GLAVA 11. – SUVLASNIŠTVO

Suvlasništvo (condominium, communio pro indiviso) je takvo sudjelovanje više osoba u pravu

vlasništva iste stvari kod kojega svakom pojedinom suvlasniku pripada po neki dio prava vlasništva te stvari,

računski određen razmjerom prema cijelom pravu vlasništva. Hrvatsko stvarnopravno uređenje omogućuje dva

oblika sudjelovanja više osoba u pravu vlasništva: a) suvlasništvo (individualistički koncipirano) i b) zajedničko

vlasništvo (kolektivistički koncipirano) s time da je suvlasništvo redoviti oblik, dok zajedničko vlasništvo postoji

jedino pod posebnim, zakonom određenim pretpostavkama. Zbog toga, kad god više osoba istodobno sudjeluje u

pravu vlasništva iste stvari, predmnijeva se suvlasništvo.

B Suvlasnički dio

Suvlasnički dio je onaj dio prava vlasništva koji pripada određenom suvlasniku. Iako se vlasništvo ne

može dijeliti po sadržaju, obujam mu se može računski podijeliti na dijelove određene svojim razmjerom prema

cijelom pravu vlasništva. Takav dio se označava razlomkom i on označava alikvotni dio tog prava (1/4, 3/8 i sl.),

odnosno suvlasnički dio. Suvlasnički dijelovi ne moraju biti jednako veliki, ali zbroj svih suvlasničkih dijelova

ne može biti veći ni manji od jednog cijelog prava vlasništva te stvari. Koliko je velik suvlasnički dio ovisi o

tome kako je suvlasništvo uspostavljeno i kako se dalje raspolagalo suvlasničkim dijelom. Pravilo je da se pravo

vlasništva među suvlasnike dijelo po glavama, tako da na svakoga suvlasnika otpada po jednaki suvlasnički dio.

Tko tvrdi da je neki dio veći ili manji, morat će to dokazati. U sumnji koliki su suvlasnički dijelovi, smatra se da

su jednaki. Suvlasništvom nije podijeljen i sadržaj prava vlasništva. Svaki od suvlasnika, koliko god velik ili

malen bio njegov suvlasnički dio nositelj je prava vlasništva, odnosno svojeg suvlasničkog dijela prava

vlasništva i to s cijelim sadržajem (svim vlasničkim ovlastima) Ipak, mogućnost izvršavanja prava vlasništva

glede cijele stvari ograničena je za svakog suvlasnika time što postoje i drugi suvlasnici od kojih svaki ima svoj

dio prava vlasništva iste stvari.

C Stvar i njezini dijelovi

Nema suvlasništva bez diobe stvari na idealne dijelove, niti idealnih dijelova bez suvlasničkih dijelova,

tko ima idealni dio ima i suvlasnički i obrnuto. Tjelesna stvar je predmet prava vlasništva svih suvlasnika, a

pojedini idealni dio te stvari (netjelesni) predmet je suvlasničkog (alikvotnog) dijela prava vlasništva pojedinog

suvlasnika, pri čemu je taj suvlasnik potpuni vlasnik svojeg idealnog dijela, pa po svojoj volji izvršava pravo

vlasništva glede tog dijela. Suvlasnički i idealni dio nerazdruživo su povezani i jedan se ne može odvojiti od

drugoga kao što se ni pravo vlasništva ne može odvojiti od stvari koja je predmet tog prava. Veličina idealnog

dijela ovisi o veličini suvlasničkog dijela, a ne o veličini ili vrijednosti tjelesne stvari. Suvlasnici se mogu

dogovoriti da će neki od njih obaviti nekakvo poboljšanje stvari pa da će kao naknada za to njegov dio biti

povećan, a dijelovi ostalih smanjeni, ali tada će se promjena suvlasničkog dijela dogoditi temeljem njihovog

ugovora, a ne samovlasnim činom kojim je stvar promijenjena. Idealni dio stvari u pravnom prometu se ponaša

kao da je samostalna tjelesna stvar pa sve što je određeno za pravni promet stvari, vrijedi i za pravni promet

idealnih dijelova, osim ako je što drugo posebno propisano. Pravni promet idealnih dijelova odvija se zajedno s

prometom suvlasničkih dijelova i obrnuto.

II USPOSTAVA SUVLASNIŠTVA

Suvlasništvo se uspostavlja konkurencijom među vlasnicima ili diobom stvari na idealne dijelove. Ako

istodobno pravo vlasništva na istoj stvari imaju dvije ili više osoba, tada je posljedica konkurencije tih njihovih

prava vlasništva nastanak suvlasništva. Tako će do uspostave suvlasništva doći: a) prigodom stjecanja prava

vlasništva ako nekoliko osoba zajedno steknu pravo vlasništva iste stvari na nekom od pravnih temelja za

stjecanje prava vlasništva (npr. nasljeđivanjem steknu stvar kao sunasljednici), b) ispunjenjem onih posebnih

pretpostavaka pod kojima se temeljem zakona stječe suvlasništvo (prerada ili sjedinjenje, zajednička ograda kao

međašni znak i sl.), c) stjecanjem stvari u zajedničku (bračnu i sl.) stečevinu. Diobom stvari na idealne dijelove

uspostavlja se suvlasništvo pa makar svi ti dijelovi pripadali istoj osobi. Vlasnik može činiti sa svojom stvari što

ga je volja pa i podijeliti je na idealne dijelove i biti vlasnik svakog pojedinog idealnog dijela ili podijeliti te

idealne dijelove u vlasništvo drugih osoba koji će time postati suvlasnici te stvari.

III IZVRŠAVANJE PRAVA VLASNIŠTVA KOJE PRIPADA SUVLASNICIMA

Izvršavanje prava vlasništva među suvlasnicima može se promatrati kroz izvršavanje prava vlasništva

glede idealnog dijela stvari i kroz izvršavanje prava vlasništva glede cijele stvari. Svaki suvlasnik je potpuni

vlasnik onog idealnog dijela stvari koji odgovara njegovom suvlasničkom dijelu pa ima i punu pravnu vlast

glede svojeg idealnog dijela stvari ako je može izvršavati s obzirom na narav idealnog dijela (idealni dio je

netjelesni dio) Stoga suvlasnik, odnosno vlasnik idealnog dijela samostalno s njime raspolaže (prodaje, daje u

zalog), samostalno ubire njegove plodove i koristi, samostalno snosi troškove i terete tog dijela, a i samostalno

stavlja zahtjeve glede svojeg idealnog dijela i sl. Suvlasnik je ovlašten raspolagati svojim idealnim dijelom

samostalno bez pristanka drugih suvlasnika. Ostali suvlasnici nemaju pravo prvokupa, osim ako je tako

ugovoreno ili određeno zakonom. Suvlasnik je ovlašten napustiti vlasništvo svojeg idealnog dijela odreknućem.

Ako je odreknućem prestalo vlasništvo idealnog dijela pokretnine (suvlasnik se odriče posjeda idealnog dijela)

njegov idealni dio prirasta ostalim suvlasnicima. Kod nekretnine je potrebno da se upis njegovog prava izbriše iz

zemljišne knjige, ali tada njegov dio po sili zakona pripada državi. Suvlasnik je glede idealnog dijela ovlašten

stavljati zahtjeve svakome koje proizlaze iz njegovog prava vlasništva, trećima i suvlasnicima.

B Izvršavanje prava vlasništva glede cijele stvari

Načelo je da svaki suvlasnik smije glede suvlasničke stvari izvršavati sve vlasničke ovlasti, ali to smije

činiti bez suglasnosti ostalih jedino ako time ne vrijeđa prava ostalih. Zbog problema koji se javljaju kod

izvršavanja vlasničkih ovlasti kaže se da je suvlasništvo majka svađa (communio est mater rixarium) Izvršavanje

ne vrijeđa prava ostalih ako se postupa prema zajedničkoj volji vlasnika. Suvlasnička zajednica nije pravna

osoba, subjekti prava vlasništva su suvlasnici (pravne i fizičke osobe), a ne njihova zajednica. U njoj sudjeluje

svaki suvlasnik kao nositelj određenog dijela prava vlasništva, a oni svi zajedno imaju cijelo pravo vlasništva.

Ipak svaki pojedini suvlasnik ima pravo sudjelovati u upravljanju suvlasničkom stvarju i u svako doba zahtijevati

da se polože računi i podijele sve koristi. Svaki pojedini suvlasnik ima pravo glede cijele stvari postavljati

svojim suvlasnicima one zahtjeve koji proizlaze iz njegova suvlasništva, a trećima one zahtjeve koje bi im inače

mogao stavljati vlasnik stvari. Svaki pojedini suvlasnik ima pravo na razvrgnuće suvlasništva, a pojedini

suvlasnik koji ima odgovarajući suvlasnički dio, ima pravo u svako doba zahtijevati da se u korist njegovog

suvlasničkog dijela nekretnine osnuje etažno vlasništvo ako su ispunjene i sve daljnje pretpostavke za to. Ako

neki od suvlasnika poduzme u pogledu suvlasničke stvari bilo što na što nije ovlašten, djeluje kao poslovođa bez

naloga sa svim posljedicama određene obveznim pravom.

2. Upravljanje zajedničkom stvarju

Iako je svaki suvlasnik ovlašten sudjelovati u upravljanju suvlasničkom stvari, to ne implicira da je za

svaki posao potrebna jednoglasnost. Zato je iz praktičnih razloga upravljanje suvlasničkom stvari organizirano

različito, ovisno radi li se o redovitim (tekućim) poslovima, odnosno poslovima redovite uprave ili kakvog

drugačije posla (posao izvanredne uprave) Načelo jednoglasnosti provedeno je samo kod polsova izvanredne

uprave. Suvlasnici odlučuju valjanim očitovanjima svoje volje koji mogu biti u bilo kojem obliku, osim ako

njihovim sporazumom ili temeljem zakona za valjanost odluke se traži da njihova volja bude očitovana baš u

nekom određenom obliku.

b) Odlučivanje o poslovima redovite uprave

Poslovi redovite uprave su oni koji se poduzimaju radi redovitog održavanja, uporabe i iskorištavanja

stvari za njezinu redovitu svrhu, ali jedino ako ne izazivaju naročito velike troškove. Zakon ih ne definira, ali

određuje da se u sumnji smatra da svaki posao premašuje okvir redovitog upravljanja, odnosno da je posao

izvanredne uprave. O ovim poslovima suvlasnici odlučuju većinom glasova, ali prema veličini suvlasničkih

dijelova. Ako bi se glasovi podijelili po pola, a poduzimanje posla je nužno za održanje stvari, svaki od

suvlasnika je ovlašten zahtijevati od suda da odluči o poduzimanju tog posla. Sud će o tome odlučivati u

izvanparničnom postupku, a u parničnom samo ako postoji spor o tome tko su suvlasnici, odnosno koliko su im

veliki suvlasnički dijelovi. Pravomoćna sudska odluka o poduzimanju posla tada zamjenjuje odluku većine. Iako

je manjina nadglasana, svaki nadglasani suvlasnik ima pravo na osiguranje od eventualne štete koja bi za njega

mogla nastati bude li poduzet posao protiv njegove volje. Osiguranje će mu biti dužni dati suvlasnici koji su u

odluci činili većinu i to u pravilu osnivanjem založnog prava na nekom objektu (tzv. kaucioni zalog) No ako bi

davanje zaloga bio preveliki teret za onoga tko bi bio dužan dati osiguranje, sud može odlučiti da se suvlasnik

koji traži osiguranje treba zadovoljiti osobnim osiguranjem, jamstvom određene osobe da će ona ispuniti obvezu

naknade štete ako bi ta obveza nastala, a dužnik je ne bi ispunio.

c) Odlučivanje o poslovima izvanredne uprave

Poslovi izvanredne uprave su svi oni koji se poduzimaju na ili glede stvari ako: a) premašuju okvir

redovitog održavanja, uporabe ili iskorištavanja te stvari za njezinu redovitu svrhu, b) prema uobičajenom tijeku

stvari se ne može očekivati da bi bili u interesu svih suvlasnika, c) bi izazivali naročito velike troškove.

Predmnjeva kaže da se u sumnji treba smatrati kako se radi o poslu izvanredne uprave. Odluku o tim poslovima

suvlasnici mogu donijeti samo jednoglasno. Od pravila jednoglasnosti se može odstupiti ako su tako odlučili

sami suvlasnici ili ako tako propisuje zakon. Suvlasnici mogu donošenje odluke prepustiti slučaju (ždrijebu),

arbitru i sl. No, odlučivanje o pomoćnom rješenju je također posao izvanredne uprave pa je za njega potrebna

jednoglasnost. Suvlasnik koji je predložio posao izvanredne uprave, a nije dobio suglasnost svih ostalih, mora se

pomiriti s odlukom ili razvrći suvlasništvo. Pritom mu ako nije dobio suglasnost za posao koji je predvidivo

koristan za sve pripada pravo da razvrgne suvlasništvo i u slučaju da to inače ne bi bio ovlašten u tom trenutku,

jer mu je pravo na razvrgnuće ograničeno zakonom ili pravnim poslom.

d) Upravitelj

Suvlasnici mogu upravljanje povjeriti upravitelju koji će djelovati kao njihov opunomoćenik.

Odlučivanje o tome tko će biti upravitelj, da će se postaviti upravitelj i koji će biti njegov djelokrug, poslovi su

izvanredne uprave. Ako se suvlasnici ne bi mogli o tome suglasiti, svaki od njih može tražiti od suda da u

izvanparničnom postupku donese odluku. Za upravitelja može biti postavljena fizička ili pravna osoba koja ima

punu poslovnu sposobnost (suvlasnik ili treća osoba ili nekoliko osoba) Ako bude postavljeno nekoliko

upravitelja istom stvari, a ne bude određen način kako će donositi odluke, vrijedi pravilo da ih oni donose

većinom glasova. Suvlasnici postavljaju upravitelja suglasnim očitovanjem volje, ali to očitovanje može biti

učinjeno u bilo kojem obliku (izričito, prešutno, znacima ili konkludentnim činima ako nije što posebno o tome

određeno) Upravitelju se povjeravaju poslovi redovite uprave, osim ako nisu jednoglasno odredili nešto drugo.

Upravitelj bez obzira tko ga je postavio ima položaj nalogoprimca (ZOO – ugovor o nalog) No za prestanak

odnosa s upravitelje suvlasničke zajednice postavljena su Zakonom o vlasništvu i neka posebna pravila o otkazu

suvlasnika upravitelju, smjenjivanju upravitelja kao i otkazu upravitelja suvlasnicima koja se primarno

primjenjuju, a tek onda pravila iz ugovora o nalogu. Odlučivanje o otkazu suvlasnika upravitelju je posao

redovite uprave pa se o njemu odlučuje većinom glasova suvlasnika. Suvlasnici mogu upravitelju otkazati bilo

kada bez navođenja otkaznog razloga: a) ako je upravitelj postavljen na neodređeno vrijeme uz davanje otkaznog

roka od tri mjeseca, b) ako je upravitelj postavljen na dulje vremensko razdoblje, bez navođenja razloga mogu

mu otkazati nakon pet godina. Upravitelja se smjenjuje kada postoje važni razlozi i odluka o tome je također

posao redovite uprave. Ako upravitelj grubo zanemaruje svoje dužnosti svaki suvlasnik može sam ishoditi od

suda odluku o smjenjivanju. Kada je otkaz ili smjena upravitelja posljedica većinskog odlučivanja, suvlasnici

koji su činili većinu moraju poduzeti sve što je potrebno da se do donošenja odluke o daljnjem upravljanju

upravlja u skladu s predmnijevanom voljom svih suvlasnika i za to su odgovorni ostalim suvlasnicima.

Upravitelj postavljen na neodređeno vrijeme može otkazati suvlasnicima bilo kada, ali uz otkazni rok od tri

mjeseca.

e) Odluka o izvršavanju posjeda i vlasničkih ovlasti

Svaki od suvlasnika ima pravo na suposjed, ali suvlasnici mogu svojim odlukama organizirati

izvršavanje posjeda i drugih vlasničkih ovlasti tako da pojedini suvlasnici izvršavaju te ovlasti za sebe, a i ujedno

za ostale suvlasnike. Odlučivanje o tome je posao redovite uprave. Suvlasnici mogu posjedovanje urediti npr.

tako da svakome od njih pripadne neposredan posjed nekog dijela stvari gdje će svaki od njih taj dio posjedovati

neposredno za sebe, a posredno za sve ostale suvlasnike i sl. Suvlasnici mogu povjeriti nekome od suvlasnika da

glede suvlasničke stvari izvršava sve ili neke određene vlasničke ovlasti za sebe, a ujedno i za sve njih ostale.

Ako su suvlasnici nekome između sebe povjerili da izvršava posjed za sve suvlasnike predmnijeva se da su mu

suvlasnici time prešutno povjerili i redovitu upravu nad time, osim ako nije sporazumno između suvlasnika

određeno nešto drugo. Odluka o podjeli posjeda i/ili izvršavanja vlasničkih ovlasti uvijek je opoziva i to u svako

doba, a ta odluka je također posao redovite uprave.

f) Odluka o uspostavi etažnog vlasništva

Suvlasnici nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom, a sadrži stanove, poslovne ili druge

prostorije koje su samostalne uporabne cjeline mogu svoja suvlasnička prava ograničiti tako što će uspostaviti

etažno vlasništvo. Takva modifikacija će djelovati prema trećima bude li u skladu sa zakonom uspostavljeno i uz

određeni suvlasnički dio neodvojivo povezano etažno vlasništvo određenog uporabnog samostalnog dijela

nekretnine. Pravni temelj je odluka suvlasnika o uspostavi vlasništva posebnog dijela nekretnine koju suvlasnici

donose suglasno i u pisanom obliku, a na zahtjev suvlasnika koji ima pravo zahtijevati donošenje takve odluke .

Suvlasnici nisu ovlašteni uskratiti davanje suglasnosti ako su ispunjene zakonske pretpostavke za uspostavu

etažnog vlasništva, osim ako bi se time ukinula ili ograničila prava koja već pripadaju nekom drugom suvlasniku

na temelju ranije uspostavljenog vlasništva posebnog dijela. Ako bi koji od suvlasnika neovlašteno uskratio

svoju suglasnost, može ga se na to siliti putem suda. Odluka o uspostavi etažnog vlasništva je pravni temelj i na

njemu će se odgovarajućim upisom u zemljišnoj knjizi uspostaviti vlasništvo određenog posebnog dijela

nekretnine i povezati s određenim suvlasničkim dijelom nekretnine. Uspostavom etažnog vlasništva ne dira se u

samo suvlasništvo (veličinu suvlasničkih dijelova, idealnih dijelova), ali se mijenja izvršavanje ovlasti

suvlasnika, kako glede onog uporabnog samostalnog dijela nekretnine glede kojeg je uspostavljeno etažno

vlasništvo tako i glede cijele nekretnine (cijelog zemljišta sa zgradom i dr.) Glede posebnog dijela nekretnine

suvlasnik koncentrira izvršavanje svojih vlasničkih ovlasti na tom posebnom dijelu, a način izvršavanja

suvlasničkih ovlasti na cijeloj nekretnini ravna se u prvom redu prema posebnim pravilima o vlasništvu posebnih

dijelova nekretnine, a tek supsidijarno opća pravila o suvlasništvu. Drugi pravni učinci uspostave etažnog

vlasništva su: a) do upisa etažnog vlasništva tu se odluku po sili zakona smatra (protudokaz je dozvoljen)

odlukom suvlasnika o podjeli posjeda nekretnine i izvršavanju suvlasničkih ovlasti, b) za nju se po sili zakona

uzima (ne može se dokazivati suprotno) da je to njihova odluka o načinu razvrgnuća suvlasničke zajednice (iako

oni i dalje ostaju suvlasnici cijele nekretnine) tako da se na odgovarajući način primjenjuju pravila o razvrgnuću

suvlasništva.

3. Suvlasnik kao poslovođa bez naloga

Suvlasnik koji bez potrebne suglasnosti ostalih suvlasnika poduzme neki posao (pravni ili drugi) koji je

posao i drugih suvlasnika, postao je poslovođa bez naloga. Ako je posao obavljao u interesu svih suvlasnika,

onda je ovisno o okolnostima slučaja postupao ili kao poslovođa u nuždi, poslovođa na tuđu korist ili kao

poslovođa protiv zabrane. Ako je posao obavljao u namjeri da za sebe zadrži postignute koristi iako je znao da je

posao tuđ postupao je kao nepravi poslovođa bez naloga. Ako kasnije ishodi naknadno odobrenje (ratihabitio)

smatrati će se da je taj posao obavio uz suglasnost ostalih suvlasnika.

4. O plodovima, koristima, troškovima i teretima

Plodovi i druge koristi dijelit će se između suvlasnika prema njihovom dogovoru, jednako kao i troškovi

i tereti. Odlučivanje o toj podjeli je posao izvanredne uprave, a za sve plodove, koristi, troškove i terete glede

kojih suvlasnici nisu sporazumno odredili drugačije, dijele se razmjerno veličini njihovih suvlasničkih dijelova.

Svaki suvlasnik je ovlašten u svako doba zahtijevati polaganje računa i podjelu svih koristi (plodova i drugih

koristi) On to ima pravo zahtijevati od ostalih suvlasnika ili upravitelja ako umjesto njih upravlja. Pravo

zahtijevati polaganje računa je u vezi s pravom suvlasnika na plodove i druge koristi, a i s njegovim pravom na

razvrgnuće suvlasničke zajednice pa se zbog te veze suvlasnik ovog prava ne može valjano unaprijed odreći.

6. O zaštiti prava glede cijele stvari

Svaki pojedini suvlasnik ovlašten je glede cijele stvari stavljati svojim suvlasnicima sve one specifične

zahtjeve koje proizlaze iz njegovog suvlasništva (npr. donošenje odluke o poslovima redovite ili izvanredne

uprave, uspostava etažnog vlasništva i sl.) Ako on zahtijeva nešto što je njegovo pravo kao pojedinačnog

suvlasnika tada ako se ne udovolji njegovom zahtjevu, taj zahtjev on može ostvariti putem suda. No ako

zahtijeva nešto što ovisi isključivo o odluci suvlasnika, tada nema pravo uputiti zahtjev sudu ako ostali suvlasnici

ne donesu zahtijevanu odluku, osim ako nije tako posebno zakonom određeno. Svaki suvlasnik može postavljati

protiv svakoga one zahtjeve koje bi imao pravo postaviti vlasnik stvari (prvenstveno vlasnički zahtjevi) On te

zahtjeve može staviti samostalno (u vlastito ime), ali ako bi zahtijevao predaju suvlasničke stvari u posjed, tada

je ovlašten od osobe koja ima posjed suvlasničke stvari to zahtijevati od nje samo prema obveznopravnim

pravilima o nedjeljivim obvezama (predaja stvari samo njemu u posjed jedino ako je na to ovlašten od ostalih

suvlasnika ili predaja u suposjed ili da se stvar preda njemu i ostalim suvlasnicima polaganjem u sud)

7. O namirenju dugova iz vrijednosti suvlasničke stvari

Dužnik svojim vjerovnicima odgovara i vrijednošću svojih idealnih dijelova stvari ako ih ima u sastavu

svoje imovine, no dužnik ne odgovara cijelom stvari čiji je suvlasnik. Iznimka je određena za slučaj kada je

određena ovrha na pokretnoj stvari radi namirenja vjerovnikove novčane tražbine nekog od suvlasnika pa tada

ostali suvlasnici mogu izboriti da nakon provođenja ovrhe (prodaje pokretnine u ovršnom postupku) i oni imaju

pravo da se iz iznosa dobivenog prodajom stvari namiri vrijednost njihovih suvlasničkih dijelova pri čemu imaju

prvenstvo ispred ovrhovoditelja i drugih osoba koje se namiruju u ovršnom postupku pa i ispred namirenja

troškova ovršnog postupka. Isto tako, suvlasnici mogu položiti kod suda novac u vrijednosti ovršenikovog

idealnog dijela pa zahtijevati da im se ustupi suvlasnička stvar pa će se vjerovnikova tražbina namirivati iz novca

koji su oni položili kod suda, isplaćujući njime svojeg suvlasnika-ovršenika.

IV PRAVO NA RAZVRGNUĆE SUVLASNIŠTVA

Svaki suvlasnik ima pravo na razvrgnuće suvlasništva bez obzira na to koliko mu je velik suvlasnički

dio i bez obzira jesu li ostali suvlasnici s time sporazumni ili se protive razvrgnuću zajednice (preobražajno

pravo) Pravo na razvrgnuće nikada ne zastarijeva, ali suvlasnik ne može tražiti razvrgnuće u nevrijeme (obzirno

izvršavanje prava vlasništva) Nevrijeme postoji kada objektivno postoje neke okolnosti u kojima bi to bilo na

štetu ostalih suvlasnika, a privremenog su karaktera. O opravdanost prigovora da je razvrgnuće zatraženo u

nevrijeme, odlučuje sud koji je nadležan za vođenje postupka razvrgnuća. Iako se suvlasnik ne može valjano

unaprijed odreći svojeg prava na razvrgnuće suvlasništva, ono može biti ograničeno: a) zakonom, b) očitovanjem

volje samog suvlasnika (jednostranim, dvostranim) Očitovanje volje kojim je suvlasnik ograničio svoje pravo na

razvrgnuće djeluje relativno prema osobi kojoj se suvlasnik obvezao, ali ta obveza ne prelazi na njegove

nasljednike ni druge pravne sljednike. Jedino ako bi ograničenje prava bilo upisano u zemljišnu knjigu, ono bi

djelovalo apsolutno i vezalo bi svakoga. Isto tako bi i jednostrano ograničenje razvrgnuća djelovalo samo za

suvlasnika koji je ograničio svoje pravo, a prema trećima jedino ako bi bilo upisano u zemljišnu knjigu.

Troškove razvrgnuća snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, no zakonom ili

jednoglasnim sporazumom suvlasnika može se odrediti drukčiji ključ raspodjele tih troškova.

B Ostvarivanje prava na razvrgnuće

Razvrgnuće može biti potpuno ili djelomično. Razvrgnuće bi moglo biti djelomično što se tiče: a)

suvlasnika s kojima se razvrgava suvlasništvo (a ostaje u suvlasništvu s ostalima), b) suvlasničkih stvari glede

kojih se razvrgava suvlasništvo, a ostaje se u suvlasništvu glede ostalih suvlasničkih stvari. Kada suvlasnici

sporazumno razvrgavaju suvlasništvo, to je dobrovoljno razvrgnuće, a kada se ono provodi na zahtjev pojedinog

suvlasnika, provodi ga se putem suda pa to sudsko razvrgnuće.

2. Dobrovoljno razvrgnuće

Pravni temelj je sporazum (ugovor) suvlasnika o razvrgnuću. Taj sporazum je ugovor određenih

suvlasnika upravljen na to da bude razvrgnuto njihovo suvlasništvo određene stvari na određeni način. Ugovor

može djelovati kao valjani pravni temelj samo među ugovornicima i samo glede određenih ugovorenih

suvlasničkih stvari i samo na onaj način na koji su se sporazumjeli. Sklapanjem ugovora još nije provedeno

razvrgnuće i ono se provodi na način koji su suvlasnici sporazumno odredili. Za stjecanje stvari, prava umjesto

suvlasničkih dijelova potrebno je da budu ispunjene sve opće i posebne pretpostavke stjecanja prava vlasništva

na temelju pravnog posla. Ugovor o razvrgnuću je obveznopravni posao pa ako neki suvlasnik ne bi ispunio

svoju obvezu iz ugovora, moguće ga je siliti na to putem suda. Radi izbjegavanja postupka i čekanja

pravomoćnosti presude u slučaju spora, suvlasnici mogu svoj sporazum o razvrgnuću suvlasništva oblikovati u

neku ispravu koja kao i ovršna sudska presuda, ima narav ovršne isprave (ovršna sudska nagodba, ovršna

javnobilježnička isprava) Temeljem takve isprave može se bez prethodnog vođenja parnice putem ovrhe ostvariti

ono što je u toj ispravi određeno. Suvlasnici mogu ovlastiti i treću osobu da odluči o načinu razvrgnuća njihovog

suvlasništva. Određivanje načina razvrgnuća je slobodno osim ako je način razvrgnuća nemoguće ostvariti ili

nije dopušten. Ništetne bi bile odredbe ugovora koje bi išle na štetu prava trećih osoba, suvlasnika koji ne

sudjeluju u tom razvrgnuću dok unutar tih granica suvlasnici mogu sporazumno odrediti bilo koji način

razvrgnuća suvlasništva pa makar on vodio propasti stvari pa i čak da neki od suvlasnika dobi više nego što to

odgovara njegovom suvlasničkom dijelu bez obveze nadoplate. Ako zakon zabranjuje diobu neke stvari,

razvrgnuće je ipak moguće (npr. isplatom ili civilno) Načini razvrgnuća suvlasništva su se s vremenom tipizirali:

a) fizička dioba pokretnina – ovdje se suvlasničku stvar dijeli na potreban broj samostalnih tjelesnih stvari od

kojih će svaka pripasti ponekom od suvlasnika koji razvrgavaju svoju suvlasničku zajednicu. Stvar koju se može

podijeliti fizičkom diobom može biti djeljiva, ali i nedjeljiva pa ako suvlasnici žele nedjeljivu stvar fizički

podijeliti (što će neminovno voditi njezinom uništenju, npr. piljenje nekog komada namještaja u komade drveta),

nema zapreke da oni na taj način podijele takvu stvar za sebe. b) geometrijska dioba nekretnina – ovdje se stvar

ne dijeli fizički, nego na čestice koje se određuju mjerenjem (povlačenjem geometrijskih crta) da bi svaka od

tako geometrijski određenih čestica pripala ponekom od suvlasnika koji se dijele. Nekretnine se ovako mogu

dijeliti na manje katastarske čestice, ali pokretnine ne. c) razdioba stvari po ekvivalentu – ovaj način dolazi u

obzir kada se istodobno razvrgava suvlasništvo na nekoliko stvari (pokretnih ili nepokretnih), a provodi se tako

da svakom od suvalsnika svih tih stvari pripadnu na račun njegovog suvlasničkog dijela poneke od tih stvari.

Redovito će suvlasnici sporazum nastojati postići ekvivalent između vrijednosti dobivenih stvari i vrijednosti

suvlasničkog dijela na svim tim stvarima pa se zato govori o razdiobi stvari po ekvivalentu. No, suvlasnici se

mogu dogovoriti i drugačije. Razdioba po ekvivalentu može biti uz nadoplatu kada se suvlasnici sporazume da

će oni suvlasnici koji su dobili veću vrijednost u stvarima od one koja bi bila ekvivalentna njihovim

suvlasničkim dijelovima, ostalima platiti tu razliku u novcu ili da će drugačije kompenzirati razliku. d) civilno

razvrgnuće – ono se provodi unovčenjem stvari pa se suvlasničku stvar prodaje, a novac stečen tom prodajom se

dijeli među suvlasnike. Na ovaj način se može razvrći suvlasništvo bilo kojih stvari (pokretnih, nepokretnih ili

više stvari odjednom, a osobito je pogodna kod nedjeljivih stvari, ali suvlasnici mogu odlučiti drugačije) e)

razvrgnuće isplatom – ovdje se suvlasničku stvar ne dijeli, nego ona pripada u vlasništtvo jednom od suvlasnika,

a on će ostalima biti obvezan isplatiti vrijednost njihovih suvlasničkih dijelova. Od suglasne volje svih

suvlasnika ovisit će koji će od njih imati pravo isplatiti druge i koji će biti sadržaj njegove obveze. Oni će trebati

suglasno odrediti tko će kome biti dužan i kada, a mogu odrediti i osiguranje za isplatu onoga što će im ostati

dužan kao i posljedice zakašnjenja ispunjenja obveze. f) uspostava etažnog vlasništva umjesto razvrgnuća – ovaj

način će suvlasnici prihvatiti ako smatraju da time u zadovoljavajućem stupnju postižu svrhu koju inače ima

razvrgnuće suvlasništva (etažni vlasnik sam upravlja svojim posebnim dijelom nekretnine, sam na njemu

izvršava svoje vlasničke ovlasti i dužnosti kao da je to samo njegovo vlasništvo, sam čini s tim dijelom i

koristima što ga je volja i može svakog drugog pa i ostale suvlasnike u velikoj mjeri iz toga isključiti) Iako se

uspostavom etažnog vlasništva ne razvrgava suvlasništvo, nego se samo modificira pravni režim sudjelovanja

suvlasnika u pravu vlasništva nekretnine, na tu će se njihovu odluku na odgovarajući način primjenjivati pravila

o razvrgnuću suvlasničke zajednice.

3. Sudsko razvrgnuće

Sud o razvrgnuću odlučuje na zahtjev jednog ili više suvlasnika koji tim putem ostvaruje svoje pravo na

razvrgnuće. Ako se suvlasnici ne mogu sporazumjeti o bilo kojem pitanju razvrgnuća, svaki od njih može

zahtijevati da o tome odluči sud. Ipak, nema zapreke da se i u slučaju potpune suglasnosti suvlasnici posluže

sudskim putem za razvrgnuće svoje zajednice pa je dovoljno da bilo koji od njih stavi sudu zahtjev da odluči o

tome, a da potom suvlasnici u postupku sporazumno očituju svoju volju da razvrgavaju suvlasništvo u kojem

obujmu i na koji način. U pravilu, ako nije što drugo određeno, sud o ovome odlučuje u izvanparničnom

postupku. No ako postoji među suvlasnicima spor o predmetu suvlasništva ili o samom suvlasništvu (je li neko

suvlasnik ili nije, koliki su dijelovi) sud će morati uputiti predlagatelja da svoje pravo ostvaruje u parnici . Bez

obzira u kojem postupku odlučivao sud, izvršenje sudske odluke će moći zahtijevati svaki od suvlasnika koji je

bio sudionik postupka bez obzira na to na čiji je zahtjev sud odlučivao. Pravomoćnom sudskom odlukom

suvlasništvo još nije razvrgnuto, nego će ono biti razvrgnuto tek kada svaki od suvlasnika prestane imati

suvlasnički dio prava vlasništva suvlasničke stvari, a u zamjenu stekne određene stvari ili novac. Ako je stekao

tražbinu da mu se isplati određeni novčani iznos, suvlasništvo će biti razvrgnuto tek kada mu ta tražbina bude

konačno ispunjena. Sud koji provodi razvrgnuće vezan je striktnim normama ako postoje takve koje utječu na

način razvrgnuća, a i vezan je sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća ako takav postoji i u granicama

njegove valjanosti. Taj sporazum može biti zaključen prije ili u tijeku sudskog postupka. Nadalje sud je vezan i

pravom na razvrgnuće isplatom ako ono pripada pojedinom suvlasniku temeljem pravnog posla ili zakona, a on

ga se nije odrekao pa zahtijeva da se razvrgnuće provede u skladu s tim njegovim pravom. Ako način razvrgnuća

nije u svemu određen striktnim normama, sporazumom stranaka niti pravom na razvrgnuće isplatom, sud će

odlučiti o načinu razvrgnuća po propisanim pravilima: a) suvlasništvo djeljivih stvari razvrgava se fizičkom

diobom pokretnih stvar i geometrijskom diobom nekretnina, b) suvlasništvo nedjeljivih stvari razvrgava se

civilnom diobom, c) suvlasništvo nekoliko stvari istodobno uz zahtjev nekog suvlasnika može se razvrgnuti

razdiobom po ekvivalentu. Ako nekom suvlasniku pripada pravo na razvrgnuće isplatom, sud je dužan tako

provesti razvrgnuće ako se ovlaštenik posluži tim pravom. Suvlasnik može imati ovo pravo na različitim

pravnim temeljima (temeljem zakona, pravnog posla koji je posao izvanredne uprave pa se traži suglasnost svih)

U samom postupku svaki sudionik ima pravo zahtijevati da sud odredi razvrgnuće isplatom ako je to posebno

određeno zakonom ili pravnim poslom, ili ako učini vjerojatnim da za to postoji osobito ozbiljan razlog. Sud će

tada odrediti da mu pripadne stvar u cijelosti, a da on ostalim suvlasnicima isplati vrijednost njihovih dijelova u

roku koji će sud odrediti prema okolnostima. Jednako kao i jedan suvlasnik, tako i više njih zajedno može pod

istim pretpostavkama zahtijevati da stvar pripadne samo njima, a oni da isplate ostale. Sud može odlučivati

prema gore navedenim pretpostavkama jedino ako već nije vezan takvim zakonskim odredbama ili tuđim

pravom na diobu isplatom koje bi isključivale mogućnost udovoljenja ovom zahtjevu. Ako za sebe traži cijelu

stvar suvlasnik ili više njih čiji su suvlasnički dijelovi zajedno barem 9/10, oni ne trebaju učiniti vjerojatnim

nikakav poseban razlog (ipak imaju ogroman suvlasnički dio) Temeljem odluke suda nastati će između

suvlasnika kojem je pripala stvar i ostalih suvlasnika obvezni odnosi u kojima će on biti dužnik, a oni vjerovnici

koji će potraživati određeni novčani iznos za isplatu njihovih dijelova. Za osiguranje tih njihovih tražbina oni

imaju temeljem zakona zakonsko založno pravo na stvari koja je pripala određenom suvlasniku u vlasništvo na

temelju odluke suda kojom se određuje razvrgnuće isplatom. Ako suvlasnik kojem je pripala cijela stvar u

određenom roku ne ispuni obvezu isplate, oštećeni vjerovnik može birati ili da ga putem suda sili na ispunjenje

ili zahtijevati poništenje odluke o razvrgnuću isplatom. U slučaju poništenja, suvlasništvo se opet uspostavlja s

novom mogućnošću razvrgavanja tog novog suvlasništva. Ako se radi o djeljivoj stvari sud mora razvrgnuti

suvlasništvo djeljivih pokretnih stvari fizičkom diobom, a nekretnina geometrijskom diobom. Djeljivost se

prosuđuje po tome može li je se podijeliti na onoliko samostalnih dijelova stvari iste vrste koliko je potrebno da

bi svaki suvlasnik dobio po stvar koja odgovara njegovom suvlasničkom dijelu. Ako to nije moguće, a da se

diobom znatno ne umanji vrijednost stvar je nedjeljiva sa stajališta razvrgnuća tog suvlasništva iako bi se

gledajući apstraktno mogla smatrati djeljivom. Kada sud provodi razvrgnuće suvlasništva geometrijskom

diobom nekretnine, a o načinu diobe nema sporazuma među suvlasnicima, sud je ovlašten svojom odlukom

osnivati služnosti i stvarne terete na dijelovima te nekretnine ako je to nužno za uporabu ili iskorištavanje dijela

koji se tom diobom odvaja. Ako je stvar nedjeljiva, a među suvlasnicima nema sporazuma o načinu diobe niti

nekome od njih pripada pravo na diobu kojim se poslužio, sud je dužan odrediti civilno razvrgnuće suvlasništva,

odnosno dužan je odlučiti da se stvar proda na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiveni iznos

podijeliti razmjerno suvlasničkim dijelovima bivših suvlasnika. I kada se istodobno razvrgava suvlasništvo na

nekoliko stvari, sud u pravilu neće to razvrgnuće provoditi na drugačiji način nego što bi provodio razvrgnuće na

svakoj od tih stvari posebno (fizičkom, geometrijskom ili civilnom diobom svake pojedine stvari) No svaki od

suvlasnika koji razvrgavaju suvlasništvo može zahtijevati od suda da, umjesto na taj način, razvrgnuće

suvlasništva provede razdiobom stvari po ekvivalentu, odnosno da svakome od njih pripadne po neka određena

stvar ili skupine stvari, razmjerno njihovim suvlasničkim dijelovima, a uzimajući u obzir njihove potrebe. Iako

se s tim ne složili svi sudionici, sud će udovoljiti zahtjevu za razdiobom po ekvivalentu ako je taj s obzirom na

okolnosti opravdan. Sud tada može odrediti da nekim suvlasnicima pripadnu stvari veće, a nekima stvari

manjevrijednosti od one koja je potpuno ekvivalentna njihovim suvlasničkim dijelovima, ali tada su ti suvlasnici

dužni nadoplatiti razliku do punog ekvivalenta suvlasničkih dijelova tih suvlasnika. Glede te obveze nadoplate

primjenjuju se pravila postavljena za slučaj razvrgnuća suvlasništva isplatom.

C Pravni učinci razvrgnuća

Kako god se provelo razvrgnuće, njegov učinak je dvostruk: s jedne strane svaki suvlasnik prestaje biti

suvlasnikom određene stvari ili više njih, no umjesto toga stječe u svoje vlasništvo određenu stvar ili novac,

odnosno u određenim slučajevima i ograničeno stvarno pravo na nekretnini koja je pripala drugom suvlasniku.

Pravni učinci su uvijek stvarnopravne prirode, osim kada se razvrgnuće provodi isplatom jer tada uz

stvarnopravni učinak (prestanak vlasništva) određeni suvlasnik ima i tražbinu da mu se isplati određeni iznos

novca, a tek primanjem novca na ime ispunjenja te tražbine, steći će pravo vlasništva na tom novcu čime će

razvrgnuće biti okončano. Stvarnopravni učinci ne nastupaju samim sklapanjem ugovora između suvlasnika,

nego tek nakon ispunjenja (predajom pokretne stvari koja se stječe u neposredan posjed stjecatelja, odnosno

upisom stjecateljevog vlasništva pa i mogućih drugih stvarnih prava na nekretnini u zemljišnoj knjizi) Ako u

razvrgnuću nastaje za nekoga neka tražbina protiv druge osobe (pravo tražiti novac na ime isplate, odnosno

nadoplate) ona nastaje samim ugovorom o razvrgnuću, a pravo vlasništva tog novca steći će tek kada on bude

predan radi ispunjenja te tražbine. Stjecanje do kojeg dolazi temeljem sporazuma ili sudske odluke je izvedeno iz

ugovora između suvlasnika ili sudske odluke. Budući da je učinak dvostruk, svi suvlasnici koji su sudjelovali u

razvrgnuću odgovaraju solidarno za materijalne i pravne nedostatke onoga što je pojedini od njih stekao ili

trebao steći u razvrgnuću suvlasništva. Razvrgnućem suvlasništva ne dira se u prava trećih osoba, a ni u prava

suvlasnika koji nisu sudjelovali u razvrgnuću. Također se ne dira u one suvlasničke stvari ili prava s kojima

suvlasnici nisu sudjelovali u razvrgnuću suvlasništva. Zbog derivatnog stjecanja razvrgnuće ne utječe na prava

koja terete ni na prava u korist stvari glede koje je provedeno razvrgnuće fizičkom ili geometrijskom diobom.

No, od ovog načela su moguća odstupanja: a) ako neka služnost ili stvarni teret ovlašćuju na neke koristi, može

pri diobi povlasne nekretnine svaki ovlaštenik takve služnosti ili stvarnog tereta zahtijevati da sud uredi

izvršavanje tog prava na pravedan način, a isto može zahtijevati i svaki opterećenik (vlasnik opterećene

nekretnine) kada se dijeli poslužna nekretnina pa će na temelju pravomoćne sudske odluke doći do odgovarajuće

promjene tih prava, b) ako se podijelilo nekretninu opterećenu stvarnom služnošću takvog sadržaja da ga se

smjelo izvršavati samo na onom dijelu te nekretnine koji je diobom postala samostalna nekretnine, ta služnost

ostaje i dalje kao teret na tom dijelu, odnosno novonastaloj nekretnini i po sili zakona prestaje teretiti ostale

dijelove podijeljene poslužne nekretnine.

GLAVA 12. – ZAJEDNIČKO VLASNIŠTVO

Zajedničko (skupno) vlasništvo je takvo sudjelovanje više osoba u pravu vlasništva iste stvari da im ta

stvar pripada svima zajedno jer sve imaju udjela u tom pravu vlasništva, ali veličina udjela niti jedne od njih nije

određena, bez obzira na to što je odrediva. U slučaju zajedničkog vlasništva, vlasništvo pripada svim

zajedničarima i nikome pojedinačno. Sve te osobe imaju zajedno pravo vlasništva kao da su jedan vlasnik. U

zajedničkom vlasništvu ne sudjeluju vlasnici kao pojedinci, nego kao članovi nekog kolektiviteta (npr. roda,

obitelji i sl.) Kod nas je suvlasništvo redoviti oblik sudjelovanja više osoba u pravu vlasništva. Zajedničko

vlasništvo može postojati samo ako su ispunjene posebne zakonom određene pretpostavke. U sumnji između

suvlasništva i zajedničkog vlasništva, odgovor je uvijek da se radi o suvlasništvu. No kada je nesumnjivo da se

radi o zajedničkom vlasništvu, na nj će se prvenstveno primjenjivati posebna pravila o toj vrsti zajedničkog

vlasništva (npr. o ortaštvu), supsidijarno opća pravila o zajedničkom vlasništvu, a onda tek i pravila o

suvlasništvu.

B Udio u zajednici vlasnika

Svaki od zajedničkih vlasnika ima u zajedničkom vlasništvu svoj udio, čija veličina nije određena, bez

obzira na to što je odrediva. Udio pojedinom zajedničaru pripada zato jer je zajedničar, a stvar je temeljem

zakona dio zajedničke imovine (imovinske mase) svih koji čine taj kolektiv. Iako veličina udjela zajedničara nije

određena, to ne znači i da ona nije odrediva. Odredivost veličine udjela je potrebna za slučaj da zajednica s tim

zajedničarom (ili među svima njima) prestane jer će trebati podijeliti ono što je bilo zajedničko. To će se obaviti

tako što će se prema određenom kriteriju utvrditi dijelovi prava vlasništva na stvari, odnosno pretvoriti će se

zajedničko vlasništvo te stvari u suvlasništvo gdje će svaki dotadašnji zajedničar postati vlasnikom određenog

idealnog dijela. No do podjele, stvar je zajednička, a veličina udjela pojedinih vlasnika neodređena. Sudjelovanje

u zajednici prestaje diobom zajedničke imovine, odnosno određivanjem suvlasničkih dijelova, a ne samim

postojanjem kriterija za eventualnu buduću podjelu na suvlasničke dijelove. Udio što ga zajednički vlasnik ima u

zajedničkom vlasništvu neke određene stvari, dio je njegove imovine pa zajednički vlasnik može kao dužnik

svojim vjerovnicima odgovarati i tim dijelom svoje imovine.

II OBLICI ZAJEDNIČKOG VLASNIŠTVA

Kod nas postoje kao oblici zajedničkog vlasništva: a) nasljednička zajednica, b) zajednička pričuva

etažnih vlasnika, c) zajednička imovina ortaka (imovina ortaštva) i d) zajednička imovina osnivača preddruštva.

Iako je kod nas postojao cijeli niz kolektiviteta kojima je bilo imanentno zajedničko vlasništvo (kućne zadruge,

zadruge poljoprivrednika i sl, zajednička imovina bračnih drugova do stupanja na snagu OBZ-a) sve te zajednice

su ili prestale postojati ili su tako reformirane da među njihovim članovima više ne postoji zajedničko vlasništvo.

III USPOSTAVA ZAJEDNIČKOG VLASNIŠTVA I STJECANJE U ZAJEDNIČKU IMOVINU

Isključivo na temelju zakona, odnosno ispunjenjem zakonskih pretpostavaka može nastati zajedničko

vlasništvo, a nikako temeljem pravnog posla. Od uspostave zajedničkog vlasništva treba razlikovati stjecanje

pojedinih stvari koje time postaju zajedničko vlasništvo iako se to dvoje ponekad zbiva istodobno. Pojedina stvar

se stječe u vlasništvo prema općim pravilima o stjecanju vlasništva, a da bi ta stvar postala zajedničkim

vlasništvom stjecatelja i još nekih osoba (odnosno da bi ušla u njihovu zajedničku imovinu) potrebno je

ispunjenje i zakonom određenih pretpostavaka za njihovo ulaženje u zajedničku imovinu. Što vrijedi za stjecanje

pojedinih stvari u zajedničko vlasništvo, vrijedi na odgovarajući način i za stjecanje drugih subjektivnih

imovinskih prava u zajedničku imovinu.

IV IZVRŠAVANJE VLASNIČKIH OVLAŠTENJA

Zajednički vlasnik može svoj udio u zajedničkom vlasništvu prenijeti pravnim poslom inter vivos jedino

na drugog zajedničara bilo u cijelosti bilo djelomično jer članstvo u toj zajednici nije prenosivo na osobu izvan

kolektiviteta (npr. ne može se prenijeti na trećega „članstvo“ u nasljedničkoj zajednici jer se ne može učiniti

nasljednikom nekoga koji to nije postao zbog ostaviteljeve smrti) Svoj udio ili dio tog udjela prenijet će se na

drugoga cesijom koja neće utjecati na pravni položaj zajedničkog vlasnika kojem je udio ustupljen dok zajednica

postoji jer za to vrijeme svi zajednički vlasnici imaju jednak položaj. Tek kada dođe do diobe, cedirani udjeli

dolaze do izražaja. Umre li neki od zajedničkih vlasnika, njegov udio u zajednici prelazi na njegove nasljednike

jer nasljednici zauzimaju pravni položaj ostavitelja. Udio na njih prelazi bez posebnog čina stjecanja zbog ipso

iure nasljeđivanja. Ako dužnik vjerovnicima odgovara i udjelom u zajedničkom vlasništvu, vjerovnici mogu

ishoditi diobu zajedničkog vlasništva kako bi se taj udio dužnika pretvorio u njegov suvlasnički udio da bi potom

mogli ishoditi unovčenje tog suvlasničkog dijela radi namirenja svoje tražbine.

B Izvršavanje zajedničkog vlasništva

Pravo vlasništva zajedničke stvari pripada svim zajedničarima zajedno pa je svaki od njih ovlašten da se

vlasništvo upiše u zemljišnoj knjizi, ali samo kao zajedničko vlasništvo svih zajedničara, odnosno u drugi javni

upisnik ako se radi o pokretninama. Načelo je da samo svi zajedničari zajedno mogu izvršavati vlasničke ovlasti,

no drugačije može odrediti zakon ili sami zajedničari, ali samo jednoglasno. Isto tako svima im pripadaju i

plodovi i koristi od zajedničke stvari, dok troškove i terete snose solidarno. Svaki od zajedničara ima pravo na

suposjed zajedničke stvari. Zajedničkom stvari upravljaju svi zajedno, a bez obzira radi li se o redovitom ili

izvarednom poslu, odluke se moraju donositi sporazumno. Zajedničari mogu odrediti i upravitelja zajedničkom

stvari gdje se primjenjuju ranije obrađena pravila. Raspolagati zajedničkom stvari ovlašteni su samo svi

zajedničari zajedno, odnosno osoba koju su sporazumno ovlastili. Ako bi pojedini zajedničar (ili nekoliko njih)

raspolagao zajedničkom stvari bez ovlaštenja ostalih, taj pravni posao bio bi ništav i ne bi proizvodio pravni

učinak. No zbog zaštite povjerenja u pravnom prometu, treća osoba može steći vlasništvo na temelju pravnog

posla kojeg je sklopila samo s jednim ili više zajedničkih vlasnika bez suglasnosti ostalih ako je taj posao

naplatan i ako je ta osoba postupala u dobroj vjeri. U slučaju nekretnine, poštena treća osoba će steći vlasništvo

ako je sklopila pravni posao samo s onim zajedničkim vlasnikom koji je upisan u zemljišnoj knjizi ako

nekretnina nije upisana kao zajednička, a ispunjene su sve pretpostavke pod kojima se i inače štiti povjerenje u

zemljišne knjige. Jednako tako treće osobe mogu steći ograničena stvarna prava na zajedničkoj stvari. Zajednički

vlasnik ovlašten je da radi ostvarivanja i zaštite svojeg prava postavlja odgovarajuće zahtjeve ostalim

zajedničkim vlasnicima i trećim osobama. Ostalim zajedničarima može postavljati one zahtjeve koji proizlaze

odatle što je i on zajednički vlasnik te stvari (npr. regres za dio troškova, podjela plodova, podjela zajedničkog

vlasništva) Prema trećim osobama može postavljati sve zahtjeve koje može i vlasnik stvari i tu mu ne treba

pristanak ostalih zajedničara, ali predaju stvari u posjed može od trećega zahtijevati samo prema pravilima o

nedjeljivim obvezama.

V DIOBA ZAJEDNIČKOG VLASNIŠTVA

Dioba se vrši podjelom prava vlasništva na suvlasničke dijelove. Prvo se određuje koliki suvlasnički dio

pripada pojedinom dotadašnjem zajedničkom vlasniku na ime njegovog udjela u zajedničkom vlasništvu te

stvari. Ako se u suvlasnički udio pretvori samo udio nekog zajedničara, on time prestaje biti zajednički vlasnik s

ostalima, a umjesto toga postaje suvlasnik s njima i njemu pripada njegov suvlasnički dio dok preostali

suvlasnički dio ostaje u zajedničkom vlasništvu svih onih zajedničara koji svoje zajedničko vlasništvo nisu

podijelili, sve dok to i oni ne urade. Veličina suvlasničkog dijela koja pripada zajedničkom vlasniku ovisi u

prvom redu o kriteriju što ga za to postavlja poseban zakon kojim je uređeno zajedničko vlasništvo koje se dijeli

(npr. nasljednička zajednica se dijeli prema veličini dijelova nasljednog prava pojedinih sunasljednika-

zajedničara, zajednička imovina ortaka dijeli se prema istom ključu po kojem im pripadaju udjeli u dobiti nakon

podmirenja dugova i vraćanja uloga, odnosno na jednake dijelove ako nije što drugo određeno ugovorom o

ortaštvu) Ako takvog mjerila nema ili njegova primjena ostavlja sumnju vrijedi pravilo da će se uzeti da niti

jedan zajedničar nema više prava nego drugi. Prilikom određivanja udjela uzima se u obzir i cesija pojedinog

udjela, a nakon pretvaranja zajedničkog vlasništva u suvlasništvo, razvrgavanje se provodi prema općim

odredbama o razvrgavanju suvlasništva.

B Pravo na diobu zajedničkog vlasništva

Svaki pojedini zajednički vlasnik ima pravo na diobu zajedničkog vlasništva u granicama mogućeg i

dopuštenog i to pravo ima u svako doba i nikada ne zastarijeva. Pravo na diobu može se ostvarivati

dobrovoljnom diobom u sporazumu sa svim ostalim zajedničarima ili sudskom diobom. Kada se provodi

dobrovoljna dioba, svi zajednički vlasnici sporazumno određuju veličinu suvlasničkog dijela koji diobom

pripada svakom pojedinom zajedničaru. Kada sud odlučuje o tome, on to čini ocjenjujući koliko je taj dio velik

prema zakonom postavljenim mjerilima (odnosno predmnjevi jednakosti) i uzimajući u obzir eventualne ustupe

udjela. Pravo na diobu imaju i vjerovnici svakog pojedinog zajedničkog vlasnika, kao i svaka treća osoba na

pretvaranju udjela zajedničara u suvlasnički dio ako ona za to ima pravni interes. Pravni interes za to ima svaka

ona osoba čija bi pravna situacija bila povoljnija, ako bi se udio u zajedničkom vlasništvu neke osobe pretvorio u

suvlasnički dio. Ako je riječ o nasljedničkoj zajednici, njezina dioba ne ovisi o volji sunasljednika-zajedničara

jer se ta zajednica dijeli po sili zakona pa čak i protiv volje zajedničara samom činjenicom da je utvrđeno koliki

dijelovi nasljednog prava pripadaju pojedinom sunasljedniku. Tim utvrđenjem to postaje suvlasnička zajednica,

a dotadašnje zajedničko vlasništvo se pretvara u suvlasništvo. Od tada svaki sunasljednik-suvlasnik (bivši

zajedničar) ima pravo na razvrgnuće tog suvlasništva gdje se primjenjuju opća pravila o razvrgnuću osim ako

oporukom ili zakonom (Zakonom o nasljeđivanju nije što drugo određeno)

GLAVA 13. – VLASNIŠTVO POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE (ETAŽNO VLASNIŠTTVO)

Vlasništvo posebnog dijela nekretnine ili etažno vlasništvo je iz suvlasničkog dijela proizašlo i s njim

trajno povezano preinačenje načina izvršavanja suvlasničkih ovlasti glede neke nekretnine tako da su s učinkom i

prema trećima ovlasti i obveze osobe kojoj pripada određeni suvlasnički dio nekretnine (odgovarajući dio)

usredotočene u prvom redu na neki uporabno samostalni fizički dio te nekretnine (stan ili drugu samostalnu

prostoriju) kao da je taj dio u isključivom vlasništvu tog suvlasnika. Razloge nastanka etažnog vlasništva kao

iznimno složene pravne konstrukcije može se podijeliti u nekoliko skupina: a) socijalni razlozi (umanjuje se

stambena kriza i socijalne napetosti), b) gospodarski razlozi (stvaranje novih materijala i sustava gradnje

omogućilo je znatno jeftinije podizanje velikih stambenih četvrti, a samim podizanjem stambenih nebodera ne

dolazi do prevelikog širenja gradova te se štedi zemljište), c) prostorno-komunalni razlozi (koji se isprepliću s

gospodarskim nalažu uspostavu etažnog vlasništva jer je stvaranje preširokih gradskih zona uzrokovalo

mnogobrojne komunalne probleme koji se iskazuju na području gradskog prometa, komunalne infrastrukture i

sl.) Temelj sustava etažnog vlasništva čini suvlasništvo tako da vlasništvo posebnog dijela nekretnine proizlazi i

ostaje neodvojivo povezano s odgovarajućim suvlasničkim (idealnim) dijelom nekretnine na kojem je

uspostavljeno. U samom središtu etažnog vlasništva nekretnine nalazi se odnos između tri temeljna sastojka, a to

su zemljište, zajednički dijelovi zgrade i posebni dijelovi zgrade. Relevantna je činjenica da su oni neraskidivo

povezani i u fizičkom smislu čine određenu simbiozu. Kod etažnog vlasništva može se kazati da cijela

nekretnina predstavlja sastavljenu stvar s nesamostalnim dijelovima jer etažno vlasništvo ne može postojati bez

sva tri sastavna dijela. Zbog preklapanja različitih vlasničkopravnih ovlasti i dužnosti te zbog određene doze

napetosti koja postoji u povodu njih na posebnom dijelu zgrade, zemljištu i zajedničkim dijelovima, etažno

vlasništvo se može smatrati posebnim pojavnim oblikom prava vlasništva, posebnim izražajem prava vlasništva,

ali nikako ne i posebnom vrstom prava vlasništva. Etažno vlasništvo ne može se gledati niti kroz prizmu odnosa

između glavne stvari i pripatka jer se prvenstveno ne zna što bi bila glavna stvar, pripadak je uvijek pokretna

stvar kao i samostalna stvar bez koje može postojati glavna stvar.

II USPOSTAVA VLASNIŠTVA POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE

Temeljna odrednica cijelog etažnog vlasništva je suvlasništvo nekretnine kao cjeline, odnosno načelo

jedinstva nekretnine iz kojeg se izvodi vlasništvo posebnog dijela. Stoga, određena vlasnička prava šire se od

zemljišta preko zgrade kao cjeline na posebne dijelove zgrade. Etažno vlasništvo nedjeljivo je povezano s

odgovarajućim suvlasničkim dijelom nekretnine pa ga se može samo s njime ograničiti, opteretiti, otuđiti,

prenijeti za slučaj smrti i podvrgnuti ovrsi. Upisi u zemljišnim knjigama na odgovarajućem suvlasničkom dijelu

protežu se na vlasništvo posebnog dijela nekretnine i onda kad mu prethode u prvenstvenom redu. U slučaju

prisilne dražbe suvlasničkog dijela nekretnine na kojem je osnovano vlasništvo posebnog dijela, na kupca

prelaze sva ograničenja koja proizlaze iz vlasništva posebnog dijela nekretnine bez obzira na mjesto u zemljišnoj

knjizi i bez uračunavanja u najvišu ponudu. Bez obzira na neodvojivost suvlasništva, jednom uspostavljeno

etažno vlasništvo stvara određena isključiva prava etažnom vlasništvu na dijelu na kojem je osnovano. Tako

etažno vlasnika ovlašćuje etažnog vlasnika da upravljajući tim posebnim dijelom nekretnine umjesto svih

suvlasnika izvršava vlasničke ovlasti i dužnosti kao da je posebni dio samo njegovo vlasništvo pa da s tim

dijelom i koristima od njega čini što ga je volja te svakog drugog iz toga isključi, ako nije što drugo određeno.

Ovlasti i dužnosti etažnog vlasnika glede tog posebnog dijela nekretnine jednake su bilo kojem drugom

vlasništvu. No, može se općenito kazati kako kod etažnog vlasništva u pravilu postoje naglašenija ograničenja u

odnosu na druge predmete na kojima može biti uspostavljeno vlasništvo što proizlazi iz činjenice suvlasništva na

nekretnini kao cjelini. To podrazumijeva razmjerno veliki broj etažnih vlasnika ili korisnika stanova za razliku

od npr. obiteljskih kuća, što traži i obazrivo ponašanje odnosno poštivanje pravila stanovanja u objektima

kolektivnog stanovanja. Neodvojiva povezanost etažnog vlasništva s odgovarajućim suvlasničkim dijelom znači

da etažno vlasništvo može biti uspostavljeno na odgovarajućem suvlasničkom dijelu nekretnine koja se sastoji od

zemljišta sa zgradom ili prava građenja sa zgradom (pravo građenja je u pravnom pogledu izjednačeno s

nekretninom) Iako je temelj etažnog vlasništva suvlasništvo, najveći broj pravila specifičan je i odstupa od općih

pravila o suvlasništvu. Etažno vlasništvo može biti uspostavljeno na dijelu suvlasničke nekretnine koji čini

samostalnu uporabnu cjelinu, prikladnu za samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlasti (stan ili druga

prostorija) Pod stanom se u smislu Zakona o najmu stanova smatra skup prostorija namijenjenih za stanovanje s

prijeko potrebnim sporednim prostorijama koje čine jednu zatvorenu građevinsku cjelinu i imaju poseban ulaz.

Stan ili druga samostalna prostorija je u pravnom smislu najmanja samostalna čestica zgrade koja se u pravilu ne

može više fizički dijeliti, odnosno ako bi ipak došlo do diobe tako nastale cjeline morale bi imati sve potrebne

sastojke koje podrazumijeva pojam stana da bi se mogle smatrati stanom. Iznimno je značajno da stan mora

imati poseban ulaz što znači da se ne radi o tzv. prolaznom stanu. Pritome nije značajno ulazi li se u stan izvana,

sa stubišta ili iz hodnika već upravo činjenica da se pri dolasku u stan ne mora prolaziti kroz neki drugi stan.

Među druge samostalne prostorije na kojima se može uspostaviti etažno vlasništvo spadaju osobito samostalne

poslovne prostorije, samostalne garaže ili jasno omeđena mjesta u zgradi namijenjena ostavljanju motornih

vozila. Temeljna razlika između stana i poslovne prostorije je u namjeni, a osim toga na stanu postoji uporaba, a

na poslovnoj prostoriji korištenje što je širi pojam jer osim uporabe obuhvaća i ovlast ubiranja plodova. Pod

pojmom poslovne prostorije se prema Zakonu o zakupu i prodaji poslovnog prostora snatraju jedna ili više

prostorija u poslovnoj ili stambenoj zgradi namijenjenih obavljanju poslovne djelatnosti koje u pravilu čine

građevinsku cjelinu i imaju zaseban glavni ulaz. Uz stan ili drugu samostalnu prostoriju, etažno vlasništvo se

može protezati i na sporedne dijelove (otvoreni balkoni, terase, tavan, podrum, vrt), ali on mora biti jasno

razgraničen od ostalih dijelova nekretnine i dostupan s međe nekretnine ili iz njezinih zajedničkih dijelova ili iz

onoga stana, odnosno samostalne prostorije čiji bi bio sporedni dio. Glede sporednih dijelova na odgovarajući se

način primjenjuju pravila koja vrijede za pripatke stvari, ali se njih ne može smatrati pripatcima jer se radi o

nekretninama niti se na tim dijelovima može uspostaviti etažno vlasništvo neovisno o etažnom vlasništvu stana

ili poslovne prostorije. Kao sporedne dijelove Zakon o vlasništvu spominje i mjesta za ostavljanje najviše do dva

motorna vozila po pojedinom stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji, što treba razlikovati od jasno omeđenih

mjesta u zgradi namijenjenih ostavljanju motornih vozila koja mogu biti samostalne prostorije i kao takve

samostalan predmet etažnog vlasništva neovisnog od etažnog vlasništva stana ili poslovne prostorije. Zajednički

dijelovi nekretnine mogu služiti nekretnini kao cjelini ili samo nekim njezinim dijelovima pa stoga se etažno

vlasništvo ne može uspostaviti na tim dijelovima nekretnine kao ni na dijelovima čija se namjena protivi

isključivoj uporabi jednog etažnog vlasnika. U sumnji se uzima da dio služi kao zajednički i da mu se namjena

protivi isključivoj uporabi u korist određenog posebnog dijela. Etažno vlasništvo podrazumijeva veći broj

ograničenja za etažne vlasnike (npr. stanovanje u višestambenoj zgradi) U zajedničke dijelove koji služe

nekretnini kao cjelini ubrajaju se zemljište na kojem je zgrada izgrađena kao i zemljište koje služi redovitoj

uporabi zgrade, temelji, glavni zidovi, pročelje, stubište, tavan, hodnici, liftovi, bunari i sl. Neki od ovih

zajedničkih dijelova nekretnine mogu se pojaviti i kao sporedni dijelovi uz stan ili samostalnu prostoriju pa se

tada neće smatrati dijelovima koji služe kao zajednički (npr. šupa stana) Pored toga, mogu postojati i dijelovi

koji služe samo nekim, a ne svim posebnim dijelovima (npr. posebna ulazna vrata, pregradni zidovi između dva

stana, terase i sl.)

B Uspostava etažnog vlasništva

O uspostavi, odnosno odluci o uspostavi etažnog vlasništva Zakon o vlasništvu postavlja pravila u

okviru poglavlja o suvlasništvu pa tako kaže da ako se nekretnina sastoji od zemljišta sa zgradom, suvlasnik čiji

je suvlasnički dio te nekretnine dovoljno velik za to ovlašten je uz suglasnost ostalih suvlasnika i pod daljnjim

pretpostavkama uspostaviti i sa svojim suvlasničkim dijelom povezati etažno vlasništvo čime se ne dira u

suvlasništvo, ali se izvršavanje ovlasti i dužnosti suvlasnika s čijim se dijelom povezalo etažno vlasništvo

usredotočuje u prvom redu na taj posebni dio nekretnine, a to isto vrijedi i za pravo građenja sa zgradom .

Uspostava etažnog vlasništva može se obaviti na tri načina: a) temeljem odgovarajućeg suvlasničkog dijela –

etažno vlasništvo može proizići i biti uspostavljeno samo na suvlasničkom dijelu koji je barem toliko velik da

odgovara odnosu korisne vrijednosti toga samostalnog dijela prema korisnoj vrijednosti svih stanova i ostalih

prostorija cijele nekretnine (odgovarajući suvlasnički dio), b) temeljem suglasne odluke svih suvlasnika

nekretnine – ako svi suvlasnici nekretnine odluče da će svoja suvlasnička prava ograničiti tako što će s

određenim suvlasničkim dijelom povezati etažno vlasništvo pa o tome sastave ispravu, tada će se uzeti da je to

odgovarajući suvlasnički dio iz kojeg može biti uspostavljeno etažno vlasništvo bez obzira na to koliki bi bio taj

suvlasnički dio, c) na temelju očitovanje volje vlasnika zemljište sa zgradom, odnosno nositelja prava građenja

sa zgradom – ta osoba može svojim očitovanjem volje zemljišnoknjižnom sudu podijeliti svoje pravo vlasništva

na suvlasničke dijelove i pritom sa svakim od tih dijelova uspostaviti pravo vlasništva na određenom stanu ili

drugom posebnom dijelu u zgradi. U prvom slučaju je potrebna odluka suda, u drugom suglasna odluka svih

suvlasnika u pisanom obliku, a u trećem pisano očitovanje volje vlasnika zemljišta, odnosno nositelja prava

građenja. Zahtjev za uspostavu etažnog vlasništva mogu postaviti: a) suvlasnik nekretnine koji ima odgovarajući

suvlasnički dio, b) zajednički vlasnici koji imaju u svoje zajedničkom vlasništvu odgovarajući suvlasnički dio,

ali će sva prava i dužnosti u vezi s tim etažnim vlasništvom izvršavati solidarno, a prema trećima će se smatrati

da su jedna osoba, c) više suvlasnika te nekretnine temeljem suglasnog zahtjeva, ako njihovi suvlasnički dijelovi

ukupno iznose barem koliko je odgovarajući suvlasnički dio, ali i tada vrijede pravila kao i za zajedničke

vlasnike, d) vlasnik zemljišta ili nositelj prava građenjka kada dijele nekretninu na suvlasničke dijelove koji su

odgovarajući za uspostavu etažnog vlasništva. Kada postoji više ovlaštenika glede istog posebnog dijela svi oni

se smatraju kao jedna osoba. Ako bi na bilo kojem temelju odgovarajući suvlasnički dio zajedno s etažnim

vlasništvom stekle dvije ili više osoba kao suvlasnici ili zajednički vlasnici, sva prava i dužnosti u svezi s

vlasništvom tog posebnog dijela nekretnine će moći izvršavati samo solidarno, a u odnosu prema trećima i

drugim suvlasnicima iste nekretnine uzimati će se da su jedna osoba kako glede upravljanja cijelom nekretninom

tako i svih ostalih prava i obveza vezanih uz odnose etažnog vlasništva. Njihovi međusobni odnosi ovise o tome

jesu li suvlasnici ili zajednički vlasnici, ali oni moraju solidarno izvršavati prava i obveze, a prema trećima se

smatraju kao da su jedna osoba (važno kod namirenja tražbina jer se suvlasnici, odnosno zajednički vlasnici

pojavljuju kao solidarni dužnici) Etažno vlasništvo uspostavlja se upisom u zemljišnu knjigu kao pravo

povezano s određenim suvlasničkim dijelom te nekretnine. Etažno vlasništvo upisuje se u vlasničkom listu na

suvlasničkom dijelu onog suvlasnika za kojeg je osnovano etažno vlasništvo uz navođenje posebnog dijela

nekretnine i sporednih dijelova na koje se proteže, a na posjedovni list stavlja se natpis „Etažno vlasništvo“

Budući da se upisi u gruntovnicu nisu baš provodili, posljedica je bila da cijela novoizgrađena naselja nisu bila

evidentirana u zemljišnim knjigama. Radi poboljšanja stanja donijet je Pravnilnik o ustrojavanju i vođenju knjige

položenih ugovora koji je u izravnoj vezi sa Zakonom o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo. Svi

ugovori o kupoprodaji koji su sklopljeni prema tom Zakonu morali su se položiti u knjigu položenih ugovora. U

tu knjigu se upisuje pojedini stan bez obzira je li zgrada u kojoj se stan nalazi upisana u zemljišnu knjigu. Etažno

vlasništvo upisuje se u vlastovnici na suvlasničkom dijelu onog suvlasnika za kojega je osnovano etažno

vlasništva uz navođenje na koji se određeni posebni dio nekretnine i sporedne dijelove odnosi, a na ulošku će se

staviti naznaka „Etažno vlasništvo“ Za suvlasnički dio koji je povezan s etažnim vlasništvom otvorit će se

poduložak. Suvlasnički dio za koji je otvoren poduložak označit će se u posjedovnici poduloška rednim brojem

upisa pod kojim je upisan u vlastovnici uloška, a ako je taj suvlasnički dio povezan s etažnim vlasništvom,

označit će se i time. Sastav zemljišnoknjižnog tijela ne mijenja se ni povezivanjem suvlasništva s etažnim

vlasništvom, ali će se na zahtjev suvlasnika sa čijim se suvlasničkim dijelom povezalo etažno vlasništvo otvoriti

poduložak za taj dio. Da bi bilo moguće uspostaviti etažno vlasništvo, a radi se o derivativnom stjecanju,

potreban je osim modusa (upisa u zemljišnu knjigu) i pravni temelj. Kao pravni temelj javlja se pisana suglasnost

svih suvlasnika, no niti jedan suvlasnik ne može uskratiti svoj pristanak na uspostavu etažnog vlasništva drugom

suvlasniku koji ima odgovarajući suvlasnički dio, osim ako bi se tom uspostavom etažnog vlasništva njemu

ukinula ili ograničila prava koja mu već pripadaju na temelju njegova ranije uspostavljenog etažnog vlasništva.

Stoga uspostava etažnog vlasništva ne smije ograničavati ili ukidati prava suvlasnika čije je etažno vlasništvo

već uspostavljeno, a ostali suvlasnici ne mogu uskratiti svoj pristanak na uspostavu etažnog vlasništva onom

suvlasniku koji je ispunio sve pretpostavke. No ako bi neki od suvlasnika ipak uskratio suglasnost, sud bi trebao

smatrati kao da je suglasnost dana i omogućiti upis u zemljišnu knjigu osim ako nije pokrenut sudski postupak

kojim se želi dokazati da bi uspostavom etažnog vlasništva bila ukinuta ili ograničena prava koja već pripadaju

pojedinom suvlasniku temeljem njegovog ranije uspostavljenog etažnog vlasništva. Posebno je pitanje što ako

neki suvlasnici ne mogu dati svoju suglasnost (duže su odsutni, a nepoznato je njegovo prebivalište/boravište,

umrli su, a pitanje nasljeđivanja još nije riješeno i sl.) Prema tome se čini da je u tim i sličnim slučajevima

važnije da sud utvrdi vrijeđaju li se uspostavom etažnog vlasništva prava ostalih suvlasnika, odnosno postoji li

među samim suvlasnicima neki spor glede međusobnih prava i obveza koji je povezan s uspostavom etažnog

vlasništva. Kruto ustrajavanje na postojanju pisane suglasnosti, čini se nepotrebnim. Etažno vlasništvo ne može

se uspostaviti dok nadležno tijelo ne potvrdi da je određeni stan ili druga prostorija u određenog zgradi i na

određenoj zemljišnoj čestici samostalna uporabna cjelina. Potvrda mora sadržavati popis i opis posebnih dijelova

nekretnine i da su izgrađena u skladu s dozvolom nadležnog tijela. Time se osigurava da se etažno vlasništvo

neće uspostaviti na zajedničkom dijelu zgrade. Ovu potvrdu koju izdaje ured državne uprave u županijama,

odnosno Gradu Zagrebu nadležan za poslove graditeljstva može zamijeniti uporabna dozvola iz koje je vidljivo

da je zgrada izgrađena sukladno planu posebnih dijelova nekretnine, potvrđenim građevinskom dozvolom da ti

posebni dijelovi predstavljaju samostalnu uporabnu cjelinu. Isto tako etažno vlasništvo ne može se uspostaviti

dok ne postane pravomoćnom odluka suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti toga stana, odnosno druge

prostorije te korisnih vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine, osim kada Zakon o vlasništvu

određuje da pravomoćnu sudsku odluku zamjenjuje isprava suvlasnika. Ova isprava je presudna za uspostavu

etažnog vlasništva jer se temeljem te sudske odluke određuje i udio svakog pojedinog suvlasnika u pravu

samostalne uporabe određenog posebnog dijela nekretnine, a i u odnosu na ostala prava i dužnosti u vezi s

nekretninom kao cjelinom. Sud će dostaviti odluku svakom suvlasniku i to ne samo kada se korisne vrijednosti

određuju prvi puta (kada se radi o novogradnji ili uspostavljanju etažnog vlasništva prvi put), već i kada se radi o

pojedinačnom zahtjevu određenog suvlasnika za promjenom korisne vrijednosti njegovog posebnog dijela

nekretnine. To je neophodno kako bi svi suvlasnici bili upoznati s određivanjem korisnih vrijednosti ili o

njihovoj eventualnoj promjeni. Ako njome nisu zadovoljni, suvlasnici mogu ulagati pravne lijekove u

izvanparničnom postupku.

B Uspostava vlasništva posebnog dijela nekretnine na temelju odgovarajućeg suvlasničkog dijela i korisne

vrijednosti

Zakon o vlasništvu je odredio pravila za utvrđivanje korisne vrijednosti stana ili druge prostorije: a)

korisne vrijednosti utvrđuje isključivo sud odlukom u izvanparničnom postupku, b) temeljno je pravilo da se

korisna vrijednost stana ili druge samostalne prostorije izračunava iz korisne površine stana ili druge samostalne

prostorije (korisna površina je ukupna podna površina, umanjena za širinu zidova koji je prekidaju), c) osim

korisne površine uzimaju se u obzir i dodaci i odbici za razlike koje povećavaju ili smanjuju vrijednost prema

drugim stanovima, odnosno prostorijama, a koje po shvaćanju u prometu i iskustvu proizlaze iz namjene,

položaja i slično, a nisu nastale na trošak samo jednog suvlasnika, d) zanemaruju se razlike koje povećavaju ili

smanjuju vrijednost ako bi sve zajedno opravdale dodatak ili odbitak od manje od 2 posto korisne površine stana

ili druge prostorije, e) prigodom izračunavanje korisne površine neće se uzimati u obzir tavanske i podrumske

prostorije koje po svojoj opremi nisu prilagođene za stambene i poslovne svrhe kao ni stubišta, otvoreni balkoni i

terase, odnosno drugi dijelove nekretnine koji su pripadak nekog stana ili samostalne prostorije, f) korisna

površina se u pravilu izračunava prema glavnom projektu koji je sastavni dio građevinske dozvole ili koji je

potvrđen po nadležnom tijelu, ali ako netko učini vjerojatnim da postoje znatnija odstupanja od tog projekta,

korisna će se površina izračunati prema stvarnom stanju, g) korisna vrijednost može se utvrđivati nakon što je

gradnja završila, ali i prije završetka. Korisne vrijednosti utvrđuje sud, a ako bi se međe suvlasnicima pojavilo

sporno pitanje (npr. veličina suvlasničkih dijelova), onaj suvlasnik koji ističe sporno pitanje bio bi upućen na

parnicu što ne bi trebalo utjecati na usporavanje odluke o korisnim vrijednostima jer se ona može donijeti i prije

konačnog završetka parnice. Iako je Zakon postavio određena pravila za određivanje korisne vrijednosti, ona

nisu dostatna da sud u svakom konkretnom slučaju može donijeti utemeljenu odluku o utvrđivanju korisnih

vrijednosti jer ne postoji provedbeni propis koji bi detaljnije uredio ovo pitanje. Pri izračunavanju korisnih

vrijednosti sud koristi pomoć ovlaštenih sudskih vještaka. Korisna površina stana izražava se u mjernim

jedinicama za površinu te nakon što je utvrđena ukupna površina npr. pojedinog stana, izračunava se prema

postojećem stanju vrijednost po četvornom metru. Postojeće razlike pokazuju stanje koje povećavaju ili

smanjuju vrijednost i ovdje nema čvrstih mjerila osim što Zakon spominje shvaćanja u prometu, namjenu,

iskustvo, položaj i sl. Uzimanjem svih tih elemenata u obzir dobiva se cijena četvornog metra pojedinog

posebnog dijela nekretnine koja predstavlja polazište pri konačnom izračunavanju korisne vrijednosti.

Množenjem površine i cijene po četvornom metru stana ili drugog posebnog dijela zgrade dobije se korisna

vrijednost određene etažne cjeline. Ukupan zbroj svih korisnih vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine

predstavlja polazište za izračunavanje i veličine suvlasničkih dijelova. Korisna vrijednost pojedinog posebnog

dijela nekretnine množi se sa 100 i nakon toga podijeli s ukupnom korisnom vrijednošću svih posebnih dijelova

nekretnine pa se tako dobije veličina suvlasničkog dijela pojedinog posebnog dijela nekretnine (npr. 28/100,

4/100 i sl.) Ukupni zbroj (100%) korisnih vrijednosti biti će ostvaren samo u slučaju da se na svim posebnim

dijelovima nekretnine uspostavi etažno vlasništvo i da postoji jednak odnos između svih odgovarajućih

suvlasničkih dijelova i svih korisnih vrijednosti. U protivnom ako se na svim dijelovima nekretnine koji ne

predstavljaju zajedničke dijelove, ne uspostavi etažno vlasništvo ili pojedini odgovarajući suvlasnički dijelovi

budu veći od pojedinih korisnih vrijednosti, nakon određenih promjena koje se u međuvremenu dogode, korisne

vrijednosti bi se mogle ponovno utvrđivati. U pretežnom broju slučajeva suvlasnički dio nekretnine biti će

jednak korisnoj vrijednosti stana, odnosno druge samostalne prostorije prema korisnoj vrijednosti svih stanova i

ostalih prostorija cijele nekretnine. No ponekad može biti i veća jer je npr. naknadno izvršena dogradnja na

trošak svih suvlasnika ili zbog toga što određeni stan ima poseban ulaz na prometnu ulicu pa se može koristiti i

kao atraktivan poslovni prostor, a nije nastao isključivo ulaganjem toga suvlasnika. Ako je suvlasnički dio manji

od odnosa korisne vrijednosti stana za kojeg se traži uspostava etažnog vlasništva (odnosno druge samostalne

prostorije) i korisne vrijednosti svih ostalih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine, tada se etažno

vlasništvo neće moći uspostaviti. No tada su moguće modifikacije putem povećanja suvlasničkog dijela ili

smanjivanja korisne vrijednosti stana što bi podrazumijevalo i plaćanje određene naknade ili prijenos određenih

sporednih dijelova i slično. Sud će ponovno utvrđivati korisnu vrijednost: a) zbog određenih promjena nastalih

građevinskim zahvatima, b) zbog promjene stanja stanova, odnosno drugih prostorija koje neposredno graniče ili

zbog prijenosa sporednih dijelova jednog posebnog dijela zgrade na drugi. U prvom slučaju zahtjev je ovlašten

postaviti bilo koji od suvlasnika, a nakon završetka gradnje i svatko tko želi steći etažno vlasništvo, a u drugom

slučaju vlasnici posebnih dijelova koji izvode promjene ili prijenos. Sud koji ponovno odredi neku korisnu

vrijednost, ujedno će utvrditi mijenja li se i za koliko zbroj svih korisnih vrijednosti stanova i ostalih posebnih

dijelova iste nekretnine. Prvi slučaj naknade promjene korisnih vrijednosti detaljno je uređen: a) utvrđena

korisna vrijednost stana, odnosno druge prostorije utvrđena prije završetka gradnje promijenila se za najmanje

2% radnjama za koje je potrebna građevinska dozvola, s time da zahtjev za ponovnim utvrđivanjem može biti

postavljen u roku godine dana od pravomoćnosti uporabne dozvole, b) nakon završene gradnje bitno se

promijenila utvrđena korisna vrijednost stana, odnosno druge prostorije takvim građevinskim zahvatima

obavljenim na nekretnini za koje je potrebna građevinska dozvola, s time da u tom slučaju zahtjev za ponovno

utvrđivanje može biti postavljen samo u roku od godine dana od pravomoćnosti uporabne dozvole. Iz ove

odredbe vidi se kako zakon razlikuje i prihvaća mogućnost da svi suvlasnici nekretnine ne moraju biti i etažni

vlasnici (nemaju odgovarajući suvlasnički dio ili jednostavno nisu pokrenuli postupak za uspostavu etažnog

vlasništva) Tada se kao pretendenti za uspostavu etažnog vlasništva mogu pojaviti i osobe koje nisu bili

suvlasnici u trenutku kada je započela gradnja već su tijekom gradnje uložili određena sredstva ili kupili

određeni suvlasnički dio i sl. Veća zaštita se pruža suvlasnicima jer mogu zahtijevati i promjenu korisnih

vrijednosti prije završetka gradnje, što je i logično jer su jedino suvlasnici mogli zahtijevati utvrđivanje korisnih

vrijednosti prije završetka gradnje, a nakon završetka gradnje situacija se mogla izmijeniti pa to mogu onda

zahtijevati i druge osobe. Dok gradnja nije završena uzimaju se u obzir i relativno manje promjene korisnih

vrijednosti (najmanje 2 posto) jer svaka promjena tijekom gradnje može imati značajnije posljedice za konačan

izgled i suvlasničke odnose od promjena nakon završetka gradnje koje je lakše uočiti. Utvrdi li se ponovno

korisna vrijednost zbog ovih promjena, suvlasnici su dužni međusobno preuzeti ili prenijeti one suvlasničke

dijelove koji su potrebni da bi svakom etažnom vlasniku pripao barem onoliki dio koji je nakon utvrđenja

korisnih vrijednosti nužan za uspostavu njegova etažnog vlasništva (odgovarajući suvlasnički dio) Preuzimanje i

prenošenje suvlasničkih dijelova obaviti će se putem besplatnih, odnosno naplatnih pravnih poslova ovisno o

tome jesu li i koliko sudjelovali ostali suvlasnici u obavljanju promjena. U drugom slučaju promjena stanja

stanova može značiti promjenu u korisnoj površini koja je nastala takvim građevinskim zahvatima za koje nije

potrebna građevinska dozvola, zatim promjena u namjeni ili položaju što ima utjecaja ponajprije na one stanove

koji neposredno prostorno graniče. No jedan etažni vlasnik može izvršiti i takvu promjenu da stan pretvori u

poslovnu prostoriju čime će se povećati korisna vrijednost tog posebnog dijela, a smanjiti korisna vrijednost

stanova koji se nalaze u neposrednom susjedstvu s tim stanom ili eventualno i ostalih stanova te nekretnine.

Druga situacija u okviru ovog slučaja nastaje zbog prijenosa sporednih dijelova jednog posebnog dijela zgrade

na drugi (balkoni, šupe i sl.) Sporedan dio mora biti takav da je dostupan za prijenos na drugi posebni dio zgrade,

odnosno ti posebni dijelovi zgrade moraju neposredno graničiti. Utvrdi li se ponovno korisna vrijednost zbog

promjene stanja stanova ili prijenosa sporednih dijelova, suvlasnici čija je korisna vrijednost povećana dužni su

punu naknadu onim suvlasnicima kojima se korisna vrijednost njihovih dijelova smanjila (korisna vrijednost

može utjecati i na promjenu veličine suvlasničkih dijelova)

C Uspostava vlasništva posebnog dijela nekretnine na temelju suglasne odluke svih suvlasnika

Suvlasnici nekretnine mogu suglasno odlučiti ograničiti svoj suvlasnička prava tako što će s određenim

suvlasničkim dijelom povezati etažno vlasništvo pa makar taj suvlasnički dio i nije toliko velik koliko je inače

propisano za odgovarajući suvlasnički dio. Njihovo suglasno očitovanje volje smatra se do uspostave etažnog

vlasništva njihovim sporazumom o podjeli posjeda stvari i izvršavanju suvlasničkih ovlasti. Isprava koju

potpisuju svi suvlasnici po svojoj pravnoj prirodi je ugovor i tada isprava zamjenjuje pravomoćnu odluku suda

pa se ne može više tražiti sudsko utvrđivanje korisne vrijednosti, osim u slučajevima naknadne promjene

korisnih vrijednosti. Poništaj bi se mogao zahtijevati ako postoje razlozi ništetnosti ili pobojnosti. Suvlasnici

mogu i drugačije odrediti veličinu posebnog dijela nekretnine koja ne mora odgovarati veličini suvlasničkog

dijela, ali u svakom slučaju se smatra da svaki suvlasnik ima odgovarajući suvlasnički dio i bez obzira na to što

to ne mora uvijek biti tako jer postoji potpuna suglasnost i namjera suvlasnika da uspostave etažno vlasništvo

tako da sve eventualni rizici padaju na teret suvlasnika. Isprava suvlasnika trebala bi sadržavati određene

sastojke temeljem kojih bi se mogao obaviti upis etažnog vlasništva u zemljišnu knjigu (podaci o posebnim

dijelovima zgrade i sporedni dijelovi na koje se proteže i određivanje etažnog vlasništva tog dijela kao i veličina

suvlasničkog dijela pojedinog suvlasnika) Uz ispravu će biti podnesen i građevinski plan odobren od vlasti ili

drugi plan ako postoje znatnija odstupanja od toga plana, a nužna je i ovjera potpisa na ispravi. Posebna clausula

intabulandi nije potrebna jer je ona pretpostavka uspostavi etažnog vlasništva temeljem suglasne odluke svih

suvlasnika i obvezatno se navodi u ispravi koja sadrži odluku.

D Uspostava vlasništva posebnog dijela nekretnine na temelju očitovanja volje vlasnika zemljišta sa zgradom,

odnosno nositelja prava građenja sa zgradom

Vlasnik zemljišta sa zgradom, odnosno nositelj prava građenja sa zgradom može svojim (pisanim

dakako) očitovanjem volje zemljišnoknjižnom sudu podijeliti svoje pravo vlasništva na suvlasničke dijelove i

pritom sa svakim od tih dijelova uspostaviti pravo vlasništva na određenom stanu ili drugom posebnom dijelu u

zgradi i tada pravomoćnu odluku suda zamjenjuje ta odredba. Iako nikome nisu potrebne dodatne suglasnosti,

moguće je da nositelj prava građenja odluči uspostaviti etažno vlasništvo, ali da eventualno mora pribaviti

suglasnost vlasnika zemljišta na kojem postoji pravo građenja, ako je to predviđeno ugovorom o pravu građenja

ili bi se to protivilo njegovom sadržaju. Jesu li ispunjene sve pretpostavke za upis etažnog vlasništva, procjenjuje

zemljišnoknjižni sud. Ako zgrada tek treba biti izgrađena, etažno vlasništvo će se uspostaviti tek ako zgrada

bude izgrađena pa se etažno vlasništvo uspostavlja pod odgodnim uvjetom. Ako je prodavatelj odredio kako će

se upravljati nekretninom to će djelovati prema trećima ako je zabilježeno u zemljišnoj knjizi (npr. ako je netko

izgradio zgradu, podijelio je na suvlasničke dijelove i uspostavio etažno vlasništvo nad stanovima, odnosno

prostorijama pa namijenio te dijelove tržištu, odnosno kupoprodaji) Prema svim korisnicima tih prostorija (kupci

ili eventualno najmoprimci) vrijedit će odredba o upravljanju nekretninom jedino ako je zabilježena u zemljišnoj

knjizi. Ova odredba je svakako pogodnost za prodavatelja i ona je učinjena radi toga što je on ovdje jedini i

izvorni vlasnik cijele nekretnine pa mu se i dozvoljava pridržaj određenih prava koja idu u njegovu korist.

E Pretvaranje etažnog vlasništva stečenog po prijašnjim propisima u vlasništvo posebnog dijela nekretnine

Zakon o vlasništvu prema Prijelaznim i završnim odredbama određuje da etažno vlasništvo i pravo

raspolaganja na posebnom dijelu zgrade u društvenom vlasništvu stečeno temeljem prijašnjih propisa, od

stupanja na snagu Zakona o vlasništvu postaju etažnim vlasništvom prema odredbama novog Zakona i prosuđuju

se po njima ako u prijelaznim odredbama nije što drugo određeno. Vlasnik posebnog dijela zgrade nakon

stupanja na snagu Zakona o vlasništvu ostaje vlasnikom svog posebnog dijela nekretnine, a nositelj prava

raspolaganja postaje vlasnikom tog posebnog dijela s time da se vlasništvo posebnog dijela nekretnine

neodvojivo povezuje s određenim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine. Veličina odgovarajućeg suvlasničkog

dijela utvrdit će se odgovarajućom primjenom pravila Zakona o vlasništvu o veličini odgovarajućeg

suvlasničkog dijela, no polazište će biti veličina odnosno vrijednost posebnog dijela u etažnom vlasništvu u

odnosu prema vrijednosti cijele nekretnine (suprotna situacija od ranije opisane) Osobe koje su po prijašnjim

propisima imale valjani pravni temelj za stjecanje vlasništva stana, ovlaštene su na tom temelju steći stan,

odnosno drugi posebni dio zgrade zajedno s odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine. Upis se

provodi u zemljišnoj knjizi, a raniji upisi se smatraju upisima etažnog vlasništva povezanog sa suvlasničkim

dijelom te nekretnine. Ako je netko do stupanja na snagu Zakona o vlasništvu temeljem odobrenja nadležne

vlasti o svome trošku proveo prenamjenu zajedničkih prostorija u zgradi u društvenom vlasništvu u stan ili drugu

samostalnu prostoriju, stekao je time i pravo vlasništva kao etažnog vlasništva zajedno s odgovarajućim

suvlasničkim dijelom cijele nekretnine. Ove odredbe primjenjuju se na odgovarajući način i na nadogradnje,

dogradnje i pregradnje nekretnine koje su izvršene do stupanja na snagu Zakona o vlasništvu temeljem valjanog

odobrenja nadležne vlasti i o svome trošku. Nakon stupanja na snagu Zakona o vlasništvu takvo što nije moguće,

osim iznimno, odnosno ako nije što drugo odredio vlasnik dograđene, nadograđene, odnosno prigrađene

nekretnine. Praktički uspostava etažnog vlasništva ima jednak učinak na suvlasništvo nekretnine kao da se radi o

razvrgnuću suvlasništva. Dakle, suvlasnici su odlučili da će umjesto diobe nekretnine svoja suvlasnička prava

ograničiti tako što će s određenim idealnim dijelom povezati vlasništvo posebnog dijela pa se tada uzima da je to

njihova odluka o načinu razvrgnuća suvlasništva. Ipak ovo razvrgnuće se tiče samo odnosa na posebnom dijelu

nekretnine na kojem je uspostavljeno etažno vlasništvo dok i dalje ostaje suvlasništvo na svim dijelovima

nekretnine na kojima nije uspostavljeno etažno vlasništvo.

III IZVRŠAVANJE VLASNIČKIH OVLASTI I DUŽNOSTI

Etažni vlasnik upravlja svojim posebnim dijelom i izvršava sve vlasničke ovlasti i dužnosti kao da je taj

posebni dio samo njegovo vlasništvo pa može, ako nije drugačije određeno, činiti s tim dijelom što ga je volja te

svakog drugog iz toga isključiti. Etažni vlasnik ima određena prava: a) pravo na stjecanje vlasništva svih plodova

i koristi od posebnog dijela nekretnine osim ako oni na nekom posebnom pravnom temelju ne pripadaju kome

drugomu (npr. podnajam), b) pravo davanja u najam ili zakup posebnog dijela nekretnine (cijeli ili dio) ne tražeći

za to odobrenje ostalih suvlasnika, ako nije što drugo ugovoreno ili upisano u zemljišnoj knjizi, c) ovlast izvršiti

prepravke u stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji, uključujući i promjene namjene ne tražeći za to odobrenje od

ostalih suvlasnika, ali u skladu s građevinskim propisima i o svome trošku, d) ovlast traženja naknade imovinske

štete koju pretrpi na svome posebnom dijelu u svezi s održavanjem zajedničkih dijelova nekretnine, e) ovlast

tražiti popravljanje štete u vezi s promjenama koje je izvršio drugi suvlasnik ili suvlasnici, f) ovlast tražiti

primjereno osiguranje ako s obzirom na okolnosti prijeti ozbiljna opasnost da će nastati šteta zbog onoga što u

izvršavanju ili prekoračenju ovlasti glede nekretnine poduzima ili je već poduzeo pojedini suvlasnik bez

suglasnosti ostalih. Dužnosti etažnog vlasnika su: a) dužnost održavanja, b) dužnost da odgovara za štetu koja je

nastala zbog nebrige ili neodržavanja posebnog dijela nekretnine koja može biti pojedinačna ili solidarna, c)

dužnost da omogući pristup i uporabu svog posebnog dijela nekretnine ako je to potrebno za održavanje

zajedničkih dijelova nekretnine, d) dužnost da odgovara za štetu koju je učinio ostalim suvlasnicima prigodom

izvršavanja promjena na svome posebnom dijelu nekretnine, e) dužnost naknade imovinske štete onom etažnom

vlasniku koji je tu štetu pretrpio zbog toga što je omogućio pristup i uporabu svog posebnog dijela radi

održavanja zajedničkih dijelova nekretnine, f) dužnost davanja primjerenog osiguranja kada se za to ispune

uvjeti, g) dužnost snošenja svih javnih obveza i tereta u vezi sa svojim etažnim vlasništvom.

2. Izvršavanje suvlasnikovih ovlasti

Osim plodova koji pripadaju etažnom vlasniku, Zakon o vlasništvu spominje i druge koristi koje bi

mogle pripasti suvlasniku (etažnom vlasniku) u vidu različitih nagrada, odšteta, povlaštenih zajmova i sl.

Suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno etažno vlasništvo ovlašten je taj dio (cijeli i pojedine

njegove dijelove) iznajmiti ili dati u zakup ne tražeći za to odobrenje ostalih suvlasnika, osim ako nije što drugo

ugovoreno ili upisano u zemljišnoj knjizi (npr. kao u slučaju upisa određivanja načina upravljanja zgradom ili

ako sami suvlasnici ugovore da se posebni dijelovi nekretnine neće moći davati u zakup za obavljanje određenih

vrsta poslovne djelatnosti jer bi to moglo remetiti mir ili im na drugi način smetati) Suvlasnik može na svom

posebnom dijelu izvesti promjene pa i promjenu namjene, ali: a) promjena ne smije prouzročiti oštećenje zgrade

i drugih dijelova nekretnine, a ni povredu onih interesa ostalih suvlasnika koji zaslužuju zaštitu (vanjski izgled

zgrade, sigurnost osoba, zgrade ili drugih stvari), b) ako bi za promjenu bilo potrebno zadrijeti u zajedničke

dijelove nekretnine, to je dopušteno samo ako je takva promjena uobičajena ili služni važnom vlasnika posebnog

dijela inače je svaki suvlasnik može zabraniti, osim ako se radi o vodovima za svjetlo, plin, energiju, vodi i

telefon i sličnih uređaja, antena ako nije moguć ili nije odobren priključak na postojeću antenu, c) ne smije se

zadrijeti u tuđe etažno vlasništvo bez odobrenja, ali će se morati otrpjeti svi tuđi prepravci koji bitno i trajno ne

vrijeđaju etažno vlasništvo i ono što je umjesno kad se pravedno odvagnu svi interesi, d) etažni vlasnik koji

provodi promjene dužan je dati primjerenu naknadu drugome čija je prava povrijedio i kad je taj bio dužan trpjeti

tu povredu. Sve određeno za stanove i druge samostalne prostorije vrijedi jednako i za sve sporedne dijelove koji

su njihovi pripatci. Ako je za promjenu namjene potrebna dozvola vlasti, suvlasnici ne mogu uskratiti svoj

pristanak kad je on potreban i odgovaraju za štetu koju bi prouzročili svojom uskratom. Etažni vlasnik koji je

dužan dopustiti pristup u stan, odnosno prostoriju i njihovu uporabu ako je to potrebno za održavanje zajedničkih

dijelova nekretnine ima pravo na naknadu imovinske štete koju pretrpi, a primjerenu naknadu su mu dužni svi

suvlasnici solidarno. Nije određeno jesu li iznosi koji trebaju namiriti suvlasnici jednaki ili razmjerni veličini

suvlasničkog dijela, no to ipak treba tumačiti u prilog razmjernosti. Postavlja se i pitanje trebaju li svi suvlasnici

sudjelovati u podmirivanju štete pa i u slučaju kada jedan dio suvlasnika uopće ne koristi određene zajedničke

dijelove na kojima je trebalo obaviti određeni zahvat koristeći se pri tome nečijim posebnim dijelom (npr. da u

zgradi sa više posebnih ulaza neke ulaze ne koriste svi suvlasnici) Ipak ovdje Zakon o vlasništvu ne radi razliku

pa su svi suvlasnici dužni sudjelovati u primjerenoj naknadi, bez obzira služe li se zajedničkim dijelovima

nekretnine ili ne jer su ipak suvlasnici tih dijelova. Etažni vlasnik ima i ovlast da traži popravljanje štete u vezi s

promjenama koje je izvršio drugi suvlasnik ili suvlasnici (tada solidarno odgovaraju) Konačnu odluku donosi

sud vodeći računa jesu li suvlasnici bili dužni trpjeti određene promjene ili ne. Posljednja ovlast je mogućnost

traženja primjerenog osiguranja (npr. polog novca ili vrijednosnica) kada prijeti ozbiljna opasnost da će nastati

šteta, a radi se o radnjama koje se obavljaju bez suglasnosti svih suvlasnika. O zahtjevu za davanjem osiguranja

odlučuje sud u izvanparničnom postupku ako nije što drugo propisano ili ako se već vodi drugi postupak u vezi s

onim što je suvlasnik poduzeo ili poduzima gdje je moguće odrediti davanje primjerenog osiguranja. Sud

prilikom odlučivanja o davanju osiguranja trebao bi voditi računa postoji li sporazum suvlasnika o obliku

primjerenog osiguranja i o svim drugim relevantnim okolnostima (npr. konkretne mogućnosti suvlasnika koji

poduzima radnju, interesi svih suvlasnika i sl.)

3. Izvršavanje suvlasnikovih dužnosti

Etažni vlasnici moraju održavati svoj posebni dio nekretnine kao i njima namijenjene uređaje (struja,

plin, voda kao i sve druge pripatke toga posebnog dijela) da drugim suvlasnicima ne nastane nikakva šteta.

Etažni vlasnik odgovara za štetu koja je nastala zbog nebrige, odnosno neodržavanja posebnog dijela nekretnine

koja može biti pojedinačna ili solidarna. Za svu štetu koju drugi suvlasnici pretrpe u vezi s izvršavanjem

dužnosti održavanja ili zbog njezina neizvršavanja, odgovara im onaj suvlasnik čija je to bila dužnost

uzdržavanja, a ako je to bila dužnost više suvlasnika oni odgovaraju za štetu solidarno. Etažni vlasnik mora i

snositi sve javne obveze i terete u vezi s vlasništvom toga dijela, ako nije što drugo zakonom određeno

(komunalije, struja, voda i sl.) Javne obveze mogu se ticati poreza na vlasništvo, a tereti namirenje hipoteke. Ako

je dužnik obveze za komunalije osoba koja ima pravo najma, odnosno zakupa, suvlasnik (etažni vlasnik) jamči

dobavljaču za ispunjenje te obveze. Ostale dužnosti navedene su i ranije (davanje osiguranja, odgovornost za

štetu i sl.) Na kraju se postavlja pitanje treba li sve ili samo neke slučajeve odgovornosti za štetu prosuđivati

prema kriteriju subjektivne ili objektivne odgovornosti, a pitanje na to će dati sudska praksa. Vrhovni sud je

1967. godine rekao da se odgovornost etažnog vlasnika za štetu koju je vršeći popravke na svoje posebnom

dijelu nanio zajedničkim dijelovima zgrade ili drugom etažnom vlasniku temelji na objektivnom načelu. Ipak se

čini kako je ovo stajalište prestrogo ako se uzme da stan nije opasna stvar, ali u svakom konkretnom slučaju se

treba ispitati nije li sama radnja temeljem koje je došlo do nastanka štete opasna, odnosno ne potpada li možda

pod pojam opasne djelatnosti u kojem slučaju izaziva objektivnu odgovornost za štetu.