nabušenápřednáška o formách investování do realitsoučasná situace na rezidenčním trhu...
TRANSCRIPT
Nabušená přednáška o formách investování do realit
Současná situace na rezidenčním trhu
Nabídkové ceny bytů v ČR vzrostly o 50,5% od roku 2010
- z toho v Praze o 74,5%
- v ČR bez Prahy o 26,5%
Sekundární trh:
Index realizovaných cen v ČR vzrostl o 42% od roku 2010
Index realizovaných cen v Praze vzrostl o 47% od roku 2010
Nájmy v ČR 2016 - 2019 vzrostly o 22% (Praha 18%, České Budějovice 33%, Brno 27%, Pardubice 30%,
Ústí nad Labem 30%)
Nárůst stavební produkce 1Q 2019 o 11,6%
Nejvíce zahájených bytů v ČR za 1Q za posledních 11 let, meziročně +25,6% (Praha nejvíce za 5 let)
Proč to nestačí k poklesu cen nemovitostí?
Současná situace na rezidenčním trhu
Současná situace na rezidenčním trhu
Proč rostou ceny nemovitostí?
Nabídka
- Hospodářský cyklus
- Kurz koruny
- Inflace
- Stavitelství
- Růst nákladů na vstupu Daňové změny
- Zásoba bytů
- Povolovací proces
Poptávka
- Index vlastnictví bytů
- Migrace
- Úvěrování
- Mzdy / Schopnost dosáhnout na úvěr
- Volný kapitál - Investiční byty
- Chování lidí
Pomalá výstavba nesouvisí s ekonomickým cyklem ale s byrokracií!
Všechno špatně….
147
148
149
150
151
152
153
154
155
156
157
158
159
160
161
162
163
164
165
166
135 140 145 150 155 160 165 170
Vanuatu
Nepál
Nigérie
Tanzanie
Albánie
Venezuela
Čad
Barbados
Uruguay
Česká republika
Gaza
Niger
Chorvatsko
Bolívie
Timor-Leste
Burundi
Rovníková Guinea
Guyana
Kongo
Pákistán
Index obtížnosti
Proces povolování staveb
Průměr projektu – 8 let
Index vlastnictví bytu
0
20
40
60
80
100
120
Rumunsko Slovenko ČR Německo Rakousko Dánsko Francie Velká Británie Nizozemí Švýcarsko Chorvatsko Maďarsko Polsko
Index vlastnictví nemovitosti
78%
96%
90%
50% 57% 62%64% 63%
67%
42%
90%86%
84%
Statistika prodeje bytů v Praze 2019
4 651
3 8623 450 3 576
3 354
297
258367
318
397
365434
508
95
281
388348
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
Prosinec 2018 Leden 2019 Únor 2019 Březen 2019 Duben 2019
Po
čet
BJ
Volné Prodané Rezervované Předrezervované
Bytová zásoba 15 151 BJ, vyprodanost 72%
Zásoba bytů na 10 měsíců
Bytová situace v Praze
Dokončeno10%
201925% 2020
42%
202117%
Neupřesněno6%
Ve výstavbě90%
Dostupné byty dle roku kolaudace 04/2019
Výprodej bytů na sekundárním trhu
Statistika prodejnosti novostaveb Praha
2 691
3 791
4 859 4 950
5 700
6 200
6 650
5 500
4 900
1 240
4 651
3 354
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019*
Poče
t b
ytů
Prodané byty Nabídka volných bytů
Nízké %, hypoteční boom, zahraniční poptávka
Migrace Praha
7 901 7 8866 810
5 719
2 878 2 733 2 8273 352
4 4815 227
2 7583 734
4 218
2 465
9 96811 271
8 791
2 0463 311 3 706
-604
7 319
6 031
10 27110 880
11 076
-2 000
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Přírůstek stěhováním a zahájené byty v Praze
Počet zahájených bytů Přírůstek stěhováním
Bytová situace v Praze
6 391
4 011
3 053
5 153
3 331
5 229
5 702
6 937
8 1247 901 7 886
6 810
5 719
2 878
2 733
2 827
3 352
4 481
5 227
2 758
3 734
2 795
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Poče
t za
háj
ený
ch b
ytů
Počet zahájených bytů v Praze V Praze je potřeba stavět minimálně 5 000bytů ročně.
Chybí zhruba 20 000 bytů
Zahájené a dokončené byty Praha
2016 - Prodáno o 140% více než zahájeno
Stavební povolení 2006-2019*
-59%
-24% -24%
-17%
-36%
-23%
-31% -30%
-5%
-22%
-45%
-39%
-23%
-17%
-70%
-60%
-50%
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
Hl.
m. P
rah
a
Stře
do
česk
ý
Jih
oče
ský
Plz
eňsk
ý
Kar
lova
rský
Úst
ecký
Lib
erec
ký
Krá
lové
hra
dec
ký
Par
du
bic
ký
Vys
oči
na
Jih
om
ora
vský
Olo
mo
uck
ý
Zlín
ský
Mo
ravs
kosl
ezsk
ý
Změn
a v
%
Sjednané hypotéky a zahájené byty Praha
20 107
24 46425 553
22 771
20 133
4 4815 227
2 7583 734 4 218
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
2014 2015 2016 2017 2018
Poskytnuté hypotéky Zahájené byty
4,5x více hypoték než bytů
10x více hypoték než bytů
6x více hypoték než bytů
Průměrné ceny bytů Praha
Kdo v Praze prodává byty?
Vyprodanost developerských společností:
Central Group: 79%Finep: 81%PSN: 56%YIT Stavo: 52%Crestyl: 96%Vivus: 59%Skanska: 87%JRD Development: 84%Geosan Development: 93%
Zmenšují se developerské projekty:
2017 – 112 bytů na projekt2019 – 72 bytů na projekt
Byty by byly, ale…
Největší plánované projekty v Praze:
- Rohan City (200 000 m2)
- Smíchov City (200 000 m2)
- Žižkov City (160 000 m2)
- Modřany (90 000 m2)
- Zličín (360 000 m2)
- Tesla Hloubětín (2 000 bytů)
V připravovaných projektech je 96 000 bytů.
V povolovacím stádiu je 47 000 bytů.
Výhled Comsense analytics
• Omezení hypoték příjmem a vlastními zdroji
• Zpožděný efekt růstu sazeb po fixacích
• Růst poptávky po nájmech, růst nájmů
• Vyprodávání bytů na sekundárním trhu
• Korekce cen bytů
Co by Praze pomohlo
Uvolnění brownfieldů, nový územní plán, novela stavebního zákona,jeden stavební úřad v Praze
Úvěrování
Extrémně nízké sazby, boom hypoték
Objem sjednaných hypoték -32% (2018), -42% (2017)
Objem hypoték -29% (2018), -36% (2017)
Sazby vzrostly od 1,77% (2016) na 2,9% (2019)
Ceny bytů mezitím vzrostly o 9%
Praha:
Objem sjednaných hypoték -11%, objem hypoték -7%, ceny bytů +11%
Zvyšování sazeb ČNB má zpožděný efekt!
Investiční bytyV Praze registrováno 12 170 bytů na Airbnb (600 tis. bytů v Praze - 2%)
- z toho celé byty (82%), pokoj (16%), sdílený pokoj (2%)
- celé byty 1,6% z celkového bytového fondu
80% celých bytů se pronajímá na Praze 1, Praze 2
4,50%
6,36%
9,05%
7,69%
-4,21%
2,30%
-6,00%
-4,00%
-2,00%
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
2017 2018 2019*
Meziroční tempo růstu cen nájmů v Praze
Ceny bytů Nájem
Poradci a realitní byznys
Co může poradce v oblasti RE na trhu dělat?
Hypotéky
Hypotéky na finančněporadenském trhu
67,4
32,6
Broker Trust
Ostatní produkce Hypotéky
62,77
37,23
Partners
Ostatní produkce Hypotéky
Co za to?
1,6 – 1,8 % z objemu
Realitní služby
Co za to?
1– 4 % z ceny nemovitosti
Reputační riziko?
Fondové produkty
Otevřený podílový fond
Nemovitostní OPF
• Pouze s těmi, kteří už prokázali, že to umí.
Nemovitostní FKI
• 10,8 % p.a. od založení (2014)
• Cca 1,5 mld. Kč AUM
• 11,7 % p.a. od založení (2017)
• Cca 3,5 mld. Kč AUM
Co za to?
cca 3 % entry fee
1– 3 % bonifikace
0,3 – 0,8 % podíl na mng fee
Reputační riziko?
Nízké, protože:
Vysoká regulace
Valuace má jasná pravidla (RICS)
Drop max 10 % v krizovém scénáři
Dluhopisy
• Ovládat finanční analýzu
• Rozumět principům valuace nemovitostí
• Orientovat se ve finančních výkazech
• Trochu detektiv
= být hodně dobrej, případně to nechat na chytřejších
Jak se nespálit?
Co za to?
do 0,5 % / rok splatnosti (ok)
až po
1+ % / rok splatnosti (shit)
Reputační riziko?
Vysoké, protože:
Nízká regulace
Množství nesmyslných projektů
Podvody
A jiné vysoce toxické záležitosti
Co za to?
Kolem 10 %
Reputační riziko?Tančete, dokud hraje hudba.
Závěr
Produkt Co přínáším? Co za to? Reputační riziko
Hypotéka splnění potřeby 1,6 - 1,8 % z objemu minimální
OPF zhodnocení prostředků 3 % vstup, podíl na mng. fee nízké
FKI zhodnocení prostředků 3 % vstup plus až 2 % bonifikace přijatelné
Bond zhodnocení prostředků 0,5 - 1 %/rok splatnosti vysoké
Divnoprodukt sliby nesmysl (10 % z objemu) extrémní
Podnikání nemovitostních společností
Investice do nemovitostních projektů
VS.
Development Operující nemovitosti
Development vs. Držba nemovitostí
Development
Objektivně vzniká přidaná hodnota – tržní hodnota je na konci větší než náklady
Riziko nedokončení projektu
Riziko totálního finančního krachu – vysoký loss givendefault
Snese menší úroveň zadlužení
Optimální pro dluhopisové financování
Je to opravdu těžký a tvrdý byznys, který se musí umět
Držba
Střednědobá držba kolem 5 let je v podstatě spekulace
Hezky to vypadá na fotkách, když budovy stojí
Ztráty nejsou obvykle zcela fatální, ale láká tento segment podvodníky
Snese větší zadlužení
Optimální pro realitní fondy pro retail – buy & hold
Problém je valuace
Malý příklad nemovitostního projektu
Retail park nemovitost okresní město („krabice“)
3000 m2 ČPP plochy jako 80% z HPP
nájem 10 EUR/m2
10 let nájemní smlouvy
Bajvoko cena projektu s top nájemníkem
Klasický byznys realitního developeraInvestiční náklady
Zastavěná plocha 40%
ČPP/HPP 80%
HPP m2 3750
Pozemek m2 9375
Akvizice pozemku/m2 2 000 Kč
Pozemek 18 750 000 Kč
PSN á ČPP 25 000 Kč
PSN 75 000 000 Kč
Projekční náklady 5,00%
Projekční náklady 3 750 000 Kč
Ostatní soft costs 2%
Ostatní soft costs 1 500 000 Kč
Park+kom m2 3000
Park a kom/m2 2 000 Kč
Parking a komunikace 6 000 000 Kč
Akvizice 18 750 000 Kč
PSN stavba 75 000 000 Kč
Parking a komunikace 6 000 000 Kč
Projekce 3 750 000 Kč
Soft costs 1 500 000 Kč
Celkem realizace 105 000 000 Kč
Zdroj Objem Váha Cena peněz
Vlastní zdroje 42 000 000 Kč 40% 0%
Banka 63 000 000 Kč 60% 5%
Dluhopisy - Kč 0% 8%
Celkem 105 000 000 Kč 100% 3,00%
Doba (roky) 3
IRR projektu 12,2%
IRR podnikatel 21,76%
Úrokové krytí 457,77%
DSCR 2,046
Vlastní zdroje40%
Banka60%
Dluhopisy0%
Struktura financování
EBITDA 43 259 049 Kč
EBIT 33 809 049 Kč
ROA EBITDA 41,20%
Exit 148 259 049 Kč
Kč(42 000 000)
Kč75 809 049
-60 000 000 Kč
-40 000 000 Kč
-20 000 000 Kč
- Kč
20 000 000 Kč
40 000 000 Kč
60 000 000 Kč
80 000 000 Kč
100 000 000 Kč
Investice Exit
Podnikatelovo cashflow
Věřitelé v tomto případě úplně v pohodě
Agresivnější přístup realitního developeraInvestiční náklady
Zastavěná plocha 40%
ČPP/HPP 80%
HPP m2 3750
Pozemek m2 9375
Akvizice pozemku/m2 2 000 Kč
Pozemek 18 750 000 Kč
PSN á ČPP 25 000 Kč
PSN 75 000 000 Kč
Projekční náklady 5,00%
Projekční náklady 3 750 000 Kč
Ostatní soft costs 2%
Ostatní soft costs 1 500 000 Kč
Park+kom m2 3000
Park a kom/m2 2 000 Kč
Parking a komunikace 6 000 000 Kč
Akvizice 18 750 000 Kč
PSN stavba 75 000 000 Kč
Parking a komunikace 6 000 000 Kč
Projekce 3 750 000 Kč
Soft costs 1 500 000 Kč
Celkem realizace 105 000 000 Kč
Doba (roky) 3
Exit 148 259 049 Kč
Proto tak rádi pákují ☺
Vlastní zdroje20%
Banka60%
Dluhopisy20%
Struktura financováníZdroj Objem Váha Cena peněz
Vlastní zdroje 21 000 000 Kč 20% 0%
Banka 63 000 000 Kč 60% 5%
Dluhopisy 21 000 000 Kč 20% 8%
Celkem 105 000 000 Kč 100% 4,60%
EBITDA 43 259 049 Kč
EBIT 28 769 049 Kč
ROA EBITDA 41,20%
IRR projektu 12,2%
IRR podnikatel 33,33%
Úrokové krytí 298,54%
DSCR 1,505
Kč(21 000 000)
Kč49 769 049
-30 000 000 Kč
-20 000 000 Kč
-10 000 000 Kč
- Kč
10 000 000 Kč
20 000 000 Kč
30 000 000 Kč
40 000 000 Kč
50 000 000 Kč
60 000 000 Kč
Investice Exit
Podnikatelovo cashflow
Občas se to ale ne úplně povede
Nájem 10 EUR > 9,5 EUR
Doba 3 roky > 4 roky
Cena pozemku 2000 Kč > 2500 Kč
Stavební náklady + 10%
ČPP / HPP -5%
Nic, z čeho by člověk v první fázi dělal drama
Shareholder to ale pak vidí malinko jinak…
A pak si říkáš, proč chodíš do práce
Doba (roky) 4
A úroky lepí podnikatel ze svýho
Vlastní zdroje20%
Banka60%
Dluhopisy20%
Struktura financováníInvestiční náklady
Zastavěná plocha 40%
ČPP/HPP 75%
HPP m2 3750
Pozemek 9375
Akvizice pozemku/m2 2 500 Kč
Pozemek m2 23 437 500 Kč
PSN á ČPP 27 500 Kč
PSN 77 343 750 Kč
Projekční náklady 5,00%
Projekční náklady 3 867 188 Kč
Ostatní soft costs 2%
Ostatní soft costs 1 546 875 Kč
Park+kom m2 3000
Park a kom/m2 2 000 Kč
Parking a komunikace 6 000 000 Kč
Akvizice 23 437 500 Kč
PSN stavba 77 343 750 Kč
Parking a komunikace 6 000 000 Kč
Projekce 3 867 188 Kč
Soft costs 1 546 875 Kč
Celkem realizace 112 195 313 Kč
Zdroj Objem Váha Cena peněz
Vlastní zdroje 22 439 063 Kč 20% 0%
Banka 67 317 188 Kč 60% 5%
Dluhopisy 22 439 063 Kč 20% 8%
Celkem 112 195 313 Kč 100% 4,60%
EBITDA 20 437 808 Kč
EBIT - 206 130 Kč
ROA EBITDA 18,22%
Exit 132 633 120 Kč
IRR projektu 4,3%
IRR podnikatel -0,23%
Úrokové krytí 99,00%
DSCR 1,201
Kč(22 439 063)
Kč22 232 933
-30 000 000 Kč
-20 000 000 Kč
-10 000 000 Kč
- Kč
10 000 000 Kč
20 000 000 Kč
30 000 000 Kč
Investice Exit
Podnikatelovo cashflow
Byznys amatérského realitního developera
Nájem 10 EUR > 8 EUR Špatný hlavní nájemník, špatná lokalita
Doba 3 roky > 5 roky Nevyšlo plánované povolení
Cena pozemku 2000 Kč > 4000 Kč Myslel jsem, že bude větší zastavěná plocha
Stavební náklady + 20% Neumím to + čas
ČPP / HPP -5% Špatně nakreslený projekt
Obsazenost při exitu 80% Nemám vztahy k obsazení, pronajímám sám, agentury nemají zájem
Nájemní smlouvy 10 let > 5 let Nikdo nechce na déle
Už i oni pak ke konci tuší, že to nebude „značka ideál“
Byznys amatérského realitního developeraInvestiční náklady
Zastavěná plocha 40%
ČPP/HPP 75%
HPP m2 3750
Pozemek 9375
Akvizice pozemku/m2 4 000 Kč
Pozemek m2 37 500 000 Kč
PSN á ČPP 30 000 Kč
PSN 84 375 000 Kč
Projekční náklady 5,00%
Projekční náklady 4 218 750 Kč
Ostatní soft costs 2%
Ostatní soft costs 1 687 500 Kč
Park+kom m2 3000
Park a kom/m2 2 000 Kč
Parking a komunikace 6 000 000 Kč
Akvizice 37 500 000 Kč
PSN stavba 84 375 000 Kč
Parking a komunikace 6 000 000 Kč
Projekce 4 218 750 Kč
Soft costs 1 687 500 Kč
Celkem realizace 133 781 250 Kč
Zdroj Objem Váha Cena peněz
Vlastní zdroje 26 756 250 Kč 20% 0%
Banka 80 268 750 Kč 60% 5%
Dluhopisy 26 756 250 Kč 20% 8%
Celkem 133 781 250 Kč 100% 4,60%
EBITDA - 27 660 594 Kč
EBIT - 46 122 407 Kč
ROA EBITDA -20,68%
Vlastní zdroje20%
Banka60%
Dluhopisy20%
Struktura financování
IRR projektu -7,4%
IRR podnikatel NA
Úrokové krytí -149,83%
DSCR 0,846
Doba (roky) 4
Exit 106 120 656 Kč
Banka vezme cca 100 milionůNa dluhopisové věřitele zbyde asi 6 milionů (odepíšou přes 80% hodnoty)Vlastník přišel o vše
I takoví jsou mezi námi ale…
Srandy10%
Marketing5%
Investování85%
Progresivní alokace aktiv developerů
Alokace viz amatér ☺
Celebrity, reklama, show pro investory
Mercedes, BMW, Audi, Dubaj, Rolex, Kempinski, Instastoriesmatroš
…ti se ovšem obvykle neobtěžují vlastními zdroji ☺
Fyzikální zákon
Jen prodávejte blbci ☺ Bez distribuce
Držba nemovitosti standardní investor
Čisté roční nájemné 9 252 000 Kč
Cena nemovitosti 148 259 049 Kč
Tržní yield 6,24%
Akvizice trh 100%
Akvizice 148 259 049 Kč
NOI akvizice 6,24%
Inflace p.a. 2,50%
Banka % 65%
Banka 96 368 382 Kč
Dluhopisy % 0%
Dluhopisy - Kč
Vlastní zdroje % 35%
Vlastní zdroje 51 890 667 Kč
Market exit yield 6,24%
Když kupuješ za reálnou market price, tak v zásadně nemáš důvod více pákovat a jsi v pohodě přes 15%
Rok Datum Cashflow Cash/Equity
0 14.05.2019 - 51 890 667 Kč NA
1 13.05.2020 2 564 034 Kč 4,9%
2 13.05.2021 2 910 976 Kč 5,6%
3 13.05.2022 3 263 701 Kč 6,3%
4 14.05.2023 3 622 353 Kč 7,0%
5 13.05.2024 90 542 623 Kč 174,5%
Celkem 51 013 020 Kč 98,3%
ROE/IRR 98,31% 15,8%
Rok Amortizace dluhu
1 4,0%
2 4,0%
3 4,0%
4 4,0%
5 4,0%
ROE 98,31%
IRR 15,8%
Banka Vše ok
Dluhopisy Vše ok
Banka 96 368 382 Kč
Dluhopisy - Kč
Vlastní zdroje 51 890 667 Kč
Držba nemovitosti standardní investor, trh jde proti tobě (sazby + 1%)
Čisté roční nájemné 9 252 000 Kč
Cena nemovitosti 148 259 049 Kč
Tržní yield 6,24%
Akvizice trh 100%
Akvizice 148 259 049 Kč
NOI akvizice 6,24%
Inflace p.a. 2,50%
Banka % 65%
Banka 96 368 382 Kč
Dluhopisy % 0%
Dluhopisy - Kč
Vlastní zdroje % 35%
Vlastní zdroje 51 890 667 Kč
Market exit yield 7,24%
Rok Datum Cashflow Cash/Equity
0 14.05.2019 - 51 890 667 Kč NA
1 13.05.2020 2 564 034 Kč 4,9%
2 13.05.2021 2 910 976 Kč 5,6%
3 13.05.2022 3 263 701 Kč 6,3%
4 14.05.2023 3 622 353 Kč 7,0%
5 13.05.2024 67 948 684 Kč 130,9%
Celkem 28 419 081 Kč 54,8%
ROE/IRR 54,77% 10,0%
Banka 96 368 382 Kč
Dluhopisy - Kč
Vlastní zdroje 51 890 667 Kč
ROE 54,77%
IRR 10,0%
Banka Vše ok
Dluhopisy Vše ok
Rok Amortizace dluhu
1 4,0%
2 4,0%
3 4,0%
4 4,0%
5 4,0%
I s tím se dá žít, pořád tam máš 10% p.a. hrubýho
Cíl držba nemovitosti agresivnější investorČisté roční nájemné 9 252 000 Kč
Cena nemovitosti 148 259 049 Kč
Tržní yield 6,24%
Akvizice trh 100%
Akvizice 148 259 049 Kč
NOI akvizice 6,24%
Inflace p.a. 2,50%
Banka % 65%
Banka 96 368 382 Kč
Dluhopisy % 20%
Dluhopisy 29 651 810 Kč
Vlastní zdroje % 15%
Vlastní zdroje 22 238 857 Kč
Market exit yield 6,24%
Rok Datum Cashflow Cash/Equity
0 14.05.2019 - 22 238 857 Kč NA
1 13.05.2020 784 926 Kč 3,5%
2 13.05.2021 1 131 868 Kč 5,1%
3 13.05.2022 1 484 592 Kč 6,7%
4 14.05.2023 1 843 244 Kč 8,3%
5 13.05.2024 59 111 705 Kč 265,8%
Celkem 42 117 477 Kč 189,4%
ROE/IRR 189,39% 25,0%
ROE 189,39%
IRR 25,0%
Banka Vše ok
Dluhopisy Vše ok
Rok Amortizace dluhu
1 4,0%
2 4,0%
3 4,0%
4 4,0%
5 4,0%
Banka 96 368 382 Kč
Dluhopisy 29 651 810 Kč
Vlastní zdroje 22 238 857 Kč
Když dobře koupím, tak jsem na tom super a dělám 25% p.a. s dobrým financováním
Úroky bondy 6%
Koupil draho agresivní investorČisté roční nájemné 9 252 000 Kč
Cena nemovitosti 148 259 049 Kč
Tržní yield 6,24%
Akvizice trh 120%
Akvizice 177 910 859 Kč
NOI akvizice 5,20%
Inflace p.a. 2,50%
Banka % 65%
Banka 115 642 058 Kč
Dluhopisy % 20%
Dluhopisy 35 582 172 Kč
Vlastní zdroje % 15%
Vlastní zdroje 26 686 629 Kč
Market exit yield 6,24%
Rok Datum Cashflow Cash/Equity
0 14.05.2019 - 26 686 629 Kč NA
1 13.05.2020 - 908 489 Kč -3,4%
2 13.05.2021 - 538 419 Kč -2,0%
3 13.05.2022 - 162 566 Kč -0,6%
4 14.05.2023 219 214 Kč 0,8%
5 13.05.2024 36 161 501 Kč 135,5%
Celkem 8 084 613 Kč 30,3%
ROE/IRR 30,29% 5,2%
Banka 115 642 058 Kč
Dluhopisy 35 582 172 Kč
Vlastní zdroje 26 686 629 Kč
Úroky bondy 6%
ROE 30,29%
IRR 5,2%
Banka Vše ok
Dluhopisy CF problém
Rok Amortizace dluhu
1 4,0%
2 4,0%
3 4,0%
4 4,0%
5 4,0%
To už rozhodně není komfortní situace, ale když máš vydané bondy, tak kupuješ, protože musíš
Koupil draho a neprodloužená smlouvaČisté roční nájemné 9 252 000 Kč
Cena nemovitosti 148 259 049 Kč
Tržní yield 6,24%
Akvizice trh 120%
Akvizice 177 910 859 Kč
NOI akvizice 5,20%
Inflace p.a. 2,50%
Banka % 65%
Banka 115 642 058 Kč
Dluhopisy % 20%
Dluhopisy 35 582 172 Kč
Vlastní zdroje % 15%
Vlastní zdroje 26 686 629 Kč
Market exit yield 6,54%
Rok Datum Cashflow Cash/Equity
0 14.05.2019 - 26 686 629 Kč NA
1 13.05.2020 - 908 489 Kč -3,4%
2 13.05.2021 - 538 419 Kč -2,0%
3 13.05.2022 - 162 566 Kč -0,6%
4 14.05.2023 219 214 Kč 0,8%
5 13.05.2024 28 665 332 Kč 107,4%
Celkem 588 444 Kč 2,2%
ROE/IRR 2,21% 0,4%
Rok Amortizace dluhu
1 4,0%
2 4,0%
3 4,0%
4 4,0%
5 4,0%
ROE 2,21%
IRR 0,4%
Banka Vše ok
Dluhopisy CF problém
Banka 115 642 058 Kč
Dluhopisy 35 582 172 Kč
Vlastní zdroje 26 686 629 Kč
Při prodeji je 5 let kratší nájemní smlouva než při nákupu, už není zisk žádný, věřitelé tak na hraně
Koupil draho,neprodloužil, nedal nicČisté roční nájemné 9 252 000 Kč
Cena nemovitosti 148 259 049 Kč
Tržní yield 6,24%
Akvizice trh 120%
Akvizice 177 910 859 Kč
NOI akvizice 5,20%
Inflace p.a. 2,50%
Banka % 65%
Banka 115 642 058 Kč
Dluhopisy % 34%
Dluhopisy 60 489 692 Kč
Vlastní zdroje % 1%
Vlastní zdroje 1 779 109 Kč
Market exit yield 6,54%
Rok Datum Cashflow Cash/Equity
0 14.05.2019 - 1 779 109 Kč NA
1 13.05.2020 - 2 402 940 Kč -135,1%
2 13.05.2021 - 2 032 870 Kč -114,3%
3 13.05.2022 - 1 657 017 Kč -93,1%
4 14.05.2023 - 1 275 237 Kč -71,7%
5 13.05.2024 2 263 361 Kč 127,2%
Celkem - 6 883 812 Kč -386,9%
ROE/IRR -386,92% 0,0%
Banka 115 642 058 Kč
Dluhopisy 60 489 692 Kč
Vlastní zdroje 1 779 109 Kč
ROE -386,92%
IRR 0,0%
Banka Vše ok
DluhopisyDostanou 88% jistiny+úroky
Rok Amortizace dluhu
1 4,0%
2 4,0%
3 4,0%
4 4,0%
5 4,0%
Podnikatel nemá nic, skoro nic ale nedal, dluhopisoví věřitelé odepíšou část jistiny
Koupil draho, neprodloužil, nedal nic a klesla obsazenost na 90% po 5letech, trh jde proti tobě (sazby + 1%)
Rok Amortizace dluhu
1 4,0%
2 4,0%
3 4,0%
4 4,0%
5 4,0%
Banka 115 642 058 Kč
Dluhopisy 60 489 692 Kč
Vlastní zdroje 1 779 109 Kč
Už dost bolavej default, banka pořád v pohodičce, proto tak rády financují
Čisté roční nájemné 9 252 000 Kč
Cena nemovitosti 148 259 049 Kč
Tržní yield 6,24%
Akvizice trh 120%
Akvizice 177 910 859 Kč
NOI akvizice 5,20%
Inflace p.a. 2,50%
Banka % 65%
Banka 115 642 058 Kč
Dluhopisy % 34%
Dluhopisy 60 489 692 Kč
Vlastní zdroje % 1%
Vlastní zdroje 1 779 109 Kč
Market exit yield 7,54%
Rok Datum Cashflow Cash/Equity
0 14.05.2019 - 1 779 109 Kč NA
1 13.05.2020 - 2 402 940 Kč -135,1%
2 13.05.2021 - 2 032 870 Kč -114,3%
3 13.05.2022 - 1 657 017 Kč -93,1%
4 14.05.2023 - 1 275 237 Kč -71,7%
5 13.05.2024 - 31 991 129 Kč -1798,2%
Celkem - 41 138 301 Kč -2312,3%
ROE/IRR -2312,30% NA
ROE -2312,30%
IRR NA
Banka Vše ok
DluhopisyDostanou 32% jistiny + úroky
Část poslal na srandy + předchozí ☺
Rok Amortizace dluhu
1 4,0%
2 4,0%
3 4,0%
4 4,0%
5 4,0%
ROE -2564,63%
IRR NA
Banka Vše ok
DluhopisyDostanou 18% jistiny + úroky
Banka 115 642 058 Kč
Dluhopisy 78 280 778 Kč
Vlastní zdroje 1 779 109 Kč
Prostě prodáš víc dluhopisů, než kolik potřebuješ na koupi baráku. Když ho vyfotíš hezky z dronu a umyješ okna, tak to v propagačním materiálu nikdo nepozná bez konsolidovaných výkazů ☺☺☺
Banka má srandu z dluhopisových naivů
Čisté roční nájemné 9 252 000 Kč
Cena nemovitosti 148 259 049 Kč
Tržní yield 6,24%
Akvizice trh 120%
Akvizice 177 910 859 Kč
NOI akvizice 5,20%
Inflace p.a. 2,50%
Banka % 65%
Banka 115 642 058 Kč
Dluhopisy % 44%
Dluhopisy 78 280 778 Kč
Vlastní zdroje % 1%
Vlastní zdroje 1 779 109 Kč
Market exit yield 7,54%
Rok Datum Cashflow Cash/Equity
0 14.05.2019 - 1 779 109 Kč NA
1 13.05.2020 - 3 470 405 Kč -195,1%
2 13.05.2021 - 3 100 335 Kč -174,3%
3 13.05.2022 - 2 724 482 Kč -153,1%
4 14.05.2023 - 2 342 702 Kč -131,7%
5 13.05.2024 - 50 849 680 Kč -2858,2%
Celkem - 64 266 713 Kč -3612,3%
ROE/IRR -3612,30% NA
Stejná tragédie fond se stane fonduBanka 88 955 429 Kč
Dluhopisy - Kč
Vlastní zdroje 88 955 429 Kč
Rok Amortizace dluhu
1 4,0%
2 4,0%
3 4,0%
4 4,0%
5 4,0%
Dost černý scénář a riziko pořád celkem ok <neprodloužil, odešlo 10% nájemníků, koupil o 20% dráž, růst sazeb o 1% > ztráta 22%
Příklad hodně špatné práce správce
Čisté roční nájemné 9 252 000 Kč
Cena nemovitosti 148 259 049 Kč
Tržní yield 6,24%
Akvizice trh 120%
Akvizice 177 910 859 Kč
NOI akvizice 5,20%
Inflace p.a. 2,50%
Banka % 50%
Banka 88 955 429 Kč
Dluhopisy % 0%
Dluhopisy - Kč
Vlastní zdroje % 50%
Vlastní zdroje 88 955 429 Kč
Market exit yield 7,54%
Rok Datum Cashflow Cash/Equity
0 14.05.2019 - 88 955 429 Kč NA
1 13.05.2020 3 078 493 Kč 3,5%
2 13.05.2021 3 416 540 Kč 3,8%
3 13.05.2022 3 760 369 Kč 4,2%
4 14.05.2023 4 110 125 Kč 4,6%
5 13.05.202455 201 204
Kč 62,1%
Celkem - 19 388 699 Kč -21,8%
ROE/IRR -21,80% -5,3%
ROE -21,80%
IRR -5,3%
Banka Vše ok
Dluhopisy Vše ok
A co by měl dělat fond?
Čisté roční nájemné 9 252 000 Kč
Cena nemovitosti 148 259 049 Kč
Tržní yield 6,24%
Akvizice trh 105%
Akvizice 155 672 001 Kč
NOI akvizice 5,94%
Inflace p.a. 2,50%
Banka % 50%
Banka 77 836 001 Kč
Dluhopisy % 0%
Dluhopisy - Kč
Vlastní zdroje % 50%
Vlastní zdroje 77 836 001 Kč
Market exit yield 6,24%
Rok Datum Cashflow Cash/Equity
0 14.05.2019 - 77 836 001 Kč NA
1 13.05.2020 3 850 182 Kč 4,9%
2 13.05.2021 4 174 885 Kč 5,4%
3 13.05.2022 4 505 370 Kč 5,8%
4 14.05.2023 4 841 783 Kč 6,2%
5 13.05.2024 90 200 695 Kč 115,9%
Celkem 29 736 914 Kč 38,2%
ROE/IRR 38,20% 7,3%
Banka 77 836 001 Kč
Dluhopisy - Kč
Vlastní zdroje 77 836 001 Kč
ROE 38,20%
IRR 7,3%
Banka Vše ok
Dluhopisy Vše ok
Rok Amortizace dluhu
1 4,0%
2 4,0%
3 4,0%
4 4,0%
5 4,0%
Že fond koupí za real market price nemůže čekat ani největší naiva, ale v zásadě není nutné > když se fond obarák dobře stará, tak udělá hrubého 7,3% p.a. pro investory, 2% náklad na fond > 5% čistýho a všichnispokojení
Fondům a rozumným bondům zdar a šejdířům zhoubu!