menguntungkan pelabur meningkatkan tahap kebarangkalian membuat keuntungan dalam pelaburan hartanah,

Download MENGUNTUNGKAN PELABUR meningkatkan tahap kebarangkalian membuat keuntungan dalam pelaburan hartanah,

Post on 02-Feb-2020

7 views

Category:

Documents

0 download

Embed Size (px)

TRANSCRIPT

  • KRITERIA PEMILIHAN

    HARTANAH

    ‘UNDERCONSTRUCTION’

    YANG 99% ‘CONFIRM’

    MENGUNTUNGKAN

    PELABUR HARTANAH

    5

  • 5 KRITERIA PEMILIHAN PROJEK HARTANAH ‘UNDERCONSTRUCTION’ YANG 99% CONFIRM MENGUNTUNGKAN PELABUR HARTANAH

    2

    2019

    SIAPA PENULIS?

    ü Pada tahun 2012, penulis mengambil keputusan

    meninggalkan bidang kejuruteraan lalu

    menceburi bidang dunia hartanah sehingga kini,

    tahun 2019.

    ü Sepanjang tempoh 7 tahun ini, penulis terlibat

    dalam banyak cabang bidang hartanah seperti

    pelaburan dalam hartanah jenis highrise,

    subletter, researcher dan sebagai konsultan

    pelaburan hartanah.

  • 5 KRITERIA PEMILIHAN PROJEK HARTANAH ‘UNDERCONSTRUCTION’ YANG 99% CONFIRM MENGUNTUNGKAN PELABUR HARTANAH

    3

    2019

    ü Sepanjang tempoh ini, penulis melihat banyak

    keadaan dimana ramai pelabur menghadapai

    kesukaran dalam membuat keputusan

    pelaburan sehingga ada yang tersalah beli

    hartanah dan kerugian masa, tenaga, wang

    ringgit malah peluang (opportunity lost).

    ü Lantas untuk mengelakkan kerugian dan

    meningkatkan tahap kebarangkalian membuat

    keuntungan dalam pelaburan hartanah, ,maka

    penulis terpanggil untuk membuat satu

    ‘guideline asas’ yang boleh digunakan oleh

    pelabur newbie dan ‘intermediate investor’.

    ü Tujuan ebook ini adalah untuk membantu

    pelabur newbie atau intermediate yang

    mempunyai kesukaran menentukan sesatu

  • 5 KRITERIA PEMILIHAN PROJEK HARTANAH ‘UNDERCONSTRUCTION’ YANG 99% CONFIRM MENGUNTUNGKAN PELABUR HARTANAH

    4

    2019

    hartanah ‘undercon’ itu mempunyai peluang

    yang tinggi boleh buat keuntungan ataupun

    tidak.

    Siapa yang sesuai baca ebook ini?

    ü Pelabur hartanah yang sudah ada sedikit

    asas pelaburan.

    ü Pelabur hartanah newbie dan

    ‘intermediate level’ yang masih tidak jelas

    akan cara mengenalpasti hartanah yang

    mempunyai kebarangkalian tinggi untuk

    buat untung.

    ü Pelabur hartanah yang nak melabur

    secara ‘play safe’ dan memastikan

  • 5 KRITERIA PEMILIHAN PROJEK HARTANAH ‘UNDERCONSTRUCTION’ YANG 99% CONFIRM MENGUNTUNGKAN PELABUR HARTANAH

    5

    2019

    hartanah dibeli mempunyai

    kebarangkalian yang sangat tinggi dan

    risiko yang rendah. Tak mahu try and

    error.

    ü Pelabur hartanah berpengalaman tidak

    sesuai membaca ebook ini kerana ianya

    mungkin terlalu basic bagi anda dan tidak

    sesuai dengan gameplan anda.

  • 5 KRITERIA PEMILIHAN PROJEK HARTANAH ‘UNDERCONSTRUCTION’ YANG 99% CONFIRM MENGUNTUNGKAN PELABUR HARTANAH

    6

    2019

    (KRITERIA KE-1)

    ‘HARGA PSF’ HARTANAH

    UNDERCON SAMA ATAU

    LEBIH MURAH DARI HARGA

    SUBSALE & UNDERCON LAIN

  • 5 KRITERIA PEMILIHAN PROJEK HARTANAH ‘UNDERCONSTRUCTION’ YANG 99% CONFIRM MENGUNTUNGKAN PELABUR HARTANAH

    7

    2019

    Bagaimana nak kira Harga PSF tu?

    ‘Harga PSF’ = (𝒉𝒂𝒓𝒈𝒂 𝒖𝒏𝒊𝒕) 𝒔𝒂𝒊𝒛

    *PSF = Per Square Feet (kaki persegi)

    Contoh:

    Hartanah bersaiz 849sf berharga RM

    450,000. Maka cara kiraan PSF adalah:

    𝑯𝒂𝒓𝒈𝒂 𝑷𝑺𝑭 = 𝒉𝒂𝒓𝒈𝒂 𝒖𝒏𝒊𝒕

    𝒔𝒂𝒊𝒛

    = 𝑹𝑴 𝟒𝟓𝟎,𝟎𝟎𝟎

    𝟖𝟒𝟗 𝒔𝒇

    = 𝑹𝑴 𝟓𝟑𝟎 𝒑𝒔𝒇

    (jika ada diskaun, maka tolak siap-siap

    diskaun dan dapatkan harga nett(bersih))

  • 5 KRITERIA PEMILIHAN PROJEK HARTANAH ‘UNDERCONSTRUCTION’ YANG 99% CONFIRM MENGUNTUNGKAN PELABUR HARTANAH

    8

    2019

    Kalau nak hartanah underconstruction (undercon) tersebut 99% confirm menguntungkan, maka:

    i. Bandingkan harga PSF Hartanah

    Undercon Vs. harga Transaksi PSF

    Hartanah Subsale (transacted

    price)

    Ø Pastikan harga PSF hartanah

    undercon tersebut SAMA atau

    LEBIH MURAH dari harga

    transaksi PSF Hartanah Subsale

    berdekatan.

    (Maksudnya: harga psf hartanah undercon ≤

    harga psf transaksi hartanah subsale)

  • 5 KRITERIA PEMILIHAN PROJEK HARTANAH ‘UNDERCONSTRUCTION’ YANG 99% CONFIRM MENGUNTUNGKAN PELABUR HARTANAH

    9

    2019

    ii. Bandingkan harga PSF Hartanah

    Undercon Vs. Harga Permintaan

    (Asking Price) Hartanah Subsale

    Ø Pastikan harga PSF hartanah

    undercon tersebut SAMA atau

    LEBIH MURAH dari harga PSF

    ‘Asking Price’ Hartanah Subsale

    yang berdekatan.

    (Maksudnya: harga psf Hartanah Undercon ≤

    harga psf Asking Price Hartanah Subsale)

  • 5 KRITERIA PEMILIHAN PROJEK HARTANAH ‘UNDERCONSTRUCTION’ YANG 99% CONFIRM MENGUNTUNGKAN PELABUR HARTANAH

    10

    2019

    G

    a

    m

    b

    a

    r

    Gambar: Contoh Asking Price di website

    iproperty.

  • 5 KRITERIA PEMILIHAN PROJEK HARTANAH ‘UNDERCONSTRUCTION’ YANG 99% CONFIRM MENGUNTUNGKAN PELABUR HARTANAH

    11

    2019

    iii. Bandingkan harga PSF hartanah

    Undercon Vs. harga PSF Hartanah

    Undercon Lain yang berdekatan

    Ø Pastikan harga PSF hartanah

    undercon tersebut adalah SAMA

    atau LEBIH MURAH dari harga

    PSF hartanah undercon lain yang

    berdekatan.

    (Maksudnya: harga psf Hartanah Undercon A

    ≤ harga psf Hartanah Undercon B)

  • 5 KRITERIA PEMILIHAN PROJEK HARTANAH ‘UNDERCONSTRUCTION’ YANG 99% CONFIRM MENGUNTUNGKAN PELABUR HARTANAH

    12

    2019

    Note:

    a) Perbandingan mesti ‘apple to

    apple comparison’. Contohnya

    Hartanah Undercon 3 bilik (800 sf)

    dibandingkan dengan Hartanah

    Subsale 3 bilik yang mempunyai

    saiz yang lebih kurang sama juga.

    b) Untuk perbandingan yang adil,

    harga Hartanah Undercon tersebut

    (new property) kita bandingkan

    dengan harga Hartanah Subsale

    ‘yang sudah siap (completed) 5

    tahun ke bawah’. Ini kerana

  • 5 KRITERIA PEMILIHAN PROJEK HARTANAH ‘UNDERCONSTRUCTION’ YANG 99% CONFIRM MENGUNTUNGKAN PELABUR HARTANAH

    13

    2019

    hartanah subsale seperti ini masih

    dianggap baru (new) dalam

    pasaran. New vs. New.

    c) Tetapi jika tiada hartanah

    subsale seperti itu, maka bolehlah

    buat perbandingan yang paling

    hampir (dari segi usia hartanah itu

    atau yang punyai ciri-ciri hampir

    sama dalam lingkungan 3km radius

    dari hartanah undercon tersebut)

  • 5 KRITERIA PEMILIHAN PROJEK HARTANAH ‘UNDERCONSTRUCTION’ YANG 99% CONFIRM MENGUNTUNGKAN PELABUR HARTANAH

    14

    2019

    Ø 3 jenis perbandingan ini bertujuan

    untuk pastikan kita buat duit ketika

    membeli dan pelabur tidak terlebih

    bayar untuk produk yang sama yang

    ditawarkan dalam pasaran.

    Ø Sekiranya kita jumpa hartanah

    undercon yang menepati ketiga-tiga

    perbandingan ini, maka ianya ibarat

    kita sedang membeli kereta BMW

    model terbaru tapi dapat beli pada

    harga yang lama (murah). Dapat baru

    tapi murah. Menarik bukan?

  • 5 KRITERIA PEMILIHAN PROJEK HARTANAH ‘UNDERCONSTRUCTION’ YANG 99% CONFIRM MENGUNTUNGKAN PELABUR HARTANAH

    15

    2019

    ‘RECAP’ Kriteria ke-1:

    Ø Pastikan harga hartanah Undercon

    sama atau lebih murah dari :

    i. harga Transaksi hartanah subsale

    ii. harga Asking Price hartanah

    subsale dan

    iii. harga hartanah Undercon lain yang

    berdekatan (ciri yang sama)

  • 5 KRITERIA PEMILIHAN PROJEK HARTANAH ‘UNDERCONSTRUCTION’ YANG 99% CONFIRM MENGUNTUNGKAN PELABUR HARTANAH

    16

    2019

    (KRITERIA KE-2)

    KADAR SEWA MESTI DAPAT

    ‘COVER’ ‘PERBELANJAAN

    UTAMA BULANAN’

  • 5 KRITERIA PEMILIHAN PROJEK HARTANAH ‘UNDERCONSTRUCTION’ YANG 99% CONFIRM MENGUNTUNGKAN PELABUR HARTANAH

    17

    2019

    Kalau nak hartanah undercon tersebut

    99% confirm menguntungkan, maka:

    i. Pilih kadar sewa SEMASA unit fully

    furnished dapat ‘cover’ bayaran

    bulanan pinjaman perumahan dan

    juga bayaran ‘maintenance fee’

    dan ‘sinking fund’ (jika ada)

    Ø Keadaan ini digelar sebagai

    ‘breakeven rental’ dimana duit

    sewa dapat cover perbelanjaan

    utama.

  • 5 KRITERIA PEMILIHAN PROJEK HARTANAH ‘UNDERCONSTRUCTION’ YANG 99% CONFIRM MENGUNTUNGKAN PEL