monitoring branżowy - dm.pkobp.pl · ceny nieruchomości 2 | monitoring branżowy 3q 2014 1....

1 |

Ceny na rynku nieruchomości mieszkaniowych 3Q 20141

Ceny ofertowe mieszkań w 7 największych miastach w 3q 2014 w porównaniu z dwoma poprzednimi kwartałami nie zmieniły się znacząco, obserwowano naturalne dla tego rynku wahania - występowały lekkie wzrosty, jak i niewielkie spadki (głównie na rynku wtórnym). Analiza cen z CBN PKO BP sygnalizuje tendencje wzrostowe cen transakcyjnych na rynku pierwotnym i niewielkie zmiany na rynku wtórnym.

Wyhamowanie spadku liczby mieszkań oddawanych do użytku - w 3q 2014 oddano 33,7 tys. mieszkań (-2,9% r/r), w tym w 10 największych miastach 9,4 tys. mieszkań (taki sam wynik dla 10 miast w 3q 13). Utrzymuje się wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań (w 3q 14 +9% r/r, w tym deweloperskich +24% r/r) i liczby wydawanych pozwoleń na budowę (+18% r/r w 3q 14, w tym dla deweloperów +52% r/r).

Monitoring REAS sygnalizuje w 3q 2014 wzrost puli niesprzedanych mieszkań do 47,6 tys., jest to drugi kwartał wzrostu oferty, przy nadal dobrych wynikach sprzedaży w 6 aglomeracjach i liczbie transakcji na poziomie z okresu boomu w 2007 r.

Wg danych ZBP w 3q 2014 wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 9,2 mld zł (-3,6% kw./kw.; -3,1% r/r). Kredyty o średniej wartości LTV powyżej 80% stanowiły 47,1% ogółu udzielonych w 3q 14. Od grudnia 2013 r. udział kredytów walutowych stanowi poniżej połowy zadłużenia ogółem.

Umiarkowane wsparcie popytu na mieszkania poprzez kredyt MdM przy konserwatywnym poziomie limitów w większości regionów; do 10 listopada 2014 r. udzielone kredyty na kwotę 2,1 mld zł, średnia cena 1 m kw. kredytowanego lokalu to 4,3 tys. zł; nowelizacja programu, zapowiadana przez resort na 2015 r. jest na etapie prac legislacyjnych Rady Ministrów.

W perspektywie 2-3 kwartałów oczekiwane niewielkie zmiany cen, możliwe jest utrzymanie tendencji wzrostowych, którym sprzyjają umiarkowany popyt w środowisku niskich stóp procentowych i lekko rosnące dochody gospodarstw domowych; w 4q 14 popyt dodatkowo mogą wzmacniać wzrost od 2015 r. wymaganego udziału własnego do 10% przy zakupie mieszkania oraz wzrost limitów MdM w kilku miastach. Nie można jednak wykluczyć stabilizacji cen z uwagi na rosnącą podaż mieszkań wraz z coraz większą liczbą rozpoczynanych projektów, przy jednocześnie słabszym popycie hamowanym rosnącymi marżami i słabszym, niż oczekiwany, impulsem z MdM. W perspektywie najbliższych dwóch lat oczekiwana wzrostowa tendencja cen nieruchomości mieszkaniowych.

Ryzyko spadku cen na rynku nieruchomości o więcej niż 30% w ciągu najbliższych dwóch lat (próg w scenariuszach stress-testowych stosowany w praktyce nadzorczej) pozostaje niewielkie i nie przekracza 5%. Taki scenariusz byłby możliwy w sytuacji gwałtownego wzrostu bezrobocia oraz gwałtownych szoków stóp procentowych i kursów walutowych.

1 Przedmiotem kwartalnego raportu jest analiza zmian cen mieszkań w okresie ostatnich 2. kwartałów i 2. lat oraz przewidywania trendów

w perspektywie średniookresowej na największych rynkach. Analiza jakościowa podejmuje kwestie ryzyka spadku cen.

3 grudnia 2014

Monitoring Branżowy Analizy Sektorowe

Departament Analiz Ekonomicznych

[email protected]

Zespół Analiz Sektorowych

Agnieszka Grabowiecka-Łaszek (22) 521 81 22 Zespół Analiz Makroekonomicznych (uwarunkowania makro) (22) 521 81 34

Zmiana (%) cen mieszkań na rynku wtórnym 3q14 vs. poprzednie 2 kwartały

*Trójmiasto w przypadku cen transakcyjnych Zmiany r/r ceny m kw. w największych miastach (dane NBP)

* lista miast por. str. 3

-6 -4 -2 0 2 4 6 8 10

Łódź

Poznań

Katowice

Gdańsk*

Wrocław

Kraków

Warszawa

średnia 7 miast

rw transakcyjne (CBN) rw ofertowe (PONT)

-9

-6

-3

0

3

6

3q08 3q09 3q10 3q11 3q12 3q13 3q14

%, r/r

indeks ceny metra kw. (7 miast*)

indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*)

http://[email protected]/

2 |

Monitoring Branżowy Ceny nieruchomości 3Q 2014

1. Uwarunkowania makroekonomiczne

Od połowy 2013 r. utrzymuje się ożywienie polskiej gospodarki, mimo istotnych

wahań koniunktury w otoczeniu zewnętrznym. Wzrost PKB w 3q 2014 wyniósł 3,3%

r/r przy silnym wzroście popytu krajowego (4,9% r/r): nieco szybciej niż w 2q rosła

konsumpcja, wyraźnie umocnił się trend wzrostowy inwestycji. W kierunku dalszej

poprawy popytu krajowego w kolejnych kwartałach działać będą: (1) dokonane w

2013 r. i kontynuowane w 2014 r. istotne poluzowanie polityki pieniężnej (działające

na gospodarkę z opóźnieniem 4-6 kw.), (2) istotne poluzowanie polityki fiskalnej:

obok rozpoczynających się inwestycji infrastrukturalnych z nowej perspektywy

finansowej UE, najprawdopodobniej wzrosną wydatki bieżące (m.in. zmiana zasad

rewaloryzacji świadczeń społecznych, ulgi prorodzinne), (3) wzrost realnych

dochodów do dyspozycji ludności (efekt utrzymującej się „deflacji” oraz kontynuacji

poprawy sytuacji na rynku pracy). Przewidujemy, że wzrost PKB w 2014 r. wyniesie

3,2%, a w 2015 r. przyspieszy do 3,6%. Największym ryzykiem dla dalszej poprawy

wzrostu PKB pozostaje sytuacja w otoczeniu zewnętrznym, tj. problemy z ożywieniem

gospodarczym w strefie euro oraz skutki konfliktu na Ukrainie (skalę negatywnego

wpływu tego ostatniego czynnika oceniamy na 0,6-0,8% PKB w 2014 r.).

W 3q 2014 r. tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych dla osób prywatnych (po

skorygowaniu o wpływ kursu walutowego) nieznacznie osłabło do 6,5% r/r wobec

6,9% r/r w 2q 2014 r. W 2015 r. oczekiwane jest przyspieszenie tempa wzrostu akcji

kredytowej do ok. 9,4% r/r vs. ok. 8,4% r/r w końcu 2014 r. Przewidujemy, że roczny

przyrost wolumenu kredytów mieszkaniowych skorygowanych o kurs walutowy

osiągnie w 2015 r. ok. 26 mld zł wobec 22 mld zł w 2014 r. dzięki ożywieniu popytu w

warunkach niskich stóp procentowych i poprawy sytuacji na rynku pracy.

Po asymetrycznej redukcji stóp procentowych w październiku br., RPP może

dokonać jeszcze jednej obniżki stóp na początku 2015 r. (mniej prawdopodobny jest

taki krok już na grudniowym posiedzeniu). Byłaby ona reakcją na przedłużającą się

deflację, ale dobra kondycja gospodarki sugeruje, że skala dodatkowej obniżki stóp

nie powinna przekroczyć 25 pb.

Słaba koniunktura w strefie euro, stymulująca oczekiwania na zwiększenie skali

ekspansji ilościowej przez EBC, będzie utrzymywać kurs EURCHF blisko dolnego

ograniczenia wyznaczonego przez SNB na poziomie 1,20 (EURCHF=1,21 do końca

2014 r.). Oczekujemy, że do końca br. kurs EURPLN powinien pozostawać pod silnym

wpływem spowolnienia chińskiej gospodarki, oczekiwań na obniżki stóp w Polsce

oraz podwyżek stóp w USA w perspektywie 2015 r., co będzie stopniowo pogarszać

nastroje inwestycyjne wobec złotego. Ekspansja ilościowa EBC do końca 2014 r.

będzie miała neutralny wpływ na notowania złotego. Ewentualny wzrost siły

oddziaływania polityki EBC na złotego jest możliwy dopiero po zakończeniu cyklu

obniżek stóp w Polsce oraz po rozszerzeniu działań EBC o skup obligacji skarbowych,

co raczej nie nastąpi przed końcem 2014 r. Kurs EURPLN powinien zakończyć 2014 r.

w okolicach 4,26, a kurs CHFPLN na 3,52. Na 2015 r. można oczekiwać odpowiednio

4,12 i 3,35.

Kontynuacja ożywienia gospodarki

w 3q 2014 dzięki silnemu wzrostowi

popytu krajowego

W 2015 r. oczekiwane przyspieszenie

tempa wzrostu akcji kredytowej

do ok. 9,4% r/r wobec ok. 8,4% r/r

w 2014 r.

Stopy procentowe mogą jeszcze

zostać obniżone o 25pb na początku

2015 r.

Łagodna deprecjacja złotego

w perspektywie końca 2014 r.,

umiarkowana aprecjacja w trakcie

2015 r.

3 |


2. Tendencje zmian cen i ich uwarunkowania po stronie popytu i podaży w 2-3q 2014 oraz w ostatnich dwóch latach

Ceny ofertowe mieszkań w monitorowanych największych miastach na rynku

pierwotnym i wtórnym na koniec 3q 2014 r. w porównaniu z dwoma poprzednimi

kwartałami nie zmieniły znacząco, lekkie wzrosty występowały na rynku pierwotnym,

niewielkie spadki obserwowano na rynku wtórnym; w odniesieniu do sytuacji sprzed

dwóch lat w większości największych miast poziom cen ofertowych wg PONT Info był

nieznacznie niższy (por. Aneks statystyczny, tab.1).

Na koniec 3q 2014 ceny ofertowe na rynku pierwotnym lekko wzrosły wobec

poziomu w poprzednich dwóch kwartałach w Gdańsku, spadek wystąpił w Łodzi

(-5%); na rynku wtórnym wzrost notowano w Katowicach, niewielki spadek wystąpił

w Warszawie, (por. wykresy 3-4).

W stosunku do sytuacji sprzed dwóch lat ceny ofertowe na rynku pierwotnym były

znacząco niższe we Wrocławiu i Łodzi, wzrosły w Gdańsku; na rynku wtórnym

spadek w 4 miastach nie przekraczał 8%, w Warszawie i Krakowie wystąpiły

niewielkie (3-4% wzrosty; por. Wykresy 5-10).

Ceny ofertowe domów na rynku wtórnym na koniec 3q 2014 zmalały wobec

poprzednich dwóch kwartałów w Warszawie (-6%) i Krakowie (-3%), w pozostałych

miastach nie zmieniły się znacząco. W perspektywie ostatnich dwóch lat spadek cen

ofertowych m kw. domu, poza Warszawą i Katowicami, nie przekraczał 10%. Ocena

zmian cen domów wymaga uwzględnienia niejednorodności tych obiektów, a także

dużej zmienności liczby notowań w bazie dla poszczególnych miast w kolejnych

kwartałach.

Analiza zmian cen transakcyjnych mieszkań (baza CBN PKO BP) w 7 największych

miastach w okresie poprzednich dwóch kwartałów sygnalizuje, z wyjątkiem Łodzi,

tendencje wzrostowe na rynku pierwotnym - najsilniejsze w Warszawie i Wrocławiu;

w przypadku rynku wtórnego niewielkie zmiany cen w większości miast (z jedynie

bardziej znaczącym wzrostem o 9% w Gdańsku; por. Wykresy 5-6).

W 3q 2014 indeks hedoniczny (publikowany przez NBP2) dla zbiorowości

7 największych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia)

wskazuje na utrzymujące się niewielkie tendencje wzrostowe w okresie ostatnich

dwóch kwartałów na rynku wtórnym (por. Wykres 10); tendencja ta wzmocniła się

także w przypadku 10 miast (pozostałe miasta wojewódzkie - stolice województw)

Indeks hedoniczny odzwierciedla "czystą" zmianę cen mieszkań, tj. wynikającą z

innych czynników niż różnice w jakości mieszkań. Przedmiotem analizy jest cena

wystandaryzowanego mieszkania, co pozwala uwzględnić zmiany jakości mieszkań

próby badawczej w każdym z kwartałów i odróżnia indeks hedoniczny od dynamiki

średniej ceny czy mediany w próbie, które reagują silnie na zmianę, np. wzrost lub

spadek udziału droższych mieszkań w badanej próbie.

2 http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index2.html

Niewielkie zmiany cen ofertowych (3q

14 vs. dwa poprzednie kwartały)

Wygasające spadki cen ofertowych

na obu rynkach w horyzoncie

ostatnich dwóch lat

Niewielkie spadki cen ofertowych

domów

Wg notowań CBN PKO BP - tendencje

wzrostowe cen transakcyjnych na

rynku pierwotnym, niewielkie zmiany

na rynku wtórnym

Niewielka tendencja wzrostowa cen

transakcyjnych w 3q 14 na rynku

wtórnym największych aglomeracji

(indeks hedoniczny NBP)

4 |


Wyk.1 Ceny ofertowe (PONT) mieszkań (zł /m kw.)

na rynku pierwotnym

4000

5000

6000

7000

8000

3q 12 1q 13 3q 13 1q 14 3q 14

Warszawa Kraków

Wrocław Gdańsk

Poznań Katowice

Łódź średnia 7 miast

Wyk.2 Ceny ofertowe (PONT) mieszkań (zł /m kw.)

na rynku wtórnym

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

3q 12 1q 13 3q 13 1q 14 3q 14

Warszawa Kraków

Wrocław Gdańsk

Poznań Katowice


Wyk.3 Zmiana (%) cen mieszkań na rynku pierwotnym

3q 14 wobec poprzednich dwóch kwartałów

-6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 12

Łódź

Poznań

Katowice

Gdańsk*

Wrocław

Kraków

Warszawa

średnia 7 miast

rp transakcyjne (CBN) rp ofertowe (PONT)

Wyk.4 Zmiana (%) cen mieszkań na rynku wtórnym

3q 14 wobec poprzednich dwóch kwartałów

-6 -4 -2 0 2 4 6 8 10

Łódź

Poznań

Katowice

Gdańsk*

Wrocław

Kraków

Warszawa

średnia 7 miast

rw transakcyjne (CBN) rw ofertowe (PONT)

Wyk.5 Zmiana cen ofertowych (PONT) mieszkań

wobec 3q 12 na rynku pierwotnym

-15

-10

-5

0

5

10

3q 12 1q 13 3q 13 1q 14 3q 14

%

Warszawa KrakówWrocław GdańskPoznań KatowiceŁódź średnia 7 miast

Wyk.6 Zmiana cen ofertowych (PONT) mieszkań

wobec 3q 12 na rynku wtórnym

-10

-5

0

5

10

3q 12 1q 13 3q 13 1q 14 3q 14

%

Warszawa KrakówWrocław GdańskPoznań KatowiceŁódź średnia 7 miast

5 |


Wyk.7 Zmiana cen transakcyjnych (CBN) mieszkań

wobec 3q 12 na rynku pierwotnym

-20

-15

-10

-5

0

5

10

15

3q 12 1q 13 3q 13 1q 14 3q 14

%

Warszawa Kraków

Wrocław Trójmiasto

Poznań Katowice


Wyk.8 Zmiana cen transakcyjnych (CBN) mieszkań


-15

-10

-5

0

5

10

15

3q 12 1q 13 3q 13 1q 14 3q 14

%

Warszawa KrakówWrocław TrójmiastoPoznań KatowiceŁódź średnia 7 miast

Wyk.9 Zmiana cen ofertowych (PONT) domów


-20

-15

-10

-5

0

5

3q 12 1q 13 3q 13 1q 14 3q 14

%

Warszawa Kraków

Wrocław Gdańsk

Poznań Katowice


Wyk.10 Zmiana indeksu hedonicznego NBP ceny metra kw. mieszkania wobec poprzednich 2.

kwartałów w największych miastach

Wyk.11 Zmiany r/r ceny m kw. mieszkania

w największych miastach (dane NBP)

Wyk.12 Zmiana ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP); 3q 2007=100

*lista miast – por. wykres 10

-6

-4

-2

0

2

4

3q 12 1q 13 3q 13 1q 14 3q 147 największych miast (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, GdańskGdynia)6 największych miast (bez Warszawy)

10 miast (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole,Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra)

-9

-6

-3

0

3

6

3q08 3q09 3q10 3q11 3q12 3q13 3q14

%, r/r


indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*)

80

85

90

95

100

105

110

3q07 3q08 3q09 3q10 3q11 3q12 3q13 3q14


indeks hedoniczny NBP ceny metrakw. (7 miast*)

3q 07=100

6 |


Analiza zmian cen transakcyjnych w 3q 2014 w oparciu o bazę cen NBP generalnie

wykazuje stabilny poziom cen, z sygnałami lekkich tendencji wzrostowych. W 3q

2014 r. średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym wzrosła wobec poprzednich

dwóch kwartałów w przypadku 7 największych miast o 2,2% (przy pominięciu

Warszawy o 2,9%); w przypadku rynku wtórnego ceny na rynku 7 miast praktycznie

nie zmieniły się (+0,9%), przy pominięciu Warszawy (-2,7% w 3q 14 wobec

poprzednich dwóch kwartałów), zmalały o 0,6%.

O poziomie cen mieszkań w 3q 2014 decydowała rosnąca podaż mieszkań (przy

rosnącej liczbie rozpoczynanych projektów) i ożywienie popytu mieszkaniowego,

które wspierały niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, program MdM i

utrzymujące się zakupy gotówkowe mieszkań. Od strony popytowej oddziaływały

następujące czynniki:

▪ niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w sytuacji niskich stóp

procentowych NBP w dalszym ciągu sprzyjało popytowi na kredyty mieszkaniowe,

choć utrzymuje się słaba tendencja wzrostowa oprocentowania na skutek

niewielkiego wzrostu marż (1,81% we wrześniu 2014 r. wobec 1,76% w czerwcu

2014 r. wg szacunków AMRON dla kredytu 300 tys. zł z na 25 lat o LTV 75%;).

Wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych w 3q 2014 wg danych

Związku Banków Polskich3 wyniosła 9,2 mld zł, tj. o 3,6% mniej niż w poprzednim

kwartale, jak i w 3q 2013 (-3,1% r/r).

Wyk.13 Kwartalna sprzedaż kredytów mieszkaniowych

(ZBP; AMRON) w okresie 3q10 – 3q14

Wyk.14 Średnie oprocentowanie i marża kredytu hipotecznego* w okresie wrzesień 2012 – wrzesień 2014

źródło: AMRON na podstawie oferty banków; * kredyt 300 tys. zł

na 25 lat przy LTV 75%

3 Bazy AMRON-SARFiN zasilane przez największe banki; dane reprezentatywne dla ok. 95% rynku kredytów dla klientów indywidualnych.

0

10

20

30

40

50

60

70

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

12,0

14,0

16,0

3q10 3q11 3q12 3q13 3q14

mld zł

wartość nowych umów w kwartale (L)

liczba nowych umów (P)

6,63

4,144,46 4,43

1,57 1,511,76 1,81

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00

6,00

7,00

wrz 12 gru 12 mar 13 cze 13 wrz 13 gru 13 mar 14 cze 14 wrz 14

średnie oprocentowanie

średnia marża

Stabilny poziom cen transakcyjnych z

sygnałami lekkich tendencji

wzrostowych w 3q 2014 (baza NBP)

Niskie stopy procentowe wspierają

popyt mieszkaniowy

7 |


Wyk.15 Udział nowoudzielonych kredytów o LTV pow.80%

źródło: ZBP

Wyk.16 Kredyty w ramach MdM oraz RnS* w latach 2011-2014

uwaga: * tylko rynek pierwotny; źródło: BGK

Na koniec 3q 2014 banki ankietowane przez ZBP obsługiwały 1,88 mln umów (1,855

mln na koniec 2q 2014). W nowoudzielanych kredytach w 3q 2014 udział kredytów

o średniej wartości LTV powyżej 80% nieznacznie zmalał (47,1% wobec 47,6% w 2q

14), był niższy niż rok temu (-5,8 p.proc. r/r). Nadal dominują kredyty o zapadalności

powyżej 25 lat (62,7%; 62,3% ogółu udzielonych w 2q 14). Udział kredytów

złotowych w nowoudzielonych w dalszym ciągu przekraczał 99% (99,1% wobec

99,7% w 2q 2014), udział kredytów denominowanych pozostaje śladowy (od 1.07.14

kredyty denominowane w walutach obcych są dostępne jedynie dla zarabiających w

danej walucie).

Obecnie kredyty walutowe stanowią ok. 47% (zależnie od kursu złotego wobec CHF

i euro) zadłużenia ogółem, od grudnia 2013 r. ich udział zaczął się kształtować

poniżej 50%. Na koniec września 2014 wg danych NBP zadłużenie

z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniosło 347,6 mld zł.

▪ kredyty udzielane w ramach programu MdM (uruchomiony 1 stycznia 2014), w

umiarkowanym stopniu wspierają popyt na kredyt mieszkaniowy. Wg danych BGK

do 10 listopada 2014 r. w ramach MdM udzielono 11 477 kredytów na kwotę 2,1

mld zł. Większość umów (ok.98%) dotyczyło zakupu lokalu mieszkalnego; średnia

pow. użytkowa kredytowanego lokalu to 53,3 m kw. o przeciętnej wartości 228,4 tys.

zł (czyli ok. 4,3 tys. zł za m kw.). Średnia dopłata wynosiła ok. 22,7 tys. zł.

Najwięcej umów zawarto w województwach pomorskim, mazowieckim i

wielkopolskim, najmniej w opolskim i świętokrzyskim, na co istotny wpływ ma

poziom limitów kwalifikujący mieszkanie do udziału w programie oraz skala

regionalnego rynku i związana z tym aktywność deweloperów. Limity obowiązujące

w 3q 2014 były, z wyjątkiem województwa pomorskiego, podobne jak w 2q, niemniej

generalnie ich konserwatywny poziom w większości województw ograniczał

dostępność do programu.

53,0 53,0

47,6 47,1

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

55

60

65

2011 2012 2013 3q13 4q13 1q14 2q14 3q14

%

3,4 3,2 2,1

1415

11

0

5

10

15

20

25

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

RnS 11(r.pierwotny)

RnS 12(r.pierwotny)

MdM do 10.11.14

tys.mld zł wartość (L)

liczbakredytów (P)

W 3q 2014 mniejsza wartość udzielonych kredytów (-3,6% kw./kw.); w porównaniu z 3q 2013 ich wartość także mniejsza (-3,1% r/r)

Kredyty walutowe poniżej połowy

zadłużenia ogółem

MdM umiarkowanie wspiera popyt

na mieszkania, do 10 listopada 2014

udzielone kredyty na kwotę 2,1 mld

zł; średnia cena 1 m kw.

kredytowanego lokalu to 4,3 tys. zł

Konserwatywny poziom limitów w większości regionów

8 |


Wyk.17 Dofinansowanie wkładu własnego (mln zł) wg województw wg stanu na 10.11.2014

Wyk.18 Maksymalna cena 1 m kw. dopuszczalna w MdM a wzrost ceny 1 m kw. mieszkania wybranych miastach

źródło: Ministerstwo Rozwoju Regionalnego, BGK

źródło: zestawienie własne na podstawie danych BGK i NBP

Wysokie (w porównaniu z cenami na lokalnym rynku) limity w województwie

pomorskim i wielkopolskim (dla stolic województw jak i sąsiadujących z nimi gmin i

pozostałych gmin województwa) sprzyjały popytowi z udziałem MdM; z kolei

województwo małopolskie i dolnośląskie z uwagi na niskie limity w relatywnie małym

zakresie korzystały z programu. Duży udział województwa mazowieckiego wiąże się

ze skalą rynku – limity należały do niskich, podobnie, jak w małopolskim i

dolnośląskim. Relatywnie wysoko wśród korzystających z MdM sytuowało się

województwo warmińsko-mazurskie.

Obecnie umowę z BGK na udział w MdM ma podpisaną 14 banków, są to: PKO Bank

Polski SA, Pekao SA, Getin Noble Bank SA, Bank Polskiej Spółdzielczości SA, Alior

Bank SA, Spółdzielcza Grupa Bankowa SA, Bank Gospodarki Żywnościowej SA, Bank

Ochrony Środowiska SA, Bank Millennium SA, Euro Bank SA, Deutsche Bank Polska

SA i Bank Zachodni WBK; w 2015 r. przyjmowanie wniosków rozpocznie Raiffeisen

Bank i Credit Agricole Bank.

Łącznie do 10 listopada 2014 r. za pośrednictwem banków kredytujących złożono do

BGK 13 257 wniosków o dofinansowanie na kwotę 302,9 mln zł; 31 października

2014 r. kwota wniosków nabywców lokali przekazanych do BGK do wypłaty w

2014 r. wynosiła 204,4 mln zł i stanowiła 34,1% limitu (600 mln zł) na realizację

programu w 2014 r. z ustawy budżetowej.

Zestawienie (por. wykres 16) wolumenu i liczby kredytów z MdM z 2014 r. z RnS

(porównanie jedynie segmentu kredytów przeznaczonych na zakup na rynku

pierwotnym) z ostatnich dwóch, pełnych lat wskazuje na mniejszy zakres MdM, przy

zastrzeżeniu ograniczonej porównywalności z uwagi na czas (pierwsze kredyty z

MdM zostały udzielone na początku lutego, czyli faktycznie porównywane dane z ok.

9 miesięcy działania programu). Umiarkowany rozwój MdM nie skutkował

dotychczas dużą skalą wzrostu popytu, i następnie cen mieszkań; niemniej lokalnie

wzrosty cen transakcyjnych mieszkań na rynku pierwotnym w Gdańsku, Łodzi czy

Katowicach (w 3q 14 wobec poprzednich dwóch kwartałów odpowiednio +4%, +4% i

0 10 20 30 40 50

Pomorskie

Mazowieckie

Wielkopolskie

Dolnośląskie

Małopolskie

Warmińsko–mazurskie

Kujawsko–pomorskie

Łódzkie

Śląskie

Zachodniopomorskie

Lubuskie

Podlaskie

Podkarpackie

Lubelskie

Świętokrzyskie

Opolskie

mln zł

1,9 2,3 4,0 3,4 -2,5 4,0 5,5

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000Warszawa Kraków Łódź Wrocław Poznań Gdańsk Katowice

zł/ m kw.

2q maksymalna cena 1 m kw. MdM 3q 4q

zmiana (%)ceny transakcyjnej 1 m kw. na rynku pierwotnym w 3q 14 wobecśredniej ceny 1 m kw. w 1 poł. 14

Beneficjenci programu MdM

głównie z pomorskiego,

mazowieckiego i wielkopolskiego

Do 31 października 2014 r.

wykorzystane ok. 34% z 600 mln zł

na realizację MdM w 2014 r.

(zapisanych w ustawie budżetowej)

Dotychczas MdM nie skutkował

znaczącym wzrostem popytu

9 |


Wyk.19 Średni czas sprzedaży i średni upust przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie w okresie wrzesień-październik w latach 2010-2014

źrodło: Metrohouse SA, Warszawa, listopad 2014

5,5%) można wiązać z relatywnie niskim poziomem ceny 1 m kw. mieszkania,

pozwalającym na udział w programie MdM (por. Wykres 18).

▪ zakupy mieszkań finansowane gotówką, są to, obok zakupów o charakterze

inwestycyjnym, także zakupy na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych

(w tym zakupy na rynku pierwotnym, po sprzedaży poprzedniego mieszkania na

rynku wtórnym). Zakupom inwestycyjnym sprzyja niskie oprocentowanie lokat

bankowych, a także zamiar wynajmu, pomimo ryzyk prawnych związanych z ochroną

lokatora; w ostatnich kwartałach zakupy te może wzmacniać lekko rosnący trend cen

w niektórych miastach. Wg szacunków NBP w 3q 2014 zakupy gotówkowe

stanowiły, podobnie jak w 2q 14, ok. 55% zakupów na rynku pierwotnym w 7

największych miastach; Agencja nieruchomości Metrohouse szacuje, że 1/3

mieszkań na rynku wtórnym była nabywana w 3q 2014 za gotówkę.

▪ zachowania konsumentów – zbliżona pozycja klienta i sprzedawcy mieszkania;

wg informacji Metrohouse4 w Warszawie średni upust od ceny wyjściowej w

ostatnich miesiącach kształtował się na poziomie ok.2%, większe możliwości

negocjacji dotyczyły lokali z okresu 1970-90, a także długo wystawionych na rynku.

Średni czas sprzedaży na rynku wtórnym w Warszawie obniżył się w okresie wrzesień

– październik do 112 dni (wobec 195 dni rok temu).

Po stronie podażowej do najistotniejszych czynników należały:

▪ wyhamowujący spadek liczby mieszkań oddanych do użytku: w 3q 2014 r.

oddano 33,7 tys. mieszkań (-2,9% r/r), w ostatnich kwartałach spadek liczby

oddawanych mieszkań nie przekracza 3% r/r); w przypadku mieszkań deweloperskich

drugi kwartał utrzymał się wzrost (+2,1% r/r w 3q 14; +15% r/r w 1q 14), po czterech

kwartałach spadków. W stosunku do poprzedniego kwartału liczba oddawanych

mieszkań była większa: 33,7 tys. oddanych w 3q 14 wobec 30,7 tys. w 2q 14 (w tym

deweloperskie odpowiednio 13,5 tys. wobec 12,5 tys.), co wskazuje na

4 M.Jańczuk, Niezłe tempo sprzedaży, Metrohouse SA Warszawa, 19.11.2014

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

0

40

80

120

160

200

IX-X.10 IX-X.11 IX-X.12 IX-X.13 IX-X.14

%dni

średni czas sprzedaży (L.)

średni upust (P.)

Krótszy średni czas sprzedaży

mieszkań na rynku wtórnym w

Warszawie (IX-X.14 vs. IX-X.13)

Nadal znaczący udział zakupów

mieszkań za gotówkę

Wyhamowuje spadek liczby nowych

mieszkań ogółem, w ostatnich

kwartałach nie przekracza 3% r/r;

drugi kwartał wzrostu liczby mieszkań

deweloperskich oddawanych do

użytku

10 |


Wyk.20 Mieszkania oddawane do użytku i rozpoczynane (średnia ruchoma z 2009-2014)

źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS

Wyk.21 Zmiana liczby mieszkań oddanych do użytku w największych miastach

stopniowe rozszerzanie procesu inwestycyjnego. Mieszkania deweloperskie stanowiły

40% wybudowanych ogółem w 3q 2014 r.

W przypadku 10 największych miast (tj. o liczbie ludności powyżej 300 tys.) liczba

oddanych mieszkań w 3q 2014 r. w porównaniu z 3q 2013 r. wzrosła w 4 miastach,

w tym znacznie w Bydgoszczy (+168%) i Szczecinie (+92%); istotnie zmalała w

Gdańsku (-47% r/r) i Wrocławiu (-46%); w 10 największych miastach w okresie

trzech kwartałów 2014 r. łącznie oddano do użytku 28,8 tys. mieszkań wobec 29,2

tys. w analogicznym okresie 2013 r., spadek wyhamowuje (-1,3% r/r wobec -1,9%

r/r w 1 poł. 2014 r.); wyniki wyłącznie trzeciego kwartału (9,4 tys. mieszkań) w obu

latach są podobne.

▪ utrzymujący się trend wzrostu liczby rozpoczynanych mieszkań ogółem (+9%

r/r vs. +7% r/r w 2q 14), w tym deweloperskich (odpowiednio +24% r/r vs. +43%

r/r); w 3q 2013 r. liczba mieszkań rozpoczętych przez deweloperów wynosiła 19 tys.

(16,6 tys. w 2q 14).

▪ wzmocnienie tendencji wzrostu liczby wydanych pozwoleń na budowę

mieszkań (po 7 kwartałach spadku); w 3q 2014 liczba wydanych pozwoleń wzrosła

o 18%, w tym dla deweloperów o 52% r/r (w 2q 14 odpowiednio +10% r/r i 28%

r/r).

▪ wzrost liczby mieszkań w ofercie (w 6 aglomeracjach o największych obrotach

na rynku pierwotnym), przy nadal dobrych wynikach sprzedaży w 3q 2014 r. i od

pięciu kwartałów wysokiej liczbie transakcji. Wg monitoringu REAS rynków

mieszkaniowych w 6 aglomeracjach5 w 3q 2014 r. wprowadzono do sprzedaży 13,5

tys. mieszkań (o 4% mniej wobec poprzedniego kwartału). Liczba transakcji w 3q 14

wyniosła 10,4 tys. (10,4 tys. w 2q 14 i 11 tys. w 1q 14), ten wysoki poziom,

(poprzednio notowany w okresie boomu w 1q 2007), utrzymuje się od 5 kwartałów.

5 Rynek mieszkaniowy w Polsce, III kwartał 2014, REAS, październik 2014

5

10

15

20

25

30

3q09 3q10 3q11 3q12 3q13 3q14

tys. oddane bezdeweloperów

oddanedeweloperskie

rozpoczęte bezdeweloperów

rozpoczętedeweloperskie

-80 -30 20 70 120 170 220 270 320

10 najw.miast

Warszawa

Kraków

Łódź

Wrocław

Poznań

Gdańsk

Katowice

%; r/r

2q 14 3q 14

2q: +2%; 3q: 0%

W 10 największych miastach w 3q 14

podobna liczba mieszkań oddanych do

użytku jak w 3q 13

Nadal wzrost liczby rozpoczynanych

mieszkań (+9% r/r, w tym

deweloperskich +24% r/r)

Wzmocnienie tendencji wzrostu liczby

wydanych pozwoleń na budowę (+ 18%

r/r w 3q 14, w tym deweloperzy +52%

r/r)

Wzrost liczby mieszkań w ofercie przy

nadal dobrych wynikach sprzedaży 3q

14 wg monitoringu REAS

11 |


Wyk. 22 Liczba kwartałów niezbędnych do wyprzedaży oferty w kolejnych kwartałach lat 2011-2014 wg REAS

Wyk. 23 Oferta mieszkań deweloperskich w 6 aglomeracjach monitorowanych przez REAS

w kolejnych kwartałach lat 2012-2014

Przewaga liczby mieszkań wprowadzonych na rynek nad liczbą sprzedanych

spowodowała wzrost puli niesprzedanych mieszkań do 47,6 tys. na koniec 3q 14,

drugi kwartał pod rząd oferta wzrosła. Wzrost oferty wobec poprzedniego kwartału

wystąpił w 5 aglomeracjach monitorowanych przez REAS - największy w Trójmieście

(+16,1%), nieco mniejszy w pozostałych aglomeracjach: w Poznaniu (+9,1%),

Warszawie (+8,7%), Krakowie (+8,1%) i Wrocławiu (+6,1%); oferta zmalała jedynie w

Łodzi (-3,1%).

Liczba gotowych niesprzedanych mieszkań w 6 aglomeracjach w 2q 2014 r. zmalała

wobec poprzedniego kwartału (-7%) i wynosiła ok.10,9 tys.

25% oferty rynkowej stanowiły mieszkania w trakcie budowy z przewidywanym

oddaniem w latach 2013-14; w porównaniu z poprzednim kwartałem wzrosła oferta

mieszkań planowanych do oddania po 2014 r. (67% wobec 55% w 2q 14), z uwagi

na wzrost udziału planowanych do oddania po 2015 r.

Ok. 40% lokali dostępnych w sprzedaży w 3q 2014 było oferowane z rachunkami

powierniczymi, sytuacja jest zróżnicowana w poszczególnych aglomeracjach –

najwięcej mieszkań z rachunkiem powierniczym jest w ofercie we Wrocławiu (59%) i

Poznaniu (56%), najmniej w Krakowie (31%) i Gdańsku (19%).

Wskaźnik komercjalizacji (wyprzedaż bieżącej oferty liczona w kwartałach w oparciu

o tempo sprzedaży z ostatnich czterech kwartałów, 4 kwartały przyjmuje się jako

poziom charakteryzujący zrównoważony rynek) w kilku miastach lekko wzrósł i

wynosił: - we Wrocławiu 5,3; - w Poznaniu 5,2; - w Warszawie i Krakowie 4,3; - w

Trójmieście 3,6; zmalał jedynie w Łodzi, gdzie jednocześnie był najwyższy (6,1).

W 3q 2014 utrzymał się notowany od 3q 2012 spadek cen produkcji budowlano-

montażowej. Wg GUS w 3q 2014 ceny produkcji budowlano-montażowej były o 1,0%

niższe r/r (w 2q 14 o 1,4% r/r, w 1q 14 o 1,6% r/r).

3

4

5

6

7

8

9

10

1q11 3q11 1q12 3q12 1q13 3q13 1q14 3q14

Warszawa Kraków

Wrocław Trójmiasto

Poznań Łódź

0

10

20

30

40

50

60

3q12 4q12 1q13 2q13 3q13 4q13 1q14 2q14 3q14

tys.

Wzrost puli niesprzedanych

mieszkań do 47,6 tys. na koniec

3q 14, oferta wzrosła drugi

kwartał pod rząd

W ofercie więcej mieszkań z

przewidywanym terminem

oddania do użytku po 2015 r.

Nadal lekki (wyhamowujący)

trend spadkowy cen produkcji

budowlano-montażowej

12 |


Wyk. 24 Zmiana wynagrodzeń brutto (sek. przedsiębiorstw) w największych miastach

źródło: dane WUS

Wyk. 25 Dostępność mieszkań (liczba metrów za przeciętne wynagrodzenie) w największych miastach

źródło: obliczenia własne na podstawie danych WUS i NBP

Miesięczny monitoring prowadzony przez Polskie Składy Budowlane6 wykazuje, że w

październiku 2014 r., w porównaniu do września 2014 r., ceny podstawowych grup

asortymentowych materiałów budowlanych nie zmieniły się znacząco (zmiany w

granicach -2% do +1,1%), istotniejsze zmiany wystąpiły jedynie w przypadku farb i

tapet (-5%). W okresie styczeń-sierpień 2014 r ceny robót budowlanych7 w

przypadku budowy domów jednorodzinnych i mieszkań wielorodzinnych były niższe

odpowiednio o 0,9 % r/r i o 1,2% r/r.

Średnia dostępność mieszkania (czyli liczba metrów możliwych do nabycia za

przeciętne wynagrodzenie) w monitorowanych miastach w 3q 2014 nie zmieniła się

istotnie wobec poziomu w poprzednich dwóch kwartałach 2014 r., z wyjątkiem

Katowic, gdzie wskaźnik zmalał, i Poznania, gdzie lekko wzrósł. Analiza wskaźnika dla

7 największych miast w okresie ostatnich dwóch lat pokazuje, że wskaźnik od 3q

2012 do 1q 14 wzrastał, stabilizując się w następnych dwóch kwartałach. W dalszym

ciągu relatywnie większa dostępność cechuje Katowice (1,25) i Gdańsk (0,91),

najmniejsza natomiast jest w Krakowie (0,68) i Warszawie (0,71).

W okresie ostatnich siedmiu lat dostępność mieszkania w badanych miastach

wzrosła o 49-82% zależnie od miasta, co oznacza wzrost o 0,3-0,4 m kw.

6 Trendy zmian cen materiałów budowlanych w październiku 2014, Grupa PSB, 13.11.2014

7 Ceny robót budowlano-montażowych i obiektów budowlanych, sierpień 2014, GUS, Warszawa, 23.10.2014

0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 5,5

Warszawa

Kraków

Łódź

Wrocław

Poznań

Gdańsk

Katowice

%; r/r

2q 14 3q 14

0,40

0,60

0,80

1,00

1,20

1,40

1,60

3q07

1q08

3q08

1q09

3q09

1q10

3q10

1q11

3q11

1q12

3q12

1q13

3q13

1q14

3q14

Warszawa Kraków

Wrocław Gdańsk

Poznań Katowice

Łódź

Niewielkie zmiany cen materiałów

budowlanych

W 3q 2014 dostępność mieszkania

nie zmieniła się; na przestrzeni

ostatnich 7 lat wzrosła o 49-82%

zależnie od miasta

13 |


3. Ceny na rynku nieruchomości w średniej perspektywie; ryzyka spadku cen

W perspektywie najbliższych dwóch - trzech kwartałów ryzyko spadku cen

mieszkań pozostaje niewielkie. Zmiany cen będą niewielkie, możliwe jest

utrzymanie tendencji wzrostowych z 3q 2014, którym sprzyja umiarkowany popyt w

środowisku niskich stóp procentowych oraz lekko rosnących dochodów

gospodarstw domowych; w 4q 14 popyt dodatkowo może pobudzać wzrost od 2015

r. wymaganego udziału własnego do 10% przy zakupie mieszkania na kredyt oraz

wzrost limitów MdM w kilku miastach (zwiększających pulę mieszkań spełniających

kryteria cenowe). Nie można też wykluczyć stabilizacji cen z uwagi na rosnącą

podaż mieszkań wraz z coraz większą pulą rozpoczynanych projektów wystawianych

na rynek, przy jednoczenie słabszym popycie hamowanym rosnącymi marżami i

ograniczonym impulsem z MdM.

Rosnąca liczba mieszkań deweloperskich w budowie (oszacowana poprzez

pomniejszenie zasobu rozpoczętych mieszkań o oddane do użytku) kontynuowana

(por. Wyk. 26) w 3q 2014, oznacza ożywienie na rynku mieszkaniowym. W

perspektywie kilku kwartałów można oczekiwać stopniowego wzrostu podaży

mieszkań, wraz z awansowaniem budowy mieszkań w toku, rozpoczynanych w

ostatnich kwartałach. Obserwowany jednocześnie od 5 kwartałów wzrost liczby

rozpoczynanych mieszkań, a od 3 kwartałów wzrost liczby wydawanych pozwoleń,

sygnalizują poprawę perspektyw budownictwa mieszkaniowego. Przy założeniu cyklu

budowy ok. 2 lat ponowny wzrost podaży ofert mieszkań deweloperskich byłby

wyraźniej odczuwalny w 2015 r.

Do końca 2014 r. popyt na kredyt ze wsparciem z MdM utrzyma się na

dotychczasowym poziomie, niewielkiego wzrostu można lokalnie oczekiwać w

miastach, w których podniesiono limity na 4q (zwiększając liczbę mieszkań

Wyk.26 Tendencje na rynku deweloperskim – mieszkania w budowie i pozwolenia na budowę w kolejnych kwartałach lat 2009-2014

źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

25

30tys.

deweloperskie w budowie (rozpoczęte minus oddane)

pozwolenia dla deweloperów

W perspektywie 2-3 kwartałów

ryzyko spadku cen pozostaje

niewielkie

Nadal umiarkowany popyt na kredyty

z MdM

Ożywienie na rynku mieszkaniowym

widoczne w rosnącej liczbie mieszkań

w budowie i wydawanych pozwoleń

na budowę

14 |


kwalifikujących się do programu; nowelizacja ustawy może nieco wzmocnić program

najwcześniej w połowie 2015 r. Nowelizacja ustawy (planowany termin przyjęcia

projektu przez RM: 4q 2014), przewiduje m.in.:

▪ wzmocnienie prorodzinnego charakteru programu poprzez większe

dofinansowanie potencjalnych kredytobiorców z dziećmi; małżeństwa i osoby

samotnie wychowujące dwójkę dzieci mogłyby otrzymać dofinansowanie w

wysokości 20% wartości odtworzeniowej mieszkania, a w przypadku większej

liczby dzieci wsparcie wyniosłoby 25%;

▪ rozszerzenie programu na członków spółdzielni podpisujących z nią umowę o

budowę lokalu;

▪ rozszerzenie katalogu osób, które będą mogły przystąpić do kredytu, kiedy

kupujący nie ma wystarczającej zdolności kredytowej;

▪ jednoznaczne przepisy zezwalające na dotowanie mieszkań powstałych po

przebudowie lub adaptacji budynku.

Drugi program rządowy – Fundusz mieszkań na wynajem (FMnW) BGK dotychczas

nie wpływa na ceny mieszkań, praktycznie nadal jest w fazie organizacji. 5 sierpnia

2014 r. KNF udzieliła zezwolenia TFI BGK SA na wykonywanie działalności

polegającej na tworzeniu funduszy inwestycyjnych i zarządzaniu nimi. TFI BGK S.A.

zostało utworzone w związku z realizacją inicjatywy Fundusz Mieszkań na Wynajem.

Portfel aktywów Funduszu będzie budowany, a następnie zarządzany przez BGK

Nieruchomości S.A.

BGK Nieruchomości jest w trakcie analizy 34 projektów w Warszawie, Trójmieście,

Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu i Katowicach, łącznie obejmują one 3400 mieszkań na

różnych etapach budowy. Lokale mają być udostępniane najemcom w latach 2015 -

2017. W końcu listopada 2014 r. w Poznaniu został zakupiony dla FMnW pierwszy

budynek (124 mieszkania o powierzchni od 23 m kw. do 72 m kw.), budynek jest w

stanie deweloperskim, z przewidywanym wykończeniem do marca 2015 r. Warunki

najmu i szczegółowa oferta (w tym ceny lokali) mają być opublikowane 7 stycznia

2015 r. na stronie FMnW.

Rekomendacja S obowiązująca od 1 stycznia 2014 r. m.in. wprowadziła zmianę w

zakresie wskaźnika LTV. W przypadku kredytów zabezpieczonych na

nieruchomościach mieszkalnych, LTV w momencie udzielania kredytu nie powinien

przekraczać 80% lub 90% (w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 80%

LTV jest odpowiednio ubezpieczona lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe

zabezpieczenie); okresy przejściowe to w 2014 r. minimalny wymagany wkład

własny 5% wartości nieruchomości, 2015 r. - 10%, 2016 r. – 15%, od 2017 r. -

20%.

Rekomendacja U z 24 czerwca 2014 r. dotyczy dobrych praktyk w zakresie usług

bancassurance. Zapisy rekomendacji wskazują m.in., że bank powinien zapewnić

swobodę wyboru przez klienta zakładu ubezpieczeń. Jednym ze skutków rekomendacji

może być spadek przychodów banków z tytułu sprzedaży ubezpieczeń dodawanych

Nowelizacja MdM na etapie prac

legislacyjnych Rady Ministrów

Wsparcie prorodzinnego charakteru programu

Rozszerzenie programu na członków

spółdzielni

Nadal organizacyjny etap FMnW,

pierwsza inwestycja w końcu

listopada 2014 r. w Poznaniu

W 2015 r. minimalny wkład własny to

10% wartości mieszkania

15 |


do kredytów (bank będzie musiał zaakceptować ubezpieczenie kupione bez jego

pośrednictwa), co pośrednio przyczynia się do wzrostu marż kredytów hipotecznych.

Regulacja ma zostać wprowadzona przez banki nie później niż do 31 marca 2015 r.

Ryzyko kredytowe banków związane bezpośrednio ze znacznym spadkiem cen

nieruchomości (i w efekcie wartości zabezpieczeń), uwzględniając sytuację po stronie

podaży mieszkań na rynku pierwotnym, jest niewielkie z uwagi na wczesną fazę

ożywienia w obecnym cyklu mieszkaniowym. Pozytywne jest zminimalizowanie

udzielania nowych kredytów walutowych, choć ryzyka związane z faktem, że nadal

prawie połowa istniejącego zadłużenia jest w kredytach denominowanych pozostają

istotne. Utrzymuje się ryzyko kredytowe związane z nadmiernym zadłużeniem

gospodarstw domowych lub utratą pracy przez kredytobiorcę, przekładające się na

pogorszenie spłacalności kredytów mieszkaniowych.

Na koniec września 2014 r. wg danych NBP zagrożone kredyty stanowiły 3,2%

kredytów mieszkaniowych ogółem (3,2% na koniec czerwca 2014 r.), co jest dobrym

wskaźnikiem na tle zagrożonych kredytów konsumpcyjnych dla ludności (13,9%

kredytów konsumpcyjnych ogółem na koniec września 2014 r.); o ile wartość

zagrożonych kredytów konsumpcyjnych zmalała (-6,6% r/r), to wartość kredytów

zagrożonych udzielonych na cele mieszkaniowe lekko wzrosła (+12,5% r/r vs.

10,2% r/r w 2q 14), do 11,1 mld zł na koniec września 2014 r.

W perspektywie najbliższych dwóch-trzech kwartałów zmiany cen będą niewielkie,

możliwe jest utrzymanie tendencji wzrostowych z 3q 2014, którym sprzyja

umiarkowany popyt w środowisku niskich stóp procentowych i lekko rosnące

dochody gospodarstw domowych; w 4q 14 popyt dodatkowo mogą wzmacniać

wzrost od 2015 r. wymaganego udziału własnego do 10% przy zakupie mieszkania

oraz wzrost limitów MdM w kilku miastach. Nie można wykluczyć stabilizacji cen z

uwagi na rosnącą podaż mieszkań wraz z coraz większą liczbą rozpoczynanych

projektów, przy jednocześnie słabszym popycie hamowanym rosnącymi marżami i

słabszym, niż oczekiwany, impulsem z MdM.

W perspektywie najbliższych dwóch lat oczekiwana wzrostowa tendencja cen

nieruchomości mieszkaniowych.

Prawdopodobieństwo realizacji scenariusza spadku cen na rynku nieruchomości o

więcej niż 30% (próg w scenariuszach stresstestowych stosowany w praktyce

nadzorczej) w ciągu najbliższych dwóch lat pozostaje niewielkie i nie przekracza

5%. Taki scenariusz byłby możliwy w sytuacji gwałtownego wzrostu bezrobocia

(skutkującego masowymi problemami z obsługą kredytów mieszkaniowych),

gwałtownych szoków stóp procentowych i kursów walutowych oraz ograniczonej

transakcyjności rynku.

Rekomendacja U wprowadzona

najpóźniej do 31 marca 2015 r.

Niewielki udział zagrożonych

kredytów w kredytach

mieszkaniowych ogółem, przy lekkim

wzroście wartości zagrożonych

kredytów mieszkaniowych (12,5%

r/r vs. +10,2% r/r w 2q 14)

W perspektywie 2-3 kwartałów

możliwe utrzymanie tendencji

wzrostowych cen, choć nie można

wykluczyć stabilizacji cen

W perspektywie najbliższych dwóch

lat oczekiwana wzrostowa tendencja

cen mieszkań, prawdopodobieństwo

spadku cen mieszkań o więcej niż

30% nie przekracza 5%

16 |


Zał. 1 Aneks statystyczny

Tab.1 Cena ofertowa 1 m kw. mieszkania/domu na koniec 3q 2014 w relacji do jej poziomu dwa lata, rok i pół roku temu

Miasta

Cena ofertowa 3q 14

do ceny ofertowej

3q 12

Cena ofertowa 3q 14

do ceny ofertowej

3q 13

Cena ofertowa 3q 14

do ceny ofertowej

w poprzednich

(3q 12=100) (3q 13=100) dwóch kwartałach

Wrocław 90 99 100

Łódź 98 101 95

Kraków 103 103 101

Warszawa 100 101 102

Gdańsk 107 112 103

Katowice 100 102 99

Poznań 101 100 102

przeciętna dla 7 miast (ważona l. ludności) 100 102 101

Wrocław 95 94 100

Łódź 94 93 97

Kraków 105 104 103

Warszawa 102 98 96

Gdańsk 97 104 103

Katowice 99 109 104

Poznań 98 100 101


Wrocław 90 96 102

Łódź 97 99 98

Kraków 90 90 97

Warszawa 88 90 94

Gdańsk 98 100 100

Katowice 84 102 99

Poznań 92 96 99


Mieszkania na rynku pierwotnym

Domy na rynku wtórnym

Mieszkania na rynku wtórnym

źródło: obliczenia własne na podstawie danych bazy PONT Info Nieruchomości

Tab.2 Wybrane wskaźniki sytuacji demograficzno-ekonomicznej i budownictwa w miastach powyżej 300 tys. mieszkańców

Miasto

Ludność wg stanu na

30.06.2014

Przyrost

naturalny na 1000 ludności wg stanu na 31.06.2014

Saldo migracji na 1000 ludności

wg stanu na 31.06.2014

Stopa bezrobocia

Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw

(miesięczne brutto w zł) Nowe mieszkania

3q 2014 1-3q 2014 1-3q 2013

=100 1-3q 2014 1-3q 2013

=100 Warszawa 1729,1 0,3 5,1 4,5 5128 104,1 10369 115,9 Kraków 759,8 0,5 1,7 5,3 4100 104,6 5244 105,9 Łódź 708,6 -5,4 -2,4 11,1 3694 104,6 1167 92,5 Wrocław 633,1 0,0 3,3 4,8 4002 105,1 3860 64,5 Poznań 546,8 -0,1 -4,3 3,4 4393 103,6 2427 141,6 Gdańsk 461,9 0,1 1,7 5,8 4904 103,5 1891 67,3 Szczecin 408,1 -1,6 1,3 9,7 4039 104,3 973 98,9 Bydgoszcz 358,6 -1,2 -3,3 8,0 3415 103,6 836 120,5 Lublin 343,1 0,0 -2,7 9,0 3749 105,7 906 65,9 Katowice 303,3 -3,3 -3,6 4,9 5163 101,9 1113 251,8

Źródło: Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.28[w:] Wrocław, sytuacja społeczno-gospodarcza, I-III Q 2014 US we Wrocławiu, Wrocław 2014, 28 listopada 2014; obliczenia własne

17 |


Zał. 2 Aneks metodologiczny

2.1 Przedmiot i cel raportu

▪ Przedmiotem kwartalnego raportu jest analiza zmian cen w okresie ostatniego półrocza i ostatnich dwóch lat oraz

przewidywania trendów w perspektywie średniookresowej na największych rynkach nieruchomości: - mieszkaniowych (domy,

mieszkania); raport jest aktualizowany co kwartał. Analiza jakościowa podejmuje kwestie ryzyka spadku cen na rynku

nieruchomości.

▪ Rynek nieruchomości ma charakter lokalny, analiza tych rynków pozwala na pewne uogólnienia dla oceny sytuacji w

kraju, przy zastrzeżeniu oczywistych, regionalnych specyfik. Analiza koncentruje się na największych rynkach; na koniec 2q

2014 w 10 największych miastach (o liczbie ludności powyżej 300 tys. osób) w Polsce mieszkało 26,9% ludności miejskiej i

występowało 47,6 % nowego budownictwa w miastach.

2.2 Źródła informacji o cenach - Baza PONT info Nieruchomości

▪ Podstawowym źródłem analizowanych danych jest baza cen ofertowych PONT Info Nieruchomości, która zawiera

informacje dotyczące cen ofertowych mieszkań i domów, lokali użytkowych oraz działek na rynku pierwotnym i wtórnym wg

powiatów i województw. Informacje są pozyskiwane z ofert biur pośrednictwa nieruchomości, deweloperów, spółdzielni

mieszkaniowych i inwestorów, ogłoszeń prasowych oraz z Internetu. Baza jest aktualizowana w cyklu kwartalnym.

▪ Liczba notowań w bazie w okresie ostatnich dwóch lat wynosiła średnia dla jednego okresu notowań ok. 56,5 tys.

mieszkań oraz ok. 21,2 tys. domów; w przypadku mieszkań istotną część stanowią notowania z rynku pierwotnego (63%

notowań), natomiast w przypadku domów podstawowa informacja pochodzi z rynku wtórnego – 92% notowań.

2.3 Weryfikacja danych

▪ Ograniczenia informacyjne raportu wiążą się z jakością analizowanych danych z bazy, jak również ze sposobem jej

zasilania. Są to dane dotyczące cen ofertowych, pozyskiwane z różnych źródeł, często ta sama oferta powtarza się w

kolejnych aktualizacjach, a pozostawanie w bazie w kolejnych okresach notowań tych samych nieruchomości (zwykle dłużej

pozostają droższe) powoduje zawyżanie średniej ceny ofertowej, zniekształcając wyniki analizy.

▪ Dla potrzeb raportu z analizy zostały wyeliminowane informacje ze skrajnych decyli (najwyższe i najniższe obserwacje

poziomu cen ofertowych), co urealniło w wielu przypadkach analizowany materiał. W przypadku mieszkań średnia cena bez

skrajnych decyli jest od kilku do kilkunastu % niższa od średniej ze wszystkich notowań.

▪ Istotna dla jakości wnioskowania jest nieporównywalność niektórych danych w czasie z uwagi na rosnącą liczebność

notowań bazy rozbudowywanej od 2004 r.

▪ Dane z bazy cen ofertowych są użyteczne dla ilustracji trendu zmian w czasie (na ogół jest zbliżony do kierunku zmian cen

transakcyjnych), i tak są wykorzystywane.

2.4 Pozostałe źródła danych o charakterze statystycznym (w raporcie każdorazowo przytaczane

wykorzystane żródła)

▪ Bank Gospodarstwa Krajowego i Ministerstwo Rozwoju Regionalnego (dane liczbowe z realizacji programu MdM)

▪ Baza AMRON-SARFIN (bazy danych o cenach i wartości nieruchomości Centrum AMRON i Związku Banków Polskich)

▪ Centralna Baza Nieruchomości PKO BP (CBN PKO BP)

▪ GUS (statystyki budownictwa, dane regionalne dotyczące demografii, wynagrodzeń i budownictwa

z wojewódzkich Urzędów Statystycznych)

▪ NBP (Indeks hedoniczny ceny m kw. mieszkania w największych miastach)

▪ REAS – raporty firmy specjalizującej się w monitoringu deweloperskiego rynku mieszkaniowego

Niniejszy materiał ma charakter informacyjny, jest przeznaczony wyłącznie dla klientów Grupy PKO Banku Polskiego i nie stanow i oferty w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny. Informacje zawarte w niniejszym materiale nie mogą być traktowane, jako propozycja nabycia jakichkolwiek instrumentów finansowych, usługa doradztwa inwestycyjnego, podatkowego lub jako forma świadczenia pomocy prawnej. Grupa PKO BP SA dołożyła wszelkich starań, aby zamieszczone w niniejszym materiale informacje były rzetelne oraz oparte na wiarygodnych źródłach. Klienci Grupy PKO BP SA ponoszą odpowiedzialność za skutki swoich decyzji inwestycyjnych, podjętych z uwzględnieniem informacji zamieszczonych w niniejszym materiale. Niniejszy materiał został przygotowany i/lub przekazany przez Powszechną Kasę Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna, zarejestrowany w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS 0000026438; NIP: 525-000-77-38 REGON: 016298263; kapitał zakładowy (kapitał wpłacony) 1 250 000 000 zł

monitoring branżowy - dm.pkobp.pl · ceny nieruchomości 2 | monitoring branżowy 3q 2014 1....

Documents