Mikä muuttuu ja mikä eiHuoneistotietojärjestelmästä

kiinteistönvälittäjilleKristiina Virmajoki MML

24.3.2020

Sisältö

• Huoneistotietojärjestelmään kuuluminen

• Taloyhtiö

• Osakehuoneisto

• Kiinteistönvälittäjän ensitoimenpiteet ja kolme erilaista toimintatapaa vanhojen kohteiden kaupassa

• Kysymyksiä käytännön tilanteista

• Uudiskohteiden kaupasta

HUONEISTOTIETOJÄRJESTELMÄÄN KUULUMINEN• Kaikki uudet asunto-osakeyhtiöt ja keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt kuuluvat

perustamisestaan lähtien huoneistotietojärjestelmään • Perustajaosakkaat omistajina

• Vanhojen yhtiöiden on ensin siirrettävä osakeluettelo huoneistotietojärjestelmään• Asunto-osakeyhtiöt

• Keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt muuttavat ennen osakeluettelon siirtoa yhtiön oikeudellisen muodon kaupparekisteriin ja ottavat yhtiöjärjestykseen määräyksen kuulumisesta htj:ään

• Osakeyhtiöt muuttavat ennen osakeluettelon siirtoa yhtiön oikeudellisen muodon asunto-osakeyhtiöksi tai keskinäiseksi kiinteistöosakeyhtiöksi kaupparekisteriin

• Osakkaiden on haettava osakekirjan mitätöimistä ja sähköistä omistuksen rekisteröintiä huoneistotietojärjestelmään

• Osakas voi hakea omistuksen rekisteröintiä heti siirron jälkeen, (vapaaehtoista)

• Omistajanvaihdoksen yhteydessä uuden omistajan on haettava rekisteröintiä

1. MITÄ KIINTEISTÖNVÄLITTÄJÄN ON SELVITETTÄVÄ ENSIMMÄISEKSI?

• Mikä on taloyhtiön ja osakeomistuksen tila?

a) Taloyhtiö ylläpitää osakeluetteloa ja omistus osoitetaan osakekirjalla

b) Maanmittauslaitos ylläpitää osakeluetteloa (taloyhtiö on siirtänyt osakeluettelonhuoneistotietojärjestelmään), mutta omistus osoitetaan edelleen osakekirjalla

c) Maanmittauslaitos ylläpitää osakeluetteloa ja omistus osoitetaan sähköisellä omistusmerkinnällä huoneistotietojärjestelmässä

• Miten taloyhtiön ja osakeomistuksen tila selvitetään?

• Isännöitsijäntodistuksella on merkintä sekä taloyhtiön siirtymisestä että omistuksen muodosta

• https://www.maanmittauslaitos.fi/huoneistot-ja-kiinteistot/huoneistot-ja-asuntokauppa/asiointiapuri

1.a. Taloyhtiö ei ole huoneistotietojärjestelmässä

Kiinteistönvälittäjän velvollisuudet ovat ennallaan, mutta• Varmista ennen myyntiä, että omistaja (myyjä) on merkitty osakeluetteloon ja että siirtomerkintä

on tehty osakekirjaan

• Valvo, että varainsiirtovero suoritetaan kaupanteon yhteydessä jokaisen ostajan osalta erikseen

• Tee varainsiirtoveroilmoitus Verohallinnolle jokaisen ostajan osalta erikseen

• Varmista, että jokainen ostaja tulee merkityksi taloyhtiön ylläpitämään osakeluetteloon ja että siirtomerkintä tehdään osakekirjaan

→ Uuden omistajan on odotettava taloyhtiön osakeluettelon siirtoa htj:ään ennen kuin voi muuttaa omistuksensa osakekirjasta sähköiseksi merkinnäksi

1.b Taloyhtiö on huoneistotietojärjestelmässä

• Varmista ennen myyntiä, että • omistaja (myyjä) on osakeluettelossa omistajana ja että osakekirjassa on siirtomerkintä myyjälle TAI

• osakeluettelossa olevasta omistajasta on osakekirjassa katkeamaton siirtoketju myyjään.

• Huolehdi, että uudella omistajalla on siirtomerkintä osakekirjassa.

• Valvo, että jokainen ostaja maksaa varainsiirtoveron erikseen kaupanteon yhteydessä.

• Anna varainsiirtoveroilmoitus Verohallinnolle jokaisesta ostajasta erikseen.

• Kehota omistajaa hakemaan omistuksen rekisteröintiä Maanmittauslaitokselta kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta ja toimittamaan samalla paperinen osakekirja mitätöitäväksi.

→Uusi omistaja voi käyttää omistajanoikeuksiaan, kun rekisteröinti on hyväksytty.

• Uusi omistaja merkitään osakeluetteloon, kun Verohallinnolta on tullut tieto varainsiirtoveron suorituksesta.

1.c. Taloyhtiö on huoneistotietojärjestelmässä ja osakehuoneiston omistus on sähköinen

• Varmista ennen myyntiä, että myyjällä on sähköinen omistusmerkintä huoneistotietojärjestelmässä (osakehuoneistotuloste)

• Valvo, että jokainen ostaja maksaa varainsiirtoveron erikseen kaupanteon yhteydessä.

• Anna varainsiirtoveroilmoitus Verohallinnolle jokaisesta ostajasta erikseen.

• Kehota uutta omistajaa hakemaan omistuksensa rekisteröintiä heti, vaikka rekisteröinnin hakemiselle ei ole laissa määräaikaa.

• Myyjän suostumus rekisteröinnille tarvitaan.

• Uusi omistaja voi käyttää omistajanoikeuksiaan, kun rekisteröinti on hyväksytty.

• Uusi omistaja merkitään osakeluetteloon, kun Verohallinnolta on tullut tieto varainsiirtoveron suorituksesta.

2. KESKINÄISEN KIINTEISTÖOSAKEYHTIÖN OSAKKEET KAUPAN KOHTEENA

• Vanhat kkoy:t ovat osakeyhtiöitä kaupparekisterissä

• Ellei taloyhtiö ole tehnyt mitään → kaupat tehdään kuten ennenkin

• Vanha kkoy voi päivittää yhtiömuotonsa kkoy:ksi PRH:ssa (paperimenettely)

• Ei kuulu huoneistotietojärjestelmään → kaupat tehdään kuten ennenkin

• Vanha kkoy voi myös yhtiömuodon muutoksen yhteydessä valita, että haluaa liittyä htj:ään

• Muuttaa oikeudellisen muodon PRH:ssa, rakenteistaa huoneistoselitelmän ja ottaa yhtiöjärjestykseen määräyksen kuulumisesta huoneistotietojärjestelmään

• Tekee osakeluettelon siirron MML:n siirtopalvelussa 31.12.2022 mennessä → kaupan johdosta uuden omistajan on rekisteröitävä omistuksensa huoneistotietojärjestelmään

3. MITEN EHDOLLISESSA KAUPASSA TOIMITAAN?

• Taloyhtiö on huoneistotietojärjestelmässä, mutta myyjällä on paperinen osakekirja

• Kaupanteossa toimitaan kuten aikaisemminkin

• Ostajan on haettava omistusoikeuden rekisteröintiä ja osakekirjan mitätöintiä, kun saanto on lopullinen (siirtomerkintä osakekirjassa)

• Panttaus voidaan merkitä htj:ään

• Taloyhtiö on huoneistotietojärjestelmässä ja myyjällä on jo sähköinen omistus

• Myyjä antaa kaupanteon yhteydessä suostumuksen ehdollisen kaupan rekisteröinnin vireille laittamiseen htj:ssä

• Panttaus jätetään lepäämään

• Ostajan/pankin on haettava omistusoikeuden rekisteröintiä, kun saanto on lopullinen. Myyjän on annettava uusi suostumus ostajan omistuksen rekisteröinnille.

4. MITEN LUNASTUSMENETTELYSSÄ TOIMITAAN? lunastuslauseke• Lunastuslauseke yhtiöjärjestyksessä

• Osakehuoneistotulosteella teksti ” yhtiöjärjestyksestä johtuva lunastus- tai vaihdannanrajoituslauseke”

• Uusilla yhtiöillä perustamisen yhteydessä saatu tieto, vanhoilla siirron yhteydessä saatu tieto

• Omistajanvaihdoksen yhteydessä tehdään MML:ssä osakeluetteloon merkintä ” Asunto-osakkeen saantoon kohdistuu yhtiöjärjestyksen mukainen lunastusoikeus”

• Merkintä poistetaan 3 kk:n kuluttua

• Taloyhtiö ilmoittaa MML:lle → merkintää ei poisteta 3 kk:n kuluttua• Lunastus on kesken

• Lunastusoikeutta on käytetty

• Lunastus on riitautettu

• Taloyhtiö ilmoittaa MML:lle → merkintä poistetaan jo ennen 3 kk:n kulumista• Lunastusoikeutta ei käytetä

4. MITEN LUNASTUSMENETTELYSSÄ TOIMITAAN? lunastuslauseke• Omistajanvaihdos

• MML rekisteröi ostajan (A) omistuksen ja merkitsee osakeluetteloon, jos vsv suoritettu

• Osakeluettelossa (ja osakehuoneistotulosteella) teksti ”Asunto-osakkeen saantoon kohdistuu yhtiöjärjestyksen mukainen lunastusoikeus” 3 kuukauden ajan

• MML lähettää taloyhtiölle tiedon (A:n) omistuksen rekisteröinnistä

• Taloyhtiö ilmoittaa osakkaille lunastusmahdollisuudesta 2 vkon kuluessa siitä, kun

• saanut tiedot uudelta omistajalta

• arvioinut yhtiöjärjestyksen lunastusoikeuden koskevan ko. saantoa

• Taloyhtiö ilmoittaa MML:lle tehdystä lunastusvaatimuksesta (B) viivytyksettä

• Lunastaja (B) suorittaa maksun taloyhtiön tilille 2 vkon kuluessa

• MML rekisteröi lunastajan (B) omistuksen (hakemuksesta) ja merkitsee osakeluetteloon, kun vsv on suoritettu

• MML ilmoittaa taloyhtiölle → taloyhtiö suorittaa lunastajan (B) lunastushinnan ostajalle (A)

4.MITEN LUNASTUSMENETTELYSSÄ TOIMITAAN? muu vaihdannanrajoitus-

lauseke • Muu vaihdannanrajoituslauseke

• Osakehuoneistotulostella on merkintä ”Yhtiöjärjestyksestä johtuva muu vaihdannanrajoitus”

• Muu vaihdannanrajoituslauseke voi koskea ainoastaan vanhoja yhtiöitä ja se on siirron yhteydessä saatu tieto

• Omistajanvaihdos • Etuosto- ja suostumuslauseke: osaketta tarjotaan ensin muille osakkaille tai osakkeiden

luovuttamiseen pitää saada yhtiön suostumus.

• MML rekisteröi omistuksen, mutta ei merkitse osakeluetteloon, vaikka vsv on suoritettu• Osakeluettelossa (ja osakehuoneistotulosteella) teksti ”Asunto-osakkeen saantoon kohdistuu

yhtiöjärjestyksen mukainen muu vaihdannanrajoitus”

• MML lähettää taloyhtiölle tiedon omistuksen rekisteröinnistä

• Taloyhtiö ilmoittaa MML:lle, että omistaja voidaan merkitä osakeluetteloon → MML poistaa merkinnän ja merkitsee ostajan osakeluetteloon, jos vsv on suoritettu

5. MITEN KAUPAN PURUSSA TOIMITAAN?

• Purku rekisteröidään saantona, purkuperusteella ei ole merkitystä kuten varainsiirtoverotuksessa

• Taloyhtiö on huoneistotietojärjestelmässä, mutta myyjällä (A) on ollut vielä paperinen osakekirja, eikä ostaja (B) ole vielä rekisteröinyt omistustaan ja mitätöinyt paperista osakekirjaa kauppaa purettaessa

• Alkuperäisen omistajan (A) on haettava itselleen rekisteröintiä kaupan purun jälkeen ja annettava vsv-ilmoitus Verohallinnolle

• Ostaja (B) tekee siirtomerkinnän osakekirjaan alkuperäiselle omistajalle (A)

• Taloyhtiö on huoneistotietojärjestelmässä ja ostajan omistus on jo sähköinen• Alkuperäisen omistajan on haettava omistuksensa rekisteröintiä kaupan purun jälkeen ja

annettava vsv-ilmoitus Verohallinnolle

• Ostaja antaa suostumuksen alkuperäisen omistajan omistuksen rekisteröinnille, mahdollinen pantinhaltija panttausmerkinnän poistamiselle

6. MITÄ TEHDÄ, JOS MYYJÄN OSAKEKIRJA ON KADONNUT?

• Taloyhtiö ei ole huoneistotietojärjestelmässä:

• Toimitaan kuten ennenkin: on kuoletettava osakekirja käräjäoikeudessa ja painatettava uusi osakekirja tilalle.

• Taloyhtiö on huoneistotietojärjestelmässä, mutta omistus perustuu osakekirjaan:

• Omistajaosakkaan on kuoletettava kadonnut osakekirja käräjäoikeudessa.

• Taloyhtiö ei enää painata uutta osakekirjaa.

• Myyjän on haettava sähköistä omistuksen rekisteröintiä ja liitettävä hakemukseen käräjäoikeuden päätös osakekirjan kuolettamisesta.

• Ostajan saanto voidaan rekisteröidä vasta myyjän omistuksen tultua rekisteröidyksi huoneistotietojärjestelmään.

7. KUOLINPESÄ OSAKKEIDEN MYYJÄNÄ• Taloyhtiö on huoneistotietojärjestelmässä, mutta myyjällä on paperinen osakekirja

• Osakekirjassa on aina oltava katkeamaton ketju osakeluetteloon merkitystä omistajasta omistuksen rekisteröintiä hakevaan asti

• Jos osakeluettelossa omistajana on vainaja tai kuolinpesä ja pesä on jakamaton, osakekirjassa pitää olla siirto kuolinpesältä ostajalle

• Esim. osakeluettelossa Tanja Tikka 1/1 → osakekirjassa: Siirretään Helmi Hyypälle Tanja Tikan kuolinpesän osakkaina Tero Tikka ja Turo Tikka

• Jos osakeluettelossa omistajana on vainaja tai kuolinpesä, mutta pesä on jo perinnönjaossa jaettu, kannattaa osakekirjaan merkitä siirto kuolinpesältä omistajaosakkaille.

• Esim. osakeluettelossa Tanja Tikka 1/1 → osakekirjassa Siirretään Tero T:lle ½ ja Turo T:lle ½ . TT:n kuolinpesän uskotut miehet UU ja SS.

• Tämän jälkeen omistajat tekevät siirron ostajalle.• Siirretään Helmi Hyypälle Tero T ja Turo T.

→ Ostajan ei tarvitse esittää myyjien saantoasiakirjoja rekisteröintiä hakiessaan

8. MITENTALOYHTIÖN YHTIÖJÄRJESTYKSEN MUUTOKSET ON OTETTAVA HUOMIOON? • Ainoastaan voimassa olevan yhtiöjärjestyksen mukaisen osakeluettelon saa siirtää

huoneistotietojärjestelmään

• Taloyhtiö tekee yhtiöjärjestyksen muutoksen ennen siirtoa

• Paperiset osakekirjat eivät enää vastaa voimassa olevia osakeryhmiä kaikkien osakeryhmien osalta

• Uudet osakeryhmät tulevat PRH:lta MML:n siirtopalveluun

• Taloyhtiö ilmoittaa siirron yhteydessä osakkeiden omistajat → rekisteröinnin tekee joko myyjä tai viimeistään luovutuksensaaja

• Taloyhtiö siirtää voimassa olevan yhtiöjärjestyksen ja tekee yj:n muutoksen siirron jälkeen

• Yhtiöjärjestyksen muutoksessa uuden yhtiöjärjestyksen tiedot tulevat PRH:ltahuoneistotietojärjestelmään, mutta

• muuttuneiden osakeryhmien omistajia ei saada PRH:lta

• Taloyhtiön on ilmoitettava syntyneiden uusien osakeryhmien omistajat huoneistotietojärjestelmään →omistajat rekisteröidään

9. UUDISKOHTEIDEN KAUPASTA HTJ:SSÄ OLEVISSA TALOYHTIÖISSÄ• RS-menettely voi koskea

• Uusien taloyhtiöiden asuinhuoneistoja

• Vanhojen taloyhtiöiden korjaus- ja lisärakennuksessa syntyneitä asuinhuoneistoja

• RS-menettely alkaa

• RS-pankki/ aluehallintovirasto ilmoittaa RS-rajoitukset osakeryhmille

• MML ei ylläpidä RS-menettelyn aikaisia omistajanvaihdoksia: RS-pankki /AVI kuten ennenkin

• RS-menettely päättyy

• RS-pankki/ AVI ilmoittaa RS-rajoitusten poistamisesta ja omistajat htj:ään

• Myymättömien osakehuoneiston omistajiksi jäävät perustajaosakkaat → ostajien pitää hakea omistuksen rekisteröintiä

• Huom. Jos rakentamisen aikana tai sen jälkeen tehdään yhtiöjärjestyksen muutos, taloyhtiö ilmoittaa uusien osakeryhmien omistajat!

9. UUDISKOHTEIDEN KAUPASTA HTJ:SSÄ OLEVISSA TALOYHTIÖISSÄ• RS-menettelyn ulkopuolella

• Muut kuin asuinhuoneistot, esim. autopaikat, liikehuoneistot tai loma-osakkeet

• Valmiina myytävät asuinhuoneistot

• Omistuksen rekisteröinti

• Perustajaosakkaat tulevat htj:ään yhtiiön tietojen mukana

• Ostajat rekisteröivät itse omistuksensa

• Huom. Jos rakentamisen aikana tai sen jälkeen tehdään yhtiöjärjestyksen muutos, taloyhtiö ilmoittaa uusien osakeryhmien omistajat!

10. MIKÄ ON MYYJÄN ANTAMAN VALTUUTUKSEN MERKITYS OSTAJAN OMISTUKSEN REKISTERÖINNISSÄ?

• Myyjä on antanut valtuutuksen toiselle tehdä kaupan puolestaan

• Taloyhtiö on huoneistotietojärjestelmässä, mutta omistus perustuu osakekirjaan:

• Ostaja hakee omistuksen rekisteröintiä ja kauppakirjan mitätöintiä

• Suostumus kauppakirjan mitätöinnin antamiselle kannattaa ottaa valtuutuksessa huomioon

• Taloyhtiö on huoneistotietojärjestelmässä ja omistus on sähköinen:

• Suostumus annetaan toistaiseksi kauppakirjassa, erillisenä suostumuksena tai ostajan rekisteröintihakemuksella

• Myyjältä tiedustellaan valtuutusta ja siten suostumusta omistuksen rekisteröintin