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Nelson Baltrusis, Maria Camila Loffredo D’Ottaviano

As favelas e os condomínios fechados expressam a dualidade das formas de morar de ricose pobres na metrópole paulistana. As ocorrências desses assentamentos acontecem desdea primeira metade do século XX, no caso das favelas, e a partir dos anos 1970, no caso doscondomínios e loteamentos fechados. Este trabalho pretende analisar e identificar tanto osespaços das moradias em condição de extrema vulnerabilidade, particularmente as favelase unidades habitacionais localizadas em assentamentos periféricos precários, bem comoas formas de estruturação do espaço de morar dos ricos e da classe média, destacando,preferencialmente, os condomínios horizontais fechados, como formas de moradia querepresentam os dois extremos da desigualdade socioterritorial existente no contexto urbanoe metropolitano de São Paulo. Trataremos também de refletir sobre as novas formas deapropriação do espaço de morar dos ricos e dos pobres, procurando compreender se existerealmente um novo padrão de ocupação do solo na Região Metropolitana de São Paulo.PALAVRAS-CHAVE: favelas, condomínios fechados, exclusão socioespacial, RMSP.

INTRODUÇÃO

As favelas e os condomínios fechados vêmsendo usualmente associados à dualidade das for-mas de morar de pobres e ricos, respectivamente,na metrópole paulistana. As ocorrências dessesassentamentos acontecem desde o inicio do sécu-lo XX, no caso das favelas (desde os anos 1940, nocaso das favelas paulistanas), e a partir dos anos1970, no caso dos condomínios e loteamentos fe-chados. A segregação socioterritorial tem se dadono contexto das cidades brasileiras historicamen-te, de várias formas: cortiços, bairros segregados,bairros altos e bairros baixos, etc. Se, de fato, a

segregação socioterritorial das cidades brasileirasnão é um fenômeno recente, as favelas e osloteamentos e condomínios fechados se consoli-dam como paradigma da segregação socioespacialbrasileira a partir de meados dos anos 1980. Ape-sar de fenômenos distintos, essas formas de mora-dia representam dois extremos da desigualdadesocioterritorial existente no contexto urbano me-tropolitano.

Para Mike Davis (2006), as favelas são a ex-pressão mais clara desse novo modelo de desenvol-vimento urbano. Para o autor de Planeta Favela, nascidades pós-modernas do século XXI, ao contráriodo que previam os urbanistas, verifica-se que:

... as cidades do futuro, em vez de feitas de vidroe aço, como fora previsto por gerações anterioresde urbanistas, serão construídas em grande par-te de tijolo aparente, palha, plástico reciclado,blocos de cimento e restos de madeira. Em vezdas cidades de luz arrojando-se aos céus, boa partedo mundo urbano do século XXI instala-se namiséria, cercado de poluição, excremento e de-terioração. Na verdade, o bilhão de habitantesque moram nas favelas pós-modernas podemolhar com inveja as ruínas das robustas casas debarro de Çatal Hüyük, na Anatólia, construídasno alvorecer da vida urbana há 9 mil anos (p.29).

RICOS E POBRES, CADA QUAL EM SEU LUGAR: adesigualdade socio -espacial na metrópole p aulist ana

Nelson Baltrusis*

Maria Camila Loffredo D’Ottaviano**

* Sociólogo. Doutor em Arquitetura e Urbanismo pelaFaculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidadede São Paulo. Professor do Mestrado em PlanejamentoTerritorial e Desenvolvimento Social da UniversidadeCatólica do Salvador.Av. Anita Garibaldi, 2981. Cep: 41940-450. Rio Verme-lho - Salvador - Bahia - Brasil. [email protected]

** Doutora em Arquitetura e Urbanismo pela Faculdadede Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Pau-lo. Professora do Curso de Arquitetura da UniversidadeSão Francisco (USF) Itatiba. Pesquisadora do Centro deEstudos Urbanos.Rua: Alexandre Rodrigues Barbosa, 45 - Centro. Cep: 13.250-000 - Itatiba - São Paulo - Brasil. [email protected]

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Por outro lado, uma parte da população maisrica se isola da cidade real e constrói seus espaçosde moradia em condomínios e loteamentos fecha-dos, renegando a função pública da cidade, frag-mentando o espaço urbano e contribuindo para aconsolidação da não-cidade. No entanto, o que seobserva é que esses espaços atraem novas favelas,que irão abrigar os trabalhadoeres e serviçais des-sas fortalezas, criando o fenômeno dual que podeser descrito como Alphaville-Alfavela.1

Este artigo pretende analisar e identificartanto os espaços das moradias em condição deextrema vulnerabilidade, particularmente as fave-las e unidades habitacionais localizadas em assen-tamentos periféricos precários, bem como as for-mas de estruturação do espaço de morar dos ricose da classe média, destacando, preferencialmente,os condomínios horizontais fechados, localizadosna metrópole paulistana.2

O trabalho se estrutura da seguinte forma:em primeiro lugar, trataremos de contextualizar aRegião Metropolitana de São Paulo (RMSP) atra-vés da leitura de bibliografia sobre a problemáticahabitacional e de dados censitários gerais, apoian-do-nos em trabalhos de Torres e Marques (2002),Pasternak (2003), Pasternak e Bógus (2003), ePasternak e Baltrusis (2003) e comparando-os comoutras regiões e com os indicadores nacionais. Aanálise dos indicadores habitacionais nos 39 mu-nicípios que compõem a RMSP foi realizada a par-tir da leitura das informações censitárias e dadosmunicipais e regionais.

Trataremos também de refletir sobre as no-vas formas de apropriação do espaço de morar dosricos e dos pobres, com apoio nos trabalhos deCaldeira (2000) e Souza(2000), entre outros, paraprocurar apreender o processo de estruturação dasmetrópoles a partir desse novo padrão de ocupa-ção. Nesse sentido, procuraremos compreender seexiste realmente um novo padrão de ocupação dosolo nas metrópoles. Algumas questões se colo-

cam. Será que esse novo padrão não seria umareleitura de como os espaços na cidade são apropri-ados na sociedade brasileira? Se, de fato, essa apro-priação for nova, o que a difere das outras formasainda existentes? Como e por que elas aconteceramnas cidades da Região Metropolitana? Podemos di-zer que elas seriam o reflexo de uma nova economiaurbana? Enfim, procuraremos levantar algumasquestões críticas sobre essa dualidade.

A POPULAÇÃO FAVELADA BRASILEIRA:algumas estimativas

O aumento do número de favelas e da po-pulação favelada no Brasil, nas duas últimas déca-das, pode ser sentido em várias cidades, princi-palmente nas grandes cidades e nas metrópoles.De acordo com Pasternak (2003), as favelas estão

... crescendo a taxas maiores que a populaçãototal: as taxas anuais de crescimentopopulacionais entre 1980 e 1991 foram, para aBrasil, de 1,89%, e para os domicílios favelados,de 7,65%; na última década do século XX o in-cremento favelado, de 4,18% anuais, continuoumaior que o geral, de 1,63 % anuais. O 2º Milê-nio terminou com 3.905 favelas espalhadas pelopaís, segundo os dados do IBGE, consideradossubestimados por muitos estudiosos (p.1).

Nesse sentido, Denaldi, citando Bremaeker(2001), destaca que, em 2000, “a totalidade dasgrandes cidades brasileiras (com mais de 500 milhabitantes) apresenta favelas, assim como cerca de80% das cidades com população de 100 e 500 milhabitantes” (Denaldi, 2000).

1 Neste trabalho, não abordamos essa dualidade; apenasconstatamos a sua incidência em algumas partes dametrópole.

2 Este trabalho foi desenvolvido no âmbito do Observató-rio das Metrópoles, PUC-SP/FAUUSP.

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oãigeR 1991 0002 açnerefiDetroN 95 581 621etsedroN 715 476 751etseduS 522.2 126.2 693

luS 723 293 56etseO-ortneC 95 43 52-

lisarB 781.3 609.3 917.0002edosneCodranimilerPesponiS;1991edocifárgomeDosneC:etnoF

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A maior parte das favelas (67%) e dos aglo-merados favelados do Brasil se concentra na regiãoSudeste. São Paulo é o Estado que apresentou omaior número de favelas em 2000, com 1.548 fave-las, seguido do Rio de Janeiro, com 811 favelas, noperíodo de 1991-2000, 279 a mais que em 1991.Entre 1991 e 2000, surgiram 719 novas favelas. Apressão do déficit de moradias nos grandes centrostambém se tornou evidente no recenseamento quelistou os municípios com maior número de favelas.Entre os municípios brasileiros, São Paulo lidera,com 612 aglomerados, seguindo-se o Rio de Janei-ro, com 513. A lista, até o décimo colocado, se com-pleta com Fortaleza (157), Guarulhos (136), Curitiba(122), Campinas (117), Belo Horizonte e Osasco (101cada), Salvador (99) e Belém (93).

As favelas no Brasil expressam um fenôme-no predominantemente metropolitano. Em noveregiões metropolitanas se concentram cerca de 80%das favelas e domicílios favelados do país. “Em1991, 2.391 favelas (74%), de um total de 3.211 e817.603 (78%) dos domicílios favelados sealocavam nas metrópoles” (Pasternak, 2003, p.1).Nessas regiões, os municípios-sede apresentamuma concentração maior de população favelada.No município de São Paulo, Pasternak (2003) des-taca que “os dados censitários apontam, em 2000,para uma população favelada de cerca de 930 milpessoas. Entre 1980 e 2000, o crescimento da po-pulação favelada foi 11 vezes maior que o cresci-mento da população total do município” (p.1).Percebe-se um movimento de formação de novasfavelas e crescimento das já existentes, localizadasnos bairros periféricos do município-sede e nosmunicípios periféricos da Região Metropolitana.

O crescimento do número de favelas e dapopulação favelada não pode ser explicado ape-nas pelo empobrecimento da população urbanabrasileira. Ele tem a ver também com a própria for-ma como o espaço urbano se estrutura em nossascidades, de forma fragmentada e segmentada, re-velando a fragilidade do processo de produção doespaço urbano nas grandes cidades e expondo avulnerabilidade das favelas na estrutura urbana.O adensamento das favelas mais antigas, localiza-das em bairros centrais, bem como o espraiamentodas mais recentes, nas áreas da periferia, demons-tram que o problema da favela como opção demoradia está longe ser resolvido. Esse tipo demoradia vem ganhando novas faces não só peladiversidade das formas de ocupação e deestruturação das condições habitacionais, mas tam-bém de como se relacionam com o seu entorno ecom a própria cidade.

O Censo de 2000 confirma que, embora asdiferenças entre as taxas de crescimento de domi-cílios totais e favelados venham se aproximando,podemos verificar que, entre 1980-1991, a taxageométrica de crescimento para as favelas era de8,18%, enquanto, para o total de domicílios, erade 3,08%. Já no período 1991-2000, a taxa de cres-cimento dos domicílios favelados diminuiu para4,18%, aproximando-se mais da taxa de crescimen-to dos domicílios (3,05%). Porém a taxa de cresci-mento dos domicílios favelados ainda é conside-ravelmente superior que a total.

O crescimento dos domicílios favelados,entre 1980 e 1991, pode ser explicado, de um lado,pela falência do Sistema Financeiro de Habitação,que culminou com a quebra do Banco Nacional de

alebaT 2 0002e1991,0891,oãigerednargrop,sodalevafesiatotsoilícimoD.lisarB-oãigeR siatotsoilícimoD sodalevafsoilícimoD

0891 1991 0002 0891 1991 0002etroN 694.912.1 706.673.2 467.353.3 127.21 067.79 623.871etsedroN 308.630.8 038.029.01 314.119.31 479.96 031.682 593.603etseduS 643.167.31 126.938.81 909.996.42 033.753 648.576 806.830.1

luS 030.628.4 269.895.6 482.905.8 770.03 523.37 114.011etseO-ortneC 671.218.1 126.756.2 842.197.3 394.01 752.11 808.61

lisarB 138.756.92 236.593.14 816.762.45 595.084 423.141.1 845.056.10002e1991,0891edocifárgomeDosneC.EGBI:etnoF

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Habitação na década de 80. E, de outro, pela criseeconômica que o país atravessava, que aliou umalto nível de desemprego com a hiperinflação. Deacordo com Pasternak, “o salário mínimo perdeu46% do seu valor real na década de 80 e a concen-tração de renda é espantosa” (1997, p. 4).

No período de 1980 a 1991, o Estado nãofoi capaz de conduzir uma política habitacionalque produzisse ou financiasse habitações para apopulação de baixa e média renda. Esse fator, alia-do à reestruturação produtiva das empresas, in-tensificou o desemprego. O processo inflacionáriocorroeu os salários dos empregados e contribuiupara o aumento do valor dos aluguéis. A popula-ção de baixa renda se viu obrigada a buscar novasopções para morar, entre elas ocupar terras eautoconstruir a sua moradia. O que se viu, nosanos 80, foi um processo de ocupação de terrasurbanas (públicas e particulares) por movimentosorganizados de luta por moradia que forçaram osgovernos municipais a se posicionarem. Nesseperíodo, começaram, ainda que de forma embrio-nária, algumas experiências de regularizaçãofundiária, de urbanização e até de construção denovas unidades pelo poder público local.

O que se percebeu, no período seguinte,entre 1991-2000, foi a proliferação de favelas nasRegiões Metropolitanas, particularmente nas loca-lidades mais afastadas do centro, criando-se, as-sim, um ‘novo padrão de ocupação periférica’. Esse‘padrão’ reflete, por um lado, uma nova organiza-ção do espaço urbano nos grandes centros, basea-da na segregação urbana, que, de acordo comCastells e Mollenkopf (1992), deve ser entendidacomo uma “tendência à organização do espaço em

zonas de forte homogeneidade social interna e deforte disparidade social entre elas, entendendo-seessta disparidade não só em termos de diferençacomo também de hierarquia” (Castells, apud Villaça2001, p.148).

No contexto da Região Metropolitana de SãoPaulo, novas favelas se consolidaram nas áreasperiféricas e nas zonas ambientalmente frágeis,como as áreas de proteção de mananciais, fundosde vales e encostas de morros. Paralelamente a isso,as favelas existentes vêm passando por um pro-cesso continuado de adensamento.

FAVELAS NA RMSP (aglomerados sub -normais)

Nas últimas três décadas, as favelas se con-solidaram como uma alternativa de moradia para apopulação de baixa renda. De acordo com dadosdo Censo 2000, sistematizados pela Fundação JoãoPinheiro para o cálculo do déficit habitacional bra-sileiro dos 39 municípios da RMSP, apenas 20 de-les possuíam favelas. As favelas da RMSP se locali-zam nas regiões periféricas do município-polo (SãoPaulo) e nos municípios próximos, formando umamancha que ocupa áreas ambientalmente frágeis,como as áreas de proteção das represas Billings eGuarapiranga, ao sul e sudeste, e a Serra daCantareira, ao norte. Já as favelas mais centrais selocalizam em geral em locais próximos a potenciaismercados de trabalho (formais ou informais) e pró-ximos às vias expressas e rodovias. Estudos comoo de Abramo (2003) e Baltrusis (2000) apontam paraa importância, entre outros fatores, da localizaçãodo assentamento favelado próxima ao local de tra-balho ou com possibilidade de acesso a um sistemade transporte eficiente.

Os dados apontam que 10,08% do total dosdomicílios da RMSP estão localizados em favelas.

O crescimento das favelas na RMSP

O processo de favelização da Região Metro-politana de São Paulo é um fenômeno recente e

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que se intensificou nos últimos 30 anos.3 Pode-mos classificá-lo como uma expressão do proces-so desigual de produção social do espaço nas ci-dades brasileiras. Do ponto de vista territorial, evi-dencia a desigualdade econômica existente na so-ciedade brasileira. As favelas, aliadas a outras for-mas de ocupação, como os loteamentos irregula-res e assentamentos precários, demonstram a‘vulnerabilidade socioterritorial’4 de grande parce-la da população.

O crescimento das favelas transforma o de-senho do espaço urbano bem com as relaçõessocioterritoriais. Pasternak e Bógus (2003) descre-vem a cidade de São Paulo e, por extensão, a suaRegião Metropolitana como uma cidade dos anéis:quanto mais periférico for o anel, mais exclusão sociale territorial.5 De acordo com Pasternak (2003),

... todo o acréscimo populacional aloca-se na pe-riferia. Entre 1996 e 2000, os 3 anéis centraisperderam quase 46 mil pessoas, e os anéis exte-rior e periférico ganharam mais de 600 mil ha-bitantes. Os moradores mais pobres são impeli-dos para regiões cada vez mais distantes, tantopara o entorno da capital como para as cidadeslimítrofes. A polarização social, visível a olhonu, ganha novos contornos: a pobreza se espalhapor todo o tecido municipal, enquanto que asclasses mais abastadas se concentram em verda-deiros enclaves de riqueza, sobretudo na regiãosudoeste da capital. As demais camadas sociaisse distribuem de forma espraiada, empobrecen-do em direção da periferia (p. 4).

Porém Valladares e Pretéceille (2000) alertamque elas não devem ser associadas pura e simples-mente com o “espaço típico de concentração de po-breza urbana”. Essa associação, comum a vários au-tores e à mídia em geral, não pode nem deve serconsiderada uma regra, “uma vez que as favelas nãose distinguem assim tão fortemente do conjunto dotecido urbano e que as situações de pobreza urbanaextrema são mais frequentes fora das favelas” (p. 399).

O espaço das favelas na cidade

Ao observar o Mapa 1 a seguir, que apresen-ta a localização das favelas na RMSP, percebemosque as favelas se concentram prioritariamente nosmunicípios periféricos, próximos ao município-polo, caminhando em direção aos municípios fron-teiriços à RMSP. Em alguns casos, nota-se uma ten-dência de conurbação das favelas dos municípiosdo ABCD com os municípios da Região Metropoli-tana da Baixada Santista. Podemos apreender queesses fluxos formam pelo menos três blocos conso-lidados de municípios. No primeiro bloco, localiza-do a Sudeste, encontramos os municípios da sub-região ABCD (Santo André, São Bernardo do Cam-po, Diadema e Mauá), as rodovias Anchieta e Imi-grantes que cortam a região estabelecem um eixo demunicípios que possuem favelas, extrapolando aRegião Metropolitana de São Paulo e se interligan-do com as periferias dos municípios de Santos eCubatão, na Região Metropolitana da BaixadaSantista. Esse mesmo fenômeno vai acontecer nobloco a Noroeste, com as rodovias Anhanguera eBandeirantes, que, ao passarem nas proximidadesdos municípios de Cajamar, Caieiras, Franco daRocha e Francisco Morato, estabelecem um eixo deligação com alguns municípios da Região Metropo-litana de Campinas. Nesse segundo bloco, no en-tanto, aparentemente não existe uma conurbação dasfavelas dessas duas regiões.

À Oeste, a rodovia Castelo Branco articulaos municípios de Osasco, Barueri, Carapicuíba,Santana do Parnaíba e Itapevi, enquanto a rodoviaRaposo Tavares conglomera os municípios de Cotia,Embu, Taboão da Serra e Vargem Grande Paulista.

Temos ainda a Leste os municípios deGuarulhos e Itaquaquecetuba, que não chegam aformar um bloco, mas que são cortados pelas rodo-vias Presidente Dutra, Ayrton Senna e Fernão Dias.Esses municípios também apresentam uma grandequantidade de favelas e loteamentos irregulares.

Assim, as estradas formam verdadeiros eixosao longo dos quais se concentram as favelas e osassentamentos ilegais nos municípios periféricos. Apossibilidade de deslocamento e as atividades eco-

3 Até a década de 70 do século XX, a principal forma deinformalidade na Região Metropolitana de São Paulo erao loteamento clandestino. A esse respeito existem vári-os trabalhos: Kowarick (1979), Maricato (1979), Bondukie Rolnik (1979).

4 Alguns autores como Kowarick (1979) e Sposati (1996),entre outros, trabalham com o conceito devulnerabilidade.

5 Para aprofundar essta definição, ver Pasternak e Bógus(2000).

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nômicas que esses eixos proporcionam – como co-mércio de beira de estrada, empresas de logística detransporte, acesso ao centro e outras cidades, acessoa condomínios residenciais de classe média,loteamentos fechados, concentração de polos de de-senvolvimento com zonas industriais e ou de pro-dução – podem ser apontados como fatores relevan-tes para a atratividade desses assentamentos nas ci-dades entrecortadas por essas rodovias.

Outro elemento que determina a concentra-ção de favelas são as áreas de manancial e de pro-teção ambientais, caracterizadas pelo baixo valorimobiliário dos terrenos devido às restrições deuso impostas pela legislação ambiental.

As favelas o espaço informal das cidades

Por volta dos anos 30, a cidade clandestinaera duas vezes maior que a cidade oficial, e a ques-tão social urbana era tratada como caso de polícia.Incapaz de comprar um terreno ou uma casa, ouainda sem condições para locar um imóvel, a po-

pulação de excluídos se viu obrigada a morar à mar-gem da legislação em vigor, ou seja, na ilegalidade.

Vistas como sinônimo do caos urbano, as fave-las fazem parte da malha urbana da cidade contempo-rânea, avizinhando-se, muitas vezes, da cidade legal.No entanto, ao contrário do que supõe a grande maio-ria, as favelas representam “um microcosmo onde seespelha o conjunto de situações socioeconômicas eculturais que caracterizam os habitantes pobres da ci-dade” (Kowarick 1979, p.159).

Ao reconhecer a existência das favelas e deespaços irregulares na cidade e propondo sua ur-banização ou requalificação, transformado-as gra-dualmente em bairros, Estado e sociedade reco-nhecem a cidade real e criam condições de convi-vência entre aquilo que é tido como irregular – oespaço real – e a cidade legal. Porém é necessárioque haja regras claras, para que o reconhecimentoda cidade real não acabe expulsando as famíliasmais carentes, como sempre acontece, dando con-tinuidade ao circulo vicioso dessa expansão urba-na desordenada.

Mapa 1 - RMSP Distribuição das Favelas

Fonte: LUME/FAUUSP

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Condomínios horizontais fechados na RMSP

Em São Paulo, nos últimos vinte anos, oscondomínios e loteamentos fechados6 constituemum fenômeno urbano cada vez mais presente, as-sim como em outras metrópoles brasileiras e mes-mo latino-americanas.

Ao circularmos por algumas áreas da cida-de de São Paulo, e mesmo em outras cidades daregião metropolitana, podemos observar um nú-mero crescente de condomínios fechados existen-tes ou em construção. Ou, então, se prestarmosatenção às propagandas com lançamentos imobili-ários entregues nos semáforos, podemos verificarum aumento na oferta dessa tipologia residencial.

O que hoje conhecemos como condomíniosfechados na Região Metropolitana de São Paulo (e noBrasil, de um modo geral) eram originalmente grandesloteamentos fechados (como é o caso de Alphaville,lançado em Barueri nos anos 1970), localizados emgrandes glebas vazias na periferia metropolitana e des-tinados exclusivamente às classes altas. A partir dosanos 1970, vários loteamentos fechados foram implan-tados em áreas periféricas da região metropolitana, emmunicípios como Barueri, Santana do Parnaíba e Cotia,gerando novas áreas de expansão da cidade e da re-gião, principalmente nos eixos Oeste e Sul, regiõesantes pobres ou despovoadas.

A partir do início dos anos 1990, surgemos condomínios horizontais fechados propriamen-te ditos na Região Metropolitana de São Paulo. Umaumento gradual dos lançamentos desse novo tiporesidencial vem ocorrendo desde então, principal-mente nos últimos sete anos. No caso específicodo município de São Paulo, a “Lei de Vilas”,7 de

1994, possibilitou a instalação indiscriminada depequenos condomínios horizontais (no estilo dasantigas “vilas”) em todas as zonas de usoresidencial da cidade.

Além do aumento na oferta desse novo tipode moradia, podemos observar também uma mu-dança na tipologia das unidades residenciais. Ini-cialmente implantados em grandes glebas, comunidades residenciais de alto padrão (com pelomenos três dormitórios e dois banheiros), vastasporções de áreas livres e de lazer de uso coletivo,atualmente, os novos condomínios fechados loca-lizam-se, em geral, em áreas menores, mais cen-trais, com unidades residenciais menores, menosserviços e com áreas coletivas reduzidas.

Para Pasternak e Bógus (2003), naquele mo-mento, o fator segurança de morar numa área mu-rada e protegida não era o único determinante:8

... conforto de residir num local onde várias fun-ções eram atendidas sem a necessidade de per-correr grandes distancias e, portanto, sem pro-blemas de transporte. Aos poucos, essa soluçãoresidencial espalhou-se por outras áreas da cida-de, tornando-se os condomínios verticais umasolução de moradia também para a populaçãode alta renda que, com o aumento da violênciaurbana, passou a procurar novas formas de mo-rar com conforto e segurança em áreas sofistica-das da cidade (p.64).

Caldeira (2000) procura debater a importân-cia da proliferação desses enclaves fortificados naconfiguração urbana das cidades brasileiras, espe-cialmente na RMSP:

Sobrepostas ao padrão centro-periferia, as trans-formações recentes estão gerando espaços nosquais os diferentes grupos sociais estão muitasvezes próximos, mas estão separados por murose tecnologias de segurança, e tendem a não cir-cular ou interagir em áreas comuns. O principalinstrumento desse novo padrão de segregaçãoespacial é o que chamo de ‘enclaves fortificados’,Trata-se de espaços privatizados, fechados emonitorados para residência, consumo, lazer etrabalho. A sua principal justificação é o medodo crime violento. Esses novos espaços atraem

6 Os loteamentos fechados são parcelamentos comuns delotes, com cercas ou muros que impedem a circulaçãopública nessas áreas. Já os condomínios fechados sãoparcelamentos fechados que incluem a construção dasresidências e de outros edifícios coletivos na sua im-plantação. As vias e áreas comuns dos loteamentos fe-chados são, na verdade, públicas. Já as vias e áreas cole-tivas dos condomínios são realmente privadas e de usocoletivo exclusivo dos condôminos (como acontece emum condomínio vertical). Segundo Blakely e Snyder(1995, p.2), condomínios são “áreas residenciais comacesso restrito, onde os espaços públicos são normal-mente privatizados.”

7 Lei nº 11.605 de 12 de julho de 1994. “Art 1º Parágrafoúnico – O conjunto residencial horizontal do tipo R3-03é aquele constituído por unidades habitacionais isola-

das, agrupadas, geminadas ou superpostas, em condo-mínio, sendo nas zonas de uso que admitam o usoresidencial./Art. 2º O conjunto residencial horizontal dotipo R3-03 somente poderá ser implantado em lotes ouglebas com área igual ou inferior a 15.000 m².”

8 O texto se refere à implantação do condomínio residencialvertical Ilhas do Sul no Alto de Pinheiros, em 1973.

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aqueles que estão abandonando a esfera públicatradicional das ruas para os pobres, os ‘ margina-lizados’ e os sem-teto (p.211).

O modelo de Cidade Dual delineado porCastells e Mollenkopf (1992), em que a estruturasocial aproxima-se do formato de uma ampulheta,com mais ricos e pobres e praticamente sem classemédia, nos leva a supor que o aumento das desi-gualdades e da exclusão social no contexto latino-americano vem impulsionando a intensificação dasegregação espacial.

Para entendermos parte da configuração dasegregação espacial na Região Metropolitanapaulistana, analisaremos os dados referentes aoslançamentos imobiliários realizados a partir de1985, sistematizados pela Empresa Brasileira deEstudos de Patrimônio (Embraesp).9

A partir desses dados, elaboramos um qua-dro quantitativo e qualitativo dos condomínioshorizontais fechados metropolitanos, a partir doqual é possível verificar a pertinência da discus-são sobre a proliferação dos condomínios horizon-tais fechados no atual contexto urbano da metró-pole paulistana.

O primeiro dado importante é que, apesar dea base de dados ter início no ano de 1985, apenas apartir de 1992 encontramos lançamentos de condo-mínios horizontais fechados. O modelo existente atéentão era o de loteamentos fechados a posteriori.

Conforme podemos observar na Tabela 4, noinício, em 1992, os condomínios horizontais repre-sentavam apenas 2% do total de lançamentosresidenciais na RMSP. Em 1999, sete anos depois,essa porcentagem alcança 14% do total, atingindo umquarto dos lançamentos residenciais em 2001 e alcan-çando 35% em 2004. Podemos verificar que o núme-ro de condomínios horizontais tem tido um aumentomuito importante, principalmente nos últimos cincoanos, chegando, em 2004, a mais de um terço do totaldos lançamentos imobiliários residenciais.

A partir da análise do Mapa 2 a seguir, pode-

mos verificar que, de um total de 1.053 condomíni-os fechados, 859 (82%) lançamentos foram feitosna cidade de São Paulo, sendo que apenas 194 (18%)foram lançados em outros municípios da RMSP.Portanto, os condomínios fechados ainda são ummodo de moradia bastante concentrado do municí-pio-polo (82% do total). Porém, se considerarmos aproporção desse tipo de moradia em relação ao to-tal de domicílios, os condomínios fechados repre-sentam apenas 0,49% do total no município de SãoPaulo. Vários dos municípios da Região Metropoli-tana (principalmente a Leste e Sudoeste) não pos-suem nenhum lançamento desse tipo.

Quando observamos os municípios isolada-mente, destacam-se Cotia, com 8,43% das unida-des em condomínio fechado, Barueri com 2,72%,Poá com 1,59%, São Bernardo do Campo com 1,48%e São Caetano, Guarulhos, Mairiporã e Vargem Gran-de Paulista com cerca de 1% do total das unidadesresidenciais em condomínios fechados.

9 A Embraesp mantém um arquivo com dados sobre todosos lançamentos imobiliários da Região Metropolitana deSão Paulo desde o ano de 1985. Todos os dados utilizadosneste artigo fazem parte do banco de dados da Embraespe foram cedidos para o desenvolvimento da pesquisa.

alebaT 4 - )PSMRansiaicnediseRsoiráilibomIsotnemaçnaL 01

onA lacitreV latnoziroHsotnemaçnaL % sotnemaçnaL %

5891 763 001 0 06891 647 001 0 07891 672 001 0 08891 243 001 0 09891 454 001 0 00991 882 001 0 01991 612 001 0 02991 902 89 4 23991 514 69 71 44991 325 89 21 25991 745 59 03 56991 235 39 14 77991 025 49 43 68991 573 39 82 79991 343 68 45 410002 074 38 59 711002 393 57 821 522002 534 17 471 923002 584 17 102 924002 334 56 632 53

.4002-5891soirótaleR.psearbmE:etnoF

10 Os dados utilizados dizem respeito aos lançamentosanuais. Apesar do fato de que nem todos os condomíni-os lançados tenham sido necessariamente construídos,acreditamos que essa análise comparativa geral nos au-xilia no entendimento da realidade habitacional da RMSP.

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Os municípios de Cotia e Barueri fazem partedo eixo de expansão periférica dos grandesloteamentos fechados dos anos 1970 e 1980. No en-tanto, é interessante observar, principalmente em Cotia,a importância que os bairros residenciais fechadoscontinuam a ter no parque residencial municipal.

A concentração dos condomínios fechadosestá associada também à existência de estradas e ave-nidas que deem acesso rápido ao município- polo.

Ao analisarmos a tipologia residencial des-ses condomínios, encontramos características inte-ressantes. Nas Tabelas 5 e 6, podemos observar onúmero de dormitórios e banheiros existentes nos1.053 condomínios horizontais estudados. Alguns

dados são curiosos: cerca de 35% das unidadeslançadas têm apenas um banheiro, e 39% tem entreum e dois dormitórios. A partir desse dado, pode-ríamos afirmar que a associação de condomíniosfechados com unidades residenciais amplas e dealto padrão parece não ser sempre pertinente.

Como outro dado para análise, classifica-mos os condomínios em grupos, segundo a áreaútil total das unidades residenciais. Criamos qua-tro grupos: baixo padrão (com unidades de áreaútil total entre 35,00 e 74,99 m²); médio (entre 75,00e 149,99 m²); alto (entre 150,00 e 299,99 m²); ealtíssimo (unidades com área útil superior a 300,00m²). O Gráfico 1 mostra a distribuição das unida-

alebaT 5 - úN siaicnedisersedadinusansoriehnabedorem)4002-2991(

soriehnaBºN latoTsotnemidneerpmE %

1 663 67,432 224 80,043 731 10,314 821 61,21

4002-2991soirótaleR.psearbmE:etnoF

alebaT 6 - sedadinusansoirótimrodedoremúN)4002-2991(siaicnediser

soirótimroDºN sotnemaçnaLlatoT %1 3 82,02 504 64,833 414 23,934 032 48,125 1 90,0


Mapa 2 Lançamentos Condomínios Horizontais 1992-2004

Fonte: Embraesp. Relatórios 1992 -2004

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des a partir dos grupos estabelecidos.O maior número de lançamentos no perío-

do entre 1992 e 2004 é constituído de unidadesresidenciais com até 75,00 m², o mesmo padrãode algumas unidades habitacionais populares fi-

nanciadas pelo governo do estado. Em um condo-mínio lançado em Suzano, em 1993, as unidadespossuíam um dormitório e um banheiro, com ape-nas 35,00m² de área útil, menor que muitas uni-dades da Cohab (Companhias de Habitação Muni-cipais) ou CDHU (Companhia de Desenvolvimen-to Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo).

O Mapas 3, 4, 5 e 6 mostram, no sentidohorário, os condomínios na RMSP a partir dasáreas úteis de suas unidades.

Os dois mapas superiores mostram os lan-çamentos com áreas úteis menores, respectivamen-te, entre 35,00 e 74,99m² (esquerdo) e área útilentre 75,00 e 149,99m² (direito). Podemos notaruma grande concentração de lançamentos na zonaLeste do município de São Paulo, região majorita-riamente de baixa renda. O bairro de ErmelinoMatarazzo, por exemplo, concentra vinte e doislançamentos, enquanto, em todo o município deSão Bernardo do Campo, foram lançados apenas20 condomínios fechados.

Já os mapas inferiores mostram os lança-mentos com áreas úteis maiores, com 150,00 a

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01

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Ano

Áre

aÚ

til

(%)

35,00-74,99m2

75,00-149,99 m2

150,00-299,99 m2

+300,00 m2

Gráfico 1- Lançamentos de condomínios horizontais porárea útil (1992-2004)

Fonte: Embraesp. Relatórios 1992-2004

Mapas: 3, 4, 5 e 6 - Unidades Residenciais com Área Útil de 35,00 a 74,99 m²; de 75,00 a 149,99 m²;De 150,00 a 299,99 m²; e superior a 300,00 m²

Fonte: Embraesp. Relatórios1992-2004

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299,99m² (esquerdo) e área útil superior a 300,00m²(direito), onde podemos observar uma realidademais próxima da esperada: a grande concentraçãode alto e altíssimo padrão principalmente na zonaSudoeste da capital. Encontramos, porém, algunslançamentos de alto padrão também na zona Leste(dois) e na zona Norte da cidade de São Paulo (um)e outro em Guarulhos.

A Tabela 7 mostra os lançamentos em fun-ção do número total de unidades residenciais. Pra-ticamente metade dos lançamentos (47,4%)possui no máximo 10 unidades. Um quarto dototal (25,1%) possui entre 10 e 20 unidades. Ouseja, a grande parte dos lançamentos (72,5%) sãocondomínios não muito grandes, como no máxi-mo 20 unidades residenciais.

Se considerarmos apenas os lançamentosna capital, 82% do total possuem até no máximo20 unidades. A proporção praticamente se invertese considerarmos apenas os lançamentos nos de-mais municípios da região metropolitana: 74,3%dos lançamentos possuem 21 ou mais unidades.

A Tabela 8 mostra os lançamentos em fun-ção do tamanho total da gleba. Grande parte doslançamentos (42%) situa-se em terrenos com até1.000,00m². Esse é um padrão de lote urbano en-contrado em vários dos bairros paulistanos e me-tropolitanos. Se considerarmos lotes de até

5.000,00m², esse total sobe para 83,6% de todosos lançamentos. Ou seja, a maioria absoluta doscondomínios horizontais da Região Metropolitanade São Paulo está sendo lançada em lotes com nomáximo 5.000,00m².

Dos empreendimentos que possuem entre51 e 100 unidades, apenas 34,5% (30) foram lan-çados no município de São Paulo. Se considerar-mos os empreendimentos com mais de 100 unida-des, esse percentual cai para 17,8% (10) do total.

Já os empreendimentos lançados em glebascom área superior a 10.000m², apenas 28% (21)localizam-se no município de São Paulo.

Como o município de São Paulo concentraa maior parte dos lançamentos (83%), esses sãodados significativos. Indicam que os condomíni-os horizontais de maiores dimensões estão, de fato,sendo lançados, sobretudo, fora da capital.

A leitura dos Mapas, Tabelas e do Gráficopossibilita a compreensão de um quadro sucinto,porém com questões importantes em relação à rea-lidade dos condomínios fechados na Região Me-tropolitana de São Paulo.

De um modo geral, constata-se o aumento daoferta desse tipo de moradia quando observamosos mapas temáticos. No entanto, questões como alocalização e a tipologia das habitações nãocorrespondem à ideia preconcebida em relação aoscondomínios fechados: os condomínios estão mui-to concentrados no município de São Paulo e nãoespalhados em toda a periferia metropolitana; umaparcela considerável dos lançamentos tem áreas úteispouco superiores às de uma unidade popular daCohab; e os condomínios fechados também se loca-lizam em áreas de baixa renda da cidade.

alebaT 7 sedadinUedlatoT.sotnemaçnaL-sedadinUedlatoT PSMR oluaPoãS soipícinuMsiameD

otnemidneerpmE % otnemidneerpmE % otnemidneerpmE %01éta 045 4,74 225 0,55 81 4,902a11ed 682 1,52 652 0,72 13 2,6105a12ed 171 0,51 911 5,21 52 2,72001a15ed 78 6,7 93 1,4 84 1,52001edsiam 65 9,4 31 4,1 24 0,22


alebaT 8 abelGadohnamaT-)2m(setoLsodohnamaT otnemidneerpmE %

005éta 991 5,71000.1-005 082 6,42000.2-000.1 052 9,12000.5-000.2 322 6,91000.01-000.5 411 0,01000.01ed+ 47 5,6


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AS NOVAS FORMAS DE APROPRIAÇÃO DOESPAÇO URBANO

O processo de urbanização das cidades bra-sileiras, nos últimos 50 anos, consolidou um pa-drão de ocupação do solo caracterizado pela desi-gualdade socioespacial, reflexo das desigualdadessocioeconômicas. Se as favelas existem na cidadede São Paulo desde o início do século passado, asua inserção comoum problema de moradia para abaixa renda se consolida nos anos 80, como desta-cam vários autores (Kowarick, 1979; Singer, 1979;Pasternak, 1997 entre outros). Até a década de 1970,a principal forma de acesso à moradia pelos po-bres se dava pelo “padrão periférico de expansãourbana”, ou seja, através da proliferação deloteamentos irregulares e (ou) clandestinos, emáreas periféricas não urbanizadas. A consolidaçãode assentamentos informais, a partir dos anos 80,reflete as condições socioeconômicas do período– desemprego, falta de política habitacional e oprocesso de redemocratização do país. A incapa-cidade do poder público instituído em dar res-postas à demanda da população fez com que apopulação organizada ocupasse, para fins de mo-radia, glebas públicas e privadas. Muitas dessasocupações se transformaram em favelas.

A partir da década de 1980, as favelas con-solidadas ganharam um novo padrão de qualida-de urbana: os programas de reurbanização. Essesprogramas, implantados em geral pelo poder lo-cal, permitiram que tanto as favelas como osloteamentos precários em áreas periféricas pudes-sem ter acesso aos serviços públicos básicos e bensde consumo. Os recentes programas de regulariza-ção fundiária têm possibilitado a permanência dosmoradores nos assentamentos ilegais que não ofe-reçam riscos de vida ou ambientais, prevalecendoa doutrina da posse segura. Essas intervençõescapitaneadas pelo poder público produziram amelhoria das condições geral de habitabilidade. Noentanto, os problemas do crescimento do númerode favelas e de população favelada só tornam aquestão da moradia mais complexa. Até quandoserá possível intervir? Não seria melhor adotar

políticas de acesso à moradia que beneficiassem apopulação mais pobre? Vale destacar ainda que,atualmente, o espaço favelado se mercantilizou.Baltrusis (2005) destaca que a principal forma deacesso a uma favela, no contexto atual, se faz atra-vés do mercado imobiliário informal, tanto em tran-sações de compra e venda, como através da loca-ção. Existem estruturas dentro das favelas paraproduzir, comercializar e locar os bens imobiliári-os. Isso só foi possível diante a incapacidade degestão do poder público para produzir novas uni-dades habitacionais e também para compreenderessa forma de ocupação e criar instrumentos paragerir essa nova realidade.

Não deixa de chamar a atenção o fato deque, ao mesmo tempo em que a população de bai-xa renda se movimentava para ocupar o vazioinstitucional, transformando os vazios urbanos emassentamentos e expondo territorialmente as desi-gualdades socioeconômicas da população, pode-mos observar um grande aumento no número decondomínios fechados na Região Metropolitana deSão Paulo, o que, nos últimos quinze anos, veemmodificando a configuração espacial de algumasáreas dessa Região.

A partir da apresentação do quadro dos con-domínios horizontais na Região Metropolitana deSão Paulo, levantamos alguns questionamentosrelativos às premissas da configuração do espaçourbano metropolitano.

Primeiramente, quando verificamos a exis-tência de unidades habitacionais com trinta e cin-co, cinquenta ou mesmo setenta e cinco metrosquadrados de área útil, não podemos imaginar queessas sejam moradias das classes altas metropoli-tanas. A partir do mapeamento realizado, não maispodemos associar os condomínios fechados comoforma de morar exclusiva da elite (entendida comoclasses de alta renda).

Em relação às motivações para a escolha des-se tipo de moradia, se a segurança é o principal mo-tivo para essa escolha, outra questão deve ser coloca-da: será que os moradores dos condomínios onde asunidades habitacionais têm trinta e cinco ou cinquentametros quadrados possuem renda suficiente para

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pagar o aparato de segurança normalmente utilizadonos condomínios fechados (seguranças, guaritas,câmeras, cercas elétricas, alarmes, etc.)?

A última ponderação diz respeito aos pressu-postos teórico-analíticos da segregação socioespaciale indica uma tendência de superação do modelocentro-periferia por um modelo fractal de segrega-ção espacial nas metrópoles contemporâneas.

Quando observamos a existência de umgrande número de condomínios horizontais fecha-dos na zona Leste do município de São Paulo, porexemplo, o modelo da cidade dual apontada porCastells e Mollenkopf (1992) parece claro. Mesmoentre a população mais pobre, os grupos de me-lhor condição financeira se destacam do todo.

Analisando a totalidade dos lançamentosde condomínios horizontais na RMSP, ainda po-demos identificar uma centralidade em relação àlocalização dos condomínios fechados, principal-mente os de alto e altíssimo padrão. Isso nos fazpensar que talvez o que tenha mudado seja não omodelo centro-periferia, mas precisamente o queentendemos por centro e por periferia na metró-pole contemporânea.

Podemos encontrar vários exemplos domodelo fractal no contexto urbano da Região Me-tropolitana, porém devemos analisar se essa é aregra geral ou representa apenas exemplos pontu-ais, como o da favela de Paraisópolis, ErmelinoMatarazzo ou Alphaville.

Acreditamos que devemos entender o centronão apenas como a área central da cidade de SãoPaulo (a região do centro expandido, entre as margi-nais dos rios Pinheiros e Tietê), mas sim como todaa cidade de São Paulo (com exceção do extremo sul).A periferia metropolitana não é mais toda a área loca-lizada para além marginais, mas sim a área para alémdos limites municipais. Ou seja, devemos entendera centralidade no seu contexto metropolitano.

Os condomínios horizontais fechados daRegião Metropolitana de São Paulo representam,sem dúvida alguma, um padrão de exclusão sociale segregação espacial. Porém sua distribuição es-pacial na metrópole não pode ser considerada ape-nas como consequência do padrão fractal de se-

gregação espacial. E, sobretudo, não podemos maisassociar automaticamente os condomínios fecha-dos à residência exclusiva das classes altas metro-politanas. O novo quadro apresentado parece su-gerir que devemos estabelecer novos padrões deanálise desse fenômeno urbano que se consolidounas últimas duas décadas.

(Recebido para publicação em janeiro de 2008)(Aceito em novembro de 2008)

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RICH AND POOR, EACH ONE IN THEIR PLACE:socioespatial inequality in São Paulo

Nelson BaltrusisOttaviano Maria Camila Loffredo

The slums and the walled condominiumsexpress the duality of rich and poor living in São Paulometropolitan area. The occurrences of those settlementsbegin, in the case of slums, in the first half of the XXcentury, and, , in the case of the walled condominiumsand developments, in the 1970’s. This paper intends toanalyze and to identify both the spaces of homes incondition of extreme vulnerability, particularly theslums and habitational units in precarious outlyingneighborhoods, and the ways of structuring the spacefor living for the rich and the middle class, highlighting,preferentially, the walled horizontal condominiums, asreal state forms that represent the two extremes of thecurrent socioterritorial inequality in the urban andmetropolitan context of São Paulo. We will also thinkabout the new forms of space appropriation for rich andof poor living, trying to understand if there really is anew pattern of occupation of soil in the São PauloMetropolitan Area.

KEYWORDS: slums; walled condominiums; socioespatialexclusion; São Paulo Metropolitan Region.

RICHES ET PAUVRES, CHACUN A SA PLACE: l’ inégalitesocio-spaciale dans la métropole de São Paulo

Nelson BaltrusisOttaviano Maria Camila Loffredo

Les favelas et les copropriétés en régime fermédémontrent la dualité des types d’habitation des riches etdes pauvres dans la métropole de Sao Paulo. L’avènementde ce genre de regroupement d’habitations existe depuisla première moitié du XXe siècle en ce qui concerne lesfavelas et à partir des années 70 pour les copropriétésfermées. Ce travail se veut d’analyser et d’identifier autantles espaces réservés aux maisons qui se trouvent dans desconditions extrêmement vulnérables, et toutparticulièrement les favelas et les quartiers précairessitués dans les périphéries, que la structuration de l’espaceréservé aux résidences des riches et de la classe moyenne.On met tout spécialement en évidence les copropriétéshorizontales fermées, type d’habitations qui représententles extrémités de l’inégalité socio territoriale existantedans le contexte urbain et métropolitain de Sao Paulo.Nous ferons aussi une réflexion sur les nouvelles manièresde s’approprier l’espace pour l’habitation des riches etdes pauvres, pour vérifier s’il existe vraiment une nouvellenorme d’occupation du sol dans la Région Métropolitainede Sao Paulo.

MOTS-CLÉS: favelas, copropriétés fermées, exclusionsocio spatiale, RMSP.

Nelson Baltrusis - Doutor em Arquitetura e Urbanismo pela Faculdade de Arquitetura e Urbanismo daUniversidade de São Paulo. Professor do programa de pós-graduação em planejamento territorial e desenvol-vimento social da Universidade Católica do Salvador. Coordena e integra o Núcleo de Pesquisa Desenvolvi-mento Municipal e participa como pesquisador do Observatório das Metrópoles (núcleo Salvador) desenvol-vendo pesquisas na área de planejamento urbano. Suas mais recentes publicações, são: VASCONCELOS, P. A.;BALTRUSIS, Nelson. Planning and Segregation. In: New concepts and approaches for urban and regionalpolicy and planning? 2007, Louven. New concepts and approaches for urban and regional policy and planning?.Louven: ESDP / SP SP, 2007. p. 1-14; BALTRUSIS, Nelson . Os mistérios, os truques e os milagres do capitale o crescimento da informalidade urbana. In: Maria Lúcia Caira Gitahy; José Tavares Correia de Lira (Org.).Cidade: impasses e perspectivas (Arquiteses 2). São Paulo: Annablume, 2007.Maria Camila Loffredo D’Ottaviano - Doutora em Arquitetura e Urbanismo e Mestre em EstruturasAmbientais Urbanas pela FAU-USP. Professora do Curso de Arquitetura da Universidade São Francisco (USF)Itatiba. Pesquisadora do Centro de Estudos Urbanos (CEUr) da USF. Coordenadora do Projeto Habitamparo deRegularização Fundiária. Integra o Núcleo de Pesquisa Observatório das Metrópoles São Paulo, desenvolven-do pesquisas na área de segregação sócio-espacial e residencial e irregularidade urbana. Suas mais recentespublicações são: Condomínios Fechados na Região Metropolitana de São Paulo: consolidação de um novopadrão de exclusão social e segregação espacial. In: Valença, M. Globalização e Marginalidade. Natal: EDUFRN,v. 1, 2008; Gated Communities in SPMA: a new pattern of urban segregation?. In: International PlanningHistory Society 13th Biennial Conference, 2008, Chicago; Regularização Fundiária no Brasil: possibilidadesabertas pelo Estatuto da Cidade. O caso Jaguary. In: Anais da XII ENANPUR, Florianópolis, 2009.

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