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Intervention de Laurent Escobar, directeur associé, Adequation

siège :

Espace Eiffel – 18/20, rue Tronchet – 69006 Lyon

tél. 04 72 00 87 87 – fax. 04 78 27 70 72

agence de Montpellier :

133, rue Olof Palme – Tournezy – 34070 Montpellier

tél. 04 67 07 99 00 – fax. 04 67 07 90 91

agence de Nantes :

1, allée Cassard – 44000 Nantes

tél. 02 40 95 64 64

agence de Nice :

23, rue Jean Canavèse – 06100 Nice

tél. 04 93 51 01 11 – fax. 04 93 51 01 64

Atelier EcoQuartier

Programmer un projet d’aménagement :

comment assurer mixité sociale et fonctionnelle ?

DREAL Rhône-Alpes / DDT 38 / Grenoble – jeudi 19 décembre 2013

19 décembre 2013 © Adequation - Atelier EcoQuartier - DREAL Rhône-Alpes / DDT 38 / Grenoble 2

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Le projet d’aménagement est l’occasion pour la collectivité de concrétiser des objectifs de développement durable, notamment en matière d’habitat et de mixité sociale

La plupart des territoires ont des difficultés pour loger leurs classes modestes et maintenir sur

place leur classe moyenne

Soit en raison de prix du logement de plus en plus élevés dans les marchés tendus

Soit en raison du manque d’offre adaptée en secteurs détendus

Les projets d’aménagement d’initiative publique sont des lieux privilégiés pour reconstituer les

parcours résidentiels, préserver la cohésion et la mixité sociale des territoires

De fait, il n’est pas rare qu’un minimum de 50% des droits à construire de logements doivent

s’inscrire dans une fourchette basse pour créer les conditions d’une offre suffisante en logements

sociaux et en accession aidée

Se pose alors le problème de l’équilibre financier des projets d’aménagement

Cela nécessite de combiner plusieurs paramètres pour les optimiser :

• Contextualisation par rapport à la demande locale et au marché immobilier concurrentiel ;

• Typologie de produits, surfaces et prix de vente en fonction des morphologies urbaines ;

• Interactions entre charges foncières, coût de construction et prix de vente ;

• Respect des équilibres financiers du projet d’aménagement, définis avec la collectivité ;

• Phasage et allotissement en fonction des opérateurs à solliciter.

Agglomération Grenobloise : la promotion immobilière a battu des records en 2012,

avec près de 1.600 ventes, mais un prix moyen du collectif neuf qui tangente 3.600 €/m², Forte de baisse en 2012 puis petite reprise des ventes de +5% en 2013 ; avec 21% d’investisseurs

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Source : FIL Promotion immobilière Isère - Adéquation

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Tunnel de Friggit : l’indice de solvabilité des ménages a franchi depuis 2005,

le seuil de 1,5 qui avait déjà été déclencheur de crise de 1991 à 1995

Source : CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales et indices Notaires-INSEE désaisonnalisés

Comprendre les dynamiques résidentielles, en partant des budgets de la demande Q

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Locatif social /

Ancien à bas loyer

Marginalement

accession sociale

Locatif social /

Ancien et neuf à

loyer intermédiaire

Accession sociale

/ Ancien et neuf à

prix intermédiaire

Ancien et neuf à

loyer de marché

Ancien et neuf à

prix de marché

Minoritairement,

ancien à loyer élevé

Majoritairement,

ancien à prix élevé

• 1er décile de revenus

• 2ème décile de revenus


30% de ménages de

revenus modestes



20% de ménages de

revenus moyens inférieurs




30% des ménages de

revenus moyens supérieurs

• 9ème décile de revenus 20% des

ménages de revenus aisés


Classe moyenne : 50% des ménages, 85 à 90% de la demande de logements neufs .

Les 3ème à 5ème déciles de revenus pèsent près de 50% de la demande

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6 19 décembre 2013 © Adequation - Atelier EcoQuartier - DREAL Rhône-Alpes / DDT 38 / Grenoble

Revenus moyens (< 8ème décile) < 4.266 € 292.000 € 351.000 €

Revenus moyens (< 7ème décile)

10% des ménages

< 3.483 € 239.000 € 286.000 €


10% des ménages

< 2.899 € 199.000 € 238.000 €


10% des ménages

< 2.407 € 165.000 € 198.000 €


10% des ménages

< 1.994 € 137.000 € 164.000 €

Calculs réalisés par Adequation sur la base des

données INSEE RFLM 2011 – www.empruntis.com

Revenus moyens (3ème décile)

10% des ménages

< 1.643 € 113.000 € 135.000 €

Classes de revenus Part des ménages

Revenus mensuels

Budget en accession avec 10% d’apport

Budget avec 25% d’apport

ou pour investisseur

50% de la demande de l’Agglomération Grenobloise finançable entre 113 et 198.000 €

http://www.empruntis.com/


Quels prix cibler pour rendre le logement neuf accessible au plus grand nombre ?

Calculs réalisés par Adequation sur la base des

données INSEE RFLM 2011 – www.empruntis.com

< 20% d’occupants locataires et propriétaires

du 3ème au 5ème décile

3.600 €/m²

Pour des logements abordables aux budgets du 3ème au 5ème décile :

. Collectif < 3.000 €/m²

. T4 et plus < 2.400 €/m²

Agglo. Grenobloise

Revenus /

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des prix abordables -17% en-dessous des prix actuel du collectif neuf

Des prix abordables comparables aux prix moyens du collectif neuf en 2006

La problématique spécifique du logement familial, difficile à proposer en collectif

http://www.empruntis.com/

Le logement intermédiaire et la maison de ville en complément du collectif Levie

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• L’écart de coût de construction est significatif entre le logement collectif et

des formes intermédiaires ou individuelles denses marges de manœuvre

sur le prix de vente du logement ou sur la charge foncière

• Les raisons : une structure moins coûteuse parce que moins haute, pas

d’ascenseur, pas / peu de parties communes, un stationnement hors sol

• Un prix de revient et un mode d’habiter plus adaptés au logement familial

Typologie Collectif sur

sous-sol

Intermédiaire

pkg hors sol Maison de ville

Coût de

construction

(€ HT/m² shab)

1.540 € 1.430 € 1.190 €

Charge foncière

(€ HT/ m² SDP) 200 € 200 € 200 €

Prix de vente

(€ TTC/m² shab) 3.000 € 2.800 € 2.400 €

9 clefs pour retrouver des marges de manœuvre et résoudre la difficile équation entre prix de sortie, qualité bâtie et charge foncière

Des T3 à 189.000 € (en TVA 19,6%, pour un

immeuble collectif R+4

sur un niveau de sous-

sol, cc : 1.540 € HT/m²

habitable parking

inclus, hors VRD)

60 m²

63 m²

66 m²

3.150 €/ m²

3.000 €/m²

2.860 €/m²

CF en BBC : 290 €/m² SDP



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1. Optimiser les recettes foncières des programmes autres que le logement libre

2. Bien définir les équilibres de programmation en logement et éviter les effets pervers des péréquations

3. Ajuster le nombre et la gestion des stationnements

4. Mixer les formes urbaines

5. Définir des allotements de taille critique adaptée à la structure des opérateurs

6. Favoriser l’initiative en matière de qualité architecturale et environnementale

7. Proposer un objectif et des règles d’encadrement de la charge foncière

8. Partager avec l’opérateur un objectif de prix unitaires, plutôt que de prix au m²

9. Discuter préalablement les objectifs et les modalités de la consultation avec les opérateurs

LA CLIENTELE

Endogène

Typologie et quantification de la

clientèle de quartier qui réalise ici des

achats quotidiens

Minimum requis pour la création d’une

petite polarité : 2 000 habitants

Exogène

Peut être constituée par :

Résidants autres quartiers / Salariés /

Touristes / Etudiants / Passage

Quantification et estimation du taux

d’emprise réalisé par chaque segment

de clientèle potentielle exogène

L’ENVIRONNEMENT

La visibilité / L’accessibilité

Depuis les axes principaux à minima

Signalétique sur rue si point(s) de vente

situé(s) en retrait

Le stationnement

Stationnement minute impératif

La sécurité

La vidéo surveillance est souvent

demandée par les professionnels.

L’environnement public

Plus la polarité commercial sera proche

d’équipements tels que mairie, poste,

écoles, plus elle sera fréquentée

L’OFFRE

Etat du tissu commercial

Nombre de commerces / secteurs

d’activité / formes de vente / pôles

Localisation

Monographie des polarités en ville

Commerce diffus ou isolé : 1 à 3

(boulangerie, tabac, café)

Pôle de proximité : 6 à 8 (épicerie,

boulangerie, boucherie, tabac, café,

pharmacie, coiffeur, esthétique).

Pôle secondaire : 20 – 30 activités

Pôle majeur : > 50 -60 activités

LA PROGRAMMATION

Elle s’établit sur la base de:

- La réunion de l’ensemble des conditions citées ci-dessus

- l’observation des nouveaux modes de consommation

- les indices de dépenses des ménages par secteur d’activités ou par produit

Les conditions de création d’une offre commerciale


Mix

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L’ADRESSE

L’image

Des besoins diversifiés en

fonction des entreprises

(logique d’adressage différente

entre un centre d’appel et une

direction de service bancaire).

L’ancrage territorial

L’attachement à un territoire, à

un quartier, reste un critère

prépondérant pour certains

chefs d’entreprise

Le loyer

Une priorité donnée au bas

loyer différenciée selon les

entreprises. Un poids relatif

souvent inverse à l’image. Une

entreprise qui apportera une

importance forte à son image

minimisera le critère du loyer

et inversement.

L’ENVIRONNEMENT

URBAIN

L’accessibilité

Se situer au plus près

d’infrastructures de transports

majeures, variées et inter-

connectées (autoroute, gare,

métro / tram, station d’auto

partage et de vélo partage,

taxis, location de voiture,.…)

Le stationnement

Disposer de places de parking

suffisantes pour les salariés et

les visiteurs

Les communications

Se connecter à un réseau

internet à Très Haut Débit

La sécurité

Apporter la preuve d’un

quartier apaisé

L’ENVIRONNEMENT

ECONOMIQUE

La masse critique

S’inscrire dans un pôle

tertiaire d’au moins 70.000 m²

à 100.000 m²

Les entreprises

S’identifier à un tissu

spécialisé avec une proximité

d’entreprises aux activités

complémentaires, comme par

exemple l’audiovisuel et les

NTIC.

Jusqu’au pôle de compétitivité,

associant entreprises, agents

de développement, recherche

et formation autour de

logiques de métier

LES PLUS QUI FONT LA

DIFFERENCE

La proximité de :

- Commerces et services

- Restaurants

- Hôtels

- Activités sportives

- Equipements publics (plus

particulièrement la Poste)

- Salles de conférences

- …

Les critères principaux d’implantation tertiaire Identifier les besoins des entreprises et l’offre par effet miroir


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