地区計画（素案）説明会...1 南小岩南部・東松本付近地区...

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以上、ご協力をお願いします。

南小岩南部・東松本付近地区

地区計画（素案）説明会

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南小岩南部・東松本付近地区地区計画（素案）説明会

１．開会

２．江戸川区あいさつ

３．説明①地区計画とは②地区の概況③防災まちづくり協議会④地区計画（素案）の内容⑤高度地区の変更検討⑥土地区画整理事業を施行すべき区域の廃止検討⑦今後の予定

４．質疑応答

５．閉会

本日は、皆様が新築や建替えを行う時に守るルールの説明が中心となります。

①地区計画とは

決定地区予定地区

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地区計画とは

皆さんの住んでいるまちを安全で住みやすくするための地区独自のまちづくりのルールです。

建物の新築や建て替え時にルールを守っていくことで、目標とするまちの将来像を実現していくものです。

現在、区内では４３箇所で地区計画を決定しています。

南小岩南部東松本付近地区

②地区の概況

まちづくりの区域

面積約８７．８ ha

南小岩一丁目、南小岩二丁目、南小岩三丁目、南小岩四丁目、東松本一丁目の全域

鹿骨三丁目、鹿骨四丁目、鹿骨五丁目の一部

東松本二丁目、鹿骨町、鹿骨六丁目の鹿本通りの道路部分の一部

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南小岩四丁目

南小岩一丁目

東松本一丁目

鹿骨五丁目鹿骨四丁目鹿骨三丁目

南小岩三丁目

南小岩二丁目

東松本二丁目

鹿骨六丁目

鹿骨町

地区の概況

建物（用途）およそ4800棟の建物が立地、80%以上が住居系建物

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建物用途凡例

官公庁施設

店舗併用住宅

厚生医療施設

戸建住宅

教育文化施設

事務所建物

専用商業施設

工場併用住宅

供給処理施設

スポーツ興行施設

廃屋

工場

農業施設

倉庫・車庫

共同住宅

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地区の概況

建物（階数）１～2階建ての低層建物が約64%3階建てを含めると90％以上が中低層の建物

階数棟数割合(%)

1階 242 5.0

2階 2855 59.2

3階 1626 33.7

4～5階 85 1.8

6～9階 12 0.2

10階以上 5 0.1

合計 4825 100

建物階数凡例

１階

3階

2階

4～5階

６～９階

１０階以上

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地区の概況

幅員別道路網図・地区を構成する道路の約50%が6m以上・地区内には4m未満の道路も見られる

幅員別道路網凡例

幅員道路延長割合

4ｍ未満 11,749m 34%

4～6m 6,231m 18%

6ｍ以上 16,824m 48%

合計 34,804m 100%

2.7m未満

2.7m以上４m未満

4m以上6m未満（実幅員4m未満）

4m以上6m未満

6m以上10m未満（実幅員6m未満）

6m以上10m未満

15m以上

10m以上15m未満

地区の概況 -補助第285号線について-

■補助第285号線平成３１年度事業認可予定

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＜経緯＞

・昭和４１年７月建設省告示第２４２８号により都市計画決定

・平成２８年７月事業計画説明会開催

・平成２８年度現況測量実施

・平成２９年６月用地測量説明会開催

・平成２９年度用地測量実施

③防災まちづくり協議会

防災まちづくり協議会の経緯

＜平成２7年４月＞まちづくり準備会開催※12の町会・自治会の方々により準備会を開催

＜平成２７年７月～＞防災まちづくり協議会設立

※準備会会員、公募による計40名で協議会を設立

※合計12回の協議会を開催

＜平成30年2月＞防災まちづくり提言書を区に提出

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地区計画の策定

地区の課題

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地区の課題• 老朽木造住宅が多く、火災の際に燃え広がりやすい

• 幅員4ｍ未満の狭い道路が多い• 公園や広場が少ない• ブロック塀などによる災害時の危険性がある

課題の解消に向けて建て替え時のルールとなる

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南小岩四丁目

南小岩一丁目

東松本一丁目

鹿骨五丁目鹿骨四丁目鹿骨三丁目

南小岩三丁目

南小岩二丁目

東松本二丁目

鹿骨六丁目

鹿骨町

④地区計画（素案）の内容

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地区計画の目標（地区全体の目標を定めます）

土地利用の方針（用途地域等の地区特性に応じ街区に分けて方針を定めます）

地区整備計画（街区ごとに建物を建てる際のルール等を定めます）

地区計画の構成

【まちづくりの目標】

●災害に強いまち

●緑豊かで様々な世代が安心して暮らせるまち

●安全・安心、快適に暮らせるまち

次世代につなぐ安全・安心なゆとりを持って暮らせるまち

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≪まちの将来像≫

地区計画の目標

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②住居街区B約47.6ha

①住居街区A約24.3ha

⑦幹線道路沿道街区C約1.4ha

⑧沿道複合街区約2.5ha

⑥幹線道路沿道街区B約2.6ha

⑤幹線道路沿道街区A約1.5ha

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地域の特色を活かすため、以下の10の街区分けを設定しました。

街区区分図

④ 準幹線道路沿道街区約1.9ha

⑨近隣商業街区A約1.6ha

⑩近隣商業街区B約4.0ha

③住居街区C約1.5ha

① 住居街区A低層の戸建住宅と低中層の共同住宅、身近な店舗等が調和した良好な住宅地を主体とした市街地の形成を図る

④ 準幹線道路沿道街区準幹線道路沿道にふさわしい店舗・事務所等と住宅が立地する市街地の形成を図る

② 住居街区B低層の戸建住宅と低中層の共同住宅が調和した住宅地を主体とした市街地の形成を図る

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①

①

②

③

土地利用の方針

③ 住居街区C補助第285号線の整備とあわせ、店舗等と住宅が立地する市街地の形成を図る

④

①

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⑤ 幹線道路沿道街区A幹線道路沿道にふさわしい店舗・事務所等と住宅が立地する低中層市街地の形成を図る

⑥ 幹線道路沿道街区B後背住宅地の環境に配慮しながら幹線道路沿道にふさわしい店舗・事務所と住宅を主体とした延焼遮断機能を有する中高層市街地の形成を図る

⑦ 幹線道路沿道街区C後背住宅地の環境に配慮しながら幹線道路沿道にふさわしい店舗・事務所と住宅を主体とした延焼遮断機能を有する中層市街地の形成を図る

⑤

⑥ ⑦


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⑧ 沿道複合街区中層の共同住宅と身近な商業施設等が共存する、延焼遮断機能を有した中層市街地の形成を図る

⑨ 近隣商業街区A補助第285号線沿道の身近な商業施設等と中高層の共同住宅が共存する延焼遮断機能を有した市街地の形成を図る

⑩ 近隣商業街区B中層の共同住宅と身近な商業施設等が共存する市街地の形成を図る

⑧

⑨

⑩


⑩

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地区整備計画

建物の建て方のルール

地区施設（区画道路・公園）の整備計画

1.建物の用途2.壁面の位置3.建物の高さ4.建物の色彩等5.垣又はさくの緑化

地区整備計画で定める内容には、大きく分けて以下の2種類の項目があります。

区画道路・公園を地区施設として定め、確保します。

建物の新築、建替えの際に適用される以下のルールを定めます。

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地区施設とは、地区計画で位置付けられた公共空間のことです。

区画道路：災害時の避難路の確保・交通利便性の維持

公園：地区内の防災性の向上・緑化空間の確保

本地区では、以下の既存の公共空間を地区施設に定めます。

区画道路

公園

地区施設

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道路（区画道路）の位置づけ

通り抜けている道区画道路とする

通り抜けていない道区画道路としない

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以下の２点の方針に基づき、区画道路を位置付けます

適切な道路網形成のために必要な通り抜けている道を位置付けます

最低幅員を4mに位置付けます

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地区施設の配置及び規模（区画道路・その他の公共空地）

区画道路

その他の公共用地（歩行者専用道）

配布資料（P.５）

地区施設（区画道路・公園）の

整備計画

計画図２

凡例

地区施設とは、地区計画で位置付けられた公共空間のことです。

区画道路：災害時の避難路の確保・交通利便性の維持

公園：地区内の防災性の向上・緑化空間の確保

本地区では、以下の既存の公共空間を地区施設に定めます。

区画道路

公園

地区施設

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既存の公園を右図のように地区施設に位置付けることにより地区内の緑化空間、災害時の一時集合場所を確保します。

松本東公園

南小岩三丁目第二児童遊園

南小岩二丁目公園

松本南児童遊園

凡例

南小岩三丁目児童遊園

公園

地区施設の配置及び規模（公園）

南小岩四丁目北児童遊園

松本公園

南小岩二丁目第二児童遊園

南小岩三丁目東児童遊園

地区整備計画

建物等の建て方のルール

地区施設（区画道路・公園）の整備計画

1.建物の用途2.壁面の位置3.建物の高さ4.建物の色彩等5.垣又はさくの緑化

地区整備計画で定める内容には、大きく分けて以下の2種類の項目があります。

区画道路・公園を地区施設として定め、確保します。

建物の新築、建替えの際に適用される以下のルールを定めます。

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良好な環境づくりの確保

環境を悪化させる恐れのある建物の用途を、街区ごとに制限します。

建物の用途のルール


用途の制限は以下の2種類あります

1：用途地域による制限

各地域を13種類の用途に分類し、建築基準法により用途別に建てられる建物が制限されています

2：地区計画による制限

用途地域で制限されている用途に加えて、地区計画により地域に不適切な用途を制限します

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31

性風俗営業施設ラブホテル、個室ビデオテレフォンクラブ等

ホテル、旅館

①住居街区A

①

①

建物の用途のルール街区ごとに適用

①

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性風俗営業施設ラブホテル、個室ビデオテレフォンクラブ等

追加の制限は設けない⇒建築基準法により十分な規制有り

※日常生活に必要な店舗等以外は規制されています。

②住居街区B

②

④


④準幹線道路沿道街区

⑤幹線道路沿道街区A ⑤

③

③住居街区C

②

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性風俗営業施設ラブホテル、個室ビデオテレフォンクラブデートクラブ等

遊戯施設マージャン屋、ぱちんこ屋ゲームセンター等

⑥幹線道路沿道街区B

⑥


⑧沿道複合街区

⑦幹線道路沿道街区C

⑩近隣商業街区B

⑨近隣商業街区A

⑦

⑧⑩

⑩

⑨

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建物の壁面による圧迫感を軽減します

壁面の位置のルール（沿道）

建物を建て替える際に、区画道路の境界線から壁面までの距離を５0cm以上確保します

区画道路の境界線

壁面の位置のルール全街区適用

空間をあける（50cm以上）

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隅切り

２ｍ

壁面後退

壁面の位置のルール（角敷地）

交差点の見通しを良くし、安全な道路空間の確保

壁面の位置のルール全街区適用

建替え時には、敷地の隅を頂点とする二等辺三角形の底辺の長さ２ｍの線から後退して建物を建てるようにする

隅切りの上には工作物を設置しない

50cm以上

建築物建築範囲区

画

道

路

区画道路

建築物建築範囲

道路状に整備(工作物を設置しない)

建物の高さのルール

各街区ごとに適切な建物の高さを定めます

周辺環境と調和したまちなみの確保

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建物の高さのルール

37

①

②

⑩

建物の高さのルール街区ごとに適用

④

⑩

③

⑤

②低層の戸建て住宅を中心とした

土地利用

1６ｍまで（５階程度）

②住居街区B①住居街区A

③住居街区C

⑤幹線道路沿道街区A

④ 準幹線道路沿道街区


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⑦


⑧

⑨

中層の住宅・身近な店舗等が共存した土地利用

19ｍまで（6階程度）




39

⑥


中高層の店舗・事務所・住宅を主体とした土地利用

28ｍまで（9階程度）


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建物の高さのルール全街区適用

各街区の高さの限度を超えている既存建物の建て替えについては今回の地区計画決定時の既存建物の高さの範囲内とします。

※地区計画決定時の当該建物の所有者等が行うものに限ります。

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建物の高さのルール全街区適用

建築基準法第59条の２第1項（総合設計制度）により各街区の高さの最高限度を超えることはできないものとします。

※総合設計制度とは建築基準法に規定された制度で、環境整備を条件に高さなどが緩和されるものです。

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建物の色彩等のルール

江戸川区景観計画の届出対象となる建物の外観の色彩は、景観計画の色彩基準とする

建物の色彩等のルール全街区適用

届出対象となる建物高さや延べ床面積が一定規模以上の建物

江戸川区では、景観に配慮したまちづくりを進めていく指針として「景観計画」が平成23年に策定されています。景観計画の対象は、区の全域です。

河川や親水公園沿い、特定の道路沿道の区域などに景観形成基準が定められています

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①、②、③、④、⑤の地区は景観計画の届出対象とならない建物の外観の色彩をマンセル値※を用いて制限する。

※マンセル値とはJIS規格により、色を3つの属性（色相・明度・彩度）で表す方法です

①

①

②

建物の色彩等のルール街区ごとに適用

建物の色彩等のルール ②住居街区B①住居街区A

⑤幹線道路沿道街区A

④ 準幹線道路沿道街区③

④

③住居街区C

① ②

⑤

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⑨

⑥ ⑦

⑧⑩

建物の色彩等のルール街区ごとに適用

建物の色彩等のルール

⑥、⑦、⑧、⑨、⑩の地区で景観計画の届出対象とならない建物の外観の色彩はマンセル値を用いた制限はしないが､建物の形態・意匠、外壁等の色彩は周辺環境や都市景観に配慮したものとする。






⑩

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垣またはさくの緑化のルール

災害時におけるブロック塀等の倒壊による危険防止と沿道緑化のために、生け垣やネットフェンスに緑化したものとします。

垣またはさくの緑化のルール全街区適用

●生け垣 ●植栽を施したネットフェンス

⑤高度地区の変更検討

高度地区の変更検討

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地区計画策定に伴い高度地区を変更する範囲

（54.5ha）


高度地区により絶対高さ16mを定めている区域の絶対高さを外すことを検討中

地区計画策定対象区域

⑥土地区画整理事業を施行すべき区域の廃止検討

土地区画整理事業を施行すべき区域の廃止検討

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土地区画整理事業を施行すべき区域を廃止する区域（約34.6ｈa）

地区計画策定対象区域


土地区画整理事業を施行すべき区域の廃止を検討中

⑦今後の予定

今後の予定～地区計画決定手続きの流れ～

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①地区計画（素案）説明会（H30年7月14･17日）

②地区計画（原案）説明会（H30年9月頃予定）

③地区計画（原案）の公告・縦覧

④地区計画（案）の公告・縦覧

⑤江戸川区都市計画審議会（H30年12月頃予定）

⑥東京都都市計画審議会（H31年2月頃予定）

⑦地区計画の決定、運用開始（H31年3月頃予定）

今回

ご静聴ありがとうございました

質疑応答

恐れ入りますが発言者の方は、

発言の前に住所と名前をお願いします。

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本日は、ご出席いただきまして

ありがとうございました。

お忘れ物がないよう、気をつけて

お帰りください。

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