en habitat priv, cette stratgie devra tre inscrite dans la future convention pluriannuelle de renouvellement urbain. (Etat, ANRU, Anah et Ville) : - Identifier les priorits dintervention, dterminer les primtres relevant de lobservation, de la prvention, du

traitement curatif (rhabilitation ou recyclage). Dfinir les objectifs et les moyens de lintervention publique. Programmer les tudes pour dterminer la stratgie de traitement mettre en uvre (tudes pr oprationnelles, tudes urbaines)

- Traiter le quartier Les Crottes inscrit dans le secteur EPA. Raliser une tude sur La Cabucelle. - En dehors des OPAH RU venir, complter le PIG (programme dintrt gnral) mis en place par MPM dun

programme oprationnel ddi au traitement des coproprits fragiles ou en difficult. - Etablir une gouvernance pour le pilotage et la coordination de lensemble des projets

3. Pour le traitement des grandes coproprits en difficult, dfinir et mettre en place un plan daction exceptionnel

3.1 Traiter les coproprits prioritaires dans le cadre dune ou plusieurs ORCOD (Etat et Ville)

- Raliser une tude de prfiguration dORCOD (rendu fin 2016) cf liste des coproprits concernes en annexe 6

- Construire une gouvernance de ltude :

o Dsigner le prfet pour raliser le pilotage de ltude de prfiguration et dfinir les modalits darticulation des tudes menes par lEPA et lEPF. Associer la ville, la mtropole, lAnah et lANRU au pilotage

o Dsigner lEPA pour assurer la maitrise douvrage des tudes sur les coproprits situes sur son secteur ou en frange (Bel Horizon, Maison Blanche, Bellevue pour les espaces extrieurs), dsigner


lEPF pour assurer la maitrise douvrage des tudes sur les autres coproprits (Kallist, Corot, Plombires, Bellevue, Le Mail, Les Rosiers, Maurelette, Consolat) dans le cadre du process global de pilotage de ltude exerc par le prfet.

- Ltude de prfiguration doit conclure sur la liste des coproprits traiter, dans le cadre dune ORCOD multi-sites, soit de plusieurs ORCOD tales dans le temps. et de dterminer celles qui relveraient de lopration dintrt national. (ORCOD IN) avec la mobilisation de la TSE (taxe spciale dquipement). Un rapport dtape devra tre remis au plus tard mi-2016.

- A lissue de ltude de prfiguration les coproprits qui ne seraient pas retenues pour un traitement dans le cadre de lORCOD feraient lobjet dun plan de traitement adapt leur situation. Il conviendra alors dtablir le type de dispositif mettre en uvre (OPAH copro ou plan de sauvegarde, ventuellement prvention) et prciser les objectifs et moyens mettre en uvre pour assurer le traitement de ces coproprits.

- Ds 2016, engager le traitement dune coproprit situe en frange du primtre de lEPA avec la mobilisation des aides de droit commun de lEPF (Maison Blanche notamment pour laquelle est prvue une action de dmolition). Etudier la faisabilit politique, oprationnelle et financire du traitement de cette coproprit par lEPA. (Etat : problmatique du financement des dficits des oprations situes hors du primtre actuel de lOIN)

3.2. Formaliser une stratgie globale et partage sur les grandes coproprits :

- La stratgie de traitement des grandes coproprits qui devra notamment hirarchiser les enjeux, dfinir les objectifs en matire dobservation, de prvention, de traitement des coproprits, de diversification de loffre de logements et de reconstitution de loffre recycle sera inscrite dans le cadre du contrat de ville. Pour les secteurs en NPNRU qui prsentent de forts enjeux en habitat priv, cette stratgie sera inscrite dans la future convention pluriannuelle de renouvellement urbain. (Etat, ANRU, Anah et Ville)

- Mettre en place un pilotage ddi du plan daction

4. Dployer les acteurs ainsi que les moyens ncessaires la mise en uvre du programme daction global :

- Favoriser lmergence dadministrateurs provisoires (AP) spcialiss dans le traitement des coproprits en difficult :

o Crer un fonds national permettant de consentir des avances aux syndicats sous administration provisoire pour engager les procdures de recouvrement des impays (Ministre des Finances et du Logement avec la caisse des Dpts),

o Etablir avec le TGI une liste de professionnels pouvant exercer les missions de mandats ad hoc et dAP lors de la saisine par le prfet ou la Ville sur la base de leur reprage de coproprits dsorganises ou inorganises. (Prsident du TGI en lien avec le ministre de la Justice),

o Inciter lUCECAP (Union des Compagnies dExperts prs la Cour dAppel dAix-en-Provence) en lien avec la 3 chambre du TGI (spcialise dans le domaine de la coproprit) mettre en place des formations pour faire merger de plus nombreux experts dans le domaine de ladministration provisoire des coproprits en difficult

- Identifier les oprateurs aptes assurer : laccompagnement social des mnages, lassistance matrise douvrage et la maitrise duvre des oprations de redressement ou de recyclage, le portage massif ncessaire la restructuration ou la requalification des grandes coproprits en difficult et du portage cibl permettant dappuyer les stratgies de redressement des coproprits fragiles ou en difficult, (mobilisation de lEPF sur ce besoin dintervention identifie une chelle rgionale ?)


- Etudier avec les bailleurs sociaux dans quelles conditions ils accepteraient dintervenir en acquisition/amlioration complte ou majoritaire de lots de coproprits voire en bail rhabilitation (Etat et Ville)

- En lien avec la Rgion et lEtat, dfinir un schma stratgique de la rnovation nergtique du parc priv existant (notamment dans les centres anciens et les grandes coproprits des annes 50-70), intgrant un volet prcarit nergtique.

- Ngocier avec la rgion et le FEDER la cration daides lingnierie et aux syndicats pour le financement des travaux ou au dficit dopration foncire (Ville). Compte tenu des enjeux des coproprits fragiles lchelle de la rgion, favoriser lmergence dun plan rgional coproprits .

- Renforcer les comptences au sein des services : o Renforcer les comptences de la DDT pour piloter et suivre le dispositif par redploiement dun ou

deux ETP en catgorie A

o Crer une comptence spcifique coproprit au sein des quipes de lEPF et de lEPA.

5. Organiser lhbergement provisoire, le relogement et la reconstitution de loffre de logements

Etablir un plan de relogement (Ville) :

- un plan de relogement dfinitif et dhbergement provisoire mobilisant activement les contingents de logements sociaux de la Ville et de la communaut urbaine ainsi que celui des bailleurs sociaux. Sappuyer sur la dynamique amorce travers les dmarches dveloppes dans le cadre des PRU.

- une charte de relogement dans laquelle serait ngoci loctroi de droits construire (en neuf ou acquisition rhabilitation dans les coproprits recycles) en contrepartie du relogement des mnages concerns.

- engagement du prfet user de son pouvoir de dsignation, pour accompagner lhbergement ou le relogement en maintenant un niveau de mobilisation lev de tous les rservataires.

6. Intgrer ce programme daction lchelle mtropolitaine dans un objectif de mixit sociale

Dans le cadre du porter connaissance, lEtat doit faire inscrire dans le porter connaissance du futur PLH mtropolitain :

- la stratgie dploye sur Marseille pour le traitement de lhabitat indigne ou dgrad, la requalification du centre ancien et le traitement des grandes coproprits de Marseille.

- Les objectifs de traitement de lhabitat priv (en amlioration ou en recyclage, en prvention). Il conviendra dy inscrire galement un schma stratgique de rnovation nergtique du parc priv existant (intgrant un volet prcarit nergtique), en lien avec la politique du logement.

- Les besoins en relogement doivent galement tre dclins.

- la reconstitution de loffre prive recycle. Cette reconstitution de loffre est mettre en cohrence avec les autres projets de renouvellement urbain dvelopps sur la mtropole marseillaise (Communaut urbaine)

Par ailleurs, dans le cadre du PLH, crer un observatoire mtropolitain (intgrant un volet habitat indigne, dgrad et coproprits fragiles ou en difficult).

Au regard des enjeux et du plan daction exceptionnel qui sera mis en uvre, Marseille pourrait constituer un laboratoire oprationnel de gestion de la mixit sociale.


Deuxime partie : Constats et prconisations

1. Des enjeux multiples, un cadre dintervention peu oprant

1.1. Les enjeux lis lhabitat Marseille : pluriels, massifs et inquitants

Le territoire de la ville de Marseille, inscrit dans la communaut urbaine de MPM (Marseille Provence Mtropole) et constitu de 16 arrondissements, est particulirement tendu ; les arrondissements sont marqus par de fortes disparits de taille, de population et de densit. Les 7 premiers arrondissements constituent le cur historique de la ville marqu par le logement ancien et les spcificits lies aux activits portuaires (2me). Une deuxime couronne est forme par les arrondissements pricentraux (8 15 sauf 9) beaucoup plus vastes, les plus peupls. La composition du parc de logements et son occupation : Selon Filocom on dnombrait en 2011, 377 000 rsidences principales Marseille (soit 82% du parc de rsidences principales de la communaut urbaine Marseille Provence Mtropole, 44% du parc du dpartement des Bouches du Rhne et 16% du parc de la Rgion PACA). Ce parc de rsidences principales est constitu 44% de logements de propritaires occupants, 36% de logements locatifs privs, 17% de logements sociaux (78 000 logements sociaux au 1er janvier 2014 concentrs principalement sur les arrondissements du Nord). La rpartition du parc social est strictement corrle aux phases de dveloppement de la ville : faible dans les arrondissements centraux, moyenne dans la premire couronne, forte dans la priphrie notamment dans les 14, 15 et 11 arrondissements. Les propritaires sont majoritaires surtout dans les arrondissements du sud. Le locatif priv est concentr dans les arrondissements centraux. Le parc priv prdomine largement dans ces arrondissements ainsi quau sud. Au nord, le parc se partage plus quitablement entre parc social et parc priv. Deux contextes trs diffrents donc : - au centre et au sud : un parc priv dominant partag entre propritaires et locataires ; - au nord : une offre marque par le logement social et le parc priv qui se partage entre coproprits voisinent des cits HLM et anciens bourgs (et dveloppements plus rcents). Le rgime de la coproprit constitue le principal statut des logements : 62% des rsidences principales sont situes en coproprit (environ 20 000 coproprits Marseille)

Une extrme prcarisation financire des mnages, un parc priv social de fait prospre : Le revenu brut imposable mdian de lensemble des mnages Marseille compte parmi les plus faibles de la rgion : il slve peine 16 951 par an et par unit de consommation (UC), contre 17 591 lchelle de MPM et 18 336 lchelle du dpartement et de la rgion. Le revenu brut imposable mdian des locataires du parc priv plafonne quant lui seulement 12 729 par an et par UC (contre 14 471 au niveau rgional)

Les niveaux de ressources des mnages du parc priv soulignent des disparits trs fortes. Cinq arrondissements se distinguent par le niveau de ressources particulirement faible des mnages locataires dans le parc priv : 1er, 2eme, 3me, 14me et 15me arrondissements. Le revenu mdian des locataires du parc priv dpasse peine 6000 /an et par UC dans le 3 arrondissement, 8000 dans le 1er arrondissement. Cest aussi dans ces arrondissements que le revenu mdian des propritaires est le plus faible.


Cette prcarisation est confirme par le taux de mnages dont les revenus sont situs sous le seuil de pauvret : 25% sur la ville de Marseille (40 50% dans les 3 premiers arrondissements et le 15).

Enfin, prs de 36% des mnages sont ligibles au parc trs social (< 60% des plafonds HLM). Ce taux slve plus de 50% pour les seuls locataires du parc priv. Plus du 1/3 des propritaires occupants sont ligibles aux aides de lAnah.

Un parc priv indigne et dgrad dune rare ampleur, une situation critique : Les enjeux lis lhabitat priv existant Marseille sont multiples. Nanmoins, deux enjeux majeurs sont mettre en exergue :

lhabitat indigne ou dgrad :

o sur 377 000 rsidences principales Marseille, on estime 40 400 le nombre de logements privs potentiellement indignes prsentant un risque pour la sant ou la scurit de 100 000 occupants, soit 13% du parc de rsidences principales Marseille. Dans les arrondissements centraux, le taux du parc priv potentiellement indigne (PPPI) atteint plus de 35%.

o Parmi les logements potentiellement indignes, 78% concernent les locataires du parc priv et 30% des mnages gs (plus de 60 ans).

o Prs de 70% des logements potentiellement indignes sont situs dans des coproprits

o La sur-occupation lourde (moins de 9 m par personne) touche quant elle 10% des logements potentiellement indignes

les coproprits fragiles ou en difficult (difficults organisationnelles, financires, sociales et techniques).

o Parmi les 20 000 coproprits prsentes Marseille, 6000 dentre elles sont values comme fragiles (classement de famille D de lAnah). Six arrondissements sont marqus par la forte concentration de coproprits fragiles : les 1er, 2, 3, 14, 15 et 16 ; formant un vaste secteur contigu comprenant le nord du centre ville et les quartiers nord.

o Il existe une double problmatique :

les petites coproprits, souvent dsorganises, construites avant 1949,

les grandes coproprits (parfois plus de 500 lots) des annes 55-70.

A noter qu Marseille, les coproprits fragiles ou en difficult se rencontrent en centre ancien (petits immeubles collectifs anciens et quelques grandes coproprits plus rcentes), et en priphrie, principalement dans les quartiers nord, qui concentre les grandes coproprits rcentes (annes 55-70) dont certaines prsentent des situations extrmement proccupantes. Dans les arrondissements centraux, les logements des coproprits fragiles sont concentrs dans de petites coproprits (moins de 25 logements). Il en rsulte que pour avoir un effet probant de rduction des fragilits, il faut traiter un trs grand nombre de coproprits. Dans les arrondissements pricentraux, deux catgories se ctoient : les grandes coproprits (100 logements et plus), et des coproprits plus modestes voire petites (secteurs grands ensembles dune part, anciens bourgs dautre part).


Des difficults qui imprgnent fortement le territoire mtropolitain Les difficults rencontres par Marseille font de MPM un des territoires urbains les plus fragiles. Cette fragilit se traduit en premier lieu par la vulnrabilit financire des mnages. A lchelle de la communaut urbaine MPM, plus de 360 000 mnages sont ligibles au PLAI (


urbaine pour agir sur les primtres non couverts par des oprations programmes. La dlgation de comptence de MPM sest acheve le 31/12/2014 et a t proroge dun an, jusquau 31/12/2015 (instauration de la future mtropole). Aucune valuation de la dlgation de comptence na t ralise depuis son instauration.

La CU nexerce pas toutes les comptences pourtant obligatoires prvues par le CGCT qui dans le champ qui nous concerne devraient tre : Oprations programmes d'amlioration de l'habitat, actions de rhabilitation et rsorption de l'habitat insalubre et En matire de politique de la ville : laboration du diagnostic du territoire et dfinition des orientations du contrat de ville ; animation et coordination des dispositifs contractuels de dveloppement urbain, de dveloppement local et d'insertion conomique et sociale ainsi que des dispositifs locaux de prvention de la dlinquance ; programmes d'actions dfinis dans le contrat de ville (art L5215-20du CGCT). Ces comptences restent pour lessentiel exerces par la Ville de Marseille, la communaut Urbaine nayant quun service rduit une poigne dagents dans ces domaines. Depuis le dbut danne, le dlgu gnral urbanisme, amnagement et habitat de la ville de Marseille est Directeur Gnral Adjoint dveloppement Urbain de MPM

La cration institutionnelle de la mtropole est prvue au 1er janvier 2016. Une Mission interministrielle pour le projet mtropolitain a t cre linitiative de ltat en mai 2013 pour impulser la dmarche du projet avec les acteurs du territoire, et accompagner le changement institutionnel dans la perspective de la cration de la mtropole en 2016. Le projet prvoit la fusion dans la mtropole d'Aix-Marseille-Provence de l'ensemble des communes de six EPCI des Bouches-du-Rhne : syndicat dagglomration nouvelle (SAN) Ouest-Provence, communaut dagglomration du Pays de Martigues, communaut dagglomration du pays dAix, communaut dagglomration de Salon-Etang de Berre-Durance, communaut dagglomration du pays dAubagne et de lEtoile, communaut urbaine Marseille-Provence-Mtropole.

De nombreux oprateurs galement :

- LEPA Euromditerrane : Il a t cr dans le cadre de lOIN Euromediterrane en 1995 qui couvre un territoire de 317 hectares en centre-ville de Marseille, entre les ports et la gare TGV St Charles, largi depuis 2009 par les 169 hectares de lextension du primtre vers le nord.

- La SOLEAM, socit publique locale dont la ville de Marseille (75%) et la communaut urbaine Marseille Provence Mtropole (24%) sont les deux actionnaires principaux.

- LEPF de la rgion PACA : Cr en 2001, LEPF PACA est un Etablissement Public de lEtat caractre Industriel et Commercial dot de ressources financires propres, assures par la Taxe Spciale dEquipement. Une convention a t signe avec la ville de Marseille dans le cadre de lopration Grand Centre Ville, en lien avec la Soleam (10 millions deuros pour la priode 2014-2018)

- Marseille Habitat, Socit dconomie Mixte de la ville de Marseille (qui ralise notamment le portage de lots sur les grandes coproprits)

- Des amnageurs privs , tel Urbanis amnagement, qui ont dispos dune concession damnagement dans le cadre de lOAHD.

- Marseille Rnovation Urbaine : un groupement dintrt public assurant la conduite oprationnelle des PRU marseillais. Cr en 2003, il rassemble notamment LEtat, la ville de Marseille, la Communaut urbaine Marseille Provence Mtropole, le Conseil Rgional, le Conseil Gnral, lassociation rgionale des organismes HLM et la Caisse des dpts et consignations.

- LAGAM : Lagence durbanisme de lagglomration marseillaise, finance principalement par MPM et la Ville, organise les donnes statistiques, cartographiques ou documentaires ncessaires la connaissance des territoires, ainsi qu lanalyse des phnomnes urbains (elle ralise notamment lobservation des grandes coproprits et lobservation des loyers)

- Des bureaux dtudes privs et des associations (Urbanis, PACT, ADIL..)


Diffrentes oprations menes dans le pass, quelques actions en cours avec une importante mobilisation des services habitat de la ville et de lEPA

- Une OAHD (Opration damlioration de lhabitat dgrad) dans le centre de la ville, acheve en 2014

- Un PIG Habitat dgrad men par MPM achev en 2014 et reconduit en 2015

- Diffrentes OPAH RU menes par lEPA et la Ville sur le centre ancien (acheves aujourdhui)

- Des Plans de sauvegarde ou des OPAH copro sur certaines grandes coproprits acheves galement. Deux commissions de plan de sauvegarde ont t adoptes fin 2014 (sur Bellevue et Kallist).

- Un Programme de rnovation urbaine (PRU) ciblant des problmatiques de quartiers anciens (PRU Centre Nord, PRU Saint-Mauront) ou de coproprits rcentes en grande difficult (PRU Kallist, PRU Saint-Mauront).

Les dispositifs mis en place depuis plusieurs annes ont eu un effet marginal sur le traitement de lhabitat indigne ces dernires annes, en raison notamment de linsuffisante coordination des acteurs, la mauvaise utilisation de la boite outil de la lutte contre lhabitat indigne et des difficults oprationnelles pour assurer le recyclage des lots concentrant les situations les plus dures

Certains secteurs dintervention en quartiers politique de la Ville (QPV)

La majorit des secteurs concerns par la problmatique dhabitat dgrad ou de coproprits fragiles relvent des quartiers de la politique de la ville (QPV). La ville de Marseille se caractrise par la prsence dun des plus grands QPV de France qui englobe une partie du centre nord.

Sur Marseille, on dnombre 34 QPV, dont 9 QPV dintrt national dans le cadre du NPNRU, 5 QPV dintrt rgional, 20 autres quartiers prioritaires.

Sur les 14 QPV dintrt national et rgional, 8 prsentent des enjeux majeurs en matire dhabitat priv :

- 1 QPV dintrt national avec de forts enjeux sur lhabitat ancien dgrad et sur des coproprits daprs guerre en difficult : Centre Ville, Canet, Arnavaux, Jean Jaurs (Coproprits Bellevue, Bel Horizon, Maison Blanche, Plombires)

- 1 QPV dintrt national avec de forts enjeux sur lhabitat ancien dgrad : quartiers La Cabucelle et Les Crottes

- 6 QPV dintrt national ou rgional avec de forts enjeux sur les coproprits daprs guerre en difficult : Malpass Corot (Parc Corot), Bon Secours, les Rosiers, Marine Bleue, Grand Saint Barthlmy, Saint Jrome (Le Mail, Mail G, les Rosiers), Consolat Ruisseau Mirabeau (Consolat), La Calade Campagne Levque , Kallist, La Granire, la Solidarit (Kallist, Granire), Les Tilleuls, La Maurelette (Maurelette)


2. Eradiquer lhabitat priv indigne et dgrad : un plan durable de requalification du parc

Sont indiques entre parenthses, quand cest ncessaire, la ou les personnes qui doivent mettre en uvre ces dispositions. Le terme Ville dsigne selon les cas la commune de Marseille ou la communaut urbaine MPM dans un contexte o les comptences exerces en matire dhabitat par ces deux entits ne sont pas toujours conformes au code gnral des collectivits territoriales.

2.1. Mettre en uvre une organisation favorisant lapplication des procdures de police sur lhabitat indigne

Constats :

Un dficit de coordination pour le traitement de lhabitat indigne :

- Le pole dpartemental de lutte contre lhabitat indigne (services de lEtat) na t mis en place quen 2014

- Un protocole pour la mise en uvre dun plan dradication de lhabitat indigne (2008-2013) sign entre lEtat et la ville de Marseille qui a eu peu deffets.

- Au sein de la ville de Marseille, larticulation entre les actions du service charg de lhabitat et celles du service communal dhygine au titre du CSP (insalubrit, locaux impropres lhabitation) ou du service charg de la scurit au titre du CCH (pril, quipements communs des immeubles collectifs,) est quasi inexistante. Labsence de doctrine commune constitue un frein une intervention cohrente et efficace.

- Les moyens humains et le savoir-faire sont insuffisants dans les diffrents services (Etat et ville) pour traiter toutes les situations et aucune hirarchisation commune de lurgence na t dfinie face lampleur du phnomne

- Peu darrts de police spciale du maire ou du prfet sont pris sur la ville (117 arrts de pril simples et imminents et 20 arrts dinsalubrit remdiable en 2014, seulement 5 procdures de travaux doffice menes) et la fragilit juridique des arrts lorsque ceux-ci sont pris entrainent un risque contentieux et un traitement inefficace de lhabitat indigne ou dgrad. Par ailleurs, lorsque les arrts sont pris, ils ne sont pas toujours adosss un dispositif oprationnel de droit commun pour accompagner juridiquement, techniquement et financirement les propritaires dans la ralisation des travaux.

- De ce fait :

o Les pouvoirs publics se privent de moyens de pression pour obliger les propritaires faire les travaux, pour lutter contre les marchands de sommeil (poursuites pnales en cas de non excution des arrts) et pour faire baisser les valeurs immobilires ; en rsulte une inflation du cout global de lintervention publique (acquisition par la puissance publique au lieu de faire raliser les travaux par les propritaires).

o Les occupants ne sont pas protgs contre les risques de sant et de scurit et les locataires ne peuvent bnficier de la suspension des loyers pour loccupation de logement indignes quand ils sont sous arrts ;

o Les aides spcifiques de lAnah ddies la ralisation de travaux prescrits par arrts ne sont pas mobilises (ni par les propritaires ou les coproprits, ni par la ville lorsquil sagit de travaux doffice);

Un des arguments entendus Marseille pour justifier cette frilosit quant la mise en uvre des arrts est la crainte de devoir engager des travaux doffice en cas dinexcution de ces arrts par les propritaires. Mais la mise en jeu de la responsabilit pnale de la collectivit locale et de lEtat en cas daccident peut aussi bien rsulter de lomission de prendre un arrt que de labsence de ralisation des travaux doffice.


Un ralentissement de la lutte contre les marchands de sommeil :

- Une procdure a t instaure en 2011 pour lutter contre les marchands de sommeil : la Vice-procureure de la Rpublique pilote le GOLHI (groupement oprationnel de lutte contre lhabitat indigne), qui se runit tous les 3 mois et associe la police nationale, la gendarmerie, les services comptents de la Mairie de Marseille (hygine et scurit), lAgence Rgionale de Sant. Lobjectif est de faire un point de situation sur les procdures, de faire remonter des situations nouvelles, de faciliter lchange dinformations entre la police judiciaire et les services administratifs ayant dnonc les situations dhabitat indigne au parquet, de mettre en place des outils de suivi et dassurer une formation continue des acteurs. Le GOLHI traite des procdures relevant de lart 40 du code pnal, de lart 225-14 (vulnrabilit lie des conditions d'hbergement incompatibles avec la dignit humaine), des violations darrts du code de la sant publique ou du code de la construction et de lhabitation.

- Aprs un dbut prometteur, le dispositif montre des signes dessoufflement :

o Les services en charge de lhabitat de la ville de Marseille et la direction dpartementale des territoires et de la mer (DDTM) ne sont pas associs au GOLHI alors quils pourraient contribuer au signalement des situations.

o La justice reoit seulement un signalement par mois. Trs peu darrts relevant du code de la sant publique ou du code de la construction et de lhabitation

o Les services denqute de police qui sont envoys les dossiers aprs signalement ne disposent pas de suffisamment de moyens pour raliser lenqute (la priorit est donne dautres contentieux)

Mesures prconises :

1/ Amliorer lorganisation et le fonctionnement des services :

- Transfrer de plein droit les pouvoirs de police municipaux en matire de scurit et de salubrit de lhabitat et les services municipaux qui exercent ces polices la nouvelle mtropole dAix-Marseille-Provence (disposition lgislative) puis dlguer cette collectivit les pouvoirs de police du prfet en matire dinsalubrit. Ce texte lgislatif pourrait concerner Marseille ainsi que les autres mtropoles. (Ministres du Logement et de lIntrieur)

- A dfaut ou en attendant la mise en uvre de la proposition prcdente :

o Etablir une doctrine partage sur le signalement, les procdures prendre et les modes de traitement en fonction des situations rencontres pour permettre lefficacit de laction.

o Inscrire dans cette doctrine, la coordination des procdures de police avec les ventuels dispositifs damlioration de lhabitat (OPAH / PIG) ou oprations damnagement mens.

o Articuler ou fusionner les services de Marseille ddis aux polices de la sant ou de la scurit et lhabitat pour faciliter la mise en uvre de la doctrine.

- Renforcer cot Etat les quipes de lAgence rgionale de Sant (ARS). Il conviendrait de crer 4 5 postes supplmentaires dans limmdiat, voire 5 10 de plus pour accompagner la monte en rgime des ORCOD lorsquelles seront mises en place. Rappeler lARS quelle ne peut sexonrer de lexercice de responsabilits essentielles de lEtat en matire de police de linsalubrit et quelle doit surseoir son projet de dlguer ses comptences aux SCHS. (Ministre de la Sant).

- Etablir une parfaite coordination et rflexion sur les modes de travail entre le SCHS et lARS pour que cette dernire, qui valide in fine les dossiers et les introduit devant le CODERST, ne retarde pas la prise des arrts.

- Professionnaliser les acteurs par la mise en place de formations (notamment juridiques et techniques) et llaboration de modles de rdaction de rapports/ constats/ prescriptions de travaux. (Etat et Ville)


- Demander au Ple national de lhabitat indigne de la DIHAL daccompagner la rforme organisationnelle et dvaluer notamment les besoins en postes nouveaux lARS et dans les services de la ville/communaut urbaine /mtropole

2/ Renforcer le dispositif spcifique de lutte contre les marchands de sommeil (Etat et Ville)

- Sensibiliser les professionnels et les occupants sur les moyens de lutter contre les marchands de sommeil ou propritaires indlicats (via des outils de communication et lADIL) selon les situations et les acteurs susceptibles dengager des poursuites. (Aide de la DIHAL)

- Poursuivre et renforcer le partenariat et la mthode de travail avec le Procureur de la Rpublique pour les actions lencontre des marchands de sommeil ou propritaires indlicats dans le cadre du GOLHI. Associer au GOLHI le service habitat de la ville de Marseille ainsi que la DDT (redployer un cadre de catgorie A sur ce dossier). Organiser le partenariat entre le parquet et le PDLHI

- Augmenter les moyens des services de police pour la ralisation des enqutes (besoins estims par le prfet 10 postes)

3/ Contractualiser le partenariat, instaurer un pilotage des actions

- Organiser la coopration des services de lEtat, de la Ville et de la justice dans le cadre dun nouveau protocole de lutte contre lhabitat indigne. Inscrire dans ce protocole des modalits dintervention sur le centre ancien (notamment secteurs prioritaires) et les grandes coproprits des quartiers Nord.

- Mettre en place une instance de pilotage rgulire et prennise dans le temps.

- Construire un dispositif de suivi des signalements et des arrts, notamment par le biais dune base de donnes informatique. (Etat et Ville avec laide de la DIHAL)

- Lister et toiletter les arrts non suivis d'effet du maire et des prfets, les mener leur terme

2.2. Dans le centre ancien et certains faubourgs dgrads : structurer et renforcer le traitement de lhabitat priv, indigne ou dgrad, en lien avec les projets urbains

Constat :

Un tissu urbain, technique, juridique et social dune grande fragilit :

- Le tissu est constitu de petits immeubles collectifs construits avant 1949 (R+3 R+5) situs sur des parcelles parfois trs troites (contrainte morphologique impactant la qualit des logements)

- Lhabitat dgrad et indigne est prsent sur la quasi-totalit du centre en secteur QPV et hors secteur QPV, avec une concentration du phnomne localise dans certaines poches.

- Des logements dgrads, non dcents, voire insalubres et dangereux. A noter quune tude sur un chantillon dimmeubles montre que 20% des logements bnficient dune luminosit faible. Sur certains ilots de centre ancien, les logements prsentent galement des situations de prcarit nergtique : prs dun quart des logements ne sont pas quips de chauffage, la moiti des logements est quipe de chauffage lectrique.

- Au sein dun mme ilot, les immeubles dgrads mitoyens sont parfois techniquement imbriqus, ce qui complique la faisabilit oprationnelle et juridique des travaux. Sur le plan patrimonial, une aire de mise en valeur de larchitecture et du patrimoine (AVAP) sur le centre entraine des contraintes techniques supplmentaires susceptibles dimpacter fortement le cot des oprations


- Compte tenu des caractristiques de lhabitat et de lampleur de la dgradation, le montant des travaux de rhabilitation est important : les restes charges sont levs, mme aprs subvention

- Diffrents types dimmeubles sont concerns par cette problmatique : monoproprits et coproprits (principalement composes de propritaires bailleurs), voire htels meubls. Un nombre important dimmeubles dgrads en monoproprits rsulte de politiques anciennes doprations immobilires assorties de dispositifs fiscaux.

- Des petites coproprits parfois non organises (absence de syndics) sont fragiles ou en difficults juridiques, financires et techniques. Dans certains secteurs, les coproprits sont majoritairement composes de bailleurs (pas dinformations sur leur profil).

- La suroccupation atteint entre 12 et 15% du parc de rsidences principales dans les 1er, 2 et 3 arrondissement (contre 10% lchelle de la ville). Les ressources des mnages sont extrmement faibles, les loyers et charges particulirement levs.

Un engagement important de la ville mais peu fructueux.

- Il se traduit par de nombreuses interventions menes dans le pass (notamment dans le cadre de lOAHD) mais souvent insuffisamment coordonnes, diffuses et sous calibres avec pour consquence des rsultats faibles et peu visibles. Plusieurs raisons expliquent ce constat :

o Des tudes pralables ou pr-oprationnelles insuffisantes pour connaitre prcisment la situation, calibrer de manire pertinente les objectifs et les moyens oprationnels (incitatifs ou coercitifs) et financiers mettre en uvre. Le pilotage de ces tudes nest pas men de manire partenariale avec les services de lEtat.

o Sur le plan oprationnel, des signalements raliss par des oprateurs ou acteurs de terrain aux services dhygine et de scurit de la ville de Marseille qui ne sont pas suivis deffet, freinant ainsi la mise en uvre de toutes les actions

o Les aides aux syndicats de coproprit en difficult de lAnah ne sont pas mobilises alors quil sagit dun outil majeur de la ralisation des travaux par les copropritaires

o Des actions foncires inflationnistes (des estimations des domaines trop leves notamment en labsence darrts de pril ou dinsalubrit)

o Des difficults de mise en uvre oprationnelle des actions de recyclage des lots dhabitat dgrad (labsence de coordination de ces actions avec les oprations ciblant les espaces et les quipements publics, labsence de coordination des procdures de maitrise foncire avec les outils de LHI, limportance des besoins de relogements et dhbergement provisoire, la difficult de mobiliser les organismes HLM sur les oprations de recyclage du bti ancien dgrad),

Un projet de traitement des ilots dgrads en cours dlaboration par la ville de Marseille

- Pour optimiser laction publique et rendre le traitement de lhabitat plus lisible et efficace, la ville a dcid dagir lilot, en sinsrant dans lopration Grand Centre Ville en faveur de la requalification du patrimoine bti ancien du centre ville (2011 2021). Cette opration, qui est programme sur 15 ans et sur un primtre qui comprend 35 ples urbains, est confie la SOLEAM, socit publique locale d'amnagement. Au sein de ce programme, la ville de Marseille a notamment identifi 5 ilots dgrads qui ncessitent une intervention prioritaire compte tenu de leur tat de vtust, de leur potentiel ou leur situation stratgique linterface dautres projets structurants (les ples Korsec-Velten, Mazagran et Opra situs dans le 1er arrondissement et Coutellerie et Fonderie-Vieille situs dans le 2 arrondissement). Lensemble des ces ilots comptabilisent 335 immeubles (soit 2010 logements), dont 139 immeubles reprs comme dgrads (1000 logements). La Ville de Marseille vise un objectif de traitement de 83 immeubles.


- Ces ilots seront traits dans le cadre dune OPAH RU multi sites. Cette dmarche est saluer. Cependant, elle mriterait dtre scurise au regard des lments recueillis :

o Une insuffisance de donnes sur les 5 ilots prioritaires dans ltude pr-oprationnelle qui ne permet pas de dimensionner correctement laction incitative (absence notamment dinformations sur le profil des propritaires (bailleurs et occupants) et leur capacit ou volont de raliser et financer les travaux, sur la gestion, le fonctionnement, la situation juridique et financire des coproprits, sur la situation technique des immeubles les parties communes de certains immeubles nayant pu tre visites).

o Une absence de prcisions sur les objectifs atteindre via laction coercitive (travaux doffice ou recyclage, lutte contre les marchands de sommeil ), sur les moyens mettre en uvre et le bilan financier prvisionnel de lintervention globale. Les bilans financiers communiqus prsentent bien les couts de travaux de rhabilitation et les aides financires mobilisables pour les propritaires privs mais ne distinguent pas les statuts dimmeubles (coproprit, monoproprit). Par ailleurs, ces bilans nintgrent pas les bilans financiers relatifs aux ventuelles actions de recyclage mener par la SOLEAM (absence dinformation sur le montant prvisionnel des dficits dopration et des aides mobilisables de lAnah ou lANRU pour financer le recyclage)

o La ville de Marseille envisage de complter cette tude au cours de la premire anne dOPAH.

- Le quartier de Noailles (1er arrondissement), inscrit dans le projet Grand centre ville et prsentant une trs forte dgradation (immeubles anciens qui rencontrent de graves difficults structurelles) est galement en cours dtude par la Ville de Marseille en prvision de la mise en uvre dun dispositif de traitement global (urbain et habitat). Le contenu de cette tude doit tre vrifi pour viter tout cueil dans llaboration de lOPAH RU.

- Par ailleurs, deux autres quartiers de faubourg sont concerns par la problmatique de lhabitat indigne et dgrad :

o le quartier Les Crottes, situ dans le primtre de lEPA et pour lequel une tude globale a t ralise (tude urbaine et habitat).

o le quartier La Cabucelle : lextrieur de lEPA mais en frange qui na pas encore t tudi mais pour lequel la question de lintervention de lEPA est pose pour favoriser son traitement

- En dehors du traitement lilot du grand projet du centre ville, et des secteurs relevant de lEPA, il nexiste pas de stratgie formalise de traitement de lhabitat indigne et dgrad ou des coproprits fragiles ou en difficult. Laction sur lhabitat dgrad en dehors des nouvelles OPAH RU serait pilote sur le plan coercitif par les services dhygine et de scurit de Marseille et sur le plan incitatif par la communaut urbaine travers un nouveau PIG (2015-2020) en cours de mise en uvre. Or, une nouvelle fois, ce dispositif risque de se rvler inoprant :

o Aucune coordination en amont de la mise en uvre du PIG na t prvue entre les services dhygine / scurit et MPM

o Le PIG ne prvoit pas le diagnostic multi-critres et laccompagnement pour le redressement des coproprits fragiles ou en difficult (les missions de loprateur sont limites des actions de signalement)

- Aucune action ou dispositif prventif permettant de freiner ou arrter les processus de fragilisation nest men pour viter la dqualification du parc

Prconisations :

2.2.1. Scuriser, court et moyen terme, lintervention sur les ilots prioritaires identifis par la Ville

En ce qui concerne les 5 ilots prioritaires identifis par la ville de Marseille, il est prvu une OPAH RU multi-sites articule avec la concession damnagement confie la SOLEAM dans le cadre du projet Grand Centre Ville. La SOLEAM doit assurer sur ces ilots dune part les actions foncires et damnagement et dautre part les actions de


suivi animation de lOPAH. Pour permettre lefficacit de lintervention sur ces ilots, il convient de prciser les objectifs atteindre ainsi que les moyens mobiliser pralablement lengagement contractuel

1/ Consolider lintervention sur les lots prioritaires et le secteur de Noailles

Les propositions suivantes devraient tre intgres dans le contrat de ville. Concernant les lots inscrits dans la gographie prioritaire de la politique de la ville (Fonderie Vieille, Mazagran, Korsec Velten, Frabre), les propositions pourront galement tre reprises dans la convention de renouvellement urbain qui sera contractualise notamment par la Ville, lEtat, lAnah et lANRU ainsi que dans la convention dOPAH RU :

- laborer une stratgie dintervention immeuble par immeuble dans chaque ilot, en distinguant les objectifs de

traitement relevant de laction incitative de ceux relevant de laction coercitive ou du recyclage pralablement au lancement de lOPAH RU. Pour cela :

o Enrichir le diagnostic ralis sur les ilots et les immeubles avec une tude sur le profil des propritaires (volont/ capacit faire les travaux), une connaissance de lorganisation juridique et des modes de gestion des coproprits et de leur niveau dimpays, une valuation des procdures mettre en place (procdures de police et procdures dORI opration de restauration immobilire). Par ailleurs, il conviendra dtudier lopportunit de raliser une tude technique de constructibilit, de remembrement ventuel (des lots ou des parcelles) pour amliorer la qualit des logements, voire de requalification commerciale.

o Identifier les chelles et les besoins en interventions selon les statuts dimmeubles (monoproprit/ coproprit) et les situations (rhabilitation par les propritaires en parties communes et privatives, acquisition/ amlioration, dmolition/reconstruction.), prciser les objectifs atteindre (dont loffre de logements loyers maitriss) et les moyens mettre en uvre (incitatifs et coercitifs). Pour les travaux de rhabilitation, il conviendra de dterminer la qualit technique et nergtique recherche pour dfinir un cot de travaux prvisionnel maitris.

o Etablir un bilan financier prvisionnel, ilot par ilot, permettant de connaitre les dficits gnrs par la future opration et les diffrents financements mobilisables

o Estimer les besoins en portage, en relogement et les bailleurs / oprateurs mobiliser o Renforcer les modalits financires de lAnah pour la finalisation des tudes

- A partir de ltude ralise sur les ilots, prciser les objectifs de traitement lilot et limmeuble ainsi que les

bilans financiers dans la concession damnagement de la SOLEAM

- Prciser dans la convention de lOPAH RU multi-sites avec la SOLEAM en cours dlaboration : o Les objectifs qualitatifs et quantitatifs de traitement lchelle des ilots et des immeubles selon la

nature des interventions (rhabilitation, recyclage) o Les actions incitatives et coercitives o les missions de suivi animation et daccompagnement des propritaires assures par loprateur

sur le plan juridique, technique, social et financier (notamment les actions dorganisation juridique et de redressement pralables la ralisation des travaux). Inscrire les missions spcifiques au traitement des coproprits en difficult dans un volet ddi.

o Les besoins en portage o Les besoins en relogement et lhbergement provisoire (Etat et Ville) o les engagements financiers des partenaires o les modalits de pilotage technique et stratgique (associer lEtat et lensemble des partenaires

au pilotage de lopration)

- Pour viter dengager une opration infructueuse, il conviendrait soit de raliser les tudes complmentaires pralablement la mise en uvre de lOPAH RU (report de la signature de la convention dOPAH) soit dengager lOPAH intgrant la premire anne, en complment des missions de suivi animation, des missions dtudes pour approfondir le diagnostic (les objectifs et contenu de ces tudes devront alors tre prcises


dans la convention dOPAH). A lissue de lanne dtudes complmentaires, un avenant la convention dOPAH devra alors tre tabli pour recalibrer le dispositif le cas chant.

- Engager une action prventive autour des ilots pour viter la propagation de la dgradation. Pour cela, un

dispositif du type POPAC (programme oprationnel de prvention et daccompagnement des coproprits) pourra par exemple tre mis en uvre sur les coproprits fragiles. Par ailleurs, les actions de portage ncessaires lintervention autour des ilots pourront tre menes par lEPF via la convention Grand Centre ville (enveloppe financire de 10 millions deuros sur 5 ans)

- Appliquer le mode opratoire de traitement des ilots au quartier de Noailles en cours dtudes et au

quartier Les Crottes . 3/ Permettre la rhabilitation par les propritaires :

- Mobiliser les aides de lAnah pour les coproprits : aides aux syndicats pour les travaux sur parties

communes, aides mixtes et aides au redressement (pour financer les surcots de gestion des coproprits en difficult) qui ntaient pas utilises jusqu prsent et prvoir des subventions complmentaires de la Ville. (Etat et Ville : dispositions inscrire dans les conventions dOPAH)

- Solvabiliser les propritaires modestes en utilisant le dispositif davance de subvention de lAnah et par la mise en place dun dispositif de microcrdit pour succder celui des SACICAP (Ministres des Finances et du Logement). De plus la suppression prvue en Janvier 2016 de lallocation logement accession qui concerne aussi les mensualits de remboursement de prts contracts par les propritaires occupants pour la ralisation de travaux serait trs pnalisante pour les propritaires ressources trs modestes qui taient bien solvabiliss par cette aide. (Ministres du Budget et du Logement)

- Mettre en place de soutien le lANAH aux services de lEtat et de la Ville pour mieux utiliser les aides de lagence

4/ En cas de dfaillance des propritaires sappuyer sur les outils de substitution (Ville) : - Dployer des moyens pour la ralisation de travaux doffice et utiliser la possibilit de se substituer

financirement aux seuls copropritaires dfaillants quand les travaux sont bloqus par des copropritaires ne rpondant pas aux appels de charges (procdure non utilise jusqu prsent) (avec laide de la DIHAL)

5/ Optimiser le cot de lacquisition publique (Etat et Ville) :

- Amliorer le partenariat avec France Domaine, notamment sur lapplication des dcotes dans le cadre des diffrents arrts de police spciale (ministre des Finances)

- Dterminer les modes de financement de portage et de recyclage en centre ancien dans le cadre des conventions du contrat de Ville et des conventions pluriannuelles de renouvellement urbain (Anru/ Anah)

- Utiliser le dispositif de portage cibl par lAnah en centre ancien

2.2.2. Au-del du traitement llot, dfinir et formaliser une stratgie globale et partage de traitement du centre ancien qui sinscrive dans le long terme :

Compte tenu de limportance des enjeux dhabitat indigne ou dgrad dans le centre et de la ncessit de lisser lintervention dans le temps, il convient de dfinir une stratgie globale dintervention sur le tissu ancien, qui intgre les secteurs en QPV et les secteurs hors QPV en tenant compte galement des secteurs inscrits dans le primtre de lEPA. Cette stratgie pourra sappuyer dabord sur lintervention sur les 5 ilots prioritaires et sur le quartier Noailles puis tre prcise au fil du temps sur les autres secteurs. Partage avec lensemble des acteurs, elle doit tre dcline dans le cadre dun plan daction pluriannuel coordonn.


Les propositions suivantes devront tre formalises dans le cadre du contrat de ville. Pour les secteurs en NPNRU qui prsentent de forts enjeux en habitat priv, cette stratgie devra tre inscrite dans la future convention pluriannuelle de renouvellement urbain. (Etat, ANRU, Anah et Ville) : - Dfinir une stratgie globale et partage : identifier les priorits dintervention en tenant compte de lampleur

des dysfonctionnements urbains, de la dgradation de lhabitat, limportance des enjeux sociaux et les potentiels deffet levier permettant une nouvelle attractivit des quartiers. Des dmarches de priorisation sont dj en cours au sein des services de la ville et devront tre approfondies (en sappuyant notamment sur ltude stratgique de cohsion sociale et territoriale mene par lANRU, lAnah et lEtat, ltude de pr-reprage des coproprits fragiles et ltude sur le parc potentiellement priv menes par lAnah cf annexes - ainsi que les donnes issues des observatoires).

o Intgrer le traitement du quartier Les Crottes (quartier dj inscrit dans le primtre de lOIN et dans un QPV dintrt national au regard NPNRU). Inscrire le projet dans le contrat de ville. et faire raliser une tude sur le quartier La Cabucelle pour tudier lopportunit dy faire intervenir Euro-mditerranen (Ministre du logement)

- A partir de cette hirarchisation, dterminer les primtres relevant de lobservation, de la prvention ou des tudes pr-oprationnelles sur les secteurs prioritaires pour dterminer le dispositif de traitement mettre en uvre sur lhabitat en lien avec les actions urbaines. Sappuyer sur les ples coproprits et quartiers anciens de lAnah centrale pour dfinir la mthodologie et raliser cette sectorisation.

- Dfinir au sein des secteurs prioritaires, partir dtudes pr-oprationnelles globales, les objectifs en matire de rhabilitation, de traitement de lhabitat indigne ou dgrad, de traitement des coproprits, de diversification de loffre de logements et de reconstitution de loffre recycle sur le centre ancien (le traitement de lhabitat ancien dgrad ne doit pas se traduire par lviction des populations fragiles).

- Identifier les besoins en relogements dfinitifs et en hbergements temporaires - Dfinir un mode opratoire partag entre le service habitat et les services dhygine et scurit pour le

traitement de lhabitat indigne dans le centre sur les secteurs prioritaires - En dehors des OPAH RU venir, complter le PIG (programme dintrt gnral) mis en place par MPM dun

programme oprationnel ddi au traitement des coproprits fragiles ou en difficult. Mettre en place un oprateur (par extension des missions de la SOLEAM par exemple) et des aides spcifiques pour aider au traitement des immeubles dgrads qui ncessitent une acquisition publique.

- Etablir une gouvernance pour le pilotage et la coordination des projets : identifier le porteur de projet (Communaut urbaine, puis Mtropole aprs 2016 et llu rfrent apte assurer la mobilisation prenne des collectivits locales et des partenaires, coordonner laction des directions impliques dans les projets (urbanisme, habitat, action sociale, sant, scurit, etc.)

2.3. Pour le traitement des grandes coproprits en difficult, dfinir et mettre en place un plan daction exceptionnel

Constats :

Une inquitante situation des grandes coproprits :

Lobservatoire statistique des grandes coproprits de plus de 100 lots pilot par lAGAM (MPM) a tabli un classement en 4 familles :

En priorit 1 (les plus fragiles) : 21 coproprits dont Le Parc Corot, Rsidence Les Rosiers, Plombires, Kallist, Le Mail ;

En priorit 2 (situation intermdiaire) : 18 coproprits ;


En priorit 3 ( surveiller) : 18 coproprits ;

En priorit 4 (non priorisable en raison des renseignements statistiques insuffisants) : 6 coproprits

La ville et les services de lEtat ont quant eux identifi 10 coproprits en trs graves difficults urbaines, financires, techniques et sociales repres par les acteurs locaux (cf liste en annexe 6) :

o Une organisation juridique et foncire complexe pour nombre des coproprits en difficults (nombre importants de lots, plusieurs btiments au sein dune mme coproprit, prsence dunion de syndicats pour la gestion des espaces / quipements communs).

o Une htrognit des dysfonctionnements : au sein dune mme coproprit, le niveau de dgradation ou de difficult est variable selon les btiments ou syndicats secondaires ce qui rend la dfinition et la mise en uvre des stratgies de traitement complexes (recyclage complet ou partiel selon les cas, besoins de scissions)

o Dimportants espaces extrieurs autour des btiments gnrant des montants de charges levs et souvent laisss labandon

o Des impays de charges trs levs (plusieurs centaines de milliers deuros), des dettes difficilement recouvrables dans certaines coproprits : des impays souvent suprieurs 100% du budget, hauteur de 400 600% du budget dans certains cas.

o Des immeubles construits entre 1955 et 1970 trs dgrads sur le plan technique et nergtique (fin dun cycle de vie). A noter que les grandes coproprits marseillaises prsentent des problmes techniques trs diffrents des coproprits du centre : immeubles de 3 et 4 famille, voire immeubles de grande hauteur (IGH) confronts des contraintes en matire de scurit incendie et quipements collectifs). Sur le plan nergtique, les immeubles disposent dquipements et douvrages prcaires. Les coupures de gaz ralises sur certaines coproprits ont conduit les mnages squiper de systmes de chauffage dappoint ou chauffage lectrique, ce qui contribue linflation des charges.

o Trs forte prcarisation sociale et conomique (dans certaines coproprits, plus de la moiti des mnages occupants (propritaires ou locataires) disposent de revenus infrieurs au seuil de pauvret, un taux de chmage consquent.

o Des problmes de scurit, de dlinquance (ordre public)

o Un enclavement et une dqualification urbaine de certains sites, ncessitant des projets urbains denvergure pour favoriser un rel redressement

o Quelques plans de sauvegarde mis en uvre dans le pass mais peu fructueux (notamment sur Kalliste et Bellevue)

A noter une absence de donnes objectives pour nombre de coproprits (seulement 4 diagnostics dtaills obtenus, parfois partiels)

Des mthodes et des moyens de traitement dficients face lampleur des enjeux :

Les actions de traitement menes par les acteurs locaux savrent sous calibres et malheureusement infructueuses. Au regard des informations recueillies, les rsultats dcevants malgr les efforts engags sexpliquent par :

un pilotage du traitement des grandes coproprits rendu difficile par la pluralit des acteurs (Ville/ GIP MRU/ Marseille Habitat concessionnaire sur certains sites)

Une information insuffisante sur la situation des coproprits qui ne permet pas la dfinition dune stratgie dintervention pertinente et la hirarchisation de laction : des diagnostics raliss uniquement sur certaines


coproprits (Plombires, Parc Corot, Mail G, Bellevue). Deux commissions dlaboration de plan de sauvegarde ont t cres fin 2014 sur Kallist et Bellevue. Mais pour chacune de ces coproprits, le primtre des tudes est redfinir (certains btiments sont exclus de ltude) et le type dtudes raliser est prciser

Lorsque le diagnostic est ralis, le contenu est trs htrogne dune coproprit lautre, parfois partiel (manque selon les cas des donnes sur le profil des propritaires et capacits agir, le montant des travaux raliser en parties communes et parties privatives par exemple, les besoins ventuels en portage, la stratgie de traitement mettre en oeuvre). Les tudes ralises nont pas fait lobjet de demande de subvention de lAnah.

Un passage lacte difficile aprs la ralisation de diagnostics (certains diagnostics datent de 2011/ 2013 sans quaucun dispositif nait t mis en uvre depuis (Bellevue, Mail G, Plombires)

La discontinuit d'un accompagnement oprationnel adapt aux problmatiques multiples prsentes sur les coproprits en grande difficult sociale, urbaine et technique.

Des besoins massifs en portage de lots de coproprits, une insuffisance doprateurs de portage, des actions de portage ralises par des bailleurs sociaux ou la SEM Marseille Habitat parfois sans stratgie (portage partiel destin au redressement de la coproprit ou portage partiel ou total pour recyclage). Pour le portage avec maintien du rgime de la coproprit : les acteurs locaux estiment les besoins de portage entre 20 et 60% des lots dans des grandes coproprits.

Des bailleurs sociaux rticents se mobiliser sur des oprations dacquisitions/rhabilitations sans stratgie affirme de la collectivit (expriences passes douloureuses) et ne souhaitant pas sinvestir dans un portage provisoire incertain .

Des difficults lies au relogement rsultant du nombre important de mnages concerns

Des coproprits toujours gres par des syndics alors quelles prsentant depuis de nombreuses annes une situation financire inquitante : des niveaux dimpays de charges trs leves (prvoir la dsignation en urgence dun administrateur provisoire dans certains cas)

Une carence dadministrateurs provisoires (AP) et inadaptation du profil des AP existants notamment pour le traitement de la dette ou la ralisation des scissions ncessaires la viabilit des coproprits (4 experts Aix en Provence et 4 Marseille se dclarent spcialistes de la thmatique coproprit). Les administrateurs judiciaires ne sont pas intresss par les missions de mandataire ad hoc ou dadministration provisoire (en raison notamment de labsence de provision et de trsorerie dans les coproprits pour payer les missions de lAP).

Les dispositifs de traitement classiques mobilisables (Plan de sauvegarde, OPAH copro) savrent lacunaires sur certaines de ces coproprits et sapparentent une action homopathique face lampleur des enjeux.

Au regard de ces difficults il apparait donc opportun de mobiliser une opration de requalification des coproprits dgrades dintrt national (ORCOD IN) pour traiter certaines des coproprits et favoriser ainsi le portage de masse, encadrer le relogement et permettre une requalification des sites dans le cadre dun projet urbain. En effet, et sous rserve de ltude de prfiguration, la requalification de certaines des coproprits marseillaises semble remplir les conditions prvues par larticle L 741-2 du CCH qui a introduit la possibilit de dclarer dintrt national une opration de requalification des coproprits si le site prsente a minima les caractristiques suivantes : des enjeux majeurs en matire dhabitat dgrad, une complexit de traitement, des besoins lourds en investissements, une ou plusieurs coproprits faisant lobjet dun plan de sauvegarde. Dans ce cas cest ltablissement public foncier de PACA (EPF) qui serait, conformment la loi, charg de la conduite de lopration dintrt national ce qui implique de faire voter par son conseil dadministration laffectation des ressources ncessaires au financement de cette opration ou/et la hausse de la taxe spciale dquipement,


recette fiscale qui lui est affecte.

Prconisations :

2.3.1. Traiter les coproprits prioritaires dans le cadre dune ou plusieurs ORCOD (Etat et Ville)

- Raliser une tude de prfiguration de lORCOD (rendu fin 2016) cf. liste en annexe 6 des coproprits concernes :

o Raliser une tude globale et multicritres (mise jour des diagnostics existants, complments dtudes le cas chant) pour dfinir la stratgie et le plan daction pluriannuel pour chacune des coproprits concernes. Dterminer lchelle et les primtres dintervention et larticulation avec les projets urbains (le projet urbain pour ces coproprits constituant le principal levier de requalification)

Pour les 2 coproprits pour lesquelles une commission dlaboration du plan de sauvegarde a t cre par arrt fin 2014 (Kallist et Bellevue), prvoir un arrt modificatif permettant dlargir le primtre des tudes, lister les tudes complmentaires raliser (dont tudes urbaines) et tablir une stratgie limmeuble en cohrence avec le projet urbain.

o Dterminer la stratgie de traitement pour chaque coproprit, le type dintervention mener et estimer le nombre de logements concerns selon la stratgie (maintien ou sortie du rgime de la coproprit, maintien ou dmolition du bti, acquisition partielle ou totale, besoins en portage, mobilisation de bailleurs sociaux,)

o Estimer les impacts financiers et les besoins en accompagnement social et relogement et en production doffre nouvelle selon la localisation

o Et en fonction des stratgies et du plan dactions, dterminer le calendrier des interventions, les modalits de pilotage et les outils mobiliser

o Prvoir dans le cadre des tudes, des actions urgentes / ponctuelles daccompagnement

o Construire une gouvernance de ltude :

Dsigner le prfet pour piloter ltude de prfiguration et dfinir les modalits darticulation des tudes. Associer la ville, la mtropole, lAnah et lANRU au pilotage

Dsigner lEPA pour assurer la maitrise douvrage des tudes sur les coproprits situes sur son secteur ou en frange (Bel Horizon, Maison Blanche, Bellevue pour les espaces extrieurs), dsigner lEPF pour assurer la maitrise douvrage des tudes sur les autres coproprits (Kallist, Corot, Plombires, Bellevue, Le Mail, Les Rosiers, Maurelette, Consolat) dans le cadre du process global de pilotage de ltude exerc par le prfet.

Associer les bailleurs sociaux ltude (pour anticiper la problmatique des mutations de lots)

o Inscrire dans le contrat de ville et le protocole de prfiguration les tudes raliser

Le montant global des tudes raliser sur les coproprits en difficult est estim prs de 2 millions deuros (HT) hors tudes urbaines.

o Mobiliser les aides de lAnah pour le financement des tudes sur les coproprits et des missions dexpertise dassistance maitrise douvrage. Une majoration des aides pourra tre envisage selon lampleur des tudes raliser ainsi que les besoins en expertise pour assurer la maitrise douvrage et la maitrise duvre des tudes. Les modalits de drogation des aides devront tre dfinies par lAnah.


- Ltude de prfiguration doit conclure sur la liste des coproprits traiter, dans le cadre dune ORCOD multi-sites, soit de plusieurs ORCOD tales dans le temps et de dterminer celles qui relveraient de lopration lintrt national. (ORCOD IN). Un rapport dtape devra tre remis au plus tard mi-2016.

o A lissue de ltude de prfiguration, les coproprits qui ne seraient pas retenues pour un traitement dans le cadre de lORCOD, feraient lobjet dun plan de traitement adapt leur situation. Il conviendra alors dtablir le type de dispositif mettre en uvre (OPAH copro ou plan de sauvegarde, prvention) et de prciser les objectifs et moyens mettre en uvre pour assurer le traitement de ces coproprits.

o Les rsultats de cette tude de prfiguration (dfinition de la stratgie et des modalits dintervention) devront galement tre repris dans les conventions de renouvellement urbain afin dassurer une mobilisation coordonne des financements de lAnah et de lANRU.

- Ds 2016, engager le traitement dune coproprit situe en frange du primtre de lEPA avec la mobilisation des aides de droit commun de lEPF (Maison Blanche notamment pour laquelle est prvue une action de dmolition). Etudier la faisabilit politique, oprationnelle et financire du traitement de cette coproprit par lEPA (Etat : problmatique du financement des dficits des oprations situes hors du primtre actuel de lOIN). Cette action permettra dafficher lengagement de lEtat et inciter les acteurs locaux sengager dans une dmarche de traitement.

o Raliser un diagnostic global de la coproprit (notamment diagnostic patrimonial, financier et social) et de la situation urbaine

o Etablir un projet urbain et de recyclage, dterminer les moyens mettre en uvre (besoins en travaux durgence, en modalit de gestion de la coproprit pour le traitement de la dette, en accompagnement social et relogement notamment).

o Etudier la faisabilit politique, oprationnelle et financire du traitement de cette coproprit par lEPA. Le cot de cette opration est estim prs de 30 millions deuros. (DHUP, EPA, EPF, ANRU, Anah)

2.3.2. Dfinir et formaliser une stratgie globale et partage entre lEtat et la Ville

Compte tenu de limportance des enjeux relatifs aux grandes coproprits, il convient de dfinir une stratgie globale dintervention sur ces objets urbains quelque soit leur localisation. Cette stratgie pourra sappuyer dabord sur lintervention sur les 10 coproprits prioritaires puis tre prcise au fil du temps sur les autres secteurs. Partage avec lensemble des acteurs, elle doit tre dcline dans le cadre dun plan daction pluriannuel coordonn. La stratgie de traitement des grandes coproprits sinspirant des propositions qui suivent devra tre inscrite dans le cadre du contrat de ville. Pour les secteurs en NPNRU qui prsentent de forts enjeux en habitat priv, inscrire la stratgie dans la future convention pluriannuelle de renouvellement urbain. (Etat, ANRU, Anah et Ville) :

- Hirarchiser les enjeux sur les coproprits en tenant compte de lampleur des dysfonctionnements urbains, la gravit de la dgradation de lhabitat, limportance des enjeux sociaux et les potentiels deffet levier pour une nouvelle attractivit des quartiers. Cette hirarchisation peut tre ralise partir de ltude sur les coproprits fragiles ralise par lAnah, les donnes issues de lobservatoire des coproprits, ltude stratgique de cohsion sociale et territoriale qui intgre un volet coproprits).

- Dterminer les primtres relevant de lobservation, de la prvention ou des tudes pr-oprationnelles sur les secteurs prioritaires (dont tude de prfiguration ORCOD) pour dterminer le dispositif de traitement mettre en uvre sur lhabitat en lien avec les actions urbaines. Sappuyer sur le pole coproprits de lAnah centrale pour dfinir la mthodologie et raliser cette sectorisation.


- Dfinir au sein des secteurs prioritaires, partir dtudes pr-oprationnelles globales, les objectifs en matire de traitement des coproprits (redressement, recyclage), de diversification de loffre de logements et de reconstitution de loffre recycle

- Dfinir les conditions pour reconstituer loffre locative sociale de fait qui serait recycle au travers lintervention publique : quels types de logement, quelle localisation.

- Mettre en place un pilotage ddi du plan daction

2.4. Dployer les acteurs ainsi que les moyens ncessaires la mise en uvre du programme daction global (centre ancien et grandes coproprits) :

Les propositions qui suivent sont destines favoriser :

- le redressement des coproprits en difficult remdiables, lamlioration durable du parc priv

- la requalification/recyclage des coproprits en grande difficult mais maintenues sous le rgime de la coproprit

- le recyclage des monoproprits ou coproprits en difficult irrmdiable, par la sortie du rgime de la coproprit.

Propositions :

- Sur laspect mthodologique, dfinir en lien avec lAnah un cahier des charges commun de diagnostic et de

traitement oprationnel des coproprits (dont situation dhabitat indigne) adosser chaque dispositif labor Marseille pour homogniser le mode opratoire des diffrents acteurs.

- Favoriser lmergence dadministrateurs provisoires (AP) spcialiss dans le traitement des coproprits en difficult :

o Crer un fonds national permettant de consentir des avances aux syndicats sous administration provisoire pour engager les procdures de recouvrement des impays (Ministre des Finances et du Logement avec la caisse des Dpts)

o Inciter lUCECAP (Union des Compagnies dExperts prs la Cour dAppel dAix-en-Provence) en lien avec la 3 chambre du TGI (spcialise dans le domaine de la coproprit) mettre en place des formations pour faire merger des experts dans le domaine de ladministration provisoire des coproprits en difficult

o Etablir avec le TGI une liste de professionnels pouvant exercer les missions de mandat ad hoc ou dAP lors de la saisine par le prfet ou la collectivit sur la base de leur reprage des coproprits dsorganises ou inorganises (Prsident du TGI en lien avec le ministre de la Justice)

- Mettre en place une gestion dans les petites coproprits non organises situes dans le centre ancien en sappuyant sur diffrents dispositifs : syndic bnvole, syndic coopratif, formation des syndics professionnels, administrateurs provisoires

- Identifier les acteurs et les moyens aptes :

o Accompagner les mnages sous langle social (compte tenu des enjeux sociaux existants, un accompagnement spcifique doit tre dfini)

o Assurer la maitrise duvre et lassistance maitrise douvrage des oprations de redressement ou de recyclage (sur le plan juridique, technique et nergtique)


o Assurer du portage massif ncessaire la restructuration ou la requalification des grandes coproprits en difficult et du portage cibl permettant dappuyer les stratgies de redressement des coproprits en difficult (mobilisation de lEPF sur ce besoin dintervention identifie une chelle rgionale ?)

o Organiser les chanages oprationnels ncessaires au recyclage, la coordination des actions de matrise foncire, de gestion transitoire des logements (en sappuyant notamment sur les outils de LHI et de gestion des coproprits en difficult) et daccompagnement des habitants. Lorganisation de ces chanages pourrait sappuyer sur lexprience acquise par lEPA Euromediterrane ou Marseille Habitat.

- Etudier avec les bailleurs sociaux dans quelles conditions ils accepteraient dintervenir en acquisition/amlioration complte ou majoritaire de lots de coproprits voire en bail rhabilitation (Etat et Ville)

- En lien avec la Rgion et lEtat, dfinir un schma stratgique de la rnovation nergtique du parc priv existant (notamment dans les centres anciens et les grandes coproprits des annes 50-70), intgrant un volet prcarit nergtique et coproprit, pour amliorer les conditions de vie des mnages. Dterminer les amliorations ou performances techniques et nergtiques atteindre selon les typologies du bti et les sources nergie, dfinir les moyens mettre en uvre pour les atteindre (notamment par lemploi des nergies renouvelables).

- Ngocier avec la rgion et le FEDER la cration daides lingnierie et aux syndicats pour le financement des travaux ou au dficit dopration foncire (Ville). Compte tenu des enjeux des coproprits fragiles lchelle de la rgion, favoriser lmergence dun plan rgional coproprits .

- Renforcer les comptences au sein des services :

o Renforcer les comptences de la DDT pour piloter et suivre le plan daction par redploiement dun ou deux ETP en catgorie A

o Crer une comptence spcifique dingnierie ou dexpertise coproprit au sein des quipes de lEPF et de lEPA. Inscrire les nouvelles comptences ou les moyens mobiliser dans les orientations stratgiques des tablissements publics

2.5. Organiser lhbergement provisoire, le relogement et la reconstitution de loffre recycle

Constats :

- Le traitement des grandes coproprits en difficult de Marseille et du centre ancien dgrad repose sur des actions de rhabilitation de lhabitat et de recyclage des immeubles. La faisabilit oprationnelle de ces actions ncessite la disponibilit de loffre de relogement et dhbergement provisoire quil convient de prvoir et organiser trs en amont. En effet, les besoins en relogements et en hbergement provisoire sont un obstacle la ralisation des actions sur le centre ancien et sur les grandes coproprits si tous les moyens ne sont pas mis en uvre pour y faire face.

- Par ailleurs, lintervention publique sur lhabitat priv dgrad consiste transformer une offre sociale de fait en offre sociale de droit. La reconstitution de loffre recycle doit permettre de maintenir lchelle mtropolitaine loffre de logements accessibles aux mnages les plus modestes tout en amliorant fortement sa qualit.

1/ Etablir un plan de relogement (Ville)

- Il est urgent dtablir un plan de relogement mobilisant activement les contingent de logements sociaux de la Ville et de la communaut urbaine ainsi que celui des bailleurs sociaux en tablissant avec eux une charte de


relogement dans laquelle serait ngoci loctroi de droits construire (en neuf ou acquisition rhabilitation dans le coproprits recycles) en contrepartie du relogement des mnages concerns.

- Le contingent doit permettre lhbergement provisoire ou temporaire de mnages, notamment dans le cadre de la ralisation de travaux

- Il conviendra galement, en matire de relogement, que le Prfet puisse user de son pouvoir de dsignation, et quil s'engage accompagner le d relogement en maintenant un niveau de mobilisation lev de tous les rservataires.

2/ Reconstituer loffre recycle :

- Des enjeux importants en matire de localisation de la reconstitution seront :

o De permettre un dveloppement de loffre locative sociale sur les quartiers de la mtropole marseillaise aujourdhui peu quips

o Dviter les risques dune relgation de la population modeste rsidant aujourdhui au centre de la mtropole

2.6. Intgrer ce plan daction lchelle mtropolitaine, dans un objectif de mixit sociale

Constats :

- un PLH mtropolitain mettre en uvre dans le cadre de linstauration du la mtropole Aix Marseille Provence

- une stratgie de traitement de lhabitat indigne ou dgrad sur Marseille qui prendra terme une dimension mtropolitaine.

- une ambition de capitale euro-mditerranenne qui suppose de runir les conditions de dveloppement du territoire et de rduction des ingalits sociales

- des enjeux sociaux et conomiques dampleur qui induisent une politique et une gestion oprationnelle de la mixit sociale

Prconisation :

Dans le cadre du porter connaissance, lEtat doit faire inscrire dans le futur PLH mtropolitain :

- La stratgie dploye sur Marseille pour le traitement de lhabitat indigne ou dgrad, la requalification du centre ancien et le traitement des grandes coproprits. Il conviendra dinscrire galement un schma stratgique de la rnovation nergtique du parc priv existant, en lien avec la politique du logement.

- Les objectifs de traitement de lhabitat priv (en amlioration ou en recyclage), en prvention

- Les besoins en relogement doivent galement tre dclins.

marseille rapport nicol 27 mai 2015

Documents

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coproprits prioritaires

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