B.DK/PLUS

1

Når du skal købe en andelsbolig Hvordan har udviklingen været inden for andelsboligmarkedet de seneste par år? Hvordan analyserer man sig frem til, om andelsboligforeningen er sund eller dybt forgældet? Hvad

skal man passe særligt på med, inden man underskriver købskontrakten? Hvilken finansiering kan bedst betale sig? Er et forældrekøb forsvarligt?

Ja, spørgsmålene er mange, når andelsboligen skal findes og købes. Denne guide vil give

dig et solidt afsæt, inden du tager springet og underskriver købskontrakten.

●●●

Forfattere: Philip Sune Dam, Rikke Seidenfaden, Marie Joo Kim Jensen, Lars Erik Skovgaard, Simon Nyborg,

Claus Iversen, René Poulsen, Henrik Grave, Marie Varming, Lars Andersson, Birgit Straarup, Sten Thorup

Kristensen, Sten Thorup Kristensen, Steen Winther Petersen, Søren Damgaard og Kristian Boye.

April 2012

B.DK/PLUS

2

Andelsboligmarkedets udvikling – hvad er der i vente? ................... Først en advarsel: Hver femte københavnske andelsbolig er en gældsfælde………………………… Så farligt er andelsboligmarkedet…………………………………………………………………………………………. Home: Andelsboliger skal ned i pris ............................................................................................ Andelshavere sænker prisen hurtigst ......................................................................................... Umuligt at sælge andelsboliger .................................................................................................. Låneivrige banker bag andelsbolig-boble .................................................................................... Sådan fungerer prispumpen på andelsboligmarkedet………………………………………………………….. Antallet af andelsboliger til salg eksploderer .............................................................................. Andelskrak rammer skævt ........................................................................................................... Tvivlsom jura ved andelskrak ...................................................................................................... Andelshavere sælger boligen uden mægler ................................................................................ Skat redder andelsboligejere ....................................................................................................... Andelsbolig kan fortsat være et fornuftigt valg ........................................................................... Andelsboliger til salg er tredoblet ................................................................................................ Eksplosion i salget af andelslejligheder ........................................................................................ Andelssalg sætter rekord på Vesterbro ......................................................................................... Frit valg i Valby ..............................................................................................................................

Sådan analyserer du andelsboligforeningen ................................................ Det skal du kigge efter ................................................................................................................. Pas på faldgruberne ved køb af andelsbolig ................................................................................ Sådan undersøger du andelsforeningers regnskaber .................................................................. Køb andel med omtanke ............................................................................................................. Spring køen over ved studiestart..................................................................................................

Personlige historier om køb af andelsbolig ................................................... Danske Bank sagde nej - Nordea sagde ja .................................................................................... »Vi var for naive«..........................................................................................................................

Debatindlæg ........................................................................................................................ Nej, det er skam en andel ............................................................................................................. Hjælp de truede andelsforeninger ................................................................................................ Skal Skat sætte prisen på din andelsbolig?………………………………………………………..……………………….

3-26 3 5 6 7 8 8 10 11 12 13 15 16 17 18 19 19 20 21-29 21 22 23 24 26 28-41 28 29 30-38 30 32 33

B.DK/PLUS

3

Andelsboligmarkedet generelt – hvad er der i vente?

Hver femte andelsbolig er en

gældsfælde

Hver femte andelsboligejer i København

skylder nu, ud over deres egen gæld, mere

end 500.000 kroner væk på grund af

andelsforeningens gæld, viser nye

beregninger. Typisk oplyses andelen af

gælden ikke for køber.

Af Philip Sune Dam og Rikke Gredsted

Seidenfaden, Bragt i Berlingske Business

December 2011

Andelsboligmarkedet er i gældskrise.

Andelsforeningernes gæld er vokset så meget

de seneste par år, at hver femte

andelsboligejer i København - ud over

personligt stiftet boliggæld - skylder 500.000

kroner væk, fordi andelsboligforeningen har

optaget kæmpelån.

For en 100 kvadratmeters andelslejlighed til

en attraktiv pris kan man som køber risikere,

at ens andel af foreningens gæld løber op i 1,4

millioner kroner, som der skal betales afdrag

og renter af.

Det viser beregninger, som Andelsbasen.

dk har foretaget i samarbejde med Berlingske

Research. De har lavet en stor økonomisk

analyse af de seneste års regnskaber fra de

100 største andelsboligforeninger i

København.

I de truede foreninger, der er undersøgt, er

næsten halvdelen af andelshaverne underlagt

vedtægter, så de hver især kan komme til at

hæfte personligt for foreningens bankgæld,

hvis andelsforeningen går konkurs.

»Gælden i andelsboligforeningen medfører, at

den enkelte køber nemt kommer til at låne

mere end 90 procent af boligens værdi.

Hvis prisniveauet på andelsboligmarkedet

falder ti procent, som vi har set, er man

pludselig teknisk insolvent,« siger Tejs

Carstensen fra Andelsbasen. dk.

Uigennemsigtige priser Gældsbyrder gør det meget vanskeligt at

gennemskue de reelle udgifter i en

andelsbolig.

Det fremgår nemlig ikke direkte af hverken

salgsopstilling eller årsrapporter, hvor stor en

andel den enkelte andelshaver har i gælden.

Derudover fremgår foreningens lånetyper

heller ikke altid.

De reelle udgifter burde derfor fremgå meget

tydeligere ved køb af andelsbolig, mener en

ekspert i boligøkonomi.

»Der burde være meget mere

gennemsigtighed.

Der er ikke ordentlig information til køberne.

En køber bør have en person med særlig

ekspertviden om andelsboliger ved hånden,

og der kan være mange konsekvenser af, at

man ikke får nok informationer, når man

køber en andelslejlighed,« siger boligøkonom

Jens Lunde, der er lektor og ekspert i

boligøkonomi og finansiering ved

Copenhagen Business School.

Det bakker underdirektør i BRFkredit Kim

Thomsen op om. Det stiller nemlig høje krav

til køber, der skal gennemskue, om en bolig er

et godt køb eller ej.

B.DK/PLUS

4

»Man burde oplyse helt specifikt, hvordan

man kommer frem til boligafgiften, herunder

for lånene. Mange af de boliger, der har en

høj gæld, ser jo billige ud uden at være det,«

siger Kim Thomsen, der er ansvarlig for

BRFkredits udlån til andelsboligforeninger.

Han mener, at det stiller alt for høje krav til

andelskøberen, der både skal kunne

gennemskue, om foreningen har gæld, og

hvilke lån boligforeningen har.

»Andelsmarkedet er meget uigennemskueligt,

og der er ikke helt klare regler. Som køber

skal man faktisk have regnskabsteknisk viden.

Du skal ikke kun kende gældens størrelse,

men også typen af lån. Er det et kontantlån, et

trappelån eller andet? Det kan du ikke se af

årsrapporten, som hvis du køber en ejerbolig.

I stedet skal du selv spørge ind til det,« siger

han.

Typisk må man som køber også selv regne ud,

hvor stor en andel af foreningens gæld, man

overtager og eventuelt kan komme til at hæfte

for.

Boligminister Carsten Hansen ( S) har

tidligere lovet en undersøgelse af

andelsboligmarkedet, men over for Berlingske

afviser han, at det er nødvendigt at

gennemtvinge mere prisgennemsigtighed.

Minister afviser gennemsigtighed »Der er i dag regler, som sikrer, at

andelskøbere har et rimeligt grundlag at

basere deres købsbeslutning på. Ifølge

Andelsboligloven skal en sælger eksempelvis

som minimum udlevere foreningens

vedtægter, det seneste årsregnskab samt

budget og en opstilling af, hvordan prisen for

andelen er beregnet. Årsregnskaberne

indeholder altid en opgørelse af foreningens

aktiver og passiver, og køberen kan derfor via

årsregnskabet få oplysninger om

andelsboligforeningens gæld. Umiddelbart

mener jeg derfor ikke, at der er behov for nye

regler,« lyder det fra boligministeren.

Ministeriets undersøgelse af

andelsboligmarkedet, der primært handler om

B.DK/PLUS

5

finansieringsproduktet renteswap, forventes

færdig omkring årsskiftet. B.

phda@berlingske.dk rikk@berlingske.dk

FAKTA

Sådan er du teknisk insolvent Den egentlige værdi af en andelsbolig uden

gæld er en million kroner. Foreningen har

gæld for 600.000 kroner, så andelskronen er

400.000, hvis der ikke er hensættelse.

Dette beløb er belånt i banken med 80

procent, altså med indskud på 80.000 kroner.

Gælden i boligen er herefter 920.000 kroner,

altså højere end 80 procent af

ejendomsværdien, som er reglen for

kreditforeningslån.

Hvis andelsboligpriserne falder med ti

procent, er boligen kun 900.000 kroner værd.

Den enkelte andelshaver vil dermed være

teknisk insolvent. I foreninger stiftet efter

2008 hæfter den enkelte andelshaver typisk

for sin andel af foreningens bankgæld.

I meget få tilfælde hæfter andelshaveren

desuden for realkreditlånet.

Kilde: Andelsbasen, Nykredit.

Så farligt er andelsboligmarkedet Duegården, Møllegården, Ringertoften, Klostergården, Kildegaarden, Lørups Ridehus. Listen over andelsboligforeninger, der er eller har været i økonomisk krise, er lang. Og den kan blive endnu længere og medføre en stribe af konkurser i fremtiden. 10 pct. usunde Flere eksperter, som B.T. har talt med, anslår således, at mindst 10 procent af andelsboligforeningerne er stiftet på et så urealistisk grundlag, at det kun kan ende på en måde, nemlig galt. Det er først og fremmest foreninger, der er stiftet efter 2004-05, som i dag reelt er teknisk insolvente. Fordi de bygger

på urealistiske budgetter, euforiske lån fra kreditforeninger og forkerte råd fra advokater. Urealistiske lån Det er først og fremmest urealistiske lånetyper, som renteswap og rentetilpasningslån uden afdrag, og oppustede værdiansættelser, der har sendt mange andelsboligforeninger på økonomisk katastrofekurs. I en sådan grad, at andelene reelt er usælgelige, alt imens andelshavere flytter på grund af stigende husleje, hvorefter foreningen får yderligere likviditetsproblemer på grund af tomme lejligheder – og således kommer ind i en ond spiral. - Problemet er, at mange af de her lån reelt blev optaget, da alt kunne sælges. Nu er de foreninger så havnet i en ond cirkel. Så vi har kun set toppen af isbjerget endnu. Der vil komme mange andelsboligforeninger med alvorligt ondt i økonomien, konstaterer Dorthe Madsen Westerdahl, indehaver og advokat i Ret & Råd Køge – og en af de få jurister, der har specialiseret sig i andelsboliglovgivningen. Forstår ikke lånene - Jeg sætter således spørgsmålstegn ved 90 procent af de andelsboliger, jeg får over mit bord. Og jeg råder folk til ikke at købe andelen i 25 procent af tilfældene. Men når folk først er forhippede på en lejlighed, så hjælper det ofte ikke så meget med mine gode råd, erklærer Dorthe Madsen Westerdahl. - Problemet er, at folk simpelthen ikke forstår de bagvedliggende lån, som en forening har optaget. Lån, der er givet på et tidspunkt, hvor kreditforeningerne var overoptimistiske, som alle vi andre i øvrigt, fortsætter Dorthe Madsen Westerdahl, der derfor opfordrer alle til at søge seriøs rådgivning, hvis man overvejer at købe en andelslejlighed. Råb om hjælp De voldsomme problemer i andelsboligforeningerne fik da også Andelsboligforeningernes

B.DK/PLUS

6

Fællesrepræsentation til i september at efterlyse et politisk indgreb, der kunne redde de økonomisk trængte andelsboligforeninger fra en rullende konkurslavine. Ved den lejlighed udtalte direktør Jan Hansen til Jyllands-Posten: - Hvis vi ikke gør noget særligt for at redde foreninger i denne situation (de såkaldte renteswaps, red.), kan det være for sent for mange af dem. Grib ind Han og fællesrepræsentationen opfordrede derfor regeringen og politikerne til at gribe ind – foreløbig dog uden held. Derimod er de første sager begyndt at rulle såvel i retssystemet som i Pengeinstitutankenævnet. I september fik en andelshaver i Ringertoften således Østre Landsrets ord for, at sælgeren skulle tilbagebetale 450.000 kroner ud af en for højt sat salgspris på 500.000 kroner.

Travl fremtid I samme måned faldt der afgørelser i Pengeinstitutankenævnet i sager om påstået dårlig rådgivning af andelsboligforeninger i forbindelse med indgåelse af renteswap-aftaler. I de fleste tilfælde blev sagerne afgjort til foreningernes fordel – problemet er blot - at man ikke er forpligtiget til at efterleve afgørelserne, der derfor må videre til retssystemet. Dermed kan både Pengeinstitutankenævnet og de civile retter se en travl ’andels-fremtid’ i møde: - Vi vurderer, at der netop nu nok er en håndfuld lignende sager på vej til os, siger Thomas Brenøe, direktør i Pengeinstitutankenævnet.

Billedtekst: Ejendomsmæglerkæden Home opfordrer sælgere af andelsboliger til at skrue prisen yderligere ned. (Foto: Scanpix)

B.DK/PLUS

7

Home: Andelsboliger skal ned i pris Der skal skæres 20 procent af priserne, hvis en andelsbolig skal sælges i dagens marked, vurderer landets største mæglerkæde, Home. Bragt i Boligen Søndag i Berlingske Tidende 21. juni 2009 Markedet for andelsboliger har ændret sig radikalt med frigivelsen af andelskronen og under den nuværende finanskrise. Tidligere blev de blot afhændet til den første på ventelisten, men nu bliver de sat til salg hos ejendomsmæglerne, der ifølge Home har fordoblet antallet af andelsboliger på hylderne til 3.471. »Ingen tvivl om, at det er blevet sværere at sælge sin andelslejlighed i forhold til i 2003 og 2004, men sådan er markedsøkonomi. Når man fordobler prisen på en vare, så falder antallet af købere. Men man kan sagtens sælge andelsboliger i dag, men det kræver en beregning, hvor meget andelen kan koste, hvor andelslejligheden stadig kan konkurrere med ejerlejligheden,« siger kommunikationschef Niels Carstensen fra Home. Ifølge Home skal andelshaverne skære 20 procent af andelskronen, hvis de gerne vil have solgt i det nuværende marked. »Men det er en individuel vurdering fra bolig til bolig. Ældre andelsboliger med lille gæld kan ofte sælges til prisen, mens nye andelsboliger med stor gæld skal sælges væsentligt under den vurdering, det offentlige har fastsat som maksimalpris - også kaldet andelskronen,« vurderer Niels Carstensen. Priserne på andelslejligheder har ikke givet sig i nær samme grad som prisen på ejerlejligheder. Men det kan være en stakket frist. For eksempel vurderede Nordeas cheføkonom Helge Pedersen forleden, at det formentligt kun er et spørgsmål om få kvartaler, før kurverne vender for andelsboligerne, fordi

priserne har oplevet enorme stigninger og holdt prisen uden samme fald, der har kendetegnet andre boligtyper.

Andelshavere sænker

prisen hurtigst

Der går ikke lang tid, fra en andelsbolig bliver sat til salg, til ejeren sænker prisen første gang: Kun 75 dage i gennemsnit er en andelsbolig til salg, før prisen bliver sat ned. Bragt i Boligen Søndag i Berlingske Tidende 26. juli 2009 Andelshaverne er dermed den gruppe på boligmarkedet, der er mest utålmodige med hensyn til at vente på, at en køber vil betale den oprindelige udbudspris.

(Foto: Liselotte Sabroe)

Og der er langt ned til nummer to på listen, viser en analyse fra boligsiden Boliga.dk. Rækkehuse med prisfald ligger gennemsnitligt 124 dage på markedet, eller det der svarer til cirka fire måneder, før de bliver sat ned i pris første gang. Sammenlignet med sommerhusejerne er andelshavernes utålmodighed dog endnu mere

B.DK/PLUS

8

tydelig: Et fritidshus, hvor prisen er sat ned, har nemlig i gennemsnit været til salg i 206 dage, før prisen sættes ned første gang, mens ejerlejligheder 132 dage, villaer 142 dage og landejendomme 161 dage ligger midt imellem. Landets allermest utålmodige boligsælgere bor i andelslejlighed i Valby. Her vælger andelshavere nemlig at sænke prisen første gang efter 51 dage. På Nørrebro i København går der en dag mere, før en prissænkning sættes i værk. Man skal ned på plads nummer 16 på listen, før man finder det første jyske postnummer i form af Århus C, hvor andelshaverne i snit venter i 77 dage, før de første gang barberer kroner af prisen. Læs statistik for de enkelte postnumre på www.boliga.dk.

Umuligt at sælge andelsboliger For ti år siden var en ledig andelslejlighed afsat hurtigere, end det tog andelsforeningens formand at finde ventelisten frem. I dag overstiger antallet af andelsboliger til salg hos de københavnske ejendomsmæglere for første gang antallet af ejerboliger. Bragt i Boligen Søndag i Berlingske Tidende 17. januar 2010 Men selv hvis køberen står med kuglepennen klar til underskrift, er det ifølge Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) nærmest umuligt at sælge en andelsbolig i øjeblikket. »Pengeinstitutterne har gradvist trukket sig ud af markedet, og vi ser flere køb gå i vasken, fordi bankerne ikke vil yde lån til andelskøb. Situationen er akut og alvorlig,« siger direktør i ABF Jan Hansen til 24timer.

Bankernes forhold til andelskøb gik i efteråret fra lunkent til iskoldt, da Østre Landsret slog fast, at en bank ikke kan købe en andelsbolig på tvangsauktion. I en ejerbolig har banken sikkerhed i mursten, men sikkerheden på en andelsbolig står i pant på andelsbeviset. For at sikre sig mod tvangsauktion må banken købe andelsbeviset, og det må den ifølge de fleste foreningers vedtægter ikke. Finansrådet bekræfter, at flere banker helt har lukket for udlån til andelsboliger. »Bankerne føler ikke, at de har mulighed for at varetage deres interesser i tilfælde af en tvangsauktion, før der kommer en afklaring på en eventuel lovændring. Vi kan ikke leve med, at man ikke ved, om man har sikkerhed for sine penge,« siger kontorchef Rikke Friborg. (Foto: Liselotte Sabroe)

Låneivrige banker bag andelsbolig-boble Danske pengeinstitutter har i stor stil lånt til nystiftede andelsboligforeninger trods urealistiske budgetter og tvivlsomme vurderinger. Mange er nu i krise, mens bankerne har smækket kassen i Skrevet af Simon Nyborg Bragt i Business-sektionen i Berlingske Tidende 30. marts 2010

B.DK/PLUS

9

En række banker og realkreditinstitutter har villigt spillet med og ydet store lån, når lejere i hovedstaden er sprunget ud som andelshavere og har købt deres ejendom - også selv om det har været tæt på fast praksis de seneste år, at ejendommene er blevet skrevet op i værdi i strid med ejendomsmæglernes egen vejledning. De efterfølgende prisfald har i kombination med risikable lån og overoptimistiske budgetter efterladt mange af de nyere andelsboligforeninger på randen af økonomisk ruin. Hidtil har kritikken primært rettet sig mod de rådgivere, som har stiftet foreningerne, men uden pengeinstitutternes finansiering kunne det ikke være kommet så vidt, og de udhængte rådgivere kan derfor med nogen ret dække sig ind bag bankernes kreditafdelinger. En af dem, der undrer sig over bankernes adfærd, er Århus-advokaten Torben Winnerskjold, der nu repræsenterer flere kriseramte andelsboligforeninger i København. »Bankernes kreditafdelinger har været i et fantastisk optimistisk miljø. Hvorfor de har ydet lån til foreninger med et meget spinkelt kapitalgrundlag, ved jeg ikke, men i adskillige

tilfælde afslører blot en simpel gennemlæsning, at budgetterne ikke hænger sammen. For eksempel når der er budgetteret med likviditet fra fremtidige salg af andele, som jo aldrig kan tælles med som penge i hånden,« siger Torben Winnerskjold, partner i Abel & Skovgård Larsen. Ukritiske lån Efter et par år med en stribe bankkrak og store konkurser i ejendomsbranchen er det tydeligt, at pengeinstitutternes kreditvurderinger ikke er ufejlbarlige. Men hvor det hidtil har været en sag mellem professionelle aktører, er det nu også helt almindelige mennesker i andelsboligforeninger, der er kommet i klemme efter de euforiske år på ejendomsmarkedet. »Der er for mig at se ingen tvivl om, at pengeinstitutter fuldstændig ukritisk har lånt ud. Man har i tre årtier været vant til, at det var uproblematisk og helt sikkert at låne til køb af andelsboliger - men nu er situationen vendt rundt, fordi mange har brændt nallerne på de senere års udlån,« siger Jan Hansen, direktør i ABF, der er en interesseorganisation for andelsboligforeninger.

B.DK/PLUS

10

B.DK/PLUS

11

Det skifte i udlånspolitikken gør det samtidig sværere at redde kriseramte foreninger, hvis der er behov for refinansiering. Ifølge Jan Hansen er der hidtil kun én forening, der er gået konkurs, men flere kan være på vej. Bankernes rolle i miseren begrænser sig dog ikke til lån til foreningerne, der typisk er placeret i erhvervsafdelingerne. Den ukritiske kreditpolitik genfindes også i rådgivningen af privatkunder. Bankernes uheldige rolle »Flere banker har spillet en uheldig rolle, når det kommer til rådgivningen af de enkelte andelshavere. Jeg har utallige gange hørt folk sige: »Jeg var skeptisk, men de sagde, alt var i orden nede i banken.« Jeg tror - og det er den positive udlægning - at bankerne i mange tilfælde slet ikke har været inde i en ordentlig granskning af økonomien, før de har ydet lån,« siger Torben Winnerskjold. Det var ved redaktionens slutning ikke muligt at få en kommentar fra Finansrådet.

Antallet af andelsboliger til salg eksploderer Antallet af andelsboliger til salg i København er steget 517 pct. på godt to år. I samme periode er udbudspriserne raslet ned - men det har lokket køberne ud af busken. Skrevet af Claus Iversen Bragt i Business-sektionen i Berlingske Tidende 15. april 2010 Da rådhusklokkerne ringede år 2008 ind, havde sultne boligsøgende i Københavnsområdet kun 284 andelsboliger at vælge mellem. I februar 2010 var tallet vokset til 1.751 - en stigning på 517 procent.

Og når man efterhånden ikke kan se skoven for bare træer, skulle man tro, at det er blevet meget sværere at få lokket en underskrift ud af køberne. Faktisk forholder det sig lige modsat. I dag tager det nemlig kun gennemsnitligt 123 dage at få solgt sin andelsbolig i København, mens der i januar 2008 i gennemsnit gik 217 dage. Det hænger i høj grad sammen med, at andelsboligindehaverne har været hurtige til at se livets barske realiteter på boligmarkedet i øjnene - altså de hastigt faldende boligpriser. Det udmønter sig konkret i, at den gennemsnitlige udbudspris for en andelsbolig i hovedstaden er dykket fra 1,4 millioner kroner til 865.000 kroner - et fald på 38 procent. Det viser tal fra ejendomsmæglernes boligportal, boligsiden.dk. Mæglerne jubler Ejendomsmæglerne mærker da også, at københavnerne igen er begyndt at forelske sig i andelsboligerne: »Det går faktisk rigtigt godt med salget. For få år siden udgjorde salget af andelslejligheder kun to procent af det samlede salg. I dag er tallet 35 procent og stadigt stigende,« siger kommunikationschef i ejendomsmæglerkæden Home Niels H. Carstensen. Han regner endda med, at andelen kan vokse endnu mere og måske komme til at udgøre halvdelen af det samlede salg af lejligheder i København. Nogle af de mest populære andelsboliger i København er de to- og treværelseslejligheder - til den rigtige pris, vel at mærke: »En toværelseslejlighed til en pris på op til 550.000 kroner med en månedlig afgift til andelsforeningen på 3.000 kroner er en rigtig attraktiv vare, der ikke samler støv på hylden,« siger Niels H. Carstensen. Det samme gør sig gældende for en treværelseslejlighed med et prisskilt på maksimalt 800.000 kroner, hvor boligafgiften ikke overstiger 5.000 kroner.

B.DK/PLUS

12

Lav boligydelse attraktiv Det skal dog ikke afholde indehaveren af en andelslejlighed med tre værelser i et attraktivt område i København fra at banke på døren til Homes forretninger, selv om prisen lyder på 1,2 millioner kroner: »Hvis boligydelsen til gengæld er lav, så er det også en attraktiv bolig,« siger Niels H. Carstensen. Selv om priserne på andelsboliger i København de seneste to år kun har bevæget sig mod syd - endda i et tempo, der var Tour de France-feltet værdigt - er der lys forude for sælgerne af andelsboligerne: »De seneste og helt dugfriske tal viser faktisk, at der har været en stigning den seneste måned. Den er ikke stor, men den er der,« siger Niels H. Carstensen.

Andelskrak rammer skævt Standsning af betalinger kan være en attraktiv udvej for nye andelsboligforeninger med presset økonomi. Den første forening har givet op, og langt flere overvejer krakket for at få en frisk start. Men konkurser rammer skævt hos de forskellige andelshavere. Skrevet af Simon Nyborg Bragt i Business-sektionen i Berlingske Tidende 26. juni 2010 I flere andelsboligforeninger drøfter man nu helt at standse betalingerne. Berlingske Business kender til adskillige foreninger, der enten overvejer at kaste håndklædet i ringen, eller som allerede har meddelt kreditorerne, at de ikke kan betale og derfor har fået en ny låneaftale. Dermed løber foreningerne en risiko for konkurs og tvangsauktion, og det kan faktisk

være attraktivt frem for at stå med en bolig, som andelshaveren skal betale for at slippe af med. Det bekræfter flere rådgivere og eksperter over for Business. De advarer dog samtidig om, at juraen ikke er på plads, og at en konkurs rammer meget skævt blandt andelshaverne. »Jeg kender til flere foreninger, der overvejer helt at give op. Selv i foreninger, der ikke bruger ordet betalingsstandsning, går diskussionerne på, at der ikke er nogen udvej, hvis ikke de slipper af med noget af gælden,« fortæller Tejs Carstensen, uafhængig rådgiver om økonomi- og risikostyring i andelsboligforeninger. Den slags overvejelser følger af, at der under højkonjunkturen blev stiftet foreninger i dyrt indkøbte ejendomme og med meget lidt egenkapital. Samtidig har realkreditinstitutterne ofte fraveget det traditionelle krav om personlig hæftelse fra

andelshaverne, og det kan gøre et krak til det mindst ringe alternativ.

B.DK/PLUS

13

Frisk start I andelsboligforeningen Thyra Danebod på det ydre Frederiksberg har et flertal allerede valgt at standse betalingerne frem for at være bundet til andele med negativ værdi. Dermed har kreditorerne - Nykredit og Nykredit Bank - mulighed for at begære konkurs, men det er endnu ikke sket ifølge Business' oplysninger. Spørgsmålet er også, om konkursbegæringen vil komme, for det er pengeinstitutterne, der står til at blive den største taber ved en tvangsauktion, mens de fleste andelshavere blot vil miste et relativt lille indskud og ydermere skal tilbydes lejlighederne som lejere. Det valg står flere andre foreninger også overfor: »Én af løsningerne er en konkurs. Det er især oplagt, hvis andelshaverne dermed kommer ud af hæftelsen og kun mister det oprindelige indskud. Det store spørgsmål er dog, om andelshaverne kan blive boende som lejere, og det spørgsmål skal foreningen have helt styr på inden konkursen,« siger Kim Valentin fra Finanshuset Fredensborg, der har flere andelsboligforeninger blandt kunderne. Også advokat Timmy Lund Witte fra Ejendomsforeningen Danmark, der bl.a. repræsenterer administratorer af andelsboligforeninger, vurderer, at det for nogle foreninger ser fordelagtigt ud at rulle hele andelskonstruktionen tilbage, slippe for gælden og fortsætte som lejere. Splittelse Konkursen er dog kun en god udvej for de oprindelige stiftere af foreningen, som blot har et lille indskud på spil. Har man købt efter stiftelsen eller belånt sit andelsbevis, kan det blive en katastrofe. Tejs Carstensen kender til en mindre forening, der er langt i overvejelserne, men hvor spørgsmålet splitter andelshaverne. »Et flertal af familierne vil komme billigt ud af en konkurs, og for dem vil et krak betyde, at de kan komme godt videre i livet. Omvendt vil det ramme andre meget hårdt og true både deres økonomi og boligsituation. Det er et meget svært valg, og det er naturligvis ubehageligt

med den slags interessekonflikter i en lille forening,« siger Tejs Carstensen. Heller ikke for realkreditinstitutterne er konkurs en god løsning, og derfor vurderer han, at der bliver arbejdet stenhårdt på alternative modeller som f. eks. at indgå en akkordordning, hvor en del af gælden bliver udskudt til bedre tider og en ny løsning kan forhandles på plads.

Tvivlsom jura ved andelskrak Selv om en konkurs kan virke fristende for kriseramte andelsboligforeninger, er det en rejse ind i ukendt land. Der er næsten ingen juridisk praksis på området Skrevet af Simon Nyborg Bragt i Business-sektionen i Berlingske Tidende 26. juni 2010 Umiddelbart kan et stop for betalingerne virke som en oplagt vej ud for trængte andelshavere. Men der er flere muligheder for at fare vild i et område, som få har begivet sig ud i før. Mange nyere andelsboligforeninger står over for stigende boligafgifter, samtidig med at andelene er usælgelige. Men ved en konkurs vil de oprindelige andelshavere ofte kun miste deres beskedne indskud. Og de kan ydermere se frem til at blive i boligen som lejere til en billigere ydelse. Valget er dog ikke helt så simpelt ifølge advokat Timmy Lund, jurist i Ejendomsforeningen Danmark, der både repræsenterer administratorer af andelsboligforeninger og de investorer, der kan ske at overtage andelsforeninger på tvangsauktion. »Andelsloven er helt klar: Hvis foreningen opløses, har andelshavere krav på at fortsætte som lejere. Problemerne opstår, når det kommer til, hvilke vilkår andelshaverne skal have, når de bliver lejere.

B.DK/PLUS

14

Her mangler der simpelthen en retspraksis,« siger han. Risiko for høj leje Rent praktisk kan en betalingsstandsning komme i stand ved , at generalforsamlingen sætter boligydelsen så lavt, at foreningen ikke kan betale ydelserne til lånene. I det tilfælde er det op til kreditorerne at begære en konkurs. Men faktisk kan et lille mindretal også presse en betalingsstandsning igennem ved at »stemme med fødderne«: I den aktuelle betalingsstandsning i Thyra Danebod på Frederiksberg flyttede en gruppe andelshavere simpelthen, og så var der kun de tilbageværende til at betale - hvilket et flertal altså valgte ikke at gøre. Man slipper naturligvis ikke for forpligtelserne ved at flytte, men foreningen kan kun inddrive pengene med et søgsmål, hvilket tager tid. Og i mellemtiden kan foreningen altså gå ned. Ender det i konkurs og tvangsauktion kan andelshaverne fortsætte som lejere, men praksis for lejeniveauet er ikke klart, da der kun

er én landsretsdom fra 1989. »Det rejser bl.a. spørgsmålet om, hvad der sker med de forbedringer som andelshaverne har lavet. Lige nu ligger det til, at lejerne skal betale ekstra for dem, selv om de selv bekostede dem, mens de var andelshavere. Et andet stort spørgsmål er, hvor mange særkrav den nye udlejer kan indføje i kontrakten. Der mangler klare domme i de her spørgsmål,« siger Timmy Lund.

(Foto: Keld Navntoft)

B.DK/PLUS

15

Andelshavere sælger boligen uden mægler

Skrevet af Birgit Straarup Bragt i Boligen Søndag i Berlingske Tidende 26. september 2010 En undersøgelse på boligønsker.dk viser, at sælgere af andelsboliger i langt højere grad end sælgere af ejerboliger, selv sælger deres bolig eller deltager i salget. Undersøgelsen omfatter cirka 2.000 sælgere af boliger, der har oprettet sig på boligønsker.dk over de sidste to måneder. »Omkring halvdelen af sælgerne på boligønsker.dk har en andelsbolig til salg. Og da der generelt er færre andelsboliger til salg end ejerboliger, så tyder meget på, at ejere af andelsboliger i højere grad selv sælger deres

boliger eller selv er involveret i salget af deres boliger,« siger Thomas Barfod fra boligønsker.dk i en pressemeddelelse. Han vurderer, at der er to forklaringer på tendensen: »For det første er mange andelsboligejere vant til selv at sælge deres bolig igennem ventelister og kun bruge 5.000 kroner på advokatbistand, så der er langt til et mæglersalær på 50.000-100.000 kroner. En anden forklaring kan være, at mange af de andelsboliger, der er sat til salg via mæglere, er sat til for høj en pris og derfor ikke bliver solgt. Det kan gøre sælgere utålmodige, og derfor går de selv ind i salgsprocessen,« siger han. (Foto: Christian Als)

B.DK/PLUS

16

Undersøgelsen viser også, at en stor andel af køberne både er interesseret i andels- og ejerboliger. For eksempel vil 80 procent af de, der har søgt lejligheder i København over de seneste fire måneder gerne have tilbudt både andels- og ejerlejligheder.

Skat redder andelsboligejere Nærmest sensationelt fastholder Skat i sin nye vurdering, at boligudlejningsejendomme i København holder priserne, fra før ejendomsboblen bristede. Det redder mange andelsboligforeninger fra teknisk insolvens. Men regningen bliver betalt af de kommende købere. Af Sten Thorup Kristensen Bragt i Business-sektionen i Berlingske Tidende 15. januar 2011 En stribe ejendomsselskaber er gået ned og har revet et par håndfulde banker med sig i faldet. Og der har været lange køer ved fogedretterne, der behandler tvangsauktioner over udlejningsejendomme. Alligevel fastholder Skat i den vurdering, der i de kommende måneder bliver sendt ud til ejendomsbesidderne, at prisen på boligudlejningsejendomme i hovedstaden er uændret i forhold til seneste vurdering fra oktober 2008 - lige før finanskrisen for alvor væltede læsset i ejendomssektoren. Det oplyser Skat. Med den opsigtsvækkende udmelding kan en lang række andelsforeninger - og deres medlemmer - ånde lettet op. De slipper for at får barberet toppen af formuen, eller måske endda at få den helt fjernet, så de var blevet tekniske insolvente. En situation, der kunne have tvunget medlemmerne af andelsforeningerne til enten at lade gå foreningerne konkurs, eller at betale

penge til »køber«, når de enkelte anparter skifter ejer. Men Skats udmelding vækker dyb forundring blandt de professionelle valuarer. Skat vurderer erhvervs- og udlejningsejendomme pr. 1. oktober i lige år. Det vil sige, at den vurdering, der nu er på trapperne, er foretaget pr. oktober sidste år, mens den forrige er fra oktober 2008. Dengang var priserne på erhvervsejendomme så småt begyndt at falde, og Skat nedskrev udlejningsejendomme i København og på Frederiksberg med cirka ti procent i forhold til 2006-vurderingen.

Kunstigt høje vurderinger Problemet er, at valuarerne anslår, at priserne på boligudlejningsejendomme i de kommuner snarere er faldet med 30, 40 eller 50 procent. Holder den vurdering stik, er skattevurderingerne af bl.a. andelsejede ejendomme kunstigt høje. Mikael Hartmann fra erhvervsmægleren DTZ hører til dem, der nu står dybt forundrede tilbage. »Jeg har ikke hørt om nogen, der mener, at priserne har holdt sig siden 2008,« siger han, og får opbakning fra direktør Jakob Dalhoff fra DN Erhverv. For Skat afværger den uændrede vurdering et penibelt problem. Havde man sat vurderingen ned, havde man bragt mange af de foreninger, der er højt belånt, og som har valgt at værdisætte deres ejendomme efter skattevurderingen, i problemer.

B.DK/PLUS

17

Værdien af den enkelte andel er sat ud fra ejendommens friværdi, og hvis f. eks. en forening har en friværdi på 20 procent af ejendommens samlede værdi, ville en nedskrivning på ti procent betyde, at hvert medlem mistede halvdelen af sit indskud. Men det er ikke nogen gratis fest. Regningen tilfalder bl.a. de kommende købere, hvis de ikke er meget opmærksomme på, at de værdier der står i salgsdokumenterne, kan være uden forbindelse til realiteterne. Samtidig mister køberne i praksis beskyttelsen fra maksimalpriser på andelsboliger. Maksimalpriserne er beregnet ud fra ejendommens værdi, men hvis den er voldsomt overvurderet, er den reelt uden betydning. Muligheden for at erhverve en bolig til en lavere pris end en ejerbolig er en af grundene til, at andelsboligformen er populær på Christiansborg. Overvurderingen har allerede været realitet, siden prisfaldet indtraf. Men det var ventet, at Skat ville hale ind på hjulet med den nye vurdering. »Nu har man i praksis givet markedet frit i København og på Frederiksberg. Det forvirrer måske nu, men jeg synes det er fint, at folk lærer at forholde sig til realiteterne og tænke sig om, når de køber en andelsbolig,« siger Rasmus Juvik, advokat med speciale i andelsboliger ved advokatfirmaet Gangsted-Rasmussen. Mange tvangsauktioner Den tekniske forklaring på, at Skat kan holde sine vurderinger uændrede, er, at de fortages ud fra konstaterede handler. I de forløbne to år har der været mange tvangsauktioner, og nødlidende ejendomme er blevet handlet som led i større aftaler med banker, der er brændt inde med ejendommene. Men der har stort set ikke været almindelige handler i et åbent marked i hovedstadskommunerne. »Vi har simpelthen intet sagligt belæg for at sige, at priserne skulle være faldet siden oktober 2008,« siger skattedirektør Jens Perch Nielsen.

Har I på nogen måde fået politiske opfordringer til at holde vurderingerne af boligejendomme uændrede? »Overhovedet ikke. Det er en ren embedsmandsbeslutning, og vi har ikke spurgt ministeren om hans mening,« siger Jens Perch Nielsen. Skat vil sænke vurderingen af erhvervsejendomme, så hvis der f. eks. er en butik i en andelsforening, vil det trække ned på den samlede vurdering af ejendommen.

Andelsbolig kan fortsat være et fornuftigt valg Hver tredje af Danmarks 200.000 andelsboliger ligger i hovedstadsområdet, hvor efterspørgslen på billige boliger indtil for få år siden gjorde dem til en yderst eftertragtet boligform. Skrevet af Søren Damgaard, advokat Bragt i Berlingske Tidende 4. maj 2011 De voldsomme værdistigninger på ejendomsmarkedet efterfulgt af finanskrisen har også påvirket andelsboligmarkedet. Konkurstruede andelsboligforeninger har præget mediebilledet, hvilket har resulteret i, at mange boligsøgende slet ikke overvejer at købe en andelslejlighed. Det er en skam, da størstedelen af de eksisterende andelsboligforeninger er sunde og veldrevne andelsboligforeninger. Andelsboligen kan derfor stadig være et godt og billigt alternativ til en ejerlejlighed. Inden man beslutter sig for at købe en andelsbolig kræver det imidlertid, at man gør sit hjemmearbejde og særligt har fokus på andelsboligforeningens økonomiske forhold. Valget mellem en andelsbolig og en sammenlignelig ejerlejlighed vil naturligvis altid

B.DK/PLUS

18

være betinget af, hvad der økonomisk set bedst kan svare sig. Man vil som potentiel andelsboligkøber ofte tage udgangspunkt i den samlede månedlige ydelse, hvis man henholdsvis skal finansiere en andelsbolig eller en ejerlejlighed. Finansiering af andelsboligen Andelsbeviset til andelslejligheden skal betales kontant på overtagelsesdagen. Hvis man ikke kan betale andelsbeviset kontant, kan dette finansieres ved et banklån. Det bemærkes, at det siden februar 2005 har været muligt at optage lån med pant i andelsbeviset, hvilket har bevirket, at banklånene til finansieringen af andelsbeviset er blevet billigere. Dertil skal tillægges den månedlige boligafgift som betales til andelsboligforeningen. Boligafgiften dækker foreningens fællesudgifter, herunder løbende vedligeholdelse samt de realkreditlån som andelsforeningen har optaget. Det er vigtig at få klarlagt, hvilke typer lån andelsforeningen har optaget, da nogle andelsboligforeninger (særligt de nystiftende) har optaget lån med rentetilpasning og afdragsfrihed. Er det tilfældet, skal man være opmærksom på, at foreningen vil være meget sårbar over for udsving i renten. Desuden bør man være meget opmærksom på, om der er tilknyttet renteswap til lånene, hvilket kan have stor betydning for andelsboligforeningens økonomi. Boligafgiften vil desuden stige voldsomt, hvis/ når andelsforeningen skal til at afdrage på de optagne lån. En anden ting, som kan få betydning for boligafgiften, er ejendommens generelle vedligeholdelsestilstand. Man bør derfor få afklaret, hvorvidt der i den nærmeste fremtid skal gennemføres større renoveringsarbejder på ejendommen. Ved gennemgang af andelsboligforeningens regnskaber vil man dels kunne konstatere, om der er friværdi i ejendommen, og/ eller om foreningen er begyndt at afdrage på de optagne lån. Desuden vil regnskabet vise, om der er afsat midler til

uforudsete udgifter og/ eller større vedligeholdelsesprojekter. Disse forhold er med til at afgøre, om en andelsboligforeningen er veldrevet og har en sund økonomi. Ud over ovenstående skal man selvfølgelig også overveje den hæftelse, som man indtræder i, altså om man som andelshaver alene hæfter for sit andelsindskud, eller om man tillige indtræder i en pro rata hæftelse for de optagne lån. B Advokat Søren Damgaard er partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom. Bruun & Hjejle skriver hver uge her på siden om fast ejendom og juridiske spørgsmål i tilknytning hertil. Hvis andelsforeningen løbende har sørget for at vedligeholde ejendommen og i øvrigt har en sund økonomi (afdraget på gælden og hensat midler til vedligeholdelse/ renovering), kan andelsboliger fortsat være et godt og billigt alternativ til at købe en sammenlignelig ejerlejlighed.

Andelsboliger til salg er tredoblet Der er rig mulighed for at købe andelsbolig i Indre By Skrevet af Marie Varming Bragt i City Avisen 4. august 2010 Står du og er på jagt efter en andelsbolig, så er der gode muligheder i Indre By såvel som i resten af landet. Indre By følger nemlig tendensen med en tredobling af antal boliger på markedet, viser nye tal fra Andelsportal.dk. »I det centrale København er der ikke overflod af andelsboliger, men tendensen i de seneste to år følger alligevel med de landsdækkende tal. Faktisk er antallet af andelsboliger, der er sat til salg, både blevet tredoblet på landsplan og i det indre København,« siger direktør for Andelsportal.dk, Martin Borgstrøm. »Rundt om det indre København er der i de senere år blevet stiftet mange

B.DK/PLUS

19

andelsboligforeninger, men i centrum er det stadig primært ejer- og lejelejligheder, der er til at finde. Men små 80 andelsboliger er der altså til salg i City,« fortæller han.

Grafik fra City Avisen

Eksplosion i salget af andelslejligheder Nørrebro og Nordvest oplever en unik udvikling i antallet af andelslejligheder, der sættes til salg hos en mægler for tiden Skrevet af Marie Varming Bragt i Nørrebro Nordvest Bladet 4. august 2010 Det er ikke svært at finde sig en andelsbolig på Nørrebro og i Nordvest for tiden. Faktisk er området det sted i landet, hvor der er allerflest andelsboliger til salg, viser tal fra Andelsportal.dk. »I bydelene Nørrebro og Nordvest er der en meget koncentreret masse af andelsboligforeninger. Derfor er det også et af de områder i Danmark, hvor der er allerflest andelsboliger til salg, og udviklingen har været unik i de sidste par år. Den 1. marts 2008 var der samlet for Nørrebro og Nordvest 80 andelsboliger til salg, mens det tal var på 751 den 1. juli 2010,« fortæller Martin Borgstrøm, direktør for Andelsportal.dk. Tallene er dog kun et udtryk for, hvor mange andelsboliger, der er til salg gennem en mægler. Det faktiske tal er derfor langt højere, da mange sælger deres

lejlighed på nettet eller via for eksempel Den Blå Avis. Stigningen er dog ikke til at tage fejl af ifølge direktøren. »Det er en markant stigning, der er tre gange så stor, som den stigning, der har været på landsplan i samme periode,« siger Martin Borgstrøm. »Prismæssigt har både Nørrebro og Nordvest også oplevet en stor stigning, og derfor er det blevet mere og mere normalt at sælge sin andelsbolig gennem ejendomsmægler. Det hænger dog også sammen med det enorme udbud af andelsboliger i området, hvor der faktisk er ti gange så mange andelsboliger til salg som i indre København og mere end dobbelt så mange som på Østerbro,« slutter han. (Foto: Niels Ahlmann Olesen)

Andelssalg sætter rekord på Vesterbro Når der kommer flere andelslejligheder, kommer der også flere andelslejligheder til salg. København V slår nu sin egen rekord Skrevet af Marie Varming Bragt i Vesterbro Bladet 4. august 2010 Andelshavere på Vesterbro sætter gerne tilsalgskiltet i vinduet for tiden. I juli 2010 var der således over 300 andelslejligheder til salg i København V, ifølge nye tal fra Andelsportal.dk. »Vesterbro har haft en stor udvikling i antallet af andelsboliger, og det afspejler sig også i antallet af andele, der er til salg,« siger Martin Borgstrøm, som er direktør for Andelsportal.dk. Men hvor vesterbroerne tidligere har holdt på lejlighederne på grund af faldende priser, så oplever mæglerne nu, at der kommer flere til salg end for et halvt år siden. »Vesterbro har ligesom resten af andelsboligmarkedet oplevet store prisstigninger, og det har gjort det sværere at komme af med sin andelsbolig.

B.DK/PLUS

20

Derfor har mange måske valgt at vente med salget, så tallet faktisk var faldende i efteråret 2009, hvor det steg på landsplan,« siger Martin Borgstrøm. Mægler på sagen Når tallet ikke er højere kan det dog skyldes, at Andelsportal.dk kun registrerer andelslejligheder, der er til salg hos en mægler. Det betyder, at lejligheder, som folk selv sætter til salg på nettet eller i Den Blå Avis, tæller ikke med i statistikken. »At antallet af andelsboliger til salg på Vesterbro igen er stigende, kan være et tegn på, at det er blevet mere reglen end undtagelsen at sælge sin Vesterbro-andel gennem en mægler. I juli 2010 var der for første gang nogen sinde mere end 300 andelsboliger til salg på Vestebro, så udbuddet er det største, der hidtil er set,« slutter direktøren. (Foto: Mogens Ladegaard)

Frit valg i Valby Valby sættes til salg som aldrig før Skrevet af Lars Andersson, Tekstwerk Bragt i B.T. 25. august 2010 Står du og leder efter en billig andelslejlighed i København? Så er Valby stedet. Netop nu er der nemlig 12 gange så mange andelslejligheder til salg i den københavnske bydel end for bare to år siden.

Blot sølle 15 andelslejligheder var således til salg i Valby via en ejendomsmægler i marts 2008 - det tal lød på 181 i juli 2010. Det er selvfølgelig et udtryk for, at flere og flere andelslejligheder sælges via ejendomsmægler. Men Valby er også blevet mere trendy. Det er en lille by i byen, hvor du får grønne område og fred og ro, men samtidig er det centrale Valby livet op. Der er alle de ting, man har behov for, eksempelvis masser af caféer, fortæller Kim Fischer, ejendomsmægler i DanBolig Holm & Hauberg. Stadig lidt billigere Trods det stigende udbud har ejendomsmæglerne ikke problemer med at få solgt andelene i bydelen: »Det giver ikke det store besvær. Tværtimod har vi faldende liggetider - og det er stadig lidt billigere i Valby end i brokvartererne. Og andelsboligerne har en realistisk pris nu. Vi har oplevet prisfald på helt op til 50 pct., fortæller Kim Fischer. Også hos andelsportal.dk, der indgående beskæftiger sig med andelsmarkedet, har man registreret, at Valby pludselig har voldsomt flere andelsboliger til salg. »Det er til dels et resultat af, at der er kommet flere andelsboliger i Valby, og dels tyder det også på, at der er mange andelshavere, der satser på, at et salg er mere realistisk, hvis det foregår gennem en mægler,« udtaler Martin Borgstrøm, direktør for andelsportal.dk. Sælger bruger mægler Før skulle man kende den ene eller den anden for at komme ind i Valby. De seneste tal er imidlertid en tyk understregning af, at det ikke længere foregår på den måde. I dag finder man sin andelsbolig gennem en ejendomsmægler, konkluderer Martin Borgstrøm. Den 1. juli i år var der som nævnt 181 andelsboliger i Valby til salg. Det er en stigning på næsten otte pct. i forhold til måneden før, og det er det højeste antal nogensinde. Hvis man ønsker sig en andelslejlighed i Valby, så

B.DK/PLUS

21

bliver udbuddet nok ikke meget større, end det er lige for tiden, fastslår Martin Borgstrøm. Ifølge flere ejendomsmæglere sælges en del andelsboliger i Valby med pæne rabatter. Andelsboliger er på landsplan faldet med 21 pct. i kvadratmeterpris siden maj 2008. Billedtekst: I sidste måned var der 181 andelsboliger til salg i Valby. (Foto: Brian Bergmann)

Sådan analyserer du andelsboligforeningen

- Det skal du kigge efter

Ud fra sin research har Simon Nyborg sammenfattet en liste over, hvad du skal være særlig opmærksom på, inden du køber andelsbolig Skrevet af Simon Nyborg Bragt i Business-sektionen i Berlingske Tidende 26. juni 2010 Hvornår er foreningen stiftet? Problemerne ligger hovedsageligt efter 2005. Hvordan opgøres værdien af ejendommen, og er der hensat egenkapital til dårligere tider? Hvor stor er gælden? Gæld på mere end 10.000 kr. pr. m2 er høj gældssætning. Afdrager foreningen på sin gæld? Det betyder meget for foreningens lånemuligheder.

Er der en renteswap og eventuelt også en rentetrappe? I så fald skal du undersøge vilkårene nøje. Det er ikke nok at se på areal, købesum og boligafgift før et køb af andelsbolig. Kilde: Henrik Grave, Andelsboligpris.dk Andelssektoren i tal: Der er i alt 202.000 andelsboliger, heraf 136.000 alene i hovedstadsregionen. Den samlede værdi af de offentlige vurderinger af sektoren udgør over 200 mia. kr. ifølge Tejs Carstensen, der indtil videre har registreret 86 pct. af landets andelsboliger. Der er udbudt kontroversielle lån med rentetrapper for et mindre tocifret milliardbeløb ifølge Finanstilsynet. På den baggrund udgør de problematiske foreninger kun få procent af den samlede sektor. Men selv få procent betyder, at der er økonomiske problemer i flere hundrede foreninger og flere tusinde husstande. Kilde: Danmarks Statistik, Finanstilsynet og Tejs Carstensen (Foto: Jens Nørgaard Larsen)

Pas på faldgruberne ved køb af andelsbolig Der er mange gode andelsboliger til salg. Men risikoen for at købe katten i sækken er betydeligt større end ved ejerboliger. Det er vigtigt at forstå konsekvenserne af, at markedet - i hvert fald indtil videre - er givet frit. Af Sten Thorup Kristensen Bragt i Business-sektionen i Berlingske Tidende 26. marts 2011 Denne artikels budskab er ikke at fraråde et køb af andelsbolig. Budskabet er i stedet, at man skal vise agtsomhed i et marked, der har ændret sig fundamentalt, uden at det helt og i

B.DK/PLUS

22

sin fulde konsekvens er gået op for aktørerne i dette marked. Andelsboligformen har sine solide fordele I de fleste tilfælde indebærer den en betydeligt lavere risiko for den personlige økonomi, end hvis man i stedet køber en ejerbolig. Ofte er andelsboliger også billigere end ejerboliger. Foreningsformen sikrer, at man ikke står alene med vedligeholdet. Og så kan det for den enkelte selvfølgelig være, at drømmeboligen nu engang er en del af en andelsboligforening. I gamle dage - for cirka et årti siden - kom alle herlighederne med en lav risiko for køberne. Men den bekvemmelighed blev ofret, da andelsforeningerne høstede deres del af gevinsten ved 00ernes fest på boligmarkedet, og i hvert fald den gamle del af andelsboligmassen i praksis blev markedsgjort. I dag kan sælgere ikke være sikre på at få deres indskud igen. Og køberne skal være meget opmærksomme på, at de ikke kommer til at betale for meget - ud fra en fejlagtig antagelse om, at det fungerer nogenlunde ligesom i gamle dage. At det ikke er nemt for køberne at finde rundt i, kan Carsten Jeberg fra Adlex Advokater tale med om. Han rådgiver købere af andelsboliger, og han skønner, at han i mellem ti og 20 procent af tilfældene må råde folk til ikke at købe den bolig, de har kig på - i hvert fald ikke til de vilkår, de er blevet tilbudt. »Det er en overordentligt meget højere andel, end når det handler om almindelige ejerboliger,« siger Carsten Jeberg. »Det er ikke sådan, at man skal lade sig skræmme, og der er rigtigt mange gode andelsboliger til salg. Man skal bare sætte sig ind i tallene, inden man slår til,« fortsætter han. Faldgruberne er flere Her er en række punkter, man skal være opmærksom på, når man vil købe andelsbolig: Er andelskronen for høj? Andelsboliger må højest handles til den såkaldte andelskrone,

som groft sagt er værdien af ejendommen, fratrukket gælden i den, og så delt ud på de enkelte lejligheder efter fordelingstal. Tidligere var det næsten en selvfølge, at andelskronen også var lig med handelsværdien - bortset fra, at der ofte var penge under bordet som supplement. I dag er det omvendt, så den reelle værdi af boligen ofte er lavere end andelskronen, fordi værdien af ejendommene er ansat urealistisk højt. Det kan skyldes, at der er tale om en ny ejendom, der er opført til en pris, der ikke længere kan handles til. Eller det kan skyldes, at en vurdering fra en valuar eller fra Skat er for optimistisk. Derfor skal man ikke uden videre købe til den pris, der står i papirerne som den officielle pris. Man skal undersøge det selv. Undgå »offside« Når gamle andelsforeningers ejendomme kan være ansat urealistisk højt, er det bl.a. fordi, Skat stort set har opretholdt vurderingerne fra, da markedet toppede. De fleste private valuarer mener, at Skats vurderinger er alt for høje. Skat kan ændre mening ved næste vurdering, som ligger to år ude i fremtiden. Hvis det sker, risikerer man at miste retten til at sælge til samme pris, som man har købt til. I mange tilfælde kan det være hele indskuddet, der er på spil. Problemet er måske begrænset, hvis man planlægger at blive boende i mange år, så priserne kan nå at rette sig igen. Men vil man flytte i løbet af år, skal man være opmærksom på problemstillingen. Sammenlign med ejerboligmarkedet Et af problemerne ved andelsboliger er, at priserne er meget svære at gennemskue. At indskuddet ligger på nogle hundrede tusinde kroner kan umiddelbart se tilforladeligt ud, når man sammenligner med kontantprisen på ejerboliger. Men den sammenligning er forkert, for i andelsboligen skal man også gennem boligafgiften medvirke til at betale renter og afdrag på foreningens gæld. Det bliver

B.DK/PLUS

23

yderligere kompliceret af, at boligafgiften kan variere mellem ellers sammenlignelige foreninger, fordi den ene har valgt at tage billigere, men dermed også mere risikable lån. Det er en god ide at få en advokat eller en revisor til at omregne tallene, så man kan se, hvad andelsboligen ville have kostet som ejerbolig. Ifølge Carsten Jeberg er det specielt i nystiftede andelsforeninger - og uanset om ejendommene er nye eller gamle - at det kan se grimt ud. Her kan det være en klart bedre forretning at købe en almindelig ejerbolig. Brutto- og nettoareal Ved sammenligningen med ejerboligmarkedet er der en detalje, man nemt overser: Det areal, der står i annoncer for ejerboliger, er opgjort netto, altså uden trapper og vægge. Ved arealet på andelsboliger følger man derimod traditionen fra lejermarkedet og opgiver bruttoarealet. Derfor skal man ikke uden videre afskrive det som synsbedrag, hvis man fornemmer, at en andelslejlighed er mindre end den ejerlejlighed af samme kvadratmetertal, man lige har set på. Hvilke lån ligger der i ejendommen? Mange andelsforeninger har valgt at finansiere ejendommene med rentetilpasningslån. Det giver lave renteudgifter, men det indebærer også en langt større risiko. Hvis der et år er uro på de finansielle markeder, kan renten pludselig tordne i vejret, og den situation er specielt giftig i andelsboliger, hvor alle kan få problemer, hvis en del af medlemmerne ikke længere er i stand til at betale boligafgiften. Mange andelsforeninger har valgt at gardere sig med såkaldte renteswaps. Men heller ikke dette er gratis. Alt dette kan man for så vidt tage højde for, når man køber. Men det er endnu ingen selvfølge, at oplysningerne om låneform og eventuelle renteswasps står i regnskaberne. Derfor er det meget vigtigt, at man sikrer sig, at man får disse oplysninger af foreningen. Uerfarne mæglere

Med ændringen i andelsboligmarkedet har også ejendomsmæglerne fundet vej til det. Men de har endnu ikke alle lært at håndtere det, og man kan ikke tage for givet, at mægleren forstår alle de finere detaljer, som han eller hun gør på det almindelige ejerboligmarked. Mæglerne er dog tilsyneladende ved at komme efter det. Carsten Jeberg oplyser, at størstedelen af de handler, han må fraråde køber at gå ind i, er formidlet, uden at mæglere har været indblandet. (Foto: Søren Bidstrup)

Ny vejledning: Sådan undersøger du andelsforeningers regnskaber

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen prøver med en ny vejledning at rydde op i problemerne. Skrevet af Sten Thorup Kristensen Bragt i Business-sektionen i Berlingske Tidende 26. marts 2011 Det kan få alvorlige konsekvenser for køberne - men det er ikke af ond vilje fra andelsforeningernes side, når deres regnskaber mangler oplysninger om låneformer og renteswaps.

B.DK/PLUS

24

Det er et spørgsmål om tradition, og det er endnu også forholdsvis nyt, at det er vigtigt, at oplysningerne er med. Men der er forbedringer på vej. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen udsendte i december en ny vejledning om regnskaber i andels foreninger, og at foreningerne følger den - eller i det mindste dens principper - er ikke blot af stor betydning for muligheden for at handle de enkelte andelsboliger uden efterfølgende retstvister. Det har også betydning for hele sektorens fremtid. »Vi håber, at foreningerne vil bruge vejledningen allerede ved det regnskab, der skal fremlægges på generalforsamlingerne. Det er vigtigt for at få genskabt trygheden ved at købe andelsbolig,« som Jan Hansen, direktør i Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, udtrykker det. Miseren er opstået, fordi der historisk ikke har været så stor opmærksomhed på andelsboligforeningers regnskaber. Med den »gammeldags« værdisætning ud fra anskaffelses værdi var det forholdsvis simpelt at opgøre de værdier, der skulle ligge til grund for andelskronen. Men det har ændret sig nu, da mange har skiftet til vurdering efter dagsværdi med langt højere værdier til følge. De mange nye lånemuligheder, der er kommet til, og ikke mindst de finansielle instrumenter til at sikre sig mod fremtidige rentestigninger, gør det bare endnu mere kompliceret. Fordele her og nu - senere kommer udgifter Jørgen Blom, partner i KPMG, peger især på det sidste som problemet. Mange glemmer, at hvis man har f. eks. renteswaps eller trappelån med indbyggede stigende renter, så giver de en fordel nu - men de kan samtidig indebære en forpligtelse eller en fremtidig udgift, der skal med i regnskabet som et passiv. Hvis denne forpligtelse ikke er med, kommer man til at sætte andelsforeningens formue, og dermed andelskronen ved salg af lejlighederne, for højt.

Den nye vejledning slår bl.a. fast, at hvis man har valgt værdiansættelse til dagsværdi, som er en bestemmelse i årsregnskabslovens regnskabsklasse B, så følger det med som en pligt, at man også skal indregne renteswaps og lignende til dagsværdi. Jørgen Blom tilføjer, at det samme gælder, selv om man har værdiansat ejendommen efter anskaffelsesværdi efter regnskabsklasse A, hvis værdien af renteswaps og lignende har en væsentlig betydning for at give et retvisende billede af foreningens økonomiske forhold. Men om det er tilfældet, er naturligvis en subjektiv vurdering. Den nye vejledning kan downloades på www.eogs.dk. (Foto: Morten Juhl)

Køb andel med omtanke Sammenlign andelsbolig med ejerbolig, inden du køber

Skrevet af Marie Joo Kim Jensen. Bragt i B.T. 10. september 2009. Det kan være svært at gennemskue boligmarkedet, når du ønsker at købe andelslejlighed. Det gælder om at holde tungen lige i munden, for der kan være mange uforudsete udgifter gemt i et køb, der ellers virker ret overskueligt. Derfor skal du som udgangspunkt altid sammenligne et andelsboligkøb med et ejerkøb, inden du træffer den endelige beslutning.

B.DK/PLUS

25

Det fortæller økonomisk rådgiver Kim Valentin. »Der kan ligge lån gemt i papirerne. Og hvis renten ændrer sig, stiger andelsydelsen. Det kan gå hen og få en afgørende betydning for, hvad du i sidste ende får for dine penge,« siger han. Et skævt billede Kim Valentins erfaring er, at købere ofte sammenligner andel og ejerbolig på forskellige renter, og det giver et skævt billede af, hvad du får for pengene på de to markeder. Han har derfor i bogen »Giv dig selv en god økonomi hele livet« lavet et skema, hvor du kan nemt kan sammenligne andelspriser med ejerpriser til den samme rente, så du undgår at lave din vurdering på et forkert grundlag. Overvejer du f.eks. at købe en andel til 500.000 kr. med en andelsydelse på 8.000 kr. om måneden, kan du tilsvarende købe en ejerlejlighed til 1,955 mio. kr. med et 30-årigt obligationslån med 6 pct. i rente. Hvis du derimod ønsker at finansiere dit andelsbolig med et 30-årigt rentetilpasningslån med 4 pct. rente, kan du tilsvarende købe en ejerlejlighed til 2,924 mio. Kig nøje på lånene Ifølge Kim Valentin er der i øjeblikket mange andelsboligsælgere på markedet, der prøver at udnytte den svære gennemskuelighed. Derfor bør du tage et nøje kig på, hvilket lån der ligger i selve andelsboligforeningen. »Andelsboligkøbere har en tendens til at gennemføre købet selv, men faktisk er det ofte sværere at købe andel end ejerlejlighed. Selvom en advokat eller rådgiver måske umiddelbart virker overflødig, er det især godt at have en tredjepart ind over, når det gælder andelskøb. Så er du sikker på, at papirerne er blevet gennemskuet, og du kan vurdere købet reelt,« siger Kim Valentin. Dette skal du være opmærksom på: Tre slags andelsboliger

Traditionelle private andelsboliger: Foreningen har købt en eksisterende ejendom. Støttede private andelsboliger: Boliger, opført med offentligt tilskud og ustøttede private andelsboliger opført med kommunal garanti. Nybyggede private andelsboliger: Boliger opført uden offentlig støtte. Tjek finansieringen Læs referater og paragraffer fra generalforsamlingerne grundigt igennem for at se, hvad du hæfter for. Vær opmærksom på, om der er tab eller andet, der tyder på øgede udgifter. Er der f.eks. planlagt et nyt tag til to mio. kr. skal det med i beregningerne. Tjek renten og sammelign med, hvad du kan få på ejerboligmarkedet for de samme penge til den samme rente. Fakta om andelsboligforeninger: Andelshaverne ejer en andel af foreningens formue og betaler løbende boligafgift. Der bliver valgt en bestyrelse, som driver foreningen og skal godkende forbedringer og ændringer. Som udgangspunkt hæfter du som andelshaver alene med dit indskud for din del af foreningens forpligtelser. Der kan dog være undtagelser, som fremgår af foreningens vedtægter. Kilde: Boligejer.dk og andelsboligforeninger.com Billedtekst: Købere sammenligner ofte andel- og ejerbolig på forskellige renter, og det giver et skævt billede af, hvad du får for pengene på de to markeder. (Foto: Scanpix)

Det har sammen med lave renter igen åbnet op for, at flere forældre har mulighed for at investere i en lejlighed til deres børn. »Vi har over de sidste par måneder oplevet en stor interesse for forældrekøb - ja faktisk større end vi har oplevet i flere år. De faldende priser på ejerlejligheder i København har igen gjort det fordelagtigt for forældre at investere friværdien i en bolig til børnene, mens de læser, og det er der stadig flere, som vælger at gøre,« siger Kim Holm, der er kredsformand i

B.DK/PLUS

26

Dansk Ejendomsmæglerforening i hovedstadsområdet. Mange unger behøver dog ikke far og mors hjælp til at købe bolig, for ifølge de danske ejendomsmæglere er flere unge begyndt at købe andelsboliger. tidligere skulle man stå på venteliste i mange år for at få fingre i en andelsbolig i den ældre boligmasse, mens de i dag ofte sættes til salg via ejendomsmæglere. Priserne i dag er langt højere end før, men på det seneste er mange andelsboliger også faldet i pris ligesom ejerlejligheder.

Spring køen over ved studiestart Forældrekøb eller forældrefinansering kan være en god løsning, når ungerne flyver fra reden

(Foto: Sigrid Nygaard)

Skrevet af Kristian Boye, Tekstwerk Bragt i B.T. 11. maj 2011

Forældrekøb af andelsboliger er i manges øjne en optimal løsning, når de unge skal flytte hjemmefra. Det kan skabe ro og tryghed før studiestart eller bare være en billigere løsning i forhold til køb af en ejerlejlighed. Og der er godt nyt fra flere ejendomsmæglere, som melder om flere og flere andelsforeninger, der i vedtægterne åbner for forældrekøb. »Det er stadig et fåtal af andelsboligforeningerne, der giver mulighed for forældrekøb, men der er flere og flere, som så småt er begyndt på det i et marked, der har haft det svært,« siger direktør Jan Nyby fra Andelsboligmæglerne. Han bakkes op af Morten Yde, der er indehaver af LokalBolig Frederiksberg. Både han og Jan Nyby vurderer, at 5-10 pct. af andelsboligforeningerne har åbnet for forældrekøb. Det gælder især foreninger med mange små lejligheder på to værelser. Morten Yde gør dog opmærksom på, at forældrene skal sætte sig ind i både andelsforeningsreglerne og skattereglerne. »Man skal gøre sig klart, at vilkårene rent skattemæssigt langt fra er så attraktive for forældre, som på ejerlejlighedsmarkedet. Men det er da klart, at en åbning for forældrekøb ville give et langt bredere marked, især for de mindre andelslejligheder,« siger han. Nej til forældrekøb Med til historien hører dog, at Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) ikke går ind for forældrekøb af andelsboliger. De holder fast i, at det er bedst, at en andelshaver også er den, der bor i lejligheden. »Vi har flere eksempler på, at det gået dårligt, når andelsforeningerne har åbnet op for fremleje. Det er vigtigt i en andelsforening, at beboerne forstår deres forpligtelser med vedligeholdelse

B.DK/PLUS

27

og deltager i fællesskabet,« siger ABF's direktør, Jan Hansen. Ansvarsfølelse Til gengæld går det bedre, hvis forældrene finansierer købet, og dét stiller ABF sig ikke i vejen for. »Det giver en anden ansvarsfølelse hos de unge, der flytter ind, og vi oplever, at man sætter sig mere grundigt ind i foreningens økonomi og regler,« siger Jan Hansen. Forældrefinansiering betyder, at forældrene låner pengene til barnet, og der laves et rigtigt gældsbrev, hvor parterne forpligtes efter gældende regler. Det er en mulighed, alle forældre med likviditet nok kan benytte sig af ved køb af en andelsbolig. Gode råd ved forældrekøb: Kig efter de sunde andelsboligforeninger. Undersøg, om der er styr på vedligeholdelsesplaner og budgetter. Og om der er hensat penge til fremtidige forbedringer. Tjek, hvad det reelt koster at bo i lejligheden. Hvilken gæld er der i andelsforeningen? Hvordan er andelen værdisæt? Er man gået til stregen, eller er der hensat til fremtidige fald i vurderingen. Er der nogle særlige byrder på ejendommen – servitutter? Tjek generalforsamlingsreferater og vurder, om der er en god stemning i foreningen. Lav lejekontrakt mellem forældre og barn. Fastsæt en realistisk leje. Advokathjælp kan være en god idé. Ved forældrelån: Lav låneaftale mellem forældre og barn. Søg rådgivning, hvis I er i tvivl. Det er vigtigt med en passus om, at forældre kan opsige lånet med kort varsel. Overvej tinglysning af pantebrev på lånet. Billedtekst: Forældrekøb skaber ro og tryghed inden studiestart.(Foto: Home)

B.DK/PLUS

28

Personlige historier om køb af andelsbolig Danske Bank sagde nej - Nordea sagde ja

Billedtekst: Danske Bank og Realkredit Danmark gav Lars Dreyer et blankt nej til at låne 995.000 kroner til en andelslejlighed. Det undrer Lars Dreyer, da han har arbejdet fast inden for HR i flere år. Til sit held fik han optaget lånet gennem Nordea i stedet. (Foto: Lars Rievers)

Den ene ville slet ikke yde lån. De mente, at andelsboliger var en ren ruin. Den anden bank var mere erfaren. De gav grønt lys. Til stor glæde for Lars Dreyer Skrevet af Lars Erik Skovgaard Bragt i Business-sektionen i Berlingske Tidende 20. februar 2010 Lars Dreyer var for kun kort tid siden på jagt efter en ny andelsbolig. Lykken fandt han hurtigt. En rigtig god lejlighed i hjertet af Frederiksberg på pæne 76 kvadratmeter var lige akkurat, hvad han havde brug for og råd til. Prisen på 995.000 kroner i andelsindskud og tilhørende 4.000 kroner i månedlig husleje, lød tilmed langt fra afskrækkende. Det burde være til at overkomme for alle i Danmark med fast job og bare nogenlunde indkomst. Det er i hvert fald yderst vanskeligt at finde en billigere bolig i København, hvis man ikke skal

bo på et kollegieværelse, i en kælder, eller kan leje sin ind hos venner og bekendte. Blankt afslag Alligevel fik Lars Dreyer blankt afslag på et lån hos Danske Bank og Realkredit Danmark. De ville ikke låne ham fem flade ører. »Realkredit Danmark mente kun, at andelsboligen var 662.000 kroner værd. Altså langt mindre end den stod til salg til. Så de sagde nej til lånet. Det var dengang, hvor der var stor usikkerhed om hele markedet for andelsboliger, og Danske Bank var meget forsigtige med at låne ud, af den ene eller anden grund,« fortæller Lars Dreyer. Nordea villig til udlån Heldigvis havde konkurrenten Nordea et lidt mere realistisk og modent syn på sagen. De godkendte og udbetalte lånet, så Lars kunne flytte ind i sin nye Frederiksberg-lejlighed den 1. september sidste år. »Det er jeg meget glad for. Jeg er fastansat inden for HR og har arbejdet med rekruttering af medarbejdere i flere år. Så det er ikke noget usikkert job, jeg har. Derfor er det også underligt, at Danske Bank sagde nej til lånet,« siger Lars Dreyer. Han tilføjer, at sagen alligevel er endte bedre, end den umiddelbart startede. Danske Bank forlangte nemlig som udgangspunkt mindst seks procent i årlig rente på et lån til en andelsbolig. Men renten hos Nordea endte helt nede på 5,1 procent. »Det er jeg i dag glad for. Men jeg blev både sur og skuffet over Danske Bank. Det havde jeg ikke regnet med hos dem,« siger Lars Dreyer, der i dag hygger sig i sin lejlighed på Grundtvigsvej 40 på Frederiksberg, hvor han har boet i snart seks måneder.

B.DK/PLUS

29

»Vi var for naive ...« Få måneder før, det hele ramlede sammen i sommeren 2008, blev der stadig stiftet andelsforeninger, hvor værdien blev skruet i vejret og budgetterne kun kunne holde med fortsatte værdistigninger. En af dem er AB Halgreen på Amager Skrevet af Simon Nyborg Bragt i Business-sektionen i Berlingske Tidende 30. marts 2010 »Man tror jo på det, når advokater og bankfolk siger god for det.« Sådan siger Anissa Müller, der i maj 2008 var med til at stifte AB Halgreen. På et møde i Amagerbanken stiftede 55 lejere en andelsboligforening i 100 millioner kronersklassen, hvorefter det gik helt galt. Lejernes ejendom på hjørnet af Holmbladsgade og Halgreensgade havde været til salg et års tid, da rådgiveren Torben Rasmussen henvendte sig med en pakkeløsning bestående af administration, valuar og bankforbindelse. Tilsyneladende et rigtig godt tilbud: Skyd 1.500 kr. ind pr. kvadratmeter, så er valuaren klar til at vurdere ejendommen til ca. 4.000 kr. umiddelbart efter. Huslejen vil blot stige med tre pct. om året. Huslejestigning på 25 pct. I alt bed 69 lejere på, købte ejendommen for 94 mio. kr. og gennemførte planen. Men allerede ved næste generalforsamling – halvandet år efter – var situationen anderledes dyster. Værdien har de måttet sætte ned til blot 1.350 kr. pr. kvadratmeter, mens foreningen har været tvunget til at vedtage en huslejestigning på 25 procent over de næste to år for at få driften til at løbe rundt. Oven i overvurderingen og det urealistiske driftsbudget har foreningen også finansieret sig med de risikable variable lån med renteswaps, der yderligere forværrer situationen. 31-årige Anissa Müller hører dog til de heldige, der nåede at sælge, inden tømmermændene ramte foreningen – men det betyder, at hun i dag er

stævnet af køberen, der kræver erstatning for at have købt en overvurderet andel, og hun kan derfor se frem til et årelangt retsligt efterspil. »I dag er det klart, at vi var for naive. Dengang var jeg enlig mor i en lejebolig på Amager, hvilket på papiret ikke lyder så godt, og jeg blev nok forblændet af muligheden for at komme videre til en anden bolig. Det lykkedes, men jeg er stadig irriteret over, at vi blev lokket af rådgiverne. Hvorfor sagde Amagerbanken for eksempel ikke fra over for de lån, når økonomien ikke hang sammen,« spørger Anissa Müller, der til daglig arbejder som koordinator inden for eksportshipping.

B.DK/PLUS

30

Debatindlæg Debat: Nej, det er skam en andel

Billedtekst: Andelsmarkedet er ikke mere ustabilt end resten af boligmarkedet, hvor der også er truffet forkerte beslutninger og givet forkert rådgivning, mens boligboblen fik mange til at se dollartegn alle vegne. Her andelslejligheder på Vesterbro. (Foto: Jan Jørgensen) Boligboblen fik os alle til at se dollartegn alle vegne, alt imens dømmekraften måske svækkedes en anelse. På andelsmarkedet betød det, at en masse store foreninger blev stiftet i byggerier, der set i retrospekt skulle være forblevet udlejningsejendomme i stedet. Vi må have total åbenhed på området Skrevet af Henrik Grave, økonomisk rådgiver Bragt i Kultur & Debat-sektionen i Berlingske Tidende 14.juli 2010 Den gode andelsbolig til den rigtige pris er en langt bedre løsning end en tilsvarende ejerbolig. Andelsmarkedet er en guldgrube. Vi ser den bare ikke for skoven af negative avisartikler. Løsningen er en lovændring, der skal sikre total åbenhed på andelsmarkedet Man behøver bare høre godt efter, når en nyslået andelsejer fortæller om sin nyerhvervelse: »nej, det er bare en andel«.

Køber man en ejerbolig, er tonen straks en anden: »ja, det er skam ejer«. Andelsboligen er ikke omgæret af helt samme seriøse aura som ejerboligen. Alligevel er antallet af andelsboliger seksdoblet over de seneste 25 år. Og indtil for nylig har der været stor rift om andelene - specielt i storbyerne. Men i dag er ventelisterne, som før var alenlange, stort set afskaffede. Det er der mange årsager til. Som økonomisk rådgiver af andelsboligkøbere, har jeg gransket økonomien og boformen i 150 andelsforeninger. Og jeg må konkludere, at andelsboligens rygte langt fra lever op til dens formåen. Andelsboligen er en moderne boform, hvor fællesskabet om det økonomiske ansvar og de praktiske opgaver er en lettelse for beboerne i hverdagen. Og så kan andelsboligen være en ganske fornuftig investering. Problemet er, at de fleste andelsboliger bliver handlet i uvidenhed. Der er pt. en række faldgruber på andelsmarkedet - særligt i de nystiftede foreninger. Det vidner et aktuelt konkursvarsel fra Andelsforeningen Thyra Danebod på Frederiksberg om. Problemet er, at lovgivningen ikke påbyder andelsforeningerne at oplyse om alle detaljer i deres økonomiske konstruktion i regnskabet. Det betyder, at visse andelsejere reelt har købt katten i sækken. Min sympati for beboerne i Thyra Danebod er stor. Og desværre kan vi forvente flere af denne slags historier de næste år. Men det bemærkelsesværdige i denne situation er, at både medier og boligsøgende antager, at disse historier vedrører andelsmarkedet som helhed. I princippet er der ikke meget, der adskiller andelsmarkedet fra ejermarkedet eller fødevaremarkedet. Der er tale om frie markeder, der følger de samme konjunkturer og samme regler for udbud og efterspørgsel. Men på alle markeder bliver der af og til truffet

B.DK/PLUS

31

forkerte beslutninger, begået dårlig rådgivning og indgået uheldige aftaler. For at forstå, hvorfor skrækhistorierne ikke vedrører hele andelsmarkedet er det vigtigt at afgrænse problemet. Thyra Danebod og andre foreninger fra perioden 2004 til 2008 er stiftet på et meget optimistisk grundlag. Hertil kommer uhensigtsmæssige konstruktioner som renteswap og trappelån, som aldrig burde være tilbud andelsforeninger. Men det er finanssektoren og diverse rådgivere der har det primære ansvar - ikke andelshaverne, selvom det er dem, der kommer til at betale prisen. Ser man bort fra de uheldige foreninger, er den gennemsnitlige gode andelsbolig til den rigtige pris en bedre og billigere løsning end en tilsvarende ejerbolig. Simpelthen fordi prisfastsættelsen af andelsboliger er kunstig lav, da foreningen skal opgøre værdien af sin ejendom som en helt almindelig udlejningsejendom. Andelsmarkedet rummer et bredt spektrum af boligtyper, der opfylder manges drømme til en god pris. Men det er den brede offentlighed ikke klar over. Det skyldes bl.a. at det er de negative historier, der gør sig bedst i medierne. Men lad os få fokus på de sunde andelsboliger og på fordelene ved et varieret og alsidigt boligmarked. Første skridt er at sikre fyldestgørende information om andelsforeningers særlige finansielle aftaler. Det er vores politikeres opgave at sikre de lovgivningsmæssige rammer, som kan beskytte boligkøberen. Den igangværende debat om åbenhed har indtil videre resulteret i en forespørgselsdebat, og der indledes nu et udvalgsarbejde i Erhvervs- og Selskabsstyrelsen. Der skal indføres total åbenhed på andelsmarkedet, så Sorteper ikke bare springer videre til den næste uheldige andelskøber. Det kan ganske enkelt ikke være meningen, at en andelskøber og dennes rådgiver skal gætte sig til, at renten på

foreningens lån kommer til at stige drastisk i nærmeste fremtid. Der er ingen tvivl om, at nogle af de ulykkesramte andelsforeninger er resultat af samme overmodighed på boligmarkedet, som har resulteret i millionvillaer, der pludselig sælges til den halve pris. Boligboblen fik os alle til at se dollartegn alle vegne, alt imens dømmekraften måske svækkedes en anelse. På andelsmarkedet betød det, at en masse store foreninger blev stiftet i byggerier, der set i retrospekt skulle være forblevet udlejningsejendomme i stedet. Der er i dag mange andelshavere, som er stavnsbundet til den andel, de købte , da deres forening blev stiftet i perioden 2004-2008. Men der er ingen nemme løsninger. Der vil komme eksempler på foreninger, som må hæve boligafgiften markant, og der vil komme eksempler på foreninger, der må rekonstrueres eller gå konkurs. Men lad mig slå fast med syvtommersøm: andelsmarkedet er ikke mere ustabilt end det øvrige boligmarked. Der er blevet truffet forkerte beslutninger og ydet forkert rådgivning - ligesom på ejermarkedet. Næste skridt er at mindske skaderne og sikre, at handel med andelsboliger sker på et oplyst grundlag. Så må markedet klare resten. Når først lovgivningen er på plads, kan andelsmarkedet måske blive anerkendt som et seriøst marked, så vi i fremtiden kan spørge: »sikken en dejlig lejlighed, det er vel en ejer?« og høre svaret: »Nej, det er skam en andel«.

B.DK/PLUS

32

Debat: Hjælp de truede andelsforeninger Direktør i Københavns Andelskasse, René Poulsen, fortæller i et debatindlæg, hvordan han fra sit virke anskuer andelsforeninger Skrevet af René Poulsen Indlægget blev bragt i Kultur & Debat-sektionen i Berlingske Tidende 07. juli 2010 Så længe jeg kan huske tilbage har reglerne om maksimalpriser ( § 5 i andelsboligloven), været årsag til problemer. Derfor bør reglerne ændres radikalt elles helt ophæves. Indtil 2006 hvor ejendomsvurderingerne på udlejningsejendomme steg voldsomt, var reglerne grunden til, at mange handler med andelsboliger blev gennemført med »penge under bordet«. Det problem forsvandt med de høje ejendomsvurderinger, fordi maksimalpriserne nu kunne sættes så højt, at boligerne blev omsat til lavere priser, altså til markedspriser. Og så skulle man jo tro, at alt var godt, men det er det bare ikke. Nu er der nemlig begyndt at dukke en ny type problemer op i andelsboligforeninger, som har optaget variabelt forrentede lån med tilhørende renteswaps, som gør at renten, og dermed andelshavernes boligudgifter, bliver sikret i en eller anden form. Og det er jo et sundt princip at andelsboligforeningerne forsikrer sig mod stigende udgifter. Men på grund af maksimalprisreglerne er nogle af disse andelsboligforeninger nu blevet insolvente, og flere er direkte truet af konkurs. Årsagen til dette er, at reglerne i § 5 også angiver, hvordan man skal beregne andelsboligforeningens formue, som herefter danner grundlag for maksimalprisen.

Når man køber en andelsbolig, køber man i princippet en andel af formuen, og der tages ikke højde for herlighedsværdi og andre forhold, som kan gøre en bolig mere attraktiv end en anden. Det er kun foreningens beregnede formue, som er afgørende, og det er problematisk, når formuen kan opgøres på forskellige måder. Det problematiske er, at det samme lån kan have en forskellig værdi afhængig af, hvordan ejendommen er bogført. I de aktuelle sager i andelsboligforeninger med renteswaps, skal værdien af disse kun medregnes, hvis ejendommen er bogført til handelsværdi eller til den offentlige vurdering, hvilket er uforståeligt. Meningen med et regnskab er at vise et retvisende billede af foreningens formue, hvis alle aktiver bliver realiseret og al gæld indfriet, og slutresultatet vil jo blive det samme uanset hvordan de er bogført. Moderne andelsboligejere tænker i markedspriser og derfor er reglerne i § 5 forældede. Det er et meget lille mindretal, som stadig synes at der skal være øvre grænser for hvad en andelsbolig må koste, og et kendetegn ved dem er, at de som regel ikke selv har en andelsbolig, eller har børn på venteliste til en andelsbolig. Derfor bør reglerne ophæves nu. Og da langt de fleste andelsboliger i dag handles til priser som er lavere end maksimalprisen, vil det være en helt gratis omgang for regeringen at gøre det nu. Og for andelshaverne i den konkurstruede andelsboligforening A/ B Thyra Danebod, kan det måske være med til at undgå en konkurs.

B.DK/PLUS

33

Debat: Skal SKAT sætte prisen på din andelsbolig?

Politikerne burde afskaffe prismaksimerings-reglerne for andelsboliger, da de ikke tjener nogen som helst form for forbruger-beskyttelse længere Skrevet af Steen Winther Petersen, formand for Dansk Ejendomsmæglerforening Bragt i Berlingske Tidende 31. marts 2011 For nylig kom SKAT med sine længe ventede vurderinger af boligudlejningsejendomme for 2010. Da prisfastsættelsen på disse ejendomme danner grundlag for andelsbevisernes værdier, har vurderingerne stor betydning for landets andelsboliger. Konsekvensen af markant lavere vurderinger kunne være teknisk insolvente andelsboligforeninger og/ eller teknisk insolvente andelsbolighavere. Men til mange erhvervsejendomsmægleres store undren er vurderingerne på boligudlejningsejendomme i København ikke faldet i forhold til 2008. SKAT’s begrundelse er, at der ikke har været nok handler i hovedstaden til, at man kan drage håndfaste konklusioner. Der er bred enighed om, at markedet har fungeret dårligt de sidste to-tre år, og det er en af årsagerne til, at der

generelt ikke er blevet handlet boligudlejningsejendomme. Set i forhold til andelsboligerne er vurderingerne dog problematiske. Andre steder i landet har markedet for boligudlejningsejendomme fungeret bedre end i København. I disse dele af landet har der, paradoksalt nok for andelsboligejerne, været nok handler til, at SKAT har registreret prisfaldene, og dermed har det bedre marked medført dårligere priser. Priserne i Århus er faldet mellem 1 og 3 procent, og i Aalborg er priserne faldet med 7 procent. De københavnske andelsboligejere må have en vis nervøsitet for, at markedet for boligudlejningsejendomme i København bliver bedre, da det nok også her vil betyde prisfald. FAKTUM ER, AT andelsboligmarkedet næsten hele tiden vil ligge skævt i forhold til ejerboligmarkedet, hvor priserne er baseret på aktuelt udbud og efterspørgsel, mens andelene er afhængige af tidligere fastsatte offentlige vurderinger, anskaffelsespriser eller valuarvurderinger. På andelsboligområdet gælder bl.a. begrebet »maksimalpriser«. Det har haft til formål at sikre, at andelsboligkøb ikke følger ejerboligmarkedets udsving, i hvert fald ikke i opadgående retning. Andelstanken er jo dansk, og boligformen er vel oprindeligt også udsprunget af et socialpolitisk ønske om, at befolkningsgrupper - med begrænset økonomisk evne og et ønske om at bo i et boligfællesskab - skulle kunne erhverve en bolig. Denne politiske synsvinkel er dog for længst gået fløjten som følge af de liberaliseringer på området, der har fundet sted gennem de senere år. Alligevel er der blandt danskerne stadig en tro på, at andelsboligen er en billigere boligform end andre ejerboliger. Sandheden er, at dette ikke nødvendigvis er tilfældet. Samtidig er andelsboligmarkedet i dag blevet meget mindre gennemsigtigt end ejerboligmarkedet.

B.DK/PLUS

34

Maksimalpriserne på andelsboliger er jo - hvis disse tager afsæt i en vurdering fra SKAT - baseret på historiske tal, altså faktisk gennemførte handler af andre sammenlignelige privatejede boligudlejningsejendomme på det frie marked. Derfor er de ikke nødvendigvis i overensstemmelse med det aktuelle marked. Maksimalpriserne er dermed i praksis med til at holde liv i et uigennemsigtigt andelsboligmarked og deraf følgende manglende forbrugerbeskyttelse. Det kan så til overflod bemærkes, at værdien af det enkelte andelsbevis indirekte knytter an til en værdiansættelse af en erhvervsejendom, nemlig en boligudlejningsejendom, der kan være underlagt helt andre prismekanismer end dem, der gør sig gældende på det individuelle boligmarked. Det har den forgangne periode vist en række skræmmende spekulantdrevne eksempler på. Det var dog mere naturligt, at andelslejligheder var sammenlignelige med andre boliger. Set fra min stol er problematikken relativt let at løse. Politikerne burde afskaffe prismaksimeringsreglerne for andelsboliger, da de ikke tjener nogen som helst form for forbrugerbeskyttelse længere. I parentes bemærket er Danmark det eneste land i verden, der opererer med prismaksimering i forbindelse med boligfællesskaber, der jo kendes både i Sverige, Tyskland og USA. Det er dog tankevækkende. En fri prisdannelse vil også betyde, at æbler

sammenlignes med æbler og ikke med pærer.

Sagt med andre ord ville gennemsigtigheden på

andelsboligmarkedet kunne højnes markant,

hvis der blev lavet en lovbestemt fælles

standard for kontantomregning af priser for

andelsboliger, som kunne sikre, at forbrugerne

har en mulighed for at sammenligne de

forskellige boligformer - og ikke på

andelsboligområdet være afhængige af

udviklingen på erhvervsejendomsmarkedet!