odhad tržní hodnoty č. 4030 · 2014. 11. 13. · odhad tržní hodnoty č. 4030 objednatel...

Odhad tržní hodnoty č. 4030

Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk

soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň

K. H. Máchy 647/2

787 01 Šumperk

IČ: 47844582

DIČ: CZ460603459

č. obj.: USN 065 Ex 00869/07-107

ze dne: 28.8.2014

Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovité věci USN 065 Ex 00869/07-107

Podle stavu ke dni 20. 4. 2014 posudek vypracoval:

Adolf Adolf Pelár d.t.

soudní znalec

oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí

788 20 Dolní Studénky 39

Posudek obsahuje 23 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.

, 20. 4. 2014

– 2 –

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

A. Nález

1. Znalecký úkol

Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny bytové jednotky č. 573/16 (byt) v bytovém domě č.p. 572,

573 LV č. 227963 (bytová jednotka) a LV č. 21935 (podíl na společných částech domu a

pozemku) nacházející se na pozemku parc č. st 1113 a 1114 a podílu na společných částech

uvedeného domu a pozemku 986/56874, zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním

úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové, pro obec Hradec

Králové, k.ú. Třebeš pro účely exekuční řízení prodejem nemovitosti dle USN 065 Ex 00869/07-

107 ze dne 28.8.2013.

2. Informace o nemovité věci

Nemovitá věc - bytová jednotka č. 573/16 (byt) v budově – domě č.p. 572, 573 , LV 22796 , LV

21935 nacházející se na pozemku parc č. st 1113 a 1114 podíl na společných částech uvedeného

domu a pozemku 986/56874, zapsaná Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro

Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové, pro obec Hradec Králové, k.ú.

Třebeš. Prohlášení vlastníka budovy s vymezenými výměrami jednotlivých bytových jednotek,

společnými prostorami a vybavením bytových jednotek bylo zpracováno a v listinách KN uloženo

jako listina V9-5360/1999.

3. Prohlídka a zaměření nemovité věci

Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13. 4. 2014 bez přítomnosti vlastníka .

4. Podklady pro vypracování posudku

- usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex

00869/07-107 ze dne 28.8.2013

- LV č. 22796 k.ú.Třebeš, obec Hradec Králové

- KM k LV č. 22796 k.ú.Třebeš, obec Hradec Králové (zdroj čúzk)

- LV č. 21935 k.ú.Třebeš, obec Hradec Králové (zdroj čúzk)

- vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá

ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku

- nařízení vlády č. 453 ze dne 11.12.2013 O stanovení postupu pro zjištění srovnatelného

nájemného obvyklého v daném místě

- metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí (Soudní inženýrství, prof. Bradáč a kol)

- informace RK a realitních makléřů z oblasti

- SW Delta-Nem

- mapový server ČUZK, Google

– 3 –

- server cenovamapa.gekonsro.cz

- sdělení obyvatel domu

- fotopříloha pořízená znalcem

5. Vlastnické a evidenční údaje

Kraj: Královéhradecký

Obec: Hradec Králové

Katastrální území: Třebeš (647047)

List vlastnictví číslo: 22796

Vlastník:

Kaplanová Božena

Exnárova 539/4, Moravské Předměstí, 50011 Hradec Králové

List vlastnictví číslo: 21935

Vlastníci:

1. Adamová Alena Podíl: 986/56 874

Kyjovská 474/7, Moravské Předměstí, 50006 Hradec Králové

2. Balous Martin Podíl: 413/56 874

třída Edvarda Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové

3. Bartáková Jana Podíl: 493/28 437


4. Společné jmění manželů Podíl: 986/56 874

Bauer Karel

Durychova 1381/26, Nový Hradec Králové, 50012 Hradec Králové

Bauerová Jaroslava

E. Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové

5. Bauerová Ludmila Podíl: 493/28 437


6. Beznosková Adriana Podíl: 413/56 874



Brokeš Luboš


Brokešová Petra

Třída Edvarda Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové

8. Bucharová Eva Podíl: 986/56 874


9. Bydžovská Romana Podíl: 493/28 437



– 4 –

Chalupník Jiří a Chalupníková Šárka


11. Cibere Richard Podíl: 404/56 874

Pod Zámečkem 1762/11, Nový Hradec Králové, 50006 Hradec Králové

12. Doležalová Lucie Ing. Podíl: 493/28 437


13. Ďurech Fiřtová Jana Podíl: 413/56 874


14. Dušánek Zbyněk Podíl: 413/56 874

Pouchovská 176/5, Pouchov, 50341 Hradec Králové

15. Exnerová Jovana Podíl: 986/56 874


16. Fialová Renata Podíl: 413/56 874



Halamka Miroslav JUDr. a Halamková Věra Ing.



Horák František a Horáková Marie


19. Hovorková Beata Podíl: 413/56 874

č.p. 48, 50315 Čistěves

20. Jebousek Petr Podíl: 493/28 437



Jelínek Jaromír Ing.


Jelínková Veronika


22. Jor Martin Podíl: 413/56 874

č.p. 13, 50315 Lodín


Kadečka Stanislav Mgr. a Kadečková Miroslava


24. Kameníková Jarmila Ing. Podíl: 986/56 874


25. Kaplanová Božena Podíl: 493/28 437

Exnárova 539/4, Moravské Předměstí, 50011 Hradec Králové

26. Kolesová Marta Podíl: 413/56 874


27. Konyarik Josef Podíl: 1 399/56 874

– 5 –


28. Kóré Sebastian Podíl: 413/56 874


29. Kovandová Lenka JUDr. Podíl: 413/56 874

Stiborova 303, 50304 Černožice


Kratochvíl Ivan a Kratochvílová Marie



Křivský Pavel Ing. a Křivská Jana


32. Kubišová Marie Podíl: 986/56 874


33. Kudr Libor Podíl: 493/28 437


34. Látrová Jana Podíl: 986/56 874



Lidmila Karel a Lidmilová Hana


36. Machač Tomáš Podíl: 413/56 874

č.p. 44, 53352 Bukovina nad Labem

37. Maruška Jaromír Ing. Podíl: 413/56 874

Foerstrova 1688/5, Pražské Předměstí, 50002 Hradec Králové


Matějka Pavel a Matějková Helena


39. Medková Vilemína Podíl: 413/56 874

Havlíčkova 994, Mladá Boleslav II, 29301 Mladá Boleslav

40. Navrátil Petr Podíl: 493/56 874


41. Navrátilová Kateřina Mgr. Podíl: 493/56 874


42. Neugebauerová Lenka Podíl: 413/56 874



Nováček Jindřich a Nováčková Zdeňka


44. Pasecká Anna Podíl: 413/56 874


– 6 –

45. Pelc Luděk Podíl: 493/28 437

Horská 21, Hořejší Vrchlabí, 54302 Vrchlabí


Pešek Jan Ing.


Pešková Helena Ing.



Píha Karel Ing. a Píhová Jana


48. Příborský Jiří Podíl: 413/56 874

Jabloňová 610/25, Svobodné Dvory, 50311 Hradec Králové

49. Rumlová Lucie Podíl: 413/56 874

Mgr., č.p. 93, 50303 Smržov

50. Ryžkovová Denisa Podíl: 413/56 874

Pod Zámečkem 1371/18, Nový Hradec Králové, 50012 Hradec Králové

51. Řeháková Marie Podíl: 986/56 874


52. Sommerová Miloslava Podíl: 493/28 437


53. Statutární město Hradec Králové Podíl: 2 651/18 958

Československé armády 408/51, 50200 Hradec Králové

54. Střítecká Hana Ing. Podíl: 493/28 437

PhD., třída Edvarda Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové

55. Synková Alena Podíl: 986/56 874



Špalek Otakar a Špalková Jiřina



Šubrt Jiří JUDr. a Šubrtová Marie


58. Švec Zdeněk Podíl: 493/28 437


59. Vachová Markéta Bc. Podíl: 404/56 874

č.p. 471, 50343 Černilov


Vaníček Miloslav a Vaníčková Jitka


61. Verner Jan Podíl: 493/56 874


– 7 –

62. Vernerová Monika Podíl: 493/56 874


63. Veselá Miroslava Podíl: 413/56 874



Vyhlíd Otakar a Vyhlídová Anna JUDr.


65. Žáčková Eva Podíl: 493/56 874


66. Žáčková Eva Podíl: 493/56 874


6. Dokumentace a skutečnost

Dokumentace vedená v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký

kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové, pro obec Hradec Králové, k.ú. Třebeš. na listu

vlastnictví č. 22796 a 21935 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil formální stav zápisu do

Katastru nemovitostí.

7. Celkový popis nemovité věci, popis použitých metod odhadu obvyklé (obecné, tržní) ceny

Předpoklady pro vypracování ocenění

Prohlášení

Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem

související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem.

Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce.

Předpoklady

Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty z podkladů katastrálního úřadu .

Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů.

Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a

předpokládá jejich pravdivost a úplnost.

Věcné omezení

S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v

účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za

jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé.

Stavebně právní stav

Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební

dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí (získaného na portálu ČÚZK) a způsobu užívání

vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru

nemovitostí. .

Nájemní vztahy

Nájemní vztahy nebylo možno zjistit, vlastník se v místě bytové jednotky nezdržuje.

– 8 –

Metody oceňování

Obvyklá cena

Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by

byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo

obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují

všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných

okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby.

Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího,

důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové,

rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí

zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“

Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace.

- Nákladový (věcná hodnota THU)

- Výnosový

- porovnávací

Nákladová metoda

Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s

nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální

zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se

stejnou využitelností při současných cenách. Tato metoda nebyla použita.

Věcná hodnota nemovité věci dle technicko hospodářských ukazatelů

V případě nemovité věci se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovité věci stejné velkosti,

stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitá věc v

cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu

nemovité věci. K takto zjištěné věcné hodnotě pozemků se připočítává hodnota staveb jako

součásti pozemku zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Relevantní údaje pro výpočet VH

nemovitosti byla převzata z realitních serverů a z výstupu dat Českého statistického úřadu. Tato

metoda nebyla jako pomocná částečně použita.

Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného

majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů,

nákladů, investic a diskontní míry.

Výnosové oceňování představuje jednu z fundamentálních metod hodnocení nemovitostí.

Prezentuje čistě ekonomický pohled vyjadřující užitek, který je nemovitost schopna investorovi v

budoucnu přinést. Principem výnosové metody oceňování nemovitostí je sumarizace budoucích

čistých zisků převedených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Míru nejistoty vyjádření

současné hodnoty pomocí budoucích (nejistých) příjmů vyjadřuje diskontní míra. Vztah pro

výnosovou hodnotu by se dal obecně vyjádřit několika vztahy a to zejména v závislosti na vnějších

vlivech, ale také na tom jaký je záměr majitele nemovitosti. Na vývoj výnosů a nákladů v čase

působí mnoho faktorů, z nichž pouze některé může majitel přímo ovlivňovat, nebo dokonce

předvídat. Jsou to právě náklady a výnosy, jejichž výše a vzájemný poměr rozhodne o tom, zda

bude investice rentabilní, či ne. Jejich analýzu však musí provést investor.

Dosavadní znalecká praxe vychází ve většině případů výnosového hodnocení nemovitostí z

jednofázového modelu, tzv. „věčné renty“. Prvním předpokladem pro její použití je dlouhá doba

pronájmu Dalším, neméně důležitým předpokladem pro použití věčné renty, je poněkud statická

podmínka konstantního zisku v průběhu hodnoceného období Tento předpoklad vychází ze

– 9 –

zjednodušeného předpokladu, že rozdíl výnosů a nákladů je po uvažovanou dobu užití investice

konstantní. Předpokladem pro analýzu výnosů je skutečnost, že vývoj nájemného bude sledovat

vývoj inflace. Inflace je definována jako zvýšení cenové hladiny a její výše se stanovuje na základě

váženého průměru životních nákladů podle tzv. „průměrného cenového koše“. Jejím zpracováním

se zabývá Statistický úřad a zveřejňuje jej v měsíčních intervalech. Výnos z pronájmu nemovitosti

Výnos z pronájmu nemovitosti tvoří zdroj, který slouží ke krytí nákladů a zisku. Měl by tedy

dosahovat minimálně výše nákladů. Zkušenosti říkají, že vývoj výnosů se dá jednoduše ztotožnit s

vývojem inflace, protože v převážné většině případů, se kterými se lze v praxi setkat, je nájemné

(výnosy z pronájmu nemovitostech věcí) vázáno na tento ukazatel tzv. inflační doložkou.

Údaje pro stanovení nájemného vychází z výpočtu dle nařízení vlády č. 453 ze dne 11.12.2013 o

stanovení postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném čase.

Z výpočtů vyplývá, že rozdíl v pronájmy mezi minimální a\ maximální hodnotou pronájmů (v

Kč/m2) je pouze cca 18 %.

Byt č. Jednotková

cena bytu i Průměr

Odhylka průměru x

od základního

souboru

i xi Kč/m2

Hradec Králové – E. Beneše 1 76 76 -13%









Hradec Králové – E. Beneše 10 97 87 0%

Průměr Kč/m2 87

Min Kč/m2 76

Max Kč/m2 98

Směrodatná odchylka Kč/m2 8

Výběrová směrodatná odchylka Kč/m2 8

Průměr mínus sm. odchylka Kč/m2 80

Průměr plus sm. odchylka Kč/m2 95

Porovnávací metoda

Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v

současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi

nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena

na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a

statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi

absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí

výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněna bytová jednotka jako celek včetně

pozemku resp. Podílu na pozemku a společných částech domu.

– 10 –

popis bytové jednotky 573/16

Bytová jednotka 573/16 na třídě Edvarda Beneše č.p. 572, 573 obec Hradec Králové se nachází v

8 NP. Standardní vybavení jednotky (WC splachovací standardní, koupelna, kuchyně s plynovým

sporákem). Teplá užitková voda je získána z centrálního zdroje, Vytápění centrální. Bytová

jednotka obsahuje 3 x pokoj + jídelna, kuchyni s kuchyňskou linkou a plynovým sporákem, WC

standardní splachovací, koupelnu předsíň. K bytové jednotce je příslušná lodžie a sklepní kóje

v 1 PP.

Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace, tj. rozvody vody a kanalizace, mimo stoupající

vedení, včetně uzavíracích ventilů a elektroinstalace, podlahové krytiny, nenosné příčky, všechny

vybavovací a zařizovací předměty pevně spojené s domem, nacházející se uvnitř jednotky –

umývadlo, vana, baterie, komplet WC, kuchyňský sporák, zdroje tepla (radiátory) , dále dveře a

okna uvnitř a ohraničující jednotku.

Okna jsou na V-Z a je zde poměrně dost slunečního svitu.

V současné době nabízí trh s nemovitostmi velké množství bytů ve všech lokalitách města

Pardubice. K dispozici jsou byty všech velikostí a kategorií. . Do centra města je dojezdová

vzdálenost, zastávka MHD v blízkosti.

Pozemek

p.č. st 1113 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 404 m2

p.č. st 1114 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 387 m2

Bytový dům č.p. 572 a 573 je situovaný v jižní části třídy Edvarda Beneše v Hradci Králové,

v bloku bytových domů. V Suterénu bloku bytových domů je situována občanská vybavenost.

Omezené parkování je umožněno v parkovacích místech (včetně krytého parkování) východně od

bloku bytových domů, západně od bloku bytových domů je sídlištní zeleň.

Vzhledem k velmi vysoké koncentraci obyvatel jednotlivých bytových domů, je zde obtížnější

sociologická situace a možnost konfliktů je vyšší

Vzhledem k vysoké koncentraci obyvatel, menší plochy sídlištní a městské zeleně a všudy přítomné

stání na motorová vozidla je místo sociologicky problematické.

Účel využití

Bytová jednotka v bytovém domě

Trh s nemovitostmi

Realitní trh pro Hradec Králové má v nabídce dostatek bytových jednotek. Avšak jak ukazují

zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší než průměrná cena, je bytová jednotka

v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny bytových jednotek

v preferovaných částech města, oproti částem na okraji města nebo v nepreferovaných částech

města, kde jsou ceny nižší v některých případech až o 20 % oproti preferovaným místům.

Orientace ke světovým stranám

Mistnosti bytové jednotky 573/16 jsou orientovány na V-Z

konfigura terénu

bytový dům č.p. 572, 573 je situován na rovinném pozemku

– 11 –

poloha vzhledem k centru

bytový dům č.p. 572, 573 třída Edvarda Beneše, Hradec Králové je situován poblíž okraje obce,

část Třebeš obce s urbanizovanou zástavbou bytových domů a občanské vybavenosti s vysokou

koncentrací obyvatel

Převládající zástavba

Zástavba je urbanizované území výškových bytových domů, služeb, školských zařízení a

nákupních center

Inženýrské sítě

Nemovitost napojena na všechny inženýrské sítě (voda, kanalizace, plyn, datové služby)

Doprava

zastávka MHD v blízkosti, město Hradec Králové je napojeno na všechny dopravní možnosti

(pozemní komunikace, železniční doprava).

Obchod a služby

město Hradec Králové disponuje kompletní soustavou obchodu a služeb

Školství

Pardubice disponují kompletním základním školstvím, kde základní školy jsou rovnoměrně

rozmístěny po celém území města. Jes zde i soustava středních škol a vyšších odborných šklol a

kompletní soustava učňovského školství. Jsou zde i VŠ

Zdravotnictví

k dispozici je nemocnice, fakultní nemocnice, poliklinika, privátní ordinace odborných i

praktických lékařů, zubních lékařů

Kultura, sport, ubytování

K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení sportovních organizací,

organizací mládeže, sportovní zařízení města

Úřady

kompletní soustava úřadů státní správy a samosprávy. Banky tavební spořitelny v místě. Krajské

ředitelství policie, krajský soud a státní zastupitelství.

Pracovní možnosti

Mimo místo v dosahu autobusových linek MHD

Životní prostředí

zvýšená hladina hluku a otřesů z dopravy

Přírodní lokalita

park a městský les v dojezdové vzdálenost

Změny v zástavbě

bez dopadu na cenu nemovitosti - bytové jednotky

– 12 –

Příslušenství nemovitosti

bez dopadu na cenu nemovitosti - bytové jednotky

Typ nemovitosti

Bytová jednotka v bytovém domě

Možnosti dalšího rozšíření

Žádná možnost dalšího rozšíření

Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy

neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč

8. Obsah posudku

Pozemky

a) Pozemky

1)Pozemky na LV číslo 21935

b) Věcná břemena

1)Věcné břemeno

Byt

c) Byt

1)Jednotka

d) Ocenění porovnávací metodou

– 13 –

B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění

Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku Pi

1 Situace na dílčím (segmentu)

trhu s nemovitými věcmi

I. Poptávka výrazně nižší než nabídka –0,06

2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví –0,01

3 Změny v okolí I. Výrazně negativní změny okolí trvalého

charakteru

–0,08

4 Vliv právních vztahů na

prodejnost (např. prodej podílu,

pronájem)

I. Negativní –0,04

5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím

výskytu záplav

1,00

4

Index trhu:IT = P5 × (1 + Pi) = 0,810 i = 1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4:

Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném

funkčním celku

1,00

2 Převažující zástavba v okolí

pozemku a životní prostředí

II. Obchodní centra –0,05

3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce –0,10

4 Možnost napojení pozemku na

inženýrské sítě, které má obec

I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v

obci nebo obec bez sítí

0,00

5 Občanská vybavenost v okolí

pozemku

I. V okolí nemovité věci je dostupná

občanská vybavenost obce

0,00

6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici

pozemku, špatné parkovací možnosti

–0,02

7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m

(MHD, příměstské linky měst)

0,00

8 Poloha pozemku z hlediska

komerční využitelnosti

I. Bez možnosti komerčního využití 0,00

9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00

10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00

11 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu –0,30 11

Index polohy: IP = P1 × (1 + Pi) = 0,530 i = 2

– 14 –

Popisy objektů

Pozemky

a) Pozemky

1) Pozemky na LV číslo 21935

b) Věcná břemena

1) Věcné břemeno Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy


Byt

c) Byt

1) Jednotka

Ocenění

Pozemky

a) Pozemky

a.1) Vyhláška 441/2013 Sb.

a.1.1) Pozemky na LV číslo 21935 – § 4

Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3

Název obce: Hradec Králové

Název okresu: Hradec Králové

Základní cena pozemku: ZC = 1 520,– Kč/m2 Index trhu: IT = 0,810

Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku Pi

1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně;

ostatní orientace

0,00

2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00

3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00

4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00

5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00

6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6

Index omezujících vlivů: IO = 1 + Pi = 1,000 i = 1 Index polohy: IP = 0,530

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,429

§ 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří

Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 652,0800 Kč/m2

– 15 –

Parc. č. Název Výměra [m2] Cena [Kč]

st. 1113 zastavěná plocha a nádvoří 404 263 440,32

st. 1114 zastavěná plocha a nádvoří 387 252 354,96

Součet: 791 515 795,28

Pozemky na LV číslo 21935 – určená cena: 515 795,28 Kč

b) Věcná břemena

b.1) Obecná metoda

b.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene:

Roční užitek z břemene (U): 0,– Kč

Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného × –1

Hodnota věcného břemene: = 0,– Kč

Byt

c) Byt

c.1) Vyhláška 441/2013 Sb.

c.1.1) Jednotka – § 38

Podlahové plochy jednotky (PP):

ZP 98,60 m2

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1:

Kraj: Královéhradecký

Obec: Hradec Králové

Počet obyvatel: 93 035

Základní cena (ZC): 25 128,– Kč/m2

Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2

Popis znaku Hodnocení znaku Vi 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00

2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna,

sušárna, sklad

0,00

3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00

4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00

5 Orientace obyt. místností ke

světovým stranám

III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03

6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00

7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00

– 16 –

užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep)

8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00

9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00

10 Stavebně-technický stav I. Byt ve výborném stavu 1,05*

* Rok kolaudace: 1980

Stáří stavby (y): 34

Koeficient pro úpravu (s): 0,830 9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V10): 0,898 i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 22 564,94 Kč/m2

Index trhu (IT): 0,810

Index polohy (IP): 0,530

Cena bytu určená porovnávacím způsobem:

CBP = PP × ZCU × IT × IP = 98,60 × 22 564,94 × 0,810 × 0,530 = 955 150,89 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti:

Cena pozemků = 515 795,28 Kč

Spoluvlastnický podíl: × 986 / 5 687

Hodnota spoluvlastnického podílu: = 89 427,49 Kč

+ 89 427,49 Kč

Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 1 044 578,38 Kč

Jednotka – určená cena: 1 044 578,38 Kč

c.2) Výnosová hodnota

c.2.1) Jednotka

Výpočet ceny výnosovým způsobem

a) Výměry pronajímaných ploch:

Obytné plochy: m2 98,60

b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC):

Obytné plochy

OP 1 200,00 Kč × 98,60 m2

Kč/rok 118 320,–

c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů:

Provize za pronájem Kč 0,–

Uvedení do

pronajímatelného stavu

Kč 0,–

Jednorázové náklady

celkem NJ Kč 0,–

d) Roční náklady na dosažení příjmů:

Reprodukční cena RC Kč 864 741,27

Časová cena C Kč 864 741,27

Náklady na provoz RC × 0,20 % Kč/rok 1 729,48

Náklady na údržbu RC × 0,20 % Kč/rok 1 729,48

– 17 –

Pojištění RC × 0,05 % Kč/rok 432,37

Výpočet amortizace:

Úroková míra pro

amortizaci iA

0,0300

Další předpokládaná

životnost T roků 30

Amortizace

kapitalizovaná na

zbytkovou životnost

C × iA ––––––––––– (1+ iA)

T – 1

Kč/rok 18 176,22

Roční náklady celkem NR Kč/rok 22 067,55

Čisté výnosy V = VC – NR Kč/rok 96 252,45

e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou:

Úroková míra i 0,0700

Výnosová hodnota V / i – NJ Kč 1 375 040,–

d) Ocenění porovnávací metodou

Seznam porovnávaných objektů:

Název Výchozí cena (VC) Množství (M)

Kzdroje Kčasový Kvybav. Jednotková cena (JC) Váha (V)

Hradec Králové tř. E. Beneše 1 690 000,– Kč 78,50 m2

0,75 1,00 1,00 16 146,50 Kč 1,0


0,75 1,00 1,00 14 250,– Kč 1,0


0,75 1,00 1,00 17 525,51 Kč 1,0


0,75 1,00 1,00 16 293,10 Kč 1,0


0,75 1,00 1,00 17 675,16 Kč 1,0


0,75 1,00 1,00 16 737,50 Kč 1,0


0,75 1,00 1,00 16 054,69 Kč 1,0


0,75 1,00 1,00 17 021,19 Kč 1,0


0,75 1,00 1,00 18 432,20 Kč 1,0


0,75 1,00 1,00 15 101,35 Kč 1,0

kde JC = (VC / M) × (Kzdroje × Kčasový × Kvybav.)

Minimální jednotková cena za m2: 14 250,– Kč

Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): 16 523,72 Kč

Maximální jednotková cena za m2: 18 432,20 Kč

– 18 –

Stanovení porovnávací hodnoty:

Stanovená jednotková cena za m2: 14 250,– Kč

Množství: × 98,60 m2

Porovnávací hodnota: = 1 405 050,– Kč

– 19 –

C. Rekapitulace

V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst.

Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické

faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy

levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – zvýšení DPH,

deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky

bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení.

v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní

očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc

banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A

k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si

budou pořizovat početně slabší ročníky).

To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen

nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním

globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese orientačně odhadujeme, že pokles cen

realit v letech 2009-2014 činil v některých oblastech až 50 – 75 % (v případě recese v ČR),"

"Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, již není pravděpodobné očekávat

další pokles cen, nebo jen mírně. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na

původní úroveň v roce 2015 (resp. 2016). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese,

očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2014, spíše však 2015 (v reálných

cenách v letech 2015 a dále),"

Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují

hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu

rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým

srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez

přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických

fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst

nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem,

nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu

vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější

deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly

razantně klesat.

Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních

informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi .

Realitní trh pro Pardubice má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování.

Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je

nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí

v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší

v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům.

Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky

realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny

nemovitostí:

24 % lokalita

– 20 –

24 % velikost

14 % druh vlastnictví

10 % stav domu a použité stavební materiály

9 % umístění - vnitřní dispozice

6 % stav nemovitosti a jeho vybavení

5 % doprava a parkování

3 % okolí domu a výhled

3 % dispozice a orientace

2 % služby v místě

Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci

srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování

z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci;

nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska

jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí,

které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k

dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však

třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v

budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné

hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou.

Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi

dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi

odlišná od jejich hodnoty.

Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada.

Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní

síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních

potřeb, je poptávka po nemovitostech výrazně nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky

prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v

období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je

zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru.

Jak ze statistiky vyplývá město Pardubice mají poměrně nadprůměrnou zaměstnanost. Což se

odráželo na velikosti kupní síly ale i možnostech získat zaměstnání . Ze statistik tedy můžeme

vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti. Z informací od realitních kanceláří a realitních makléřů

v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh

s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku.

Z tohoto důvodu je nutno při analýze obvyklé ceny uvažovat o spodních hranicích odvozených a

vypočtených cen.

Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve

zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti.

Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je

odhadnuta závěrečná hodnota

Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to:

Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací

náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovitosti.

Ocenění výnosovou metodou je přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží

ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitostmi.

– 21 –

Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v

současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem

mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení

Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením

všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné

číslo přiměřeně zaokrouhlené .

Bytový dům č.p. 572 a 573 je situovaný v jižní části třídy Edvarda Beneše v Hradci Králové,

v bloku bytových domů. V Suterénu bloku bytových domů je situována občanská vybavenost.

Omezené parkování je umožněno v parkovacích místech (včetně krytého parkování) východně od

bloku bytových domů, západně od bloku bytových domů je sídlištní zeleň.

Vzhledem k velmi vysoké koncentraci obyvatel jednotlivých bytových domů, je zde obtížnější

sociologická situace a možnost konfliktů je vyšší

Vzhledem k vysoké koncentraci obyvatel, menší plochy sídlištní a městské zeleně a všudy přítomné

stání na motorová vozidla je místo sociologicky problematické

Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí

s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení

konkrétní nemovitosti na trhu s nemovitostmi.

Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy


– 22 –

Byty a nebytové prostory

Cena bytů podle cenového předpisu 1 044 580,– Kč

Výnosová hodnota 1 375 040,– Kč

Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty 1 209 810,– Kč

vážený průměr dle Naegeliho 1 209 810,– Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem 1 405 050,– Kč

Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny 1 400 000,– Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce

1 400 000,– Kč

Cena slovy: jedenmiliončtyřistatisíc Kč

– 23 –

D. Seznam příloh

1. LV č. 22796 k.ú. Třebeš, obec Hradec Králové

2. KM k LV č. 22796 k.ú. Třebeš, obec Hradec Králové

3. prohlášení vlastníka budovy (část)

4. mapa nájemného

5. mapy místa

6. fotopříloha

odhad tržní hodnoty č. 4030 · 2014. 11. 13. · odhad tržní hodnoty č. 4030 objednatel...

Documents