modul 5 kelayakan finansial - bpsdm.pu.go.id · daftar pustaka. modul 5 ... peserta mengetahui dan...

41
Pusdiklat SDA dan Konstruksi MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSAT PENDIDIKAN DAN PELATIHAN SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI BANDUNG 2017

Upload: doanmien

Post on 18-May-2019

308 views

Category:

Documents


8 download

TRANSCRIPT

Page 1: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

Pusdiklat SDA dan Konstruksi

MODUL 5

KELAYAKAN FINANSIAL

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

PUSAT PENDIDIKAN DAN PELATIHAN SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

BANDUNG

2017

Page 2: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

i

1 KATA PENGANTAR

Ungkapan puji syukur kita panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, yang

telah melimpahkan rahmat dan hidayah Nya sehingga kami selaku penyelenggara

Diklat Kelayakan Proyek Penyediaan Infrastruktur (KPPI) dapat menyelesaikan

modul ini dengan baik. Modul ini membahas tentang kelayakan finansial yang

terdiri dari beberapa materi pokok yaitu, kebutuhan dan pengumpulan data,

metode perhitungan parameter kelayakan finansial dan evaliasi kelayakan

finansial.

Kami menyadari bahwa modul ini masih ada kekurangan dan kelemahannya,

baik pada isi, bahasa, maupun penyajiannya. Kami sangat mengharapkan adanya

tanggapan berupa kritik dan saran guna penyempurnaan modul ini. Semoga

modul ini bermanfaat khususnya bagi peserta Diklat Kelayakan Proyek

Penyediaan Infrastruktur (KPPI)

Bandung, Agustus 2017

Kepala Pusdiklat SDA dan

Konstruksi

Dr. Ir. Suprapto. M. Eng.

Page 3: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

ii

2 DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR ..................................................................................... i

DAFTAR ISI ...................................................................................................ii

DAFTAR TABEL ..........................................................................................iv

DAFTAR GAMBAR .......................................................................................v

BAB I PENDAHULUAN

1. LATAR BELAKANG ...................................................................................1

2. DESKRIPSI SINGKAT ...............................................................................1

3. TUJUAN PEMBELAJARAN .......................................................................1

4. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK ...........................................2

BAB II KEBUTUHAN DAN PENGUMPULAN DATA

1. BIAYA INVESTASI.....................................................................................3

2. BIAYA PROYEK ........................................................................................4

2.1 Interest During Construction ............................................................4

2.2 Financing Cost ................................................................................4

2.3 Biaya Pembebasan Lahan...............................................................5

3. ANALISIS BIAYA DAN REVENUE/PENGEMBALIAN ................................5

3.1 Jenis-Jenis Revenue Proyek Infrastruktur .......................................5

3.2 Faktor-Faktor Revenue ....................................................................6

4. BIAYA OPERASI DAN PEMELIHARAAN ..................................................7

5. INFLASI .....................................................................................................7

6. SUKU BUNGA ...........................................................................................8

6.1 Jenis-Jenis Suku Bunga yang Terkait Kelayakan Finansial .............8

6.2 Manfaat Data Suku Bunga Pada Kelayakan Finansial .....................9

7. PAJAK .....................................................................................................11

7.1 Jenis-Jenis Pajak yang Dikenakan Pada Proyek Infrastruktur .......11

7.2 Manfaat Data Pajak Pada Kelayakan Finansial .............................15

Page 4: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

iii

BAB III METODE PERHITUNGAN PARAMETER KELAYAKAN FINANSIAL

1. CASH FLOW ...........................................................................................17

2. ANALISIS NET PRESENT VALUE (NPV) ................................................18

3. ANALISIS FINANCIAL INTERNAL RATE OF RETURN (FIRR) ...............18

3.1 Pengertian FIRR ............................................................................18

3.2 Metode Analisis FIRR ....................................................................19

3.3 Tugas Perhitungan FIRR ...............................................................20

4. ANALISIS PAYBACK PERIOD ................................................................21

4.1 Pengertian Payback Period ...........................................................21

4.2 Metode Analisis Payback Period ...................................................22

4.3 Tugas Analisis Payback Period .....................................................23

5. ANALISIS MARR .....................................................................................24

5.1 Pengertian MARR .........................................................................24

5.2 Metode Analisis MARR ..................................................................24

6. ANALISIS SENSITIVITAS........................................................................28

BAB IV EVALUASI KELAYAKAN FINANSIAL

1. EVALUASI HASIL ANALISIS ...................................................................29

2. PENYUSUNAN HASIL ANALISIS ............................................................32

DAFTAR PUSTAKA

Page 5: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

iv

4 DAFTAR TABEL

Tabel 1 Sumber Pendapatan Proyek Infrastruktur ................................................ 5

Tabel 2 Contoh Penghitungan Analisis FIRR ..................................................... 21

Tabel 3 Nilai Beta ............................................................................................... 27

Tabel 4 Contoh Perhitungan FIRR, NPV, dan Payback Period untuk analisis

kelayakan finansial ................................................................................ 33

Page 6: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

v

5 DAFTAR GAMBAR

Gambar 1 Metode Garis Lurus/Straigt Line Depreciantion (SLD) ..................... 15

Gambar 2 Contoh Gambar Payback Period ..................................................... 23

Gambar 3 Risiko Sistematis dan Tidak Sistematis (Brealey, 2006) .................. 25

Page 7: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

1

6 BAB I

PENDAHULUAN

1. LATAR BELAKANG

Dalam rangka alih pengetahuan terkait studi kelayakan untuk menyiapkan proyek

penyediaan infrastuktur, maka disusunlah Modul 5 – Kelayakan Finansial. Dimana

modul ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari ke-4 modul lainnya yang

dipersiapkan untuk Diklat Kelayakan Proyek Penyediaaan Infrastuktur (KPPI).

2. DESKRIPSI SINGKAT

Mata Diklat ini memberikan penjelasan kepada Peserta mengenai kebutuhan data

yang diperlukan dalam rangka melakukan analisis kelayakan finansial, metode

untuk pengumpulan data tersebut dan analisis parameter kelayakan finansial.

Untuk itu peserta dibekali pengetahuan mengenai data-data terkait studi

kelayakan finansial diantaranya : biaya investasi, biaya analisa dan manfaat, biaya

operasional dan pemeliharaan, inflasi, suku bunga dan pajak serta analisis

parameter kelayakan finansial yaitu Analisis NPV, Analisis FIRR, Analisis Payback

Period dan Analisis MARR.

3. TUJUAN PEMBELAJARAN

Kompetensi Dasar pembelajaran ini adalah menjelaskan kajian kelayakan

lingkungan dan sosial dalam Kelayakan Proyek Penyediaan Infrastruktur (KPPI).

Indikator keberhasilan yang diharapkan setelah selesai mempelajari modul ini

adalah :

1. Peserta mengetahui dan memahami kebutuhan dan motode pengumpulan

data untuk studi kelayakan finansial

2. Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan

finansial

3. Peserta mengetahui dan menerapkan manfaat kelayakan finansial

Page 8: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

2

4. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK

Materi Pokok 1 - Kebutuhan Dan Pengumpulan Data

1. Biaya Investasi

2. Biaya Proyek

3. Analisis Biaya Dan Revenue/Pengembalian

4. Biaya Operasi Dan Pemeliharaan

5. Inflasi

6. Suku Bunga

7. Pajak

Materi Pokok 2 - Analisis Parameter Kelayakan Finansial

1. Cash Flow

2. Analisis NPV

3. Analisis FIRR

4. Analisis Payback Period

5. Analisis MARR

6. Analisis Sensitivitas

Materi Pokok 3 - Evaluasi Kelayakan Finansial

1. Evaluasi Hasil Analisis

2. Penyusunan Hasil Analisis

Page 9: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

3

7 BAB II

KEBUTUHAN DAN PENGUMPULAN DATA

Tujuan dari analisis kelayakan finansial adalah untuk mengurai analisis kuantitatif

terhadap kelayakan finansial (keuangan) dari suatu proyek. Bagian ini juga akan

menunjukkan apakah suatu proyek membutuhkan dukungan fiskal dan pendanaan

tambahan dari Pemerintah. Analisa finansial penting artinya dalam

memperhitungkan keuntungan atau manfaat yang diterima pribadi atau institusi

pemodal dalam mensukseskan pelaksanaan proyek.

Secara umum, analisis kelayakan finansial harus memuat kajian kelayakan proyek

secara keuangan, dengan memberikan gambaran secara jelas terhadap kinerja

keuangan dari sudut pandang penerimaan dan pengeluaran keuangan proyek,

termasuk risiko yang akan dihadapi selama siklus proyek (project viability). Lebih

lanjut, analisis kelayakan finansial mencakup biaya yang dibutuhkan selama siklus

proyek (life-cycle costs) beserta kerangka waktunya; biaya investasi/modal,

pengadaan tanah, biaya konsultasi, dan biaya operasi dan pemeliharaan. Selain

itu, terdapat juga opsi penerimaan dan perkiraan aliran penerimaan.

Beberapa yang membedakan dengan analisis ekonomi bahwa analisis kelayakan

finansial menggunakan harga pasar, serta memperhitungkan pajak dalam analisis

biayanya sehingga akan mengurangi benefit. Jika terdapat subsidi, besaran

subsidi berdampak mengurangi biaya investasi proyek.

1. BIAYA INVESTASI

Secara prinsip biaya modal (investasi) sama dengan perhitungan pada analisis

kelayakan ekonomi, yang ditafsirkan sebagai sejumlah pengeluaran yang

dibutuhkan untuk penyelesaian/pelaksanaan proyek. Pengeluaran (component

cost) dari biaya modal (investasi) terdiri dari biaya proyek, biaya pengadaan

tanah/pembebasan lahan, interest during construction dan financing cost.

Kompetensi : Peserta mengetahui dan memahami kebutuhan dan motode

pengumpulan data untuk studi kelayakan finansial

Page 10: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

4

2. BIAYA PROYEK

Untuk biaya proyek sudah dijelaskan pada analisis kelayakan ekonomi dimana

biaya proyek secara umum, terbagi menjadi dua bagian, yaitu biaya langsung dan

biaya tak langsung. Biaya langsung terdiri atas biaya pekerjaan persiapan dan

pelaksanaan konstruksi. Biaya tidak langsung yaitu sejumlah pengeluran yang

merupakan porsi substansial dari biaya langsung dan terdiri dari biaya

administrasi, jasa konsultasi dan biaya tak terduga. Yang membedakan dengan

analisis kelayakan ekonomi adalah adanya biaya pajak dimana untuk biaya

konstruksi akan dikenakan biaya pajak penambahan nilai (PPn).

2.1 Interest During Construction

Interest during construction (IDC) adalah suatu angka besaran yang ditetapkan

dengan persentase tertentu dari nilai fisik konstruksi proyek. IDC dipertimbangkan

dengan dasar laju inflasi dan lama waktu pelaksanaan proyek beserta masa

pengembalian proyek. Dengan dasar pemikiran ini maka IDC merupakan angka

indeks untuk mencari nilai investasi proyek.

PPIAF mendefinisikan IDC sebagai bunga yang terjadi selama masa konstruksi

sebelum adanya revenue yang dikapitalisasi.

Angka IDC dianggap sebagai besaran penyesuaian harga atau indeks yang

berfungsi untuk: (Soepartono,1999)

Menampung/mencover risiko atas terjadinya kenaikan harga-harga komponen

proyek

Menampung biaya beban bunga modal

2.2 Financing Cost

Financing cost, juga dikenal sebagai Cost of Finances (COF), adalah biaya,

bunga, dan biaya lainnya yang terkait dengan peminjaman uang untuk

membangun atau membeli suatu aset.

Total biaya yang terkait dengan pengamanan keuangan untuk proyek atau

pengaturan bisnis, yaitu pembayaran bunga, biaya pembiayaan yang dikenakan

oleh lembaga keuangan perantara, biaya atau gaji personil yang diperlukan untuk

Page 11: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

5

menyelesaikan proses pembiayaan. Biaya ini mencakup bunga pinjaman, biaya

cerukan dll.

2.3 Biaya Pembebasan Lahan

Pembebasan lahan adalah kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara

memberikan ganti kerugian kepada yang berhak atas tanah tersebut. Tanah yang

diperuntukkan bagi proyek harus dibebaskan melalui mekanisme yang sesuai

dengan peraturan dan perundangan yang berlaku dengan mempertimbangkan

kriteria/faktor tata guna lahan dan kesesuaian lahan/tanah.

Dalam perhitungan, biaya pembebasan tanah harus termasuk ganti rugi tanaman,

tempat tinggal (bila ada) dan untuk hal-hal khusus mencarikan alternatif lokasi

pemindahan penduduk (apabila ada).

Berdasarkan UU No 2 Tahun 2012 dan Perpres 71 Tahun 2012 biaya

pembebasan lahan bisa disiapkan oleh pemerintah.

Tugas 1 :

Terdapat proyek flyover sepanjang 1 Km. Lakukan identifikasi biaya-biaya apa

saja yang harus dipertimbangkan untuk melakukan investasi tersebut dalam studi

kelayakan finansial

3. ANALISIS BIAYA DAN REVENUE/PENGEMBALIAN

3.1 Jenis-Jenis Revenue Proyek Infrastruktur

Pengembalian/Revenue adalah pendapatan yang bisa diperoleh oleh badan

usaha selama masa konsesi. Pengembalian ini bisa berasal dari user

payment/tarif, iklan, pemanfaatan lain, pemasukan dari pemerintah baik berupa

subsidi, maupun annuity payment. Untuk masing-masing sektor/infrastruktur akan

berbeda jenis pendapatan/pengembaliannya. Contoh sumber pendapatan untuk

masing-masing jenis infrastruktur dapat dilihat pada Tabel.

Tabel 1 Sumber Pendapatan Proyek Infrastruktur

Jenis Infrastruktur Sumber Pendapatan

Jalan Tarif, iklan, usaha rest area, pengembangan wilayah, subsidi pemerintah, annuity payment

Bendungan Tarif listrik, usaha pariwisata, tarif pengairan sawah, iklan, subsidi pemerintah, annuity payment

Penyediaan air minum Tarif air, subsidi pemerintah, annuity payment

Perumahan Tarif sewa/beli, subsidi pemerintah, iklan

Page 12: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

6

3.2 Faktor-Faktor Revenue

Variabel yang mempengaruhi revenue adalah volume user, inflasi dan tarif. Dalam

menentukan tarif bila parameter ability to pay (ATP) dan willingness to pay (WTP)

yang ditinjau, maka aspek pengguna dalam hal ini dijadikan subyek yang

menentukan nilai tarif yang diberlakukan dengan prinsip sebagai berikut:

1. ATP merupakan fungsi dari kemampuan membayar, sehingga nilai tarif yang

diberlakukan, sedapat mungkin tidak melebihi nilai ATP kelompok masyarakat

sasaran. Intervensi/campur tangan pemerintah dalam bentuk subsidi langsung

atau silang dibutuhkan pada kondisi dimana nilai tarif berlaku lebih besar dari

ATP, sehingga didapat nilai tarif yang besarnya sama dengan nilai ATP.

2. WTP merupakan fungsi dari tingkat pelayanan yang ditawarkan, sehingga bila

nilai WTP masih berada dibawah ATP maka masih dimungkinkan melakukan

peningkatan nilai tarif dengan perbaikan kinerja pelayanan. Tetapi jika

sebaliknya maka pemerintah harus memberikan subsidi.

Selain memperhatikan ATP dan WTP perlu juga diperhatikan batasan tarif

maksimum untuk masing-masing infrastruktur. Contoh jalan tol dibatasi 70%

BKBOK. Untuk pengelolaan sampah biasanya atas dasar musyarawah dengan

mempertimbangkan subsidi silang dll. Untuk tarif air minum biasanya didaarakan

atas kelompok penggunaan air.

Tarif Air Minum biasanya dibedakan menjadi 4 type yaitu : tarif rendah, tarif

dasar, tarif penuh dan tarif yang ditetapkan atas kesepakatan.

Tarif rendah adalah tarif bersubsidi, yakni tarif lebih rendah dari proyeksi

biaya dasar. Kebijakan tarif rendah ini sebagal floor price pollicy. Oleh

karena itu penetapan tarif rendah tidak dianjurkan lebih rendah dari biaya

produksi air (cost of goods sold) yang terdiri dari komponen biaya

sumber, biaya pengolahan dan biaya transmisi dan distribusi. Jika hal

itu terjadi, makadiperlukan adanya subsidi. Besaran subsidi yang akan

diberikan untuk tarif rendah ditetapkan oleh masing-masing PDAM dengan

persetujuan pemerintah daerah dan disesuaikan dengan kondisi masing-

masing daerah. Oleh karena itu besar tarif rendah dapat bervariasi antar

segmen pelanggan dan merefleksikan kebijakan pemerintah daerah

Page 13: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

7

terhadap peran PDAM dalam mengemban misi dan fungsl pelayanan

terhadap kebutuhan dasar masyarakat atau public service obligation.

Tarif dasar nilainya sama atau ekuivalen dengan biaya dasar. Bagi

pelanggan yang dikenakan tarif dasar, berarti tidak memperoleh subsidi dan

tidak pula memberikan subsidi kepada pelanggan lainnya.

Tarif penuh nilainya lebih besar dibandingkan biayadasar dan besarnya dapat

bervariasi. Di dalam tarif penuh terkandung komponen tingkat keuntungan

yang wajar dan kontra subsidi silang. Artinya, pelanggan yang dibebani tarif

penuh memberikan subsidi silang kepada pelanggan yang membayar dangan

tarif rendah.

Tarif yang ditetapkan berdasarkan kesepakatan ditentukan oleh PDAM

berdasarkan kesepakatan dengan masing-masing konsumen/pelanggan.

Dalam menentukan kesepakatan, diperlukan komunikasi berdasarkan

kesukarelaan yangsaling menguntungkan kedua belah pihak.

4. BIAYA OPERASI DAN PEMELIHARAAN

Seperti pada analisis kelayakan ekonomi, maka dalam menentukan biaya operasi

meliputi semua biaya yang diperlukan untuk menjalankan atau memfungsikan

bangunan secara optimal. Sedangkan, biaya pemeliharaan adalah semua biaya

yang diperlukan untuk menunjang terciptanya suatu kondisi optimal terhadap

operasi sistem yang baik dan pencapaian efektifitas pemakaian dan tenaga yang

ada. Meliputi biaya pemeliharaan rutin, berkala dan perbaikan.

Yang membedakan dengan analisis kelayakan ekonomi adalah adanya

penambahan biaya pajak dalam usaha operasi dan pemeliharaan yaitu pajak

penambahan nilai terhadap kegiatan konstruksi dan pajak penghasilan

5. INFLASI

Metode pengambilan asumsi nilai inflasi sama seperti pada analisis kelayakan

ekonomi (Modul III, Bab 2, Subab 6.2), demikian pula manfaatnya yaitu untuk

memperhitungkan eskalasi harga baik untuk biaya maupun untuk pengembalian.

Page 14: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

8

6. SUKU BUNGA

6.1 Jenis-Jenis Suku Bunga yang Terkait Kelayakan Finansial

Seperti telah dijelaskan pada analisis kelayakan ekonomi jenis-jenis suku bunga

yang ada dan penggunaannya. Terdapat dua macam bunga yang dapat

digunakan, yakni:

Bunga Tetap (Fixed Interest Rate), adalah bunga yang tidak akan naik/turun.

Jadi, walaupun iklim perekonomian sedang berubah atau Bank Indonesia

menaikkan/menurunkan suku bunga antar bank, tetapi besar suku Bunga

Tetap tidak akan berubah. Karena suku bunga tidak berubah, jumlah cicilan

juga tidak akan berubah.

Bunga Berubah (Floating Interest Rate). Suku bunga ini selalu naik dan turun

tergantung dari iklim perekonomian negara dan bunga antar-bank yang

ditetapkan oleh Bank Indonesia. Oleh karena itu, besaran dari bunga ini dapat

naik dan turun. Misal, jika perekonomian Indonesia sedang bagus, maka

Bunga Berubah dapat turun; dan naik jika iklim ekonomi sedang tidak bagus.

Untuk saat ini, besar Bunga Berubah adalah sekitar 12% - 14% per tahun.

Dalam analisis kelayakan finansial suku bunga yang akan digunakan adalah

a. Lending Interest Rate, yaitu suku bunga bank yang biasanya memenuhi

kebutuhan pembiayaan jangka pendek dan menengah dari sektor swasta atau

lebih dikenal dengan suku bunga pinjaman/kredit. Tingkat ini biasanya

dibedakan menurut kelayakan kredit peminjam dan tujuan pembiayaan. Syarat

dan ketentuan yang terkait dengan tarif ini berbeda di setiap negara, namun

membatasi komparabilitas mereka.

b. Dalam praktiknya di Indonesia ada beberapa jenis suku bunga pinjaman

meliputi suku bunga investasi, konsumsi dan modal kerja, di antara ketiganya

maka suku bunga investasi adalah yang terendah. Pembiayaan infrastruktur

termasuk dalam kategori investasi yang biasanya didanai oleh sindikasi bank.

c. Discount Rate, yaitu tingkat suku bunga untuk instrumen pasar uang jangka

pendek seperti surat berharga dan surat utang negara. Tingkat diskonto

(discount rate) bank didasarkan pada nilai nominal instrumen dan jumlah

Page 15: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

9

diskon. Tingkat diskonto bank adalah tingkat pengembalian investasi yang

aman yang dijamin oleh bank.

6.2 Manfaat Data Suku Bunga Pada Kelayakan Finansial

Secara khusus, suku bunga menjadi hal yang harus sangat diperhatikan dan

berpengaruh terhadap analisis finansial dari suatu proyek terutama ketika modal

dari suatu proyek diperoleh melalui pinjaman. Hal tersebut dikarenakan bunga

yang harus dibayarkan dalam suatu proyek merupakan komponen biaya dan

unsur yg mengurangi revenue.

Seperti pada analsis ekonomi, nilai ekonomi suatu proyek umumnya bertahun-

tahun sehingga manfaat dan biaya yang datang akan berbeda-beda, maka

diperlukan waktu tertentu dan semua nilai manfaat dan biaya masa yang akan

datang disikonversikan ke waktu tersebut (bisanya sekarang) agar dapat

diperbandingkan, nilai manfaat dan biaya pada waktu tersebut. Jadi, tingkat suku

bunga sangat penting sekali untuk menghitung present value/nilai sekarang.

Tingkat suku bunga juga mengidentifikasikan cut off rate dimana usulan investasi

diterima atau ditolak.

Tingkat suku bunga untuk analisis finansial adalah cost of money yang berlaku

dipasar. Ini sama dengan tingkat suku bunga untuk pinjaman. Selain itu, analisis

finansial juga mempertimbangkan suku bunga diskonto (discount rate), yaitu suku

bunga yang dikenakan oleh bank sentral atas pinjaman ke bank komersial atau

suku bunga yang dipakai untuk menghitung nilai sekarang dari berbagai aset.

Suku bunga diskonto biasanya sesuai dengan tingkat MARR suatu proyek

berdasar finansial dan dapat digunakan untuk mengetahui tingkat pengembalian

investasi suatu proyek.

Selain untuk menentukan MARR, suku bunga juga digunakan dalam analisis biaya

pada kelayakan finansial, karena pada dasarnya badan usaha akan membiayai

30% dari total biaya investasi dan 70% adalah pinjaman. Oleh karena itu suku

bunga pinjaman juga harus diperhitungkan baik yang jangka pendek seperti IDC

maupun yang jangka panjang. Untuk

Page 16: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

10

Adapun metode pembayaran kredit bisa dilakukan dengan :

- Suku bunga flat

1. Jenis bunga ini perhitungannya paling mudah karena tiap bulan angsurannya

sama, bunganya sama, cicilan pokoknya sama. Dalam kredit dengan bunga

flat, plafon kredit dan besaran bunga akan dihitung secara proporsional sesuai

dengan jangka waktu kredit.

Rumus perhitungannya

Bunga perbulan = (P x I x t)/jb

P = pokok pinjaman

I = suku bunga per tahun

t = jumlah tahun jangka waktu kredit

jb = jumlah bulan dalam jangka waktu kredit

- Suku bunga efektif

Jenis bunga ini juga punya istilah sliding rate. Kredit yang mengaplikasikan

bunga efektif ini angsurannya dihitung berdasarkan sisa pokok utang. Alhasil,

perhitungan porsi bunga dan pokok dalam angsuran tiap bulan bakal berubah

terus meski besaran angsuran per bulannya tetap sama.

Umumnya, sistem bunga efektif ini dikenakan pada kredit jangka panjang

seperti KPR atau kredit investasi. Jenis bunga efektif ini lebih berguna untuk

pinjaman jangka panjang karena beban bunga yang dibayarkan nilainya lebih

kecil bila dibandingkan dengan bunga flat. karena bunga dihitung berdasarkan

sisa utang pokok yang belum dibayar sehingga besaran bunga per bulan akan

berubah berdasarkan nilai pokok yang terhutang. Besaran bunga yang dibayar

tiap bulan akan semakin mengecil. Sehingga otomatis angsuran per bulan

akan semakin turun dari waktu ke waktu. Jadi, besaran angsuran kedua akan

lebih kecil dari angsuran pertama. Begitu pun saat bayar angsuran ketiga

maka nilainya lebih kecil dari angsuran kedua.

Rumus perhitungannya :

Bunga = SP X i X (30/360)

SP = saldo pokok pinjaman bulan sebelumnya

Page 17: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

11

i = suku bunga per tahun

30 = jumlah hari sebulan

360 = jumlah hari dalam setahun

Jenis bunga satu ini modifikasi dari bunga efektif dengan maksud

mempermudah kreditur membayar angsuran tiap bulan karena besarannya

sama.

- Suku bunga annuity

Atau dengan kata lain, bunga anuitas ini membuat angsuran bulanan yang

dibayarkan selalu tetap tapi komposisi bunga dan pokok angsuran berubah

secara periodik. Angsuran pokok per bulannya bakal membesar tapi di saat

bersamaan besaran bunganya per bulan mengecil.

Perhitungan bunga ini membuat porsi bunga di masa awal pinjaman menjadi

sangat besar tapi perlahan-lahan porsinya akan mengecil di masa akhir kredit.

Satu hal yang perlu diketahui, rumus perhitungannya sama dengan bunga

efektif.

Tugas 2 :

Jika perusahaan meminjam Rp. 60 juta di Bank dengan bunga 12% per tahun,

maka tentukan angsuran per tahun

7. PAJAK

7.1 Jenis-Jenis Pajak yang Dikenakan Pada Proyek Infrastruktur

Pajak adalah iuran rakyat kepada kas negara berdasarkan Undang-Undang

sehingga dapat dipaksakan dengan tiada mendapat balas jasa secara langsung.

Pajak dipungut pemerintah berdasarkan norma-norma hukum untuk menutup

biaya produksi barang-barang dan jasa kolektif untuk mencapai kesejahteraan

umum. Jenis pajak yang ada di Indoensia:

1. Pajak penghasilan atau PPh, mengacu pada UU No 39/2009 dimana PPh untuk

perusahaan adalah sebesar 25% dari pendapatan bersih. Jadi disini akan

diperhitungkan juga nilai amortisasi dimana perhitungannya menggunakan

metode linier.

Page 18: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

12

2. Pajak bumi dan bangunan atau PBB

Mengacu pada UU No 12/1994 bahwa untuk infrastruktur ekonomi masih

dikenakan PBB, termasuk jalan tol, perumahan dll. Besar tarif PBB adalah 5% *

NJKP

NJKP = Nilai jual kena pajak =antara 20% - 40% *(NJOP – NJOPTKP)

3. Bea materai atau BM

Berdasarkan PP no 24/2000, maka Dokumen yang dikenakan Bea Meterai

berdasarkan Undang-undang Nomor 13 Tahun 1985 tentang Bea Meterai

adalah dokumen yang berbentuk :

a) surat perjanjian dan surat-surat lainnya yang dibuat dengan tujuan untuk

digunakan sebagai

b) alat pembuktian mengenai perbuatan, kenyataan atau keadaan yang bersifat

perdata;

c) akta-akta Notaris termasuk salinannya;

d) akta-akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) termasuk

rangkaprangkapnya;

e) surat yang memuat jumlah uang, yaitu :

i. yang menyebutkan penerimaan uang;

ii. yang menyatakan pembukuan uang atau penyimpanan uang dalam

rekening di Bank;

iii. yang berisi pemberitahuan saldo rekening di Bank; atau

iv. yang berisi pengakuan bahwa utang uang seluruhnya atau sebagiannya

telah dilunasi

v. atau diperhitungkan;

f) surat berharga seperti wesel, promes, dan aksep; atau

g) dokumen yang akan digunakan sebagai alat pembuktian di muka

Pengendalian, yaitu:

1. surat-surat biasa dan surat-surat kerumahtanggaan;

2. surat-surat yang semula tidak dikenakan Bea Meterai berdasarkan

tujuannya, jika digunakan untuk tujuan lain atau digunakan oleh orang

lain, selain dari maksud semula.

Page 19: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

13

Pasal 2

1) Dokumen sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 huruf a, huruf b, huruf c,

dan huruf f dikenakan Bea Meterai dengan tarif Rp. 6.000,00 (enam ribu

rupiah).

2) Dokumen sebagaimana dimaksud pada Pasal 1 huruf d dan huruf e :

a. yang mempunyai harga nominal sampai dengan Rp. 250.000,00 (dua

ratus lima puluh ribu rupiah), tidak dikenakan Bea Meterai;

b. yang mempunyai harga nominal lebih dari Rp. 250.000,00 (dua ratus lima

puluh ribu rupiah) sampai dengan Rp. 1.000.000,00 (satu juta rupiah),

dikenakan Bea Meterai dengan tarif sebesar Rp. 3.000,00 (tiga ribu

rupiah);

c. yang mempunyai harga nominal lebih dari Rp. 1.000.000,00 (satu juta

rupiah), dikenakan Bea Meterai dengan tarif sebesar Rp. 6.000,00 (enam

ribu rupiah).

4. Pajak pertambahan nilai atau PPN dan pajak atas penjualan barang mewah

atau PPNBM. Berdasarkan UU No 24 tahun 2000, maka setiap jasa konstruksi

dikenakan 10% dari transaksi.

5. Bea perolehan hak tanah atau bangunan atau BPHTB.

Berdasarkan PP 34/2016, maka BPHTB adalah:

Besarnya Pajak Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/ atau

bangunan adalah sebesar:

a. 2,5% (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas

tanah dan/ atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/ atau

bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana yang

dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak

atas tanah dan/ atau bangunan;

b. 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau

bangunan berupa Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang

dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak

atas tanah dan/ atau bangunan; atau

c. 0% (nol persen) atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada

pemerintah, badan usaha milik negara yang mendapat penugasan khusus

Page 20: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

14

dari Pemerintah, atau badan usaha milik daerah yang mendapat penugasan

khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang

yang mengatur mengenai pengadaan tanah bag, pembangunan untuk

kepentingan umum.

Berkaitan dengan finansial pada proyek infrastruktur, jenis pajak yang umum

menjadi pertimbangan adalah pajak atas penghasilan dan modal (taxes on income

and capital), serta pajak atas barang dan jasa (taxes on goods and services).

Prinsip umum yang dianut dalam pengenaan pajak atas barang dan jasa adalah

destination principle, yaitu pajak dikenakan di tempat barang atau jasa tersebut

dikonsumsi atau dipergunakan; atau sering dikenal dengan atau Pajak

Pertambahan Nilai (PPN).

Analisis Depresiasi

Karena dalam analisis pajak juga terkait depresiasi proyek infrastruktur.

Depresiasi adalah penyusutan atau penurunan nilai dari aset / fasilitas seiring

dengan berlalunya waktu.Penerapan depresiasi akan memengaruhi laporan

keuangan sebagai biaya, termasuk pengaruh terdapat penghasilan kena pajak

dan pajak penghasilan suatu perusahaan. Pengeluaran untuk memperoleh harta

berwujud yang mempunyai masa manfaat lebih dari 1 (satu) tahun harus

dibebankan sebagai biaya untuk mendapatkan, menagih, dan memelihara

penghasilan dengan cara mengalokasikan pengeluaran tersebut selama masa

manfaat harta tersebut melalui penyusutan.

Dalam konsep penyusutan ini, menurut ketentuan perpajakan atas pembelian

harta berwujud yang masa manfaat lebih dari satu tahun tidak dapat dibebankan

sekaligus. Jika perusahaan membebankan pembelian harta berwujud tersebut di

laporan rugi laba maka akan dilakukan koreksi fiscal dalam menghitung pajak

penghasilan badan.

Salah satu metode analisis yang dianjurkan dalam analisis pajak adalah metode

linier atau straight line depreciation (SLD) dennngan metode analisis seperti

berikut :

Page 21: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

15

Gambar 1 Metode Garis Lurus/Straigt Line Depreciantion (SLD)

Tugas 3

Biaya investasi : 200 jt

Pemasukan : 100 jt/th

Pengeluaran : 50 jt/th

Nilai sisa tahun ke 10 : 60 jt

Suku Bunga : 10 %/th

Tentukan pajak penghasilan setiap tahunnya

7.2 Manfaat Data Pajak Pada Kelayakan Finansial

Perbedaan utama dalam kelayakan ekonomi dan finansial adalah adanya

komponen pajak pada analisis kelayakan finansial. Dari aliran sumber daya (flows

of resources) pajak dapat dipungut dari aliran masuknya (income) atau aliran

keluarnya sumber daya (expenditure). Terdapat dua macam pajak, yaitu pajak

langsung dan pajak tidak langsung. Pajak langsung dikenakan atas masuknya

aliran sumber daya, yaitu penghasilan, sedangkan beban pajak tidak langsung

dikenakan terhadap keluarnya sumber daya seperti pengeluaran untuk konsumsi

atas barang atau jasa.

Beban pajak (tax incidence) langsung umumnya ditanggung oleh orang atau

badan yang menerima atau memperoleh penghasilan, sedangkan beban pajak

tidak langsung ditanggung oleh masyarakat. Bagi perusahaan, pajak yang

dikenakan terhadap penghasilan yang diterima atau diperoleh dapat dianggap

sebagai biaya atau beban (expense) dalam menjalankan usaha atau melakukan

kegiatan maupun distribusi laba kepada pemerintah.

Page 22: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

16

Pajak merupakan salah satu faktor penting bagi investor dalam menentukan

keputusan untuk berinvestasi pada suatu negara. Pajak memberikan pengaruh

sebagai berikut:

Pajak hanya memainkan bagian kecil dalam menentukan keputusan pertama

untuk melakukan investasi ke luar negeri. Perusahaan akan mengalihkan

kegiatan produksinya di negara yang tarif pajaknya lebih rendah dan biaya

tenaga kerjanya lebih rendah.

Pajak berpengaruh dalam menentukan lokasi tempat investasi. Peranan pajak

dalam menentukan lokasi tempat investasi relatif lebih kecil daripada faktor

stabilitas politik dan akses pasar.

Pajak mempunyai pengaruh yang penting pada jenis investasi tipe tertentu.

Tipe investasi yang berorientasi ekspor sangat sensitif dengan pengaruh faktor

biaya, sehingga pajak yang merupakan tambahan biaya mempunyai pengaruh

penting dalam menentukan keputusan melakukan investasi.

Page 23: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

17

8 BAB III

METODE PERHITUNGAN PARAMETER KELAYAKAN FINANSIAL

Secara garis besar, analisis kelayakan finansial yang dilakukan, meliputi :

1) Analisis Finansial, terdiri atas:

Net Present Value (NPV);

Financial Internal Rate of Return (FIRR);

Payback Period;

Minimmum Atractive of Return (MARR).

2) Analisis Sensitivitas/Kepekaan (Sensitivity Analysis)

Dalam mengevaluasi kelayakan suatu proyek, dapat dilakukan dengan

menganalisis ketiga komponen tersebut di atas.

Sama dengan pada analisis kelayakan ekonomi, maka sebelum melakukan

analisis kelayakan finansial perlu adanya penyusunan cash flow.

1. CASH FLOW

Seperti telah dijelaskan pada analisis kelayakan ekonomi, maka dalam

penyusunan cash flow analisis finansial terdiri atas cash in dan cash out, dengan :

- Cash in terdiri atas semua revenue yang diprediksi akan diterima setelah

proyek jadi

- Cash out terdiri atas biaya investasi, operasi pemeliharaan serta biaya bunga

atas pinjaman

Untuk pembayaran pinjaman pada investasi infrastruktur dikenal adanya grace

period dan drawdown period. Drawdown period yaitu periode penarikan pinjaman

secara bertahap sesuai progres proyeknya. Dalam hal ini debitur tetap membayar

bunga atas pinjaman yang telah digunakan. Sedangkan, grace period yaitu

tenggang waktu untuk pembayaran anggsuran. Dalam hal ini debitur diberikan

masa tenggang waktu untuk tidak membayar anggsuran pokok. Selama masa

tenggang waktu tersebut debitur hanya membayar bunganya saja. Meskipun bisa

Kompetensi : Peserta mengetahui dan menganalisis parameter untuk

studi kelayakan finansial

Page 24: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

18

juga terjadi bahwa selama grace period tidak terjadi pembayaran utang pokok dan

bunganya.

Terkait masalah pinjaman, maka akan sangat penting masalah debt equity ratio

(DER) yaitu rasio yang membandingkan jumlah hutang terhadap ekuitas. Rasio ini

sering digunakan para analisis dan para investor untuk melihat seberapa besar

hutang perusahaan jika dibandingkan ekuitas yang dimiliki oleh perusahaan atau

para pemegang saham. Pada investasi infrastruktur DER yang sering digunakan

adalah 70% : 30%. Di Luar negeri ada yang memperbolehkan 80% : 20%, bahkan

90% : 10%; tergantung pada karakteristik (misalnya: risiko) proyek.

2. ANALISIS NET PRESENT VALUE (NPV)

Sama seperti analisis kelayakan ekonomi, maka analisis Net Present Value pada

kelayakan finansial adalah selisih antara Present Value Benefit dikurangi dengan

Present Value Cost. Hasil NPV dari suatu proyek yang dikatakan layak secara

finansial adalah yang menghasilkan nilai NPV bernilai positif. Yang membedakan

dengan analisis kelayakan ekonomi adalah data pada cash ini ,cash out dan

discount rate. Dimana pada analisis kelayakan finansial discount rate yang

digunakan adalah sebesar MARR. Sedangkan metodenya sama.

Tugas 4

Dengan soal no 3, tentukan NPV setelah pajak

3. ANALISIS FINANCIAL INTERNAL RATE OF RETURN (FIRR)

3.1 Pengertian FIRR

Financial internal rate of return (EIRR) merupakan tingkat pengembalian

berdasarkan pada penentuan nilai tingkat bunga (discount rate), dimana semua

keuntungan masa depan yang dinilai sekarang dengan discount rate tertentu

adalah sama dengan biaya kapital atau present value dari total biaya.

Dalam perhitungannya FIRR adalah besarnya tingkat suku bunga pada saat nilai

NPV = 0. Nilai IRR dari suatu proyek harus lebih besar dari nilai suku bunga yang

berlaku atau yang ditetapkan dipakai dalam perhitungan kelayakan proyek. Nilai

ini digunakan untuk memperoleh suatu tingkat bunga dimana nilai pengeluaran

sekarang bersih (NPV) adalah nol. Perhitungan untuk dapat memperoleh nilai

Page 25: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

19

FIRR ini dilakukan dengan cara coba-coba (trial and error). Jika nilai FIRR lebih

besar dari discount rate yang berlaku, maka proyek mempunyai keuntungan

secara finansial dan nilai FIRR pada umumnya dapat dipakai untuk membuat

rangking bagi usulan-usulan proyek yang berbeda.

3.2 Metode Analisis FIRR

Metode analisis FIRR sama dengan EIRR yang membedakan adalah input

datanya, dimana pada analisis kelayakan finansial

FIRR bisa dibedakan atas :

- On Project

FIRR on Project biasa disebut sebagai FIRR, yaitu tingkat pengembalian atas

biaya yang sudah dikeluarkan atas proyek, baik modal sendiri maupun dari

pinjaman atau subsidi. Sehingga biasanya yang ditunjukkan dalam kelayakan

finansial adalah FIRR on Project.

- On Equity

FIRR on Equity biasa disebut dengan Return on Equity (ROE) atau

profitabilitas adalah suatu pengukuran dari penghasilan atau income yang

tersedia bagi pemilik perusahaan atas modal yang mereka investasikan di

dalam perusahaan ROE sangat mendukung apakah proyek bankability atau

tidak.

Profitabilitas merupakan salah satu pengukuran bagi kinerja suatu

perusahaan, profitabilitas suatu perusahaan menunjukan kemampuan suatu

perusahaan dalam menghasilkan laba selama pereode tertentu pada tingkat

penjualan, asset dan modal saham tertentu. Profitabilitas suatu perusahaan

dapat dinilai melalui berbagai cara tergantung pada laba dan aktiva atau

modal yang akan diperbandingkan satu dengan lainya.

Profitabilitas merupakan ukuran pokok keseluruhan keberhasilan perusahaan

(Simamora, 2000: 528) .

Mengukur ROE merupakan suatu pengukuran dari penghasilan (income) yang

tersedia bagi para pemilik perusahaan atas modal yang mereka investasikan

didalam perusahaan. secara umum tentu saja semakin tinggi return atau

penghasilan yang diperoleh semakin baik kedudukan pemilik perusahaan.

Page 26: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

20

Return On Equity (ROE) = Stuckholder Equity / Net Profit After Tax

Disamping cara penghitungan diatas, return on equity dapat pula ditentukan

dengan menggunakan sistem Du pont. Menurut Keown, Scott, Martin, Party

(1993:103) Analisa Du pont merupakan pendekatan lain yang yang digunakan

mengevaluasi tingkat pengembalian equitas atau Return on equity yang dihitung

dengan membagi ROI dengan hasil pengurangan 1 (satu) dan rasio hutang. Hal

ini dapat dinyatakan dalam bentuk rasio keuangan yaitu:

Return On Equity =Return On Investment / (1-Debt Rasio)

ROI= Net Profit Margin x Perputaran Aktiva

Net Profit Margin= Laba Sesudah Pajak / Penjualan

Laba = Penjualan- Biaya Operasi

Perputaran Aktiva= Penjualan / Total Aktiva

Debt Ratio = Total Hutang / Total Aktiva

Dengan menggunakan sistem Du pont diatas memungkinkan manajemen melihat

dengan jelas faktor pemicu ROE serta hubungan antara profit margin, perputaran

total aktiva, dan rasio hutang. Manajemen dipandu dalam menentukan efektivitas

pengelolaan sumber daya perusahaan untuk memaksimumkan ROI para pemilik.

Dengan menggunakan sistem Du pont diatas dapat dilihat faktor-faktor yang

mempengaruhi profitabilitas yaitu penjualan, biaya operasi total aktiva dan total

hutang. Sedangkan menurut Wasis menggunakan istilah profitabilitas

dikemukakan bahwa faktor yang mempengaruhi rate of return adalah penjualan,

efisiensi penggunaan biaya, profit margin dan struktur modal perusahaan.

Berdasarkan berbagai faktor-faktor diatas dalam penelitian ini hanya membahas

faktor modal kerja dan tingkat perputaran modal kerja. Hal ini dikarenakan faktor-

faktor ini sangat berperan penting dalam operasional perusahaan.

3.3 Tugas Perhitungan FIRR

Berikut ini merupakan contoh penghitungan analisis FIRR.

Page 27: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

21

Tabel 2 Contoh Penghitungan Analisis FIRR

Soal 5

Dari soal No 3& 4 tentukan FIRR on project & on equity

4. ANALISIS PAYBACK PERIOD

4.1 Pengertian Payback Period

Payback period dapat diartikan sebagai jangka waktu kembalinya investasi yang

telah dikeluarkan, melalui keuntungan yang diperoleh dari suatu proyek yang telah

direncanakan. Payback period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat

menutup kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan proceeds atau

aliran kas netto (net cash flows).

Payback period adalah lamanya waktu yang diperlukan untuk menutup kembali

original cash outlay. Payback period dari suatu investasi menggambarkan panjang

waktu yang diperlukan agar dana yang tertanam pada suatu investasi dapat

diperoleh kembali seluruhnya. Payback period ini merupakan jangka

waktu/periode yang diperlukan untuk membayar kembali semua biaya-biaya yang

telah dikeluarkan dalam investasi suatu proyek; waktu yang dibutuhkan agar

investasi yang direncanakan dapat dikembalikan, atau waktu yang dibutuhkan

untuk mencapai titik impas.

Payback period dibedakan menjadi 2 yaitu :

2017 2018 2019 2020 2021 2022 10%

BIAYA (Juta Rp)

- Pembebasan Lahan 8.000.000

- Biaya Konstruksi 10.000.000

-Biaya Desain & Supervisi (5% Biaya

Konstruksi) 500.000

-Kontingensi 800.000

Total Investasi 19.300.000 - - - - -

Pajak 1.930.000

Total + Pajak 21.230.000 - - - - -

Suku Bunga 784.095 838.981 897.710 960.550 1.027.788

-Biaya operasi &Pemeliharaan rutin 35.000 35.000 35.000 35.000 35.000

- Biaya Pemeliharaan berkala 3 tahun 30.000

Total Cost 21.230.000 819.095 873.981 962.710 995.550 1.062.788

Total Cost (PV) 21.230.000 744.632 722.299 723.298 679.974 659.908 24.760.110

Manfaat (Juta Rp)

- 0,75 LHR * BKBOK 4.030.080 4.683.885 5.405.868 6.200.929 7.067.347

Akibat kenaikan harga tanah 248.194 825.568 1.443.357 2.104.392 2.811.700

Total Benefit - 4.278.274 5.509.452 6.849.225 8.305.321 9.879.047

Total Benefit (PV) - 3.889.340 4.553.266 5.145.924 5.672.646 6.134.111 25.395.287

B-C 21.230.000- 3.459.179 4.635.471 5.886.515 7.309.772 8.816.259

B-C(PV) 21.230.000- 3.144.708 3.830.968 4.422.626 4.992.672 5.474.203 635.177

FIRR 11,00%

=IRR(B24:G24)

KETERANGANTAHUN

Page 28: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

22

1. Payback period tanpa bunga.

Periode waktu yang dibutuhkan untuk mengembalikan biaya awal dari suatu

investasi dengan menggunakan net cash flow yang dihasilkan oleh investasi

tersebut pada i = 0.

2. Payback period dengan bunga

Menentukan periode waktu yang dibutuhkan hingga penerimaan ekuivalen dari

investasi melebihi pengeluaran modal ekuivalen.

4.2 Metode Analisis Payback Period

Perhitungan payback period dalam studi kelayakan perlu juga ditampilkan untuk

mengetahui seberapa lama usaha/proyek yang dikerjakan baru dapat

mengembalikan investasi.

Metode perhitungan payback period bertujuan untuk mengetahui seberapa lama

(periode) investasi akan dapat dikembalikan saat terjadinya kondisi break even-

point (jumlah arus kas masuk sama dengan jumlah arus kas keluar). Analisis

payback period dihitung dengan cara menghitung waktu yang diperlukan pada

saat total arus kas masuk sama dengan total arus kas keluar. Dari hasil analisis

payback period ini nantinya alternatif yang akan dipilih adalah alternatif dengan

periode pengembalian lebih singkat.

Penggunaan perhitungan ini hanya disarankan untuk mendapatkan informasi

tambahan guna mengukur seberapa cepat pengembalian modal yang

diinvestasikan.

1) Payback Period Tanpa Bunga

00

n

t

tF

F0 : biaya awal investasi

Ft : net cash flow dalam periode t

maka payback period adalah nilai terkecil n yang memenuhi persamaan.

Pilih alternatif investasi dengan nilai n terkecil atau memiliki periode

pengembalian terpendek

2) Payback Period Dengan Bunga

Page 29: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

23

0)1(0

tn

t

iFt

F0 : biaya awal investasi

Ft : net cash flow dalam periode t

maka Payback period yang didiskontokan merupakan nilai terkecil dari n' dari

persamaan.

Gambar di bawah menunjukkan nilai n′ (payback period) sebagai fungsi dari i

(untuk A sebagai suatu persentase dari P dalam rentang 6% sampai 40%).

Gambar 2 Contoh Gambar Payback Period

4.3 Tugas Analisis Payback Period

Berikut ini merupakan contoh penghitungan analisis Payback Period.

Undiscounted Payback Period Analysis

Projected

Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5

Undiscounted Net Cash Flow 200.000- 40.000 60.000 75.000 100.000 125.000

Cumulative Net Cash Flow 160.000- 100.000- 25.000- 75.000 200.000

Positive Cash Flow? FALSE FALSE FALSE TRUE TRUE

Undiscounted Payback Period 4 First Year Positive

Partial Year Payback Period 3,25 Actual Number of Years =B9-OFFSET(B7;0;B9)/OFFSET(B6;0;B9)

Partial Year Payback Period (One Cell) 3,25 Using arrays and index =INDEX((C5:G5-C7:G7/C6:G6);1;SUM(IF(C7:G7<=0;1;0))+1)

Discounted Payback Period Analysis Discount Rate 10,0%

Projected

Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5

Undiscounted Net Cash Flow 200.000- 36.364 49.587 56.349 68.301 77.615

Cumulative Net Cash Flow 163.636- 114.050- 57.701- 10.600 88.216

Positive Cash Flow? FALSE FALSE FALSE TRUE TRUE

Undiscounted Payback Period 4 First Year Positive

Partial Year Payback Period 3,84 Actual Number of Years

Partial Year Payback Period (One Cell) 3,84 Using arrays and index

=C6/(1+$D$14)^C16

Page 30: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

24

Soal 6

Dari soal 5 tentukan payback periodnya

5. ANALISIS MARR

5.1 Pengertian MARR

Minimmum Atractive of Return (MARR) adalah tingkat pengembalian minimum

yang wajar terhadap suatu investasi. MARR juga disebut sebagai hurdle rate,

cutoff rate, benchmark rate, dan minimmum acceptable rate (Blank,2012). MARR

merupakan tingkat pengembalian minimum yang diinginkan dalam suatu investasi

sehingga menarik, sering juga disebut sebagai tingkat batas (hurdle rate), yaitu

nilai batas kelayakan finansial suatu proyek (Degarmo,2006).

Penentuan MARR yang tepat merupakan salah satu faktor penting dalam

penilaian kelayakan proyek. Dalam kenyataannya, seringkali digunakan asumsi

bahwa tingkat suku bunga pinjaman dianggap sama dengan MARR dan

digunakan untuk untuk acuan kelayakan finansial proyek. Hal ini adalah pendapat

yang salah. Untuk menganalisisnya dengan menggunakan metode Weighted

Average Cost of Capital (WACC) dan Capital Asset Pricing Model (CAPM).

5.2 Metode Analisis MARR

Du acara yang digunakan untuk menentukan MARR adalah metode Weighted

Average Cost of Capital (WACC) dan Capital Asset Pricing Model (CAPM).

WACC adalah tingkat pengembalian yang diharapkan atas dana yang

ditanamkan. WACC juga mewakili risiko/opportunity yang investor pertaruhkan

dalam menginvestasikan uangnya. Dalam analisa arus kas terdiskonto

(discounted cash flow) WACC digunakan untuk men-diskonto nilai arus kas yang

akan diterima dimasa depan menjadi nilai sekarang (Net present Value). WACC

mewakili nilai pengembalian minimum yang dihasilkan perusahan bagi

investornya.

ED

Ere

ED

DrdTWACC

)1(

WACC : Weighted Average Cost of Capital

rd : Cost of debt (biaya hutang)

re : Cost of equity (biaya modal sendiri)

Page 31: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

25

D : Besar pinjaman

E : Besar modal

T : Besar Pajak

Metode CAPM dikembangkan oleh William Sharpe, John Lintner dan Jack Traynor

(Brealey, et al., 2006). CAPM hanya memperhitungkan risiko sistematis atau risiko

pasar yang tidak dapat dieliminasi melalui diversifikasi. Risiko sistematis

merupakan risiko yang mempengaruhi semua (banyak) perusahaan sedangkan

risiko tidak sistematis adalah risiko yang mempengaruhi sebagian (sekelompok

kecil) perusahaan. Risiko sistematis biasa juga disebut market risk (risiko pasar)

atau risiko yang tidak bisa didiversifikasi. Risiko tidak sistematis biasa juga disebut

unique risk, residual risk, specific risk atau diversifiable risk. Posisi risiko

sistematis dan non sistematis dapat dilihat pada Gambar berikut.

Gambar 3 Risiko Sistematis dan Tidak Sistematis (Brealey, 2006)

Berdasarkan metode CAPM persamaan discount rate adalah :

re = Rf + (Rm – Rf)

dengan :

re : cost of equity

Rf : Risk free, yaitu tingkat suku bunga bebas dimana kemungkinan tidak

dibayar hutang kecil sekali. Pada analisis ini diambil suku bunga. Bank

Indonesia selama tiga bulan terakhir.

Rm : Market Return dari Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG)

dalam persamaan didefinisikan sebagai :

IHSG

IHSGIRR

m

rmri

2

),cov(

2

),cov(

Standar deviasi

portofolio / aset Risiko tidak

sistematis

Jumlah

portofolio / aset

Risiko Sistematis

sistematis

Page 32: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

26

dengan :

cov(ri,rm) : kovarian pengembalian aset i dan pengembalian pasar m, diwakili

oleh pertumbuhan IHSG

σ2m : standar deviasi dari pengembalian pasar

Koefisien dalam CAPM merupakan ukuran risiko suatu aset. Koefisien

merefleksikan sensitivitas pengembalian aset tehadap volatilitas pasar. Semakin

tinggi suatu aset, semakin tinggi pula risikonya. Bila =1, aset bergerak bersama

dengan pasar. Bila >1, aset lebih reaktif dibandingkan pasar. Sebaliknya bila

<1, aset kurang reaktif dibandingkan pasar. Secara grafis adalah gradien dari

regresi garis lurus regresi antara pengembalian pasar pada sumbu horisontal dan

pengembalian aset pada sumbu vertikal.

Sedangkan Required rate of return (RRR) oleh Wibowo (2011) didefinisikan

sebagai imbal hasil minimum yang dituntut oleh investor dari suatu proyek

investasi yang sesuai dengan risiko yang harus ditanggung bila investor

melaksanakan investasi tersebut. RRR berperan sebagai MARR dalam analisis

IRR atau hurdle rate dalam analisis NPV.

Required rate of return = suku bunga tanpa risiko + premium risiko

π tot= π sys + π non- sys

dengan :

πtot : premium total risiko

πsys : premium risiko sistematis,

πnon-sys : premium risiko non-sistematis.

Premium untuk risiko sistematis dihitung menggunakan CAPM sementara

premium risiko non-sistematis menggunakan CEM. CEM adalah risiko-risiko yang

sifatnya spesifik proyek dan tidak lagi memperhitungkan risiko sistematis yang

sudah terwakili melalui CAPM seperti telah dijelaskan sebelumnya.

1 + (1 − 𝑇)𝐷/𝐸= u

dengan :

πsys = u * MRP

u = unlevered beta

Page 33: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

27

= levered beta

T = tingkat pajak

D/E = rasio utang-ekuitas

Psys = premium untuk risiko sistematis

MRP = premium risiko pasar. Di Indonesia, MRP berada dalam kisaran 6,5

sampai 7,5%. Wibowo (2006) memberikan estimasi MRP sebesar 6,67%.

RRR menurut William(2000) dirumuskan sebagai berikut:

Cost of capital = (Required rate of return on debt) x (Percentage

of debt in the project) + (Required rate of return

on equity) x (Percentage of equity in the project)

Required rate of return on debt = Risk-free borrowing rate for specified time

horizon + Premium for country/finansial risk +

Premium for currency risk + Premium for project

or sector risk (including construction) + Premium

for regulatory risk

Required rate of return on equity = Risk-free borrowing rate for specified time

horizon + Equity risk premium (adjusted by

project beta) + Premium for country/finansial risk

+ Premium for currency risk + Premium for

project or sector risk (including construction) +

Premium for regulatory risk

Untuk memudahkan perhitungan dalam penentuan nilai ß dapat dilakukan

pendekatan melalui hasil-hasil penelitian yang ada, seperti :

Tabel 3 Nilai Beta

Subsektor Beta () Standar Error Cost of Equity

(%) Cost of

Capital (%)

Energi 0.12 0.61 14.48 13.92

Jalan Tol 0.99 0.25 20.18 17.95

Telekomunikasi 1.19 0.14 21.56 16.58

Transportasi 0.67 0.25 18.04 15.45

Konstruksi non gedung

0.29 0.37 15.51 15.09

Sumber : Andreas Wibowo, 2006

Cara lebih mudah lagi dalam menentukan bisa diambil MARR sesuai hasil

penelitian, misalnya untuk jalan tol MARR = suku bunga investasi + (3 s.d 4)%

(Mahani,2016). Untuk sektor perumahan sekitar 2,5% di atas suku bunga investasi

Page 34: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

28

(Oktaria dkk,2013). Untuk sektor lain sepertinya mempunyai nilai yang tidak terlalu

jauh berbeda, meskipun seharusnya penentuan MARR ini sangat tergantung dari

risiko masing-masing proyek.

6. ANALISIS SENSITIVITAS

Sama seperti analisis kelayakan ekonomi, maka pada analisis finansial dari suatu

proyek sering juga didasarkan pada kejadian yang tidak tentu dikemudian hari dan

data yang tidak akurat sehingga analisis sensitivitas perlu juga dilakukan pada

analisis kelayakan finansial.

Analisis sensitivitas dilakukan dengan meninjau perubahan terhadap prakiraan

nilai komponen-komponen berikut:

a. Suku bunga diskonto (discount rate)

b. Biaya pembangunan (construction cost)

c. Dengan dan tanpa biaya pengadaan tanah;

d. Komponen lainnya sesuai dengan kebutuhan proyek.

Analisis ini diadakan untuk menunjukkan seberapa peka parameter finansial yang

didapatkan untuk dibandingkan dengan perubahan variabel yang digunakan.

Soal 7

Buatlah analisis sensitivitas akibat perubahan biaya investasi dan pemasukan

pada tugas sebelumnya

Page 35: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

29

9 BAB IV

EVALUASI KELAYAKAN FINANSIAL

1. EVALUASI HASIL ANALISIS

Evaluasi kelayakan finansial dapat dilakukan dengan menggunakan cara

pengerjaan seperti yang diuraikan pada langkah-langkah di bawah ini.

Perhitungan Biaya Proyek :

1. Hitung biaya-biaya proyek tahun per tahun sampai akhir umur rencana;

2. Buat estimasi untuk keseluruhan biaya pelaksanaan proyek;

3. Buat estimasi untuk komponen bukan biaya proyek;

4. Hitung nilai sisa konstruksi pada akhir umur rencana;

5. Hitung biaya pekerjaan proyek (owner’s estimate).

Perhitungan Revenue Proyek :

1. Hitung revenue proyek tahun per tahun sampai akhir umur rencana;

2. Buat estimasi untuk keseluruhan revenue finansial dari proyek;

3. Perhatikan komponen bukan biaya proyek, yang diperhitungkan sebagai

revenue.

Perhitungan MARR :

1. Tentukan asumsi suku bunga pinjaman

2. Tentukan metode penentuan MARR

3. Siapkan kebutuhan data untuk analisis tersebut dan lakukan analisis

4. Tetapkan asumsi MARR sebagai tingkat diskonto yang akan digunakan untuk

analisis parameter kelayakan finansial

Perhitungan Kelayakan Finansial :

1. Gunakan spreadsheet atau perangkat lunak khusus, untuk kompilasi

keseluruhan data biaya dan manfaat proyek dari tahun ke tahun sampai akhir

umur rencana;

2. Nyatakan keseluruhan biaya dan manfaat finansial sebagai total per proyek,

atau sebagai harga rata-rata per kilometer panjang jalan;

3. Diskonto seluruh biaya dan manfaat finansial ke tahun dasar;

Kompetensi : Peserta mengetahui dan mengevaluasi kelayakan finansial

Page 36: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

30

4. Hitung indikator-indikator kelayakan finansial, seperti NPV, FIRR, dan Payback

Period

5. Lakukan analisis kepekaan dalam menghitung indikator kelayakan finansial;

6. Buat urutan unggulan dari keseluruhan alternatif solusi atas dasar analisis

kelayakan analisis finansial;

7. Buat kesimpulan dan saran atas dasar kelayakan finansial.

Terkait dengan kajian tentang pengadaan tanah :

a. Siapkan peta mutakhir dari lokasi proyek, dan identifikasi lahan yang perlu

dibebaskan, sesuai dengan pedoman dan RTRW yang berlaku;

b. Estimasi biaya total yang dibutuhkan untuk seluruh proses pengadaan tanah;

c. Identifikasi upaya pendukung yang perlu dilakukan untuk mendukung proses

pengadaan tanah.

Beberapa asumsi yang perlu diperhatikan dalam melakukan analisis finansial

antara lain :

a. Penetapan rencana proyek konstruksi

b. Tingkat suku bunga perlu ditingkatkan sebesar 8 - 12% (sesuai kesepakan

BEPPENAS dengan lembaga keuangan internasional tentang batasan

minimal tingkat pengembalian untuk proyek-proyek di Indonesia).

c. Harga ekonomis (dengan proyek dan tanpa proyek) ditentukan berdasarkan

perhitungan antara harga finansial (pasar) dilakukan konversi, dimana harga

finansial didapat dari harga survei dipasar tradisional masing-masing lokasi,

d. Full development (pengembangan penuh) untuk manfaat bangunan untuk

tahun kesekian berjalan (jika ada).

e. Biaya operasional dan pemeliharaan untuk pada tahun kesekian perlu

dipertimbangkan untuk naik hingga menjadi 500% (mengingat dana yang

diperlukan pada tahun tersebut, yang digunakan untuk perbaikan bangunan

dan komponen pendukung).

Selain itu, terdapat beberapa asumsi lain terkait parameter yang digunakan dalam

menyusun analisis kelayakan finansial dari suatu proyek adalah sebagai berikut :

a. Asumsi dasar (inflasi, nilai tukar, dan lain-lain).

b. Asumsi tarif.

c. Asumsi biaya investasi.

Page 37: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

31

d. Asumsi pendanaan.

e. Asumsi biaya operasi dan pemeliharaan.

f. Jangka waktu kerjasama.

g. Tingkat keuntungan.

1. Bankability

Jika proyek dinyatakan layak secara finansial, masih harus dicek apakah

bankability atau tidak. Bankability adalah kondisi investasi yang dapat

memperoleh kredit dari pihak debitor atau bank. Bankability sangat tergantung dari

keuntungan dan keamanan investasi.

Evaluasi yang dilakukan meliputi capital, collateral, capacity, character dan

condition untuk meningkatkan kepercayaan debitor maka perlu ada penjaminan

infrastruktur.

Badan penjaminan infrastruktur di Indonesia adalah PT Penjaminan Infrastruktur

Indonesia yang didirikan atas dasar Perpres 78/2010 dengan tujuan :

1)Meningkatkan kelayakan kredit dan kualitas proyek-proyek infrastruktur KPBU

melalui kerangka evaluasi dan pengelolaan klaim atas penjaminan yang jelas dan

konsisten; 2)Meningkatkan tata kelola dan transparansi pelaksanaan penyediaan

penjaminan; 3)Memfasilitasi serta mendorong keberhasilan transaksi bagi PJPK

(Kementerian, BUMN, Pemda)dengan penyediaan penjaminan untuk proyek

KPBU yang terstruktur dengan baik; 4)Memagari kewajiban kontinjen Pemerintah

dan meminimalisir kejutan langsung kepada APBN.

2. RISIKO

Dalam evaluasi kelayakan finansial proyek infrastruktur harus memperhitungkan

berbagai risiko yang akan terjadi. Berdasarkan alokasi risiko(PT PII, 2014) risiko

meliputi:

- Risiko lokasi

- Risiko desain, konstruksi dan uji operasi

- Risiko finansial

- Risiko sponsor

- Risiko operasi

- Risiko pendapatan

- Risiko keadaan kahar

Page 38: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

32

- Risiko politik

- Risiko kepemilikan asset

- Dll spesifik masing-masing infrastruktur

2. PENYUSUNAN HASIL ANALISIS

Hasil analisis keuangan harus mencakup beberapa indikator kunci, yaitu :

a. Profitabilitas/Kelayakan Kelayakan keuangan dapat dilihat dari nilai netto saat

ini (NPV) atau Financial Internal Rate of Return (FIRR)/Return of Equity (ROE)

dari proyek.

b. Pengembalian atas biaya/Cost recovery Jumlah tahun yang diperlukan untuk

dapat menutup modal yang diinvestasikan.

c. Debt Service Coverage Ratio (DSCR) Anggaran arus kas harus cukup untuk

membiayai beban bunga utang yang direncanakan. Berdasarkan profil risiko

dari masing-masing proyek, rasio DSCR dari beberapa lembaga keuangan

berbeda-beda.

d. Kajian terhadap subsidi atau kebutuhan dukungan kelayakan, yakni kondisi di

mana didapatkannya selisih antara estimasi jumlah pendapatan yang lebih kecil

dibandingkan dengan estimasi jumlah pendapatan yang bisa diperoleh dari

pengguna.

Hasil analisis di atas harus diuji berdasarkan sejumlah skenario yang berbeda-

beda terhadap permintaan, tarif dan biaya proyek. Proyek-proyek yang secara

keuangan dinyatakan layak memiliki NPV dan IRR yang positif, dan lebih besar

dari syarat tingkat pengembalian (rate of return) bagi investor.

Apabila proyek dapat dibiayai oleh pemberi penjaman (lenders) sesuai dengan

persyaratan yang berlaku umum di dunia perbankan dinyatakan bahwa proyek ini

telah bankable. Proyek yang telah dinyatakan layak finansial belum bisa secara

otomatis dinyatakan bankable. DSCR (debt service coverage ratio) adalah salah

satu indikasi yang bisa digunakan untuk melihat tingkat bankability dari suatu

proyek infrastruktur.

Soal 8

Buatlah kesimpulan hasil dari soal-soal 4-7

Page 39: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

33

Tabel 4 Contoh Perhitungan FIRR, NPV, dan Payback Period untuk analisis kelayakan finansial

KETERANGAN TAHUN

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 TOTAL

BIAYA (M.Rp)

Konstruksi

Suku Bunga

-Biaya operasi & Pemeliharaan rutin

-Biaya Desain & Supervisi

Kontingensi

Pajak

Total Investasi

Total Investasi (PV)

Manfaat(M.Rp)

- LHR * Tarif

Pendapatan lain2

Total Manfaat

Total Manfaat (PV)

B-C

B-C (PV)

FIRR

NPV

Page 40: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

34

Aspek Finansial

1. Biaya Investasi (Rp Juta)

a. Biaya Proyek

- Biaya Pengadaan Tanah Rp.

- Biaya Perencanaan Rp.

- Biaya Konstruksi Rp.

- Biaya Peralatan Tol Rp.

- Biaya Supervisi Rp.

- Biaya Eskalasi Rp.

- Biaya PPN 10% Rp.

- Biaya Overhead Rp.

Biaya Proyek Rp.

b. Bunga Masa Konstruksi (IDC) Rp.

c. Biaya Finansial (Financial Cost) Rp.

Total Biaya Investasi Rp.

2. Pendanaan

- Ekuitas Rp.

- Pinjaman Rp.

- Top Up Masa Operasi Rp.

3. Bunga Pinjaman / tahun %

4. Kelayakan Investasi

a. Masa Konsesi Tahun

b. IRR on Project %

IRR on Equity %

c. NPV (Rp Juta) Project Rp.

e. Pay Back Period Project Tahun

Discount Rate %

Latihan :

Dengan laporan yang ada tentukan :

- Apakah proyek layak dibangun?

- Jika layak kira-kira metode pembiayaan apa yang sesuai?

- Berikan rekomendasi

Page 41: MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL - bpsdm.pu.go.id · DAFTAR PUSTAKA. MODUL 5 ... Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan finansial 3. Peserta mengetahui dan menerapkan

MODUL 5 KELAYAKAN FINANSIAL

10 DAFTAR PUSTAKA

1. Blank FF et al, “Real Option In PPP Case of a toll road conssion”, 2009

2. Brealey,A,et al," Coporate Finance, 8th edition, Mc Graw Hill, New York,2006

3. Ermest Paul DeGarmo, WG Sullivan, John R.Canuba,”Engineering

Economic”,1984

4. Wibowo A,”Investasi Jalan Tol Swasta di Indonesia di Indonesia: Risiko dan

permasalahannya”, 2006

5. Wibowo A,”Metodologi Perhitungan Required Rate Of Return Berdasarkan

Cumulative Prospect Theory,Studi Kasus Proyek Investasi Jalan Tol”, Jurnal

Teknik Sipil, Vol 18 No.2 Agustus 2011

6. PT PII,”Acuan Alokasi Risiko”,2013

7. Perpres No 78 tahun 2010 tentang penjaminan Infrastruktur Dalam Proyek

Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha

8. UU No 2 tahun 2012 Tentang Pengadaan Lahan Bagi pembangunan Untuk

Kepentingan Umum