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계약기간 5년 보장 후 권리금 보호여부에 관한 연구A Study on Premium Protection after Five Years’ Lease Contract Renewal

1)노 한 장*

No, Han Jang

目 次

Ⅰ. 서론

1. 연구배경과 목적

2. 연구범위와 방법

Ⅱ. 영업기간 보장 및 권리금 보호에 관한 실

정법 규정

1. 계약갱신구권 최대 5년 보장

2. 임차인의 권리금 회수기회 보호

3. 임대인의 권리금 손해배상 책임

III. 영업기간 보장 및 권리금 보호규정의 관

련성 논쟁 분석

1. 엇갈리는 하급심 판결

2. 학설의 경향

3. 법무부 유권해석

4. 검토

Ⅳ. 양 제도의 관련성 논쟁에 관한 해결 방안

1. 입법취지 및 본질상 차이 인정

2. 부당한 결부 및 유추해석 금지

3. 계약기간 관계없이 권리금 보호

4. 입법적 보완

Ⅴ. 결론

ABSTRACT

1. CONTENTS

(1) RESEARCH OBJECTIVES

This study is trying to find a solution to numerous disputes surrounding the topic

whether tenants’ rights of protection for premium collection is lasted or not after

demanding right of lease contract renewal is over.

(2) RESEARCH METHOD

This study was carried out through theory and case analysis on the subject whether

protection for premium collection for tenants should be protected or not after

demanding right of lease contract renewal has been exercised entirely.

* 주 저 자 : 단국대학교 부동산건설대학원 외래강사, 부동산학박사, nhjangnhj@naver.com

▷접수일(2018년 4월 30일), 수정일(1차:2018년 5월 20일, 2차:2018년 6월 8일, 3차:2018년 5월 11일), 게재확정일(2018년 8월 10일)

노 한 장 21

(3) RESEARCH FINDINGS

The independent functions between protection for premium and demanding right

of lease contract renewal should be recognized. Above two systems are to be protected

based on coexistence and the premiums must be protected regardless of lease contract

duration.

2. RESULTS

Many disputes have happened off and on since the Commercial Building Lease

Protection Act(2015. 5. 13.) was passed. This study provides with an realistic solution

plan as follows: Independent functions between protection for premium and five years’

lease contract renewal should be recognized. Two institutions must be protected

separately and premiums need to be protected regardless of lease contract durations.

3. KEY WORDS

∙Protection for Premium Collection, Demanding Right of Lease Contract Rene wal,

Analogical Interpretation of Law, Unfair Connection, Declaration of Will by

Nonperformance, Legislative Complementation

국문초록

계약기간 5년 보장 후에도 임대인이 권리금회수 방해금지 의무를 부담하는가에 대한 첨예한 논쟁은 권리금 회수기

회보호의 대상기간에 명문의 규정은 없지만 계약갱신요구권의 5년 한도 규정을 유추적용 할 수 있는지 여부에 귀결된다.

이와 같은 논란은 현행 상임법의 입법취지와 규정체계, 권리금 보호와 계약갱신요구권의 제도적 차이를 간과한 데에서

비롯된 것으로 다음과 같이 해결되어야 한다. 우선 양 제도의 입법취지와 본질상 차이를 인정하고, 부당한 결부 및

유추해석을 금지해야 한다. 또한 계약기간과 관계없이 권리금회수를 보호해야 하며, 궁극적으로 상임법 개정을 통해

임차인의 권리금회수는 계약기간에 관계없이 보호된다는 규정을 명시하여 논쟁을 종식시킬 필요가 있다.

핵심어: 권리금회수기회 보호, 계약갱신요구권, 유추해석, 부당결부, 부작위에 의한 입법의사 표시, 입

법적 보완

Ⅰ. 서 론

1. 연구배경과 목적

권리금의 회수기회보호 등 법적 보호를 규

정하고 있는 상가건물임대차보호법(이하 특별

히 필요한 경우 외에는 ‘상임법’이라 한다) 제10

조의4 제1항의 본문규정에 의하면, 상가건물의

임대차가 종료되기 3개월 전부터 끝날 때까지 임

대인은 임차인이 권리금 계약에 따라 주선한 신

규임차인 희망자로부터 권리금을 지급받지 못하

도록 방해행위를 금지하고, 만일 임대인이 이를

위반하면 손해배상 책임을 부담하도록 규정하고

있다. 그러나 제1항 단서에서는 임차인이 주선

22 계약기간 5년 보장 후 권리금 보호여부에 관한 연구

한 신규임차인 희망자에게 권리금을 요구 및 수

수하는 등 제10조 제1항에 규정된 여덟 가지 사

유에 의하여 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있

는 경우에는 임대인이 권리금 방해금지 의무에

서 해방될 수 있도록 예외를 인정하고 있다. 또한

상임법은 계약갱신요구권에 대하여는 전체 계약

기간이 5년을 넘어가지 않는 범위 내에서 행사할

수 있도록 그 행사기간을 명시하고 있으나(제10

조 제2항), 권리금회수기회 보호에 대해서는 그

권리의 보호기간에 대하여 상임법은 침묵을 지

키고 있다.

이에 따라 권리금 거래 현장에서는 전체

계약기간 5년을 모두 보장하고 임대인이 계약

연장을 거절하는 경우 더 이상 계약갱신요구권

을 행사할 수 없게 된 임차인은 임대인에게 권

리금 손해배상을 요구하고, 임대인은 이 경우

에는 임대인에게 계약거절권이 있으므로 권리

금에 대한 책임이 없다는 분쟁이 가열되고 있

다. 권리금이 법으로 보호된 지 3년이 지나면

서 그 동안 전국 법원에서 이루어진 계약기간

5년경과 후 권리금보호 여부에 관한 하급심 판

결이 수십 건에 이르고 있다.1) 하급심 판결 및

학설은 임차인의 권리금 보호를 위해 최대 5년

까지 보장되는 계약갱신요구권 규정을 권리금

회수 보호에도 유추적용하여 임대인이 계약갱

신을 거절할 수 있는 임대차 계약기간 5년경과

후에는 권리금 방해금지의무가 없다는 입장과

이에 반대하여 임차인의 계약갱신요구권과 권

리금회수기회 보호는 그 입법취지가 다르고,

실정법상 근거도 없이 유추해석을 하는 것은

해석에 의한 법률의 창조이며 법률해석권의 범

위를 벗어난다는 이유로 5년경과 후에도 임대

인의 권리금 방해금지의무를 인정하는 견해가

팽팽하게 대립되고 있다. 이에 따라 이러한 혼

란 속에서 야기되는 권리금에 대한 재산적 손

실은 고스란히 임차인에게 돌아가고 있는 실정

이다. 본 연구는 이와 같은 권리금의 법적 보호

에 대한 심각한 문제 상황을 고려하여 현행 상

임법의 권리금보호에 관한 규정체계 및 이를

둘러싸고 벌어지는 학설, 판례의 주장 근거를

면밀히 분석함으로써 이러한 문제의 원인이 무

엇인지를 규명하고, 그 해결방안을 제시하는

데 목적이 있다.

2. 연구범위와 방법

본 연구의 범위는 권리금 법제화 이후 임차

인의 계약갱신요구권 및 권리금회수기회 보호

등 두 가지 제도의 관련성에 관하여 첨예하게 표

출되고 있는 문제점과 그 개선방안을 모색해 보

는 것이다. 이에 대한 체계적 연구를 위해 우선

권리금 보호에 관한 상임법 내용을 체계적으로

정리하였으며, 이러한 실정법이 있음에도 권리

금의 성질과 법률체계에 대한 오해에서 야기되

고 있는 판례 및 학설들의 문제점을 밝히고 그에

대한 해결방안을 제시하는 것으로 연구를 진행

하였다.

II. 영업기간 보장 및 권리금보

호에 관한 실정법 규정

1. 계약갱신요구권 최대 5년 보장

상가임차인의 영업권 보호를 위한 계약갱신

요구권은 제정 당시 상가건물임대차보호법(법

률 제6542호 : 2002.11.1.시행)에서 처음 도

입되었다.2) 제정 당시 상임법 제10조(계약갱신

요구 등) 제1항에 따르면, 임대차 기간이 끝나기

6개월부터 1개월까지 기간 동안 임차인이 계약

갱신요구를 하는 경우 임대인은 정당한 사유 없

이 이를 거절하지 못하도록 규정되어 있다. 임차

1) 한국경제, [상가 권리금 논란] 소송전으로 번진 '권리금 보호기간'…법원 "5년까지만 보호", 2017.3.7.

2) 국회 법사위 법안심사 제1소위원회는 총 5차에 걸쳐 그 동안 발의되었던 상가임대차보호 관련 법률안을 심사한 결과 제225회 국회 제8

차 법안심사 제1소위원회(2001.12 5)에서 이들 4건의 법률안과 1건의 청원을 폐기하여 위원회 대안 하나로 제안하였고, 법제사법위원

회는 소위원회의 심사결과를 받아들여 위원회 대안을 제안하였다.

노 한 장 23

인의 계약갱신요구권은 전체 임대차 기간이 5년

을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있으

며(제2항), 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동

일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 하였

지만, 계약갱신 기간 중에도 보증금이나 차임 등

임차료는 상임법이 규율하는 한도 내에서 증감

할 수 있도록 하였다(제3항). 또한, 기간 내에

임차인에게 임대인이 계약갱신 거절이나 조건변

경 통지를 하지 않으면 그 기간이 만료된 때에

전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차를 한

것으로 보되(제4항), 임차인은 임대인에게 언제

든지 계약해지의 통고를 할 수 있는 길이 열려

있고, 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이

경과하면 효력이 발생도록 하였다(동조 제5항).

그 후 상임법 개정(2013.8.13.시행)으로 계

약갱신요구권은 같은 법 제2조 제1항(적용범위)

단서에 따른지역벌보증금액을 초과하는 임대차

의 계약갱신의 경우 임대인과 임차인은 임대차

대상 부동산에 대한 조세, 주변시세, 공과금, 제

반 경제사정 등을 고려하여 보증금과 임차료에 대

한증가 또는감소청구가 가능하도록 내용이변경

되어 상가보증금액수에 관계없이 모든상가건물

임대차에 대하여 계약갱신청구권이 인정되고, 5

년 동안은 영업기간을 보장받을 수 있게 되었다

(동법 제10조의2, 계약갱신의 특례).

2. 임차인의 권리금 회수기회 보호

권리금회수기회 등 권리금 보호에 관한 상

임법 제10조의4 제1항은 그 본문에서 임대차가

종료하기 3개월 전부터 끝날 때까지 임대인은 임

차인이 주선하여 권리금 계약을 체결한 신규임

차인 희망자에 대하여 권리금 방해행위를 하지

못하도록 금지하고 그 구체적 방해사유로 네 가

지를 예시하고 있다. 상임법이 들고 있는 방해사

유는 임차인이 주선하여 통보한 신규임차인 희

망자에 대하여 권리금을 요구 및 수수하는 행위,

그 신규임차인 희망자에게 임차인한테 권리금을

주지 못하게 하는 행위, 그 신규임차인 희망자에

게 상가건물에 관한 세금이나 임차료 등을 주변

시세에 비하여 현저히 높게 요구하는 행위, 그리

고, 그 밖에 정당한 사유 없이 그 신규임차인 희

망자와 임대인이 임대차계약 체결을 거절하는

행위도 권리금 방해행위에 해당된다.

그러나 같은 법 제10조의4 제1항 단서에서

는 다만, 제10조(계약갱신 요구 등) 제1항 각

호의 계약갱신거절사유가 있는 경우에는 예외를

인정하고 있다. 권리금 방해행위로 보지 않는 사

유들은 임차인의 차임 연체액이 3기에 해당하는

금액에 이르는 경우, 임대차를 하면서 임차인이

정직하거나 정당하지 못한 방법을 사용한 경우,

계약을 거절하는 대가로 임차인이 상당한 보상

을 임대인으로부터 합의금으로 제공받은 경우,

목적 건물을 임대인의 동의 없이 임차인이 무단

으로 전대한 경우, 고의 또는중대한 과실로 임차

인이 임차건물을 파손한 경우 등 대체로 임차인

에게 귀책사유가 있는 경우들이다. 이 외에도 임

대차 건물 자체가 멸실되어 물리적으로 임대차

목적 달성이 불가능하게 된 경우 및 임대인이 건

물을 철거하거나 재건축을 위해 그 점유를 되돌

릴필요가 있는 경우, 그밖에 임차인이 계약당사

자로서의 의무를 현저하게 위반하거나 임대차

관계를 지속적으로 유지하기 곤란한 중대한 사

정이 있는 경우 등 정상적으로 임대차 관계를

유지하기 어려운 경우들이다.

3. 임대인의 권리금 손해배상 책임

상임법은 임대인으로 하여금 임차인의 권리

금회수를 방해하지 못하도록 간접적 방법으로

권리금을 보호하고 있으나, 임대인이 권리금 방

해 금지규정을 위반하여 임차인에게 손해를 가

한 때에는 그 손해배상 책임을 부과하고 있다.

권리금 손해에 대한 배상책임요건이 성립하는

경우 그 손해배상액은 신규임차인이 권리금계약

에서 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대

차 종료 당시 기준으로 평가한 잔존 권리금 중

낮은 금액을 넘지 못한다.3) 이어 상임법 제10조

3) 이러한 상임법의 규정에 대하여는 임대인의 재산권 침해 및 사적자치의 원칙에 반한다는 이유로 그 위헌성을 주장하는 견해도 있다(이성훈 등 3인,

24 계약기간 5년 보장 후 권리금 보호여부에 관한 연구

의4 제4항은 이러한 임차인의 권리금 손해배상

청구권에 의하여 임차인이 임대인에게 손해배상

을 요구할 수 있는 권리의 행사기간을 임대차가

종료한 날부터 기산하여 3년 이내에 행사하지아

니하면 시효의 완성으로 소멸한다. 3년 기간의

성격에 대해 견해의 대립이 있으나, 상임법은 그

것이 소멸시효 기간임을 명확히 하고 있다.

III. 영업기간 보장 및 권리금 보

호 규정의 관련성 논쟁 분석

1. 엇갈리는 하급심 판결

1) 결부관계 및 유추해석 허용입장

권리금 회수기회보호 규정의 대상기간을 제

한하는 입장을 취하는 판결의 리딩케이스라고 할

수 있는 서울서부지방법원 판결은4) 영업기간 보

장 후 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는

권리금 회수기회 보호규정이 적용되지 않는다는

입장을 취한다. 이 재판의 을살펴보면, 원고들은 2009.9.21. 피고와

의 사이에 원고들이공동으로소유하고 있는 건물

을 보증금 4,000만 원, 월 임대료 200만 원, 임대

기간 2009.10.15.부터 2011.10.14.까지로 정

하여 상가임대차계약을 체결하였으며, 피고는 이

건물을 임차하여카페를운영하였다. 그 후 원고들

은 피고와 임대차계약을 2회 갱신하여

2015.10.14.까지 임대차 관계를 유지하였다. 원

고들은 2015.6.17.경피고에게 내용증명으로 임

대차계약을더이상 갱신하지 않겠다는 취지의 의

사표시를 하였다.

원고의 이러한 주장에 대해 다음과 같은 이 제출되었다.『피고는 이 사건 건물

을 임차할 당시 전임차인에게 권리금 9,800만 원

을 지급하여 이를 회수하기 위해 임OO과 권리금

으로 1억 3,000만 원을 지급받기로 하는 권리금

양수도 계약을 체결하였으므로, 원고들은 임OO

과 건물부분에 관하여 상가임대차계약을 체결하

거나 원고 자신들이 주선한 신규임차인과피고가

권리금계약을맺을 수 있도록 하여피고가 권리금

을 회수할 수 있도록협력하여야함에도, 정당한

사유 없이 위와 같은협력을 거절함으로써피고가

권리금을 지급받는 것을 방해하였고, 이로 인하여

피고는 손해를 입었으므로, 원고들은피고에게 상

임법 제10조의4 제3항에 의하여 임OO로부터 지

급받기로 한 권리금 1억 3,000만 원 상당의 손해

를 배상할 책임이 있다.』.

원고 및피고의 위와 같은 주장에 대하여 재

판부는 임대인에게 권리금회수 방해금지의무를

부과하고 있는 상임법 제10조의4 제1항 규정은

임차인이 계약갱신을 요구할 수 있거나, 임대인

이 계약갱신을 거절할 수 없을 경우에 적용되는

것으로 보는 것이 타당하다고 판시하여 계약갱

신기간 5년이 지난 후 권리금회수기회 보호규정

적용을 배척하였다.

재판부는 이와 같은 판결을 내린이유로서 본

사건 임대차계약은 두번이나 갱신되어처음부터

계산하면 전체 임대차 기간이 6년이나 되며, 상임

법상의 규정 내용과 법리 등을 고려할 때, 임대차

계약 종료 당시피고는더이상 원고들에게 계약갱

신요구권이 인정될 수 없는 상황이었고, 그렇다면

원고들이 임대차기간이 종료되기 3개월 전부터 임

대차계약이 끝난 2015.10.14.경까지피고가 주

선한 신규임차인 희망자와 임대차계약을 체결하

는 등의 방법으로피고의 권리금 회수가 방해되지

않도록 할 의무가 있었다고볼수 없으므로, 원고

들이피고 주장과 같이피고가 주선한 신규임차인

이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것을 거절

하였더라도, 권리금회수 방해금지의무 위반으로

인한 손해배상책임을진다고 할 수 없다는점등을

제시하였다.

서울고등법원 판결5) 또한 서울서부지방법

“상가건물임대차보호법상 권리금 규정의 문제점과 개선방안에 관한 연구”, 부동산학보, 한국부동산학회, 2017, 제71집, p.131.).

4) 서울서부지방법원 2016.5.26. 선고 2015가합37405 판결(https://slseobu.scourt.go.kr/common/wcd/wcd.jsp)

노 한 장 25

원 판결에 대한 항소심 판결에서 영업기간 보장

후 계약갱신요구권이 인정되지 않는 경우에는

권리금 방해금지 의무가 적용되지 않는다는 반

대 입장의 판결을 내린 바 있다. 재판부는 그 논

거로서 첫째, 상임법 제10조 제1항, 제2항 규정

의 전체적인 취지로볼 때 상임법이 예정한 임차

인의 영업이익의 보호를 위한 최대한은 5년이라

고 보아야 할 것이고, 신설된 상임법 제10조의4

역시 임차인의 영업이익의 보호를 위한 규정으

로서 그 기간을 당초에 규정되어 있던상임법 제

10조의 제1항 및 2항과달리볼근거가 없는점,

임차인이 계약갱신요구권이 있음에도 임대인이

상임법 제10조 제1항 각 호의 사유를 들어 갱신

요구를 거절할 수 있는 경우와 임차인이 5년의

임대차기간을 채워 더 이상 계약갱신요구권을

가지고 있지 않은 경우 중 후자를 전자보다 더

두텁게 보호하여 줄 합리적인 근거를 찾기도 어

렵다는 점을 제시하였다.

재판부는 또한 임차인이 임대차계약의 갱신

을 통해 5년의 기간을 보장받은 경우 임대인은 임

차인에 대해 더이상 계약갱신을 하여 줄의무가

없음에도 불구하고, 위 경우에도 상임법 제10조

의4 제1항 본문이 적용된다고 보아, 임차인이 주

선한 신규임차인과의 계약 체결을 정당한 사유 없

이는 거절할 수 없다고 한다면, 임대인으로서는

사실상 계약갱신의무를 면할 수 있는 자유를 행사

할 수 없는 결과가 되어, 임대인의 사용, 수익권한

의 과도한 제한을막기 위해 상임법 제10조 제2항

을둔취지가몰각되는점등을 종합해볼때, 상임

법 제10조의4 제1항 본문은 상임법 제10조 제2

항의 기간 내에서 상가에투입한 자본과 영업이익

을 회수하려는 경우에 적용되는 것으로 해석함이

타당하다는 점을 제시하고 있다.

상기 판결은 결국 상임법 제10조 제2항이

임차인의 계약갱신요구권을 5년 이내로 정한 것

은 임차인이 상가건물에 투자한 자본 등 시장가

치를 회수하기에 필요한 최소한의 기간을 보장

한 것이므로 5년 이하의 경우에만 보호하여야 한

다는 것으로 요약할 수 있다.6) 위에서 살펴본

두 개의 판결 외에도 서울중앙지방법원7) 등 전

국의 여러 하급심 법원에서 같은 취지의 판결들

이 선고된바 있다.8)

2) 결부관계 및 유추해석 부정 입장

상임법상 임차인의 계약갱신요구권 보장규

정(제10조 제2항)과 임대인은 임차인이 주선한

신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받

는 것을 정당한 사유 없이 방해해서는아니된다

는 권리금 보호규정(제10조의4)은 입법취지를

달리하는 별개의 보호제도이므로 양자를 결부시

켜서는 안 된다는 판결도 속속 등장하고 있다.

이러한 판결들에 따르면, 임차인은 5년 동안 계

약갱신요구권에 의하여 영업기간을 보장 받은

후에도 권리금 회수기회 보호규정에 따른 권리

금 보호를 주장할 수 있다는 것이다. 이와 같은

입장에 서는 최초의 항소심 판결이자 대표적 케

이스라 할 수 있는 판결은 임대인의 건물명도 청

구 본소에 대하여 임차인이 권리금회수 기회 방

해를 이유로 손해배상 반소를 제기한 대전지방

법원 판결을 들 수 있다.9)

이 항소심 재판에서 가 주장한 내용

을 살펴보면, 피고가 원고들에게 신규 임차인이

되려는 소외 乙과 새로운 임대차계약을 체결할

것을 주선하였는데도, 원고들이 정당한 사유 없

이 이를 거절한 탓에, 피고는 점포에서 권리금

1억 원을 회수하지 못하는 손해를 입었는바, 원

고들은 연대하여 피고에게 상임법 제10조의4 제

5) 서울고등법원, 2017.4.12. 선고 2016나2074621본소 판결, 2016나2074638반소 판결

6) 박재승, “상가건물임대차보호법상 권리금 규정의 검토”, 법무사, 대한법무사협회, 2018, 4월, vol. 610, pp.72-79.

7) 서울중앙지방법원 2017.1.11. 선고 2016가합544516본소 건물명도 임대차보증금 반환 및 손해배상 청구 판결

8) ① 대구지방법원 2016.9.1. 선고 2015가합3796 본소 및 2016가합114 반소 판결

② 수원지방법원 안산지원 2016가합5037 본소, 2016가합5044(반소) 판결

③ 대전지방법원 2016. 9. 22. 선고 2015가단220228(본소) 건물명도, 2015가단35192(반소) 손해배상(기) 판결

9) 대전지방법원 2017.5.19. 선고 2016나108951(본소) 건물명도, 2016나1089689반소) 손해배상(기) 판결

26 계약기간 5년 보장 후 권리금 보호여부에 관한 연구

1항 제4호 및 제3항에 따라 손해배상금 1억 원

과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다고 주

장하였다.

이러한 피고의 주장에 대하여 는 ①

전체 임대차기간이 5년이 경과하여 임차인인 피

고가 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에

도 임차인에게 권리금 회수기회가 보장된다면

사실상 임대인으로 하여금 임대차목적물의 사용

기회를 박탈하는 것이므로, 임대차계약의 경우

총임대기간이 5년이 되어 임대인인 원고들이 상

임법 제10조의4의 적용에 의한 권리금회수 방해

금지 의무를 부담하지 않고, ②원고들에게는 이

사건 법률조항이 규정한 정당화 사유가 있으며,

③ 이 사건 임대차계약서에 기재된 권리금 포기

에 관한 특약사항은 유효하고, ④이 사건 임대차

계약이 체결된 제반 사정에 비추어 피고의 손해

배상청구는 신의칙에 반한다고 주장하였다.

피고 및 원고의 위와 같은 주장에 대하여 재

판부는 다음과 같은 이유로 원고 패소판결을 선

고하였다. 상인이 영업을 수행하기 위해 일정 기

간 동안 일정한 이자를 주고 돈을 빌린다면, 그

소비대주는 ‘대여기간 동안의 이자’라는 수익을

얻고, 변제기에 대여금을 그대로 반환받을 뿐이

지만, 상인이 영업을 위해 일정 기간 동안 일정한

차임을 주고 상가건물을 빌리는 경우는 사정이

다르다. 화폐와 달리 유형자산인 상가건물에는

그 상인이 영업을 위해 투입한 유·무형의 재산적

가치가 축적될 수 있기 때문이며, 이렇게 축적된

가치는 상가건물의 가치상승을 일으킨다. 임대

차계약이 종료되면 임차인은 자신의 노력으로

상승한 가치를 상가건물에 온전히 놓아두고 나

올 수밖에 없고, 임대인은 이자에 대응하는 차임

외에 임차인의 노력으로 만들어진 상가건물의

가치상승분을 독식함으로써 일종의 불로소득을

취한다. 위와 같은 배분 상황을 정의롭지 못하다

고 본 입법자는 이를 교정하기 위하여 법률조항

을 신설하는 결단을 내렸는바, 그럼에도 불구하

고 법원이 권리금보호 법률조항에 제10조 제2항

의 계약갱신요구권 규정을 유추적용 함으로써

그 적용 범위를 축소시키는 것은 법률조항의 신

설에 담긴 입법자의 의사를 왜곡하는 것으로 보

인다. 그것은 “법률의 해석”이라는 외피를 두른

“법 창조”로서, 헌법이 부여한 법원의 법률해석

권한의 한계를 넘어서는 일이며, 설령, 원고들의

주장과 같은 문제점이 있다고 하더라도, 이는 법

개정으로 시정될 일이지, 법원이 법률해석으로

바로잡을 것은 아니라고 하였다. 상기에서 살펴

본 판결 외에도 대구고등법원10) 등 전국의 여러

하급심 판결에서11) 같은 취지의 판결들이 선고

된바 있다.

2. 학설의 경향

계약갱신요구권 행사기간인 5년이 경과 한

이후에도 임대인은 임차인의 권리금회수기회

보호규정에 의한 방해금지 의무를 부담하는지

여부에 관하여 학설은 대체로 양 제도의 결부를

부정하고 방해금지 의무를 인정하는 경향을 보

이고 있으나, 그 근거는 약간씩 차이가 있다.

김영두 교수는 다음과 같은 이유로 임차인에 대

한 권리금 보호는 당연히 5년 까지 계약갱신요

구기간이 지난 상황에서 임대인이 더 이상 계약

갱신에 응하지 않아 임대차 가 종료된 경우에

10) 이 사건과 같이 전체 임대차 기간이 계약갱신요구권

인정 기간을 넘어서서 상임법 제10조 제2항에 따라 임차인의 계약갱신요구권이 인정되지 아니한다는 사정만으로 이 사건 보호규정이 적

용되지 않는다고 볼 수 없는데, 그 이유는 다음과 같다.

① 상임법은 임차인의 계약갱신요구권에 관하여는 5년 기간을 명시하고 있으나, 이 사건 보호규정에 대하여는 그와 같은 제한 규정을

두고 있지 않다.

② 상임법 제10조의4 제1항 단서는 임차인이 상임법 제10조 제2항에 의하여 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에 대하여는 그와 같은

규정이 없다.

③ 두 제도는 서로 취지와 내요이 달라 계약갱신요구권에 관한 제한규정이 유추적용 되어야 한다고 보기 어렵다.

11) ① 청주지방법원 충주지원 2017.2.15. 선고 2016가단22893 보증금반환(본소) 및 2016가단23093 건물명도9반소) 판결

② 서울동부지방법원 2017.5.24.선고 2015가단36921 판결

③ 인천지방법원 2017.5.18.선고 2015가단49469 판결

노 한 장 27

임차인 보호를 위한 제도로 보아야 한다는 견해

를 밝히고 있다.12) 우선, 입법목적 면에서 상

임법 제10조의4는 임대인으로부터 임차인이

권리금 약탈을 당하지 않도록 방지하고 임대인

과 임차인의 협상력 불균형을 해소하기 위한 목

적으로 입법되었다고 주장한다. 다음으로, 영업

기간보장과 권리금 회수기회의 관계에 관하여

원래 2014년 상임법 개정 초기 논의과정에서

는 프랑스와 동일한 영업보상제도의 도입을 상

당기간 검토하였지만, 영업을 재산으로 보호해

야 할 필요성에 대한 논의가 부족하다는 점, 영

업보상제도를 도입하는 경우에 임차인에게 귀

속되어야 하는 영업가치와 임대인에게 귀속되

어야 하는 영업가치를 구분하기가 쉽지 않다는

점, 권리금계약과 상관없는 임대인이 반발할 것

을 우려하여 임차인 스스로 영업가치를 회수하

고,13) 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해

하지 못하도록 한 것이다. 또한, 5년의 기간 범

위 내에서만 권리금 회수기회가 보호된다는 결

론을 도출하기 위해서는 상임법 제10조의 4가

적용되는 사안에서 제10조 제2항을 유추적용

해야 하는데, 법문에도 없는 내용을 유추하여

적용하는 경우에 법률이 제한하지 않는 내용을

법원이 해석에 의해서 제한하는 결과로 되는 문

제가 발생한다고 주장하고 있다.

박동규 판사는 다음과 같은 여러 가지 이유

를 근거로 임대인의 권리금회수 방해금지 의무

는 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약

갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 인정된

다고 보는 것이 타당하다고 주장한다.14) 먼저,

임대차기간을 보장하여 임차인이 계속 영업을

한다 해도 ‘임차인이 형성한 영업가치’를 모두 회

수할 수 있다고 보기는 어렵고, 단지 전체 임대차

기간이 5년을 초과하였다고 하여 영업 가치가 임

대인에게 귀속되는 결과를 용인하는 것은 불합

리하다는 것이다. 게다가, 만약 전체 임대차기간

이 5년을 초과하는 경우에 제10조의 4가 적용되

지 않는다고 제한하여 해석한다면, 임차인으로

서는 상임법상 보장된 임대차기간 5년이 도과하

기 전에 그 권리금 회수를 위해 임대차계약의 갱

신을 거절하거나 계약해지 통고를 할 것인바, 그

렇다면 상임법에서 임대차계약의 기간을 통해

영업의 존속을 보장한 취지에 오히려 반하는 결

과가 된다고 주장한다.

3. 법무부 유권해석

정부의 상임법 소관부처인 법무부는 권리금

법제화를 골자로 한 상임법의 개정내용에 대한

유권해석을 통해 임차인에게 계약갱신요구권을

보장하여 5년이 지났다 하더라도 임대차가 종료

되었다면 권리금 보호를 받을 수 있다고 해석함

으로써 상임법상 임차인이 계약갱신요구권의 최

장 기간 5년 보장 규정과 임차인의 권리금회수

보호를 위한 임대인의 방해금지 의무 규정을 독

립된 제도로 보는 입장을 취하고 있다.15) 법무

부는 그 근거로 ‘계약갱신요구권’이라는 것은 임

대차 기간이 종료하였더라도 5년의 범위에서 임

차인이 임대인에게 다시 계약을 체결할 것을 요

구할 수 있는 권리를 의미하는 반면, ‘권리금 보

호’는 계약갱신요구권 행사기간인 5년경과 시점

12) 김영두, “권리금 회수기회 보호와 영업보상 및 임대차기간보장의 관계”, 법조, 법조협회, 2017, 통권 제725호, pp.60-65.

13) 다수의 실증분석 결과에 따르면, 점포의 입지에 따라 영업실적이 달라지므로, 임대인은 비록 권리금 계약의 직접적 당사자는 아니지만,

권리금 계약에 항상 깊은 관심을 가지고 있으며, 실제로 권리금 방해는 여기서부터 출발한다. 실제로 황규성·장형진의 “입지요인이 편의

점 성과에 미치는 영향에 관한 연구-울산지역·경남지역 중심으로 비교분석”, 부동산학보, 한국부동산학회, 2016, 제65집, pp.211-212.

실증분석 결과 인구요인, 경쟁요인 등 바닥권리금 요소들이 매출과 수익성에 크게 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 심재우·이호병의

“고객의 증권점포 선택요인에 관한 연구- 온라인 주식거래 비중을 중심으로 -”, 부동산학보, 한국부동산학회, 2016, 제67집,

pp.26-27.) 실증분석 결과 온라인 비중이 낮은 사용자의 경우 대중교통의 편리성, 주거지나 직장으로부터의 거리 등 접근성이 고객의

점포선택에 통계적으로 유의한 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 이 밖에도 양영준·오세준의 “서울시 오피스의 임대료 결정요인 분석

-호가임대료와 실질임대료를 대상으로 -”, 부동산학보, 한국부동산학회, 2017, 제71집, pp.142-144.에서도 CBD·GBD·YBD와 지하

철역까지의 거리 등 입지적 특성변수들이 임대료 결정에 크게 영향을 미치는 것으로 나타났다.

14) 박동규, “상가건물 임대차보호법상 권리금 회수방해에 의한 손해배상에 관한 소고”, 법조, 법조협회, 2017, 통권 제725호, pp.92-140.

15) 개정된 상가건물 임대차보호법 Q & A 40선, 2014. 12. 24. 법무부, p.12.

28 계약기간 5년 보장 후 권리금 보호여부에 관한 연구

전후를 불문하고 임대차가 종료되기만 하면 그

보호를 주장할 수 있다는 점에서 양 제도는 별개

의 기능을 하는 제도라는 점을 들고 있다.

예를 들어, 법무부는 2009.11.1. 상가 임

대차 계약을 체결한 임차인은 최대 5년 동안 임

대인에 대하여 계약갱신 요구권이 있으므로

2014.10.31.까지는 임대인의 의사와 무관하게

임차인이 원하면 계약을 유지할 수 있다고 한다.

그렇지만, 이런 경우 임차인은 계약갱신요구권

행사 기간인지 여부와 무관하게 즉, 영업기간 5

년경과 여부에 관계없이 임대차가 종료되었다면

권리금 보호를 받을 수 있다고 안내하고 있다.

4. 검토

권리금은 본질상 계약기간과 관계없이 영업

기간 동안누적 발생액 전체에 대한 회수가 보호

되어야 한다. 권리금이란 상임법 제10조의 3에

서 정의하고 있는 바와 같이 유형·무형의 재산적

가치에 대한 ‘양도대가’ 또는 ‘이용대가’로서 영업

재산이며, 대법원 판례 또한 권리금의 재산권성

을 인정하고 있다.16) 권리금은 부동산 임대차의

대상인 상가건물과 구별되는 별개의 자산이

며,17) 헌법상 보장되는 사유재산권이다. 따라서

권리금은 임대차 종료 시점에 영업기간 동안 임

차인의 노력으로 형성된 유형·무형적 재산의 잔

존가치를 평가하여 그것을 보호해야 한다는 제

도이므로,18) 권리금 계약이 물권적이냐 또는 채

권적이냐, 그리고 계약갱신요구권 행사 여부 등

에 관계없이 임대차 종료 시점에 잔존하는 것으

로 평가되는 권리금 전체가 보호대상이다.19)

반면, 계약갱신요구권은 상임법 제10조 제

1항 및 제2항에 따라 최초 계약기간을 포함하여

전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내

에서 임차인이 계약갱신을 요구하면 임대인이

정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하는 제도를

말한다. 이처럼 상임법이 민법상 계약자유원칙

을 제한하여 임대인에게 일정기간 계약체결 의

무를 부담하도록 한 것은 임차인이 안정적으로

사업을 영위할 수 있도록 ‘영업기간’을 보장하는

데 있다. 그러나 권리금은 임차인의 기여로 형성

된 임차인의 고유재산이므로 잔존하는 한 그 가

치를 보호해야 하는 ‘사유재산권’이지, 계약갱신

요구권과 같은 선상에 놓고 입법자나 법원, 법률

전문가 등이 임의로 5년, 10년 등 일정한 구간으

로 재단해서 특정기간 발생분만 보호할지 여부

를 결정할 수 있는 사안이 아니기 때문이다.

현행 상임법은 이러한 본질적 차이 때문에

계약갱신요구권에 대해서는 최대 5년까지만 보

장한다는 정책적 규정을 두고 있으나, 권리금회

수보호와 관련해서는 발생기간 전체를 보호해야

하므로 별도로 보호기간을 명시하지 않은 것으로

보이며, 타당한 입법태도라고 생각된다. 따라서

점점 가열되고 있는 상임법 제10조의4 권리금회

수기회 보호규정에 제10조의 계약갱신요구권 규

정을 결부시켜 최대 5년까지만 보호되는 것으로

유추해석을허용할 것인지 여부에 대한 논란은 양

제도의 본질과 입법취지, 현행 상임법 규정체계

등을 바탕으로 재검토되어야 하며, 이에 관한 구

체적 해결방안은 다음 장에서 논의하기로 한다.

IV. 양 제도의 관련성 논쟁에 관

한 해결 방안

1. 입법취지 및 본질상 차이 인정

영업기간을 최대 5년까지만 보장하는 계약

갱신요구권은 2002년 11월 1일부터 시행하고

16) 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결(임대차보증금).

17) 김정욱, “권리금에 대한 법경제학적 접근”, 정책연구시리즈 2011-04, KDI, 2011, pp.15-17.

18) 김영두, “권리금 회수기회 보호와 영업보상 및 임대차기간보장의 관계”, 법조, 법조협회, 2017. 통권 제725호, pp.60-61.

19) 법무부도 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 5년의 기간이 지난 이후라도 임대차가 종료되었다면 권리금 보호를 받을 수 있으며, 계약

갱신요구권 유무와는 관련이 없다는 입장이다(개정된 상가건물 임대차보호법 Q&A 40선, 2014.12.24. 법무부, p.12.).

노 한 장 29

있는 상가건물임대차보호법 제정안(법률 제

6542호)에 포함되어 지금까지 유지되고 있다.

이처럼 영업기간 최대 5년을 보장하는 계약갱신

요구권의 입법취지는 ‘임대차 기간의 불안정성’

을 해소하여 임차인들의 경제적 안정을 도모하

기 위한 제도적 장치를마련하는 데 있으며, 상임

법 제정안의 ‘주요 골자’에서도 임차인이 계약갱

신요구권을 행사하는 경우에는 임대인이 상임법

에서 인정하는 정당한 사유가 있는 경우에만 계

약체결을 거절할 수 있도록 하고, 임차인도 최초

의 계약기간을포함하여 5년 이하의 기간 내에서

만 이 권리를 행사할 수 있도록 하고 있다(안 제

10조).

한편, 권리금 회수기회보호 규정을 마련하

기 위하여 국회법제사법위원회 대안으로 발의된

『상가건물 임대차보호법 일부개정법률안 대안

(2015.5.6.)』20)에서 밝히고 있는 제안 이유

를 살펴보면, 입법자는 우선, 당시 상임법은 임

차인의 영업활동 결과로 이루어진 영업상의 노

하우, 거래처, 단골손님 등 이익이 임대인의 일

방적인 계약거절로 인해 침해되는 것을 그대로

보고만 있다는 점을 지적하고 있다.21) 입법자

는 이어 이와 같은 방임으로 인하여 계약종료 후

임차인은 새로운 시설비를 투자하고, 단골을 모

으고, 거래처를 확보하는 등 상당한 기간 동안

영업상 손실을 감수해야 하지만, 계약갱신 거절

로 임차인을 내보낸 임대인은 가만히 앉아서 임

차인이 애써 이룩한 성과를 바탕으로 새로 세를

놓아 권리금을 받거나, 스스로 영업을 하는 등

불공평한 문제가 발생하고 있다는 부분도 지적

하고 있다. 이와 같이 권리금회수기회를 보호하

려는 입법자의 의사는 임차인의 노력으로 형성

된 영업재산의 경제적 가치를 임대인이 계약을

해지하거나 갱신을 거절하는 방법으로 침해하는

것을 방지함으로써 임차인을 보호하는 데 있

다.22) 따라서 임차인의 안정적 영업활동 보호를

위한 계약갱신요구권과 영업활동 결과로 형성된

유형·무형의 재산가치를 보호하려는 권리금보호

제도 간에는 그 입법취지와 제도의 본질에 차이

가 있다.

2. 부당한 결부 및 유추해석 금지

영업기간을 최대 5년까지 보장하는 계약갱

신요구권을 인정하는 규정을 처음으로 도입하였

던 상임법(법률 제6542호, 2002.11.1. 시

행)23) 및 권리금 회수기회를 보장하기 위해 개

정된 상임법(법률 제13284호)의 제안이유나 법

률 내용에는 그 어느 곳에서도 영업기간 보장과

권리금 회수기회 보호규정 간 관계에 대해서는

언급을 하고 있지 않다. 법안 심사 및 의결 과정

에서 입법자들이 이에 관한 논의를 하였는지 여

부를 알아보기 위해 제225회 국회 본회의 회의

록24)(2001.12.07.) 및 제332회 임시국회의

법사위원회 제1차(2015.4.24.), 제3차 회의록

(2015.05.06), 제333회 임시국회의 본회의

제1차 회의록(2015.05.12.) 등을 살펴보았으

나 이를 논의하였다는 기록은 역시 발견되지 않

았다. 영업기간을 5년까지 보장하기 위한 계약

갱신요구권이 처음으로 마련되었던 상입법 제정

20) 대안반영폐기 의안목록(3건) : 그 동안 여러 의원들이 제출하였던 다수의 상임법 개정안들을 통합해 법제사법위원회 대안(의안번호

1915014호)이 채택됨에 따라 민병두, 서기호, 김진태 의원 등 대표발의안 3건은 폐기되었다.

21) 경제학적 접근으로 보면, 권리금은 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용 대가이므로 해당 자산으로부터의 가치흐름에 대한

소유의 의미로 이해할 수 있다(김정욱, “권리금에 대한 법경제학적 접근”, 정책연구시리즈 2011-04, KDI, 2011, pp.15-17.

22) 입지적 요인에 의해 형성되는 바닥 권리금은 보통 임대인에게 귀속되어야 한다고 인식하는 것이 일반적이나, 홍대거리나 가로수길 등

지역상권의 명성이 높아지는 경우처럼 임차인의 노력으로 형성되는 부분도 있다. 실제로 이윤홍의 “지역 활성화를 위한 역세권 복합개발

방향 및 프로그램 중요도 분석”, 부동산학보, 한국부동산학회, 2016. pp.218-220. 실증분석 결과에 의하면, 지역주민들은 역세권 복합

개발을 가장 희망하는 것으로 나타났으며, 황규성·장형진의 “아파트 분양가 결정에 영향을 미치는 변수 분석에 관한 연구- 수도권지역․

비수도권지역 중심으로 비교분석 -”, 부동산학보, 한국부동산학회, 2016, 제67집, pp.149-155의 실증분석에서도 일정 부분 상인들이

모여들어 형성된 총체적 가치인 백화점, 마트,시장 등의 상권 인접성 및 학원 등 사교육 융합체인 교육환경 등은 신규 아파트 분양가 결정

에도 매우 중요한 요인으로 작용하는 것으로 나타났다.

23) 법무부, 국가법령정보, 상가건물임대차보호법, 법률 제6542호, 2002.11.1.시행(http://www.law.go.kr/lsInfoP.do?lsiSeq)

24) 국회, 의안정보시스템(http://likms.assembly.go.kr/bill/billDetail.do?billId=017410)

30 계약기간 5년 보장 후 권리금 보호여부에 관한 연구

당시(2001.12.29.)에는 실정법상 권리금이라

는 용어는 어디에도 존재하지 않았고 대법원 판

례에서나 등장하는 용어였기 때문에 권리금 회

수기회 보장과의 관계를 고려하지 않았던 것은

당연한 일이라 할 수 있다.

그러나 권리금 보호를 위한 법제화 당시 개

정된 상임법(2015.05.13.시행)에서는 권리금

회수기회 보호규정이 신설됨에 따라 장차 두 가

지 규정이 병존하게 되었음에도 상임법에 양자

간 상호관계에 대해아무런 언급을 하지 않고 있

다. 이처럼 상임법은 부작위(不作爲)에 의한 의

사표시, 환언하면 권리금 보호기간을 정하지 않

음으로써 기간에 관계없이 권리금을 보호하겠다

는 입법의지를 명확히 밝히고 있는 것이다. 따라

서 입법의 흠결을 전제로 계약갱신요구권 규정

을 자의적으로 권리금보호규정과 결부시키고 유

추해석으로 임대인의 권리금보호 방해금지 의무

를 해제시키려는 주장은 부당하며, 금지되어야

한다.

여러 가지 법률해석 방법 중 유추해석(類推

解釋)은 법률의 흠결을 보충하는 해석방법으로

서 어떤 법률요건에 관해 법률에 규정이 있는데

그와 유사한 다른 것에는 그 규정이 없을 때에

민법의 규정을 그 유사한 것에 적용하는 것으로

서 ‘같은 것은 같게’, 다루자는 요청에서 나오는

해석방법이다.25) 그런데, 본 사안에서 상임법이

임차인의 권리금회수 보호에 대한 권리의 보호

기간을 따로 정하지 않은 것은 계약기간에 관계

없이 임차인의 노력으로 형성된 유형·무형의 자

산가치에 대해서는 임차인이 회수할 수 있도록

보호할 필요성이 있어서 이를 보호하겠다는 입

법자의 의지를 명확히 한 것이지, 논리 필연적으

로 권리의 행사기간을 정해야 함에도 이를 누락

한 것이 아니므로 법률의 흠결로 볼 수 없다. 입

법형식상 권리의 존속기간이나 소멸시효 등 특

별히 기간의 정함이 필요한 경우에 이를 규정화

하는 것이며, 그렇지 않은 경우 그 기간을 정하지

않은 이유를 법률에 일일이 밝혀야 하는 것은 아

니기 때문이다.

3. 계약기간 관계없이 권리금 보호

임대인이 계약기간 5년을 보장하였다 하여

계약갱신도 거절할 수 있고, 권리금 방해금지의

무에서도 완전히 해방된다면, 임차인이 이룩해

놓은 영업가치인 권리금에 대한 회수여부가 전

적으로 우월적 지위에 있는 임대인의 선처여부

에 의해 좌우됨에 따라 권리금 법제화이전의 권

리금 침해 상황이 그대로 재현되는 문제가 발생

한다. 이에 따라 권리금 법제화 과정에서 국회법

사위 위원들은 계약갱신요구권 규정에 따라 전

체 계약기간 5년이 초과된 경우 임대인은 상임법

제10조 제1항 및 제2항에 의해 자유롭게 계약거

절권을 행사할 수 있게 되는바, 이에 대한 대책으

로 임차인에게 신규임차인 ‘지정권’을 부여하여

임대인은 무조건 임차인이 지정한 신규임차인이

되려는 자와 계약체결 의무를 지도록 하자는 방

안에 대하여 치열한 논쟁을 벌였던 기록이 법안

심사 회의록에 상세히 나타나 있다.26)

국회법사위는 임차인 뿐만 아니라, 임대인

의 재산권 행사도 소중하므로 이를 지나치게 제

한해서는 아니 된다는 반론이 제기되어 그 절충

안으로 ‘지정권’을 ‘주선권’으로 변경하고, 임대인

은 원칙적으로 임차인이 주선한 신규임차인 희

망자와 의무적으로 임대차 계약을 체결하되, 정

당한 사유가 있는 경우에 한하여 그 주선인과의

계약체결을 거절할 수 있도록 합의해 법률을 통

과시켯다. 따라서 임대인은 계약기간의 5년 초

과 여부, 임차인의 계약갱신요구권 행사여부에

관계없이 임대차 종료 당시 잔존하는 임차인의

권리금회수를 방해하지 말아야 할 의무를 부담

하는 것이다. 하지만, 이 경우에도 임대인은 계

약갱신요구권에 의하여 기존 임차인과의 계약은

자유롭게 거절할 수 있는 것이며, 이를 거절해도

권리금 방해행위에는 해당되지 않기 때문에 임

대인의 계약체결을 사실상 강제하여 계약갱신요

25) 김준호, 민법강의 제19판, 법문사, 2013, pp.30-33.

26) 제19대 국회 제332회 제1차 법사위법안심사소위원회 회의록(2015. 4. 24.), pp.17-37.

노 한 장 31

구권 제도가 사문화된다는 일부 학설 및 판례는

타당하지 아니하다.

이처럼, 상임법상 계약기간 종료 시 임대인

이 부담하는 권리금 방해행위 금지의무는 기존

임차인과의 계약갱신 여부에 관한 문제가 아니

라, 임차인이 권리금을 회수하기 위해 주선한 신

규임차인 희망자와의 계약체결을 임대인이 정당

한 사유 없이 거절하는 경우에 발생하는 문제이

다. 상임법 제10조의4 제1항 및 제2항의 권리금

방해사유를 살펴보면, 제2항 제3호의 상가건물

을 1년 6개월 이상 비영리목적 사용 및 제4호의

임대인이 선택한 신규임차인으로부터 임차인이

권리금을 지급받은 경우 등 두 가지를 제외하고

는 모두 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는

자와의 계약체결 등에 관련된 사항이기 때문이

다. 상임법상 임차인이 주선한 신규임차인이 되

려는 자와의 임대인의 계약체결의무는 임차인의

권리금 보호를 위해 필수적으로 준수해야 할 실

정법상 의무이며, 이러한 정도의 재산권 행사 제

한은 법사위 위원들이 심도 있는 논의 끝에 내린

정책적 결단이자, 입법자의 확고한 의사이다. 따

라서 임차인의 권리금은 계약기간에 관계없이

임대차 종료 시 잔존하는 한 보호되어야 하며,

그에 상응하는 임대인의 권리금 방해행위 금지

의무도 당연히 존속하는 것이다. 계약기간 5년

을 초과한 경우 임대인은 오직 기존 임차인과의

계약갱신의무에서만 자유로울 수 있는 것이며,

임차인이 권리금을 제대로 회수할 수 있도록 하

기 위해 정당한 사유가 없는 한 임차인이 주선한

신규임차인이 되려는 자와의 계약체결에는 반드

시 응해야 하며, 이를 위반하면 권리금 방해행위

에 해당되어 손해배상책임을 져야 하는 것이다.

4. 입법적 보완

계약갱신요구권과 권리금보호제도의 상호

관련성에 관한 문제는 위에서 제시한 방법으로

현행법상으로도 충분히 해결할 수 있으나, 제도

의 본질과 법률 규정을 떠나 논쟁은 쉽게 가라앉

기 어려울 것으로 예상된다. 그리고 이러한 논란

이 지속된다는 것은 그만큼 현행 상임법 규정 내

용이 명확하게 거래현실을 규율하지 못하고 있

다는 반증이기도 하다. 따라서 이러한 논란을 불

식하기 위해서는 입법을 통하여 권리금 보호 대

상기간을 명확히 밝혀줄 필요가 있다고 판단된

다. 현재 국회에 상정되어 있는 상임법 개정안처

럼27) 권리금회수보호와 계약갱신요구권은 관계

가 없다는 규정을 상임법 제10조의4 제1항 본문

에 추가하는 것도 하나의 입법대책이 될 수 있을

것이다. 그러나 입법기술상으로는 다른 제도에

관한 조항을 억지로 불러와 묶으면서까지 정리

하는 방식보다는 상임법 제10조의4 제1항 본문

의「임대인은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부

터 임대차 종료 시까지 ....., 권리금을 지급받는

것을 방해하여서는 아니 된다’」는 부분을 「임

대인은 계약기간에 관계없이 임대차 종료 시까

지 ......, 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는

아니 된다」로28) 개정하여 권리금은 계약기간

과 관계없이 전체 임대차 기간 동안 보호되어야

하고, 임대인은 그에 상응하는 기간 동안 권리금

방해행위 금지의무를 부담한다는 점을 상임법

개정을 통해 입법적으로 명확히 정비할 필요가

있다.

Ⅴ. 결 론

계약기간 5년 보장 후에도 임대인은 여전히

임차인에 대하여 권리금회수 방해금지 의무를

부담하는가에 대한 첨예한 논쟁의 핵심은 권리

금 회수기회보호에 관하여 명문의 규정은 없지

27) 노회찬 의원 대표발의 법개정안은 임차인의 권리금 회수를 위한 임대인의 방해금지의무 기간을 임대차 계약이 종료되기 3개월 전부터

임대차 종료 시까지 제한하던 것을 「제10조제2항의 계약갱신요구권 행사기간과 관계없이 임대차기간 중」으로 변경하여 임대차 전 기

간으로 확대하는 내용을 담고 있다(상가건물임대차보호법 일부개정법률안 노회찬의원 대표발의, 제6225호, 2017.3. 16).

28) 계약기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 3개월 동안만 방해행위를 금지하는 현행 상임법 제10조의4 제1항은 부당하며, 이를

삭제하여 전체 임대차 기간 동안 임차인의 권리금을 보호하고, 임대인의 방해행위를 금지하도록 개선되어야 한다.

32 계약기간 5년 보장 후 권리금 보호여부에 관한 연구

參考文獻

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만 계약갱신요구권에 대한 최대 5년 한도 규정을

유추적용 해야 하는지 여부에 귀결된다. 그러나

위와 같은 논란은 권리금은 유형·무형의 재산적

가치에 대한 ‘양도대가’ 또는 ‘이용대가’로서 전체

가 보호대상이지 5년 또는 일부기간만 자의적으

로 구분해서 보호여부를 결정할 수 있는 것이 아

니라는 권리금의 본질, 안정적인 영업기간 확보

를 위한 계약갱신요구권과 영업결과 형성된 재

산권을 보장하기 위한 권리금보호제도의 입법취

지와 기능의 차이, 계약갱신요구권에 대해서는

입법정책적 측면에서 최대 5년까지 행사기간을

명시하였으나, 권리금보호에 관해서는 계약기간

동안 형성된 영업가치 전체를 보호할 필요상 이

에 대한 제한기간을 두지 않고 있는 실정법 규정

상 차이 등을 제대로 파악하지 못한 데에서 비롯

된 것으로 판단된다. 따라서 계약갱신요구권과

권리금 보호라는 양 제도의 관련성 및 유추해석

여부를 둘러싼 논쟁 및 혼란은 다음과 같은 방안

으로 처리하면 원만하게 해결될 수 있을 것으로

기대된다.

첫째, 상임법상 임차인의 계약갱신요구권

과 권리금 회수기회 보호제도의 독자적 고유기

능을 인정해야 한다. 상임법 제정안은 그 입법취

지를 ‘임대차 기간의 불안정성’을 해소하여 임차

인들의 경제적 안정을 도모하기 위한 제도적 장

치를마련하는 데 있다고밝히고 있다. 이에 반해

권리금 회수기회를 보호하기 위한 입법자의 의

사는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결

과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이

임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되

는 것을 방지하는데 있음을 피력하고 있다. 따라

서 안정적인 영업기간 보장을 위한 ‘계약갱신요

구권’과 임차인의 노력으로 이미 형성된 재산적

가치를 정당한 소유자에게 귀속시켜 주겠다는

권리금회수 보호제도는 차원을 달리하는 문제이

며, 각자 추구하는 고유 기능을 인정해야 한다.

둘째, 임차인의 계약갱신요구권과 권리금

회수보호제도는 병존적으로 보호되어야 하며,

부당한 결부 및 유추해석은 금지되어야 한다. 그

것은 상가 임대차의 경우 임대인의 재산적 가치

와 별개로 임차인의 영업활동 결과로 영업적 가

치가형성되고, 임차인들은 그 가치를 권리금 거

래를 통해 회수하기 때문이다. 따라서 양 제도를

결부시켜 영업기간을 5년까지 보장하였다는 이

유로 임대인의 권리금 보호의무가 소멸된다는

논리는 타당하지 아니하다.

권리금 회수기회보호에 관한 권리의 행사기

간에 대한 판단은 당연히 현행 실정법인 상임법

제10조의4(권리금회수기회 보호 등)를 적용하

여 기간의 제한 없이 보호되는 것으로 보아야 하

는 것이지, 법률의 흠결이 없음에도 불구하고 임

차인의 영업기간 보호라는 다른 기능을 위해 도

입된 계약갱신요구권의 보장기간을 유추해석을

함으로써 권리금도 전체 계약기간 5년 이내에서

만 보호되는 것으로 제한하는 접근방법은 받아

들이기 어렵다. 결국 권리금 보호에 관한 문제는

입법흠결에 대한 법률해석의 문제가 아니라, 상

임법이라는 실정법에 대한 적용문제이므로, 계

약기간 5년경과 후에도 당연히 보호되어야 한

다. 마지막으로 이러한 논란이 지속된다는 것은

그만큼 현행 상임법 규정 내용이 거래현실을 충

분히 규율하지 못하고 있다는점을 시사한다. 따

라서 권리금은 계약기간과 관계없이 전체 임대

차 기간 동안 보호되어야 하고, 임대인은 그에

상응하는 기간 동안 권리금 방해행위 금지의무

를 부담한다는 사실을 상임법 개정을 통해 입법

적으로 명확히 정리해 주면, 그만큼 실무적 혼란

과 이론적 논란이 해소될 것으로 기대된다.

노 한 장 33

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