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Métodos de valoración
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Métodos de valoración
> Método del coste. Valor de reemplazamiento bruto o “a nuevo”.
Valor de reemplazamiento neto o actual.
> Método de comparación.
> Método de actualización de rentas.
> Método residual. Método residual estático.
Método residual dinámico.
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Método del coste
> El método del coste será aplicable en la valoración de toda clase de edificios y elementos de edificios en proyecto, construcción o terminados.
> Mediante este método se calcula un valor técnico que se denominará valor de reemplazamiento. Dicho valor podrá ser bruto o neto.
Eco/805/2003
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Método del coste
¿Cuándo lo utilizaremos?
- Cuando se pretenda averiguar el valor de reemplazamiento bruto o neto de un elemento valorado por otro método. En este caso se utiliza como valor técnico, no de tasación.
- Cuando valoramos viviendas unifamiliares aisladas y no existe mercado suficiente para utilizar el método de comparación. En este caso se utiliza como valor técnico y de tasación.
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Método del coste
Para calcular el valor de reemplazamiento bruto se sumarán las siguientes inversiones:
-El valor del terreno.
-El coste de la edificación.
-Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento.
Procedimiento de cálculo del VRB
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Método del coste
Para determinar el valor del terreno se utilizará bien el método de comparación, bien el método residual.
El coste de la edificación será el coste de la ejecución por contrata, entendiendo como tal la suma de los costes de ejecución material, sus gastos generales y el beneficio industrial del constructor. No se incluirán elementos desmontables ni acabados o instalaciones no polivalentes.
Procedimiento de cálculo del VRB
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Método del coste
Los gastos necesarios (OGN) serán los medios del mercado según las características del inmueble e incluirán:
-Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la declaración de obra nueva.
-Los honorarios técnicos de proyecto y dirección de obras. Otros estudios necesarios.
-Seguros y OCT.
-Gastos de administración del promotor.
Procedimiento de cálculo del VRB
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Método del coste
No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros o de comercialización.
En la determinación del valor de reemplazamiento bruto de inmuebles en construcción se atenderá a la situación de la obra ejecutada en la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni mobiliario.
Procedimiento de cálculo del VRB
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Método del coste
Ratios utilizadas normalmente:
Entre un 20% y un 25% en edificios de uso residencial y mixto.
-Entre un 16% y un 20% en edificios de uso terciario.
-Entre un 14% y un 18% en edificios de uso industrial.
Procedimiento de cálculo del VRB
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Método del coste
Para calcular el valor de reemplazamiento neto de un elemento o un edificio se restará del valor de reemplazamiento bruto la depreciación física y funcional del elemento o edificio terminado.
La depreciación funcional se calculará como el valor de los costes y gastos necesarios para adaptar el elemento o edificio a los usos a los que se destina en el informe, o para corregir errores de diseño u obsolescencia.
Procedimiento de cálculo del VRN
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Método del coste
La depreciación física se calculará por alguno de los tres procedimientos siguientes:
- Atendiendo a la vida útil total y residual estimadas y justificadas por el tasador.
- Mediante la técnica de amortización lineal.
- Sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares características.
Procedimiento de cálculo del VRN
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Método del coste
Técnica de amortización lineal.
Consiste en multiplicar el VRB, descontado el valor del terreno, por el cociente que resulte de dividir la antigüedad del inmueble entre su vida útil total. Esta última será la estimada por el tasador y como máximo:
- Para edificios de uso residencial: 100 años.
- Para edificios de oficinas: 75 años.
- Para edificios comerciales: 50 años.
Procedimiento de cálculo del VRN
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Método de comparación
El método de comparación será aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles siempre que se cumplan los requisitos establecidos en la Norma.
Mediante este método se determina el valor técnico que se denominará valor por comparación, que permite determinar el valor de mercado de un bien.
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Método de comparación
Debemos aplicar este método para la valoración de todo tipo de inmuebles: viviendas, oficinas, locales comerciales, naves industriales,… siempre que tengamos información suficiente de mercado, es decir, al menos seis testigos o comparables, que nos permitan, tras una correcta homogeneización calcular su valor de mercado.
¿Cuándo lo aplicaremos?
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Método de comparación
La existencia de un mercado representativo de inmuebles comparables.
Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.
Requisitos para la utilización del método.
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Método de comparación
Representa la parte más importante del método de comparación.
Debemos comparar siempre inmuebles de la misma tipología y que sean homogeneizables. Por ejemplo en el caso de viviendas:
- Tipología de edificación.
- Nº de dormitorios.
- Antigüedad.
- Vistas.
- Terrazas.
Estudio de Mercado
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Método de comparación
Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor.
Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables, transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas.
Se seleccionarán los comparables entre la información obtenida y se homogeneizarán con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados.
Se asignará el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización, en función de los precios homogenizados de los comparables.
Procedimiento de cálculo del valor por comparación.
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Método de comparación
VIVIENDA, Avenida Conrado Albaladejo, 57 CONDOMINA (03540)
Precio Oferta: 360.000 €. Precio de Oferta corregido: 342.000 €
Valor unitario corr.: 1.513,27 €/m2 const. Fecha: 19-02-2014
Tipología: Unifamiliar adosada. Uso: primera residencia.
Nº de dormitorios: 4 Nº de baños: 2 Ascensor: No
Superficie construida: 226 m2 Superficie parcela: 110 m2
Estado del inmueble: muy bueno. Antigüedad: 4 años.
Calidad constructiva: buena. Fuente: API
Homogeneización: El testigo es semejante al inmueble valorado.
Observaciones:
Descontada comisión API. Unos 30 m2 de jardín. Piscina y zonas verdes.
Ejemplo de comparable de vivienda.
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Método de comparación
LOCAL, Avenida Doctor Gadea, 15 ALICANTE (03003)
Precio Oferta: 2.360.000 € Precio oferta corregido: 2.242.000 €
Valor unitario corr.: 4.396,08 €/m2 const. Fecha: 19-02-2014
Sup. sótano: - Sup. P. Baja: 510 m² Sup. P. Altas: -
Tipología: Planta baja edif. mixto. Relación Fach/fondo: 0,80
Valor comercial del entorno: 7 Valor comercial del local: 8
Densidad peatonal: abundante. Antigüedad: 30 años.
Estado del inmueble: en bruto. Uso actual: ninguno.
El testigo es peor que el inmueble valorado. Fuente: API
Observaciones:
Descontada comisión API.
Ejemplo de comparable de local comercial.
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Método de comparación
Homogeneización.
Para la homogeneización de un inmueble debemos ser capaces de identificar cuáles son los factores que más influyen en su valor. Por ejemplo, en uso residencial los más comunes pueden ser: antigüedad, estado interior, calidades, altura, ubicación, orientación, vistas, etc.
Además de estos factores comunes pueden existir otros especiales en cada zona o municipio como la cercanía a determinadas superficies comerciales, a campos de golf, etc.
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Método de comparación
Homogeneización.
Puede ser sencilla (mejor, semejante o peor con respecto a las características principales) o compleja (coeficientes por características).
En función de la influencia de estos factores corregiremos, al alza o a la baja, el valor global o unitario del testigo para convertirlo en valor global o unitario homogeneizado (a semejanza de la vivienda que valoramos).
Entre los valores homogeneizados (o corregidos) de los comparables deben existir superiores e inferiores tanto al Valor de Tasación como al valor unitario adoptados.
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Método de comparación
Homogeneización de locales comerciales.
Para cualquier valoración debemos tener en cuenta una premisa general: “para un mismo tipo de inmueble, el valor unitario disminuye conforme aumenta la superficie del mismo”.
En los locales comerciales debemos tener en cuenta, además, otros factores:
- La relación fachada/fondo del local y los comparables.
- La polivalencia del local y los comparables.
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Método de comparación
Homogeneización de locales comerciales.
- La ubicación: generalmente una acera es más comercial que la otra, por ejemplo, en la misma calle o avenida.
- Las distintas alturas: un sótano anejo con acceso interior tendrá, por lo general, un valor unitario equivalente a un valor entre el 20% y el 40% con respecto al de la planta baja; una planta superior aneja (naya), con acceso interior, tendrá, por lo general, un valor unitario equivalente a un valor entre el 40% y el 60% con respecto al de la planta baja.
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Método de comparación
Homogeneización de locales comerciales.
Coeficiente de la “tabla de fondo” ó “Método de la primera crujía”.
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Método residual estático
¿Cuándo lo aplicaremos?
Según la Norma ECO/805/2003 sólo podrá aplicarse a los solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año, así como a los solares edificados.
Mediante este método se calculará un valor técnico que se denominará valor residual que permite determinar el valor de mercado de un determinado bien.
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Método residual estático
Requisitos para su utilización.
- La existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable.
- La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización.
- La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables en las fechas previstas para su comercialización.
- La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes.
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Método residual estático
Fórmula de cálculo.
F = VM * (1 – b) - ∑Ci
F: valor del terreno.
VM: valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado.
b: margen o beneficio del promotor en tanto por uno.
Ci: cada uno de los pagos necesarios considerados.
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Método residual estático
Beneficio del promotor y OGN.
El beneficio medio del promotor suele representar entre un 20% y un 30% sobre los precios totales de venta.
Para el cálculo del valor de un terreno por el método residual, la Norma nos indica que tengamos en cuenta a la hora de calcular los gastos necesarios (OGN) los posibles gastos financieros y de comercialización, además de los indicados como tales en el método del coste. Utilizaremos, por tanto, valores de OGN entre un 28% y un 30% del coste total estipulado para la ejecución del hipotético edificio.
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Método residual estático
Ejemplo de cálculo.
Supongamos que un promotor nos solicita la valoración de un solar como asesoramiento.
1.- Estudiamos la promoción inmobiliaria más probable sobre el solar y sería una edificación en manzana cerrada con 10 plazas de garaje en sótano, planta baja para local comercial y 4 plantas altas para un total de 8 viviendas de 3 dormitorios y 2 baños.
2.- En función de las calidades habituales en la zona estimamos que el coste de construcción del edificio será de 925.500 euros.
Consideramos que los OGN representan un 28% del PEM, obteniendo un coste total de 1.184.640 euros.
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Método residual estático
Ejemplo de cálculo.
Supongamos que un promotor nos solicita la valoración de un solar como asesoramiento.
3.- Estudiamos la información de mercado en la zona y en función de los precios de vivienda nueva semejante de 3 dormitorios, de los precios de locales comerciales y de plazas de garaje obtenemos un valor de mercado del edificio en el supuesto de terminado de 3.136.000 euros.
4.- Consideremos que el beneficio del promotor esperado será de un 25% de las ventas.
Este dato, así como el producto inmobiliario a plantear, se puede consultar con el promotor para ver cuáles son sus expectativas acerca de la futura promoción.
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Método residual estático
Ejemplo de cálculo.
Supongamos que un promotor nos solicita la valoración de un solar como asesoramiento.
Con todos estos datos aplicamos la fórmula y obtendremos el valor que el promotor debe pagar por el solar en función de los parámetros adoptados:
F = 3.136.000*(1-0.25) – 1.184.640 = 1.167.360 euros.
Dado que se trata de un asesoramiento debemos indicarle al promotor que el valor que debe pagar por el solar oscila en 1.120.000 y 1.200.000 euros.