ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach 4 ... · iv kwartał 2015 roku zakończył...

Raport AMRON–SARFiNOgólnopolski raport o kredytach

mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości

Raport nr 26, data publikacji:

23 lutego 2016

4/2015luty 2016

WERSJA SKRÓCONA

Spis treści ❱ Raport w liczbach 3 ❱ Wstęp – o Raporcie 4 ❱ Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych 6 ❱ Liczba czynnych kredytów mieszkaniowych 6 ❱ Całkowity stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych 6 ❱ Liczba i wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych 6 ❱ Waluta kredytu 8 ❱ Średnia wartość kredytu 8 ❱ Struktura nowo udzielonych kredytów według wysokości kredytu 9 ❱ Struktura wskaźnika LtV 10 ❱ Kredyty mieszkaniowe w największych miastach Polski 11 ❱ Okres kredytowania 13 ❱ Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3 13 ❱ Średnie marże oraz oprocentowanie kredytów hipotecznych 14 ❱ Program „Mieszkanie dla Młodych” 15 ❱ Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych 20 ❱ Średnie ceny transakcyjne mieszkań 23 ❱ Udział poszczególnych kategorii wielkościowych mieszkań w wolumenie obrotu w Warszawie 25 ❱ Komentarz do Raportu 27 ❱ Systemy AMRON i SARFiN 28 ❱ System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami 28 ❱ System Analiz Rynku Finansowania Nieruchomości 29 ❱ Raport AMRON-SARFiN – kontakt 30

AMRON – www.amron.pl2 www.zbp.pl

Raport AMRON–SARFiN 4/2015 WERSJA SKRÓCONA

Raport w liczbach

IV kw. 2015zmiana

IV kw. 2015 /III kw. 2015

374,082 mld zł ogólna kwota zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych 0,93% ì1,995 mln liczba czynnych umów kredytowych 1,50% ì

48 707 liczba umów zawartych 10,84% ì10,580 mld zł wartość umów zawartych 9,03% ì

214 203 zł średnia wartość udzielonego kredytu ogółem 0,98% ì201,47 pkt. wartość Indeksu Dostępności Mieszkaniowej M3 12,45 pkt. ì

49,86% udział nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych z LtV powyżej 80% 0,27 pkt. proc. ì

98,63% wartościowy udział nowo udzielonych kredytów w PLN 0,18 pkt. proc. ì0,87% wartościowy udział nowo udzielonych kredytów w EUR 0,14 pkt. proc. î

64,21% udział nowo udzielonych kredytów na okres od 25 do 35 lat 1,24 pkt. proc. ì410 594 zł całkowita średnia cena transakcyjna mieszkania w Warszawie 0,50% î

7 339 zł średnia cena transakcyjna za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie 1,66% î



Wstęp – o Raporcie– dr Jacek Furga, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich i Prezes Zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z o.o.

Szanowni Państwo,

to już dwudziesta szósta edycja Raportu AMRON--SARFiN o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości, opracowywa-nego przez Centrum AMRON i publikowanego przez Związek Banków Polskich. W najnowszej edycji Raportu prezentujemy wyniki czwartego kwartału i całego roku 2015 w odniesieniu do wyników z kilku poprzednich kwartałów oraz da-

nych za rok 2014.

Bardzo dobre wyniki IV kwartału 2015 roku sprawiły, że ubiegłoroczna akcja kredytowa okazała się najlepsza od 2012 roku. Zarówno liczba (181 tys.) kredytów udzielonych, jak i ich wartość (39,3 mld zł) zamknęły się wynikiem zbliżonym do uzyskanego w kryzysowym roku 2009 (od-powiednio 189 tys. kredytów na łączną kwotę 38,7 mld zł). Oznacza to wzrost o 6,78% w ujęciu wartościowym i o 4,16% w ujęciu ilościowym w porównaniu do wyników roku 2014. Udało się powrócić do zdefinio-wanej przed kilku laty przez Związek Banków Polskich tzw. organicznej zdolności polskiego rynku do generowania rocznego wolumenu kre-dytów hipotecznych na poziomie 38-40 mld zł, przy liczbie 180-190 tys. sztuk kredytów hipotecznych.

Na poprawę wyników akcji kredytowej w dużym stopniu wpłynęły oba-wy klientów banków przed skutkami nałożenia dodatkowych obciążeń na sektor bankowy (wynikających m.in. z konieczności zasilenia Ban-kowego Funduszu Gwarancyjnego i Funduszu Wsparcia Kredytowego, wprowadzenia ułatwień dla kredytobiorców walutowych czy pokrycia strat wynikających z upadłości SKOK-ów i SK Banku) oraz zapowiadane-

go wprowadzenia tzw. „podatku bankowego”. Te podejmowane wobec sektora bankowego działania już pod koniec ubiegłego roku wywołały wzrost marż kredytowych, a w roku 2016 rokują dalszy wzrost kosztów i ograniczenia dostępności kredytów hipotecznych. Stymulująco na ak-cję kredytową zadziałała również perspektywa wzrostu wymaganego wkładu własnego do 15% wartości nabywanego mieszkania, a także zmiany w Programie „Mieszkanie dla Młodych”.

Okazję do zakupów na rynku mieszkaniowym – przy niskich cenach i ro-snącej ofercie mieszkań na rynku pierwotnym – wykorzystali w roku 2015 ci, którzy dysponowali gotówką lub wycofali swoje oszczędności z lokat bankowych oraz innych instrumentów finansowych i zainwesto-wali je w nieruchomości przeznaczane na wynajem, sięgając ewentu-alnie uzupełniająco po kredyt hipoteczny. Stąd podwojenie liczby kre-dytów o LtV do 30%. Rentowność z najmu – zwłaszcza w Warszawie, sięgająca przed opodatkowaniem 6% – zdecydowanie przewyższa zwro-ty oferowane przez instytucje finansowe. Potwierdza to również analiza geograficznej struktury akcji kredytowej – w dużej mierze to mieszkańcy Warszawy lub kredytobiorcy, którzy ze stolicą chcą związać się na dłu-żej, sięgali po kredyt. Udział regionu warszawskiego w rynku kredytów hipotecznych wzrósł z roku na rok o 10 p.p. i osiągnął poziom 36,33%. Oznacza to, że więcej niż co trzeci kredyt przeznaczony był na zakup mieszkania w stolicy.

Z tak wysokiego popytu na rynku mieszkaniowym zadowoleni byli de-weloperzy, dla których wyniki sprzedaży w roku 2015 porównywalne były z wynikami z lat przedkryzysowych. Ten optymizm przełożył się na dalszy wzrost liczby uzyskanych pozwoleń na budowę – o 20%, jak również wzrost liczby rozpoczynanych budów – o 14%, co oznacza rekor-dowe wyniki, najlepsze od 2008 roku.



Tak bogata oferta rynku pierwotnego przełożyła się na stabilizację cen transakcyjnych w większości lokalizacji w naszym kraju. Do wzrostów doszło jedynie w trzech największych lokalizacjach, gdzie zaintereso-wanie nabywaniem mieszkań na wynajem było najwyższe. W odniesie-niu do IV kwartału 2014 roku, wzrosty cen odnotowano we Wrocławiu (o 157 zł/m2), w Warszawie (o 147 zł/m2) oraz w Krakowie (o 133 zł/m2).

Na dostępność kredytów bankowych, w tym również hipotecznych, oraz na skalę akcji kredytowania budownictwa mieszkaniowego w roku 2016 decydujący wpływ będą miały ustawy uchwalane przez nowo wybrany Parlament oraz decyzje podejmowane przez nowy rząd. Pod-czas konferencji prasowej w Sejmie w dniu 13 stycznia 2016 Minister Infrastruktury i Budownictwa Andrzej Adamczyk oraz Wiceminister Ka-zimierz Smoliński zapowiedzieli realizację Narodowego Programu Budo-wy Mieszkań, w ramach którego uruchomione mają zostać m.in. kasy oszczędnościowo-budowlane i wprowadzone ulgi remontowe. Duży nacisk ma być położony na budowę tanich mieszkań na wynajem. Tak sformułowany program jest zbieżny z Rekomendacjami Mieszkaniowy-mi Związku Banków Polskich, który zadeklarował gotowość wsparcia własną ekspertyzą takich działań. Byłyby to wreszcie działania o cha-rakterze systemowym, które jednak dopiero za kilka lat przełożą się na lepsze wyniki w budownictwie mieszkaniowym oraz zwiększoną akcję kredytową.

Wpływ na akcję kredytową w roku 2016 będą miały: trudniej dostępny i droższy kredyt hipoteczny, niski limit środków w Programie „Mieszka-nie dla Młodych” oraz wyższy wymagany wkład własny kredytobiorcy wynoszący już 15% wartości finansowanej nieruchomości. Czy perspek-tywa kolejnego progu udziału własnego na poziomie 20% wchodzącego w życie z początkiem przyszłego roku zmobilizuje potencjalnych kredy-tobiorców do podjęcia decyzji przed końcem tego roku? Nawet jeśli, to może to nie wystarczyć do uzyskania wyniku lepszego niż w minionym 2015 roku. A przecież wystarczyłoby odpowiednio znowelizować tzw. ustawę o ochronie lokatorów, aby zapewnić dalszy wzrost inwestycji w mieszkania na wynajem, nie tylko przez osoby fizyczne, lecz również przez podmioty instytucjonalne.

Zapraszam Państwa do lektury Raportu. Będziemy zobowiązani za wszelkie uwagi pozwalające na doskonalenie jego kolejnych wersji. Py-tania i sugestie proszę kierować na adres e-mail: [email protected]. Przy-pomnę tylko, że zainteresowanym oferujemy rozszerzoną (odpłatną) wersję Raportu – również w języku angielskim.

*Centrum AMRON jest jednostką powołaną do zarządzania Systemem Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami, działającą w strukturze organizacyjnej Centrum Prawa Banko-wego i Informacji Sp. z o.o.



mailto:[email protected]

Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych

Poniższy wykres przedstawia zmianę stanu zadłużenia gospodarstw do-mowych z tytułu zaciągniętych kredytów mieszkaniowych (w mld zł) od 2006 roku.

Wykres 2. Całkowity stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych (w mld zł) w latach 2006 – 2015

2014 20132012201120102009200820072006

77,706

374,082

116,840

192,612214,892

263,642

313,704 316,331330,792

350,354

2015 Źródło: ZBP – SARFiN, NBP

Liczba i wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych

W okresie od października do grudnia 2015 roku zaobserwowano wzrost sprzedaży kredytów hipotecznych, zarówno w ujęciu ilościowym, jak i wartościowym. W analizowanym okresie udzielono 48 707 nowych kredytów (wzrost o 10,84% w porównaniu do III kwartału 2015 roku) o wartości 10,580 mld zł (wzrost o 9,03%).

Liczba czynnych kredytów mieszkaniowych

IV kwartał 2015 roku zakończył się wzrostem łącznej liczby czynnych umów kredytowych o 29 546 (czyli 1,50%) w porównaniu do stanu na koniec poprzedniego kwartału. W ujęciu rocznym portfel kredytów mieszkaniowych powiększył się o 97 898 umów i na koniec 2015 roku liczył 1 994 677 czynnych kredytów mieszkaniowych (wzrost o 5,16%).

Wykres 1. Liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy w latach 2006 – 2015

2014 20132012201120102009200820072006

945 484

1 135 6841 302 600

1 374 0991 448 828

1 630 6941 731 593

1 819 796 1 896 7791 994 677

2015Źródło: ZBP – SARFiN

Całkowity stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych

Na koniec 2015 roku łączna wartość zadłużenia z tytułu kredytów miesz-kaniowych wyniosła 374,082 mld zł. Oznacza to wzrost całkowitego stanu zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych w polskich bankach o 0,93% (w ujęciu nominalnym o 3,452 mld zł) w porównaniu do stanu na koniec III kwartału 2015 roku oraz o 6,77% (23,728 mld zł) wobec wyniku na koniec roku 2014.



Tabela 1. Wartość i liczba nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w okresie IV kw. 2014 r. – IV kw. 2015 r.

okreswartość w mld zł

zmiana/ poprzedni

kwartał = 1liczba

zmiana/ poprzedni

kwartał = 1

IV kw. 2014 9,161 0,77%î 42 993 1,51%î

I kw. 2015 8,978 1,99%î 42 169 1,92%î

II kw. 2015 10,058 12,03%ì 46 504 10,28%ì

III kw. 2015 9,704 3,52%î 43 945 5,50%î

IV kw. 2015 10,580 9,03%ì 48 707 10,84%ì

Źródło: ZBP – SARFiN

W porównaniu do IV kwartału 2014 roku, wartość udzielonych kredytów wzrosła o 15,50%, natomiast ich liczba o 13,29%. W całym 2015 roku banki udzieliły 181 325 nowych kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 39,320 mld zł, co oznacza wzrost o 6,78% w ujęciu warto-ściowym i o 4,16% w ujęciu ilościowym w porównaniu do wyników roku 2014.

Tabela 2. Wartość i liczba nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w latach 2011 – 2015

okreswartość w mld zł

zmiana/poprzedni rok = 1

liczbazmiana/

poprzedni rok = 1

2011 49,210 1,13%ì 231 159 0,35%ì

2012 39,108 20,53%î 196 557 14,97%î

2013 36,475 6,73î 176 866 10,02î

2014 36,824 0,96%ì 174 087 1,57î

2015 39,320 6,78%ì 181 325 4,16%ì


Wykres 3. Liczba nowo podpisanych umów o kredyt kwartalnie w okresie IV kw. 2014 r. – IV kw. 2015 r.

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 00042 993 42 169

III kw. 2015II kw. 2015I kw. 2015IV kw. 2014

46 50443 945

48 707

IV kw. 2015Źródło: ZBP – SARFiN

Wykres 4. Liczba nowo podpisanych umów o kredyt rocznie w latach 2011 – 2015

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000 231 159

196 557

2014201320122011

176 866 174 087 181 325

2015




Wykres 5. Wartość nowo podpisanych umów o kredyt kwartalnie w okresie IV kw. 2014 r. – IV kw. 2015 r. (mld zł)

0

2

4

6

8

10

12

9,161 8,978

III kw. 2015II kw. 2015I kw. 2015IV kw. 2014

10,058 9,70410,58

IV kw. 2015Źródło: ZBP – SARFiN

Wykres 6. Wartość nowo podpisanych umów o kredyt rocznie w latach 2011 – 2015 (mld zł)

0

10

20

30

40

50

2014201320122011 2015

36,824

49,210

36,47539,108 39,320


Waluta kredytu

W IV kwartale 2015 roku pozytywny trend wygaszania sprzedaży kre-dytów denominowanych w obcych walutach był kontynuowany. Kre-dyty walutowe stanowiły 1,37% (spadek o 0,18 p.p. w porównaniu do

III kwartału 2015 roku) wartości wszystkich nowo udzielonych kredy-tów mieszkaniowych w okresie od października do grudnia ubiegłego roku. Spośród kredytów udzielonych w obcych walutach jedynie udział tych denominowanych we franku szwajcarskim minimalnie wzrósł (o 0,06 p.p.), co wynika bezpośrednio z osłabienia złotówki względem franka szwajcarskiego. Udział kredytów złotowych wyniósł 98,63% portfela kredytów hipotecznych udzielonych w ostatnim kwartale 2015 roku.

Średnia wartość kredytu

W badanym kwartale zarejestrowano lekki wzrost względem poprzed-niego kwartału zarówno średniej wartości nowo udzielonych kredytów w złotówkach (o 0,93%), jak i kredytów denominowanych w obcych wa-lutach (o 6,00%), które wyniosły odpowiednio 213 318 zł i 305 933 zł. Przeciętna wartość kredytu hipotecznego wyniosła 214 203 zł, co ozna-cza wzrost o 0,98% (nominalnie o 2 071 zł) w porównaniu do III kwar-tału 2015 roku.

Wykres 7. Średnia wartość udzielonego kredytu ogółem i w podziale na waluty w IV kw. 2015 r.

średnia wartość kredytu w PLN

średnia wartość kredytu denominowanego w walutach obcych

średnia wartośćudzielonego kredytu ogółem

IV kw. 2015

214 203

305 933

213 318

0

50 000100 000150 000

200 000

250 000300 000350 000

450 000500 000

400 000




Struktura nowo udzielonych kredytów według wysokości kredytu

W minionym kwartale istotne zmiany w strukturze nowo udzielonych kredytów ze względu na wartość zanotowano jedynie w kategorii kre-dytów o wysokości do 100 tys. zł oraz od 100 do 200 tys. zł, odpowiednio spadek o 1,19 p.p. i wzrost o 2,21 p.p. w porównaniu do III kwartału 2015 roku. Niewielki spadek nastąpił również w przypadku kredytów o wartości od 300 do 400 tys. zł – o 0,94 p.p. Udział pozostałych katego-rii wartościowych pozostał na poziomie z poprzedniego kwartału.

Wykres 8. Struktura nowo udzielonych kredytów według wysokości kredytu w IV kw. 2015 r.

powyżej 1 mln zł

od 500 tys. do 1 mln zł

od 400 do 500 tys. zł




do 100 tys. zł

IV kw. 2015

17,39

36,50

22,90

11,95

5,78 5,060,42

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%


Wykres 9. Struktura nowo udzielonych kredytów według wysokości kredytu w latach 2011 – 2015 w ujęciu rocznym

0

5

10

15

20

25

30

35

2015

2014

2013

2012

2011

powyżej 1 mln złod 400 do 500 tys. zł


23,3

4

31,2

9

20,7

9

12,0

7

5,75

5,87

0,89

24,9

0

32,6

4

20,7

4

10,8

9

5,04

5,14

0,64

od 500 tys. do 1 mln zł

23,8

2

33,1

0

20,7

2

11,4

8

5,25

5,07

0,56

do 100 tys. zł od 100 do 200 tys. zł


19,5

3

34,6

6

22,3

5

12,3

9

5,47

5,06

0,54

18,0

1

35,9

1

23,2

2

12,1

2

5,39

4,87

0,48

40




Struktura wskaźnika LtV

Mimo, że banki w Polsce nadal najczęściej udzielają kredytów z wkła-dem własnym poniżej 20% (ich udział w IV kwartale 2015 roku osiągnął poziom 49,86% portfela), to już od połowy 2014 roku notujemy pozy-tywne zmiany w strukturze nowo udzielonych kredytów ze względu na poziom wskaźnika LtV – rośnie udział nowych kredytów mieszka-niowych o wskaźniku LtV poniżej 30%. W IV kwartale 2015 roku udział tego segmentu wyniósł 11,71%, tzn. wzrósł o 3,40 p.p. w ujęciu kwartal-nym. Jednocześnie spada popularność kredytów z LtV od 50 do 80% – w minionym kwartale ich udział w portfelu wyniósł 32,60%, czyli spadł o 2,71 p.p. W przypadku kredytów hipotecznych, dla których wskaźnik LtV mieścił się w przedziale od 30 do 50% oraz powyżej 80%, nie zanoto-wano istotnych zmian.

Wykres 10. Struktura wskaźnika LtV dla nowo udzielonych kredytów w IV kw. 2015 r.

0%5%

10%15%20%25%30%35%40%45%50%55%60% pow. 80%

od 50 do 80%

od 30 do 50%

od 0 – 30%

IV kw. 2015

11,715,83

32,60

49,86

65%


Wykres 11. Struktura wskaźnika LtV dla nowo udzielonych kredytów w latach 2011 – 2015 w ujęciu rocznym

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

pow. 80%

od 50 do 80%

od 30 do 50%

od 0 do 30%

201320122011

4,72

10,59

31,75

52,93

4,64

11,52

34,03

49,81

2014

3,95

9,48

33,60

52,97

3,74

9,32

36,87

50,07

2015

7,64 7,22

36,02

49,12




Wykres 12. Wartość nowo udzielonych kredytów w największych miastach w okresie IV kw. 2013 r. – IV kw. 2015 r.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%Wrocław

Łódź

Kraków

Warszawa

Trójmiasto

Poznań

Białystok

Szczecin

aglomeracja katowicka

pozostałe miasta2013 2014 2015

III kw.

II kw.

I kw.

IVkw.

IV kw.

Ikw.

IIkw.

III kw.

IV kw.


Tabela 3. Wartość nowo udzielonych kredytów w największych miastach w okresie IV kw. 2014 r. – IV kw. 2015 r.

okres pozostałe miasta aglomeracja katowicka Szczecin Białystok Poznań Trójmiasto Warszawa Kraków Łódź Wrocław

IV kw. 2014 35,06% 8,36% 2,61% 0,94% 4,75% 5,93% 29,57% 5,42% 2,27% 5,09%

I kw. 2015 31,89% 8,09% 2,36% 0,89% 4,07% 5,08% 35,05% 5,20% 2,09% 5,28%

II kw. 2015 30,20% 8,60% 2,06% 0,71% 4,31% 4,81% 37,08% 5,00% 1,96% 5,27%

III kw. 2015 32,10% 7,20% 2,14% 0,66% 4,38% 5,00% 35,54% 5,38% 1,58% 6,02%

IV kw. 2015 30,98% 6,64% 1,92% 0,63% 4,39% 5,37% 37,43% 4,54% 1,70% 6,41%


Kredyty mieszkaniowe w największych miastach Polski

W okresie od października do grudnia 2015 roku udział dziewięciu naj-większych polskich aglomeracji w strukturze wartościowej nowych kredytów mieszkaniowych w odniesieniu do poprzedniego kwartału

wzrósł o 1,12 p.p. i wyniósł 69,02%. Było to spowodowane głównie wyższą sprzedażą kredytów na rynku warszawskim – w porównaniu do III kwartału 2015 roku udział kredytów udzielonych w stolicy wzrósł o 1,89 p.p. i osiągnął poziom 37,43%. W pozostałych badanych aglome-racjach odnotowano jedynie minimalne zmiany struktury nowo udzielo-nych kredytów.



W 2015 roku zauważalny wzrost udziału wartości nowych kredy-tów mieszkaniowych w portfelu zanotowano jedynie w Warszawie (aż o 9,56 p.p.) i wyniósł on 36,33%. W pozostałych aglomeracjach

zmiany były minimalne i nie przekraczały 1 p.p. w porównaniu do 2014 roku, a udział mniejszych miast Polski spadł o 5,44 p.p. do po-ziomu 31,26%.

Wykres 13. Wartość nowo udzielonych kredytów w największych miastach w latach 2011 – 2015 w ujęciu rocznym

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%Wrocław

Łódź

Kraków

Warszawa

Trójmiasto

Poznań

Białystok

Szczecin


pozostałe miasta201320122011 2014 2015


Tabela 4. Wartość nowo udzielonych kredytów w największych miastach w latach 2011 – 2015 w ujęciu rocznym

okres pozostałe miasta aglomeracja katowicka Szczecin Białystok Poznań Trójmiasto Warszawa Kraków Łódź Wrocław

2011 27,04% 9,67% 3,24% 1,23% 5,80% 8,05% 28,47% 6,12% 3,43% 6,94%

2012 31,73% 9,36% 3,22% 1,12% 5,92% 7,46% 25,10% 6,17% 3,19% 6,73%

2013 35,02% 9,06% 3,03% 1,07% 4,75% 6,51% 25,05% 6,46% 2,75% 6,30%

2014 36,70% 8,58% 2,69% 1,00% 4,71% 6,01% 26,77% 5,97% 2,27% 5,30%

2015 31,26% 7,61% 2,11% 0,72% 4,29% 5,07% 36,33% 5,02% 1,83% 5,76%




Okres kredytowania

W IV kwartale minionego roku banki najczęściej udzielały kredytów hi-potecznych o okresie zapadalności od 25 do 35 lat – ich udział w port-felu wzrósł o 1,24 p.p. w stosunku do poprzedniego kwartału i wyniósł 64,21%. Popularność pozostałych kategorii spadła. Udział kredytów na okres powyżej 35 lat spadł minimalnie (o 0,11 p.p.) do poziomu 0,78%. W pozostałych dwóch segmentach odnotowano nieco wyższe spadki – w przypadku kredytów udzielonych na okres do 15 lat – o 0,57 p.p., na-tomiast w przypadku okresu kredytowania od 15 do 25 lat – o 0,56 p.p.

Wykres 14. Struktura nowo udzielonych kredytów ze względu na okres kredytowania w IV kw. 2015 r.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%powyżej 35 lat

od 25 do 35 lat

od 15 do 25 lat

od 0 do 15 lat

IV kw. 2015

10,19

24,83

64,21

0,78


Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3

Prezentowany w Raporcie AMRON-SARFiN syntetyczny miernik do-stępności mieszkań w Polsce – Indeks Dostępności Mieszkaniowej (IDM) M3 pokazuje kwartalne zmiany w dostępności mieszkania dla przykładowej rodziny składającej się z dwóch pracujących osób i dziec-ka starszego.

Wpływ na znaczny wzrost dostępu do mieszkania takiej przykładowej rodziny w IV kwartale 2015 roku miały:

●● kwartalny nieznaczny spadek cen nieruchomości w miastach obję-tych monitoringiem w celu obliczenia IDM M3 (8 największych miast) – spadek o 1,08% w stosunku do III kwartału 2015 roku;

●● praktycznie niezauważalny spadek oprocentowania kredytów udzie-lonych w IV kwartale – według NBP spadek ten wyniósł 0,22% (spa-dek o 1 punkt bazowy) – realne oprocentowanie kredytów udzielonych w IV kwartale 2015 roku wyniosło 4,60% (w poprzednim kwartale 4,61%);

●● znaczny wzrost średnich dochodów rodziny, tj. o 4,41% w IV kwartale 2015 roku w porównaniu do poprzedniego kwartału;

●● poziom kosztów utrzymania, które dla indeksu wyrażone są jako mi-nimum socjalne na poziomie poprzedniego kwartału (liczone wskaź-nikiem inflacji kwartał/kwartał z uwagi na przesunięcie w cza-sie ogłoszenia wartości minimum socjalnego przez Instytut Pracy i Spraw Socjalnych dla kolejnego kwartału) obniżył się o stopę infla-cji (0,03%).

Wszystkie te czynniki spowodowały, iż dochód rozporządzalny dla IDM3 (stanowiący albo różnicę pomiędzy dochodem dla rodziny i wysokością raty kredytowej, albo wartością minimum socjalnego – do wyliczenia Indeksu Dostępności Mieszkaniowej brana jest kwota niższa) zwięk-szył się o 6,48%, co spowodowało wzrost indeksu aż o 12,45 punktów w IV kwartale 2015 roku, który przekroczył poziom 200 punktów osiąga-jąc najwyższą w historii notowań wartość 201,47.



Podsumowując zmianę w wysokości poziomu Indeksu Dostępności Mieszkaniowej – IDM3 w 2015 roku należy wskazać, iż w ciągu roku odnotowano nieznaczny (1,87%) wzrost cen nieruchomości, ale też spadek o 0,45 p.p. średnich stóp oprocentowania nowych kredytów hi-potecznych, przy wzroście dochodów rozporządzalnych o 3,10%. Tym samym Indeks w układzie rok do roku zwiększył się o 11,27 punktów i był najwyższy w historii jego liczenia. Taki trend wskazuje, iż dostęp-ność kredytów, szacowana w relacji do dochodów i poziomu cen, jest bardzo wysoka. Przy czym nie musi ona przekładać się na popyt na kredyty hipoteczne, ale jedynie wskazuje, iż istnieje duży potencjał dla tych produktów.

Średnie marże oraz oprocentowanie kredytów hipotecznych

W grudniu 2015 roku marże podwyższył Deutsche Bank S.A., Bank Pe-kao S.A., mBank S.A. i Euro Bank S.A., a Bank BPH S.A. zapowiedział podwyżki od początku roku 2016. Przeciętna marża kredytu hipotecz-nego (w wysokości 300 tys. zł przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) w grudniu 2015 roku wyniosła 1,79%, co oznacza wzrost o 0,07 p.p. w odniesieniu do średniej marży notowanej we wrześniu ubiegłego roku. Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopy procentowe na dotychczasowym, najniższym w historii poziomie (stopa referencyj-

Wykres 15. Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3 w okresie I kw. 2007 r. – IV kw. 2015 r.

50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

150

160

170

180

IDM Indeks linia odcięcia = 100bieżący poziom Indeksu

105,98117,80

110,42

127,48134,99

198,27

189,02

201,47

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

III

kw.

II

kw.

I

kw.

IV

kw.

III

kw.

II

kw.

I

kw.

IV

kw.

III

kw.

II

kw.

I

kw.

IV

kw.

III

kw.

II

kw.

I

kw.

IV

kw.

III

kw.

II

kw.

I

kw.

IV

kw.

III

kw.

II

kw.

I

kw.

IV

kw.

III

kw.

II

kw.

I

kw.

IV

kw.

III

kw.

II

kw.

I

kw.

200

190

IV

kw.

125,15

2015

III

kw.

II

kw.

I

kw.

IV

kw.

210

157,47

177,06

Źródło: ZBP



na NBP wynosi 1,50%), a WIBOR 3M pozostał na poziomie z września 2015 roku i w grudniu wyniósł 1,72%. Średnie oprocentowanie modelo-wego kredytu hipotecznego wzrosło o 0,05 p.p. w porównaniu do wrze-śnia 2015 roku i na koniec badanego kwartału wyniosło 3,49%.

Wykres 16. Średnia marża kredytu hipotecznego w okresie styczeń 2015 r. – grudzień 2015 r.

1,55%

1,60%

1,65%

1,70%

1,75%

1,80%

1,85%

1,781,76

1,751,77

1,761,77

1,76

1,711,72 1,72

1,79

2015XIIXIXIXVIIIVIIVIVIVIIIIII

1,75

Źródło: Opracowanie Centrum AMRON na podstawie ofert banków

Wykres 17. Średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego w okresie styczeń 2015 r. – grudzień 2015 r.

2,6%

2,8%

3,0%

3,2%

3,4%

3,6%

3,8%

4,0%3,83

3,493,443,423,44

3,53,493,5

3,7

3,483,43 3,46

2015XIIXIXIXVIIIVIIVIVIVIIIIII

Źródło: Opracowanie Centrum AMRON na podstawie ofert banków

Program „Mieszkanie dla Młodych”

Program „Mieszkanie dla Młodych” od początku 2015 roku systematycz-nie zyskuje na popularności. Nowelizacja ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi, która weszła w życie 1 września 2015 roku rozszerzając zakres Programu na rynek wtórny, wywołała lawinowy napływ wniosków o dofinansowanie wkła-du własnego. Ostatni miesiąc 2015 roku był pod tym względem rekor-dowy – do Banku Gospodarstwa Krajowego wpłynęło aż 6 553 wnioski (w listopadzie złożono 5 524 wnioski, a w październiku – 5 302) na kwo-tę 172,05 mln zł.



Wyniki Programu „Mieszkanie dla Młodych” w IV kwartale 2015 roku były najlepsze od początku jego działania. W ciągu trzech ostatnich mie-sięcy ubiegłego roku zaakceptowano 15 146 wniosków o dopłatę, czyli o 8 816 (131,8%) więcej w porównaniu do III kwartału 2015 roku. Łączna kwota dofinansowania w IV kwartale 2015 roku wyniosła 391,38 mln zł – o 146,9% więcej niż w poprzednim kwartale.

Tak duże zainteresowanie Programem spowodowało, że do końca 2015 roku łącznie zarezerwowano 1 133,66 mln zł na dopłaty. Tym samym, na koniec 2015 roku wykorzystano 72,83% pierwotnie przewidzianego w ustawie limitu na rok 2015 (715 mln zł) oraz 50,79% środków przezna-czonych na rok 2016. W puli dofinansowania na bieżący rok pozostało jeszcze 360 mln zł, co oznacza, że jeżeli tempo wykorzystywania dopłat utrzyma się na dotychczasowym poziomie, to środki mogą się skończyć już w II kwartale 2016 roku.

W okresie dwóch lat funkcjonowania Programu zaakceptowano 46 873 wnioski na kwotę dofinansowania w wysokości 1 133,36 mln zł. W tym samym czasie banki zawarły 41 256 umów kredytowych w ramach Pro-gramu „Mieszkanie dla Młodych” o łącznej wartości ponad 7,448 mld zł. Kredyty preferencyjne stanowiły 11,61% liczby i 9,78% wartości wszyst-kich nowych umów kredytowych podpisanych w latach 2014 – 2015. Jednak znaczenie Programu rośnie – w IV kwartale 2015 roku udziały te wyniosły: 26,65% pod względem liczby i 20,03% pod względem war-tości nowych kredytów (zawarto 12 980 umów o kredyt hipoteczny na kwotę 2,129 mld zł).

Wykres 18. Liczba i kwota wniosków zaakceptowanych przez banki w okresie I kw. 2014 r. – IV kw. 2015 r. – Program „Mieszkanie dla Młodych”

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

98,54 88,5274,00

105,20 105,89 111,31

158,52

391,38

liczba wnioskówzaakceptowanych

kwota dofinansowania z wniosków zaakceptowanych (mln zł) – prawa oś

III kw.II kw.

2014

I kw. IV kw.

2015

I kw. II kw. III kw. IV kw.

450

400

350

300

250

200

150

100

50

0

Źródło: BGK

W IV kwartale 2015 roku maksymalna cena 1m2 powierzchni użytkowej mieszkania w Programie „Mieszkanie dla Młodych” pozostała na dotych-czasowym poziomie w Gdańsku (5 234,35 zł dla rynku pierwotnego i 4 282,65 zł dla rynku wtórnego) i w Poznaniu (5 924,60 zł dla rynku pierwotnego i 4 847,40 zł dla rynku wtórnego). Spośród badanych miast limity zostały zmniejszone w Łodzi (dla rynku pierwotnego o 185,35 zł, a dla rynku wtórnego o 151,65 zł) oraz w Warszawie (na rynku pierwot-ny limit zmniejszono o 170,83 zł, a na rynku wtórnym – 139,76 zł). Nato-miast we Wrocławiu i Krakowie maksymalne ceny nabycia lokali miesz-kalnych podwyższono – odpowiednio o 62,70 zł i 134,20 zł dla rynku pierwotnego oraz o 51,30 zł i 109,80 zł dla mieszkań z „drugiej ręki”.



Tabela 5. Porównanie maksymalnych cen nabycia mieszkania w Programie „Mieszkanie dla Młodych” w wybranych miastach Polski w III kw. 2015 i IV kw. 2015 r.

MiastoLimity cen w programie „MdM” –

rynek pierwotny (cena za 1m2)zmiana limitu IV kw. 2015/

III kw. 2015Limity cen w programie „MdM” –

rynek wtórny (cena za 1m2)zmiana limitu IV kw. 2015/

III kw. 2015

Warszawa 6 417,49 zł - 170,83 zł 5 250,68 zł - 139,76 zł

Wrocław 5 243,70 zł 62,70 zł 4 290,30 zł 51,30 zł

Gdańsk 5 234,35 zł 0 zł 4 282,65 zł 0 zł

Kraków 5 247,00 zł 134,20 zł 4 293,00 zł 109,80 zł

Poznań 5 924,60 zł 0 zł 4 847,40 zł 0 zł

Łódź 4 330,15 zł - 185,35 zł 3 542,85 zł - 151,65 zł

limity ceny 1m2 powierzchni użytkowej mieszkania w Programie „Mieszkanie dla Młodych” zmieniają się dwa razy w roku – dla województwa pomorskiego w styczniu i lipcu, natomiast dla pozostałych województw – w kwietniu i październiku

Źródło: BGK

Wyselekcjonowanie transakcji zawartych w IV kwartale 2015 roku, któ-rych przedmiotem były lokale mieszkalne spełniające warunki Progra-mu „Mieszkanie dla Młodych” w zakresie powierzchni użytkowej i ceny, pozwoliło określić możliwości skorzystania z Programu w największych miastach Polski. Nadal najlepsza sytuacja pod względem dostępności Programu jest w Łodzi, gdzie w IV kwartale 2015 roku 73% transakcji zawartych na rynku pierwotnym mieściło się w limicie ceny, natomiast na rynku wtórnym – aż 82%. Kolejne miasta pod względem dostępności

Programu to Poznań i Gdańsk, gdzie odpowiednio 67% i 62% mieszkań sprzedanych na rynku pierwotnym mogłoby być kupionych z dofinanso-waniem rządowym. W przypadku lokali „z drugiej ręki” udziały wynoszą 32% w Poznaniu i 22% w Gdańsku. Najmniejsze szanse na skorzystanie z Programu na rynku pierwotnym mają krakowianie (tylko 13% ogólnej liczby zawartych transakcji dotyczyło mieszkań o cenie poniżej ustalo-nego limitu), a na rynku wtórnym – mieszkańcy stolicy (zaledwie 7% zawartych transakcji spełniało wymogi Programu).



Wykres 19. Porównanie średnich cen transakcyjnych mieszkań w IV kwartale 2015 r. i limitów cen w Programie „Mieszkanie dla Młodych” – rynek pierwotny

19%19% 22%22%

62%62%

13%13%

67%67%

73%73%

Limity cen w Programie „MdM” (cena za 1 m2) – rynek pierwotny

Średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym (cena za 1 m2)* w IV kw. 2015

Transakcje odpowiadające limitom cen w Programie „MdM”(prawa oś)

ŁódźPoznańKrakówGdańskWrocławWarszawa

7 41

1

5 66

9

5 47

9

6 25

0

5 81

6

4 22

5

6 41

7

5 24

4

5 23

4

5 24

7

5 92

5

4 33

0

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

0%

20%

40%

50%

60%

70%

80%

30%

10%

100%

90%

* średnia cena lokali mieszkalnych o metrażu do 75 m2

Źródło: BGK, AMRON



Wykres 20. Porównanie średnich cen transakcyjnych mieszkań w IV kwartale 2015 r. i limitów cen w Programie „Mieszkanie dla Młodych” – rynek wtórny

7%7%12%12%

22%22%

8%8%

32%32%

82%82%

Limity cen w Programie „MdM” (cena za 1 m2) – rynek wtórny

Średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym (cena za 1 m2)* w IV kw. 2015

Transakcje odpowiadające limitom cen w Programie „MdM”(prawa oś)

ŁódźPoznańKrakówGdańskWrocławWarszawa

7 21

3

5 43

1

5 11

5

5 92

0

5 07

5

3 32

2

5 25

1

4 29

0

4 28

3

4 29

3

4 84

7

3 54

3

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

0%

20%

40%

50%

60%

70%

80%

30%

10%

90%

100%

* średnia cena lokali mieszkalnych o metrażu do 75 m2

Źródło: BGK, AMRON



Zgodnie z rocznym cyklem rynku nieruchomości, w IV kwartale 2015 roku w porównaniu do poprzedniego kwartału zanotowano lekkie spad-ki w zakresie wydanych pozwoleń na budowę mieszkań (o 2%) i budów rozpoczętych (o 16%), których liczba wyniosła odpowiednio 50 725 i 40 344 lokali. Natomiast liczba nowo wybudowanych mieszkań wzro-sła o 24%, osiągając poziom 46 290.

W porównaniu do analogicznego okresu 2014 roku widać wyraźnie utrzymujący się trend wzrostowy na rynku nieruchomości mieszkanio-wych. W stosunku do IV kwartału 2014 roku zanotowano wzrosty we

wszystkich badanych kategoriach. Według wstępnych danych Główne-go Urzędu Statystycznego liczba mieszkań oddanych do użytkowania wzrosła o 8%, liczba nowych budów – o 20%, a liczba wydanych pozwo-leń na budowę nowych mieszkań – aż o 39%.

W całym 2015 roku powstało 147 595 nowych lokali mieszkalnych, czyli o 3% więcej niż w roku poprzednim. W przypadku liczby wydanych po-zwoleń na budowę oraz liczby nowo rozpoczętych budów zanotowano wzrost, odpowiednio o 20% i 14%, co oznacza rekordowe wyniki, najlep-sze od 2008 roku.

Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych

Wykres 21. Liczba wydanych pozwoleń na budowę, budów rozpoczętych oraz mieszkań oddanych do użytkowania w okresie I kw. 2014 r. – IV kw. 2015 r.

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

45 000

50 000

55 000

mieszkania oddane do użytkowania

budowy rozpoczęte

wydane pozwolenia

2014 2015

33 9

40

42 5

40

43 7

74

36 4

98

38 4

47

47 9

77

51 6

73

50 7

25

32 2

32

40 0

21

42 3

16

33 5

53

31 8

09

48 5

01

47 7

49

40 3

44

35 5

62

30 8

41

33 7

56

43 0

37

31 8

17

32 0

31

37 4

41

46 2

90

II kw.I kw.IV kw.III kw.II kw.I kw. IV kw.III kw.

Źródło: GUS



W stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku liczba mieszkań od-danych do użytkowania wzrosła o 11%, liczba nowych budów – o 25%, a liczba wydanych pozwoleń na budowę nowych mieszkań – aż o 52%.

Rok 2015 to już trzeci z kolei rok wzrostów na rynku deweloperskim. W porównaniu do roku 2014 liczba mieszkań oddanych do użytkowania przez deweloperów wzrosła o 6% i wyniosła 62 333 mieszkania. W mi-nionym roku deweloperzy wykazywali również wzmożoną aktywność w zakresie rozpoczynania nowych inwestycji (86 498 mieszkań, czyli więcej o 24% w porównaniu do roku 2014) oraz planowania kolejnych – deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 97 248 lokali, co oznacza wzrost o 25% w ujęciu rocznym. Utrzymywanie wielkości oferty i cen lo-kali mieszkalnych na stabilnym poziomie pozwala sądzić, że dewelope-rów czeka kolejny dobry rok, aczkolwiek biorąc pod uwagę utrudnienia w dostępie do kredytów mieszkaniowych, duże prawdopodobieństwo, że kwota dostępnych środków na dotacje w ramach Programu „Miesz-kanie dla Młodych” może się niedługo wyczerpać, a także rosnącą nie-pewność na rynku, wynikającą z polityki rządu, rekordy 2015 roku trud-no będzie pobić.

Już od kilku kwartałów stymulowany przez niskie stopy procentowe i Program „Mieszkanie dla Młodych” popyt na mieszkania utrzymuje się na stabilnie wysokim poziomie, napędzając rozwój branży deweloper-skiej. W konsekwencji miniony rok 2015 deweloperzy zdecydowanie po-winni zaliczyć do udanych.

Rekordowe wskaźniki sprzedaży mieszkań zachęcały deweloperów do rozpoczynania kolejnych inwestycji. W IV kwartale 2015 roku sektor de-weloperski zanotował bardzo dobre wyniki zarówno w przypadku liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań, jak i liczby rozpoczynanych budów oraz mieszkań oddanych do użytkowania. Według wstęp-nych danych GUS w minionym kwartale deweloperzy wybudowali 22 039 mieszkań, co oznacza wzrost o 34% w stosunku do III kwartału 2015 roku. Sektor deweloperski rozpoczął budowę 23 700 nowych lokali (wzrost o 5% w ujęciu kwartalnym) i otrzymał pozwolenia na budowę kolejnych 28 542 mieszkań (więcej o 13% w porównaniu do III kwartału 2015 roku).

Wykres 22. Liczba wydanych pozwoleń na budowę, budów rozpoczętych oraz mieszkań oddanych do użytkowania w latach 2011 – 2015

156

752

148

122

143

373

188

822

168

403

147

595

184

101

162

200

130

954

165

092

141

798

152

904

200 000

180 000

160 000

140 000

120 000

100 000

80 000

60 000

40 000

20 000

0

201320122011

138

681

127

392

145

136

2014 2015


budowy rozpoczęte

wydane pozwolenia

Źródło: GUS



tych przez deweloperów wyniosła 51% (więcej o 4%) wszystkich rozpo-czętych budów. Deweloperzy oddali do użytkowania 42% wszystkich ukończonych w 2015 roku mieszkań.

W 2015 roku liczba pozwoleń na budowę mieszkań przez deweloperów stanowiła 52% (więcej o 3% niż przed rokiem) wszystkich pozwoleń w sektorze budownictwa mieszkaniowego, a liczba budów rozpoczę-

Tabela 6. Liczba wydanych pozwoleń na budowę, budów rozpoczętych oraz mieszkań oddanych do użytkowania przez deweloperów w okresie I kw. 2014 r. – IV kw. 2015 r.

2014 2015

I kw. II kw. III kw. IV kw. I kw. II kw. III kw. IV kw.

wydane pozwolenia 17 850 19 806 21 017 18 816 20 225 23 230 25 251 28 542

budowy rozpoczęte 15 215 16 589 18 955 18 964 16 397 23 828 22 573 23 700


13 204 12 397 13 646 19 818 11 074 12 713 16 507 22 039

Źródło: GUS

Wykres 23. Liczba wydanych pozwoleń na budowę, budów rozpoczętych oraz mieszkań oddanych do użytkowania przez deweloperów w okresie I kw. 2014 r. – IV kw. 2015 r. w ujęciu kwartalnym

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

mieszkania oddane do użytkowania budowy rozpoczęte wydane pozwolenia

2014 2015

II kw.I kw.IV kw.III kw.II kw.

19 80621 017

18 816 20 225

15 2

15

16 5

89

18 9

55

18 9

64

16 3

97

23 8

28

22 5

73

23 7

00

13 2

04

12 3

97

13 6

46

19 8

18

11 0

74

12 7

13

16 5

07

22 0

39

23 230

I kw. IV kw.III kw.

25 251

28 542

17 850

Źródło: GUS



Wykres 25. Liczba wydanych pozwoleń na budowę, budów rozpoczętych oraz mieszkań oddanych do użytkowania przez deweloperów w latach 2014 – 2015

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

2015

2014

wydane pozwolenia

budowy rozpoczęte mieszkania oddane do użytkowania

Źródło: GUS

Średnie ceny transakcyjne mieszkań

Pomimo dużego zainteresowania Programem „Mieszkanie dla Mło-dych” (wywołanego rozszerzeniem jego zakresu na rynek wtórny we wrześniu 2015 roku), rekordowej sprzedaży deweloperów i nieco lepszych wyników na rynku kredytów hipotecznych w IV kwarta-le 2015 roku, popyt i podaż mieszkań równoważą się, dzięki czemu ceny lokali mieszkalnych w skali kraju pozostają stabilne. Co prawda w III kwartale 2015 roku zanotowano minimalny wzrost cen miesz-kań oferowanych na rynku pierwotnym, jednak w ostatnim kwartale 2015 roku nastąpiła korekta i zaobserwowano niewielkie spadki cen transakcyjnych w największych polskich miastach, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Wykres 24. Liczba wydanych pozwoleń na budowę, budów rozpoczętych oraz mieszkań oddanych do użytkowania przez deweloperów w okresie I 2014 – XII 2015 r. w ujęciu miesięcznym


budowy rozpoczęte

wydane pozwolenia

2014 2015

4 429

3 66

6

5 50

6

6 04

3

4 96

3

5 89

3

5 73

3

5 12

7

6 27

4

7 55

4

7 72

6

5 83

8

5 40

0

4 24

4

5 41

2

6 74

1

9 15

2

8 28

9

6 38

7

6 65

8

7 02

9

8 88

6

7 27

7

8 20

1

8 22

2

4 44

9

5 06

8

3 68

7

5 09

5

3 18

5

4 11

7

5 87

9

3 03

5

4 73

2

7 16

1

6 39

5

6 26

2

4 74

6

2 95

0

3 37

8

3 31

2

4 60

2

4 79

9

4 96

7

4 76

6

6 77

4

6 37

3

6 70

4

8 96

2

VIVIVIIIIIIXIIXIXIXVIIIVIIVIVIVIIIIII VII IXVIII

0

2 000

4 000

6 000

8 000

12 000

XIIXIX

10 0009 936

7 502

11 10410 166

7 2477 8387 636

8 3317 263

8 227

6 158

5 840

6 7085 888

6 2207 044

6 402

7 5716 960

5 243

7 603

8 723

4 698

Źródło: GUS



W IV kwartale 2015 roku zanotowano niewielki spadek średniej jednostko-wej ceny transakcyjnej w Warszawie, w Poznaniu, we Wrocławiu i w Krako-wie, odpowiednio o 124, 76, 54 i 31 zł/m2 w porównaniu do poprzedniego kwartału. W pozostałych badanych miastach zaobserwowano minimalne wzrosty przeciętnych cen – największy w Gdańsku, tj. o 56 zł/m2.

W odniesieniu do IV kwartału 2014 roku, w czterech miastach (tj. w Po-znaniu, Białymstoku, Gdańsku i Łodzi) przeciętne ceny transakcyjne po-zostały na tym samym poziomie. W pozostałych miastach zanotowano wzrosty: we Wrocławiu o 157 zł/m2, w Warszawie o 147 zł/m2, w Kra-kowie o 133 zł/m2 oraz w aglomeracji katowickiej zaledwie o 39 zł/m2.

Wykres 26. Średnie ceny transakcyjne metra kwadratowego mieszkania w wybranych miastach w okresie I kw. 2010 r. – IV kw. 2015 r. w ujęciu kwartalnym

IV kw. 2015III kw.II kw.I kw.IV kw. 2014III kw.II kw.I kw.IV kw. 2014III kw.II kw.I kw.IV kw. 2012III kw.II kw.I kw.IV kw. 2011III kw.II kw.I kw.IV kw. 2010III kw.II kw.I kw.IV kw. 2009III kw.II kw.I kw.

Białystok

Łódź


Gdańsk

Poznań

Wrocław

Kraków

Warszawa0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

2010 2011 2012 2013 2014 2015

IV

kw.

III

kw.

II

kw.

I

kw.

IV

kw.

II

kw.

I

kw.

III

kw.

II

kw.

I

kw.

IV

kw.

III

kw.

II

kw.

I

kw.

IV

kw.

III

kw.

II

kw.

I

kw. IV

kw.

III

kw.

II

kw.

I

kw.

III

kw.

IV

kw.

II

kw.

I

kw.

III

kw.

IV

kw.

Źródło: AMRON

Tabela 7. Średnie ceny transakcyjne metra kwadratowego mieszkania w wybranych miastach w okresie I kw. 2014 r. – IV kw. 2015 r.

2014 2015

I kw. II kw. III kw. IV kw. I kw. II kw. III kw. IV kw.

Warszawa 7 265 7 225 7 262 7 192 7 267 7 354 7 463 7 339

Białystok 4 117 4 137 4 126 4 216 4 140 4 162 4 174 4 211

aglomeracja katowicka 2 934 3 034 3 111 3 088 3 114 3 127 3 103 3 127

Wrocław 5 436 5 318 5 432 5 406 5 475 5 534 5 617 5 563

Gdańsk 5 347 5 388 5 441 5 352 5 289 5 253 5 287 5 343

Kraków 6 003 6 029 5 985 5 880 5 921 5 973 6 044 6 013

Poznań 5 343 5 364 5 420 5 432 5 509 5 454 5 502 5 426

Łódź 3 621 3 540 3 665 3 724 3 782 3 732 3 720 3 742

Źródło: AMRON



Wykres 27. Całkowite średnie ceny transakcyjne mieszkania w wybranych miastach w IV kw. 2015 r.

War

szaw

a

Kra

ków

Wro

cław

Gd

ańsk

Po

znań

Bia

łyst

ok

Łó

dź

agl.

kat

owic

ka

410

594

308

876

293

762

288

674

278

092

211

269

203

786

167

860

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

350 000

400 000

450 000

Źródło: AMRON

Udział poszczególnych kategorii wielkościowych mieszkań w wolumenie obrotu w WarszawieNiezmiennie najpopularniejszym segmentem wśród nabywców miesz-kań na warszawskim rynku w IV kwartale 2015 roku pozostawały loka-le o powierzchni od 45 do 55 m2 – ich udział w ogólnej strukturze obrotu wyniósł 23,57%, co oznacza nieznaczny spadek (o 0,73 p.p.) w porów-naniu do III kwartału 2015 roku. Niewielki spadek zainteresowania nastąpił też w przypadku lokali o powierzchni użytkowej z przedziału od 35 do 45 m2 – o 0,88 p.p. oraz mieszkań największych, o metrażu przekraczającym 100 m2 – o 0,61 p.p. Wzrósł natomiast obrót lokalami mieszkalnymi o powierzchni od 55 do 65 m2 (o 1,43 p.p.) i od 65 do 75 m2 (o 0,69 p.p.). Udział pozostałych kategorii wielkościowych w wo-lumenie warszawskiego obrotu pozostał na poziomie z poprzedniego kwartału.

W odniesieniu do analogicznego kwartału 2014 roku, największy wzrost w strukturze wielkościowej warszawskich lokali odnotowano w przy-padku mieszkań o powierzchni od 55 do 65 m2 (o 1,44 p.p.), natomiast najsilniejsze spadki zarejestrowano w przypadku mieszkań najwięk-szych, tj. w kategorii wielkościowej od 85 do 100 m2 (o 0,75 p.p.) i kate-gorii o powierzchni powyżej 100 m2 (o 1,29 p.p.).



Wykres 28. Udział poszczególnych kategorii wielkościowych mieszkań w wolumenie obrotu w Warszawie w okresie IV kw. 2014 – IV kw. 2015 r.

IV kw. 2015IV kw. 2015

III kw. 2015III kw. 2015

II kw. 2015II kw. 2015

I kw. 2015I kw. 2015

IV kw. 2014IV kw. 2014

5%

10%

15%

20%

25%

30%

0%

pow. 10075-8545-5535-45do 35 55-65 65-75 85-100Źródło: AMRON



MDM oraz konserwatywną politykę kredytową banków. No cóż, lepiej późno niż wcale. Naturalnym hamulcem jest znowu rosnąca nadwyżka niesprzedanych mieszkań – deweloperzy nauczyli się elastycznie reago-wać na sygnały z rynku. Podatek bankowy też jeszcze nie przełożył się na ceny usług bankowych, co wspiera popyt.

Ceny mieszkań są na tyle wysokie, że biznes deweloperski rozkwita, a jednocześnie na tyle niskie, by ryzyko załamania nie było znaczące. Akcja kredytowa jest w zasadzie od wielu lat dosyć stabilna, nic więc dziwnego, że jej dynamika spada. Deweloperzy rozpoczynają nowe pro-jekty. Słowem: powtórka historii, którą znamy. Krótko mówiąc prywatny biznes spełnia swoją rolę: przysparza sobie zysków, a klientom kredy-tów i mieszkań.

Podobnie przewidywalnie, chociaż niestety coraz gorzej wygląda sytu-acja na rynkach nieruchomości komercyjnych. Wyraźnie już widać pro-blemy na rynku biur i nieruchomości handlowo - usługowych. Jak pisali-śmy, to jednak bardziej efekt polityki ECB, niż rynku i dotyczy w znacznej mierze podmiotów zagranicznych.

Dobra gospodarka to suma szczęścia i rozumu. Jak dotąd Polska miała w tej sferze bardzo dużo szczęścia, które równoważyło chwilowe braki rozumu. W pozostałych krajach, które wpadały w problemy, ta suma, a zwłaszcza proporcje pomiędzy szczęściem a rozumem, układały się bardzo różnie. Oby się więc nie okazało, że umiarkowane szczęście na-dal nam sprzyja, ale rozumu nam zabrakło.

Zamieszczane w Raporcie AMRON-SARFiN komentarze ekspertów stanowią odzwierciedlenie poglądów ich autorów, które nie zawsze są zbieżne ze stanowiskiem Związku Banków Polskich i Centrum AMRON.

Cisza przed burzą?

Dla ekonomisty, zwłaszcza interesującego się kryzysami gospodarczymi, to fascynujące do-świadczenie, na własne oczy oglądać i anali-zować cykle polityczne, gospodarcze oraz na rynkach nieruchomości i finansowych, zarówno mieszkaniowych, jak i komercyjnych. Światowe doświadczenia w tym zakresie, zwłaszcza doty-czące załamań kryzysowych, są bardzo obszer-ne i pouczające. W zasadzie wszystko już wiemy,

a przynajmniej znamy podstawowe klocki, z których łatwo układać sce-nariusze, chociaż to w zasadzie ekonomia polityczna, a nie ekonomia. To ćwiczenie jest obecnie o tyle ciekawsze i bardziej emocjonujące, że nie dotyczy już UE, ale jest na wyciągnięcie ręki i dotyczy naszej gospodar-ki. Póki co potwierdza się ogólnie znana zasada, że cykle takie są zazwy-czaj poprzesuwane w czasie i nieregularne. Potwierdza się również to, że okres kumulacji zakłóceń też na ogół jest dosyć długi i daje szansę na podjęcie rozsądnych działań, aby zapobiec załamaniu. Ale to wszystko do czasu. Od pewnego momentu okazuje się, że zdarzenia pozornie nie-zależne stają się silnie skorelowane i wówczas na wiele, wiele lat mamy murowane problemy.

Te porównania znakomicie pasują do oceny obecnej sytuacji w sekto-rze nieruchomości. W sferze politycznej de facto mamy małą rewolucję, podobna zapowiada się w polityce gospodarczej i gospodarce, a tym-czasem w sektorze nieruchomości jak na razie wieje nudą. Wszystko od-bywa się zgodnie z prognozą i jest kontynuacją dotychczasowych tren-dów. W sektorze mieszkaniowym trwa boom (niskie stopy), ale zakusy cenowe deweloperów są skutecznie hamowane przez limity programu

Komentarz do Raportu– prof. Jacek Łaszek, Szkoła Główna Handlowa



Systemy AMRON i SARFiN

czątku roku 2014 oferujemy również usługi w zakresie obsługi wycen nieruchomości realizowanych przez sieć współpracujących z nami rze-czoznawców majątkowych.

Współpracujemy z bankami komercyjnymi oraz bankami spółdzielczymi, spółdzielczymi kasami oszczędnościowo-kredytowymi, towarzystwami ubezpieczeniowymi, Agencją Nieruchomości Rolnych, rzeczoznawcami majątkowymi i pośrednikami w obrocie nieruchomości, a także z dewe-loperami, firmami doradczymi i jednostkami administracji samorządo-wej. Obecnie z Systemu AMRON korzysta ponad 500 podmiotów aktyw-nych na rynku nieruchomości. Z bazy korzysta również Narodowy Bank Polski i Prokuratura Generalna, a od kwietnia 2014 roku również Urząd Komisji Nadzoru Finansowego.

Kontakt: Agnieszka GołębiowskaDyrektor Centrum AMRONul. Cicha 700-353 Warszawatel.: 22/ 463 47 57e-mail: [email protected]

System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami

System AMRON to wystandaryzowana, ogólnopolska baza danych o cenach i wartościach nieruchomości wyposażona w zaawansowane funkcjonalności raportujące i analityczne, umożliwiające badanie i mo-nitorowanie zjawisk zachodzących na rynku nieruchomości. System powstał w roku 2004 jako odpowiedź sektora bankowego na wymogi nadzorcze związane z zarządzaniem ryzykiem kredytowym, a od roku 2010 dostępny jest dla wszystkich uczestników rynku obrotu nierucho-mościami. Od ponad 10 lat budujemy nową jakość na rynku informacji o wartościach nieruchomości i z tej perspektywy w pełni uzasadnione jest dosłowne traktowanie anagramu nazwy Systemu Analiz i Moni-torowania Rynku Obrotu Nieruchomościami AMRON – NORMA. Dla uczestników rynku obrotu nieruchomościami korzystanie z AMRON stało się normą. Konsekwentnie realizujemy nasz cel stworzenia kom-pleksowej bazy danych o rynku nieruchomości, zapewniającej szybki i bezpośredni dostęp do wiarygodnych informacji niezbędnych wszyst-kim uczestnikom tego rynku.

Oferta Centrum AMRON to również cykliczne, standardowe raporty o rynku nieruchomości i publikacje analityczne, jak i specjalistyczne raporty opracowywane na indywidualne zamówienie, dotyczące ściśle określonego segmentu rynku, lokalizacji i przedziału czasowego. Od po-



System Analiz Rynku Finansowania Nieruchomości

System Analiz Rynku Finansowania Nieruchomości (SARFiN) to system wymiany informacji o wielkości sprzedaży kredytów mieszkaniowych oraz informacji z zakresu monitorowania ryzyka portfela wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie.

System prowadzony jest przy Związku Banków Polskich od lipca 2001 roku. W Systemie uczestniczy 19 banków, które zgodnie z zasadą wzajemności przekazują do Systemu własny wkład informacyjny i w za-mian otrzymują raporty zawierające dane zagregowane, umożliwiające ocenę wielkości i dynamiki rynku oraz własnej na nim pozycji. Informa-cje gromadzone w Systemie są odzwierciedleniem ok. 95% rynku kredy-tów mieszkaniowych dla klientów indywidualnych. Z danych zgroma-dzonych w Systemie SARFiN korzysta również Narodowy Bank Polski.

Dane przetwarzane w ramach Systemu SARFiN wykorzystywane są również w specjalistycznych publikacjach analitycznych Centrum AM-RON, opracowywanych na indywidualne zamówienie banków, inwesto-rów, deweloperów oraz innych podmiotów zainteresowanych rzetelną informacją o określonym segmencie rynku w wybranej lokalizacji i prze-dziale czasowym.

W ramach SARFiN opracowywane są nowe propozycje usług dla ban-ków i ich klientów: budowa indeksu dostępności kredytowej, ocena i szacowanie potencjału rynku kredytowania nieruchomości oraz two-rzenie tzw. map ryzyka dla poszczególnych regionów.

System SARFiN stanowi cenne źródło informacji, dzięki któremu moż-liwa jest weryfikacja tendencji na rynku finansowania nieruchomości.

Decyzją Zarządu ZBP, obsługa i administrowanie Systemem SARFiN powierzone zostały Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z o.o., które w podobnym zakresie obsługuje pozostałe Systemy Wymiany In-formacji ZBP. Oznacza to, że System SARFiN podlega wewnętrznym po-litykom i procedurom gwarantującym wysoką jakość przetwarzanych informacji, bezpieczeństwo aplikacji i zarządzanie projektem w sposób zgodny z wymaganiami KNF zdefiniowanymi w Rekomendacji D. Wyko-nawcą czynności związanych z obsługą i administrowaniem Systemem SARFiN jest Centrum AMRON, działające w ramach struktury organiza-cyjnej CPBiI.

Kontakt:Marta PolkowskaAdministrator Danych Systemu SARFiNCentrum AMRONul. Cicha 700-353 Warszawatel.: 22/ 463 47 68e-mail: [email protected]



Opracowanie graficzne:

Stämpfli Polska Sp. z o.o.www.staempfli.pl

Raport AMRON-SARFiN – kontakt

Agnieszka PilcickaAnalityk Rynku NieruchomościDział Badań i Analiz Rynku Nieruchomości Centrum AMRONe-mail: [email protected], [email protected].: 22/ 463 47 56

Raport został opracowany przez Centrum AMRON we współpracy z Ko-mitetem ds. Finansowania Nieruchomości ZBP oraz prof. SGH Jackiem Łaszkiem pod redakcją Agnieszki Gołębiowskiej ([email protected]). Dane oraz komentarze zostały przygotowane przez ze-społy AMRON i SARFiN: Agnieszkę Pilcicką ([email protected]), Jerzego Ptaszyńskiego ([email protected]), Bolesława Me-lucha ([email protected]) oraz Michała Wydrę ([email protected]).

W Raporcie oprócz danych gromadzonych w Systemach AMRON i SARFiN wykorzystano również dane z Banku Gospodarstwa Krajowe-go, Głównego Urzędu Statystycznego, Narodowego Banku Polskiego.



mailto:agnieszka.pilcicka%40amron.pl?subject=

mailto:raport%40amron.pl?subject=

mailto:mailto://agnieszka.golebiowska%40amron.pl?subject=

mailto:mailto://agnieszka.golebiowska%40amron.pl?subject=



mailto:jerzy.ptaszynski%40amron.pl?subject=

mailto:[email protected]

mailto:michal.wydra%40zbp.pl?subject=

ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach 4 ... · iv kwartał 2015 roku zakończył...

Documents