menguntungkan pelabur hartanah · meningkatkan tahap kebarangkalian membuat keuntungan dalam...

KRITERIAPEMILIHAN

HARTANAH

‘UNDERCONSTRUCTION’

YANG99%‘CONFIRM’

MENGUNTUNGKAN

PELABURHARTANAH

5

5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH

2

2019

SIAPAPENULIS?

ü Padatahun2012,penulismengambilkeputusan

meninggalkan bidang kejuruteraan lalu

menceburibidangduniahartanahsehinggakini,

tahun2019.

ü Sepanjang tempoh 7 tahun ini, penulis terlibat

dalam banyak cabang bidang hartanah seperti

pelaburan dalam hartanah jenis highrise,

subletter, researcher dan sebagai konsultan

pelaburanhartanah.


3

2019

ü Sepanjang tempoh ini, penulis melihat banyak

keadaan dimana ramai pelabur menghadapai

kesukaran dalam membuat keputusan

pelaburan sehingga ada yang tersalah beli

hartanah dan kerugian masa, tenaga, wang

ringgitmalahpeluang(opportunitylost).

ü Lantas untuk mengelakkan kerugian dan

meningkatkan tahap kebarangkalian membuat

keuntungan dalam pelaburan hartanah, ,maka

penulis terpanggil untuk membuat satu

‘guideline asas’ yang boleh digunakan oleh

pelaburnewbiedan‘intermediateinvestor’.

ü Tujuan ebook ini adalah untuk membantu

pelabur newbie atau intermediate yang

mempunyai kesukaran menentukan sesatu


4

2019

hartanah ‘undercon’ itu mempunyai peluang

yang tinggi boleh buat keuntungan ataupun

tidak.

Siapayangsesuaibacaebookini?

ü Pelabur hartanah yang sudah ada sedikit

asaspelaburan.

ü Pelabur hartanah newbie dan

‘intermediatelevel’yangmasihtidakjelas

akan cara mengenalpasti hartanah yang

mempunyai kebarangkalian tinggi untuk

buatuntung.

ü Pelabur hartanah yang nak melabur

secara ‘play safe’ dan memastikan


5

2019

hartanah dibeli mempunyai

kebarangkalian yang sangat tinggi dan

risiko yang rendah. Tak mahu try and

error.

ü Pelabur hartanah berpengalaman tidak

sesuai membaca ebook ini kerana ianya

mungkinterlalubasicbagiandadantidak

sesuaidengangameplananda.


6

2019

(KRITERIAKE-1)

‘HARGAPSF’HARTANAH

UNDERCONSAMAATAU

LEBIHMURAHDARIHARGA

SUBSALE&UNDERCONLAIN


7

2019

BagaimananakkiraHargaPSFtu?

‘HargaPSF’= (𝒉𝒂𝒓𝒈𝒂 𝒖𝒏𝒊𝒕)𝒔𝒂𝒊𝒛

*PSF=PerSquareFeet(kakipersegi)

Contoh:

Hartanah bersaiz 849sf berharga RM

450,000.MakacarakiraanPSFadalah:

𝑯𝒂𝒓𝒈𝒂 𝑷𝑺𝑭 =𝒉𝒂𝒓𝒈𝒂 𝒖𝒏𝒊𝒕

𝒔𝒂𝒊𝒛

=𝑹𝑴 𝟒𝟓𝟎,𝟎𝟎𝟎

𝟖𝟒𝟗 𝒔𝒇

= 𝑹𝑴 𝟓𝟑𝟎 𝒑𝒔𝒇

(jika ada diskaun, maka tolak siap-siap

diskaundandapatkanharganett(bersih))


8

2019

Kalaunakhartanahunderconstruction(undercon)tersebut99%confirmmenguntungkan,maka:

i. Bandingkan harga PSF Hartanah

Undercon Vs. harga Transaksi PSF

Hartanah Subsale (transacted

price)

Ø Pastikan harga PSF hartanah

undercon tersebut SAMA atau

LEBIH MURAH dari harga

transaksi PSF Hartanah Subsale

berdekatan.

(Maksudnya:hargapsfhartanahundercon≤

hargapsftransaksihartanahsubsale)


9

2019

ii. Bandingkan harga PSF Hartanah

Undercon Vs. Harga Permintaan

(AskingPrice)HartanahSubsale


undercon tersebut SAMA atau

LEBIH MURAH dari harga PSF

‘Asking Price’ Hartanah Subsale

yangberdekatan.

(Maksudnya:hargapsfHartanahUndercon≤

hargapsfAskingPriceHartanahSubsale)


10

2019

G

a

m

b

a

r

Gambar:ContohAskingPricediwebsite

iproperty.


11

2019

iii. Bandingkan harga PSF hartanah

Undercon Vs. harga PSF Hartanah

UnderconLainyangberdekatan


undercon tersebut adalah SAMA

atau LEBIH MURAH dari harga

PSF hartanah undercon lain yang

berdekatan.

(Maksudnya:hargapsfHartanahUnderconA

≤hargapsfHartanahUnderconB)


12

2019

Note:

a) Perbandingan mesti ‘apple to

apple comparison’. Contohnya

HartanahUndercon 3 bilik (800 sf)

dibandingkan dengan Hartanah

Subsale 3 bilik yang mempunyai

saizyanglebihkurangsamajuga.

b) Untuk perbandingan yang adil,

hargaHartanahUndercon tersebut

(new property) kita bandingkan

dengan harga Hartanah Subsale

‘yang sudah siap (completed) 5

tahun ke bawah’. Ini kerana


13

2019

hartanah subsale seperti ini masih

dianggap baru (new) dalam

pasaran.Newvs.New.

c) Tetapi jika tiada hartanah

subsale seperti itu, maka bolehlah

buat perbandingan yang paling

hampir (dari segi usia hartanah itu

atau yang punyai ciri-ciri hampir

samadalamlingkungan3kmradius

darihartanahundercontersebut)


14

2019

Ø 3 jenis perbandingan ini bertujuan

untuk pastikan kita buat duit ketika

membeli dan pelabur tidak terlebih

bayar untuk produk yang sama yang

ditawarkandalampasaran.

Ø Sekiranya kita jumpa hartanah

undercon yang menepati ketiga-tiga

perbandingan ini, maka ianya ibarat

kita sedang membeli kereta BMW

model terbaru tapi dapat beli pada

harga yang lama (murah). Dapat baru

tapimurah.Menarikbukan?


15

2019

‘RECAP’Kriteriake-1:

Ø Pastikan harga hartanah Undercon

samaataulebihmurahdari:

i. hargaTransaksihartanahsubsale

ii. harga Asking Price hartanah

subsaledan

iii. hargahartanahUnderconlainyang

berdekatan(ciriyangsama)


16

2019

(KRITERIAKE-2)

KADARSEWAMESTIDAPAT

‘COVER’‘PERBELANJAAN

UTAMABULANAN’


17

2019

Kalau nak hartanah undercon tersebut

99%confirmmenguntungkan,maka:

i. PilihkadarsewaSEMASAunitfully

furnished dapat ‘cover’ bayaran

bulanan pinjaman perumahan dan

juga bayaran ‘maintenance fee’

dan‘sinkingfund’(jikaada)

Ø Keadaan ini digelar sebagai

‘breakeven rental’ dimana duit

sewa dapat cover perbelanjaan

utama.


18

2019

Contoh:

§ Bayaranbulananpinjamanperumahan

=RM2,000

§ Maint.fees&sinkingfund=RM150

Maka, kadar sewa semasa palingminima

untukundercontersebutharuslah

=RM2,000+150

=RM2,150


19

2019

ii. JikaLangkah1tidakdapat

dipenuhi,makapastikansekurang-

kurangnyakadarsewaSEMASA

unit‘fullyfurnished’dapat‘cover’

sekurang-kurangnya80%bayaran

bulananpinjamanperumahandan

jugabayaran‘maintenancefee’&

‘sinkingfund’(jikaada)

Contoh:

§ Bayaranbulananpinjamanperumahan

=RM2,000

§ Maint.fees&sinkingfund=RM150


20

2019

Maka, kadar sewa semasa palingminima

untukundercontersebutharuslah

=RM1,600+150

=RM1,750

(note:RM1,600ialah80%dariRM2,000)


21

2019

Ø Kenapa sewa sekurang-kurangnya

kena ‘cover’ 80% dari pinjaman

perumahan? Kerana pada awal-awal

tahun pinjaman, dalam anggaran 80%

dari bayaran bulanan pinjaman

perumahan adalah interest bank,

manakala baki 20% adalah amaun

pokok (principal) pinjaman. Jadi ini

dikira sebagai adalah perbelanjaan

utama.

Ø SamajugasepertiMaintenanceFee

danSinkingFund, ianya jugadianggap


22

2019

sebagai perbelanjaan bulanan utama

untukhartanah(jenisstrata).

Ø Kadar sewa semasadiambil adalah

untukmemastikanunitboleh ‘survive’

pada situasi pasaran semasa TANPA

PERLU BERGANTUNG pada mana-

mana faktor masa depan (do not too

depends on any future factors to

survive).

Ø Dalam pasaran sekarang, kalau

hartanah undercon itu dapat


23

2019

‘breakeven rental’ sudah dikira amat

bagus.

Ø Sudah tentu jika ada lebihan duit

sewa (positive cashflows) adalah jauh

lebihbagus.

Ø Cukai pintu, cukai tanah, dan

insuran kebakaran dianggap sebagai

perbelanjaan tahunan yang minor

(kecil).

________________________________


24

2019


Pastikan dapat kadar sewa semasa

dapatcover:

i. Jumlah bayaran bulanan pinjaman

perumahan dan Maintenance Fee

& sinking fund atau sekurang-

kurangnya,

ii. 80% bayaran bulanan pinjaman

perumahan dan Maintenance Fee

&SinkingFund.


25

2019

(KRITERIAKE-3)

PILIHLOKASIYANG

BERDEKATAN‘PRIMEAREA’

DANADA‘NEWSTORY’


26

2019

Kalau nak pastikan hartanah undercon

tersebut 99% confirm menguntungkan,

maka:

i. Pilihhartanahyangmemangsudah

berdekatan dengan kawasan

hotspotatau‘primearea’(10-15minit

drivingdistancepunokay)

Ø Tujuannya adalah untuk

mengelakan pelabur beli hartanah

kawasanterpencilyangmempunyai

permintaanyangrendah.


27

2019

Ø Hotspot atau prime area

bermakna kawasan dah ada

kemudahan-kemudahan asas

seperti kemudahan jalan raya,

shoptlots(bermaknabukanterletak

dikawasan macam padang jarak

padangterkukur)

Ø Kenapa? Sebab nak pastikan

99% peluang tinggi jana

keuntungankan?Jaditakperlunak

cuba-cubabelihartanahdikawasan

yang bukan ‘hotspot’ untuk


28

2019

merendahkan risiko kesilapan

percaturan.


29

2019

ii. Selepas dah pastikan Langkah (1),

maka pilih projek undercon yang

berdekatan dengan ‘new story’

(yangadafuturedevelopment)

Ø ‘Future development’ ini bakal

meningkatkan kebarangkalian

peluangkenaikanhargahartanah

(capital appreciation) dikawasan

itu. Jika beli dengan harga yang

betul, maka sesatu hartanah

bakal menikmati ‘capital

appreciation’ yang lebih tinggi

darihartanahbiasa!.


30

2019

Ø Apa ‘future development’ yang

biasanya kita cari? Saya

simpulkan5yangutamadanyang

biasapelaburcariiaitu:

a) Pengangkutan Awam (e.g

MRT/LRT, Monorail, kecuali

Komuter)


31

2019

b) Pejabat(Offices)

c) PusatKomersil(e.g.Malls)


32

2019

d) Highway

e) Sekolah (kebangsaan,

private atau international

schools)


33

2019

Ø 5 perkara ini menjadi tarikan

utama untuk penduduk kawasan

lain datang ke kawasan kita

kerana didorongi faktor ada

peluang pekerjaan, pusat

membeli belah, pilihan utama

untuk kediaman keluarga (own

stay)dansebagainya.

Ø Pilih kawasan yang ada

minimum salah satu ‘new story’

ini. Jika ada lagi banyak lagi

bagus.


34

2019

Ø Antara beberapa contoh

kawasan yang ada ‘new story’ di

sekitarLembahKlangadalah:

a) Projek TRX Exchange, Jalan

TunRazak

b) MRT Line 2 (Sungai Buloh-

Putrajaya)

c) Projek KL Metropolis,

Dutamas


35

2019

iii. Jangan ‘overjudgement’ faktor

‘newstory’tersebut!

Ø Sering berlaku pelabur

‘overjudgment’ dalam menilai

kehadiran faktor-faktor diatas ni.

Contohnya ada projek di Sungai

Besi yang dijual pada harga RM

600++ psf hanya kerana ianya

berdekatan dengan public

transport. Harga ini dianggap

sebagai ‘overpriced’ kerana masih

banyak lagi projek jalan kaki ke


36

2019

MRTyangberhargabawahRM550

psf.

iv. Elakkan melabur dikawasan

‘oversupply’

Ø Contoh di kawasan Kepong

walaupun ada banyak projekMRT,

dan ada projek 3-bilik yang dijual

bawah harga RM 500 psf, tetapi

tempat ini bakal menghadapi

masalah‘oversupply’keranaterlalu

banyakunithighriseyangakansiap

dibinadalambeberapa tahunakan

datang.


37

2019

Gambar:Edgemarketsmenunjukkanjumlahsupplyunit

diKepongbakalmeningkathampirke10,000unit

Ø Faktor ‘Oversupply’ akan

membuatkan kawasan itu berlaku

‘price war’ (perang harga) kerana

unit terlalu banyak dan pasaran

memerlukan masa untuk absorb

supplyyangbanyakini.

_____________________________


38

2019


1) Pilih kawasan yang memang

berdekatan dengan kawasan hotspot

atau‘primearea’

2) Pilih projek undercon yang

berdekatan dengan ‘future

development’(newstory)

3) Jangan‘overjudgement’faktornew

storytersebut!

4) Elakkan melabur dikawasan yang

‘oversupply’.


39

2019

(KRITERIAKE-4)

STRATEGIPELABURAN

JANGKAPANJANGBUKAN

JANGKAPENDEK(SHORTTERMGAMEvsLONGTERMGAME)


40

2019


99%confirmmenguntungkan,maka:

i. Melabur jangka masa panjang (‘long

termgameplan’)

Ø Semakin lama pelabur simpan

hartanah tu, ianya semakin

menjaminkeuntungan.

Ø Kenapa? Sebab semakin lama

kitasimpanhartanahitu,bermakna

makin lama kita sewakan,

makanya:


41

2019

a) Makin berkurang baki

pinjamanperumahankita

b) Malah tahun demi tahun

hartanah tersebut bakal

menikmaticapitalappreciation

Ø Contoh, untuk hartanah yang

sama,pelaburyangjualpadatahun

ke-5 biasanya tidak akan

mempunyaikeuntunganyangsama

dengan pelabur yang jual pada

tahunke-15.


42

2019

Ø Mengikut statistic Malaysia

House Price Index, (rujuk gambar

dibawah), secara purata harga

rumah meningkat sebanyak 6.5%

setiap tahun dari tahun 1990

sehingga tahun 2016 (sumber:

National Property Information

Centre,NAPIC)

(sumber:NAPIC)


43

2019

Contoh:

Harga pasaran Kondominium Pelangi

Utama di Bandar Utama (3 bilik, saiz

900++sf)mengikuttahunadalah

§ Tahun2005–RM231,000

§ Tahun2009–RM260,000

§ Tahun2017–RM581,000

(sumber:hargamediandiBrickz)

Berdasarkan contoh diatas, jika pemilik

jual pada tahun 2009, beliau hanya

untungRM30,000sahaja.

Tetapi jika pemilik unit tunggu sehingga

tahun 2017, maka unit tersebut boleh


44

2019

buat keuntungan dalam anggaran RM

350,000 (ini belum ambil kira faktor baki

pinjaman perumahan yang makin

berkurang kerana hartanah sentiasa

disewakandari2005–2017)

Jadi sinilah bezanya pelabur yang main

‘shorttermgame’dan‘longtermgame’.

_____________________________________________


Main startegi jangka panjang bukan

jangkapendek.


45

2019

(KRITERIAKE-5)

UNITYANGBETULAKAN

MENARIKMINAT

PENYEWA/PEMBELIYANG

BERDUIT


46

2019


99%confimmenguntungkan,maka:

i. Sewakansecarafullyfurnished

Ø Kenapa? Ini kerana kadar sewa

secara fully furnished adalah lebih

tinggi dari kadar sewa unit kosong

(bareunit)ataukadarsewasepara

penuh(partlyfurnished).


47

2019

ii. Fully Furnished bertaraf ‘Grade A

furnishing’

Ø ‘furnish’kan uni kita bertaraf

Grade A bukan Grade B atau C.

Contohsepertigambar:

Gambar:FurnishingbertarafGradeAolehsyarikat

MakeOverGuysdisalahsatuunitdiArcoris

ServiceApartment,MontKiara


48

2019

Ø Kos renovasi untuk rumah

pelaburan tak samadengan rumah

duduk sendiri. Contoh macam

‘Vinnylflooring’dan‘plasterceiling’

tutakperlupun.Buatrenovasidan

furnishing yang murah tapi cantik.

Rujukpakarrenovasiandababini.

iii. Pilih unit yangmempunyai banyak

‘rentalstrategies’sepertiunitjenis

2bilik,3bilikatauDual-Key

Kenapa?Ada2sebabiaitu:


49

2019

a) MultipleRentalStrategies:

Ø Jikatidakdapatpenyewasecara

perunit, maka boleh sewakan

secara perbilik (room rental) atau

perkepala(perheadrental).

Ø Sewaan Perbilik dan Perhead

biasanya boleh dapat kadar sewa

lebih tinggi dari sewaan perunit.

Cuma penat sedikitlah

menguruskanramaipenyewa.


50

2019

b) SasaranPenyewa/Pembeli:

Ø Unitjenis2bilik,3bilik,atau

dual-key ini akan menarik

perhatian golongan penyewa

jenis yang berkeluarga, atau

pun jenis kumpulan beberapa

orang bekerja yang bujang.

Golongan ini mampu bayar

lebih kerana kombinasi

‘household income’ yang lagi

tinggi (e.g suami isteri yang

bekerja, golongan pekerja yang


51

2019

berkongsi duit sewa dengan

rakanetc)

Ø Pembeli jenis bekeluarga

pula lebih meminati membeli

unit 3 bilik berbanding unit

studio.


52

2019

iv. Pilih unit yang mempunyai view

penuhEMOSIsepertifacingforest,

cityview(e.g.KLCC),poolview

Ø Viewseperti inmenambahnilai

‘emotional factor’ pada unit kita.

Kesannya unit kita akan lebih

mudah menarik minat

penyewa/pembeli berbanding unit

yang tidak mempunyai view yang

cantik.

Ø Namun ini tidakmenjamin unit

kita akan dapat kadar sewa lebih


53

2019

tinggi berbanding unit lain ya.

Mudah disewakan tidak bermakna

dapat lebih tinggikadarsewa.Tapi

cukupuntukmengelakkanunitkita

kosongtanpapenyewa/pembeli.

Gambar:UnitcornerlotyangFacingForestdi

KondominiumArmaneeTerrace2,Damansara

Perdana


54

2019

v. Elakkan membeli projek yang

menawarkan pakej ‘Fully

Furnished’

Ø Ini kerana jika semua unit

diprojekituadalah‘fullyfurnished,’

maka susah nak dapat penyewa

kerana faktor persaingan yang

hebat antara unit-unit ‘fully

furnished’ tersebut.Dah semuanya

nampak sama kan, tiada beza

antara satu unit dengan unit yang

lain, jadi bagaimana penyewa nak

buatpilihankan?


55

2019


Untukpilihunityangbetulpastikan:

i. Sewakansecarafullyfurnished

ii. FullyFurnishedmestibertarafGradeA‘furnishing’

iii. Pilihunityangbanyak‘rentalstrategy’seperti unit jenis 2 bilik, 3 bilik atauDual-Key

iv. Pilih unit yang mempunyai view yangpenuh emosi seperti facing forest,KLCC,poolview

v. Elakkan membeli projek yangmenawarkanpakej‘FullyFurnished’


56

2019

Extratips:1) Sebelum beli semak latarbelakang pemaju. Beli denganpemaju yang okay dan tidak‘bermasalah’.

2) Projek yang dibawah HDA(Housing Development Act) lebihrendah risiko berbanding projeknon-HDA(SOVO,SOFO)

3) Bezakan pembelian projekperumahan jenis komersil(commercial) dan kediaman(residential).


57

2019

WAJIBBACA!

Jadibagaimananakgunapanduanini?

ü 5 Kriteria ini hanya boleh digunakan sebagai

guideline asas untuk meningkatkan tahap

kebarangkalianuntukjanakeuntungandalam

pelaburanhartanah

ü ‘Newbie’ atau ‘intermediatte investor’ boleh

mengunakan 5 kriteria ini untuk menilai

mana-manahartanahundercon.

ü Mana-mana hartanah undercon yang

menepatikesemua5kriteria-kriteriaini,maka


58

2019

kebarangkalian untuk buat untung sangat-

sangattinggi.

ü Semakin banyak kriteria yang ditepati maka,

semakin tinggi kebarangkalian hartanah

undercon tersebut boleh buat untung lebih

cepatdaribiasa.

ü Jika mana-mana hartanah yang TIDAK

MENEPATI antara salah satu 5 Kriteria

tersebut, maka TIDAK SEMESTINYA hartanah

tersebut tidakmenguntungkan. Lebihbanyak

ujian analisa secara mendalam perlu

dilakukan untuk menilai tahap potensi

sebenar hartanah itu seperti Racial Test,

Moats Test, Demographic Test dan lain-lain

ujianlagi.


59

2019

ü Penulisan 7 kriteria ini adalah hasil

pandangan, pengalaman penulis dan hasil

inspirasi dari ilmu ‘26 Soalan Yang Bakal

Faizul Ridzuan Tanya Sebelum Beli Apa-Apa

Hartanah’ (rujuk sini

https://faizulridzuan.com/26-kriteria/)


60

2019

HubungiPenulis:

Jikaadasebarangkemusykilanboleh

hubungipenulisdi:

Whatsapphttp://www.wasap.my/60183272156

Facebook:https://www.facebook.com/jimmyharyzul

Email:


61

2019

[email protected]

menguntungkan pelabur hartanah · meningkatkan tahap kebarangkalian membuat keuntungan dalam...

Documents