MJERNI KOD   

Primjenjiv za zgrade Komisije u Briselu 

   

Konačna verzija   

   

11. maj 2009.         

SADRŽAJ   1. UVOD                           …………………………          3  2. REFERENTNE OBLASTI            …………………………     5  3. PRAVILA O MJERENJU 

3.1 OPŠTA NAČELA                       …………………………     6 3.2 BRUTO SPRATNA POVRŠINA         …………………………   8 3.3 NETO SPRATNA POVRŠINA         …………………………  10 

 4. PRILOZI 

4.1 ANEKS A: Indikatori           …………………………  12 4.2 ANEKS B: Podjela prostora na pod‐oblasti     …………………………  13 4.3 ANEKS C: Utvrđivanje prostora iznad tla / ispod tla   …………………………  14 4.4 ANEKS D: Definicija pod‐oblasti 15 4.5 ANEKS E: Specijalne funkcije Belgijskog tržišta   

4.5.1 Bruto spratna površina        …………………………  18 4.5.2 Neto spratna površina         …………………………  18 4.5.3 Oblasti nekretnina         …………………………  19 

 5. PLANOVI 

5.1 Obuhvaćene oblasti          ………………………….   21 5.2 Otvorene oblasti             ………………………….   23 5.3 Niše i konzole                       ………………………….   24 5.4 Vertikalna prodiranja           ………………………….   25 5.5 Oblast iznad tla i ispod tla         …………………………..   26 

                

1. UVOD    Ovaj mjerni kod se odnosi zgrade Komisije u Briselu.  Sistematsko  razmatranje  koda  obezbjeđuje  ujednačenost  u  sistemu  za  mjerenje  zgrade  sa veoma različitom arhitekturom  i omogućava da se uporedi efikasnost pokazatelja1  između njih prilikom procjene investicija nekretnina.   Mjerni kod se prvenstveno koristi u sledećim slučajevima: 

Refleksija na strategiju imovine Komisije;  Ugovorni pregovor koji  vodi Komisija  (prodaja,  zakup, pravo na uživanje  tuđe  svojine, dugoročni zakup ...) da precizno odredi predmet ugovora; 

Naknade za prostor za generalne direkcije i službe za smještaj osoblja;  Procjene i ponude za održavanje i izvođenje radova. 

 Kod je vitalno sredstvo za pregovaranje i upravljanje projektima imovine Komisije.  Kao opšte pravilo, Komisija primenjuje "DIN standarde 277‐1  i 277‐2" kod mjerenja objekata. Ovaj  mjerni  kod  dopunjuje  "DIN  Standard  277",  navodeći  kako  se  standard  primenjuje  i ukazujući na izuzetke i odstupanja koja se naročito tiču zgrada Komisije.  Gdje  "DIN  standard  277"  nije  dovoljno  precizan  za  potrebe  Komisije,  Kod  je  vođen  širokim poznavanjem standarda, pravila i upotreba koje redovno primenjuju geodete i kriterijume koje slijedi  Komisija  za  izračunavanje  površina.  Pored  "DIN  Standarda  277",  sledeći  dokumenti  su korišćeni kao referenca za kod:  

• "Belgijski Standard NBN 006" Autor: Regie des Batiments [Agencija za zgrade] (Belgijske vlasti) Objavljeno u maju 1983.

• "ISO 9836"

Autor: Internacionalni Standard Objavljeno 1992.

• "NEN 2580"

Autor: Nederlandse Normalisatie-Institut [Holandski Institut za standardizaciju] Objavljeno u maju 1997.

• "Mjerni kod za poslovne zgrade"

                                                            1 Naročito odnosi između različitih vrsta oblasti 

Autor: Union des geometres experts de Bruxelles [Briselsko Udruženje geodeta] (UGEB) u saradnji sa Union Belge des Geometres [Belgijsko Udruženje geodeta] (UBG) Trenutno u izradi

• "Belgijski mjerni kod" Autor: Association Belgo-Luxembourgeoise des Chartered Surveyors [Belgijsko-Luksemburško Udruženje ovlašćenih geodeta] Objavljeno u avgustu 2000.

• "Priručnik za standardne specifikacije za zgrade u Luksemburgu"

Takođe poznat kao “Žuta knjiga” Autor: OIL [Uprava za infrastrukturu i logistiku u Luksemburgu] Objevljeno u decembru 2005.

• "OIL Prirućnik"

Autor: OIL Dokument za internu upotrebu institucija u Luksemburgu

• "Priručnik za uslove stambenog stanovanja" Autor: OIB [Uprava za infrastrukturu i logistiku u Briselu] Dokument za internu upotrebu institucija u Briselu i Luksemburgu Trenutno u izradi od strane OIB/OIL

 Svaki citat iz gore navedenih dokumenata i iz Koda prate notacije u zagradi navodeći referentni dokument.    2. REFERENTNE OBLASTI   MJERNI KOD POSTAVLJA DEFINICIJE I PRAVILA ZA MJERENJE ZGRADA KOMISIJE KORIŠĆENE KAO KANCELARIJE NA DOSLJEDAN  I  KOHERENTAN NAČIN.  KOD  SE MOŽE  PRIMENITI  I NA DRUGE VRSTE OBJEKATA (INDUSTRIJSKI, LOGISTIKA ...) AKO NISU PREDMET SPECIJALNIH MJERENJA.   Poslovne zgrade se sastoje od zatvorenog prostora sa toplotnom  izolacijom  i osvjetljenjem, sa ventilacijom  i klima uredjajima. Podijeljene su u različite glavne stanarske nivoe koji su takođe poznati kao "spratovi". Oni obično sadrže jedan ili više nivoa u podrumu.  U praksi se koriste dvije mjerne tehnike: 

o mjerenje na  licu mjesta:  tiče  se ucrtanja u postojeće  zgrade od  strane profesionalnog geometra, korišćenjem odgovarajućih mjernih instrumenata,  

o mjerenje  neizgrađene  nepokretnosti:  odnosi  se  na  grafičko  mjerenje  iz  "izvedenog" dokumenta i računarske datoteke2. 

 Uprkos univerzalnoj primjenljivosti Koda  izuzetne okolnosti se ne mogu  isključiti, za njih će se utvrditi metod mjerenja u dogovoru  sa  zainteresovanim  stranama na osnovu  arhitektonskih, tehničkih i pravnih kriterijuma.  U standardnim i referentnim dokumentima pomenutih na strani 4 i uobičajenoj praksi, različita imena se koriste za identifikaciju vrsta područja. Kod postavlja sledeće glavne oblasti:  ‐ Dva referentna područja mjerena u skladu sa "DIN Standardom 277" i važi za zgrade Komisije u Belgiji i Luksemburgu:  

Bruto spratna površina GFA   (tzv. BGF u standardu)  Neto spratna površina NSA    (tzv. NGF u standardu) 

 ‐ posredno područje važi samo u Belgiji:  

Površina nekretnine PA     (iznesena u Aneksu E)    3. PRAVILA O MJERENJU  3.1 Opšta načela mjerodavna za sve oblasti  

STANOVANJE U slučaju privatne popunjenosti cijele zgrade, cijeli prostor je na raspolaganju korisniku. Ako  je  upotreba  objekta  podijeljena  između  nekoliko  korisnika,  oblast  svakog  korisnika  se sastoji od područja ograničenog  korisnikovim  legalnim privatnim prostorom  kojem  se dodaje udio zajedničkih prostorija. Kriterijumi za  izuzetke / dodatne detalje navedene u nastavku uvjek se moraju poštovati, bez obzira da li je stanovanje privatno ili se dijeli.  

JEDINICA Standardna jedinica za mjerenje površine3 je kvadratni metar (m2)  ("DIN Standard 277" I dio, 3.1.3). Ukupna površina objekta se  izračunava dodavanjem površina svakom spratu. Zaokružuje se na sledeći kvadratni metar.                                                             2 U Belgiji arhitektonski projekri su uglavnom kodirani korišćenjem kompjuterskog programa AutoCAD (ili sl.) 

3 U ruralnim oblastima, površina se mjeri u arima (1 ar = 100m2), oni se dalje dijele na sentiare (1ca = 1m2). Hektar se sastoji od 100 ari i iznosi 10000m2.  Referenca o ovim jedinicama se može naći u zvaničnim dokumentima. 

  

MJERENJE Površina  se uvek mjeri na nivou  gotovog poda,  čak  i u  slučaju ne‐vertikalne  fasade  ili  kosog krova. Površina rampi, kosih površina i stepeništa se određuje mjerenjem njihove vertikalne projekcije na horizontalnu  ravan  ("DIN Standard 277"  I dio, 3.1.2). Prostor  svakog dijela mjeren  između dva spratna nivoa4 se smatra da čini dio najbližeg sprata5.  

KRITERIJUMI ZA IZUZETKE / DODATNE DETALJE STANDARDU Razmatrani  su  sledeći  kriterijumi  radi  uključivanja  ili  isključivanja  karakteristika  poli‐linija6 mjerenja: 1. Arhitektonski kriterijum analizira usklađenost  između karakteristika  i definicija navedenih u ovom Kodu; 2. Tehnički kriterijum analizira odnos između funkcija i strukture objekta; 3. Pravni kriterijum analizira mogućnost korisnika da u potpunosti iskoriste funkcije i da spriječi da treća strana ima pristup.  

OBLAST IZNAD TLA I ISPOD TLA Oblasti iznad i ispod zemlje su odvojeno mjerene.  Definicije i kriterijumi adherencije su detaljno navedene u Aneksu C (strana 14).  Površina  prostora  koji  nisu  dodeljeni  se  smatraju  korisnim  površinama,  ako  se  nalaze  iznad zemlje. Smatraju se kao preostale površine ako se prostori nalaze ispod zemlje.  

VRSTE KORIDORA Ovaj kod razlikuje tri tipa koridora:  1.  Primarni  koridori  uključuju  izlaz  za  evakuaciju,  uključujući  i  sigurnosni  plinski  system,  i ispunjavaju uslove navedene u pravilima i uslovima za protivpožarnu zaštitu koji su trenutno na snazi. Konkretno, oni su zatvoreni zidovima otpornim na požar. Njihova oblast je uzeta u obzir u "oblasti prometa " (CA); 2.  Sekundarni  koridori  ne  čine  dio  trase  evakuacije  i  razgraničene  su  stalnim  elementima izgradnje  (beton,  kamen,  gips‐karton  pregrade…).  Njihova  oblast  je  uzeti  u  obzir"oblasti prometa"(CA). 3.  Tercijarni  koridori,  koje  su  razgraničeni od elemenata  koji  se mogu demontirati  (pokretne pregrade, ormari, skrining paneli, namještaj…). 

                                                            4 Rampe, stepenice, međupodesti, itd. 

5 Ili je podjednako podijeljena između 2 sprata, ako se nalazi na pola puta (rampe ili međupodesta, npr.) 

6 Polilinija je niz uzastopnih pravih ili krivih segmenata, otvorenih ili zatvorenih. Zatvorena polinija je napravljana od jednog ili više poligona koji mogu biti konkavni ili konveksni. Poligon može sadržati drugi poligon. 

Njihova  oblast  je  uzeta  u  obzir  u  poslovnom  prostoru  (UA2B)  ili  oblasti  arhive  (UA2A),  u zavisnosti od slučaja.  

Prelazni tehnički spratovi Prelazni tehničke spratovi se nalaze između dva poslovna nivoa. Njihova oblast je uzeta u obzir u "tehničkim oblastima" (TP), uključujući njihove oblasti opticaja.    3.2 BRUTO SPRATNA POVRŠINA   

DEFINICIJA  Bruto  spratna  površina  (GFA)  se  odnosi  na  spoljne  ivice  konstrukcivnih  elemanata7  koji razgraničavaju zgradu, uključujući i obloge/pokrivače ("DIN Standard 277" dio I ‐ 2.2.1), mjereno na nivou sprata.  GFA se proteže i na fizičke granice zgrade koje označavaju razdvajanje zgrade i okruženja. To je prostor poznat kao "ekstra‐muros"(izvan zidova).   

METOD MJERENJA  GFA nivoa je oblast zatvorene polilinije oko sprata. Njegove strane su formirane od: 

‐ Fasadnih  elemenata  koji  razgraničavaju  ivicu  zatvorenog  prostora  na  nivou  koji  se razmatra 

‐ Linija pregradnih zidova između različitih zgrada ‐ Linija konstruktivnih elemanata koji razdvajaju moguće suvlasnike 

  

IZUZECI I / ILI DALJI DETALJI DIN STANDARDA 277  U podrumima, gdje nije moguće  izmjeriti stvarnu debljinu zidova pod zemljom, dogovoreno  je da je prikaz polilinija iz GFA u okviru spoljnjeg zida i da ide duž vidljive strane zida.  U slučaju atrijuma, GFA obuhvata samo donji spratnu površinu (oblast gdje  ljudi hodaju), a ne područja virtuelnih spratova (plan 5.1 A).  

                                                            7 Konstruktivni elementi su elementi koji čine oklop zgrade (zidarski radovi, armirani beton, čelične konstrukcije) i fiksne pregrade. 

Što  se  tiče  obuhvaćene  oblasti  /  pasaža  koji  su  otvoreni  na maksimalno  dvije  strane,  GFA obuhvata prostor razgraničen vertikalnim projekcijama pokrivnog dijela (projekti 5.1 B, C i D).  S obzirom na otvorene površine, kao što su dvorišta, GFA pokriva cijelu površinu ukoliko  je < 4m2 (plan 5.2).  GFA  ne  uzima  u  obzir  udubljenja,  konzole  i  dekorativne  osobine  fasada,  gde  je  prostor projektovan vertikalno < 0,5 m2, (vidi planove 5,3 A i B). Kod primjenjuje ista pravila na balkone kao što to čini i za niše i konzole.  Štaviše, GFA ne uključuje površine: 

‐ Pristupne puteve ‐ Bašte   ‐ Spoljašnje stepenice i eskalatore ‐ Neupotrebljive krovne šupljine ‐ Metalni šetališta koja se koriste za održavanje zgrade ‐ Krovne platform ‐ Krovove sa nagibom 

 GFA obuhvata površine: 

‐ Terase ‐ Korisna krovne šupljine ‐ Spoljne tehničke površine koje služe zgradi ‐ Šetališta ili prolaze između dva dijela zgrade 

  

POREĐENJE SA DRUGIM STANDARDIMA  ISO 9836 GFA mjeren u skladu sa Kodom je isto kao "Ukupna spratna površina" iz ISO standarda. ISO standard se razlikuje po zatvorenim prostorijama i delimično otvorenom prostoru (balkoni, terase).  On  preporučuje  da  se  napravi  poseban  proračun  za  područja  različitih  visina  (sale, atrijumi, amfiteatri za predavanja, restorani…).   NEN 2580 GFA mjeren u skladu sa Kodom je isti kao "Bruto‐vloeroppervlakte" iz NEN standarda.        

3.3 NETO SPRATNA POVRŠINA  

DEFINICIJA Neto  površine  (NFA),  odnosi  se  na  unutrašnje  granice  svih  građevinskih  karakteristika  ("DIN Standard 277" I dio ‐ 2.2.3), mjereno na nivou sprata. NSA  čine  površine  koje  zapravo mogu  da  se  koriste  od  strane  stanara  zgrade.  To  je  oblast poznata kao "intra‐muros" (unutar zidova), isključujući sve građevinske funkcije.  

METOD MJERENJA  NSA  nivoa  je  zbir  područja  poligona  čije  su  ivice  formirane  vidljivom  internom  fasadom konstruktivnih  elemenata:  fasadnih  zidova,  pregradni  zidovi,  unutrašnji  zidovi  i  paravani, stubovi i fiksne pregrade.   

IZUZECI I / ILI DALJI DETALJI DIN STANDARDA 277  Prilikom  mjerenja,  ne  treba  uzeti  procjenu  funkcija  čiji  se  uticaj  na  NFA  može  smatrati beznačajnim, i to: ‐ Vertikalna prodiranja < 1 m2 (planovi 5.4 A i B)  ‐ niše, konzole  I dekorativni elemanti na  fasadi gdje površina vertikalno projektovana  iznosi < 0.5 m2 (planovi 5.3 C i D)  NFA ne obuhvata površine: 

‐ Neupotrebljive krovne šupljine  ‐ Okno lifta ‐ Metalna šetališta i stepeništa koja se koriste za održavanje zgrade ‐ stubovi sa prečnikom od > 0,1 m2, građevinski elementi 

 NFA obuhvata oblasti: 

‐ natkrivene pasaže zatvorene duž strane ‐ upotrebljive krovne šupljine ‐ područja za održavanje ‐ tehnička područja koja služe zgradi ‐ staze između dva dijele zgrade ‐ djelovi sprata pod kućištima za grijanje ‐ djelovi sprata sa glavnom prostorijom < 1,60 m 

 NFA je formirana od sledećih tipova područja: 

a) korisna površina UA b) servisna površina SA c) prometno područje CA d) boravišno područje RA 

Podjela na pod‐oblasti se može naći u Aneksu B na strani 13, a njihov sastav u Aneksu D strana 15.   

POREĐENJE SA OSTALIM STANDARDIMA  ISO 9836 Standard uvodi dva  koncepta  za mjerenje unutrašnje površine: područje poznato  kao  "intra‐muros oblast" i područje poznato kao "neto spratna površina".  Ovaj  kod  ne  uzima  u  obzir  "intra‐muros  oblasti".  Ovo  je  ekvivalentno  "Ukupnoj  spratnoj površini" kada se površina spoljnih zidova oduzima.  Međutim, definicija i podjela NFA je isto kao da je za "Neto spratnu površinu", navedenu u ISO standardu, u kojem se pominje "korisna površina", "Servisna površina" i "opticaj oblasti".  NEN 2580 NFA, u skladu sa Kodom je ista kao "Netto‐vloeroppervlakte", sa izuzetkom oblasti sa unutrašnje površine sa glavnom sobom manjom od 1,50 m. Standard ne uzima u obzir površine < 1,50 m, dok kod klasifikuje ove prostore pod kategoriju boravišnih oblasti.  Štaviše, kod  radi na pretpostavci da područjima  susedne  zgrade koje  su obuhvaćene, ali ne  i zatvorena sa tri strane ne čine dio NFA, za razliku od NEN 2580.       4. ANEKSI    4.1 Aneks A: Pokazatelji   Znanje o oblastima leži u srcu računskih pokazatelja. Ovi  se mogu  smatrati  kao  "pomoć  u  donošenju  odluka"  koji  omogućava  poređenje  između područja različitih zgrada koje će biti napravljene i kvalitet zgrade koja se nudi za procjenu.   

INDIKATORI α i β (Utvrditi efikasnost površina zgrade) 

 α = NSA / GFA 

 Indikator  α  zgrade mjeri udio neto površine u odnosu na bruto površinu. On utvrđuje uticaj strukture zgrade i karakteristike izgradnje uopšte. Zgrada je efikasnija kada je α bliža vrijednosti 1.  

β=UAiznad tla / NFAiznad tla  Indikator α zgrade mjeri udio korisne površine iznad tla u odnosu na neto površinu sprata iznad tla. To pokazuje efekat / uticaj cirkulacije, tehničke opremljenosti i rezidualne oblasti. Što je veća β to je efikasnija zgrade.  

INDIKATOR γ  

γ=Akancelarija/NFAiznad tla   Indikator  γ zgrade mjeri udio kancelarijskog prostora u odnosu na neto površinu sprata  iznad zemlje. Što je veća γ veći je smeštajni kapacitet zgrade.   

4.2 Aneks B: Podjela područja u skladu sa DIN 277 Važi iznad i ispod tla 

  GFA Bruto spratna površina:    CFA oblast izgradnje 

NFA neto spratna površina :  

UA Korisna površina:      UA1     Socijalne aktivnosti        UA2A   Područje arhive        UA2B   Poslovno područje        UA3    Kuhinje / radionice        UA4    Skladište / prijemi        UA5    Obuka / konferencija        UA6    Medicinski objekti        UA7    Toaleti / parkinzi   

      SA Uslužne oblasti – SA Tehnička područja       CA Opticajne oblasti  ‐ CA Koridori / stepeništa       RA Preostale oblasti – RA neupotrebljivi prostor        

           4.3 aneks C: Određivanje prostora iznad tla / ispod tla  Zgrada se sastoji od volumena iznad i ispod tla. Isto važi i za spratove, i stoga njihove površine.  Važno  je napraviti razliku  između  iznad tla  i  ispod tla,  jer mogućnost smještanja stalnih radnih stanica zavisi, između ostalog, od bezbjednosnih i zdravstvenih uslova i dnevne svjetlosti.  Međutim, nijedan standard ne daje tačnu definiciju uslova koji se moraju zadovoljiti da bi sprat bio proglašen kao "ispod zemlje"  ili "iznad zemlje", mada, u zavisnosti od arhitekture zgrade  i profila staza, distinkcija nije očigledna.  Ovaj Kod predlaže način da napravite tu razliku.   Metod: 

1. Podjeliti svaki sprat u susjedne oblasti  i posmatrati svaku oblast kao  izolovanu  i nezavisnu. 

2. Utvrditi  da  li  prostor  koji  se  razmatra  dobija  dovoljno  dnevne  svjetlosti  i ventilacije da bi se omogućio rad na poslu. 

3. Ucrtati / planirati profil tla ili trotoara duž svake fasade i pripisati konvencionalno nivo 0,00 do sredinje tačke tog profila duž trotoara. 

4. Ucrtati / planirati liniju spratova, ukoliko nije ista kao i profil zemlje ili trotoar duž ivice zgrade. 

 Postoje dva moguća scenarija:  

A.  Jedna fasada duž trotoara (nacrt 5.5) U ovom slučaju, sprat koji se nalazi između nivoa 0.00  i ‐1.50 m se smatra da je iznad tla. Podovi na nivou ispod ‐1.50 m su smatraju da su ispod zemlje. 

       B.   Nekoliko fasada duž trotoara (nacrt 5.5 B) 

U ovom slučaju, pozicija spratova se ispituje u odnosu na svaku fasadu u izolaciji. Ako  se  određeni  spratovi  mogu  smatrati  i  iznad  i  ispod  zemlje,  u  skladu  sa kriterijumom,  svaka  spratna  površina  se  individualno  pregleda  i  proglasi  kao iznad zemlje ako dobija dovoljno dnevne svetlosti i ventilacije da bi se omogućio rad na poslu. 

      

4.4 Aneks D: Definicija pod‐oblasti   KORISNA POVRŠINA (UA)  Ovo obuhvata prostor za aktivnosti stanara. Odnosi se na prostor iznad i ispod zemlje. Obuhvata sledeće pod‐oblasti:  

o Područje društvenih aktivnosti (UA 1)  Ovo predstavlja prostor za relaksaciju i socijalne potrebe. On uključuje: ‐ Prijem i čekaonice, uključujući i zdravstvene ustanove ‐ Klub / Foaje ‐ Koktel barove i oblasti prijema ‐ Objekte za jaslice i obdaništa  ‐ Toalete i prostor za fitnes ‐ Oblasti za kulturne aktivnosti (kulturne krugove) ‐ Kuhinje ‐ Male dispenzere za kafu i piće ‐ Kafeterije, snek barove i restorane, sa izuzetkom kuhinja (UA3)  

o Oblast arhive (UA 2A)  Arhiva se nalazi na djelovima sprata koji ne dobijaju dovoljno dnevne svjetlosti i klimatizacije. Arhiva ne može smjestiti osoblje na trajnoj osnovi. Zbog toga je uglavnom rezervisana za skladištenje dugoročnih arhiva stanara i za čuvanje zaliha i opreme. Korišćenjem modifikovane ventilacije, ona takođe može smjestiti: ‐ Prostorije za sastanke ‐ Sigurne i zatvorene prostorije ‐ Oblasti za otpremu i centralizovano upravljanje zgradom ‐ Kontrolne sobe za video konferencije ili prevodilačke govornice  ‐ Oblasti za vatrogasce i osoblje bezbjednosti zgrade ‐ Oblasti za smještenje DG kopir aparate i štampače ‐ Kompjuterske laboratorije i područja  

o Poslovni prostor (UA 2B)  

Po  definiciji,  kancelarijski  prostor  se  nalazi  duž  fasada,  dvorišta  i  atrijuma  sa  prozorima. Benefitira od dnevne svjetlosti i dovoljno klime. Može smjestiti osoblje na trajnoj osnovi. Koristi se  uglavnom  za  pojedinca,  kao  zajednički  prostor  ili  otvorena  kancelarije.  Tamo  gdje  nema dovoljno prostora za arhivu, on može smjestiti: ‐ Malu salu za sastanke (<75 m2), ‐ Konferencijsku salu (> 75m2) bez kabine za prevođenje 

‐ Videokonferencijske sale  Tamo  gdje  je  završna  i  fizička  sredina  (osvjetljenje,  grijanje,  ventilacija)  oblasti  arhive  slična onima u poslovnom prostoru, njegova vrijednost je takođe slična.  

o Područja radionica i kuhinja (UA 3)  Sledeći prostori spadaju u ovu oblast: ‐ Radionice za bravara, stolariju, struju, grijanje, klimu ‐ Centralni štampač i decentralizovane štamparije ‐ Tehnička laboratorija ‐ Kuhinje i prateće prostorije sa izuzetkom skladišta (UA4)  

o Područje skladištenja i prijema (UA 4)  Sledeći prostori spadaju u ovu oblast: ‐ Prostorije za komercijalnu upotrebu, prodavnice novina, kiosci, prodavnice, uključujući i izloge ‐ Prostorije za skladištenje namještaja i materijala, uključujući i škole ‐ Prostorije za skladištenje opreme za ugostiteljstvo ‐ Kancelarija za blagajnika, magacini, razna skladištenja ‐ Rashladne komore ‐ Prostorije sa dobrim obezbjeđenjem ‐ Biblioteke za skladištenje ‐ Arhiva ispod tla, namenjena za prelazne arhive ‐ Oblasti za sortiranje pošte i oblasti za čuvanje pošte  

o prostor za obuku i sklopova (UA 5)  Sledeći prostori spadaju u ovu oblast: ‐ Prostorije za nastavu i obuku  ‐ Amfiteatri za predavanja ‐ Konferencijske sale sa kabinama za prevodioce ‐ Multimedijne sale ili sale za više upotreba ‐ Filmski studiji i pozorišta ‐ Galerije i sale za štampu ‐ Sale za izložbe, umjetničke galerije, galerije za smještaj zbirki i za obrazovne prezentacije ‐ Sale za meditaciju i bogomolje ‐ Biblioteke, čitaonice, multimedijalna biblioteka ‐ Info‐pultovi, elektronsko prikazivanje časopisa i kataloga ‐ Prostorije za sportske aktivnosti  

o Prostor za medicinsku njegu (UA 6)  Sledeći prostori spadaju u ovu oblast: 

‐ Sobe za konsultacije  ‐ Laboratorije za analize ‐ Zdravstvene centre  

o Sanitarni uredjaji i parkinzi (UA 7)  Sledeći prostori spadaju u ovu oblast: ‐ Toaleti, prostorije za presvlačenje I tuširanje  ‐ Prostorije za usluge čišćenja ‐ Parking mjesta za bicikla / motocikla / automobile ‐ Parking mjesta za invalide ‐ Prostor za kante za otpatke ‐ Skladištenje otpada i uništavanje dokumenata   Service Area (SA)  Ono čini sve tehničke oblasti zgrade. Odnosi se na prostor iznad i ispod zemlje. Može biti slučaj da  je dio sprata,  ili cio sprat posvećen tehničkim zahtjevima. U ovom slučaju, tehničko područje takođe uključuje horizontalne pasaže radi opsluživanja tog područja.  Ona obuhvata sledeće pod‐oblasti:  

o Tehnička oblast (TP)  

Sve tehničke oblasti spadaju pod ovu oblast , a naročito: ‐ Oblasti za prikupljanje i odlaganje otpadnih voda ‐ Snabdjevanje vodom, brojila i pumpe ‐ Postrojenja za prečišćavanje vode, omekšivači ‐ Kotlarnice i proizvodnja tople vode ‐ Objekti za smanjenje pritiska gasa, brojila ‐ Kontrolni paneli: visokog i niskog napona kabina, transformatori, brojila ‐ Oblasti u kojima su smješteni rezervne kopije sistemai, i invertori ‐ Proizvodnja hladne vode ‐ Postrojenja za pročišćavanje vazduha, snabdjevanje i vađenje ‐ IT i telefonija ‐ Liftovi, servis lifotva i njihova mašinerija ‐ Oblasti za pranje vozila ‐ Oblasti za druge moguće tehničke poslove ‐ Oblasti okupirane od strane preduzimača  PODRUČJE PROMETA (CA)  Područje prometa predstavlja prostor koji omogućava kretanje stanara.  

Kod ne pravi razliku između horizontalnog i vertikalnog kretanja.  

o Oblast prometa (CA)  Sledeći prostori spadaju u ovu oblast: ‐ Ulazni hol zgrade ‐ Lobi lifta ‐ Evakuaciioni izlazi i bezbjednosni plinski sistemi  ‐ Koridori, bezbjednosni plinski sistemi i sekundarne oblasti cirkulacije ‐ Prolaz između susjednih zgrada ‐ Unutrašnje požarne stepenice ‐ Unutrašnja stepeništa za pristup između spratova ‐ Eskalatori ‐ Liftovi i servis liftova ‐ Rampe za vozila ‐ Putevi unutar parkirališta ‐ Utovarna i istovarna zona   PREOSTALA PODRUČJA (RA)  Ostatak područja predstavlja prostor koji se ne može u potpunosti koristiti od strane stanara. Ovo područje  je, međutim,  grijano,  sa  ventilacijom  i  servisirano od  strane  čistača,  timova  za održavanje i bezbjednost. Uključuje, između ostalog, sledeće prostore: ‐ intra‐muros prostor sa glavnom sobom od< 1,60 m ‐ Prostorije u kojima su smješteni grijači   4.5 ANEKS E: SPECIJALNE FUNKCIJE BELGIJSKOG TRŽIŠTA    4.5.1 Bruto spratna površina (GFA)  

Praksa Komisije u Briselu  Zatvorena polilinija koja  razgraničava GFA u skladu sa Kodom  je  ista kao spoljna polilinija GIS sistema,  sa  izuzetkom  dvorišta  u  prizemlju  i  nekih  virtuelnih  podova  u  atrijumima  koji  su trenutno uzeti u obzir od strane GIS‐a, ali koji nisu uključeni u Kod.   

Praksa Belgijskog tržišta nekretnina  

Briselsko tržište nekretnina uglavnom ne koristi GFA, već površinu nekretnina PA (vidi odjeljak 4.3).  Sa  izuzetkom uzimanja u obzir dekorativnih karakteristika, GFA u skladu sa Kodom  je  ista kao "Potpuno zatvorena pokrivena površina (FECA)” korišćena od strane drugih tržišta nekretnina.    4.5.2 Neto spratna površina (NSA)  

Praksa Komisije u Briselu  Komisija u Briselu koristi prostor ograničen unutrašnjom polilinijom GIS sistema. To nije isto kao NFA, u skladu sa Kodom. Zaista,  intra‐muros (unutar zidova) oblast GIS‐a  je veća nego NFA  jer obuhvata karakteristike  izgradnje, udubljenja  za prozore  sa  zidovima  ispod prozora  i u nekim slučajevima i unutrašnje praznine.   

Praksa Belgijskog tržište nekretnina  NSA, u skladu sa Kodom je isti kao NLA (neto površina za izdavanje) koji se koristi na tržištu, sa izuzetkom  površina  gdje  je  glavna  prostorija manja  od  1,60 m,  što  se  ne  uzima  u  obzir  pri izračunavanju NLA, dok kod posmatra ove oblasti kao "preostala područja", koji su uključena u NFA.    4.5.3 Oblast nekretnina (PA),  Stručnjaci  za  nekretnine  u  Briselu  često  koriste  treća  referentnu  oblast  tokom  pregovora  u pogledu nekretnina. Ovo područje  je poznato kao "oblast nekretnina". Primjenjuje se samo u Belgiji i koristi se od strane Komisije u postupku nekretnina u Briselu.  

DEFINICIJA  Oblast  nekretnina  (poznat  kao  PA)  je  oblast  između  redova  karakteristika  izgradnje  koje razgraničavaju zgrade, mjerene od "izvedenih" fajlova i projekata.  PA  se  stiče  (kupovinom,  dugoročni  zakup)  ili  postaje  dostupna  korisniku  putem  isplate [kupovne] cijene, ili iznajmljivanja. To je prostor poznat kao "onaj o kom se može pregovarati".  U pravnom  smislu osmišljen  je da  zadovolji  zahtjeve dvije  strane:  za  vlasnika  zarada  koju  će dobiti i povraćaj investicije i za stanara veličinu prostora koji će imati na raspolaganju.  

  METOD MJERENJA 

 PA nivoa je oblast zatvorene polilinije, strane koje su formirane: ‐ Nizom fasadnih zidova ako S fasada prozora < 1 / 3 S ukupna fasada ‐ Nizom prozora ukoliko S fasada prozora < 1 / 3 S ukupna fasada ‐ Nizom partija zidova između različitih zgrada ‐ Nizom razdvajanja konstruktivnih funkcija razdvajajući moguće suvlasnike  U slučaju atrijuma, PA obuhvata samo donji sprat (površinu po kojoj ljudi hodaju), a ne područje virtuelnih spratova (plan 5.1 A).  U slučaju prostora koji su pokriveni i otvoreni sa maksimalno dvije strane, PA obuhvata prostor ograničen vertikalnom projekcijom pokrivnog dijela (planovi 5.1 B, C i D).  Ukoliko  je potrebno, PA  se može mjeriti  "na  terenu", pod uslovom da  se provjerava debljina zidova. U podrumima, gdje nije moguće izmeriti debljinu zidova pod zemljom i prema susjednim zgradama, dogovoreno je da prikaz polilinija leži uz spoljni zid i ide duž vidljivog lica zida.   

UKLJUČENJA / ISKLJUČENJA  PA ne obuhvata oblasti: ‐ Moguće dekorativne funkcije primenjene na fasadi ‐ Pristupne puteve ‐ Bašte ‐ Dvorišta ≥ 4 m2, ‐ Otvore za lift  ‐ Vertikalna prodore > 1 m2 ‐ Oblasti koje su pokrivene, ali ne i zatvorene sa tri strane ‐ Područja sa glavnom sobom < 1.60 m ‐ Neupotrebljive krovne šupljine ‐ Balkone ‐ Terase ‐ Krovne platforme ‐ Kose krovove ‐ Tehničke oblasti za opsluživanje zgradi ‐ Metalne staze koje se koriste za održavanje zgrada ‐ Spoljnja stepeništa  PA ne obuhvata oblasti: ‐ Dvorišta < 4 m2 ‐ Unutrašnja stepeništa I ekalatore ‐ Područja za održavanje 

‐ Atrijume ‐ Natkrivene pasaže ‐ Stubove, i fiksne konstruktivne funkcije ‐ Korisne krovne šupljine   

PRIMJENA NA INSTITUCIJE  PA, obračunata primjenom gore navedenih pravila, se koristi za: ‐ Pregovore za nekretnine ‐ Finansijsku analizu ulaganja u nekretnine  PA ne daje tačnu ideju strukture zgrade. Uglavnom se fokusira na upotrebu sredstava. U Pace / GIS sistema, polilinije nijesu iste kao kod PS.   Shema 5.1: A: atrijumi B: balkoni i terase  Ključne riječi: Nacrt Obuhvaćene oblasti A i B Atrijumi Sprat sa atrijumom Prizemlje sa atrijumom Presjek GFA linija Praznina Osnova nivoa Obuhvaćena područja koja su otvorena samo sa jedne strane (uključujući balkone iI terase) Obuhvaćena oblast NFA linija   C i D  Ključne riječi  Obuhvaćene površine otvorene sa dvije strane (uključujući balkone I terase) Obuhvaćena oblast GFA linija Obuhvaćene površine otvorene sa tri ili više strana (uključujući balkone I terase) 

Shema 5.2:  Klučne riječi:  Nacrt GFA za otvorene površine Otvorene površine, dvorišta sa površinom A < 4 m2 Presjek GFA linija Otvorene površine, dvorišta sa površinom A > 4 m2  Shema 5.3:  Ključne riječi:  Nacrt Niše I konzole GFA linija A Osnova sprata NFA linija   Shema 5.4  Ključne riječi:  Nacrt Vertikalna prodiranja NFA linija A Okno lifta nije uključeno u NFA spratova ali jeste na nižem nivou  Shema 5.5  A  Ključne riječi:  Nacrt Metoda za utvrđivanje oblasti iznad / ispod tla Jedna fasada Iznad zemlje Ispod zemlje 

Trotoar Mjerna tačka Srednje fasadna linija  B  Ključne riječi:  Više fasada Ispod zemlje Iznad zemlje Presjek Nacrt